Fx Reales _ _ factor de orden y de progreso en la explotacién econdmica de los bienes” (R. Salvat, op. cit., tomo VIII, Derechos Reales, I, pagina 377). Obviamente el carécter perpetuo de la propiedad subsiste independientemente del ejercicio que se puede hacer de sus atributos, Un propietario no deja de sertal, aunque durante un tiempo o permanentemente no realice los diferentes actos de dominio establecidos en la ley, salvo que permita que el bien sea poseido por un tercero y funcione a favor de este la adquisicién de la propiedad por usucapién. Dice Salvat, que “debe observarse, sin embargo, que en la tendencia que hoy predomina, esta subsistencia ilimitada del derecho de propiedad, 1no obstante el abandono del propietario, es materia de discusién y de critica: se considera que Ia sociedad esté interesada en la mejor explotacién de los bienes que constituyen el patrimonio colectivo de la nacidn y que ese abandono injustificado del propietario, no debe set legalmente amparado” (R. Salvat, op. cit., tomo VIII, Derechos Reales. |, pagina 377) En conclusién, los earacteres del Derecho de Propiedad reconocidos por la doctrina tradicional y a los que nos hemos referido anteriormente han sido recortados por el predominio de la funcién social que le es inherent. VIL. DIFERENCIACION ENTRE LOS DERECHOS REALES Y¥ LOS CREDITOS U OBLIGACIONES En otra parte de esta obra hemos establecido como se integra el patrimonio seftalando ‘que en 6! figuran los derechos reales como los derechos de crédito u obligaciones. Conviene por consiguiente, hacer una diferenciacién entre los derechos reales de los de eréditos u obligaciones. Romero Romana. citando a Georgi. establece que “Ia distincisn entre derechos reales y obligaciones es fundamental en el Derecho Civil y que olvidarla es abrir las puertas a la confusion, Planiol sostiene que es una de las nociones esenciales det Derecho. Dice que aparentemente es muy simple; pero que en realidad no lo es porque se trata de una de las nociones mas abstractas del Derecho: que el derecho real esta caracterizado por el derecho de propiedad, mientras el derecho de obligaciones, por un préstamo en dinero. Ser propietario de un bien es un derecho real, Ser acreedor de una persona constituye un derecho de obligaciones. En cambio, el tratadista espaiiol Valverde, sostiene, sin mayor fundamento, que la distincién entre derechos reales y obligaciones va perdiendo importancia cada dia’ (Eleodoro Romero Romana, “Derecho Civil”, Los Derechos Reales, N° 10, pdginas 12y 13). Existen dos concepciones extremas en las cuales se identifica la obligacidn y el derecho real, Nos estamos refiriendo ala teoria obligacionista del derecho real ala realista del derecho de obligacién. La primera, surgida en Francia por obra del jurista Ortolin, se sustentaba en la idea de que solo son posibles las relaciones entre personas y no entre persona y cosa y por ello niega Ia existencia de un derecho real. La segunda, cuyo origen se encuentra en las opiniones de los juristas alemanes Bril y Becker, afirma el concepto contrario, pues solo admite el derecho realy se afirma en el principio de responsabilidad patrimonial universal segiin el cual del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todas sus bienes presentes y futuros, 32Comespros Generis Desde luego y tal como se explica seguidamente, estas teorias han sido refutadas en todas sus estremos y es una verdad inconcusa que existen diferencias saltantes entre las obligaciones y los derechos reales La separacién entre los derechos reales y los creditorias se presenta por existencia de diversos factores, acertadamente aplicados por Héctor Lafaille. Ellos son a) Elementos constituidos.- En el derecho real solo concurren dos: el titular, sujeto del derecho y la cosa, objeto del mismo. E! ereditorio, presenta en cambio una estructura ‘mas compleja, ya que existen dos sujetos: El activo 0 aereedor y el pasivo 0 deudor, aque debe procurar al primero, el objeto, o sea la prestacion b) Ventajas.- De la relacién directa e inmediata entre el sujeto y la cosa (la cita es de Lafaille y dejamos constancia que no compartimos la tesis de fa relacién directa entre el sujeto y la cosa, por las razones anteriormente expuestas fluyen dos beneticios para el titular, que en general, no se dan dentro de los derechos creditorios: 1.- La persecucién.- EI derecho real, al afectar a la cosa misma se hace efectivo donde quiera que ella esté y en manos de quien la posea 2. La preferencia.- Por su naturaleza, el derecho real involuera la exclusividad. La antigiedad respectiva determina el rango, cuando son compatibles, como la hipoteca 0 la completa eliminacién, segin ocurte con el dominio, En tos derechos creditorios fa situaciin es distinta: Cuando el mismo deudor se obliga hacia diversos acreedores, la regla de la igualdad rige entre estos, de suerte que cen caso de concurso, se dividen a prorrata el valor de los bienes dejando a salva los privilegios expresamente reconocidos por la ley ©) Adquisicién.- En tanto que el transcurso del tiempo permita adquiri la propiedad por el ejercicio continuado, esto es. mediante usucapién, los creditorios no se prestan para ser poseidos. 4) Posesidn.- Los derechos reales pueden ser ejercidos por medio de la posesién, fo que no ccuadra respecto de los derechos creditorios, que no pueden actualizarse y se extinguen al ser ejercitados. ©) Transmisibilidad.- Este factor es actualmente menos acentuado que en otras épocas, cuando las obligaciones eran consideradas como vinculos estrictamente personales que no podian negociarse ni activa ni pasivamente; pero con el transcurso de la evolucién juridica, también se considera la cesiin de los eréditos y de las deudas. 1) Extineién.- Generalmente las obligaciones son temporarias, en tanto que los derechos reales, perpetuos, con la reserva que hemos hecho anteriormente, Por otra parte, resulta contrario a los principios de la libertad humana la creacién de vinculos que la restrinjan en forma indefinida, 33Exess Derechos Reales EI mismo Lafaille, citando a Rigaud, manifiesta que este autor enumera algunas diferencias mas. Entre esos factores “Rigaud anota la indivisién, a que los derechos reales se encuentran sometidos con la muerte del titular (articulos 3449-3461 del Cédigo Civil argentino) en tanto que los creditorios se distribuyen, activa y pasivamente de pleno derecho entre los hherederos”(articulos 3485, 3498, ete. del Cédigo Civil argentino). EI mismo autor enumera algunos més. “Asi, la uniformidad que ofrecen todas las obligaciones en cuanto a su origen, especialmente sobre sus efectos, extincién, etc., se opone a la variedad que rige para el dominio y sus gravamenes. A ello debe sumarse la ingerencia del poder publico, tan reducida «en aquellos, como intensa y meticulosa en estos. Por iltimo, debe recordarse que Augusto Comte oponia ya en su tiempo la calidad estitica del derecho real, frente al dinamismo del creditario: de suerte que este era en cierto modo, dentro de su sistema, un camino para llegar al ot70, 0 sea una esperanza de propiedad” (H. Lafaille, op. cit. tomo Ul, volumen I, N° 17) En Manuel Albaladejo encontramos una pedagégica y licida distincién entre el derecho real y el derecho de crédito. Dice el maestro espaiiol que “..) a diferencia del derecho de crédito (derecho de obligacién) que -como se expuso en otro lugar— es el poder de exigir de o1ro una prestacidn (es decir, de consirenirle a que observe cierta conducta) el derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un sciorio, bien pleno (propiedad) o bien parcial (derecho real en cosa ajena) sobre aquella, de forma que en cl ambito de poder concedido (que varia segtin el derecho real de que se trate). tiene Ta cosa sometida a su dominacién”. Y sigue explicando que. “...) en un caso (derecho de crédito) por ejemplo, tengo la facultad de que A me pinte un retrato (conducta o prestacién de hacer) 0 de que no establezca un negocio como mio (conducta o prestacién de no hacer) ode que me entregue una suma de dinero. En el otro (derecho real) tengo. por ejemplo, la facultad de gozar y disponer de la finca X” (Manuel Albaladgjo, “Derecho Civil", ILL, Derecho de bienes, volumen primero, paginas 11 y 12). Agrega el maestro espafiol “(..) hablando breve y profanamente, se puede decir que la diferencia entre derecho real yy derecho de crédito es la que hay entre el tener y el que nos deban”. Y sigue diciendo: Asi, pues, el derecho de erédito tiene por objeto a conducta de otra persona; el real tiene por objeto una cosa. Ciertamente que los derechos de crédito pueden otorgar el poder de exigir conductas que recaigan sobre cosas. Por ejemplo, A (comprador) adquiere (por el contrato de compraventa) contra el vendedor el derecho de crédito 2 que este le entregue la cosa vendida (0 sea, conducta o prestacién que consiste en transmitir una cosa). Pero en el derecho de crédito no hay poder directo (del titular del derecho) sobre la cosa, sino que inmediatamente tiene seftorio sobre la conducta del obligado, que al realizar el acto de que se trata, le proporcionara a la cosa; y solo a partir de la entrega de esta (momento ‘en que es precisamente en el que se extingue ~por incumplimiento~ su derecho de erédito) es cuando adquiere derecho real (Ia propiedad sobre ella). Y sigue explicando: “..) en cel derecho de crédito el beneficio, a utilidad o la satisfaccién de su interés que el titular obtiene por el uso del derecho, se lo proporciona la conducta del obligado (deudor); en el derecho real, su titular los obtiene directamente de la cosa (asi el duefio usa la cosa, recoge y vende su cosecha, ete.)". Agrega en palabras que hacemos nuestras, que "(..) lo anterior 34