Bando Municipal 2019

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TABLA DE CONTENIDO
1. Introducción
2. Administración financiera
3. Gestión del mantenimiento
4. Temas legales y laborales
5. Manejo de la convivencia
6. Control de seguridad

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1. INTRODUCCIÓN
¡Bienvenido a la comunidad de Vecinos360! En este manual encontrarás

los conceptos necesarios para ofrecer un servicio de administración de
inmuebles.
¿Qué es Vecinos360.com?
Es un sistema web y móvil para administrar edificios y condominios que
cuenta con toda aquella funcionalidad requerida para gestionar inmuebles.
Consta de dos módulos web, uno para el administrador y otro para los
vecinos y los miembros de la junta de propietarios. Además de una app
móvil orientada a las necesidades del vecino.
El administrador podrá:
 Generar cuotas ordinarias y extraordinarias
 Emitir recibos de mantenimiento automáticamente
 Enviar estados de cuenta de los vecinos
 Consultar reportes financieros, de mantenimiento, seguridad y
convivencia
 ¡Y mucho más!
Adicionalmente, los vecinos tendrán la transparencia necesaria de la
información más relevante de su comunidad y comunicación con los
miembros que la conforman, así como información sobre su distrito y
sobre aspectos relacionados a la propiedad de inmuebles.
Los vecinos podrán:
 Enviar solicitudes a la administración
 Responder encuestas virtuales
 Reservar áreas comunes
 Consultar sus estados de cuenta
 ¡Y mucho más!

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2.Administración
Financiera

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La responsabilidad sobre la administración financiera recae en dos

elementos:
1. El estado de cuenta bancario y de las cajas chicas de la
comunidad
2. El estado de cuenta de cada vecino
Estos dos conceptos son el resultado de la gestión de 6 conceptos
listados a continuación. Los cuales están relacionados de la siguiente
manera:
Conceptos:
1. Saldo inicial: Existen dos saldos iniciales, el de las cuentas de
banco y el de las cuentas de los vecinos. Los saldos iniciales son
las deudas o los saldos a favor que mantenían los vecinos o las
cuentas de banco a la fecha en que se empieza a usar el
sistema.

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2. Diseño de cuotas: Las cuotas son los conceptos, ordinarios y

extraordinarios, por los cuales se les cobrará a los vecinos dentro
de un mes. Las cuotas serán proyectadas para cubrir un
presupuesto de egresos anual de tal manera que se calcule
cuánto dinero necesitará recaudar la comunidad cada mes. Los
conceptos comunes en una cuota suelen ser: mantenimiento
mensual fijo, luz y agua de zonas comunes, agua del medidor de
cada departamento, entre otros. Existen varias formas de
distribuir cada concepto:
a. Distribución lineal: Dividir el importe total del presupuesto

mensual de egresos entre el número total de propietarios.
b. Distribución unitaria: Asignarle un monto individual, a
medida, para cada propietario.
c. Distribución por parámetros: Distribuir el importe total del
presupuesto mensual de egresos utilizando el parámetro
que selecciones. Ejemplo: metros cuadrados de cada
departamento. Es decir, si un propietario tiene un
departamento con más metros cuadrados le tocará pagar
más proporcionalmente.
3. Emisión de recibos de mantenimiento: Se debe emitir el o los

documentos de cobro mensuales que recibirá cada propietario /
vecino constituido por los conceptos de la cuota diseñados para
ese mes.
4. Pagos a proveedores: Son todas aquellas obligaciones de pago,

pendientes o pagadas, que mantiene la comunidad con sus
proveedores.
5. Cobros y descuentos a vecinos: Los cobros son todos los

abonos de dinero que realiza el vecino a su comunidad y que
afectan el estado de cuenta. Así como los descuentos, que son
los montos que la comunidad reconozca a favor del estado de
cuenta del vecino.

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6. Transferencias entre cuentas de la comunidad: Son todos

aquellos movimientos de dinero entre las cuentas de la
comunidad.
Toda esta gestión se ve reflejada en los reportes financieros. Los 3
reportes más importantes son el reporte de morosos, el de
presupuestos y la liquidación mensual.
Reporte de morosos: En este reporte se listará a todos los vecinos que
mantengan una deuda con la comunidad para el rango de fechas de
consulta que se escoja.
Reporte de presupuestos: En este reporte se podrá observar las
transacciones reales de ingresos y egresos con respecto a los
importes proyectados para todo el año, así como el porcentaje de
avance del presupuesto de la comunidad para cada partida y sub
partida. Los ejemplos de partidas y sub partidas de una comunidad
estándar se muestran al final de esta sección.
Liquidación mensual: Este reporte es el Estado de Ganancias y
Pérdidas de la comunidad en el que se incluye:
 El saldo inicial de las cuentas de la comunidad
 Los ingresos y egresos del mes
 El saldo económico y la conciliación bancaria
 El resultado financiero del mes que incluye las Cuentas por
Pagar (a proveedores) y las Cuentas por Cobrar (a vecinos)
Otro concepto importante para tomar en cuenta en la gestión
financiera son los presupuestos. Un presupuesto es una proyección
anual o mensual de ingresos o egresos. Vecinos360 facilita un
esquema estándar de partidas y sub partidas que conforman un
presupuesto, tanto de ingresos como de egresos.
Las partidas comprenden conceptos en categorías y las sub partidas
son un segundo nivel de conceptos específicos dentro de cada
categoría.

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En el presupuesto de ingresos hay dos categorías los ingresos fijos y

los ingresos extra. Los fijos corresponden a las cuotas mensuales que
pagan los vecinos y los ingresos extra son todos aquellos ingresos
que no están relacionados a la cuota mensual de los vecinos. Ejemplo:
Alquiler de un depósito a un tercero que no sea propietario.
En el presupuesto de egresos es recomendable manejar 5 partidas
que abarcan los siguientes temas:
 Servicios básicos  Mantenimiento

 Personal  Suministros y gastos
 Servicios administrativos operativos
El esquema es el siguiente:
e. Tributos
PRESUPUESTO DE EGRESOS
4. Mantenimiento
1. Servicios básicos a. Pozos sépticos
a. Agua b. Bombas
b. Electricidad y luz c. Motobombas
c. Teléfono e internet d. Podadoras
2. Personal e. Cámaras de vigilancia
a. Vigilancia g. Puertas eléctricas
b. Jardinería h. Ascensor
c. Limpieza i. Piscina
d. Mantenimiento j. Cisterna
3. Servicios administrativos k. Sistema contra incendios
a. Administración 5. Suministros y gastos
b. Contabilidad operativos
c. Gastos financieros a. Movilidad
d. Legal / Notaría b. Materiales de limpieza
c. Librería / Imprenta

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Vecino360 te ofrece toda la funcionalidad para cubrir los puntos

contenidos en este capítulo. Un ejemplo es la sección de
administración del presupuesto que se muestra a continuación:

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3. Gestión del
mantenimiento

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Todo inmueble tiene activos y estos deben ser mantenidos

periódicamente. Debes encargarte de conseguir especialistas que le
den mantenimiento a los activos de las comunidades que administras.
Al comprar un equipo debes exigir un contrato de garantía y gestión de
mantenimiento con el proveedor. Además de brindarle al vecino un
historial de todos los mantenimientos que se realizan a los activos.
Los datos que se pueden administrar en el sistema respecto al
mantenimiento de activos son: los componentes del activo, la última y
la próxima fecha de mantenimiento, un historial de que proveedor dio
el mantenimiento, cuánto costó, en qué fecha fue, etc. Y los datos del
activo. Además, debes administrar un calendario con la programación
de las tareas de mantenimiento de la comunidad.
Aquí un listado de los equipos y activos estándar que suele tener un
inmueble y una sugerencia de la periodicidad del mantenimiento que
se les debe dar a cada uno:
ACTIVOS MANTENIMIENTO SUGERIDO

Ascensores Cada 1 mes
Bomba de agua Cada 6 meses
Cámaras de seguridad Cada 12 meses
Tablero eléctrico Cada 6 meses
Alarma contra incendios Cada 12 meses
Extintores Cada 12 meses
Sistema de gas Cada 12 meses
Intercomunicador Cada 12 meses
Puerta levadiza Cada 6 meses
Además de estos activos y equipos existen los medidores de agua, luz

y gas. Una vez al mes se debe leer el medidor y guardar la lectura en el
sistema, de esta manera podrás utilizarla a manera de parámetro para
distribuir un concepto para la cuota mensual. Si la lectura actual es
menor a la lectura del mes pasado probablemente exista una falla en
el medidor, si la lectura actual es significativamente mayor que la

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pasada, probablemente exista una fuga de agua. Revísalo en el reporte

de flujo del medidor.

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4. Temas legales
y laborales

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Como administrador, debes tener en cuenta los aspectos legales y

laborales de una comunidad, entre ellos los siguientes temas:
 Constitución de junta de propietarios e inscripción del
Reglamento Interno
 Normas de morosidad
 Leyes de contrataciones
Aquí respondemos algunas preguntas frecuentes:
1. ¿Qué es una junta de propietarios?
Es el acto mediante el cual los propietarios de inmuebles
(departamentos) dentro de un mismo conjunto inmobiliario, se reúne
para tomar decisiones sobre la administración y gestión del conjunto
inmobiliario a efectos del mantenimiento de las zonas comunes y
asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento)
para lograr una adecuada convivencia.
2. ¿Qué es un Reglamento Interno y para qué sirve?
Dentro del Reglamento Interno se regula el uso de bienes y servicios
comunes, restricciones al uso de los departamentos, así como la
organización y funcionamiento de la administración del edificio.
3. ¿Cómo se inscribe un Reglamento Interno y cuánto cuesta?
Para inscribir un Reglamento Interno, primero se tiene que haber
inscrito la Declaratoria de Fábrica del edificio, es obligatorio para todos
los casos en los que existan unidades inmobiliarias superpuestas en
plano vertical. Para formalizar un Reglamento Interno, el mismo que
podría haber sido redactado e inscrito por el constructor antes de
transferir los departamentos o por los propietarios una vez reunidos y
estando de acuerdo más del 50% con el texto del mismo, se debe
otorgar una Escritura Pública o un Documento Privado con firmas
legalizadas, el mismo que posteriormente debe ser inscrito en los
Registros Públicos.

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El costo de inscribir un reglamento interno dependerá de a quién se

contrate para redactarlo, recomendablemente un abogado y la notaría
en la que se eleve a Escritura Pública o se legalicen las firmas. El costo
promedio de una Escritura Pública es de aproximadamente S/. 300 y
la legalización de cada firma de aproximadamente S/. 10. El costo de
contratar un abogado puede variar significativamente de a quien se
contrate, el mismo que puede costar entre S/. 500 y S/. 1000, o más si
se opta por un estudio grande. Adicionalmente se deben considerar
los Derechos Registrales, los mismos que ascienden a S/. 38.
4. ¿Qué beneficios trae inscribir un Reglamento Interno?
Los beneficios de contar con un Reglamento Interno debidamente
inscrito en los Registros Públicos son que en el mismo se regularán
los derechos y obligaciones de todos los propietarios, los mismos que
éstos no podrán ignorar e incluso incluir restricciones a las áreas
privadas (cada departamento) como por ejemplo prohibir mascotas o
regular un horario para ejecutar obras dentro de los departamentos.
5. ¿Qué riesgos existen de no inscribir un Reglamento Interno?
El riesgo de contar con un Reglamento Interno debidamente inscrito
en los Registros Públicos es que no existiría un documento al cual
acudir cuando alguno de los propietarios decida incumplir acuerdos no
formales respecto al cobro de cuotas de mantenimiento, tenencia de
animales o uso de áreas comunes. Adicionalmente el no contar con un
Reglamento Interno debidamente inscrito puede impactar
perjudicialmente en el valor del departamento cuando quiera ser
vendido.
6. Una vez constituida la junta, ¿cómo se designa a los miembros, qué
autoridad tienen?
Una vez Inscrito el Reglamento Interno, en el cual se ha determinado
que funcionarios administrarán el edificio, que facultades tienen y por
cuanto tiempo mantendrán el cargo, los primero funcionarios son
elegidos por votación en la primera Junta de propietarios.

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7. ¿Qué pasa si se determina una cuota de mantenimiento con la que

algunos vecinos no están de acuerdo?
En el supuesto que se apruebe con mayoría suficiente una cuota de
mantenimiento, ordinaria o extraordinaria, con la cual algunos
propietarios no hayan estado de acuerdo al momento de la votación,
estos de igual manera estarán obligados a pagarla.
8. ¿Para qué son las asambleas? ¿Son obligatorias? ¿Quiénes deben
participar? ¿Cómo se vota?
Las asambleas no son obligatorias, deben ser convocadas con la
anticipación y Quorum mínimo que determine el Reglamento Interno
(el Mismo que generalmente es 70% en primera convocatoria y sin
mínimo en segunda), y pueden participar todos los propietarios que se
encuentren habilitados para ejercer sus derechos (la Junta puede
declarar como inhabilitado a un propietario que no haya cumplido con
pagar 3 cuotas ordinarias o 1 extraordinaria).
9. Sobre la relación con el administrador, ¿qué debe contemplarse en el
contrato de servicio y quién lo debe firmar?
La Junta de Propietarios debe determinar si es que uno de los
propietarios debe administrar el edificio o si es conveniente contratar a
una persona distinta para que ejerza la administración, ya que en
varios casos los propietarios no tienen tiempo o ganas para
administrar sin remuneración o el resto de propietarios no confía en
uno de ellos para que administre el dinero recolectado.
En el contrato de servicio de administración debe contemplarse las
funciones, obligaciones, responsabilidades y penalidades que se le
encargarán al administrador, así como el plazo y remuneración del
servicio. El contrato puede ser firmado por todos los propietarios, o en
la asamblea en la que se elija al administrador se pueden otorgar
poderes a un solo propietario para que firme por todos.

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10. ¿Qué pasa con los vecinos morosos? ¿Qué se puede hacer para
cobrarles? ¿Se les puede denunciar?
El Inciso j) del Artículo 141° del Reglamento de la Ley Nº 27157 de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común, decreto supremo Nº 008-2000-MTC,
establece como obligaciones de arrendatarios u otros poseedores el
“Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos
comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el
propietario se constituye legalmente como responsable solidario del
poseedor no propietario frente a la Junta”.
Esto significa que es obligación de la persona que reside en el
departamento, ya sea propio o alquilado, de pagar puntualmente las
cuotas; y, en el supuesto que el departamento esté alquilado y dicho
arrendador incumpla con el pago puntual de sus cuotas, el
administrador se encuentra facultado a cobrar directamente al
propietario de dicho departamento.
El Artículo 143° establece como una especie de castigo que un
propietario está inhabilitado de ejercer sus derechos de propietario
cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1)
extraordinaria al momento de la convocatoria, quedando rehabilitado
cuando cumpla con pagar sus adeudos.
El Artículo144° señala que el incumplimiento o retraso en el pago de
las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará
lugar a las acciones de cobro permitidas por el Reglamento y la ley.
Aclarando que el hecho que un departamento desocupado no exime a
su propietario del cumplimiento del pago de las cuotas.
El Artículo 157° establece que cuando un propietario incurra en mora
por 3 pagos consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o
extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios podrá
interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva sin necesidad de la
conciliación previa.

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El proceso ejecutivo es el más corto de la legislación peruana,

demandas el pago y el deudor tiene 5 días para probar que ya pagó, si
no lo ha hecho o no puede demostrarlo lo ejecutan.
11. ¿Qué pasa con las personas que trabajan en el edificio?, ¿Cómo se
les debe contratar, a qué contingencias se exponen los propietarios?
¿Debe haber un contrato con los empleados?
El artículo 65° del Decreto Supremo Nº 008-2008-TR establece que las
juntas de propietarios, pueden acogerse al régimen laboral especial de
la microempresa, para lo cual deben solicitar su inscripción en el
REMYPE. El régimen laboral especial de la microempresa es bastante
más flexible que el régimen general, aminorando los costos de los
beneficios sociales de los trabajadores y facilitando el despido de los
mismos. Todo personal que trabaje en el edifico deben incluirse en la
planilla.
12. Sobre las cuentas del edificio, generalmente los administradores
usan sus propias cuentas, ¿Qué pasa si el administrador no te devuelve
la plata al culminar la relación de servicio o no te hace un descargo
transparente de cuánta plata hay en la cuenta?
Lo ideal sería que la Junta de Propietarios tenga su propia cuenta a fin
de evitar una confusión con las cuentas del administrador. En el
supuesto que el administrador utilice el dinero para fines distintos u
opte por no devolver el monto sobrante una vez culminado su servicio,
la Junta de Propietarios podrá iniciar acciones Civiles y Penales contra
el administrador.

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13. Sobre el acceso a proveedores y la seguridad,

¿Qué pasa si un proveedor sin un seguro SCTR tiene un accidente en el
edificio, a qué contingencias se exponen los propietarios? ¿Qué pasa si
hay un robo en el edificio, es responsabilidad de la administradora cubrir
por lo que se ha perdido?
Corresponde a la Junta de Propietarios o al Administrador del Edificio,
siempre y cuando se le hayan dado facultades para el caso, el
contratar proveedores idóneos e incluir cláusulas que contemplen la
mayor cantidad de supuestos posibles a fin de librarse de cualquier
responsabilidad por los daños que los proveedores puedan causar o
su personal pueda sufrir brindando el servicio. En caso no se cuente
con un contrato suficientemente bueno que pueda blindar a la Junta
por daños causados por negligencia de sus proveedores, la junta
podrá ser demandada por daños y perjuicios, quienes posteriormente
podrán iniciar un proceso judicial para que los indemnice por los
gastos que podrían generárseles en su contra por contingencia del
proveedor.
La seguridad del edificio recae sobre la Junta de propietarios o al
Administrador del Edificio, siempre y cuando se le hayan dado
facultades para el caso, y las personas que éstos contraten para
brindarla. Dependiendo del contrato que se tenga con el administrador,
éste será responsable por los daños causados y deberá indemnizarlos,
aunque usualmente no se suele incluir dicha cláusula al momento de
contratársele ya que el riesgo de tener que indemnizar sería
relativamente alto y las causas no siempre están bajo su control.

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5. Manejo de la
convivencia

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En todo inmueble debe existir una junta de

propietarios y un estatuto. Una junta de propietarios es un comité de
propietarios voluntarios a supervisar las tareas del administrador y los
asuntos de la comunidad en general. Un estatuto es un reglamento,
ordenanza o conjunto de normas legales por las que se regula el
funcionamiento de una corporación o asociación.
Por otro lado, los vecinos tienen derecho a participar en las votaciones
para tomar decisiones relacionadas a la comunidad. La junta de
propietarios debe organizar juntas periódicas para revisar asuntos de
la comunidad, así como también deben convocar a asambleas para
informar a los vecinos la situación de la comunidad.
Algunos inmuebles cuentan con zonas comunes, las cuales se deben
reservar con anticipación y en algunos casos pagar por el uso de las
instalaciones. En el sistema tendrán un inventario de las mismas con
información relevante:
El rol del administrador es conservar el valor del inmueble. Dándole

mantenimiento al mismo, realizando la cobranza a los vecinos,

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respondiendo las solicitudes de los vecinos,

contratando al personal correcto, entre muchas cosas más.
Por último, sugerimos siempre contar con un directorio telefónico con
los contactos importantes y planes de contingencia en caso de
incidentes a la mano de todos los vecinos y personal del inmueble.

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6. Control de
seguridad

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Es importante tener un correcto control de la

seguridad del inmueble. Se debe contar con toda la documentación de
los empleados y proveedores, sus DNI y sus antecedentes penales. En
el sistema se puede almacenar toda esta información:
 Fecha de ingreso del proveedor
 Tipo y número de documento
 Nombre y teléfono de contacto
 Correo electrónico
 Dirección fiscal
 Descripción del proveedor
 Fotos y archivos (contratos, políticas, etc.)
Además, se debe llevar un registro de los incidentes que suceden en la
comunidad, así como un listado del ingreso y salida de proveedores,
invitados y personas autorizadas. Tal como lo muestra el sistema:

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