UNIVERSIDAD NACIONALMAYOR DE SAN MARCOS

(Universidad del Perú, DECANA DE AMÉRICA)

FACULTAD DE INGENIERÍA GEOLÓGICIA, MINERA,

METALÚRGICA Y GEOGRÁFICA

PRACTICA DOMICILIARIA

ALUMNO

Villoslada Gálvez, Jenner Jhoel

DOCENTE

Mg. Ricardo Ramiro Santos Rodríguez

ASIGNATURA

Ingeniería de valuaciones

ESCUELA

Ingeniería civil

NOVIEMBRE 2018
 PRACTICA DOMICILIARIA DEL CURSO DE INGENIERIA DE VALUACIONES
1.- Se tiene un terreno (285m2), con dos frentes (8.50 ml y 10.20 ml), a dos calles cuyos
costos por m2 son $ 250 y $ 350, respectivamente.
Sobre ella se construyó un edificio de cuatro pisos hace 16 años y está en buen estado de
conservación (áreas techadas de 150m2, 145m2, 140m2 y 140m2, respectivamente), con
las características siguientes:
Columnas y vigas de concreto armado; aligerado de concreto armado horizontal; Mármol
nacional, parquet fino; puertas de madera fina y ventanas con vidrio polarizado; superficie
de ladrillo caravista; baños completos importados con mayólica decorativa importada y
sistema de bombeo de agua potable, ascensor, agua fría y caliente y gas natural
Uno de los conyugues falleció (12/ 09/18) y no dejo Testamento.
Los sucesores consideran que en el primer piso, donde en un 40% viene funciona una
Farmacia, sea para la única hija que tuvo la pareja:
Determinar:
a.- Cuanto le corresponde a cada uno de los herederos por la herencia dejada
b.- La hija como compensaría a todos los herederos para que todos perciban la cantidad
de acuerdo a ley.
c.- Si el proyecto diseñado contempla cinco pisos, cuanto le correspondería de ella a cada
uno de los herederos.
d.- Que se deben tener en cuenta si por alguna circunstancia a uno de los herederos se le
ocurre vender los aires del edificio.
SOLUCIÓN

TASACIÓN DEL TERRENO

Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de
terreno urbano con más de un frente a vía pública

1er calculo: repartiendo proporcionalmente a los frentes

frente (m) costo /m2

calle A 8.5 250
calle B 10.2 350

Área del terreno = 285 m2

CALLE A: 285/ (8.5+10.2) * 8.5

CALLE B: 285/ (8.5+10.2) * 10.2

calle A: 129.55 m2
calle B: 155.45 m2

COSTO
calle A:
3a2= 216.75 m2
S > 3a2

Vt1= 0.5*250*(129.55+3*8.5^2)

Vt1= $ 43,286.93

calle B: 3a2= 312.12 m2

S < 3a2

Vt2=155.45*350

Vt2= $ 54,409.09

$ 97,696.02
2do calculo: considerando frente único separadamente

calle A: 3a2= 216.75 m2

S > 3a2
calle B: Vt1= $ 62,718.75

3er calculo:

3a2= 312.12 m2
S < 3a2
Vt2= $ 99,750.00

para el valor definitivo escogemos el mayor de los 3 casos

VALOR DEFINITIVO= $ 99,750.00 valor del terreno

TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 28.- Valor de la Edificación

EDIFICIO DE 4 PISOS

antigüedad= 16 años
estado de conservación= bueno
áreas techadas =
4to piso 140 m2
3er piso 140 m2
2do piso 145 m2
1er piso 150 m2

total= 575 m2
Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima Metropolitana y la
Provincia Constitucional del Callao, vigentes para el Ejercicio Fiscal 2019 y dictan diversas.

RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-VIVIENDA

Columnas y vigas de concreto armado 322.29 /m2

aligerado de concreto armado horizontal 163.65 /m2
Mármol nacional, parquet fino 160.7 /m2
puertas de madera fina y ventanas con vidrio polarizado 92.42 /m2
superficie de ladrillo caravista 86.76 /m2
baños completos importados con mayólica decorativa importada 75.02 /m2
sistemade bombeo de agua potable, ascensor, agua fría y caliente y gas natural 211.73 /m2

1112.57 /m2
DEPRECIACIONES

DEPRESIACION DEL PRIMER PISO donde en un 40% viene funciona una Farmacia

0.4*área = 0.4* 150 m2 =60 m2

área farmacia (m2) precio unitario ($) /m2 precio total ($)
1er piso 60 1112.57 $ 66,754.20
De la TABLA Nº 02 para tiendas con:

Considerando el material predominante ladrillo

estado de conservación=Regular

P=32 %

D=(P/100) *VSN
D= (32/100) * $ 66,754.20

D= $ 21 361.34

Precio del primer piso

áreas techadas (m2) precio unitario ($) /m2 precio por cada piso ($)
1er piso 150 1112.57 S/166,885.50

Valor 1er piso= S/166,885.50 - $ 21 361.34= S/145,524.16

áreas techadas (m2) precio unitario ($) /m2 precio por cada piso ($)
4to piso 140 1112.57 $ 155,759.80
3er piso 140 1112.57 $ 155,759.80
2do piso 145 1112.57 $ 161,322.65
1er piso 150 $ 145,524.16

total= 575 m2 VSN=$ 618,366.41

áreas techadas
depreciación valor neto
(m2)
4to piso 140 S/26,479.17 S/129,280.63
3er piso 140 S/26,479.17 S/129,280.63
2do piso 145 S/27,424.85 S/133,897.80
1er piso 150 S/24,739.11 S/120,785.05

total= 575 S/105,122.29 S/513,244.12

 DEPRESIACION PARA TODA LA EDIFICACION

Considerando el material predominante ladrillo y estado bueno de la TABLA Nº 01 PORCENTAJE DE

DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS.

P=17 %

D=(P/100) *VSN
D= (17/100) * $ 618,366.41

D= $ 105 122.3

Valor de la edificación

VE= VSN-D = $ 618,366.41 - $ 105 122.3

VE=$ 513,244.12

VALOR TOTAL DEL PREDIO

V terreno + V edificación =$ 99,750.00 + $ 513,244.12 = $ 612,994.12

Se tiene un predio de 8 x 20 m (frente a una calle con 8 m) sobre el cual se erigió una edificación
para uso Residencial de tres pisos; con muros portantes de ladrillo y techo aligerado en un solo
sentido. Por el costado derecho ingresando al predio existe otro lote de terreno que solo fue
cercado y utilizado como huerto familiar, en un 70% de su área determinar.

A) repartición

Para el conyugue = 60 % = $ 367,796.47

Para cada uno de los herederos =10 % = S/61,299.41

B) La hija como compensaría a todos los herederos para que todos perciban la cantidad de
acuerdo con ley.

-Repartición del costo de terreno para cada piso

AREA total= 575

áreas techadas (m2) proporción precio por cada piso

4to piso 140 0.243 $ 24,286.96
3er piso 140 0.243 $ 24,286.96
2do piso 145 0.252 $ 25,154.35
1er piso 150 0.261 $ 26,021.74

1.000 S/99,750.00
Nos interesa al 1er piso

costo del primer piso que le toca a la hija= costo del terreno + costo del 1er piso

V= $ 26,021.74 + $120,785.05 = $ 146,806.79

Lo que debe compensar es: $ 146,806.79 - S/61,299.41 = 85,507.38

De 85,507.38 debe devolver el 60% a la conyugue y 13.3 % a los 3 hermanos.

Conyugue= $ 51 304.43

Hermanos= $ 11 398.13

C.- Si el proyecto diseñado contempla cinco pisos, cuanto le correspondería de ella a cada uno
de los herederos.

Como el proyecto ya está construido hasta los 4 pisos entonces le correspondería el costo de los
aires del 5to piso proporcional 60% a la conyugue y 10% a cada hermano.

d.- Que se deben tener en cuenta si por alguna circunstancia a uno de los herederos se le ocurre
vender los aires del edificio.

Debe tener en cuenta que todos los herederos este de acuerdo , además tener en cuenta el diseño
como la cimentación.