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Catastral y Geodesta
Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta
INTRODUCCION
Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,
especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del
modelo económico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
económicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.
La expedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación
del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la
Superintendencia de Sociedades, La aprobación de la Ley de Ordenamiento
Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros, obligan a una continua
investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de
su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones
inmobiliarias.
El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos prácticos en la mayoría de los casos. Las
propuestas metodológicas nuevas planteadas en el desarrollo de los diferentes
capítulos, tienden a llenar vacíos existentes, como en el caso del avalúo de Zonas
Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la
Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicación ya
que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden
hacerlo en altura. La metodología sugerida para Cultivos, es muy práctica, pues
es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalúos Masivos
ha probado su valía en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la Conexión Vial Aburra-Río Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalúos),
Ampliación de la Vía Batallón-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalúos
aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos
aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalúos Industriales y las
propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de
lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la
presentación simultanea de ambas opciones metodológicas, permitirá al lector
tomar sus propias conclusiones.
Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de
tomar una decisión sobre la aplicación de una metodología Valuatoria
determinada. Las propuestas metodológicas aquí planteadas, pueden o no ser
aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentación de las
distintas metodologías solo son imputables al autor y en ningún caso
comprometen a nadie más.
EL AUTOR.
1. CLASES DE VALOR
1.1.1 La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo,
no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que
satisfacerla.
1.1.2 La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de
satisfacer alguna necesidad.
1.3.1. Polivalente.
Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se
dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.
Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún
cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese acerto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debería entonces
preguntarse si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico,
adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones
tales como ¿Quién contrata mis servicios valuatorios, un hombre o una mujer? Si
es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?.
1.3.2 Monovalente.
Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño,
construcción, vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y
todos aquellos parámetros que tengan incidencia en la determinación del valor.
Todos los bienes están sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de las
características físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existe
condición física o económica que permanezca constante en el tiempo.
1.5.2. Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, según su destinación y posibilidades de explotación económica.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y
podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el
perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios
públicos o sanitarios.
Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de
explotación de recursos naturales y actividades análogas.
Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
2.2.1. Ubicación.
2.2.2. Forma.
2.2.3 Frente.
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía
principal y sobre vías secundarias.
2.2.4. Fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.(6 mts de frente,
por 12 mts de fondo, por ejemplo) Esta relación define el futuro desarrollo del
lote, ya que con ella, se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios..
2.2.6. Relieve.
2.2.7. Pendiente.
h2
Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores al 50%
2.2.14. Afectaciones.
2.2.15. Aguas.
Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de
analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.
2.2.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención
del ser humano, según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan
después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado
Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez,
retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen texturas
medias.
Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro
del terreno.
2.2.17. Encharcamiento.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a través de los espacios porosos.
2.2.19. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso
se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.
2.2.21. Pedregosidad.
2.2.22. Erosión.
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre.
Según el grado de erosión, esta se clasifica en:
Erosión Ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.
2.2.23. Textura.
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos
o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:
Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,
capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el
crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.
2.2.27.
2.2.28.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en
La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo
de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida,
rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere
práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos
que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días
acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es
muy restringida.
Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de
aplicar.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8
meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.
Nota 2: Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por
obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de
un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.
2.4.1. Materiales.
Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda
clase de formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de
precios entre dos inmuebles, uno construido en madera y otro construido en
concreto. Se debe tener especial cuidado en todos los procesos
constitutivos de la construcción:
2.4.3. Vetustez.
2.4.5. Diseño.
2.4.6. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
2.4.12. Acabados.
2.4.13. Estratificación.
Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos,
por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a
un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede
concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que
poseen valores diferentes.
Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios,
tierras, minas etc... Son fijos y no pueden trasladarse, también son llamados
bienes raíces, bienes muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a
otro sin ningún impedimento.
Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.
2.5.1. Urbanos.
Son todos aquellos que están ubicados dentro del perímetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.
2.5.2. Rurales.
Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio
y dentro del perímetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios.
2.6.1. Vivienda.
Inquilinatos.
Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza (habitación),
tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio de ropas, la cocina es
una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la sala es en
la habitación; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y grandes que las
adecuan para este fin. Están constituidos por viviendas en obra negra,
generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser casas
independientes, viviendas en construcción y con un alto grado de hacinamiento.
Pueden disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en la periferia
urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos medios de
transporte.
2.6.2. Institucionales.
2.6.3. Comerciales.
2.6.4. Industriales.
Pequeña Industria.
Se realiza en locales y pequeñas bodegas, su impacto ambiental es bajo, por tal
motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso con vivienda.
Mediana Industria.
Requiere de aislamientos y servicios específicos, comparte el área muchas veces
con las oficinas, se encuentra localizados en barrios predeterminados para tal fin,
últimamente se han construido parques industriales, donde varias industrias
comparten vías de acceso, celaduría, cerramiento y otros servicios comunitarios.
Grandes Industrias.
Su diseño debe ser acomodado a las exigencias propias de la producción, se
encuentran localizadas en su mayoría en zonas suburbanas.
2.6.5. Oficinas.
Individuales.
Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son comunitarios.
Compartidas.
Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia, dentro de una
misma área.
Empresariales.
Ocupan grandes áreas, separadas por módulos de acuerdo a secciones o
departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar su actividad.
Consultorios.
Por su actividad, pueden estar ubicados en clínicas y centros médicos, por lo
general, deben ser diseñados los espacios de acuerdo a la actividad
(especialización) a que correspondan.
Ejemplo:
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.
Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble ,estos deben ser
tomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:
Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que
genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:
La metodología sugiere:
Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado
el inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote
similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se
entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara.
Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra
la persona natural o jurídica que contrata los servicios valuatorios de la empresa.
Ejemplo.
Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.
Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $
100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
Precio de Venta
$12.000.000
TASA DE CAPITALIZACIÓN = ________________________
$ 100.000.000
Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avaluó.
Ingresos Generados
____________________
Tasa de Capitalización
Entonces:
$ 100.000.000
VALOR INMUEBLE = _____________ = $ 83.333.333
Precio de Venta
MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = _______________
Ingresos Generados
$ 100.000.000
MULTIPLICADOR =______________ = 8.33
$ 12.000.000
25.29
Multiplicador Promedio = _________ = 8.43
NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades
que implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que
en términos de veracidad su recolección ofrece.
n
VF = Vp ( 1 + Ip )
VF = Valor Futuro
5
2.004 = 13.000.000 ( 1 + 0.1936 ) = 31.494.694
3
2.006 = 15.730.000 ( 1 + 0.1936) = 26.748.852
2
2.007 = 17.303.000 ( 1 + 0.1936) = 24.651.254
1
2.008 = 19.033.000 ( 1 + 0.1936) = 22.717.788
Σ $134.637.524
Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos
con información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por
facilidad operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como
incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el
primer piso.
Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación
de 80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método
Residual, se tendría:
Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del
Lote es de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por
M2
Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico del
proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones,
Mampostería, Cubierta, Acabados, etc.
El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 2.600’000.000.
DESARROLLO POTENCIAL
METODO RESIDUAL
DATOS BASICOS
DIRECCIÓN Esperanza
1
CODIGO DE SECTOR 102601100
32
NORMA DE USO I-RE-1
Dcto.
1020/97
ÁREA BRUTA M2 33.00
PROYECCION DE VENTAS
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado
inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de
Desarrollo, según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico,
es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.
b) Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible,
se determina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de
Construcción, por el Índice de Ocupación
Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de
300 M2.
Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.
Si el 100% 1.600 M2
X 300 M2
1.600
El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote
más el Valor de la Construcción.
c) Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total
Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria
del Valor del Lote y la Construcción.
AT = $ 40.000.000 + $ Construcción
Sí el 100% 1.600 M2
X 900 M2
100 x 900 M2
X = _____________ = 56.25 %
1.600 M2
A.W.R = $ 242.000.000
Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe
ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor cree que estos
ajustes no son lógicos, pues a su juicio, parten de una premisa errónea, (que
homogeniza en una zona el valor metro cuadrado de terreno, desconociendo que
ello solo es valido en avalúos masivos, formaciones y actualizaciones catastrales,
determinación del beneficio predial imputable a la ejecución de un proyecto de
interés público), considerando el valor metro cuadrado de un predio patrón, valor
al cual le hacen los supuestos ajustes por profundidad, forma y frente, según estos
tratadistas, un lote puede afectarse simultáneamente por estos 3 factores, no por
ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas sostienen que:
Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor
valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la
vía se dará una alta contaminación auditiva y visual.
0.415
Fondo Tipo
__________________
FCH =
Fondo Inmueble a
avaluar
Se entiende por fondo tipo, el fondo que más se repite en la zona y el factor
resultante de la expresión matemática anterior, se aplica sobre el valor metro
cuadrado de ese mismo lote tipo, MENUDA CONTRADICCION, pues todos los
avalúos son distintos y ya se explicó por que no se pueden homogenizar los
precios.
Sin embrago, para ilustración del lector, podría considerarse el siguiente ejemplo:
0.415
50
_____________
= 0.7835
90
Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los
últimos metros.
Otros tratadistas interpretan a Harpper así: “El valor por metro cuadrado en un
lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno y en proporción
a la raíz cuadrada de su fondo.
0.5
Fondo Tipo
__________________
FCHR =
Fondo Inmueble a
avaluar
Para ilustración del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su
corrección según Harper, seria:
Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,
en los 2/3 restantes se tendría la otra mitad del valor.
0.369
Fondo Tipo
FC1/3-2/3 = __________________
Fondo Inmueble a
avaluar
Nota del Autor (W.R): Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las
mismas objeciones que para Hoffman.
Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por
ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es
analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una
unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente,
esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la
profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones
cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los reseña, tomando
el lector la decisión de aplicarlos o no.
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del
lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:
área regular
Fc.= ________________
F.F = S
_________
A
S = Area del. lote
A = Frente del lote
Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts²,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.
FF = = 200
_______ = 0.2
1000
FDF = __________________
NOTA.- No parece lógico que un lote pierda mas del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.
Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando
también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecológico.
El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.
En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso
del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el método
residual.
No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.
Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
CALIFICACION DE EDIFICACIONES
IN
DU
ST
RI
AL
O
1. ESTRUCTURA RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL
1.1. ARMAZON PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*
1.2. MUROS
1.3. CUBIERTA
1.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IN
DU
ST
RI
AL
O
2. ACABADOS PRINCIPALES RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL
SIN CUBRIMIENTO 0 0*
PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO 1 2*
PRENSADO
ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7
2.3. PISOS
TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON 3 5*
LADRILLO
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, 6 9*
BALDOSA FINA
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL 8 11
(GRANITO PEQUEÑO)
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS 9 13
LUJOSOS
2.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IND
US
TRI
AL
O
3. BAÑO RE CO
3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5
3.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16
1.4. CONSERVACION
MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL
IND
US
TRI
AL
O
4. COCINA RE CO
4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5
4.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*
4.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL
TOTAL RESIDENCIAL
Y M (1,2,3,4)
COMERCIAL
5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAÑOS
DE LOCALES
AÑO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:
EDIFICACIO
NES
VARIAS
DESTINO DESCRIPCION
SERVIDUM
BRES:
Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del
Seguro.
Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:
Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Area Total = 4.500 Mts²
Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el
ejemplo, 600 Mts² .
La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final
$500.000 Mts².
X = 153
X = 102 Mts²
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.
Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²
X = 122.4 Mts²
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote
privado, se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente
las características de ambos suelos son iguales.
Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en
este caso se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar
la propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis
de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la
escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método
de reposición o de renta.
El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales,
es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.
No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas
precisas y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen
sus opiniones y conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser
suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y
extensión puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del
cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del
avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe
señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e
información de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al
probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del conocimiento y
comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos imperantes y de
los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de
valorización o desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión
sobre el valor del bien inmueble en cuestión.
El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o
modificarlo, es el siguiente:
3.12. INFORME.
TABLA DE CONTENIDO:
CONSIDERACIONES GENERALES.
MEMORIA DESCRIPTIVA.
Propietario.
Ubicación geográfica del municipio.
Ubicación del predio dentro del municipio.
Ubicación del predio según división político administrativa (comuna,
localidad, alcaldía, sector)
ASPECTOS JURÍDICOS.
Titilación.
Matricula Inmobiliaria
Ficha catastral
Servidumbres
Gravámenes.
LINDEROS Y ÁREAS.
Del lote
Linderos según escritura pública.
Linderos según carta catastral.
Linderos según visita.
Área lote según escritura pública.
Área lote según carta catastral
Área según levantamiento topográfico
Área construida.
Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por
la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del
Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un
proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el
Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del
Instituto Geográfico.
- Pendiente
- Drenaje
- Encharcamiento
- Permeabilidad
. Discontinuidad
- Retención de humedad
- Pedregosidad
- Erosión
- Textura
- Profundidad efectiva
- Nivel de fertilidad
- PH
- Existencia de Aguas
- Tipo de suelo
- Fuentes de agua
- Tipo de cultivos
DE LA CONSTRUCCIÓN.
- Cimentación
- Estructura
- Fachada
- Cubierta
- Mampostería
- Pisos
- Cielorrasos
- Baños
- Cocina
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones hidráulicas
- Carpintería
- Ventanas
- Puertas
- Expectativas de valorización.
- Indicadores económicos de la fecha.
METODOLOGIA
- Memoria de cálculos.
ANEXOS
- Anexo fotográfico
- Anexo cartográfico
- Cuadro de cálculos
- Acreditaciones
BIBLIOGRAFÍA.
CONTENIDO
I INFORMACION BASICA
II. TITULACION
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS
XII. BIBLIOGRAFIA
I. INFORMACION BASICA
II. TITULACION
2.1 PROPIETARIO
2.2 TITULO DE ADQUISICION
2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA
2.4 REGISTRO CATASTRAL
2.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.6 FUENTES
2.7 OBSERVACIONES JURIDICAS
2.8 USO ACTUAL.
SUR:
ORIENTE:
OCCIDENTE:
3.4 ESTRATIFICACION
6.1 GENERALIDADES
6.1.1 AREAS DE CONSTRUCCION
6.1.1.1 FUENTE
6.1.2 NUMERO DE PISOS Y NIVELES
6.1.3 DISTRIBUCION
6.1.4 EDAD DE LA EDIFICACION
6.1.5 CATEGORIA DE LOS ACABADOS
6.1.6 ESTADO DE CONSERVACION
6.3.2 ------------------------------------
6.3.2.1 PISOS
6.3.2.2 MUROS
6.3.2.3 TECHOS
6.3.2.4 OTROS
7.2.1 PISOS
7.2.2 MAMPOSTERIA
7.2.3 ACABADOS
7.2.4 ENTREPISOS
7.2.5 CARPINTERIA
7.2.6 VENTANERIA
7.2.7 INSTALACIONES ELECTRICAS
7.2.8 INSTALACIONES HIDRAULICAS
7.2.9 BAÑOS
7.2.10 COCINA
7.2.11 PUERTA DE ACCESO
7.2.12 ESTADO DE CONSERVACION
7.2.13 ESCALERAS
7.2.14 ACABADOS
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS.
XII. BIBLIOGRAFIA
Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 2.997 M², que tendría
que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades
habitacionales diseñadas.
2,00 M2 4.45
Areas Verdes : x x (# de Viviendas )
Habitante vivienda
Área de Cesión: Multifamiliar
2,0M 2 4,1Hbitan. A.L × I.C. × I.O.
Area. Verde : x x
habitante Vivienda A.V.P.
Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de
Cesión.
23.602,47 × 8
Area. de Cesión : = 1.888,19M2
100
Area..Construible : 53.2000M2
En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del
ingeniero, para realizar el cálculo de los costos. Son también herramientas
indispensables para una adecuada fijación de precios los boletines publicados
trimestralmente por la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL) y la
revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales
existentes en el mercado, también se consulta la oferta y la demanda.
Se realiza luego una relación detallada de todos aquellos costos en los cuales se
incurriría (Estudios de Diseño y Construcción, obtención de licencia, construcción
propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en términos individuales y su valor
total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el
proyecto), esta sumatoria de costos será restada a la supuesta suma a recaudar
por concepto de venta, determinándose así la posible RENTABILIDAD del
proyecto.
Dirección.
Comuna: Barrio:
Propietario:
Acuerdo reglamentario:
Relieve: Forma:
ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS
Índice de ocupación
Índice de Construcción
Área vendible
Costos directos
Costo publicidad:
TOTAL INGRESOS
Precio M² $ 400.000
Precio M² $ 900.000
(sin impuesto)
Determinación del Área del lote y del Área construida (mediante un simple.
Levantamiento), se debe verificar que las Áreas que figuran en la Escritura y las
que entrega el Respectivo Catastro (que son las Áreas oficiales) coincidan. Si las
Áreas no coinciden, se debe iniciar un proceso de verificación de Áreas en el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base comparativa.
Podría tomarse como precio del Avalúo, el promedio de esas 2 operaciones reales
en el sector.
Si se quiere tener una mayor certeza en la fijación del precio, se recurre a las
investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las oficinas de
registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas aquellas
dependencias que puedan tener información sobre transacciones de propiedad
raíz, los precios así obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC Nacional
del último año.
CONSIDERACIONES GENERALES
Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios
suben en términos reales, valorizándose así continuamente los terrenos urbanos.
Por último certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del
presente avalúo, que no tengo ningún interés económico en él, que lo aquí
expresado es correcto según mi leal saber y entender, que el avalúo fue hecho sin
ningún tipo de presión, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo
tanto me comprometen y que el precio fijado sería adecuado para iniciar cualquier
posible negociación, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la
ciudad de Bogota.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. PROPIETARIO
ROSALBA PASTRANA.
2. ASPECTOS JURIDICOS.
2.1. TITULACION.
El inmueble motivo del avalúo, se adquirió mediante compraventa directa según
Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
2.4. GRAVAMENES.
Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta
ningún tipo de gravamen.
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. LINDEROS.
4.3. FUENTE.
Certificado pago de Impuesto Predial.
5.4. ESTRATIFICACION.
El sector es mayoritariamente estrato 3.
5.7.1. VIAS.
En buen estado
5.7.3. SARDINELES.
En buen estado.
6. REGLAMENTACION URBANISTICA.-
7.2. FORMA.
Regular.
7.3. TOPOGRAFIA.
Plana en toda su extensión.
7.4. FRENTE.
Sobre la Calle 73 y la carrera 50.
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
Tercer piso: Salón comedor, habitación amplia, cocina integral, baño, patio,
por este se accede a la terraza.
8.3. VETUSTEZ.
20 años aproximadamente
Cimentación: Ciclópeo-tradicional
Estructura: Pórticos en Concreto.
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Madera y placa.
Mampostería: Estucada, pintada y bloque.
Ventanearía: Marco metálico y vidrió plano transparente.
9. AVALUO COMERCIAL.
Calle 73 No. 51-16 Área Terreno: 75 M2. Área Construcción: 210 M2,
información suministrada en el sitio por el señor Felipe Ríos, Valor Oferta:
$105.000.000.oo. Valor M2 integral: $500.000.oo
Carrera 50 No. 72-21 Área Terreno: 96 M2. Área Construcción: 120 M2,
información suministrada por la Inmobiliaria Panamericana, Valor Oferta:
$70.000.000.oo. Valor M2 integral: $583.000.oo
Calle 72 No. 49-30 Área Terreno: 120 M2. Área Construcción: 300 M2,
información suministrada en el numero celular: 3103200749, Valor Oferta:
$140.000.000.oo. Valor M2 integral: $466.000.oo.
Calle 71 No. 52-27 Área Terreno: 200 M2. Área Construcción: 130 M2,
información suministrada en el Teléfono: 2116607, por el señor Carlos
Robledo. Valor Oferta:$80.000.000.oo. Valor M2 integral: $615.385.oo
N-1
1. (400.000 – 334.000 )² = 4356
S = 1780
Coeficiente de Variación:
V = (S / X) * 100
V = (1780 /33400) 100 = 5.32
Valor Asumido Terreno $350.000.oo
Σ = $ 99.908.959.oo
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación,
pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro
12. BIBLIOGRAFIA.
Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”
Copia Escritura publica
Copia certificado catastral.
13. ANEXOS.
FOTOGRAFICO
Atentamente,
Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano.
(El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).
Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la
Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios),También son
elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha.
Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS INDUSTRIALES
ESPECIALES Y como factores importantes del avalúo se consideran El Físico, el
económico, El Político y el Social.
5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo
Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la
formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el
departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental).
Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por
la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica
(Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).
En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial
Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la producción y productividad del predio (ver capitulo V Avalúo
de maquinarias y equipos).
Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los
métodos descritos en los capítulos previos.
F. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para
cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de producción para cada cultivo.
(Obteniéndose así la rentabilidad del cultivo por cosecha).
Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los
productos sembrados en el predio.
Se calcula el costo de la producción faltante con los Índices proyectado del I.P.C.
(la producción faltante se obtiene de restar a la vida útil del cultivo la edad actual
del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad individual de cada cultivo.
Es valido aclarar que si quedan de vida útil del cultivo, por ejemplo, 3 años y el
cultivo en cuestión da 2 cosechas por año, la rentabilidad se multiplica por 6 y no
por 3), esta situación es coherente con los avalúos urbanos en los cuales, la
actividad Valuatoria moderna, considera dentro del avalúo el valor del derecho de
superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura viable
para ejecutar en el predio, es decir, el número de pisos que se pueden construir,
es factor determinante del valor, pues es evidente la cada vez más escasa tierra
urbanizable existente en las ciudades. Ejemplos claros de desarrollo en alturas se
tiene en ciudades como Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir
para principios del siglo XXI, previa solución de algunos problemas técnicos, una
torre con 3.000 mts de altura y que albergaría una población de alrededor de
600.000 habitantes. Algo así como toda la ciudad de Manizales acomodada en esa
mole).
Año 1 : 0
Año 2 : 62 @/Ha
Año 3 : 140 @/Ha
Año 4 : 165 @/Ha
Año 5 : 180 @/Ha
Año 6 : 204 @/Ha
Año 7 : 130 /Ha
Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido
por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para
obtener las cargas, y se multiplica por l número de Has sembradas, y este valor
por $ 188.290 que es el precio de la carga.
Año 1 : 0
775 kgr
= 6,2 c arg as
125 kgrs
Y como son 8 Has.
62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas
496 cargas x $188.290 =$93´391.840
Año 3 : 140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800
Año 4 : ⇒ Vf : VP (1 IP ) N
Año 5 : ⇒ Vf : Vp(1 Ip ) N
Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los años
1er. Año:
2do año:
3er año:
Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se
realiza el avalúo del cultivo.
2- Memoria descriptiva
3- Aspecto jurídico.
3-1. Titulación
3-2. Matricula inmobiliaria
3-3. Ficha catastral
3-4. Afectaciones y gravámenes
4- Linderos y áreas.
6-1. Cimentación
6-2. Muros
6-3. Cielos rasos
6-4. Cubierta
6-5. Fachada
6-6. Pisos
6-7. Baños
6-8. Cocina
6-9. Instalaciones Hidráulicas
6-10. Instalaciones eléctricas
7- Maquinaria y equipo.
9- Cuadro de valores.
Por Formación Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la
información correspondiente a los predios de un territorio o jurisdicción de la
Unidad Político-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus
aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos
generales del Catastro.
Por Zona Homogénea Física se entiende el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos,
vías, uso, destino económico, u otras variables que permitan diferenciar éstas
áreas de las adyacentes. La clasificación de las tierras para la determinación de
Se procede a fijar las Zonas Geofísicas, que son espacios geográficos de una
región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destinos económicos y otras variables que permiten
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Para las zonas homogéneas físicas urbanas se tendrán en cuenta las condiciones
topográficas y de uso, como su destino económico.
Para la selección de los puntos de análisis en el sector rural hay que tener en
cuenta:
a. Topografía.
b. Condiciones agrológicas.
c. Productividad de la tierra.
d. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.
e. Servidumbres
f. Aguas
g. Uso actual y posible
h. Vías de acceso
i. Cercanía a los centros de consumo.
El valor determinado para éstos puntos de análisis, los asume Catastro para toda
la Zona Homogénea Geoeconómica. Para el Avalúo de las construcciones, se
requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificación individual
y acertada (Ver formato de calificación de construcciones de El Instituto
Geográfico).
a. Compra de terrenos.
b. Venta de terrenos.
c. Conocimientos de compra-ventas
d. Intermediaciones.
e. Apreciación directa.
Investigaciones Indirectas:
Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilación de datos
escritúrales, teniendo en cuenta la información de compra-venta que reposa en los
archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raíz es intenso,
se puede investigar hasta tres años atrás. Los precios resultantes serán
actualizados conforme a los índices de fluctuación económica del movimiento de
la propiedad raíz de acuerdo con la siguiente metodología:
1990 $41.690
1991 $47.410
FORMULA C A C * (1 r ) n
FÓRMULA EN LA QUE:
N = NÚMERO DE AÑOS
Los avalúos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el único elemento
susceptible de valorización
R = (Vb - Va)/d
a b
FÓRMULA EN LA QUE:
a b = a tiende a b
Va = Valor del terreno en el punto a
Vb = Valor del terreno en el punto b
d = Distancia entre los puntos a y b
Vx = Va + VabX
Va = Valor en le punto a
Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b
X = Posición del punto o distancia que lo separa de a.
B
D
2
A 1 F
4
3
5
C
TRIANGULO 1 = ABC E G
TRIANGULO 2 = BCD
TRIANGULO 3 = CDE
TRIANGULO 4 = DEF
TRIANGULO 5 = EFG
6.2.5. RESISTIVIDAD = Va – Vb
Dad
El proceso se repite para todos los lados de todos lo triángulos, (el lector calculará
las otras resistividades como ejercicio).
Como las zonas geoeconómicas y sobre éstas los puntos de análisis se trazan
sobre planos prediales, es lógico suponer que en cada lado de los triángulos hay
numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le triángulo 1 tiene los
siguientes predios:
B
230
A f
e 210
d 190
c
120
b
a 80
C
20
Va = Vc+RCB dac
Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²
Va=Vb-RCB dad
Va=115.000-20*230=110.400
RCB = 5000 = 20
25
NOTA: Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del
intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el máximo valor es $115.000/ mt²
y el valor mínimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estén en le
lado BC, tendrán que estar dentro de esos valores.
Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura
geométrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.
Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geométricas
definidas, se parte del supuesto según el cual, todos los eventos en los que
interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se
ejecutan los siguientes pasos:
El valor para todos los predios interiores que hubiere en el triángulo 1, será de
$111.458 /mt²
Este proceso se repite para todos los triángulos obteniendo de esta manera los
avalúos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como
la siguiente:
1
A B
C
2
En aquellos sectores que tienen una alta densificación predial (zonas urbanas),
por la exactitud del método que detecta variaciones en precios mínima, se sugiere
tomar grupos representativos de predios, hacer un solo cálculo de resistividad y a
ese grupo de predios, darle un valor similar.
6.2.9. VARIOS.
Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrón, se hace necesario la utilización
de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en función del
tamaño, clase de tierra y la explotación predominante, dicha utilización se hará en
forma general para las tres zonas de atracción en lo que respecta al tamaño.
Tal vez el capítulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelación
primaria de precios, sea la determinación gráfica de las zonas económicas, pues
se debe tener en cuenta lo siguiente:
INFORMACION OBTENIDA
PUNTO A REA A V A L. INIC IA L TENDENC IA C A M B IO DE DEREC HO OTR OS V ALOR IZA C ION A VA L. FINA L
El valor de un hotel depende del éxito en atraer y retener una clientela, que resulte
en una Operación provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasación no
es simplemente un resumen del valor de activos tangibles, incluyendo lote,
mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo del valor de la
propiedad completa del hotel, considerándolo como una unidad operacional.
Hoteles comerciales.
Hoteles para residentes permanentes.
Hoteles en carreteras y en aeropuertos
Moteles
Hoteles de temporada
Hoteles de recreación.
El mejor uso de la propiedad del hotel es el uso que producirá la gran avalancha
de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de
operación y alteraciones de la propiedad física.
1. Características de la propiedad.
Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localización debe considerar el tipo de la
propiedad del hotel bajo el análisis de utilidad del sector. El avaluador debe
estimar qué gastos serán justificados para cambios y mejoras en los activos
físicos.
Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:
2. Factores operacionales.
a. Reglamentos gubernamentales.
b. Usos del suelo.
c- Activos fijos y tangibles, hará una visita ocular del sitio para conocer edad,
características, condición y su construcción.
El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir
la información basado en:
Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en
cocinas, lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación,
ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa
actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.
El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de
poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,
pudiendo para ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de
ponderación y establecer un porcentaje global.
Temporada baja
Temporada media
Temporada alta
Los diversos pisos de una edificación y los apartamentos de cada piso cuando
sean independientes, y las diferentes unidades habitacionales pueden
pertenecer a distintos propietarios.
Hay que considerar que las áreas privadas pueden o no estar construidas, para el
primer caso se considera como elementos valuatorias los materiales de
construcción, los acabados, la distribución del inmueble, la vetustez, el estado de
conservación, la ubicación del condominio o multifamiliar y dentro de este, la
localización del predio.
El uso actual y posible, las posibilidades de valorización, los accesos y vías del
condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.
Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicación, las vías de acceso,
los servicios públicos, la relación frente-fondo. El potencial de desarrollo, la
composición geológica y la existencia de agua.
Son elementos a considerar también el valor de la inversión, la cercanía a los
centros de atracción económica, la zona de influencia del predio y las condiciones
de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinación económica y el
factor de vecindad.
Para el informe final del avalúo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de
los propuestos anteriormente.
Terreno
Construcciones
Maquinaria y Equipo
Good Will
Valor en Marcha
Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son
divisiones lógicas, pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los
materiales de construcción, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.
Estas áreas son:
AREA 5 : Morgue
Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:
PROCESO VALUATORIO.
Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que
corresponde a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y
según su clasificación. Por lo general, la clasificación contable del inventario difiere
de la que se propone, pero los avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos
los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y
clasificarlos bajo esa codificación, que permite la identificación rápida de
cualquiera de los equipos materia del avalúo.
Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del
mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.
Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos
necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación
calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del
fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de
fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.
CONSULTA EXTERNA
Área por excelencia ambulatoria, que además de la zona de consultorios médicos,
pertenece a ésta zona, los consultorios de inyectología, vacunación, además de
un área muy importante para el hospital como la zona de urgencias. Las
urgencias se dividen en dos áreas principales, una el área blanca que está
compuesta por consultorios, salas de observación, hidratación, etc. Aunque las
salas de hidratación tienden a desaparecer o su uso puede ser opcional ante la
aparición de las sales hidratantes. Y un área roja compuesta por curaciones,
pequeña cirugía, rayos x portátil, baño para pacientes, etc. En el área blanca
están todos los espacios que no producen sangre siendo áreas relativamente
tranquilas; en el área roja, se concentran heridos, traumatizados y todos aquello
procedimientos que pueden generar sangre.
SERVICIOS INTERMEDIOS
Se conoce también esta área con el nombre de ayudas de diagnóstico y
tratamiento y necesariamente está compuesta por los servicios de imagenología o
rayos X (cuarto de revelado, oficina de radiólogo), laboratorios y fisioterapias,
farmacia y opcionalmente la morgue (depósito de cadáveres y sala de autopsias),
que dependiendo de la magnitud del hospital puede ser opcional.
HOSPITALIZACIÓN
Se define esta zona de servicio como el área hotelera del hospital. Se pueden
presentar tres tipos de alcobas según las necesidades de la comunidad, estas
son, individuales, colectivas y de aislamiento. También hacen parte de este sector
la estación de enfermería, compuesta por trabajo sucio, limpio, zona de ropas,
tratamientos, baños de enfermeras y mostrador de atención. Esta área debe estar
dotada de espacio para visitas, baños de visitantes, zonas de aseo, cocinas de
piso, parqueaderos para camillas y sillas de ruedas. Además de la zona
quirúrgica, que la conforman los vestieres, zona de esterilización, limpieza, zonas
de recuperación, trabajo de parto, sala de partos y quirófanos.
SERVICIOS GENERALES
Allí se ubican los servicios de cocina, lavandería, sala de máquinas, calderas,
suministro de gases, subestaciones eléctricas, almacén, vestieres, depósito de
basuras, cuarto de aseo, incinerador, talleres, etc.
Programa Arquitectónico
Recepción 5,1
Sala de espera 8,1
Trabajo limpio 12
Trabajo sucio 18
URGENCIAS
Sala de observación 24,5
Descanso de personal 15,5
Baño personal 3,8
Baño público 1,5
88.5
Total Serv. Ambulatorios 217
Laboratorio 24, 5
LAB. CLÍNICO Sala de espera 5
Toma de muestras 14
43, 5
Depósito 9, 3
FARMACIA
Oficina 8, 1
17, 4
Depósito de cadáveres 2, 5
MORGUE
Sala de autopsias 50
52, 5
Total Servicios Intermedios 175, 7
Cafetería 30.5
Biblioteca 27,6
Baño publico hombres 17,6
AREAS COMUNES
Baño publico mujeres 17,6
Depósitos 47,36
Patio cubierto 97,9
CLASES
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
1. El valor de todo bien, para un momento dado, es ÚNICO, cualquiera que sean
los fines para los cuales es avaluado.
- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía
mecánica otras clases de energía.
- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a
los productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y
posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la
posibilidad de conseguir repuestos originales.
- Condiciones de Severidad.
- El Grado de Severidad.
- Programa de Mantenimiento.
La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del
programa de mantenimiento al que estén sujetas.
- Montaje Electromecánico.
8.3.4.5. Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si
existen), con los correspondientes manifiestos de importación (si fueron
importados). De éstos documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa
representante, país de origen y firma constructora del equipo, derechos
arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada de
la mercancía.
8.3.4.8. Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que
puedan servir para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).
Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avaluo.
El método de depreciación llamado Suma De Los Años de Vida Útil, parece ser
más coherente, se procede así:
Se establece la vida útil del articulo (Definida por el fabricante o mediante una
decisión administrativa)
Se suman luego los años determinados como vida útil, por ejemplo, de 10 años,
entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55
En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo
gana obsolescencia, mayor es la depreciación.
La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el
bien es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es
utilizada, la mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de
que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento,
Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del
mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha
llegado al final de su vida útil económica, y en ese momento es más rentable
reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.
Para cada uno de los elementos del Avalúo. Este depende de la Información
obtenida en la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de
la información suministrada por la empresa.
Los Índices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos
a un año base y asociados a un lugar geográfico determinado y a una clase de
bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento
promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento específico
de un bien en particular, por lo que al utilizar los índices de precios para actualizar
valores sobre períodos de tiempo muy prolongados (más de 10 años) se pueden
involucrar desviaciones importantes en los cálculos.
Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro país, caso en el cual se
dice que se devalúa; la situación contraria, es decir cuando se valoriza con
relación a la otra moneda, se denomina devaluación.
La variación del valor de la moneda de cada país no es aleatoria, sino que está
regulada por el Sistema Monetario Internacional.
Los tipos de cambio o equivalencias de las monedas de los países puede variar de
diferentes formas.
-Ajustable:
Los países pueden alterar su valor de paridad “fija” cuando es necesario para
corregir un desequilibrio fundamental.
La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de
cambio del dólar con relación a éstas.
VR = G * N
VR = Valor actualizado
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos
= Índice actual / Índice año de referencia.
Ejemplo 1:
Se desea actualizar el valor de reposición de un bien de fabricación nacional que
costó $45.000.000.oo en diciembre de 1.990.
Ejemplo 2:
Se desea actualizar el valor de una edificación construida en 1.991, que tuvo un
costo de $50.000.000.oo.
Entonces: VR = G * N * C
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos país de origen
C = Factor de Tipo de Cambio
Ejemplos.
VR = G* N * C
G = $75.000.000.OO
N = 111.4 / 100 = 1.114
C = 816.08 / 511 = 1.597
VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597
= $113.429.350.OO
Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el
demérito correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el
equipo.
VR
VA
Vr E Vu T
V = Valor
T = Tiempo
VA = Valor actual
VR = Valor de reposición
Vr = Valor Residual
E = Edad
(1) VA = Vr Para E Vu
En la ecuación (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es
cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposición, y así mismo, si
la edad es igual a la vida útil (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al
valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida útil.
Para la aplicación del modelo matemático en la obtención del valor del equipo, el
mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, ésta calificación se otorga en
la visita física y depende del estado de conservación y funcionamiento del equipo
en el momento de la inspección. La depreciación, se califica en función de la vida
útil estimada para la máquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y
las condiciones de severidad y operación del equipo.
Vc = Vr x C x FD x R
Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el
valor de reposición del mismo. Es decir:
P = Vr / VR
Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor
de reposición.
NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del
mismo, las expresiones a utilizar serían las siguientes:
VA = Vr = VR x P
Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)
-Fijación de Valores.
El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor
en marcha y Good Will.
El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,
lo entienda.
-Políticas Fiscales.
Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan
necesariamente en el valor de los Equipos.
-Inflación y Devaluación.
Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza
general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto
implica pérdida de poder Adquisitivo de la moneda.
Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente
correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor
competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia,
representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en términos
contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura
necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un
mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial
del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades
(Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).
Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar
cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los
valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su
participación en el mercado, ni las características de la oferta y la demanda de los
bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulación de ciertas cuentas como la
Depreciación puede presentar resultados no confiables: la subestimación de la
depreciación, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostrarían
una Industria de altísima rentabilidad para los Socios.
Un ejemplo claro de ésta situación es el siguiente: Un vehículo tiene una vida útil
de 10 años, por Depreciación Acumulada, al cabo de éste tiempo, el vehículo sólo
tendría como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente éste no es su valor
de Realización.
Valor del vehículo : 1.000 Unidades
Vida útil : 10 años
Cuota de salvamento : 10%
Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona
(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En
consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la Industria frente a
la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el cual
la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor
riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la
determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten
determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el
Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.
Ejemplo:
PUERTO DE
EMBARQUE
Ejemplo:
-Clase de Vehículo:
Hace referencia al tipo de vehículo: Camioneta, Automóvil, Camión.
-Marca.
Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.
-Modelo.
Se refiere al año en el cual fue construido el vehículo: 1.996, 1.998, 2000.
-Color.
Impresión que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el vehículo: Rojo, Azul.
-Carrocería.
Caja del vehículo: Cabinadas, Pick Up.
- Combustible.
Elemento vital para el funcionamiento del vehículo: Gasolina A.C.P.M., Gas.
-Transmisión.
Comunicación del movimiento de un elemento a otro dentro del motor del vehículo,
puede ser sencilla o doble.
-Kilometraje.
Recorrido hecho por el vehículo en su vida útil.
-Chasis.
Armazón que sostiene el motor y la carrocería del vehículo: conserva la línea
original, soldado, no ha sido chocado.
-Llantas.
Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehículo, también se define
como la corona de la rueda sobre la que se aplica el neumático: Nuevas, buen
estado, lisas, etc.
-Motor.
Comunica el movimiento al vehículo mediante la transformación en energía
mecánica de otras clases de Energías: Buen estado, reparado.
-Caja.
Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en el vehículo:
buena, reparada, normal.
-Sistema Eléctrico.
Se compone de arranque (mecanismo para poner en funcionamiento el motor).
Fusibles: (hilo o chapa metálica, que colocado en un circuito eléctrico interrumpe
la corriente, si ésta es excesiva). Luces (sirven para iluminar la vía por la cual
circula el vehículo, pueden ser altas, bajas, direccionales, de estacionamiento,
reversa, de parqueo, de techo)
-Mantenimiento.
Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las características físicas y
técnicas del vehículo en forma constante, se dirá si ha sido preventivo o correctivo.
-Grado de Comercialidad.
Se refiere al posicionamiento que en el mercado ha obtenido el vehículo, debido a
la marca y el agenciamiento.
A. INFORMACION GENERAL
B. DOCUMENTOS FACILITADOS
CLASE DE VEHICULO:
MARCA:
LINEA
MODELO
TIPO DE CARROCERIA
PLACAS No.
MOTOR No.
CHASIS No.
NUMERO DE PUERTAS
CAPACIDAD
COMBUSTIBLE
TRANSMISION
RECORRIDO
D. EVALUACION
ESTADO FISICO
PINTURA
CARROCERIA
CHASIS
LLANTAS
INTERIOR
INDICADORES
SISTEMA ELECTRICO
Arranque
Fusible
Batería
MOTOR
CAJA
FRENOS
ACCESORIOS
MANTENIMIENTO
ESTADO ACTUAL
DEL VEHICULO
GRADO DE OBSOLESCENCIA.
La vida útil de un vehículo, está determinada casi exclusivamente por su desgaste
físico en relación con su edad.
GRADO DE COMERCIALIDAD.
Tiene en cuenta factores técnicos como mantenimiento, estado mecánico y
eléctrico del vehículo, obsolescencia tecnológica, probable vida útil, porcentaje de
salvamento y el tiempo de uso.
E. FACTORES DE EVALUACION
F. AVALUO
Cordialmente,
Ejemplo.
1. INFORMACION GENERAL
OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin
de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.
2. DOCUMENTOS FACILITADOS
MARCA : Chevrolet
MODELO : 1997
COLOR : Desconocido
CHASIS : Desconocido
NUMERO DE PUERTAS : 4
COMBUSTIBLE : Gasolina
TRANSMISION : Doble
RECORRIDO : Desconocido
3. EVALUACION.
CAJA : Se asume que está en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido
sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo
vehículo, que asegure su funcionamiento.
FACTORES DE VALUACION
Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo fueron los
siguientes:
b. Criterios de avalúo como vida útil, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de
comercialización, etc.
AVALUO
Cordialmente,
- Se determinan las cinco industrias más representativas del sector y que sean
comparables con la industria motivo del avalúo. Esta semejanza de las empresas
debe darse en antigüedad, capital, numero de empleados, etc.
1. Memoria descriptiva
1.1. Solicitante y/o propietario.
1.2. Ubicación geográfica del municipio
1.3. Ubicación del predio dentro del municipio
1.4. Ubicación del predio por comuna
1.5. Descripción del sector
1.6. Servicios públicos existentes y posibilidades de ampliación
1.7. Nivel social y económico del sector
1.8. Vías de acceso al sector y al predio
1.9. Tipo de vías. Posibilidad de soportar alto flujo de vehículos de carga
1.10. Posibilidad de estacionamiento
1.11. Usos del suelo industrial circundantes
1,12. Nivel de contaminación visual y auditiva
1.13. Facilidad de exportación
2. Aspectos jurídicos
2.1. Titulación
2.2. Matricula inmobiliaria
2.3. Ficha catastral
2.4. Tipo de industria
2.5. Generalidades tributarias
3. Linderos y áreas.
3.1. Según escritura
3.2 Según carta catastral
3.3. Según visita
3.4. Área del lote
3.5. Área construida zona administrativa
3.6. Área construida zona de instalación de equipos
3.7. Área zona de bodegas
3.8. Área total construida.
6. Maquinaria y equipos.
6.1. Tipo de maquinas y/o equipo
6.2. Fabricante
6.3. País de origen
6.4. Vida útil del equipo determinada por el fabricante
6.5. Mantenimiento
6.6. Correctivo
6.7. Preventivo
6.8. Rutinario
6.9. Predictivo
6.10. Variaciones técnicas del equipo
6.11. Valor original del equipo
6.12. Vida activa del equipo
6.13. Método de depreciación
6.14. Cuota de salvamento
6.15. Descripción del equipo
6.16. Materiales del equipo
6.17. Propiedades eléctricas
6.18. Resistencia eléctrica
6.19. Resistencia mecánica
6.20. Resistencia al desgaste
6.21. Resistencia a la corrosión
6.22. Conductibilidad eléctrica
6.23. Características de fundición y forja
7. Equipo automotor
7.1. Fecha de compra
7.2. Fabricante
7.3. Modelo
7.4. Manifiesto de aduana
7.5. Valor original del vehículo
7.6. Tiempo de uso
7.7. Kilómetros recorridos
7.8. Vida útil definida por el fabricante
7.9. Reparaciones
7.10. Variaciones técnicas
7.11. Vida útil estimada para el vehículo
7.12. Método de depreciación
7.13. Cuota de salvamento
7.14. Descripción del vehículo
7.15. Marca
7.16. Modelo
7.17. Carrocería
7.18. Color
7.19. Motor
8. Valor en marcha.
8.1. Consideraciones
8.2. Good Will
8.3. Consideraciones
8.4. Cuadro de valores
8.5. Área del lote
8.6. Valor Mts² lote
8.7. Valor total lote
8.8. Área construcción
8.9. Valor Mt² construcción
8.10. Valor total construcción
8.11. Valor maquinaria y equipo
8.12. Valor en marcha
8.13. Valor good will
8.14. Valor total avalúo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los
terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y good
will, el valor así obtenido es el valor total de la industria
8.15. Sustentación del avalúo
8.16. Para el lote
8.17. Para las construcciones
8.18. Para los equipos y maquinaria
8.19. Para valor en marcha
8.20. Para good will
8.21. Indicadores económicos
8.22. Recomendaciones y conclusiones
8.23. Documentación de calculo
8.24. Documentos examinados
8.25. Anexos
Actuación Urbanística
Procedimiento de gestión y forma de ejecución, orientada por el Plan de
Ordenamiento Territorial, que implica un proceso concreto de transformación del
suelo o de su infraestructura, o una modificación de los usos específicos del bien,
o un cambio en su densificación.
Afectación
Impedimento al desarrollo arquitectónico total del predio. Las afectaciones hacen
referencia a los espacios físicos que por la aplicación de las normas se deben
dejar sin desarrollar, con el fin de ser usadas posteriormente en la construcción del
equipamiento urbano (obras viales, desarrollo de parques y zonas verdes,
corredores de redes de servicios públicos, obras de adecuación de proyectos de
alcantarillado y canales de aguas lluvias, manejo de corrientes hidrográficas,
zonas de preservación ambiental.
Aislamientos
Son los espacios obligatorios que se deben dejar entre predios colindantes, según
lo reglamentado en los diferentes decretos sobre el uso del suelo, pueden ser:
Aislamiento frontal
Corresponde al espacio de terreno que no debe ser construido en el frente del lote
(frente es la distancia horizontal que el predio tiene sobre la vía principal), puede
servir como protección ambiental (antejardín) y algunas veces es utilizado como
parqueadero.
Aislamiento posterior
Restricción impuesta a uno o más inmuebles específicos, respecto a la
imposibilidad de construcción en la llamada culata del lote, este espacio
generalmente es el patio.
Aislamiento lateral
Distancia horizontal, comprendida entre el paramento lateral de la construcción y
el lindero lateral del predio, quiere ello decir, que se debe dejar una franja de
terreno sin construir entre los linderos laterales de los predios.
Alameda
Amenaza
Probabilidad de ocurrencia de un fenómeno natural, tecnológico o provocado por
el hombre, potencialmente nocivo para las personas, bienes, infraestructura y/o el
medio ambiente, dentro de un período específico y en un área delimitada.
Ancho de vía
Medida transversal de una zona de uso público, compuesta por andenes, calzada,
ciclo rutas y separadores, para el tránsito de peatones y vehículos.
Andén
Área lateral de una vía, destinada a la permanencia y al tránsito exclusivo de
peatones.
Antejardín
Área libre de propiedad privada, perteneciente al espacio público, comprendida
entre la línea de demarcación de la vía y el paramento de construcción, sobre la
cual no se admite ningún tipo de edificación.
Área bruta
Corresponde al total del globo de terreno por desarrollar.
Área Construible
Es la máxima área que el lote puede soportar según los usos del suelo en cada
zona especifica. Es el producto del área bruta del lote, por el índice de
construcción por el índice de ocupación.
Área construida
Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye
azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y
puntos fijos, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos,
sótanos y en un piso como máximo.
Área útil
Área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área correspondiente a la
malla vial intermedia, local, franjas de control ambiental de las vías de la malla vial
arterial y las zonas de cesión para parques y equipamientos comunales públicos
(anteriormente denominados cesiones tipo A).
Área verde
Espacio abierto y empradizado, de uso público, comunal o privado, destinado a la
recreación y ambientación.
Área de Actividad
Destinación asignada a zonas del suelo urbano, para la asignación de usos en
función de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial.
Áreas desarrolladas
Terrenos urbanizados, edificados o no, localizados dentro del perímetro urbano.
Avenida
Vía que por sus características de sección transversal y diseño, está destinada a
soportar un tráfico vehicular intenso, de media y larga distancia.
Asentamiento menor
Poblado rural con vivienda dispersa, que concentra algunos servicios para la
población circundante.
Calzada
Zona de la vía, destinada a la circulación de vehículos automotores.
Calzada de servicio
Carril
Franja longitudinal de una calzada, con ancho suficiente para la circulación segura
y confortable de una fila de vehículos.
Centralidades
Núcleos urbanos configurados alrededor del Centro Metropolitano y en la periferia
de la ciudad, que hacen parte de la Estructura Urbana y tienen como finalidad
ordenar funcionalmente las áreas residenciales, permitiendo la descentralización
de actividades y la generación de nuevos subcentros.
Ciclorruta
Calzada destinada de manera permanente a la circulación de bicicletas, ubicada
en el andén, el separador, o segregada de la calzada vehicular, debidamente
señalizada y delimitada.
Compensación
Mecanismo que permite redistribuir de manera equitativa las cargas y beneficios
derivados de la aplicación de los tratamientos de conservación histórica,
arquitectónica o ambiental.
Cota de nivel
Medida de altura, tomada con respecto al nivel del mar, definida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
Culata
Muro sin vista, perteneciente a una edificación, que colinda con predios vecinos.
Decretos reglamentarios
Actos del Alcalde Mayor, expedidos en ejercicio de su potestad reglamentaria,
para asegurar la debida ejecución de los acuerdos del Concejo Distrital.
Demarcación
Definición de la línea que determina el límite entre la propiedad privada y las
zonas de uso público.
Densidad poblacional
Número de habitantes por unidad de superficie. Se expresa sobre área bruta, neta
o útil.
Densidad de vivienda
Número de viviendas por unidad de superficie. Se expresa sobre área bruta, neta
o útil.
Ecoturismo
Turismo centrado en el disfrute escénico y la contemplación de los elementos
naturales.
Edificabilidad
Equipamiento
Espacio o edificio destinado a proveer a los ciudadanos de los servicios sociales
de carácter formativo, cultural, de salud, deportivo recreativo y de bienestar social
y a prestar apoyo funcional a la administración pública y a los servicios urbanos
básicos de la ciudad.
Escala
Graduación de la magnitud, impacto, grado de utilización e influencia de los usos,
equipamientos colectivos y sistemas generales, respecto del territorio distrital,
concebido éste como una unidad dinámica de gran magnitud, en la que se
concentra la vida urbana. Las escalas se dividen en: Metropolitana, dirigida a la
composición de los sistemas y actividades de alta jerarquía, que estructuran el
territorio y sostienen directamente su funcionalidad y eficiencia global; Urbana, con
influencia en grandes sectores de la ciudad; Zonal, cubre las necesidades de
áreas que abarcan un grupo de barrios o unidades de planeamiento zonal; vecinal,
con influencia barrial.
Espacio peatonal
Lo constituyen los bienes de uso público, destinados al desplazamiento, uso y
goce de los peatones.
Estructura Rural
Conformada por la porción del territorio, destinada fundamentalmente a formas de
vida rural, a las actividades agrícolas, forestales, extractivas y pecuarias,
Estructura Urbana
Conformada por el suelo habilitado y construido o el que se habilite o construya
dentro de la vigencia del plan, para la residencia de la población urbana, la
localización de las actividades y funciones urbanas, la incorporación de la
infraestructura, el equipamiento y el espacio libre requerido para el disfrute de los
habitantes urbanos y el adecuado desarrollo de sus actividades.