Informe

REPÚBLICA DE COLOMBIA
VOLUMEN
PREDIAL
AUTOPISTA NORTE CARRERA SEPTIMA
ORTE
“APP ACCESOS NORTE DE BOGOTA
- ACCENORTE”
CARRERA SÉPTIMA
PROPONENTE
PROMESA DE SOCIEDAD FUTURA APP
ACCESOS NORTE DE BOGOTA S.A.
NOVIEMBRE 2015
PROMESA DE
“APP ACCESOS NORTE DE BOGOTA” SOCIEDAD FUTURA
APP ACCESOS
PREDIAL NORTE DE BOGOTA
S.A.
VOLUMEN
PREDIAL
LISTA DE DISTRIBUCIÓN
Dependencia Original Copia

X
CONSULTORÍA INTERVENTORÍA
PROMESA DE SOCIEDAD FUTURA
Contratista APP
ACCESOS NORTE DE BOGOTA S.A.
Firma
Fecha
CONTROL DE REVISIONES Y MODIFICACIONES

ESTADO DE
REVISIÓN Y NOMBRE FECHA FIRMA
APROBACIÓN
ELABORÓ ING. YEISON MARIN A
REVISÓ ING. NÉSTOR CORREAL R
APROBÓ ING. FEDERICO BELTZ I
MODIFICACIONES
Versión Descripción de la Modificación Fecha
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CONTENIDO
INDICE DE TABLAS ............................................................................................................................................. 5
INDICE DE FIGURAS ........................................................................................................................................... 6
INDICE DE GRAFICAS ......................................................................................................................................... 7
1 OBJETIVOS Y ALCANCE ................................................................................................................................... 8

1.1 ANTECEDENTES ................................................................................................................................................. 8
1.2 LOCALIZACION .................................................................................................................................................. 8
1.3 OBJETIVOS ...................................................................................................................................................... 13
1.4 ALCANCES DEL ESTUDIO PREDIAL. ............................................................................................................................ 13
2. GENERALIDADES ..........................................................................................................................................14
2.1 MARCO JURIDICO Y PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL POT-PBOT-EOT, USOS DEL SUELO Y FUNCIONALIDAD PREDIOS. 14
2.2 DEFINICIÓN DE LAS FAJAS DE TERRENO. .......................................................................................................... 15
3. CENSO PREDIAL DETALLADO, USOS DEL SUELO, FICHAS, PLANOS PREDIALES ..............................................17
3.1 ÁREAS REMANENTES............................................................................................................................................. 18
3.2 IDENTIFICACION DE LOS USOS DE SUELO DE LA FRANJA DE VIA ESTUDIADA ..................................................... 19
3.3 ASPECTOS CARTOGRÁFICOS ................................................................................................................................... 22
3.4 ELABORACIÓN DE PLANOS PREDIALES ....................................................................................................................... 23
3.4.1 DETERMINACIÓN DE ÁREAS EN CADA PREDIO ..................................................................................... 23
3.4.2 INFORMACION FICHA PREDIAL ............................................................................................................. 26
4. ANÁLISIS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS Y DEL VALOR COMERCIAL POR UNIDAD DE
SUPERFICIE INVESTIGADO. ...............................................................................................................................27
4.1 FUENTES DE INFORMACIÓN .................................................................................................................................... 27
4.2 METODOLOGIAS VALUATORIAS ........................................................................................................................ 28
4.3 OBSERVACIONES ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS ................................................................................ 30
4.4 TIPOLOGIA Y VALORES DE LAS CONSTRUCCIONES ZONAS HOMOGENEAS .......................................................... 39
4.5 ANALISIS DE GESTION, DETERMINACION DE VALORES POR UNIDAD FUNCIONAL UF ............................................................... 44
4.6 COSTOS DE LA GESTION PREDIAL ............................................................................................................................. 48
4.7 ESTUDIO DE TÍTULOS, ANÁLISIS DE SERVIDUMBRES. ....................................................................................... 49
5 IMPLEMENTACION Y ESTRATEGIA DE ADQUISICION PREDIAL .................................................................50

5.1 IDENTIFICACION DE LOS IMPACTOS PREDIALES MAYORES. .............................................................................................. 50
5.2 ZONIFICACIÓN DE ACUERDO CON LA PRIORIDAD DE ADQUISICIÓN DE PREDIOS ............................................... 53
5.3 ESTRATEGIA DE SOCIALIZACIÓN PREDIAL PARA LA VIDA ÚTIL DEL PROYECTO ................................................... 54
5.4 ANÁLISIS JURÍDICO DE LA TENENCIA ............................................................................................................... 56
5.5 COSTOS POR COMPENSACIONES Y PROCESOS PREDIALES ................................................................................. 56
5.6 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS .......................................................................................................................... 57
5.7 PROBLEMATICAS DE GESTION PRESENTADAS EN OTRAS CONCESIONES ............................................................................... 57
6. PRODUCTOS ENTREGABLES..........................................................................................................................59
6.1 RELACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS - BASE DE DATOS CON INFORMACIÓN RELATIVA A LOS PREDIOS REQUERIDOS CON SU
INFORMACIÓN TÉCNICA, LEGAL Y SOCIAL. SABANA PREDIAL.
........................................................................................................ 59
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6.2 PLANO DE LEVANTAMIENTO GENERAL O TIRA TOPOGRÁFICA. ............................................................................... 59
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES........................................................................................................60
ANEXOS ...........................................................................................................................................................61
ANEXO NO.1 – TIRA PREDIAL TOPOGRÁFICA................................................................................................................... 62
ANEXO NO.2- FICHAS PREDIALES ................................................................................................................................... 63
ANEXO NO.3- PLANOS PREDIALES .................................................................................................................................. 64
ANEXO NO.4- SABANAS AVALUOS ................................................................................................................................... 65
ANEXO NO.5- AVALUOS .................................................................................................................................................. 66
ANEXO NO.6 – PLANOS DE IMPACTOS ............................................................................................................................. 67
ANEXO NO.7 – ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................................................ 68
ANEXO NO.8 – PLANOS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICAS EXISTENTES ................................................ 69
ANEXO NO.9- PLANOS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICAS DETERMINADAS ............................................ 70
ANEXO NO.10- ESTUDIOS DE TITULOS ........................................................................................................................... 71
ANEXO NO.11 – CERTIFICADOS DE TRADICION Y LIBERTAD ............................................................................................ 72
ANEXO NO.12 – PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL ............................................................................................. 73
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INDICE DE TABLAS
TABLA 1. REGLAMENTACIÓN ZONA JARDÍN DE USO MÚLTIPLE ESPECIAL ............................................... 20
TABLA 2. ÍNDICE DE OCUPACIÓN MUNICIPIO DE SOPO.............................................................................. 22
TABLA 3. FUENTES DE INFORMACIÓN............................................................................................................. 27
TABLA 4. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ..................................................................................... 36
TABLA 5. RANGO DE PRECIOS SEGUN CONSTRUCCIONES AFECTADAS UF-01 ........................................ 41
TABLA 6. CLASIFICACION TIPOLOGIA CONSTRUCCIONES .......................................................................... 43
TABLA 7. ÁREA INTERVENIR POR UNIDAD FUNCIONAL ............................................................................... 44
TABLA 8. COSTOS GESTION PREDIAL.............................................................................................................. 48
TABLA 9 SOBRE COSTOS DE GESTIÓN EJEMPLO OTRAS CONCESIONES .................................................. 58
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INDICE DE FIGURAS
FIGURA 1. LOCALIZACIÓN GENERAL UNIDAD FUNCIONAL UF-01 9

FIGURA 4.ESQUEMA FAJAS DE RETIRO DISEÑO UNA CALZADA 16
FIGURA 5.ESQUEMA FAJAS DE RETIRO DISEÑO DOBLE CALZADA 17
FIGURA 6. USO DEL SUELO SECTOR CRA 7 Y AUTO NORTE EN CHÍA 21
FIGURA 7.FORMATO DE PLANO PREDIAL 25
FIGURA 8. FORMATO FICHA PREDIAL 26
FIGURA 9. PLANO DE ZONAS HOMOGÉNEAS EXISTENTES 30
FIGURA 10. LÍMITE DEL DISTRITO CAPITAL EN LA CRA 7. 31
FIGURA 11. IMPACTOS PREDIALES MAYORES SEGÚN VALOR AVALUÓ. 53
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INDICE DE GRAFICAS
GRAFICA 1. NUMERO DE PREDIOS POR UNIDAD FUNCIONAL .................................................................... 45
GRAFICA 2. PORCENTAJE DE PREDIOS POR UNIDAD FUNCIONAL ............................................................. 45
GRAFICA 3. TOTAL INVERSIÓN PREDIAL POR UNIDAD FUNCIONAL ......................................................... 46
GRAFICA 4. PORCENTAJE DE INVERSIÓN POR UNIDAD FUNCIONAL ........................................................ 46
GRAFICA 5. ÁREA A INTERVENIR POR UNIDAD FUNCIONAL ....................................................................... 47
GRAFICA 6.PORCENTAJE DE ÁREA A INTERVENIR POR UNIDAD FUNCIONAL ......................................... 47
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1 OBJETIVOS Y ALCANCE
1.1 ANTECEDENTES
Mediante la creación de las Alianzas Público Privadas (APP), por iniciativa privada “ACCESOS
NORTE DE BOGOTÁ S.A. - ACCENORTE”, que tiene como objeto “Mejorar la accesibilidad por
el norte de Bogotá, empleando los corredores de la Autopista Norte y la Carrera Séptima
entre las calles 245 y La Caro, realizando una ampliación a las capacidades viales de los
corredores para mejorar el nivel de servicio del flujo vehicular en el mediano plazo.”
El propósito fundamental de este informe, es presentar las metodologías y procedimientos,

que permiten el logro de los requerimientos técnicos correspondientes a la estimación de
costos prediales preliminares y censo predial; que permitan la ejecución del proyecto de
acuerdo con la normatividad vigente.
De acuerdo a las directrices establecidas en el anexo técnico, el estudio de afectación predial

será para aquellos predios que sean intervenidos por efecto del proyecto en algunos
sectores; por tratarse de un estudio de diseño de ampliación un corredor actual ya definido
para la Autopista Norte; los predios que han de ser afectados por el proyecto obedecen de
manera directa a un diseño ajustado sobre vías ya existentes y en uso.
1.2 LOCALIZACION
El proyecto presenta tres (3) Unidades Funcionales, estas se localizan en Bogotá D.C y los
municipios de Chía, Cajicá y Sopo; a continuación se describe cada una de las Unidades
Funcionales:
Unidad Funcional UF – 1 Carrera Séptima entre la Calle 245 y La Caro (4.8 Km):
La carrera Séptima entre las calles 245 y La Caro cuenta con una calzada bidireccional
compuesta en sección por dos carriles de 3.65m de ancho. Se planea ampliación a doble
calzada proyectando una calzada nueva en el costado oriental constituida por dos carriles de
3.65 m, berma interna de 0.50m y externa de 1.80, sección que corresponde a los anchos
requeridos para una categoría de carretera primaria. Respecto a la velocidad c La Carrera
Séptima debe presentar una velocidad de diseño de 70Km/h. Sin embargo, mantiene su
actual velocidad de diseño de 60Km/h debido a que las curvas horizontales existentes
presentan radios hasta de 113m y el radio de curva actual es muy inferior al requerido de
229m para adoptar la velocidad que cumpla con la norma.
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La siguiente imagen muestra de una manera esquemática la ubicación UF - 1.
Figura 1. Localización General Unidad Funcional UF-01
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Unidad Funcional UF – 2 Autopista Norte entre la Calle 245 y La Caro (4.2 Km)
Esta unidad funcional se encuentra ubicada desde la calle 245 hasta La Caro en el municipio
de Chía, para esta unidad se planean realizar las siguientes actividades:
Calzada Oriental:
Ampliación: Se plantea realizar ampliación hacia la parte interna de la calzada en dos (2)
carriles de 3.65 m y la berma interna de 1.0 m, desde la Calle 245 hasta el Peaje Andes con
una longitud aproximada de 1.3 km y ampliación en un (1) carril de 3.65 m y berma interna
de 1.0 m desde el peaje Andes hasta la Caro con una longitud aproximada de 2.9 km.
Calzada Occidental:
Ampliación: Se plantea realizar ampliación hacia la parte interna de la calzada en dos (2)
carriles de 3.65 m y la berma interna de 1.0 m, desde la Calle 245 hasta la Caro con una
longitud aproximada de 4.2 km.
Cicloruta
Se plantea construir 4.2 Km de cicloruta entre la calle 245 y la Caro a la margen oriental de la
calzada oriental de la Autopista norte.
Puentes Peatonales
Se plantea construir tres (3) puentes peatonales a lo largo del proyecto.
En la siguiente figura se muestra la ubicación de la unidad funcional UF – 2 visualizada sobre

Google Earth.
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Unidad Funcional UF – 3 Conectante Hato Grande entre la Autopista Norte y la

Conectante a Cajicá (2.0 km).
Esta unidad funcional parte desde la autopista Norte a la altura de la Universidad Manuela
Beltrán, en dirección noroccidental, sector el Canelón, avanzando por el Tejar hasta
empalmar con la Conectante que conduce al municipio de Cajicá.
Se plantea construir la doble calzada cada calzada con dos (2) carriles de 3.65 m, bermas
interna de 1.0 m y externa de 2.0 m, separador central de 6.0 m, se contempla un deprimido
en el cruce con la vía férrea en el K0+200 y la construcción de dos (2) puentes sobre el río
Bogotá en el K1+400. Se plantea realizar una intersección a desnivel, que permita una
conexión adecuada y segura con la Conectante a Cajicá; la Conectante tiene una longitud
aproximada de 2.0 km.
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1.3 OBJETIVOS
De acuerdo a las directrices establecidas en el anexo técnico, el estudio de afectación predial

será para aquellos predios que sean intervenidos por efecto del proyecto y que representen
los mayores impactos prediales; por efecto de la construcción de la nueva calzada sobre el
corredor de la carrera séptima entre las calles 245 y La Caro. Ampliación hacia la parte
interna de la calzada en dos (2) carriles desde el peaje Andes hasta la Caro con una longitud
aproximada de 2.9 km, para esta unidad funcional dado que la ampliación es hacia la parte
interna de la autopista norte, más exactamente los separados la afectación predial se genera
en espacio público lo cual no impacta la propiedad privada y se requerirá solo gestión sobre
predios intervenidos por la construcción de cicloruta y puentes peatonales, al igual que
paraderos en algunos sectores de la unidad funcional UF-2.
En la unidad funcional UF-3 el estudio relacionara los predios de la vereda Hato grande en el
municipio de Sopo, hasta unos predios en el municipio de Cajicá por la construcción de la
Conectante Hato Grande. Esta parte desde la autopista Norte a la altura de la Universidad
Manuela Beltrán, en dirección noroccidental, sector el Canelón, avanzando por el Tejar hasta
empalmar con la Conectante que conduce al municipio de Cajicá.
1.4 ALCANCES DEL ESTUDIO PREDIAL.
Para la parte predial se han determinado un alcance que corresponde con la entrega del
censo predial detallado, áreas afectadas, costos de adquisición; para esto se han
elaborado fichas y planos prediales en cada predio, a partir de información catastral
disponible y las fotografías aéreas existentes.
La información predial se ha obtenido de fuentes secundarias y específicamente la
información existente en la oficina de catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi
(IGAC), esta información se estructura en el listado de predios con información jurídica y
física de cada predio afectar. En general en esta etapa análisis predial del proyecto se obtuvo
la siguiente información:
 Cartografía catastral IGAC.

 Mapas de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas IGAC
 POT Bogotá y Chía, PBOT del Municipio de Sopo y Cajicá.
 Diseños del proyecto.
 Los registros catastrales 1 y 2.
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2. GENERALIDADES
2.1 MARCO JURIDICO Y PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL POT-PBOT-

EOT, USOS DEL SUELO Y FUNCIONALIDAD PREDIOS.
De manera general el proceso de investigación jurídica y física, en el cual se identifica la

relación existente entre los inmuebles afectados por la obra pública y sus propietarios se
sustenta en el siguiente marco jurídico:
1. Constitución Política de Colombia de 1991. La función social de la Propiedad es constitutiva

del estatuto jurídico de la propiedad. Es responsabilidad de los propietarios ceder el suelo
para la construcción de obras públicas y generar esos soportes colectivos, en este caso para
la construcción de la vía.
2. Capítulo III de la Ley 9 de 1989 o Ley de Reforma Urbana, donde señala el procedimiento
para la adquisición por enajenación voluntaria y por expropiación de bienes.
3. La Ley 388 de 1997 definida como Ley de Ordenamiento Territorial, reforma y
complementa la Ley 9 de 1989 y señala en el Capítulo VII las modificaciones al procedimiento
de enajenación voluntaria y a la expropiación por vía judicial. Cuatro principios
fundamentales de la Ley 388 de 1997 son: el urbanismo como función pública, la distribución
equitativa de las cargas y beneficios derivados del desarrollo urbano, la función social y
ecológica de la propiedad y la prevalencia del interés general sobre el particular son las bases
sobre las cuales se establecen las actividades de la identificación física y jurídica de los bienes
inmuebles.
4. El Capítulo IV, Artículos 30 al 35, establece la clasificación del suelo para municipios y
distrito en: suelo urbano, suelo de expansión urbana, suelo rural, suelo suburbano y suelo de
protección. Son suelos rurales los terrenos no aptos para el uso urbano por razones de
oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos forestales, de explotación de
recursos naturales y actividades análogas.
5. Ley 1228 de 2008, “Por la cual se determinan las fajas mínimas de retiro obligatorio o
áreas de exclusión, para las carreteras del sistema vial nacional, se crea el Sistema Integral
Nacional de Carreteras”.
6. Decreto 2976 de 2010, “Por el cual se reglamenta el parágrafo 3 del artículo 1 de la Ley
1228 de 2008, y se dictan otras disposiciones”, dichas disposiciones para efectos de este
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contrato hacen relación a la “Adquisición de zonas requeridas para ejecución de proyectos de

infraestructura”.
7. Decreto Ley 2811 de 1974, Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de

Protección al Medio Ambiente. El Artículo 83, establece que salvo derechos adquiridos por
particulares, son bienes inalienables e imprescriptibles del estado, lo establecido entre otros
en el literal d, que “fija una faja paralela a la línea del cauce permanente de ríos y lagos,
hasta de 30 metros de ancho”. Establece además en el Artículo 84 que la adjudicación de un
baldío, no comprende la propiedad de aguas, cauces ni, la de los bienes a la que se refiere el
Artículo 83.
8. Acuerdo no. 012 de julio 13 de 2007 "Por el cual se adopta el plan básico de
ordenamiento territorial del municipio de Sopo".
9. Decreto 080 “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los acuerdos
009 de 2000 y 012 de 2007 que conforman el Plan de Ordenamiento Territorial del
municipio de Sopo".
2.2 DEFINICIÓN DE LAS FAJAS DE TERRENO.
Marco Jurídico
Para determinar las fajas de terreno, se ha tenido en cuenta la normatividad vigente en esta
materia, que corresponde con la ley 1228 de 2008 y el Decreto 2976 de 2010, en donde se
determinan las fajas mínimas de retiro obligatorio o áreas de exclusión, para las carreteras
del sistema vial nacional.
Ley 1228 de 2008, Artículo 2°. Zonas de reserva para carreteras de la red vial
nacional. Establecen las siguientes fajas de retiro obligatorio o área de reserva o de
exclusión para las carreteras que forman parte de la red vial nacional:
1. Carreteras de primer orden sesenta (60) metros.
2. Carreteras de segundo orden cuarenta y cinco (45) metros.
3. Carreteras de tercer orden treinta (30) metros.
Parágrafo. El metraje determinado en este artículo se tomará la mitad a cada lado del eje de
la vía. En vías de doble calzada de cualquier categoría la zona de exclusión se extenderá
mínimo veinte (20) metros a lado y lado de la vía que se medirán a partir del eje de cada
calzada exterior.
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Decreto 4065 de 2008 define una franja de aislamiento de cinco (5) metros a partir del borde
de la vía. Al igual que una calzada de desaceleración de ingreso al predio de ocho (8) metros.
En la siguiente figura se muestra un diagrama de fajas de retiro para diseño de una calzada.
Figura 4.Esquema Fajas de Retiro Diseño una Calzada

En la siguiente figura se muestra un diagrama de fajas de retiro para diseño de doble
calzada.
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Figura 5.Esquema Fajas de Retiro Diseño Doble Calzada
3. CENSO PREDIAL DETALLADO, USOS DEL SUELO, FICHAS, PLANOS

PREDIALES
Para la unidad funcional, se ha previsto incorporar una calzada nueva Conectante entre el
sector del Chuscal y Pueblo Nuevo, ampliación a doble calzada en el sector entre Pueblo
Nuevo y la vía a Briceño. Es de aclarar que en el sector de la Conectante aunque se va a
estudiar una calzada inicialmente, se tiene proyectado adquirir el derecho de vía de dos
calzadas, para adquirir estas franjas de terreno con anterioridad.
La superposición del diseño sobre la cartografía catastral permitió determinar las franjas y
predios que será necesario adquirir para cada corredor del proyecto, incluyendo aquellas
zonas remanentes que por su tamaño uso o forma no sean desarrollables y deban ser
adquiridas por el proyecto.
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3.1 ÁREAS REMANENTES

Conforme al Decreto 3600 de 2007 el cual reglamenta las disposiciones de las Leyes 99 de
1993 y 388 de 1997 relativas a las determinantes de ordenamiento del suelo “rural” y al
desarrollo de actuaciones urbanísticas de parcelación y edificación en este tipo de suelo.
El artículo 10 del decreto 3600 de 2007, aclara la clasificación normativa para las vías
arteriales de primer y segundo orden, en el nuevo ordenamiento.
Art 10 Corredores viales suburbanos. Para efectos de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley
388 de 1997, en los planes de ordenamiento territorial sólo se podrán clasificar como
corredores viales suburbanos las áreas paralelas a las vías arteriales o de primer orden y
vías intermunicipales o de segundo orden.
Para determinar las áreas remanentes, fueron analizados los índices de ocupación que se
consideran en el artículo 12 de la misma normativa.
Art 12: …..En todo caso, el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de planificación
rural se deberá adoptar las normas que definan, por lo menos, la altura máxima y las normas
volumétricas a las que debe sujetarse el desarrollo de estos usos, de forma tal que se proteja
el paisaje rural.
Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio y
el resto se destinará, en forma prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación
nativa. Las normas urbanísticas también señalarán los aislamientos laterales y posteriores
que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno, y las
regulaciones para impedir que la agrupación de proyectos comerciales y de servicios, con
áreas de construcción inferior a los 5.000 m2.
Dado que corresponde a los municipios reglamentar la planificación rural conforme a la

norma, y en razón a que los esquemas de ordenamiento consultados no referencian los
lineamientos de interés, se analizó el área mínima que nos permitiera el desarrollo para el
uso habitacional, Comercial y de servicio, en un índice de ocupación del 30%.
Revisando el plan Básico de Ordenamiento Territorial y su normatividad en el tema se

evidencio lo descrito a continuación para cada Unidad Funcional.
Unidad Funcional UF-1 y Unidad Funcional UF-2
Estas dos unidades se analizan juntas dado que las mismas se ubican en su mayoría sobre el
municipio de Chía y una pequeña área sobre el Distrito Capital.
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Revisando el acuerdo 17 del 2000 se tiene:
Artículo 197. Normas sobre volumetría en desarrollos para construcción rural

197.1Indices de ocupación
En construcción de viviendas individuales que no forman parte de parcelaciones campestres,
los
Índices de ocupación podrán variar según el tamaño del lote objeto de la solicitud de licencia,
con
Respecto al área útil, así:
a. En lotes menores de 1.000 metros cuadrados: 20-25%
b. De 1.000 a 2.000 metros cuadrados: 15-20%
c. De 2.000 a 5.000 metros cuadrados: 10-15%
d. De 5.000 a 10.000 metros cuadrados: 5-10%
e. De 10.000 a 20.000 metros cuadrados: 2.5-5%
3.2 IDENTIFICACION DE LOS USOS DE SUELO DE LA FRANJA DE VIA ESTUDIADA

Los predios tanto en UF1, 2 y 3 se encuentran en suelos rurales. Sin embargo por el Decreto
3600 de 2007 existen unas especificaciones y limitaciones urbanísticas por ser predios que
son colindantes con corredores viales. De tal modo que estos permiten determinarle unos
potenciales de uso con característica constructivas restringidas.
Artículo 219. Zona Jardín de Uso Múltiple Especial (ZJME)
ZONA JARDÍN DE USO MÚLTIPLE ESPECIAL
Localizada en el plano de usos del suelo Nº.3 (estructura general del territorio a largo plazo)
Es una zona aledaña a las vías principales y cuya característica se conforma dentro de un plan vial.
Influenciadas por la zona de corredor férreo y tienen un tratamiento diferente a las zonas de jardín
múltiple.
USO PRINCIPAL
Agropecuarias y forestales.
USOS COMPATIBLES
Actividades deportivas, recreativas y turísticas, usos institucionales y culturales, comercial I y II,
industrial I.
USOS CONDICIONADOS
Todas las instituciones que complementen el uso principal – bodegas - zona de parqueos Industrial
tipo II, Comercial clase III, estaciones de servicio, centros de convenciones.
USOS PROHIBIDOS
Industrial de tipo III. Planta para fábricas de asfalto. Actividades extractivas. Fábrica de ladrillos,
Vivienda.
NORMAS ESPECIFICAS
Área mínima subdivisible: 1 Ha.
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Cesiones: Según Cuadro No.6 Artículo 194

Índice de ocupación: 25% con construcciones, hasta 30% con vías y zonas duras.
Altura: 5 pisos, 15 metros
Aislamiento: Cuadro No. 5 artículo 197
Vías locales: Artículo 194
Estacionamientos: 1 por cada 50 metros cuadrados de construcción Cerramiento lateral y posterior de
2.50 con 50% de transparencia; frontal 80% de transparencia con tratamiento vegetal.
Área de carga y descarga, de materia prima y trabajadores no superiores al 30% del área destinada a
área verde y localizada al interior del predio. Por ningún motivo se podrá realizar esta actividad sobre
la vía principal o la zona de desaceleración.
Se podrán construir pisos adicionales aplicando las compensaciones por altura establecidas en el
numeral 2 del artículo 197, así: por cada 5% de área liberada en primer piso, se podrá construir dos
pisos adicionales, hasta una altura máxima de siete pisos o 21 metros. Si la mayor altura está
localizada sobre la fachada anterior, se deberá dejar un metro adicional de antejardín por cada piso
adicional de mayor altura.
CONDICIONES AMBIENTALES, SANITARIAS Y PAISAJISTICAS
Las industrias deberán operar con procesos secos, que no generen vertimientos diferentes a los
domésticos, no generar emisiones atmosféricas; bajo volumen de residuos sólidos.
Sanitarios: Las empresas deberán contar con abastecimiento de agua potable y sistemas propios de
tratamientos aguas servidas.
Plan de manejo de residuos sólidos. Plan de seguridad industrial.
Licencia ambiental de acuerdo a la norma vigente.
Los proyectos presentados sobre esta área deberán presentar una propuesta de diseño paisajístico
que incluya: tapetes vegetales, plantas de borde, arbustos, arboles combinados armónicamente con
zonas duras, construcciones y el mobiliario complementario, ante la oficina de planeación.
El área perimetral deberá encerrase con cercas vivas en un ancho de 7 mts.
Se deberá tramitar la licencia ambiental según lo dispuesto por la ley.
Se dejará un aislamiento ambiental sobre la vía de quince metros a partir del borde de la franja de
ciclovía.
Se dejará independientemente de la zona de desaceleración una franja de siete metros para ciclovía.
REGLAMENTACION DE LO YA EXISTENTE
a) Los proyectos aprobados antes de la entrada en vigencia de este acuerdo podrán llevar a cabo sus
obras limitándose estrictamente a lo aprobado por la Oficina de Planeación, aplicando las normas de
este acuerdo para el manejo ambiental y no pueden llevar a cabo ningún tipo de ampliación o
desarrollo de proyecto, salvo conservación, protección y/o regeneración de la zona jardín múltiple
especial.
b) Los proyectos ya ejecutados o existentes sobre esta zona, especialmente los desarrollados al
costado oriental del Peaje de los Andes, deberán velar por la conservación, incorporando el manejo
ambiental, tratamiento de aguas residuales y demás aquí establecido y no podrán llevar a cabo
nuevos proyectos sin el estricto cumplimiento de las normas aquí establecidas.
Tabla 1. Reglamentación Zona Jardín de Uso Múltiple Especial
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Figura 6. Uso del Suelo Sector Cra 7 y Auto Norte en Chía
Unidad Funcional UF-3. Para el Municipio de Sopo se tiene la Siguiente reglamentación:
Acuerdo N°. 012 de julio 13 de 2007

Artículo 147. El artículo 153 del Acuerdo 009 de 2000 quedará así: Normas sobre
volumetría en desarrollos por construcción en suelo rural 1. Áreas mínimas e
índices de ocupación y construcción:
El área mínima de lote para obtener la licencia de construcción de vivienda individual será de
30.000 m2 para el suelo rural.
Los predios que contaban con una menor extensión previos a la expedición del Acuerdo No.
009 de 2000 “Por medio del cual se adoptó el Plan Básico de Ordenamiento Territorial”
podrán obtener licencia de construcción cumpliendo con las normas para el sector donde se
ubican.
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Tabla 2. Índice de Ocupación Municipio de Sopo.
El índice de ocupación incluye las construcciones y superficies duras a nivel de primer piso. El
índice de construcción será el resultante de la aplicación de las normas para el sector, con
respecto al área útil del predio, incluyendo el área de construcción tanto cubierta como
descubierta. El porcentaje restante de cada predio o lote se destinará a usos forestales,
agroforestales, prados, jardines, huertos y similares, con un mínimo del 70% en bosque
nativo.
3.3 ASPECTOS CARTOGRÁFICOS

Para el desarrollo de este estudio fue adquirida la información catastral para la Unidad
Funcional en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC; la cual fue entregada en formatos
Shp para el municipio de Sopo, esta información fue integrada a un sistema de Información
que permite su correcta administración, manteniendo el sistema de proyección que fue
parametrizado para toda la información compilada y generada:
PROYECCION: Transversa de Mercator

MAGNA COLOMBIA BOGOTA
FALSO ESTE: 1.000.000
FALSO NORTE: 1.000.000
MERIDIANO CENTRAL: -74.07750792
FACTOR DE ESCALA: 1.0
LATITUD DE ORIGEN: 4.59620042
UNIDADES: METROS
SISTEMA GEOGRAFICO DE COORDENADAS: MAGNA
DATUM: MAGNA
MERIDIANO PRINCIPAL: GREENWICH
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3.4 ELABORACIÓN DE PLANOS PREDIALES
En los planos prediales se representan las áreas afectadas en los diferentes predios por el
trazado del proyecto, teniendo en cuenta la franja de retiro que determina la ley según el
proyecto adelantar y el tipo de vía a diseñar.
Se numeraron cada uno de los predios con un identificador único con el fin de llevar un orden
y análisis de las diferentes áreas, teniendo en cuenta su ubicación a lo largo del trazado y el
costado en que se encuentra.
La cartografía catastral adquirida en el IGAC fue el insumo principal para establecer la

cantidad de predios afectados y su ubicación espacial; nos permitió revisar la forma y tamaño
de los predios, generar un traslape con el diseño del proyecto y su faja de retiro requería,
estableciendo cartográficamente las áreas de afectación.
La información de registros 1 y 2 nos suministró información jurídica importante con la cual

se obtuvieron los datos básicos del predio como nombre del propietario, número de folio de
matrícula, entre otros.
3.4.1 DETERMINACIÓN DE ÁREAS EN CADA PREDIO

Se adelantó la selección de las áreas afectadas por el proyecto; detallando el siguiente
procedimiento:
a. Integración del diseño (alineamiento, obras y chaflán) a la base predial IGAC en

AutoCAD.
b. Con el alineamiento se estableció un área de afectación basado en un Buffer de
afectación con los criterios establecidos para los trayectos de doble calzada, cuyos
parámetros normativos se explicaron en el numeral 2.2Determinación de Fajas de
Retiro.
c. Teniendo en cuenta que en ocasiones la línea de chaflán supera el buffer de
afectación de treinta o sesenta metros, se incorpora como área requerida adicional, la
delimitada en estos casos por la línea de chaflán (Área chaflán).
d. En el caso de que la línea de chaflán sobrepase la zona de retiro, se adiciona como
área requerida 3 metros a la proyección de la línea de chaflán, que corresponde a una
franja de seguridad.
e. Se establece en la base de datos el área requerida como:
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Área requerida = área afectada + área chaflán + área seguridad +

área remanente
f. Se establece la selección de los predios por los cuales pasa el proyecto diferenciando
su área total de terreno, área requerida y sobrante. Con esta área sobrante se
adelanta el análisis de áreas remanentes, cuyos criterios son ampliados en el capítulo
3.10 Áreas Remanentes.
i. Requerida: Suma del Área Afectada + Área chaflán+ Área

seguridad+ Área Remanente.
ii. Área Remanente: Corresponde al área sobrante que se determina
necesaria para el proyecto debido a que sobre ella el propietario no
puede desarrollar una actividad productiva, sustentable, debido a
criterios normativos o físicos.
iii. Área Sobrante: Corresponde al área que queda del predio después
de descontarle el Área requerida y el área remante, Se aclara que
estas áreas no serán adquiridas por el proyecto.
Los planos se diseñaron sobre la plataforma CAD, lo cual nos permitió la integración de la
imagen, la identificación de la faja de retiro, los códigos de identificación y las áreas de
terreno y construcción. Es de aclarar que la información predial del IGAC viene en formato
Shp, compatible con software GIS, por lo cual se realizó una transformación de la misma para
ser manipulada en CAD.
El plano predial con su información para la Unidad Funcional, se presenta en las cartillas del
Anexo, del informe predial.
En el siguiente grafico se muestra el formato del plano predial.
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Figura 7.Formato de Plano Predial
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3.4.2 INFORMACION FICHA PREDIAL
Los planos prediales fueron elaborados para cada uno de los predios de propiedad privada,
distribuidos a lo largo de la Unidad Funcional, en cada formato se diligencio la información
jurídica presente en los registros uno y dos, como lo es nombre de propietario, nombre de
predio o dirección, área del lote, área afectada, cedula catastral y número de folio de
matrícula y la identificación de linderos del área afectada.
La Ficha predial con su información para cada Unidad Funcional, se presenta en las cartillas
del Anexo, del informe predial.
TRAMO O SECTOR Unidad Funcional UF – 3 Variante HatoGrande entre la

MINISTERIO DE TRANSPORTE
Autopista Norte y la Variante a Cajicá (2.0 km)
AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA
APP ACCESOS NORTE DE BOGOTA PREDIO No. HG09 C LA SIF IC A C IÓ RURAL
N D EL SU ELO
ACCENORTE A B S . IN IC IA L 1+700 A C T IV ID A D F EC HA R EA LIZ A C IÓN 27-jul-15
FICHA PREDIAL A B S . F IN A L 1+900
EC ON ÓM IC A
D EL PR ED IO
AGROPECUARIO
F EC HA EN V Í O 30-jul-15
NOMBRE DEL PROPIETARIO(S) DEL PREDIO: DIRECCIÓN DEL PREDIO RIO GRANDE
INVERSIONES-TIYABA-S-A VEREDA/BARRIO: CAJICA
CEDULA Y/O NIT 08301419665 TELEFONO: MUNICIPIO: CAJICA DPTO: CUNDINAMARCA
LINDEROS NOR LONG 92.5 m ORI LONG 216.82 m SUR: LONG 92.50 m OCC.: LONG 216.82 m
PROPIET.
EL MISMO PREDIO VIA BOGOTA ZIPAQUIRA EL MISMO PREDIO EL MISMO PREDIO
CULTIVOS Y ESPECIES CANT DENS UN ASPECTOS JURIDICOS DEL INMUEBLE NOTARIA PROPIETARIO
TIPO TENENCIA FECHA POSEEDOR
MATRIC. INMOB 176-97675 CIUDAD OCUPANTE
Nº ESCRITURA Nº CATASTRAL 000000030033000
DESCRIPCION DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS REQUERIDAS: CANTIDAD UNID
Total area construida

OBSERVACIONES:
CONSULTOR CANO JIMENEZ ESTUDIOS S.A.

FIRMA CONSULTOR
AREA TOTAL PREDIO 75.336.73 m2
AREA REQUERIDA 18.189.64 m2
REVISO: REV. 0 EMITIDO PARA APROBACION AREA RONDA DEL RIO m2
Director de Proyecto
INCO Grupo Territorio Julio 2004
Figura 8. Formato Ficha Predial
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4. ANÁLISIS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS Y DEL

VALOR COMERCIAL POR UNIDAD DE SUPERFICIE INVESTIGADO.
4.1 FUENTES DE INFORMACIÓN
La información utilizada para la realización del presente estudio corresponde a fuentes

secundarias de información disponibles en las entidades estatales competentes en cada caso,
según indican los términos de referencia entregados al grupo de estructuradores.
FORMATOS
TIPO DE INFORMACIÓN FUENTE
DISPONIBLES
Zonas físicas y Geoeconómicas Catastro
*.Pdf IGAC
Distrital
Oficinas de
Planes de Ordenamiento territorial (POT), *.Pdf, *dwg,
planeación
Oficina
Certificados tradición y libertad SNR Online Registros
públicos
Tabla 3. Fuentes de Información
Dicha información será complementada con información recolectada en campo,

correspondiente a zonificación de usos actuales, construcciones existentes e información de
mercado de bienes inmuebles y lotes a lo largo de todo el recorrido.
Para el análisis de zonas geoeconómicas se utilizó los Valores de referencia de mercado

propias en terreno las cuales incluyó la verificación de la topografía predominante, uso actual
del suelo frente al uso reglamentado, lo cual asociado al resultado de los sondeos permitió
establecer y ajustar los valores comerciales; finalmente se realizaron los avalúos1 para cada
uno de los predios en cada Unidad Funcional.
Se determinan los valores de terreno por metro cuadrado (VT/m2) y los valores de la
construcción por metros cuadrado (VC/m2).
1
Avalúos realizados por la Inmobiliaria Bustamante Vásquez
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4.2 METODOLOGIAS VALUATORIAS
Método de comparación o de mercado.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de los bienes, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables a los
del objeto de avalúo comercial, en el sector y en zonas de alguna manera similares. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
Método de costo de reposición.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el
costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo,
y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno.
Análisis Económico.
Por las características particulares de los bienes inmuebles objeto del presente estudio, los
métodos más convenientes para determinar su valor comercial son: el método de
comparación o de mercado, para obtener así el valor del terreno y el método de costo de
reposición para obtener el valor de las construcciones. Los precios adoptados se encuentran
descritos, según el estudio de mercado realizado y se especifican en el ANEXO NO.4-
SABANAS .
A continuación se explica alguna de las columnas presentes en esta sabana que intervinieron
en el cálculo del avaluó final.
Estimación de los precios de construcción.

De acuerdo a la metodología valuatoria para el cálculo de las construcciones, se analizaron
de manera general los estados de las construcciones y sus periodos de vetustez con el fin de
determinarles sus depreciaciones en el tiempo. Por medio de la información de Construdata,
se definen los valores actuales de construcción y de depreciaron con forme la metodología lo
señala. Cabe resaltar que para la mayoría de las construcciones no se logró un acceso
directo para la determinación correcta de las áreas, estados de vetustez o incluso el
inventario mismo de ellas.
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Factor de Negociación.
Por ser un proyecto que se encuentra en su etapa de desarrollo, y entendiendo que los
proyectos viales generan efectos económicos que afectan los valores de los precios finales de
compraventa, tenemos en cuenta el cálculo de un factor de comercialización el cual fue
ajustado al 10% de los valores encontrados por el estudio. De este modo se genera un input
que nos permite tener ajustadas las posibles variaciones por efectos de incrementos de
precios que por lo general respecto a estos corredores viales se presentan.
Compensaciones.
Se determinó un valor estimativa para cada caso sobre las posibles compensaciones a tener
según las negociaciones prediales. No se refieren a un valor absoluto y un porcentaje
aplicado, sino a una valoración mayor del posible valor en que podrían incrementarse los
costos de la negociación de los predios.
Análisis de usos, destinaciones y zonas homogéneas.

Para el análisis de usos se tuvo en cuenta las zonas homogéneas identificadas por el
municipio de Chía y Bogotá, como hallazgo se encontró que algunos inmuebles contaban
dentro de su área total con dos o tres usos diferentes , lo que implicaba realizar un
levantamiento de las áreas por usos para determinar valores promedios y de esta forma
obtener el valor comercial del bien, actividad que fue realizada por expertos del grupo
valuador, sin embargo se sugiere que para efectos de otros trabajos dichas áreas vengan
discriminadas .
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4.3 OBSERVACIONES ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS
Las zonas homogéneas se determinaron por las condiciones normativas y físicas cuyo
referente es el plano de zonas homogéneas físicas rurales para Chía código 25175 y Cajicá
25126 establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para la vigencia 2015 y 2014
respectivamente.
En cuanto a los predios localizados en el territorio de Bogotá se determinaron conforme a la
base catastral de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
Figura 9. Plano de Zonas Homogéneas Existentes2
A continuación se analizan algunos aspectos observados en las zonas homogéneas Físicas y

Geoeconómicas existentes en el IGAC
1. Normativas: El primer aspecto normativo a considerar fue la clasificación del territorio

a intervenir en suelo urbano, rural o de expansión urbana, en consecuencia se
identificaron para cada unidad funcional los siguientes suelos:
2
Se entrega anexos planos de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas adquiridas en el IGAC.
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2. UF 1: el componente urbano del corredor se caracteriza por estar ocupado de

manera heterogénea con los tres tipos de suelos, desde el K0 + 000, que hace parte
del territorio de Bogotá a la altura de la calle 145, identificado como suelo rural, sin
embargo el aspecto físico por su densificación, sus vías de penetración y
conformación predial hacen pensar en un suelo urbano, cuenta con licencia de
urbanismo, de tal forma que el valor es mayor frente a un suelo rural con menor
densificación y sin las características descritas
Figura 10. Límite del Distrito Capital en la Cra 7.
Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf#.
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Sobre el mismo territorio al costado occidental de la UF1, se aprecia una unidad

predial netamente rural sin ningún tipo de desarrollo, colinda con el norte con el
perímetro de Bogotá y Chía
Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf#
Cruzada la línea imaginaria a la altura del K0 + 540 que divide los dos municipios, el
aspecto físico se consolida nuevamente al costado occidental, con usos dotacionales
para educación.
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Al costado oriental el desarrollo de vivienda se mantiene, sin embargo, este suelo

corresponde a desarrollos aprobados por el Municipio de Chía, en donde los servicios
públicos, la clasificación del suelo, las densidades, el pago de peaje y el costo de las
viviendas varían respecto de las ubicadas en el territorio de Bogotá.
Fuente: https://www.google.it/maps.
Sobre el mismo corredor y de manera puntual se identificaron desarrollos
urbanísticos, destinados exclusiva a vivienda, con densificación mayor a las normas
actuales, en este los análisis reflejen la incidencia del mejor y mayor aprovechamiento
del suelo.
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El territorio de Chía ha permitido una densificación moderada sobre los dos costados
del corredor de la séptima, consolidando desde hace más de 10 años, presentando
una conurbación entre los límites de los dos municipios, incidiendo de manera directa
en el valor del suelo.
Fuente:https://www.google.it/maps.
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Inmuebles destinados a actividades comerciales y de recreación activa, como son el
Pórtico, el Corral entre otros debidamente legalizados y consolidados
Fuente:https://www.google.it/maps.
Existe una consolidación a lo largo del corredor que corresponde al uso Industrial en
zona de expansión urbana de Chía, bodegas de grandes proporciones en donde se
trasforma la materia prima en productos y servicios, como es el caso de la Renault,
localizada sobre el K2 – 900.
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Esta variedad de actividades, densidades, determinaron nueve zonas homogéneas y los

análisis económicos determinaron quince zonas geoeconómicas, de las cuales podemos decir
lo siguiente:
En la UF1 y UF2 se determinaron las siguientes zonas homogéneas.
Tabla 4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas 3
3
Se entrega anexo plano de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas establecidas por el avaluador
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Las Zonas Geoeconómicas 01, 02, clasificadas como vivienda en propiedad horizontal,
localizados en el territorio de Bogotá, se caracterizan por estar consolidadas, presentan una
topografía inclinada, con zonas de bosque natural, vías de acceso pavimentadas, cuenta con
servicios básicos y complementarios, desarrollos debidamente aprobados y legalizados.
Las Zonas Geoeconómicas 03, 04, 05, 06, 07 y 08 clasificadas como vivienda campestre en
propiedad horizontal, se localizan en el territorio de Chía, topografía inclinada, desarrolladas
sobre el costado oriental, debidamente legalizados y aprobados, cuenta con servicios públicos
básicos y complementarios, presenta accesos desde la malla vial, la variación está marcada
en el área de loteo y la cantidad de viviendas por hectárea, sectores consolidados.
Las Zonas Geoeconómicas 09 clasificada como vivienda campestre en propiedad horizontal

con uso complementario de comercio e industria y parte del suelo corresponde a reserva
forestal, se localizan en el territorio de Chía, topografía inclinada, desarrolladas sobre el
costado oriental, sin legalizar, los servicios públicos básicos son regulares y
complementarios no tiene, presenta accesos desde la malla vial sin pavimentar, sectores sin
consolidar.
Las Zonas Geoeconómicas 10 clasificada como vivienda campestre en no propiedad

horizontal, se localizan en el territorio de Chía, topografía inclinada, desarrolladas sobre el
costado oriental, sin legalizar, los servicios públicos básicos son regulares y
complementarios no tiene, presenta accesos desde la malla vial sin pavimenta, densidad baja
y la relación construcción – lote es 1: 30, se clasifica más como lote, no presenta actividades
agropecuarias.
Las Zonas Geoeconómicas 11 clasificada como reserva forestal protectora, se localizan en el

territorio de Chía, la topografía es inclinada, una determinante es bosque nativo y declarado
de reserva forestal por el ministerio de medio ambiente, no cuenta con los servicios públicos
básicos y complementarios, no cuenta con acceso lo separa de la vía la cerca viva o poste en
madera con alambre de púas, su densidad es de vivienda para cuidandero o propietario, no
permite actividades agropecuarias.
Las Zonas Geoeconómicas 12 clasificada como zona de jardín de uso múltiple, localizada en
el territorio de Chía, en especial al costado occidental, topografía con inclinación entre 3% y
5% uso de comercio e industria, legalizados, con servicios públicos básicos y
complementarios, presenta accesos desde la malla vial pavimentada, sectores consolidados.
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Las Zonas Geoeconómicas 13 clasificada como zona de jardín de uso múltiple con zonas de
protección en el sistema hídrico, localizadas en el territorio de Chía, en especial al costado
occidental, topografía con inclinación entre 3% y 5%, presenta espejos o cauces de agua,
destinados al comercio e industria legalizados, con servicios públicos básicos y
Las Zonas Geoeconómicas 14 clasificada como vivienda campestre en no propiedad

horizontal y zona de jardín de uso mixto, localizadas en el territorio de Chía, en especial al
costado occidental, topografía con inclinación entre 3% y 5%, presenta actividades de
comercio e industria sin legalizar, con servicios públicos básicos, presenta accesos desde la
malla vial sin pavimentar, sin consolidar.
Las Zonas Geoeconómicas 15 clasificada como agropecuario se presenta en especial al

costado oriental del corredor, destinado a la producción de flores, forraje, etcétera,
localizadas en el territorio de Chía, topografía con inclinación entre 8% y 15%, presenta
actividades de ganadería, agricultura, con servicios públicos básicos, presenta accesos desde
la malla vial sin pavimentar.
Para la determinación de los valores de las construcciones, estos fueron calculados según la
amortización de las mismos teniendo en cuenta que las visitas físicas se calcularon las edades
actuales y los tipos de materiales de las construcciones.
Respecto a los cerramientos de los predios en donde igualmente deben calcularse como valor
a incluir en la compra de los predios, estos fueron calculados en un promedio a $80.000 por
metro lineal.
Respecto a los otros valores a incluir, se determinó un incremento del 3% por el valor de las
escrituraciones de estos predios, y un 30% adicional refiriéndose a los costos de las
compensaciones adicionales respecto a los procesos de enajenación voluntaria o
expropiaciones administrativas.
Sobre la Unidad funcional dos UF2, se tomó como base para las zonas homogéneas las
mismas fuentes utilizadas en la UF1, identificando dos de cuatro zonas geoeconómicas,
determinadas con el análisis de mercado
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No. ZHF Zona Homogenea Codigo ZH Vr. Mts2

1 CORREDOR BIOLOGICO LIMITROFE 1 $ 750.000
ZONA JARDIN DE USO MULTIPLE 2 $ 1.200.000
2 ZONA JARDIN DE USO MULTIPLE 3 $ 750.000
ZONA JARDIN DE USO MULTIPLE 4 $ 1.200.000
La Zona Geoeconómica 1 clasificada como corredor biológico limítrofe, localizado en el

territorio de Chía, presenta topografía con inclinación entre 3% y 5% destinado al comercio e
industria, sin legalizar, con servicios públicos básicos y complementarios, presenta accesos
desde la malla vial pavimentada, sectores consolidados, se encuentran en recuperación y
regeneración de los bosques existentes degradados a causa de la deforestación.
Las Zonas Geoeconómicas 2 clasificada como zona de jardín de uso múltiple, localizada en el
territorio de Chía, sobre ambos costado del corredor , topografía con inclinación entre 3% y
5% uso de comercio e industria, legalizados, con servicios públicos básicos y
4.4 TIPOLOGIA Y VALORES DE LAS CONSTRUCCIONES ZONAS HOMOGENEAS
Para iniciar a determinar la tipología de las construcciones analizadas en el trazado del

proyecto, es importante decir que independientemente de las Zonas Homogéneas (ZH)
definidas para cada Unidad Funcional (UF), que fueron estudiadas por la determinación de
sus precios por terreno por medio del estudio del método de análisis de mercado, las
construcciones encontradas fueron analizadas independientemente y predio a predio tiendo
en cuenta los factores de ajuste de los valores actuales o costo de construcción.
De acuerdo a la Tabla 4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas vemos que los códigos de ZH

del 1 al 10, que se refieren a construcciones de viviendas, se determinaron rangos de
diferentes de precios de terreno. Esto es debido a las condiciones jurídicas de las
copropiedades o reglamentos de propiedad horizontal, si son en conjunto cerrado,
independientes, con zonas comunales definidas o con zonas comunales indefinidas, etc.
Respecto de las demás ZH podemos encontrar otra serie de valores de terreno que terminan
relacionados con la destinación misma de ellos, es decir, que para aquellos predios que
presentan actividades económicas comerciales e industriales, se les definieron ZH diferentes
y valores diferentes de terreno. Por tal motivo, los valores de construcción en estas ZH se
refieren a instalaciones actividades comerciales e industriales.
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Cabe aquí mencionar, que independientemente de las condiciones de ser suelos RURALES, la
homogenización se realizó de acuerdo a los estudios de mercado que ya fueron soportados
anteriormente, los cuales permitieron definir homogéneamente las variables que fueron
encontradas y que se refieren específicamente a la destinación y uso de los predios.
De este modo, y como sustento de los hallazgos de los valores de las construcciones, es
importante resaltar que los análisis de precios no se realizaron con base en la información de
levantamientos topográficos de áreas construidas a detalle o con las descripciones puntuales
de acabados de construcción.
Sin embargo fueron tenidas en cuenta tanto las áreas de construcción evidenciables por los
levantamientos topográficos y por las áreas reportadas en la información catastral
(Información secundaria). Esta precisión es importante hacerla para determinar que si bien
están establecidas las áreas de construcciones de los predios, estas corresponden a
información cartográfica y catastral no detallada.
Igualmente no se determinaron acabados de construcción ya que en la mayoría de los casos

no se obtuvo la autorización formal para el ingreso a los predios. Sin embargo por los
estudios de mercados de las ofertas encontradas en el sector, logramos definir unos
parámetros comunes que nos permitieron determinar unos rangos de precios.
Otro condicionante a la conformación de los valores de construcción tienen que ver con que
aun encontrándonos en suelos Rurales con escalas de densidades muy bajas y con
condicionamientos de norma urbana para el desarrollo y construcción de los mismos; se
evidencia que algunas de las construcciones carecen de los permisos y licencias de
construcción o de urbanismo. Incluso esto es evidente respecto de los hallazgos encontrados
en las conformaciones jurídicas de los conjuntos cerrados, ya que establecen en forma
confusa sus áreas comunales e incluso carecen de porcentajes de copropiedad. Esto denota,
en un primer análisis, que pueden carecer de legalidad algunas de estas construcciones o
presentar condiciones de irregularidad urbanística. Aun así, bajo los condicionantes para los
cálculos de compra de los predios afectados por el proyecto es necesario hacer la estimación
de los valores comerciales de los mismos para su proceso de adquisición.
Los valores definidos para la construcción están determinados por los siguientes rangos de
precios según las ZH, y según sus tipologías así:
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ZH Cod. V_M2_CON ZH
1 $900.000 VIVIENDA EN PH
2 $0 VIVIENDA EN PH
3 $0 VIVIENDA CAMPESTRE EN NPH
$520.000
$625.000
4 $625.000 VIVIENDA CAMPESTRE EN PH
$900.000
$1.340.000
$520.000
$605.000
$625.000
7 VIVIENDA CAMPESTRE EN NPH
$660.000
$685.000
$900.000
8 $1.235.000 VIVIENDA CAMPESTRE EN PH
$350.000
9 VIVIENDA CAMPESTRE EN PH + JARDIN DE USO MULTIPLE + RESERVA FORESTA
$755.000
$1.100.000
10 VIVIENDA CAMPESTRE EN NPH
$1.150.000
11 $900.000 RESERVA FORESTAL PROTECTORA
$155.000
$520.000
$625.000
$680.000
12 $685.000 ZONA JARDIN DE USO MULTIPLE
$755.000
$850.000
$900.000
$1.150.000
13 $1.305.000 ZONA JARDIN DE USO MULTIPLE + ZONA DE PROTECCION DEL SISTEMA HIDRICO
14 $650.000 VIVIENDA CAMPESTRE EN NPH + ZONA JARDIN USO MIXTO
15 $0 AGROPECUARIO
Tabla 5. Rango de Precios segun Construcciones Afectadas UF-01
 Los rangos de precios definidos por cada código de las ZH, corresponde a la
diferenciación determinada por la depreciación o vetustez de los predios y por las
condiciones de las mismas. Recordemos que en algunos casos se refieren
exclusivamente a construcciones de casetas de celaduría, salones comunales o vías de
acceso. Mientras que otras se refieren a las casas, edificios o bodegas afectadas por
el trazado. En cualquier caso se definieron sus valores de acuerdo a las estimaciones
de precios o incluso a los mismos VALORES RESIDUALES obtenidos por el estudio de
mercado.
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S.A.
 Existen ZH sin valores asignados a construcciones ya que carecen de áreas de

construcción dentro de la zona de afectación. O que aun así, aquellos predios que
presentan áreas de construcción en la información catastral, estas áreas se
encuentran en las zonas remanentes de los predios.
 Los precios encontrados son ajustados a los INDICES DE COSTOS que cada tres 3
meses son actualizados en la revista CONSTRUDATA, en la cual se promedian los
presupuestos completos de obras nuevas de construcción por cada tipología.
 Mediante el método de COSTOS DE REPOSICION (Resolución 620 del IGAC

(Septiembre 2008) y los indicies de los valores de construcción estimados por las
tipologías de los precios, se definieron la vida útil del bien, valor de la vida útil del
bien, con depreciaciones de vida útil lineal, edad y estado de las mismas. (Índices de
Fitto Corvini), así:
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%

conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.
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ZH Cod. V_M2_CON Cla isifica cion Tipologia Construcciones
1 $900.000 Construcciones Clase 2 - Viviendas en Conjunto Cerrado

2 $0
3 $0
$520.000 Se determinaron para los rangos menores de precios construcciones de
$625.000 casetas de vigilancia, porterias y zonas de accesos. Los rangos mas altos
4 $625.000 corresponden a la viviendas y unidades de vivienda familiar de alto perfil de
$900.000 Construcciones clase 1. Los valores intermedios son resultado de la aplicacion
$1.340.000 de los ajustes por vida util.
$520.000
$605.000 Se determinaron para los rangos menores de precios construcciones de
casetas de vigilancia, porterias y zonas de accesos. Los rangos mas altos
$625.000
7 corresponden a la viviendas y unidades de vivienda familiar de alto perfil de
$660.000
Clase 2. Los valores intermedios son resultado de la aplicacion de los ajustes
$685.000
por vida util.
$900.000
8 $1.235.000 Construcciones Clase 1 Viviendas en Conjunto Cerrado
$350.000
9 Construcciones Clase 3
$755.000
$1.100.000
10 Construcciones Clase 1
$1.150.000
11 $900.000 Construcciones clase 2
$155.000
$520.000
$625.000 Se evidencia un rango de tipo de construcciones en donde se estudiaron
$680.000 desde locales amplios comerciales de comidas, bodegas industriales
12 $685.000 consolidades y bien construidas. Todas estas construcciones clase 1. En este
$755.000 mismo sector de encontraron viviendas clsificadas como construcciones clase
$850.000 3 y 4.
$900.000
$1.150.000
13 $1.305.000 Construcciones Clase 1
14 $650.000 Construccion Clase 2 con alta depreacion de vida util.
15 $0
Tabla 6. Clasificacion Tipologia Construcciones
 Mediante el método de ESTUDIO DE MERCADO se lograron establecer los valores de

terreno y los valores de construcciones de las ofertas vigentes en el mercado abierto
de oferta y demanda.
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Es importante resaltar que para esta etapa del proyecto no se realizaron los estudios de
precios de construcciones con la información primaria (visita a los predios y determinaciones
e inventarios de acabados de construcción). Se realizaron con base en la información
secundaria (cálculos globales de áreas de construcción e información catastral).
Para las Unidades Funcionales 2 y 3 no se realizaron estudios sobre valores de construcción

toda vez que las fichas prediales determinan la no afectación de ninguna construcción.
4.5 ANALISIS DE GESTION, DETERMINACION DE VALORES POR UNIDAD

FUNCIONAL UF
De acuerdo a los resultados de la gestión, tenemos los siguientes datos, así:
AREA A INTERVENIR
UF No Predios AREA CONSTRUIDA M2 AREA TERRENO M2
UF1 65.00 43 447.38 140 080.47
UF2 13.00 0.00 10 242.77
UF3 9.00 0.00 111 465.59
TOTAL 43 447.38 261 788.83
Tabla 7. Área Intervenir por Unidad Funcional
El total de predios es de 87 predios distribuidos en las 3 Unidades Funciones (UF) así:
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Grafica 1. Numero de Predios por Unidad Funcional
El 74.7% de los predios corresponde a la UF1. El 14.9% para la uF2 y el 10.3% para la UF3.
Grafica 2. Porcentaje de Predios por Unidad Funcional
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Tenemos una inversión total de $154 528 674 304 en predios la cual se divide según las UF
así:
Grafica 3. Total Inversión Predial por Unidad Funcional
Si bien la UF1 representa el 74.78% del total de los predios a intervenir, respecto a la
inversión representa el 57.8%. Esto sucede porque UF3 tiene un componente de inversión
más alto.
Porcentaje de Inversión por UF
34.3%
57.8%
7.9%
UF1 UF2 UF3
Grafica 4. Porcentaje de Inversión por Unidad Funcional
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De acuerdo al área a intervenir, tenemos los siguientes resultados.
Grafica 5. Área a Intervenir por Unidad Funcional
De acuerdo a esta grafica se muestra que la UF1 posse una mayor área de afectación, dada
la mayor cantidad de predios a intervenir. En cuanto a la unidad funcional UF3 esta posee
una menor cantidad de predios a intervenir que la Unidad Funiconal UF2, pero una mayor
área de afectacion.
Grafica 6.Porcentaje de Área a Intervenir por Unidad Funcional
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4.6 COSTOS DE LA GESTION PREDIAL

A continuacion se muestra tabla con los valores de los diferentes componentes de la Gestión
Predial, en su enajenación voluntaria y expropiación judicial. El numero de predios afectar en
el proyecto es de 128, se realizo un estimativo de 30% para predios de adquisición por
expropiación judicial; es decir un total de 38 predios.
No ACTIVIDAD % VALOR N° de Predios Total

1 FICHA Y ESQUEMA PREDIAL 100% $ 850,000.00 128 $ 108,800,000.00
2 FICHA SOCIECONOMICA 100% $ 600,000.00 128 $ 76,800,000.00
3 AVALUO comercial 100% $ 1,050,000.00 128 $ 134,400,000.00
ADQUISICION DE TITULARIDAD DE
4 128
INMUEBLES
4.1 Enajenación voluntaria 70% $ 2,450,000.00 90 $ 220,500,000.00
Inspección: Revisión de documentos y
a. 5% $ 122,500.00 90 $ 11,025,000.00
recomendaciones de los predios afectados.
Notificación: Recopilación de
documentos,estudio de títulos, elaboración de
b. 45% $ 1,102,500.00 90 $ 99,225,000.00
oferta de compra, notificación e inscripción en
registro de la oferta de compra.
Negociación: Elaboración - legalización de
promesa de venta o minuta de escritura,
trámite primer pago, verificación de recibo a
satisfacción por el vendedor, entrega del predio
c. 25% $ 612,500.00 90 $ 55,125,000.00
libre de servicios públicos,previo cumplimiento
de los requisitos de la promesa de compra o
minuta de escritura, incluyendo, si es del caso
del trámite del segundo pago.
Legalización: Escritura debidamente torgada y
d. probada por la ANI, registro de la escritura 25% $ 612,500.00 90 $ 55,125,000.00
pública a favor de la ANI, trámite pago final.
4.2 Expropiación judicial para 38 predios 30% $ 3,050.000 38 $ 115,900,000.000
Elaboración y notificación de la resolución de
expropiación, previo agotamiento de la etapa
a. 15% $ 457,500.00 38 $ 17,385,000.00
de enajenación voluntaria. Notificación de la
resolución al demandado.
Respuesta al (los) recurso(s) de reposición y
b. notificación del (los) mismo(s) en via 12% $ 366,000.00 38 $ 13,908,000.00
gubernativa.
Presentación de demanda y gestión para la
c. admisión de la misma, con solicitud de entrega 15% $ 457,500.00 38 $ 17,385,000.00
anticipada y consginación del 50%.
Notificación de la demanda, diligencias en
d. carrera judicial y traslado de la contestación de 12% $ 366,000.00 38 $ 13,908,000.00
la demanda.
Aprobación escrita de la solicitud de entrega
e. 12% $ 366,000.00 38 $ 13,908,000.00
anticipada. Sentencia.
Peritaje. Aclaración u objeción al peritaje,
consultas ante el tribunal, consignación del
f. 50% restante y de otros valores definidos por 12% $ 366,000.00 38 $ 13,908,000.00
el juez. Consignación de valor de peritazgo si
aplica.
g. Entrega real y material del inmueble por el juez. 12% $ 366,000.00 38 $ 13,908,000.00
Expedición de copias para registro de
sentencia, documentación final y registro de
h. 10% $ 305,000.00 38 $ 11,590,000.00
propiedad del predio. Atención de consultas
ante el tribunal.
Total Gestion Predial $ 656,400,000.000
Valor Gestion por Predio $ 5,128,125.000
Tabla 8. Costos Gestion Predial
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4.7 ESTUDIO DE TÍTULOS, ANÁLISIS DE SERVIDUMBRES.
Dentro del alcance del volumen Predial, se realiza un estudio de títulos preliminar basado en
los certificados de tradición y matricula inmobiliaria así como análisis de las servidumbres
encontradas a través del corredor en la Unidades Funcionales.
En general para el estudio de títulos se muestran las afectaciones jurídicas como

gravámenes, hipotecas y limitaciones al dominio encontradas en los predios.
Para el análisis de servidumbres de acuerdo con cada Certificado de tradición y libertad del
predio sirviente, se observa la inscripción de las mismas, así como los números de las
escrituras públicas a través de las cuales se constituyó (Se Adjuntan Certificados de Tradición
Analizados).
Las servidumbres encontradas pueden ser indefinidas en el tiempo a perpetuidad en algunos

casos. Se especifica respecto de los predios sirvientes, en la que consta que quien otorga la
servidumbre es el titular del dominio sobre el predio.
Una vez efectuada una revisión superficial sobre los mismos, sin contar con los títulos que los
componen, se pudo evidenciar la necesidad de revisar algunas anotaciones importantes que
reflejan servidumbres, propiedades horizontales y gravámenes como embargos, procesos y
POT, en atención a declaraciones de predios urbanos presuntamente canceladas.
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5 IMPLEMENTACION Y ESTRATEGIA DE ADQUISICION PREDIAL
5.1 IDENTIFICACION DE LOS IMPACTOS PREDIALES MAYORES.
Los principales impactos prediales están asociados a la Unidad Funcional UF-1 dado que para
esta unidad se afectan una gran cantidad de edificaciones debido a la construcción de la
nueva calzada, y la mejora de la existente, generando afectación en ambos costados del
corredor en predios de PH, Industriales y Habitacionales.
Se presenta una afectación en el costado occidental por zona de retiro cumpliendo lo

determinado en la ley 1228 de 2008; establece un derecho de vía de 60 metros para la
Unidad Funcional UF-1, al tratarse de la construcción de una nueva calzada en una vía de
primer orden.
Al respecto podemos identificar en los planos anexos cuatro aspectos que impactan la
adquisición predial para cada una de las unidades funcionales así:
1. El área de intervención: está relacionada con la cantidad de metros cuadrados

que se deben adquirir por predio y la manera en que impacta el desarrollo de
los remanentes.
2. El valor por metro cuadrado de terreno: Este aspecto está directamente

relacionado con el costo del suelo por predio, su impacto se verá reflejado en
la relación área valor que en muchos casos la intervención es mínima pero el
costo es alto.
3. La relación que existe entre la intervención del suelo y la intervención del área
construida: Aspecto que indica un alto costo económico sin contar con el social
por el desplazamiento o traslado teniendo en cuenta cómo se desarrolla la
compra, así:
 Adquisición total de suelo y construcción.

 Adquisición de suelo parcial y la construcción total.
 Adquisición parcial de suelo y construcción, con obras de adecuación.
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4. La intervención de predios en propiedad horizontal: el impacto se verá

reflejado en el daño emergente al reconocer los costos a la copropiedad para
mantener su condición jurídica con menos unidades prediales y área menor de
terreno, incrementando los coeficientes de copropiedad y los costos de
administración.
Los valores por metro cuadrado de construcción se tomaron de la revista especializada

CONSTRUDATA.
En este orden de ideas tenemos para cada Unidad Funcional los siguientes impactos:
UF1 (Avenida K7)
 La intervención es heterogénea a todo lo largo del corredor y sobre los dos

costados con un promedio del 37%, con picos del 100% en compras totales y un
0.025% en compras parciales.
 El 24% del total de los predios del corredor corresponde a compras totales e
intervención del área total de construcción y terreno.
 Frente al área total a intervenir corresponde al 18% y corresponde al 16% del
total del presupuesto de adquisición, con valor promedio por metro cuadrado de
$635.000.
 El 28% del total de los predios la intervención se encuentra entre el 30% y 50%
del área total del inmueble, lo que implica costos por obra de adecuación y
traslados en el área remanente o compra totales de construcciones.
 Frente al área total a intervenir corresponde al 22% y corresponde al 28% del
total del presupuesto de adquisición, con valor promedio por metro cuadrado de
$874.000.
 El valor por obras de adecuación se incluyeron en el ítem compensaciones y es
proporcional al daño causado ya sea al directo afectado o a la copropiedad, en
porcentajes del 30% para aquellos inmuebles que en propiedad horizontal deben
trasladar cerramientos, senderos, portería, entre otras.
 El 60% del total de los predios del corredor se encuentran entre el 29% y el
0.01%, lo que indica una intervención parcial de suelo sin construcciones.
 Frente al área total a intervenir corresponde al 49% y el 46% del total del
presupuesto de adquisición, con valor promedio por metro cuadrado de $658.000.
 El área total corresponde a 220.410 metros cuadrados
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UF2 (Autopista Norte)
 La intervención es homogénea a todo lo largo del corredor y sobre los dos

costados con un promedio del 8%, el pico más alto y único corresponde al 43%
de intervención, con un promedio de valor por metro cuadrado de $1.193.000
pesos.
 La intervención es parcial y no existen compras totales, las obras de adecuación
se reduce a una sola unidad predial.
 El área total corresponde a 10,242 metros cuadrados
UF3 (Conectante HatoGrande)
 La intervención es homogénea a todo lo largo del corredor y sobre los dos

costados con un promedio del 8%, el pico más alto y único corresponde al 24%
de intervención, con un promedio de valor por metro cuadrado de $278.000
pesos.
 La intervención es parcial y no existen compras totales, las obras de adecuación
se reduce a una sola unidad predial.
 El área total corresponde a 111.472 metros cuadrados
En cuanto al valor de las construcciones y terreno se presentan predios con valores elevados,
por sus características urbanísticas y constructivas que pueden generar dificulta en el
momento de adelantar la gestión predial en el proyecto. Continuación se muestran unas
figuras mostrando los predios con mayor valor al momento de la gestión.
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Figura 11. Impactos Prediales Mayores según Valor Avaluó4.
5.2 ZONIFICACIÓN DE ACUERDO CON LA PRIORIDAD DE ADQUISICIÓN DE

PREDIOS
Para la realización de la gestión predial en el proyecto se deben tener en cuenta los
siguientes aspectos:
a. La programación en la construcción de las diferentes unidades funcionales, tramos

designados y frentes de obra.
b. La complejidad de la gestión para la adquisición teniendo en cuenta tipo de predios,
uso, densidad de construcción y problemáticas jurídicas.
De acuerdo con lo anterior se establece el siguiente orden de prioridad para desarrollar la

gestión predial:
Observando los predios de propiedad privada adquirir, se requiere una gestión prioritaria a
los predios ubicados sobre la Unidad Funcional UF-01 en el costado oriental, dado que sobre
este se proyecta la construcción de la segunda calzada, pero en el otro costado occidental se
presentarían afectaciones considerables si se respeta en su totalidad la franja de Retiro que
establece la ley 1228 de 2008.
4
Se adjunta al informe figura de impacto valor avaluó para una mejor visualización.
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Dentro de los predios adquirir se presentan inmuebles a nombre de personas naturales y

jurídicas, al igual que diferentes usos y destinaciones; observando esta heterogeneidad de los
predios afectar, puede generar obstáculos importantes al momento de la negociación dado lo
volátil del valor y del componente social tan diverso a intervenir.
Es por esto que se recomienda adelantar las negociaciones con un tiempo prudente al inicio
de la obra para no generar contra tiempos y dificultades en las actividades constructivas.
5.3 ESTRATEGIA DE SOCIALIZACIÓN PREDIAL PARA LA VIDA ÚTIL DEL

PROYECTO
En la etapa pre-constructiva y dentro de las reuniones de socialización del proyecto se
recomienda hacer claridad sobre los detalles y las etapas que conforman la adquisición de los
terrenos y mejoras requeridos por el proyecto como son la enajenación voluntaria y la
expropiación.
Durante la vida útil del proyecto es importante tener un inventario o catastro de los predios
vecinos a cada uno de los tramos con toda la información física, jurídica, económica y fiscal
de tal manera que se pueda tener el estado actualizado de estos predios física y
jurídicamente facilitando la enajenación de áreas adicionales que sea necesario adquirir
durante el periodo de administración de la vía.
El plan de socialización del proyecto debe estar orientado a mantener una estrecha
comunicación entre la comunidad de propietarios vecinos al proyecto y más exactamente con
aquellos cuyas propiedades poseen áreas o mejoras requeridas por el mismo. Esta
comunicación debe iniciarse, promovida por la empresa responsable del proyecto, desde una
etapa muy temprana de la concesión y es prácticamente al inicio de la misma.
El primer paso consiste en definir los predios interceptados por el proyecto con lo cual
podremos establecer la comunidad propietaria de predios requeridos para el mismo y
adicionalmente es necesario establecer un listado de predios, que sin ser afectados de
manera directa por el proyecto son vecinos al mismo y en cualquier momento pueden llegar
a tener áreas requeridas para obra adicionales o mantenimiento de la vía.
Primera Reunión (Socialización del proyecto): Se debe realizar una vez se la haya
adjudicado el proyecto y estará orientada a informar a la comunidad sobre:
 Presentación del proyecto
 Presentación de las empresas involucradas en el proyecto
 Presentación de los profesionales que se constituyen en el conducto regular de
comunicación.
 Interés Nacional del proyecto con respecto al plan de desarrollo del país
 El interés y ventajas locales del mismo
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 Zonas de influencia del proyecto indirecta y directa

 Beneficios y efectos del mismo en la zona.
 Efectos sociales, prediales y ambientales
 Metodología y normas de los estudios sociales, prediales y ambientales del proyecto
 Programación de la consecución de los permisos de ingreso a predios, la cual se debe
establecer con participación de la comunidad.
Estudios de Factibilidad para la Asociación Público Privada de Iniciativa Privada, Resolución

Una vez establecida la programación de los trabajos de campo sociales, ambientales y
prediales con participación de la comunidad el cual debe iniciar con la solicitud de los
permisos de ingreso correspondientes a cada uno de los predios, es de suma importancia
cumplir los compromisos adquiridos o dar aviso previo si existe alguna dificultad y
reprogramar el proceso de manera conjunta.
Esta parte inicial es de suma importancia pues el cumplimiento y seriedad frente a los
compromisos adquiridos permitirán ganarse la confianza y tranquilidad de la comunidad
frente a la empresa y el proyecto en general.
Segunda reunión: Una vez obtenidos los permisos de ingreso a los predios y previo el inicio
de los inventarios prediales es necesario informar a la comunidad sobre los siguientes
aspectos:
 Detalle sobre los trabajos prediales a iniciar
 Necesidad de consulta de información jurídica
 Programación de las visitas en conjunto con la comunidad
 Se debe tener comunicación permanente con los propietarios o poseedores de los
predios.
 Se debe tener cuidado con la presentación personal del equipo y su identificación.
 Se deben atender y aclarar todas las dudas e inquietudes solicitadas por la
comunidad.
Tercera reunión: Una vez elaborados los avalúos los cuales deben mostrar todos los
aspectos tenidos en cuenta para la definición del valor y una vez se tenga tranquilidad sobre
los mismos, se recomienda organizar una reunión para informar a la población sobre el
avance de las actividades, para escucharlos sobre sus inquietudes e informarles sobre las
actividades que continuarán.
A partir de este momento es importante que los propietarios conozcan de manera clara los
puntos y formas dispuestos por la empresa para recibir y entregar información y se debe
tener en cuenta los siguientes aspectos:
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 Actualización permanente del catastro del proyecto

 Comunicación permanente a la comunidad afectada sobre el planeamiento de obras
adicionales por cualquier motivo y que requieran la adquisición de franjas o zonas
adicionales.
Las reuniones deberán programarse siempre teniendo en cuenta los sitios prioritarios y los
sitios de mayor impacto predial referidos para este tramo.
5.4 ANÁLISIS JURÍDICO DE LA TENENCIA

Primero que todo es importante mencionar que sobre los corredores que requieren la
adquisición de franjas adicionales de terreno, no se encontraron predios en condición de
baldíos. En cuanto a la titularidad de los predios a lo largo del corredor no se afectan
directamente predios con poseedores o mejoratarios; pero se recomienda que para aquellos
que estén en posesión o falsa tradición se acuda a lo dispuesto en la ley 1561 del11 de julio
de 2012, la cual establece un proceso verbal especial para otorgar los títulos a los
poseedores de pequeñas entidades económicas urbanas o rurales y sanear la falsa tradición
cuando existan, lo anterior evita las demandas de pertenencia y otros procesos mucho más
demorados.
5.5 COSTOS POR COMPENSACIONES Y PROCESOS PREDIALES

Las compensaciones que la norma establece que se deben contemplar, para este tipo de
proyectos, corresponden a:
 Factor de Apoyo al Restablecimiento de Vivienda.
 Factor de Apoyo a Moradores.
 Factor de Apoyo para Trámites.
 Factor de Apoyo por Movilización.
 Factor de Apoyo al Restablecimiento de Servicios Sociales Básicos.
 Factor de Apoyo al Restablecimiento de Medios Económicos.
 Factor de Apoyo a Arrendadores.
Cada una de estas compensaciones presenta una serie de requisitos y lineamientos para su
ejecución, estos procesos se explican más a profundidad en el volumen social.
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5.6 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS

Dentro de los riesgos asociados al tema predial en la etapa constructiva considero que se
pueden enumerar los siguientes:
 Adquirir mucha más área de la que se requiere para el proyecto: En muchas

oportunidades es necesario adquirir franjas adicionales de predios pequeños por
considerarse como no desarrollables. Puede llegar a suceder que este evento coincida
con la condición de muchos predios y termine la Nación adquiriendo una cantidad
importante de franjas inútiles para el proyecto y que posteriormente se le convierte
en activos improductivos.
Se sugiere implementar una gestión predial apoyada en un SIG con el catastro de la
totalidad del corredor, de tal manera que se pueda calcular con antelación la
posibilidad de que se presente esta posibilidad y crear estrategias de acuerdos con los
propietarios, que permitan controlarlo.
 Sobre costos prediales: La perspectiva de valorización por la posibilidad de la

construcción del proyecto, estimula a las personas a desarrollar sus predios lo cual
aumenta la dinámica predial, ante una demora exagerada del inicio de la construcción
del proyecto, los precios de los predios pueden valorarse más allá del límite
presupuestado y por consiguiente exceder el presupuesto predial para el proyecto en
una cantidad importante; dado esto se recomienda iniciar la gestión predial con varios
meses de anticipación a la entrada en marcha de las obras en el sector.
5.7 PROBLEMATICAS DE GESTION PRESENTADAS EN OTRAS CONCESIONES
Analizando la gestión predial como una actividad que conlleva en sí misma una cantidad de
procesos, en su mayoría encadenados con una importancia relevante para llegar al objetivo
de la gestión; que es la adquisición y titulación de la franjas de terreno requeridas para el
desarrollo de la obra, se ve la necesidad de tomar las mejores medidas con el fin de mitigar
los impactos sociales que soporta el proceso predial.
Los resultados muestran que las obras de infraestructura poseen un efecto directo en el
entorno social y ambiental; partiendo de allí la importancia del acompañamiento social antes
durante y después de la terminación de las obras, con el fin de no generar retrasos y sobre
costos en la gestión predial. A continuación se presentan algunas experiencias de
problemáticas presentadas en otras concesiones por el inadecuado manejo de los procesos
durante la gestión.
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La demora en los plazos y tiempos para la adquisición de los predios se considera el factor
que más incidencia tiene en los sobre costos prediales ya que afectan la relación entre los
funcionarios y la población propietaria y le permiten, a estos últimos en muchos casos,
deshacer acuerdos y pactos establecidos, iniciando procesos judiciales que finalmente
aumentan los precios pactados con indemnizaciones, pago de perjuicios y valorización de las
zonas.
De acuerdo con la información consultada, tenemos:
Tabla 9 Sobre costos de Gestión Ejemplo otras Concesiones
Como se observa en la tabla las demoras en el inicio de las obras género en ambos casos un
aumento en la adquisición de predios de más del 80%, lo que puede llevar a la inviabilidad
financiera de los proyectos por sobre costos de este tipo.
La vía Chinchiná - Curazao- Cartagena solo tendrá 200 metros de doble calzada en ida y
regreso, de los 500 que se habían proyectado, debido a que la Gobernación no logró la
compra de dos predios de una misma familia y ahora están en proceso de expropiación El
Consorcio Curazao 27-13 encargado de intervenir este tramo vial tuvo en cuenta el valor
dado por la lonja de propiedad raíz pero este fue objetado por los propietarios y el consorcio
no busco otros mecanismos para llegar a un acuerdo con los propietarios de los dos predios;
a raíz de esta dificultad hubo que modificar la propuesta inicial y se van a construir 200
metros en doble calzada ida y regreso, y 300 en calzada sencilla. (Fuente:
http://www.lapatria.com/caldas/gestion-predial-enredo-obras-en-chinchina-curazao-
cartagena-217825#sthash.mZLKftUy.dpuf).
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6. PRODUCTOS ENTREGABLES
Para facilitar el análisis de la actividad ejecutada, se hace entrega en medio magnético y

físico de la siguiente información:
6.1 RELACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS - BASE DE DATOS CON INFORMACIÓN

RELATIVA A LOS PREDIOS REQUERIDOS CON SU INFORMACIÓN TÉCNICA,
LEGAL Y SOCIAL. SABANA PREDIAL.
La relación de predios afectados incluye el número de identificación para la ficha predial, PR

o Km entre los cuales se ubica el predio, número catastral, número matricula inmobiliaria,
información técnica: área total del terreno, área requerida, observaciones. Dicha información
corresponde a un archivo de Excel.
6.2 PLANO DE LEVANTAMIENTO GENERAL O TIRA TOPOGRÁFICA.
Con el apoyo de herramientas CAD, se procedió a la superposición del diseño con la

cartografía catastral y determinar, sobre dicha información, los predios afectados por el
diseño, generando una base de datos de dichos inmuebles.
Esta información permitirá adoptar el número aproximado de predios que serán afectados por
el proyecto, calcular un área requerida por cada predio de acuerdo con el corredor de diseño
y por ende, el área total a requerir total por el trazado.
Posteriormente, se elaboró el plano de “Levantamiento general”, documento gráfico

elaborado a partir de los planos de diseño definitivo en el que se representan las afectaciones
existentes.
Su contenido cartográfico y atributos gráficos, rótulo con información marginal contiene los
layer (capas) definidos de acuerdo a lo establecido en el anexo técnico.
La información en medio magnético se entrega en CD, en formato de AutoCAD.
Se entrega anexo un avaluó por cada predio realizado por la Inmobiliaria Bustamante
Vásquez y Plano de Zonas Geoeconómicas establecidos para el proyecto.
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Anexo se entregara estudio de título por cada predio es de aclarar que algunos estudios no
se pudieron elaborar en su totalidad dado que no se logró conseguir toda la información
jurídica necesaria como lo son escrituras y resoluciones de adjudicación entre otros.
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
El proyecto de elaboración de los estudios de factibilidad "APP Accesos Norte de Bogotá",

corresponde a tres Unidades Funcionales, evidenciándose un mayor impacto predial en la
Unidad Funcional UF-1 correspondiente a la construcción de una nueva calzada; este impacto
se cataloga alto dado que afecta un buen número de construcciones de uso residencial PH,
Dotacional, Educativo y Habitacional.
Para la Unidad Funcional UF-2 se tiene una afectación predial baja ya que la ampliación de
carriles se hará sobre el separador causando afectación sobre el espacio público. En el caso
de la construcción de ciclorutas, paraderos y puentes peatonales si se genera una afectación
sobre la propiedad privada pero en áreas poco considerables pero que deben ser tenidas en
cuenta.
La gestión predial ha de entenderse como una serie de parámetros en los que se traza la
hoja de ruta para las actividades de negociación, sin embargo la experiencia en otros
Concesiones y proyectos indican que los inconvenientes se centran en la falta de socialización
de los proyectos y las etapas que lo constituyen, desde la etapa de factibilidad hasta la
construcción incluso. La falta de explicación a la comunidad en general y a los implicados
directos en particular, genera el inicio y desarrollo de procesos innecesarios, identificación de
predios, verificación de información, levantamiento predial, entre otros para inmuebles que
no se afectan, pero que la comunidad por desinformación solicita. Por lo anterior es
fundamental la socialización permanente a la comunidad explicando el nivel o estado de
desarrollo en el que el proyecto se encuentra.
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PROMESA DE
APP ACCESOS
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ANEXOS
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.1 – TIRA PREDIAL TOPOGRÁFICA.
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ANEXO NO.2- FICHAS PREDIALES
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.3- PLANOS PREDIALES
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.4- SABANAS AVALUOS
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.5- AVALUOS
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ANEXO NO.6 – PLANOS DE IMPACTOS
 IMPACTO VALOR M2 TERRENO

 IMPACTO VALOR TOTAL AVALUO
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.7 – ESTUDIO DE MERCADO
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ANEXO NO.8 – PLANOS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICAS

EXISTENTES
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ANEXO NO.9- PLANOS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICAS

DETERMINADAS
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APP ACCESOS
S.A.
ANEXO NO.10- ESTUDIOS DE TITULOS
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APP ACCESOS
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ANEXO NO.11 – CERTIFICADOS DE TRADICION Y LIBERTAD
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PROMESA DE
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ANEXO NO.12 – PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
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REPÚBLICA DE COLOMBIA

AUTOPISTA NORTE CARRERA SEPTIMA

Dependencia Original Copia

CONTROL DE REVISIONES Y MODIFICACIONES

ELABORÓ ING. YEISON MARIN A

REVISÓ ING. NÉSTOR CORREAL R

APROBÓ ING. FEDERICO BELTZ I

INDICE DE FIGURAS ........................................................................................................................................... 6

INDICE DE GRAFICAS ......................................................................................................................................... 7

1 OBJETIVOS Y ALCANCE ................................................................................................................................... 8

5 IMPLEMENTACION Y ESTRATEGIA DE ADQUISICION PREDIAL .................................................................50

6.2 PLANO DE LEVANTAMIENTO GENERAL O TIRA TOPOGRÁFICA. ............................................................................... 59

FIGURA 1. LOCALIZACIÓN GENERAL UNIDAD FUNCIONAL UF-01 9

El propósito fundamental de este informe, es presentar las metodologías y procedimientos,

De acuerdo a las directrices establecidas en el anexo técnico, el estudio de afectación predial

La siguiente imagen muestra de una manera esquemática la ubicación UF - 1.

Figura 1. Localización General Unidad Funcional UF-01

Se plantea construir tres (3) puentes peatonales a lo largo del proyecto.

En la siguiente figura se muestra la ubicación de la unidad funcional UF – 2 visualizada sobre

Figura 2. Localización General Unidad Funcional UF-2

Unidad Funcional UF – 3 Conectante Hato Grande entre la Autopista Norte y la

Figura 3. Localización General Unidad Funcional UF-3

De acuerdo a las directrices establecidas en el anexo técnico, el estudio de afectación predial

1.4 ALCANCES DEL ESTUDIO PREDIAL.

 Cartografía catastral IGAC.

2.1 MARCO JURIDICO Y PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL POT-PBOT-

De manera general el proceso de investigación jurídica y física, en el cual se identifica la

1. Constitución Política de Colombia de 1991. La función social de la Propiedad es constitutiva

contrato hacen relación a la “Adquisición de zonas requeridas para ejecución de proyectos de

7. Decreto Ley 2811 de 1974, Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de

2.2 DEFINICIÓN DE LAS FAJAS DE TERRENO.

Figura 4.Esquema Fajas de Retiro Diseño una Calzada

Figura 5.Esquema Fajas de Retiro Diseño Doble Calzada

3. CENSO PREDIAL DETALLADO, USOS DEL SUELO, FICHAS, PLANOS

3.1 ÁREAS REMANENTES

Dado que corresponde a los municipios reglamentar la planificación rural conforme a la

Revisando el plan Básico de Ordenamiento Territorial y su normatividad en el tema se

Unidad Funcional UF-1 y Unidad Funcional UF-2

Revisando el acuerdo 17 del 2000 se tiene:

Artículo 197. Normas sobre volumetría en desarrollos para construcción rural

3.2 IDENTIFICACION DE LOS USOS DE SUELO DE LA FRANJA DE VIA ESTUDIADA

Cesiones: Según Cuadro No.6 Artículo 194

Figura 6. Uso del Suelo Sector Cra 7 y Auto Norte en Chía

Unidad Funcional UF-3. Para el Municipio de Sopo se tiene la Siguiente reglamentación:

Acuerdo N°. 012 de julio 13 de 2007

Tabla 2. Índice de Ocupación Municipio de Sopo.

3.3 ASPECTOS CARTOGRÁFICOS

PROYECCION: Transversa de Mercator

3.4 ELABORACIÓN DE PLANOS PREDIALES

La cartografía catastral adquirida en el IGAC fue el insumo principal para establecer la

La información de registros 1 y 2 nos suministró información jurídica importante con la cual

3.4.1 DETERMINACIÓN DE ÁREAS EN CADA PREDIO

a. Integración del diseño (alineamiento, obras y chaflán) a la base predial IGAC en

Área requerida = área afectada + área chaflán + área seguridad +

i. Requerida: Suma del Área Afectada + Área chaflán+ Área

En el siguiente grafico se muestra el formato del plano predial.

Figura 7.Formato de Plano Predial

3.4.2 INFORMACION FICHA PREDIAL

TRAMO O SECTOR Unidad Funcional UF – 3 Variante HatoGrande entre la

DESCRIPCION DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS REQUERIDAS: CANTIDAD UNID

Total area construida

CONSULTOR CANO JIMENEZ ESTUDIOS S.A.

Figura 8. Formato Ficha Predial