Avaluos Generalidades y Métodos

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing.
Catastral y Geodesta
Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta
INTRODUCCION
Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,
especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del
modelo económico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
económicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.
La expedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación
del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la
Superintendencia de Sociedades, La aprobación de la Ley de Ordenamiento
Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros, obligan a una continua
investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de
su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones
inmobiliarias.
El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos prácticos en la mayoría de los casos. Las
propuestas metodológicas nuevas planteadas en el desarrollo de los diferentes
capítulos, tienden a llenar vacíos existentes, como en el caso del avalúo de Zonas
Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la
Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicación ya
que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden
hacerlo en altura. La metodología sugerida para Cultivos, es muy práctica, pues
es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalúos Masivos
ha probado su valía en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la Conexión Vial Aburra-Río Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalúos),
Ampliación de la Vía Batallón-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalúos
aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos
aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalúos Industriales y las
propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de
lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la
presentación simultanea de ambas opciones metodológicas, permitirá al lector
tomar sus propias conclusiones.
Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de
tomar una decisión sobre la aplicación de una metodología Valuatoria
determinada. Las propuestas metodológicas aquí planteadas, pueden o no ser
aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentación de las
distintas metodologías solo son imputables al autor y en ningún caso
comprometen a nadie más.
EL AUTOR.

GENERALIDADES
Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo
que vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado,
son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo
Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.
1. CLASES DE VALOR
Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las

cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el
orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la
resultante de una apreciación comparativa entre 2 o más bienes.
1.1. Elementos del Valor
1.1.1 La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo,
no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que
satisfacerla.
1.1.2 La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de
satisfacer alguna necesidad.
1.1.3 El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de
él libremente, desaparece todo interés en la apreciación comparativa.
1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,

fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer
una determinada necesidad.
1.2. CONCEPCIONES DEL VALOR.
En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor

de Uso.

1.2.1. Valor de Cambio.
Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor

de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa
útil, por otra que carece de utilidad.
En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se
obtendría por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a
vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien
ofrecido.
El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una

operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y
urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad

Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el
conocimiento de la utilidad.
1.2.2. Valor de Uso
El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor

que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que
el Individuo aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se
aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular.
Mide el valor en razón del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica
especialmente en Avalúos Industriales.
Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos

valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del
avaluó, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible
1.2.3. Similitud de Valores.
El valor de uso puede ser igual al valor de cambio, en situaciones especiales

como:
La propiedad está satisfaciendo una demanda económica para el servicio que

presta (Por ejemplo los parques cementerios).
Se cuenta con una administración eficiente.
No es viable cambiar la destinación del inmueble (Todo cambio de uso esta sujeto
a la normatividad vigente).

El uso del predio continuará constante en el tiempo (Es poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo).
Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia
entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es la siguiente:
Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un

Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el
urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mínimo, pues impiden el
desarrollo arquitectónico total del predio, para la Empresa productora de
alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altísimo valor, pues
abaratan el proceso productivo de alcoholes.
1.3 ESCUELAS VALUATORIAS.
Existen en el mercado dos teorías valuatorias: La Escuela Polivalente y la

Monovalente.
1.3.1. Polivalente.
Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se
dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.
Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún
cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese acerto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debería entonces
preguntarse si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico,
adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones
tales como ¿Quién contrata mis servicios valuatorios, un hombre o una mujer? Si
es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?.
1.3.2 Monovalente.
Considera acertadamente que el bien solo posee un valor, independientemente de

la finalidad del trabajo valuatorio.
Nota: Usualmente se consideran sinónimos precio y valor. El precio es un hecho

real, el valor es una estimación de lo que el precio debería ser.
1.4 PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES.

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un
bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios
básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia
dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden
definirse así:
1.4.1. Principio de Mayor y Mejor Uso.
Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad

vigente, al uso más probable y financieramente aconsejable. El más alto y mejor
uso se deriva de un análisis de la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras
introducidas en el entorno.
1.4.2. Principio de Sustitución.
El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien

comparable, que lo pueda sustituir en gozo y deleite.
1.4.3. Principio de Conformidad.
Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño,
construcción, vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y
todos aquellos parámetros que tengan incidencia en la determinación del valor.
1.4.4. Principio de Temporalidad.
El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones

económicas imperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es
un simple análisis de los indicadores económicos.
1.4.5. Principio de Cambio.
Todos los bienes están sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de las
características físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existe
condición física o económica que permanezca constante en el tiempo.
1.4.6. Principio del Equilibrio – Decline.
Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos al deterioro y/o mejoramiento

de sus características físicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae
como consecuencia las siguientes situaciones:
Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un

incremento en su demanda y su avaluó.

Equilibrio, Cuando el bien sufre cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer
que su vida útil se incrementa, y ello genera cambios en el avaluó.
Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que

garanticen el mantenimiento de su utilidad original, es posible que la demanda por
el bien disminuya, pues su utilidad no se maximiza, lo que se traduce en un
cambio de su avaluó.
1.4.7. Principio de Anticipación.
Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien se

adquiere con la esperanza de un valor futuro superior, independientemente del
usufructo al que se le someta.
1.5. HERRAMIENTAS Y CONOCIMIENTOS BASICOS DEL AVALUADOR.
La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas veces

formación de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos,
Topógrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrónomos,
Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y
conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y
en condiciones de Mercado Abierto.
Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el Avaluador debe conocer una serie de elementos que le permitan
visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien motivo del
Avalúo.
1.5.1. Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial

del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirán el futuro
desarrollo, los usos del suelo, las zonas Suburbanas, tendencias de crecimiento,
ampliaciones del Perímetro Urbano, disponibilidad de servicios y ampliación de la
infraestructura vial, entre otros aspectos.
1.5.2. Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, según su destinación y posibilidades de explotación económica.
1.5.3. El Código de Construcciones y Urbanismo, para determinar Índices de

Ocupación, Índices de Construcción, Tipo de Aislamientos, Alturas Mínimas y
Máximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.
1.5.3. Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y

Arquitectónicos, Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, para conocer ubicaciones,
alinderamientos, Topografía, diseño y distribución de Áreas.

Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son
representaciones planimetricas del terreno, sobre las cuales se señalizan los
predios que componen la citada manzana.
Los planos topográficos son aquellos que relacionan áreas (planimetría) y alturas
(altimetria), las cuales se analizan según la disposición de las curvas de nivel. En
la medida en que las curvas estén mas o menos unidas, indican un terreno plano o
escarpado.
Los planos arquitectónicos determinan la ubicación del predio de acuerdo al barrio
o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por paredes),
cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los detalles de altura)
cimentación (constituyen el sustento real de la estructura), fachadas (Imagen
exterior del inmueble), cubierta (establece el tipo y los detalles del tejado).
Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y mantener
la edificación en pie, se caracterizan por que contienen vigas, columnas, placas,
escaleras y todos sus detalles.
Planos hidráulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conducción de agua
potable y los desagües de aguas sucias.
Planos eléctricos, detallan el sistema eléctrico del inmueble, en algunos casos
también relacionan los sistemas de telefonía, citofonia y antenas de televisión.
1.5.4. Sistemas de Construcción, que le permitan calificar por lo menos tipo de

cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostería, cocina y baños,
materiales, estado de conservación, instalaciones eléctricas e hidráulicas,
carpintería, acabados y algunas especificaciones técnicas.
1.5.6. Conceptos elementales de Ingeniería Económica y Matemáticas

Financieras, entre los cuales se puede contar Interés, Inflación, Devaluación,
Actualizaciones, Capitalizaciones, Índices de Precios, Sistemas de Financiación y
Tasas de Interés.
1.5.7. Elementos Estadísticos, que permitan calcular tendencias históricas del

comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la ciudad,
interpretar los resultados de las investigaciones económicas realizadas en la zona
de ubicación del bien motivo del avaluó, y que permitan la aplicación de Medidas
de Tendencia Central tales como la Moda, la Mediana , la Media Aritmética, la
Media Geométrica y la Desviación Estándar.
1.5.8. Conocimientos de Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para

relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definición de linderos, forma
del lote, de las vías es necesario conocer su tipo y especificaciones, las
posibilidades de ampliación y prolongación, plan vial al que pertenece.
1.5.9 Elementos básicos de Fotointerpretación, pues de la adecuada

interpretación de fotografías aéreas, se pueden obtener datos sobre
construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes
eléctricas, centros de atracción económica, etc.

1.5.10 Principios de Economía: Pues el conocimiento del esquema económico
imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y demanda de
bienes, en el momento en que se realiza el avalúo.
1.5.11. Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes

al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar
tendencias de precios en las zonas Geoeconómicas definidas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y los catastros independientes.
1.5.12. Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de

investigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables datos.
1.5.13. Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta

interpretación de la información obtenida en las horas de protocolo y necesarios
para una adecuada asesoría integral.

SUELOS
2. QUE SE ENTIENDE POR SUELO?
Por suelo se entiende la superficie de la tierra.
2.1. CLASES DE SUELOS
La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo

en:
2.1.2. SUELO URBANO.
Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo

municipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos
por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas
zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas
consolidadas con edificaciones, que se definan como áreas de Mejoramiento
Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y
podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el
perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios
públicos o sanitarios.
2.1.3. SUELO DE EXPANSIÓN URBANA.
Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión

urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de
Ordenamiento, según lo definan los Programas de Ejecución.
La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la

ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de
transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y
equipamiento colectivo de interés público o social.
Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de

desarrollo concertado a través de procesos que definan la conveniencia y las
condiciones para su desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística
a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la
adecuación previa de las áreas programadas.

2.1.4 SUELO RURAL.
Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de
explotación de recursos naturales y actividades análogas.
2.1.5. SUELO SUBURBANO.
Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias

tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo
cual, deberán contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.
2.1.6. SUELO DE PROTECCIÓN.
Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de

las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la
construcción de infraestructuras para la provisión de servicios públicos
domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de
urbanizarse.
2.2. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.
Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno

claramente delimitada.
2.2.1. Ubicación.
Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la

ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la

ubicación con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,
factores que inciden en la valorización final.
2.2.2. Forma.
Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o

irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella
depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.
2.2.3 Frente.
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía
principal y sobre vías secundarias.
2.2.4. Fondo.
Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del

predio y su lindero posterior.
2.2.5 Relación frente-fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.(6 mts de frente,
por 12 mts de fondo, por ejemplo) Esta relación define el futuro desarrollo del
lote, ya que con ella, se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios..
2.2.6. Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en

su totalidad.
2.2.7. Pendiente.
Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la

resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos alto y bajo, por la
distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)

Grafica No. 1
h1
h2
2.2.7.1. Clasificación de Terrenos Según Pendiente.
Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores al 50%
2.2.8. Potencial de Desarrollo.
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las

construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar
verticalmente las ciudades.
2.2.9. Derecho de Superficie.
Podría definirse como el desarrollo arquitectónico en altura viable para realizar en

el predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del
valor, pues es evidente la escasez de tierra urbanizable existente en las ciudades.
2.2.10. Vías de acceso.
Hace relación a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la

ciudad. Si se llega por vía pavimentada, destapada o carreteable, si permite el
ingreso directo de vehículos o no. de vehículos.

2.2.11. Entorno.
Hace referencia a la vecindad inmediata del bien.
2.2.12. Composición Geológica.
Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formación y su

naturaleza.
2.2.13. Factores Ambientales.
Se refiere específicamente a los definidos en el Código de Recursos Naturales,

tales como el Retiro de Quebrada, por ejemplo, y otros tales como la
contaminación (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a
Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios.
2.2.14. Afectaciones.
Se entiende por afectación cualquier impedimento para lograr el máximo

desarrollo arquitectónico que el predio puede llegar a tener, a la luz de la
normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar además los siguientes
factores:
2.2.15. Aguas.
Superficies territoriales ocupadas por ríos, lagos, quebradas, nacimientos, se debe

relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o
permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas
valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.
2.2.16. Clasificación agrológica.
Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de
analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.
2.2.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención
del ser humano, según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan
después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado

obras de adecuación. Es una característica que depende de las condiciones del
clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:
Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy

rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas
arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la mayoría de la
lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.
Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez,
retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen texturas
medias.
Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta

lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos aunque
importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estaciónales o anuales, no
se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones
desfavorables a cultivos de árboles.
Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con lentitud

suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de tiempo, capa
Friática alta. Los cultivos estaciónales están restringidos a una sola época del año,
los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.
Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo

permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua friática esta
generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte considerable del
año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es imposible cultivar en la
mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.
Suelos Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan

lentamente que el nivel friático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor
parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o están
frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto arroz.
Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro
del terreno.
2.2.17. Encharcamiento.
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en

infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de
estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.

2.2.18. Permeabilidad.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a través de los espacios porosos.
2.2.19. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso
se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.
2.2.20. Retención de Humedad.
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,

de acuerdo a su textura y composición.
2.2.21. Pedregosidad.
Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que

se encuentran dentro o sobre el predio.
2.2.22. Erosión.
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre.
Según el grado de erosión, esta se clasifica en:
Erosión Ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.
Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa

superficial, es claramente apreciable.
Erosión Severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo,

presenta cárcavas superficiales y algunas profundidades.
Erosión muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.
2.2.23. Textura.
La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en

el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana).

2.2.24. Profundidad Efectiva.
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos
o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:
Muy superficiales : Menos de 25 cm.

Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Más de 150 cm.
2.2.25. Nivel de Fertilidad.
Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,
capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el
crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
2.2.26. Existencia, conservación, explotación y protección de los recursos

naturales.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.
2.2.27.
Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los recursos naturales

renovables.
2.2.28.
Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia.
2.3. CLASIFICACION DE LOS SUELOS.
De acuerdo con las características de los Suelos por su Capacidad de Uso, el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha definido 8 clasificaciones para los suelos
rurales, de tal manera que a medida que aumenta el grado numérico, disminuye
la calidad del suelo para uso y manejo. Los suelos de la clase I, por ejemplo, no
tienen ninguna limitación para una explotación intensiva, mientras que los suelos
de clase VIII, son nulos para cualquier explotación agrícola.

La Descripción de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:
2.3.1. Suelo clase I.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.
Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y

permanentes, requieren las usuales practicas de manejo, empleo de fertilizantes,
correctivos. Abonos, rotación de cultivos, prevención de erosión.
2.3.2. Suelo clase II.
Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a

ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosión o con erosión ligera en un
máximo del 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin
piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay
suelos salinos a salinos sodios no deben afectar más del 20% del área y ser
fácilmente corregibles. Aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural
bueno a moderado o imperfecto.
Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos

de invierno y que no ocasionan mayores daños a los cultivos, inundaciones
ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno riguroso y no
mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración, retención de
humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rápida,
moderadamente rápida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,
por las pequeñas limitaciones que ocurren en está clase, la elección de cultivos
transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos
requieren práctica de manejo más cuidadosos que los de la clase I, aunque fáciles
de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosión mas cuidadosamente.
2.3.3. Suelo clase III.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en

áreas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%
La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo
de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida,
rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere
práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas.
2.3.4. Suelo clase IV.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos
que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días
acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es
muy restringida.
Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de
aplicar.
2.3.5. Suelo clase V.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8
meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
2.3.6. Suelo clase VI.
Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente

quebrado, pendientes del 25 al 50%. El área puede estar afectado por erosión
ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad
efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sódico, drenaje

natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 días acumulados por
año.
Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy

baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy
bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de
potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores
limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por
las limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser
especiales y muy cuidadosas.
2.3.7. Suelo clase VII.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.
Encharcamientos hasta 120 días acumulados año. Las inundaciones de 4 a 6

meses año. Retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a
rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que
presentan, su uso se limita a la vegetación forestal u en las áreas de pendiente
menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un
manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la
conservación de las cuencas hidrográficas.
2.3.8. Suelo clase VIII.
Suelos con las más severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente

muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si
planos son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones:
suelos salinos, salinosodicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones
por más de 8 meses al año, deberá protegerse la vegetación natural existente,
con miras a la protección de las cuencas hidrográficas y de vida silvestre.
Nota 1: Para efectos de establecer la clase agronómica, el perito deberá

considerar los estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o
de otros predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogéneas
físicas, realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta
el año en que se realizó el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si
se presentan, se establecerá mediante inspección ocular la clase de suelo
respectiva, teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible,
se recurre al Ingeniero de Suelos.

Por Zonas Homogéneas Físicas se entiende el espacio geográfico de una
región, con características similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar
estas áreas de las adyacentes
Nota 2: Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por
obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de
un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.
Nota 3: Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el numero del

suelo, disminuye su potencialidad, asi por ejemplo, el mejor suelo es el suelo
Clase I y el de menor Potencialidad es el Suelo Clase VIII.
Nota 4. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi ha realizado el estudio de suelos

de todo el País llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible
adquirir el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del País
en sus instalaciones.
2.4. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.
Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y

cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:
2.4.1. Materiales.
 Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda
clase de formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de
precios entre dos inmuebles, uno construido en madera y otro construido en
concreto. Se debe tener especial cuidado en todos los procesos
constitutivos de la construcción:
 Preliminares: Estan constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el

replanteo (localización de ejes), excavaciones o rellenos.
 Cimentación: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta

por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente
llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las
construcciones que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para
evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros
y compactos. La cimentación es la base de la construcción, va enterrada y
dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas,
profundas y en algunos casos combinadas. La estructuración de la
cimentación reviste características y técnicas muy diferentes, dependiendo

de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación que se
pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavación
manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena,
gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos),
viga de amarre (su función es la distribución de cargas horizontales).
 Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si,

sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos
exteriores. Se utiliza el hormigón que es la combinación de hierro y
concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta
estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la
edificación, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentación, donde
finalmente son absorbidas por el terreno.
Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas),
Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener
estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento
estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o
aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento
individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.
 Mampostería: Capitulo de la construcción donde se realiza el

levantamiento de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias),
divisorios (paredes), de carga (muros). Se clasifican también de acuerdo al
material con el que construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe
(aglomerados, tapias), cerámicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de
acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de
Soga (lado mas largo), Tizón (lado ancho), Sardinel (de canto).
 Fachada: Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de

sus lados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se
puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardín etc...
 Pañetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de

darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es
cemento, arena y agua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos
y sabaneros.
 Desagües: Canalizan los desechos líquidos de la construcción hacia

alcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades:
excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas
de inspección, acometida y/o pozo.

 Instalaciones Hidráulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las
redes de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se
utiliza tubería de P.V.C. con especificaciones especiales para cada una de
ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas,
para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua
(caliente y fría), instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios
(estos pueden ser muy costosos dependiendo de la clase de cerámica y
linea), instalación de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y
bajantes de aguas negras.
 Instalaciones Eléctricas: Corresponde a este capitulo la instalación de

redes eléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas
( circuitos, contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes
clases y calidades de tuberías y cables.
 Cubierta: Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto,

que protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se
construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o
metálica.
 Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay

desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los
primeros pisos, se requiere realizar una excavación, colocar una base en
recebo (compacto), colocación de polietileno (impermeabiliza), placa
(contrapiso), mortero de velación, superficie de desplazamiento (baldosa,
cemento, madera, tapete etc,,,), y finalmente el guardaescoba.
 Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto

interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa,
cerámica, mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en
muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área
mínima debe ser de 200 cm.
 Pintura: Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre: paredes

(estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).
 Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura,

pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc....
 Carpintería: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos,

puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y
lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje).
 Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados

finales, que hacen que cada construcción tenga características particulares,

se consideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño,
tanque de agua, calentador, cocina integral, etc.....
2.4.2. Estado De Conservación.
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no

presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro
producido por el uso a través de los años.
2.4.3. Vetustez.
Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como

vida útil de un inmueble un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años,
dependiendo de los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la
destinación del inmueble.
Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el

estado de conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron
elaboradas por los tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación
negativa que debe ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del
paso de los años y su estado de conservación.
El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas

tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica
deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en
obra gris y en un lapso determinado de cinco años, las características físicas del
predio en ese momento, serán mejores a las que el inmueble tenia en su momento
de adquisición. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de
conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el
inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.
2.4.4. Factor De Vecindad.
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías

del sector (avenido, paralelo), de los centros de atracción económica, de las
instituciones educativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros
culturales, deportivos y recreacionales.
2.4.5. Diseño.
Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una

construcción, pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y
la resistencia de los materiales frente a los vientos. En términos generales, el
diseño es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la
elaboración de un diseño se debe tener en cuenta las características del terreno y
las normas de la zona.

En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien
(determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado,
norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe
tener certeza sobre su factibilidad de instalación), la luz natural (el proyecto debe
orientarse según sus necesidades).
2.4.6. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
2.4.7. Ubicación en altura.
No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un

cuarto nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las
cargas hidráulicas
2.4.8. Uso actual y posible.
Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en

general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su
actividad específica.
2.4.9. Sistemas de transporte.
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al

predio con los sistemas tradicionales de transporte.
2.4.10. Expectativas De Valorización.
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una

obra de interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.
Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del

municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en
proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.
2.4.11. Servicios Públicos.
Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la

implementación de los servicios públicos es muy costosa.
2.4.12. Acabados.

Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.
2.4.13. Estratificación.
Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos

domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la
cocina, los baños y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el
valor de las construcciones.
Nota 1: Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las

construcciones y los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia
y el conocimiento del avaluador. Adicionalmente es importante resaltar que existen
algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común
a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales
(Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una
zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales
solo se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el avaluador definirá
en su visita a terreno.
Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos,
por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a
un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede
concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que
poseen valores diferentes.
2.5. CLASIFICACION DE LOS BIENES INMUEBLES.
Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios,
tierras, minas etc... Son fijos y no pueden trasladarse, también son llamados
bienes raíces, bienes muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a
otro sin ningún impedimento.
Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.
2.5.1. Urbanos.
Son todos aquellos que están ubicados dentro del perímetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.
2.5.2. Rurales.
Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio
y dentro del perímetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios.

2.6. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU DESTINACION.
2.6.1. Vivienda.
Construcciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser:
Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo en urbanizaciones perfectamente

planeadas o desarrollos habitacionales heterogéneos, es decir, no uniformes,
desarrollos individuales.
Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento de

Propiedad Horizontal.
Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de

diferentes especificaciones, distintos diseños arquitectónicos, máximo
aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad
Horizontal.
Clasificación de las Vivienda por Estrato.
La estratificación es una calificación solo aplicable a inmuebles dedicados a

vivienda Se caracteriza por estar diseñada y construida de acuerdo al nivel
socioeconómico de la zona y de sus propietarios, pueden ser:
Inquilinatos.
Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza (habitación),
tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio de ropas, la cocina es
una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la sala es en
la habitación; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y grandes que las
adecuan para este fin. Están constituidos por viviendas en obra negra,
generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser casas
independientes, viviendas en construcción y con un alto grado de hacinamiento.
Pueden disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en la periferia
urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos medios de
transporte.
Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo).

Son viviendas de interés social, con áreas entre de 35 m2 y 65 M2, constan de
una o dos alcobas pequeñas, sala - comedor, un baño y cocina con lavadero
incluido. Están constituidas por viviendas técnicamente planeadas, casas
independientes, con fachadas revocadas, poseen todos los servicios públicos, en
algunos casos con gas domiciliario, poseen vías pavimentadas y un mejor servicio
de transporte.

Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio).
Inmuebles con áreas entre 65 M2 y 90 M2, constan de dos o tres alcobas, dos
baños, sala- comedor, cocina y zona de lavandería (Patio de ropa). Son casas
independientes, con todos los servicios públicos. Constituyen conjuntos
residenciales, con un buen diseño arquitectónico, amoblamientos comunales, con
muros en ladrillo o bloque de cemento, revocados y pintados, con techos en teja
de asbesto - cemento, o teja de barro o placa impermeabilizada.
Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto).

Viviendas con áreas de más de 90 M2. Sus características son el confort, la
elegancia y la amplitud, tienen acabados muy costosos, dos o más parqueaderos
y se encuentran localizados en barrios residenciales, con porterías permanentes.
Son grandes mansiones con amplios jardines o apartamentos lujosos con
comodidades adicionales, poseen todos los servicios, amplías zonas verdes,
sociales y de recreación, estructuras en concreto, cumpliendo todos los requisitos
del Código Sismo-resistente con cielorraso en placa aligerada, hermoso diseños
arquitectónicos.
2.6.2. Institucionales.
Corresponde a inmuebles que desarrollan una función de interés público.

Básicamente se refiere a instituciones educativas.-
2.6.3. Comerciales.
Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las

gamas del comercio organizado.
Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta

actividad se realiza en unos locales, la gran mayoría están ubicados con frente al
público que transita por los andenes de las vías, otros se encuentran localizados
dentro de centros comerciales:
Locales en Centros Comerciales.

Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M2 (tipo San
Andresito), hasta locales como el almacén Súper ley en el Centro Comercial
UNICENTRO de Bogotá. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede
llegar a medir más de 10.000 M2.
Locales con Frente a Vías Públicas.

Son locales construidos en los primeros pisos de los edificios, que por su
ubicación sobre vías transitadas, se les permite desarrollar comercio; o locales
que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo general, son casas antiguas
reformadas.

Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques.
Por lo general son concesiones a uno o varios años, se diferencian por que la
actividad comercial es secundaria.
2.6.4. Industriales.
Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos terminados y zonas

de producción.
Se divide en tres grupos:
Pequeña Industria.
Se realiza en locales y pequeñas bodegas, su impacto ambiental es bajo, por tal
motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso con vivienda.
Mediana Industria.
Requiere de aislamientos y servicios específicos, comparte el área muchas veces
con las oficinas, se encuentra localizados en barrios predeterminados para tal fin,
últimamente se han construido parques industriales, donde varias industrias
comparten vías de acceso, celaduría, cerramiento y otros servicios comunitarios.
Grandes Industrias.
Su diseño debe ser acomodado a las exigencias propias de la producción, se
encuentran localizadas en su mayoría en zonas suburbanas.
2.6.5. Oficinas.
Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,

pueden ser:
Individuales.
Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son comunitarios.
Compartidas.
Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia, dentro de una
misma área.
Empresariales.
Ocupan grandes áreas, separadas por módulos de acuerdo a secciones o
departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar su actividad.
Consultorios.
Por su actividad, pueden estar ubicados en clínicas y centros médicos, por lo
general, deben ser diseñados los espacios de acuerdo a la actividad
(especialización) a que correspondan.

2.6.6. Edificios Inteligentes.
Los avances científicos en la electrónica y en los sistemas computarizados, nos

permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para
nuestras oficinas. Los sistemas más usados en nuestro medio y que se utilizan
como gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisión,
sistemas contra incendio, sistemas de seguridad electrónicos, sistemas de
ventilación y luz programables, sonido estereofónico y ambiental, antenas y T.V.
cable, Internet, fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.

AVALUOS
3.1. QUÉ ES UN AVALÚO?
Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el

Gran Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en
términos inmobiliarios se podría definir así:
Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar,
procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones
directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien,
en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
Es un proceso técnico, lógico y coherente, pues en el proceso valuatorio, no

se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas están definidas dentro del
marco conceptual económico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.
Que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, ya que

la información obtenida es sometida a una cuidadosa depuración, teniendo como
base la comparación con información existente y la aplicación de Medidas de
Tendencia Central, como la Media Aritmética, la Media Geométrica, la Desviación
Estándar y el Coeficiente de Variación.
Obtenida mediante Investigaciones Directas e Indirectas. por Investigaciones

Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre negociaciones reales de
inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicación del inmueble motivo del
avalúo y comparables a el, efectuadas en el ultimo año. Por Investigaciones
Indirectas se asume la información obtenida mediante periódicos, avisos
publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geográfico y Oficinas de Catastros
Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las oficinas de
Registro de Instrumentos Públicos y en general a todas aquellas entidades que
puedan dar información sobre el comportamiento del mercado inmobiliario
Para Determinar el valor mas probable de un bien, ya que el avalúo es una

herramienta de trabajo, pues el valor del avalúo no es necesariamente el valor de
negociación, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalúo
mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda,
la habilidad de las personas involucradas en la negociación, etc.
En términos monetarios, pues se debe recibir como pago el valor establecido en

la negociación y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible,
que parte del pago se halla acordado en especies
En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lógico suponer la

existencia de una potencial demanda.

Y en condiciones normales, esto significa que no existen ventajas de ninguna de
las partes en la hipotética negociación y que ambas actúan libres de cualquier tipo
de presión o condicionamiento.
El valor determinado en el avalúo, “Es el precio por el cual se efectuaría una

operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de
toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda”.
El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y

justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar
que el avalúo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable.
3.2. ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓN

DE UN AVALÚO.
Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o

Normativo.
3.2.1. Aspecto Físico.
Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos

(planos, fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y
poder realizar el recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción
y clasificación de las edificaciones.
3.2.2. Aspecto Jurídico.
Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho,

(propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la
identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y
registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien
motivo del avalúo y la ficha catastral del predio respectivo.
NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información

jurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica es mas
informativa que técnica.
3.2.3. Aspecto Político o Normativo.
Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y

Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad
vigente.
Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas

(Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que
carecen de licencia, pero que están dentro de la norma, adicionalmente la
normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar
que la forma técnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura,
por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.
3.2.4. Aspecto Económico.
Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los

terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio
esta sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma
individual el terreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área
construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el
Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el
terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las
construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda la actividad agropecuaria), y el
Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en
forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Código de
Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes
por ejemplo).
3.3. IMPORTANCIA DE LOS AVALUOS.
Los avalúos pueden ser solicitados para:
Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien corresponde a

una persona natural o jurídica.
Análisis de Riesgos Industriales: Determinación de posibles contingencias en

un proceso productivo.
Arrendamiento: Cálculo del costo de cesión en el usufructuó de un bien por un

tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello implique la
perdida de su propiedad.
Cálculos de Obsolescencia: Determinar económicamente las ventajas y

desventajas comparativas del bien objeto del Avalúo, sobre bienes de referencia,
que siempre deben ser los mas modernos existentes en el mercado,
preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnológica y funcional).
Compra-venta: Fijación del probable valor de negociación de un bien.
Reestructuración de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir las
obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.

Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para la
reposición de equipos, en ella se refleja la inversión que la empresa tiene en un
bien determinado.
Control de Activos: Suministra un análisis serio y objetivo de la situación de una

Industria y/o empresa.
Dación en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contraídas, mediante

la entrega de un bien.
Determinación de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor

asegurado del bien, y sobre éste, se calcula el costo de reparar los daños
causados al bien y originados en el siniestro
Cálculo de Impuestos: Cuantificación de gravámenes que tengan por base de

liquidación, el valor de los activos.
Garantías Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un bien

sirva de garante, de cualquier obligación financiera.
Fusiones y Escisiones: Permite la unión de varias Industrias y/o Empresas, en

beneficio de una de ellas, por absorción o creación de una nueva que sustituya a
las existentes. También se da el caso contrario: Rompimiento.
Liquidaciones: Operación que tiene por objeto la desaparición de la Empresa y/o

Industria por cesión de labores, quiebra o reforma.
Seguros: Son una medida de protección de la Industria y/o Empresa ante la

posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.
3.4. METODOS DE AVALUO.
Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de

minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la
exactitud del método empleado y de la veracidad de la información básica, el autor
sugiere el empleo de por lo menos dos métodos en la realización de cualquier
avaluó.
Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de

construcciones.
3.4.1 Métodos Valuatorios Para Lotes.
Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica,

situado en un mismo municipio, definido claramente.

3.4.1.1 Método Tradicional.
Consiste en la aplicación de conocimientos básicos que posee el Avaluador,
sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la
ciudad, carece de sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de
investigación ni aplicación metodologica, el conocimiento que se posee es
empírico. Es el menos recomendado.
3.4.1.2. Método de Mercado o Comparación.

Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares, de los cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del
avaluó. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías,
de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como
valor, el promedio de los lotes analizados, este método busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en
la zona. Aunque tampoco es el más adecuado, por lo menos, es más confiable
que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en
la zona, por ello es recomendable analizar:
Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de

propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de
construcción.
Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características

positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa,
Rentabilidad.
Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación

económica general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta,
Forma de pago.
Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno

inmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D,
cuya área es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede
de la siguiente manera:
Lote A: Valor M2 $ 25.000
Lote B: Valor M2 $ 30.000
Lote C: Valor M2 $ 31.000
Promedio M2 = 81.000 = 27.000

3
Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000

3.4.1.3. Método de Renta.
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.
Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble ,estos deben ser
tomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:
a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos

de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo año y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el
Método de Renta, existen varias concepciones:
Método de Renta, Tasa de Capitalización
Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que
genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:
Ingresos generados en un año

T de C = -----------------------------------------------------
Precio de Venta.
La metodología sugiere:
Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado
el inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote
similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se
entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara.
Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra
la persona natural o jurídica que contrata los servicios valuatorios de la empresa.

Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo con la tasa de
capitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble
por el método de Renta Tasa de Capitalización.
Ejemplo.
Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.
Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.
Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $
100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
Ingresos Generados ( 1 año)

TASA DE CAPITALIZACIÓN = ________________________
Precio de Venta
$12.000.000
TASA DE CAPITALIZACIÓN = ________________________
$ 100.000.000
TASA DE CAPITALIZACIÓN OBTENIDA = 0.12
b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de

$10.000.000.o0.
c. Precio del Inmueble Avaluado.
Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avaluó.
Ingresos Generados
____________________
Tasa de Capitalización
Entonces:
$ 100.000.000
VALOR INMUEBLE = _____________ = $ 83.333.333

0.12
El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333
Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos.
Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de

venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.
Precio de Venta
MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = _______________
Ingresos Generados
Continuemos con los datos del ejemplo anterior
$ 100.000.000
MULTIPLICADOR =______________ = 8.33
$ 12.000.000
El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33
Para su aplicación esta metodología propone:
Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres predios), lo

que significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende
avaluar, los ingresos que cada bien generaba y su precio de venta.
El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de

Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año.
De acuerdo a la exigencia metodológica, se requiere por lo menos otros dos

Multiplicadores de Ingresos Brutos.
Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y

que este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores
faltantes. Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:
INMUEBLE INGRESOS PRECIO DE MULTIPLICADOR

GENERADOS ($) VENTA ($) DE INGRESOS

A 12.0000.000 8.33
100.000.000
B 10.000.000 8.33
83.333.333
C 11.000.000 8.63
95.000.000
A AVALUAR 13.000.000 ?
A) Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:
25.29
Multiplicador Promedio = _________ = 8.43
B) Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:
Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de

un año, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:
Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43.
Valor del Inmueble por el Método de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: = $

109.590.000
NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades
que implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que
en términos de veracidad su recolección ofrece.
METODO DE RENTA WR: El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la

siguiente metodología:
Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la

información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su
propietario.
Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento

generado en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el
conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin
embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por
concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el
inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.

El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero
Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería
Económica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluación económica de proyecto, el punto
de retorno se da al cabo del quinto año.
La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:
n
VF = Vp ( 1 + Ip )
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.
Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su

Departamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario,
puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses que
consiste:
Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisitivo) – 1.
La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el calculo, es el

promedio individual de los últimos 5 años.
n = Año al cual se va a Proyectar.
Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un

ingreso de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se
asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como
consecuencia de la oferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y a la
Industria),para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por
decreto.(El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del índice de
precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el
sentido común y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y
dio como resultado 0.1936, Entonces:
5
2.004 = 13.000.000 ( 1 + 0.1936 ) = 31.494.694

4
2.005 = 14.3000.000 ( 1 + 0.1936) = 29.024.936
3
2.006 = 15.730.000 ( 1 + 0.1936) = 26.748.852
2
2.007 = 17.303.000 ( 1 + 0.1936) = 24.651.254
1
2.008 = 19.033.000 ( 1 + 0.1936) = 22.717.788
Σ $134.637.524
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el

valor obtenido en $13.463.752. Entonces
Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.
Valor Inmueble por Renta W.R.=$ 121.173.772.
Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos
con información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por
facilidad operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como
incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de

los últimos cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones
Económicas del Banco de la República)
3.4.4.1. Método Residual.
Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los

diferentes capítulos de las construcciones, en la evaluación económica de
proyectos de construcción.
La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución

de un proyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que
corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable
Valor de Venta de un Proyecto de construcción, obtenido a través del conocimiento
que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del avalúo, este

conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas
rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la
construcción, Financieros, de Administración, Utilidades e Imprevistos, quedando
solamente, el valor correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada
ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron
definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y son los más aceptados.
Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto

de Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita
definir el mayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del
metro cuadrado.
La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el

bien motivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente
formula:
Área construible = Área del lote X Índice de ocupación X Índice de construcción.
Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el
primer piso.
Índice de construcción: Es la densificación de la construcción. Ambos índices

están definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan
mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios
en el Acuerdo de usos del suelo.
Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación
de 80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método
Residual, se tendría:
Área construible = 5.000 Metros X 0.8 X 5 = 20.000
Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del
Lote es de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por
M2
Precio Probable de Venta = $ 20.000’000.000
Costos Directos = $ Representa el 50 % del

Precio probable de Venta
Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del

Precio Probable de Venta
Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del Precio

Probable de Venta

Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio
Probable de Venta.
Costos de Imprevistos y =$ Entre un 10% y 15% del

Utilidades Precio Probable de Venta.
Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:
Costos Directos 50%

Costos Indirectos 15%
Costos de Administración 5%
Costos Financieros 4%
Imprevistos y Utilidades 13%
87%
Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico del
proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones,
Mampostería, Cubierta, Acabados, etc.
Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección

Arquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.
El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 2.600’000.000.
El Valor Metro Cuadrado (M2) sería $ 520.000
Un ejemplo real con porcentajes específicos de la aplicación del método Residual ,

es el siguiente
DESARROLLO POTENCIAL
METODO RESIDUAL
DATOS BASICOS
DIRECCIÓN Esperanza
1
CODIGO DE SECTOR 102601100
32
NORMA DE USO I-RE-1
Dcto.
1020/97
ÁREA BRUTA M2 33.00
PROYECCION DE VENTAS

ÁREA PRIVADA DE 62
APARTAMENTOS M2
AREA CONSTRUIDA DE 69.44
APARTAMENTOS M2
NUMERO DE 1
APARTAMENTOS
NUMERO DE 0
APARTAMENTOS EN PLANTA
NUMERO DE PISOS 5
VALOR M² DE 800,000
APARTAMENTOS $
VALOR TOTAL DEL 63,360,000

PROYECTO
ANALISIS DE COSTOS
COSTOS DIRECTOS VR %/VENT VR TOTAL $
UNITARIO AS
$
URBANISMO SOBRE AREA 0 0.00% 0
UTIL
CONSTRUCCION 400,000 56% 35,481,600
CONSTRUCCION CESION 200,000 4.69% 2,970,000
TIPO B
TOTAL COSTOS DIRECTOS 61% 38,451,600
COSTOS INDIRECTOS
GENERALES PORCENT %/VENT VR TOTAL $
% AS
LICENCIA 0.22% 0.13%
84,594
SEGUROS 0.10% 0.06%
38,452
IMPUESTOS 0.10% 0.06%
38,452
SERVICIOS 2.00% 1.21%
769,032
TOTAL GENERALES 930,529
HONORARIOS PORCENT %/VENT VR TOTAL $
% AS
TOPOGRAFIA 0.05% 0.03% 19,226
ESTUDIO DE 0.30% 0.18% 115,355
SUELOS
DISEÑO 0.30% 0.18% 115,355
DISEÑO 0.25% 0.15% 96,129
ESTRUCTURAS
DISEÑO 0.19% 0.12% 73,058
HIDROSANITARIO
DISEÑO 0.26% 0.16% 99,974
ELECTRICO
INTERVENTORIA 5.00% 3.03% 1,922,580
PRESUPUESTO 0.30% 0.18% 115,355
PROGRAMACION

TOTAL HONORARIOS 2,557,031
OTROS COSTOS PORCENT %/VENT VR TOTAL $
INDIRECTOS % AS
GERENCIA DE OBRA 2.50% 2.50% 1,584,000
COSTOS VENTAS, 3.00% 3.00% 1,900,800
COMISIONES, PUBLICIDAD
NOTARIALES 1.50% 1.50% 950,400
FINANCIEROS 16.00% 9.71% 6,152,256
TOTAL OTROS COSTOS 10,587,456
INDIRECTOS
TOTAL COSTOS 22.21% 14,075,016
INDIRECTOS
TOTAL COSTOS 52,526,616

DETERMINACION DEL
VALOR DE TERRENO
VENTAS MENOS COSTOS 10,833,384
VALOR LOTE MAS 30 % 14,765,664
COSTOS DIRECTOS
UTILIDAD MINMA 2,657,819
ESPERADA
UTILIDAD 12% 7,603,200
VALOR COMERCIAL DEL 5.10% 3,230,184
LOTE
VALOR M2 DE LOTE $
COMERCIAL 97,884
3.4.1.5. Método del Potencial de Desarrollo.
Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO

GIRALDO, para su aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial
de Desarrollo y Derecho de Superficie.
Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar

accidentes, estos son las construcciones.
Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de

acuerdo a los usos del suelo y a su ubicación.
El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de

Construcción.
Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro

desarrollo.
Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación aplicado para

cada lote por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada
municipio, y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se
encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.
Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo,

olvidando la premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por
su posibilidad presente o futura como lugar de construcción”.
Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento

Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de
normatividad que permite incrementar la altura de construcción en una zona
determinada, como se pretende entonces, desconocer este parámetro
fundamental en la Actividad Valuatoria?.
La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de

Desarrollo, tiene cuatro rangos.
a) Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el

Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por
cualquier metodología. Ejemplo:
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado
inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de
Desarrollo, según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico,
es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.
b) Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible,
se determina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de
Construcción, por el Índice de Ocupación
AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote x IO x IC
Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el Índice

de Construcción es de 4
AC = 500 M2 x 0.8 x4 = 1.600 M2, Es la máxima Área Construible.
Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de
300 M2.
Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.
Si el 100% 1.600 M2
X 300 M2

100 x 300
X = ___________ = 18.75
1.600
En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor

del Lote y el Valor de la Construcción.
Suponga el Valor de la Construcción a $ 200.000 M2( Este valor se ha obtenido

previamente )
El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote
más el Valor de la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000
W.R = $ 100.000.000 +0.3(100.000.000)
W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000
c) Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total
Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria
del Valor del Lote y la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
AT = $ 40.000.000 + $ Construcción
Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2
Sí el 100% 1.600 M2
X 900 M2
100 x 900 M2
X = _____________ = 56.25 %
1.600 M2
El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.

A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000

Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo
A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P d D
A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000
A.W.R = $ 242.000.000
d) Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible.

En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.
Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe
ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor cree que estos
ajustes no son lógicos, pues a su juicio, parten de una premisa errónea, (que
homogeniza en una zona el valor metro cuadrado de terreno, desconociendo que
ello solo es valido en avalúos masivos, formaciones y actualizaciones catastrales,
determinación del beneficio predial imputable a la ejecución de un proyecto de
interés público), considerando el valor metro cuadrado de un predio patrón, valor
al cual le hacen los supuestos ajustes por profundidad, forma y frente, según estos
tratadistas, un lote puede afectarse simultáneamente por estos 3 factores, no por
ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas sostienen que:
3.5. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, los investigadores

en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que se
debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica que
el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los
metros menos valiosos, son los del extremo profundo.
Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor
valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la
vía se dará una alta contaminación auditiva y visual.
Los primeros Avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes

criterios y de acuerdo con estos, se estableció una formula matemática para
cuantificar cada uno de esos factores:
3.5.1. Criterio Hoffman.

Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se
concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio
restante del valor.
Matemáticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de profundidad de

Hoffman se expresa así:
0.415
Fondo Tipo
__________________
FCH =
Fondo Inmueble a
avaluar
Comentario del Autor (W.R.):
Se entiende por fondo tipo, el fondo que más se repite en la zona y el factor
resultante de la expresión matemática anterior, se aplica sobre el valor metro
cuadrado de ese mismo lote tipo, MENUDA CONTRADICCION, pues todos los
avalúos son distintos y ya se explicó por que no se pueden homogenizar los
precios.
Sin embrago, para ilustración del lector, podría considerarse el siguiente ejemplo:
El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogota, es de 50 Mts y el

valor M2 promedio en la zona es de $200.000.oo. Se debe aplicar el criterio
Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts, como se debería proceder:
0.415
50
_____________
= 0.7835
90
Factor de Afectación por fondo = 0.7835

Valor M2 = $200.000.oo X 0.7835 = $156.700.oo
3.5.2. Criterio Harper.
Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los
últimos metros.
Otros tratadistas interpretan a Harpper así: “El valor por metro cuadrado en un
lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno y en proporción
a la raíz cuadrada de su fondo.
La expresión matemática sería:
0.5
Fondo Tipo
__________________
FCHR =
Fondo Inmueble a
avaluar
Nota: El autor W.R. sostiene que para Avaluos individuales, no es posible

homogenizar predios, y es una premisa de aceptación universal aquella que dice:
El valor de la tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar
de construcción.
Para ilustración del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su
corrección según Harper, seria:

0.5
50
_____________
= 0.7453
90
Valor M2 = $200.000.oo X 0.7453 = $149.060.oo
3.5.3. Criterio 1/3 - 2/3
Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,
en los 2/3 restantes se tendría la otra mitad del valor.
Su expresión matemática sería:
0.369
Fondo Tipo
FC1/3-2/3 = __________________
Fondo Inmueble a
avaluar
Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendría:

0.369
50
_____________
= 0.8051
90
Valor M2 = $200.000.oo X 0.7453 = $161.020.oo
Nota del Autor (W.R): Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las
mismas objeciones que para Hoffman.
3.5.3. Influencia de la Forma.
Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por
ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es
analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una
unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente,
esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la
profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones
cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los reseña, tomando
el lector la decisión de aplicarlos o no.
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del
lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:
área regular
Fc.= ________________
área del lote
3.5.4. Criterio del Fondo Ficticio.

Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el
lote es regular, pero cuando es muy irregular, se aplica el criterio del fondo
equivalente o ficticio:
F.F = S
_________
A
S = Area del. lote
A = Frente del lote
Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de

figuras regulares, obteniéndose así un resultado aproximado.
Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts²,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.
FF = = 200
_______ = 0.2
1000
Entonces: 100 - 0.2 = 0.8
Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000
3.5.5. Influencia del Frente.
El Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresión

matemática, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalúo, siendo
esta la siguiente:
0.25
Frente del inmueble
FDF = __________________
Frente del lote tipo
A = Frente del inmueble que se avalúa.

AR= Frente del lote tipo de la zona.

Ejemplo:
Calcular la afectación por frente que habría que aplicar a un lote con frente de 64
Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.
Entonces: 1 - 0.282842 = 0.717158

Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene
Valor metro cuadrado: 0717158 * $350.000 = $251.005
Nota: Según algunos tratadistas, es posible aplicar la afectación de profundidad,

forma y fondo simultáneamente, el efecto combinado se obtendría como el
producto de todos los factores, obteniéndose un factor único, el cual se
multiplicaría por el valor metro cuadrado del predio tipo, obteniéndose así, el valor
metro cuadrado del predio avaluado.
Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser

afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos
elementos el valor determinado anteriormente, se tendría:
Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo
Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647

Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58
NOTA.- No parece lógico que un lote pierda mas del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.
3.6. CRITERIO GENERAL.
Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando
también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecológico.
3.7. PREMISAS NO SIEMPRE APLICABLES EN EL AVALUÓ DE LOTES.
El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.
No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un frente

determinado.

No se debe afectar el valor de un lote por su forma.
No se debe afectar el valor de un lote por su frente.
En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso
del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el método
residual.
No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporción,

entendiendo por esta la relación fondo / frente, aunque algunos diseñadores
urbanos sostienen que el lote ideal arquitectónicamente hablando, es el que
tiene una relación 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo, sin embargo,
si un lote no cumple con esa relación, no quiere decir por eso que no tenga valor.
No se debe afectar el valor de un predio por su tamaño, la creencia generalizada

de asumir que en la medida en que aumente el tamaño de un predio, su valor
disminuye, no siempre es correcta. Tampoco es válido pensar en la
disminución de la demanda por el tamaño del predio lo que pasa es que grandes
extensiones de terreno, tienen un mercado potencial específico.
No se debe afectar el valor de un lote por su ubicación esquinera, con el

argumento de poseer dos frentes, pues en un posible desarrollo arquitectónico,
será necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes.
No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.
El avaluador no debe realizar mediciones físicas, pues su trabajo consiste en

determinar el valor probable de un bien, no medirlo, el área del bien debe ser
tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de
tradición y/o boletín catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar
levantamientos físicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios
independientes
El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como

elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual
pueden desvirtuar la unidad del avalúo, y su sola existencia, no es condición
necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote.
3.8. MÉTODOS DE AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN.

Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea
simultáneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos
elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil.
3.8.1. Método Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
3.8.2. Método de Mercado y7o Comparación.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
3.8.3. Método de Renta.
Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de

lotes.
Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado

para el avalúo de lotes.
Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
3.8.4. Método de Reposición.
Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad

de características iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el
valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a
precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado
de conservación, vetustez y vida útil. En el análisis del estado de conservación es
importante resaltar el deterioro físico del inmueble, si es reparable, cual es su
costo, determinar su proyección de uso, Factores determinantes en su estado de
conservación son la Obsolescencia Técnica y Funcional. El Método de Reposición
se puede realizar por ITEM o por Procesos.
3.8.4.1 Reposición por Ítem.
Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada

uno de los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y
multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la
mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del
Inmueble por el Método de Reposición por Ítem. Es Lógico suponer que este valor
tendrá afectaciones positivas o negativas según su estado de conservación y
vetustez.
En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en
una construcción ( En algunos casos pueden superar las 300 ), pero también es
necesario conocer la cantidad de obra.

3.8.4.2. Reposición por Procesos.
Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en

cuantificar los procesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante
investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro
cuadrado de construcción.
En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües

e Instalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta,
Pisos, Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería,
Aparatos Sanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de
este método es muy importante la consulta de revistas especializadas como
CONSTRUDATA, Guía Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las
diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que
debe realizar el propio Avaluador.
Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las

reparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este
valor, se descuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones
realizadas por el perito.
Formato Para la Descripción de las Construcciones
Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un

formato de recolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del
formato de calificación, implementado por Instituto Geográfico:
CALIFICACION DE EDIFICACIONES
IN
DU
ST
RI
AL
O
1. ESTRUCTURA RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL
1.1. ARMAZON PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*

LADRILLO, BLOQUE 2 12*
CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*
1.2. MUROS
MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*

BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*
MADERA 2 2*
CONCRETO PREFABRICADO 3 3*
BLOQUE, LADRILLO 4 4*
1.3. CUBIERTA
MATERIALES DE DESECHO, TELAS 1 1*

ASFALTICAS
ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO 3 3*
ENTREPISO (CUBIERTA 6 6*
PROVISONAL)PREFABRICADO
ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA 9 9*
SENCILLA)
AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON 13 13*
ETERIT O TEJA DE BARRO
PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA 16 16
LUJOSA U ORNAMENTAL
1.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IN
DU
ST
RI
AL
O
2. ACABADOS PRINCIPALES RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL

2.1 FACHADAS PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
POBRE 0 2*
SENCILLA 2 4*
REGULAR 4 6*
BUENA 6 8
LUJOSA 8 12
2.2. CUBRIMIENTO MUROS
SIN CUBRIMIENTO 0 0*
PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO 1 2*
PRENSADO
ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7
2.3. PISOS
TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON 3 5*
LADRILLO
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, 6 9*
BALDOSA FINA
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL 8 11
(GRANITO PEQUEÑO)
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS 9 13
LUJOSOS
2.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IND
US
TRI
AL
O
3. BAÑO RE CO

SID ME
EN RCI
CIA AL
L
3.1. TAMAÑO PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
SIN BAÑO 0
PEQUEÑO 1
MEDIANO 2
GRANDE 3
3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5
3.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16
1.4. CONSERVACION
MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL
IND
US
TRI
AL
O
4. COCINA RE CO

SID ME
EN RCI
CIA AL
L
4.1. TAMAÑO PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
SIN COCINA 0
PEQUEÑA 1
MEDIANA 2
GRANDE 3
4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5
4.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*
4.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL
TOTAL RESIDENCIAL
Y M (1,2,3,4)
COMERCIAL
5. COMPLEMENTO INDUSTRIA

5.1. CERCHAS PU
N-
TO A B C
S
MADERA 6*
METALICA LIVIANA 12*
METALICA MEDIANA 22*
METALICA PESADA 34*
ALTURA 6*
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAÑOS
DE LOCALES
AÑO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:
EDIFICACIO
NES
VARIAS
DESTINO DESCRIPCION
SERVIDUM
BRES:

FIRMA DEL FEC
PROPIETAR HA
IO O
POSEEDOR
DIA MES AÑO
NOTA: El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de

construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propio
formato.
3.9. AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.
Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de

Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que
impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, así sean de uso exclusivo.
En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad

Horizontal, esta compuesto por:
Área Construida Privada

Área Construida Comunal
Lote Privado
Lote Comunal
Zona Comunal de Uso Exclusivo
Potencial de Desarrollo.
Garaje
Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor

total del bien.
3.9.1. Avalúo de Construcciones Privadas.
Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados

anteriormente. (Se recomienda reposición o renta).
3.9.2. Avalúo de Construcciones Comunales.
Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del
Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta
metodológica:
Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento

de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%
Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:
Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Area Total = 4.500 Mts²
Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma

del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el
área de mayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600 Mts².
Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el
ejemplo, 600 Mts² .
La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final
$500.000 Mts².
Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 4500 Mts²

3.4 X
X = 4500 Mts² x 3.4

100%
X = 153
Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000
NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales

construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas
definidas: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin embargo, la experiencia
profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona
comunal construida de mayor área, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.
3.9.3. Avalúo de Lotes Privados.

Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente.
Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se
procede de la siguiente manera:

3.4 X
X = 3000 Mts² x 3.4

100%
X = 102 Mts²
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.
En consecuencia el valor del lote privado será :
$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000
3.9.4. Avalúo de Lotes Comunales:
El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:
Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²
Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%
Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

3.4 X
X = 3600 Mts² x 3.4

100%
X = 122.4 Mts²
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote
privado, se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente
las características de ambos suelos son iguales.
Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 =

$36.720.000
NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el

Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de

derecho privado, lo que impide su comercialización en forma independiente
y esto influye en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente
con el procedimiento anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional
que la unidad privada obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir,
ya que en el sentido tradicional de la propiedad, este suelo carecería de valor por
las limitaciones de comercialización y uso.
3.9.5. Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.
Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional

que su existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles
exactamente iguales, en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece
de zona comunal de uso exclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El
ejemplo típico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.
Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada,

así:
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²
Área construida privada: 100 Mts²
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20%

del valor total del área construida privada.
Valor adicional = $30.000.000
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada

.
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²
Área construida privada: 60 Mts²
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10%

del valor total del área construida privada.
Valor adicional = $15.000.000
Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo

menos el 40% del área total construida privada.( Para el ejemplo, el 40% de
150 mt2 es 60).
3.9.6. Avaluó del Potencial de Desarrollo.
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en
este caso se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar
la propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).
3.9.7. Avalúo de Parqueaderos.
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis
de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la
escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método
de reposición o de renta.
3.9.8. Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.
El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales,
es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.
3.10. PREMISAS NO SIEMPRE APLICABLES EN EL AVALUÓ DE

CONSTRUCCIONES.
El paso del tiempo no implica siempre pérdida de valor, pues el inmueble ha

podido sufrir reparaciones que lo asemejan a construcciones nuevas,
adicionalmente, el estado de conservación del bien, depende de su buen uso. El
autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de “Depreciación”
mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con
deterioro.
El valor determinado en el avalúo, no es necesariamente el valor de la
negociación, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de
pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.
De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se

vende o no por el valor determinado en el avalúo, pues esto es definitivamente un
problema de mercado.
El valor del inmueble determinado en el avalúo, depende de para que se requiera:

venta, hipoteca, permuta, seguro, donación. Esto no es lógico ni real, pues los
elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del
inmueble es único.

Asumir en el avalúo de Propiedades sometidas al Régimen de Propiedad
Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del área privada. Esta
premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor
recomienda en cambio, un simple estudio económico en la zona para determinar
su valor.
3.11. INFORME DEL AVALÚO.
No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas
precisas y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen
sus opiniones y conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser
suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y
extensión puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del
cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del
avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe
señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e
información de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al
probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del conocimiento y
comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos imperantes y de
los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de
valorización o desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión
sobre el valor del bien inmueble en cuestión.
El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o
modificarlo, es el siguiente:
3.12. INFORME.
TABLA DE CONTENIDO:
CONSIDERACIONES GENERALES.
Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente

la forma como se determinó el valor de la propiedad. Se presenta a continuación
el contenido de un modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y
rurales, solo que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.
MEMORIA DESCRIPTIVA.
 Propietario.
 Ubicación geográfica del municipio.
 Ubicación del predio dentro del municipio.
 Ubicación del predio según división político administrativa (comuna,
localidad, alcaldía, sector)

 Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad.
 Servicios públicos del sector y del predio.
 Nivel social y económico del sector, estratificación.
 Vías de acceso al sector y al predio.
 Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan
de Ordenamiento Territorial.
 Espacio público circundante al predio.
 Sistema de transporte que van al sector.
 Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en
cada municipio.
ASPECTOS JURÍDICOS.
 Titilación.
 Matricula Inmobiliaria
 Ficha catastral
 Servidumbres
 Gravámenes.
LINDEROS Y ÁREAS.
 Del lote
 Linderos según escritura pública.
 Linderos según carta catastral.
 Linderos según visita.
 Área lote según escritura pública.
 Área lote según carta catastral
 Área según levantamiento topográfico
 Área construida.
Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por
la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del
Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un
proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el
Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del
Instituto Geográfico.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO.
Se detalla todo lo referente al inmueble.

DEL LOTE
- Forma
- Topografía
- Frente promedio
- Fondo promedio
- Relación frente - fondo
- Frente sobre vía
- Ubicación en la manzana
- Potencial de desarrollo.
Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:
- Pendiente
- Drenaje
- Encharcamiento
- Permeabilidad
. Discontinuidad
- Retención de humedad
- Pedregosidad
- Erosión
- Textura
- Profundidad efectiva
- Nivel de fertilidad
- PH
- Existencia de Aguas
- Tipo de suelo
- Fuentes de agua
- Tipo de cultivos
DE LA CONSTRUCCIÓN.
- Cimentación
- Estructura
- Fachada
- Cubierta
- Mampostería
- Pisos
- Cielorrasos
- Baños
- Cocina
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones hidráulicas
- Carpintería
- Ventanas
- Puertas

- Acabados
- Conservación
- Vetustez
- Numero de pisos
- Distribución de la construcción
SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO.
- Expectativas de valorización.
- Indicadores económicos de la fecha.
METODOLOGIA
- Memoria de cálculos.
CUADRO DE VALORES, ANÁLISIS COMERCIAL.
- Valor metro cuadrado terreno.

- Área terreno
- Valor terreno
- Potencial de desarrollo
- Valor total terreno
- Valor metro cuadrado construcción
- Área construcción
- Valor construcción
- Valor garaje
- Valor total avalúo
ANEXOS
- Anexo fotográfico
- Anexo cartográfico
- Cuadro de cálculos
- Acreditaciones
BIBLIOGRAFÍA.
3.12.1. Formato avalúo inmueble en propiedad horizontal
CONTENIDO
I INFORMACION BASICA
II. TITULACION
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA

V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL ÁREA

PRIVADA
VIII. CONSIDERACIONES GENERALES
IX. AVALUO COMERCIAL
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS
XII. BIBLIOGRAFIA
I. INFORMACION BASICA
1.1 TIPO DE INMUEBLE

1.2 MUNICIPIO
1.3. DIRECCION
1.3.1 LOCALIZACION
1.3.2 BARRIO O URBANIZACION
1.3.3 ALCALDIA MENOR
1.4 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE
1.5 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
1.6 FECHA VISITA
1.7 FECHA INFORME
II. TITULACION
2.1 PROPIETARIO
2.2 TITULO DE ADQUISICION
2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA
2.4 REGISTRO CATASTRAL
2.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.6 FUENTES
2.7 OBSERVACIONES JURIDICAS
2.8 USO ACTUAL.
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION
3.1 DELIMITACION DEL BARRIO O URBANIZACIÓN

NORTE:
SUR:
ORIENTE:
OCCIDENTE:
3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

3.2.1 DEL SECTOR
3.3 TIPOS DE EDIFICACION

3.3.1 DEL SECTOR
3.4 ESTRATIFICACION
3.5 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

3.5.1 CARACTERISTICAS GENERALES
3.5.2 ESTADO DE CONSERVACION
3.6 VIA FRENTE A LA PROPIEDAD

3.6.1 IDENTIFICACION
3.6.2 CARACTERISTICAS GENERALES
3.7 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA

3.7.1 VIAS
3.7.2 ANDENES
3.7.3 SARDINELES
3.7.4 ALUMBRADO PUBLICO
3.7.5 PARQUES
3.7.6 REDES DE SERVICIOS PUBLICOS
3.8 TRANSPORTE PÚBLICO
3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA
3.10 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION
3.11 COMENTARIOS GENERALES
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA
4.1 ACUERDOS Y/O DECRETOS REGLAMENTARIOS

4.2 AREA DE ACTIVIDAD
4.3 TRATAMIENTO
4.4 USOS PERMITIDOS
4.5 AFECTACIONES
4.5.1 VIALES

4.5.2 DE SERVICIOS
V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO
5.1 IDENTIFICACION URBANISTICA

5.2 CABIDA SUPERFICIARIA DEL GLOBO DE TERRENO
5.2.1 FUENTE
5.2.2 AREA PROPORCIONAL SEGÚN COEFICIENTE
5.3 FORMA GEOMETRICA
5.4 FRENTE
5.5 FONDO (PROMEDIO)
5.6 RELACION FRENTE - FONDO
5.7 RELIEVE
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO.
6.1 GENERALIDADES
6.1.1 AREAS DE CONSTRUCCION
6.1.1.1 FUENTE
6.1.2 NUMERO DE PISOS Y NIVELES
6.1.3 DISTRIBUCION
6.1.4 EDAD DE LA EDIFICACION
6.1.5 CATEGORIA DE LOS ACABADOS
6.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

6.2.1 CIMENTACION
6.2.2 ESTRUCTURAS
6.2.3 ESTRUCTURA DE LA CUBIERTA
6.2.4 CUBIERTA
6.2.5 ACABADOS FACHADA
6.2.6 ENTREPISOS
6.2.7 MAMPOSTERIA
6.2.8 VENTANERIA
6.2.9 PUERTAS EXTERIORES
6.2.10 ESCALERAS
6.2.11 ACABADOS ZONAS EXTERIORES
6.2.12 ALTURA (S) LIBRES (S)
6.2.13 LUZ ENTRE COLUMNAS
6.2.14 ENUMERACION Y DESCRIPCION EQUIPAMENTO ESPECIAL.
6.3 DESCRIPCION DE ACABADOS

POR DEPENDENCIAS O GRUPOS
6.3.1 -----------------------------------
6.3.1.1 PISOS
6.3.1.2 MUROS
6.3.1.3 TECHOS

6.3.1.4 OTROS
6.3.2 ------------------------------------
6.3.2.1 PISOS
6.3.2.2 MUROS
6.3.2.3 TECHOS
6.3.2.4 OTROS
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DE LA UNIDAD

PRIVADA (PROPIEDAD HORIZONTAL)
7.1 GENERALIDADES (DEL EDIFICIO O CONJUNTO)

7.1.1 TIPO
7.1.2 NOMBRE
7.1.3 DESTINO (S)
7.1.4 NUMERO DE PISOS
7.1.5 NUMERO DE UNIDADES POR PLANTA
7.1.6 NUMERO DE UNIDADES TOTALES
7.1.7 EDAD DE LA EDIFICACION
7.1.8 CATEGORIA DE LOS ACABADOS
7.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
7.2.1 PISOS
7.2.2 MAMPOSTERIA
7.2.3 ACABADOS
7.2.4 ENTREPISOS
7.2.5 CARPINTERIA
7.2.6 VENTANERIA
7.2.7 INSTALACIONES ELECTRICAS
7.2.8 INSTALACIONES HIDRAULICAS
7.2.9 BAÑOS
7.2.10 COCINA
7.2.11 PUERTA DE ACCESO
7.2.13 ESCALERAS
7.2.14 ACABADOS
7.2.14.1 ACABADOS HALLES

7.2.14.2 ACABADOS ZONAS EXTERIORES
7.3. PARTICULARIDADES DE LA (S) UNIDAD (ES)

7.3.1. UBICACIÓN DE LA (S) UNIDAD (ES) DENTRO DEL CONJUNTO
7.3.2. AREA DE LA (S) UNIDAD (ES)
7.3.3. LINDEROS
7.3.4. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD

7.3.5. VALOR CUOTA DE ADMINISTRACION
7.3.6. DISTRIBUCION
VIII. CONSIDERACIONES GENERALES
IX. AVALUO COMERCIAL
9.1 AREA LOTE PRIVADO

9.2 VALOR METRO CUADRADO
9.3 VALOR LOTE PRIVADO
9.4 AREA LOTE COMUNAL
9.6 VALOR TOTAL LOTE COMUNAL
9.7 VALOR TOTAL LOTE
9.8 AREA CONSTRUIDA PRIVADA
9.9 VALOR METRO CAUDRADO
9.10 VALOR AREA CONSTRUIDA PRIVADA
9.11 AREA CONSTRUIDA COMUNAL
9.13 VALOR AREA CONSTRUIDA COMUNAL
9.14 VALOR TOTAL CONSTRUCCION
9.15 VALOR ZONA COMUNAL DE USO EXCLUSIVO
9.16 VALOR PARQUEADERO
9.17 VALOR TOTAL AVALUO
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS.
11.1 ANEXO CARTOGRAFICO

11.2 FOTOGRAFICO
11.3 MEMORIA DE CALCULOS
XII. BIBLIOGRAFIA
12.1 FOTOCOPIA CREDENCIALES

12.2 FECHA Y FIRMA

AVALUOS URBANOS.
Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y
construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de
servicios del municipio. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los
terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
El comportamiento de los precios del suelo es difícil de predecir, sin embargo, en

la gran mayoría de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras
urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez más
escasa (cada vez es menor la cantidad de áreas urbanas urbanizables), de un
crecimiento económico de las ciudades, del aumento de la población, de la
imposibilidad de reproducir la tierra. Se presenta entonces, en condiciones
normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que
eleva los precios en términos reales, valorizando permanentemente los terrenos
urbanos.

La única forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el perímetro
urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sería una solución
transitoria, pues se dispondría de más tierra urbanizable, pero se generarían
problemas de tendido de redes de servicio público, insuficiencia de Infraestructura
vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se
estaría reduciendo la frontera agrícola, pues la ampliación del perímetro urbano
solo es posible disminuyendo el perímetro rural.
En el segundo caso, la solución es más racional pues se estaría aprovechando

una condición inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de
Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las
técnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un método de Avalúo Para
Lotes, denominado: Avalúos por Potencial de Uso o Desarrollo.
4.1. AVALÚOS POR POTENCIAL DE DESARROLLO.
Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de

soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la
posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en el
número de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad
vigente.
El método es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que

en la primera década del siglo XXI, superados algunos problemas técnicos de
cimentación y estabilidad, se podrán construir torres con altura de 3.000 Mts y que
podrán albergar a 600.000 personas, algo así, como si toda la población actual de
Manizales se pudiera ubicar en un solo edificio.
Para avaluar un predio por este método, es importante conocer el código de

Construcción y Urbanizaciones del municipio en el cual está ubicado el inmueble,
pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o
comunas en que se halla dividida la ciudad.
Este método de Avalúo acepta como premisa fundamental la Máxima Utilización

Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario
conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificación y
calificación).
Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Perímetro Urbano. “Es

la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual se
establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la
vivienda, de los servicios públicos, de la red vial, de los servicios sociales;
permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que allí habita”.

Índice de construcción: Es la relación existente entre el área máxima que se
permite construir y el área del lote, es un término numérico sin unidades y
depende de la zona.
Índice de Ocupación: Es la relación existente entre el área máxima a ocupar por

la construcción en el primer piso y el área total del lote, es un término numérico sin
unidades y depende de la zona.
Si existe por ejemplo un lote de 900 M² como un índice de Construcción de 3,7 y

un Índice de Ocupación de 0,9, el área total construible, se obtendría de la
siguiente manera:
Índice de Ocupación: 0,9 x 900 M² = 810 M²
Índice de Construcción: 3,7 x 810 M²=2.997 M²
Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 2.997 M², que tendría
que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades
habitacionales diseñadas.
Es claro, que para el empleo de este método valuatorio, se requiere la

colaboración de por lo menos un ingeniero.
El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografía y la

forma del lote, fundamento de la obtención del área utilizable, dependiendo de la
ubicación de la propiedad, se registra un índice de ocupación y un índice de
construcción, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomándose la
decisión para desarrollar un proyecto especifico, el código de construcciones dirá
si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, bifamiliar,
Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos
de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,
conservación ambiental o de usos mixtos.
Definido el proyecto ha desarrollar, se calculan las áreas de cesión. Existen dos

tipos de cesiones: CESIONES TIPO A, es el traspaso al municipio, sin costo
alguno, de terrenos para uso publico como parques, áreas verdes, plazoletas, etc.
CESIONES TIPO B, son áreas de uso comunal dentro de un conjunto residencial,
con destino a los salones comunales, parqueaderos y / o polideportivos.
Estas áreas de cesión son un porcentaje determinado del área Total urbanizable y
varías según la ciudad.
En la ciudad de Manizales, el Área de Cesión se determina por fórmula

matemática y con base en el número de habitantes del futuro desarrollo
urbanístico, así:
2M² por habitante para zonas verdes.

1,9 M² por habitante para zonas de servicios comunales.
Se considera 4,45 habitantes por vivienda.
Áreas de Cesión: Unifamiliar y Bifamiliar.
2,00 M2 4.45
Areas Verdes : x x (# de Viviendas )
Habitante vivienda
Área de Cesión: Multifamiliar
2,0M 2 4,1Hbitan. A.L × I.C. × I.O.
Area. Verde : x x
habitante Vivienda A.V.P.
1,9M 2 4,1Habita. A.L. × I.C. × I.O.

Area. Comunal : x x
Habitante Vivienda A.V.P.
A.V.P. : Área de Vivienda promedio

A.L. : Área Lote
I.C. : Índice de Construcción
I.O. : Índice de Ocupación
Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria, bodegas o similares,

se cederá el 20% del Área Neta Urbanizable; 10% Área Verde y 10% Área
comunal.
Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de
Cesión.
Área Urbanizable: Área Lote - Área de Cesión.
Área Construible: Área obtenida al aplicar el Índice de Ocupación al Área

Urbanizable y el Área obtenida se multiplica por el Índice de construcción.
Ejemplo: Se tiene un lote construible en su totalidad con un área de 23.602,47 M²,

si la cesión es del 8%. Cuál será el área construible.
23.602,47 × 8
Area. de Cesión : = 1.888,19M2
100
Area. Urbanizable : 23.602,47 1.888.19 = 21.714,28M

Si el Índice de Ocupación del Sector es 0,8 y el Índice de construcción es 3.5
tenemos:
Area...Construible : 21.714,28 × 0,7 × 3,5
Area..Construible : 53.2000M2
Como el método utilizado para realizar el avalúo se llama Potencial de Uso o

Desarrollo se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales
involucrados en el desarrollo del proyecto.
En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del
ingeniero, para realizar el cálculo de los costos. Son también herramientas
indispensables para una adecuada fijación de precios los boletines publicados
trimestralmente por la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL) y la
revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales
existentes en el mercado, también se consulta la oferta y la demanda.
Se realiza luego una relación detallada de todos aquellos costos en los cuales se
incurriría (Estudios de Diseño y Construcción, obtención de licencia, construcción
propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en términos individuales y su valor
total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el
proyecto), esta sumatoria de costos será restada a la supuesta suma a recaudar
por concepto de venta, determinándose así la posible RENTABILIDAD del
proyecto.
El formato general para un avalúo por potencial de desarrollo (También llamado

Residual) puede ser el siguiente:
CALCULO POTENCIAL DE DESARROLLO
Ubicación geográfica del inmueble:
Dirección.
Comuna: Barrio:
Propietario:
Acuerdo reglamentario:
INFORME GENERAL DEL TERRENO
Relieve: Forma:
Área: Frente: Fondo:

Antejardines área:
Número de pisos: Área por pisos:
Número de unidades por piso:
Aislamientos: Lateral Posterior
Voladizos: Área pisos No. Patios
ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS
Públicos Privados 1 x cada M²
Áreas comunes Área de cesión
Índice de ocupación
Índice de Construcción
Área vendible
Valor total ventas
Valor total terreno Precio M²
Valor total construcción Precio M²
RELACION COSTOS DEL PROYECTO
Valor estimado del proyecto
Valor estimado del terreno Precio M²
Valor estimado de la construcción Precio M²
Área total construida
Costos directos
Costos indirectos: Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos

directos.
Total costos de construcción:
Costo total de inversión

Costos financieros:
Costo total proyecto:
Valor estimado de ventas:
Costo publicidad:
Porcentaje sobre ventas:
Valor costo de ventas:
Valor neto de ventas:
Utilidad del proyecto:
CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHICO (BOGOTÁ).
NORMA URBANISTICA ARG-024ª: Área de Actualización con tratamiento

residencia general, con altura máxima permitida 4 pisos
y tipología de aislamiento aislada. (Aislamiento en los
dos costados).
Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00 mts,

aislamiento lateral 3,00 mts.
USOS: Vivienda unifamiliar, multifamiliar; complementarios

institucional de influencia local, oficinas.
USO DETERMINADO: Oficinas.
ALTURA PLANTEADA: Sótano, cinco pisos y pasillos. Sótano y primer piso

para parqueaderos, los otros para oficinas.
AREA LOTE 1.310,00 M² (35, 40 mts x 37,00 mts)
AREA CONSTRUIDA PISO TIPO
2º AL 4º PISO 850,00 M² (2.550,00 M²)
AREA QUINTO PISO 820,00 M² (820,00 M² )
AREA ALTILLO 560,00 M² (560,00 M²)

TOTAL AREA CONSTRUIDA (3.655 M²)
AREAS COMUNES 7% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (275,00 M²)
AREA NETA VENDIBLE 3.655,00 M²
GARAJES VENDIBLES 82 (1 X C/50,00 M²)
VALOR PROMEDIO M² OFICINAS DEL SECTOR $ 1.700.000
VALOR PROMEDIO GARAJE DEL SECTOR $ 6.000.000
INGRESOS BRUTOS POR VENTA DEL PROYECTO
VALOR TOTAL VENTAS OFICINAS $ 6.213.500.000

# DE OFICINAS X AREA OFICINA X VALOR M²
VALOR TOTAL GARAJES $ 492.000.000
TOTAL INGRESOS
VALOR METRO CUADRADO TERRRENO SECTOR $ 870.200
VALOR TOTAL VENTAS TERRRENO $ 1.139´962.000
VALOR TOTAL VENTAS $ 7.845´462.000
RELACIÓN COSTO DEL PROYECTO
Valor estimado del proyecto
Valor compra del terreno $ 524´000.000
Precio M² $ 400.000
Valor estimado de la construcción $ 3.289´500.000
Precio M² $ 900.000
Costos indirectos $ 762´700.000
Costo total de inversión $ 4.576´200.000
Costos financieros $ 915´240.000

VALOR COSTO DE VENTAS $ 470.727.720
Costo Publicidad $ 350’000.000
Costo total proyecto $ 5.491´440.000
Valor estimado de ventas $ 7´845.462.000
Costo publicidad $ 350´000.000
Porcentaje sobre ventas 6%
Valor costo de ventas $ 470´727.720
Valor de ventas $ 820´727.720
Costo Total Proyecto $ 6.312´167.720
Utilidad del proyecto $ 1.533´294.280
(sin impuesto)
4.2. METODO COMPARATIVO.
Si al predio motivo del Avalúo, no se le aplica el método del Potencial de

Desarrollo, se puede avaluar por el Método Comparativo. Para lo cual se sigue el
siguiente proceso:
Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar.
Determinación del Área del lote y del Área construida (mediante un simple.
Levantamiento), se debe verificar que las Áreas que figuran en la Escritura y las
que entrega el Respectivo Catastro (que son las Áreas oficiales) coincidan. Si las
Áreas no coinciden, se debe iniciar un proceso de verificación de Áreas en el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base comparativa.
Posteriormente se procede a la descripción de las características de la

construcción (Materiales empleados, cimentación, conservación, acabados,
vetustez, destinación, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categoría
especifica (según estratificación).
Luego se realizan las investigaciones directas. (Obtención de datos de

negociaciones recientes en el sector, de inmueble similares en Áreas de terreno y

construcción), también se debe realizar un estudio de mercado, para obtener
tendencia de comportamiento de los precios de la tierra.
El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:
Se tienen 2 inmuebles similares al que se está Avaluando, cuyos precios de venta

investigados, se relacionan a continuación:
$ mt². $ Total. $mt² $ total $ total Inmueble

const. Const. Lote Lote
Precio 1 590.000 11´800.000 210.000 21´000.000 32´800.000
Precio 2 600.000 10´800.000 200.000 18´000.000 28´800.000
Podría tomarse como precio del Avalúo, el promedio de esas 2 operaciones reales
en el sector.
Si se quiere tener una mayor certeza en la fijación del precio, se recurre a las
investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las oficinas de
registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas aquellas
dependencias que puedan tener información sobre transacciones de propiedad
raíz, los precios así obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC Nacional
del último año.
Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigación Directa) y

analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la
decisión sobre el valor final del inmueble.
No se debe olvidar en el análisis del mercado, la situación de la economía

Nacional, afectada por condiciones de orden público.
EJEMPLO DE AVALÚO REALIZADO POR EL MÉTODO COMPARATIVO Y DE

RENTA.
CONSIDERACIONES GENERALES
En el avalúo se hace la descripción de una propiedad y la condición de la

propiedad bajo la consideración del avaluador, su utilidad para un propósito
especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuaría
una operación de compraventa, en un mercado abierto, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que

ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
En un avalúo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes

interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transacción encuentran en el una
ayuda en el proceso de tomar una decisión.
La conclusión más importante de los trabajos realizados en Colombia sobre

avalúos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio
por encima de la inflación, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.
En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento

económico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por
esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es
escasa, ya que la tierra no se reproduce y la única manera de aumentar la oferta
es incrementando el perímetro urbano y construyendo en altura.
Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios
suben en términos reales, valorizándose así continuamente los terrenos urbanos.
El valor de la propiedad se estima primordialmente por el método de aproximación

del valor, por comparación directa del mercado, por el método de aproximación al
costo o de reposición y por el método de ingreso. Los tres métodos de
aproximación para evaluar hacen uso de conceptos básicos de propiedad raíz y
toman a consideración ciertos principios económicos que influyen en el valor de la
propiedad.
Para el presente avalúo el método empleado en la determinación de valores es el

comparativo, consistente en un juicioso análisis de los precios de oferta y
demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de
los comportamientos históricos de los precios del suelo, adicionado con los
Métodos de Reposición y Renta.
Por último certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del
presente avalúo, que no tengo ningún interés económico en él, que lo aquí
expresado es correcto según mi leal saber y entender, que el avalúo fue hecho sin
ningún tipo de presión, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo
tanto me comprometen y que el precio fijado sería adecuado para iniciar cualquier
posible negociación, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la
ciudad de Bogota.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. PROPIETARIO
ROSALBA PASTRANA.

1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.
El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera

Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.
Area total : 1.732 Km2

Area Urbana : 421 Km2
Área Rural : 1.311 Km2
Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,
y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC.
Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud : 4º 35´ Norte.
Límites : Norte: Municipio de Chía.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.
Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera,
Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol : Caucho sabanero.

Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El
águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la
intrepidez.
Bandera: Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó
oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas
horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y
caridad.
Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto
por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda
Duque.
División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 2º
alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se
divide la Ciudad.
1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.

El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el
Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número
49-72 de la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50, de la actual
nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.
1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.

El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.

1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.
El inmueble al momento de realizar la visita (Enero 19 de 2005), se encuentra
destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).
1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.

Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 050C-00173178.
Copia Certificado Catastral 73 49 14
1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el
precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
2. ASPECTOS JURIDICOS.
2.1. TITULACION.
El inmueble motivo del avalúo, se adquirió mediante compraventa directa según
Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
2.2. MATRICULA INMOBILIARIA.

050C-00173178
2.3. FICHA CATASTRAL.

73 49 14
2.4. GRAVAMENES.
Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta
ningún tipo de gravamen.
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. LINDEROS.
Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de

1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota.

4. AREA.
4.1. AREA DEL LOTE,

60 Metros Cuadrados.
4.2. AREA DE LA CONSTRUCCION.

180 Metros cuadrados
4.3. FUENTE.
Certificado pago de Impuesto Predial.
5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.
5.1. DELIMITACION DEL BARRIO.

Norte : Calle 76
Sur : Calle 72
Oriente : Carrera 50
Occidente : Avenida calle 68
5.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR.

Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.
5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.
5.4. ESTRATIFICACION.
El sector es mayoritariamente estrato 3.
5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte
– Sur y viceversa La Avenida 68.
5.5.1. TIPO DE VÍA.

Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.
5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION.

Bueno.
5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD.

El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.
5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.
5.7.1. VIAS.
En buen estado

5.7.2. ANDENES
En buen estado
5.7.3. SARDINELES.
En buen estado.
5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.

Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.
5.8. TRANSPORTE PÚBLICO.

El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre
la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.
5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es
decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.
5.10. COMENTARIOS GENERALES.

Zona con área de Actividad Múltiple. El sector financiero cuenta con algunas
oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de
atención como la Clínica Pastrana, La seguridad depende de La Décima Segunda
Estación y los CAI de el Modelo y las Ferias, complementada con numerosas
empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como
una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de
servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del
sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es
importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.
6. REGLAMENTACION URBANISTICA.-
6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS.

Acuerdo 6 de 1990.
6.2. AREA DE ACTIVIDAD.

Residencial
6.3. USOS PERMITIDOS.

Residencial General, Tipología 3 y 4. Comercial Zonal
7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1. TIPO DE INMUEBLE.
Urbano.
7.2. FORMA.
Regular.
7.3. TOPOGRAFIA.
Plana en toda su extensión.
7.4. FRENTE.
Sobre la Calle 73 y la carrera 50.
7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE.

Esquinero.
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
8.1. NÚMERO DE PISOS.

3 Pisos.
8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.
Primer piso: Local comercial, habitación, cocina, baño y zona de ropas.

Segundo Piso: Salón, habitación amplia con closet, cocina, patio y baño.
Tercer piso: Salón comedor, habitación amplia, cocina integral, baño, patio,
por este se accede a la terraza.
8.3. VETUSTEZ.
20 años aproximadamente
8.4. ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.
8.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.
Cimentación: Ciclópeo-tradicional
Estructura: Pórticos en Concreto.
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Madera y placa.
Mampostería: Estucada, pintada y bloque.
Ventanearía: Marco metálico y vidrió plano transparente.

Puertas exteriores: Metálicas
Pisos: Baldosa, cemento, granito y tapete.
Baños: Enchape corriente.
Cocinas: Tradicional e integral.
Pintura: Estuco y vinilo.
Acabados: Sencillos.
9. AVALUO COMERCIAL.
9.1. MÉTODO DE MERCADO.

Después de realizar un recorrido por la zona, se encontraron las siguientes
ofertas de inmuebles similares al avaluado:
 Calle 73 No. 51-16 Área Terreno: 75 M2. Área Construcción: 210 M2,
información suministrada en el sitio por el señor Felipe Ríos, Valor Oferta:
$105.000.000.oo. Valor M2 integral: $500.000.oo
 Carrera 50 No. 72-21 Área Terreno: 96 M2. Área Construcción: 120 M2,
información suministrada por la Inmobiliaria Panamericana, Valor Oferta:
$70.000.000.oo. Valor M2 integral: $583.000.oo
información suministrada en el numero celular: 3103200749, Valor Oferta:
$140.000.000.oo. Valor M2 integral: $466.000.oo.
información suministrada en el Teléfono: 2116607, por el señor Carlos
Robledo. Valor Oferta:$80.000.000.oo. Valor M2 integral: $615.385.oo
Nota: El promedio valor M2 integral en la zona es de $541.100.oo.

Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M2 terreno, se recurre a
encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.
Las encuestas base fueron:
Ever Marín (ing. Catastral) a $400.000.oo Metro Cuadrado.

Lina Castillo (ing. Catastral) a $350.000.oo Metro Cuadrado.
Liz Castillo a $320.000.oo Metro Cuadrado.
Jaime Rosas (Ing. Civil) a $300.000.oo Metro Cuadrado
William Robledo (Ing. Catastral) a $300.000.oo Metro Cuadrado
Media Aritmética: X = ( 1670000 / 5) = 334.000

Desviación Estándar:
S =  (X1-X)²
N-1
1. (400.000 – 334.000 )² = 4356

2. (350.000 – 334.000 )² = 256
3. (320.000 – 334.000 )² = 196
4. (300.000 – 334.000 )² = 1156
5. (300.000 - 334.000 )² = 1156
S = 1780
Coeficiente de Variación:
V = (S / X) * 100
V = (1780 /33400) 100 = 5.32
Valor Asumido Terreno $350.000.oo
9.2. MÉTODO DE REPOSICIÓN.
9.2.1. VALOR MT2 TERRENO.

$ 350.000.00.
9.2.2. AREA DE TERRENO.

60 Metros Cuadrados.
9.2.3. VALOR COMERCIAL TERRENO.

$21.000.000 .oo
9.3. VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 1 PISO (LOCAL).

$350.000.00.
9.3.1. AREA DE CONSTRUCCION 1 PISO.

60 Metros cuadrados.
9.3.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 1 PISO.

$21.000.000.oo
9.4. VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 2 Y 3 PISO.

$300.000.oo.
9.4.1. AREA DE CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.

120 Metros cuadrados.
9.4.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.

$36.000.000.oo
9.5. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICION.

$78.000.000.oo
9.6. METODO DE RENTA
Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al

avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El
método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que
dice:
$830.000.oo X 12 X 2.41 = $24.003.600.oo + 10 %

$913.000.oo X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.oo + 10%
$1.004.300.oo X 12 X 1.69 = $20.367.204.oo + 10%
$1.104.730.oo X 12 X 1.42 = $18.824.599 .oo + 10%
$1.215.203.oo X 12 $14.582.436 .oo
Σ = $ 99.908.959.oo
Nota: Para el terreno se asume un valor M2 de $350.000.oo y del método de renta

y de reposición, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalúo, entonces:
Valor Avalúo Método de Reposición: $78.000.000.oo
Valor Avalúo Método de Renta: $ 99.908.959.oo.
9.7. VALOR DEFINITIVO AVALUO
OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL

CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.oo).
10. METODOLOGIA EMPLEADA.
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de

aceptación universal, estas fueron: Reposición, Renta y Mercado. Se
complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron
como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los precios de
la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se
consulto la opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R
INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación,
pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro

económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la

categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el
diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el
entorno.
12. BIBLIOGRAFIA.
Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”
Copia Escritura publica
Copia certificado catastral.
13. ANEXOS.
FOTOGRAFICO
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

Ingeniero Catastral y Geodesta
Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca.
M.A.P. No. 0158

AVALUOS RURALES
Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano.
(El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).
Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la
Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios),También son
elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha.
Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS INDUSTRIALES
ESPECIALES Y como factores importantes del avalúo se consideran El Físico, el
económico, El Político y el Social.
El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y las

construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos.
Para la correcta descripción del Aspecto Físico, se deben adelantar las

siguientes actividades:
5.1. REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN EXISTENTE.
Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos. En

la ubicación se hará relación al departamento, municipio, corregimiento y vereda a
los cuales pertenece el predio.
5.1.1. Delimitación del predio y sus colindantes.
5.1.2. Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar

plenamente el área y la forma del predio.
5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo
5.1.4. Área, breve descripción del relieve y las pendientes
5.1.5. Vías de acceso al predio, relación de vías internas, descripción de

servidumbres (si existen) y cercas.
5.1.6. Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo.

La clasificación agronómica, aparte de analizar las condiciones físicas y
químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes,
drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos,
discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad (Ver elementos incidentes en el
valor de los lotes rurales).

5.2. CONSULTA DE INFORMACIÓN ADICIONAL.
Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la
formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el
departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental).
Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por
la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica
(Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).
Lo recomendable antes de la visita física al inmueble, es el acopio de toda la

información posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del
predio a avaluar.
NOTA: Si reunir la información necesaria para efectuar el avalúo no es posible (la

información reunida es insuficiente o no existe ninguna información previa del
inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretación (las fotografías aéreas se
consiguen en el instituto Geográfico Agustín Codazzi, o en las oficinas de catastro
de las ciudades de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el Departamento de
Antioquia, según sea la región donde se ubica el predio motivo del Avalúo), de la
correcta Foto interpretación se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografía, la
vegetación, construcciones, vías internas y de acceso, identificación y
localización de los linderos y forma del predio a avaluar, área, condiciones
agrológicas del suelo y cercas.
Si tampoco existen las fotografías aéreas, hay que empezar a elaborar la

información pertinente, partiendo del levantamiento topográfico.
5.3. VISITA FISICA AL PREDIO.
Hace relación a la inspección ocular que el perito efectúa en el predio. Es un

recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y
detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando
previamente se imprimen formatos de recolección de la información básica en
terreno.
En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial

de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos permanentes o
semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.
En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos (ver

capitulo II): Materiales de construcción, acabados, vecindad, el uso actual y
posible, posibilidad de valorización y sistemas de transporte.
Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la producción y productividad del predio (ver capitulo V Avalúo
de maquinarias y equipos).
5.4. INVESTIGACIÓN EN LA ZONA DE UBICACIÓN DEL PREDIO.
Se debe realizar un rápido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble,

para conocer la existencia de servicios públicos, el nivel social y económico. Las
vías de comunicación y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa,
Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden público, elementos
importantes en la asignación de valores.
También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias

históricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones
directas e indirectas).
5.5. DETERMINACIÓN DE PRECIOS.
Para la determinación de precios, el avaluador analizará e interpretará la

información obtenida, las fuentes consultadas y decidirá según su criterio cual
metodología o metodologías debe emplear para la obtención de los resultados
finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinación de varias
metodologías, o que tenga que emplear una metodología diferente para cada uno
de los elementos constitutivos del inmueble.
AVALUO DE TERRENOS RURALES

AVALUO DE CONSTRUCCIONES
AVALUO DE CULTIVOS
AVALUO DE GOOD WILL
AVALUO DE VALOR EN MARCHA
Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los
métodos descritos en los capítulos previos.

5.6. PROPUESTA METODOLOGICA PARA EL AVALUO DE CULTIVOS.
Determinación del tipo de cultivo.
A. Vida útil del cultivo y su edad de producción.
B. Densificación del cultivo por Hectárea (esta información la suministran las

diferentes agremiaciones agrícolas).
C. Calculo de la producción promedio por hectárea (se obtiene de multiplicar el

producido promedio de cada árbol por e número de árboles sembrado por
hectárea (se consulta la respectiva asociación agrícola).
D. El producido promedio por hectárea se convierte a la medida usual de

comercialización de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el número
de hectáreas dedicadas a la producción de ese producto y este valor por el precio
de venta de C/unidad.
E. Se determina el costo de producción de cada cultivo por hectárea (este costo

es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos, labores de
mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se multiplica por el
número de hectáreas dedicadas a ese cultivo.
F. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para
cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de producción para cada cultivo.
(Obteniéndose así la rentabilidad del cultivo por cosecha).
Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los
productos sembrados en el predio.
Se calcula el costo de la producción faltante con los Índices proyectado del I.P.C.
(la producción faltante se obtiene de restar a la vida útil del cultivo la edad actual
del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad individual de cada cultivo.
Es valido aclarar que si quedan de vida útil del cultivo, por ejemplo, 3 años y el
cultivo en cuestión da 2 cosechas por año, la rentabilidad se multiplica por 6 y no
por 3), esta situación es coherente con los avalúos urbanos en los cuales, la
actividad Valuatoria moderna, considera dentro del avalúo el valor del derecho de
superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura viable
para ejecutar en el predio, es decir, el número de pisos que se pueden construir,
es factor determinante del valor, pues es evidente la cada vez más escasa tierra
urbanizable existente en las ciudades. Ejemplos claros de desarrollo en alturas se
tiene en ciudades como Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir
para principios del siglo XXI, previa solución de algunos problemas técnicos, una
torre con 3.000 mts de altura y que albergaría una población de alrededor de
600.000 habitantes. Algo así como toda la ciudad de Manizales acomodada en esa
mole).

G. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de producción el
valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del sitio de ubicación del
cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre (atraso y/o adelanto del
régimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por la respectiva agremiación y/o
asociación de productores.
NOTA: Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y

permanentes.
5.7. EJEMPLO AVALUO DE UN CULTIVO.
Es claro que realmente lo que se avalúa en el cultivo, es una expectativa de

producción
Determinar el Avalúo de un Cultivo de Café, en su tercer año, si el área sembrada

es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.
A. Tipo de cultivo : Permanente
B. Vida útil del cultivo : 7 años
C. Densificación del cultivo : 5.142 plantas/Ha.
D. Producción Promedio por Ha.
Año 1 : 0
Año 2 : 62 @/Ha
Año 3 : 140 @/Ha
Año 4 : 165 @/Ha
Año 5 : 180 @/Ha
Año 6 : 204 @/Ha
Año 7 : 130 /Ha
E. Producción promedio por cargas.
Carga de 125 Kgs.
Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido
por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para
obtener las cargas, y se multiplica por l número de Has sembradas, y este valor
por $ 188.290 que es el precio de la carga.
Año 1 : 0

62 × 25 lbs. 1551 lbas
Año 2: = = 775 kgrs
2 lbs 2 lbs
775 kgr
= 6,2 c arg as
125 kgrs
Y como son 8 Has.
62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas
496 cargas x $188.290 =$93´391.840
Año 3 : 140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800
Año 4 : ⇒ Vf : VP (1  IP ) N
⇒ Vf  188.290 (1  0,6)1  $218.416
165 c arg as x $218.416 x 8 Ha  $288´309.120
Año 5 : ⇒ Vf : Vp(1  Ip ) N
Vf  218.416 (1´0,16)1  $253.362
180 c arg as x $253.362 x 8 Ha  364.838.400
Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los años
Año 6 Vf : Vp(1 + Ip)n
Vf = 253.362 (1 + 0,16)1 = $293.900
204 c arg as x $293.900 x 8Ha = $478¨644.800
Año 7 Vf : Vp((1 + Ip)n
Vf = 293.900 (1 + 0,16)1 = $340.924
130 c arg as x $340.924 x 8Ha = 354´560.960

F- Costo de producción total.
1er. Año:
Instalación del cultivo : $1´382.600

Mano de obra : $ 786.900
Insumos : $ 595.700
Planteos y desyerbas : $402.300
Mano de obra : $396.600
Insumos : $ 5.700
Fertilizante : $ 267.100
Insumos : $138.000
Labores de sostenimiento : $77.300
Insumos : $ 19.300
Administración : $ 350.602
Prestaciones sociales : $20.709
Gastos financieros : $ 427.526
Total costos por Ha : $ 5´087.357
Total costos cultivo : $ 40´689.856
2do año:
Planteos y desyerbas : $ 279.900

Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 307.200
Insumos : $231.400
Labores de sostenimiento : $ 83.300
Insumos : $ 4.200
Control broca : $ 193.656
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 13.625
Gastos financieros : $173.781
Recolección y pos cosecha : $ 544.300
Insumos y transporte : $ 88.000
Total costos cultivos : $ 25´449.384
3er año:
Planteos y desyerbas : $ 239.800

Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 332.100

Insumos : $237.300
Labores de sostenimiento : $ 30.100
Control broca : $ 387.311
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 16.323
Gastos financieros : $199.115
Recolección y pos cosecha : $ 1´229.200
Mano de obra : $ 1´030.400
Insumos y transporte : $ 198.800
Total costos cultivos : $ 37´091.680
Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se
realiza el avalúo del cultivo.
AÑO EGRESO INGRESO RENTABILIDAD

1 40´698.856 0
2 25´449.384 93´391.840
3 37´091.680 210´884.800
4 *39´281.648 288´309.120
5 41´390.448 36´484.208
6 44´761.648 47´964.466
7 33´236.760 35´456.096
*Los gastos de los años 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se

tomaron de un informe de costos de producción de café en la zona central
cafetera.
Total egresos = $261´910.424

Total ingresos = $ 721´490.530
Diferencia = $ 450´580.106
Rentabilidad promedio Hectárea = $ 402.303
Valor del cultivo = $ 609´290.810
Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del

avalúo del cultivo de café, seria:
Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361.729
NOTA: Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de negociación,

se sugiere verificar la vida útil restante del cultivo (para terminar la vida útil del
cultivo faltan 4 años), se debe “Castigar” el valor determinado con un porcentaje

equivalente al promedio del interés pagado por las corporaciones de ahorro y
vivienda (pues ese es le interés mínimo de oportunidad) más 10 puntos, que se
toman por estar el cultivo en plena producción (Valor en marcha).
Si el promedio de interés es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se

castigaría en 35%
Valor cultivo = 548.361.729 - 35 %
Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124
5.8. EJEMPLO MODELO DE INFORME DE UN AVALÚO RURAL.
1- Consideraciones generales del avalúo
Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente

la forma como se determino el valor de la propiedad.
2- Memoria descriptiva
2-1. Nombre del propietario

2-2. Ubicación geográfica del municipio
2-3. Ubicación del predio dentro del municipio
2-4. Ubicación del predio por corregimiento
2-5. Ubicación del predio por vereda
2-6. Descripción del sector
2-7. Existencia de servicios públicos
2-8. Vías de acceso al zona
2-9. Vías de acceso al predio
2-10. Usos de suelo
3- Aspecto jurídico.
3-1. Titulación
3-2. Matricula inmobiliaria
3-3. Ficha catastral
3-4. Afectaciones y gravámenes
4- Linderos y áreas.
4-1. Linderos según escritura

4-2. Linderos según carta catastral
4-3. Linderos según visita
4-4. Área del lote según escritura
4-5. Área del lote según levantamiento
4-6. Área construida
4-7. Área anexos

Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y
conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes áreas
debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por
profesionales expertos.
5- Características generales del lote.
5-1. Topografía del lote

5-2. Relación frente - fondo del lote
5-3. Forma del lote
5-4. Existencia de aguas
5-5. Drenajes
5-6. Nivel de encharcamientos
5-7. Nivel de permeabilidad
5-8. Discontinuidad
5-9. Pedregosidad
5-10. Erosión
5-11. Textura del suelo
5-12. Nivel de fertilidad
5-13. Tipo de suelo
5-14. Cercanía a los centros de atracción económica
5-15. Tipo de cultivo
5-16. Número de cosecha por año
5-17. Edad del cultivo
5-18. Vida productiva del cultivo
5-19. Densidad del cultivo
5-20. Producción promedio por Ha
5-21. Área cultivada
5-22. Promedio total cultivo
6- Características generales de la construcción.
6-1. Cimentación
6-2. Muros
6-3. Cielos rasos
6-4. Cubierta
6-5. Fachada
6-6. Pisos
6-7. Baños
6-8. Cocina
6-9. Instalaciones Hidráulicas
6-10. Instalaciones eléctricas

6-11. Materiales predominantes en la construcción
6-12. Acabados
6-13. Vetustez
6-14. Estado de conservación
7- Maquinaria y equipo.
7-1. Tipo de equipo

7-2. Vida útil del equipo
7-3. Reparaciones preventivas y/o correctivas
7-4. Variantes técnicas del equipo
7-5. Vida estimada del equipo
7-6. Método de depreciación
7-7. Cuota de salvamento
7-8. Valor a depreciar
7-9. Valor de sustitución del equipo
7-10. Calculo del Good Will
7-11. Calculo del Valor en Marcha
8- Sustentación del avalúo.
8-1. Para el lote

8-2. Para la construcción
8-3. Para los anexos
8-4. Para los equipos
9- Cuadro de valores.
9-1. valor mt² lote

9-2. Valor total lote
9-3. Valor mt² construcción
9-4. Valor total constricción
9-5. Valor mt² construcción anexos
9-6. Valor total construcción anexos
9-7. Valor total cultivos
9-8. Valor total avalúos
10- Indicadores Económicos.
11- Recomendaciones y conclusiones.
12- Documentación empleada.
13- Cuadro de cálculo.
14- Documentos examinados.

15- Bibliografía.

AVALUOS MASIVOS
6.1. METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALUOS MASIVOS.
Por Avalúos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar información

para un gran número de predios, teniendo como base valores obtenidos
mediante avalúos físicos en terreno, de un número representativo de
inmuebles, del total de predios que se pretende avaluar.
Los Avalúos Masivos se emplean en Catastro y en determinación de

Contribuciones de Valorización.
La Resolución 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formación,

Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, define el
Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los
bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica y el Avalúo
Catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenidos mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El Avalúo Catastral de
cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.
Por Formación Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la
información correspondiente a los predios de un territorio o jurisdicción de la
Unidad Político-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus
aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos
generales del Catastro.
Los Avalúos de Formación Catastral se obtendrán por Zonas Homogéneas Físicas

y Geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y
terrenos.
Por Zona Homogénea Física se entiende el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos,
vías, uso, destino económico, u otras variables que permitan diferenciar éstas
áreas de las adyacentes. La clasificación de las tierras para la determinación de

las Zonas Homogéneas Físicas Rurales, se obtiene con fundamento en las
condiciones agrológicas, topográficas, climatológicas de los suelos y en su
capacidad y limitaciones de uso y manejo.
Por Zona Homogénea Económica, a la luz de la misma resolución (2555 de

Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a su precio.
Los inmuebles, por su ubicación se clasificarán en predios urbanos y rurales.
El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno

de los predios de una determinada región, comprende las etapas denominadas
identificación predial, determinación de Zonas Homogéneas Físicas, Zonas
Homogéneas Económicas, determinación de valores Unitarios y liquidación de los
Avalúos
Para los avalúos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones

catastrales, lo mismo que en la determinación del beneficio predial producido por
obras de interés público, se puede utilizar la metodología combinada de las zonas
geoeconómicas y la nivelación primaria de precios. La metodología es la
siguiente:
6.1.1. NIVELACIÓN URBANA.
Se procede a fijar las Zonas Geofísicas, que son espacios geográficos de una
región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destinos económicos y otras variables que permiten
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Para las zonas homogéneas físicas urbanas se tendrán en cuenta las condiciones
topográficas y de uso, como su destino económico.
La clasificación de las tierras para la determinación de las zonas homogéneas

físicas rurales se obtendrá con fundamento en las condiciones agrológicas,
topográficas, climáticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y
manejo.
Para la determinación de unas correctas zonas geofísicas se requiere un amplio

conocimiento de la zona donde se realizarán los avalúos. Se pueden determinar
sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.
Una vez determinadas las zonas homogéneas físicas o geográficas, se procede a

definir las Zonas Geoeconómicas o Zonas Homogéneas Económicas:

Se entiende por puntos de investigación económica a aquellos seleccionados
dentro del área urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del
terreno, mediante el análisis de información directa e indirecta de precios en el
mercado inmobiliario.
6.1.2. LOCALIZACIÓN DE LOS PUNTOS DE ANÁLISIS.
Para la selección de los puntos de análisis en el sector rural hay que tener en
cuenta:
a. Topografía.
b. Condiciones agrológicas.
c. Productividad de la tierra.
d. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.
e. Servidumbres
f. Aguas
g. Uso actual y posible
h. Vías de acceso
i. Cercanía a los centros de consumo.
El número de los puntos de análisis en la zona rural depende de la extensión del

área en estudio.
El valor determinado para éstos puntos de análisis, los asume Catastro para toda
la Zona Homogénea Geoeconómica. Para el Avalúo de las construcciones, se
requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificación individual
y acertada (Ver formato de calificación de construcciones de El Instituto
Geográfico).
El investigador catastral está en la obligación de visitar todos los predios objetos

de formación o actualización catastral, para dar una calificación objetiva y real, a
las construcciones existentes. Dependiendo del puntaje asignado a la
construcción, se dará un valor, a mayor calificación mayor valor de la construcción.
Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.
El Avalúo Catastral en consecuencia, será el valor asignado al terreno por el

método de Zonas Geoeconómicas mas el valor de la construcción, obtenido
mediante el puntaje.
Finalmente, en la Formación y en la Actualización de la Formación Catastral Rural,

se debe entregar como mínimo, los siguientes documentos:
 Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, según su

extensión con el deslinde municipal, el perímetro rural, delimitación y

numeración de los corregimientos y veredas, Zonas Homogéneas físicas (usos
del suelo, vías, aguas, valores potenciales, pendientes) y las fotografías aéreas
correspondientes, Zonas Homogéneas Geoeconómicas con sus respectivos
valores unitarios.
 Tabla de valores unitarios para las construcciones según su tipificación.
 Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificación.
 Relación de números prediales utilizados por corregimiento y vereda.
 Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificación de
los inmuebles.
 Índice de vuelo para las fotografías aéreas.
 Fotos aéreas con delimitaciones prediales y su respectiva relación.
 Estadísticas de los comportamientos de los precios de la tierra.
 Índices listas o archivos en medios magnéticos, de propietarios o poseedores.
6.2. AVALUOS MASIVOS PARA OBRAS DE INTERES PÚBLICO

FINANCIADAS POR LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION.
Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinación de la

Contribución de Valorización, por la ejecución de obras de interés público, la
situación es distinta.
Por Valorización se entiende la contribución real y obligatoria que pagan los

propietarios de los predios beneficiados con la ejecución de una obra de interés
público.
Es una Contribución, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto,

que es permanente.
Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.
Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptación.
A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su

Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para
que se origine el cobro de la Contribución de Valorización, se debe presentar un
incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del
proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del proyecto, para
ello se recomiendan varios métodos, siendo el más claro y lógico el método del
doble avalúo. Para ello, se deben ejecutar dos avalúos: Uno en las condiciones
actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto
estuviera ejecutado, la diferencia de avalúos, corresponde al incremento en el
valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del
proyecto.
El cobro de la Contribución de Valorización, se justifica en la incapacidad del

estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede

enriquecerse ociosamente como consecuencia de obras ejecutadas por el
Estado.
La propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la

combinación del método de Zonas Geoeconómicas y la nivelación Primaria de
Precios. Esta se define de la siguiente manera:
1- Definición de la Zona de Citación. Por Zona de Citación se entiende

la extensión superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial
imputable a la ejecución de un proyecto. Para su definición, se procede así:
 Sobre un plano de la Región, a escala adecuada, se localiza el proyecto motivo
del estudio.
 Sobre el plano se localizan los accidentes geográficos más representativos de
la zona, tales como montañas, quebradas, Ríos y otros.
 Se señala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles y
caminos.
 Se demarca la cobertura de los servicios públicos, de acuerdo con el proyecto.
 Se realiza la visita a la región para completar el plano con las observaciones de
campo.
 Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vías
existentes con el proyecto.
 Si el proyecto es vial, normalmente las vías similares al proyecto, constituyen
el límite de la Zona de Citación.
 De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el área en la que se estima
tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares
ejecutados.
2- Demarcación de las Zonas Geofísicas. Sobre la Zona de Citación, se

marcan las Zonas Geofísicas, en la medida de lo posible y siempre y cuando no
estén desactualizadas, se trasladan las Zonas Geofísicas definidas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, en caso contrario, se deben marcar las Zonas
Geofísicas definidas por los ejecutores del estudio. El número de Zonas
Geofísicas depende de la Homogeneidad de la Zona.
3- Demarcación de las Zonas Geoeconómicas. Sobre las Zonas

Geofísicas definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas
Geoeconómicas, es claro que aún no se han desarrollado avalúos, por lo tanto,
estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su conocimiento de la
zona.
4- Determinación de los Puntos de Análisis: se seleccionan según el

criterio expuesto anteriormente.
6.2.1. NIVELACIÓN PRIMARIA DE PRECIOS.
Para las nivelaciones se debe procesar estadísticamente pos datos obtenidos en

las investigaciones directas e indirectas.

Investigaciones Directas: Origen de los datos.
a. Compra de terrenos.
b. Venta de terrenos.
c. Conocimientos de compra-ventas
d. Intermediaciones.
e. Apreciación directa.
Investigaciones Indirectas:
Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilación de datos
escritúrales, teniendo en cuenta la información de compra-venta que reposa en los
archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raíz es intenso,
se puede investigar hasta tres años atrás. Los precios resultantes serán
actualizados conforme a los índices de fluctuación económica del movimiento de
la propiedad raíz de acuerdo con la siguiente metodología:
a. De los precios de compra-venta se descontarán los correspondientes a

construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores que
corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en el año
correspondiente a la transacción.
b. Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarán a operar los

coeficientes por frente y perímetro, si es urbano, y los de clase de tierra, tamaño y
explotación, si es rural, para ambos casos obtener el precio unitario inicial que es
el que se trata de actualizar.
c. Los coeficientes se calcularán únicamente con los precios de investigación

directa, los cuales servirán para llevar los precios de compra-venta a las
condiciones patrones.
d. Para el estudio de índices de incremento se debe tener cuidado de escoger

uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los años
estudiados, pues el ideal sería poder medir la variación que un mismo inmueble
haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar predios que
tengan igual o similar situación con relación a los centros de atracción económica.
e. Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las

transacciones de los años estudiados
son por ejemplo:
1990 $41.690
1991 $47.410

1992 $55.500
1993 $63.000
1999 $70.000
1995 $71.000
Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e índices de incremento.
AÑO RELACIONES PORCENTAJES INDICES DE

INCREMENTO
1990
1991 47.410/41.690 113.72 13.72
1992 55.500/47.410 117.06 17.06
1993 63.000/55.500 113.51 13.51
1994 70.000/63.000 111.11 11.00
1995 71.000/70.000 101.43 1.4
TOTAL 56.83
INDICE PROMEDIO 56.83/5=11.34
FORMULA C A  C * (1  r ) n
FÓRMULA EN LA QUE:
CA = PRECIO UNITARIO ACTUALIZADO (AÑO NIVELACIÓN)

C = PRECIO UNITARIO AÑO
r = INDICE DE INCREMENTO PROMEDIO
N = NÚMERO DE AÑOS
Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:
6.2.2. PROCESAMIENTO DE DATOS.
C93  55.500 * (1  11 .34 / 100) 2  $68.801
La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el

precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de
índole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por
mala apreciación de la realidad o por fenómenos y sentimientos humanos como
sería una mala venta, una compra de ocasión y otra variable que en el caso de la
generalización de la elaboración de una nivelación primaria de precio, es imposible
tener en cuenta.

Se sabe por estadística que los fenómenos en donde influyen factores de índole
humana y de azar, siguen una distribución normal, es decir, que el mayor número
de datos se agrupa alrededor de un valor y en menor número se dispersa hacia
los extremos.
Existen diferentes métodos para encontrar el valor mas representativo de un

conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmética,
media geométrica, mediana, moda) y las medidas de dispersión (cuartiles,
desviación, coeficiente de variación).
Procesados los datos, se conjugarán las investigaciones directas e indirectas.
6.2.3. AVALUO FISICO DE LOS PUNTOS DE ANALISIS.
Los avalúos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el único elemento
susceptible de valorización
6.2.4. ADOPCIÓN DE PRECIOS.
En aquellos puntos de nivelación en donde no se encuentren datos de compra-

venta o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptará como precio
definitivo la mediana o un valor que esté dentro de los límites del intervalo.
6.4.5.1. INTERPOLACIÓN DE PRECIOS.1

Adoptados los precios en los puntos de nivelación, se determinarán los precios de
esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de
influencia económica.
Resistividad: Es la variación del precio por unidad de longitud y se obtiene con la

siguiente expresión
R = (Vb - Va)/d
a b
FÓRMULA EN LA QUE:
a b = a tiende a b
Va = Valor del terreno en el punto a
Vb = Valor del terreno en el punto b
d = Distancia entre los puntos a y b
El valor de cualquier punto entre a y b será entonces igual al valor en el punto a,

más el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.
Vx = Va + VabX

FÓRMULA EN LA QUE:
Va = Valor en le punto a
Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b
X = Posición del punto o distancia que lo separa de a.
Con el proceso matemático de la resistividad se pretende ejecutar los avalúos de

un alto número de predios, su base es la realización de los avalúos de los puntos
de análisis.
Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconómica, se procede a

trazar figuras geométricas regulares (usualmente triángulos) cuyos vértices son los
puntos de análisis (valor mts² terreno). La diferencia de precios no debe exceder el
30 %, pues el proceso perdería exactitud, si se tuviera por ejemplo:
B
D
2
A 1 F
4
3
5
C
TRIANGULO 1 = ABC E G
TRIANGULO 2 = BCD
TRIANGULO 3 = CDE
TRIANGULO 4 = DEF
TRIANGULO 5 = EFG
Como se ha realizado previamente el avalúo de los vértices A,B,C,D,E,F Y G , se

puede obtener el valor mt² en cada uno de los vértices (Punto de Análisis). Hay
que tener cuidado que ninguno de los precios/mt² de los vértices sea superior a los
demás en un porcentaje del 30%, hecha esa verificación se procede a obtener la
resistividad para cada lado de los triángulos, para efectos del ejemplo, se asume
los siguientes valores:
A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000

D = $ 90.000 E = $120.000 F = $110.000
G = $130.000
6.2.5. RESISTIVIDAD = Va – Vb
Dad

dAB=150 mts dAC=130 mts dCB=250 mts
dBD=550 mts dCC=600 mts dCE=220 mts
dED=550 mts dDF=210 mts dEF=500 mts
dEG=220 mts dGF=230 mts
La resistividad se calcula para cada lado, así:

Triángulo 1 con vértices A,B,C.
RAB= Va-Vb = 120.000-115.000 = 33.33

dad 150
RAC= Va-Vc = 120.000-100.000 = 76.92

dac 130
RBC= Vb-Vc = 115.000-100.000 = 20

dbc 250
Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.
El proceso se repite para todos los lados de todos lo triángulos, (el lector calculará
las otras resistividades como ejercicio).
Como las zonas geoeconómicas y sobre éstas los puntos de análisis se trazan
sobre planos prediales, es lógico suponer que en cada lado de los triángulos hay
numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le triángulo 1 tiene los
siguientes predios:
B
230
A f
e 210
d 190
c
120
b
a 80
C
20

Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.
Para calcular el valor mt² de cada uno de esos predios (avalúos), se procede así:
Va = Vc+RCB dac
La fórmula anterior tiene en Vc = el valor del vértice C, RCB = resistividad

calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vértice C.
Las distancias medias de los predios a los vértices se miden sobre el plano. Si se
mide la resistividad del vértice con precio mayor al vértice con precio menor, el
producto de la resistividad de la línea por la distancia del punto medio del predio al
vértice en cuestión, se resta.
Si por el contrario, se mide del vértice de predio menor al mayor, se considera el

valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del
vértice menor para obtener el precio del precio a; matemáticamente el proceso
es :
Precio del predio a=Vc+RCB dac
Distancia del punto medio de a c=20 mts
Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²
Si la medida se toma de B a=230 mts
Va=Vb-RCB dad
Va=115.000-20*230=110.400
NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,

se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.
Verificando la resistividad en la línea CB, del mismo triángulo 1
RCB =Vc-Vb = 100.000-115.000 = - 5000

dbc 250 25
Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:
RCB = 5000 = 20
25
Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que

se calcule.

Distancia del punto b al Vértice c = 80 mts
Distancia del punto c al Vértice c = 120 mts
Distancia del punto d al Vértice c = 190 mts
Distancia del punto e al Vértice c = 210 mts
Distancia del punto f al Vértice c = 230 mts
Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80)

Vb = 101.600
Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120)

Vb = 102.400
Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190)

Vb = 103.800
Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210)

Vb = 104.200
Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230)

Vb = 104.600
NOTA: Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del
intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el máximo valor es $115.000/ mt²
y el valor mínimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estén en le
lado BC, tendrán que estar dentro de esos valores.
Para una mejor comprensión, el lector podrá suponer conformación, número de

predios y distancias medias de los lados de los otros triángulos a sus respectivos
vértices.
NOTA: Un punto de análisis puede ser vértice de varios triángulos, la única

condición que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener
una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.
Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura
geométrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.
Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geométricas
definidas, se parte del supuesto según el cual, todos los eventos en los que
interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se
ejecutan los siguientes pasos:
1. Se obtiene la media aritmética de los precios de los vértices del triángulo en

cuestión (para el presente ejemplo, triángulo 1).

2. Se obtiene la media geométrica de los valores de los vértices del triángulo.
3. Se obtiene la media aritmética de las medias obtenidas, es decir, la media

aritmética de 1 y 2.
4. Se obtiene la media geométrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.
5. Se obtiene la media aritmética de las medias de las medias y este valor es el

que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmética
de 4 y 5 numéricamente sería:
Valor de los vértices: A = $120.000

B = $115.000
C = $100.000
1. Media aritmética = 120.000+115.000+100.000 = 111.667

3
2. Media geometrica = 3 120.000 * 115.000 * 100.000 = 111.333
3. Media aritmética de las medias = 111.667+111.333 = 111.500

___________________________
2
4. Media geométrica de la medias
111 .333 * 111 .500  111 .417
5. Media aritmética de las medias de las medias =
111.500 + 111.417 = 111.458

2
El valor para todos los predios interiores que hubiere en el triángulo 1, será de
$111.458 /mt²
Este proceso se repite para todos los triángulos obteniendo de esta manera los
avalúos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como
la siguiente:
1
A B
C
2

Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los triángulos 1 y 2, el lector se
preguntará en cual triángulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la
resistividad no hay inconveniente, pues ésta, se mide en términos absolutos, en
consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vértice sirva como
punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador
decidirá sobre su ubicación, teniendo presente, que cantidad de área tiene el
predio en el perímetro o al interior de la figura geométrica, decidiendo, por donde
se encuentre mayor cantidad de área.
Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados

en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.
El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce

a ejecutar los avalúos de los puntos de análisis, definir las figuras geométricas a
emplear, medir las distancias entre los vértices, calcular la resistividad de cada
línea y medir la distancia del punto medio del predio al vértice sobre el cual se
determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple
programa de computador.
En aquellos sectores que tienen una alta densificación predial (zonas urbanas),
por la exactitud del método que detecta variaciones en precios mínima, se sugiere
tomar grupos representativos de predios, hacer un solo cálculo de resistividad y a
ese grupo de predios, darle un valor similar.
6.2.6. CONFECCIÓN DE LAS CURVAS DE ISOPRECIOS.
Con los valores situados en la mayoría de las esquinas, se hará la representación

gráfica de la nivelación, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas,
éstas servirán para adoptar valores en los lugares donde no se consideren
necesarios hacer investigaciones.
6.2.7. VERIFICACIÓN DE LOS PRECIOS DE NIVELACIÓN.
Calculados los precios de la nivelación primaria, se determinará una muestra,

consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones
respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontación de la
nivelación respecto a los puntos de análisis.
6.2.8. NIVELACIÓN RURAL.
Cobijan áreas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran

extensión y para ellas deberá seguirse el siguiente orden:

a. DOCUMENTACIÓN: Dentro del proceso a seguir en la nivelación primaria
de precios, se hace necesaria la utilización de ciertos elementos, los cuales
proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografía, Cartas
o Planchas de Restitución del Instituto Geográfico, Fotografías Aéreas, Estudios
Agrológicos.
b. RECONOCIMENTO GENERAL DE LA ZONA: En base a la documentación

gráfica obtenida y preliminares al proceso de identificación predial, se efectuará
un reconocimiento general de la zona, con el propósito de actualizar las cartas o
planos, complementando los datos y vías públicas, topografía, clases de tierras y
de analizar los diversos factores que puedan influir en la nivelación primaria de
precios tales como centros de atracción económica, usos actuales del terreno,
sistemas de comunicación, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada
documentación gráfica presentará gran aporte en la localización preliminar de los
puntos de nivelación.
c. FIJACIÓN PRELIMINAR DE LOS PUNTOS: Con el propósito de determinar

y localizar las zonas de atracción económica existentes en el sector se hace
necesario fijar una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la totalidad
del sector. En la fijación de los puntos de investigación se debe observar una serie
de aspectos que puede facilitar la correcta distribución de éstos en general, como
aquellos lugares en los cuales se presentan variaciones económicas del terreno,
entre los principales aspectos se pueden anotar:
 Vías Públicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vías públicas en el

desarrollo de una región, se hace necesaria su clasificación para efectos de
relacionarlas con la nivelación, en lo que respecta a la influencia que tienen
éstas en la distribución de los puntos de investigación.
 Centros de Atracción Económica: Se deberá tener especial cuidado de localizar

algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan atracción económica sobre la
región tales como caseríos, núcleos recreacionales, de compra-venta de
productos, etc.
 Características Agrológicas: Contando con los estudios de suelos, se fijarán

puntos teniendo en cuanta que deben localizarse cubriendo la generalidad de
clases de tierra existentes en el municipio.
6.2.9. VARIOS.
a. Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la

topografía, haciendo relación con la facilidad de acceso a las vías cercanas.
b. Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones férreas, terminales de

transporte intermunicipal.

c. Sitios cercanos a ciénagas, ríos o lagunas que de una u otra forma puedan
ser afectados por inundaciones transitorias.
d. Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la existencia

de concentraciones recientes de compra-ventas.
e. Demás sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en

los precios del terreno, con relación al conjunto del sector.
6.2.10. EXPLOTACIÓN DE LAS TIERRAS.
Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotación económica en que

se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrón de
explotación que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al
buscar un patrón de explotación, es el de realizar la nivelación bajo una misma
condición.
6.2.11. PROCESAMIENTO DE DATOS.
Una vez obtenida la información que se requiere en el desarrollo de la nivelación

primaria de precios, se entrará a procesar los datos con el fin de poder determinar
las tres principales características, a saber:
a. Precios unitarios del terreno en los puntos de investigación: Para la

obtención del precio unitario más representativo en cada uno de los puntos fijados,
se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana.
b. Zonas de atracción económica: Dependiendo de la ubicación que posea

un predio dentro del municipio, el precio de la tierra será cotizado por un mayor o
menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los cuales se
concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus tierras, los cuales
sean homogéneos. La cantidad de estos centros de concentración depende
directamente del numero de predios existentes, como de las diversas categorías
de las fuentes de atracción económica existentes en el sector, los cuales quedarán
resumidos en todos los casos en tres: Zonas de máxima atracción, Zona de media
atracción, Zona de mínima atracción. Es obvio deducir que aquellos valores de la
tierra, que sean superiores al resto del conjunto, estarán concentrados en la
denominada “Zona de máxima atracción”. Ahora bien, para poder localizar un
punto de determinada zona, hay que definir los límites dentro de los cuales se
encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el siguiente
procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares, el precio unitario
en base al área y productividad, se escogerá entre estos los dos cuyos valores
sean los máximos y mínimos, la diferencia entre estos dos valores determina el
100%. Para efectos de nuestra clasificación será dividida de acuerdo al siguiente
cuadro.
Siendo 100% = Diferencia = Valor máximo – Valor mínimo.

El porcentaje que corresponde a cada zona será:
Máxima Atracción, entre 0 y 40%
Media Atracción, entre 41 y 70%
Mínima Atracción. Entre 71 y 100%
NOTA: Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de

tierras, y una tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de ésta se
encuentre en igual situación o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad,
localizada en la zona de la mala atracción media y mínima. Para este efecto,
dentro de cada zona de atracción, esta debe ser dividida en tres clases de tierras:
alta, media y baja, y la distribución de puntos dentro de cada una de estas se hace
observando el procedimiento que a continuación se detalla: una vez determinados
los límites superior e inferior de cada zona de atracción, se determinaran las
condiciones inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se
clasifican en la alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la
pendiente, tipo de suelo, condiciones agrológicas, nivel freático, etc.).
6.2.12. CALCULO DE COEFICIENTES.
Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en función de su atracción económica,

se están determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de
ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mínimo
comportamiento respecto de una zona determinada (máxima, media , mínima),
llevamos un predio al nivel patrón, el precio unitario de su tierra no tendrá
variaciones considerables desplazándolo de un lugar a otro.
Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrón, se hace necesario la utilización
de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en función del
tamaño, clase de tierra y la explotación predominante, dicha utilización se hará en
forma general para las tres zonas de atracción en lo que respecta al tamaño.
6.2.13. DEMARCACIÓN GRÁFICA DE LAS ZONAS DE ATRACCIÓN.
Tal vez el capítulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelación
primaria de precios, sea la determinación gráfica de las zonas económicas, pues
se debe tener en cuenta lo siguiente:
a. Primero se deben graficar las zonas homogéneas físicas.
b. Determinación de zonas geoeconómicas.

c. Situación de puntos de análisis.
d. Con base en los puntos de análisis, determinación de zonas de atracción

económica (máxima, media, mínima), y dentro de ellas las tierras de alta,
media y baja.
6.2.14. DETERMINACIÓN DE LOS PRECIOS.
Procesados los datos resultantes de la investigación económica y llevados estos a

las condiciones del patrón, se determinará para cada punto el precio unitario
correspondiente.
6.2.15. MEMORIA DE LA NIVELACIÓN.
Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelación primaria de precio, esta

deberá comprender los siguientes aspectos:
a. Monografía del municipio: Datos históricos, información geográfica,

aspectos económicos, equipamiento urbano.
b. Característica económica: Centros internos y externos de atracción

económica, de acuerdo con su influencia: descripción, intensidad y categoría del
comercio, la industria, la agricultura, presupuestos municipales, etc.
c. Edificaciones: Ritmo de la construcción durante los dos últimos años.
d. Movimiento de la propiedad raíz: Cantidad de transacciones y valor de

estas (pueden ser los dos últimos años).
e. Investigaciones económicas: Procesamiento de los datos y cálculos de

los precios de la nivelación.
La metodología combinada de zonas geoeconómicas y nivelación primaria de

precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios
Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batallón. Puente la Libertad, en la
ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Técnica de Gestión y Desarrollo de
proyectos del instituto de valorización de Manizales, IMVAMA, con excelentes
resultados.
Como se está realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la

Contribución de Valorización y éste se obtiene, como la diferencia de dos avalúos,
uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se
ha obtenido entonces, el avalúo de todos los predios en las condiciones actuales,
es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalúos de los
predios como si el proyecto estuviera ejecutado.

La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la dirección
de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversión se recuperó con la
Contribución de Valorización, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:
INFORMACION OBTENIDA
PUNTO UBICACIÓN Z. GEOFISICA Z. GEOECONOMICA AREA (H.A.) AVAL. INICIAL (miles)

1 VER. ROSAS 3 1 28.4 164.000
6 VER. LA NEGRA 5 2 34.6 185.000
2 VER. EL PUENTE 7 4 65.2 350.000
7 VER. LEONA 4 9 7.5 40.000
El formato anterior permite visualizar el avalúo de todos los puntos de análisis,
sobre éstos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el
valor de los predios internos a las figuras geométricas seleccionadas. Para los
predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos
procesos, el formato reflejaría el avalúo de todos los predios que componen la
zona de citación seleccionada.
6.2.16. AVALUOS CON PROYECTO
Como es lógico suponer, el proyecto aún no se ha desarrollado, lo que implica

realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Análisis
como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de
Tendencia Central y la Resistividad, para obtener así, el avalúo de todos los
predios afectados por el proyecto, como si éste ya se hubiese construido.
Los elementos a analizar, son los siguientes:
 TENDENCIA HISTORICA DEL COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS: Se

procede de la misma manera que en la Nivelación Primaria de Precios. Como
mínimo se debe analizar 5 años, en la medida en que el número de años
analizados sea mayor, mayor también será la exactitud. Se toma el índice
promedio establecido.
 CAMBIO DE USO: La experiencia demuestra que la ejecución de un proyecto

de interés público, normalmente vías, cambia la destinación económica de los
predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o
industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al área que por la construcción
del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorización en
Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinación en un
porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.

 DERECHO DE SUPERFICIE: Al cambiarse la destinación económica de un
predio, es lógico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura varíe
también. Se considera un porcentaje igual al área cuya destinación económica
cambió.
 OTROS ELEMENTOS INCIDENTES DE VALOR: La historia de la valorización

en Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de interés público,
normalmente vías, se mejora sustancialmente el transporte público, se da un
ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de
los servicios públicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que
necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo
sugiere que en éste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia
se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero)
El análisis de éstas variables se debe reflejar en el siguiente formato:
PUNTO A REA A V A L. INIC IA L TENDENC IA C A M B IO DE DEREC HO OTR OS V ALOR IZA C ION A VA L. FINA L
USO SUPER FIC IE
1 28,4 164,000 20% 10% 10% 15% 55% 254,200

6 34,6 185,000 15% 15% 10% 10% 50% 277,500
2 65,2 350,000 10% 20% 10% 20% 60% 560,000
7 7,5 40,000 20% 10% 10% 10% 50% 60,000
El resultado de la casilla de valorización se obtiene de sumar los porcentajes

obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histórico de los precios de la tierra
(Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, así para el punto No.
1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.
El resultado del Avalúo Final, es el porcentaje de valorización obtenido más el

avalúo inicial. Dicho porcentaje de valorización se calcula teniendo como base el
avalúo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorización fue del
55%, y su avalúo inicial $164.000.000.oo, sobre éste valor se calcula el porcentaje
de valorización, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.oo por lo tanto el
Avalúo Final es la sumatoria de éstos valores: $254.200.000.oo.
El beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto es el porcentaje de

valorización: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.oo.
No hay que olvidar que la tendencia histórica de crecimiento de los precios de la

tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de
valor, se analizan sobre los puntos de análisis. Una vez hecho el proceso sobre
todos los puntos de análisis, se aplican las medidas de tendencia central para
obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figuras geométricas
seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el beneficio predial de
todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendría el avalúo de todos los
predios como si el proyecto estuviera construido.

AVALUOS ESPECIALES
Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinacion y

equipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de
comercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario
ya que están equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico,
además presentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de
diseño.
Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios,

Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de
Gasolina (bombas).

Los Avalúos Especiales son distintos de los llamados AVALÚOS
ADMINSITRATIVOS, pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a
un inmueble, ejecutado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o
por contrato con avaluadores particulares y para los fines de establecer si una
vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de interés social (Art. 44
ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir
en donación inmuebles (decreto 222(83 Art. 176), y en general todos aquellos que
no sean para compra voluntaria o expropiación, regulados por los artículos 10, 11,
12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989” y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS
ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para
adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor del avalúo
Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable
al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado,
actualizado por el IPC. Del DANE.
7.1. CARACTERISTICAS ESPECIALES EN EL AVALUO DE HOTELES.
El valor de un hotel depende del éxito en atraer y retener una clientela, que resulte
en una Operación provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasación no
es simplemente un resumen del valor de activos tangibles, incluyendo lote,
mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo del valor de la
propiedad completa del hotel, considerándolo como una unidad operacional.
El avaluador da consideración al costo de reproducción menos depreciación y a la

comparación en ventas de hoteles similares, pero él está especialmente
interesado en el análisis y aprovechamiento de probables ingresos por operación,
o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con éstos
sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de
ingresos y debe estar familiarizado con la operación y manejo de distintos tipos de
hoteles, así como los servicios que éstos ofrecen.
El manejo y reputación de un hotel, son factores importantes en su operación y se

reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupación de las mismas y
en el ingreso neto.
Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operación en el pasado, puede

ser o no ser, una indicación justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de
localización del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe
producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por
la operación del pasado está por debajo de la que razonablemente se anticipa en
el futuro, el avaluador podrá descubrir que el récord pasado fue el resultado de un
manejo ineficiente e indiferente.
El avaluador deberá ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo

normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido más alto que el producido por
hoteles similares pero bien administrados, y es el resultado de un manejo superior.

El perito puede concluir que el valor señalado por el ingreso neto actual está por
encima del valor del mercado de la propiedad. En esta última situación, el
avaluador puede ajustar su valoración por debajo de la valoración anticipada en un
manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de
los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.
7.1.1. CLASIFICACION DE HOTELES.
La contabilidad de hoteles operando a través de toda la nación o en un área

relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con
más de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan
americano. Los hoteles más pequeños, tales como el hotel típico comercial con
150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes
transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las
estadísticas publicadas, están basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las
comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando
bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos
que se indiquen esta discusión se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles
se clasifican en:
 Hoteles comerciales.
 Hoteles para residentes permanentes.
 Hoteles en carreteras y en aeropuertos
 Moteles
 Hoteles de temporada
 Hoteles de recreación.
7.1.2. NATURALEZA DEL VALOR EN EL AVALUO DE HOTELES.
Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y

equipo, como toda unidad y como una inversión constante a largo término.
El Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del

hotel en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar
ingresos. Debe considerar no sólo su carácter especial, construcción y condición;
sino también todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el
mercado, incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo,
Good Will y Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente
de todos los derechos para beneficio futuro.
7.1.3. EL MEJOR Y MÁS PROVECHOSO USO.
El mejor uso de la propiedad del hotel es el uso que producirá la gran avalancha
de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de
operación y alteraciones de la propiedad física.

El mejor y más provechoso uso de la propiedad de un hotel, usualmente es una
continuación del mismo tipo de operación que en el pasado, usando la planta
física como está o como un mínimo de cambios.
7.1.4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR
El valor de un hotel está basado esencialmente en su producción de ingresos, que

puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el
poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados así:
Localización y vecindad. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde

está localizado el hotel y el área que lo rodea, es esencial para llegar a una
conclusión en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente
las posibilidades de generar altos ingresos.
El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:
 población: aumento o disminución.

 Nivel de ingresos de la población: alto o bajo.
 Gobierno municipal
 Impuestos
 Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, teléfono.
 Transporte.
 Competencia.
1. Características de la propiedad.
Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localización debe considerar el tipo de la
propiedad del hotel bajo el análisis de utilidad del sector. El avaluador debe
estimar qué gastos serán justificados para cambios y mejoras en los activos
físicos.
Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:
 Se necesita el hotel en su ubicación?

 Está el edificio bien construido?
 Requiere de ampliación o remodelación?
 Su tamaño es el deseable en su ubicación?
 El tamaño de las habitaciones es satisfactorio?
 Están los equipos de aire acondicionado, calefacción y ascensores en buen
estado?
 Está el mobiliario y accesorios en buen estado?
2. Factores operacionales.

Las siguientes preguntas relacionadas con la operación de un hotel son
importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.
- Ingreso: cuantas habitaciones están disponibles y cuales son sus tarifas.

- Cual ha sido el récord de desocupación y cual el de ingreso y gastos de
operación en los últimos años.
Gerencia: ha sido el récord de ingreso neto resultado de una buena

administración?.
Empleados y salarios: son eficientes? sino lo son, hay otros empleados
entrenados disponibles?.
Deben los salarios subir o bajar para una operación eficiente?
Ocupación: Qué tiempo se queda el huésped en promedio? Hay huéspedes
permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayoría de los huéspedes o es
mayor la ocupación de habitaciones dobles?
Cuál es el ingreso promedio del huésped potencial?
7.1.5. INFORMACION REQUERIDA.
7.1.5.1. Fuentes de información y naturaleza de la información.

Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operación y evaluación. El
avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e
internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de
habitaciones en el hotel.
Las estadísticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero el

perito debe conocer también de:
a. Reglamentos gubernamentales.
b. Usos del suelo.
7.1.5.2. Información específica relacionada con la propiedad del hotel.

La que incluye edad, carácter, condición y potencialidad del hotel y los registros de
operación que estén disponibles.
a- Planos estructurales y arquitectónicos del hotel y planos actualizados en caso

de haber sufrido alguna remodelación.
b- Sector; uso de la tierra en zonas aledañas.
c- Activos fijos y tangibles, hará una visita ocular del sitio para conocer edad,
características, condición y su construcción.
d- Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados

eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos
atrayentes del bar y comedores etc.

e- Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de pérdidas y
ganancias actualizado y preparado por contador, de los últimos cinco años,
éstos documentos serán utilizados para estimar ingresos futuros y gastos.
f- Información sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador debe

tratar de conocer la información anterior de la competencia.
7.2. METODO DE AVALUO.
El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir
la información basado en:
1. Costo de reposición, menos la depreciación.

2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.
3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.
7.2.1. METODO DE COSTO.

Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la
depreciación, la cual incluye no sólo el deterioro físico sino también la
obsolescencia de la propiedad.
Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el

valor nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como la
obsolescencia económica que pueden tener.
En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado

de conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por
diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de
castigo.
Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en
cocinas, lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación,
ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa
actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.
El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de
poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,
pudiendo para ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de
ponderación y establecer un porcentaje global.
La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la

pérdida del valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo
o la pérdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su
diseño construcción, se puede hablar de:

- Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o
cambios a través de los años en los aspectos estructurales, materiales o
diseños obsoletos a la luz de los estándares comunes, pudiendo ser corregidos
o no.
- Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos
cuya influencia produce un resultado económico negativo imposible de corregir.
7.2.2. METODO DEL INGRESO (CAPITALIZACION Y/O RENTA).

Es necesario clarificar que durante el año, el sector hotelero presenta tres ciclos
claramente definidos:
 Temporada baja
 Temporada media
 Temporada alta
De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se

obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los
hoteles tardan por lo menos cinco años, en alcanzar su máximo nivel de
producción. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en
términos del valor presente, siendo fundamental determinar el número de años en
los cuales se obtiene el retorno de la inversión por medio de las utilidades.
La tasa de capitalización, es la relación entre los ingresos que genera el bien
motivo del avalúo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relación se
puede considerar entre el ingreso por habitación y el valor del hotel por habitación.
Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyección de
las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a
cinco años)
7.2.3. METODO DE MERCADO

La confiabilidad de este método depende de la calidad y veracidad de la
información obtenida de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que
un comprador estaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le
generase una utilidad igual.
En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues
los hoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario
y calidad de los servicios que prestan.
7.3. AVALUO DE CONDOMINIOS Y MULTIFAMILIARES.

Aunque no hay diferencias jurídicas de fondo y comúnmente suelen confundirse
ambos términos, por CONDOMINIO se entiende la propiedad de un inmueble en
común, con derechos y reglamentos de propiedad y por MULTIFAMILIARES los
predios o inmuebles que están regidos o para cuya utilidad se cuenta con un
reglamento de propiedad Horizontal.

En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parámetros:
 Los diversos pisos de una edificación y los apartamentos de cada piso cuando
sean independientes, y las diferentes unidades habitacionales pueden
pertenecer a distintos propietarios.
 Se entiende por áreas comunes aquellas áreas necesarias para un correcto

usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los dueños
de unidades habitacionales, son indivisibles (terrenos, cimientos, inmuebles,
instalaciones generales de calefacción, energía eléctrica, alcantarillado, etc.)
 El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al

área de su unidad habitacional
 Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administración y

mantenimiento del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no
contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.
 Cada propietario puede disponer a su libre albedrío de su propiedad, sin

consentimiento ajeno pero en condiciones normales.
Para el avalúo de un predio tipo condominio debidamente reglamentado o un

inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro
cuadrado para el área privada, luego se determina que valor corresponde al
coeficiente de terreno y de áreas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad
raíz) y se les asignara el valor, se avalúa después el parqueadero privado que
corresponda a cada unidad habitacional y está sumatoria es la que corresponde al
avalúo individual de cada predio.
Hay que considerar que las áreas privadas pueden o no estar construidas, para el
primer caso se considera como elementos valuatorias los materiales de
construcción, los acabados, la distribución del inmueble, la vetustez, el estado de
conservación, la ubicación del condominio o multifamiliar y dentro de este, la
localización del predio.
El uso actual y posible, las posibilidades de valorización, los accesos y vías del
condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.
Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicación, las vías de acceso,
los servicios públicos, la relación frente-fondo. El potencial de desarrollo, la
composición geológica y la existencia de agua.
Son elementos a considerar también el valor de la inversión, la cercanía a los
centros de atracción económica, la zona de influencia del predio y las condiciones
de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinación económica y el
factor de vecindad.

Lo recomendable para un buen avalúo de estos predios es le empleo del método
valuatorio de renta combinado con el de reposición. Se recomienda el empleo del
método de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son
sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 ó 3 veces por año, y se pueden
volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.
Para el informe final del avalúo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de
los propuestos anteriormente.
7.4. AVALUO DE HOSPITALES Y CLINICAS.
Por Hospitales y Clínicas se entienden aquellos lugares donde se realiza

tratamiento médico y se práctica operaciones de cirugía a personas que lo
requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen
distintos de los demás inmuebles.
Como una contribución al país, La Asociación Colombiana de Arquitectos e

Ingenieros Hospitalarios, elaboró un esquema general del proceso integral de
proyectos de inversión en Infraestructura Hospitalaria. La metodología presenta un
esquema para inversionistas e instituciones estatales, pero sus principios pueden
aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o mixtas.
La propuesta de ACAIH, con pequeñas modificaciones no es nada distinto de la

determinación del valor por aproximación al Costo de Reposición. Por considerarlo
importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluación misma de la
inversión hospitalaria hasta la división y avalúo propiamente dicho.
En forma general la propuesta metodológica, es la siguiente:
1- Identificación de necesidades: Establecer la demanda de servicios de Salud

y la evaluación de la infraestructura existente.
2- Programa Médico Arquitectónico: Calcular servicios a prestar y elaboración

de listados de ambientes y áreas en mts²
3- Alternativas de Solución Física: Realización de propuestas y calculo

aproximado de costos
4- Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad técnica del proyecto
5- Financiación: Elaboración de por lo menos dos opciones de financiación.
6- Estudios técnicos. Todo lo concerniente al diseño
7- Planta física y dotación: Ejecutar la obra civil y entregar la dotación.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinación de la
necesidad o no, de ejecutar la inversión en infraestructura hospitalaria.
El avalúo de los Hospitales y Clínicas, está compuesto por el avalúo individual de
los siguientes elementos constitutivos de valor:
 Terreno
 Construcciones
 Maquinaria y Equipo
 Good Will
 Valor en Marcha
Para el avalúo del terreno de los Hospitales y Clínicas, se emplea cualquiera de

los métodos explicados anteriormente (ver avalúo de lotes).
Para el avalúo de la construcción de los Hospitales y Clínicas, la propuesta de

ACAHI, sugiere dividir el Hospital en áreas, dependiendo de su función y
equipamiento. El avalúo de los Hospitales y Clínicas, por ser un avalúo especial,
es un avalúo en el cual el EQUIPAMIENTO DE CADA UNA DE LAS AREAS EN
LAS QUE SE DIVIDE EL HOSPITAL, HACE PARTE DEL AVALUO TOTAL, ES
DECIR, SE DEBE AVALUAR LA CONSTRUCCION Y LOS BIENES MUEBLES
QUE COMPONEN SU EQUIPAMIENTO.
En cada una de las diferentes áreas en que se divide el hospital, el avaluador
debe preguntarse “éste bien mueble es necesario para que ésta área cumpla su
función? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del
área en cuestión. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese
bien en un anexo, pero NUNCA COMO PARTE INTEGRAL DEL INFORME
VALUATORIO.
Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son
divisiones lógicas, pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los
materiales de construcción, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.
Estas áreas son:
AREA 1: Compuesta por la administración con gerencia, sala de juntas,

administración, oficinas de apoyo en aspectos financieros, personal, programas
de salud, centro de comunicaciones.
Consulta externa, consulta médica y odontológica especializada, unidad de

recepción, información, citas médicas, estadística, apoyo de enfermería, nutrición,
trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilización, recibo de material,
esterilización de elementos, depósito y entrega de material, servicios de
diagnóstico y tratamiento, imagenología, laboratorio clínico y patológico.
AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, cirugía menor, hidratación,

salas de observación, apoyo de enfermería y coordinación

AREA 3: Servicio Quirúrgico y obstetricia, áreas de preparación, vestieres,
quirófanos, recuperación y apoyo de enfermería.
AREA 4: Hospitalización, habitaciones compartidas e individuales, enfermería y

sus áreas de apoyo, centro de distribución de alimentos, consultorios de piso,
servicios higiénicos, servicios religiosos.
AREA 5 : Morgue
AREA 6: Servicio general, cocina, lavandería, almacén, depósitos, mantenimiento,

máquinas, subestación y plantas de emergencia, aíre acondicionado.
AREA 7: Obras externas, circulación y zonas verdes.
Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento

y división del equipo técnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo
posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe
hacerse en compañía de un médico.
Es importante recordar que para el diseño y construcción de Hospitales y Clínicas,

debe seguirse unos requerimientos mínimos exigidos por el Ministerio de Salud.
Es necesario obtener copia del último inventario de equipos electromecánicos y

hospitalarios, con su respectiva clasificación. También se debe poseer año de
adquisición de los equipos, vida útil, costo de adquisición, especificaciones
técnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos,
nombre del fabricante, país de origen. Con esta información es posible determinar
la vida futura de los equipos, seleccionar el método más adecuado para obtener la
depreciación acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalúo.
NOTA: LOS BIENES FUNGIBLES NO DEBEN SER AVALUADOS POR SU

MISMA CONDICION DE FUNGIBLES.
EL AVALÚO DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO, GOOD WILL Y VALOR EN

MARCHA, SE TRATARA EN EL CAPITULO CORRESPONDIENTE A AVALUOS
INDUSTRIALES.
7.5. OTRO ENFOQUE METODOLOGICO PARA EL AVALUO DE

HOSPITALES Y CLINICAS.
Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una

propuesta metodologica diferente para el avalúo de Hospitales y Clínicas. Aunque
no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar
conocer ésta propuesta.

El objetivo del avalúo de Hospitales y Clínicas es lograr una estimación razonable
de mercado con base en el Costo de Reposición, o Reemplazo del bien, al Valor
del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalización de la Renta, mediante
una conciliación de ellos o un promedio ponderado.
Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:
1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA: En ésta etapa se definen los parámetros bajo

los cuales se acometerá el avalúo. Se analizan las posibles fuentes de
consulta y las herramientas necesarias para ejecutar correctamente el trabajo.
2. TRABAJOS PRELIMINARES Y LOGISTICA VALUATORIA: Se obtiene la

información existente (Avalúos anteriores, inventarios, información contable,
reglamentaciones, planos, facturas de compra de equipos, cartas de
nacionalización, pólizas de seguro, historia del mantenimiento mecánico de
los equipos), también se implementa en ésta etapa la logística valuatoria, la
división de los equipos técnicos, mecanismos de control y la forma de
procesar, analizar e interpretar la información.
3. VISITA FISICA: Permite la recolección de datos físicos sobre los elementos

constitutivos de valor. Por lo general, se han diseñado previamente unos
formatos que permiten obtener directamente la información necesaria del
terreno, las construcciones y los equipos.
4. PROCESAMIENTO DE LA INFORMACION: Se consultan las fuentes

definidas previamente, se constata la información obtenida en la visita de
campo y se obtienen las aproximaciones al valor de Costo de Reposición,
Valor de Mercado y Capitalización de la Renta.
5. ELABORACION DEL INFORME: Se relaciona el Método empleado para el

avalúo, se describen los parámetros empleados en la fijación de precios y se
hace la sustentación de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria
del trabajo.
PROCESO VALUATORIO.
Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes

instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clínica u Hospital, es
recomendable, un ordenamiento y división del trabajo entre los avaluadores. Con
relación a la edificación, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio,
con la denominación ordenada de las áreas que lo conforman, así como las
edades y sobre todo los estados de conservación.
En el área de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:
- Equipo electromecánico. Constituido por:

- Ascensor.
- Equipo sanitario.
- Aire acondicionado.
- Planta de tratamiento de agua.
- Bomba y equipo neumático.
- Cocina y lavandería.
- Ambulancias y vehículos.
- Equipamiento Medico – Hospitalario.
- Equipo de rayos X y radio – terapia

- Centro quirúrgico y obstétrico.
- Central de esterilización.
- Equipos de anestesia.
- Equipo dental
- Instrumental quirúrgico
- Equipo de cuidados intensivos.
- Incubadoras
- Muebles clínicos de acero.
- Equipo material de farmacia.
- Equipamiento Muebles y Enseres
Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que
corresponde a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y
según su clasificación. Por lo general, la clasificación contable del inventario difiere
de la que se propone, pero los avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos
los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y
clasificarlos bajo esa codificación, que permite la identificación rápida de
cualquiera de los equipos materia del avalúo.
También se debe pedir al propietario del Hospital o Clínica, la siguiente

información:
Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del
mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.
Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos
necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación
calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del
fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de
fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.
Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operación,

reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos
durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado

con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese
mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.
Luego de éstas reflexiones se puede afirmar que la valuación de una clínica

debe ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la
asesoría de Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrónicos, Ingenieros Mecánicos,
Ingenieros Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Médicos con experiencia en
planificación de hospitales y programación de equipos, Contadores, Analistas
Económicos y en fin, un equipo multidisciplinario.
Básicamente se debe disponer de los planos generales de las instalaciones,

en caso contrario, será necesario efectuar levantamientos.
7.6. PROPUESTA METODOLOGICA DEL ARQUITECTO CARLOS ALBERTO

ROBLEDO.
En su proyecto de grado, el Arquitecto Robledo, propone el avaluó individual de

cada una de las zonas que componen un Hospital, independientemente de su
magnitud y su área de cobertura, este se divide en cinco grandes zonas:
CONSULTA EXTERNA
Área por excelencia ambulatoria, que además de la zona de consultorios médicos,
pertenece a ésta zona, los consultorios de inyectología, vacunación, además de
un área muy importante para el hospital como la zona de urgencias. Las
urgencias se dividen en dos áreas principales, una el área blanca que está
compuesta por consultorios, salas de observación, hidratación, etc. Aunque las
salas de hidratación tienden a desaparecer o su uso puede ser opcional ante la
aparición de las sales hidratantes. Y un área roja compuesta por curaciones,
pequeña cirugía, rayos x portátil, baño para pacientes, etc. En el área blanca
están todos los espacios que no producen sangre siendo áreas relativamente
tranquilas; en el área roja, se concentran heridos, traumatizados y todos aquello
procedimientos que pueden generar sangre.
SERVICIOS INTERMEDIOS
Se conoce también esta área con el nombre de ayudas de diagnóstico y
tratamiento y necesariamente está compuesta por los servicios de imagenología o
rayos X (cuarto de revelado, oficina de radiólogo), laboratorios y fisioterapias,
farmacia y opcionalmente la morgue (depósito de cadáveres y sala de autopsias),
que dependiendo de la magnitud del hospital puede ser opcional.

ADMINISTRACIÓN
Compuesta por las áreas de gobierno científico y administración del edificio,
además de la dirección; corresponden a este sector ciertas oficinas tales como
sindicatura, contabilidad, adquisiciones, personal y está dentro de esta área la
zona de información, archivo y estadística. Pertenecen también a este sector los
servicios de confort de personal que puede ser opcional tales como biblioteca,
auditorio, cafetería, etc.
HOSPITALIZACIÓN
Se define esta zona de servicio como el área hotelera del hospital. Se pueden
presentar tres tipos de alcobas según las necesidades de la comunidad, estas
son, individuales, colectivas y de aislamiento. También hacen parte de este sector
la estación de enfermería, compuesta por trabajo sucio, limpio, zona de ropas,
tratamientos, baños de enfermeras y mostrador de atención. Esta área debe estar
dotada de espacio para visitas, baños de visitantes, zonas de aseo, cocinas de
piso, parqueaderos para camillas y sillas de ruedas. Además de la zona
quirúrgica, que la conforman los vestieres, zona de esterilización, limpieza, zonas
de recuperación, trabajo de parto, sala de partos y quirófanos.
SERVICIOS GENERALES
Allí se ubican los servicios de cocina, lavandería, sala de máquinas, calderas,
suministro de gases, subestaciones eléctricas, almacén, vestieres, depósito de
basuras, cuarto de aseo, incinerador, talleres, etc.
Programa Arquitectónico
SERVICIO UNIDAD AMBIENTE AREA EN M2
HOSPITAL LOCAL TOTAL

AMBULATORIOS CONSULTA EXTERNA Recepción 5,17
Sala de espera 21,24
Cons. Gineco-obstetricia con 24,3
baño
Cons. Odontológico con baño 20
Cons. Medicina gral. Con 14,81
baño
Cons. Enfermería con baño 16,7
Cons. Trabajo social con baño 20,4
baño hombres 3

baño mujeres 3
128,53
Recepción 5,1
Sala de espera 8,1
Trabajo limpio 12
Trabajo sucio 18
URGENCIAS
Sala de observación 24,5
Descanso de personal 15,5
Baño personal 3,8
Baño público 1,5
88.5
Total Serv. Ambulatorios 217
Laboratorio 24, 5
LAB. CLÍNICO Sala de espera 5
Toma de muestras 14
43, 5
Sala de espera 33, 5

Sala de rayos X 18, 5
IMAGENOLOGÍA
Cuarto de revelado 2, 5
Oficina de radiólogo 7, 8
INTERMEDIOS
62, 3
Depósito 9, 3
FARMACIA
Oficina 8, 1
17, 4
Depósito de cadáveres 2, 5
MORGUE
Sala de autopsias 50
52, 5
Total Servicios Intermedios 175, 7
HOSPITALARIOS Sala de espera 33,5

Estación de Enfermería 28,9
HOSPITALIZACIÓN Sala juego de niños 50,5
Pediatría 46,58
Hospitalización adultos 178
337,48
QUIRÚRGICOS Vestier masculino 14,74

Vestier femenino 14,74
Esterilización 16,56
Limpieza 12,69

Recuperación 14,1
Trabajo de partos 14,1
Quirófanos 23,5
Sala de partos 23,5
Parqueadero de camillas 5,17
139,1
Total Serv. Hospitalarios 476.58
Oficina director y juntas 20,28

Secretaria, contabilidad, 22,72
pagaduría
DIRECCIÓN
ADMINISTRATIVOS Sala de conferencias 66
Archivo, estadística 20,13
Sala de espera, áreas libres 36
Total Serv. Administrativos 165,13
GENERALES ALMACÉN Oficina y depósito 55

55
Lavado, secado, planchado 25
LAVANDERÍA
Costura, ropa sucia y limpia 25
50
Preparación y cocción 31,5
Cuarto frío carnes 4,9
Cuarto frío verduras 3,3
COCINA Depósito víveres 8
Despensa diaria 5,5
Vestier hombres 26,68
vestier mujeres 26,68
106,56
Taller de carpintería 33,6
taller de pintura 33,6
Taller de plomería 33,6
Depósito de basuras 10,35
MANTENIMIENTO
Depósito de equipos y 26,28
herramientas
Cuarto de Aseo 14,5
Incinerador 10,35
162,8
Planta de emergencia 19,7
SALA DE MÁQUINAS Subestación eléctrica 19,7
Gases medicinales 8

TOTAL SERV. GENERALES 373,84
Cafetería 30.5
Biblioteca 27,6
Baño publico hombres 17,6
AREAS COMUNES
Baño publico mujeres 17,6
Depósitos 47,36
Patio cubierto 97,9
TOTAL AREAS COMUNES 249,22
TOTAL HOSPITAL LOCAL 1786

CIRCULACIONES 25% 446,5
GRAN TOTAL HOSP.LOCAL 2232,5

AVALUOS INDUSTRIALES
8.1. QUE ES UNA INDUSTRIA Y QUE UNA EMPRESA?
CLASES
Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras

y posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y
transporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones
necesarias para la transformación de materias primas en productos terminados,
pasando por la producción, almacenamiento y distribución de bienes económicos
tangibles. En otras palabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y
ensamblados para formar otros bienes físicos.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
Se han acuñado 2 términos:
Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está

categoría de industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente
pequeña en maquinaria y equipo.
Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de

productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se
construyen para larga duración.
Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener

beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus
utilidades se producen por la prestación de servicios.

8.2. PROPOSITO DE LOS AVALUOS INDUSTRIALES Y/O EMPRESARIALES.
En términos generales el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión

sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y
técnicos.
El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalúo

Comercial), valor contable (Avalúo Contable), valor asegurable (Avalúo para
Seguros). Sin embargo, los Avalúos Industriales se basan en premisas
fundamentales:
1. El valor de todo bien, para un momento dado, es ÚNICO, cualquiera que sean
los fines para los cuales es avaluado.
2. La estimación del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios

futuros (valor residual).
8.3. ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES.
El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Items:
8.3.1. Definición del problema
8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido

general de la planta, para determinar cual debe ser la forma más correcta, rápida y
eficaz a seguir en la inspección de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama
de Flujo del Proceso de Producción, también se puede realizar la inspección
sección por sección, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite presentar
avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el
estudio.
La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:
 Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una

plaqueta diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y
país fabricante.
 Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que

hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

- Propiedades Eléctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer,
rechazar y/o transmitir energía. Se pueden manifestar por medio de fenómenos
caloríficos o químicos.
- Resistencia Eléctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energía al

paso de una corriente.
- Resistencia Mecánica: Fuerza que se opone al movimiento de una máquina y

ha de ser vencida por la inercia, ésta resistencia, disminuye el efecto útil de la
máquina.
- Resistencia al Desgaste: Oposición del material a consumirse poco a poco por

el uso o el roce.
- Resistencia a la Corrosión: Posibilidad de los materiales de perder sus

propiedades físicas y químicas, debido a su desgaste como consecuencia del
rompimiento.
- Conductibilidad Eléctrica: Un conductor es un material por el cual puede

transferirse carga eléctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga.
Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar
carga.
- Características de Fundición y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de

vaciar en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de
esos metales.
- Posibilidades de Desplazamiento y Antifricción: Por Desplazamiento, se

entiende la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se
muevan materiales sin objetar resistencia y por Fricción, la oposición a que un
cuerpo se mueva estando en contacto con otro, esta oposición es consecuencia
de la adhesión de una superficie a la otra y por la trabazón de las irregularidades
en las superficies en roce.
- Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.
- Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo en láminas de distintos

espesores.
- Elasticidad: Un cuerpo elástico se define como aquel que puede recuperar su

forma y tamaño original, cuando la fuerza que lo deforma, deja de actuar.
- Dilatación Lineal: El efecto más común que produce un cambio de temperatura,

es un cambio en el tamaño con pocas excepciones, todas las sustancias
aumentan su tamaño cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna
dimensión del sólido se llama dilatación lineal.

- Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en
determinar las características exteriores de los equipos. Es lógico, que en
muchos casos, las labores que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se
debe analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de
producción y la naturaleza del mercado.
- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con

electricidad, Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.
- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.
- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de

conducción de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.
- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía
mecánica otras clases de energía.
- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se

engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.
- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura

adecuada del equipo.
- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a
los productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y
posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la
posibilidad de conseguir repuestos originales.
- País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi

siempre sinónimo de calidad de los equipos que produce.
- Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es

consecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.
- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución

de los instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria
determinada. Ejemplo claro se presenta en la informática, un Computador es
obsoleto técnicamente en 1 año. Equipos de navegación aeronáutica,
envasadoras, etc.
- Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia

lógica del desgaste normal de cada parte de los equipos.
- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por

la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio
de otra fuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la máquina.
b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.
c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se

puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.
Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida

Trabajo de entrada
La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica

común, expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele
estar definido en los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en
caso contrario, es fácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40
julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%
Eficiencia Mecánica = 40 Julios = 0.5 = 50%

80 Julios
La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.
- Condiciones de Severidad.
Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos

están diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado
por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable
es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de
precisión electrónica deben trabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si
operan a una temperatura distinta, su grado de precisión disminuye. Para las
calderas y compresores, se especifica la máxima presión y temperatura que
admiten.
- El Grado de Severidad.
Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas,

especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con
métodos modernos electrónicos y mandos especiales de microprocesadores, lo
cual exige que éstas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones
ambientales atmosféricas totalmente controladas en lo referente a temperatura,
humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial también debe tener en cuenta
la compatibilidad química de los materiales y el tratamiento o adecuación de los
mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentación
de las calderas debe tratarse químicamente para eliminar su acidez, exceso de
aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabón)etc. causantes de la

corrosión o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas, disminuyendo
consecuentemente su eficiencia y vida económica útil.
- Programa de Mantenimiento.
La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del
programa de mantenimiento al que estén sujetas.
Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de

conservar las características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a
través del tiempo. El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de
que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se
aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daños,
cuando se presenten.
 Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es

muy costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación
establecido previamente.
 Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la

falla, se origina en la implementación de rigurosos procedimientos de
comprobación e inspección, permite planear la parálisis de los equipos, por
lo general, es más económico que el correctivo.
 Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los

equipos, el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.
 Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de

Equipos Industriales, se realiza mediante trabajos programados que
permiten deducir el estado de los equipos y en consecuencia, determinar la
necesidad de reparación. Ejemplo: medir frecuencias de vibración.
- Montaje Electromecánico.
El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones

indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser
ejecutado por personal experimentado.
Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y

unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de
los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El
modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación
del Equipo, Dimensiones y características técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y
su intensidad.

8.3.3. Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como
mínimo, el rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de
producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante,
pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado.
8.3.4. Documentos Necesarios para el Avaluo.
Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a

solicitar son necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los
equipos, determinar la ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de
los equipos, entre otros son los siguientes:
8.3.4.1. Certificado de Constitución y Gerencia, con el fin de conocer número

de matrícula, domicilio, objeto social de la Industria, representante legal, reformas
del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de Constitución, sirve para
determinar la ubicación del inmueble donde se encuentran los bienes objeto del
avalúo, especificando claramente sus linderos y su destino económico industrial.
8.3.4.2. Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la

industria y su representante legal.
8.3.4.3. Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar

claramente los riesgos que cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o
contrato de seguro, la compañía aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la
fecha de vencimiento.
8.3.4.4. Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificación del

equipo y determinar máquinas en pignoración, si las hay.
8.3.4.5. Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si
existen), con los correspondientes manifiestos de importación (si fueron
importados). De éstos documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa
representante, país de origen y firma constructora del equipo, derechos
arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada de
la mercancía.
8.3.4.6. Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la

legalidad de los equipos motivo del avalúo.
8.3.4.7. Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las

especificaciones y características técnicas del equipo, funcionamiento del equipo,
tipo de mantenimiento al cual debe someterse y en general, normas y sugerencias
para su montaje mecánico y eléctrico.
8.3.4.8. Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que
puedan servir para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).

8.4. OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA
EL AVALÚO.
Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avaluo.
8.5. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA,
Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas

especializadas.
8.6. ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALÚO
8.6.1. El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.
8.6.2. El avalúo de la Construcción.
8.6.3. El avalúo de la Maquinaria y Equipo.
8.6.4. El avalúo del Good Will.
8.6.5. El Avalúo del Valor en Marcha.
8.6.6. El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se

pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que
elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga
legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.
8.7. DECISIONES ADMINISTRATIVAS.
Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser

respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método
de Depreciación y Cuota de Salvamento.
8.7.1. Método de Depreciación.

Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa.
Como existen varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los
años de vida útil, por citar solo algunos.). La dirección de la empresa debe definir
el método a emplear.
En Colombia se emplea la Depreciación En Línea (Pues para efectos fiscales es

la única que acepta la administración de Impuestos Nacionales, si se quiere
emplear otro sistema de Depreciación, se debe solicitar permiso previamente),
aunque no parece un sistema muy lógico y técnico, pues no puede sufrir la misma

depreciación un equipo de un año de instalado, que cuando hallan transcurrido 5
años.
El método de depreciación llamado Suma De Los Años de Vida Útil, parece ser
más coherente, se procede así:
Se establece la vida útil del articulo (Definida por el fabricante o mediante una
decisión administrativa)
Se determina la cuota de salvamento
Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la

cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se
entiende el porcentaje del valor original que se considera recuperable, después
del equipo cumplir su vida útil. Es una decisión netamente administrativa y
depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.
Se suman luego los años determinados como vida útil, por ejemplo, de 10 años,
entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55
El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad

a depreciar es de $50´se divide 50´ entre 55, obtenemos como constante
909.090,0
Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante

por 1, si es para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así
sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones
anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.
En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo
gana obsolescencia, mayor es la depreciación.
8.7.2. Vida Útil.
Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción

el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también
depende del grado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en
Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente
Medio, el ciudadano promedio cambia vehículo cada año, en Colombia el
ciudadano común obtiene un vehículo en toda su vida productiva. El propietario
puede determinar una vida útil para el equipo, distinta a la definida por el
fabricante.
La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el
bien es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es
utilizada, la mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de
que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento,

las piezas componentes de la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual
fallan y es necesario su reemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a
medida que la máquina va envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos
de operación, se observará que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de
utilización del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen
mayores, en relación con el costo por hora promedio del equipo hasta ese
momento.
Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del
mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha
llegado al final de su vida útil económica, y en ese momento es más rentable
reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.
La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de

operación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y
mantenimiento recibido.
8.7.3. Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar

del valor original del equipo, una vez este cumple su vida útil.
8.8. DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO
Para cada uno de los elementos del Avalúo. Este depende de la Información
obtenida en la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de
la información suministrada por la empresa.
8.8.1. Método de Reposición.

Procedimiento para el Cálculo.
- Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.
- Recopilar la información técnica.
- Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos.

Actualización del Valor Histórico por Índices.
- Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices

que reflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos
nacionales), y el efecto combinado de la inflación en el país de origen, con la
devaluación del peso frente a la moneda de dicho país, (para equipos extranjeros).
8.8.1.1. Conceptos Económicos necesarios en el proceso valuatorio.
Inflación. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios

dentro de la economía interna de un país.

Su efecto implica que el poder adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con
el tiempo.
Para medir los efectos de la inflación en el valor de los bienes existen los Índices
de Precios.
Los Índices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos
a un año base y asociados a un lugar geográfico determinado y a una clase de
bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento
promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento específico
de un bien en particular, por lo que al utilizar los índices de precios para actualizar
valores sobre períodos de tiempo muy prolongados (más de 10 años) se pueden
involucrar desviaciones importantes en los cálculos.
-Devaluación. Para el avalúo de bienes extranjeros es importante tener en

consideración la variación del valor relativo de la moneda nacional con la del país
de origen de los bienes.
Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro país, caso en el cual se
dice que se devalúa; la situación contraria, es decir cuando se valoriza con
relación a la otra moneda, se denomina devaluación.
La variación del valor de la moneda de cada país no es aleatoria, sino que está
regulada por el Sistema Monetario Internacional.
El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y

convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones.
El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario

Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las
diferencias entre las monedas de diferentes países.
Los tipos de cambio o equivalencias de las monedas de los países puede variar de
diferentes formas.
-Ajustable:
Los países pueden alterar su valor de paridad “fija” cuando es necesario para
corregir un desequilibrio fundamental.
-De Banda Amplia:

El tipo de cambio es reflexible dentro de los límites amplios (banda amplia), pero
se le impide moverse fuera de ella.
-Devaluación Gota a Gota:

El tipo de cambio varia constantemente pero en cantidades muy pequeñas.

-Flotación Controlada:
Se fija una tendencia a largo plazo alrededor de la cual, hasta cierto límite, se
permite que varíen los tipos de cambio.
En Colombia se tiene un patrón de referencia frente al dólar americano, y se sigue

un proceso de devaluación gota a gota, con el propósito de promover las
exportaciones y hacerlas competitivas en el comercio internacional.
La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de
cambio del dólar con relación a éstas.
8.8.2. Aplicación Del Método De Índices.
-Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia

(valor histórico) por el factor resultante de dividir el índice de precios actual por el
índice de precios del año de referencia:
VR = G * N
VR = Valor actualizado
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos
= Índice actual / Índice año de referencia.
Ejemplo 1:
Se desea actualizar el valor de reposición de un bien de fabricación nacional que
costó $45.000.000.oo en diciembre de 1.990.
Indice de precios Dic. 1.990 = 100.o

Indice de precios Sept.1.994 = 164.2
N = 164.2 / 100 = 1.642
VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.oo
Ejemplo 2:
Se desea actualizar el valor de una edificación construida en 1.991, que tuvo un
costo de $50.000.000.oo.
Indice de precios 1.991 = 155.32

Indice de Precios Sep. 1.994 = 305.36
N = 305.6 / 155.32 = 1.966
VR = G * N = $50.000.000.oo * 1.966 = 98.300.000.oo
-Bienes Extranjeros o Importados.
Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la

inflación en el país de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N)
correspondiente (calculado con los índices de Precios de ese país), y por otro

lado, el efecto de la devaluación o revaluación del peso frente a la moneda del
país de origen del bien.
Para involucrar el efecto de la variación del tipo de cambio se utiliza el factor de

Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuación:
C = Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia
Entonces: VR = G * N * C
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos país de origen
C = Factor de Tipo de Cambio
Ejemplos.
Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de

adquisición de $75.000.000.oo en agosto de 1.990.
Índice de precios Agosto 1.990 = 100.o

Índice de precios Sept. 1.994 = 111.4
Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511
Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08
VR = G* N * C
G = $75.000.000.OO
N = 111.4 / 100 = 1.114
C = 816.08 / 511 = 1.597
VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597
= $113.429.350.OO
8.8.3. Método Comparativo.
Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los

fabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares
características.
Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades como

CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada
sobre costos de construcción. En este caso se deben adecuar los valores unitarios
de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de construcción, a las
características específicas de la construcción objeto del avalúo.
En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un

equipo exactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información
muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados,
situación bastante común, se deben involucrar en el análisis factores como calidad
relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología,
trayectoria de la marca, etc.

8.8.4. Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.
Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de

sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los
materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.
Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones,

equipos que no involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e
instalaciones como redes eléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc.
que se construyen para suplir necesidades específicas.
8.8.5. Calculo del Valor Actual.
Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación,

entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada
por la utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación
debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo,
mantenimiento, condiciones de operación.
Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el
demérito correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el
equipo.
La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente,

analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de
un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una
metodología suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también
de sencilla aplicación y sobre todo fácil de explicar.
La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de

otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento
de la información y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por
consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.
-El Valor Residual.

Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a
pesar de que la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien
conserva aún el valor de mercado o precio en las condiciones en que se
encuentra. La magnitud de dicho valor con relación al valor de reposición
dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.
A continuación se presenta el modelo matemático desarrollado por el Ingeniero

Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalúos de Maquinaria y Equipo, en
el diplomado de avalúos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores

(LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniería, en el año de
1.999.
-Modelo Matemático. Decremento del valor actual con el tiempo.
VR
VA
Vr E Vu T
V = Valor
T = Tiempo
VA = Valor actual
VR = Valor de reposición
Vr = Valor Residual
E = Edad
7.4.9.5.3 Ecuación del Valor Actual
VR - (E/Vu) (VR - Vr), para O  E  Vu
(1) VA = Vr Para E Vu
En la ecuación (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es
cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposición, y así mismo, si
la edad es igual a la vida útil (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al
valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida útil.
El demérito corresponde al segundo termino de la ecuación (1), en el caso en que

la edad es inferior a la vida útil, esto es:
Demérito o depreciación = (E / Vu) (VR - Vr)
Se observa también que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demérito es

cero. Por el contrario, la magnitud máxima del demérito se obtiene cuando la edad
es igual a la vida útil (E = Vu), en el cual el demérito es (V R - Vr), en caso de que el
valor residual sea cero (Vr = 0), entonces el monto de la depreciación es igual al
valor de reposición y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.

8.8.6. Método de Mercado. Modelo Matemático II.
Es frecuente encontrar en el mercado máquinas que han superado la vida útil

definida por el fabricante, dos y más veces, ello se origina en el
reacondicionamiento sistemático que se da a los equipos. Esta aparente
contradicción, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia
entre la edad del equipo y su vida útil.
Para la aplicación del modelo matemático en la obtención del valor del equipo, el
mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, ésta calificación se otorga en
la visita física y depende del estado de conservación y funcionamiento del equipo
en el momento de la inspección. La depreciación, se califica en función de la vida
útil estimada para la máquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y
las condiciones de severidad y operación del equipo.
El valor de la depreciación se obtiene mediante la fórmula:
FD = 0.2 + ( 0.8 x 1-E )

Vu x M
FD: Factor de depreciación
0.2: Cuota de salvamento
E : Edad, cantidad de años que tiene la máquina
Vu: Vida útil definida por el fabricante
M : Mantenimiento (calificación dada en la visita)
El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula

matemática:
Vc = Vr x C x FD x R
Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo

Vr: Valor de reposición
C : cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados
FD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de
la fórmula
R: Realización, se califica porcentualmente y depende del grado
de comercialización del bien, considerando la potencial
demanda y los sectores de mercado a donde puede dirigirse la
oferta del equipo, su nivel tecnológico, su grado de
obsolescencia, la situación actual y las perspectivas
económicas y financieras del país.
-Proporción del Valor Residual.
Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el
valor de reposición del mismo. Es decir:
P = Vr / VR

-Factor de Demerito.
Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor
de reposición.
Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P)
7.4.9.6 Ecuación del Valor Actual
Valor del equipo = VR x Factor de demérito
NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del
mismo, las expresiones a utilizar serían las siguientes:
VA = Vr = VR x P
Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)
-Fijación de Valores.
El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor
en marcha y Good Will.
8.9. ELABORACIÓN DEL INFORME.
El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,
lo entienda.
8.10. FACTORES QUE AFECTAN EL AVALÚO INDUSTRIAL
-Condiciones Socioeconómicas de un País.

Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienen
altísima incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el
equilibrio normal del mercado.
-Políticas Fiscales.
Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan
necesariamente en el valor de los Equipos.
-Modelos Económicos Imperantes.

Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas
son diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta
y la demanda.
-Tipos de Crédito Disponible.

Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de
interés terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.
-Inflación y Devaluación.
Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza
general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto
implica pérdida de poder Adquisitivo de la moneda.
8.11. PRECISIONES VALUATORIAS.
Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente
correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor
competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia,
representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en términos
contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura
necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un
mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial
del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades
(Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).
Avalúos con Propósitos Contables. El Decreto 2649 de 1.993, Reglamenta la

Contabilidad en Colombia y en su Artículo 64 establece la realización de Avalúos
Técnicos Contables de los Activos correspondientes a Propiedades, Planta y
Equipo.
Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar
cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los
valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su
participación en el mercado, ni las características de la oferta y la demanda de los
bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulación de ciertas cuentas como la
Depreciación puede presentar resultados no confiables: la subestimación de la
depreciación, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostrarían
una Industria de altísima rentabilidad para los Socios.
En síntesis, por Avalúos Contables se entiende aquellos Avalúos que reflejan en

los Estados Financieros, la inversión que la Industria realizó en ellos, pero que
ningún caso, el valor de comercialización del equipo.
Un ejemplo claro de ésta situación es el siguiente: Un vehículo tiene una vida útil
de 10 años, por Depreciación Acumulada, al cabo de éste tiempo, el vehículo sólo
tendría como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente éste no es su valor
de Realización.
Valor del vehículo : 1.000 Unidades
Vida útil : 10 años
Cuota de salvamento : 10%

Valor a Depreciar = Valor del vehículo - Cuota de
Salvamento. = 1.000 U - 100 = 900 U.
Valor del vehículo al cabo de 10 años: 100 Unidades (valor Contable).
Pero es lógico suponer, que comercialmente el vehículo vale más de 90 Unidades.
8.12. VENTAJAS DE LOS AVALUOS CONTABLES.
 Permiten realizar análisis objetivos de la situación Financiera de la

Empresa, lo que permite una adecuada toma de decisiones.
 Determinan las necesidades reales de Reposición de Equipos,
permitiendo allegar los recursos necesarios para ello.
 Eliminan la distorsión Originada por la desactualización del valor de
los Activos.
 Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.
8.13. AVALÚOS PARA LA OBTENCIÓN DE SEGUROS.
Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona
(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En
consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la Industria frente a
la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el cual
la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor
riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la
determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten
determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el
Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.
El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a

Seguros.
8.14. AVALUO INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.
-Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método:

Comparación, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los
diferencia del Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se
deben sumar todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su
infraestructura durante el último año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del
perímetro del terreno propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas
adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas
en el último año.
Ejemplo:

TERRENO Valor del terreno
DE LA 5.000 Unidades
INDUSTRIA
Vía en malas condiciones
PUERTO DE
EMBARQUE
Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque

como se ve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro
del terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir,
5.000 Unidades, sólo puede ser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en
consecuencia, el valor del terreno será de 5.500 unidades, el resto de la inversión,
debe haberse reflejado como una VALORIZACIÓN del terreno y necesariamente
estar incorporada al valor obtenido inicialmente.
-Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier

método conocido: Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución,
Renta. La diferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en que
la Construcción Industrial, debe ser sometida al Código de Seguridad Industrial y
las fallas que presente respecto al citado Código, (su costo de adecuación), debe
ser restado al valor fijado inicialmente para la construcción.
Ejemplo:
El Código de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulación externa

deben tener como mínimo 2,5 Mts de ancho, si las escaleras de circulación
externa de la construcción de la Industria motivo del Avalúo, sólo poseen un ancho
de 1,70 Mts, al valor de la Construcción fijado inicialmente, hay que restar el costo
de Adecuación de la escalera a 2,5 Mts. El Código de Seguridad Industrial dice
que debe haber una batería de baños por cada 25 empleados, si sólo existe en la
construcción una batería de baños por cada 40 empleados, al valor inicial fijado
para la construcción, se debe restar el costo de adecuar baterías de baños para
cada 25 empleados. El Código de Seguridad Industrial dice que la máxima
distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida más alejada, no
debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de
adecuación a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la
Construcción.
En conclusión, toda violación al Código de Seguridad Industrial, (su costo de

adecuación) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construcción. En

consecuencia, es obligatorio consultar el Código de Seguridad Industrial para el
Avalúo de Construcciones Industriales.
8.14. Maquinaria y Equipo. Por Maquinaria se entiende el conjunto de Máquinas

para un fin determinado y por Máquina, el Conjunto de elementos destinados a
recibir y transformar energía. Los límites de ésta definición son muy amplios, ya
que abarcan desde los dispositivos constituidos por un solo elemento, que no
admiten simplificación, hasta los más complejos, formado por miles de elementos.
En su expresión más simple, Máquina, es todo aquello que por lo menos, cambia
la dirección de una fuerza, por ejemplo, una polea o un tornillo. También se defina
como un mecanismo que transmite la aplicación de una fuerza a trabajo útil.
Por Equipo se entiende una agrupación de utensilios, Instrumentos y aparatos

esenciales para la realización de un trabajo.
En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una

fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza única,
durante esta operación ocurren 3 procesos: a. Se suministra trabajo a la máquina;
b. Se realiza trabajo en contra de la fricción; c. la máquina realiza trabajo útil o de
salida y la eficiencia de la máquina se puede medir comparando su trabajo de
salida contra el trabajo que se le suministra.
Trabajo de salida
Eficiencia 
Trabajo de entrada
La eficiencia definida en la anterior ecuación siempre será un número

comprendido entre 0 y 1.
Es práctica común expresar esta cantidad decimal en términos porcentuales, este

dato suelo estar definido en los catálogos suministrados por los fabricantes de los
equipos, en caso contrario, es fácilmente calculable. Por ejemplo, una máquina
que realiza 40 julios de trabajo, cuando se lo suministran 80 julios de trabajo, tiene
una eficiencia del 50%
40 julios
Eficienca   0 ,5 pero 0 ,5 x 100  50 %
80 julios
Para el avalúo de Maquinaria y Equipo, se debe analizar también:
8.15. Equipo Automotor. Este equipo se refiere exclusivamente a los vehículos,

entendiendo por éstos, aquellos equipos que se mueven por intermedio de un
motor. Para el Avalúo de los vehículos, se deben analizar los siguientes
parámetros:
-Clase de Vehículo:
Hace referencia al tipo de vehículo: Camioneta, Automóvil, Camión.
-Marca.
Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.

-Línea.
Describe la característica específica del vehículo: 4x4, doble cabina, sedan,
coupe.
-Modelo.
Se refiere al año en el cual fue construido el vehículo: 1.996, 1.998, 2000.
-Color.
Impresión que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el vehículo: Rojo, Azul.
-Carrocería.
Caja del vehículo: Cabinadas, Pick Up.
-Capacidad del Vehículo.

Hace referencia al tonelaje del vehículo (sí es de carga) o al número de pasajeros.
-Edad del Vehículo.

Se relaciona con el tiempo de uso del vehículo: 2 años, 5 años.
- Combustible.
Elemento vital para el funcionamiento del vehículo: Gasolina A.C.P.M., Gas.
-Transmisión.
Comunicación del movimiento de un elemento a otro dentro del motor del vehículo,
puede ser sencilla o doble.
-Kilometraje.
Recorrido hecho por el vehículo en su vida útil.
-Chasis.
Armazón que sostiene el motor y la carrocería del vehículo: conserva la línea
original, soldado, no ha sido chocado.
-Llantas.
Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehículo, también se define
como la corona de la rueda sobre la que se aplica el neumático: Nuevas, buen
estado, lisas, etc.
-Motor.
Comunica el movimiento al vehículo mediante la transformación en energía
mecánica de otras clases de Energías: Buen estado, reparado.
-Caja.
Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en el vehículo:
buena, reparada, normal.

-Frenos.
Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del vehículo; de Disco.
-Sistema Eléctrico.
Se compone de arranque (mecanismo para poner en funcionamiento el motor).
Fusibles: (hilo o chapa metálica, que colocado en un circuito eléctrico interrumpe
la corriente, si ésta es excesiva). Luces (sirven para iluminar la vía por la cual
circula el vehículo, pueden ser altas, bajas, direccionales, de estacionamiento,
reversa, de parqueo, de techo)
-Interior del Vehículo.

Se relaciona el Estado de la cojineria, tableros e indicadores
-Estado del Vehículo.

Se considera el vehículo como un todo, aunque depende del adecuado uso del
mismo.
-Mantenimiento.
Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las características físicas y
técnicas del vehículo en forma constante, se dirá si ha sido preventivo o correctivo.
-Grado de Comercialidad.
Se refiere al posicionamiento que en el mercado ha obtenido el vehículo, debido a
la marca y el agenciamiento.
El formato empleado para el avalúo de vehículos, es el siguiente:
A. INFORMACION GENERAL
BIEN OBJETO DEL AVALUO: Se define el tipo de vehículo a avaluar

OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin de
ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.
B. DOCUMENTOS FACILITADOS
Se relacionan los documentos suministrados para el avalúo del vehículo.
C. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS
CLASE DE VEHICULO:
MARCA:
LINEA
MODELO

COLOR
TIPO DE CARROCERIA
PLACAS No.
MANIFIESTO O ACTA No.
MOTOR No.
CHASIS No.
NUMERO DE PUERTAS
CAPACIDAD
EDAD DEL VEHICULO
COMBUSTIBLE
TRANSMISION
RECORRIDO
D. EVALUACION
ESTADO FISICO
PINTURA
CARROCERIA
CHASIS
LLANTAS
INTERIOR
INDICADORES
SISTEMA ELECTRICO
 Arranque
 Fusible
 Batería

 Luces altas
 Luces bajas
 Direccionales
 Stops
 Luces de reversa
 Luces de parqueo
 Luz de techo
MOTOR
CAJA
FRENOS
ACCESORIOS
MANTENIMIENTO
ESTADO ACTUAL
DEL VEHICULO
GRADO DE OBSOLESCENCIA.
La vida útil de un vehículo, está determinada casi exclusivamente por su desgaste
físico en relación con su edad.
GRADO DE COMERCIALIDAD.
Tiene en cuenta factores técnicos como mantenimiento, estado mecánico y
eléctrico del vehículo, obsolescencia tecnológica, probable vida útil, porcentaje de
salvamento y el tiempo de uso.
Mediante la aplicación de éstos factores al valor de reposición, se determina el

valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda, lo
que induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo
en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.
E. FACTORES DE EVALUACION

Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo. Se
podrían relacionar los siguientes:
a. Valor de Reposición o Sustitución del vehículo, obtenido en base a la

investigación del mercado a nuevo y usado.
b. Criterios de Avalúo como la vida útil, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento, depreciación, nivel de oferta y demanda,
nivel de comercialización etc.
F. AVALUO
Se relaciona el valor determinado para el bien motivo del avalúo.
Cordialmente,
Ejemplo.
1. INFORMACION GENERAL
BIEN OBJETO DE AVALUO: Se trata de un vehículo de servicio particular.
OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin
de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.
2. DOCUMENTOS FACILITADOS
Para el vehículo objeto de avalúo no se facilitaron los respectivos documentos de

propiedad y seguro obligatorio.
3. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS
CLASE DE VEHICULO : Camioneta
MARCA : Chevrolet
LINEA : 2300 4X4 doble cabina
MODELO : 1997
COLOR : Desconocido
TIPO DE CARROCERIA : Cabinada

PLACAS No. : Desconocidas
MANIFIESTO O ACTA No. : Desconocido
MOTOR No. : Desconocido
CHASIS : Desconocido
NUMERO DE PUERTAS : 4
CAPACIDAD : 1 Tn. Aprox.
EDAD DEL VEHICULO : 1 año
COMBUSTIBLE : Gasolina
TRANSMISION : Doble
RECORRIDO : Desconocido
3. EVALUACION.
ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por la edad y

características se presume que esta en aceptable estado.
PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de

acuerdo a su actividad.
CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado,

sin evidenciar desajustes severos
CHASIS: No se observo, se asume que conserva la línea y se encuentra en buen

estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.
LLANTAS: Se estima que tiene una vida útil promedio 50%.
INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que está en aceptable estado.
INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehículo y considerando que

el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se
presume que la mayoría de los indicadores funcionan.

SISTEMA ELECTRICO
Arranque : Se considera normal

Fusibles : Se considera normal
Batería : Se considera normal
Luces altas : Se considera normal
Luces bajas : Se considera normal
Direccionales : Se considera normal
Stops : Se considera normal
Luces de reserva : Se considera normal
Luces de Parqueo : Se considera normal
Luz de techo : Se considera normal
MOTOR: No se observó, sin embargo considerando la edad y tipo de vehículo se

presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.
CAJA : Se asume que está en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido
sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo
vehículo, que asegure su funcionamiento.
FRENOS: Se asumen que están en normal funcionamiento siempre y cuando

hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo.
ACCESORIOS: Se considera que son estándar
MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido

al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehículo,
que asegure su funcionamiento.
ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En líneas generales se considera aceptable.
GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida útil de un vehículo, esta determinada casi

exclusivamente por su desgaste físico en relación con su edad. Para el caso en
particular se estima que estos vehículos en nuestro mercado poseen una
obsolescencia tecnológica baja.
GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene en cuenta factores técnicos como

mantenimiento, estado mecánico y eléctrico del vehículo, obsolescencia
tecnológica, probable vida útil, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.
Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, determinamos el

valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo
que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo

en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.
FACTORES DE VALUACION
Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo fueron los
siguientes:
a. Valor de reposición o sustitución del vehículo, obtenido basándose en la

investigación del mercado a nuevo y usado.
b. Criterios de avalúo como vida útil, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de
comercialización, etc.
AVALUO
LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA $18.500.000.oo

TOTAL VALOR $18.500.000.oo
SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.
Cordialmente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

MP2522249646CND
Matricula Avaluador 158
8.15. AVALÚO DEL VALOR EN MARCHA.

Si la empresa está funcionando, independientemente del tiempo, hay que avaluar
el llamado Valor en Marcha, que es el costo de instalación y funcionamiento de la
industria. El ingeniero William Robledo Giraldo sugiere tomar el valor de las
inversiones realizadas durante los últimos cinco años, en el mejoramiento de la
infraestructura productiva, estos valores se actualizan con un interés equivalente
al promedio pagado por las instituciones financieras, en cada uno de los años
analizados, y la sumatoria de las rentabilidades así determinadas es el Valor en
marcha
8.16. AVALÚO DEL GOOD WILL.
Por Good Will, se entiende la existencia de un mercado cautivo, que garantiza la

existencia de la industria a través del tiempo. Esta expresión se ha asimilado al
“Buen nombre”. Existen dos propuestas para su Cuantificación: La Propuesta del
ingeniero Brasileño Pellegrini y del Ingeniero Colombiano William Robledo Giraldo.
- Propuesta del ingeniero Pellegrini.
- Propuesta del ingeniero Robledo.
- Se determinan las cinco industrias más representativas del sector y que sean
comparables con la industria motivo del avalúo. Esta semejanza de las empresas
debe darse en antigüedad, capital, numero de empleados, etc.
A las cinco empresas seleccionadas, se les determina la rentabilidad en los

últimos cinco años (En pesos)
Las rentabilidades obtenidas se actualizan, para poder que sean pesos de la

misma época y puedan ser comparables. Esta actualización realmente se da
sobre 25 rentabilidades.
Se determina la rentabilidad más alta y la rentabilidad mas baja, con estas

rentabilidades se determina la rentabilidad promedio para el sector.
Se compara la rentabilidad promedio del sector, con la rentabilidad promedio de la

industria motivo del avalúo (Para esta rentabilidad promedio también se
consideran cinco años). Se pueden presentar dos situaciones: La rentabilidad
promedio del sector es menor que la rentabilidad de la industria motivo del avalúo.
En este caso, la diferencia entre estas rentabilidades es el valor del Good Will.
La rentabilidad promedio del sector es mayor que la rentabilidad promedio de la
industria. En este caso, el valor de Good Will, es la mas baja de las 25
rentabilidades analizadas. Esta apreciación es lógica, pues si la industria no
tuviera cautivo un mínimo del mercado, habría desaparecido.
- Elaboración del Informe. Se da una breve descripción de las metodologías

empleadas, Fuentes consultadas, se anexan fichas técnicas de los equipos, se

describe el análisis económico realizado, se hace fijación de valores y el sustento
del avalúo.
El informe debe ser necesariamente amplio para brindar información sobre la

propiedad avaluada. Siendo un documento destinado no sólo a los propietarios,
sino también a terceros como bancos, entidades financieras, dependencias
estatales, debe ser estructurado en forma ordenada por títulos, capítulos y los
anexos ilustrativos del caso.
8.17. MODELO DE INFORME GENERAL DE UN AVALÚO INDUSTRIAL.
El contenido del informe final de un avalúo industrial puede ser el siguiente:
8.17.1. Consideraciones generales del avalúo
1. Memoria descriptiva
1.1. Solicitante y/o propietario.
1.2. Ubicación geográfica del municipio
1.3. Ubicación del predio dentro del municipio
1.4. Ubicación del predio por comuna
1.5. Descripción del sector
1.6. Servicios públicos existentes y posibilidades de ampliación
1.7. Nivel social y económico del sector
1.8. Vías de acceso al sector y al predio
1.9. Tipo de vías. Posibilidad de soportar alto flujo de vehículos de carga
1.10. Posibilidad de estacionamiento
1.11. Usos del suelo industrial circundantes
1,12. Nivel de contaminación visual y auditiva
1.13. Facilidad de exportación
2. Aspectos jurídicos
2.1. Titulación
2.2. Matricula inmobiliaria
2.3. Ficha catastral
2.4. Tipo de industria
2.5. Generalidades tributarias
3. Linderos y áreas.
3.1. Según escritura
3.2 Según carta catastral
3.3. Según visita
3.4. Área del lote
3.5. Área construida zona administrativa
3.6. Área construida zona de instalación de equipos
3.7. Área zona de bodegas
3.8. Área total construida.

4. Característica generales del lote
4.1. Topografía.
4.2. Forma.
4.3. Frente principal
4.4. Fondo principal
4.5. Relación frente-fondo
5. Características generales de la construcción.

5.1. Cimentación
5.2. Muros
5.3. Cielos rasos
5.4. Cubierta
5.5. Fachada
5.6. Pisos
5.7. Baños
5.8. Cocina
5.9. Instalaciones hidráulicas
5.10. Instalaciones eléctricas
5.11. Materiales predominantes en la construcción
5.12. Acabados
5.13. Vetustez
5.14. Estado de conservación
6. Maquinaria y equipos.
6.1. Tipo de maquinas y/o equipo
6.2. Fabricante
6.3. País de origen
6.4. Vida útil del equipo determinada por el fabricante
6.5. Mantenimiento
6.6. Correctivo
6.7. Preventivo
6.8. Rutinario
6.9. Predictivo
6.10. Variaciones técnicas del equipo
6.11. Valor original del equipo
6.12. Vida activa del equipo
6.13. Método de depreciación
6.14. Cuota de salvamento
6.15. Descripción del equipo
6.16. Materiales del equipo
6.17. Propiedades eléctricas
6.18. Resistencia eléctrica
6.19. Resistencia mecánica
6.20. Resistencia al desgaste
6.21. Resistencia a la corrosión
6.22. Conductibilidad eléctrica
6.23. Características de fundición y forja

6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifricción
6.25. Rigidez
6.26. Maleabilidad
6.27. Elasticidad
6.28. Dilatación lineal
6.29. Diseño de la maquina
6.30. Tipo de combustible
6.31. Mecanismos Articulados
6.32. Mecanismo de elevación
6.33. Uniones
6.34. Tuberías y accesorios
6.35. Instalaciones eléctricas
6.36. Instalaciones Hidráulicas
6.37. Calderas
6.38. Turbinas
6.39. Condensadores
6.40. Eyectores de aire
6.41. Motores
6.42. Sistemas de enfriamiento
6.43. Sistemas de lubricación
6.44. Equipo de fundición
6.45. Bombas y compresores
6.46. Instrumentos de control
6.47. Maquinas calculadoras
6.48. Funcionamiento
6.49. Características básicas de funcionamiento
7. Equipo automotor
7.1. Fecha de compra
7.2. Fabricante
7.3. Modelo
7.4. Manifiesto de aduana
7.5. Valor original del vehículo
7.6. Tiempo de uso
7.7. Kilómetros recorridos
7.8. Vida útil definida por el fabricante
7.9. Reparaciones
7.10. Variaciones técnicas
7.11. Vida útil estimada para el vehículo
7.12. Método de depreciación
7.13. Cuota de salvamento
7.14. Descripción del vehículo
7.15. Marca
7.16. Modelo
7.17. Carrocería
7.18. Color
7.19. Motor

7.20. Chasis
7.21. Serie
7.22. Puertas
7.23. Capacidad
7.24. Placas
7.25. Servicio
7.26. Línea
7.27. Transmisión
7.28. Kilometraje
7.29. Llantas
7.30. Motor
7.31. Caja
7.32. Frenos
7.33. Sistema eléctrico
7.34. Interior del vehículo
7.35. Mantenimiento
7.36. Estado del vehículo
7.37. Grado de comercialización
8. Valor en marcha.
8.1. Consideraciones
8.2. Good Will
8.3. Consideraciones
8.4. Cuadro de valores
8.5. Área del lote
8.6. Valor Mts² lote
8.7. Valor total lote
8.8. Área construcción
8.9. Valor Mt² construcción
8.10. Valor total construcción
8.11. Valor maquinaria y equipo
8.12. Valor en marcha
8.13. Valor good will
8.14. Valor total avalúo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los
terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y good
will, el valor así obtenido es el valor total de la industria
8.15. Sustentación del avalúo
8.16. Para el lote
8.17. Para las construcciones
8.18. Para los equipos y maquinaria
8.19. Para valor en marcha
8.20. Para good will
8.21. Indicadores económicos
8.22. Recomendaciones y conclusiones
8.23. Documentación de calculo
8.24. Documentos examinados
8.25. Anexos

8.26. Fotográfico
8.27. Cartográfico
8.28. Matriculas profesionales
8.29. Honorarios
8.30. Bibliografía

Glosario
Acción Urbanística
Decisión administrativa y actuación urbanística de la Administración, relacionada
con el ordenamiento e intervención en el uso del suelo.
Actuación Urbanística
Procedimiento de gestión y forma de ejecución, orientada por el Plan de
Ordenamiento Territorial, que implica un proceso concreto de transformación del
suelo o de su infraestructura, o una modificación de los usos específicos del bien,
o un cambio en su densificación.
Afectación
Impedimento al desarrollo arquitectónico total del predio. Las afectaciones hacen
referencia a los espacios físicos que por la aplicación de las normas se deben
dejar sin desarrollar, con el fin de ser usadas posteriormente en la construcción del
equipamiento urbano (obras viales, desarrollo de parques y zonas verdes,
corredores de redes de servicios públicos, obras de adecuación de proyectos de
alcantarillado y canales de aguas lluvias, manejo de corrientes hidrográficas,
zonas de preservación ambiental.
Aislamientos
Son los espacios obligatorios que se deben dejar entre predios colindantes, según
lo reglamentado en los diferentes decretos sobre el uso del suelo, pueden ser:
Aislamiento frontal
Corresponde al espacio de terreno que no debe ser construido en el frente del lote
(frente es la distancia horizontal que el predio tiene sobre la vía principal), puede
servir como protección ambiental (antejardín) y algunas veces es utilizado como
parqueadero.
Aislamiento posterior
Restricción impuesta a uno o más inmuebles específicos, respecto a la
imposibilidad de construcción en la llamada culata del lote, este espacio
generalmente es el patio.
Aislamiento lateral
Distancia horizontal, comprendida entre el paramento lateral de la construcción y
el lindero lateral del predio, quiere ello decir, que se debe dejar una franja de
terreno sin construir entre los linderos laterales de los predios.
Alameda

Franja de circulación peatonal arborizada y dotada del respectivo mobiliario
urbano.
Amenaza
Probabilidad de ocurrencia de un fenómeno natural, tecnológico o provocado por
el hombre, potencialmente nocivo para las personas, bienes, infraestructura y/o el
medio ambiente, dentro de un período específico y en un área delimitada.
Ancho de vía
Medida transversal de una zona de uso público, compuesta por andenes, calzada,
ciclo rutas y separadores, para el tránsito de peatones y vehículos.
Andén
Área lateral de una vía, destinada a la permanencia y al tránsito exclusivo de
peatones.
Antejardín
Área libre de propiedad privada, perteneciente al espacio público, comprendida
entre la línea de demarcación de la vía y el paramento de construcción, sobre la
cual no se admite ningún tipo de edificación.
Área bruta
Corresponde al total del globo de terreno por desarrollar.
Área Construible
Es la máxima área que el lote puede soportar según los usos del suelo en cada
zona especifica. Es el producto del área bruta del lote, por el índice de
construcción por el índice de ocupación.
Área construida
Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye
azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y
puntos fijos, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos,
sótanos y en un piso como máximo.
Área de Actividad Central

Suelo apto para la localización de actividades en el centro tradicional de la ciudad
y en los núcleos fundacionales de los municipios anexados.
Área de Actividad Comercio y Servicios

Suelo apto para la localización de establecimientos que ofrecen bienes y servicios
a empresas y personas
Área de Actividad Rotacional

Suelo apto para la localización de los servicios necesarios para la vida urbana y
para garantizar el recreo y esparcimiento de la población.

Área de Actividad Industrial
Suelo apto para la localización de establecimientos dedicados a la producción,
elaboración, fabricación, preparación, recuperación, reproducción, ensamblaje,
construcción, reparación, transformación, tratamiento y manipulación de materias
primas, para producir bienes.
Área de Actividad Minera

Suelo donde se encuentran las minas de materia prima, arcilla, arenas, recebos y,
en general, los agregados pétreos, utilizados en la producción de materiales para
la industria de la construcción.
Área de Actividad Residencial

Suelo destinado a la habitación y alojamiento permanente de las personas.
Área de control ambiental o de aislamiento

Franja de terreno de cesión gratuita, no edificable, que se extiende a lado y lado
de las vías de las mallas arterial principal y arterial complementaria, con el objeto
de aislar el entorno del impacto generado por éstas y mejorar paisajista y
ambientalmente la condición de las mismas.
Área de Desarrollo de Sectores Urbanos Especiales

Suelo reservado para el desarrollo de equipamientos colectivos, recreativos,
deportivos, parques y servicios urbanos básicos.
Área de Manejo Especial del Valle Aluvial del río Bogotá

Zona que comprende la ronda hidráulica y la zona de manejo y preservación
ambiental del río Bogotá.
Área de recuperación Geomorfológico.

Zona de canteras que ha sufrido graves procesos de deterioro físico y amerita de
un manejo especial para la recomposición geomorfológica de su suelo y su
incorporación al desarrollo urbano.
Área neta urbanizable

Área resultante de descontar del área bruta de un terreno que se va a urbanizar,
las áreas afectadas por la malla vial arterial principal y complementaria, por el
sistema de transporte y por los elementos pertenecientes al suelo de protección,
que incluye la estructura ecológica principal.
Área para la producción sostenible

Suelo destinado a actividades propias de los modos de vida rurales, según su
aptitud agrológica y su capacidad de carga.
Área sin desarrollar

Terrenos no urbanizados, ni edificados, localizados en suelo urbano y de
expansión, comprendidos dentro de los límites del Distrito Capital.

Área Urbana Integral
Suelo urbano y/o de expansión, destinado a proyectos urbanísticos que combinen
zonas de vivienda, comercio y servicios, industria y dotaciones, en concordancia
con el modelo de ordenamiento territorial previsto para las diferentes piezas.
Requiere para su desarrollo un Plan Parcial, según las disposiciones del
tratamiento de desarrollo. Hay tres categorías: Área Urbana Integral industrial y de
servicios, Área Urbana Integral Múltiple y Área Urbana Integral Residencial
Área útil
Área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área correspondiente a la
malla vial intermedia, local, franjas de control ambiental de las vías de la malla vial
arterial y las zonas de cesión para parques y equipamientos comunales públicos
(anteriormente denominados cesiones tipo A).
Área verde
Espacio abierto y empradizado, de uso público, comunal o privado, destinado a la
recreación y ambientación.
Área de Actividad
Destinación asignada a zonas del suelo urbano, para la asignación de usos en
función de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial.
Áreas desarrolladas
Terrenos urbanizados, edificados o no, localizados dentro del perímetro urbano.
Avenida
Vía que por sus características de sección transversal y diseño, está destinada a
soportar un tráfico vehicular intenso, de media y larga distancia.
Asentamiento menor
Poblado rural con vivienda dispersa, que concentra algunos servicios para la
población circundante.
Bonos de Reforma Urbana

Títulos de deuda pública sin garantía de la nación, emitidos por el Distrito Capital,
previa aprobación del cupo de endeudamiento por parte del Concejo Distrital,
destinados a la financiación de proyectos de renovación urbana, reintegro y
reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de
interés social, construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de redes de
acueducto y alcantarillado, infraestructura urbana, planteles educativos y puestos
de salud, centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos, instalaciones
deportivas y recreativas, tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.
Calzada
Zona de la vía, destinada a la circulación de vehículos automotores.
Calzada de servicio

Calzada adyacente a una vía arteria, que cumple una función de accesibilidad a
predios y soporta un tráfico de carácter local.
Carril
Franja longitudinal de una calzada, con ancho suficiente para la circulación segura
y confortable de una fila de vehículos.
Centralidades
Núcleos urbanos configurados alrededor del Centro Metropolitano y en la periferia
de la ciudad, que hacen parte de la Estructura Urbana y tienen como finalidad
ordenar funcionalmente las áreas residenciales, permitiendo la descentralización
de actividades y la generación de nuevos subcentros.
Centro Histórico de Santa Fe de Bogotá, D.C.

Sector localizado entre la calle 7ª, la Avenida Jiménez, la Carrera Décima y la
Avenida Circunvalar, declarado Monumento Nacional.
Centros Poblados Rurales

Asentamientos rurales nucleados, con vivienda concentrada, que albergan
servicios públicos, sociales, asistenciales, administrativos, recreativos y culturales,
y que atienden la población dispersa de las veredas en su área de influencia.
Ciclorruta
Calzada destinada de manera permanente a la circulación de bicicletas, ubicada
en el andén, el separador, o segregada de la calzada vehicular, debidamente
señalizada y delimitada.
Consejos Locales de Planeación

Organismos representativos de las comunidades, creados para el seguimiento del
Plan de Ordenamiento Territorial en las instancias locales y para recibir las
solicitudes y propuestas ciudadanas.
Compensación
Mecanismo que permite redistribuir de manera equitativa las cargas y beneficios
derivados de la aplicación de los tratamientos de conservación histórica,
arquitectónica o ambiental.
Consejo Consultivo de Ordenamiento

Instancia asesora de la administración distrital en materia de ordenamiento
territorial, integrada por funcionarios de la administración y por representantes de
las organizaciones gremiales, profesionales, ecológicas, cívicas y comunitarias,
vinculadas con el desarrollo urbano.
Conservación
Acción tendiente a la preservación de los valores urbanísticos, históricos,
arquitectónicos, artísticos, ambientales y documentales existentes, reconocidos
por las normas específicas.

Cooperación entre partícipes
Sistema que permite repartir equitativamente, entre los propietarios, las cargas y
beneficios generados por el desarrollo de las unidades de actuación urbanística
que no requieran una nueva configuración predial de su superficie, siempre que se
garantice la cesión de los terrenos y el costo de las obras de urbanización
correspondientes, según lo definido en el plan parcial y previa aprobación de las
autoridades de planeación.
Corredor Troncal Especializado

Trayecto de la vía, dedicado de manera exclusiva a la operación de buses de
servicio público.
Cota de nivel
Medida de altura, tomada con respecto al nivel del mar, definida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
Culata
Muro sin vista, perteneciente a una edificación, que colinda con predios vecinos.
Decretos reglamentarios
Actos del Alcalde Mayor, expedidos en ejercicio de su potestad reglamentaria,
para asegurar la debida ejecución de los acuerdos del Concejo Distrital.
Demarcación
Definición de la línea que determina el límite entre la propiedad privada y las
zonas de uso público.
Densidad poblacional
Número de habitantes por unidad de superficie. Se expresa sobre área bruta, neta
o útil.
Densidad de vivienda
Número de viviendas por unidad de superficie. Se expresa sobre área bruta, neta
o útil.
Distritos de Mejoramiento y Organización Sectorial (DEMOS)

Organismos de participación comunitaria, que tienen por objeto promover el
mejoramiento, mantenimiento, administración y preservación de las condiciones
urbanas, ambientales y socioeconómicas de la ciudad. Sus actividades deberán
desarrollarse en forma coordinada y armónica con las políticas, programas y
competencias de la Administración Distrital.
Ecoturismo
Turismo centrado en el disfrute escénico y la contemplación de los elementos
naturales.
Edificabilidad

Potencial constructivo de un predio, en función de la correcta aplicación de los
índices de construcción y ocupación, establecidos por la norma urbanística
vigente.
Equipamiento
Espacio o edificio destinado a proveer a los ciudadanos de los servicios sociales
de carácter formativo, cultural, de salud, deportivo recreativo y de bienestar social
y a prestar apoyo funcional a la administración pública y a los servicios urbanos
básicos de la ciudad.
Escala
Graduación de la magnitud, impacto, grado de utilización e influencia de los usos,
equipamientos colectivos y sistemas generales, respecto del territorio distrital,
concebido éste como una unidad dinámica de gran magnitud, en la que se
concentra la vida urbana. Las escalas se dividen en: Metropolitana, dirigida a la
composición de los sistemas y actividades de alta jerarquía, que estructuran el
territorio y sostienen directamente su funcionalidad y eficiencia global; Urbana, con
influencia en grandes sectores de la ciudad; Zonal, cubre las necesidades de
áreas que abarcan un grupo de barrios o unidades de planeamiento zonal; vecinal,
con influencia barrial.
Espacio peatonal
Lo constituyen los bienes de uso público, destinados al desplazamiento, uso y
goce de los peatones.
Espacio público construido

Conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y naturales de los
inmuebles privados, destinados por su naturaleza, uso o afectación a la
satisfacción de necesidades urbanas colectivas, que trascienden , por lo tanto, los
límites de los intereses privados de los habitantes.
Estaciones del sistema de corredores troncales

Espacio vial destinado al abordaje y desembarque de pasajeros del sistema de
transporte público colectivo. Puede ser : de cabecera, cuando se localiza en los
extremos del corredor troncal especializado, o intermedia, cuando se ubica a lo
largo de su recorrido, o convencional.
Estructura Ecológica Principal

Red de espacios y corredores que sostienen y conducen la biodiversidad y los
procesos ecológicos esenciales a través del territorio. Está compuesta por el
sistema de Áreas Protegidas del Distrito Capital, los parques urbanos y el Área de
Manejo Especial del río Bogotá.
Estructura Rural
Conformada por la porción del territorio, destinada fundamentalmente a formas de
vida rural, a las actividades agrícolas, forestales, extractivas y pecuarias,

compatibles con el medio rural y a la preservación de la riqueza escénica, biótica y
cultural, propias del entorno.
Estructura Urbana
Conformada por el suelo habilitado y construido o el que se habilite o construya
dentro de la vigencia del plan, para la residencia de la población urbana, la
localización de las actividades y funciones urbanas, la incorporación de la
infraestructura, el equipamiento y el espacio libre requerido para el disfrute de los
habitantes urbanos y el adecuado desarrollo de sus actividades.

Avaluos Generalidades y Métodos

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Avaluos Generalidades y Métodos

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las

1.1. Elementos del Valor

1.1.3 El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,

1.2. CONCEPCIONES DEL VALOR.

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor

El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad

1.2.2. Valor de Uso

El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor

Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos

1.2.3. Similitud de Valores.

El valor de uso puede ser igual al valor de cambio, en situaciones especiales

La propiedad está satisfaciendo una demanda económica para el servicio que

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un

1.3 ESCUELAS VALUATORIAS.

Existen en el mercado dos teorías valuatorias: La Escuela Polivalente y la

Considera acertadamente que el bien solo posee un valor, independientemente de

Nota: Usualmente se consideran sinónimos precio y valor. El precio es un hecho

1.4 PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES.

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

1.4.1. Principio de Mayor y Mejor Uso.

Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad

1.4.2. Principio de Sustitución.

El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien

1.4.3. Principio de Conformidad.

1.4.4. Principio de Temporalidad.

El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones

1.4.5. Principio de Cambio.

1.4.6. Principio del Equilibrio – Decline.

Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos al deterioro y/o mejoramiento

Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que

1.4.7. Principio de Anticipación.

Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien se

1.5. HERRAMIENTAS Y CONOCIMIENTOS BASICOS DEL AVALUADOR.

La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas veces

1.5.1. Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial

1.5.3. El Código de Construcciones y Urbanismo, para determinar Índices de

1.5.3. Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

1.5.4. Sistemas de Construcción, que le permitan calificar por lo menos tipo de

1.5.6. Conceptos elementales de Ingeniería Económica y Matemáticas

1.5.7. Elementos Estadísticos, que permitan calcular tendencias históricas del

1.5.8. Conocimientos de Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para

1.5.9 Elementos básicos de Fotointerpretación, pues de la adecuada

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

1.5.11. Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes

1.5.12. Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de

1.5.13. Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta

Avaluos Generalidades y Métodos – William Robledo Giraldo Ing. Catastral y Geodesta

2. QUE SE ENTIENDE POR SUELO?

Por suelo se entiende la superficie de la tierra.

2.1. CLASES DE SUELOS

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo

2.1.2. SUELO URBANO.

Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo