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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO


COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AVENIDA ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP -
CEP 02546-000
Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1029222-66.2018.8.26.0001 e código 9421905.
SENTENÇA

Processo Digital nº: 1029222-66.2018.8.26.0001


Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Assembléia
Requerente: Kátia Nascimento Tozeli e outros
Requerido: Condomínio Residêdncial Village de Palmas

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Raphael Garcia Pinto

Vistos.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
Trata-se de ação de nulidade de deliberação de assembleia condominial proposta por KATIA NASCIMENTO
TOZELI e outros em face do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGE DE PALMAS.

Alegam os autores que são proprietários de unidades imobiliárias no condomínio réu, incorporado pela
BANCOOP. Tendo em vista que a incorporadora não finalizou as obras do empreendimento, criou-se a associação de
Cooperados adquirentes do Residencial "Village Palmas".

Houve, então, ingresso de ação judicial em face da incorporadora, que tramitou na 29.ª Vara Cível Central da
capital, que recebeu julgamento de procedência. Após o trânsito em julgado da lide, iniciou-se fase de cumprimento de
sentença, culminando com determinação de expedição de carta de adjudicação, mediante caução.

Porém, alegam os autores que a associação resolveu, indevidamente, celebrar acordo com a BANCOOP,
transferindo todos os custos pela regularização juridica e documental do empreendimento aos associados e demais
condomínios, já que nem todos os condôminos fazem parte da dita associação.

Segundo os autores, os custos desta regularização seria de aproximadamente 2,5 milhões de reais.

Realizou-se, então, minuta de acordo com a Bancoop, com convocação de assembleia extraordinária no
condomínio para aprovação desta minuta.

A assembleia teria sido presidida pelo próprio presidente da associação e contou com a aprovação da minuta.

Todavia, os autores reclamam que a dita assembleia seria eivada de nulidades. Asseguram que não houve
franqueamento aos condomínios do inteiro teor do acordo, que se decidiu pela criação de fundo de reserva, com

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transferência dos recursos à associação, expropriação de valores da ação judicial de desapropriação para a associação.
Outrossim, a assembleia teria transferido à associação poderes para representar todos os condôminos, além de aprovar
a renúncia de quotas em atraso, em violação à convenção.

Entendem os autores que a assembleia foi convocada para beneficiar a associação, com triangularização de
receitas e que houve aprovação por maioria simples de questões que exigiriam quorum qualificado. Além disso, alega
que o condomínio da unidade 88, que teve sua divida revisada, com parcial perdão, não poderia ter participado da
deliberação, em razão da inadimplência.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
Com diversos fundamentos, através da inicial (fls. 01/47), pretende a anulação das deliberações 1 e 2,
declaração de nulidade da criação do fundo de reserva de cem reais, bem como a transferência deste valor à
associação, a anulação da transferência do valor da ação de desapropriação, bem como declarar a nulidade do perdão
das cotas em atraso.

Juntou documentos (fls. 75/128).

O condomínio apresentou contestação (fls. 165/195). Alega inépcia da inicial, em razão do pedido de depósito
judicial do taxa condominial, sem o fundo de reserva criado, sem que o condomínio se oponha ao recebimento. No
mérito, pretende a improcedência.

Através de petição de fls.224/232, efetuou pedido de concessão de tutela de urgência.

A associação dos adquirentes do Residencial Village Palmas (fls. 241/247) formulou pedido de ingresso nos
autos como assistente.

Decisão de fls. 315 indeferiu o pedido de tutela de urgência.

O condomínio não se opôs à assistência (fls. 317/320).

Réplica (fls. 324/330), tendo os autores apresentado manifestação contrária ao ingresso da associação como
assistente.

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Decisão de fls. 331/334 deferiu o ingresso do assistente e determinou a realização de audiência para colheita
de prova oral.

Em audiência, foram colhidos os depoimentos do sindico do condomínio e do representante da associação.

É O BREVE RELATÓRIO FUNDAMENTO E DECIDO.

Possível o julgamento do processo, não havendo necessidade de outras provas.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
O pedido é parcialmente procedente.

Não se ignora que as decisões da assembleia, tomadas pela maioria dos condomínios, são soberanas e
vinculam o ente condominial.

Analisando os termos da ata da assembleia que fundamenta a ação, entendo que nenhum dos itens exige
quorum qualificado.

Os temas da assembleia, segundo o código civil, não exigem votação por quorum diferenciado, aplicando-se
a regra geral do artigo 1352, que assim dispõe:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em
primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais.

Portanto, este argumento da inicial não tem o condão de sepultar o resultado da votação.

Além disso, o fato de ter havido votação por unidade inadimplente não gera da mesma forma qualquer
nulidade. Ao que consta a votação deu-se por maioria, não havendo qualquer indicio de que o voto do inadimplente foi
significativo ou imprescindível para o desfecho da votação. Ou seja, ainda que excluído o voto do inadimplente, ao que
consta, o resultado da votação seria o mesmo.

Dessa forma, tenho que, ainda que a votação pelo inadimplente na assembleia tenha sido indevida e

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injustificável, não vislumbro prejuízo ou motivo para anulação da assembleia, posto que eventual ausência de computo
do voto do inadimplente não teria condições de alterar o resultado da deliberação.

Ausente prejuízo concreto, não há falar em anulação.

Em caso semelhante, a jurisprudência assim já se manifestou:

Apelação Cível nº 0073410-08.2011.8.26.0002. 6.ª Câmara de Direito Privado do E. TJ/SP: CONDOMÍNIO.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
Anulação de deliberação de assembleia. Forma de votação que descumpre a Convenção. Ausência de prejuízo.
Síndico eleito que não estava inadimplente. Ação bem julgada improcedente. Honorários adequadamente
arbitrados. Sentença mantida Recurso desprovido.

Ainda com relação ao inadimplente, não entendo que haja necessidade de deliberação pela unanimidade
para perdão da divida. Se o condomínio, por sua maioria, entende que é legitimo o perdão, não cabe irresignação com
relação àqueles que apresentaram voto vencido.

Da mesma forma, não há nulidade na deliberação para pagamento de fundo de reserva decidido pela maioria.
Se o condomínio entende haver necessidade de criação de fundo extra de reserva, para gastos e despesas
extraordinárias.

Contudo, questão mais tormentosa diz respeito ao acordo celebrado com a BANCOOP. Como dito na
audiência pelo próprio sindico, há bastante dificuldade em se enxergar o proveito à coletividade do condomínio a
celebração do acordo nos termos em que pactuados.

Ao que consta, após sentença transitada em julgado dando ganho de causa ao condomínio, em que se
poderia eventual exigir no cumprimento de sentença que a incorporadora cumprisse com suas obrigações, decidiu-se
dar verdadeiro perdão à BANCOOP, eximindo-a de qualquer responsabilidade, após anos e anos de litigio.

Como dito acima, não se olvida que a assembleia é soberana e pode decidir sobre o tema, concedendo à
bancoop o perdão da divida. Todavia, para tanto, entendo imprescindível que haja expressa e previa explicação
pormenorizada das razoes, dos beneficios e dos motivos que levarão ao condomínio cogitar esta hipótese.

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No caso concreto, entretanto, conforme confessado em audiência, os termos do acordo não foram
previamente explicitados aos condôminos, que foram surpreendidos com a votação em audiência, sem contato anterior
com o integral termo do pacto a ser celebrado.

O proprio sindico, em audiência, confirmou que o acordo foi disponibilizado momentos antes do inicio da
assembleia, sem que pudesse ter sido previamente enviado aos condôminos para análise e estudo detido sobre as
vantagens e desvantagens em celebrar o pacto.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
Ao colocar em votação acordo tao complexo, com necessidade de diversas análises e explicações, entendo
que houve surpresa aos condôminos, que podem ter votado sem o conhecimento necessário sobre o tema.

Não se esta dizendo, então, que a votação foi equivocada ou acertada, mas apenas que para cumprimento
do dever prévio de informação era imprescindível que o integral termo do acordo fosse disponibilizado com pelo menos
01 semana de antecedência.

Ao assim não agir, pode ter havido vicio na manifestação de vontade dos condomínios, que tomaram tao
seria decisão sem estudo aprofundado dos benéficos e maleficios do acordo.

O proprio sindico confirmou em audiência ter sido posteriormente procurado pelos condomínios, que
alegaram não terem votado de acordo com aquilo que desejavam, por falta de conhecimento sobre todos os termos do
acordo.

Não obstante, não importa que tenha havido tratativas pretéritas entre a associação e a bancoop, durante
anos, pois confessadamente o termo final da redação do acordo foi concluído no dia da assembleia, de forma que fica
viciada a manifestação de vontade dos condôminos.

Com este entendimento, entendo nula por ausência de manifestação válida de vontade a deliberação 1 e 2,
que dizem respeito expressamente ao acordo celebrado, bem como todos os demais itens que tenham relação com os
termos do acordo.

Por isso, ainda que seja legal a deliberação para criação de fundo de reserva, não pode a quantia ser
transferida à associação, já que esta transferência é exatamente em razão do acordo.

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1029222-66.2018.8.26.0001 e código 9421905.
Por fim, da mesma forma, que fica anulada a deliberação de autorização para transferência da indenização
da ação de desapropriação, posto que este valores também seriam utilizados para concretização da conclusão da
documentação do empreendimento pela associação, também com fundamento no acordo celebrado.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, JULGANDO EXTINTO O FEITO
COM JULGAMENTO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 487, I, DO CPC, para declarar nula a deliberação de
itens I E II E III da assembleia extraordinária, bem como para declarar nula a transferência do fundo de reserva criado

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAPHAEL GARCIA PINTO, liberado nos autos em 13/05/2019 às 16:36 .
para associação, devendo a quantia ser mantida pelo condomínio.

Obviamente, consoante o fundamento da sentença, nada impede que o condomínio retome a discussão dos
itens acima, com nova assembleia, desde que seja dado prévio conhecimento aos condomínios de todos os termos do
acordo, com antecedência de pelo menos 01 semana, constando os beneficios e maleficios à coletividade em razão de
eventual aprovação/rejeição.

Com fundamento na causalidade e na sucumbência prevalente, condeno o réu ao pagamento das custas e
despesas processuais, atualizadas desde cada desembolso, bem como honorários que fixo por equidade em R$
2.000,00, atualizados pela tabela prática desde esta data até o pagamento.

Finalmente, ante a decisão de validade do fundo de reserva criado, fica deferido o levantamento dos valores
depositados em favor do condomínio, mediante juntada de formulário MLE, sendo desnecessários novos depósitos nos
autos aos autores.

Outrossim, tendo sido analisados todos os pedidos, bem como os argumentos que o juízo entendeu
necessário para formação de seu convencimento, roga-se às partes que evitem embargos declaratórios desnecessários,
com intuito infringentes.

PRI.
São Paulo, 13 de maio de 2019.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME


IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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