LOS SISTEMAS REGISTRALES.

Cuando hablamos de SISTEMA REGISTRAL, nos estamos refiriendo al conjunto

de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un
determinado territorio. "Es el conjunto de normas, reglas
o principios racionalmente ligados entre sí que regulan
una organización registral determinada".

El SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas más importantes

mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMÁN, SISTEMA
FRANCÉS y DE TORRENS O AUTRALIANO, para regular la realidad de los
registros públicos de nuestro país. Esto origina que no podamos hablar de un
SISTEMA PERUANO propiamente dicho, pues instituciones o leyes que hayan
creado este tema no tenemos. Del SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL también
hemos tenido influencia pues dichas normas fueron adoptadas por la mayoría de
los territorios americanos. La doctrina es unánime en este sentido sobre el
sistema registral peruano. Ya nos decía:

VICTORINO HERRERA CAVERO (Ex-Superintendente de los RR. PP), indicaba

que: "el sistema peruano es defectuoso, en sus lineamientos generales a
seguido el sistema francés meramente transcriptorio del derecho, Por otra parte,
la organización del "Sistema Registral Peruano es territorial, a manera del
sistema alemán"

Por su parte, RUBEN GUEVARA MANRIQUE también indica lo mismo al

respecto. Señala que en nuestra norma positiva se han incorporado todos los
sistemas" Se adelanta un poco más al decir "Nuestro sistema es el de inscripción
porque aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad registral se
extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título
que logra acceso al registro.

1
GUEVARA MANRIQUE (1999). El Sistema Registral Peruano tiene sus orígenes
en el Registro de Propiedad Inmueble de 1888, por el que se crea un sistema
descentralizado de registros donde se van a inscribir los inmuebles donde se
hallen.

Luego, en el Código Civil de 1936 se incluyó en el Libro IV lo referido a la

regulación de los Registros Públicos. Ahí se agrupan los registros existentes
como son: el Registro de Propiedad Inmueble, Registros de Personas Jurídicas,
Registro Personal, etc. toda una clasificación e sigue teniendo vigencia hasta
entonces.

Así llegamos a la década de 1980, donde por Ley 24650 se establece que los
Registros Públicos van a ser competencia de los Gobiernos Regionales. En esta
época también se promulga el Código Civil de 1984, donde en su Libro IX
"Registros Públicos" se mantiene una clasificación de los registros omitiéndose
el Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de Prenda Industrial.

Por Decreto Ley 25993, se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y

Civiles en sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos
antecedente directo de lo que hoy conocemos como Sistema Nacional de los
Registros Públicos y SUNARP.

Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente

actualmente, es que se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la
SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Este integra
todos los Registros del Sector Público y tiene por finalidad mantener la unidad y
coherencia de la función registral en todo el país.

GUEVARA MANRIQUE (1999). Está conformado por: a) Registro de Personas

Naturales; b) Registro de Personas Jurídicas; c) Registro de Propiedad
Inmueble; d) Registro de Bienes Muebles. No están comprendidos los Registros
Administrativos y los Registros normados por las decisiones 291, 344, 345 y 351
del Acuerdo de Cartagena.

2
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como el
organismo descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer
las políticas de la institución. Quien va a dirigir estas decisiones será el
Superintendente, cargo nombrado políticamente por el Presidente de la
República.

A continuación, vamos a analizar brevemente cada uno de los sistemas:

EL SISTEMA FRANCES

Llamado también sistema de TRANSCRIPCIÓN O CLANDESTINIDAD, deriva

su nombre de la tradición romana, donde la adquisición de la propiedad inmueble
y la constitución de derechos reales se hacen por el simple consentimiento y la
transcripción sólo produce efectos ante terceros. El contenido de los registros es
sólo para las partes, faltando publicidad registral. Se le debe el nombre de
TRANSCRIPCIÓN, pues los archivos eran formados con la copia a mano de
los documentos exhibidos.

EL SISTEMA ALEMAN

Tiene como base organizarse descentralizada mente, con oficinas por todo el
territorio donde se INSCRIBEN los correspondientes derechos registrales. Se
advierte por tanto que es el único medio de adquirir derechos reales, pues si no
está contenido mi derecho en los registros es como si no existiera. Esta es su
característica principal.

Otras características de este sistema son:

 Se basa en dos instituciones fundamentales, El Catastro y el Registro

Territorial
 Folio Real

EL SISTEMA AUSTRALIANO

Hecho en Australia durante el siglo XIX, a cargo de un solo hombre: sir ROBERT
TORRENS. Es un sistema que sintetiza los principios de todos los sistemas
registrales: sustantividad de la inscripción, publicidad y garantía a quien ha
registrado el derecho. A diferencia de los otras sistemas registrales, aquí se

3
establece un principio único que establece que las propiedades inmuebles son
territorios del Estado y que este les sede a los particulares para su uso.

EL SISTEMA ESPAÑOL

Establecido con la Ley Hipotecaria de 1861. Fruto de inspiración de la mayoría

de naciones americanas. Entre sus características tenemos:

 Es un sistema descentralizado
 El registro es llevado por fincas, es decir por folio real
 La inscripción es por rogación.
 Quien inscribe primero se le da preferencia – principio de prioridad
 Cada asiento debe apoyarse en uno anterior – principio de tracto sucesivo
 Debe inscribirse un derecho, siempre que existan los requisitos establecidos
en la ley- principio de legalidad.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

VIVAR MORALES, ELENA (1992). El origen del Registro Público en el Perú data
de los años 1,500 en la época de la Colonia en la cual en el país se replicaron
las instituciones jurídicas hispánicas, siendo que en España se encontraba
vigente la pragmática de Carlos V la cual establecía que en cada ciudad que
fuera cabeza de jurisdicción se encargaría a una persona un Libro donde se
registrasen los censos, tributos, imposiciones o hipotecas sobre fincas,
buscándose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes libres
que estaba sujetos a censos o prestaciones reales.

GUEVARA MANRIQUE (1999). En realidad, este era un Registro con efectos

sustantivos, en tanto sancionaba con ineficacia al gravamen que no estuviera
inscrito. Nos encontramos con un Registro que ya producía efectos de
inoponibilidad de lo no inscrito análogo aun sistema puro de transcripción, claro
con un mecanismo mucho más primitivo en cuanto a la publicidad registral por
limitarse a unos cuantos actos jurídicos (cargas reales) excluyendo al
principal de ellos como la transferencia de propiedad.

4
Gran Parte de autores españoles dan cuenta que esta pragmática no se llevó a
ejecución, en todo caso existieron zonas donde se acató el mandato real; por
ejemplo CÁRDENAS QUIROZ indica que el primer libro de registro de Censos y
Tributos en Perú, que gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima es del 3
de Abril de 1575, en aplicación de la pragmática de Carlos V. Posteriormente con
la pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios de
Hipotecas a cargo de los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo está en Perú
no solo hasta el fin de la etapa colonial (1821) sino incluso durante tres décadas
posteriores a la independencia, por ser necesario mantener las leyes coloniales
hasta que se dictasen los primeros códigos.

VIVAR MORALES, ELENA (1992). En virtud de esta pragmática funcionó en

Perú el Libro de Hipotecas y Censos, cuya vigencia se extendió durante la época
de la Colonia, prosiguió luego de la independencia e incluso fue mantenida por
el primer Código Civil Peruano de 1852, hasta que fuera reemplazada por la
dación de la Ley del 2 de enero de 1,888 la cual crea el primer registro de
Propiedad Inmueble en el Perú. Continuando con el Código Civil Peruano de
1936 donde se regulan los Registros Públicos dentro del Libro IV de Derechos
reales regulando los registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la
dación del vigente Código Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros
Públicos en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios
Registrales, así como la regulación de los Registros de Propiedad Inmueble,
Registro de personas Jurídicas, Registro Personal, Registro de Mandatos y
Poderes, Registro de Testamentos , Registro de Sucesiones Intestadas y
Registro de Bines Muebles.

A partir de la creación del registro de Propiedad Inmueble en el año de 1888, a

la fecha, la entidad Registral Peruana ha pasado por tres periodos nítidamente
diferenciados. La primera, dependiendo estructural y normativamente del Poder
Judicial; la segunda como un organismo descentralizado del Sector Justicia
denominado ONARP, y, la tercera y actual denominada Sistema Nacional de los
registros Públicos SINARP, bajo la dirección de la SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS “SUNARP”.

5
 BIBLIOGRAFIA.

 GUEVARA MANRIQUE, RUBEN Y OTRO (1999) "DERECHO REGISTRAL".

ED. GRÁFICA HORIZONTE. LIMA.
 CAVERO HERRERA, VICTORIO (1987) "DERECHO REGISTRAL Y
NOTARIAL". LIMA, 3RA EDICIÓN.
 VIVAR MORALES, ELENA (1992) DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL.
LIMA, PUCP