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1. Análisis registral del estatus jurídico-legal de los bienes inmuebles que incluye
2. Ubicación,
3. Medidas y colindancias,
4. Área,
5. Propietario, copropietarios ó poseedor
6. Desmembraciones,
7. Anotaciones,
8. Gravámenes,
9. Limitaciones,
10.Cancelaciones,
11.Plano de registro
12.Cualquier otra información relevante dentro del derecho de propiedad.
Se practica una verificación de la real existencia de los bienes inmuebles, la autenticidad del
derecho de propiedad de los mismos, así como el monitoreo del estado judicial y legal del
inmueble.
QUE ES REGISTRO:
Oficina pública en la que se inscriben o anotan los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Se denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial en el que se
inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles,
así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos.
La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los
ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que
impliquen disposición sobre los bienes inscritos.
QUE ES CATASTRO:
Es un registro administrativo de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus
propietarios.
BIENES
En el libro segundo que inicia en el artículo 442 del Código Civil están contemplados los
bienes, la propiedad y demás derechos reales sobre los mismos.
Artículo 442 del Código Civil. Definición: “Son bienes las cosas que son o pueden ser objeto
de apropiación y se clasifican en inmuebles y muebles”. Artículo 443. Cosas Apropiables:
“Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio por
su naturaleza o por disposición de la ley”. Artículo 444. Cosas fuera del Comercio: “Están
fuera del comercio por su naturaleza, las que no pueden ser poseídas exclusivamente por
ninguna persona, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad
particular”.
Bienes Inmuebles:
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes que son imposibles de trasladar de un lugar
a otro sin ocasionar daños a los mismos. Viene de la palabra inmóvil.
Artículo 445 del Código Civil. Bienes Inmuebles: Son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo, el espacio aéreo, las minas mientras no sean extraídas, y las
aguas que se encuentran en la superficie o dentro de la tierra;
2. Los árboles y plantas mientras estén unidos a la tierra y los frutos no cosechados
3. Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente;
4. Las cañerías conductoras de agua, gas, o electricidad incorporadas al inmueble;
5. Los ferrocarriles y sus vías, las líneas telegráficas y telefónicas y las estaciones
radiotelegráficas fijas;
6. Los muelles y los diques y construcciones que aun cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa; y
7. Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces o criaderos
análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de
mantenerlos unidos de modo permanente a la finca.
“Es parte integrante de un bien lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el mismo bien (Arto.447)”. “Es accesorio del bien todo lo que esta aplicado
permanentemente a su fin económico y se halla en una relación que responde a ese fin. La
separación temporal de los bienes no les hace perder su calidad (Arto.449)”.
Artículo 446 del Código Civil. Se Reputan Bienes Inmuebles: “Se consideran bienes
inmuebles para los efectos legales, los derechos reales sobre inmuebles y las acciones que
los aseguran”.
Bienes Muebles:
Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin menoscabo del inmueble al que
estuvieren unidos. En este sentido solo si se trata de una fusión pasajera o accidental (aires
acondicionados, ventanas, puertas, corrales, etc.), podemos hablar de mueble, en caso
contrario, si se produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de un
inmueble por incorporación (piso, techo).
Artículo 451 del Código Civil. Bienes Muebles: Son bienes muebles:
1. Los bienes que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo de ellos mismos
ni del inmuebles donde estén colocados;
2. Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal,
3. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación,
4. Las acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas, aún cuando estén
constituidas para adquirir inmuebles, o para la edificación u otro comercio sobre esta
clase de bienes;
5. Los derechos de créditos referentes a muebles, dinero o servicios personales; y
6. Los derechos de autor o inventor comprendidos en la propiedad literaria, artística e
industrial.
PATRIMONIO
Es el conjunto de bienes, derechos, obligaciones y cargas de las que una persona es
titular. División del Patrimonio
Derechos Personales
Relación jurídica entre dos o más personas determinadas, en donde una es deudora de la
otra u otras. (fianza 2100 código civil)
Derechos Reales
Poder directo e inmediato que tiene una persona sobre un bien.
LA PROPIEDAD
Artículo 464 del Código Civil: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes
dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes”.
El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de
apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones:
LA COPROPIEDAD
Se refiere a una de las formas de ejercer la propiedad en la cual el titular o sujeto activo de
la misma es una pluralidad de personas. Es decir, un mismo bien es propiedad de dos o más
personas, por lo tanto los derechos sobre dicho bien también pertenecen a todos. (Federico
Puig Peña. Compendio de Derecho Civil).
Artículo 485 del Código Civil. ““Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas…”
Un proindiviso es algo que está por repartir, si puede separarse en lotes, resulta fácil acabar
con el proindiviso, pero hay cosas que no son fáciles de separar en trozos, bien porque al
dividirlo el valor de los trozos por separado, es menor que el valor unido, o porque al
dividirla, cambia la esencia del objeto.
OCUPACIÓN:
Cuando alguien toma una cosa para sí, que no pertenece a nadie o pertenece a dueño
ignorado o este la ha abandonado. (Ocupación de muebles, tesoro descubierto,
descubrimiento de tesoro, bienes mostrencos, caza y pesca entre otros. Artículos 589, 592,
593, 596 y 600 del Código Civil).
POSESIÓN:
“Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al
dominio”. Artículo 612 del Código Civil.
Artículo 616 del Código Civil. “Solo pueden ser objeto de posesión los bienes corporales y los
derechos que sean susceptibles de apropiación. La posesión de los derechos se rige por las
mismas disposiciones que regulan la de las cosas corporales”.
Artículo 617 del Código Civil. “La posesión da al que la tiene, la presunción de propietario,
mientras no se pruebe lo contrario. Solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto
de dueño de la cosa poseída, puede producir el dominio por usucapión”.
Clases de Posesión:
SUCESIÓN
Es la transmisión del patrimonio de una persona a otra u otras después de su fallecimiento.
La sucesión está contemplada en los artículos comprendidos del 917 al 992 del Código Civil.
Clases se Sucesión:
Testamentaria: Se da cuando una persona civilmente capaz dispone de sus bienes
por medio de un testamento a favor de cualquiera que no tenga incapacidad o
prohibición legal para heredar.
Intestada: Tiene lugar; 1) no hay testamento, 2) cuando falta la condición puesta a la
institución de heredero, o el instituido muere antes que el testador, o es incapaz de
heredar, o repudió la herencia; 3) cuando en el testamento no hay heredero instituido
y el testador no ha dispuesto de todos sus bienes en legados; y 4) cuando el testador
ha dejado de disponer de alguno o algunos de sus bienes. (3 y 4 solo procede
respecto a los bienes que no dispuso el testador).
Es un modo de adquirir la propiedad por la posesión que se tiene a título de dueño durante
el tiempo. La forma de realizar el proceso es a través de una TITULACIÓN SUPLETORIA DE
BIEN INMUEBLE ante el Juzgado de Primera Instancia Civil del lugar donde se encuentra
ubicado el bien inmueble.
ACCESIÓN:
Todo lo que produce un bien y pertenece a este; así como todo lo que se une o incorpora a
un bien por acción de la naturaleza o del hombre.
USUFRUCTO
La doctrina define al usufructo como el derecho real de goce, de carácter temporal, que
autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resulten del normal aprovechamiento
de una cosa ajena, con arreglo a su destino, y le impone la obligación de restituir en el
momento señalado. (Federico Puig Peña. Compendio de Derecho Civil).
Es un derecho real por el cual una persona otorga a otra un bien para que haga suyos los
frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente. (Artículo
703 del código civil).
SERVIDUMBRE
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro. (Federico
Puig Peña. Compendio de Derecho Civil)
Artículo 752 del Código Civil. “Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para
uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública comunal. Sin embargo, el
propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de la
otra”.
“El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que
la sufre, predio sirviente”.
Artículo 753 del Código Civil. “La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar…”.
CLASES DE SERVIDUMBRES
Servidumbre de Acueducto
Artículo 760 del Código Civil. “Puede imponerse la servidumbre forzosa de acueducto,
para la conducción de aguas destinadas a algún servicio de utilidad pública, previa
indemnización.
Puede imponerse también servidumbre forzosa de acueducto para objetos de interés
privado, previa indemnización, en los casos siguientes: Establecimiento o aumento de
riegos
Establecimientos de baños y fabricas
Desecación de lagunas y terrenos pantanosos
Evasión o salida de aguas procedentes de alumbramientos
artificiales; y Salida de aguas de escorrederas y drenajes
Artículo 778 del Código Civil. Servidumbre de Estribo: “En los mismos casos que la
servidumbre de acueducto, puede imponerse la servidumbre forzosa de estribo,
cuando el que intenta construir una presa no sea dueño de las riberas o terrenos
donde haya de apoyarlas.
Artículo 780 del Código Civil. Construcción de compuertas: “El que para dar riego a su
heredad o mejorarla necesite construir compuertas o partidor en la acequia o
regadora por donde haya de recibirlo, sin gravamen ni mema para los demás
regantes, podrá exigir de los dueños de las márgenes, que permitan su construcción,
previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen por la nueva
servidumbre”.
Artículo 781 del Código Civil. Servidumbre de Abrevadero y Saca de Agua: “Las
servidumbres de abrevadero y saca de agua, solamente podrán imponerse por causa
de utilidad pública a favor de alguna población o caserío, previa la indemnización
correspondiente”.
Artículo 786 del Código Civil. “El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos
que no tenga salida a la vía pública, o que no pueda procurársela sin excesivo gasto o
dificultad, tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos, para el
aprovechamiento y explotación del mismo predio. El propietario de una finca rústica,
tenga o no salida a la vía pública, podrá también exigir paso por los predios vecinos
hasta la estación de cualquier ferrocarril…”.
Artículo 794 del Código Civil. “Cuando la servidumbre de paso tenga por objeto un
servicio público, debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente; pero
buscando siempre la mayor facilidad y menor distancia hacia el punto en que el
servicio deba ser prestado”.
Artículo 796 del Código Civil. Servidumbre para establecer comunicación telefónica:
“Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o mas
fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar poster o
tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de esta debe permitirlo,
mediante la indemnización correspondiente, la que a falta de acuerdo entre las
partes, fijará el juez en las diligencias respectivas. Esta servidumbre comprende el
derecho de tránsito de las personas y el de la conducción de los materiales
indispensables para la construcción y vigilancia de la línea”.
Artículo 797 del Código Civil. Conducción de energía eléctrica. “Las servidumbres
provenientes de la conducción de energía eléctrica para las poblaciones y del paso de
vehículos aéreos, se regirán por leyes especiales”.
Artículo 798 del Código Civil. Servidumbre legal de desagüe: “Cuando un predio
rústico o urbano se encuentre enclavado en otro u otros, de manera que no tenga
comunicación directa con algún camino, canal o calle pública, estarán obligados los
dueños de los predios circunvecinos a permitir por entre estos, el desagüe del central.
Las dimensiones y dirección del conducto se fijarán por el juez, previo informe de
peritos y audiencia de los interesados, observándose, en cuanto fuere posible, las
reglas dadas en este capítulo”.
Servidumbres Voluntarias
Artículo 799 del Código Civil. “El ejercicio y extensión de las servidumbres
establecidas por la voluntad del propietario, se regulan por los respectivos títulos y en
su defecto por las disposiciones de este capítulo”. Nery Muñoz, dice que en las
servidumbres no reguladas, puede darse muchas clases, como tantas sean las
necesidades de los predios o de las urbanizaciones y del ingenio de los Notarios, como
por ejemplo: las de áreas verdes, de uso, de condominio, de contribución, de cable, de
luces y vistas, de area
verde, servidumbre de instalación de medidores de suministro de energía eléctrica,
suministros de agua, servicio de telecomunicaciones.
USO
Es un derecho real que da derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los frutos
de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de su familia. Artículo 745
del código civil.
Es requisito para celebrar este contrato prestar garantía, hacer formal inventario y
descripción del estado de los inmuebles con citación del propietario. Artículo 749 del código
civil.
HABITACIÓN
Este derecho se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para su familia,
aún cuando la haya tenido en el momento de constituirse tal derecho. Artículo 746 del
código civil. Es requisito para celebrar este contrato prestar garantía, hacer formal inventario
y descripción del estado de los inmuebles con citación del propietario. Artículo 749 del
código civil.
PATRIMONIO FAMILIAR
El patrimonio familiar se entiende en la doctrina como la protección que se le da a uno o
más bienes suficientes para vivienda o existencia de una familia. (Guillermo Cabanellas.
Diccionario Jurídico Elemental).
Artículos 352 y 355 del Código Civil. “Se puede destinar uno o más bienes a la protección del
hogar y sostenimiento de la familia, a través de la constitución de patrimonio familiar,
pudiendo constituirse sobre casas de habitación, predios o parcelas cultivables,
establecimientos industriales y comerciales, que sean objeto de explotación familiar,
siempre que su valor no exceda de Q100,000.00 en el momento de su constitución.
LA HIPOTECA
Artículo 822 del Código Civil. “La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble
para garantizar el cumplimiento de una obligación”.
PRENDA COMÚN
Artículo 880 del Código Civil. “La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para
garantizar el cumplimiento de una obligación”.
Artículo 882 del Código Civil. “El contrato de prenda da al acreedor el derecho de ser pagado
con preferencia a otros acreedores del precio en que se venda la prenda. Es nulo todo pacto
que autorice al acreedor para apropiarse la prenda o para disponer de ella por sí mismo en
caso de falta de pago”.
A manera de ejemplo puede constituirse prenda sobre: créditos, facturas, etc. En la escritura
debe constar la especie y naturaleza de los bienes dados en prenda, su calidad, peso,
medida y cualquier otra especificación necesaria para su identificación.
El libro CUARTO que inicia en el artículo 1124 del Código Civil contempla todo lo relativo al
Registro de la Propiedad.
Artículo 1124 del Código Civil. De los títulos sujetos a inscripción: “El Registro de la
Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y
cancelación de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías mobiliarias que se
constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias”.
Inscripción registral es tomar razón en un registro público de las manifestaciones que ante él
concurren o de los documentos que presentan, para ser copiadas u obtener ciertos datos de
los mismos. En el derecho inmobiliario, anotar en el Registro de la Propiedad una finca o
algún acto, contrato o documento referente a la misma. (Guillermo Cabanellas. Diccionario
Enciclopédico de Derecho Usual).
DERECHOS ( Artículo 1131 del Código Civil. Del contenido de la inscripción registral)
Se exceptúan de presentar planos firmados por los profesionales indicados, los casos de
titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rústicas menores de siete mil
metros cuadrados; y las urbanas que se localizan en aquellas poblaciones recónditas del país
en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremos que el
Notario deberá hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que si
se tratare de tres desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamiento
urbanos, el Registro de la Propiedad respectivo exigirá como requisito para la inscripción de
cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las
exigencias que contiene el párrafo anterior”.
La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean objeto
de la inscripción,
La fecha de entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le
corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que se
archivará; y
Firma autógrafa y sello del registrador titular, registrador sustituto o registrador auxiliar que
autorice la operación, así como el sello del Registro…”.
DESMEMBRACIONES
“Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la
porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la
inscripción de propiedad de la finca matriz…... En la inscripción de la nueva finca se
expresará la procedencia de esta y los gravámenes vigentes de la nueva finca matriz”.
- Desmembración a favor del mismo dueño. En este caso, solo comparece el propietario
del bien en la escritura pública y otorga la desmembración.
-- (Guillermo
Cabanellas.
En lo registral, los derechos reales limitados, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del
dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la
finca o derecho sobre que recaigan.
La prenda y la hipoteca son derechos reales de garantía. La prenda recae sobre un bien mueble y la
hipoteca sobre un bien inmueble; ambas tienen como fin garantizar el cumplimiento de una
obligación.
ANOTACIONES
Anotación: Acción y efecto de anotar, de poner notas en un escrito, cuenta o libro. Para
Cabanellas equivale a nota, apunte, inscripción, registro.
Artículo 1149 del Código Civil. Podrá obtener anotación de sus respectivos
derechos:
5. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas
que sean subsanables en el término de treinta (30) días, pasados los cuales la
anotación se tendrá por cancelada de hecho; y
6. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva, conforme
a lo dispuesto en este código o en otra ley.
Efectos:
Si bien la anotación preventiva no altera ni modifica el derecho, sí atribuye al titular una
especial y singular garantía de su posible derecho, que de otra forma no tendría.
Artículo 1163 del Código Civil. “Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán
enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho de aquel a cuyo favor se haya hecho la
anotación”.
Extinción:
La extinción de las anotaciones son las de la cancelación, caducidad y conversión en
inscripción.
Limitación: Se consideran tales las que la ley impone al propietario a efectos de que no
pueda disponer de su propiedad realizando actos que perjudiquen el interés social, o que
sean dañosos o nocivos para la propiedad o para el derecho de terceros. Esta limitación
puede llegar hasta la expropiación del bien cuando así lo exijan razones de utilidad pública.
CANCELACIONES
Artículo 1,167 del Código Civil. “Las inscripciones se cancelarán en virtud del documento en
que conste haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos”.
Artículo 1171 del Código Civil. “…Las inscripciones o anotaciones decretadas judicialmente
se cancelarán en cualquier tiempo a la presentación del despacho que contenga la
resolución judicial que así lo disponga…En los demás casos…podrá hacerse la cancelación al
presentarse testimonio de escritura pública en la cual exprese su consentimiento la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, sus causahabientes o
representante legítimos”.
CERTIFICACIONES DE REGISTRO
Artículo 1179 del Código Civil. “La liberación o gravamen de los bienes inmuebles o derechos
reales sobre los mismos, sólo podrá acreditarse por la certificación del registro en que se
haga constar el estado de dichos bienes”.
OBLIGACIONES PROVENIENTES DE CONTRATO
CONTRATO
Artículo 1517 del Código Civil. “Hay contrato cuando dos o más personas convienen en
crear, modificar o extinguir una obligación”.
Es el acuerdo de voluntades, anteriormente divergentes, por virtud del cual, las partes dan
vida, modifican o extinguen una relación jurídica de carácter patrimonial.
ESCRITURA PÚBLICA
Nery Muñoz en su libro, La Forma Notarial en el Negocio Jurídico manifiesta que “es el
instrumento publico autorizado por Notario en el protocolo a su cargo, a requerimiento de
parte, en la que se hacen constar negocios jurídicos, obligándose sus otorgantes en los
términos pactados”.
2. Los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio,
domicilio de los otorgantes.
9. La transcripción de las actuaciones ordenadas por la ley o que a juicio del notario,
sean pertinentes, cuando el acto o contrato haya sido precedido de autorización u
orden judicial o preceda de diligencias judiciales o administrativas.
11.Advertencia a los otorgantes de los efectos legales del acto o contrato y que deben
presentar el testimonio a los registros respectivos.
12.Las firmas de los otorgantes y las demás personas que intervienen y la del notario
precedida de las palabras “Ante Mí”. Si el otorgante no supiera firmar pondrá la
impresión de su dedo pulgar derecho y en su defecto, otro que especificará el notario,
firmando por él, un testigo.
13.En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará constar, de manera expresa,
si sobre los bienes que motivan el acto o contrato existen o no gravámenes o
limitaciones, cuando estos puedan afectar los derechos del otro otorgante; y el notario
les advertirá las responsabilidades en que incurrirán si así no lo hicieren.