CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN

Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de

retractación que celebran de una parte don PEDRO PEREZ, identificado con D.N.I.
Nº2356852, de estado civil soltero y con domicilio en VILLAROSITA MZA LOTE6 a
quien en lo sucesivo se denominará EL COMITENTE; y de otra parte la empresa
LA BONANZA LTDA, identificada con R.U.C. Nº 235-5 inscrita en la partida
electrónica Nº 1452 del Registro de Personas Jurídicas de CARTAGENA, con
domicilio en MAGANGUE y representada por su gerente don EUSEBIO MARTINEZ
GONZALEZ con poder inscrito en el asiento 021 de la referida partida electrónica,
a quien en lo sucesivo se denominará LA CONTRATISTA; en los términos
contenidos en las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL COMITENTE es propietario de un terreno urbano sin construir, el

mismo que cuenta con un área de 127 m2, ubicado en CARTAGENA BOLIVAR e
inscrito en la partida electrónica Nº126 del Registro de la Propiedad Inmueble de
ANTONIO GARCIA BELLO

SEGUNDA.- LA CONTRATISTA es una persona jurídica de derecho privado,

constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es
dedicarse habitualmente a la construcción de casas y edificios de diversas clases y
diseños sobre terrenos de su propiedad o de terceros.

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, ambas partes se obligan recíprocamente a

celebrar en el futuro un contrato de obra, en virtud del cual LA CONTRATISTA se
obligará a construir en favor de EL COMITENTE un inmueble sobre el terreno
descrito en la cláusula primera, según los planos y demás especificaciones técnicas
a que se refiere este contrato, sin perjuicio de las indicaciones complementarias que
se pacten con posterioridad. A su turno, EL COMITENTE se obligará en virtud del
contrato definitivo a pagar a LA CONTRATISTA el monto total de la retribución
pactada en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.
RETRIBUCIÓN Y FORMA DE PAGO:

CUARTA.- La retribución por la construcción de la obra materia del contrato

definitivo, ascenderá a la suma total de S 10.000.000 DIEZ MILLONES DE PESOS
por todo concepto, que EL COMITENTE cancelará en una sola armada, con dinero
en efectivo, en la fecha de la firma del mencionado contrato definitivo, con
observancia de lo establecido en las cláusulas novena y décima del presente
compromiso de contratar.

CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:

QUINTA.- Ambas partes convienen que las demás condiciones mínimas del
contrato definitivo serán las siguientes:

– Diseño de la obra: DISEÑO APRTADOS POR LAS PARTES

– Plazo de ejecución de la obra: 12 MESES

– Forma de ejecución de la obra: POR MEDIO DE CONTRATISTAS

– Otras condiciones: LAS ACORDADAS ENTRE LAS PARTES

PLAZO DEL COMPROMISO:

SEXTA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar
será de 12 meses, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.
El plazo pactado en el párrafo anterior podrá ser renovado si así lo acuerdan las
partes, en cuyo caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores
a los 12 meses convenidos.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

SÉTIMA.- EL COMITENTE se obliga a no disponer del terreno descrito en la

cláusula primera y LA CONTRATISTA a continuar con el normal desarrollo de su
objeto social, con el fin de posibilitar la celebración del contrato definitivo y el
cumplimiento de las correspondientes prestaciones.

OCTAVA.- Las partes están obligadas a celebrar el contrato de obra con carácter
definitivo dentro
Del plazo pactado en la cláusula sexta de este documento. La retractación de
cualquiera de las partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra
a aplicar los derechos derivados del pacto de arras que con ese carácter se
establece en la cláusula siguiente.

PACTO DE ARRAS DE RETRACTACIÓN:

NOVENA.- En la fecha de celebración del presente contrato, EL COMITENTE

entrega a LA CONTRATISTA la suma de 10.000.000 DIEZ MILLONES DE PESOS
en calidad de arras de retractación, que esta última declara recibir conforme sin más
constancia que la firma de las partes puestas en este documento.

En el supuesto caso que EL COMITENTE se retracte de la celebración del contrato

definitivo, perderá en provecho de LA CONTRATISTA la suma de dinero entregada
por concepto de arras. Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte de
LA CONTRATISTA, ésta estará obligada a devolver a EL COMITENTE el doble de
la cantidad entregada en arras.
DÉCIMA.- Si las partes celebran el contrato de obra definitivo, la suma de dinero
entregada en calidad de arras por EL COMITENTE se imputará como parte de pago
de la retribución debida a LA CONTRATISTA, en cuyo caso el primero sólo estará
obligado a pagar el saldo en la fecha de suscripción del contrato definitivo.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebración del presente contrato serán asumidos por ambas en partes
iguales, salvo los que por ley corresponden a EL COMITENTE.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

DÉCIMO SEGUNDA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con

motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la
competencia territorial de los jueces y tribunales de CARTAGENA BOLIVAR

DOMICILIO:

DÉCIMO TERCERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones

a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus
respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El
cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de
comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

DÉCIMO CUARTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato,
ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del
sistema jurídico que resulten aplicables.

En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de

CARTAGENA a los … días del mes de DE ABRIL de 2019

EL COMITENTE LA CONTRATISTA

NORMAS APLICABLES:

CÓDIGO CIVIL:

Art. 1480 (Alcances y derecho de retractación) y ss.

Art. 1771 (Definición de contrato de obra) y ss.

LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA, D. LEG. Nº 774:

Art. 33 (Renta de cuarta categoría), inc. a).

LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D. LEG. Nº 776:

Art. 8 (Impuesto Predial) y ss.

Ejemplo de arras confirmatorias

Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de

_____12.000.000__________________________ (____doce millones
de__________________PESOS que se satisfará por la parte compradora en las
siguientes condiciones:

a) En cuanto a la cantidad de 4 lavadoras marca LG manifiesta la parte vendedora

recibirlas en este acto como paga y señal, mediante, del cual se acompaña copia.

d) En cuanto a la cantidad restante, y que asciende a la cantidad de 3.000.000 la

satisfará la parte compradora mediante cheque bancario conformado en el mismo
acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo
por todo el día 12 DE MAYO DE 2019
En la Villa de Madrid, a veinticinco de Febrero de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen
indicados, el recurso de casación que con el n.º 487/2010 ante la misma pende de
resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Ovidio , aquí
representadas por la procuradora D.ª M.ª Macarena Rodríguez Ruiz, contra la
sentencia de 30 de noviembre de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º
7317/09-B, por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8 .ª, dimanante de
procedimiento de juicio ordinario n.º 296/2008, seguido ante el Juzgado de Primera
Instancia n.º 25 de Sevilla. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el
procurador D. Ernesto García Lozano en nombre y representación de D.ª Ofelia . D.
Jose María , D.ª Teodora y D. Carlos Manuel .

ANTECEDENTES DE HECHO:

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de

fecha 1 de junio de 2009 en el juicio ordinario n.º 25 de Sevilla, cuyo fallo dice:
«Fallo.
»Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los
tribunales D.ª Inmaculada Ruiz Lasida, en nombre y representación de D. Ovidio
contra D.ª Ofelia , D. Bernardino , D. Carlos Manuel , D. Jose María y D.ª Teodora
he de absolver y absuelvo a estos de la misma, condenando al actor al pago de las
costas del procedimiento.»
SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:
«Primero.- Son hechos admitidas y acreditados documentalmente de los que
partiremos para la resolución de la controversia que se somete a nuestro
enjuiciamiento, los siguientes:

1.º El 24 de junio de 2005 D.ª Ofelia , que actuaba en su propio nombre y derecho
y en representación de su hijo D. Bernardino , declarado incapaz por sentencia firme
y con la correspondiente autorización judicial al efecto, D. Carlos Manuel , D. Jose
María y D.ª Teodora , de un lado y D. Ovidio y D.ª Maite , de otro, firmaron un
documento privado en virtud del cual los primeros vendían a los segundos las
siguientes fincas:

a) Nave de 65 metros cuadrados inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 3 de

Sevilla, Municipio de Santiponce, Finca registral n.º 2295, en el Tomo 1.952, al Libro
66, en el folio 25.

b) Urbana. Solar de 140 metros cuadrados inscrita en el mismo Registro de la

Propiedad, Municipio de Santiponce, finca registral NUM000 , en el Tomo NUM001
, al Libro NUM002 , en el folio NUM003 , sita en AVENIDA000 n.º NUM004 de
Santiponce (Sevilla).

2.º Se hacía constar que sobre dichas fincas se encontraba en proceso de

edificación una vivienda de dos plantas que sería entregada a los compradores
totalmente terminada, con agua, luz, alcantarillado e inscrita en el correspondiente
Registro de la Propiedad, al menos los 65 metros cuadrados de la casa.
3.º En el referido contrato se pactaba un precio de 207.349,18 euros que se
pagarían de la manera siguiente:

a) 5.000 euros se entregaban a la firma del documento, sirviendo este de carta de

pago.

b) EI resto se abonaría a la firma de la escritura pública que se efectuaría en el plazo

máximo de dos meses, una vez terminada y escriturada la obra en el Registro de la
Propiedad, fijándose un plazo máximo de finalización de las obras de seis meses,
prorrogables por dos más.

4.º En la estipulación segunda, bajo el epígrafe "incumplimientos" se establecía

literalmente:

"En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de

la vivienda, la parte vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil
euros (5.000 euros) entregados como pago y señal, en concepto de indemnización
por los daños y perjuicios ocasionados.

Si por el contrario la renuncia se produce por parte de los vendedores, estos

deberán abonar a los compradores la cantidad de diez mil euros (10.000 euros), en
concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El mismo importe de indemnización corresponderá en el supuesto de cancelación

de este contrato si no se otorgase escritura pública en los 65 m2 anteriormente
descritos".

5.º Mediante burofax impuestos el 21 de diciembre de 2005, D. Ovidio emplazó a

los demandados para que comparecieran a otorgar escritura pública ante el notario
de la Algaba D. José María Sánchez Ros Gómez el 13 de enero de 2006 a las doce
horas de su mañana, sin que la escritura en cuestión fuera efectivamente otorgada
al manifestar D.ª Ofelia que actuaba en su propio nombre y como mandataria verbal
de sus hijos, que mediante acta de depósitos y de requerimiento, otorgadas en
Sevilla ante el notario D. Pedro Antonio Romero Candau, el día 19 de diciembre de
2005 se notificó a D. Ovidio y a D.ª Maite la finalización del contrato.

Pues bien, sobre la base de tales hechos, D. Ovidio , según el cual D.ª Maite le
cedió sus derechos en el contrato de compraventa el 1 de octubre de 2007 y que
mantiene que nos encontramos ante un contrato de compraventa con un pacto de
arras confirmatoria y penales cumulativas que no permite a las partes desvincularse
del contrato, exige el cumplimiento del mismo efectuando las peticiones contenidas
en el suplico transcrito en el antecedente primero de esta resolución.

Por su parte, los demandados sostienen que fue condición esencial para la firma
del contrato la posibilidad de desligarse del mismo en cualquier momento y que la
estipulación segunda contiene un pacto de arras penitenciales, del que hicieron uso
comunicando notarialmente a D. Ovidio y D.ª Maite que se daba por extinguido el
contrato depositando a su favor el doble de los cinco mil euros en su día entregados.

Nos encontramos pues ante un problema de interpretación de un pacto de arras

contenido en un contrato privado de compraventa de inmuebles.

»Segundo.- Conviene dejar sentado con carácter previo, que frente a lo que la parte
actora parece dar a entender, el pacto de arras penitenciales no es contradictorio
en sus propios términos con la existencia de un contrato de compraventa perfecto,
y decimos esto, porque la representación de D. Ovidio hace especial hincapié en la
idea de que el contrato privado suscrito es un contrato de compraventa y no de arras
penitenciales. Pues bien, a nuestro JUICIO LAS ARRAS SON UN PACTO
ACCESORIO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA y como tal se regula en el art.
1454 del Cc en sede de dicha figura contractual, de forma que es perfectamente
viable que en un negocio jurídico de compraventa se inserte un pacto de tal carácter.

Fijada tal premisa, doctrina y jurisprudencia han admitido en nuestro Derecho la

existencia de TRES DIFERENTES CLASES DE ARRAS: confirmatorias, penales y
penitenciales. Las primeras son prueba de la perfección del contrato porque se ha
convenido el precio, su entrega es a cuenta de este, y no autorizan a desistir, en
caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la
indemnización, ni sobre la acción resolutoria ex art. 1124 CC , ni sobre la posibilidad
de exigir el cumplimiento forzoso. Las penales cumplen la función de aseguramiento
del contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor su pérdida, si
se niega a cumplir: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no
impiden la exigibilidad de la obligación, ni, en el marco de esta, el cumplimiento
forzoso en forma específica, si ello es posible ( STS 7-7-78 ). La jurisprudencia ha
señalado la equivalente función de estas arras con la cláusula penal ( SSTS 15-6-
45 , 5-7-56 ). Por último, las penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse
lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes
perdiéndolas el " tradens ", si es el que se arrepiente, o restituyéndolas el accipiens
, si fue él el que desistió del cumplimiento.

A la luz de dicha doctrina se hace necesario dilucidar y, ello es el nudo gordiano del
litigio, si la cláusula segunda del contrato privado de compraventa de autos que
anteriormente transcribíamos en su literalidad, nos sitúa ante unas arras
penitenciales, como mantienen los demandados, o, por el contrario, como pretende
el actor, ante un pacto de arras confirmatorias y penales cumulativas, lo cual nos
obliga a hacer uso de las reglas hermenéuticas que para los contratos en general
establecen los artículos 1281 y siguientes del CC .

Reza el primero de dichos preceptos (art. 1281): "Si los términos de un contrato son
claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido
literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes,

prevalecerá esta sobre aquellas".

Por su parte el art. 1282 establece: "Para juzgar de la intención de los contratantes,
deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al
contrato".
Si ponemos en relación ambas disposiciones llegamos a la conclusión que los dos
párrafos del artículo 1281 están previstos para supuestos distintos y el artículo 1282
es supletorio del párrafo segundo de aquel. Es decir el primer criterio hermenéutico
a utilizar es el literal y solo cabe la investigación de la voluntad de las partes si
parecen contrarias a la misma las palabra expresadas, no siendo admisible
tergiversar lo que aparece claro en el contrato y así, tiene dicho con reiteración el
Tribunal Supremo que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos
1281 a 1289 del Cc constituyen un conjunto complementario y subordinado de las
cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del
artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no
dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las
restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con
el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Pues bien, aplicando tal doctrina y el principio general del derecho que sirve de base
al art. 1281.1 contenido en el viejo aforismo latino " in claris non fit interpretatio ",
esta juzgadora llega a la conclusión de que, INDEPENDIENTEMENTE DEL
ENCABEZAMIENTO que precede a la estipulación segunda de "incumplimientos"
el tenor de la cláusula (que la parte actora tergiversa claramente en el hecho décimo
de su demanda omitiendo en un caso el término clave de renuncia y sustituyéndolo
en otro por el de incumplimiento) es claro y no deja dudas que obliguen a la
interpretación, pues contempla la posibilidad de renunciar al contrato, perdiendo el
comprador, si hace uso de tal facultad, las arras entregadas, que caso de optarse
por el cumplimiento se destinarían a pago de parte del precio y viéndose obligados
los vendedores, caso de renunciar ellos a devolverlas duplicadas.

Ciertamente el "título" que se le puso a la cláusula no es muy afortunado, pero el

contenido real de la misma no ofrece ninguna duda del alcance que las partes
quisieron dar al pacto, que no es otro que el de constituir arras penitenciales, a las
que se refiere el art. 1454 del CC cuando dispone "si hubiesen mediado arras o
señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

La mejor doctrina ha señalado que el ejercicio de la facultad reconocido en el art.

1454 CC no debería calificarse técnicamente de "rescisión", pese a la letra del
precepto, sino más de bien de facultad de desistimiento. La pérdida de las arras o
la devolución de lo recibido con otro tanto no representan pues más que el precio
de un lícito arrepentimiento.

Por ello, teniendo en cuenta que los vendedores hicieron saber a los compradores
su intención de desistirse del contrato, lo depositando notarialmente los 10.000
euros y comunicando mediante requerimiento a D. Ovidio y D.ª Maite la extinción
del contrato y que dicha suma quedaba a su disposición, requerimiento que
consideramos plenamente válido y ajustado al art. 202 del reglamento notarial, en
cuanto se entregó a persona que se encontraba en el lugar del requerimiento,
persona perfectamente identificada con sus nombre y apellidos que la parte actora
podía haber traído como testigo para que bajo juramento adverara la no entrega del
requerimiento, 2.º mediante comunicaciones dirigidas por su letrado a la letrada de
D. Ovidio , 3.º mediante las manifestaciones efectuadas por D.ª Ofelia en la Notaría
en la que fue citada para el otorgamiento de la escritura y 4.º con su oposición en
este procedimiento en el que se han consignado los 10.000 euros, estimamos que
la demanda ha de ser íntegramente desestimada.

»Tercero.- Procede condenar al actor al pago de las costas del procedimiento ( art.
394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

TERCERO.- La Audiencia Provincial de Sevilla Sección 8.ª, dictó sentencia el 30 de

noviembre de 2009, en el rollo de apelación n.º 7317/09 B cuyo fallo dice:

«Fallamos.

» Se desestima el recurso interpuesto por la representación de D. Ovidio contra la

sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla con fecha
1/06/09 en el juicio ordinario n.º 296/08, y se confirma íntegramente la misma por
sus propios fundamentos con imposición de las costas de esta alzada a la parte
apelante.»
CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

«Se aceptan los de la recurrida, dándose aquí por reproducidos, y

»Primero.- La única cuestión controvertida en el presente pleito es la interpretación

de la estipulación segunda del contrato de compraventa celebrado el 24 de junio de
2005 (folio 25 de las actuaciones), no existiendo controversia sobre los hechos ni
demás cuestiones jurídicas.

Dicha estipulación segunda, que se titula: "Incumplimientos" establece literalmente:

"En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de

la vivienda, la parte vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil
euros (5.000 € ), entregados como pago y señal, en concepto de indemnización de
daños y perjuicios ocasionados.

Si por el contrario, la renuncia se produce por parte de los vendedores, éstos

deberán abonar a los compradores la cantidad de diez mil euros (10.000 € ), en
concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El mismo importe de indemnización corresponderá en el supuesto de cancelación

de este contrato si no se otorgase escritura pública en los 65 m2 anteriormente
descritos".

»Segundo.- Como dice la sentencia recurrida, el nudo gordiano de este pleito es

determinar si esta estipulación contiene un contrato de arras confirmatorias (que
sirven para confirmar la celebración del contrato), penales (que constituyen una
liquidación anticipada de daños y perjuicios en caso de incumplimiento o mal
cumplimiento del contrato) o son liberatorias (que sirven para resolver unilateral y
voluntariamente el contrato celebrado, mediante el pago de las mismas como
indemnización de daños y perjuicios por dicha resolución voluntaria y unilateral)
(que en la sentencia recurrida se denominan "penitenciales", pero este tribunal
prefiere llamar, por su claridad conceptual,"liberatorias").

Para este tribunal, claramente y su texto no deja lugar a dudas, tanto en el párrafo
primero como segundo de la reiterada estipulación segunda, se establece la facultad
de las partes de renunciar al contrato, facultad que pueden cada parte ejercitar
mediante el pago de una cierta cantidad de dinero en concepto de daños y perjuicios
por el incumplimiento voluntario o mejor por la resolución voluntaria del contrato,
bien perdiendo lo pagado inicialmente (5.000 € ) o devolviendo el doble de lo
recibido (10.000 € ). Cláusula que constituye un contrato de arras liberatorias, lo que
no empece a que el contrato celebrado fuera un contrato de compraventa perfecto,
si bien con una estipulación o acuerdo accesorio de resolución voluntaria del
contrato (renuncia) mediante pérdida de lo pagado o devolución doblada de lo
pagado, lo que constituye un contrato accesorio de arras liberatorias.

Por consecuencia, al haber ejercitado dicha facultad la parte vendedora, poniendo

a disposición de la compradora la cantidad doblada, de la recibida en el momento
de firmar el contrato, no procede de ninguna manera estimar la demanda solicitando
la consumación de un contrato resuelto voluntariamente, legalmente y conforme a
la voluntad contractual de ambas partes, en aplicación de la transcrita estipulación
segunda.

»Tercero.- Por consecuencia, se confirma la sentencia recurrida por sus propios

fundamentos, que hemos dado por reproducidos en aras de no reiterarlos
innecesariamente.
»Cuarto.- Por último, en cuanto a las costas de esta alzada, en virtud de los artículos
398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aplicable al recurso de apelación,
deben imponerse al apelante al desestimarse su recurso.

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la

representación procesal de D. Ovidio , se formula un motivo único que se introduce
con la siguiente fórmula:

«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en

el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civl, por
presentar interés casacional la sentencia recurrida en la medida que se opone a la
doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado
incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas,
concretamente la resolución de un contrato, sin causa para ello, lo que produce un
grave perjuicio a mi representado»

Considera el recurrente, en síntesis, que:

1. La sentencia recurrida vulnera los artículos

Cita la parte recurrente como vulnerado los artículos 1124 y 1281 del CC , porque
una correcta interpretación del contrato exige concluir que la cláusula segunda
contenida en el contrato suscrito por los litigantes tiene naturaleza penal

2. Las partes no tenían la voluntad de dar a la estipulación litigiosa el alcance

previsto en el artículo 1454 CC , como una cláusula penitencial.

3. La jurisprudencia de esta Sala, establece que para conferir el valor de arras

penitenciales o liberatorias, a las estipulaciones contenidas en un contrato de
compraventa, la voluntad de las partes debe resultar clara y precisa, circunstancias
que no concurren en el caso examinado.
SEXTO.- Por auto de 13 de octubre de 2010 se acordó admitir el recurso de
casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la

representación procesal de D.ª Ofelia . D. Jose María , D.ª Teodora y D. Carlos
Manuel se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. El recurso incurre en causa de inadmisión, pues el cauce escogido sobre interés

casacional es inadecuado.

2. No existe el interés casacional que se alega.

3. La parte recurrente realiza diferentes alegaciones respecto a la valoración de la

prueba realizada por la Audiencia Provincial que no puede sostenerse en casación.
Además pretende sustituir la interpretación objetiva del contrato ofrecida por la
Audiencia Provincial por otra acorde con sus intereses y pretensiones.

OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 13 de febrero de

2013, en que tuvo lugar.

NOVENO .- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes

siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa
el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda por la que la parte

demandante exigía se declarara la validez y por la tanto se obligara a la parte
demandada al cumplimiento de un contrato de compraventa.

2. Consideró, en esencia, que la estipulación segunda del contrato de compraventa

era una cláusula penitencial o liberatoria y no una cláusula penal, como defendía la
parte demandante.
Razonó que una vez que la parte demandada comunicó a la parte demandante su
voluntad de desistir del contrato y puso a su disposición la cantidad de 10 000 euros
fijada en la cláusula penitencial, había quedado liberada del cumplimiento del
mismo.

3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

4. Ratificó los argumentos expuestos por el juez de primera instancia. Consideró

que del texto del contrato resultaba claro que su cláusula segunda tenía naturaleza
liberatoria, por lo que, cumplida con su obligación la parte demandada de entregar
al actora la cantidad de dinero fijada en la misma, se liberó de su obligación de
entrega.
5. La parte actora ha formalizado recurso de casación.

SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso.

La parte recurrida alega en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible

del mismo, por concurrir las causas de inadmisión que expresa. Esta alegación será
examinada en relación con el recurso de casación formulado.

TERCERO.- Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

«Se formula el presente recurso de casación, de conformidad con lo establecido en

el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por
presentar interés casacional la sentencia recurrida en la medida que se opone a la
doctrina del Tribunal Supremo, en cuanto, dados unos hechos que han quedado
incólumes, se producen también unas determinadas consecuencias jurídicas,
concretamente la resolución de un contrato, sin causa para ello, lo que produce un
grave perjuicio a mi representado»
Cita la parte recurrente como vulnerados los artículos 1124 , 1281 del CC . Valora
que la cláusula segunda contenida en el contrato tiene naturaleza penal, por lo que
su única función es fijar la indemnización a que cada una de las partes tendría
derecho, para el caso de que una de ellas no cumpliera y la otra, en vez de exigir el
cumplimiento del contrato optara por ser indemnizada. Indica que las partes no
tenían la voluntad de dar a esta estipulación el alcance previsto en el artículo 1454
CC , como una cláusula penitencial y que conforme a la jurisprudencia de esta Sala,
para conferir el valor de arras penitenciales o liberatorias, la voluntad de las partes
debe resultar clara y precisa. La parte recurrente considera que, de la prueba
practicada, no se puede llegar a considerar que la voluntad de las partes fuera la de
incluir una cláusula penitencial en el contrato, sino que analizado el contrato de
compraventa en su integridad se debe concluir que la estipulación tenía naturaleza
penal, por lo que, incumplido el contrato por la parte vendedora, la compradora
puede optar, entre exigir la indemnización o el cumplimiento del contrato, y esta
última ha sido la decisión del comprador frente al incumplimiento de la obligación
esencial de los vendedores.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.

A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las
primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de
su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del
cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso
de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen
un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución
doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al
interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado, como defiende la parte recurrente,
que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es
necesario que la voluntad

de las partes APAREZCA CLARA y exprese la intención de los contratantes de

otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación
establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006
], 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la PALABRA SEÑAL no
expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida
como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas
arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante
la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago
en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC n.º
506/200420 de febrero de 1996 , RC n.º 2597/1992 ).
B) La interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no puede
ser revisada en casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba
que es función exclusiva de los tribunales de instancia, salvo cuando se demuestre
su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley
aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho a
la tutela judicial efectiva. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del
tribunal de instancia aunque la interpretación plasmada en la sentencia no sea la
única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre
su absoluta exactitud ( SSTS 13 de junio de 2011 [RC n.º 1706/2007 ], 14 de junio
de 2011 [RC n.º435/2008 ])

C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar la

estipulación segunda del contrato como unas arras penitenciales, y no penales, no
es ilógica ni arbitraria. La Audiencia Provincial acude a una interpretación literal del
contrato, y concluye que su texto no deja lugar a duda alguna, respecto a la facultad
que en ella se concede a las partes para poder renunciar al cumplimiento del
contrato realizando el pago de una cantidad de dinero en favor de la otra parte. Este
razonamiento no contradice, por ilógica, la conclusión de la sentencia impugnada.
Las vulneraciones legales y jurisprudenciales fundamento del recurso no se pueden
observar, salvo que se tengan en cuenta unos hechos diferentes a los que ha
constatado la sentencia recurrida y se califique de errónea o arbitraria su labor de
interpretación. La primera circunstancia no puede ser objeto de un recurso de
casación y respecto a los defectos denunciados en la interpretación, como ya se ha
indicado, no se aprecian.

QUINTO.- Costas.

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la

sentencia impugnada de acuerdo con el artículo 487 LEC y de imponer las costas a
la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC , por remisión
del artículo 398.1 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo
español.
FALLO:

1. Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal

de D. Ovidio ., contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla,
Sección 8.ª, en el rollo de apelación número 7317/2009 -B, de 30 de noviembre de
2009 , cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los

tribunales D.ª Inmaculada Ruiz Lasida, en nombre y representación de D. Ovidio
contra D.ª Ofelia , D. Bernardino , D. Carlos Manuel , D. Jose María y D.ª Teodora
he de absolver y absuelvo a estos de la misma, condenando al actor al pago de las
costas del procedimiento.»

2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta
confirmada con este alcance.

3. Se imponen las costas de este recurso la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA

pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller.
Ignacio Sancho Gargallo. Rafael Saraza Jimena. Sebastian Sastre Papiol. Rafael
Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior
sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el
trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala
Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.
¿QUÉ ES LA LESIÓN ENORME DE COMPRAVENTA?

A veces sucede que nos encontramos en el camino con personas que quieren
dárselas de vivas y andan ofreciendo por ahí negocios rentables para ellos y
desfavorables para uno. Cuentan con la ignorancia, inocencia y/o necesidad de la
gente como sus grandes cómplices, y quienes acceden a sus negocios lo hacen
bien sea por presión, por incapacidad mental o por pura inexperiencia. En este
artículo llamaremos a ese grupo de seres humanos, los “ventajosos.”

Comenzaremos explicando la lesión enorme con dos ejemplos:

PRIMERO:
Usted tiene una propiedad que (según el avalúo comercial) cuesta 100 millones de
pesos, resulta que usted tiene gran urgencia en venderla pero no tiene idea de lo
que cuesta. Un día llega un señor, ve que usted está desesperado o desesperada
y le propone que le venda esa propiedad en 49 millones (ojo, tenga en cuenta que
es menos de la mitad de lo que vale realmente el inmueble según el avalúo
comercial), el tipo le dice que es un súper negocio debido a que la casa ya está
desgastada y le saca otras excusas para que usted mismo reduzca su valor. Usted,
pecando por inocente, accede y hace la promesa de compraventa para ratificar el
negocio. Teniendo en cuenta el valor por el que fue vendido finalmente la propiedad
(es decir menos de la mitad de lo que vale realmente), usted puede reconocerse
como víctima de la mala fe del comprador “ventajoso” y puede demandar ante un
juez la rescisión de la compraventa por lesión enorme. Se harán los procedimientos
correspondientes de verificación y se declarará si corresponde o no a una lesión.
De ser declarada por el juez, el contrato debe ser cancelado y el “ventajoso”, debe
responder con la totalidad del dinero o la devolución de la propiedad intacta.
SEGUNDO:

A usted lo o la echaron de su casa, tiene sus hijos y necesita conseguir un lugar

dónde vivir urgentemente. Se encuentra con un “amigo” que le ofrece un
“negociazo”; resulta que él tiene un apartamento a la venta y se lo ofrece a usted
por 300 milloncitos de pesos pero, según el avalúo comercial, el valor real de esa
propiedad es de 100 millones. Resulta que la mitad de eso que usted pagó, es decir
150 millones, superan el valor real de la propiedad, ahí se ha producido una lesión
enorme al comprador. Es por eso que a la hora de firmar la promesa de compraventa
o la escritura, usted puede verificar el valor del avalúo para darse cuenta si está a
punto de ser “estafado” por su amigo “ventajoso”. Al igual que en el ejemplo anterior,
usted puede alegar dicha situación ante un juez con las pruebas correspondientes
para que el juez declare la lesión enorme y el vendedor ventajoso lo o la indemnice.
La lesión enorme puede ocurrir porque la voluntad del vendedor o comprador que
resulta víctima ha sido viciada, lo que significa que es manipulada por la persona
“ventajosa” que sólo le persuade en favor de sus intereses, ya que al encontrarse
en medio de una necesidad o un apuro la persona víctima no es libre de manifestar
su voluntad real de venta o compra, es decir, que accede a cualquier cifra, con tal
de solucionar el lío que lo aqueje.
RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR MUTUO ACUERDO

Un contrato puede resolverse o deshacerse, cuando los contratantes de mutuo

acuerdo renuncian al contrato, caso en el cual hablamos de resolución convencional
o de mutuo acuerdo, el cual puede ser expreso cuando las partes lo convienen o
tácito cuando se infiere del comportamiento de las partes.
También cuando la ley determina la resolución del contrato por causas posteriores
a su formación, estamos en presencia de terminación legal; a diferencia de la
nulidad en la resolución legal el contrato se celebró regularmente, es decir, el
contrato es plenamente valido mientras que en la nulidad este termina por
irregularidades contenidas en su celebración.
La terminación legal de un contrato la declara un juez, en la resolución el contrato
nace a la vida jurídica produce sus efectos, pero se puede deshacer por
incumplimiento de las obligaciones de una de las partes.
Un ejemplo claro sería el siguiente, en un contrato de compraventa celebrado entre
Felipe y Carlos, donde Felipe es el vendedor y vende una casa a Carlos y realiza
la entrega de esta, se estipula un plazo para que Carlos pague el precio de la casa,
pero Carlos no paga en la fecha estipulada, en este caso Felipe puede solicitar que
se rescinda el contrato por incumplimiento del comprador de pagar el precio.
La resolución del contrato solo podrá alegarla el contratante que cumplió las
obligaciones que le correspondían en razón del contrato. El artículo 1546 del código
civil le da la opción de pedir la resolución o el cumplimiento en ambos casos con
indemnización de perjuicios
No se podrá solicitar resolución del contrato:
Cuando las obligaciones se han cumplido en lo esencial o gran parte de ellas.
Cuando la mora del deudor se debe al acreedor.
La resolución del contrato lo extingue y produce efectos retroactivos y se
suspenden los efectos futuros del mismo, el que incumplió el contrato debe
indemnizar a la otra parte, se da la devolución de las prestaciones recibidas y sus
frutos.