PRÁCTICA DE CONSULTORÍA ESTRATÉGICA

ANÁLISIS DE UN EDIFICIO DE OFICINAS EN RENTABILIDAD

Objetivo de la práctica
Aplicación práctica de los conocimientos teóricos recibidos respecto al análisis en
rentabilidad para adquisición de un edificio de oficinas en Madrid.
Este edificio y su análisis formará parte de la cartera de activos inmobiliarios que se
analizará en la práctica colectiva junto con otros activos, esta cartera estará formada
por:
- El resto de oficinas de los compañeros de equipo
- Un edificio de oficinas del que habrá que realizar un planteamiento de cambio
de uso.
- Un centro comercial
- Un hotel

Descripción general de la práctica

Análisis de los siguientes activos de oficinas en rentabilidad (1 por alumno) según el
listado que se expone a continuación:

Nº Edificio - Dirección Alumno

1 Edif. Mízar en C/ Albacete, 2 Arcaya Díaz Diego Alejandro
5 Edif. Cristalia en C/ Vía de los Poblados, 3,
B8 Ochoa Ochoa Eduardo
8 Edif. Pechuán en C/ Pechuán, 1 Lam Arratia Kory-Ling
9 Edif. en C/ Ramírez Arellano, 21 Tournier Laurent
11 Edif. en C/ Comandante Azcárraga, 3 Díaz de Bustamante de Ussía Juan
13 Edif. Arcis en C/ Quintanapalla, 8 Sánchez Martín Víctor
20 Edif. en C/ San Bernardo, 123 Rodríguez Román Antonio Jesús
2 Edif. Proa en C/ Sta. Mª Magdalena, 14 Carro Suarez Alejandro
3 Edif. Torre 30 en C/ Albacete, 3 Bello de León Juan Manuel
6 Edif. América en C/ Josefa Valcárcel, 42 Cadierno Martínez Manuel
14 Edif. Talos en C/ Quintanapalla, 10 Díaz Pozo Francisco José
21 Edif. en C/ Príncipe de Vergara, 109 Segura García Alberto
23 Edif. en C/ Arturo Soria, 125 Artiñano Pacheco Sebastián
24 Edif. Egeo en Av. del Partenón, 4 Tapia Navarro Daniela Paz
7 Edif. Murano en C/ Emilio Vargas, 2 González Jiménez Diego
10 Edif. en C/ Comandante Azcárraga, 5 Gómez Pérez Salvador
15 Edif. en C/ Príncipe de Vergara, 108 Martínez del Mármol José Francisco
16 Edif. Aurelio Menéndez en C/ Suero de
Quiñones, 42 Jiménez Castro Elena
22 Edif. en C/ María de Molina, 37 Morales Zambrano María Fernanda
12 Edif. en C/ Eloy Gonzalo, 27 Izquierdo Ortiz Gabriel
 17 Edif. en C/ Serrano, 73 Rodríguez Marcos Juan José
La ubicación aproximada de los activos es la siguiente:

1-Edif. Mízar en C/ Albacete, 2

2-Edif. Proa en C/ Sta. Mª Magdalena, 14
3-Edif. Torre 30 en C/ Albacete, 3
4- Edif. en C/ Cardenal Marcelo Spínola, 42
5-Edif. Cristalia Play en C/ Vía de los Poblados, 3,
6-Edif. América en C/ Josefa Valcárcel, 42
7-Edif. Murano en C/ Emilio Vargas, 2
8-Edif. Pechuán en C/ Pechuán, 1
9-Edif. en C/ Ramírez Arellano, 21
10-Edif. en C/ Comandante Azcárraga, 5
11-Edif. en C/ Comandante Azcárraga, 3
12- Edif. en C/ Eloy Gonzalo, 27
13-Edif. Arcis en C/ Quintanapalla, 8
14-Edif. Talos en C/ Quintanapalla, 10
15-Edif. en C/ Príncipe de Vergara, 108
16-Edif. Aurelio Mdez en C/ Suero de Quiñones, 42
17- Edif. en C/ Serrano, 73
18-Edif. en C/ Gran Vía, 4
19-Edif. en Paseo de la Castellana, 53
20-Edif. en C/ San Bernardo, 123
21-Edif. en C/ Príncipe de Vergara, 109
22-Edif. en C/ María de Molina, 37
23-Edif. en C/ Arturo Soria, 125
24-Edif. Egeo en Av. del Partenón, 4

Contenido aproximado de la práctica: La práctica tendrá los siguientes apartados

mínimos (dentro de cada apartado se incluyen contenidos aproximados).
‐ Antecedentes. Ubicación del activo. Descripción del activo. Titularidad.
‐ Situación actual del Sector Terciario-Oficinas. A nivel nacional, local y de entorno,
indicando:
o Coyuntura, precio, rentabilidad, ocupación, proyectos en curso,
clientes… respecto al alquiler de oficinas.
o Coyuntura, precio, rentabilidad, operaciones… respecto a inversión
en oficinas.
‐ Estudio de Mercado y competencia
o Área de estudio
o Análisis del ciclo inmobiliario para el uso -terciario oficinas.
o Datos de mercado de rentas
o Datos de mercado de operaciones en inversión. Transacciones
recientes
o Análisis de superficies (construida y SBA y sus posibles variaciones bajo
el sistema de medición de los IPMS) y disponibilidad de los inmuebles
estudiados
o Análisis de precios
‐ Fijación de precios de alquiler de los distintos usos del inmueble (oficinas,
aparcamientos y local comercial, si procede).
 ‐ Análisis económico financiero del inmueble en rentabilidad bajo la hipótesis
“situación actual” y bajo la hipótesis “added value”
o Estructura de costes
 Coste de compra del inmueble.
 Coste de Rehabilitación, si procede
 Costes de Comercialización.
 Costes Financieros.
 Costes de Explotación.
 Impuestos
o Análisis de la inversión mediante modelo financiero con plazo de
tenencia de 5 años, con
 20% Max. de CAPEX sobre valor de adquisición
 30% Max. de endeudamiento sobe adquisición y CAPEX
 TIR
 Otros ratios
‐ Propuesta para la adquisición del inmueble.
 Precio de adquisición propuesto
 Puntos fuertes
 Puntos débiles

Nota Metodológica
Los datos de los inmuebles que se facilitan por el Master MDI para la realización de esta
práctica se han obtenido de datos públicos obtenidos de los documentos presentados
por las sociedades Autonomy Spain Real Estate SOCIMI, S.A., Grupo Ortiz Properties
SOCIMI, S.A., Java I Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. e Inversiones Doalca, SOCIMI,
S.A. al MAB (Mercado Alternativo Bursátil) o por las sociedades Hispania Activos
Inmobiliarios SOCIMI, S.A., Lar España Real Estate SOCIMI, S.A. e Inmobiliaria Colonial
SOCIMI, S.A. a la Bolsa de Madrid ambas supervisadas por la CMNV (Comisión Nacional
del Mercado de Valores). No obstante lo anterior, en algunos casos cuando no se
disponía de toda la información o los parámetros no eran los óptimos para un mejor
aprendizaje del alumno se ha considerado una modificación de parámetros; en estos
casos el parámetro “no real” se ha señalado en rojo.