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LEGALE Cursos Jurídicos

Documentação Imobiliária
MBA 07
08.11.2014
Marcus Vinicius Kikunaga
Direito Imobiliário

 Professor: Marcus Vinicius Kikunaga

▪ Advogado (www.kikunaga.adv.br)
▪ Mestrando em Direitos Difusos e Coletivos pela
Universidade Metropolitana de Santos – UNIMES
▪ Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola
Paulista de Direito - EPD.
▪ Professor do SINDIMÓVEIS/PR
▪ Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC
▪ Professor do MBA em Direito Imobiliário no Legale Cursos
Jurídicos
▪ Professor da Escola Superior de Advocacia
▪ Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de “Prática
Imobiliária” – Notarial e Registral 2010-2013.
▪ Vice-presidente da Comissão de Direito Notarial e
Registros Públicos da OAB/SP
Direito Imobiliário

1. Dos fatos jurídicos


a) Fatos naturais
- Ordinários
- Extraordinários
b) Fatos humanos
- Lícitos (voluntários)
- Ilícitos (involuntários)
Direito Imobiliário

1.1. Elementos do negócio jurídico


1.1.1. Elementos de existência
a) Elemento fundamental
b) Elementos estrutural
c) Elemento funcional
Direito Imobiliário

1.1. Elementos do negócio jurídico


1.1.2. Elementos de validade
a) Agente capaz
b) Objeto
c) Forma
Direito Imobiliário

2. Documento
2.1. Conceito
Qualquer fato que possa comprovar algo.
2.2. Natureza jurídica
Prova
2.3. Pressuposto
Ato escrito
Direito Imobiliário

2. Documento
2.4. Espécies
a) Instrumento particular
- Telegrama
- Título de crédito
b) Instrumento público (arts. 108 e 215, Código Civil)
- Certidão
- Traslado
2.5. Efeito
> Prova < forma
Direito Imobiliário

3. Due diligence
É o estudo dos riscos inerentes ao negócio
imobiliário.
Critérios:
1º) Análise quanto à pessoa (art. 94, CPC)
- Estado familiar
- Estado profissional
- Estado domiciliar
2º) Análise quanto ao imóvel (art. 95, CPC)
3º) Análise cronológica
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
3.1.1. Certidão dos Tabelionatos de Protestos
3.1.2. SCPC/SERASA
3.1.3. Certidões de Dívidas Ativas
a) Município
b) Estados
c) União*
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
3.1.4. Certidões Conjuntas Negativas de Tributos
Federais e da Dívida Ativa da União –
SRFB/PGFN

3.1.5.Certidões Negativas de Débitos relativos às


contribuições previdenciárias (antiga CND INSS)
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
ADIs nºs 173-6 e 394-1
O STF reconheceu, por unanimidade, a
inconstitucionalidade do art. 1º, I, III e VI, e § § 1º
a 3º, da Lei nº 7.711/88.
O STF ao reconhecer a inconstitucionalidade de referido inciso, subtraiu-o do
ordenamento jurídico porque incompatível com a ordem constitucional vigente.
Assim, não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos
tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias
compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de
imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado.
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
Apelação - mandado de segurança – pretensão de afastar a
exigência feita pelo tabelião de notas da apresentação da
certidão negativa de débitos federais como condição para
a lavratura de escritura com referência à alienação de
bem imóvel – admissibilidade – a comprovação da
regularidade fiscal não pode ser pressuposto da
efetivação do registro da transação imobiliária, sob pena
de configurar meio indireto de cobrança de tributos –
sentença reformada para conceder a segurança. Recurso
provido. (TJSP – Apelação Cível nº 0009830-
11.2012.8.26.0053 – São Paulo – 12ª Câmara de Direito
Público – Rel. Min. Venicio Salles – DJ 13.12.2012)
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de compromisso de
compra e venda – Dispensa de apresentação das CNDs do INSS e
conjunta relativa aos tributos federais e à dívida ativa da União por
representar sanção política - Precedentes do Supremo Tribunal
Federal e do Órgão Especial do TJSP – Modificação do entendimento
do Conselho Superior da Magistratura Dispensa – Manutenção, no
mais, da apresentação da Certidão de Autorização para
Transferência expedida pela SPU – Recurso não provido. (Apelação
Cível nº 0018870-06.2011.8.26.0068, rel. Des. José Renato Nalini,
Voto nº 21.149)
Precedente Adm.: Ap. Civ. 990.10.084.705-8 (D.J.E. de
17.12.2012 – SP)
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
3.1.6. Certidões de feitos ajuizados estaduais
a) Ações cíveis (ordinárias em geral)
b) Ações de família
c) Ações de execução fiscal
d) Ações criminais e de execução criminal
e) Ações de falência
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3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
3.1.7. Certidões de feitos ajuizados federais
a) Ações cíveis (ordinárias em geral)
b) Ações de execução fiscal
c) Ações criminais e de execução criminal
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.1. Quanto à pessoa
3.1.8. Certidões de feitos trabalhistas
3.1.9. Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas
3.1.10. Certidões Negativas de Interdição
3.1.11. Inexistência de sentença arbitral
3.1.12. Certidão de Indisponibilidades
3.1.13. CND Ibama
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.2. Quanto ao objeto
3.2.1. Título aquisitivo
3.2.2. Certidão de propriedade
3.2.3. Certidão de Unificação de Cadastramento de
Infrações (UNICAI- Multas municipais)
3.2.4. Certidão negativa de projetos de
desapropriação e tombamento
3.2.5. Declaração de inexistência de débitos
condominiais
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.2. Quanto ao objeto
3.2.6. Certidões – Lei 7433/85 do condomínio
3.2.7. CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural
3.2.8. CND Imóvel rural - SRFB
3.2.9. DITR – Declaração do ITR
3.2.10. Certidão do IEA (Instituto de Economia
Agrícola)
3.2.11. Certidão inteiro teor SPU
3.2.12. CAT - SPU
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3. Due diligence
3.2. Quanto ao objeto
3.2.13. Declaração de inutilidade pública
(Restrições do Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/01 – arts. 25 a 27)
A preempção será exercida sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
O Ministério da Justiça por meio da ENCCLA
(Estratégia Nacional de Combate à Corrupção e à
Lavagem de Dinheiro) em sua reunião plenária
anual, deliberou a "AÇÃO 11/2012", tendo como
objetivo a "criação mecanismos normativos para
a interligação dos cartórios de notas
informatizados, de acordo com o modelo do
Colégio Notarial do Brasil"
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.1. Centrais judiciais
a) CNIPE – Central Nacional de Informações Processuais e
Extraprocessuais
b) Cadastro Nacional de Condenados por Improbidade
Administrativa – CNCIA (Res. 44/07 CNJ)
c) Cadastro Nacional de Ações Coletivas, Inquéritos Civis e
Termos de Ajustamento de Conduta (Res. Conjunta nº 2,
de 21.6.2011 do CNJ/CNMP)
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.2. Centrais extrajudiciais
a) CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos
Compartilhados (Prov. 18, 28.08.12 CNJ) – Composta por:
1º) Registro Central de Testamentos On-Line – RCTO: destinado à pesquisa
de testamentos públicos e de instrumentos de aprovação de
testamentos cerrados, lavrados no país;
2º) Central de Escrituras de Separações, Divórcios e Inventários – CESDI:
destinada à pesquisa de escrituras a que alude a Lei n° 11.441, de 4 de
janeiro de 2007;
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.2. Centrais extrajudiciais
a) CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos
Compartilhados (Prov. 18, 28.08.12 CNJ) – Composta por:
3º) Central de Escrituras e Procurações – CEP: destinada à pesquisa de
procurações e atos notariais diversos.
4º) Central Nacional de Sinal Público – CNSIP: destinada ao arquivamento
digital de sinal público de notários e registradores e respectiva
pesquisa.
Direito Imobiliário

3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.2. Centrais extrajudiciais
b) Central Nacional de Informações do Registro Civil – CRC
(Provimento nº 19/2012 da CGJ/SP e Prov. 38, 25.7.2014
CNJ)
Art. 37, da Lei 11.977/09 , verbis: “Os serviços de registros públicos de que
trata a Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os
prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de
registro eletrônico”.
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3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.2. Centrais extrajudiciais
c) Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI (Prov.
42/2012 CGJ-SP)
. Pedido de Certidão
. Matricula Online
. Pesquisa Eletrônica
. Acompanhamento de Títulos
. e – Protocolo
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3. Due diligence
3.3. Centrais de informação
3.3.2. Centrais extrajudiciais
d) Central dos Protestos - CENPROT (Prov. 38/2013 CGJ-SP)
- Consulta gratuita de protestos no Estado de SP
- Anuência eletrônica de cancelamento
- Pedido de certidões
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4. MP 656/2014
Projeto de Lei nº 20/2007 (autor: Fernando Chucre), art. 146, propõe nova
redaçao ao art. 172, §9º Lei 6.015/73 apensado ao Projeto de Lei nº
3.057, 18.05.2000 (Autor: Bispo Wanderval)
§ 9° Os imóveis alienados em empreendimentos imobiliários decorrentes
de incorporação ou parcelamento do solo, registrados após a
apresentação da documentação exigida em lei, não poderão ser
objeto de evicção ou de decretação de ineficácia da alienação,
ficando subrogados os seus efeitos ao preço ou ao eventual crédito
imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao
incorporador ou parcelador.
Direito Imobiliário

OBRIGADO
Contato:
mvk2808@gmail.com
Facebook: marcus vinicius kikunaga
www.kikunaga.adv.br