1.

Explicar y exponer mediante dos ejemplos, la manera y como se efectúan la

valuación de los predios urbanos en:

a. Europa

b. Estados Unidos

c. Chile

d. Japón/China

En Estados Unidos:

A) EL ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE VENTAS.

Este enfoque es simplemente una comparación con similares propiedades que se ha
vendido o rentado en un periodo determinado. Este enfoque se basa en los atributos del
predio para asignarles un valor relativo (ejemplo: $/m2) además se debe tener en cuenta
que este enfoque es algo genérico ya que cada propiedad por muy similar que parezca no
tiene el mismo valor y por ello este enfoque solo debe ser usado como una referencia
pero no como una valuación.
Pasos:
 Identificar el mercado actual de transacciones de propiedades comparables
(similitud en ubicación, antigüedad, tamaño del predio, naturaleza del predio:
residencial o comercial, etc).
 Encontrar el precio de la propiedad y dividirlo ya sea por área o
departamentos para así obtener un valor relativo del predio.
B) EL MODELO DE VALORACIÓN DE ACTIVOS DE CAPITAL:
Este método de valuación es más completo ya que introduce los conceptos de riesgo y
costo de oportunidad que se aplican a la inversión de bienes raíces. Aquí se analiza el
posible retorno de inversión derivado de los alquileres que puedan existir y lo compara
con otras inversiones que no tienen ningún riesgo como bonos del tesoro de EEUU o
alternativas de inversión en bienes raíces.
Pasos:
 Identificar todos los ingresos (renta obtenida) y egresos(impuestos y servicios)
que puede tener la propiedad valuada y predios con similares características.
 Obtener el ingreso neto (Net Operating Income). que genera la propiedad
cuando ha sido ocupada al 100%.
 Determinar el precio del predio usando como base el mercado, y hallar el cap
rate.
CP= (NOI/PRECIO DEL PREDIO) x100%
Para Estados Unidos una buena inversión se considera cuando el CP rodea el
10 %.
 C) EL ENFOQUE DEL COSTO:
Este enfoque considera el valor de la propiedad como el costo del terreno más el costo de
reemplazar la propiedad (costo de construcción) menos la depreciación física( deterioro
de pintura, problemas estructurales, etc.) y funcionales (ej: 5 habitaciones y 1 solo baño),
obsolescencias económicas ( ej: predio situado cerca de un aeropuerto ruidoso) . Este
enfoque es comúnmente usado en propiedades que no son fáciles de vender como
colegios, hospitales y edificios del gobierno.
Pasos:
- El precio del terreno puede ser obtenido de un estudio de ventas recientes de
predios cercanos al valuado que deben ser parecidos en tamaño y locación.
- Para obtener el precio de la estructura reemplazante se puede usar el precio
por metro cuadrado de una estructura parecida y multiplicarla por el área total
del edificio valuado.

BIBLIOGRAFÍA:

https://www.mashvisor.com/blog/property-valuation-methods-real-estate-investors/