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ANALISIS REGISTRAL DE LOS BIENES DE LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS

REALES PARA REALIZAR AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES

FUNCION DEL VALUADOR EN LA FASE PREVIA DE INVESTIGACIÓN

1. Análisis registral del estatus jurídico-legal de los bienes inmuebles que incluye
2. Ubicación,
3. Medidas y colindancias,
4. Área,
5. Propietario, copropietarios ó poseedor
6. Desmembraciones,
7. Anotaciones,
8. Gravámenes,
9. Limitaciones,
10.Cancelaciones,
11.Plano de registro
12.Cualquier otra información relevante dentro del derecho de propiedad.

Se practica una verificación de la real existencia de los bienes inmuebles, la autenticidad del
derecho de propiedad de los mismos, así como el monitoreo del estado judicial y legal del
inmueble.

FORMAS PRINCIPALES DE TENENCIA DE LA TIERRA EN GUATEMALA


1. Terrenos baldíos (Fincas Nacionales)
2. Patrimonio colectivo y tierras comunales
3. Transformación Agraria (Decreto ley 1551 y Decreto 27-80)
4. Excesos
5. Fincas privadas
6. Reservas de los ríos, lagos y mares
7. Ejidos municipales
8. Titulación supletoria
9. Áreas protegidas
10.Copropiedad
11.Derechos de posesión
12.Otras

INSTITUCIONES QUE SE RELACIONAN CON LA TENENCIA DE LA TIERRA EN


GUATEMALA
1. Registro General de la Propiedad;
2. Municipalidades; Asociación Nacional de Municipalidades –ANAM-
3. Instituto Geográfico Nacional,
4. Archivo General de Centroamérica,
5. Fondo de Tierras, -FONTIERRAS- (INTA, FYDEP)
6. Oficina de Control de Reservas Territoriales del Estado –OCRET-, Consejo Nacional de
Áreas Protegidas –CONAP-,
7. Registro de Información Catastral –RIC-,
8. Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI);
9. Escribanía de Gobierno, Sección de Tierras, Dirección de Bienes del Estado, Secretaria
de Asuntos Agrarios, CONTIERRA.
10.Ministerio de Agricultura, Ganadería y Alimentación –MAGA-
11.Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales –MARN-
12.Otras

QUE ES REGISTRO:
Oficina pública en la que se inscriben o anotan los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Se denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial en el que se
inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles,
así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos.
La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los
ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que
impliquen disposición sobre los bienes inscritos.

QUE ES CATASTRO:
Es un registro administrativo de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus
propietarios.
BIENES
En el libro segundo que inicia en el artículo 442 del Código Civil están contemplados los
bienes, la propiedad y demás derechos reales sobre los mismos.

Artículo 442 del Código Civil. Definición: “Son bienes las cosas que son o pueden ser objeto
de apropiación y se clasifican en inmuebles y muebles”. Artículo 443. Cosas Apropiables:
“Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio por
su naturaleza o por disposición de la ley”. Artículo 444. Cosas fuera del Comercio: “Están
fuera del comercio por su naturaleza, las que no pueden ser poseídas exclusivamente por
ninguna persona, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad
particular”.

Bienes Inmuebles:

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes que son imposibles de trasladar de un lugar
a otro sin ocasionar daños a los mismos. Viene de la palabra inmóvil.

Artículo 445 del Código Civil. Bienes Inmuebles: Son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo, el espacio aéreo, las minas mientras no sean extraídas, y las
aguas que se encuentran en la superficie o dentro de la tierra;
2. Los árboles y plantas mientras estén unidos a la tierra y los frutos no cosechados
3. Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente;
4. Las cañerías conductoras de agua, gas, o electricidad incorporadas al inmueble;
5. Los ferrocarriles y sus vías, las líneas telegráficas y telefónicas y las estaciones
radiotelegráficas fijas;
6. Los muelles y los diques y construcciones que aun cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa; y
7. Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces o criaderos
análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de
mantenerlos unidos de modo permanente a la finca.

“Es parte integrante de un bien lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el mismo bien (Arto.447)”. “Es accesorio del bien todo lo que esta aplicado
permanentemente a su fin económico y se halla en una relación que responde a ese fin. La
separación temporal de los bienes no les hace perder su calidad (Arto.449)”.

Artículo 446 del Código Civil. Se Reputan Bienes Inmuebles: “Se consideran bienes
inmuebles para los efectos legales, los derechos reales sobre inmuebles y las acciones que
los aseguran”.

Bienes Muebles:

Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin menoscabo del inmueble al que
estuvieren unidos. En este sentido solo si se trata de una fusión pasajera o accidental (aires
acondicionados, ventanas, puertas, corrales, etc.), podemos hablar de mueble, en caso
contrario, si se produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de un
inmueble por incorporación (piso, techo).

Son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro, manteniendo su


integridad y la del inmueble en el que se hallaran depositados. Los bienes muebles son de
muy diversa índole: desde bienes tangibles como el mobiliario, electrodomésticos, equipos
informáticos o decoración, e incluso las cabezas de ganado, hasta bienes intangibles como
la energía o los derechos de propiedad intelectual o industrial. También se consideran bienes
muebles las rentas o pensiones afectas a una persona física o jurídica: el dinero, los créditos,
efectos de comercio, títulos de renta, valores, y las cédulas y títulos representativos de
préstamos hipotecarios.

Artículo 451 del Código Civil. Bienes Muebles: Son bienes muebles:
1. Los bienes que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo de ellos mismos
ni del inmuebles donde estén colocados;
2. Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal,
3. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación,
4. Las acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas, aún cuando estén
constituidas para adquirir inmuebles, o para la edificación u otro comercio sobre esta
clase de bienes;
5. Los derechos de créditos referentes a muebles, dinero o servicios personales; y
6. Los derechos de autor o inventor comprendidos en la propiedad literaria, artística e
industrial.
PATRIMONIO
Es el conjunto de bienes, derechos, obligaciones y cargas de las que una persona es
titular. División del Patrimonio

Derechos Personales
Relación jurídica entre dos o más personas determinadas, en donde una es deudora de la
otra u otras. (fianza 2100 código civil)

Derechos Reales
Poder directo e inmediato que tiene una persona sobre un bien.

Clasificación de los Derechos Reales


Derechos Reales de Goce y Disposición (Inscripciones de dominio:
PROPIEDAD, COPROPIEDAD – Medianería, Propiedad Horizontal)
Se usa y goza los frutos y se puede disponer del bien. (propiedad plena)

Derechos Reales de Mero Goce (Limitaciones del Dominio: USUFRUCTO,


SERVIDUMBRE, USO Y HABITACIÓN)
Se usa y goza del bien y de sus frutos pero no se puede gravar, enajenar ni
disponer de él.

Derechos Reales de Garantía (Hipoteca y Prenda)


Ofrecer la propiedad de un bien mueble o inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación.

DERECHOS REALES DE GOCE Y DISPOSICIÓN (PROPIEDAD O COPROPIEDAD EN


REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD)

LA PROPIEDAD
Artículo 464 del Código Civil: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes
dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes”.

El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de
apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones:

1. Que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación.


2. Que el bien exista en cantidad limitada.
3. Que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

LA COPROPIEDAD
Se refiere a una de las formas de ejercer la propiedad en la cual el titular o sujeto activo de
la misma es una pluralidad de personas. Es decir, un mismo bien es propiedad de dos o más
personas, por lo tanto los derechos sobre dicho bien también pertenecen a todos. (Federico
Puig Peña. Compendio de Derecho Civil).

Artículo 485 del Código Civil. ““Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas…”

Derechos Proindivisos (en copropiedad): Situación en que se encuentra una cosa o un


grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.

Un proindiviso es algo que está por repartir, si puede separarse en lotes, resulta fácil acabar
con el proindiviso, pero hay cosas que no son fáciles de separar en trozos, bien porque al
dividirlo el valor de los trozos por separado, es menor que el valor unido, o porque al
dividirla, cambia la esencia del objeto.

LA PROPIEDAD HORIZONTALMENTE DIVIDIDA


Artículo 528 del Código Civil. “Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un
mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente,
pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre
que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha
vía”.
Artículo 533 del Código Civil. “Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de
los elementos y partes comunes del edificio total…”
Artículo 535 del Código Civil. “Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o
gravarse con independencia del edificio total de que forma parte. El propietario tiene
derecho de usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes,
escritura constitutiva del régimen y reglamento de copropiedad y administración”.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

OCUPACIÓN:
Cuando alguien toma una cosa para sí, que no pertenece a nadie o pertenece a dueño
ignorado o este la ha abandonado. (Ocupación de muebles, tesoro descubierto,
descubrimiento de tesoro, bienes mostrencos, caza y pesca entre otros. Artículos 589, 592,
593, 596 y 600 del Código Civil).

POSESIÓN:
“Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al
dominio”. Artículo 612 del Código Civil.

Artículo 616 del Código Civil. “Solo pueden ser objeto de posesión los bienes corporales y los
derechos que sean susceptibles de apropiación. La posesión de los derechos se rige por las
mismas disposiciones que regulan la de las cosas corporales”.

Artículo 617 del Código Civil. “La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario,
mientras no se pruebe lo contrario. Solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto
de dueño de la cosa poseída, puede producir el dominio por usucapión”.
Clases de Posesión:

SUCESIÓN
Es la transmisión del patrimonio de una persona a otra u otras después de su fallecimiento.
La sucesión está contemplada en los artículos comprendidos del 917 al 992 del Código Civil.

Clases se Sucesión:
Testamentaria: Se da cuando una persona civilmente capaz dispone de sus bienes
por medio de un testamento a favor de cualquiera que no tenga incapacidad o
prohibición legal para heredar.
Intestada: Tiene lugar; 1) no hay testamento, 2) cuando falta la condición puesta a la
institución de heredero, o el instituido muere antes que el testador, o es incapaz de
heredar, o repudió la herencia; 3) cuando en el testamento no hay heredero instituido
y el testador no ha dispuesto de todos sus bienes en legados; y 4) cuando el testador
ha dejado de disponer de alguno o algunos de sus bienes. (3 y 4 solo procede
respecto a los bienes que no dispuso el testador).

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

Es un modo de adquirir la propiedad por la posesión que se tiene a título de dueño durante
el tiempo. La forma de realizar el proceso es a través de una TITULACIÓN SUPLETORIA DE
BIEN INMUEBLE ante el Juzgado de Primera Instancia Civil del lugar donde se encuentra
ubicado el bien inmueble.

El poseedor de bienes inmuebles que carezca de titulo inscribible en el Registro de la


Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria…..(Artículo 1 del Decreto 49-79 del
Congreso de la República).

REQUISITOS PARA QUE LA POSESIÓN PUEDA CONVERTIRSE EN USUCAPIÓN: justo


titulo, adquirida de buena fe, de manera continua, publica, pacífica y que se haya ejercitado
por diez años o más unida la posesión a la de sus antecesores. (Arts. 612, al 633 Decreto
Ley 106).

BIENES INMUEBLES QUE NO PUEDEN TITULARSE SUPLETORIAMENTE O QUE ES


PROHIBIDO TITULAR SUPLETORIAMENTE: (Decreto Número 49-79, Ley de Titulación
Supletoria. Artículo 3. )

1. Bienes inmuebles mayores a 45.125 hectáreas, (una caballería).


2. Bienes inmuebles situados en la Franja Transversal del Norte y Zonas de Desarrollo
Agrario (excepción: fracciones no mayores a 5,000.00 mts2. Dentro de los límites
urbanos) conforme el decreto 60-70 del Congreso de la República.
3. Bienes inmuebles situados dentro de las reservas del Estado.
4. Los excesos de las propiedades rusticas o urbanas.
Solo los guatemaltecos naturales pueden obtener titulación supletoria de bienes inmuebles,
y si se tratare de personas jurídicas (sociedades o asociaciones) estas deberán estar
integradas mayoritaria o totalmente por guatemaltecos, circunstancia que deberá probarse
fehacientemente al formular la solicitud respectiva. (Artículo 2 de la Ley de Titulación
Supletoria.

ACCESIÓN:
Todo lo que produce un bien y pertenece a este; así como todo lo que se une o incorpora a
un bien por acción de la naturaleza o del hombre.

CLASES DE ACCESIÓN: Por frutos naturales o civiles: Pertenecen al propietario de la cosa


que las
produce. Por incorporación de bienes inmuebles: Lo que se une o se incorpora a una cosa
pertenece al propietario de esta. Ocasionadas por las aguas: Los terrenos que se unen a la
zona marítimo terrestre ocasionadas por las accesiones o aterramientos que ocasiona el
mar, son de dominio público. Avulsión: Cuando la corriente de un arroyo, torrente o rio
segrega de su ribera una porción conocida de terreno y la transporta a las heredades
fronteras o a las inferiores, el dueño de la finca que orillaba la ribera segregada conserva la
propiedad pero debe hacer valer su derecho dentro de los 6 meses siguientes. Aluvión:
Pertenece a los dueños de los terrenos confinantes con los arroyos, torrentes, ríos y lagos, el
acrecentamiento que reciban paulatinamente por accesión o sedimentación de las aguas.
Accesión por incorporación a bienes muebles: Cuando dos cosas muebles pertenecientes a
dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, sin que intervenga
mala fe, el propietario de la principal (mayor valor) adquiere lo accesorio, pagando su valor.
Artículos: 655, 658, 669, 676, 680 y 686 del Código Civil.

DERECHOS REALES DE MERO GOCE


(LIMITACIONES DEL BIEN INMUEBLE EN ELREGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD)

En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud


de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para obtener la posesión o
utilidad económica de una cosa determinada que aún no tiene. (usufructo, uso, habitación,
servidumbre)

USUFRUCTO
La doctrina define al usufructo como el derecho real de goce, de carácter temporal, que
autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resulten del normal aprovechamiento
de una cosa ajena, con arreglo a su destino, y le impone la obligación de restituir en el
momento señalado. (Federico Puig Peña. Compendio de Derecho Civil).

Es un derecho real por el cual una persona otorga a otra un bien para que haga suyos los
frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente. (Artículo
703 del código civil).

SERVIDUMBRE
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro. (Federico
Puig Peña. Compendio de Derecho Civil)

Artículo 752 del Código Civil. “Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para
uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública comunal. Sin embargo, el
propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de la
otra”.
“El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que
la sufre, predio sirviente”.

Artículo 753 del Código Civil. “La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar…”.

CLASES DE SERVIDUMBRES

Servidumbre de Acueducto

Artículo 760 del Código Civil. “Puede imponerse la servidumbre forzosa de acueducto,
para la conducción de aguas destinadas a algún servicio de utilidad pública, previa
indemnización.
Puede imponerse también servidumbre forzosa de acueducto para objetos de interés
privado, previa indemnización, en los casos siguientes: Establecimiento o aumento de
riegos
Establecimientos de baños y fabricas
Desecación de lagunas y terrenos pantanosos
Evasión o salida de aguas procedentes de alumbramientos
artificiales; y Salida de aguas de escorrederas y drenajes

En los tres primeros casos puede imponerse la servidumbre no solo para la


conducción de las aguas necesarias, sino también para la evasión de las sobrantes”.

Artículo 768 del Código Civil. Derecho de Paso: “A la servidumbre forzosa de


acueducto es inherente el derecho de paso por sus márgenes, para su exclusivo
servicio”.

Artículo 778 del Código Civil. Servidumbre de Estribo: “En los mismos casos que la
servidumbre de acueducto, puede imponerse la servidumbre forzosa de estribo,
cuando el que intenta construir una presa no sea dueño de las riberas o terrenos
donde haya de apoyarlas.

Artículo 780 del Código Civil. Construcción de compuertas: “El que para dar riego a su
heredad o mejorarla necesite construir compuertas o partidor en la acequia o
regadora por donde haya de recibirlo, sin gravamen ni mema para los demás
regantes, podrá exigir de los dueños de las márgenes, que permitan su construcción,
previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen por la nueva
servidumbre”.

Artículo 781 del Código Civil. Servidumbre de Abrevadero y Saca de Agua: “Las
servidumbres de abrevadero y saca de agua, solamente podrán imponerse por causa
de utilidad pública a favor de alguna población o caserío, previa la indemnización
correspondiente”.

Servidumbre Legal de Paso.

Artículo 786 del Código Civil. “El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos
que no tenga salida a la vía pública, o que no pueda procurársela sin excesivo gasto o
dificultad, tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos, para el
aprovechamiento y explotación del mismo predio. El propietario de una finca rústica,
tenga o no salida a la vía pública, podrá también exigir paso por los predios vecinos
hasta la estación de cualquier ferrocarril…”.

Artículo 794 del Código Civil. “Cuando la servidumbre de paso tenga por objeto un
servicio público, debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente; pero
buscando siempre la mayor facilidad y menor distancia hacia el punto en que el
servicio deba ser prestado”.

Artículo 796 del Código Civil. Servidumbre para establecer comunicación telefónica:
“Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o mas
fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar poster o
tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de esta debe permitirlo,
mediante la indemnización correspondiente, la que a falta de acuerdo entre las
partes, fijará el juez en las diligencias respectivas. Esta servidumbre comprende el
derecho de tránsito de las personas y el de la conducción de los materiales
indispensables para la construcción y vigilancia de la línea”.

Artículo 797 del Código Civil. Conducción de energía eléctrica. “Las servidumbres
provenientes de la conducción de energía eléctrica para las poblaciones y del paso de
vehículos aéreos, se regirán por leyes especiales”.

Artículo 798 del Código Civil. Servidumbre legal de desagüe: “Cuando un predio
rústico o urbano se encuentre enclavado en otro u otros, de manera que no tenga
comunicación directa con algún camino, canal o calle pública, estarán obligados los
dueños de los predios circunvecinos a permitir por entre estos, el desagüe del central.
Las dimensiones y dirección del conducto se fijarán por el juez, previo informe de
peritos y audiencia de los interesados, observándose, en cuanto fuere posible, las
reglas dadas en este capítulo”.

Servidumbres Voluntarias

Artículo 799 del Código Civil. “El ejercicio y extensión de las servidumbres
establecidas por la voluntad del propietario, se regulan por los respectivos títulos y en
su defecto por las disposiciones de este capítulo”. Nery Muñoz, dice que en las
servidumbres no reguladas, puede darse muchas clases, como tantas sean las
necesidades de los predios o de las urbanizaciones y del ingenio de los Notarios, como
por ejemplo: las de áreas verdes, de uso, de condominio, de contribución, de cable, de
luces y vistas, de area
verde, servidumbre de instalación de medidores de suministro de energía eléctrica,
suministros de agua, servicio de telecomunicaciones.

USO
Es un derecho real que da derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los frutos
de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de su familia. Artículo 745
del código civil.

Es requisito para celebrar este contrato prestar garantía, hacer formal inventario y
descripción del estado de los inmuebles con citación del propietario. Artículo 749 del código
civil.

HABITACIÓN

Este derecho se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para su familia,
aún cuando la haya tenido en el momento de constituirse tal derecho. Artículo 746 del
código civil. Es requisito para celebrar este contrato prestar garantía, hacer formal inventario
y descripción del estado de los inmuebles con citación del propietario. Artículo 749 del
código civil.

PATRIMONIO FAMILIAR
El patrimonio familiar se entiende en la doctrina como la protección que se le da a uno o
más bienes suficientes para vivienda o existencia de una familia. (Guillermo Cabanellas.
Diccionario Jurídico Elemental).

Artículos 352 y 355 del Código Civil. “Se puede destinar uno o más bienes a la protección del
hogar y sostenimiento de la familia, a través de la constitución de patrimonio familiar,
pudiendo constituirse sobre casas de habitación, predios o parcelas cultivables,
establecimientos industriales y comerciales, que sean objeto de explotación familiar,
siempre que su valor no exceda de Q100,000.00 en el momento de su constitución.

Los bienes constituidos en patrimonio familiar son indivisibles, inalienables, inembargables y


no podrán estar gravados ni gravarse, salvo el caso de servidumbre”.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA


(HIPOTECAS Y PRENDAS EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD)

LA HIPOTECA
Artículo 822 del Código Civil. “La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble
para garantizar el cumplimiento de una obligación”.

PRESCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA: La hipoteca prescribe a los 10 años de haberse constituido,


si no existe reclamación del acreedor. Artículo 856 del código civil.

PRENDA COMÚN
Artículo 880 del Código Civil. “La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para
garantizar el cumplimiento de una obligación”.

Artículo 882 del Código Civil. “El contrato de prenda da al acreedor el derecho de ser pagado
con preferencia a otros acreedores del precio en que se venda la prenda. Es nulo todo pacto
que autorice al acreedor para apropiarse la prenda o para disponer de ella por sí mismo en
caso de falta de pago”.

A manera de ejemplo puede constituirse prenda sobre: créditos, facturas, etc. En la escritura
debe constar la especie y naturaleza de los bienes dados en prenda, su calidad, peso,
medida y cualquier otra especificación necesaria para su identificación.

PRENDA AGRARIA, GANADERA E INDUSTRIAL


Artículo 904 del Código Civil. “Puede constituirse prenda con independencia de los
inmuebles a que pertenezcan y quedan en posesión del deudor, sobre los bienes siguientes:
Los frutos pendientes, futuros o cosechados,
Los productos de las plantas y las plantas que solo pueden utilizarse mediante el corte;
Las maquinas, aperos o instrumentos usados en la agricultura,
Los animales y sus crías,
Las máquinas e instrumentos usados en la industria,
Las materia primas en toda clase y los productos en cualquier estado de las fabricas o
industrias; y
Los productos de las minas y canteras
También puede constituirse prenda sobre vehículos y demás muebles fácilmente
identificables que constituyan garantía de una operación comercial.
Artículo 912 del Código Civil. “La prenda agraria deberá inscribirse en el Registro de
Inmuebles, si recae en los bienes que se detallan en el artículo 904, exceptuándose la
constituida sobre los bienes siguientes:
Los animales que no se destinan al servicio o explotación de la
finca; Los frutos o productos ya cosechados
Las materias primas y los productos en cualquier estado de las fábricas o
industrias; Los productos extraídos de las minas y canteras; y
Los enumerados en el inciso 2º. Del artículo 904 si la finca fuere de un tercero.
PRESCRIPCIÓN DE LA PRENDA COMÚN, PRENDA AGRARIA GANADERA E INDUSTRIAL: La
prenda prescribe a los 2 años de haberse constituido, si no existe reclamación del acreedor.
DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

El Registro General de la Propiedad es la máxima institución jurídica que ofrece publicidad,


seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales.

Los bienes inscritos en el Registro General de la Propiedad ofrecen la posibilidad de conocer


los derechos que sobre ellos se ejercitan, como producto de la publicidad registral, derechos
que son oponibles contra terceros, mientras estos no prueben tener igual o mejor derecho
sobre dichos bienes.

El libro CUARTO que inicia en el artículo 1124 del Código Civil contempla todo lo relativo al
Registro de la Propiedad.

Artículo 1124 del Código Civil. De los títulos sujetos a inscripción: “El Registro de la
Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y
cancelación de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías mobiliarias que se
constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias”.

Inscripción registral es tomar razón en un registro público de las manifestaciones que ante él
concurren o de los documentos que presentan, para ser copiadas u obtener ciertos datos de
los mismos. En el derecho inmobiliario, anotar en el Registro de la Propiedad una finca o
algún acto, contrato o documento referente a la misma. (Guillermo Cabanellas. Diccionario
Enciclopédico de Derecho Usual).

CONTENIDO DE LOS LIBROS DE INSCRIPCIONES EN RGP


(MANUSCRITOS E INSCRIPCIONES ELECTRÓNICAS).

DERECHOS ( Artículo 1131 del Código Civil. Del contenido de la inscripción registral)

“Si la finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que


se encuentra, área, rumbos o azimuts; o coordenadas geográficas debidamente
georeferenciadas al sistema geodésico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre
y dirección si lo tuviere.

Tales datos se expresarán en el documento que se presente para su inscripción en el


Registro de la Propiedad respectivo y en los planos que podrán ser realizados por Ingenieros
Civiles, Arquitectos e Ingenieros Agrónomos, que se encuentran colegiados activos en la
República de Guatemala.

Se exceptúan de presentar planos firmados por los profesionales indicados, los casos de
titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rústicas menores de siete mil
metros cuadrados; y las urbanas que se localizan en aquellas poblaciones recónditas del país
en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremos que el
Notario deberá hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que si
se tratare de tres desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamiento
urbanos, el Registro de la Propiedad respectivo exigirá como requisito para la inscripción de
cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las
exigencias que contiene el párrafo anterior”.

La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si


constare,

La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean objeto
de la inscripción,

La naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de este;

Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o


contrato, El juez, funcionario o notario que autorice el título;

La fecha de entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le
corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que se
archivará; y
Firma autógrafa y sello del registrador titular, registrador sustituto o registrador auxiliar que
autorice la operación, así como el sello del Registro…”.

DESMEMBRACIONES

“Es la operación practicable en el Registro de la Propiedad, ya para separar un trozo de una


finca inscrita e inscribirla por separado, ya para unirla después de otra ya registrada y que
ha de ser por lo menos cinco veces mayor a la segregada”. ( Diccionario de Derecho Usual de
Guillermo Cabanellas)

“Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la
porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la
inscripción de propiedad de la finca matriz…... En la inscripción de la nueva finca se
expresará la procedencia de esta y los gravámenes vigentes de la nueva finca matriz”.

Esta desmembración división, partición o segregación de la finca puede hacerse de dos


formas:

- Desmembración a favor del mismo dueño. En este caso, solo comparece el propietario
del bien en la escritura pública y otorga la desmembración.

- Vender la fracción, desmembrando en la misma escritura la venta. En este otro caso,


en la misma escritura de venta se lleva a cabo la desmembración, compareciendo el
vendedor y el comprador a celebrar la escritura de compraventa de fracción de
inmueble.

-- (Guillermo
Cabanellas.

- (Federico Puig Peña. Compendio de Derecho


Civil).
GRAVÁMENES

En lo registral, los derechos reales limitados, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del
dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la
finca o derecho sobre que recaigan.

Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual).

La prenda y la hipoteca son derechos reales de garantía. La prenda recae sobre un bien mueble y la
hipoteca sobre un bien inmueble; ambas tienen como fin garantizar el cumplimiento de una
obligación.

ANOTACIONES

Anotación: Acción y efecto de anotar, de poner notas en un escrito, cuenta o libro. Para
Cabanellas equivale a nota, apunte, inscripción, registro.

Anotación Preventiva: El asiento temporal y provisional de un título en el Registro de la


Propiedad, como garantía precautoria de un derecho o de una futura inscripción. Para
Couture es la constancia o inscripción puesta por escribanos o funcionario público en un
titulo, escrito, copia, etc. para aclarar su origen, documentar su presentación, modificar su
alcance.
Anotación Preventiva de Embargo: Asiento que se hace en el Registro donde se encuentran
inscritos los bienes, tomando nota del embargo sobre los mismos. En virtud de ella, la
responsabilidad de los terceros poseedores que hubieren adquirido dichos bienes en otra
ejecución, tendrá como límite las cantidades que para la satisfacción del principal, intereses
y
costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran
inscrito su anotación.

Anotación Preventiva de Demanda o Litis: Medida cautelar específica, dirigida a dar


publicidad registral de haberse presentado una demanda sobre bienes o derechos
susceptibles de inscripción en Registros públicos.

La registral y preventiva que se reconoce al demandante, cuando la acción posee alguna


trascendencia inmobiliaria. Exige petición previa de parte legítima al presentar la demanda,
o en el curso del litigio y orden del juez competente.

Anotación de la Sentencia: Otra de las preventivas que se admiten en el Registro de la


Propiedad, siempre que exista ejecutoria con fallo condenatorio para el demandado.

Anotación del Secuestro: Anotación preventiva que produce la prohibición de enajenar


bienes inmuebles, cuando se haya ordenado en el juicio ordinario respectivo. Su efecto
consiste en gozar de la preferencia ejecutiva inmobiliaria sobre los bienes y derechos reales
anotados, pero solo en cuanto a los créditos posteriores, para respeto del rango hipotecario.

Artículo 1149 del Código Civil. Podrá obtener anotación de sus respectivos
derechos:

1. El que demandare en juicio la propiedad, constitución, modificación o extinción de


derechos reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a inscripción o la
cancelación o modificación de esta,

2. El que obtuviere mandamiento judicial de embargo que se haya verificado sobre


derechos reales inscritos del deudor,

3. Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la herencia,

4. El que demandare la declaración o presunción de muerte, la incapacidad por


interdicción, la posesión de los bienes del ausente, o que modifique la capacidad civil
de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes;

5. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas
que sean subsanables en el término de treinta (30) días, pasados los cuales la
anotación se tendrá por cancelada de hecho; y

6. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva, conforme
a lo dispuesto en este código o en otra ley.

Efectos:
Si bien la anotación preventiva no altera ni modifica el derecho, sí atribuye al titular una
especial y singular garantía de su posible derecho, que de otra forma no tendría.

Artículo 1163 del Código Civil. “Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán
enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho de aquel a cuyo favor se haya hecho la
anotación”.

Extinción:
La extinción de las anotaciones son las de la cancelación, caducidad y conversión en
inscripción.

Cancelación: La cancelación es el asiento que se practica en los casos en que se extingue


la anotación

Caducidad: Es la originada por el transcurso del tiempo.

Conversión en inscripción: La conversión en inscripción definitiva solamente se admite en


ciertos casos (anotación por defectos subsanables, legados de bienes inmuebles propios del
testador, legatario de rentas de prestaciones periódicas).
ANOTACIONES
LIMITACIONES

Limitación: Se consideran tales las que la ley impone al propietario a efectos de que no
pueda disponer de su propiedad realizando actos que perjudiquen el interés social, o que
sean dañosos o nocivos para la propiedad o para el derecho de terceros. Esta limitación
puede llegar hasta la expropiación del bien cuando así lo exijan razones de utilidad pública.

En lo que respecta al derecho privado, la restricción del domino se contempla en diversos


casos, ejemplo de ello son el patrimonio familiar, bienes inalienables, expropiación,
servidumbre, uso, usufructo, entre otros. Este conjunto de limitaciones tiene
importancia dentro de la legislación hipotecaria, puesto que el principio de publicidad que en
ella domina impone que todo aquello que no conste en el Registro de la Propiedad no puede
perjudicar a tercero.

CANCELACIONES

Artículo 1,167 del Código Civil. “Las inscripciones se cancelarán en virtud del documento en
que conste haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos”.

Artículo 1171 del Código Civil. “…Las inscripciones o anotaciones decretadas judicialmente
se cancelarán en cualquier tiempo a la presentación del despacho que contenga la
resolución judicial que así lo disponga…En los demás casos…podrá hacerse la cancelación al
presentarse testimonio de escritura pública en la cual exprese su consentimiento la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, sus causahabientes o
representante legítimos”.
CERTIFICACIONES DE REGISTRO

Artículo 1179 del Código Civil. “La liberación o gravamen de los bienes inmuebles o derechos
reales sobre los mismos, sólo podrá acreditarse por la certificación del registro en que se
haga constar el estado de dichos bienes”.
OBLIGACIONES PROVENIENTES DE CONTRATO

Cuando los bienes inmuebles carecen de inscripción en el Registro General de la propiedad,


el título con el cual se acredita la titularidad del derecho es una escritura pública, un
documento privado o acta levantada ante el Alcalde Municipal de la jurisdicción donde se
encuentran los bienes; a ese efecto se describe a continuación el contrato y los requisitos de
validez de una escritura pública:

CONTRATO
Artículo 1517 del Código Civil. “Hay contrato cuando dos o más personas convienen en
crear, modificar o extinguir una obligación”.

Es el acuerdo de voluntades, anteriormente divergentes, por virtud del cual, las partes dan
vida, modifican o extinguen una relación jurídica de carácter patrimonial.

FORMA DE LOS CONTRATOS


Artículo 1574 del Código Civil. “Toda persona puede contratar y obligarse:
1. Por escritura pública:
2. Por documento privado o por acta levantada ante el Alcalde del lugar
3. Por correspondencia; y
4. Verbalmente

ESCRITURA PÚBLICA
Nery Muñoz en su libro, La Forma Notarial en el Negocio Jurídico manifiesta que “es el
instrumento publico autorizado por Notario en el protocolo a su cargo, a requerimiento de
parte, en la que se hacen constar negocios jurídicos, obligándose sus otorgantes en los
términos pactados”.

REQUISITOS DE UNA ESCRITURA PÚBLICA: Artículos 30 y 31 del Código de Notariado:

1. Número de orden, lugar, día, mes y año del otorgamiento

2. Los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio,
domicilio de los otorgantes.

3. La fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento y de que los


comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles,

4. Identificación de los otorgantes cuando no los conociere el notario, por medio de la


cédula de vecindad o el pasaporte o por dos testigos conocidos por el notario, que
conozcan a los comparecientes cuando así lo estimare conveniente.

5. Razón de haber tenido a la vista los documentos fehacientes que acrediten la


representación legal de los comparecientes en nombre de otro, describiéndoles e
indicando lugar, fecha y funcionario o notario que los autoriza. Hará constar que dicha
representación es suficiente de conforme a la ley y a su juicio para el acto o contrato,

6. Intervención de un intérprete nombrado por la parte que ignore el idioma español, el


cual de ser posible, deberá ser traductor jurado. Si el intérprete no supiere o no
pudiere firmar, lo hará por él un testigo.

7. La relación fiel, concisa y clara del acto o contrato.

8. Fe de haber tenido a la vista los títulos y comprobantes que corresponda, según la


naturaleza del acto o contrato.

9. La transcripción de las actuaciones ordenadas por la ley o que a juicio del notario,
sean pertinentes, cuando el acto o contrato haya sido precedido de autorización u
orden judicial o preceda de diligencias judiciales o administrativas.

10.Fe de haber leído el instrumento a los interesados y si ratificación y aceptación.

11.Advertencia a los otorgantes de los efectos legales del acto o contrato y que deben
presentar el testimonio a los registros respectivos.
12.Las firmas de los otorgantes y las demás personas que intervienen y la del notario
precedida de las palabras “Ante Mí”. Si el otorgante no supiera firmar pondrá la
impresión de su dedo pulgar derecho y en su defecto, otro que especificará el notario,
firmando por él, un testigo.

13.En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará constar, de manera expresa,
si sobre los bienes que motivan el acto o contrato existen o no gravámenes o
limitaciones, cuando estos puedan afectar los derechos del otro otorgante; y el notario
les advertirá las responsabilidades en que incurrirán si así no lo hicieren.

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