*RESUMEN DE

DERECHOS REALES
 PROGRAMA DE LA MATERIA
MODULO 1: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 1: CONCEPTO, ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES Generalidades. Análisis de la

legislación aplicable. Derechos Reales. Concepto. Objeto. Derecho de persecución y de preferencia. Diferencias y
similitudes con los derechos personales. Adquisición y transmisión de los derechos reales: Teoría del título y modo.
Oponibilidad. Extinción. Convalidación de los derechos reales constituidos por el no propietario. Clasificación de los
derechos reales según: a) cosa propia o ajena; b) principales o accesorios; c) cosa registrable o no registrable. Ejercicio
de los derechos reales. Publicidad de los Derechos Reales: Función y efectos. Evolución y medios. Sistemas.

UNIDAD 2: PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA Antecedentes. Derecho comparado. Evolución, normas legales
aplicables. Principios registrales y su consagración en la Legislación Argentina. Rogación. EDUBP | ABOGACÍA |
derechos reales - pag. 8 Inscripción. Legalidad. Especialidad. Tracto. Prioridad. Publicidad. Ley 17801 y su
reglamentación Provincial. Disposiciones técnico registrales vigentes.

MODULO 2: RELACIONES DE PODER

UNIDAD 3: RELACIONES DE PODER Concepto, tipos. Diferencias. Disposiciones generales. Posesión. Concepto.
Elementos constitutivos. Naturaleza jurídica. Doctrinas. Interversión de título. Objeto de la posesión. Cosas
susceptibles de ser poseí- das. Extensión. Clasificación de la posesión. Según título, persona o modo. Determinación de
la buena o mala fe. Registración en la posesión Ley provincial 9150. Dto. Reglamentario 586/04. Ley 24.374.

UNIDAD 4: ADQUISICION CONSERVACION Y EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER Adquisición. Capacidad. Modos
unilaterales y bilaterales. Importancia del acto adquisitivo. Tradición. Concepto, elementos. Otras formas de tradición.
Relación de poder vacua y sobre universalidades de hecho. Supuestos. Efectos de la posesión. Derechos y deberes
inherentes a la posesión. Supuesto del poseedor condenado a restituir la cosa: Efectos respecto al precio, frutos,
productos, gastos y mejoras, destrucción o deterioro. Conservación y extinción de la posesión. Supuestos. Tenencia.
Concepto. Derechos y deberes inherentes a la tenencia. Conservación y extinción.

UNIDAD 5: PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER Fundamento. Teorías. Antecedentes históricos. Sistema del
Código Civil y Comercial. Principios generales. Elementos y medios. Lesiones que pueden inferirse a las Relaciones
Reales. Concepto. Elementos. Casos. Diferencias. Defensa extrajudicial. Noción y elementos legales. Acciones
posesorias. Naturaleza. Objeto, requisitos para su procedencia. Tipos. Efectos. Ejercicio y relaciones entre la instancia
posesoria y las acciones reales. Proyección jurídica. Eficacia.

MODULO 3: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

UNIDAD 6: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD, GARANTIAS Antecedentes históricos y derecho comparado: El

Régimen Jurídico de la propiedad en Roma; en los pueblos Germánicos; en la Edad Media y Moderna. El Régimen de la
propiedad según los sistemas individualistas; de la propiedad social y socialista. Régimen y Extensión del derecho de
propiedad en la Repú- blica Argentina Garantía de la Propiedad. Fuentes Legales que la Consagran - Frentes a los
particulares y Frente al Estado. La Expropiación: Requisitos. Tipos. Disposiciones legales. Procedimiento. Bien
expropiable. EDUBP | ABOGACÍA | derechos reales - pag. 9

MODULO 4: MODOS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 7: MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DEL DOMINIO Modos de adquirir: originarios y derivados.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles. Apropiación: concepto, cosas apropiables. Caza y pesca.
Enjambres. Tesoro: Concepto. Reglas. Régimen de cosas perdidas. Recompensa. Transformación. Casos. Soluciones.
Accesión. Concepto. Accesión de muebles. Supuestos. Accesión de inmuebles: a) aluvión, b) avulsión, c) construcción,
siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante: supuestos. Régimen especial de los automotores: Caracteres.
Registro Nacional de la Propiedad Automotor. Análisis de la legislación vigente. Dto. Ley 6582/1958 y Dto. 335/1988.
Régimen de los semovientes. Concepto. Marcas y señales. Legislación aplicable. UNIDAD 8: PRESCRIPCION
ADQUISITIVA Prescripción adquisitiva. Noción. Fundamentos. Requisitos generales. Alteraciones del curso de la
prescripción. Clases de prescripción. Efectos. Prescripción por parte del estado. Prescripción breve o decenal:
concepto. Requisitos. Presunciones. Efectos. Prescripción larga o bicenal: concepto. Requisitos. Procedimiento.
Efectos. Prescripción de muebles: casos admitidos. Requisitos.

MODULO 5: DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

UNIDAD 9: DOMINIO Concepto. Dominio perfecto: caracteres. Extensión. Dominio imperfecto: revocable, fiduciario,
desmembrado. Dominio revocable: concepto. Caracteres. Dominio Fiduciario: concepto. Naturaleza. Constitución.
Caracteres. Duración. Sujetos. Objeto. Modos de adquisición del dominio fiduciario. Facultades del dueño fiduciario.
Extinción, causas. Situación jurídica del fideicomisario. Dominio desmembrado: concepto. Caracteres. Dominio de las
aguas. Dominio público y dominio privado. Régimen de las aguas pluviales; de ríos y arroyos. Vivienda. Afectación.
Efectos. Beneficiarios. Subrogación real. Desafectación. Límites al dominio. Limitaciones en interés público: a)
reservadas al derecho administrativo; b) a la libre disposición jurídica; c) El camino de sirga. Limitaciones en interés
recíproco de los vecinos. Supuestos. Facultades judiciales.

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 UNIDAD 10: CONDOMINIO, PROPIEDAD HORIZONTAL Condominio: concepto. Elementos. Clases. Condominio sin
indivisión forzosa: Facultades de los condóminos. Obligaciones. Administración de la cosa común. Reglas para la
deliberación y resolución. Liquidación de frutos. Gastos y deudas. Partición. Condominio de indivisión forzosa: fuentes.
Pactos permitidos. Condominios sobre cosas accesorias a varios inmuebles. Pared medianera. Abandono. Propiedad
horizontal: Concepto. Generalidades. Elementos. Sujeción de un edificio al régimen de la propiedad horizontal.
Formalidades. Reglamento de propiedad horizontal. Inscripción registral. Consorcio de propietarios. Concepto.
Naturaleza. Órganos. Funciones y responsabilidades. Subconsorcios. Derechos y deberes de los propietarios:
enumeración y análisis. Casos. Actos prohibidos. Expensas. Abandono de la unidad de propiedad exclusiva.
Infracciones. Prehorizontalidad. EDUBP | ABOGACÍA | derechos reales - pag. 10

UNIDAD 11: CONJUNTOS INMOBILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO, CEMENTERIOS PRIVADOS- SUPERFICIE Conjuntos
inmobiliarios: Concepto. Características. Cosas y partes necesariamente comunes. Facultades y obligaciones de los
propietarios. Limitaciones reglamentarias. Transmisión de unidades. Sanciones. Tiempo compartido: Concepto.
Afectación. Deberes del emprendedor. Deberes de los usuarios. Administración. Extinción. Cementerios privados:
Concepto. Afectación. Facultades y deberes del titular del derecho de sepultura. Administración. Superficie: Concepto.
Modalidades. Plazos. Facultades del superficiario y del propietario. Transmisión. Extinción. Efectos.

MODULO 6: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

UNIDAD 12: DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE Usufructo: Concepto. Constitución. Derechos y deberes del
usufructuario. Derechos y deberes del nudo propietario. Mejoras. Transmisión. Conclusión del usufructo. Uso:
concepto. Caracteres. Objeto. Servidumbres prediales: caracteres. Clasificación. Constitución. Capacidad. Derechos y
deberes del propietario del fundo dominante. Servidumbre de tránsito: noción. Naturaleza. Servidumbre de
acueducto: concepto. Especies. Derechos y obligaciones que origina. Servidumbre para recibir aguas: concepto.
Caracteres. Caracteres. Efectos.

MODULO 7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

UNIDAD 13: DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTIA SEGURIDADES REALES Seguridades reales y personales.
Privilegios especiales y derecho de garantía. Concepto de preferencias. Derecho de retención. Hipoteca: Concepto.
Caracteres. Constitución. Casos. Capacidad. Forma. Publicidad. Efectos de la hipoteca. Análisis de su proyección y
consecuencias en cuanto al crédito; entre las partes; entre el acreedor y los terceros poseedores. Letras hipotecarias.
Preanotación hipotecaria. Reserva de rango. Extinción de la hipoteca: distintas causas. Cancelación voluntaria y
judicial. Anticresis: concepto. Naturaleza. Capacidad. Forma y prueba. Contenido. Extinción. Prenda con
desplazamiento: concepto. Caracteres. Capacidad. Objeto. Contenido. Obligaciones del acreedor prendario. Extinción
de la prenda.

MODULO 8: PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 14: ACCIONES REALES Concepto, su diferencia con las acciones posesorias. Acciones reales regladas como
tales en el Código Civil y Comercial. Acción Reivindicatoria: definición legal. Sujeto activo: regla general. Cesionario
expreso y tácito. Condómino. Coheredero, legatario. Usufructuario, usuario, habitador y acreedor prendario. Sujeto
pasivo: regla general. Objeto de la reivindicación. Reivindicación de inmuebles: carga de la prueba, extremos a probar,
presentación de títulos emanados de autor común o de diferentes autores. La excepción EDUBP | ABOGACÍA |
derechos reales - pag. 11 de prescripción. Reivindicación de muebles: casos en que procede. Efectos de la
reivindicación: efectos principales y accesorios. Acción confesoria: concepto, casos de aplicación, sujetos activo y
pasivo. Prueba. Efectos. Acción negatoria: concepto, casos de aplicación. Carga de la prueba. Sujetos activo y pasivo.
Efectos. Acción de deslinde: concepto, supuesto de procedencia. Carga de la prueba. Efecto de la sentencia.

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 RESUMEN DERECHOS REALES
Las Preguntas que hace la profe se marcaran en negrita o
resaltadas en cada unidad

MODULO 1: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 1: CONCEPTO, ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Generalidades. Análisis de la legislación aplicable. Derechos Reales. Concepto. Objeto. Derecho de
persecución y de preferencia. Diferencias y similitudes con los derechos personales. Adquisición y
transmisión de los derechos reales: Teoría del título y modo. Oponibilidad. Extinción. Convalidación de los
derechos reales constituidos por el no propietario. Clasificación de los derechos reales según: a) cosa propia
o ajena; b) principales o accesorios; c) cosa registrable o no registrable. Ejercicio de los derechos reales.
Publicidad de los Derechos Reales: Función y efectos. Evolución y medios. Sistemas.

UNIDAD 2 PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Antecedentes. Derecho comparado. Evolución, normas legales aplicables. Principios registrales y su
consagración en la Legislación Argentina. Rogación Inscripción. Legalidad. Especialidad. Tracto. Prioridad.
Publicidad. Ley 17801 y su reglamentación Provincial. Disposiciones técnico registrales vigentes

Concepto Derecho Real:

Art. 1882: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.
La diferencia sustancial con el derecho personal parte de los elementos, este derecho establece un vínculo
jurídico entre dos sujetos, el sujeto activo que es el acreedor y el sujeto pasivo que es el deudor. El Art. 724
expresa: “La obligación en una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho de exigir del
deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener
forzadamente la satisfacción de ese interés”.
En cuanto a la relación de poder o poder físico sobre la cosa que es contenido de estos derechos, la posesión
atañe al derecho real (Art. 1909) mientras que la tenencia de la cosa corresponde a un derecho personal (Art.
1910)

Objeto:

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El Art. 1883 expresa: Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.

Estructura:
Creación y tipicidad legal.
El CCCN establece el carácter estatutario de las normas que crean y regulan los derechos reales el Art. 1884
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Enumeración:
Sistema de numerus clausus: enumeración
El CCCN mantiene el sistema del denominado número cerrado (numerus clausus) de los derechos reales
creados por la ley y lo amplía a nuevos derechos reales respecto del Código anterior.

ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son (14) derechos reales en este Código:

(Agregue en cada uno el concepto con su artículo mencionado en el CCYC )

a) el dominio;
ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades
de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
ARTÍCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales

b) el condominio

Art. 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas
y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

c) la propiedad horizontal;
ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible

d) los conjuntos inmobiliarios;

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, (57) Leiva
Fernández, Luis F. P. (dir.), Contratos Civiles y Comerciales. Colección de Análisis Jurisprudencial, Bs.
As., La ley, 2002, p. 241, con nota de AA. VV. (58) Kiper Claudio M., ”El proyecto de Código Civil y
Comercial y el derecho real de propiedad horizontal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2,
Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss. (*) Comentarios a los arts. 2073 a 2099 elaborados
por María José Pérez Clouet. LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO VI - Conjuntos
inmobiliarios 191Código Civil y Comercial de la Nación Comentado ART. 2074 comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a
lo dispuesto en las normas administrativas locales.

e) el tiempo compartido;

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ARTÍCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados
a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino

f) el cementerio privado;
ARTÍCULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos.

g) la superficie;
ARTÍCULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre
un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales

h) el usufructo;
ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

i) el uso;
ARTÍCULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

j) la habitación;
ARTÍCULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo
puede constituirse a favor de persona humana.

k) la servidumbre;
ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo.

l) la hipoteca;
ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.

m) la anticresis
ARTÍCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

n) la prenda.
ARTÍCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por
las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

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 ARTÍCULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes
le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes
que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda
ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.

CLASIFICACIONES DERECHOS REALES

ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Los derechos reales se diferencian según tengan o no una existencia autónoma. Los que tienen vida propia se
denominan derechos reales principales o independientes. Los derechos reales principales cumplen
principalmente la función de goce o de utilidad del objeto para su titular. Se trata de derechos que se ejercen
por la posesión y se pueden adquirir por prescripción adquisitiva (Arts. 1897y 2565).
ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre
cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden aun registro a los fines de su inscripción.
El ordenamiento legal ha establecido registros especiales para cada tipo de cosa registrable: cosas inmuebles
(Ley 17.801); automotores (Dec.ley 6582/58 ratif. Ley 14.467 y mod. Ley 22.977); equinos de pura sangre de
carrera (ley 20.378); animales de pura raza o pedigrí (ley 22.939); aeronaves (Código Aeronáutico sancionado
por Ley 17.285 de 1967); buques (Ley 20.094 de Navegación de 1973).
La inscripción de las titularidades reales en estos registros opera con distintos efectos según el régimen
jurídico de cada una de estas cosas.

ARTÍCULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente
la posesión.
Con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión la clasificación prevista en la norma guarda
importancia por el régimen de adquisición. La transmisión o constitución entre vivos de estos derechos
requiere de la tradición de la posesión de la cosa por título suficiente. También se pueden adquirir por la
prescripción adquisitiva. Además la posesión es sistema publicitario de los derechos reales que se ejercen por
la posesión sobre cosas muebles no registrables, y también para las cosas inmuebles conjuntamente con la
publicidad registral (Art. 1893).
La clasificación también incide en el régimen de la protección judicial dado que los derechos que se ejercen
por la posesión confieren las acciones posesorias (Arts. 2238 y 36 ss.). Las acciones reales que tutelan el
derecho que se ejerce por la posesión son: la reivindicatoria en caso de desapoderamiento y la negatoria en
caso de turbación, no obstante también se les confiere a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares cuyos titulares han sido desposeídos o turbados. En cuanto a las servidumbres están
protegidas por la acción confesoria (Art. 2248).

Art. 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en
poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que
haya obtenido oponibilidad posteriormente.

La facultad persecutoria se ejercita principalmente a través de la acción real reivindicatoria (Art. 2252 y ss.).
El principio de prioridad se plasma en la regla “primero en el tiempo mejor en el derecho” y se activa mediante
la oponibilidad del derecho real al tercero en conflicto.

No obstante existen zonas grises que la teoría dualista no ha logrado superar, la realidad desborda en
ocasiones a las concepciones dogmáticas. El Código de Vélez contempla casos de derechos personales que
gozan en parte de los atributos de persecución y preferencia. También supuestos en que el titular del derecho
real carece de la facultad persecutoria y la oponibilidad de su derecho. La seguridad del tráfico impone la
tutela a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso que obran bajo una apariencia jurídica
provocada por el mismo titular del derecho real. Las situaciones intermedias entre ambas categorías
conceptuales se mantienen y acentúan en el nuevo Código.

Excepciones (adquisiciones ex lege y derechos creditorios oponibles a terceros)

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Derechos personales con ius preferendi: Créditos con priviliegio de cobro (deudas a la AFIP, contrato
inscripto en el caso de las ventas de lotes a plazo).

Derechos personales con ius persequendi: En virtud de un crédito personal se le otorga al acreedor el
derecho de perseguir determinadas cosas (privilegio del locador sobre los muebles introducidos dentro del
inmueble locado)

Derechos reales sin ius persequendi:

Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya que en este caso no va a
ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le otorgue el derecho real a nuevo titular, sino que
es la misma ley la que lo otorga esa calidad.
Artículo 1892.- título y modos suficientes. la adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Artículo 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la
habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de
buena fe

Diferencias entre derechos reales y personales

El codificador con apoyo en estas definiciones incursiona en la teoría del derecho real y su diferencia con el
derecho personal.

Con relación al objeto, expone que “Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente;
los derechos personales, comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene necesidad
de ser realizado por una acción”. Y agrega que “El derecho real supone necesariamente la existencia actual de
la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin
objeto; mientras que el derecho personal no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho
prometido por la persona obligada, no exige necesariamente la existencia actual de la cosa, a la cual ese hecho
deba aplicarse”.
Respecto de las acciones y la consiguiente facultad de persecución, afirma que “La persona a la cual
pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal
no puede perseguir sino a la persona obligada a la acción o a la prestación”. También se refiere a la preferencia
como atributo propio de los derechos reales: “Cuando muchas personas han adquirido en diversas épocas
sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el
derecho personal anterior no es preferido al derecho personal posterior”.
Con relación a la causa eficiente dice: “La causa eficiente del derecho personal es la obligación, siempre y
únicamente la obligación, cualquiera que sea su origen: un contrato, un cuasi-contrato, un delito o un cuasi-
delito, o la ley. La causa eficiente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios legítimos por
los cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad”. Acentúa la nota de inmediatez típica
del derecho real en tanto explica que “El derecho real se tiene cuando entre la persona y la cosa que es el
objeto, no hay intermediario alguno, y existe independiente de toda obligación especial de una persona hacia
otra. Por el contrario, el que no puede dirigirse directamente sobre la cosa misma y tiene necesidad de dirigirse
a una persona especialmente obligada a él por razón de la cosa, no tiene sino un derecho personal”.

DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS ENTRE DERECHOS

REALES Y PERSONALES
DERECHOS REALES Y
DERECHO PERSONAL
• Los derechos personales pueden ser fuentes de los derechos reales

VINCULACIONES:
• Ciertos derechos reales son accesorios y sirven de garantía a los
derechos creditorios
• Respecto a los títulos de crédito concurre un derecho real sobre el
título cuya posesión es indispensable para poder ejercer un derecho
personal

DIFERENCIAS: DERECHOS REALES DERECHO PERSONAL

es un cúmulo de facultades, es un consiste en exigir a otro el cumplimiento
ESENCIA
poder jurídico de una prestación
son las cosas es la conducta del deudor en beneficio
OBJETO: del acreedor o sea una prestación de dar,
hacer o no hacer
tenemos el sujeto (titular del dere- tenemos sujeto activo (acreedor), sujeto
ELEMENTOS:

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 cho) y el objeto (cosa) pasivo (deudor) y objeto (prestación)
es obtenido por el titular del dere- el beneficio es alcanzado por el acreedor
INMEDIATEZ:
cho directamente de la cosa a través del deudor
rige el principio de orden público y rige el principio de la autonomía de la
REGIMEN LEGAL: en mínima parte la autonomía de la voluntad, limitado por el orden público la
voluntad moral y las buenas costumbres
NÚMERO: sólo son creados por ley son ilimitados
requieren un modo suficiente Nacen de alguna de las causas o fuentes
ADQUISICION: previstas por la ley, ej. Contratos, actos
jurídicos, ilícitos, etc.
todos los integrantes de la socie- hay obligado determinado
OPONIBILIDAD:
dad deben respetar
necesariamente deben ser publici- no tienen necesidad de ser publicitados
PUBLICIDAD: tados para el conocimiento de los por su condición de relativos
terceros
en su mayoría, se ejercen por la es extraño a su ejercicio la idea de pose-
EJERCICIO: posesión; es el medio natural de sión
ejercicio
opera produciendo la adquisición la prescripción opera produciendo la pér-
PRESCRIPCION:
del derecho dida de la acción
Pueden ser temporarios o perpe- se agotan con el cumplimiento
tuos y aún los temporarios son per-
PERMANENCIA:
manentes respecto de la obtención
del beneficio.
pueden ser temporarios o perpe- son siempre temporarios
DURACION:
tuos
la concurrencia es solamente admiten la concurrencia de sujetos acti-
compatible con los de garantía y vos y pasivos
las servidumbres, para el dominio
EXCLUSIVIDAD: y el usufructo rigen la exclusividad,
para el uso y la habitación juegan
o bien la concurrencia o bien la
exclusividad
se extinguen con la pérdida o des- no se extinguen aún cuando desaparez-
EXTINCION:
trucción de la cosa can todos los bienes del deudor
gozan del jus preferendi y del jus
persequendi.

PUBLICIDAD

Oponibilidad. Sistemas de publicidad.

a) Publicidad de los derechos reales.

El presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se puede hacer valer frente
a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se puede conocer. Es necesario que los terceros
interesados en adquirir derechos reales u otorgar un crédito conozcan quien es el titular y cuál es el estado
jurídico de sus bienes que constituyen la garantía patrimonial. Para que ello sea factible es necesario
implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.

El Art. 1893 es categórico en tal sentido: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real”.

b) Sistemas de publicidad.
En nuestro ordenamiento existen dos sistemas publicitarios de derechos reales: la publicidad posesoria y la
publicidad registral.
El Código civil de Vélez reguló a la tradición como modo de adquisición de los derechos reales y también
como sistema de publicidad de la adquisición de derechos reales de las cosas muebles e inmuebles, excepto
para el derecho de hipoteca (que no se ejerce por la posesión) para el que instituyó la publicidad registral.
Con relación a los inmuebles la tradición no era un sistema de publicidad suficiente, únicamente quienes
intervenían en este acto o participaban en él conocían de su existencia. Por esta razón la Ley 17.711 modificó
el art. 2505 del Código civil e incorporó para las cosas inmuebles la publicidad registral y concomitantemente
se sancionó la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Este registro instituye un sistema de
publicidad formal creado por el legislador para dar mayor certeza al conocimiento de las titularidades reales.

c) Registros de inscripción declarativa.

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Los registros se clasifican por sus efectos en declarativos y constitutivos. El registro declarativo solo tiene
solamente efectos de publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace fuera del registro con el
título y el modo suficiente (tradición) pero para la oponibilidad a terceros necesita la inscripción de título.
El registro de la propiedad inmueble es de efecto declarativo (Art. 2 Ley 17.801). Este sistema presume que
los titulares de los derechos reales son aquellos cuyos títulos se encuentran inscriptos, pero no garantiza la
exactitud de las constancias registrales. Por esta razón estos registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en
comparación con los registros constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos reales que no se
encuentren inscriptos.
Por esta razón la opinión mayoritaria de la doctrina civilista ha sostenido que la publicidad registral
inmobiliaria no ha desplazado a la publicidad posesoria respecto de los derechos reales que se ejercen por la
posesión. La verdadera publicidad material no es el acto de la entrega de la cosa (tradición) sino el ejercicio
efectivo de los actos posesorios (Arts. 1909 y 1928) y este sistema de publicidad material de los hechos se
complementa con la publicidad registral.
También algunos registros de cosas muebles registrables son de efecto declarativo. Registro Nacional de
Aeronaves y Ley de Navegación 20.094 para los buques de más de diez toneladas.

c) Registros de inscripción constitutiva. Estos registros confieren mayor seguridad a los terceros.
El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro declarativo porque el derecho real
se adquiere con la inscripción de la transferencia. En este clase de registros es menor el riesgo de que no
coincida la realidad extrarregistral con la realidad registral, aunque también pueden darse inexactitudes de
títulos insuficientes o nulos inscriptos; baste imaginar el caso de los automotores robados inscriptos en el
registro a nombre de terceros.
Son registros de carácter constitutivo: el registro automotor (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratificado por Ley
14.467); el registro de equinos sangre pura de carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378) y los registros para animales de
pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14 Ley 22.979). Comprende a las cosas muebles que son susceptibles de
identificación y por tanto objeto de registración.

d) Tercero protegido.

El Art. 1893 establece quien es el tercero que puede invocar a su favor las constancias del registro. El tercero
protegido por la apariencia formal del registro es el tercero interesado de buena fe.
Ello significa que quien conoce o debe conocer la existencia del título del derecho real no inscripto no puede
invocar la inoponibilidad por falta de registración. La buena fe del tercero es subjetiva (buena fe-creencia), el
tercero no debe conocer ni haber podido conocer obrando con diligencia la existencia del derecho real no
inscripto.
Tampoco puede invocar buena fe quien no tomó los recaudos necesarios para tener la convicción de que quien
le transmite o constituye el derecho real tiene el título suficiente, es decir es el propietario o legitimado con
capacidad para disponer. El conocimiento del tercero debe abarcar la realidad registral y la extrarregistral. Es
la problemática que presenta el título nulo inscripto (justo título). Al respecto el Art. 1902 último párrafo
ordena “Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial”.
Título suficiente. Concepto y requisitos

El precepto dispone: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real…. Para que el título y el modo sean
suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
La palabra título se aplica en un doble sentido:

a) material o causal porque significa el acto jurídico que da nacimiento al derecho real; y

b) formal o instrumental, porque está revestido de las formalidades legales que hacen a su validez.
En consecuencia el título suficiente es un acto jurídico válido cuya finalidad consiste en la constitución o
transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente también
capaz, formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Los recaudos legales son una consecuencia jurídica de la regla general que sienta el CCCN en el Art. 399:
Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas. Es el principio del nemo plus iuris que consagra el art. 3270 del Código civil anterior.

Los requisitos del título suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:

Los requisitos objetivos son:
a) el acto jurídico que tiene por fin inmediato la constitución o transmisión del derecho real. Puede tratarse
de un contrato con finalidad transmisiva de dominio (compraventa, permuta, donación, dación en pago, etc.-)
o constitutivo de otro derecho real, tales como el usufructo, la servidumbre, la anticresis. Cabe aclarar que la

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hipoteca es un derecho no se ejerce por la posesión pero que también se debe constituir por un título
suficiente que es la convención hipotecaria instrumentada en escritura pública (Art. 2208).

b) Las formalidades legales del título dependen de la cosa o bien que constituye el objeto del acto y de la
naturaleza del mismo. Así para las cosas inmuebles la forma impuesta es la escritura pública, salvo lo dispuesto
para la subasta judicial y la subasta administrativa (Art. 1207 inc. 1º) y para las donaciones al Estado (Art.
1553). La adquisición por subasta judicial se perfecciona formalmente por el acta de subasta, el auto
aprobatorio y el acta judicial de entrega de la posesión
En cuanto a las cosas muebles corresponde distinguir según sean o no registrables. La adquisición de derechos
reales sobre cosas muebles no registrables no está sujeta a formalidades en los títulos, pero sí debe existir un
título-causa que legitime la adquisición, la cual se perfecciona por el modo de la tradición (así, la revista me
pertenece porque la compré en el kiosco). Distinto es el caso previsto por el Art. 1895 de adquisición legal por
el subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa no hurtada o perdida que se adquiere de quien
no es el dueño de ella o es incapaz para transmitirla (esta adquisición legal se estudia en la Unidad VIII de
Dominio mobiliario).
título-causa conforme el régimen legal especial. En el caso del automotor la transmisión del dominio de los
automotores debe formalizarse por instrumento público o privado y sólo produce efectos entre las partes y
con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del
Automotor (Art.1 del Dec. Ley 6582/58 ratificado por Ley 14.467). La peculiaridad del registro constitutivo es
el desdoblamiento del título causal y del título formal. El título causal nace en la órbita extrarregistral,
mientras que el título formal lo expide el mismo Registro con motivo de la inscripción de la transferencia del
automotor (art 6 ord.cit.).
Otro recaudo del título suficiente es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el título mal aplicado es un
título putativo o insuficiente para adquirir el derecho real.
Los requisitos subjetivos del título suficiente conciernen a los sujetos que intervienen en el acto jurídico que
deben ser capaces (Arts. 24, 25 y concordantes) y estar legitimados al efecto; es decir debe ser el propietario
quien disponga de la cosa o el apoderado con facultades expresas (Art. 375 inc. e).
También es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento. El error esencial,
el dolo esencial y la violencia causan la nulidad del acto (Arts. 265, 272 y 276).

Títulos insuficientes. Justo título. Título putativo. Boleto.

El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los derechos reales pero les
reconoce ciertos efectos jurídicos. El CCCN contempla el justo título y el boleto privado, el Código civil también
regula el título putativo.

1) Justo título: es un título insuficiente porque adolece de defecto de la incapacidad de los otorgantes o de la
ausencia de legitimación del disponente del derecho.
Art. 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo.
Cabe destacar que el justo título también opera para otro tipo de adquisiciones. En el caso de nulidad del
título por incapacidad, el justo título constituye el antecedente necesario de la adquisición legal por el
subadquirente de buena fe y a título oneroso (Art. 392). En cambio si la enajenación es a non dominio porque
el acto se realiza sin intervención del titular del derecho ese justo título es inoponible al propietario (Arts. 392
y 396) pero puede dar lugar a la convalidación del derecho real (Art. 1885).

2) Título putativo. El CCCN a diferencia del Código civil no regula el título putativo. Artículo 2357 del Código
anterior. La norma contempla dos situaciones: a) el título no existe sino en la creencia del poseedor. Por
ejemplo, quien fue instituido legatario en un testamento y toma posesión de la cosa legada desconociendo
que el testamento fue revocado con posterioridad. b) el título existe en la realidad pero no se aplica a la cosa
poseída. Por ejemplo, por errónea demarcación de los linderos del inmueble el adquirente toma posesión del
inmueble colindante o parte de él.
El título putativo es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y aplicado a la cosa
poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve en el Código de Vélez (art. 4011). Solamente tiene efectos
con relación a la posesión de buena fe, si el poseedor incurrió en error o ignorancia de hecho excusable.
Probablemente por estas razones el CCCN no lo haya previsto. En la práctica en tales casos habrá de apreciarse
si existe buena fe en la posesión del adquirente. ARTICULO 1918.-Buena fe. El sujeto de la relación de poder
es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho
esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

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3) Boleto privado. La expresión boleto de compraventa en la jerga jurídica alude al contrato de compraventa
de inmuebles que tiene la forma de instrumento privado. Este documento genera entre los contratantes
efectos meramente obligacionales porque no cumple todavía con la formalidad de la escritura pública que
exige la ley para transmitir el dominio sobre la cosa inmueble.
El boleto es un título en sentido causal que confiere a los contratantes el derecho personal de exigir el
cumplimiento de las formas, es decir demandar la escrituración, y a falta de cumplimiento de esa obligación
de hacer, el acto lo puede otorgar el juez en representación de la parte que no cumplió (Art. 1018).
El boleto o instrumento privado también documenta la compra del automotor, pero esta formalidad
tampoco opera la transferencia del dominio que necesita de la inscripción en el registro de la propiedad del
automotor. En caso de incumplimiento el boleto da derecho a demandar la transferencia.
Cabe distinguir entonces el negocio meramente obligacional del negocio traslativo o constitutivo del derecho
real.
En consecuencia el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre cosa
inmueble o un automotor es un título insuficiente porque le falta la forma legal. Pero cabe señalar que el CCCN
no desprotege totalmente al adquirente poseedor en estas situaciones.
En el caso de los automotores el CCCN incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva larga decenal
(Art. 1899 tercer párrafo).
Respecto de los inmuebles los Artículos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de compraventa
inmobiliaria respecto de terceros, si se cumplen los recaudos previstos en las citadas normas. Además el CCCN
mantiene la vigencia de las Ley Leyes 24.374 y 26.493 de Regularización dominial a los fines de que el
adquirente por boleto poseedor del inmueble perfeccione la adquisición mediante el procedimiento que
estatuye la normativa (Unidad IX).

f) Modo suficiente
El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del título. El título opera como la
causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La tradición cumple la
función de modo traslativo o constitutivo del derecho real porque es el medio material conforme al cual las
partes contratantes cumplen lo establecido en el título que es el antecedente jurídico que da sentido a la
tradición.
Se ha dicho que respecto de las cosas inmuebles y de las muebles no registrables el modo suficiente es la
tradición, que consiste en la entrega y recepción material y voluntaria de la cosa.
El Art. 1892 establece la tradición como el modo de adquirir los derechos reales y los Arts. 1924 y siguientes
regulan a la tradición como modo de adquirir la posesión (Unidad V). La tradición que tiene lugar con el boleto
de compraventa inviste al adquirente de la posesión ilegítima porque no produce la adquisición del derecho
real.
En cuanto a las cosas muebles registrables no requieren la tradición, el modo constitutivo es la inscripción del
derecho en los registros correspondientes previstos por las leyes especiales, como se ha expuesto con relación
a los automotores (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467); también para los equinos sangre pura de
carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378) y para los demás animales de pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14 Ley 22.979).
Respecto de las servidumbres positivas, el Art. 1892 dispone que el primer uso que se haga de ellas es modo
suficiente de adquisición.

ARTÍCULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente
la posesión.
Con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión la clasificación prevista en la norma guarda
importancia por el régimen de adquisición. La transmisión o constitución entre vivos de estos derechos
requiere de la tradición de la posesión de la cosa por título suficiente. También se pueden adquirir por la
prescripción adquisitiva. Además la posesión es sistema publicitario de los derechos reales que se ejercen por
la posesión sobre cosas muebles no registrables, y también para las cosas inmuebles conjuntamente con la
publicidad registral (Art. 1893).
La clasificación también incide en el régimen de la protección judicial dado que los derechos que se ejercen
por la posesión confieren las acciones posesorias (Arts. 2238 y 36 ss.). Las acciones reales que tutelan el
derecho que se ejerce por la posesión son: la reivindicatoria en caso de desapoderamiento y la negatoria en
caso de turbación, no obstante también se les confiere a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares cuyos titulares han sido desposeídos o turbados. En cuanto a las servidumbres están
protegidas por la acción confesoria (Art. 2248).

Convalidación

Art. 1885. Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

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 La norma contempla uno de los casos del justo título, cuando la enajenación se realiza a non domino o
sea por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra expresamente apoderado al efecto. El
acto es nulo pero el defecto se purga por la adquisición ulterior de la propiedad de la cosa cualquiera
sea la causa jurídica de la adquisición (sucesión por causa de muerte, compraventa, donación,
prescripción adquisitiva, etc.).
La convalidación admitida por la ley es de naturaleza sustantiva porque exige la adquisición de la
propiedad. El sistema registral inmobiliario no admite la convalidación formal por la inscripción de un
título inválido. La ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble dispone expresamente: “La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
El Art. 1903 del CCCN dispone la convalidación los actos otorgados por el prescribiente en el caso de la
prescripción adquisitiva breve, en virtud del efecto declarativo y retroactivo que confiere a la sentencia.

Principios registrales s/ley 17801: prioridad e inscripción

Los principios registrales son preexistentes a la ley 17801 y se encuentran receptados en dicha norma en sus
distintos artículos.

Principio de Prioridad: La ley lo receptó en los Arts. 17 a 19 y 40 y es el principio que establece que el orden
en que se tendrá en cuenta la inscripción será en base a la prioridad al inscribir: primero en el tiempo,
primero en el derecho.
El ingreso de un certificado registral para la realización de un determinado acto, produce un bloqueo
registral que causa reserva de prioridad –podría entenderse como una prioridad indirecta.-
En virtud de este principio, no podrán registrarse otro documento de igual o anterior fecha que sea
incompatible con el inscripto o anotado primero, salvo que haya sido instrumentado durante el plazo del
art.5 (45 días de autorizado)

Artículos de la ley 17801

Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado
durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo
presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.

(Artículo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014)

Artículo 18. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por
derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:

a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en
el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los
que rigen respecto de la inscripción provisional;

b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones

vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con
advertencia de la circunstancia que la condiciona;

c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro

informará la variación producida.

La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere
interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.

Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a
que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en
forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante
declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio
que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.

Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de
ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el
número correlativo que les corresponda.

Principio de Inscripción: La ley lo receptó en los art.2 y 3. En virtud de este principio todo documento en
que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga DR sobre inmuebles debe ser inscripto para su

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publicidad. La ley establece la necesariedad de la inscripción pero esta, en materia de inmuebles, tiene
carácter declarativo, nunca constitutivo. Otros documentos que deben inscribirse son los que dispongan
embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares y como así también los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales. La inscripción no salva los defectos del título (art.4) y tiene efecto retroactivo si se
presenta en término.
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014)

Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o
anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien
esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho
real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.

(Nota Infoleg: Véase arts. 80 y 81 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995 que introducen modificaciones al
Régimen Registral)

Artículo 3° bis - No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2° inciso a), si
no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de
corresponder.

(Artículo incorporado por art. 4° de la Ley N° 25.345 B.O. 17/11/2000).

Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según
las leyes.

Principios registrales s/ley 17801: Principio de tracto sucesivo y rogación.

Principio de Rogación: La ley lo ha receptado en el art. 6.- la rogación no es un acto jurídico, es la
presentación en el registro rogando –solicitando- la modificación de la situación real, la situación jurídica del
inmueble, esto es la inscripción registral. Hay instancia de parte, no procede de oficio.
Esta situación jurídica abarca no solo la titularidad, sino también los límites y restricciones al dominio, la
cancelación de estas y los certificados notariales.
Cuando se solicita un informe para saber la situación jurídica de un inmueble, se amplía el esquema de
rogación con la mera información, ya que no se modifica la situación jurídica del inmueble. Lo mismo
sucede en el caso de la constancia de publicidad o en el caso de la publicidad directa. La excepción a este
principio lo constituyen las hipotecas, que caducan los efectos de la inscripción sin necesidad de rogación,
transcurrido 20 años a partir de la fecha de inscripción, salvo que se hayan constituido a favor de bancos
oficiales. Otra excepción son los embargos, las inhibiciones y otras providencias cautelares, caducan los
efectos de la inscripción a los 5 años sin necesidad de rogación, pero hay que considerar que en el caso de
que las inhibiciones cuando sean ordenadas por el juez que entiende en los procesos de concursos o
quiebras, es el juez el que ordena la cancelación, hay instancia de parte. Y las inscripciones provisorias, las
cuales caducan automáticamente si procede la inscripción definitiva dentro del plazo fijado o caduca de
pleno derecho si transcurrido el término fijado no se ha cumplido con las observaciones.
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:

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 a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.

Principio de tracto sucesivo: Está receptado en el art. 15 y se relaciona estrechamente con la legitimidad
para obrar, la cual consiste en la posibilidad jurídica de disponer por el antecedente que consta en el
asiento de dominio. Importa la concatenación perfecta y sucesiva de los distintos titulares del inmueble de
manera tal que conociendo el ultimo titular se puede llegar hacia atrás en tiempos inmemorables hasta el
primer titular. Dentro del tracto sucesivo y como una modalidad de este tenemos el tracto abreviado.-

Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Principios de legalidad. Tracto sucesivo.

Principio de legalidad: Está receptado en el Art. 8, y se encuentra íntimamente relacionado con la función
calificadora del registro, la cual consiste en establecer hasta dónde puede llegar en su análisis el registrador,
respecto del título a los efectos de la inscripción. El registrador analiza las formas extrínsecas del documento
a efectos de cotejar con las constancias existentes en el registro –asiento registral-. Este análisis es una
intromisión en lo que es manifiesto y evidente y nunca va a rever el DR adquirido puertas afuera del
registro. El registrador analiza la capacidad para disponer, la legitimidad para obrar que no es otra cosa que
el tracto sucesivo.

Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Ley 17801 y su reglamentación provincial. Disposiciones

registrales vigentes

SOLICITUD DEL CERTIFICADO: Tal certificado es sobre la situación jurídica del inmueble y capacidad de
disponer porque el escribano va a solicitar un informe llamado de dominio o gravámenes e inhibiciones del
titular registral, toda persona que va a disponer necesita tener este certificado que es sobre la capacidad
para disponer y situación jurídica (debe conocerse si hay embargo o medidas cautelares, restricciones de
dominio, o hipoteca). Se solicita el certificado para inscribir la cosa objeto del derecho real u obtener una
mutación en la situación jurídica ya registrada.

El artículo 24 de la ley nacional fija el plazo de validez del certificado en 15, 25 o 30 días, según sean,
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
Registro, en el interior de la provincia o fuera del ámbito de la Provincia o territorio o Capital Federal. El
plazo de validez del certificado comienza a correr desde la cero hora del día de su expedición y no desde la
presentación del pedido, conforme surge del artículo 24 de la ley 17801, por ejemplo, si se expide el
certificado el lunes a las 8.30 de la mañana, entonces, el plazo comienza a correr desde las cero horas del
día de su expedición.

BLOQUEO REGISTRAL: Al ingresar el pedido del certificado se logra el bloqueo registral que es una barrera
virtual, existiendo tal bloqueo todo se inscribe pero lo hace condicionado a que este proceso caiga (es
insólito hablar de proceso inscriptorio cuando aún no se ha realizado la escritura). Tengo una exigencia del
artículo 23 que expresa que no se puede autorizar, si no tiene este certificado a la vista, así que ahora
veremos cómo funciona este pedido de certificado. En la ley tenemos que hay un plazo de vigencia del
certificado de 15, 25 o 30 días según ese certificado vaya a ser utilizado, esa vigencia tiene que computarse
desde que el Registro se expide. El bloqueo se inicia con ingreso del certificado al registro. Al ingresar el
certificado, el registro empieza a trabajar, sobre esa certificación y el término en que se expide es al día
siguiente, ese es el sentido de la ley cuando dice que la vigencia será de 15,25 o 30 días desde que se
expidió. La idea es que queden confundidos prácticamente el día en que se presenta y el día en que se
expide. No va a poder hacerse la escritura antes que el registro se expida, porque si usted no tiene ese
certificado no se está cumpliendo con la ley y no se tiene la información necesaria (capacidad para disponer
inhibiciones y legitimación para obrar y restricciones mediante informe de medidas cautelares, embargos,
hipotecas, servidumbre), los informes son necesarios para realizar la escritura. El Registro ya se expidió y es
dable aclarar que en la matricula en el casillero “D” habrá dos fechas:

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a) Primer fecha, de presentación: es el ingreso del certificado.
b) Segunda fecha, de expedición: vigencia del certificado, fecha de expedición.

Los términos de la ley 17801 son términos de días corridos, además, como se trata de un acto notarial, el
escribano puede trabajar un día feriado. Estamos hablando de 15, 25 o 30 días en forma corrida y
computando el día de expedición, si se expidió el 15 de julio usted tiene hasta el 29 del citado mes porque
cuenta con el día de expedición para realizar la escritura (Nunca debe cometerse el error de decir 15 + 15 =
30), en tal caso deben sumarse 14 días. Si no realizo la escritura dentro del término de vigencia del bloqueo,
la sanción es que este se cae y todo lo que estaba inscripto condicionalmente, esperando a este proceso
que se había iniciado con la presentación del certificado ingresa como definitivo, estaba ingresado en forma
condicional pero ahora ingresa en forma definitiva.
CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA: Dentro de este plazo de validez del certificado, debe otorgarse la
respectiva escritura, si el certificado vence, el escribano debe solicitar otro para cumplir con la obligación
que surge del artículo 23. Con el certificado vigente, el escribano hace materialmente la escritura y es desde
ese día, por ejemplo el quinto día de los quince que tenía, que comienzan a contar los 45 días para que el
escribano inscriba el acto que contiene la escritura pública. Es a partir de la celebración de la escritura
cuando comienzan a correr los 45 días (lo cual surge del artículo 5 de la ley nacional) para ingresar la
escritura en el Registro. Si celebramos la escritura al décimo día, a partir de allí se computan los 45 días
para inscribir, los términos no son acumulativos, por ejemplo, no podría computarse 15 + 45= 60 días, para
ingresar la escritura porque los términos se agotan en sí mismos, no son acumulativos. Si en lugar de
hacerla en el día 15 contando el día de expedición, lo hice en el día 10 porque soy muy precavido y no
quiero esperar, a partir de ese día se computaran los 45 días y no se sumaran. Al tomar todos los datos se
ha consignado que quien pretende vender es cierta persona (es la que figura). Si la matricula que usted ha
citado, el lugar donde ha ido a buscar el registro la información, no coincide, le va a decir que el dominio no
consta. Entonces ahora iremos a la parte más medulosa y complicada. A usted le consigna perfectamente el
título que tiene inscripto y coincide con todos los datos que aparece como el titular, coincidiendo también
el porcentual. He aquí, que pasamos a la columna “D” que son restricciones y gravámenes.
Deberá analizarse también el artículo 37 de le ley 17801, esta ley establece que caducan de pleno derecho
(ergo, quedan sin efecto por el mero transcurso del tiempo) Los embargos caducan a los 5 años (salvo que
el embargo inhibición sea ordenados por jueces de concursos y quiebras), significa que si hay un embargo el
2 de enero del 2012 e ingresa al registro, el embargo caduca el 2 de enero del 2017. Con las hipotecas
sucede lo mismo. La ley establece que caducan a los veinte años, siempre y cuando no se reinscriban. Será
el acreedor hipotecario el interesado en reinscribir esa escritura de hipoteca. Usted podrá hacer la escritura,
siempre y cuando estén caducos las hipotecas o embargos que salían en la columna de restricciones y
límites al dominio y que no estaban cancelados conforme la columna de cancelación de restricciones y
límites al dominio. Ha de tenerse mucho cuidado porque por más que una hipoteca tenga más de 20 años, si
la hipoteca es a favor de Bancos oficiales (Banco Nación o Provincia de Córdoba), necesariamente debe
ingresarse lo que es la cancelación de la hipoteca (Ley 15283 establece un régimen especial de créditos
hipotecarios a favor de Bancos oficiales). Igualmente cuando las medidas cautelares son ordenadas por los
jueces de concursos y quiebras, por ejemplo una inhibición, necesita si o si la cancelación. La razón de ser de
las hipotecas u bancos oficiales, es que siempre se dan créditos blandos a pagar en muchísimas cuotas y
ponerle a la entidad oficial esa carga a su vez de que tiene que reinscribirla antes del vencimiento de los
veinte años. Si es un acreedor particular y no reinscribe la hipoteca, lo que ocurrirá es que va a seguir siendo
acreedor hipotecario, no se va a extinguir el derecho real pero no va a ser oponible a terceros.
INGRESO Y RECEPCIÓN DE LA ESCRITURA: Una vez ingresada la escritura al Registro el mismo realiza una
inscripción preventiva por 180 días. Surge del artículo 9, que si el registro me hace alguna observación, por
ejemplo, si olvide consignar el DNI del adquiriente) dentro de los treinta días que tiene para estudiar o
analizar el documento, me será devuelto con las observaciones realizadas. Siempre quedaran de esos 180
días, 30 para el registro y ciento cincuenta para subsanar esa observación. Supongamos que el registro tenía
mucho trabajo y en vez de tomarse treinta días se tomó sesenta. En tal caso expone el artículo 10 de la ley
5771, que habrá una prorroga legal o automática (el registro no puede quitarle días a esos 150 días con que
usted cuenta para hacer las observaciones. Ergo, tendrá que ampliar el plazo en lo que se haya extendido
por fuera de los treinta que tenía para estudiar el documento que ha ingresado. Ese bloqueo o barrera
virtual se va a mantener siempre y cuando yo cumpla estos plazos. Supongamos que ingreso un título al
registro donde he equivocado y consigné que quien está transmitiendo es Rodríguez y resulta que el titular
registral es Pérez. Quien tiene capacidad para disponer y legitimidad para obrar es Pérez, pero consigne que
quien vende es Rodríguez, es un error gravísimo, y no va a coincidir en el registro, sin embargo, el Registro
no puede dejar de hacer una inscripción provisional por el plazo para recurrir. Quien rechaza el documento
que sería nulo (Pérez de cinco años de edad vende), siempre toma la precaución de dar ese plazo mínimo de
diez días para recurrir. Si el que rechaza es el director, siempre se tendrá 10 días pues la última palabra la
tiene la justicia (cámara civil). Sintetizando lo antes expuesto, realizado el examen el registrador admite el
documento y en este caso se ordena la inscripción o rechaza y observa el documento.
Aquí surgen dos posibilidades:
a) La primer posibilidad es adecuar el documento: Dentro de los 150 días (que surgen de restar ciento
ochenta menos treinta), si ya se ha adecuado y usaste los 150 días y hay una nueva observación,
automáticamente, según surge de la reglamentación 5771 (en sus artículos 10 y 11) te dan 180 días más, y

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si allí te vuelven a observar tenés 15 días más, y ese documento debe adecuarse o sino siempre que te
observen existe la posibilidad de plantear el recurso y una vez adecuado se inscribe.
b) La segunda posibilidad es plantear el recurso de rectificación, se presenta ante el mismo registrador
dentro de treinta días, luego de la observación y el registrador en quince días debe:
a) Admitir que se equivocó, rectifica su posición, la corrige y admite la inscripción.
b) No admitir que se equivocó, entonces mantiene su posición y rechaza el recurso.
c) Dejar correr el plazo sin contestar, lo que se toma como denegatoria tacita. Antes el rechazo o
denegatoria tacita quien quiere inscribir en quince días debe adecuar la documentación sobre lo que dice el
registrador o plantear recurso de reconsideración ante el director general del registro de propiedad.
PLANTEAR RECONSIDERACIÓN: El director tiene 30 días para resolver la petición el solicitante, en ese caso
se ordena la inscripción o confirma lo que dice el registrador.
HECHAS LAS NOTIFICACIONES: Notificadas las decisiones anteriores el rogante tiene dos posibilidades que
son adecuar el documento o llevar a cabo acción judicial, para lo cual en este último caso se presenta la
acción ante el director general del registro a los 10 días de notificada y el director dentro de los 5 días debe
elevarlo al Tribunal Superior de justicia para su remisión a la Cámara quien sin plazo podrá:
a) Confirmar lo dicho por el director y el rogante debe adecuar el documento.
b) Hacer lugar al rogante ordenando la inscripción.

MODULO 2: RELACIONES DE PODER

UNIDAD 3: RELACIONES DE PODER Concepto, tipos. Diferencias. Disposiciones generales. Posesión.
Concepto. Elementos constitutivos. Naturaleza jurídica. Doctrinas. Interversión de título. Objeto de la
posesión. Cosas susceptibles de ser poseí- das. Extensión. Clasificación de la posesión. Según título, persona
o modo. Determinación de la buena o mala fe. Registración en la posesión Ley provincial 9150. Dto.
Reglamentario 586/04. Ley 24.374.

UNIDAD 4: ADQUISICION CONSERVACION Y EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER Adquisición.

Capacidad. Modos unilaterales y bilaterales. Importancia del acto adquisitivo. Tradición. Concepto,
elementos. Otras formas de tradición. Relación de poder vacua y sobre universalidades de hecho. Supuestos.
Efectos de la posesión. Derechos y deberes inherentes a la posesión. Supuesto del poseedor condenado a
restituir la cosa: Efectos respecto al precio, frutos, productos, gastos y mejoras, destrucción o deterioro.
Conservación y extinción de la posesión. Supuestos. Tenencia. Concepto. Derechos y deberes inherentes a la
tenencia. Conservación y extinción.

UNIDAD 5: PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER Fundamento. Teorías. Antecedentes históricos.

Sistema del Código Civil y Comercial. Principios generales. Elementos y medios. Lesiones que pueden inferirse
a las Relaciones Reales. Concepto. Elementos. Casos. Diferencias. Defensa extrajudicial. Noción y elementos
legales. Acciones posesorias. Naturaleza. Objeto, requisitos para su procedencia. Tipos. Efectos. Ejercicio y
relaciones entre la instancia posesoria y las acciones reales. Proyección jurídica. Eficacia.

EL NUEVO CÓDIGO HA SUSTITUIDO RELACION REAL POR RELACION DE PODER

 No confundirlas con las relaciones jurídicas, poderes jurídicos o derechos reales.

 Destacar la total independencia entre unas y otras; es decir, existe la posibilidad de la relación de
poder sin la relación jurídica (ej. posesión sin dominio) y viceversa (ej. dominio sin posesión).

Enumeración.
Art. 1908. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

O SERVIDORES DE LA POSESIÓN (vínculo de dependencia o servicio, hospitalidad u hospedaje).

O - TENENCIA LEGÍTIMA
- ILEGITIMA: - DE BUENA FE
- DE MALA FE

O – POSESION (o coposesión):
- LEGITIMA
- ILEGITIMA: - DE BUENA FE
- DE MALA FE: - NO VICIOSA.
- VICIOSA:
Muebles: - Hurto
- Estafa

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 - Abuso de confianza
Inmuebles: - Violencia
- Clandestinidad
- Abuso de confianza

ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la
tenencia.
Las personas, tanto humanas como jurídicas, se relacionan constantemente con las cosas. Precisan de ellas
para todos los fines de su existencia. La gran mayoría de las actividades, hasta las más elementales, solo
pueden llevarse a cabo mediante el auxilio de las cosas. Esas relaciones que se establecen con las cosas son
denominadas en el CCyC ”relaciones de poder”. Es destacar que estas relaciones comprenden no solo las
que tenemos con las cosas están a nuestro alcance, sino también con otras más alejadas que mantenemos a
través de otras personas que hacen las veces de representantes nuestros.

Concepto:
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
El artículo establece que, para que haya posesión, es menester la reunión de dos elementos: el corpus y el
animus domini. Sigue así los lineamientos del Código Civil, bien que mejorando la redacción del art. 2351
CC, que expresaba: ”Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. El corpus es el
elemento objetivo de la posesión. Aparece expresado en el artículo que se glosa cuando señala que el
poseedor ”… ejerce un poder de hecho sobre una cosa…”. Supone, pues, el despliegue de un poder de
disposición física sobre la cosa, y como tal debe ser querido. Ello implica que el titular de la relación de
poder debe imprimir un mínimo de voluntad a fin de establecer el corpus; de otro modo, si la voluntad
estuviere ausente, habrá un supuesto de yuxtaposición local (art. 1908 CCyC). El corpus no se confunde con
la cosa, que es su objeto (art. 1912 CCyC). Implica actuar materialmente sobre ella, lo que puede tener lugar
a partir del obrar del propio poseedor o de un tercero (”por sí o por medio de otra”, dice la norma). Ello,
lógicamente, se presenta con mayor nitidez cuando media una relación de contacto con la cosa (v.gr., el
libro en las manos de una persona). En ese supuesto, se insiste, es evidente la existencia del ”poder de
hecho” al que alude la norma.
El animus domini refleja el componente subjetivo de la posesión.
La última parte del art. 1909 CCyC lo señala en estos términos: ”… comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no”. Ese ”comportarse” con relación a la cosa como si fuera titular de un derecho real,
aunque pueda no serlo (ver glosa al art. 1908 CCyC), supone una voluntad exteriorizada. Ello implica que el
animus domini no es pura subjetividad. De otro modo, si solo fuera un puro estado anímico del sujeto, sería
muy difícil —por no decir imposible— acreditarlo. Bastará, pues, con acreditar los hechos a partir de los
cuales sea posible extraer un comportamiento en el sentido que apunta la norma.

Importancia.
- Es el modo de ejercicio de la mayoría de los derechos reales.
- Tiene una protección legal en sí misma, independientemente de un título que la avale.
- En la adquisición inter vivos, además del título suficiente, es necesaria la tradición posesoria.
- Es el sistema de publicidad material de los derechos reales (se presume propietario a quien posee una cosa).
- El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos durante su posesión.

ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

“La diferencia entre poseedor y tenedor es que: el tenedor a diferencia de los poseedores que se compartan
como titulares de un derecho real, reconoce en otro la propiedad del bien que detenta”

Tipos de Posesión: desarrollar.

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA.

Legítima e ilegítima.

Art. 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
Mantiene la clasificación de legítima e ilegítima ya establecida por Vélez para la posesión, pero la extiende a
todas las relaciones de poder, es decir, la amplía a la tenencia.

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En la norma actual no se define la relación real legítima sino sólo la ilegítima: aquella que no importe el
ejercicio de un derecho real conforme a la ley

La posesión legítima es el resultado de la adquisición en forma perfecta de alguno de los derechos reales que
se ejercen por la posesión (todos salvo la hipoteca y las servidumbres activas). La adquisición se da a través
del título suficiente y del modo suficiente. Existe perfecta coincidencia entre los hechos y el derecho.
La tenencia legítima es el resultado de la adquisición de un derecho personal de quien está en condiciones
de obligarse.

La posesión o la tenencia ilegítima es la consecuencia de la adquisición de un derecho real o personal con

irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal. Falta coincidencia entre el hecho
y derecho.
Ej: Sin título, por un título nulo, por un defecto de forma, por quien no tenía derecho a poseer la cosa, por
quien no tenía derecho para transmitirla.

Caso del boleto de compraventa.

La reforma de la ley 17.711 estableció que la adquisición de la posesión mediante boleto se considera legítima.
Es decir, es ilegítima la posesión (no hay título suficiente que transmita derecho real); pero es legítima la
adquisición de esa posesión (la cosa ha sido entregada voluntariamente).
El CCyC eliminó la poco feliz referencia al boleto de compraventa. No incorpora aquí al boleto,
porque está claro que al no contar con escritura pública (1017), él no tiene título suficiente (art. 1892), sin
perjuicio de la protección que se otorga al poseedor en otras normas legales (arts. 1170 y 1171), pero que no
modifican su situación de poseedor ilegítimo.

Buena y mala fe.

Art. 1918. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

La posesión y tenencia ilegítima puede ser de buena o mala fe según el caso.

En primer lugar es de hacer notar la divergencia entre el concepto de buena fe contenido en el art. 1918 y el
anterior art. 2356 del Cód. Civil. Este último acentuaba el elemento subjetivo, la persuasión de la legitimidad
de su título, en tanto el actual pone énfasis en el error de hecho esencial y excusable.
La buena fe jurídica es la convicción de actuar conforme a derecho y comprende el aspecto psicológico o
creencia en el propio derecho y el aspecto ético o voluntad de obrar honradamente, lo que se ha dado en
llamar buena fe probidad o buena fe diligencia.
La jurisprudencia ha entendido que al incorporarse la publicidad registral inmobiliaria no sería alegable la
buena fe en el poseedor si antes de la fecha cierta de su posesión se había inscripto la escritura o por lo menos
expedido la certificación a que se refieren los arts. 22 y ss. de la ley 17.801, por cuanto todo adquirente
cuidadoso debe enterarse tanto del estado de hecho cuanto de derecho del inmueble; siendo el registro
público para todo aquél que tenga interés legítimo en conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma
los recaudos pertinentes ha actuado sin la debida diligencia y por ende no puede ser considerado de buena
fe.
Los elementos de la buena fe son: a) la ignorancia o error de hecho excusable (elemento subjetivo) y b) la
existencia de un justo título o un título putativo (elemento subjetivo), que le sirva de apoyo a ese
convencimiento.

Hay mala fe cuando la persona TIENE DUDAS sobre la legitimidad de su relación de poder. O si ha sido
NEGLIGENTE por no llevar a cabo las diligencias que le hubieran permitido conocer la causa de la ilegitimidad.
(ej. si no hizo el estudio de títulos previsto en el art 1902).
El ordenamiento clasifica la mala fe en no viciosa y viciosa, supuesto que resulta solo aplicable a la posesión,
y además da supuestos de presunción de mala fe.

Presunciones de buena y mala fe.

Art. 1919. Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba
en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta (absoluta o relativa)
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

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De la misma forma que el poseedor y el tenedor tienen para sí la presunción de legitimidad, los sujetos de la
relación de poder se presumen de buena fe, salvo que se demuestre lo contrario.

Sin embargo, el art. 1919 contiene tres supuestos en los cuales se presume la mala fe, es decir, se invierte la
presunción. Se trata de situaciones en las que el sujeto ha sido negligente, no ha habido de su parte buena fe
diligencia en cuanto no ha examinado adecuadamente la bondad del título (inc. a), o el diseño de la marca
del ganado que adquiere (inc. c), o ha carecido de la buena fe probidad al efectuar transacciones con personas
ajenas a ese tipo de negocios (inc. b).
Existen otros casos de presunción de mala fe a lo largo del código:
-cosas muebles registrables que no se inscribieron. El artículo 1895 determina que no hay buena fe sin
inscripción.
-cosas muebles registrables inscriptas con elementos identificatorios no coincidentes.
-sucesores del heredero indigno. El artículo 2283 dice que son de mala fe si conocen la existencia de la causa
de indignidad.
-caso del heredero aparente. El artículo 2313 dispone que es de mala fe si conocía o debía conocer la
existencia de herederos preferentes.
-caso de las personas inhábiles para suceder en forma testamentaria. El artículo 2483 determina que la
posesión de las personas enumeradas en el art. 2482 (personas que no pueden suceder por testamento) es
de mala fe respecto de los bienes dejados por el testador.

Unión de posesiones.

Art. 1901. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico.

La accesión de posesiones es una situación de hecho que suele darse mediante sucesivas traslaciones de la
posesión, acompañada generalmente por un boleto de compraventa, que configura una cadena de
poseedores sin derecho real sobre el inmueble que ocupan. Durante ese mismo plazo tampoco ha habido
actividad por parte del titular de dominio lo cual conlleva la necesidad de estabilizar y transparentar la
situación dominial de los predios.
En el supuesto del sucesor universal se sigue la regla en materia de sucesiones, según la cual el heredero
continúa la persona del difunto, y específicamente en la materia que nos interesa "el heredero sucede no sólo
en la propiedad sino también en la posesión del difunto. La posesión que éste tenía se la transfiere con todas
sus ventajas y sus vicios.

Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo ciertos
requisitos:
a) Que procedan una de otra. Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la vinculación entre el
autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso como la compraventa, permuta,
etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor y con ella el derecho de operar la accesión
de posesiones.
b) En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir: que ambos posean
a título de dueño, o de usufructuario, etc.
c) La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio cuando se trata
de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean de buena fe dado que éste
es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder adquirir por prescripción.
d) Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino que además
debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la realización de actos posesorios,
resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura pública en el sentido que el cedente ha
detentado la posesión ostensible y continua.

Determinación u origen.

Art. 1920. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable
mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al
juicio.

Es el momento en el cual la persona está en conocimiento de la posibilidad de la sentencia que le resulte

adversa y de allí la correcta solución de la normativa. La directiva importa que a partir de ese momento la
persona ya tiene sobre sí las obligaciones del depositario.

El comienzo de la posesión o de la tenencia es el momento para su calificación: si hubo buena fe en su origen

la relación real será ilegítima pero de buena fe, lo que le permitirá, por ejemplo, hacer suyos los frutos por

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todo el período de su posesión y hasta el momento de la notificación de la demanda, sea por reivindicación
o por alguna de las acciones posesorias autorizadas; y tiene derecho a reclamar el reembolso de los gastos
efectuados en el inmueble (art. 1938). Uno de los efectos más importante de la buena fe posesoria es la
posibilidad de usucapir en los términos del art. 1898, en la medida que el sujeto de la relación de poder
ostente justo título.

Posesión viciosa y no viciosa.

Art. 1921. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o
abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza.
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea
por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

 COSAS MUEBLES

a) Hurto: como vicio de la posesión lo comete quien se apodera ilegítimamente -con violencia o sin violencia-
de una cosa mueble ajena.
b) Estafa: como vicio de la posesión la comete quien utiliza cualquier artificio astucia o maquinación, fraude,
ardid, engaño o fraude para que le sea entregada la posesión de una cosa mueble. La posesión viciosa no es
la de quien transmite cometiendo estafa (que en todo caso cometería delito penal), sino la de quien adquiere
la cosa mueble conociendo la verdadera situación.
c) Abuso de confianza: como vicio de la posesión de muebles o inmuebles, lo comete la persona que recibe la
cosa con la obligación de restituirla y que, intervirtiendo el título no lo hace. No basta el mero hecho de haber
“recibido la cosa con obligación de restituirla”; es necesario una conducta posterior del tenedor no sólo
dirigida a no cumplir con la obligación asumida sino también a mudar la causa de su posesión. (confianza
defraudada)

 COSAS INMUEBLES

a) Violencia: En primer lugar hay que diferenciar la violencia en la posesión de la violencia en el título: la
primera se refiere a las vías de hecho, que implican el empleo de la fuerza material o moral para establecer
la relación real entre el poseedor de mala fe y la cosa; la segunda vicia el título y puede conllevar su nulidad,
pero no vicia la posesión misma.
b) Clandestinidad: como vicio de la posesión tiene distintos modos comisivos. En primer lugar, hay
clandestinidad siempre que medie ocultamiento, es decir, que la posesión no sea pública respecto del anterior
poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. Para que el vicio exista no es necesario que el
anterior poseedor conozca lo sucedido, sino que basta con que haya podido conocer la usurpación. Además
de la posesión tomada de manera oculta, hay clandestinidad cuando se toma aprovechando la ausencia del
poseedor, o cuando se toman precauciones para que la adquisición no llegue a su conocimiento
c) Abuso de confianza: Se trata de un caso de interversión de título: quien era tenedor del inmueble, por
ejemplo un locatario, comienza a poseer para sí, es decir: cambia la causa de su relación real convirtiéndose
de tenedor en poseedor ilegítimo, de mala fe y vicioso por abuso de confianza.

Sujetos activos y pasivos. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra
el poseedor o sus representantes.
La violencia puede ser utilizada directamente por la persona que pretende adquirir (o conservar) la posesión,
o bien “por sus agentes” (mandatario o un tercero).
La víctima de la violencia puede ser no sólo el poseedor de la cosa, sino también su tenedor.

Carácter relativo de los vicios.

Art. 1921. …Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen.

Es decir que sólo son invocables por el anterior poseedor. Tales disposiciones, aplicables a todos los vicios,
indican que el poseedor ilegítimo de mala fe y vicioso lo será sólo respecto de aquel que fue desposeído y no
respecto de terceros.
Si bien en el régimen actual no es necesario purgar el vicio a fin de que la posesión sea útil para la prescripción,
no es lógico pensar, que si se ha conservado la clasificación de la posesión viciosa; ésta sea útil para el tiempo
de la prescripción. Por lo tanto, sin lugar a dudas el vicio debe haber cesado para poder dar inicio al cómputo
del plazo de la prescripción.

Efectos de la posesión viciosa.

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El poseedor vicioso es tratado por el ordenamiento con mayor rigor que el simple poseedor de mala fe.
-el poseedor vicioso responde por la destrucción total o parcial aún por caso fortuito, Art. 1936
-el poseedor vicioso no tiene derecho de retención, Art. 2587
-el vicio se transmite al heredero por el 1901. Este efecto opera sólo para la prescripción porque para la
percepción de los frutos, el 1935 sostiene la solución contraria (la buena o mala fe del sucesor, no importa si
es universal o singular, se juzga al momento de la percepción).

Presunción de POSEEDOR O Servidor de Posesión

ARTÍCULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una
cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,
servidor de la posesión.

La presunción de posesión contenida en la primera parte del artículo facilita la prueba del animus domini,
que como se vio, junto al corpus determina la existencia de la posesión (ver glosa al art. 1909 CCyC). Ello
implica que la presunción favorece a quien cuenta con ese elemento objeto y, por tanto, ejerce un poder de
hecho sobre la cosa (corpus).
Debe destacarse, sin embargo, que la presunción no es absoluta sino iuris tantum, por lo que admite
prueba en contrario. De modo que quien pretende valerse de ella le basta con demostrar la concurrencia
del elemento objetivo de la posesión, y que, en cambio, quien afirme que en realidad es un tenedor, tiene a
su cargo la prueba de que en el caso el animus domini está ausente. A tales efectos, le bastará con probar
que la ocupación del inmueble tiene su causa en un contrato de locación o comodato.
En su segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesión. Es el caso del trabajador y su relación
con las herramientas que le suministra el empleador; del empleado del Estado con las cosas que este le
provee a fin de que pueda prestar un determinado servicio para el que fue contratado; del pasajero de un
hotel o del huésped que es alojado en una casa con las cosas existentes en esos lugares; etc.
En todos estos casos existe un poder de hecho que se ejerce sobre las referidas cosas, mas ello no convierte
al sujeto que lo despliega en poseedor, pues su vínculo con tales objetos no puede escindirse de la relación
principal de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Tampoco cabe conceptuarlo como tenedor,
pues este cuenta con cierto margen de independencia que no se condice con la situación del servidor de la
posesión, que está constreñido a seguir las instrucciones de aquel cuya posesión sirve.

Los servidores de la posesión son aquellos que no tienen una relación jurídica inmediata o autónoma con la
cosa, sino que es derivada de la relación de posesión que tiene otro sujeto sobre dicha cosa.

- Relación de dependencia: Obrero con las máquinas de la fábrica. (la jurisprudencia lo ha equiparado a la
yuxtaposición local).
- Relación de servicio: policía respecto del arma reglamentaria.
- Relación de hospitalidad: Una persona con las cosas de la casa donde lo invitaron a comer.
- Relación de hospedaje: Lo mismo que en la hospitalidad pero en este caso en un establecimiento dedicado
al hospedaje de pasajeros. (no soy poseedor de la cama del hotel).

Yuxtaposición local.

Es la aprehensión física o material de una cosa sin una voluntad jurídicamente relevante. (Ej: Tener algo en
las manos que me pusieron mientras duermo).

ARTÍCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

La relación de poder alude al vínculo de una persona con una cosa. Persona y cosa son elementos
indispensables sin los cuales aquella no existe. La norma que se glosa establece algunas pautas genéricas
referidas a estos elementos.

CONSERVACIÓN Y PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD.

Art. 1929. Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.

Art. 1930. Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto
de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.

El titular de una relación de poder, no solo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación sino
también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez adquirida la relación
de poder no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos posesorios. Es más, la relación continúa

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aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ej. en épocas invernales no se tiene acceso a la propiedad
por las nevadas), o si trata de una cosa mueble que la persona temporariamente no recuerda donde la puso.
La posibilidad de reestablecer el contacto físico a corto plazo, sumado al ánimus, permite mantener la relación
de poder (conservación por inercia).
La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la cosa no
reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.

En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que:
 otro no haya adquirido la posesión;
 la pérdida del corpus sea transitoria;
 haya esperanza probable de encontrar la cosa;
 no haya abandono expreso y voluntario;

La presunción de continuidad se correlaciona con la solución del art 2243 en materia de prueba de las acciones
posesorias al decir que se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.

Extinción.

Art. 1931. Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa. En particular, hay extinción cuando:
a. se extingue la cosa;
b. otro priva al sujeto de la cosa;
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o ánimus), esta se pierde.

Podemos distinguir la extinción:

 Por una causa relativa al OBJETO:

+ se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra.
+ existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ej. la cosa se cae al
mar)
+ desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida. Es una cuestión de hecho que deberá
ser analizada en cada caso concreto.

 Por VOLUNTAD del poseedor/tenedor

Pérdida:
* BILATERAL: por la tradición, la traditio brevi manu y el constituto posesorio, todos institutos ya analizados
y a los cuales se remite.
* UNILATERAL: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado

 Por la ACCIÓN de un TERCERO:

En CONTRA de la voluntad del poseedor/tenedor a través de:
- hurto (muebles)
- estafa (muebles)
- violencia (inmuebles)
- clandestinidad (inmuebles)
- abuso de confianza (muebles o inmuebles).
5- EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER.

Derechos inherentes a la posesión.

Art.1932. Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir
el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, título III de este libro (relaciones de vecindad).

La expresión inherente que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión como sinónimo de relación
de poder) implica que las ventajas o deberes se tienen en la medida que se mantiene la relación con la cosa.
Transmitida la misma, cesan para el transmitente y las adquiere el sucesor (universal o particular) que las
mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa y así sucesivamente.
Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En consecuencia
los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres reales activas y a exigir

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de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la normal tolerancia y a que no lo moleste
su lindero.

Deberes inherentes a la posesión.

Art. 1933.Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a
quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las
cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites impuestos en el capítulo 4, título III
de este libro. (relaciones de vecindad).

Como contracara de los derechos analizados en el artículo anterior, poseedor y tenedor tienen la obligación
de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al dominio además de no
molestar a su lindero.
Deben restituir la cosa aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido entonces el supuesto del
hallador de una cosa mueble perdida de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla a la policía si no la
conoce. (art. 1955).
Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares) que se dicten respecto de la cosa. La norma tiende a
facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto de la cual habrá de entablarse
un litigio y su estado de conservación.
Al igual que en los derechos, la inherencia implica que cesada la relación con la cosa cesan las cargas que
pesan sobre la misma. Por eso el abandono, la enajenación o la pérdida liberan a la persona que ejerce la
relación de poder sobre ella.

Registración de la posesión. Ley 9150. Decreto reglamentario número 568/04.

A los efectos prácticos, mediante los siguientes ítems explicare y analizare como se lleva a cabo y registra la
posesión en concordancia con la ley provincial 9150 y su decreto reglamentario número 568/04, así, tenemos:
1) Iniciación Del Tramite: Dice el artículo noveno de la ley 9150 que quienes pretendan anotar las parcelas
urbanas, rurales o semirurales sobre las que invocan el ejercicio del derecho de posesión deben suscribir y
presentar ante los juzgados de paz de su jurisdicción o ante organismo pertinente una declaración jurada
realizada con intervención de dos testigos que manifiesten conocer la existencia material de la posesión.
Tales testigos deben dar fe sobre la veracidad de los antecedentes consignados con firma certificada por
autoridad notarial, judicial o policial.
El juzgado de paz debe remitirla dentro de las 48 horas de presentadas, a la unidad ejecutora y controlar
que ingresen al sistema creado por esta ley.
2) Notificación: La unidad ejecutora previa verificación del cumplimiento de los requisitos, y si hubiera
determinación con relación al titular dominial de la parcela, notificara la presentación formulada por
un medio fehaciente en el domicilio real y fiscal del titular dominial, para que el mismo ejerza su
defensa, pruebe e invoque sus derechos y publicite la petición en el boletín oficial.
3) Situaciones: Pueden suscitarse las siguientes situaciones:
*Oposición en tiempo propio del titular: Si media oposición en tiempo propio (dentro de 60 días desde la
notificación) del titular registral o de los sucesores debidamente acreditados, la unidad ejecutora llamara a
mediación, y si esta arroja un resultado negativo, se procederá a desestimar el requerimiento y se archivaran
las actuaciones.
*Oposición extemporánea del titular: En tal caso la unidad ejecutora, solo la admitirá en caso de que la
presentación, se funde en documentación fehaciente y se hiciere cargo de los gastos de lo realizado hasta el
momento. En este supuesto si la posesión ya se hubiera registrado, se ordenara su cancelación.
*No haya oposición del titular del dominio: Si no media oposición del titular registral en el plazo perentorio
de 60 días computados desde la notificación o desde la última publicación, la unidad ejecutora procederá a
dictar la resolución que ordene la inscripción.
4) Inscripción: En tal resolución se emplaza al poseedor para que en un plazo de 60 días acompañe un plano
suscripto por un profesional habilitado como agrimensor determinando medidas, superficies y linderos
afectados a la posesión.
También en dicho plano debe designarse la ubicación y descripción del inmueble con la designación catastral
y el número de cuentas ante la Dirección de rentas.
La posesión deberá ser vinculada con el sistema geométrico general con lo necesario para garantizar el
principio de especialidad. Si el particular carece de los medios económicos suficientes para cubrir los costos
del plano de mensura, ello es a cargo del Estado Provincial pero el poseedor debe acreditar fehacientemente
que carece de los recursos suficientes para cubrir los costos de tal plano.
5) Remisión: Incorporado el plano la Unidad ejecutora remitirá el original del legajo para su inscripción en el
registro de poseedores y una copia certificada a la Dirección de rentas a los fines tributarios

Frutos y mejoras.

Art. 1934. Frutos y mejoras. En este código se entiende por:

a. fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se
considera percibido el devengado y cobrado.
b. fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.
c. mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de
la cosa;

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d. mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e. mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación.
f. mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia y se debe determinar
a quién pertenecen. Para ello es necesario distinguir diversas situaciones ya que no es lo mismo hablar de
frutos devengados, pendientes o percibidos.
Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de la cosa y se
encuentran en estado de pendencia hasta que son separados de su fuente, por ej, las peras, manzanas y las
crías de animales.
Son frutos civiles las rentas que provienen del uso goce de la cosa por un tercero y aquellos que constituyen
una contraprestación a la labor humana, por ejemplo los cánones locativos y el salario. A diferencia de los
frutos naturales, los civiles se devengan día por día hasta su percepción por eso no tienen el carácter de
pendientes, en todo caso si no se han efectivamente cobrados son devengados no percibidos.

Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe

Art. 1935. Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir
en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se
juzga solo con relación al sucesor y no por buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o
particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. El poseedor de mala fe debe restituir los
percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

Los productos son objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia (art 233) y por lo tanto deben ser restituidos por ambas clases de poseedores de buena y de mala
fe.

BUENA FE MALA FE
FRUTOS Hace suyos los frutos percibidos y los Debe restituir los percibidos y los que por
naturales devengados no percibidos. Los su culpa deja de percibir. Frutos
frutos pendientes corresponden a quien pendientes: ídem. CCCN Art 1935.
tiene derecho a la restitución de la cosa.
CCCN Art 1935.

PRODUCTOS Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
CCCN Art
1935.

Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe

Art. 1938. Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser
retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de
las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo
reclamar el pago de las mejoras útiles pero solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

Las mejoras son modificaciones intrínsecas que producen un aumento en el valor de la cosa y pueden ser:

-Naturales: se producen como consecuencia del obrar de la naturaleza, por ej los supuestos de aluvión o
avulsión donde un terreno por acción de un cauce de agua adquiere mayor extensión.

-Artificiales: se producen como consecuencia del obrar del hombre y a su vez pueden ser:
*Necesarias. Son indispensables para la conservación de la cosa y producen su mayor valor, debiendo
ser evaluadas en el caso concreto.
*Útiles son las que resultan de indudable provecho para cualquier tenedor o poseedor del inmueble.
Por ej. la instalación de luz eléctrica en la vivienda.

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 *Suntuarias son aquellas realizadas por mero lujo o recreo cuya implementación responde al interés
del usuario por ej. la construcción de una pileta de natación.

BUENA FE MALA FE

MEJORAS DE Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las
MANTENIMIENTO mejoras de mero mantenimiento.

MEJORAS NECESARIAS Todo sujeto de una relación de poder Todo sujeto de una relación de
puede reclamar el costo de las poder puede reclamar el costo de
mejoras las mejoras necesarias, excepto que
necesarias. se hayan originado por su culpa si es
de mala fe.

MEJORAS ÚTILES Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el pago de las mejoras
útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

MEJORAS SUNTUARIAS Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las
mejoras suntuarias. Pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa.

Caso especial del precio pagado por la cosa. Derecho a reembolso al poseedor de cosas muebles
reivindicado. Art. 2259 CCCN.
Se trata de una excepción al principio de que el reivindicante no está obligado a pagar suma alguna a la parte
vencida.
Si se trata de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidas por terceros ajenos a las circunstancias
que provocaron el despojo inicial, la ley contempla y considera el estado subjetivo y de buena fe de esa
persona y lo premia dándole la posibilidad de exigirle al reivindicante que le reintegre el precio que abonó
por esa adquisición en los siguientes casos:
 Cosas muebles NO registrables robadas o perdidas si fueron adquiridas en venta pública, con otras
iguales o en casas de venta de cosas semejantes o por quien acostumbra a venderlas.
 Cosas muebles registrables robadas, hurtadas o perdidas que se encuentren inscriptas a nombre del
accionado. Al valor de los gastos habrá que agregarle los gastos necesarios y útiles realizados para su
conservación y mantenimiento.

Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe

Art. 1936. El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitución. Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

BUENA FE MALA FE MALA FE VICIOSO

No responde por la Responde por la Responde de la
DESTRUCCIÓN destrucción total o parcial de destrucción total o parcial destrucción total o parcial
la cosa, sino hasta la de la cosa, excepto que se de la cosa, aunque se
concurrencia del provecho hubiera producido hubiera producido
subsistente igualmente de estar la igualmente de estar la
cosa en poder de quien cosa en poder de quien
tiene derecho a su tiene derecho a su
restitución. restitución.

Obligaciones Reales. Transmisión de las obligaciones al sucesor.

Art. 1937. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la
cosa; pero el sucesor particular responde solo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor
queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.

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 Cuando la relación de poder es trasmitida por cualquier título el adquirente (sucesor particular) asume las
obligaciones correspondientes al tiempo anterior a esta adquisición limitando su responsabilidad a la cosa
sobre la cual recae el derecho real. El adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que así se hubiera
pactado expresamente) por eso es que no responde con todo su patrimonio sino solo con la cosa que dio
origen a la obligación.
El antecesor siempre queda liberado, salvo pacto o disposición en contrario, por ej en materia de propiedad
horizontal el artículo 2049 determina que los propietarios deben hacerse cargo de la obligación de pagar las
expensas comunes, aun las devengadas antes de su adquisición.
El otro ejemplo está en el artículo 1991: el condómino no puede liberarse de pagar los gastos de conservación
y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, ni de reembolsar a los otros condóminos lo que hayan pagado
en exceso con relación a sus partes indivisas por la renuncia a su derecho.

Efectos propios de la posesión. Impuestos.

Art. 1939. Efectos propios de la posesión: La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 (ex
lege) y 1897 (prescripción) de este código. A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor
debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligación de cerramiento.

El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión, la adquisición legal de derechos
reales sobre cosas muebles (1895) y la prescripción adquisitiva (1897).
También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de los impuestos, tasas y contribuciones con
relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio impuesta por el derecho
administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de obligación propter rem, que rige tanto
para muebles como inmuebles.
La norma impone finalmente el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que imponen los artículos
2007 (cerramiento forzoso urbano) y 2008 (muro de cerramiento). El fundamento de esta restricción al
dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés colectivo y se trata de una obligación real.
La posesión genera además los efectos respecto de frutos, mejoras y destrucción ya analizados.

Efectos propios de la tenencia.

Art. 1940. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y
de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción; si esta
corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.

Al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (2255), puede liberarse individualizando al poseedor. Si
él es perturbado en razón de la cosa debe individualizar al poseedor y comunicarle la situación (sin perjuicio
de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias –art 2245- de mantener o recuperar). El tenedor
que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la perdida de la garantía
de evicción.

Acciones posesorias propiamente dichas

Las acciones posesorias (Arts. 2238 a 2246) y el derecho real de tiempo compartido está tutelado en cada
caso por las acciones reivindicatoria, confesoria y negatoria (Arts. 2247 a 2268).

Defensas de la posesión y la tenencia ARTÍCULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las
habilitan. Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener
o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales,
producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad
del poseedor o tenedor. Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor
o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o al tenedor. La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o
la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los
actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino
como acción de daños.

Defensas judiciales de las relaciones de hecho en el Código Civil:

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Poseedores anuales no viciosos:
* Acción posesoria en sentido estricto de mantener (contra la turbación)
*Acción posesoria en sentido estricto de restituir (contra la desposesión)

Poseedores no anuales (incluso viciosos) y tenedores interesados:

* Acción policial innominada de mantener (contra la turbación)
* Acción policial de despojo (contra la desposesión)

Tenedores no interesados:
*Acción policial innominada de mantener (contra la turbación)

Comentario del CCyC con referencia a las ACCIONES POSESORIAS

“El Código Civil diferenciaba (ojo!!!! tiempo pasado) las acciones posesorias en sentido estricto de las
acciones policiales. En tanto el poseedor podía beneficiarse con las acciones posesorias, las policiales, los
interdictos y la defensa privada, el tenedor quedaba excluido del ejercicio de las primeras y, por su parte,
los servidores de la posesión solo contaban con la defensa extrajudicial o privada.”

El Código Civil y Comercial supera la imprecisa proposición normativa y el cuestionado esquema de acciones
tuitivas de las relaciones de poder que presentaba el Código Civil (producto de la disparidad de fuentes en
las que abrevó el codificador), al hacer que queden en el pasado las discusiones doctrinarias y
jurisprudenciales respecto a la cantidad de acciones disponibles y las legitimaciones para actuar en cada
una.

Defensas judiciales de las relaciones de poder en el Código Civil y Comercial:

Poseedores y tenedores:

*Acción posesoria de mantener (contra la turbación)

* Acción posesoria de despojo (contra el desapoderamiento)

En la nueva formulación, las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a través de
dos defensas judiciales y de la defensa extrajudicial. Se ataca el problema de la pluralidad de defensas
posesorias y se simplifica el tema de la legitimación activa. Para ello, se regula un único juego de acciones
posesorias y un ejercicio amplio de ellas por parte de todo tenedor (interesado y en interés ajeno) o
poseedor, aunque sea vicioso (arts. 2241 y 2242 CCyC), de una cosa, de partes materiales de esta o de una
universalidad de hecho. El Código Civil y Comercial otorga solo una acción posesoria de despojo contra el
desapoderamiento, es decir, la pérdida de la posesión o de la tenencia (art. 2241 CCyC) y solo una acción de
mantener la tenencia o la posesión contra los ataques que impliquen turbaciones de la relación material
(art. 2242 CCyC). Es decir, elimina la categoría de las acciones posesorias en sentido estricto cuyo uso, en el
Código Civil, se reservaba exclusivamente a los poseedores calificados. Como medio de defensa de la
relación de poder, las acciones posesorias pueden ser precedidas entonces de dos clases de ataques que
solo se diferencian por el resultado: la turbación y el desapoderamiento. De modo similar a la definición que
brindaba su antecedente (art. 2496 CC), para la norma en comentario la turbación implica actos materiales
de ataque ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o del tenedor,
cuando no resulta una exclusión absoluta de la posesión o de la tenencia; por su parte, el art. 2242 CCyC
incluye en este ataque a la ”amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la
inminente realización de una obra”. Por su parte, habrá desapoderamiento, cuando tales actos materiales
tengan el efecto de excluir absolutamente al poseedor en relación al todo o a una parte de una cosa. El
Código Civil y Comercial ya no habla de ”despojo” (como lo hacía el Código Civil) para designar a este modo
de agravio, aunque sí mantiene el vocablo al momento de elegir el nombre para la acción judicial contra
este ataque. El cambio implicará el fin de las discusiones sobre el alcance o la extensión del significado de la
palabra ”despojo”, ya que el desapoderamiento puede considerarse comprensivo de todos los casos de
exclusión absoluta, sea por medio de violencia, clandestinidad o abuso de confianza. Además, la decisión de
otorgar las acciones posesorias tanto al poseedor como al tenedor, impide designar a este ataque material
como ”desposesión”.

LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO XIII - Acciones posesorias y acciones reales ART. 2239
Código Civil y Comercial de la Nación Comentado El art. 2238 CCyC otorga las acciones posesorias tanto
frente a los actos materiales ”producidos” como también contra los de ”de inminente producción”, en
ambos casos siempre que medie intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor.
La inclusión de los actos materiales ”de inminente producción” como una de las formas de llevar a cabo el

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ataque posesorio permite que el poseedor o tenedor se proteja en forma preventiva o anticipada si acredita
que el peligro de turbación o despojo es cierto, y explica que la amenaza, fundada de sufrir un
desapoderamiento, y los actos que anuncian la inminente realización de una obra constituyan una turbación
(art. 2242 CCyC).

ARTÍCULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

El ordenamiento jurídico procura erradicar la violencia y entre otras medidas conducentes a ese efecto,
proscribe la justicia por mano propia y encauza, por vía judicial, el reclamo para mantener o recuperar la
posesión o la tenencia. No obstante el artículo solo refiere a la acción ”para adquirir” la posesión o la
tenencia, la finalidad de erradicar la violencia hace que deba extenderse la obligatoriedad de recurrir a las
”vías legales” también para recuperarlas, en este caso, a través de la acción posesoria de despojo y la acción
reivindicatoria

ARTÍCULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta
protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.

El artículo hace aplicación del principio de la legítima defensa de la persona y de sus derechos, al permitir
que el agredido pueda defender su relación de poder con la cosa, en forma privada o extrajudicial, es decir,
sin necesidad de recurrir a la justicia. Para ello hace propia y plasma en su texto la pacífica interpretación
doctrinaria de su antecedente, el art. 2470 CC, y admite la defensa privada o extrajudicial no solo en los
casos de tardanza de los auxilios de la ”justicia”, como la expresión que sustituye, sino de modo más amplio,
en los casos de demora de la ”autoridad judicial o policial”.

ARTÍCULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace
lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que
se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la
tenencia.

Para recuperar la posesión, el Código Civil otorgaba dos remedios judiciales posesorios: la acción policial de
despojo para poseedores de cualquier tipo y tenedores interesados, con efectos reipersecutorios
restringidos (arts. 2490 a 2494 CC) y la acción posesoria de recobrar para poseedores anuales no viciosos
que además, reúnan los requisitos de los arts. 2473 a 2481 CC, con un amplio alcance pasivo (art. 2487 CC).
En su meta de simplificar 366Infojus - Sistema Argentino de Información Jurídica ART. 2241.- Acción de
despojo la regulación de las acciones posesorias, el Código Civil y Comercial otorga solo una acción frente al
desapoderamiento, que puede ser ejercida por todo tenedor o poseedor (aún vicioso) sobre una cosa o una
universalidad de hecho, contra el despojante, aunque sea el dueño, sus herederos y sucesores particulares
de mala fe.

ARTÍCULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida
por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de
una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Como defensa frente a los actos de turbación, en el régimen del Código Civil el afectado contaba con dos
vías judiciales: la acción policial de manutención, que solo requería posesión de cualquier tipo o tenencia
interesada (art. 2469 CC), y la acción posesoria de mantener o de manutención que requería la posesión
anual no viciosa (arts. 2487; 2495 y 2496 CC) más los requisitos de los arts. 2473 a 2481 CC. El Código Civil y
Comercial brinda una sola protección judicial a todo tenedor o poseedor (aún vicioso) contra quien lo turba
en todo o en parte material de la cosa o de la universalidad de hecho (art. 2245 CCyC), a fin de eliminar el
ataque y sus causas, y permitir al titular de la relación mantenerse en su goce pleno. Y, a diferencia del art.
2469 CC, que regulaba la acción policial de manutención, no se requiere la ”arbitrariedad” en la turbación,
expresión que dio lugar a discusiones en cuanto a su alcance.

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ARTÍCULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera
que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba
no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.

La actividad probatoria del actor en las acciones posesorias perseguirá acreditar el ataque y la relación de
poder que lo sufre. La del demandado buscará comprobar que no existió lesión alguna al actor y su propia
relación de poder al momento del pretenso ataque. Pero si de las pruebas rendidas en el juicio posesorio no
puede determinarse quién ejercía la relación de poder sobre la cosa al tiempo de la lesión que dio origen al
proceso, y ambos litigantes han invocado y probado las propias, vencerá aquel que acredite tener la última
en el tiempo o, en su defecto, la más antigua

ARTÍCULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la
lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.

Aunque hubo un intento de regulación en el art. 2196 del truncado Proyecto de Unificación de los Códigos
Civil y Comercial del 1998 (Proyecto de 1998), la posibilidad de convertir el reclamo posesorio es novedoso
en nuestro derecho de fondo aunque no en los códigos procesales que regulan los interdictos posesorios,
como es el caso del CPCCN, que en su art. 617 enuncia que si durante el curso del interdicto de retener se
produce el despojo, la acción continúa como interdicto de recobrar sin retrotraer el proceso al principio, en
cuanto fuera posible

ARTÍCULO 2245.- Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las
acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o
turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre
coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. Los tenedores pueden ejercer las
acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la
posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.

El objeto de la posesión y de la tenencia es una cosa determinada (art. 1912 CCyC) y la relación de poder
sobre una universalidad de hecho —es decir, sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara—, abarca solo las partes
individuales que comprenden la cosa (art. 1927 CCyC). No obstante tales previsiones generales, el art. 2245
CCyC sigue a los específicos arts. 2241 y 2242 CCyC que regulan, respectivamente, la acción de despojo y la
acción de mantener (únicas acciones posesorias admitidas). Concede legitimación para iniciar las acciones
posesorias también a los poseedores de las universalidades. De hecho, para que todas las cosas que la
integran puedan ser protegidas a la vez por el poseedor único sin que tenga que accionar en forma
individual por cada una

ARTÍCULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado
que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

Mientras que la defensa privada o extrajudicial está regulada en el Código Civil y Comercial (art. 2240 CCyC)
y solo se admite en casos excepcionales, la defensa judicial continúa organizada no solo en aquel sino
también en los códigos de procedimientos, a través de la figura de los interdictos posesorios, los cuales,
excepto el de adquirir, tramitan por la vía del juicio sumarísimo.

MODULO 3: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

UNIDAD 6: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD, GARANTIAS Antecedentes históricos y

derecho comparado: El Régimen Jurídico de la propiedad en Roma; en los pueblos Germánicos; en la Edad
Media y Moderna. El Régimen de la propiedad según los sistemas individualistas; de la propiedad social y
socialista. Régimen y Extensión del derecho de propiedad en la Repú- blica Argentina Garantía de la
Propiedad. Fuentes Legales que la Consagran - Frentes a los particulares y Frente al Estado. La Expropiación:
Requisitos. Tipos. Disposiciones legales. Procedimiento. Bien expropiable.

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Expropiación. Concepto. Tipos o clases que existen.
La expropiación es un instituto mediante el cual el estado, en virtud de su dominio eminente y para el
cumplimiento de sus fines, después de calificar un bien como de utilidad pública, posibilita que un sujeto
llamado expropiante proceda al desapropio del bien, previa indemnización.
Naturaleza jurídica: es un derecho público netamente.
Requisitos para su procedencia:
- utilidad pública, es decir que con esa cosa se procure la satisfacción del bien común, sea este de
naturaleza material o espiritual. Es una decisión de carácter político y no puede cuestionarse en
sede judicial.
- Calificación legal: el órgano legislativo debe dictar una ley declarando que el bien a expropiar será
afectado a un fin de utilidad pública. El bien debe estar determinado.
- Indemnización previa, la cual debe ser justa es decir no solo pagarse el precio de la cosa sino
también los daños y perjuicios sufridos directamente por la expropiación y previa en el sentido de
que el expropiado debe recibir la indemnización antes de que la propiedad sea transferida al
expropiante.
Clases de expropiación:
Según la vía seguida puede la expropiación puede,
- por avenimiento, cuando existe acuerdo entre las partes.
- Por vía judicial, cuando no hay acuerdo, y es a los efectos de que el juez fije el monto
indemnizatorio. No podrá someterse a revisión judicial la conveniencia de una ley que ordena la
expropiación, salvo en el caso de extrema arbitrariedad.
Según quien exige la expropiación, esta puede ser:
- Directa: cuando la expropiación es promovida por el estado, cumpliendo los requisitos de utilidad
pública, calificación legal e indemnización previa.
- Indirecta: cuando la acción es promovida por el expropiado para que se concrete la expropiación.
Los requisitos para que proceda son que esté vigente la ley que declara al bien afectado a utilidad
pública, que el expropiante no haya iniciado acción expropiatoria, que no se haya pagado
indemnización y que exista ocupación o perturbación por parte del expropiante en la propiedad del
titular.
- Expropiación anómala, cuando el estado toma posesión del bien, sin cumplir con la declaración de
utilidad pública y pago de indemnización previos.

EXPROPIACION - ACCIONES

LEY NACIONAL 21499

TITULO VII De la retrocesión (artículos 35 al 50)
ARTÍCULO 35.- Procede la acción de retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente
al previsto en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos años
computado desde que la expropiación quedó perfeccionada en la forma prevista en el artículo 29.-
ARTICULO 36.- Se entenderá que no hubo cambio de destino cuando el acordado al bien mantenga
conexidad, interdependencia o correlación con el específicamente previsto en la ley.- Tampoco se
considerará que medió cambio de destino si a una parte del bien expropiado se le asignare uno
complementario o que tiende a integrar y facilitar el previsto por la ley.-
ARTÍCULO 37.- La retrocesión también procede en los supuestos en que el bien hubiere salido del
patrimonio de su titular por el procedimiento de avenimiento.-
ARTÍCULO 38.- La retrocesión no sólo podrá lograrse por acción judicial, sino también mediante
avenimiento o gestión administrativa.-
ARTÍCULO 39.- Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado en el
artículo 35, a efectos de la acción de retrocesión el expropiado deberá intimar fehacientemente al
expropiante para que le asigne al bien el destino que motivó la expropiación; transcurridos seis meses
desde esa intimación sin que el expropiante le asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los
respectivos trabajos, los que deberá mantener conforme a los planes de obra aprobados, la acción de
retrocesión quedará expedita, sin necesidad de reclamo administrativo previo.-
Si al bien se le hubiere dado un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, deberá formularse el
reclamo administrativo previo.
ARTÍCULO 40.- Si el bien expropiado hubiere cumplido la finalidad que motivó la expropiación, y por esa
circunstancia quedare desvinculado de aquella finalidad, la retrocesión será improcedente.
ARTICULO 41.- Es admisible la acción de retrocesión ejercida parcialmente sobre una parte del bien
expropiado.-
ARTICULO 42.- Para que la retrocesión sea procedente se requiere: a) Que la expropiación que la motive
haya quedado perfeccionada, en la forma prevista en el artículo 29.- b) Que se de alguno de los supuestos
que prevé el artículo 35 y en su caso se cumpliese lo dispuesto en el artículo 39.- c) Que el accionante,
dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo que percibió de éste en concepto de
precio o de indemnización, con la actualización que correspondiere. Si el bien hubiere disminuido de valor
por actos del expropiante, esa disminución será deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante.

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Si el bien hubiere aumentado de valor por mejoras necesarias o útiles introducidas por el expropiante, el
expropiado deberá reintegrar el valor de las mismas. Si el bien hubiere aumentado de valor por causas
naturales, el reintegro de dicho valor no será exigido al accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere
disminuido de valor, el monto de esa disminución no será deducido del valor a reintegrar por el accionante.-
ARTÍCULO 43.- Cuando la expropiación se hubiere llevado a cabo mediante avenimiento, la acción de
retrocesión deberá promoverse ante el juez que debería haber entendido en el caso de que hubiere existido
un juicio de expropiación.-
ARTÍCULO 44.- Si la expropiación se hubiere efectuado mediante juicio, la demanda de retrocesión debe
radicarse ante el mismo juzgado que intervino en el juicio de expropiación.-
ARTICULO 45.- La acción de retrocesión corresponde únicamente al propietario expropiado y a sus
sucesores universales.-

ARTÍCULO 46.- La retrocesión podrá ser demandada contra el expropiante, o contra éste y los terceros a
quienes hubiere sido transferido el bien.-
ARTÍCULO 47.- El procedimiento aplicable en el juicio de retrocesión, y la naturaleza de la litis, serán los
establecidos para el juicio de expropiación.-
ARTÍCULO 48.- Si en la sentencia se hiciere lugar a la acción, deberá establecerse la suma que debe
reintegrar el accionante por retrocesión y el plazo en que ha de hacerlo; asimismo se establecerá el plazo en
que el expropiante debe devolver el bien expropiado.-
ARTÍCULO 49.- La devolución del bien al expropiado deberá hacerse libre de todo ocupante, cargas,
gravámenes y servidumbre que hubieren tenido lugar después de la desposesión.-
ARTÍCULO 50.- La acción por retrocesión prescribe a los tres años, computados desde que, habiendo
quedado perfeccionada la expropiación en la forma prevista en el artículo 29, al bien se le dio un destino
ajeno al que la determinó, o desde que no habiéndosele dado al bien destino alguno, hubieren transcurrido
los plazos previstos en los artículos 35 y 39.- El trámite previsto en el artículo 39 suspende el curso de esta
prescripción.-

TITULO VIII De la expropiación irregular (artículos 51 al 56)

ARTICULO 51.- Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos: a) Cuando existiendo una
ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el pago de la
respectiva indemnización.- b) Cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una
cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella
en condiciones normales.- c) Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una
indebida restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad.-
ARTÍCULO 52.- No corresponde la acción de expropiación irregular cuando el Estado paraliza o no activa los
procedimientos después de haber obtenido la posesión judicial del bien.-
ARTÍCULO 53.- El que accione por expropiación irregular está exento de la reclamación administrativa
previa.-
ARTÍCULO 54.- En el juicio de expropiación irregular los valores indemnizables serán fijados en la misma
forma prevista para el juicio de expropiación regular, contemplada en el artículo 10 y siguientes de la
presente ley.-
ARTÍCULO 55.- Las normas del procedimiento judicial establecidas para la expropiación regular, rigen
también para la expropiación irregular, en cuanto fueren aplicables.-
ARTÍCULO 56.- La acción de expropiación irregular prescribe a los cinco años, computados desde la fecha en
que tuvieron lugar los actos o comportamientos del Estado que tornan viable la referida acción

LEY PROVINCIAL 6394

EXPROPIACIÓN IRREGULAR
Art. 32 - El propietario de un bien declarado de utilidad pública puede promover juicio de expropiación
irregular en los siguientes casos:
a) Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido
con el pago de la respectiva indemnización.
b) Cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa mueble o inmueble
resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales.
c) Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien o cosa, el Estado imponga al derecho
del titular indebida restricción o limitación, que importe una lesión a su derecho de propiedad.
Art. 33.– Cuando la expropiación de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad
orgánica el o los propietarios de estos últimos estarán habilitados para accionar por expropiación irregular si
se afectare su estructura arquitectónica, su aptitud funcional o de algún modo resultare lesionado el
derecho de propiedad en los términos del inc. “c” del art. 32.
Art. 34 – Si la demandada se opusiere a la expropiación, el juez resolverá previamente este artículo. La
sentencia será apelable en relación dentro del tercer día.
Art. 35 – Si la demandada no se opusiere a la expropiación, o resuelto en su contra el artículo sobre
oposición, se seguirán los procedimientos establecidos para el juicio de expropiación regular.
Art. 36 – La acción de expropiación irregular prescribe a los cinco años, computados desde la fecha en que
tuvieron lugar los actos o comportamientos del Estado que tornan viable la referida acción.

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TÍTULO VIII:
ACCIÓN DE RETROCESIÓN
Art. 37 – El propietario expropiado y sus sucesores a título universal, pueden, previa la interpelación judicial
a que se refiere el art. 38, retrotraer el bien en los casos siguientes:
a) Cuando el expropiante dé al bien un destino distinto al establecido para efectuar la expropiación; salvo
que el cambio de destino sea dispuesto por ley y la sustitución tenga por objeto lograr una satisfacción del
bien común.
b) Cuando después de dos años de perfeccionada la expropiación, o vencido el plazo que fije la ley especial
para la realización de la obra, no se hubiere dado al bien el destino que motivó aquélla.
Art. 38 – La interpelación judicial previa, se hará bajo apercibimiento de promover la acción de retrocesión
si dentro del plazo de un año, a contar desde la notificación, no se diere al bien el destino previsto.
Art. 39 – La acción por retrocesión sólo podrá intentarse dentro de los dos años, computados desde que
habiendo quedado perfeccionada la expropiación en la forma prevista en el art. 19 al bien se le dio un
destino ajeno al que lo determinó, o al que, no habiéndosele dado al bien destino alguno, hubieren
transcurrido los plazos previstos por el art. 37 inc. “b” y vencida la interpelación judicial del art. 38.
.
El trámite previsto en el art. 38 suspende el curso de este plazo.
Art. 40 – Para retrotraer el bien, el expropiado deberá devolver, sin intereses, la suma recibida, en su valor
actualizado, menos el importe correspondiente a la inutilización de edificios, instalaciones y plantaciones y
más el importe correspondiente a las mejoras utilizables introducidas por el expropiante. La devolución de
la suma actualizada recibida debe efectuarse dentro de los tres meses de reconocido el derecho de
retrocesión; caducando definitivamente ese derecho si venciere el plazo sin cumplirse la obligación.
Art. 41 – La retrocesión será sustanciada por el procedimiento del juicio verbal.
Art. 42 – La demanda deberá deducirse ante el mismo juez que intervino en el juicio de expropiación y si
éste no hubiera existido por haberse llegado a acuerdo en el procedimiento extrajudicial, ante el juez en
turno de la jurisdicción correspondiente.

MODULO 4: MODOS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 7: MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DEL DOMINIO Modos de adquirir: originarios y

derivados. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles. Apropiación: concepto, cosas apropiables.
Caza y pesca. Enjambres. Tesoro: Concepto. Reglas. Régimen de cosas perdidas. Recompensa.
Transformación. Casos. Soluciones. Accesión. Concepto. Accesión de muebles. Supuestos. Accesión de
inmuebles: a) aluvión, b) avulsión, c) construcción, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante:
supuestos. Régimen especial de los automotores: Caracteres. Registro Nacional de la Propiedad
Automotor. Análisis de la legislación vigente. Dto. Ley 6582/1958 y Dto. 335/1988. Régimen de los
semovientes. Concepto. Marcas y señales. Legislación aplicable.

MODOS DE ADQUISICIÓN.

Art. 1923. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa
es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que
la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor
la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La
posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

La doctrina distingue entre modos originarios y derivados:

a. Originarios: nace una nueva relación de poder, independiente, en cabeza del adquirente. Se prescinde de
la existencia de una relación anterior, ya sea porque ella no existe (res nullis) o porque no hay vinculación
alguna respecto al antecesor (res derelictae, cosa abandonada o tomada contra la voluntad del anterior
propietario). Son los casos de apoderamiento simple (sin voluntad del anterior) o viciosa (contra la voluntad).
b. Derivados: el nuevo poseedor o tenedor “sucede” al anterior. Existe una transmisión consentida. Se da a
través de la tradición.

Modos originarios
 APODERAMIENTO SIMPLE (OCUPACIÓN):
Se trata de un simple acto lícito (art. 258).
Si se trata de una cosa mueble sin dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera aprehensión y
coincide con la adquisición del dominio por ese modo (art 1947). Sólo pueden ser las “res nullis” o “res
derelictae” porque son susceptibles de apropiación privada; ej.: animales de caza, peces de los mares, ríos y
lagos navegables, animales bravíos o salvajes, aguas pluviales que caigan en lugares públicos. Este modo no
se aplica a los inmuebles.

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  APODERAMIENTO VICIOSO (DESAPODERAMIENTO):
Procede la adquisición contra la voluntad del actual poseedor. La cosa se encuentra poseída por una persona
que NO consiente en trasmitirla. Se remite acá a los vicios de la posesión contenidos en el art 1921 y
desarrollados en la unidad anterior.
Cosas poseídas por otro, art. 1921:
- Cosas muebles: acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de confianza.
- Cosas inmuebles: por violencia, clandestinidad, abuso de confianza.

 SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE: Art. 1901.

El heredero continúa la posesión de su causante. Se trata del supuesto de sucesión universal en donde el
heredero sucede al difunto no solo en la propiedad sino en la posesión con todas sus ventajas y sus vicios.
Rigen en lo pertinente las normas del derecho sucesorio, aclarando aquí nada más que por aplicación del
principio y a los efectos que nos competen (prescripción adquisitiva) la buena o la mala fe se verifican en el
causante.

Modos derivados intervivos: Tradición.

Concepto y formas.

Art. 1924. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre
la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a
quien la recibe, o de este de recibirla.

Art. 750. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto
disposición legal en contrario.
En la tradición procede la adquisición de la relación de poder con el consentimiento del que la transmite.

 Importancia:
- Modo de cumplimiento de las obligaciones de dar.
- Medio de publicidad (cosas muebles no registrables).
- Modo suficiente en las adquisiciones derivadas entre vivos sobre inmuebles.
- Causal de interrupción de la prescripción para la acción de escrituración.

 La tradición es un acto equívoco. Por la tradición se transfiere:

- Tenencia
- Posesión
- Un derecho real (constitutiva del derecho real art. 750)
Por lo tanto es necesario siempre averiguar LA CAUSA que motiva la entrega de la cosa y que determinará si
hay relación de poder, posesión o tenencia, derecho real o personal.

Naturaleza jurídica.
La tradición es un acto jurídico material y formal.
-Acto Jurídico: acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas (da nacimiento, modifica o extingue
un derecho real). Art. 259
-Material: es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (art. 1924
-Formal. Los actos materiales son indispensables; las meras declaraciones de entrega de posesión podrán
tener valor entre partes pero nunca respecto de terceros. La tradición debe efectuarse de acuerdo a alguna
de las formas que el Código establece en los arts. 1924 o 1925 (específico para las cosas muebles), o en otras
normas específicas de los contratos (por ej. art 1149 de mercaderías en tránsito) o el art 748 de obligaciones
de dar cosas muebles bajo cubierta.

Tradición de cosas muebles.

Art. 1925: También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos,
cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.

Universalidad de hecho.

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Art. 1927: Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa compuesta
de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara,
abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.
Sin embargo, a los fines de la acción reivindicatoria, el Art. 2252 autoriza la presesión de la universalidad de
hecho como un todo sin necesidad de reivindicar cada una de las cosas que la componen.

Vacuidad.

Art. 1140. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de
tercero.
Art. 1926. Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar
libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.

La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición, por ejemplo
que no haya un poseedor adentro que no le permita entrar al adquirente.
En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que la vendo no es óbice para la tradición
ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el inquilino adentro que
pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del comprador, sin necesidad de
hacerse formalmente la tradición. (traditio brevi manu).
El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia del art 1913.
Efectivamente, no puede haber contradictor porque no pueden coexistir dos relaciones de poder de la misma
naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.

Inmuebles: Actos posesorios

Art. 1928: Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y,
en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Es una enumeración enunciativa, cualquiera de las acciones por quien dice ser poseedor deben ir
acompañadas de elemento intencional de comportarse como titular de un derecho real. No deben
confundirse actos posesorios con actos de mera tolerancia por buena voluntad o vecindad que no implican
desprenderse de su posesión actual.

Excepciones a la tradición.

Existen ciertos supuestos en donde no hay necesidad de hacer la tradición simplemente porque la cosa ya se
encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta innecesario el doble
desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa persona. Son en definitiva casos
donde procede la adquisición con el consentimiento del actual poseedor sin efectuar actos materiales de
entrega y recepción.
Traditio brevi manu.
Art. 1892. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

El artículo consigna dos supuestos:

1- Asenso de tenencia a posesión. conversión de la tenencia en posesión mediante un acto jurídico: cambia
la “causa detentios” en “causa possessionis”, cambio de conducta del adquirente con respecto a la cosa con
consentimiento del anterior poseedor.
Ej. Locatario/ comodatario que compra la cosa convirtiéndose en propietario/ poseedor de ella. (2 personas)

2- Tenencia a nombre de otro poseedor diferente de su anterior en virtud de un acto jurídico.

Ej: la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero permaneciendo la cosa en manos del locatario.
Es necesario notificarle al tenedor el cambio efectuado, no se necesita su

Constituto posesorio.

El poseedor desciende a la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la celebración del mero
acto jurídico respectivo. Situación inversa a la traditio brevi manu.

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Se desciende de poseedor a tenedor sin tradición.
Ej. el propietario de una casa la vende y celebra a su vez con el vendedor un contrato de alquiler
permaneciendo la cosa en su poder, no como poseedor sino como tenedor de la misma.

Requisitos Jurisprudenciales:

 2 actos jurídicos reales, serios, distintos. (la venta y la locación).

 plasmados en un solo instrumento o en dos.
 instrumento público o privado con fecha cierta.
 que la cosa esté perfectamente determinada.
 no se presume, debe ser probado.
 actos simultáneos (celebrados en el mismo día).

APROPIACIÓN
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo
servirá para adquirir el dominio cuando:
1) El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la posesión
(con ánimo de apropiársela),
2) La cosa debe ser susceptible de apropiación. Cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro de esta
categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales salvajes) y las cosas muebles
abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que si no
pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

Cosas susceptibles de apropiación

Art. 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario; No comprende las cosas perdidas mientras éste mantenga la voluntad de encontrar la
cosa.
Son necesarios dos requisitos:
a) El objetivo o material: reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las
miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla.
b) El subjetivo: consistente en la negligencia o descuido pero que excluyan la idea de la
renuncia
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;
iv) los tesoros.

Caza
Art. 1948: Caza. El animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal al que hirió
tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita¨.

Los animales salvajes son res nullius, no pertenecen al dueño del fundo donde se encuentran; así el
CC distingue:
1) Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o
cultivados.
2) Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye la
propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.
3) El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en predios cercados, sin
permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la pieza, podrá reclamárselo judicialmente, con
más la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios.

Pesca
Art. 1949: “Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural¨.

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Enjambres
Art. 1950: ¨El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar
el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando
se incorpora a otro enjambre, es el dueño de este.¨

TESORO
Concepto.
Art. 1951: “Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsista esa afectación¨.

Se trata de res nullius, se requiere que los objetos sean preciosos o de valor para que puedan
constituir un tesoro; es una cosa mueble.

Descubrimiento.
Art. 1952: ¨Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El
hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
. - Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él, y la otra mitad se
dividirá entre los otros coposeedores.
- El tenedor: siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La mitad le corresponderá
al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.

Derechos del descubridor

Art. 1952: Si el tesoro es descubierto en una cosa propia: el mismo pertenece al dueño del inmueble en su
totalidad. Si la cosa es parcialmente propia: le corresponde la mitad como descubridor y de la otra mitad
la parte que tiene como titular. Si el teatro es descubierto casualmente en cosa ajena: pertenece por
mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. El que ha sido encargado por el dueño para
que se encargue de la búsqueda de un tesoro, no puede invocar derecho respecto del mismo; lo mismo
que la persona que busca en terreno ajeno sin autorización; podrá invocarlos si el que encuentre el tesoro
se le ha advertido sobre la posibilidad de encontrarlo.

Búsqueda por el propietario de tesoro.

Art. 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que
dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al
propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente
al dueño del inmueble.

COSAS PERDIDAS.
Se debe entender que una cosa se encuentra perdida sobre todo en consideración del valor que tiene la
misma, puesto que si encontramos una cosa que parece nueva, al igual que si encontramos una cosa
valiosa, lo más probable que esos objetos no hayan sido abandonados por el dueño; y en consecuencia, no
pueden ser susceptibles de apropiación. Estamos ante el caso de cosas perdidas

Hallazgo, obligación del hallador.

Art. 1955.- La persona que encuentra una cosa que está perdida, no tiene la obligación de tomarla para
buscar o dársela a su dueño; pero si la toma, asume las obligaciones que tiene un depositario a título
oneroso, es decir, va a tener a su cargo el deber de cuidar la cosa teniendo la posibilidad de percibir por
ello una contraprestación. Debe entregar la cosa inmediatamente a quien tenga el derecho de reclamarla,
y si no aparece dicha persona, debe entregarla a la policía del lugar en donde la encontró; quien a su vez
dará intervención al juez.

Recompensa y subasta.
ART. 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe
hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador
puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la
cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en
subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos
los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que
se halló.

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TRANSFORMACIÓN.
Concepto.
La transformación implica que como consecuencia de una actividad o incorporación de una cosa, la
cosa se modifica de forma tal que no es posible volverla a su estado anterior.

Propiedad de la cosa transformada. Transformador de buena y de mala fe

-BUENA FE y la cosa no puede volver al estado anterior: adquiere el derecho real de dominio. Sólo debe el
valor de la primera cosa.
-BUENA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño de la materia es dueño de la especie, y
deberá pagar en este caso el valor del trabajo al transformado; pero puede optar por exigir el valor de los
gastos de reversión.
-MALA FE y la cosa no puede volverse a su estado anterior: el dueño de la materia tiene derecho a ser
indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere quedarse con la cosa nueva.; si se queda con la
cosa deberá pagar al transformador el trabajo o el mayor valor adquirido a su elección. Aquí resulta lógico
que el dueño para hacer el pago en caso de quedarse con la cosa, determinará a cuánto asciende cada uno,
pudiendo él elegir el monto a pagar de esos dos.
-MALA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño puede pedir la cosa nueva sin pagar nada al
que la hizo; o bien abdicarla siempre que se le indemnización del valor de la materia y del daño.

ACCESIÓN.

Cosas muebles .
Art. 1958.-Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

Accesión de cosas inmuebles. Casos

Aluvión.
Art. 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No
hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso
de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al
frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce.

Cauce del río.

Art. 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de
las máximas crecidas ordinarias.

Avulsión: requisitos.
Art. 1961.- El acrecentamiento de un inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce adherencia
natural, pertenece al dueño del mismo. También le pertenece en caso de que el acrecentamiento se
producto por otro hecho de fuerza natural.
Si se desprende parte de un inmueble y el mismo al desplazarse se une a otro, el dueño de la
parte desprendida puede reivindicarlo mientras no se adhiere naturalmente; el dueño del inmueble
donde se produjo la avulsión no puede pedir la remoción, pero pasado 6 meses adquiere por
prescripción.
Cuando estamos frente a un caso en donde la avulsión de la cosa no es susceptible de adherencia
natural, se aplica lo que dispone la norma para las cosas perdidas.

Construcción, siembre y plantación. Dueño del inmueble y materiales ajenos. Tercero de buena y mala fe.
- Si el dueño de un inmueble construye, siembre o planta con materiales ajenos: los adquiere pero debe el
valor de los mismos en caso de ser de BUENA FE. Si es de MALA FE además debe indemnizar los daños
causados.
- Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un TERCERO, los materiales pertenecen al dueño
del inmueble, este es quien deberá indemnizar el mayor valor que el mismo hubiera adquirido. Si el tercero
es de MALA FE, el dueño puede pedir que vuelva la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la

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diferencia de valor sea importante, es decir que valga considerablemente más con la construcción, siembra
o edificación; en cuyo caso deberá pagar el valor de los materiales y el trabajo; salvo que prefiere no
reclamar la cosa y que se le indemnice el valor del terreno y del daño.
- Si estamos frente al TERCERO que lo hace con materiales ajenos y en un inmueble ajeno, quien efectúa el
trabajo y quien provee de los materiales no tiene nada que reclamar al dueño del inmueble; pero puede
exigirle lo que le deba al tercero (subrogación).

Invasión del inmueble colindante. Invasor de buena y de mala fe.

Art. 1963.-Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el
inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso
inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Régimen especial de los automotores:

CARACTERES: El artículo 1 del decreto ley 6582/58 dice que la transmisión del dominio de los automotores
deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo producirá efectos entre las partes y con
relación a terceros desde su fecha de inscripción en el Registro Nacional de la propiedad del automotor.

La inscripción inicial del vehículo conduce a la apertura del legajo del automotor (se adopta el sistema del
folio real) con su pertinente matriculación en el registro seccional del lugar de su patentamiento, que
implica radicación del vehículo, cuyo cambio puede ser solicitado. En el legajo deberá inscribirse el dominio
del automotor, sus modificaciones, su extinción, sus transmisiones y gravámenes, los embargos y otras
medidas cautelares, las denuncias de robo o hurto y también el retiro definitivo del uso del automotor. La
inscripción inicial importa también la emisión de dos documentos: el título del automotor, que sirve para
probar las condiciones de dominio y gravámenes del bien (pero solo hasta las fechas de anotación de las
constancias en él, es decir que tiene un valor histórico y l cedula de identificación que autoriza el uso del
automotor. De la lectura del artículo 1 del decreto ley 6582/58 surge que la inscripción aparece impuesta
con carácter constitutivo, de modo que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor
(independientemente de los derechos personales que pudieran derivar del acto de adquisición) si la
transferencia al adquiriente no ha sido inscripta, aun cuando se haya hecho a aquel tradición del vehículo

REGISTRO DEL AUTOMOTOR. ANALISIS DE LA LEGISLACIÓN VIGENTE: Es de vital importancia tener en

cuenta los siguientes ítems

Automotores: decreto ley 6582 y su modificatoria ley 22.977. La adquisición por título suficiente e
inscripción constitutiva (art. 1)
El régimen especial del automotor regulado en este decreto, que en el CCCN tiene normativas al
respecto, lo que ocurre que al estar comprendido en un régimen especial, el mismo tiene preponderancia
por sobre la norma general. El justificativo radica en que estos muebles, se diferencian de otros muebles:
- Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al DNI de las
personas.
- Tienen valor
- Tienen movilidad, tanto física como jurídica.
- Son cosas riesgosas.
- El uso de los mismos se encuentra reglamentado.
- Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.

Artículo 1: la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o
privados y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción
en el Registro de la Propiedad Nacional del Automotor.

Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que puede
ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción.
Inscripción constitutiva- Característica del Registro de la Propiedad Automotor

La adquisición legal del art. 2

El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es

prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no registrables en
el código de Vélez.

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 La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad del
cumplimiento de requisitos.

b) Desprendimiento voluntario, automotor no robado ni hurtado

Nuevamente, la norma refiere a un supuesto en el cual el titular del derecho real de dominio,
depositando mal su confianza, entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de devolverla, y en vez
de ello, procede a la venta del automotor logrando previamente su inscripción.

c) Buena fe, qué requisito es necesario para la misma en este régimen especial?
Recordemos que necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el tercero es un
subadquirente que tiene que tener la condición de buena fe, agregando al concepto ya analizado, que en el
caso de los automotores el régimen especial requiere de la verificación, caso contrario no habrá buena fe
alegable.

d) Inscripción del automotor.

El régimen del automotor es de tipo constitutivo, requiere de la inscripción del vehículo en el
Registro para poder dar nacimiento al derecho real, supongamos un caso en el que se procede a la
falsificación de la documentación por el segundo sujeto y logra emplazamiento registral.

e) Tercer subadquirente y adquisición a título oneroso.

El tercer sujeto es aquella persona que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la
adquisición, nuevamente, veamos en este caso que la norma no indica expresamente que debe ser a título
oneroso, pero la doctrina así lo ha resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener en cuenta al nueva
redacción del artículo que le sirvió como antecedente que sí lo dice expresamente.

La adquisición por prescripción adquisitiva (arts. 3 y 4 y art. 1899 y 2254 CCN)

Art. 3º- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra
quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la
inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.

Por su parte, el artículo 4, establece el caso de prescripción de este caso en los automotores,
indicando los requisitos (coincidente con lo dispuesto por el artículo 1898 CCCN)

1) Se ha logrado la inscripción del vehículo.

2) El automotor es robado o hurtado.
3) El adquirente tiene posesión de buena fe y continua.
4) Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo.

Artículo 1899 CCCN: Prescripción adquisitiva larga.

- Si no existe justo título y buena fe, el plazo es de 20 años.
- También adquiere el derecho real quien posee durante 10 años una cosa muebles registrable
(aquí entran los automotores) no hurtada ni perdida, que NO inscribe a su nombre pero la
recibe de su titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que cumpla con los elementos
identificatorios del régimen especial.

Este artículo ha supuesto en el CCCN una reforma de gran importancia, puesto que estamos ante un
caso en el cual:
-No tenemos inscripción del vehículo
-Se tuvo el mismo por una adquisición derivada, sea entre vivos, boleto de compraventa, o en el caso de las
sucesiones por cesión.
-La norma no hace referencia a la buena fe, pero establece la necesidad de ser adquirida de su titular
registral o cesionario, así como el cumplimiento de la verificación del auto.
-Este caso en la normativa del decreto ley no tenía lugar de ser adquirido por prescripción menor a los 20
años, que en el caso de los vehículos implica mucho tiempo por su propia naturaleza. Al no encontrar una
normativa como esta en el decreto reglamentario, entendemos que esta norma sí será de aplicación.

Art. 2254 CCCN: Objetos no reivindicables en materia de automotores.

- Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

- Automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre
que existe identidad jurídica en el registro y física con la verificación.

Esta normativa se encuentra en la parte correspondiente a la regulación de la

acción reivindicatoria, estipulando los dos casos en los cuales la misma no procede.

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El título formal del automotor

Art. 6 del decreto ley: a todo automotor se le asignará el "Título del Automotor", es el instrumento
público respecto de la individualización del automotor y de la existencia en el Registro de las inscripciones
que en el se consignen.

Art. 20.-El título del automotor deberá contener los datos siguientes:
a) Lugar y fecha de su expedición;
b) Número asignado en su primera inscripción;
c) Elementos de individualización del vehículo, los que serán determinados por la reglamentación,
incluyendo: marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de combustible empleado, número
de ejes, distancia entre los mismos, número de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerza, tipo de
tracción, peso del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad portante;
d) Indicación de si se destinara a uso público o privado;
e) Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de identidad, y Cuit o Cuil, así
como también razón social, inscripción, domicilio y clave o código de identificación, en el caso de las
personas jurídicas.
f) Indicación de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el
dominio:
g) Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos
en el inciso c).
Deberán consignarse, además, en el título del automotor, las constancias de inscripción en el
Registro de instrumentos públicos o privados: 1) de prenda o locación referentes al vehículo, con indicación
del nombre, apellido y domicilio del acreedor o locatario, plazo y monto de la obligación prendaria; 2) De
transferencia de dominio, con los datos personales o sociales, domicilio, documentos de identidad y clave o
código de identificación del adquirente 3) de toda inscripción que afecte el dominio, posesión o uso del
automotor, que estuviere vigente al presentarse el título en el registro y no figurase en él.

Régimen de los semovientes. Concepto. Marca y Señales. Legislación aplicable.

RÉGIMEN DE LOS SEMOVIENTES

en materia de semovientes, con el objeto de identificar la hacienda y a su propietario se utiliza un

sistema de marcas y señales; la primera (marca) se utiliza para el ganado mayor y consiste en "la
impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente, de
marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e
indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería" (art. 1º ley 22.939). La señal
identifica al ganado menor con un corte en la oreja o nariz del animal. La ley mencionada establece
la obligatoriedad de: a) registrar las marcas y señales, y b) señalar y marcar al ganado mayor y
menor respectivamente. A partir de allí establece la presunción, salvo prueba en contrario, que el
ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su
nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal. Se presume igualmente, salvo prueba en
contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que
esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al pie de la madre (art. 9º)

DOMINIO DE SEMOVIENTES.El código de Vélez imputaba a los semovientes el mismo sistema que para las
cosas muebles: “posesión vale título”. Pero ¿Cómo podrían entonces, sin incurrir en inconstitucionalidad, las
provincias imponer requisitos a los particulares para probar su propiedad sobre animales?
Para subsanar este conflicto se dictó en 1983 la ley 22.939:

3. Ganado mayor: La “marca” es la impresión que se realiza sobre el cuerpo del animal de un dibujo o
diseño, por medio de:
- Hierro candente.
- Marca en frío.
- Cualquier otro procedimiento indeleble autorizado por la Secretaría de Agricultura y Ganadaría.

4. Ganado menor: La “señal” es el corte, incisión, perforación o grabación realizada en la oreja del animal.

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Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor tener registrado a su nombre el diseño que
empleare para marcar o señalar a sus animales.
Queda prohibido marcar o señalar sin tener el diseño registrado.
La marca deberá realizarse durante el primer año de vida del animal, y la señal en los animales menores
durante los primeros seis meses.

Propiedad del ganado mayor y menor.

5. Animales sin marca o señal (orejanos), o con marca o señal no suficientemente clara:
Su propiedad queda sometida al régimen general de cosas muebles.

6. Animales marcados o señalados:

Se presume iuris tantum que pertenecen a quien tiene registro a su nombre de la marca o señal. La misma
presunción opera para las crías no marcadas que se encuentren al pie de la madre.

7. Animales de raza (excluidos los equinos de sangre pura de carrera):

La propiedad se prueba con el certificado de inscripción en los registros genealógicos reconocidos.

La transferencia del ganado.

Toda transferencia de ganado mayor o menor deberá instrumentarse mediante un certificado de

adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente (SENASA).

El certificado deberá contener:

- Lugar y fecha de emisión.
- Nombre y apellido de las partes y, en su caso, de sus representantes, domicilios, DNI.
- Especificación del tipo de operación, matrícula del título de la marca o señal y diseño de éstas.
- Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de su
sexo y especie.
- Firma del transmitente o su representante.
- Firma y sello de la autoridad pública que autentique el certificado.
La intervención de la autoridad pública no subsana las nulidades o vicios que pudiera tener el acto de
transmisión.

Los registros genealógicos y los animales de pura raza.

La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción en los
registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales del animal.
Ejemplo: La Asociación de Criadores de Ovejeros Alemanes lleva un registro genealógico de los ovejeros con
pedigrí. Cuando una persona quiere inscribir a un cachorro, presenta los certificados de los padres del
mismo y se tatúa un número de serie en la oreja del cachorro que lo vincula a su registro.
La transmisión de animales de pura raza se perfecciona por el acto de inscripción en los registros
genealógicos.

Régimen de los equinos de sangre pura de carrera (Ley 20.378).

Están excluidos del régimen de la ley 22.939.

La inscripción de los caballos SPC en los registros reconocidos acredita el origen y calidad como ejemplares
de pedigrí, y la propiedad a favor del titular.
Dichos registros están bajo el control del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación.
La transmisión del dominio de estos caballos se perfecciona entre las partes y respecto de terceros
mediante la inscripción (constitutiva).
En los registros se anotan los actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes y cualquier otra
restricción al dominio convenida por particulares u ordenada por autoridad judicial (los caballos se pueden
embargar, rematar, prendar, ejecutar, etc…).
No le es aplicable a estos animales la prohibición del pacto comisorio para la venta de cosas muebles.
La ley 20.378 no contiene ninguna norma a la usucapión, por lo que para los caballos de carrera se aplica el
régimen de prescripción de cosas muebles registrables.

CONCEPTO DE MARCAS Y SEÑALES: La ley citada da los conceptos de marca y señal en su artículo 1
diciendo que la marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de
un hierro candente, de marcación en frio o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia
en forma clara e indeleble que autorice la secretaria de agricultura y ganadería. La señal es un corte o
incisión, perforación o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.

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UNIDAD 8: PRESCRIPCION ADQUISITIVA Prescripción adquisitiva. Noción. Fundamentos.
Requisitos generales. Alteraciones del curso de la prescripción. Clases de prescripción. Efectos. Prescripción
por parte del estado. Prescripción breve o decenal: concepto. Requisitos. Presunciones. Efectos.
Prescripción larga o bicenal: concepto. Requisitos. Procedimiento. Efectos. Prescripción de muebles: casos
admitidos. Requisitos.

2 años computados desde el

momento de la registración si lo
Registrables
Cosas muebles- elementos identificados son
Buena fe
hurtadas-o coincidentes
perdidas 2 años computados desde la
No registrables
adquisición
Mala fe 20 años computados desde la adquisición de la posesión
Cosas muebles No inscriptas a nombre del poseedor que
registrables -no la recibe del titular o su cesionario 10 años computados desde la
PRESCRIPCION hurtadas o sucesivo, si los elementos identificatorios adquisición de la posesión
ADQUISITIVA perdidas son coincidentes
Modo de adquisición
de un derecho real por
la posesión durante el
tiempo fijado por la ley. 10 años con efecto retroactivos a la
La posesión debe ser Buena fe Requiere justo titulo
fecha del titulo
ostensible y continua
Cosas inmuebles

20 años desde la adquisición de la

posesión sin efecto retroactivo y
Mala fe No requiere titulo determinación de la fecha de
cumplimiento de los 20 años de
posesión

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

Art. 1897. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

El CCyC regula la prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, como modo de adquirir
los derechos reales principales mediante la posesión de la cosa durante el transcurso del tiempo fijado por
la ley (Art. 2565).
El régimen legal instaurado -en acotados artículos- mantiene las dos clases de prescripción
adquisitiva: la “breve” que se regula en los Artículos 1898, 1902 y 1903 y la “larga” en los Artículos 1899 y
1905, con normas comunes relativas a la posesión (Arts. 1900 y 1901).
Respecto de la cosa inmueble conserva el plazo de diez años para la prescripción “breve” con justo
título y buena fe y el plazo de veinte años para la “larga”.
Con relación a las cosas muebles introduce dos modificaciones:
a) unifica el plazo de dos años de la prescripción adquisitiva “breve” de la cosa mueble registrable
hurtada o perdida inscripta de buena fe y lo aplica a la prescripción adquisitiva de la cosa mueble no
registrable hurtada o perdida poseída de buena fe;
b) incorpora un nuevo supuesto de prescripción adquisitiva “larga” decenal –que reclamaban las
necesidades del tráfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor del
poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los recaudos que contempla el
Artículo 1899 que se analiza más adelante.
La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las adquisiciones legales
que, con fundamento en la apariencia jurídica y en aras de la seguridad dinámica, tutelan a los

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subadquirentes de buena fe y a título oneroso, respecto de las cosas inmuebles (Arts. 392 y 1894) y de las
cosas muebles (Arts. 1894 y 1895 concordantes con los Arts. 392 y 760). En consecuencia la prescripción
breve subsiste como medio saneatorio de títulos insuficientes con carácter residual.
El Artículo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado “Prescripción adquisitiva” por el cual se
perfecciona el título que proviene de una donación inoficiosa por la posesión de la cosa donada durante
diez años. Esta norma seguramente despertará diversos comentarios a favor y en contra. Desde la óptica de
la seguridad jurídica y la trascendencia de la libertad del tráfico de los bienes en este trabajo se le da la
bienvenida.
La prescripción breve cumple primordialmente una función perfeccionadora de títulos defectuosos,
mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto por la ley. La prescripción larga
facilita la prueba diabólica de la legitimidad de los títulos antecedentes en el juicio por reivindicación y
confiere mayor certeza al estudio de títulos en los negocios inmobiliarios. Aún cuando no exista título
alguno, confiere fuerza legitimante a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan
temporalmente creando una apariencia jurídica material. El transcurso del tiempo y la inacción del
propietario que abandona la posesión de sus cosas justifican consolidar en derecho la situación de quienes
las poseen y acrecientan su valor, tanto en su beneficio propio como en el interés general de la sociedad.

OBJETO. COSAS.
El objeto de la prescripción adquisitiva son los derechos reales principales (Art. 2565), pero el objeto
de la posesión y de los derechos reales que se ejercen por la posesión son las cosas muebles e inmuebles
determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).
El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las cosas que no estén
en el comercio (Art. 234).
No son susceptibles de prescripción los bienes públicos del Estado porque ellos son inenajenables,
inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo son los bienes que conforman el dominio privado
del Estado porque están sujetos a las disposiciones de este Código salvo las excepciones que establezcan
leyes especiales (Art. 236).

DERECHOS PRESCRIPTIBLES.

Art. 2565: “Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los términos de los
Artículos 1897 y siguientes”.
Art. 1889 Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

A pesar que en teoría es posible adquirir por prescripción cualquiera de los derechos reales que se
ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre y la hipoteca), en los juicios de usucapión lo más
frecuente es que el poseedor pretenda adquirir el dominio; ello se debe a que los actos posesorios de un
usufructuario, o de un usuario, son muy similares a los del dueño y —por tanto— luego de veinte años de
poseer el bien, es muy poco probable que el actor se autolimite y manifieste que sólo tenía ánimo de
"usufructuario", o de "usuario"...
En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripción son los que recaen
sobre cosas susceptibles de posesión (Art. 1897); y el Artículo 1891 dispone: “Ejercicio por la posesión o por
actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión”.
De la conjunción de estas normas resulta que son objeto de prescripción adquisitiva los siguientes
derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal especial (conjuntos
inmobiliarios), derecho de uso periódico y por turnos (tiempo compartido), derecho de sepultura
(cementerio privado), superficie (solo la prescripción breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso,
habitación y servidumbre activa (Art. 1887).
Los derechos reales de garantía no son prescriptibles aún cuando la anticresis y la prenda se ejerzan
por la posesión. La función de estos derechos es servir de garantía a un crédito y a la satisfacción del mismo
si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado en garantía. En la hipótesis de que los derechos
reales de garantía se constituyan por quien no es su titular, un supuesto de saneamiento de la garantía se
produce por la convalidación (Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad de la cosa por
la prescripción adquisitiva.

Propiedad horizontal. El CCyC disipa las dudas para la solución de estos casos, en tanto enumera y califica
como necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso común o son indispensables
para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041)i. Por tanto respecto de estas partes no puede
operar la prescripción adquisitiva a parte privativa.
Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que enumera el
Artículo 2042 (piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples u otras previstas en el
reglamento). Respecto de estas partes se considera que sería factible la conversión, o en su caso la
prescripción adquisitiva, si la parte común fuera separable o escindible del resto de las partes comunes y

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tuviera independencia funcional como parte privativa (Art. 2039). En esta hipótesis el juicio por usucapión
exige la integración de la litis con todos los propietarios (litis consorcio pasivo necesario), no basta que se
demande al consorcio de propietarios como persona jurídica (Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una
cosa común que le pertenece a todos los propietarios por su parte indivisa e impone necesariamente la
reforma del reglamento y de los títulos de adquisición de las unidades funcionales o privativas
Superficie. Art. 2119 relativo a la adquisición del derecho de superficie estatuye que se constituye por
contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No
puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del
justo título.

Dominio fiduciario. El fideicomiso es la causa jurídica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666) y no
puede existir sin este título causal. Por tanto solamente cabe admitir la adquisición del dominio fiduciario
por prescripción adquisitiva a partir de un justo título de fideicomiso. A diferencia del derecho de superficie,
no existe un precepto que impida la usucapión larga.

Tiempo compartido. Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre
los derechos reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real principal (Art. 1889),
que recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se ejerce por la posesión (Art. 1891). Por
tales razones se adquiere por prescripción adquisitiva siempre que en la cosa afectada al sistema de tiempo
compartido se ejerzan los actos posesorios de uso o aprovechamiento periódico, en el mismo turno de los
años calendarios, durante el plazo de la usucapión.

Servidumbre. La servidumbre positiva, con los recaudos señalados, se adquiere por la prescripción
adquisitiva breve si existe justo título y buena fe; o en su defecto por la prescripción larga y queda
planteada la duda de la existencia del título.

Derecho real de sepultura. Este derecho es prescriptible.

POSESIÓN EXIGIBLE.

Art. 1909 “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
La posesión es la relación de poder que exige el ejercicio del poder fáctico o material sobre la cosa por sí o
por otro (tenedor), con la intención de tenerla como titular del derecho real que se pretende prescribir.

Art. 1900. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

El nuevo CC establece solo dos requisitos para la posesión con miras a la prescripción.
 Posesión ostensible: El requisito de la posesión ostensible puede ser evaluado en dos aspectos:
- Publicidad de la posesión: se aplica a todo tipo de posesión puesto que es la forma de
exteriorizar erga omnes la existencia de una relación real y su naturaleza. Doctrina y
jurisprudencia coinciden en que para que se configure el requisito de la publicidad no es
necesario que la posesión llegue a conocimiento efectivo del verdadero titular del derecho
real, sino que basta con que los actos posesorios sean públicos en forma tal de que el titular
tenga la posibilidad de percibir los mismos.

- Como antónimo de clandestinidad: (prevista en el art. 1921) está referida al ocupante

desposeído y toma en consideración los actos de ocultamiento realizados por el poseedor.

 Posesión continua: La continuidad de la posesión requiere un hacer sostenido en el tiempo por

parte del poseedor. Ello no implica un uso y goce constante de la cosa, pero si un cuidado de ella y
un aprovechamiento acorde con su naturaleza y destino (No porque salga del inmueble para ir a
trabajar, se considera que mi posesión es discontinua). La posesión continua implica el ejercicio de la
posesión mediante la realización de actos posesorios de manera constante o periódica, acorde con
la naturaleza de la cosa, por ejemplo: efectuar reparaciones u otras obras tendientes al
mantenimiento del inmueble, roturar y sembrar el campo, levantar cosechas, reparar alambrados,
construir un galpón, etc.

Art. 1930 establece la presunción de continuidad, basta probar el comienzo y la posesión actual o sea que
la discontinuidad de la posesión deberá ser probada por quien la invoque.

La característica de pacífica ha sido omitida como recaudo de la posesión. De todos modos la posesión no
debe ser concurrente de acuerdo con lo que establece el Artículo 1913: “No pueden concurrir sobre una
cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí”. De este dispositivo se
desprende la necesaria pacificidad de la posesión, o sea que la posesión la tiene uno u otro contendiente

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pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesión de sujeto plural o coposeedor previsto por el
Art. 1912.

La prueba debe acreditar la realización de actos posesorios en forma constante, insospechable, clara y
convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinterés por la demandada, sino que es necesario
que el actor demuestre cuáles fueron los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión
en forma continua durante veinte años.
Art. 1928: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.
Art. 1939 impone al poseedor la obligación de cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de
los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa, si bien éste no es un típico acto posesorio es un
acto jurídico demostrativo del comportamiento de propietario.

El CCyC consagra expresamente la presunción relativa de posesión en quien tiene la cosa (Art. 1911), o sea
que ante la duda de que se trate de un poseedor o tenedor se presume la posesión y quien invoca la
tenencia tiene a su cargo la prueba de esa relación de poder.

Unión de posesiones.
Art. 1901 Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico. El vínculo jurídico para esta clase de prescripción es el justo título.

Normas aplicables.
Art. 237. Los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las
personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

La regla general es que sobre este tipo de bienes las personas tienen solamente el uso y goce, sin perjuicio
de que en situaciones o para cosas determinadas el Estado pueda restringir y/o reglamentar el ejercicio de
este uso (cerrar plazas con rejas a la noche).

El art 1904 remite a la aplicación de lo dispuesto como normas comunes para derechos reales y personales
relativas a la prescripción, Libro VI.
Libro VI, disposiciones comunes a derechos reales y personales:

Art. 2532. En ausencia de disposiciones específicas, las normas de este Capítulo son aplicables a la
prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales podrán regular esta última en cuanto al
plazo de tributos.
Art. 2533. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por convención.
La prohibición de modificar por convención las normas relativas a la prescripción se refiere tanto a pactar la
dispensa de la prescripción como a "alargar" o "acortar" los plazos.

Art. 2534. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en
contrario.
El principio general es que toda persona capaz o incapaz, de existencia visible o jurídica, del derecho público
o privado, puede prescribir, y sus derechos recíprocamente son pasibles de prescripción.
Los acreedores o interesado pueden oponer la prescripción aun cuando no lo haga el propietario.

Art. 2535. Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden
otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no
surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra
sus codeudores liberados por la prescripción.

Art. 2537. Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al momento de
entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una
vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto
que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la
nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.
El plazo de prescripción que se
Ley Vieja: Plazo más corto de prescripción. tomaría en cuenta sería el de la
Ley Nueva: Plazo más largo de prescripción. ley vieja, el cual es más corto.

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Si la ley que viene a modificar los plazos de prescripción fija un plazo más corto de prescripción, dicho plazo
se encuentra cumplido una vez que transcurra el tiempo designado por la nueva ley, contado éste desde el
día de su vigencia.
La prescripción queda cumplida una vez
Ley Vieja: Plazo más largo de prescripción.
que transcurra el tiempo designado por
Ley Nueva: Plazo más corto de prescripción.
la nueva ley, pero contado desde el día
de su entrada en vigencia.

Suspensión.

Art. 2539. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura pero
aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
No ataca ni destruye los efectos que ésta venía produciendo: resulta inútil y no se computa el tiempo que
dura la suspensión, pero ésta no borra el tiempo ya transcurrido, el cual es computado cuando la
suspensión cesa y la prescripción vuelve a correr.

Art. 2540. La suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto
que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
La suspensión es un beneficio personal e intransferible, que sólo aprovecha o perjudica a la persona
respecto de la cual se ha establecido.

Suspensión por interpelación fehaciente.

Art. 2541. El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha
por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis
meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.

Suspensión por pedido de mediación.

Art. 2542. El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta
de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes. Esta causal de
suspensión se aplica tanto a las mediaciones obligatorias como facultativas.

Casos especiales.
Art. 2543. El curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos,
durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por
causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Interrupción.
Efectos.
Art. 2544. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede
e iniciar un nuevo plazo.

Interrupción por reconocimiento.

Art. 2545. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor
efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.

Interrupción por petición judicial.

Art. 2546. El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente,
o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.

Duración de los efectos

Art. 2547. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la
resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la
instancia.

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Interrupción por solicitud de arbitraje
Art. 2548. El curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal
se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea
aplicable. No quedan dudas de que el compromiso arbitral puede estar pactado en escritura pública o en
instrumento privado. La doctrina no acuerda en cuanto a si la norma contempla exclusivamente a los
tribunales arbitrales propiamente dichos o si puede hacerse extensiva también a los amigables
componedores y árbitros ad hoc.

Alcance subjetivo.
Art. 2549. La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados,
excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles. Igual a lo dispuesto para la suspensión.

Dispensa.
Art. 2550 El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de
hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer
sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación
de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Es una excepcional causa de excusabilidad del transcurso del tiempo, por la existencia de algún
impedimento legal o fáctico, por considerarse que la inactividad incurrida al tiempo de operarse la
prescripción es inimputable.

8. VÍAS PROCESALES.

Art. 2551. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.

Art. 2552. El juez no puede declarar de oficio la prescripción.

Art. 2553. La prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de
conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecución.

Procedimiento legal para reconocer el título.

Ley 14159 (Catastro Nacional)
Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos
(prescripción), se observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de
acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar
del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera
establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la
forma que los códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por
la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble,
aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la
Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.
Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión veintiañal no se
plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición
por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

Prescripción adquisitiva breve.

Art. 1898: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos
años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título".

Justo Título y Buena Fe.

Art. 1902: “El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto”.

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 La palabra título comprende el título causal o material (acto jurídico) y el título formal
(instrumento). El justo título tiene los requisitos objetivos del título suficiente que son: a) el acto jurídico
que tiene por fin inmediato la transmisión o constitución de un derecho real principal (ver pto. 5). Puede
tratarse de un contrato con finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donación) o de un acto jurídico
unilateral con dicha finalidad (dación en pago, aporte en sociedad, etc.-).
También debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas inmuebles es la
escritura pública (Art. 1017 inc. 1º). El boleto de compraventa no es justo título para la prescripción decenal.
El justo título es un título insuficiente que adolece de la falta de los requisitos subjetivos del título
suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto jurídico. El defecto puede ser la falta de
capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y concordantes) o de la legitimación para disponer, se otorga
quien no es el propietario o por quien carece de facultades expresas para transmitir el derecho real (Art.
375 inc. e).
El justo título se puede bonificar también por otros modos de saneamiento que pueden ser más eficaces o
pueden operar con anterioridad, tales la conversión (art. 384), la confirmación (art. 393 y 395), la
ratificación (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la renuncia (art. 944) la convalidación (art. 1885) y la
prescripción liberatoria (arts. 2562 inc. a) y 2563 inc. a).

Art. 1903: “Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva”. Esta presunción es de carácter relativa, el
adversario debe probar que la adquisición de la posesión se efectivizó con posterioridad a la fecha de título.
Se presume que la posesión tiene la extensión del inmueble que el título indica (Art. 1914) salvo prueba en
contrario.

Buena fe: La buena fe se funda en el justo título. No hay buena fe sin justo título pero puede existir justo
título y faltar buena fe.

Art. 1902: La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer
la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo.

Art. 1918: “El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”.

Art. 1895: “Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”.

Art. 1919 consagra la presunción de buena fe, salvo los casos en que se presume la mala fe:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona. Respecto
de este último caso hubiere sido conveniente incorporar expresamente a la posesión de ganado no marcado
ni señalado.

Plazos:
Cosas inmuebles: Justo título y buena fe 10 años.
Cosas muebles no registrables hurtadas o perdidas: Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de
posesión es de 2 años (art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe aplicar el plazo genérico
contenido en el art. 1899 de 20 años.
Cosas muebles registrables hurtadas o perdidas: Si se tratare de una posesión de cosa registrable hurtada o
robada adquirida de buena fe, la adquisición por la prescripción opera a los 2 años, contados desde la
registración (art. 1898 y art. 4 del dec.ley 6582/58). Si hay mala fe en la adquisición de la posesión (no se
registró la adquisición, los números identificatorios no son coincidentes o la registración se realizó
conociendo o pudiendo conocer la falta de derecho) el plazo para adquirir es de 20 años (art. 1899).
Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe. Hay mala fe, cuando el poseedor conocía o
pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el plazo de adquisición por la prescripción es el de 20
años.
Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular registral o su
cesionario: se prescriben por la posesión de 10 años (art. 1899).
Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a título gratuito. Se entiende que
corresponde el plazo de 2 años, por no exigirse adquisición a título oneroso en los Art. 1898 y 2254.

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Comienzo de la posesión: Presunción.
Art. 1903: “Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o
de su registración si ésta es constitutiva”. Esta presunción es de carácter relativa, el adversario debe probar
que la adquisición de la posesión se efectivizó con posterioridad a la fecha de título (concordancia con el
Art. 1914).
Asimismo rige la presunción relativa a la extensión del título. Se presume que la posesión tiene la
extensión del inmueble que el título indica (Art. 1914) salvo prueba en contrario.

Efectos de la sentencia.
Art. 1903: “La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe”. Quienes
adquirieron derechos amparados en la apariencia de la bondad del título y/o en los informes registrales.

Prescripción adquisitiva por el donatario o subadquiriente.

Art. 2458: “Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes
registrables. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario
satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima”.

Art. 2459: “La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han
poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el
artículo 1901”.

Con relación al título que ostentan los terceros que proviene de una donación inoficiosa cabe
calificarlo como un título “imperfecto”. Precisamente porque se encuentra sujeto al ejercicio de la acción de
reducción si recae sobre bienes registrables. Consecuentemente el derecho real de dominio que emana de
ese título es un dominio revocable; el título es “observable” porque pende de una causal de ineficacia.
El plazo de caducidad de diez años del dominio revocable coincide con el plazo de la prescripción
adquisitiva del Artículo 2459 y los efectos de la reducción respecto de terceros (Art. 2457) con los de la
revocación (Arts. 1967 y 1969)
Indudablemente el supuesto del Artículo 2459 pone un límite a la incertidumbre de los derechos de
los terceros subadquirenes; el título atacable por la acción de reducción se bonifica por la posesión de diez
años computados desde la fecha de adquisición de la posesión, la ejerza el donatario o el subadquirente.
Cabe afirmar entonces que es un nuevo caso de prescripción adquisitiva decenal que se incorpora al
régimen legal

Supuesto del Art. 8 de la ley 24.374, modificado por leyes 25.797 y 26.493.

Régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y
continua durante 3 años, con anterioridad al 1/1/92, y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan
como destino principal el de casa habitación única y permanente.

Se establece un procedimiento especial para el caso, dónde luego de completarse los trámites iniciales, se
realiza la publicación a los fines de la publicidad y no existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía
labrará una escritura con la relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de
aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma
corresponde a la presente ley 24.374.

Art. 8º. La inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el
plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se
consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer
las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla
el plazo aludido.

Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes
para la obtención de la escritura de dominio o título.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA.

Art. 1899: “Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean

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coincidentes.”

a) Prescripción adquisitiva larga veinteañal: se aplica a la adquisición de los derechos reales

principales que se ejercen por la posesión (salvo el derecho de superficie) en los casos que no existe justo
título o buena fe. El plazo de la posesión ostensible y continua debe ser al menos de veinte años.
Comprende a las cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.
b) Prescripción adquisitiva decenal: es la que puede invocar únicamente el poseedor de una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o
de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes
c) Sucesión universal y particular. De acuerdo con el Artículo 1901 el sucesor universal continúa la
posesión de mala fe del causante, independientemente de su buena fe personal para la precepción de los
frutos.
En cuanto a la sucesión particular, el sucesor puede unir su posesión a la de sus antecesores,
siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresión significa que la adquisición debe ser
derivada o sea por la tradición voluntaria y no por acto unilateral. En consecuencia ninguna de las
posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921).

Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva larga.

Art. 1905: “Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de
prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva
debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensión”.
Los derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con anterioridad a la fecha
de la adquisición que fija la sentencia no se convalidan. No se advierte que esta situación pueda causar
mayores inconvenientes y provocar inexactitudes registrales. El usucapiente solo se apoya en su posesión,
carece de legitimación registral para constituir derechos reales a favor de terceros durante el iter
prescriptivo; salvo la hipótesis del poseedor de mala fe con justo título inscripto que se vale de la
prescripción adquisitiva larga y que durante el transcurso del plazo constituyó un derecho real (por ej.
hipoteca, usufructo) con emplazamiento registral, este derecho no se convalida para el tercero.
Los frutos percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun cuando el usucapiente
hubiere tenido una posesión de mala fe. El fundamento es que no se trata del supuesto fáctico previsto por
el Artículo 1935, toda vez que la procedencia de la usucapión no genera la obligación de restituir la cosa

Derechos constituidos por el usucapiente con posterioridad a la adquisición. A partir de la fecha de

adquisición fijada en la sentencia declarativa los derechos constituidos por el usucapiente a favor de
terceros son válidos y oponibles, aún cuando no se hubiere emplazado registralmente la sentencia de
usucapión.
El Artículo 1905 establece que la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción
de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar
a conocer la pretensión.
Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio de usucapión o
título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito. Cuando la litis no se anota o
no se inscribe la sentencia. Luego de la usucapión son válidos y oponibles los derechos constituidos por el
nuevo propietario.

Artículo 1893 relativo a la “inoponibilidad” expresa: “La adquisición o trasmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso…”.
La usucapión en un modo de adquisición originario que se publicita materialmente por la posesión.

Derechos constituidos por el titular registral durante y posteriormente al plazo prescriptivo.

Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazados luego de la
usucapión o adquisición. Conforme el artículo 1942 si el titular registral perdió el dominio por la usucapión
es imposible jurídicamente que pueda transmitir un derecho real o personal relativo al inmueble, cualquiera
sea su naturaleza. En tal caso se trataría de una enajenación a non dominio con la dificultad que no puede
hacer tradición de una posesión que no ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la posesión
(por ejemplo transmite el dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un derecho que no
se ejerza por la posesión (hipoteca) por la ausencia de legitimación.

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Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares emplazadas antes de la
usucapión o adquisición.

1) No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares registralmente vigentes a
la fecha de adquisición fijada por el juez. La sentencia además de no ser retroactiva, rige en el caso la
oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art. 1893).

2) La circunstancia de disponer la inexistencia de retroactividad en la prescripción larga no significa

necesariamente que todos los derechos registrados por terceros durante el iter prescriptivo sean oponibles
al usucapiente. El juez deberá analizar caso por caso.
Si se trata de la constitución de un derecho real que no se ejerce por la posesión, el caso
problemático de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si no ha caducado, por las razones
apuntadas precedentemente.

3) En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesión, por ejemplo el usufructo,
superficie, etc., el tercero seguramente será vencido por el usucapiente. Este vencerá en el conflicto con el
tercero a quien el titular registral le otorgó un título constitutivo de un derecho real que se ejerce por la
posesión, se funde este rechazo en la mala fe del tercero o en que el derecho real no se constituyó por la
falta del modo suficiente.
Es así que mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley 17.801. Los asientos
registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los “títulos” no es atributiva ni
perfeccionadora de derechos.

MODULO 5: DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

UNIDAD 9: DOMINIO Concepto. Dominio perfecto: caracteres. Extensión. Dominio imperfecto:

revocable, fiduciario, desmembrado. Dominio revocable: concepto. Caracteres. Dominio Fiduciario:
concepto. Naturaleza. Constitución. Caracteres. Duración. Sujetos. Objeto. Modos de adquisición del
dominio fiduciario. Facultades del dueño fiduciario. Extinción, causas. Situación jurídica del fideicomisario.
Dominio desmembrado: concepto. Caracteres. Dominio de las aguas. Dominio público y dominio privado.
Régimen de las aguas pluviales; de ríos y arroyos. Vivienda. Afectación. Efectos. Beneficiarios. Subrogación
real. Desafectación. Límites al dominio. Limitaciones en interés público: a) reservadas al derecho
administrativo; b) a la libre disposición jurídica; c) El camino de sirga. Limitaciones en interés recíproco de
los vecinos. Supuestos. Facultades judiciales.

DOMINIO PERFECTO. Definición legal.

Art. 1941. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume
perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
En igual sentido lo define la mayoría de la doctrina nacional, agregando los caracteres de absoluto, exclusivo
y perpetuo.

Para elaborar una definición de dominio puede recurrirse a subrayar las facultades fundamentales (por
ejemplo, la plena y libre disposición de la cosa) o la voluntad del propietario (por ejemplo, el derecho de
darle un destino), el señorío completo y exclusivo que este detentaba sobre la cosa, etc.

Propiedad y dominio. Significado de ambos vocablos.

En el derecho romano se llamaba “propietas” al señorío más completo que se podía tener sobre una cosa.
Utilizaban el término “dominium” para referirse a cualquier derecho subjetivo.
El Código Civil de Vélez emplea los dos vocablos de forma indistinta y los trata como sinónimos.
La Constitución Nacional consagra la inviolabilidad de la propiedad en el art. 17 y garantiza la propiedad a
todos los habitantes en el art. 14.
Pero ¿a qué propiedad se refiere la Constitución?

La CSJN se pronunció al respecto en tres fallos:

 Horta c/ Arguindegui: Se cuestionó la ley de congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos.

La Corte dijo que al celebrar el contrato del contrato de locación, el locador se había asegurado
lícitamente el derecho a exigirlo durante todo el lapso de la locación en las formas acordadas. Este
derecho es un bien incorporado a su patrimonio, una verdadera propiedad en el sentido

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 Constitucional.

 Mango c/ Traba: Juicio de desalojo. La Corte expresó que el derecho reconocido al recurrente es un
derecho patrimonial y por lo tanto considerado un derecho de propiedad por la Constitución.

 Bourdieu c/ Municipalidad de Capital: Se reclamaba la devolución de un impuesto pagado por un

sepulcro. El fallo dijo que “libertad” y “propiedad” son términos constitucionales y deben ser
entendidos en el sentido más amplio.

En los tres casos, la CSJN se ha pronunciado en dirección a que la propiedad que consagra la CN no solo se
refiere al dominio que se pueda ejercer sobre las cosas (lo incluye), sino a todo interés apreciable que un
hombre pueda tener fuere de sí mismo, su vida y su libertad.

Caracteres.
Perpetuidad.

Art. 1942. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

El dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como noción abstracta a menos que la cosa objeto del
dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella se haga) o se hubiere extinguido por
destrucción total (ej.: el incendio de un auto).

Exclusividad.

Art. 1943. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

Es el carácter esencial del dominio. Sobre una misma cosa no puede existir al mismo tiempo y sobre el todo
más de un titular de dominio. En caso de que dos o más personas sean propietarias en común de la misma
cosa, por la parte indivisa que cada una pueda tener, se está en presencia del derecho real de condominio.
No puede haber dos dueños sobre una misma cosa. Si una persona adquirió el dominio de una cosa como
consecuencia de un legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la misma cosa por un
contrato de compraventa o donación. Y cuando dice: "...si no es por lo que le faltase al título", se refiere al
supuesto en el cual el titular de dominio completa las facultades del derecho de dominio que al momento
de adquirirlo se encontraba desmembrado.

Facultades de exclusión.

Art. 1944. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la
cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

Surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por vía extrajudicial, es decir por su propia
autoridad, a retirar los objetos puestos en su propiedad sin su autorización, sin exceder los límites de la
legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho; ni en los casos que los objetos
fueron puestos como consecuencia de un contrato, es decir mediando consentimiento del dueño.
Las facultades de exclusión tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de la CN) que
dispone que la propiedad privada es inviolable y sólo cede ante una orden de autoridad competente.
Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que en su actuar
pueda exceder los límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho.

Facultades. Ejercicio regular de los derechos en el Código Civil y Comercial.

Art. 10. Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación
legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

Según Llambías, hay abuso de derecho "cuando se lo ejerce contrariando al objeto de la institución, a su
espíritu y a su finalidad; cuando se lo desvía del destino para el cual ha sido creado. Es necesaria la

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subordinación del orden jurídico al orden moral, en tanto es abusivo el ejercicio que excede los límites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres".

Transmisibilidad.

Art. 1906. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

El principio general es la libre facultad de disposición jurídica en miras a la circulación de los bienes en la
economía.

Cláusulas de inenajenabilidad.

Art. 1972. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de
una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se
refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde
que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria.
En el Código sustituido la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se
interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código si el dueño enajena
a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la porción
legítima.
Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse a no
enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.
Es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada: la misma figura en el título que
integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de inmuebles el escribano
interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha cláusula queda
expuesta.
Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de
enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años. La
prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del
comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la
legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto jurídico
será nulo.
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de cosas
registrables o no registrables.
En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no enajenar, el
tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.
En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo
dispuesto en el art. 1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.

Extensión del dominio.

Art. 1945. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto
de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.

Art. 233.- …Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son
separados.

Se advierten algunas diferencias con el código de Vélez: a) se aclara que no hay accesión moral; b) las obras,
siembras o plantaciones "son" del dueño, cuando antes, se presumía, que lo eran; c) se hace la salvedad de
los derechos de propiedad horizontal y de superficie, vedados por el Código de Vélez; d) se advierte que hay
límites a la proyección sobre el espacio aéreo en la medida en que su aprovechamiento sea posible; e) no se
menciona a los tesoros y a las minas.

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El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La primera
parte del artículo se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e inmuebles) incorporando
el principio de accesoriedad en virtud del cual todo aquello que se encuentra materialmente adherido a la
cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando decimos que forman un todo nos referimos
al aspecto funcional y económico.
El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales".

Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien que se
trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros, aguas, minas, etc.)
el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio aéreo y a todo aquello que se
encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones, etc.).

El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una serie de
limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej., los titulares de
inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no pueden colocar
antenas o plantar árboles que desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo el tráfico
aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones
emergentes del Código Aeronáutico.
Los Códigos de Edificación contienen normas que restringen las facultades de los propietarios, puesto que
establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir, características de las fachadas,
facultades de inspección etc.

Aguas de los particulares.

Art. 239. Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a
sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de
los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público establezca la
autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida
de su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no
deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para
utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho
alguno.

La importancia extraordinaria del agua justifica el celo del Estado en su regulación. También explica la
pertenencia al dominio público de las aguas que constituyen cursos por cauces naturales, determinándose
además que los particulares no pueden alterarlos y que su uso por cualquier título no les hace perder el
carácter de bienes del dominio público, con sus caracteres de inenajenabilidad, inalienabilidad e
imprescriptibilidad.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de estos derecho
alguno, lo que debe entenderse en el sentido que no brinda a los propietarios un derecho mayor que el de
cualquier otro ciudadano, pues obviamente no podría ponerse al propietario del terreno por donde corre el
curso de agua en peor condición que a cualquier otra persona.

Bienes de dominio privado del Estado.

Art. 236. Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin
perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
1. los inmuebles que carecen de dueño;
2. las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el Código de Minería;
3. los lagos no navegables que carecen de dueño;
4. las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
5. los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

Son bienes cuyo titular del dominio es el Estado, pero no se encuentran alcanzados por los caracteres
propios del dominio público.

Su régimen, es similar a la propiedad privada pero su enajenación la regula el Derecho Administrativo.

Características: Prescriptibles y Embargables (salvo que se encuentren afectados por el Servicio Público)

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Excepciones:
Minas (art. 2 del Código Minero)
Las minas se dividen en tres categorías
1° Minas que pertenecen exclusivamente al Estado y que solo pueden explotarse por una concesión legal de
la autoridad competente., ej. sustancias metalíferas: oro, plata platino, mercurio, combustibles, etc. (art. 3)
2° Minas que pertenecen al Estado y que por su importancia se conceden al dueño del suelo y minas que se
destinan al aprovechamiento común, ej: (art. 4: arenas metalíferas, piedras preciosas de los lechos de los
ríos, los metales no comprendidos en la primera categoría, etc..
3° Minas que pertenecen únicamente al propietario (art. 5: minerales pétreos o terrosos, materiales de
construcción, etc.)

Otras excepciones:
Tesoros (1951 a 1954 del C.C.C.), yacimientos arqueológicos y paleontológicos y ruinas; Aguas y aguas
subterráneas.

2. DOMINIO IMPERFECTO. Supuestos.

Art. 1946. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está
gravada con cargas reales.

Art. 1964. Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado.

El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no está sujeto a ninguna condición ni plazo
resolutorio y además no está gravado con ninguna carga real.
El dominio es imperfecto cuando carece del carácter perpetuo ya que debe resolverse luego de transcurrido
cierto tiempo, al advenimiento de una condición o cuando estuviere gravado con derechos reales.
En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como
consecuencia de un acto jurídico que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de última voluntad
(testamento).
Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el domino que recae
sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca.
En el caso del dominio fiduciario y del dominio revocable lo que se afecta es el carácter perpetuo del
dominio.
En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda) lo que se encuentra afectado es el carácter absoluto
ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene amplias facultades sobre la cosa.

Dominio desmembrado. Concepto y casos.

Existe dominio desmembrado si sobre la cosa que forma su objeto existen constituidos derechos reales de
disfrute o garantía, afectando así el carácter absoluto de dominio.
El dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del
dominio en virtud de la concesión de un derecho real a favor te terceros.
Casos: hipoteca, prenda, anticresis, usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbre.

Dominio Revocable.

Art. 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los
diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio que una
vez cumplido hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la revocación de pleno
derecho por el cumplimiento de las cláusulas o advenimiento de la condición o vencimiento de plazos,
exigiéndose que se haga tradición al vendedor original.
Hay dos supuestos de dominio revocable:
1-El primer caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un título revocable a
voluntad del que lo ha transmitido".
Bunge señala que: "en este supuesto legal, nos encontramos, estrictamente, en el ámbito de los contratos”.
Las partes acuerdan la revocación del dominio al vencimiento de un plazo (Ej: A le vende una casa a B que
éste debe restituir el 17 de julio de 2020); o puede darse que los contratantes acuerden la revocación bajo
una condición resolutoria (Ej: A le vende una casa B que éste debe restituir cuando se reciba de abogado).

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La diferencia entre plazo y condición es que el primero es un hecho futuro del que se sabe cuando acaecerá,
mientras que el segundo es también un hecho futuro pero incierto en cuanto a cuando se producirá.
2-El segundo supuesto de dominio revocable previsto por la norma, es cuando el propietario "puede ser
privado de la propiedad por una causa proveniente de su título". Es el caso, por ejemplo, de la revocación
de una donación por causa de ingratitud. Es interesante puntualizar que en este caso el efecto retroactivo
de la extinción del dominio opera únicamente entre donante y donatario, pero no respecto a terceros en
favor de los cuales el donatario pudiera haber constituido derechos reales (excepción a la retroactividad).
Los casos de reversión de las donaciones constituyen también ejemplos del segundo supuesto de dominio
revocable aludido.

Facultades.

Art. 1966. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los
actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.

Mientras no se hubiere cumplido el plazo o la condición resolutoria, el titular del dominio imperfecto es
dueño, razón por la cual tiene las mismas facultades del dueño perfecto, es decir el ius utendi, fruendi y
abutendi. Ahora bien, los actos jurídicos que realice el dueño del dominio imperfecto están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
Los terceros que constituyeron actos jurídicos con el titular de dominio imperfecto no pueden desconocer
tal circunstancia y los efectos jurídicos que puede traer aparejado a futuro (art. 1967), ello teniendo en
cuenta que la calidad de titular de dominio revocable surge de los registros pertinentes.
En cuanto a los actos materiales cabe señalar que el propietario por el solo hecho de serlo puede realizar las
mejoras necesarias, útiles y suntuarias, como asimismo puede disponer de los frutos que la cosa genere.
El titular del dominio imperfecto se encuentra legitimado para iniciar las acciones posesorias y reales en
defensa de la cosa objeto del dominio revocable no sólo contra terceros sino también contra el anterior
titular.

Efecto de la revocación.

Art. 1967. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario
surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en
cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

El principio es que la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo al día de la fecha
en que se adquirió el dominio imperfecto.
Si la cosa mueble es registrable y está bajo un régimen de registración constitutivo (ej.: automotores), para
que el anterior propietario pueda adquirir el dominio es necesario que se efectúe la transferencia con la
debida inscripción (art. 1968).
Decimos que la retroactividad es el principio porque existen excepciones que surgen de la ley o de lo que
hubieren pactado en forma expresa las partes en la oportunidad de haberse constituido el dominio
revocable.
Excepciones:
Cuando se trata de cosas muebles no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Si se está en presencia de una cosa mueble no registrable que no sea ni hurtada o perdida, el poseedor de
buena fe es su dueño por el principio de posesión vale título o presunción de propiedad (art. 1895), la
revocación no tiene efectos, además si hubiere pagado un precio por la cosa (título oneroso) podrá repeler
con éxito la acción reivindicatoria del anterior propietario.
De lo expuesto precedentemente cabe inferir que el revocante podrá iniciar con éxito la acción
reivindicatoria contra el tercero cuando la cosa hubiera salido de las esfera de custodia del propietario
imperfecto como consecuencia de un hurto, robo o la hubiera perdido.
La norma menciona otras excepciones, cuando expresa: "excepto que lo contrario surja del título de
adquisición o de la ley", el primer supuesto se configura cuando es la propia ley la que establece que la
revocación no tendrá efectos retroactivos y por ende no podrá afectar los derechos de terceros de buena
fe, tal como surge del supuesto de la revocación de una donación por inejecución de los cargos que prevé el
art. 1570. El segundo supuesto se produce cuando las partes de común acuerdo lo deciden en la
oportunidad de celebrar el contrato que originó el dominio revocable.
Cabe destacar que en el caso de inmuebles el tercer adquirente nunca podría invocar su buena fe, ya que
ésta requiere el estudio de títulos y el carácter de revocable del dominio de quien le transmitió el inmueble
está consignado en el registro.

Extinción y readquisición del dominio perfecto.

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Art. 1968. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente
consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

La revocación del dominio tiene efecto retroactivo al día de la fecha en que se adquirió el dominio
imperfecto, desde que se cumple la condición resolutoria o vencido el plazo, momento a partir del cual el
dominio revocable se extingue en forma automática y por ende el dueño anterior readquiere el dominio
perfecto sin necesidad de que se le haga tradición de la cosa ya que en este caso se configura por imperio
de la ley una excepción a la tradición material y efectiva como adquisición del dominio por medio de la
figura de la constituto posesorio. En efecto, quien era dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento
resolutorio se convierte en tenedor, y el anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, por lo tanto,
dueño perfecto.
Ahora bien, a los fines de la oponibilidad del derecho de dominio a los terceros interesados en los términos
de la ley 17.801, es necesario que la readquisición del dominio perfecto se inscriba en el registro que
corresponda, claro está en el supuesto de cosas registrables.
En el supuesto de automotores —donde por disposición legal la inscripción registral es constitutiva— para
que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad
Automotor.
Producida la extinción del dominio revocable por cualquiera de los surge la obligación a restituir la cosa a su
antiguo dueño (art. 1940, inc. c). En caso de incumplimiento, el titular de dominio podrá iniciar una acción
personal de cumplimiento de contrato o bien una acción real de reivindicación.

Efectos de la retroactividad.

Art. 1969. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño.

No establece diferencia alguna entre actos de administración y actos de disposición, como sí lo preveía el
art. 2670 del Código de Vélez.
Claro está que los actos que realice el titular del dominio revocable no le son oponibles al titular originario a
quien le debe restituir el bien.
Pero cabe preguntarse qué sucedería en el caso de que fuera una persona ajena al titular del dominio
revocable el que celebra un acto de administración (contrato de locación o comodato) con un tercero.
Supongamos la siguiente hipótesis: el titular del dominio revocable celebra un boleto de compraventa con
el Sr. Tulio y le otorga la posesión del inmueble.
Dicho adquirente con boleto decide celebrar un contrato de locación con el Sr. Poncio por el término de 10
años. A los tres meses de celebrado el contrato y antes del acto de escrituración se produce la revocación
del dominio, motivo por el cual el bien debe pasar al patrimonio del dueño perfecto.
¿Qué sucede con el contrato de locación celebrado?
El artículo del CCC no contempla esta situación expresamente. Entendemos que en dicho caso el acto
jurídico celebrado no le resulta oponible al dueño perfecto, puesto que nadie puede adquirir un derecho
mejor a más amplio que aquel que se lo transmite, ello sin perjuicio de los derechos que pudiere hacer valer
el tercero de buena fe contra la persona que suscribió el acto jurídico que a la postre quedó sin efecto.

DOMINIO Y PROPIEDAD FIDUCIARIA.

Fideicomiso. Concepto.

El fideicomiso (fiducia significa "fe, confianza", etc.) es una figura jurídica que permite aislar bienes, flujos de
fondos, negocios, derechos, etc. en un patrimonio independiente y separado con diferentes finalidades.
La ley 24.441 en su art. 1 lo define así: “habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la
propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de
quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al
fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.”

Método y normas aplicables.

El fideicomiso, como negocio jurídico, tiene su propia regulación legal (ley 24.441). Pero en lo que respecta
a la propiedad fiduciaria, es decir al dominio que tiene el titular fiduciario sobre los bienes fideicomitidos,
rigen las normas de dominio del Código Civil.

Art. 1702. Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos
reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este
Código.

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Art. 1703. Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa
general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo
30 y del presente Capítulo.

El legislador toma una decisión arriesgada al situar la regulación del dominio fiduciario a continuación del
capítulo que reglamenta el fideicomiso y como un capítulo más dentro del título (4°) de los contratos,
correspondiente al Libro de los "Derechos Personales”.
Marquez señala que regular este derecho real en esta ubicación, es una decisión que tiene su razón de ser
en que el dominio fiduciario puede tener su causa sólo en un fideicomiso (contractual o testamentario), por
lo que reglamentarlo a continuación de su causa, le otorga el contexto necesario para su mejor
interpretación.
No obstante ello, la decisión es criticada por Kiper —entre otros— , quien considera que debiera
encontrarse en el Libro dedicado al dominio imperfecto, ya que el dominio fiduciario es una supuesto de
dominio imperfecto, y lo que debería tratarse en este lugar, sería solamente el contrato.

Concepto de dominio fiduciario.

Art. 1701. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

La propiedad fiduciaria es un concepto amplio que comprende bienes que no son cosas, mientras que el
dominio fiduciario, sólo puede recaer sobre cosas.
El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su carácter temporario. Las facultades de su titular se
encuentran limitadas tanto por los fines del fideicomiso como por las previsiones del acto constitutivo.

Objeto.

Art. 1670. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

No debe confundirse el contrato de fideicomiso que puede tener por objeto toda clase de derechos
patrimoniales, con el dominio fiduciario que pueda resultar de él, que sólo puede recaer sobre cosas.
Cualquier bien determinado o determinable de contenido patrimonial, puede ser fideicomitido, ya sea en la
génesis del negocio fiduciario cuando se celebra el contrato o con posterioridad. Cuando el art. 1682 se
refiere a las normas" que correspondan a la naturaleza de los bienes ", indica que cuando se trate de cosas,
habrá dominio fiduciario (arts. 1701 y sus concs.), y cuando los bienes transmitidos no sean cosas, se tratará
de " una propiedad fiduciaria "(art. 1682).

Sujeto.

Art. 1673. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.

Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza
el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben
cumplir.

El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar
privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Facultades.

Art. 1688. Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del
fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su
caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no
son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo 1674,
los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, y
ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta
norma.

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Art. 1689. Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la
defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en sustitución
del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.
Art. 1704. Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.

Limitaciones.

Art. 1703. Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa
general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo
30 y del presente Capítulo.

Muestra el alcance particular del dominio fiduciario, compatible con las prohibiciones de enajenar o gravar
con una extensión incompatible con las reglas generales del derecho real de dominio.

Deberes y prohibiciones.

Art 1674.-Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley
y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la
confianza depositada en él.
En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o
indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del
fideicomiso.

Art. 1675.-Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada por el beneficiario, por el
fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben
ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.

Art. 1676.-Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la obligación de rendir

cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de
adquirir para sí los bienes fideicomitidos.

Caracteres.

Art. 1685. Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado
del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y
montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de
ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y
concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de
riesgos o montos.

Art. 1686. Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o
colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los
acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los
acreedores del beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.

Art. 1687. Deudas. Liquidación Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en
la ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco
responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso
expreso de éstos.
Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los principios
generales, si así corresponde.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la declaración
de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario
según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez competente, quien
debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para concursos y quiebras, en lo que
sea pertinente.

Formas constitutivas.

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Art. 1669.-Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede
celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe
ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato
vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración
del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para
su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.

Registración.

Art. 1682.-Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria,
regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los bienes.

Art. 1683.-Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos frente a terceros
desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de
los bienes respectivos.

Art. 1684.-Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes registrables, los registros

correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.
Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos
y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por
subrogación real respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la
adquisición y en los registros pertinentes.

Duración.

Art. 1668.-Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del
contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que
puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso
y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación
deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.

Cese y sustitución del fiduciario

Art. 1678.-Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o
del fideicomisario, con citación del fiduciante;

b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una

persona humana;

c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin
perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;

d) quiebra o liquidación;

e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad

material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia del
patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.

Art. 1679.-Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto
indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no
acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto
en el artículo 1690.

En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial, otorgando
los actos necesarios para la transferencia de bienes.

En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar al
juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para
su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más breve previsto por la ley
procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a pedido del fiduciante, del

P á g i n a 60 | 144
beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un
fiduciario judicial provisorio o dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora.

Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el fiduciante.

Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma
suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la
designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.

Extinción: causales

ART. 1697.-Causales. El fideicomiso se extingue por:

- el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo
máximo legal;
- la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no
tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos financieros después de
haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
- cualquier otra causal prevista en el contrato.

Efectos de la extinción:

Art. 1698.-Efectos. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a contribuir a
las inscripciones registrales que correspondan.

Art. 1705.-Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los
actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

Art. 1707.-Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos
realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.

Readquisición del dominio perfecto.

Art. 1706.-Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

Se trata de un caso de constituto posesorio, pasa a ser un tenedor.

PROPIEDAD INTELECTUAL.

Los bienes inmateriales que tienen protección general, dan origen a derechos intelectuales y a una
propiedad intelectual. Respecto de los derechos intelectuales la protección se encuentra basada en
derechos reales que tiene en miras la oponibilidad a terceros.

Régimen legal: Ley 11.723 y sus modificatorias.

Protección constitucional: la propiedad intelectual se encuentra protegida en el Art. 17 de la CN “…todo

inventor o autor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento por el término que la
acuerda la ley”.

Protección legal:

 Ley 11.723, propiedad intelectual

 Ley 24.481, de patentes de invención y modelos de utlidad
 Ley 22.362, de macas y designaciones
 Ley 22.802 de lealtad comercial.

Materia.

P á g i n a 61 | 144
Artículo 1°. — A los efectos de la presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas
comprenden los escritos de toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de computación
fuente y objeto; las compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas,
composiciones musicales, dramático-musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas;
las obras de dibujo, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al
comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y
fonogramas, en fin, toda producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el
procedimiento de reproducción.

La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de

operación y conceptos matemáticos pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.

La enumeración legal no es de carácter taxativo.

Titulares.

Art. 4°. — Son titulares del derecho de propiedad intelectual:

a) El autor de la obra;

b) Sus herederos o derechohabientes;

c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la
nueva obra intelectual resultante.

d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de
computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus funciones
laborales, salvo estipulación en contrario

Duración.

Art. 5°. — La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de Enero del año siguiente
al de la muerte del autor.

En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de Enero del
año siguiente al de la muerte del último colaborador. Para las obras póstumas, el término de
setenta años empezará a correr a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del autor.

En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los
derechos que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley,
sin perjuicio de los derechos de terceros.

Art. 5º bis. — La propiedad intelectual sobre sus interpretaciones o ejecuciones fijadas en

fonogramas corresponde a los artistas intérpretes por el plazo de SETENTA (70) años contados a
partir del 1º de enero del año siguiente al de su publicación. Asimismo, la propiedad intelectual
sobre los fonogramas corresponde a los productores de los fonogramas o sus derechohabientes por
el plazo de SETENTA (70) años contados a partir del 1º de enero del año siguiente al de su
publicación. Los fonogramas e interpretaciones que se encontraren en el dominio público sin que
hubieran transcurrido los plazos de protección previstos en esta ley, volverán automáticamente al
dominio privado por el plazo que reste, y los terceros deberán cesar cualquier forma de utilización
que hubieran realizado durante el lapso en que estuvieron en el dominio público.

Art. 8°. — La propiedad intelectual de las obras anónimas pertenecientes a instituciones,

corporaciones o personas jurídicas, durará cincuenta años contados desde su publicación.

Facultades.

Art. 2°. — El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su
autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en
público, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en
cualquier forma.

P á g i n a 62 | 144
Art. 3°. — Al editor de una obra anónima o seudónima corresponderán con relación a ella los
derechos y las obligaciones del autor, quien podrá recabarlos para sí justificando su personalidad.
Los autores que empleen seudónimos podrán registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos.

Registro.

Art. 57. — En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el editor de las obras
comprendidas en el artículo 1°, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres
meses siguientes a su aparición. Si la edición fuera de lujo o no excediera de cien ejemplares,
bastará con depositar un ejemplar.

El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren
editor en la República y se contará desde el primer día de ponerse en venta en territorio argentino.

Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o

fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.

Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos,
fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los programas de computación, consistirá el
depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación.

Art. 58. — El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será
munido de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la
obra, haciendo constar su inscripción.

Art. 59. — El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín
Oficial, la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las actuaciones que la Dirección
estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y demás datos
que las individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido oposición, el
Registro las inscribirá y otorgará a los autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren.

Art. 60. — Si hubiese algún reclamo dentro del plazo del mes indicado, se levantará un acta de
exposición, de la que se dará traslado por cinco días al interesado, debiendo el Director del Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual, resolver el caso dentro de los diez días subsiguientes.

De la resolución podrá apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros diez días y la resolución
ministerial no será objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar
el juicio correspondiente.

Art. 61. — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será
reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no depositado.

Art. 62. — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor
sobre su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus
derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del
depositante.

Art. 63. — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta
el momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción,
por el término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de las reproducciones,
ediciones, ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo
inscripta.

No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la
fecha, lugar, edición y la mención del editor.

UNIDAD 10: CONDOMINIO, PROPIEDAD HORIZONTAL Condominio: concepto.

Elementos. Clases. Condominio sin indivisión forzosa: Facultades de los condóminos. Obligaciones.
Administración de la cosa común. Reglas para la deliberación y resolución. Liquidación de frutos. Gastos y
deudas. Partición. Condominio de indivisión forzosa: fuentes. Pactos permitidos. Condominios sobre cosas
accesorias a varios inmuebles. Pared medianera. Abandono. Propiedad horizontal: Concepto.
Generalidades. Elementos. Sujeción de un edificio al régimen de la propiedad horizontal. Formalidades.
Reglamento de propiedad horizontal. Inscripción registral. Consorcio de propietarios. Concepto. Naturaleza.
Órganos. Funciones y responsabilidades. Subconsorcios. Derechos y deberes de los propietarios:

P á g i n a 63 | 144
enumeración y análisis. Casos. Actos prohibidos. Expensas. Abandono de la unidad de propiedad exclusiva.
Infracciones.

CONDOMINIO.

Concepto.
Art. 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Entendemos que estamos en presencia de una presunción iuris tantum es decir que admite prueba en
contrario y que sólo rige en caso de duda, no cuando la proporción en el condominio surja de disposiciones
legales o del título constitutivo.

Clases de condominio.

1- Condominio sin indivisión forzosa: Cualquiera de los condóminos, por su propia voluntad, puede en
cualquier momento solicitar la partición.
2- Condominio con indivisión forzosa: La facultad de pedir la participación se encuentra restringida por
mandato de la ley, acuerdo de voluntades o testamento.
Antecedentes. Sistemas romanista y germano.

1- Sistema romanista:
El dominio era exclusivo. Sobre cada cosa solo podía existir una propiedad.
La única forma de comunión era la “propiedad por cuotas”:
- Propiedad única.
- Esta propiedad correspondía en conjunto, sobre la cosa entera, a todos los condóminos.
- Cada uno de ellos por su lado era sólo titular de una parte abstracta, ideal, de una cuota parte,
pero no de ninguna fracción material de la cosa.
Las facultades jurídicas de cada condómino sobre su parte indivisa era amplia: podía enajenarla, gravarla y
sus acreedores ejecutarla.

Las facultades materiales sobre la cosa eran muy restringidas, precisamente por el derecho de los otros
propietarios. Todos los actos materiales con trascendencia jurídica estaban condicionados a su validez por la
conformidad de los copropietarios.
Cada uno de los propietarios tenía:

- Derecho de veto: Oposición a los actos de los demás.

- Acción especial (“actio communi dividundo”): En cualquier momento podía solicitar la
disolución de la comunidad.
Este condominio de cuotas ideales fue tomado por el derecho francés y de allí a nuestro sistema.

2- Sistema germano.
Idearon otro tipo de copropiedad llamado “propiedad de mano común” o “condominio solidario”.
La propiedad de la cosa pertenece a todos los comuneros reunidos pero ninguno de ellos ejerce ningún
derecho individual, ni siquiera sobre una cuota parte (no hay fracciones ideales).
Cada uno de los comuneros tiene derecho a participar en la liquidación final, pero hasta la medida de su
interés.

Ninguno puede realizar actos materiales y/o jurídicos por sí mismo, ni sobre la cosa ni sobre parte material
de ella. Para concretar cualquier acto es indispensable la unanimidad.
Los acreedores de uno de los comuneros no pueden agredir la cosa común. Ésta solamente es pasible de
ejecución por acreedores de los copropietarios en conjunto. Sí pueden los acreedores particulares ir contra
el saldo líquido que correspondiera a su deudor, pero solo cuando ha ingresado a su patrimonio personal.
Los condóminos no pueden exigir libremente la partición.

Caracteres del condominio.

3- Pluralidad de sujetos: Los titulares deben ser dos o más.

4- Unidad de objeto: Una o más cosas muebles. Cuando sean varias cosas el derecho de los
copropietarios recae sobre todas (cada uno tiene una parte ideal de todo el conjunto).
5- Existencia de partes ideales indivisas: El dominio de cada uno no se asienta sobre fracciones
materiales determinadas (se puede tener el 33% de un campo, pero no una fracción determinada
porque estaríamos frente a un dominio exclusivo sobre esa fracción).

P á g i n a 64 | 144
Diferencias con la sociedad.
Algunos autores han asociado la naturaleza jurídica del condominio con la de la sociedad. La mayoría de la
doctrina no adhiere a esta postura, ya que si bien es cierto que ambas figuras tienen en común la pluralidad
de sujetos, las diferencias entre una y otra son notables.

SOCIEDAD CONDOMINIO
SUJETOS Hay un nuevo sujeto de derecho No tiene personería distinta a la de los
(persona jurídica). comuneros.
OBJETO Comunidad de intereses que Siempre es una o varias cosas materiales.
también abarca bienes
inmateriales y derechos
ESTADO Activo: El fin es obtener es una Pasivo: Los copropietarios conservan la cosa a
utilidad en $. Participando de los los fines de la liquidación
beneficios y soportando las
pérdidas.
DURACIÓN El término fijado en el contrato. En principio, cualquier condómino puede pedir
la partición en cualquier momento
ORIGEN Solo contrato. Ley, contrato y disposición de última voluntad.
DISPOSICIÓN DE En algunos tipos societarios, los Pueden disponer libremente de su parte.
SU CUOTA socios no puede disponer per se
de su cuota.
ACREEDORES Los acreedores de un socio no Los acreedores del condómino pueden agredir
pueden ejecutar los derechos su parte indivisa, incluso antes de hacer la
sociales de éste. Solo pueden ir partición.
contra las rentas que le
corresponden una vez que se le
liquidaron.
CASO DE En algunos tipos societarios la La muerte de un condómino no tiene efectos en
MUERTE muerte del socio causa la el condominio, ya que su cuota parte pasa a sus
disolución de la sociedad. herederos.
ABANDONO No es admisible en las sociedades El copropietario puede abandonar su cuota
para librarse de la contribución a los gastos de
conservación de la cosa común.

COMUNIDAD HEREDITARIA CONDOMINIO

A la muerte de una persona, si sus sucesores son más Una de sus fuentes es el acuerdo de voluntades.
de uno se genera entre ellos un estado de comunidad
hereditaria, que es un lapso de coposesión de los
bienes hasta que se produzca el reparto de ellos que
hagan los herederos.
En esta comunidad se incluyen derechos sobre bienes Su único objeto son cosas materiales.
inmateriales.
La minoría no está constreñida a la mayoría, las La administración de la cosa es decidida por la
controversias las resuelve el juez. mayoría.
Es forzosa y esencialmente transitoria Puede ser voluntario y precario, o forzoso y sin
posibilidad de división.
Su finalidad es la partición y liquidación de la masa Su finalidad es servir a los intereses de los
hereditaria. propietarios, quienes mantienen la indivisión
mientras esto les sea provechoso.

Fuentes.

 CONTRATO.
Puede ocurrir que varias personas en conjunto adquieran una cosa, o que el propietario exclusivo de una cosa
venda a otra/s persona/s una parte alícuota.
Alguna doctrina opina que dentro de esta fuente entrarían todos los actos jurídicos que sin ser contratos
propiamente dichos son equiparables a los mismos y que resulten en una clara constitución de copropiedad.

 ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD (TESTAMENTO).

Aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa a varias personas.

P á g i n a 65 | 144
No sería, en cambio, creadora de un condominio, la institución de herederos a favor de dos o más personas,
porque el derecho ya no recaería sobre una o varias cosas determinadas sino sobre todo el patrimonio relicto.
Estos herederos instituidos ingresarían a la comunidad hereditaria y no a un condominio.

 LEY.
En determinadas situaciones la ley impone a las personas la propiedad en condominio de las cosas. (Ej:
condominio sobre cercos, muros y fosos).

 PRESCRIPCIÓN.
La posesión de la cosa en los plazos y formas requeridos por la ley ha sido realizada por varias personas
(coposesión).

Naturaleza jurídica.

Si bien el código legisla al condominio separadamente del dominio, esto se debe a razones de orden práctico.
No son dos derechos reales diferentes, sino que el condominio no es más que un dominio cuya titularidad
corresponde a varios sujetos.

FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA.

Art. 1989. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.

La amplitud con que la ley atribuye estos derechos queda resaltada cuando se indica que el condómino puede
ejercerlos "sin el consentimiento de los demás copropietarios".
Estas facultades están sujetas a una limitación, cual es que sean compatibles con la naturaleza de ella.

- Enajenación. La enajenación de su cuota es una facultad que cada condómino puede ejercer por cualquier
título —oneroso o gratuito— sin requerir el consentimiento de los otros, aún en el desconocimiento de éstos
y sin otorgarles ningún derecho de preferencia o tanteo.

- Constitución de derechos reales. Posibilidad de constitución de otros derechos reales o personales sobre la
parte indivisa. Vale para el usufructo, el uso, la hipoteca. El condómino no puede constituir sobre su parte
indivisa el derecho real de habitación ni servidumbre

- Derechos de los acreedores. Los acreedores pueden solicitar judicialmente el embargo y venta de la parte
indivisa, sin esperar el resultado de la partición. El adquirente, tanto en el supuesto de una enajenación
voluntaria como en el de una venta forzada, se convertirá en condómino de los restantes comuneros.

Derecho de acrecer.
Concluye el artículo señalando que la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

FACULTADES CON RELACIÓN A LA COSA COMÚN.

Uso y goce.
Art. 1986. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar
su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por
los restantes condóminos.

En ciertas ocasiones, debido a la naturaleza de la cosa no existe ningún impedimento que la cosa sea usada
en forma conjunta por la totalidad de los condóminos.
En otro supuesto ya sea por la naturaleza de la cosa común o por consentimiento tácito o expreso de los
restantes comuneros puede ser que la cosa sea utilizada exclusivamente por uno sólo de los condóminos.
El uso y goce de la cosa previsto en la norma en examen debe ser interpretado armónicamente con lo
dispuesto en el art. 1993 que expresamente dispone que si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben
decidir sobre su administración.
Los derechos o facultades sobre la cosa no son amplios sino por el contrario se encuentran restringidos por
el derecho que tienen los restantes condóminos, motivo por el cual la cosa común no puede ser deteriorada
en el interés particular de uno o alguno de los condóminos.

Destino de la cosa.
Art. 1985. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho.

P á g i n a 66 | 144
Convenio de uso y goce.
Art. 1987. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

La partición se reputará meramente provisional cuando los condóminos sólo hubiesen hecho una división de
uso y goce de las cosas, dejando subsistir la indivisión en cuanto a la propiedad.
Se trata de una adjudicación de partes físicamente determinadas de la cosa común, a los efectos de su uso y
goce exclusivo por cada uno de los condóminos.
Que el uso y goce se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales del
objeto del condominio no implica que el condómino tenga facultades para disponer jurídicamente sobre dicha
parte material, puesto que su derecho no recae sobre la cosa físicamente determinada, sino sobre una parte
ideal.

Uso y goce excluyente.

Art. 1988. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida,
no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo
en beneficio del oponente.

La norma se refiere a un supuesto muy común, tanto en el caso del condominio como en el de la comunidad
hereditaria. Se trata del condómino que usa toda la cosa y de la posibilidad de responsabilizarlo del pago de
una suma de dinero —una suerte de alquiler—, compensatoria de tal uso, en favor de los otros copropietarios
o coherederos, en su caso.
Habiendo el condómino exteriorizado su voluntad de percibir el canon locativo que reclama al demandado,
recién con la notificación del traslado de la demanda cabe concluir que en tal oportunidad cesó su
consentimiento tácito a la anterior ocupación gratuita del inmueble, por lo que la indemnización respectiva
debe fijarse desde ese momento.

OBLIGACIONES.

Disposición y mejoras con relación a la cosa.

Art. 1990. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su
costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

Gastos.
Art. 1991. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No
puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Esto tiene diferencias sustanciales con el código viejo, por cuanto la nueva norma señala que el obligado al
pago de las mejoras no puede liberarse de su obligación por la renuncia a su derecho.

Los gastos que originen la reparación y conservación de la cosa común deben ser soportados por los
condóminos en la proporción de su derecho.
En el supuesto de que el gasto hubiera sido realizado por un solo propietario, los restantes condóminos deben
reembolsar no sólo el valor correspondiente a su cuota parte, sino también los intereses que se hubieran
devengado desde la fecha del pago conforme lo estipula el segundo párrafo de la norma.

Deudas en beneficio de la comunidad.

Art. 1992. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al
tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por
partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho
contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

Normas subsidiarias.
Art. 1984. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo
supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican
subsidiariamente a este Título.

Regula una situación no prevista en el Código sustituido como lo es la aplicación subsidiaria de las normas
que regulan el condominio a todo supuesto de estados comunitarios, ya sea que esté compuesto de bienes
materiales (cosas muebles e inmuebles) o bienes inmateriales (derechos).

P á g i n a 67 | 144
En la segunda parte del artículo bajo análisis se establece que en caso de vacío legal para solucionar un
conflicto en el ámbito del derecho real de condominio, se aplican subsidiariamente las normas que regulan el
derecho real de dominio.
En el derecho positivo existen muchos otros estados comunitarios (sociedad, matrimonio, etc…). Algunos
estados comunitarios están conformados únicamente por cosas muebles o inmuebles (condominio,
cousufructo) y en otros están conformados por bienes inmateriales (derechos), como por ejemplo, la sociedad
conyugal, la comunidad hereditaria indivisa, las obligaciones de sujeto múltiple, entre otras figuras.

ADMINISTRACIÓN.

Imposibilidad de uso y goce en común.

Art. 1993. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición
de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

Dentro de cuyas previsiones cabe incluir también la posibilidad de alquilarla (típico acto de administración),
decisión que deberá ser tomada en una asamblea convocada al efecto.

Asamblea: citación y mayorías.

Art. 1994. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la
asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los
condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a
todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

En materia de quórum para la nueva normativa ya no es requisito que se encuentren presentes todos los
condóminos para comenzar a deliberar, puesto que sólo se requiere que se encuentren fehacientemente
notificados de la existencia de la asamblea y los motivos por los cuales se la convoco, subsanando todo los
problemas de interpretación o críticas a la unanimidad anterior.
Otra modificación que se puede advertir es la eliminación en caso de empate de acudir a la vía judicial y/o
arbitral, puesto que sólo se decidirá por la suerte.

Frutos.
Art. 1995. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.

El código de Vélez, autorizaba la percepción individual de los frutos, sin perjuicio del deber posterior de
distribuirlos según lo convenido o de conformidad con la cuota parte en el condominio. La mayoría de la
doctrina entiende que, si bien no hay norma expresa al respecto en el nuevo Código, la solución expuesta
resulta aplicable en el nuevo régimen.

CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA.

Partición: reglas aplicables.

Art. 1996. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.

El art. 2374 establece el principio de partición es especie que dice: "Si es posible dividir y adjudicar los bienes
en especie, ninguno de los coparticipes puede exigir su venta".
El art. 2371 dispone que "las particiones deben ser judiciales: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad
restringida o ausentes; b) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga la
partición privada; c) si los coparticipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición
privadamente".

Debe distinguirse el pedido de la división del condominio entre los comuneros (derecho propio de cada
condómino que se ejercita mediante la acción judicial de división de condominio) del procedimiento a seguir
para obtener la concreción de la partición de los bienes entre aquéllos (que debe concretarse según las
normas propias de la división de las sucesiones, con arreglo a lo previsto en el art. 2369 y ss. del Cód. Civil) el
cual se hace efectivo en una segunda fase del juicio, esto es, durante la etapa de ejecución de sentencia.

 Partición en especie:
Si los condóminos resuelven la división en especie, nada cabría objetar a tal decisión que no sea en orden a
la indivisibilidad de la cosa.

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La división en especie, preferida por la ley, no podrá verificarse en dos casos: a) cuando la división produzca
la destrucción de la cosa, o aun sin que este resultado acaezca, cuando no resulten porciones reales que
constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma; b) cuando convierta en
antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o, en materia de inmuebles, no se alcance
la superficie mínima de la unidad económica. Dándose cualquiera de estas dos situaciones, la división en
especie no es posible.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los
condóminos, quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa, se vería
precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación a su cuota. Esta
solución (partición en especie con saldo) no puede imponerse a los condóminos. Necesariamente, debe haber
acuerdo general entre ellos para que resulte factible.

 Por venta:
La división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo
unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta, pública o particular. No mediando tal
acuerdo, será preferida la división en especie. Si esta última no puede ser llevada a cabo, será de rigor la
división por venta judicial.

 Provisional o de uso:
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurran a este instituto, no con
la finalidad de concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste
en una reglamentación de sus facultades en tal sentido. El art. 2370 llama a esta situación "partición
provisional ", y la resolución debe ser adoptada por unanimidad.
Derecho a pedir la partición.
Art. 1997. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir
la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

La facultad que surge del artículo en estudio es de orden público y, por tanto, irrenunciable e imprescriptible.
Organiza la acción de división de condominio, acerca de cuya naturaleza jurídica han discrepado los autores
y los tribunales, aunque tiende a prevalecer la tesis de que se trata de una acción real (postura de Salvat).

Adquisición por un condómino.

Art. 1998. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera
partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.

La totalidad de la cosa la puede adquirir por un acto a título oneroso, en el caso que le adquiera a los restantes
comuneros su parte indivisa por un precio en dinero o bien por un acto a título gratuito, es decir en el supuesto
que los restantes comuneros decidieran donar su parte indivisa adquiriendo uno de los condóminos el 100%
de la cosa, por lo que deviene propietario de toda la cosa.

Procedimiento de la partición.

Se aplican las reglas relativas a las particiones de herencias.

Si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que
por unanimidad juzguen conveniente.
Existiendo la posibilidad de dividir los bienes en especie, no se podrá solicitar su venta.
Las particiones deben ser judiciales cuando:
- Haya menores, incapaces o ausentes interesados.
- Terceros que, fundados en interés jurídico, se opongan a la partición privada.
- Haya herederos que no acuerden en hacer la partición de forma privada.
Código Procesal Civil de la Nación:
Art.676: La demanda se resolverá y sustanciará por proceso sumario.
Art.677: Ejecutoriada la sentencia, se citará a las partes para el nombramiento de un perito tasador y para
que convengan la forma de división.
Art.678: Las partes pueden solicitar la homologación judicial de una partición extrajudicial.

Efectos.

Cada condómino será considerado como que hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario
exclusivo de lo que le hubiese correspondido, y como que nunca hubiese tenido un derecho de propiedad en
lo que ha tocado a los otros condóminos. Tiene efecto retroactivo al día de constitución del condominio.
El efecto retroactivo solo se da en los casos de la partición entre los condóminos, no así cuando alguno de
ellos le transfiera su parte a un tercero.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA

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Condominio con indivisión forzosa temporaria. Renuncia a la acción de partición.
Art. 1999. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.

Si se permitiera la renuncia al ejercicio de la acción de partición por tiempo indeterminado, ello implicaría
sacar la cosa fuera del comercio, por medio de una cláusula de inenajenabilidad absoluta, lo cual va contra el
espíritu de los principios generales que regulan los derechos reales.

La prohibición que establece la norma constituye una demostración inequívoca de la inestabilidad de este
derecho real, organizado como un estado transitorio del dominio.

Convenio de suspensión de la partición.

Art. 2000. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez
años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

Cuando el plazo de indivisión pactado por los condóminos fuere menor al plazo máximo fijado por la norma,
por ejemplo 5 años, no existe ningún impedimento en que por un acuerdo posterior de todos los condóminos
(unanimidad) se amplíe la indivisión hasta el plazo máximo legal, es decir diez años.

Para la validez de los pactos de indivisión es necesaria la unanimidad, por lo que bastaría la oposición de uno
solo de los condóminos para mantener el imperio del art. 1997.

Partición nociva.
Art. 2001. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino
económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no
exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

Se atribuye al juez una amplia discrecionalidad para resolver, ya que se lo autoriza a disponer la demora de la
división cuando ésta "fuere nociva por cualquier motivo ", lo cual ha dado lugar a ciertas decisiones
ciertamente discutibles, como en el caso de hacer cesar la comunidad en los sepulcros.
La indivisión forzosa fundada en la nocividad de la partición es circunstancial y casuística puesto que será el
juez de la causa quien en cada caso concreto el que determinará bajo resolución fundada si se configuran
algunos de los supuestos que pueden dar lugar a la indivisión.
Alterini señala que existen ejemplos claros como el de la marcada depreciación circunstancial del valor de las
cosas objeto del condominio por perturbaciones económico-sociales que hacen inconveniente su partición,
pues si se llegara a su venta el precio que se obtendría sería inferior al de los períodos normales; claro está
que también aquí queda reservado al arbitrio judicial la determinación de si la magnitud del deterioro del
valor de las cosas justifica o no diferir la partición.

Art. 471. Bienes adquiridos conjuntamente. La administración y disposición de los bienes adquiridos
conjuntamente por los cónyuges corresponde en conjunto a ambos, cualquiera que sea la importancia de
la parte correspondiente a cada uno. En caso de disenso entre ellos, el que toma la iniciativa del acto puede
requerir que se lo autorice judicialmente en los términos del artículo 458. A las partes indivisas de dichos
bienes se aplican los dos artículos anteriores.
A las cosas se aplican las normas del condominio en todo lo no previsto en este artículo. Si alguno de los
cónyuges solicita la división de un condominio, el juez de la causa puede negarla si afecta el interés familiar.

Art. 506: (…) Demandada por uno de los cónyuges la división de condominio, el juez puede negarla si afecta
el interés familiar.

Partición anticipada.
Art. 2002. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la
partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

No tiene correlato en el Código sustituido, puesto que no existía una disposición similar.
La norma menciona como motivo de la partición anticipada una formula abstracta al expresar "circunstancias
graves", la cual se materializa en cada caso concreto, toda vez que será el juez de la causa el que en definitiva,
luego de la valoración de la prueba, el que determinará bajo resolución fundada si existe motivos valederos
para ordenar la división anticipada del condominio.
Para Rivera se encuentran legitimados para solicitar la división anticipada del condominio cualquiera de los
condóminos, como asimismo los terceros ajenos al condominio. En ambos casos se debe acreditar la
existencia de motivos graves, es decir la existencia de un interés legítimo para lograr la división del
condominio.

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Indivisión de bienes hereditarios.
Art. 2330. Indivisión impuesta por el testador. El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios,
la indivisión de la herencia por un plazo no mayor de diez años.
Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber herederos menores
de edad, hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:
a) un bien determinado;
b) un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una
unidad económica;
c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.
En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende reducido a éste.
El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un coheredero,
cuando concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.

La verdadera innovación del artículo se refiere, a la incorporación en el inc. c) referido a las partes sociales,
cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.

Art. 2331. Pacto de indivisión. Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición provisional de uso y
goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio concluido por sus representantes
legales o con la participación de las personas que los asisten requiere aprobación judicial.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del anteriormente establecido.
Cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que medien
causas justificadas.

Art. 2332. Oposición del cónyuge. Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial,
industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole que constituye una unidad económica, o partes
sociales, cuotas o acciones de una sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo
o en parte el establecimiento o que es el principal socio o accionista de la sociedad, puede oponerse a que
se incluyan en la partición, excepto que puedan serle adjudicados en su lote.

Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento pero que participa
activamente en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte del causante, pero puede ser
prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento.

Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones
corresponde al cónyuge sobreviviente.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del plazo
fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.

El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido residencia habitual de los
cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con
fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda
serle adjudicada en su lote. Los herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite
tiene bienes que le permiten procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.

Art. 2333. Oposición de un heredero. En las mismas circunstancias que las establecidas en el artículo 2332,
un heredero puede oponerse a la inclusión en la partición del establecimiento que constituye una unidad
económica si, antes de la muerte del causante, ha participado activamente en la explotación de la empresa.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE.

Condominio sobre accesorios indispensables.

Art. 2004. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras
subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Este condominio, no ha sido de frecuente aplicación en la práctica. Salvat cita como ejemplos: pasillos, calles
o callejones existentes para el servicio de dos o más inmuebles; pozos o letrinas destinados al uso común,
bebederos u obras análogas; diques de contención o canales de desagües de fábricas o minas.

Requisitos previstos en la norma:

a) Dos o más inmuebles de propietarios distintos:
b) Condominio sobre cosas accesorias a los propietarios de los inmuebles principales.
c) Afectación como accesorios indispensables al uso común: deben destinarse a las necesidades de las
heredades, en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

P á g i n a 71 | 144
Prohibición de pedir la división: se relaciona con la naturaleza y efectos de la indivisión referida a los
accesorios indispensables, toda vez que los mismos resultan necesarios para que la cosa principal sea
funcional y cumpla con su finalidad.

Uso de la cosa común.

Art. 2005. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que
está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

En el caso de condominio sobre accesorios indispensables cada uno de los condóminos puede usar la cosa
común (por ej., pasillos, escaleras, patio de aire y luz) sólo para la necesidad de los inmuebles a los que los
accesorios están afectados y sin ocasionar por su utilización perjuicios en las heredades de los restantes
comuneros.
Como consecuencia del uso común de las cosas accesorias surge implícita la obligación de cada uno de los
condóminos de abonar los gastos de conservación y reparación en la proporción que corresponda en el
condominio o según lo estipulado en el contrato constitutivo.

CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS.

Clases.
Art. 2006. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

 Criterio físico
Muro contiguo es aquel que está edificado totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios linderos,
es decir, se halla emplazado en forma exclusiva sobre la heredad de quien lo levantó, de modo que el filo
coincide con el límite separativo de los fundos colindantes.
El muro encaballado está construido de tal manera que su eje (en el sentido de plano vertical que pasa por
su centro) coincide exactamente con el límite demarcador de ambos fundos.
En la práctica, estos muros no siempre son construidos por ambos propietarios de común acuerdo, razón por
la cual el vecino que edifica primero puede asentar la mitad de la pared sobre el terreno del inmueble
colindante.
 Criterio jurídico:
Según el criterio de titularidad los muros pueden clasificarse en medianeros y privativos. En ambos casos se
trata de muros separativos.
Privativo es aquel que pertenece en exclusiva propiedad a uno de los propietarios linderos. En algunos casos,
según veremos más adelante, una parte de la pared puede ser privativa y otra porción pertenecer en
condominio a ambos vecinos.
Medianero es el muro lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.

Cerramiento forzoso urbano.

Art. 2007. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales
tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de
cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

El cerramiento forzoso tiene su fundamento en la necesidad de separar los fundos lindantes por medio de un
solo muro, ello motivado por razones de privacidad, seguridad, salubridad, etc.
En muchas ocasiones que es uno de los propietarios del fundo colindante el primero que ejerce el derecho a
construir el muro de cerramiento forzoso. El muro construido, sea encaballado o contiguo, desde el punto de
vista jurídico revestirá el carácter de medianero tal como se desprende del art. 2009.
La obligación que surge de la norma la podemos incluir dentro de las llamadas "obligaciones reales" es a su
vez, una verdadera restricción legal al dominio, establecida en el interés recíproco de los propietarios
colindantes, preceptuada por la ley en virtud de las razones indicadas. Es una obligación de orden público por
razones de predominante interés colectivo.

P á g i n a 72 | 144
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.
Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Adquisición de la medianería.
Art. 2009. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de
tres metros.
También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción
adquisitiva.

Quien construye un muro de cerramiento contiguo tiene derecho al cobro de la medianería y por ende a
reclamarle al titular colindante la mitad del valor del terreno, y/o de la construcción del muro y sus cimientos.
Por otra parte, la norma prevé la posibilidad de que el muro de elevación, es decir aquel que excede la altura
del muro de cerramiento (3 metros) se transforme en medianero.

Presunciones:
Art. 2010. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a
los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa
altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

Art. 2011. Época de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de
construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

Ar t. 2012. Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando
el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Prueba.
Art. 2013. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones
legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos
titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

En nuestro derecho positivo la propiedad horizontal fue introducida como un derecho real mediante la ley
13.512, que regulo dicha figura. Ahora bien, dicha ley tenía ciertas imperfecciones, lo que dio lugar a
interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales divergentes respecto a la naturaleza jurídica de la
propiedad horizontal, puesto que parte de la doctrina señalaba que se trataba de un derecho real
autónomo, mientras que otra parte consideraba que se trataba de la conjunción de dos derechos reales:
dominio sobre las partes propias y condominio sobre las partes comunes.
Cabe recordar que la ley 13.512 en ningún artículo definió al derecho real de propiedad horizontal, como
si lo hace el Código en el art. 2037 CCyC, que conceptualiza al derecho real de propiedad horizontal y señala
cuales son los elementos que lo caracterizan. En efecto, la norma en examen, al regular el derecho real de
propiedad horizontal en forma clara y precisa, dispone:
a. que es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
b. que el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o
conjunto edilicio);
c. que su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y
comunes del edificio; -
d. que, dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se
encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el
reglamento de propiedad horizontal;
e. que en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f. que las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

Constitución.

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Art. 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en
el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Conforme lo establecido se puede ver la importancia del reglamento de propiedad horizontal para
poder dar nacimiento a posteriori al derecho real de PH. Lo cierto es que aún cuando se encuentra ya
comprendido el derecho en el marco del CCCN, la propiedad, en principio, no está destinada a dividirse en
forma horizontal, por lo tanto para poder proceder a esa división, se debe redactar el REGLAMENTO.

En cuanto a la forma del mismo, es clara la letra de la ley que se requiere escritura pública, y que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.

Este reglamento integra el título suficiente respecto de la unidad funcional; con lo cual la no existencia
del reglamento no permite que nazca el derecho real de propiedad horizontal; y al mismo tiempo, el título
suficiente de este derecho estará integrado tanto por la escritura de transferencia de dominio de la unidad
funcional y partes comunes como por la escritura de reglamento de PH que todos los miembros del edificio
con derecho deberán respetar.

Los pasos que se tienen que tener en cuenta para poder adquirir el derecho real de PH son:
1) Redactar por escritura el reglamento de propiedad horizontal y proceder a su inscripción, para dar
nacimiento al estado de propiedad horizontal, es decir, para poder dividir jurídicamente ese inmueble en
forma horizontal
2) Título suficiente de transferencia de la unidad funcional y partes comunes, es decir, la escritura pública por
ejemplo de venta + modo suficiente que es la tradición + inscripción para oponibilidad.

ELEMENTOS: unidad funcional

Art. 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente
o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.

Esta unidad funcional es la parte privativa sobre la que se tiene el mayor número de facultades
respecto de la cosa.

Cosas y partes comunes. Presunción.

Art. 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas
y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en
el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
los derechos de los otros propietarios.

Cosas y partes necesariamente comunes. Enumeración.

Art. 2041: ¨Son partes necesariamente comunes:
a. el terreno,
b. los pasillos, vías o elementos que comunican a las unidades entre sí y con el exterior.
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
d. Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de los
balcones, que son indispensables para mantener la seguridad.
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales; ej: calefacción, agua caliente, fría, refrigeración
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados hasta su ingreso a la
unidad funcional.
g. la vivienda para alojamiento del encargado.
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

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Esta enumeración es sólo enunciativa.

Cosas y partes comunes no indispensables

Art. 2042: Las cosas comunes no indispensables, son aquellas que resultan comunes, conforme lo indica su
nombre, pero que las mismas pueden o no estar presentes, como por ejemplo: Piscina, Solarium, Gimnasio,
Lavadero, Salón de usos múltiples.
La falta de estas no implican la inexistencia del derecho real de PH.
Esta enumeración es sólo enunciativa.

Cosas y partes propias.

Art. 2043: Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas
y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia.

FACULTADES SOBRE COSAS Y PARTES COMUNES. Prohibiciones.

Art. 2040: Sobre las partes y cosas comunes ninguno de los propietarios podrá alegar un derecho exclusivo,
sin perjuicio de que puedan afectarse en forma exclusiva a uno o varias unidades. Ej: el caso de los balcones
o los patios, la unidad de planta baja generalmente tiene un patio, que es utilizado en forma exclusiva por el
titular del derecho de dicha unidad, lo cual es el lógico, pero no por ello deja de ser común si así se ha
dispuesto por reglamento.
Los propietarios podrán hacer uso de las partes comunes siempre que no se perjudica o restrinja el
derecho de los demás.

Facultades de los propietarios sobre la unidad funcional .

Art. 2045.-Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

La unidad funcional es aquella sobre la que se tiene el mayor número de facultades, tanto sea en
cuanto a disposición material como jurídica.

Obligaciones.
Art. 2046: El propietario está obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de PH y reglamento interno si lo hay
b. conservar en buen estado la unidad funcional
c. pagar las expensas sean ordinarias o extraordinarias en la proporción que le corresponda.
d. contribuir a la integración del fondo de reserva si lo hay
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de instalación.
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del
de la unidad funcional (para notificaciones)

Prohibiciones
Art. 2047: Está prohibido:
- Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de PH.
- Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.
- Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.
- Depositar cosas peligrosas o perjudiciales

El ejercicio de este derecho se encuentra comprendido como todos los derechos del código dentro del
ejercicio regular del mismo, conforme lo estipulado por el art. 10 CCCN; al igual que también debemos tener
en cuenta los límites al dominio ya vistos en la unidad respectiva, que hace a la relación de vecindad.

Gastos y contribuciones. Título ejecutivo.

Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación
de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

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Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso
o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste
existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Titulo Ejecutivo
El certificado de deuda de expensas que expide el administrador es título ejecutivo para el cobro de
las expensas y demás contribuciones. Por lo que el procedimiento judicial es mucho más rápido, ya que se
encuentra expedida la vía ejecutiva.

Privilegio.
Art. 2582: privilegios especiales:
f) ¨Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye
el CRÉDITO POR EXPENSAS comunes en la PH¨.

El titular de este crédito por expensas es el consorcio.

Defensas.
Art. 2049: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su
cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes
o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones.

Obligados al pago de las expensas:

Art. 2050: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.

Infracciones
Art. 2069: Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas
en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la
que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor
es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES.

Mejora u obra nueva que requiere mayoría
Art. 2051: Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o
el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un
profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone
a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad

Art. 2052: Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura
del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular
que sólo beneficia a un propietario.

Mejora u obra nueva en interés particular

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Art. 2053: Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular,
el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de
propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Reparaciones urgentes
Art. 2054: Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Grave deterioro o destrucción del edificio

Art. 2056: En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente
más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la
reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El reglamento de representa el vínculo que une a los propietarios en la gestión de los interés comunes
y constituye un estatuto regulador de los derechos; es la ley a la que deben ajustarse los propietarios en PH.

Si bien en principio se debe acordar y redactar por todos los propietarios de unidades sometidas al
régimen de PH; lo cierto, es que en la práctica lo más común es que el titular del inmueble, una vez construido
el edificio, proceda a someterlo a PH, para lo cual él redacta el reglamento y procede a su inscripción para
afectar el inmueble.

Contenido.
Art. 2056: El reglamento de PH DEBE contener:
a. determinación del terreno
b. unidades funcionales y complementarias
c. enumeración de los bienes propios
d. enumeración de cosas y partes comunes
e. composición del patrimonio del consorcio
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
g. proporción de pago en las expensas
h. uso y goce de las partes comunes
i. uso y goce de los bienes del consorcio
j. destino de las unidades funcionales
k. destino de las partes comunes
l. facultades especiales de la asamblea de propietarios
m. determinar la forma de convocar a reunión a los propietarios, periodicidad y forma de notificación
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular para
representar a otros en asamblea.
ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de PH
p. forma de computar las mayorías
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios.
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador.
s. plazo de ejercicio de la función de administrador.
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio
u. facultades especiales del consejo de propietarios

Modificación.
Art. 2057: Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Si bien la ley no hace distinción entre las distintas cláusulas del reglamento y establece una mayoría
mínima para la reforma de las mismas, lo cierto es que la doctrina y jurisprudencia establecen dos tipos de
cláusulas:
Estatutarias: las mismas refieren a la situación patrimonial de cada uno de los propietarios; es decir,
aquellas que otorgan derechos subjetivos patrimoniales requieren para su modificación de la
unanimidad. Porque si no se viola el Art. 17 de la C.N. no se puede afectar la propiedad sin

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 consentimiento del titular o juicio previo basado en ley anterior al hecho del proceso. Ej: alterar los
porcentajes de los propietarios para el pago de expensas, alterar el destino de las unidades
funcionales.
Reglamentarias: son los restantes, es decir, en las que no se encuentran comprometidos los derechos
patrimoniales, para su reforma se requieren 2/3. Ej: normas de utilización de espacios comunes.

La jurisprudencia también ha establecido que así como en el condominio se pueden presentar

numerosos conflictos a la hora de la toma de decisiones o modificaciones, lo mismo puede ocurrir en la PH,
por lo que se podrá judicialmente reformar el reglamento de PH, teniendo en cuenta el caso concreto.
La modificación del estatuto se hace en escritura pública que debe inscribirse en el registro
inmobiliario a los efectos de su oponibilidad a terceros.

Efectos.

La finalidad del reglamento de PH es regular contractualmente la vida en el edificio, pero el efecto

radica en dar nacimiento al estado de PH, de forma que a partir del momento de su inscripción en el registro
de la propiedad inmueble, se habrá afectado el inmueble al régimen y se podrá enajenar en forma horizontal
el dominio, dando lugar al derecho real de PH.

Este derecho real, como cualquier otro, requiere de

TITULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE = DERECHO REAL DE PH
INSCRIPCIÓN: a los efectos de oponibilidad respecto de terceros.

Para que pueda operar el nacimiento y consiguientemente la válida constitución de esta forma de
propiedad, se requieren los siguientes requisitos:
- La existencia de un edificio, terminado (que tenga el final de obra)
- Que tenga distintos pisos y/o distintos departamentos en un piso o tenga distintos departamento en una
sola planta.
- Que las unidades de propiedad exclusiva tenga la funcionalidad adecuada al destino.
- que cada unidad de propiedad exclusiva tenga salida común o independiente a la vía publica (no pase a
través de otros departamentos)
- Que pertenezcan a distintos propietarios.
Estos requisitos son los soportes de hecho sobre el que se va a constituir la propiedad horizontal y su
régimen jurídico;
- Que el propietario del terreno haya sometido en escritura pública a propiedad horizontal, para ello hace la
división de las distintas unidades de propiedad exclusiva en la escritura del edificio y la redacción en este
instrumento, del reglamento de copropiedad y administración y lo inscribe.
En tanto no concurran todos estos requisitos, no puede decirse que exista la propiedad horizontal.-

Consorcio de Propietarios: Concepto. Naturaleza jurídica.

Concepto: El consorcio es una persona ideal que toma decisiones y tiene intereses frecuentemente distintos
a las personas físicas que lo conforman y que son los co-propietarios. Expresa su voluntad a través del
órgano ejecutivo que es el administrador y para las cuestiones que exceden a sus atribuciones, mediante la
voluntad colectiva expresada en la asamblea. Nace con la redacción e inscripción en el registro de la
propiedad, del reglamento de copropiedad y administración, que es en adelante su estatuto regulador.

Según la jurisprudencia: el consorcio de copropietarios es un sujeto de derecho, con capacidad limitada a

ciertos actos de acuerdo al fin de su creación, teniendo capacidad para promover un juicio donde se ejercen
derechos en interés de la subsistencia, conservación y funcionamiento del propio consorcio.
Caracteres: compulsivo y de disponibilidad.

Naturaleza jurídica: Es un ente nacido de la ley de propiedad horizontal y como tal, obligatoriamente todo
edificio o conjunto edilicio sometido a este régimen supone la existencia de uno. Se rigen por los términos
de la ley y en nuestro sistema legislativo por las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración.
El consorcio es diferente a otras entidades que tienen el contralor de una autoridad administrativa,
solamente lo controla la autoridad judicial.
La personalidad del consorcio, como ente diferente de los consorcistas, alguna vez fue cuestionada pero
actualmente esa posición jurídica no tiene vigencia.

Subconsorcios

ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia.

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 En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede
prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

La división no opera frente a terceros.

Prehorizontalidad

ARTÍCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre
unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo.
ARTÍCULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por
cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés
retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al
adquirente de sus derechos contra el enajenante.
ARTÍCULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a. aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b. los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c. los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o
de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta
que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

UNIDAD 11: CONJUNTOS INMOBILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO,

CEMENTERIOS PRIVADOS- SUPERFICIE Conjuntos inmobiliarios: Concepto. Características.
Cosas y partes necesariamente comunes. Facultades y obligaciones de los propietarios. Limitaciones
reglamentarias. Transmisión de unidades. Sanciones. Tiempo compartido: Concepto. Afectación. Deberes
del emprendedor. Deberes de los usuarios. Administración. Extinción. Cementerios privados: Concepto.
Afectación. Facultades y deberes del titular del derecho de sepultura. Administración. Superficie: Concepto.
Modalidades. Plazos. Facultades del superficiario y del propietario. Transmisión. Extinción. Efectos.

Otras formas de propiedad.

 TIEMPO COMPARTIDO. Método (Conjuntos Inmobiliarios)

9. Concepto.
Art. 2087: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.

El tiempo compartido no solo es un derecho sino que se inserta en un fenómeno jurídico todavía
más complejo que el ordenamiento aborda desde diferentes ángulos y en diversos plexos normativos que el
intérprete debe articular.
Es un derecho que fija turnos para su ejercicio efectivo (y exclusivo) por parte de sus posibles
titulares.

Cuestión terminológica.

Esta denominación es observable porque entre los titulares de estos derechos no se comparte el
tiempo sino los bienes afectados en distintos turnos, precisamente cada uno de los usuarios tienen la
titularidad por un período temporal propio. Pero se reconoce que es el nombre más usual en el tráfico
jurídico.

Bienes que lo integran.

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Art. 2088.- Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del
régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles
y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.

Es un derecho real que se ejerce por la posesión (Art. 1891), consecuentemente su objeto debe ser una cosa
determinada, se trate de cosa mueble o inmueble (Art. 1912). En virtud de estos preceptos se interpreta
que como derecho personal es aplicable a bienes inmateriales como software, marcas, patentes u otros
susceptibles de aprovechamiento periódico, de conformidad con el régimen jurídico especial a que se
encuentran sometidos estos bienes.

10. Afectación al sistema de tiempo compartido. Objeto. Formalidades.

Art. 2089.- La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.

Los bienes afectados al sistema de tiempo compartido pueden ser objeto del derecho real de:
dominio (Art. 1941), condominio (Art. 1990), propiedad horizontal (arts. 2037), propiedad horizontal especial
en el caso de los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2075), propiedad superficiaria (Art. 2120)
y aún de propiedad fiduciaria (Art. 1702 y 1704).

El derecho de uso o aprovechamiento periódico por turnos como derecho real coexiste con el
derecho real sobre la cosa propia afectada y las atribuciones conferidas al usuario de tiempo compartido
sobre los bienes afectados importan un verdadero gravamen que desmembra el derecho del titular
afectante (Art. 1964).

Existe una dualidad de régimen jurídico sobre el mismo bien, de un lado el dominio (o condominio,
propiedad horizontal, propiedad superficiaria) sobre la cosa afectada y de otro los derechos de tiempo
compartido que se constituyen a favor de los usuarios. Si bien todos son derechos reales sobre objeto
propio, se trata de derechos con distinta tipicidad real y autonomía jurídica. Así es posible que los
condóminos de una cosa en lugar de celebrar entre ellos un pacto de asignación de uso y goce en distintos
períodos temporales con efectos meramente personales (Art. 1987) constituyan para sí derechos reales de
tiempo compartido que les permita su comercialización futura a terceras personas.

La afectación de cosas inmuebles al sistema de tiempo compartido requiere la formalización por

escritura pública (Art. 1017 inc. a) y para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe es necesaria la
inscripción de este documento en el Registro de la Propiedad Inmueble (Art. 1893).
Respecto de las cosas muebles registrables (automotores, embarcaciones, aeronaves, animales,
etcétera) se debe aplicar el régimen jurídico específico conforme lo establecen las disposiciones generales
en materia de derechos reales (arts. 1890, 1892, 1893) y las leyes especiales que se dicten en el futuro.
El problema de la formalidad constitutiva de la afectación se suscita con las cosas muebles no
registrables, por ejemplo, equipos informáticos u otros electrónicos, electrodomésticos, maquinarias,
mobiliario, obras artísticas, etcétera; al menos la afectación se debe formalizar en instrumento privado con
firma autenticada para su inscripción en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas
de Tiempo Compartido u otros que sean creados en el futuro.
En cuanto a las cosas muebles que no se puedan identificar, no existe impedimento legal para
afectarlas al sistema de tiempo compartido, en tal caso deberán estar inventariadas y la inoponibilidad de la
afectación que invoquen terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso (Art. 1895) deberá ser resuelta
entre los contratantes de acuerdo a lo previsto para las obligaciones de género (Art. 762).

Legitimación.
Art. 2090: El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe
comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.

La afectación a tiempo compartido es un acto dispositivo que altera la destinación del bien que
constituye su objeto y limita el poder dispositivo del titular afectante. El legitimado para otorgar el
instrumento afectación del tiempo compartido es el titular del dominio; también los condóminos pueden
afectar la cosa objeto del condominio por consentimiento unánime (Art. 1990); los titulares del derecho de
propiedad horizontal (Art. 2045) y aún los titulares de la propiedad superficiaria (Art. 2120) y de la
propiedad fiduciaria (art. 1688).
Es necesario, en su caso, que se otorgue el asentimiento del cónyuge o la autorización judicial
sustitutiva (Arts, 456 y 458 respectivamente) o del conviviente (Art. 522). La omisión de este recaudo da
lugar a que el registrador practique la inscripción provisional de la afectación (Art. 9 inc. b) Ley 17.801).
El artículo establece que en el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor,
éste debe comparecer a prestar su consentimiento, en orden a la efectiva tutela de los adquirentes de los

P á g i n a 80 | 144
derechos de tiempo compartido establece su participación en el acto de afectación para hacer efectiva su
responsabilidad (Art. 2094).

Requisitos
Art. 2091: Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el
administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario
puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación,
con los efectos previstos en el artículo 2093.

El art. se refiere a gravámenes o restricciones que impidan el ejercicio del derecho real de tiempo
compartido, no así de servidumbres reales de tránsito, o administrativas de electroducto por ej. No pueden
estar afectado con derechos reales de garantía, medidas cautelares o inhabilitaciones de uso.
Si pueden en cambio puede afectarse inmuebles afectado por dominios imperfectos (revocables o
fiduciarios).

Inscripción del instrumento de afectación.

Art. 2092: El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el
Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la Ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Efectos de la registración en el registro.

Art. 2093: La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad
determina:
 la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento;
sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con
otras modalidades contractuales;
 la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Los efectos de la registración son:

1) Limitación al poder de disposición. La afectación importa una limitación a las facultades jurídicas
de propietario, en la medida que altere o disminuya el derecho de los usuarios. Se estima que la inscripción
de la afectación no opera el cierre registral, el propietario afectante puede transmitir su derecho de
propiedad sobre el bien afectado o constituir un usufructo siempre que el adquirente respete la destinación
del inmueble y la intangibilidad de los derechos de los usuarios.
Respecto de medidas cautelares dispuestas judicialmente sobre los bienes afectados, el registrador
debe tomar razón de las mismas y hacer conocer al juez rogante la afectación existente y los derechos de
los usuarios inscriptos. El conflicto de oponibilidad que se pueda suscitar con los acreedores que trabaron
cautelares deberá ser resuelto en sede judicial. Los derechos de los usuarios son intangibles y la tutela
efectiva de los mismos corresponde al juez y no al registrador.
2) Intangibilidad de los derechos de los usuarios. es la característica más importante del derecho de
tiempo compartido, pero cabe hacer la salvedad que debe encontrarse inscripto el respectivo documento
que lo constituye, porque el ordenamiento también tutela a los terceros interesados de buena fe en aras de
la seguridad del tráfico jurídico de los bienes (Art. 1893).

11. Derecho real del adquirente de tiempo compartido.

Tiempo compartido como derecho real. Estructura y caracteres.

El derecho real de tiempo compartido (Art. 1887 inc. e) recae sobre cosa mueble o inmueble total o
parcialmente propia (Arts. 1888 y 2088) y en período temporal propio (Art.2087); es principal (Art. 1889);
registrable o no según su objeto (Art. 1890) y se ejerce por la posesión que consiste en el uso o
aprovechamiento de la cosa en el turno propio (Art. 1891).
1) Cuestión de la estructura. ¿es posible que coexistan dos derechos reales sobre cosa propia? ¿El
derecho de propiedad que pertenece al afectante del sistema de tiempo compartido y el derecho de tiempo
compartido que pertenece al usuario? Respuesta: son dos derechos sobre cosa propia de distinta tipicidad
real. Una situación jurídica semejante se da con la propiedad superficiaria y la propiedad separada del
titular del suelo (Arts. 2114 y 2115).
Cabe destacar que la ley no recepta la estructura de la comunidad de bienes entre los usuarios
como se da en la multipropiedad y el condominio. El derecho del usuario recae singularmente sobre la cosa
afectada y se integra con un elemento incorporal: el lapso temporal del período de disfrute (semana,
quincena, mes). El artículo 2093 inc. a) refiere a que el emprendedor comercializa los “períodos de
disfrute”. Este elemento es un bien inmaterial propio con valor económico.

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 Además existe en la estructura del derecho real un elemento personal, la obligación del
emprendedor y del administrador de garantizar al usuario el goce de su derecho. La estructura típica del
derecho real se modifica con la existencia del sujeto pasivo determinado, más cuando ese sujeto puede no
coincidir con el propietario afectante.
2) Adquisición: el derecho de tiempo compartido se adquiere por título derivado entre vivos (Art.
1892); por causa de muerte (Art. 2277) y por causa de la ley (Arts. 1894 y 1895). La formalidad constitutiva
dependerá del régimen legal al que están sometidas las cosas sobre las que recae. Se puede adquirir
también por prescripción adquisitiva si el usuario ejerce los actos posesorios sobre la cosa afectada en el
mismo turno del período de tiempo durante en los plazos legales de la prescripción adquisitiva, máxime si
se trata de una prescripción corta que sanea el justo título con buena fe.
3) Caracteres: es un derecho transmisible por actos entre vivos y por causa de muerte (Arts. 1906 y
2277). El artículo 2095 inc. c) admite la cesión total o parcial del derecho, podría ser dado en usufructo.
4) Duración: según el contrato puede ser temporal o perpetuo (artículo 2099 inc. a). La duración
queda sujeta a la subsistencia del sistema de tiempo compartido (Art. 2099).
5) Intangibilidad: La oponibilidad del derecho de los usuarios a los terceros interesados de buena fe
requiere de publicidad suficiente según el régimen de la cosa objeto del derecho (Art. 1893).
6) Acciones. El usuario de tiempo compartido tiene legitimación para la defensa extrajudicial
(Art.2240), las acciones posesorias (Arts. 2238 a 2246) y el derecho real de tiempo compartido está tutelado
en cada caso por las acciones reivindicatoria, confesoria y negatoria (Arts. 2247 a 2268).

Tiempo compartido como derecho personal.

El artículo 2088 admite la afectación a tiempo compartido “con independencia de la naturaleza de los
derechos que se constituyen o transmiten” y se interpreta que el derecho de tiempo compartido se puede
estipular como derecho personal.
La propiedad de los bienes se atribuye a una sociedad y la titularidad de la acción o calidad de socio
se vincula con el goce por turno del alojamiento vacacional. El vínculo entre la acción y la unidad puede ser
de distinta naturaleza: un derecho real de uso o un derecho personal en comodato.
Otra modalidad menos frecuente es la denominada multiarriendo que es una locación. El usuario
como locatario es titular del derecho personal a usar y gozar del alojamiento vacacional y sus accesorios por
un período temporal recurrente mientras dure el contrato.
En cambio si el inmueble y el período temporal son fijos, aunque se constituya como derecho
personal, el instrumento debidamente publicitado por el registro es oponible a terceros, gozará de un
derecho preferente, y de la intangibilidad prevista por el Artículo 2093.

Objeto. Naturaleza. Caracteres.

Art. 2101.-Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

Uno de los dilemas que presenta este derecho refiere a su naturaleza jurídica. En el ámbito de la
teoría dualista de los derechos subjetivos, el debate se ha planteado en los siguientes términos: sí
corresponde configurarlo únicamente como derecho real o también es posible encuadrarlo como derecho
personal.

En el texto del Artículo 2088 que recepta la afectación a tiempo compartido independientemente de
la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, en cuya virtud reconoce la doble
configuración como derecho real y como derecho personal. Una interpretación sistemática del nuevo
ordenamiento legal da sustento a la postura amplia que, sin desconocer la creación de un nuevo derecho
real, estima factible concebirlo como derecho personal.

Con este razonamiento cabe entender que el registro de la propiedad no podrá impedir el acceso
registral del documento que constituya al derecho de tiempo compartido como derecho personal.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido

Art. 2095: Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:

 ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a
otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
 responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por
ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su
uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
 comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
 abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo
gasto que pueda serle imputado particularmente.

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12. Relación de consumo
Art. 2100.- La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la
relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.

La óptica de la que parte el legislador es la del sistema de tiempo compartido aplicado a los
inmuebles destinados a fines turísticos; la experiencia en el ámbito nacional e internacional ha demostrado
que las empresas comercializadoras ejercen una posición dominante en el mercado frente al adquirente en
las diferentes etapas de la contratación: el ofrecimiento en venta de los períodos de disfrute con el empleo
de técnicas publicitarias fuertemente persuasivas; los contratos de enajenación con cláusulas predispuestas
y la administración discrecional de los bienes afectados.
En Argentina el microsistema protectorio de los derechos de tiempo compartido inicialmente se
asentó en el artículo 42 de la Constitución Nacional y en las disposiciones Ley 24.240 de Defensa de
consumidores modificada posteriormente por Ley 26.361 que los comprendía expresamente en su artículo
1°.
Con anterioridad a la sanción de la Ley 26.356 de STTC diversos proyectos legislativos se orientaron
en esta dirección y recomendaciones de la doctrina nacional postularon la aplicación del derecho de
consumidores y usuarios.
Todos los sistemas de tiempo compartido se enmarcan en el régimen protectorio del consumidor y
se complementa con las normas generales de este Código que regulan los contratos de consumo (Arts. 1092
a 1122), las disposiciones generales de derecho internacional privado (Arts. 2594 y siguientes) y las
especiales para estos contratos (Arts. 2654 y 2655).
La protección del usuario no sólo recae respecto de quienes se hallan vinculados a través del
contrato de adquisición del derecho de tiempo compartido sino también a la publicidad, comercialización y
gestión del sistema tiempo compartido (promoción, comercialización, administración y prestación de
servicios). Siempre caso de duda debe prevalecer la solución más favorable para el usuario (Art. 1094 y
Artículo 3° de la Ley 24.240).

Además quienes integran la relación consumo “deben cumplir con las Leyes, reglamentos y demás
normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema” (Art. 2102).
Cabe advertir que pueden presentarse supuestos en que no exista una relación de consumo, en
razón de que los sujetos intervinientes no revistan la calidad de consumidor o de proveedor que tipifica el
ordenamiento especial protectorio. El adquirente de tiempo compartido podrá invocar las normas
protectoras del Derecho de Consumo solo cuando se den en el caso concreto los requisitos exigidos por el
sistema consumerista.

Deberes del emprendedor.

Art. 2094: Son deberes del emprendedor:
1) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador,
2) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben
asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;
3) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
4) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Evidentemente la “autonomía” del derecho real (Art. 1882) se debilita ante la necesaria existencia
de otros sujetos que posibilitan al titular el ejercicio de su derecho.

Administración.
Art. 2096: La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado
por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido,
por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

El Código no ha previsto el caso de que coincidan los roles de propietario, emprendedor y

administrador en la misma persona y que la administración quede acéfala cualquiera sea la causa (renuncia,
remoción, disolución, etc.) sin que en el reglamento de administración se haya previsto el procedimiento de
sustitución del administrador.
Se opina que la autoridad de aplicación debe garantizar a los usuarios del sistema el efectivo
cumplimiento de las obligaciones contraídas y de los servicios ya contratados, y también debe proveer la
designación de un administrador provisorio. Una solución puede consistir en la licitación de los servicios que
se prestan a los usuarios y convocar especialmente a quienes ya se encuentran habilitados en el Registro de

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Prestadores lleva la autoridad de aplicación de la ley. Por cierto queda a salvo el derecho de los usuarios
para acudir a la justicia para resolver el conflicto con la propietaria de los bienes que integran el sistema.

Deberes del administrador.

Art. 2097: El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes
legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos
certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste
alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al
cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

Cobro ejecutivo. Certificado.

Art. 2098: El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los
rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario
moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administración.

El administrador debe preparar la vía ejecutiva mediante la intimación extrajudicial fehaciente por
el plazo que se estipula en el reglamento de administración y perseguir el cobro de las cuotas en mora por
juicio ejecutivo según el procedimiento judicial regulado en la ley procesal de la respectiva jurisdicción, con
las limitaciones en materia de excepciones y de prueba que conlleva este tipo de proceso ejecutivo.

Los factores objetivos mediante los cuales se determinará la proporción de gastos correspondientes
a cada usuario deben indicarse expresamente en el contrato de tiempo compartido y especificar los rubros
que van a conformar los gastos o expensas comunes.

La concepción solidarista que sustenta a las propiedades coparticipativas exige reconocer

extensivamente el privilegio especial de las expensas comunes de la propiedad horizontal. El artículo 2582
contempla en el inciso a) los gastos del conservador y en ellos incluye el crédito de las expensas comunes en
la propiedad horizontal. Entonces el privilegio también alcanza al crédito por gastos del sistema.

Normas de policía

Art. 2102: El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal
relativas al funcionamiento del sistema.

13. Extinción del sistema.

Art. 2099: La extinción del tiempo compartido se produce:
- por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
- en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la
totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
- por destrucción o vetustez.

La desafectación debe ajustarse a los recaudos formales de la afectación, es necesaria la escritura

pública si se trata de un inmueble o del instrumento que requieran los registros de cosas muebles
registrables o dispongan las leyes especiales que se dicten, otorgado por los legitimados para la afectación
(art. 2089).
La norma enumera las causales de extinción del tiempo compartido, no obstante pueden darse
otras causales no previstas, por ejemplo la clausura definitiva del establecimiento por no cumplir con las
condiciones necesarias para funcionar; la expropiación por causa de utilidad pública, etcétera.

CEMENTERIOS PRIVADOS.
Concepto.

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Art. 2103. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados la
inhumación de restos humanos.

Caracteres
Es un derecho real sobre cosa propia, con carácter perpetuo. Es un derecho transmisible.

Afectación.
Art. 2104. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por
parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos
reales de garantía.

En caso de que el propietario afectante sea persona humana (la norma no distingue con la persona
jurídica) es necesario el asentimiento conyugal o la autorización judicial sustitutiva en los casos previstos
por los artículos 456 y 458 respectivamente o en el caso de la unión convivencial (Art. 522). La omisión de
este recaudo da lugar a que el registrador practique la inscripción provisional de la afectación.

El registro debe asentar en la matrícula registral el acto de afectación como limitación al dominio.
En lo atinente al derecho real de sepultura que recae sobre una parcela del inmueble será necesaria la
submatriculación. Este desmembramiento ocurre en cumplimiento del principio de especialidad registral
(art. 12 LRI) y genera a partir de la matrícula madre del inmueble afectado tantas submatrículas como
parcelas se hayan determinado en el inmueble como objeto del derecho real de sepultura.

Formalidades.
Se dispone que el dueño (o los condóminos), debe(n) otorgar una escritura pública en la cual se
exprese la decisión de afectarlo al destino de cementerio privado y también sancionar un reglamento de
administración y uso.
Ambos actos tienen vocación registral, por lo que pese a que la forma notarial solamente se
prescriba para el primero, nada obsta a que la escritura de afectación comprenda también al reglamento.
En caso de documentarse por separado, el susodicho reglamento deberá revestir por lo menos la
forma de instrumento privado con firmas autenticadas.
Para la confección de la escritura de afectación, el notario interviniente deberá cumplir con los actos
previos usuales cuando se celebran negocios jurídicos reales inmobiliarios (estudio de títulos y certificados
registrales de rigor), dado que se está en presencia de un acto de disposición jurídica.

Efectos.
En cada municipio existen ordenanzas que establecen los recaudos que deberán cumplirse para obtener el
permiso para la instalación de un enterratorio privado.

SUPERFICIE Y PROPIEDAD SUPERFICIARIA.

Concepto.
Art. 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

La concepción del derecho de superficie tal como se lo consideraba en el derecho romano no sólo
no ha sido receptada en el Código de Vélez, sino que éste prohibía expresamente la constitución de todo
derecho de superficie (art. 2614).
El derecho de superficie ha sido concebido de manera amplia, es decir: otorgando a su titular
facultades para plantar, forestar o construir, a diferencia de algunas legislaciones extranjeras, que sólo
contemplan la posibilidad de edificar. Además esas construcciones o plantaciones pueden realizarse sobre
lo ya construido o plantado.

Naturaleza jurídica.
¿Derecho sobre cosa propia o ajena?
En una primera etapa el titular de dominio del terreno concede a una persona —física o jurídica— la
facultad de edificar o de plantar en ese inmueble. Mientras tal construcción no exista faltará el objeto
directo sobre el que se ejercerá el derecho real de superficie. De allí que la opinión autoral tanto nacional
como extranjera, se inclina por separar el derecho de edificar de la propiedad superficiaria.
Hay aquí una clara desmembración del derecho real: en tanto que el dominio vacuo es conservado por el
titular del terreno, el superficiario accede a su dominio útil. Por ello, el art. 2114 define el derecho de
superficie como aquel que se constituye sobre inmueble ajeno.

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Una vez efectuada la obra será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es sobre esa
construcción o plantación que se ejercerán las facultades que conforman el contenido de la propiedad
superficiaria.
Este desdoblamiento del derecho real queda claramente explicada por Kemelmajer de Carlucci y Puerta de
Chacón cuando analizan el derecho de superficie en sus dos manifestaciones: el denominado ius edificandi,
que es el derecho de usar un inmueble ajeno con un fin determinado (construir o plantar para hacerse
dueño de su producido) y la propiedad superficiaria que es el derecho real a tener, mantener, gozar y
disponer de lo edificado.
La ley 25509 considera a la superficie como un derecho real sobre cosa propia, lo cual para Mariani de Vidal
no es del todo correcto: Cuando se concede la propiedad de las plantaciones ya existentes el derecho de
superficie nacerá al comienzo y tendrá un objeto actual (como todos los derechos reales). El problema
aparece con la otra modalidad ya que, hasta que se plante y haga propio lo plantado, no podremos hablar
de derecho sobre cosa propia (hay una cosa futura) y el objeto será el inmueble donde se realicen dichos
trabajos.
Caracteres.
-Derecho real autónomo.
-Sobre cosa propia si ya están sembrado, plantado o edificado.
-Temporario.

Modalidades.
Art. 2115. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante,
vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo.

Emplazamiento.
Art. 2116. El derecho de superficie puede constituirse sobretodo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes
aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

El objeto del derecho real de superficie es un inmueble. Si el derecho de superficie se constituye para
construir, plantar o forestar, va de suyo que el inmueble debe ser apto para el destino fijado en el contrato
a que se refiere el art. 2119.
El art. 2116 autoriza la constitución del derecho sobre la totalidad del inmueble o sobre una parte de él,
medida que estará relacionada con las necesidades de construcción o forestación para la cual se destinará la
cosa. En ese sentido, el titular dominial podrá dividir materialmente el inmueble y aprovecharlo de distintas
maneras, sea en forma directa o constituyendo diversos derechos reales sobre cada una de las partes del
fundo.

Duración y plazos.
Art. 2117. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde
la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda
de los plazos máximos.

La prórroga podría perjudicar a terceros que ostenten derechos que se consolidarían al extinguirse la
superficie. Por ello, si bien el plazo originariamente convenido por las partes puede ser prorrogado por ellas,
en ningún caso las sucesivas prórrogas (si las hubiere) pueden superar los máximos legales estipulados en
esta norma.

Normas aplicables al derecho de superficie.

Art. 2127. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho
de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

Normas aplicables a la propiedad superficiaria.

Art. 2128. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya
existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda
sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén
modificadas por las previstas en este Título.

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Tanto el titular del suelo cuanto el superficiario ostentan un dominio imperfecto: el del suelo, porque lo ha
desmembrado; el superficiario, por ser un dominio temporal y por tanto revocable; de allí que el art. 2128
aplique supletoriamente las normas del dominio revocable a la propiedad superficiaria.

Legitimación.
Art. 2118. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio y propiedad horizontal.

La interpretación correcta es considerar incluidos tanto a los titulares particulares como a los inmuebles
comprendidos en el dominio privado del Estado; por su parte, los inmuebles de dominio público quedarían
excluidos, aun cuando pudiera existir alguna normativa de derecho administrativo que reglara esta
institución.

Adquisición.

Art. 2119. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es
admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

El contrato de constitución del derecho real de superficie forestal, sea oneroso o gratuito, instrumentado en
escritura pública, configura el título suficiente a los fines legales, a lo que se suma la tradición traslativa.
La inscripción del derecho real de superficie forestal en el Registro de la Propiedad Inmueble es, a los
efectos de su oponibilidad a terceros interesados", lo que ratifica el principio adoptado para la mayoría de
los derechos reales.

Modos.

A) Actos inter vivos:

B) Causa de muerte: El derecho de superficie podrá ser enajenado por causa de muerte, sujeto al plazo
máximo de extinción fijado por la ley o al convenido en el acto de constitución de la superficie; en
este sentido guarda relación con el derecho real de usufructo, en el cual el usufructuario puede
transmitir su derecho limitado a la duración de su propia vida (art. 2142).
C) Prescripción: A fin de dar solución legislativa a este tema, el art. 2119 consigna que la prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del título.

Facultades del superficiario.

Art. 2120. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como
inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho
de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

D) Derecho de usar y gozar: En este punto resulta de especial importancia diferenciar los dos distintos
estadios que configuran este derecho real: el derecho de construir, plantar o forestar y la propiedad
superficiaria. El primero de ellos, tal como lo caracteriza la doctrina, es el derecho de usar un inmueble
ajeno con un fin determinado. Parece razonable sostener que durante esta etapa el contenido del
derecho real de superficie no puede tener la misma extensión que el que se ejerce sobre la obra ya
terminada.

E) Derecho de constituir hipoteca: Dado que los bosques o montes son cosas inmuebles los únicos
admitidos son hipoteca y anticresis. Con relación a la hipoteca también habrá que distinguir entre el
derecho de construir o forestar. El objeto del derecho real "puede consistir en un bien taxativamente
señalado por la ley" (en este caso el derecho de construir o forestar) y, por la otra que el art. 2206, al
enumerar los legitimados para constituir hipoteca, incluye al titular del derecho de superficie. Por el
contrario, una vez efectuada la construcción o la plantación o si el derecho de superficie se constituye
sobre edificación ya existente, el superficiario puede válidamente constituir hipoteca sobre el inmueble
objeto de su derecho, que es ya cosa propia. En todo caso entendemos que la hipoteca superficiaria no
podría convenirse por un plazo mayor al que se hubiera estipulado en el contrato de superficie, o más
aún del plazo legal del art. 2117.

Afectación al régimen de propiedad horizontal: se puede establecer régimen de propiedad horizontal con
separación del terreno y podrá transmitir y gravar, como fincas independientes, las viviendas resultantes de
la división, durante el plazo de su derecho, sin consentimiento del propietario.

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Facultades del propietario.
Art. 2121. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,
siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Es un dominio imperfecto y como tal, limitado en su contenido.

F) Enajenación: serlo por actos entre vivos o mortis causae, con la obligación para el adquirente de
respetar el derecho real constituido en todos sus términos: plazo y condiciones legales y/o pactadas
entre las partes.
G) Constitución de otros derechos reales: potestad de constituir hipoteca y otros derechos reales de
usufructo o de garantía, en la medida que no imposibiliten el ejercicio del derecho del superficiario.

Subsistencia y transmisión de las obligaciones.

Art. 2123. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del
derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.

Destrucción de la propiedad superficiaria.

Art. 2122. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo
construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años,
que se reduce a tres años para plantar o forestar.

Extinción.
Art. 2124. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años,
para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Efectos de la extinción.
Art. 2125. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las
dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Indemnización al superficiario.
Art. 2126. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las
partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

MODULO 6: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

UNIDAD 12: DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE Usufructo: Concepto.

Constitución. Derechos y deberes del usufructuario. Derechos y deberes del nudo propietario. Mejoras.
Transmisión. Conclusión del usufructo. Uso: concepto. Caracteres. Objeto. Servidumbres prediales:
caracteres. Clasificación. Constitución. Capacidad. Derechos y deberes del propietario del fundo dominante.
Servidumbre de tránsito: noción. Naturaleza. Servidumbre de acueducto: concepto. Especies. Derechos y
obligaciones que origina. Servidumbre para recibir aguas: concepto. Caracteres. Caracteres. Efectos.

Derechos reales sobre cosa ajena.

USUFRUCTO.
Concepto.
Art. 2129. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Caracteres.

14. Derecho real sobre cosa ajena: Recae sobre una cosa ajena, e importa una desmembración de la

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 propiedad pues el propietario sólo conserva la nuda propiedad.
15. De uso y goce: El usufructuario puede servirse del bien y obtener del mismo todos los frutos que el
mismo sea susceptible de producir, es decir, tiene el ius utendi y el ius fruendi del derecho de
propiedad, pero no puede enajenar la cosa, sino que por el contrario tiene el derecho de conservarla,
para restituirla al nudo propietario.
16. Temporario: Es un derecho esencialmente temporario, pues su máxima duración lo constituye la vida
del usufructuario, en caso de usufructo a favor de personas físicas, o el de cincuenta años cuando es
constituido a favor de persona jurídica (art. 2152 del Cód. Civ. y Com.).
17. Intransmisible por causa de muerte: Nunca se permite que a la muerte de su titular el usufructo se
transfiera a los herederos, ni dure por ninguna causa más allá de la vida del usufructuario.
18. El principio "salva rerum substantia": Este principio viene de los romanos y es receptado en el presente
artículo, tal cual lo hacía el art. 2807 del Código sustituido. Este principio debe estudiarse a la luz de dos
matices distintos, aunque paralelos: no alterar la sustancia en el sentido de materia y tampoco en el
sentido de destino (Alterini, J.) Es así que la conservación de la sustancia del derecho gravado, consiste
en no poder modificar sus elementos sustanciales, como el objeto y la causa del objeto gravado y, en
algunas situaciones, el cambio de sujetos.
Comparación con otras figuras:

USUFRUCTO DOMINIO
-Uso, goce y disposición jurídica. -Uso, goce y disposición jurídica y material.
-Temporario. -Perpetuo
-Debe respetar el destino de la cosa. -No tiene obligación de respetar ningún destino

USUFRUCTO CONDOMINIO
-Derecho real sobre cosa ajena. -Derecho real sobre cosa propia, compartido con
otras personas.

USUFRUCTO LOCACIÓN
-Derecho Real. -Derecho personal
-El nudo propietario cumple entregando la -El locador está obligado a mantener al inquilino en el
cosa y el usufructuario hace valer por sí sus uso pacífico de la cosa.
derechos.
-Puede ser vitalicio. -Plazo máximo de 10 años.
-Puede ser gratuito. - Siempre es oneroso.
-Puede nacer por contrato, última voluntad, -Solo nace por contrato.
ley o prescripción.
- No se transmite a los herederos. -Se transmite a herederos.

Objeto.
Art. 2130. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Frente a la concepción clásica que entendía que los derechos reales sólo podían tener por objeto a las cosas,
el Código vigente amplió su objeto incluyendo a los derechos cuando la ley especialmente lo autoriza. La
doctrina moderna y el espíritu del presente artículo es considerar al derecho representado y no al
documento donde éste se plasma como verdadero objeto del usufructo (Alterini) en oposición a la doctrina
clásica que afirmaban que los derechos podían ser objeto del usufructo, pero sólo cuando estuvieran
representados por sus respectivos instrumentos.
Luego de la reforma, el usufructo se presenta con varias modificaciones en cuanto a su objeto. Por un lado,
se amplía el mismo, como hemos mencionado, incorporando la posibilidad de que los "derechos" puedan
ser objeto del derecho real de usufructo, si están expresamente previstos en la ley. Se suprime el usufructo
imperfecto o cuasiusufructo. Se permite el usufructo sobre "una parte material" de la cosa. Sólo se admite
como excepción el usufructo sobre cosas fungibles "si el usufructo es sobre un conjunto de animales". Se
elimina el usufructo de créditos y se precisa que el usufructo sobre un patrimonio solamente puede
constituirse por vía testamentaria (y no contractual), al establecer: que puede ser objeto el todo o una parte
de la herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. Es así, que el derecho real de usufructo
puede tener como objeto tanto cosas (es decir, objetos materiales susceptibles de tener un valor), como
bienes (objetos inmateriales susceptibles de valor). Acertadamente la doctrina señala que fuera del Código
se ha legislado sobre el usufructo de bienes que no son cosas; así, el usufructo de acciones de las sociedades
anónimas (art. 218, ley 19.550) y el usufructo de cuotas de las sociedades de responsabilidad limitada (art.
156 ley 19.550).

Legitimación.

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Art. 2131. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

El nudo propietario es el titular del derecho real de dominio, que podrá ser singular o plural
indistintamente, y que reservándose la nuda propiedad, otorgará el uso y goce de la cosa al usufructuario.
Siendo que el usufructo es una desmembración de la propiedad, sólo el nudo propietario puede constituir el
derecho de usufructo con todas las modalidades que juzgue convenientes.
La capacidad que se exige para constituir usufructo por contrato oneroso será la exigida para vender; para
constituir usufructo por contrato gratuito, la de donar, y si se efectúa por testamento se necesitará
capacidad para testar.

Usufructo a favor de varias personas.

Art. 2132. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

El usufructuario puede ser persona física o jurídica. La doctrina expresa que pueden plantearse dos
hipótesis: que cada uno ejerza su derecho sobre una parte determinada de la cosa, es lo que surge del art.
2132, que dice que puede establecerse conjunta o simultáneamente a favor de varias personas. En este
caso no habría usufructo de sujeto activo múltiple, sino tantos usufructos como titulares haya, usufructo
que recae sobre las partes materialmente determinadas de la cosa, o que cada sujeto ejerza su derecho
sobre una parte indivisa de la cosa, que también autoriza el art. 2132, caso en el cual habría una suerte de
co-usufructo que se regiría en gran parte por las reglas relativas al condominio.

Prohibición de usufructo judicial.

Art. 2133. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.

Modos de constitución.
Art. 2134. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

6- Usufructo por contrato: En cuanto a aquellos usufructos estatuidos por actos entre vivos, digamos que
pueden constituirse por contrato oneroso o ser producto de una liberalidad. En caso de que el
usufructo se constituyere por contrato oneroso, es susceptible de nacer de dos modos diferentes, que
los romanistas llamaban per traslationem y per deductionem, según tuviera por fin crear el usufructo
o transferir la nuda propiedad con reserva del uso y goce de la cosa.En cambio, si fuere producto de
una liberalidad, pueden darse tres hipótesis: que el propietario done sólo la nuda propiedad, que
done sólo el usufructo o que done el usufructo a uno y la nuda propiedad a otro; obrando per
deductionem en el primer caso y per traslationem en los dos restantes.
7- Por acto de última voluntad: El usufructo también puede nacer por disposición de última voluntad. En
el usufructo testamentario pueden darse las mismas hipótesis expuestas respecto de los actos entre
vivos a título gratuito, ya que una disposición testamentaria no es más que una donación con
características particulares (el hecho de que sus efectos sólo se producirán después de la muerte del
testador) y, si bien el testador puede imponer cargos al usufructuario, el usufructo constituido por
disposiciones testamentarias se presume gratuito (Mariani de Vidal). En la constitución de usufructo a
título gratuito también puede realizarse per traslationem (la donación tiene por objeto constituir el
usufructo) o per deductionem. Lo único que varía es el ánimo de liberalidad que tienen los contratos a
título gratuito.
8- Usufructo nacido por prescripción: Existe también la posibilidad de que un usufructo pueda nacer por
la prescripción adquisitiva, remitiendo en este supuesto a los requisitos que se establecen en las
normas sobre la materia (art. 1897).
Presunción de onerosidad.
Art. 2135. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.

El Código sustituido contenía la misma presunción pero solo para los contratos inter vivos, mientras que a
los usufructos constituidos por actos de última voluntad les imputaba la presunción de gratuidad.
M. de Vidal opina que el testamento es una donación con características particulares, que siempre es
gratuita.

Modalidades.
Art. 2136. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios,
o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo

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se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

Se ha explicado el fundamento de esta norma en la conveniencia de evitar que el propietario dejara de

realizar las mejoras o inversiones en una propiedad que otro debía de recibir, como consecuencia del
contrato de usufructo sujeto a un plazo incierto o a una condición suspensiva.

Inventario.
Art. 2137. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del
objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces,
el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.

En el actual texto legal se da fin a la discusión antigua, admitiendo la dispensa legal en el caso del usufructo
constituido por personas mayores de edad y capaces (usufructo convencional), y considerando nula toda
disposición que establezca la dispensa legal en el usufructo testamentario.
Si no se especifica contractualmente quien costeará el inventario, la lógica jurídica indica que deberá
soportarlos quien lo solicita.

Presunción.
Art. 2138. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación,
excepto que se haya previsto lo contrario. Es presunción iuris tantum.

Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.

Art. 2139. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce,
de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.

Se mantiene el carácter optativo de la garantía, ahora sin limitarla a la fianza, dejando abierta la posibilidad
de utilizar otro tipo de garantías.
Esta garantía es un resguardo para asegurar al propietario de que el usufructuario cumplirá cabalmente las
obligaciones a su cargo, que en el mismo artículo se resumen: conservación y restitución de los bienes hasta
que se produzca la extinción del usufructo.

Intransmisibilidad hereditaria.
Art. 2140. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el
usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

La duración máxima del usufructo en favor de personas físicas es la vida del usufructuario, por eso se
entiende que es por vida cuando fue constituido sin plazo (Borda). Analógicamente si es a favor de personas
jurídicas, cuyo término máximo es de 50 años (ver art. 2152), se lo considera en este plazo máximo si nada
se ha dispuesto al respecto. Estas normas son de orden público.
No puede durar más allá de la muerte del usufructuario ni ser constituido a favor de una persona y sus
herederos, por lo que es un derecho intransmisible a título de herencia.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO.

Frutos, productos y acrecentamientos naturales.

Art. 2141. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir
su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción
pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza,
sin contraprestación alguna.

 Frutos: El usufructuario singular o universal tiene el derecho de aprovechar de los frutos mientras
dure el usufructo. Es así que tiene, además del derecho de gozar la cosa ius fruendi y usar la cosa ius

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 utendi, el derecho a percibir los mismos. Son frutos los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.
 Pueden ser:
 Naturales: La cosa los produce espontáneamente y naturalmente.
 Industriales: Se producen por el trabajo del hombre o la cultura de la tierra.
 Civiles: Las rentas que la cosa produce.
 Productos: En principio los productos no pueden ser extraídos por el usufructuario, puesto que tal
como lo afirma el Código vigente en la parte general, los productos son los objetos no renovables que
separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia (art. 233), y esto atenta contra el
espíritu del presente derecho real. Sin embargo, el texto vigente menciona que pertenecen al
usufructuario los productos de una explotación ya iniciada, es decir sólo excepcionalmente, si el
destino de la propiedad se preordena a la explotación de tales bienes.
 Acrecentamientos naturales: Puede darse la posibilidad de que durante el tiempo del usufructo la cosa
se beneficie por aumentos que reciba. En este supuesto si bien no acrecienta el patrimonio del
usufructuario, si podrá usar y gozar de ello, pues quedarán incorporados al usufructo.

Derechos reales y personales.

Art. 2142. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la
que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el
adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y
derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario.

3- Facultad de administración: Dado que el usufructuario se comporta respecto de la cosa como el

propietario mismo, salvo en lo que es alterar la sustancia, tiene la facultad de administrar los bienes
recibidos y ejercer todos los actos de administración necesarios o convenientes para la mejor
explotación de la cosa dada en usufructo y entre tales facultades podrá por ejemplo dar en locación
la cosa percibiendo los frutos civiles, pero en tal caso es responsable directo ante el nudo
propietario, por los menoscabos que se produzcan por causa de la locación.
4- Facultad de disposición: El usufructuario carece del ius abutendi que ha quedado al constituirse este
derecho real en cabeza del nudo propietario, por ende no podrá enajenar la cosa, ni constituir
derechos reales de garantía sobre ella (Borda). Podrá constituir estos derechos reales y personales,
pero los mismos culminaran cuando termine el usufructo.
En el supuesto que hubiera consentimiento del nudo propietario para la transmisión, liberando al
usufructuario original, en verdad hay dos actos jurídicos, la extinción del usufructo originario por una parte
y el nacimiento de un nuevo usufructo por la otra, y como tal habrá que instrumentarlos.
En el supuesto de arrendamiento o cesión de los derechos del usufructuario, el fiador responde por los
hechos del arrendatario o cesionario ante el nudo propietario, pero puede pedir la liberación de su fianza
cuando el usufructuario celebra esos contratos (Salvat).

Mejoras facultativas.
Art. 2143. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no
alteran la sustancia de la cosa.
No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Las mejoras se pueden clasificar en necesarias, útiles y voluntarias. En este caso lo que autoriza la norma es,
por un lado, a poder realizarlas, inclusive lo faculta a retirarlas, siempre que no se produzca un detrimento
de la cosa, pero no puede reclamar el resarcimiento de estas mejoras. Sin embargo, sí podría compensar el
valor de ellas con el de los deterioros que esté obligado a pagar.

Ejecución por acreedores.

Art. 2144. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo
debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes. Es una gran
innovación.

Acciones que puede ejercer.

El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realización de los derechos que
corresponden al usufructo.
Puede, para asegurar el ejercicio pacífico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias y reales
que el nudo propietario estuviera autorizado a interponer.
La doctrina ha fundamentado esta legitimación para las acciones posesorias y reales en base a que:
- Tiene la defensa extrajudicial.
- Tiene las acciones posesorias por ser un poseedor legítimo (La Dra. Puerta de Chacón opina
que es un cuasi poseedor).

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 - Tiene las acciones reales de reivindicación y negatoria.

No podría intentar la acción confesoria en su carácter de usufructuario propiamente dicho, pero podría
hacerlo si el fundo sobre el cual recae el usufructo reconoce a su favor una servidumbre y le fuera impedido
o dificultado por el propietario del fundo sirviente o un 3ro el ejercicio de tal servidumbre.
La sentencia que el usufructuario hubiere tenido aprovecha al nudo propietario para la conservación de los
derechos. Pero las sentencias dadas en contra del usufructuario no pueden ser opuestas al nudo
propietario.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

Las llamadas "obligaciones del usufructuario" vienen a sintetizarse en cinco artículos.

Destino.
Art. 2145. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que
se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

El usufructuario no podría por ejemplo explotar la cosa más allá de lo que produce en condiciones
normales, alterando su sustancia y tornando la cosa improductiva; pero sí podría ejecutar los actos
necesarios de conservación o las reparaciones extraordinarias que sean necesarias.

Mejoras necesarias.
Art. 2146. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y
las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso
fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes
de la extinción del usufructo.

La ley distingue entre mejoras de mero mantenimiento y las necesarias para la conservación de la cosa, que
son llamadas por la doctrina ordinarias y que siempre están a cargo del usufructuario.
Quedarán a cargo del nudo propietario las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

Mejoras anteriores a la constitución.

Art. 2147. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto
de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su
estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

Se mantiene el criterio que reafirma que la obligación del usufructuario de hacer reparaciones y gastos,
principia cuando entrare en posesión del bien. Pero si el usufructuario queda en mora de las obligaciones de
inventario o determinar su estado, el nudo propietario puede hacer reparaciones a cargo de aquél,
pudiendo exigir lo que hubiese gastado y retener los bienes hasta su pago.

Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

Art. 2148. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

El nuevo artículo incluye a las expensas en forma expresa como innovación, pues son deudas que hacen al
uso y goce de la cosa, situación que viene a dar fin al debate jurisprudencial que había al respecto.

Comunicación al nudo propietario.

Art. 2149. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.

El deber de comunicar al nudo propietario es una consecuencia de la obligación de guarda y conservación.

Aunque no se perjudique el uso y goce, el usufructuario está obligado a poner en conocimiento del nudo
propietario todo hecho que de cualquier modo perturbe sus derechos.

Restitución.
Art. 2150. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.

El objeto deberá ser entregado conforme fuera recibido y detallado en el inventario. Existe la obligación de
devolver la cosa de tal modo que se revierta el dominio pleno en cabeza del nudo propietario.

P á g i n a 93 | 144
DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO.

Disposición jurídica y material.

Art. 2151. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho,
pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la
turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la
gravedad de la turbación.

- Derechos: En cuanto a las facultades jurídicas, al mantener el nudo propietario el ius abutendi,
conserva el ejercicio de los derechos de propiedad compatible con sus obligaciones. Podría enajenar el
inmueble, pero no podría enajenar un derecho mayor o más amplio que el por sí tiene. También
podría constituir un derecho real de hipoteca, no habría porqué aclarar si la hipoteca es por la plena
propiedad o por la nuda propiedad, ni entender que está sujeta a condición. El nudo propietario tiene
las acciones propias del dominio, como las posesorias y de reivindicación, y a su vez el usufructuario,
podrá también valerse de las acciones que correspondan para impedir la turbación por parte del nudo
propietario del ejercicio de su derecho. En referencia a las servidumbres, la regla sería que el nudo
propietario no puede gravar con servidumbres el bien sometido al usufructo, salvo que tengan efecto
después de terminado éste, porque ejerciéndose aquéllas a través de actos posesorios se afectaría el
derecho de uso y goce del usufructuario. Si puede constituir servidumbre activas, en este caso el
usufructuario podrá aceptarla expresa o tácitamente (Mariani de Vidal), haciendo uso de ellas, o
rechazarla, en cuyo supuesto ella comenzará su vigencia luego de cesado el usufructo, pero no puede
remitir servidumbres activas que hayan estado vigentes al momento de la constitución del usufructo.
En cuanto a las facultades materiales, al ser transferida la posesión al usufructuario, no podrá ejercer
el nudo propietario ningún acto material salvo que tenga el consentimiento del primero.
- Deberes: La primera obligación que tiene el nudo propietario es la de entregar la cosa. Esta obligación
puede ser postergada en el tiempo si el usufructuario no cumpliera con algunas de sus obligaciones
antes de entrar en el uso y goce de la cosa. La regla es que el nudo propietario no puede, sea por actos
materiales o jurídicos, alterar el estado de la cosa, siempre que de tales actos no resulte un perjuicio
para el usufructuario. Tendrá a su cargo las reparaciones extraordinarias para la conservación de la
cosa que no estén a cargo del usufructuario, salvo que por culpa de este último, se hubieran hecho
necesarias por su negligencia. También estarán a su cargo las reparaciones producidas por vetustez de
la cosa o por caso fortuito.

Extinción.
El art. 1907, establece los medios de extinción de todos los derechos reales: por la destrucción total de la
cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales
sobre cosa ajena, a los que se les debe agregar los que el CCyC asigne particularmente para cada uno de
ellos.

Medios especiales de extinción.

Art. 2152. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó
la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta
años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide
la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
2. No uso: Según la doctrina clásica, esta causal de extinción no es otra cosa que una verdadera
prescripción liberatoria o extintiva pues libera al dominio del gravamen que representa el derecho
real sobre cosa ajena en su aspecto pasivo. Otra forma de extinción que no menciona el Código pero
por aplicación del instituto de la prescripción adquisitiva a la cual nos remitimos, sería precisamente la
usucapión realizada por un tercero.
3. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente: Algunos opinan que el no
pagar impuestos ni cargas e incumplir sus obligaciones tributarias, colocando al nudo propietario en
riesgo de responder con la cosa por esas deudas, implica también un ejercicio abusivo del derecho de
usufructo.

Efectos de la extinción.
Art. 2153. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario.

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Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en
parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los
animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

No sólo los derechos reales constituidos por el usufructuario caducan a la finalización del usufructo, como
las servidumbres y la anticresis, sino también todos los derechos personales que no transfieren la posesión
sino la tenencia, como la locación o el arrendamiento.

USO.

Concepto.
Art. 2154. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

En nuestro sistema legal, el uso (y también el derecho real de habitación) son los únicos derechos reales que
constituyen la excepción a la tipicidad propia de éstos al establecer la analogía como fuente. Bajo esta
premisa, expresa el art. 2154 que si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se
constituye un usufructo.

Caracteres:
- Derecho real sobre cosa ajena.
- De uso y goce.
- Temporario y vitalicio.
- Intransmisible por causa de muerte.
- El principio "salva rerum substantia”: el usuario puede usar y gozar de la cosa pero sin alterar su sustancia
(art. 2154).
- Indivisible.

Paralelo con el usufructo.

Ambas figuras tienen varios elementos y características comunes. Estos derechos reales no constituyen un
beneficio de inmueble a inmueble (como la servidumbre), sino de inmueble a persona determinada. La
diferencia entre ambos es la medida del goce: en el derecho de uso el ius fruendi queda limitado a las
necesidades del usuario y su familia, sin poder explotar las cosas fructíferas más allá de ese límite ni percibir
una ventaja económica superior.

Constitución.
El texto legal establece que se puede constituir por título, y si el título no establece la extensión del uso y
goce, se entiende que se constituye un usufructo. En la actualidad el derecho real de uso puede constituirse
por: contrato (oneroso o gratuito) o por testamento.
Cuando el objeto sobre el que recae el derecho de uso si es una cosa registrable, deberá cumplirse con el
modo suficiente (tradición de la cosa). Se requerirá además la formalidad de la escritura pública, y la
inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble (o que corresponda) a efectos de su oponibilidad a
terceros.

Objeto.
El uso puede recaer sobre todas las cosas (parte material e indivisa) no fungibles, pero deben ser de utilidad
para el usuario, o sea proporcionándole alguna ventaja.
Se excluyen las universalidades y los créditos, el fondo de comercio y las cosas fungibles y consumibles
(Borda).

Normas supletorias.
Art. 2155. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las disposiciones
particulares establecidas en el presente.

Para todo lo no que esté expresamente legislado para el derecho real de uso, se aplicará lo dispuesto para
el usufructo.

Limitaciones.
Art. 2156. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

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Ejecución por acreedores.
Art. 2157. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las
necesidades del usuario y su familia.

Es de la esencia del derecho real de uso, cuando se constituye sobre cosa fructífera, el derecho de usar de
todos los frutos naturales que la cosa produzca, sin contraprestación alguna, siempre respetando el límite
de no superar las necesidades del usuario y su familia.

SERVIDUMBRE
ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

Caracteres: Perpetuo o temporario. Tiene el ius fruendi y el ius utendi en toda su extensión. Por lo tanto ve
afectado el carácter de perpetuidad en algunos casos y el de absolutez siempre (el propietario mantiene el
ius abutendi) Tiene carácter de exclusividad.

Esta norma menciona que se trata de un derecho real, reiterando así lo dispuesto en el art. 1887 CCyC, que
prevé los derechos reales reconocidos por la ley. Esta afirmación se ve reforzada por la circunstancia de que
su titular cuenta con una acción real (acción confesoria) para restablecer el ejercicio pleno de su derecho y
porque el titular ejerce sus facultades directamente sobre la cosa objeto de servidumbre —el fundo
sirviente—. Además, en la nota al art. 2970 CC, se señaló las distintas razones que corroboran que la
servidumbre es un derecho real:
a. el objeto de una servidumbre es atribuir, a quien ella pertenece, un derecho real sobre el fundo gravado;
b. la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de las heredades;
c. el que por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella,
aunque no fuese indicada en el contrato de venta;
d. el nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla, aun cuando hubiese
adquirido la heredad sin cargas;
e. la muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue, lo que demuestra que la servidumbre,
en su constitución, no es una obligación personal de hacer o de no hacer; y
f. si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del due- ño del predio
dominante no se resuelve en obtener daños y perjuicios. Puede exigir que los tribunales le hagan dar el goce
efectivo de la servidumbre. Que sea un derecho real conlleva ciertas consecuencias, pues ”atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.
Así, el art. 1886 CCyC consagra dos atributos típicos de los derechos reales, que atribuyen a su titular el
derecho de persecución: esto es, la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga (ius
persequendi) y el derecho de preferencia (ius preferendi) —que importa el derecho de ser preferido en el
ejercicio de su derecho con respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma
cosa, pero constituidos posteriormente—.

Clasificación:
- Activas o pasivas: activas, las del fundo dominante. Pasivas, las del fundo sirviente.
- Afirmativas o negativas -según su contenido-. Las afirmativas refieren a un permitir hacer o dejar
hacer al fundo dominante. Las negativas a un no hacer referido al fundo sirviente.
- Forzosas o no forzosas – según condiciones de su nacimiento-. Las forzosas se obtienen por
resolución judicial.
- Continuas o discontinuas –según su ejercicio-. Las discontinuas, para su ejercicio, necesitan un
hecho actual del hombre (servidumbre de tránsito, p.ej.), mientras que las continuas no
(servidumbre de acueducto, p. ej.)
- Aparentes o no aparentes –según su exteriorización-. Las aparentes tiene signos que la anuncian,
que la hacen aparente, mientras que las no aparentes carecen de signos anunciándola.
- Típicas o atípicas –según su tipicidad-. Típicas son las expresamente legisladas en el CC: transito,
acueducto, sacar agua, recibir agua; usufructo, uso y habitación. Las atípicas en cambio son otras
que los particulares pueden crear sujetándose a las pautas genéricas del art.3000, DEBEN
CONTENER UNA CONCRETA O DETERMINADA UTILIDAD PARA EL TITULAR O FUNDO DOMINANTE,
además de respetar siempre que existan al menos dos fundos pertenecientes a distintos dueños y
que el objeto principal no sea un hacer por parte del titular del fundo sirviente (p.ej. mero recreo).-

ARTÍCULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título

ARTÍCULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble
dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar

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una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin
ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al
fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada
del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la
servidumbre se presume personal

ARTÍCULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto
que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son
servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La
acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

El principio general es que nadie puede imponer a otro una servidumbre, y esto es así atento a que se
presume la libertad de los inmuebles. Por ello, las servidumbres forzosas son excepcionales, ya que solo
surgen cuando se dan las circunstancias fácticas previstas taxativamente en la norma. LIBRO CUARTO -
DERECHOS REALES - TÍTULO XI - Servidumbre 277 ART. 2166 Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado Justamente, el CCyC establece que hay servidumbres impuestas por la ley y prevé
expresamente cuáles son. Además, aclara que las servidumbres forzosas son reales, lo que no siempre
ocurría en el CC.

2.1.1. La servidumbre de tránsito

Es definido como el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre él,
de pasar por un inmueble ajeno. Así, la servidumbre de tránsito es constituida a favor de un predio
destituido de comunicación con la vía pública, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. El
presupuesto previsto en la norma es que aun cuando el inmueble posea cierta comunicación con la vía
pública, le resulte insuficiente. El encerramiento del predio puede ser físico o funcional; es decir, que el
fundo dominante, atento a la explotación económica que allí se desarrolle, requiera de otra vía de
comunicación acorde con aquella actividad. Ahora bien, debe tratarse de una verdadera necesidad, no de
una mera comodidad para el predio dominante.
2.1.2. La servidumbre de acueducto
Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización. La ventaja
está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de un predio ajeno.
Este derecho corresponde al titular del dominio y, en principio, a otros poseedores legítimos (por ejemplo,
usufructuario). La norma prevé el presupuesto que debe cumplirse para que el gravamen pueda ser
impuesto, esto es, cuándo resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble
dominante o para la población. En este último caso, la doctrina apunta que la servidumbre parece tener
naturaleza administrativa. Nótese que, en las servidumbres administrativas, el fundo sirviente es el
afectado, pero el predio dominante suele no aparecer muy claro y puede no existir. El CCyC elimina la
mención a los predios exceptuados de soportar la servidumbre de acueducto y también una innecesaria
casuística sobre lo que podía hacer el dueño del fundo sirviente.
2.1.3. La servidumbre de recibir agua
Esta servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo sirviente
del ingreso de agua que provenga de otras heredades. A diferencia 278Infojus - Sistema Argentino de
Información Jurídica ART. 2166.- Servidumbre forzosa de la servidumbre de acueducto, aquí el destino del
agua no es el fundo dominante, sino el sirviente. Una aclaración adicional en torno a este derecho es que el
predio sirviente recibe las aguas artificiales originadas en un fundo superior, y estas llegan allí como
consecuencia de la acción de una maquinaria que extraiga el agua —léase, entre otros, una bomba de agua
o molino—. Ahora bien, la norma en comentario establece expresamente un límite a esta servidumbre
forzosa, esto es, que el gravamen no cause un perjuicio grave para el fundo sirviente, pues en caso
contrario, será necesaria la canalización subterránea del agua o mediante cañerías.
2.2. La acción judicial Si el titular del predio sirviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su
inmueble, el interesado puede reclamarla judicialmente y, para ello, cuenta con una acción imprescriptible.
Se trata de la promoción de una acción real específica: la acción confesoria. El nombre de esta acción deriva
de su finalidad de hacer confesar al demandado el ataque a los derechos inherentes a la posesión del actor,
es decir, de hacerle ”reconocer” el derecho vulnerado. El objetivo de esta acción es el de defender la
plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impidan ejercer una servidumbre (art. 2248 CCyC).
Esta acción real puede interponerse contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de
otro, especialmente a sus servidumbres activas (art. 2264 CCyC). La sentencia que haga lugar a esta acción
deberá disponer que se haga efectiva la restauración del derecho atacado, removiendo el impedimento.
Ahora bien, el dueño de la heredad sirviente tiene el derecho a percibir una indemnización. En caso de que

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no se llegue a un acuerdo con el titular del predio dominante, o con la autoridad local si está involucrada la
población, la debe fijar el juez.

MODULO 7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

UNIDAD 13: DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTIA SEGURIDADES

REALES Seguridades reales y personales. Privilegios especiales y derecho de garantía. Concepto de
preferencias. Derecho de retención. Hipoteca: Concepto. Caracteres. Constitución. Casos. Capacidad.
Forma. Publicidad. Efectos de la hipoteca. Análisis de su proyección y consecuencias en cuanto al crédito;
entre las partes; entre el acreedor y los terceros poseedores. Letras hipotecarias. Preanotación hipotecaria.
Reserva de rango. Extinción de la hipoteca: distintas causas. Cancelación voluntaria y judicial. Anticresis:
concepto. Naturaleza. Capacidad. Forma y prueba. Contenido. Extinción. Prenda con desplazamiento:
concepto. Caracteres. Capacidad. Objeto. Contenido. Obligaciones del acreedor prendario. Extinción de la
prenda.

HIPOTECA
ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado.

La hipoteca es una garantía real circunscripta a inmuebles que no se entregan al acreedor y que confiere a
su titular las facultades de persecución y preferencia. Puede recaer sobre ”uno o más inmuebles
individualizados”. Hemos expresado, al tratar las disposiciones generales en materia de derechos reales de
garantía, lo concerniente a la especialidad en cuanto al objeto (art. 2188 CCyC). Subrayábamos entonces, las
consecuencias de su incumplimiento (art. 2190 CCyC). Debe recordarse que la hipoteca constituye una
limitación al derecho de propiedad de quien la constituye. Así ello, debe ser entendido por cuanto el
propietario se encuentra impedido de disponer de su derecho sin el gravamen

Este derecho real es otorgado al acreedor hipotecario, quien puede perseguir el inmueble afectado en
manos de quien esté, es decir, aun cuando haya sido enajenado por el constituyente del gravamen y se
encuentre en poder de los sucesivos adquirentes, puede requerir su ejecución y venta, como cabría hacerlo
contra quien constituyó la hipoteca (derecho de persecución). Esta prerrogativa fue analizada al tratar los
arts. 1882 y 1886 CCyC

En lo que concierne al título suficiente en caso de constitución de este gravamen, habrá de hallárselo
cumplido a través del acto constitutivo del derecho en la forma establecida por la ley. Ha sido explícita la
nueva regulación al exigir como presupuesto de la constitución, válida de cualquier derecho real de
garantía, la convención. A la lectura del comentario al art. 2184 CCyC, nos remitimos.

El modo suficiente, en este caso, lo cumple la inscripción registral que publicitará este derecho que no se
ejerce por la posesión frente a los terceros interesados de buena fe. Debe repararse en este punto que los
efectos publicitarios que la anotación en el registro de la propiedad al que corresponda el inmueble
gravado, solo alcanzarían a los terceros interesados de buena fe. Como no pueden prevalerse de la falta de
inscripción quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del tí-
tulo del derecho real (art. 1893 CCyC) es que, para la comunidad desinteresada, también la hipoteca existe.

Como una extensión del derecho de preferencia que se le acuerda a esta garantía, es que cabe interpretar
que la prevalencia del derecho real constituido, en primer término, por sobre otro derecho real o personal
con oponibilidad posterior (”prior in tempore potior in iure”). Asimismo la preferencia pone en juego una
cualidad del crédito garantido con derecho real que es el privilegio. Este permitirá al acreedor hipotecario,
en caso de venta de la cosa, percibir el crédito antes que otros.

Cabe reiterar aquí que, no es propio de la hipoteca la ejecución de la deuda, sino del crédito del cual el
gravamen resulta el accesorio. De ahí que las potestades del acreedor hipotecario, conciernen a conservar
el valor de la cosa gravada y, eventualmente, dar por extinguido el beneficio del plazo con que contara el
deudor ante la realización de actos que atenten contra la garantía.

ARTÍCULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

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La norma menciona algunas de las personas legitimados para constituir hipoteca. Como se recordará, la
legitimación supone la aptitud para la disposición sobre un derecho de propiedad propio y nada tiene en
común con la capacidad que es la exigida para realizar determinados actos jurídicos

ARTÍCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que
no presta consentimiento expreso.

El art. 1989 CCyC anticipa la facultad del condómino de gravar la cosa ”en la medida de su parte indivisa”,
aclarando que ello puede tener lugar ”sin el asentimiento de los restantes condóminos”. La norma, que aquí
se glosa, ratifica y regula de una manera más puntual y concreta esa posibilidad.

ARTÍCULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto
expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se
otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

La hipoteca no puede constituirse de cualquier modo ya que el CCyC —al igual que el Código Civil— exige de
una forma especial que, salvo disposición legal en contrario, es la escritura pública, y asimismo regula sobre
la forma en que debe instrumentarse la acepción del acreedor

ARTÍCULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por
su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral,
y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

El art. 2188 CCyC anticipaba la necesidad de individualizar adecuadamente el objeto de la garantía en el

contrato mediante el cual se la constituye. El art. 2209 CCyC, que aquí se trata, constituye una concreta
aplicación de aquella disposición en el marco específico de la hipoteca

ARTÍCULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
término de veinte años, si antes no se renueva.

La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble posibilita su oponibilidad con relación

a los terceros interesados de buena fe (art. 1893 CCyC). Tales efectos, sin embargo, no se conservan ”sine
die”. Es menester, entonces, establecer por cuánto tiempo se conservan.

ARTÍCULO 2211.- Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las
convenciones sobre ejecución de la hipoteca reconocidas por leyes especiales.

En el marco del contrato hipotecario, las partes pueden convenir la regulación de determinados aspectos de
su relación e incluso de la ejecución a que se expone el deudor en el caso de no cumplir con la obligación a
su cargo. La presente disposición viene a legitimar tales pactos, los que, por tanto, deberán ser admitidos en
la medida, claro está, que no se lesionen los principios fundantes de la intervención de la jurisdicción.
Agréguese a lo expuesto, le previsión contenida en el art. 2198 CCyC, en cuya virtud es nula toda cláusula
que permita al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las
modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía. Por tal
motivo, los aspectos a los que este artículo refiere, deben reconocer su ámbito de aplicación,
exclusivamente en lo concerniente a la ejecución del crédito, sin que por esa vía se intente —en solución
análoga a la prohibida— alcanzar igual resultado

Anticresis
ARTÍCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La anticresis es otro derecho real accesorio y de garantía. Recae sobre una o varias cosas registrables ajenas.
Como la hipoteca y la prenda, rige a su respecto la necesidad de convención (art. 2185 CCyC). Ello supone
que en ella, habrá de consignarse el crédito al que presta seguridad y la explicitación de la especialidad
crediticia que lo caracteriza de conformidad con lo que predica el art. 2189 CCyC.
El Código extendió el instituto a las cosas muebles registrables, en tanto ofrezcan la utilidad de producir
frutos (automotores, buques, etc.), y ha previsto un plazo máximo de duración, que varía según se trate de
inmuebles o de muebles (art. 2214 CCyC).
Es un derecho real accesorio pues, como la hipoteca, depende de una obligación que garantiza. Este
derecho concede la posesión de una cosa fructuaria al acreedor denominado anticresista o a un tercero

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designado por las partes —que ejerce la posesión en nombre de aquel—, a quien se autoriza percibir los
frutos para imputarlos al pago de la obligación.
Es indudable que su constitución importa una desmembración del dominio, dando origen a un dominio
imperfecto (art. 1964 CCyC). Sobre la base de constituir un derecho real accesorio, concede a su titular las
prerrogativas de la persecución y preferencia.
En razón de la primera, podría promover acciones reales tendientes al recupero de la posesión concedida, e
incluso la de mantener el derecho real concertado, si la cosa fuera enajenada. En punto a la preferencia, el
Código le reconoce el privilegio especial que dimana del art. 2582, inc. e, CCyC.
En caso de concluir el plazo acordado de vigencia y subsistiendo créditos a favor del acreedor, puede
embargar la cosa afectada y proceder a la ejecución, sobre la base —insistimos— de su condición de
acreedor.
Nada impide, y cabe remarcarlo, que la cosa dada en garantía haya sido ofrecida por un tercero. No hay
exigencia legal de que coincidan en la misma persona la condición de deudor y constituyente.
En tanto la cosa gravada es entregada al acreedor, este ejerce la posesión de ella, lo cual acontece por un
plazo que, cumplido, posibilita —en caso de que la deuda subsista— la realización del bien, subsistiendo el
crédito insatisfecho con cobertura privilegiada.
La convención por la que se establece el derecho real debe consignar a los sujetos, la prestación y la causa
del crédito. De la correlación del crédito principal y la garantía real se extrae que, vigente el primero, el
titular anticresista percibirá los frutos para imputarlos a la deuda.

ARTÍCULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo

Al igual que el art. 2206 CCyC respecto de la hipoteca, el CCyC dedica una norma específica a enunciar
quiénes se encuentran legitimados para constituir anticresis. Como señalamos en la glosa a esa anterior
disposición, se trata de una previsión que bien pudo haberse suprimido, dejando el asunto a la regulación
específica de los demás derechos reales sobre cosa propia.

ARTÍCULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas
inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho
real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad

El plazo de la anticresis no puede exceder de 10 años para los inmuebles y de 5 años para los muebles.
Constituye el término máximo, sin que nada obste a que las partes convengan uno menor. Nada impide, por
cierto, constituir nuevamente el derecho real por el referido plazo máximo una vez vencido dicho término.
El plazo establecido para cada una de estas cosas resulta razonable, considerando que los muebles sufren
una desvalorización distinta por el transcurso del tiempo, lo cual justifica el distinto tratamiento.
No lo dice el precepto, pero el inicio del plazo debe computarse, como de ordinario acaece en la materia,
desde la adquisición del derecho real de garantía, que conforme lo estatuye el art. 1892 CCyC, se verifica
cuando concurren el título y modo suficiente (título legítimo y tradición posesoria para los inmuebles, título
legítimo e inscripción para los muebles registrables).
Aun así, cabe destacar que la extinción de la anticresis puede tener lugar antes del plazo, en el caso de que
el derecho del constituyente sea subastado (art. 2203 CCyC), o si el acreedor anticresista incurre en el
incumplimiento de sus deberes que lo obligan a restituir la cosa (art. 2216, párrafo final, CCyC).

ARTÍCULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis
y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe
dar cuenta al deudor.

La norma regula los derechos que asisten al acreedor anticresista. La circunstancia de que este sea un
derecho real que se ejerce por la posesión (art. 1891 CCyC) y que autoriza a su titular a percibir los frutos
para imputarlos a la deuda (art. 2212 CCyC), permite anticipar la importancia de esta regulación.

ARTÍCULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los
frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en contrario, no puede modificar el
destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede
explotar la cosa de la manera que antes lo hacía. El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por
las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes
extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.

ARTÍCULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones
y las cargas del inmueble. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del
mayor valor del objeto.

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ARTÍCULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el
término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

Letras hipotecarias Ley 24441

La ley 24441 regula la emisión de letras hipotecarias complementando la regulación que existía en el CC. Y
se establece que si la deuda por la cual ha sido dada la hipoteca debe pagarse en diferentes plazos y a ese
efecto se han dado letras o pagares, estos documentos deben ser firmados por el anotador de hipotecas,
para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario.”
Si bien los pagarés con garantía hipotecaria pueden seguir utilizándose, la realidad es que a partir de la
sanción de la Ley 24441, las que adquieren importancia como título valor circulatorio para ser colocadas en
los mercados financieros son las letras hipotecarias.
El Art. 35 las define: Son títulos valores con garantía hipotecaria.
Emisión: Su emisión solo puede corresponder a hipotecas de primer grado y tiene que estar consentida por
el constituyente expresamente en el acto de constitución de la hipoteca. Las letras hipotecarias son
emitidas por el deudor, las suscribe este, el escribano y un funcionario autorizado del Registro de la
Propiedad Inmueble y se asienta su emisión en el mismo asiento de la hipoteca.
Requisitos de contenido son: nombre del deudor, del acreedor y en caso de que el propietario del inmueble
hipotecado no sea el deudor, los datos del mismo; monto de la obligación incorporada a la letra (cierto),
plazos respecto del pago, lugar de pago, tasas de interese compensatorio y punitorio, etc.
La emisión de letras hipotecarias extingue por novación la obligación que era garantizada con la hipoteca,
es decir que se extingue la obligación anterior y nace una nueva (esto es una novación con fuente legal que
establece una excepción al principio sentado en nuestro derecho de que la emisión de títulos cambiarios no
extingue por novación las obligaciones emanadas del negocio subyacente) La finalidad de esta excepción es
que la garantía hipotecaria quede incorporada a la letra y así impedir que en caso de ejecución se pueda
oponer como defensa una excepción con fundamento en el negocio jurídico, lo que facilita la circulación del
título.
El propietario del inmueble hipotecado conserva sus facultades y puede disponer del dominio. El adquirente
tendrá todos los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. Si el inmueble se locará
con posterioridad a la constitución de la hipoteca, esa locación es inoponible a quienes adquieran derechos
sobre la letra.
Con relación al inmueble, existe la obligación de mantenerlo asegurado contra incendio, caso contrario
caducan los plazos previstos en la letra.
Transmisión: Se realiza por endoso que debe ser nominativo, tener el nombre del endosatario. No es
necesario notificar al deudor y no implica responsabilidad para el endosante en caso de ejecución.
Cupones: La letra hipotecaria tiene cupones que sirven para documentar los pagos de las cuotas o de
intereses.
Prescripción: Las acciones emanadas de las letras hipotecarias se prescriben en el plazo de 3 años que se
cuentan a partir del vencimiento de cada cuota de capital o de interés.
Cancelación: La cancelación de inscripción de la emisión y de la hipoteca tiene lugar a pedido del deudor
que presente la letra y los cupones con la constancia de haberse efectuado todos los pagos (capital e
intereses).

PRENDA
ARTÍCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado
por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

ARTÍCULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de
dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.

2.1. Clases de prenda El Código menciona dos clases de prenda:

a. la prenda común, con desplazamiento, posesoria o sin registro, regulada en el Código; y

b. la prenda con registro, sin desplazamiento (de la posesión) o no posesoria, aludida en el art. 2220 CCyC.
Esta última es regida por la legislación especial (decreto-ley 15.348/1946, ratificado por la ley 12.962 y
modificado por el decreto-ley 6810/1963, t. o. decreto 897/1995).
La prenda común es un derecho real que recae sobre una cosa no registrable (art. 1890 CCyC), por lo que su
publicidad no se logra a través de un sistema registral sino por medio de la posesión (art. 1893 CCyC). Es
decir, el instrumento constitutivo de la prenda (contrato de prenda o convención prendaria), es decir, su
título (art. 1892 CCyC), no se inscribe en ningún registro público, sin perjuicio de que puede otorgarse

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directamente en un registro público como ocurre si se documenta por escritura pública (art. 299 CCyC). Si la
prenda no se documenta por escritura, o sea, si se constituye por instrumento privado, este debe tener
fecha cierta (art. 317 CCyC).
La prenda común presenta la desventaja de ”inmovilizar” el objeto gravado, que debe salir de la esfera de
acción del propietario. Ello es así por imperativo legal y hace a la estructura de este derecho, cuya función
de garantía se frustraría si la cosa quedara en poder del propietario, dado que este podría, por ejemplo,
degradarla y perjudicar así el interés del acreedor. El constituyente mantiene la propiedad del objeto
gravado, pero no puede usarlo ni disponer materialmente del mismo. En cambio, la prenda con registro
evita la ”paralización” del bien y permite afectarlo a una garantía especial manteniéndolo en el ámbito de
acción del constituyente y en su circuito productivo.

2.2. Acepciones de la palabra ”prenda” La palabra ”prenda” es usada para denotar conceptos que, si bien
se relacionan entre sí, deben ser diferenciados: a veces se la usa para aludir al derecho real, otras para
referirse a la cosa gravada y en ocasiones alude a su contrato constitutivo.

2.3. Concepto de prenda con desplazamiento

La prenda común o con desplazamiento es el derecho real de origen convencional, accesorio de una o
varias obligaciones de cualquier clase (actuales, condicionales, eventuales, futuras, etc.), en función de
garantía, que se ejerce por la posesión, con desplazamiento de una o más cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados, ajenos, sobre los que recae. Su propietario, sea o no el deudor de la obligación
garantizada, ha entregado al acreedor prendario o a otra persona designada de común acuerdo.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los propios de los derechos
reales de garantía (artículo 2184 CCyC y ss.).
Si bien en algún caso el acreedor prendario ejerce facultades de uso y goce sobre la cosa gravada (arts.
2225 y 2226 CCyC), ello no erige a la prenda en un derecho real de disfrute (como es el usufructo, el uso, la
habitación, etc.), ya que su función principal es de garantía; solo de manera secundaria otorga al prendario
facultades de uso y goce. Por ello, si bien se ejerce por la posesión, la prenda recae más sobre el valor de la
cosa que sobre su sustancia.
La prenda común exige el traspaso de la posesión al acreedor, quien la ejerce animus pignus, no animus
domini. El acreedor prendario no se conduce como propietario de la cosa prendada sino que la detenta solo
para satisfacer su necesidad de garantía. Si el constituyente de la prenda y el titular de la prenda están de
acuerdo, la cosa puede quedar al cuidado de otra persona, quien será su tenedor (art. 1910 CCyC). El
desplazamiento que exige la prenda es posible, dado que la misma —por definición— recae sobre una cosa
mueble, que es aquella que puede desplazarse por sí misma o por una fuerza externa (art. 227 CCyC)

2.4. Caracteres del derecho real de prenda

Los caracteres del derecho real de prenda —algunos de los cuales en rigor son requisitos de validez de su
acto constitutivo— son los propios de todos los derechos reales de garantía (arts. 2185 a 2194 CCyC):
convencionalidad (arts. 2185 y 2219 CCyC), accesoriedad (art. 2186 CCyC), especialidad crediticia (art. 2189
CCyC), especialidad objetiva (art. 2188 CCyC), indivisibilidad (art. 2191 CCyC), y subrogable (art. 2194 CCyC).

2.5. Algunas precisiones respecto del objeto del derecho real de prenda

La prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles no registrables, sean o no consumibles o
fungibles. Es preciso que la cosa esté en el comercio (art. 234 CCyC), ya que —de lo contrario— no puede
ser vendida o adjudicada en la ejecución prendaria, que se determine (art. 2188 CCyC) y que exista
actualmente (para que pueda verificarse el desplazamiento). Cualquiera de las partes contratantes tiene
derecho a determinar el estado de conservación del objeto de la prenda. La falta de determinación del
estado hace presumir que está en buen estado

La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por accesión (art. 226 CCyC) o que
estén excluidas de la garantía de los acreedores (art. 744 CCyC); por lo tanto, no pueden prendarse las ropas
y muebles de uso indispensable del propietario, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos, ni los
instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio. Ninguno de los cónyuges o
integrantes de la unión convivencial puede, sin el asentimiento del otro, celebrar contrato de prenda
respecto de muebles indispensables de la vivienda familiar, ni respecto de los objetos destinados al uso
personal del otro cónyuge o conviviente o al ejercicio de su trabajo o profesión, aunque sean de propiedad
del constituyente.

No pueden gravarse con prenda los créditos que no estén instrumentados. La prenda de créditos es tratada
con más detalle en los comentarios a los arts. 2232 a 2237 CCyC.

No pueden gravarse con prenda común las cosas muebles registrables (que sí son susceptibles de ser
gravadas con prenda sin desplazamiento y con anticresis), pero sí los créditos que resulten de contratos que

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sean registrables en virtud de lo establecido por las leyes nacionales o provinciales (por ejemplo, prenda de
un crédito por mutuo hipotecario, caso en el que lo registrable no es ni el mutuo ni el crédito ni la prenda,
sino la hipoteca).

La prenda de cosas fungibles (por ejemplo, dinero) es calificada por la doctrina como ”prenda irregular” por
analogía con el depósito irregular (art. 1367 CCyC). En este caso, la entrega de la cosa al acreedor lo
convierte en propietario y, por lo tanto, no hay derecho de prenda porque esta no puede recaer sobre una
cosa propia del acreedor. Es decir, en la prenda irregular, hay transmisión dominial con la obligación del
acreedor de devolver al constituyente otro tanto de la misma especie y calidad, si el deudor cumple el
principal garantizado. La prenda es regular si las cosas fungibles se entregan en saco o sobre cerrado cuya
apertura se vedó al acreedor.

2.6. Aplicación de la teoría del título y modo suficientes

La constitución de la prenda común requiere que se otorgue el contrato constitutivo y que se haga tradición
de la cosa al acreedor o a un tercero designado por las partes.

Al otorgar el contrato de prenda el propietario se obliga a dar la cosa; la prenda nace recién cuando el
desplazamiento tiene lugar, es decir, cuando dicha obligación de dar se cumple. Se aplica, pues, la teoría del
título y modo suficientes. Sin el desplazamiento hay contrato pero no derecho real; mientras tanto, el
acreedor no goza de las ventajas que emanan del derecho real de prenda (preferencia, privilegio, etc.).

El contrato de prenda, causa remota de este derecho real, necesario —pero, por sí mismo, insuficiente—
para que el derecho de prenda nazca, presenta los siguientes caracteres:

a. innominado (art. 970 CCyC);

b. formal solemne relativo (arts. 285 y 2219 CCyC). El Código le impone la forma escrita, sea
instrumento privado o escritura pública;
c. bilateral. Las partes se obligan recíprocamente; una, a entregar y la otra, a conservar y restituir.

Las partes del contrato de prenda son el constituyente y el denominado ”acreedor prendario”. Tal manera
de llamar a este último, si bien tiene un profundo arraigo, no implica que el crédito exista o deba existir al
momento de constituirse la prenda; el titular de la prenda puede no ser aún acreedor, en el sentido que el
crédito puede nacer con posterioridad a la constitución de la garantía (art. 2189, párr. 2, CCyC). Por otra
parte, el constituyente de la prenda puede no ser el deudor del crédito garantizado, en cuyo caso se lo
denomina ”tercero constituyente”. Para que el tercero dé la garantía, no se requiere asentimiento del
deudor; se trata de un contrato que se celebra exclusivamente entre el acreedor y el propietario. La
legitimación para la constitución de la prenda corresponde al dueño y, en caso de comunidad (condominio,
comunidad hereditaria), a la totalidad de los copropietarios de la cosa. No es posible, por lo tanto, constituir
prenda sobre la cosa por una parte indivisa

La necesidad de hacer tradición para que la prenda común se configure no es absoluta. La idea subyacente
es que el propietario quede desplazado del poderío fáctico sobre el bien gravado, como contraposición a la
figura de la prenda con registro. El desplazamiento debe implicar que el propietario pierda contacto directo
con la cosa, es decir, que esta salga de su ámbito de acción, cualquiera sea la forma del desplazamiento
(arts. 1922 a 1925 CCyC). Por lo tanto, la tradición puede ser suplida por la traditio brevi manu (conforme
arts. 1892, párr. 3, y 1923 CCyC). La necesidad de desplazamiento del poderío fáctico impide que la prenda
se configure vía constituto posesorio

ARTÍCULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien
afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero
continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a
otro con obligación de devolverla. Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien
la tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

ARTÍCULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del
crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción
de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

La ley exige que el contrato de prenda se otorgue por escrito. Sin instrumento, público o privado, no hay
constitución válida de prenda y, por lo tanto, no hay título suficiente para que se configure este derecho
real.

La oponibilidad del derecho de prenda a los terceros interesados de buena fe no se logra por el solo
desplazamiento de la cosa (publicidad posesoria), sino que se requiere además, el cumplimiento del

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requisito de la fecha cierta del instrumento portante de su acto constitutivo (art. 317 CCyC). El
cumplimiento de uno solo de esos requisitos es insuficiente para la oponibilidad de la prenda, la que puede
oponerse recién desde el momento que se cumplan ambos recaudos. Si el contrato de prenda se
instrumenta por escritura pública, esta última, por ser instrumento público, hace plena fe de la fecha de su
otorgamiento (art. 296, inc. a, CCyC).

ARTÍCULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor
de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es
entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida
por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de
prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

En este artículo el Código permite expresamente que concurran dos o más prendas sobre la misma cosa y
prevé una pauta para determinar el rango o prioridad de las mismas. No obstante esta pauta legal, se
permite la celebración de convenios sobre el rango, es decir, la prioridad puede ser modificada
convencionalmente siempre que no se vulnere la regla de orden público del rango legal de avance
potencial, que rige en materia de derechos reales.

ARTÍCULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del
constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de
igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal
aunque tenga plazo pendiente; si el cré- dito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197

ARTÍCULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e
imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en
contrario.

ARTÍCULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor,
a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la
utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo. El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo
de este artículo, da derecho al deudor a: a. dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida; b.
pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor; c. reclamar daños y perjuicios.

ARTÍCULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa
prendada, aunque ésta no subsista. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la
concurrencia del mayor valor de la cosa

ARTÍCULO 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una
notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real
equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores.
En tal caso, como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

ARTÍCULO 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente
anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que
corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse. Si la prenda consiste en títulos u
otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en
tales mercados, al precio de cotización.

Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:

a. el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte
del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
petición del acreedor;

b. la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en
la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que
surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al
tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones
designadas en el contrato. A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el
acreedor, junto con las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación

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ARTÍCULO 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden
ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

ARTÍCULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo
pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.

MODULO 8: PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 14: ACCIONES REALES Concepto, su diferencia con las acciones posesorias.
Acciones reales regladas como tales en el Código Civil y Comercial. Acción Reivindicatoria: definición legal.
Sujeto activo: regla general. Cesionario expreso y tácito. Condómino. Coheredero, legatario. Usufructuario,
usuario, habitador y acreedor prendario. Sujeto pasivo: regla general. Objeto de la reivindicación.
Reivindicación de inmuebles: carga de la prueba, extremos a probar, presentación de títulos emanados de
autor común o de diferentes autores. La excepción de prescripción. Reivindicación de muebles: casos en
que procede. Efectos de la reivindicación: efectos principales y accesorios. Acción confesoria: concepto,
casos de aplicación, sujetos activo y pasivo. Prueba. Efectos. Acción negatoria: concepto, casos de
aplicación. Carga de la prueba. Sujetos activo y pasivo. Efectos. Acción de deslinde: concepto, supuesto de
procedencia. Carga de la prueba. Efecto de la sentencia.

CAPÍTULO 2
Defensas del derecho real
SECCIÓN 1ª Disposiciones generales

ARTÍCULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene
por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos
que producen el desapoderamiento. La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente
dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción
confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden
ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Las acciones reales competen también a
los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

El Código Civil y Comercial termina con las profundas discrepancias en cuanto al ámbito de aplicación, a las
legitimaciones activa y pasiva y a la finalidad de cada una de las acciones reales, causadas por la escasa
claridad del Código Civil, cuyo redactor siguió fuentes contradictorias como modelo. En tal sentido, la norma
en análisis describe el ámbito de cada acción real, es decir determina a qué derechos reales protegen y en
qué casos

Art. 2249: Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al
tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

Desde la consagración jurisprudencial en un plenario de las Cámaras Civiles de la entonces Capital

Federal,(91) había cesado la discusión acerca de la posibilidad del comprador de un inmueble con escritura
pública, de triunfar en la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor de la cosa antes de que se le haya
hecho tradición, es decir, aun antes de haber adquirido el derecho real, si el título del vendedor es de fecha
anterior a la posesión del demandado en la acción reivindicatoria. Así, cuando el vendedor no se reservaba
ningún derecho sobre la cosa, debía entenderse que implícitamente transmitía todas las acciones, entre
ellas la reivindicatoria.

Art. 2250: Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del dere-cho real u obtener la
indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restable-cimiento de su derecho, puede reclamar el
resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde
el dere-cho a ejercer la acción real.

La norma otorga una opción para el actor que necesita defender en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales contra ataques que impidan su ejercicio: puede demandar el cese del ataque y
restablecer el derecho real de modo de continuar ejerciendo todas las prerrogativas que su titularidad
implica o puede obtener un resarcimiento económico que repare los efectos del ataque sufrido. La
formulación legal de ambas posibilidades como una opción descarta la subsidiariedad de los planteos.

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Art. 2251: Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra
terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en
la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una
parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre
la totalidad o parte material del objeto, el ejer-cicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en
juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que
han intervenido en el juicio.

La cuestión de la legitimación activa para ejercer la acción confesoria por parte de los coposeedores
legítimos de inmuebles había sido resuelta expresamente por el art. 2799 CC al decir que ”compete a cada
uno de ellos” tanto contra terceros como contra otro coposeedor cuando se veían impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesión. Y aunque la norma se refería únicamente a los coposeedores legítimos
de inmuebles, se entendía que, si eran varios los acreedores hipotecarios, cualquiera de ellos se encontraba
legitimado para pedir que se restablezcan los derechos inherentes a la posesión de su deudor. A pesar de la
falta de solución específica del mismo tema respecto de la acción negatoria, la aplicación analógica del art.
2799 CC para la acción confesoria y lo establecido en el art. 2709 CC, según el cual uno de los condóminos
podía actuar sin mandato de los otros como gestor de negocios y, en tal carácter, iniciaba la acción
negatoria, hizo que la doctrina y la jurisprudencia admitieran la posibilidad de ejercicio de la acción
negatoria por parte de cada uno de los cotitulares, tanto contra terceros, como contra los restantes
cotitulares.
La reivindicación de un condómino contra otro condómino no había dado lugar a mayores disputas
doctrinarias. Solo que, buena parte de la doctrina era coincidente en el sentido de que, en rigor, no se
trataba de una verdadera acción de reivindicación, sino tan solo de una acción tendiente a obtener el
reconocimiento del derecho del demandante pues, por regla, el objeto de los derechos reales eran las cosas
ciertas y determinadas, razón por la cual no cabía aceptar la reivindicación de bienes inmateriales (la
porción indivisa). La sentencia no disponía la restitución de cosa alguna, sino que se limitaba a resolver una
cuestión interna entre los comuneros, reconociendo el derecho del condómino lesionado a participar en el
condominio en pie de igualdad con los restantes. Pero cuando la acción debía dirigirse contra un tercero, y
dado que el derecho de cada condómino se limita a su parte indivisa, se planteaba el interrogante de saber
si la medida de la acción debía circunscribirse a dicha parte o, por el contrario, si el condómino estaba
facultado para demandar la restitución de toda la cosa.

2.1. Ámbito de la acción reivindicatoria

Acción reivindicatoria ARTÍCULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa

puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho

La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde contra actos que producen el desapoderamiento de toda la cosa, de parte material
o de una universalidad de hecho (aunque el art. 1912 CCyC deja afuera las universalidades de hecho del
objeto de la posesión). La nómina refleja la del art. 2245 CCyC que concede las acciones posesorias ”a los
poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa”, y la coincidencia permite
una correcta relación entre la acción posesoria y una posterior acción real reivindicatoria (art. 2273 CCyC).

La posibilidad de reivindicar la cosa en su totalidad o en parte material es consecuente con el párr. 1 del art.
1883 CCyC, según el cual el objeto del derecho real es, precisamente, una cosa o una parte material de la
cosa; pero la norma en análisis se aleja de las disposiciones generales en materia de posesión al permitir la
reivindicación de una universalidad de hecho.-

ARTÍCULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas
indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo
de hacerse efectiva la restitución

En la enumeración de ”objetos no reivindicables” se incluyen los ”objetos inmateriales”, no obstante la

segunda parte del art. 1883 CCyC menciona que el objeto de los derechos reales ”también puede consistir
en un bien taxativamente señalado por la ley” y que los bienes son objetos inmateriales susceptibles de
valor económico (art. 16 CCyC). De este modo, la protección de la existencia, plenitud y libertad de los
objetos inmateriales, aunque constituyan el objeto de un derecho real, debe asegurarse por medio de
acciones personales. Por su parte, la referencia expresa como objetos no reivindicables a ”las cosas futuras
al tiempo de hacerse efectiva la restitución” permite concluir que, serán reivindicables las cosas futuras al
tiempo de la demanda. No obstante la expresión ”indeterminables” para referirse a las cosas encuentra su
antecedente en el art. 2206 del Proyecto de 1998, dicha categoría no ha sido objeto de previsión normativa
en las clasificaciones de las cosas (art. 225 CCyC y ss.). Por lo tanto, cabe asimilar el término
”indeterminables” al de ”fungibles”, pues la norma incluye ambas expresiones ligadas por la conjunción ”o”

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que, entre otras posibilidades, permite considerarlas como sinónimas (art. 232 CCyC). De acuerdo al art.
1867 CCyC, la adquisición o tenencia de un título valor incorporado a un documento representativo, sin
culpa grave en los términos que la norma indica, y que fue adquirido en una entidad expresamente
autorizada por la ley especial o por la autoridad de aplicación en las que coticen los títulos valores, impide el
ejercicio de la acción reivindicatoria por quien denuncia al emisor la sustracción, pérdida o destrucción del
título valor

ARTÍCULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los

automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los
automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista
identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del
vehículo.

Si quien desapodera ha logrado registrar el automotor bajo su dominio y, luego, lo transmite a un tercero
que no efectúa la inscripción en el Registro, la acción reivindicatoria prosperará, aunque el tercero
desconociese que el automotor haya sido obtenido por su transmisor mediante desapoderamiento. Ello,
toda vez que la inscripción sea un requisito insoslayable para repeler la reivindicación y que resulta ser un
poseedor de mala fe, pues el art. 1895 CCyC aclara que, respecto de las cosas muebles registrables, no
existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Más aún, si el acto de adquisición se hubiera
producido ”sin intervención del titular del derecho”, el subadquirente de una cosa mueble registrable no
puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso para repeler la reivindicación (art. 2260 CCyC). El
Código Civil y Comercial le permite adquirir el derecho real de dominio por prescripción adquisitiva al que
posee durante diez años una cosa mueble registrable no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre
(es decir, es poseedor de mala fe) pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes (art. 1899
CCyC).

ARTÍCULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor
del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante. El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede
liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por
los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor. Cuando se trata de un
automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien
debe ser resarcido en los términos del régimen especial

Cuando se pretendía demandar por reivindicación al que ejercía la tenencia a nombre del actor, la doctrina
estaba dividida entre quienes admitían esta posibilidad, y quienes la negaban. Los primeros ponían énfasis
en la utilidad de tener a disposición dos acciones: la nacida del contrato y la reivindicatoria, que puede ser la
única posibilidad si no hay prueba del contrato o si la acción personal se encuentra prescripta. Para los
otros, además de sostener su idea con argumentos basados en los textos del Código Civil, si la acción
personal estaba prescripta era porque habían transcurrido diez años desde que cesó la causa, por la cual el
tenedor podía permanecer en la tenencia de la cosa sin haberla devuelto, era muy probable que haya
intervertido el título —en cuyo caso— la reivindicación se seguía contra un poseedor.

ARTÍCULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de

cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a. si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien
primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha
del título;
b. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante
posterior a la posesión del de mandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente título alguno;
c. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es
anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la
heredad que se reivindica;
d. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer
cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

A diferencia de las acciones posesorias, en las que se controvierte a quién corresponde la relación de poder
que, junto con el ataque, será objeto de prueba, en las acciones reales se discutirá sobre la existencia o la
extensión del derecho real y, por lo tanto, la prueba deberá versar sobre quién es titular del derecho, y en
qué medida. El actor en el juicio de reivindicación necesita acreditar su derecho de propiedad mediante la
presentación de su ”título suficiente”, entendido no en sentido instrumental, sino como acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real
(art. 1892 CCyC). Y por su parte, el demandado puede defenderse acreditando su ”título suficiente” o
simplemente su ”posesión”

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ARTÍCULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es
de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a. se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de
acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b. el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c. si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su
caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste
acreditar el que invoca contra el actor;
d. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral emanados de un
autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales
exigidos por el régimen especial;
e. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de
personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.

La posesión de buena fe del subadquirente a título oneroso de cosas muebles registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir derechos reales principales, aunque por tratarse de este tipo
de cosas no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca o si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no son coincidentes (art. 1895
CCyC). Si bien la buena fe requerida para la relación posesoria, en general, consiste en no haber conocido ni
podido conocer la falta de derecho a ella, cuando se trata de cosas registrables, requiere el examen previo
de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902 CCyC). En materia de automotores
(supuesto específico de cosa mueble registrable), no son reivindicables los automotores inscriptos de buena
fe, a menos que sean hurtados o robados (art. 2254 CCyC).

ARTÍCULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas

muebles no registrables: a. si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho
de la que primero adquiere el derecho real; b. si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores,
prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho
que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente; c. si la cosa mueble es transmitida
sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del
subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

La prueba en la reivindicación de cosas muebles no registrables cierra el conjunto de tres artículos que el
Código Civil y Comercial dedica a brindar pautas para la acreditación del derecho real o del mejor derecho
real que permita el logro de la sentencia favorable. Con base en el art. 221 del Proyecto de 1998, distingue
las soluciones según que las partes del proceso de reivindicación deriven sus derechos de un antecesor
común, deriven de distintos antecesores o que la cosa mueble haya sido transmitida sin derecho y a título
gratuito.

ARTÍCULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido
de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o
por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la
inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe
abonado. En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.

Como regla, quien reivindica una cosa mueble que le había sido robada o que había perdido, no tiene que
reembolsarle al poseedor actual el precio que él pagó por la cosa. El poseedor de la cosa reivindicada solo
podrá reclamar la indemnización pertinente a quien se la transmitió, quien está obligado en virtud de la
garantía de evicción, pero, en principio, nada puede exigirle al propietario que reivindica. Este principio
general, que surge del inicio del párr. 1 de la norma en análisis, sufre algunas excepciones —al igual que, en
el régimen anterior, los arts. 2768 y 3214 CC— pues existen supuestos en los que el reivindicante, aunque
triunfe en su reclamo, debe reembolsar al poseedor el precio que este pagó por la cosa.

ARTÍCULO 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse
contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto. El subadquirente
de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso,
si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho

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La norma individualiza los requisitos indispensables que debe reunir el interesado para poder repeler la
reivindicación cuando han mediado transmisiones sucesivas, tanto de cosas muebles registrables, como no
registrables.

ARTÍCULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte
material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del
Capítulo 3 del Título II de este Libro. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor
del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.

La acción reivindicatoria corresponde ante actos que producen el desapoderamiento (art. 2248 CCyC) y su
objeto principal es el de obtener la restitución de la cosa; es decir, se trata de una pretensión de condena.
La restitución debe hacerse de acuerdo a las pautas que fije el juez en cuanto al plazo y lugar, y además,
atento que la sentencia debe ser completa, contendrá las previsiones referentes a la liquidación de los
frutos, productos, mejoras, deterioros experimentados por la cosa, riesgos, etc, para lo que se aplicarán las
disposiciones ubicadas en el Capítulo 3 del Libro Cuarto, Título II, referido a los ”efectos de las relaciones de
poder”, es decir, a los derechos y obligaciones del poseedor de buena o mala fe. Si la cosa reivindicada está
en poder de terceros que no han sido parte en el juicio, la restitución de ella no puede serles exigida,
porque la sentencia que la ordena no tiene autoridad de cosa juzgada a su respecto.

2.2. Ámbito de la acción negatoria

ARTÍCULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho
de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

La primera parte del artículo reproduce el texto de su antecedente, el art. 2802 CC, y confiere una
legitimación pasiva amplia en cabeza de quien ”impida el derecho de poseer de otro”. La acción puede ser
intentada por el titular de un derecho real sobre la cosa ajena, que se ejerce por la posesión, cuando sea
turbado, incluso por el ”dueño del inmueble” (sería el caso de un inmueble dado en usufructo sobre el que
el nudo propietario constituye una servidumbre). Lo que la segunda parte de la norma quiere dejar en claro
es que también puede dirigirse la acción contra quienes se extralimiten en ”el ejercicio de un derecho real”
(la solución reitera la del art. 2804 CC). La inclusión de estos últimos en la misma norma evita las discusiones
que se planteaban en torno al art. 2802 CC, específico para la legitimación pasiva, que solo se la confería a
quien se arrogaba alguna servidumbre indebida sobre un inmueble, sin tener en cuenta que el demandado
podía haber realizado otros actos que afectaban la libertad de ejercicio del derecho real del actor, tal es el
objeto de esta acción real. La solución no podía ser otra, pues si la acción puede intentarse, aunque el
demandado sea el dueño del inmueble, nunca podría tener lugar en este caso si el único ataque que la
habilita sea el arrogarse alguna servidumbre indebida, porque es sabido que este derecho real recae
siempre sobre ”la totalidad o una parte material del inmueble ajeno” (art. 2163 CCyC). El art. 2263 CCyC
permite concluir en el mismo sentido desde que no se limita a exigir al actor la prueba de la servidumbre
indebida.

ARTÍCULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca,
sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no
está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

De acuerdo a la fórmula genérica del art. 2248 CCyC y a la específica del art. 2262 CCyC, la acción negatoria
se establece en tutela de la libertad de los derechos reales que se ejercen por la posesión, y tiene por objeto
consolidar y hacer efectiva la presunción de perfección del dominio (art. 1941 CCyC). Al igual que en el
régimen del Código Civil, corresponde contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, mediante
actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión; y puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el
ejercicio de un derecho real. La diferencia entre la acción real reivindicatoria y la negatoria reside
fundamentalmente en la entidad de la lesión. Mientras que para ejercer la acción reivindicatoria, la lesión
debe consistir en el desapoderamiento; en la acción negatoria, en cambio, la lesión es menor, puesto que
no hay desapoderamiento, sino turbación. La solución mejora la fórmula del Código Civil que otorgaba la
acción negatoria frente a ”todo ataque de una importancia menos grave” (art. 2800 CC) que la privación de
la posesión, fórmula que llevaba a discutir su contenido, sobre el que nunca hubo acuerdo. De los arts. 2262
y 2263 CCyC, que regulan respectivamente la legitimación pasiva y la prueba en la acción negatoria, surge
que los únicos que aparecen como habilitados para iniciarla son los titulares de ”inmuebles” (además de los
acreedores hipotecarios que son nombrados por la norma en análisis). Sin embargo, también pueden
articular la acción negatoria los titulares de derechos reales ejercitables por la posesión que tengan por
objeto una cosa mueble, aunque sea difícil encontrar un supuesto en el que se configure la turbación que se
requiere al efecto. Una respuesta negativa deja sin este remedio al acreedor prendario y al usufructuario o
usuario de cosas muebles. Un buen sistema legal será aquel que no prive de tutela a ningún derecho real en
cualquier supuesto pero que, al mismo tiempo, no conceda más de una acción a cualquier derecho real en

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el mismo caso. Si se desecha esta acción para este supuesto, el resultado es que esos derechos reales
carecerían de defensas reales de mediar un atentado contra la ”libertad” por existir una turbación; no sería
lógico que se pueda repeler el ataque provocado por la turbación sobre las cosas muebles mediante
acciones posesorias (arts. 2238 y 2242 CCyC), pero que, en el mismo supuesto, los titulares de esas cosas no
cuenten con la protección de las acciones reales

2.3. Ámbito de la acción confesoria

ARTÍCULO 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

La acción confesoria tiene como finalidad la defensa de la ”plenitud” del derecho real, y el ataque a esa
plenitud se configura mediante ”actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión” (art. 2248 CCyC). Si bien uno de tales derechos —el principal— consiste en ejercer las
servidumbres activas, también integran la misma categoría los derechos a exigir el cumplimiento de los
límites al dominio (art. 1932 CCyC). La norma refiere que la acción compete contra ”cualquiera que impide
los derechos inherentes a la posesión de otro”. Pudo haberse limitado a esa sola mención porque de ese
modo también quedan abarcados quienes impiden el ejercicio de las servidumbres activas, que se enuncian
de un modo especial.

ARTÍCULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el
ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la
inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

No obstante el art. 2248 CCyC concede la acción confesoria contra actos que ”impiden” ejercer un derecho
inherente a la posesión; que el art. 2264 CCyC otorga la legitimación pasiva contra cualquiera que ”impide”
los derechos inherentes a la posesión de otro, y que el propio artículo en examen refiere dos veces al
ejercicio de esta acción ”si se impide” un derecho inherente a la posesión; el uso del verbo ”impedir” en los
tres artículos destinados a regular la acción confesoria, no hizo que se exija al accionante la prueba del
”impedimento” de la plenitud del derecho real por parte del demandado. Sin embargo, no pueden caber
dudas que, por imperio de las cargas probatorias que rigen en el proceso y atento la finalidad de esta
acción, su éxito —en cada caso— no puede desligarse de la prueba del hecho que impide la plenitud del
derecho real.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impidan ejercer derechos inherentes a la posesión, es decir, derechos que no competen a personas
determinadas sino a cualquiera que resulte poseedor de una cosa. La mención en el art. 1932 CCyC del
derecho a ejercer las servidumbres reales y del derecho de exigir los límites impuestos al dominio como
únicos casos de derechos inherentes a la posesión, evita la tarea de interpretar cuáles son los derechos
pasibles de ser defendidos por la acción confesoria sobre cuya enumeración no se había logrado el pleno
acuerdo con la vigencia del Código Civil, que no contenía pautas expresas para resolver la cuestión. Aunque
la doctrina mayoritaria concluía que el ámbito de la acción confesoria era el mismo que hoy se explicita con
claridad, otros sostenían que debía reducirse al no comprendido por la acción reivindicatoria, o sea, solo
contra los actos que impedían ejercer las servidumbres activas, cualquiera haya sido la gravedad del ataque.
La confusión se trasladaba a la jurisprudencia. En resumen, la acción confesoria tiene entonces, como
ámbito, la defensa de la plenitud de los derechos reales, y el ataque a esa plenitud se configura cuando se
lesionan los derechos inherentes a la posesión, cuyo detalle expreso en el art. 1932 CCyC determina que
pueden ser reales o personales, pues quedan amparados quienes sufren la violación de sus derechos
correlativos respecto de los límites al dominio (derechos personales inherentes a la posesión) y también,
quienes sufren el ataque a su derecho de servidumbre (derecho real inherente a la posesión). El ejercicio de
las servidumbres activas es el principal derecho inherente a la posesión, cuyo desconocimiento ataca la
plenitud de los derechos reales y da lugar a la acción confesoria. La norma precisa que se confiere esta
acción contra aquellos ”actos que impiden ejercer una servidumbre”, sin que importe la mayor o menor
gravedad de la lesión. Pero cuando el acto del demandado no se dirija a atacar la existencia o el ejercicio de
la servidumbre, corresponde solo una acción económica de resarcimiento y no la acción confesoria.
También es inherente a la posesión el derecho de exigir el cumplimiento de los límites al dominio. Según el
art. 1933 CCyC, el poseedor y el tenedor ”deben respetar (…) los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III
de este Libro” que no son otros que los límites al dominio, los cuales, aunque legislados en relación a este
derecho real, se extienden a todos los derechos reales de contenido menor y aún a la posesión. Si estos
límites implican ”obligaciones inherentes a la posesión” —tal el título de dicha norma— su existencia
determinará la de los correlativos ”derechos inherentes a la posesión”, cuyos titulares podrán exigir el

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cumplimiento de los límites al dominio a través de la acción confesoria. Por ejemplo, del mismo modo que
existe la obligación inherente a la posesión de no producir ruidos que excedan la normal tolerancia, también
existe el derecho subjetivo correlativo —inherente a la posesión— de exigir su cese (art. 1973 CCyC),
exigencia que puede movilizarse a través de la acción confesoria. Cabe aclarar que, en el caso de ataque a
los derechos correlativos a los límites al dominio, la acción confesoria se agrega a los reclamos
administrativos y a la acción personal de daños y perjuicios que podría iniciar el damnificado. La ley 25.488
derogó el art. 320 CPCCN que, en jurisdicción nacional, hacía tramitar por juicio sumario ”las cuestiones
relacionadas con restricciones y límites al dominio”, de modo que, sea que se canalice el reclamo como
acción real o por alguna de las otras vías, tramitarán siempre por los carriles del juicio ordinario, al igual que
las restantes acciones reales. La acción confesoria se otorga contra cualquiera que afecte la plenitud de un
derecho real por impedir el ejercicio de los derechos inherentes a la posesión los que —además de las
servidumbres que inexorablemente deben recaer sobre inmuebles—, comprenden los derechos correlativos
a los límites al dominio que involucran cosas muebles e inmuebles. Pero la enumeración legal de límites al
dominio no admite que pueda verse afectada la plenitud de un derecho real que recaiga sobre cosas
muebles (aún si hay cláusula de no enajenar, válida en los términos del art. 1972 CCyC y, a pesar de ello, la
cosa mueble se vende, se aplica el art. 1895 CCyC que protege al tercero de buena fe y a título oneroso; si
hay mala fe o título gratuito, la acción a iniciar sería la reivindicatoria). Esto no significa que quede sin el
amparo de una acción real el ataque contra los derechos inherentes a la posesión que restrinjan la plenitud
de un derecho real sobre cosa mueble, sino que este tipo de lesión nunca podría tener lugar.

2.4. Legitimación del acreedor hipotecario para iniciar acciones reales A diferencia del régimen del Código
Civil, que solo en los casos de acción negatoria y confesoria otorgaba legitimación activa a los titulares del
derecho real de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares habían sido desposeídos, turbados o
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión, la norma en análisis los faculta a iniciar
cualquiera de las acciones reales. Pero, al igual que sucedía en el régimen del Código Civil, el texto habilita la
discusión respecto de si el acreedor hipotecario ejercerá la acción real por derecho propio y en forma
directa, o si lo hará en nombre del deudor por medio de la acción subrogatoria (prevista en los arts. 739 a
742 CCyC y reglamentada en los códigos procesales). Sin embargo, se desprende del art. 2248 CCyC que se
trata de una acción directa —y no subsidiaria de la acción del deudor hipotecario— que la ley le otorga
expresamente al acreedor, quien tiene un interés personal en hacer cesar el ataque que sufre el titular del
fundo gravado, ya que dicha agresión apareja una merma del valor del objeto que le sirve de garantía. Vale
decir que es el propio interés del titular de la hipoteca el que lo lleva a instar la remoción del obstáculo para
restablecer la situación alterada y, de ese modo, el valor del inmueble que constituye el asiento de su
derecho. De lo contrario, habría que negarle las acciones reales al acreedor hipotecario cuando el inmueble
gravado no sea del deudor sino de un tercero no deudor, y esta consecuencia no surge de la ley. De todos
modos, será muy difícil que el acreedor hipotecario se decida por las acciones reales, ya que podría recurrir
sin más a las medidas conservatorias del art. 2195 CCyC —de trámite más rápido— que le otorgan la
posibilidad de solicitar la estimación del ”valor de la disminución” de la garantía y exigir su depósito, u optar
por que se le otorgue ”otra garantía suficiente”. Por si ello fuera poco, dicha norma también lo faculta a
requerir ”la privación del plazo de la obligación” y, en tal caso, ejecutar la garantía sin necesidad de
depender de la mayor o menor diligencia del deudor.

ARTÍCULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del
lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde
permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el
límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.

Resulta una novedad incluir, dentro de las acciones reales, a la acción de deslinde, dirigida a poner fin al
estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar el límite entre dos inmuebles
contiguos, y no en la regulación del condominio. La explicación se encuentra en que en el Código Civil y
Comercial —como también lo habían hecho los anteriores proyectos de reforma— desaparece el
condominio por confusión de límites que provenía del derecho romano, cuyo objeto era la franja
confundida de ambos fundos (es decir, un derecho real sobre parte material de dos cosas cuya propiedad
pertenece a dueños distintos) y que el Código Civil regulaba en el art. 2746 CC y ss. Este particular
condominio había recibido serias y fundadas críticas de la doctrina. Se decía que, si bien la acción articulada
para poner fin a este condominio, participaba —en alguna medida— de los caracteres de las acciones de
división, no existía comunidad de intereses entre los condóminos (los dueños de los inmuebles linderos). Se
trataba de una situación de hecho solo regulada por la ley para hacerla cesar mediante la acción de
deslinde, en la que cada uno de los propietarios ejercía las facultades sobre sus inmuebles, y afrontaban los
impuestos y gastos de mantenimiento, sin el menor punto de contacto con el vecino. La inclusión de la
acción de deslinde como una de las ”acciones reales legisladas en este Capítulo” (art. 2247 CCyC) elimina
también la discusión sobre la naturaleza de esta acción a la que algunos tildaban como personal; otros,
como real; e incluso algunos hablaban de su naturaleza mixta. La solución se hace eco de las similitudes
entre las acciones reales y la acción de deslinde, pues ambas tramitaban ante el juez del lugar de ubicación
de la cosa, eran imprescriptibles y ponían en juego los límites de un derecho real.

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ARTÍCULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado
de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran
con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse
a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio. La acción
puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio
público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Además de la incertidumbre sobre los límites entre dos terrenos contiguos y la falta de controversia
posesoria, la norma agrega, como presupuesto ineludible para la procedencia de la acción de deslinde, que
no se trate de inmuebles separados por edificios, muros o cercas (las cuestiones de límites entre ellos serán
dirimidas según las reglas del condominio sobre muros, cercos y fosos que contienen los arts. 2006 a 2036
CCyC). De este modo, se mejora la redacción de su antecedente, el art. 2748 CC, según el cual la confusión
debía darse entre ”dos predios rústicos”, pues no otorgaba la acción de deslinde para dividir predios
urbanos; una interpretación textual le hacía perder sentido a la norma, porque no había razón alguna para
negar la acción de deslinde cuando los inmuebles estaban ubicados en una ciudad o poblado y admitirla si
se ubicaban en la campaña o zona rural. Para evitar este sinsentido se interpretaba que con la expresión
”predios rústicos” se hacía referencia a inmuebles no edificados, cualquiera que fuera su ubicación, y que
”predios urbanos” aludía a terrenos edificados.

ARTÍCULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos
de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos
para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios
de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

En la acción reivindicatoria la carga de la prueba recae sobre el demandante quien debe acreditar un mejor
derecho de poseer que el demandado si pretende triunfar en la controversia. Por su parte, la acción de
deslinde no nace de un conflicto sino que tiene como presupuesto el acuerdo entre los vecinos sobre la
incertidumbre de los límites, y es por eso que la norma deja en claro que la carga de la prueba pesa sobre
ambas partes pues —tal como lo adelantaba Vélez en la parte final de la nota al art. 2746 CC— la acción de
deslinde ”es una de esas acciones en las cuales cada una de las partes es a la vez demandante y
demandado, y debe por consiguiente probar su derecho”.

FIN DEL RESUMEN EXITOS!

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A VENDE A B UN INMUEBLE. EL ESCRIBANO PIDE EL CERTIFICADO PARA COMENZAR A HACER LA ESCRITURA, LA
REALIZA. EL COMIENZA A CONSTRUIR EN EL INMUEBLE. LE COMUNICAN AL ESCRIBANO QUE LA ESCRITURA ADOLECE
DE UN DEFECTO. PASARON 3 AÑOS Y NO SE SUBSANÓ. UN MARTILLERO QUIERE SUBASTAR EL INMUEBLE PORQUE A
TIENE UNA GARANTÍA PUESTA EN EL MISMO (ANTES DECIA QUE EN EL CERTIFICADO QUE PIDE EL ESCRIBANO EN EL
REGISTRO EL INMUEBLE ESTABA LIBRE DE GRAVÁMENES):

1. HAY DOMINIO POR PARTE DEL COMPRADOR? SE LO ADQUIRIÓ O NO?

NO ADQUIERE EL DERECHO REAL DE DOMINIO DEL INMUEBLE DADO QUE SI BIEN TIENE MODO PERO PARA EN LA
ADQUISICIÓN DE DOMINIO PARA LOS INMUEBLES, NECESITAMOS TÍTULO SUFICIENTE (ART 1184 INC.1), (PORQUE EL
BOLETO DE COMPRAVENTA SOLO TRANSMITE LA POSESIÓN), AQUÍ SOLO SE TRANSFIERE LA POSESIÓN MEDIANTE
LA TRADICIÓN, QUE ES LA ENTREGA DEL INMUEBLE. LA INSCRIPCION PERFECCIONA EL DERECHO QUE NACIO
PUERTAS AFUERA DEL REGISTRO. PERO EN REALIDAD NO NACIO EL DOMINIO, SINO POSESIÓN PORQUE EL TITULO
TIENE DEFECTO, NO ES TITULOSUFICIENTE. PARA PERFECCIONAR, DEBERIA INSCRIBIRSE, PERO EL REGISTRO NO LO
VA A HACER HASTA QUE SUBSANES EL ERROR. NO LO REGISTRA, NO SOS TITULAR DOMINAL.
2. PROCEDE LA SUBASTA?
EL COMPRADOR, AL NO ADQUIRIR EL DERECHO REAL DE DOMINIO PORQUE EL TÍTULO NO ES SUFICIENTE PARA
ELLO, LA SUBASTA PROCEDE. HASTA AHORA, ESTE COMPRADOR NO ES TITULAR REGISTRAL.LA RAZÓN DE ELLO SE
ENCUENTRA EN QUE LOS ACREEDORES DEL VENDEDOR, TENDRÁN COMO CIERTO LO QUE PUBLICITA EL REGISTRO.
AL NO INSCRIBIRSE LA ESCRITURA DEL COMPRADOR, A LOS EFECTOS DE SER OPONIBLES A TERCEROS INTERESADOS
(QUE SON LOS ACREEDORES), EL QUE FIGURA COMO TITULAR DOMINIAL ES EL VENDEDOR. DE ALLÍ QUE PROCEDERÁ
LA SUBASTA.A SU VEZ, EL COMPRADOR SE ENCUENTRA EN POSESIÓN DEL INMUEBLE, VIVIENDO EN ÉL. Y A LOS
EFECTOS DE LLEVAR ADELANTE LA SUBASTA, Y COMO TRÁMITE PREVIO A ELLA, DEBERÁN REALIZARSE UNA SERIE DE
INFORMES, ENTRE ELLOS, LA CONSTATACIÓN DEL ESTADO DE OCUPACION DEL INMUEBLE.AQUÍ ES DONDE EL
COMPRADOR SE ENTERA DE LO QUE ESTÁ SUCEDIENDO EN REALIDAD: HAY UN JUICIO "CONTRA SU PROPIEDAD",
DONDE TAMBIÉN DEDUCE QUE EL ESCRIBANO NUNCA REGISTRÓ SU ESCRITURA. ENTONCES, PARA QUE EL

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COMPRADOR PUEDA DEFENDERSE, DEBERÁ "METERSE" EN EL JUICIO -PRINCIPAL- INICIANDO LA TERCERIA. ÉSTA ES
UN PROCESO QUE SE TRAMITA EN PARALELO AL JUICIO PRINCIPAL (ACREEDORES C/ VENDEDOR) Y ESTA TERCERÍA
HARÁ SUSPENDER LA SUBASTA HASTA QUE LA MISMA SE RESUELVA.SUPONIENDO QUE LA TERCERÍA SALE
DESFAVORABLE AL COMPRADOR (PORQUE ASÍ SE DIERON LAS COSAS O PORQUE NO SE PUDO ARREGLAR -QUE
TAMBIÉN SUELE PASAR, EJ. EL COMPRADOR NO DISPONE DE DINERO PARA PAGAR A LOS ACREEDORES DE SU
VENDEDOR, RECIÉN ALLÍ SE "REACTIVARÍA" EL JUICIO PRINCIPAL Y LA SUBASTA TENDRÍA LUGAR.
LUEGO EL MARTILLERO DESIGNADO SI PODRÁ SUBASTAR EL INMUEBLE, DADO QUE EL ACREEDOR HIPOTECARIO
POSEE EL DERECHO Y ESTE ACREEDOR HIPOTECARIO CONTINÚA TENIENDO FACULTADES SOBRE EL INMUEBLE Y
TIENE EN ESTE CASO DOS DERECHOS FUNDAMENTES EL DE IUS PREFERENDI, QUE ES EL PRIVILEGIO SOBRE LA COSA
Y EL IUS PERSEQUENDI, QUE ES EL DERECHO DE PERSEGUIR LA COSA, SIN IMPORTAR QUIEN LO TENGA.
3. QUÉ HUBIESE CAMBIADO SI EL ESCRIBANO NO INGRESABA LA ESCRITURA?
LO ÚNICO QUE HUBIESE CAMBIADO, ES QUE LOS TERCEROS INTERESADOS PODRÍAN HABER REMATADO EL
INMUEBLE ANTES (SUPONIENDO QUE EL JUICIO SE SUSTANCIABA AL MOMENTO- ANTES O DESPUÉS DE LA
CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA). Y NO HUBIERAN TENIDO QUE ESPERAR QUE VENCIERA EL PLAZO QUE GOZABA EL
ESCRIBANO PARA SUBSANAR EL ERROR.
4. QUÉ RELACIÓN TIENE B (EL COMPRADOR) SOBRE LA COSA.
LA RELACIÓN REAL QUE TIENE B, ES POSESIÓN. EN EFECTO, ES UN POSEEDOR, SE COMPORTA COMO SI FUERA EL
TITULAR DEL DERECHO, POSEE ANIMUS DOMINI, LO EJERCE EFECTIVAMENTE, TRATA A LA COSA COMO SUYA, NO
RECONOCE UN SEÑORÍO SUPERIOR, LA DISPONE, PUEDE RECLAMARLA, EJERCE DERECHO DE PROPIEDAD EN
RELACIÓN CON ELLA. PUEDE DISPONER DE LA COSA EN CUALQUIER MOMENTO, SE COMPORTA COMO SEÑOR DE
ELLA, NO RECONOCE UN SEÑORÍO SUPERIOR AL SUYO, QUIERE COMPORTARSE, Y DE HECHO SE COMPORTA COMO
DUEÑO. ES POSEEDOR, SIN INTERESAR SI TIENE EFECTIVAMENTE EL DERECHO DE DOMINIO SOBRE LA COSA, Y
AUNQUE NO LA TENGA, REVISTE IGUALMENTE TAL CALIDAD.
SI BIEN TIENE TÍTULO Y MODO, EL TÍTULO AL TENER UN VICIO, NO ES UN TITULO SUFICIENTE PARA HACER
ADQUIRIR UN DERECHO REAL. ENTONCES, TENGO POSESIÓN (ILEGÍTIMA Y DE BUENA FE).
A.
SERGIO RODRIGUEZ OTORGA UN MANDATO A ROBERTO PERALTA PARA QUE ADQUIERA UN INMUEBLE EN LA
CIUDAD DE BUENOS AIRES, CUYO PROPIETARIO ES MARTIN LOZA.
EL APODERADO (MANDATARIO) CELEBRA UN BOLETO DE COMPRAVENTA Y LE ENTREGA LAS LLAVES DEL INMUEBLE.
1) ADQUIERE ROBERTO PERALTA LA POSESIÓN DEL INMUEBLE?
2) ADQUIERE SERGIO RODRÍGUEZ LA POSESIÓN DEL INMUEBLE?
3) COMO CALIFICA LA POSESIÓN ADQUIRIDA?
4) SI EL REPRESENTANTE DE SERGIO RODDRÍGUEZ HUBIERE MANIFESTADO QUE ADQUIRÍA EL INMUEBLE PARA SI, EL
VENDEDOR LE FUERE INDIFERENTE PARA QUIEN LE ENTREGA.
CÓMO RESPONDERÍAS A LA PREGUNTA 1 Y 2?
5) SI ROBERTO PERALTA MANIFIESTA QUE QUIERE EL INMUEBLE PARA SI Y EL VENDEDOR DICE QUE LE ENTREGA A ÉL
EL INMUEBLE PORQUE LO CONOCE A TRAVES DE UN FAMILIAR.
CÓMO RESPONDERÍAS A LA PREGUNTA 1 Y 2?
6) SI EL VENDEDOR HUBIERA MANIFESTADO QUE ENTREGA EL INMUEBLE PARA SERGIO RODRÍGUEZ, POR SER UN
AMIGO DE VARIOS AÑOS:
CUÁL SERÍA SU RESPUESTA ANTE LOS INTERROGANTES 1 Y 2?
B.
SI EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE CON ANTERIORIDAD HUBIESE CELEBRADO UN BOLETO PRIVADO CON JUANA
SOLOA, EN EL QUE SE CONSIGNÓ QUE SE LE HACÍA TRADICIÓN, PERO EN REALIDAD NO LE ENTREGÓ LAS LLAVES
PORQUE TENÍA MUEBLES Y QUERÍA RETIRARLOS.
1) JUANA SOLOA ADQUIRIÓ LA POSESIÓN? POR QUÉ?
2) CUÁL ES LA SITUACIÓN JURÍDICA DE JUANA SOLOA FRENTE AL ADQUIRENTE DE BOLETO DE
COMPRAVENTA? POR QUÉ?
3) QUÉ ACCIONES TIENE JUANA SOLOA CONTRA EL SR SERGIO RODRÍGUEZ? POR QUÉ?
1) ROBERTO PERALTA NO ADQUIERE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE PORQUE ES MANDATARIO, POR LO TANTO
ACTUA EN NOMBRE PROPIO PERO POR CUENTA AJENA. NO PUEDE USAR NI GOZAR DE LA COSA, TIENE UNA
TENENCIA DESINTERESADA, PORQUE TIENE LA COSA BAJO SU PODER PERO RECONOCIENDO EN OTRO LA
PROPIEDAD Y SIN DERECHO SOBRE LA COSA.
2) SERGIO RODRÍGUEZ SI ADQUIERE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE SI EL MANDATO BIEN OTORGADO AUTORIZA LA
TRADICIÓN, ES DECIR, SI ROBERTO PERALTA LE DA LAS LLAVES QUE LE DIO MARTIN LOZA.
3) LA POSESIÓN ES ILEGÍTIMA Y DE BUENA FE, PORQUE EN MATERIA DE INMUEBLES, EL BOLETO DE COMPRAVENTA
, -COMO INSTRUMENTO PRIVADO-, NO ES TÍTULO SUFICIENTE PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD (DERECHO REAL),
SINO SE QUE SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA. LA POSESIÓN LA OBTIENE DE QUIÉN ES PROPIETARIO, NO HAY
VICIOS, HAY TÍTULO Y MODO (FUNDAMENTAL EN LA FORMACIÓN DE UN DERECHO REAL. TÍTULO COMO CAUSA
FUENTE, MODO COMO MANERA DE EXTERIORIZARLO).
4) ESTE ES EL CASO DE QUE AL TRADENS LE ES INDISTINTO PARA QUIÉN ES EL INMUEBLE, ES POR ELLO SE LO
ENTREGA AL MANDATARIO QUIEN ES EL QUE REALIZA LOS ACTOS MATERIALES. EL MANDATARIO INFIERE AL
CONTRATO DE MANDATO, Y ADQUIERE EL INMUEBLE PARA SI. ÉL SOSTIENE QUE TIENE CAPACIDAD, PAGA Y SE
HACE EXTENDER A SU NOMBRE EL COMPROBANTE DE LA ADQUISICIÓN. LAS COSAS NO PODRÍAN QUEDAR ASÍ, POR
LO QUE HACE FALTA PRIMERO EL ACUERDO Y LUEGO ENTREGA, Y SI FALTA ALGUNO DE LOS ELEMENTOS NO HABRÍA
ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN POR TRADICIÓN. POR LO TANTO ROBERTO PERALTA NO ADQUIRIRÁ EL INMUEBLE SI
EL MANDATARIO NO SE LO AUTORIZA. EN CUANTO A, SERGIO RODRIGUEZ, SI QUIERE CUMPLIR CON EL MANDATO
ADQUIRIRÍA LA POSESIÓN PARA SI.
5) NADA MODIFICA QUE SEA UN FAMILIAR. TIENE QUE DARSE TITULO Y MODO. ANIMUS Y CORPUS. POR LO TANTO
SERGIO RODRIGUEZ POR SER "FAMILIAR" NO ADQUIERE LA POSESION. ROBERTO PERALTA, MUCHO MENOS,
PORQUE ES MANDATARIO, Y EL FIN DEL MANDATO ES QUE LO ADQUIERA SU MANDANTE.
6) NADA MODIFICA QUE SEAN AMIGOS. TIENE QUE DARSE TITULO Y MODO. ANIMUS Y CORPUS. POR LO TANTO
ROBERTO PERALTA POR SER "AMIGO" NO ADQUIERE LA POSESION, PORQUE ES MANDATARIO, Y EL FIN DEL

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MANDATO ES QUE LO ADQUIERA SU MANDANTE. SERGIO RODRIGUEZ ADQUIERE LA POSESIÓN SI SE LE ENTREGA SU
MANDATARIO Y DEBE CUMPLIR CON LOS REQUISITOS DE TITULO Y MODO. ANIMUS Y CORPUS.
1. JUANA SOLOA NO ADQUIERE LA POSESION, PORQUE PARA ELLO SE NECESITA TENER CORPUS (EL PODER
EFECTIVO DE LA COSA) Y ANIMUS DOMINI (SER DUEÑO), LO CUAL NO TIENE PORQUE EL VENDEDOR NO LE HIZO
TRADICIÓN DEL INMUEBLE Y NO LE ENTREGÓ LAS LLAVES, SIN EMBARGO, EL INMUEBLE FUE VENDIDO Y
ENTREGADO A ROBERTO PERALTA EN MANDATO PARA QUE SEA ADQUIRIDO POR SU MANDATARIO SERGIO
RODRÍGUEZ.
2. JUANA ES PORQUE EL BOLETO DE COMPRAVENTA LO SUSCRIBE EL PROPIETARIO Y CON ANTERIORIDAD A
SERGIO RODRIGUEZ.
3. JUANA SOLOA TIENE DERECHO PERSONAL, SOLO TIENE ACTO PRIVADO, NI TÍTULO NI TRADICIÓN Y DEBE
RECLAMAR A SERGIO EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO MÁS DAÑOS Y PERJUICIOS.

ANTONIA RAMIREZ COMO PROPIETARIA DE UN INMUEBLE LO ALQUILA A RODRIGUEZ EN EL AÑO 1995 AL MORIR
ANTONIA EN 1997, (Y EL TIPO SIGUE EN EL INMUEBLE CON LOS HIJOS) COMO LOS HEREDEROS VIVEN AFUERA DEL
PAIS RODRIGUEZ COMIENZA A CONSIGNAR LOS ALQULERES. EN 1999 EL SR. RODRIGUEZ DEJA DE PAGAR LOS
ALQUILERES Y FALLECE EN ESE MISMO AÑO. SUS HIJOS COMIENZAN A VIVIR EN LA PROPIEDAD Y RELIZAN MEJORAS
Y REFORMAS AL INMUEBLE Y PAGAN REGULARMENTE LOS IMPUESTOS.5 AÑOS DESPUÉS APARECE UN TIPO Q LES
MUESTRA LA ESCRITURA Y LES INICIA UNA ACCIÓN DE DESPOJO, PORQUE LE COMPRO A LOS HEREDEROS DE LA
PROPIETARIA.
EN 2005 EL SR. PANDOLFO PRETENDE DESALOJARLOS CON UNA ESCRITURA DE COMPRVENTA INNSCRIPTA EN REG.
DE INMUEBLES, EL MISMO ADQUIRIO EL INMUEBLE A LO HEREDEROS DE ANTONIA RAMIREZ.
ES DE DESTACAR QUE EN EL EJEMPLO. PASARON 6 AÑOS DE POSESIÓN DE LOS HIJOS DEL INQUILINO.
1. EN QUE NORMA FUNDMENTA EL SR. PANDOLFO (EL COMPRADOR) SU DEMADA DE DESALOJO
2. EN QUE HECHO Y NORMA FUNDAMENTA LOS HIJOS DE RODRIGUEZ SU DEFENSA
3. ADQUIRIO EL DOMINIO DEL INMUEBLE PANDOLFO?
1. EL SR. PANDOLFO, TIENE QUE IR POR UNA ACCIÓN REAL DE REIVINDICACIÓN MÁS ALLÁ DE QUE NUNCA ESTUVO
EN POSESIÓN CON LA COSA YA QUE EL TRANSMITENTE EN ESTE CASO LOS HEREDEROS AL VENDER TAMBIÉN LE
CEDIERON LAS ACCIONES REALES DE DEFENSA Q SE SOSTIENEN EN EL TÍTULO. SE DISCUTIRÁN DERECHOS LOS OTROS
LO QUE POSEEN NO TIENEN ALCANZADO EL TIEMPO PARA ADQUIRIR POR PRESCRIPCIÓN.
2. LOS QUE POSEEN DEBEN CREER TENER SUMADOS LOS AÑOS EN QUE EL TENEDOR PAGABA Y CONSIGNABA LOS
ALQUILERES OBVIO Q ESO NO SIRVE PORQUE EN ESE ENTONCES RECONOCÍA EN OTRO LA POSESIÓN NO SE
MANEJABA COMO DUEÑO . POR LO TANTO FUERON ELLOS QUIENES DEJARON DE PAGAR INTERVINIERON EL TÍTULO
Y COMENZARON A MANEJARSE COMO SEÑORES DE LA COSA . OBVIO Q NO LES SIRVE GANARA EL REIVINDICANTE.
3. PANDOLFO ESTÁ A MITAD DEL CAMINO DE ADQUIRÍR EL DOMINIO YA QUE LE FALTA LA TRADICIÓN HASTA TANTO
ESO NO OCURRA NO TIENE DERECHO REAL. RECORDAR QUE EL DR NACE PUESTAS AFUERA DEL REGISTRO PERO CON
LA ENTREGA DE LA COSA PORQUE SÍ SÓLO HAY TÍTULO NOS QUEDAMOS EN EL CAMPO DE LAS OBLIGACIONES
PERSONALES.

UN PROPIETARIO QUE FUE DESPOJADO POR OTRO, Y VUELVE CON AMIGOS Y RECUPERA SU PROPIEDAD. LA
SENTENCIA LE RESTITUYE LA PROPIEDAD AL USURPADOR.
PREGUNTA:
1) ¿POR QUÉ?
2) ¿QUÉ TIPO DE RELACIÓN REAL TIENE EL USURPADOR CON LA COSA?
3) UNA VEZ CUMPLIDA LA SENTENCIA ¿QUE ACCIÓN PODIA INTERPONER PARA RECUPERAR EL INMUEBLE?
4) EN CASO DE RESTITUCIÓN QUE DEBE PAGARLE AL USURPADOR SI HIZO GASTOS Y SI TIENE DERECHO DE
RETENCIÓN

1). SE LE RESTITUYE LA PROPIEDAD AL USURPADOR PORQUE NADIE PUEDE RECUPERAR SU PROPIEDAD POR VÍAS DE
HECHO, SINO QUE POR EL CONTRARIO DEBE HACERLO POR VÍAS DE DERECHO, ES LO QUE SE CONOCE COMO MANO
MILITARI, NO PODES RECUPERAR TU PROPIEDAD POR LA FUERZA, PORQUE INCLUSO EL POSEEDOR VICIOS PUEDE
INICIAR UNA ACCIÓN DE DESPOJO.
2) ESE USURPADOR ES UN POSEEDOR VICIOSO DE MALA FE, AHORA SI EL PRACTICO NO DICE NADA ES VICIOSO, SI
POR EJEMPLO, DICEN QUE TUVO LA COSA 1 AÑO, YA SE HABRÁN PURGADO LOS VICIOS Y SERÁ UN POSEEDOR DE
MALA FE PERO SIN VICIO, ES POSEEDOR PORQUE NO RECONOCE UN SEÑORÍO SUPERIOR AL SUYO.
3) SIEMPRE VA A PODER INICIAR UNA REIVINDICATORIA, PERO RECORDEMOS A LA LLAMADA INSTANCIA PETITORIA
Y POSESORIA, O SEA SI INICIA DE ENTRADA UNA REIVINDICATORIA PERDERÁ LA VÍA POSESORIA, POR ESO PRIMERO
DEBERÍA IR POR LA POSESIÓN Y SINO RECIÉN DESPUÉS POR UNA REIVINDICATORIA.
SANTIAGO PEREZ, PROPIETARIO DE UN INMUEBLE, SUSCRIBE UNA ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO A FAVOR
DE BEATRIZ SOLARES, LA QUE NO INGRESA AL REGISTRO.
MÁS TARDE, OBTIENE DE PARTE DE CARLOS PERALTA UN PRÉSTAMO POR LO QUE LE SOLICITA LE OTORGUE UNA
GARANTÍA INMOBILIARIA, ACCEDIENDO A ELLA INSTRUMENTO EN UN DOCUMENTO PRIVADO DE HIPOTECA. SE
HACE CONSTAR EN UNA DE LAS CLÁUSULAS QUE DENTRO DEL LOS PRÓXIMOS 45 DÍAS, SE LABRA LA PERTINENTE
ESCRITURA PÚBLICA.
POSTERIORMENTE, SUSCRIBE OTRA ESCRITURA PÚBLICA TRASLATIVA DE DOMINIO A FAVOR DE DANIEL TORRES, LA
QUE SE SUSCRIBE EN EL REGISTRO Y HACE LA TRADICIÓN.
A) ¿QUÉ CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE BEATRIZ SOLARES?
A Beatriz Solares, se le suscribió la escritura traslativa de dominio pero no ingresó al registro. Por lo tanto no tiene
el registro ni la posesión del inmueble.

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B) ¿QUÉ CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE CARLOS PERALTA?

C) ¿QUÉ CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE DANIEL TORRES?

Daniel Torres adquirió el dominio porque le suscribieron escritura pública traslativa de dominio que es el título y se
le hizo tradición del inmueble que es el modo.
D) ¿TIENE SANTIAGO PEREZ ALGÚN DERECHO SUBJETIVO SOBRE LA COSA?

UN CASO DE UN PROPIETARIO (GÓMEZ), QUE LE PRESTA LA PROPIEDAD A PÉREZ QUE VIVE CON SU FAMILIA Y
REALIZA MEJORAS EN LA PROPIEDAD. GÓMEZ SIGUE PAGANDO LOS IMPUESTOS. 23 AÑOS DESPUÉS GÓMEZ
RECLAMA SU CASA A PÉREZ Y ESTE SE OPONE A DEVOLVERLA.
1. QUÉ ACCIÓN LE CORRESPONDE INICIAR A GÓMEZ?
2. QUÉ DEFENSAS OPONE PÉREZ?
3. CÓMO SE RESOLVERÁ EL LITIGIO?

1 COMO YA PASARON 20 AÑOS PUEDE INTENTAR UNA ACCION DE RESOLUCION DEL CONTRATO, PORQUE DICE QUE
LE DIO EN PRESTAMO, ESO ES UN COMOATO, ACORDATE QUE EL COMODATO PUEDE SER VERBAL.
GOMEZ LE PRESTA LA PROPIEDAD A PEREZ, SIN EMBARGO PSAN 20 AÑOS EN QUE GOMEZ NO LA RECLAMA, NO
PUEDE INICIAR UNA REIVINDICATORIA PORQUE HUBO UNA ENTREGA VOLUNTARIA, LO QUE DEBE HACER ES
RESOLVER EL CONTRATO, PORQUE SI HUBO PRESTAMOS ADUCE A UN COMODATO, QUE INCLUSO PUEDE SER
VERBAL, OSEA QUE EL PROPIETARIO VA A INTENTAR UNA RESOLUCION CONTRACTUAL.
2. PEREZ VA A OBTENER LA PROPIEDAD POR USUCAPION VEITEÑA, PORQUE PASARON 20 AÑOS DE POSESION,
PUBLICA, PACIFICA, CONTINUA E ININTERRUMPIDA, DOND PAGO IMPUESTOS, Y REALIZO REFORMAS, ADEMAS ESTA
USUCAPION PERMITE ADQUIRIR LA PROPIEDAD SIN JUSTO TITULO NI BUENA FE.
3. VA A PROSPERAR LA USUCAPION POR LOS MOTIVOS QUE ARRIBA TE DIJE, PERO NO VA A PODER RESOLVER EL
CONTRATO, PUES YA NO ES PROPIETARIO
UN CASO DE UNA PERSONA, QUE EN EL INMUEBLE DE AL LADO ESTAN CONSTRUYENDO UN EDIFICIO Y LA PERSONA
VE QUE ESTAN MAL HECHOS LOS CIMIENTOS POR LO QUE LA OBRA COMIENZA A INCLINARSE SOBRE SU PROPIEDAD.
¿QUE ACCION PUEDE INICIAR?
¿Y SI LUEGO LA EMPREZA AVANZA EN LA CONSTRUCCION DEL EDICIO SOBRE LA PROPIEDAD DE LA PERSONA QUE
ACCION TIENE?
EL SR PEREZ PROPIETARIO DE UN INMUEBLE. HACIA ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO A BEATRIZ QUE NO
INGRESABA AL REGISTRO. A LA VEZ CONSTITUYE HIPOTECA CON UN PRÉSTAMO QUE HACE CON CARLOS PERALTA,
CON LA CLÁUSULA EN EL CONTRATO DE ESCRITURAR EN 45 DIAS. PEREZ LE HACE A DANIEL TORRES LA ESCRITURA
TRASLATIVA DE DOMINIO, SE REGISTRA Y SE HACE TRADICION.
1) QUE CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE BEATRIZ RODRIGUEZ?
2) QUE CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE PERALTA?
3) QUÉ DERECHO SUBJETIVO DANIEL TORRES?
4) TIENE DERECHO SUBJETIVO AL SEÑOR PEREZ?
5) TIENE ACCION REIVINDICATORIA BEATRIZ CONTRA TORRES?
6) PUEDE BEATRIZ CONSTITUIR DERECHO REAL DE HIPOTECA?
1) BEATRIZ, TIENE UN DERECHO SUBJETIVO DERIVADO DEL DERECHO PERSONAL, YA QUE NO TIENE EL ANIMUS
DOMINI, SOLO QUE TIENE LA POSESIÓN DE LA COSA PERO NO EL TÍTULO NO SE REÚNE TODAS LAS FORMALIDADES.
2) CARLOS PERALTA, TIENE DERECHO SUBJETIVO A QUE SI LA HIPOTECA, SE CONSTITUYE, SE HAGA CONFORME A LA
NORMATIVA LEGAL, PORQUE NOS RELATA LA NORMA QUE NO HAY OTRA HIPOTECA QUE LA CONVENCIONALMENTE
CONSTITUIDA, POR EL DEUDOR DE UNA OBLIGACIÓN CONFORME LA FORMA PRESCRIPTA, NO SIENDO ADMISIBLE LA
PROMESA DE HIPOTECA, NI COMPELER A FIRMA DE ESCRITURA, SI ESTA SE LLEVASE MEDIANTE INSTRUMENTO
PRIVADO. EN POS DE ELLO, CARLOS PERALTA, PUEDE INICIAR CONTRA SANTIAGO PEREZ, LAS ACCIONES DERIVADAS
DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. EL MEOLLO DE LA CUESTIÓN RADICA EN QUE LA
HIPOTECA SOLO PUEDE SERLO MEDIANTE UNA ESCRITURA PÚBLICA O POR SUCEDÁNEOS INDICADOS, ESTA
FORMALIDAD SE EXIGE AD SOLEMNITATEN, DE ALLÍ QUE QUE LA PROMESA DE HIPOTECA ES INADMISIBLE PARA
QUIENES SOSTIENEN NO SOLO LA EXIGENCIA DE LA FORMA ESCRITURARIA QUE ES AD SOLEMNITATEN, SINO QUE, SI
SE INSTRUMENTÓ PRIVADAMENTE, NO ES POSIBLE COMPELER AL DEUDOR A ELEVARLA A INSTRUMENTO PÚBLICO.
AL SER UN CONTRATO Y FUE UNA CLAUSULA A CUMPLIR EN 45 DÍAS, QUE NO HABÍAN PASADO, QUE NO SE
CUMPLIÓ, TIENE UNA ACCIÓN CONTRA PÉREZ.
3) TORRES TIENE UN DERECHO SUBJETIVO QUE ES EL NUEVO PROPIETARIO DEL INMUEBLE, YA QUE SE LE HIZO LA
TRADICIÓN, LA ENTREGA VOLUNTARIA ENTREGA DEL INMUEBLE DE PÉREZ HACIA A ÉL. TIENE ANIMUS DOMINI,
CORPUS, EL TÍTULO SUFICIENTE Y TODAS LAS FORMALIDADES. HAY QUE ACLARAR QUE TORRES ES POSEEDOR
ILEGITIMO DE MALA FE, YA QUE SU BUENA FE SE ENCUENTRA DIEZMADA POR LA PUBLICIDAD REGISTRAL YA QUE
BEATRIZ HABÍA INSCRIPTO LA ESCRITURA, LA CUAL ES OPONIBLE A LOS TERCEROS.
4) PEREZ, NO TIENE DERECHO SUBJETIVO, PORQUE LOS DERECHOS SUBJETIVOS SE ADQUIEREN CUANDO ESTÁS EN
POSESIÓN DE LA COSA, ÉL AL HACER UNA TRADICIÓN HAY UN DESPRENDIMIENTO VOLUNTARIA.
5) BEATRIZ, LAMENTABLEMENTE SUFRE LASCONSECUENCIAS DE LA FALTA DE PUBLICIDAD QUE SE EXIGE A LA
TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES, AL NO HABER REALIZADO LA INSCRIPCIÓN DE SU TITULO AL REGISTRO,
ESE DERECHO NO LE ES OPONIBLE A TERCERO Y SUMADO A QUE PÉREZ NUEVAMENTE VENDE EL MISMO INMUEBLE
Y CUMPLE CONTRA TRADICIÓN Y EL SEÑOR QUE COMPRA LO PUBLICITA, EL COMPRA DE BUENA FE, PORQUE NO
HABIA CERTIFICADO NI INSCRIPCION QUE VERIFICAR EN EL REGISTRO. POR LO TANTO, BEATRIZ YA NO TIENE ACCIÓN
REIVINDICATORIA.
6) BEATRIZ NO PUEDE CONSTITUIR DERECHO REAL SOBRE HIPOTECA YA QUE ES NO TITULAR REGISTRAL DEL
INMUEBLE.

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ORDOÑEZ TIENE UN TERRENO Y CONSTITUYE HIPOTECA A FAVOR DE GARCIA, Y LUEGO VENDE A PEREZ PARA PAGAR
LA HIPOTECA.
HACE ESCRITURA ANTE ESCRIBANO QUE NUNCA INGRESA AL REGISTRO ...PEREZ CONSTITUYE GALPON EN EL
TERRENO ....
1) PEREZ ADQUIRIO DOMINIO?
2) PROCEDE LA SUBASTA?
3) SI HUBIERE INGRESADO SUBASTA QUE ACCION SE LE INICIA A PEREZ?
4) SI CON LO OBTENIDO EN LA SUBASTA NO ALCANSARE A CUBRIR LA DEUDA QUE OTROS INMUEBLES SE LE PUEDE
REMATAR A PEREZ?
1) PEREZ ADQUIERE EL DOMINIO, CUMPLIERON CON LOS REQUISITOS DE LA TRADICION, YA TUVO EL ACTO
MATERIAL DEL TRADENS Y DEL ACIPIENS, CAPACIDAD DE AMBOS, TITULO SUFICIENTE, (LA ESCRITURA PÚBLICA), EL
TRANSMITENTE ES EL PROPIETARIO EL SR ORDÓÑEZ, Y CUMPLE CON EL MODO SUFICIENTE PARA ADQUIRIR
DOMINIO. EL DERECHO REAL EN INMUEBLES NACE PUERTAS AFUERA DEL REGISTRO, LOS DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES SE ADQUIEREN CONFORME UN SISTEMA DECLARATIVO, QUIERE DECIR QUE POR MAS QUE LA
ESCRITURA NO INGRESO, EL DERECHO REAL SE HA ADQUIRIDO, SEGÚN ART. 2505 DEL CC. Y ART. 2 Y 20 LEY 17801)
PARA TODOS LOS DERECHOS REALES, PARA LOGRAR LA OPONIBLILIDAD A LOS TERCEROS. TIENE LA ADQUISICIÓN
DEL DERECHO REAL QUE EL SER, Y LE FALTA INSCRIPCIÓN DE ESE DERECHO REAL QUE ES EL VALER. AQUÍ SUCEDE
QUE LA ESCRITURA NO INGRESÓ AL REGISTRO PERO SI HUBO ESCRITURA, DE ALLI QUE EL DOMINIO SI SE ADQUIRIO.
2) EN ESTE CASO EL DEUDOR ENAJENÓ UN INMUEBLE POR TITULO ONEROSO, SUJETO A HIPOTECA, Y EL
ADQUIRENTE COMPRÓ SABIENDO QUE ESTABA EN ESAS CONDICIONES. EL ACREEDOR PODRÁ PERSEGUIRLA EN
PODER DEL ADQUIRENTE Y PEDIR LA EJECUCIÓN (COMO PODRÍA HACERLO CONTRA EL DEUDOR). PROCEDE LA
SUBASTA LA SUBASTA ANTE EL INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL DEUDA, VA A PROCEDER A EJECUTAR EL INMUEBLE
HIPOTECADO PARA EL ACREEDOR HIPOTECARIO VEA SATISFECHA SU ACREENCIA.

3) SI HUBIERE INGRESADO LA SUBASTA A PEREZ SE LE QUITA EL INMUEBLE PARA SOMETERLO A LA SUBASTA.

PORQUE EL CUANDO ADQUIRIÓ EL INMUEBLE SABÍA QUE ESTABA HIPOTECADO EL INMUEBLE Y QUE PODRÍA
LLEGAR A SUBASTARSE.
4) SI PEREZ ASUMIÓ COMO TERCER ADQUIRENTE, PASA A FORMAR PARTE DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL COMO
OTRO DEUDOR DEL CRÉDITO, ASUME LA DEUDA GARANTIZADA POR LA HIPOTECA. RESPONDE NO SOLO CON EL
INMUEBLE SINO CON TODO SU PATRIMONIO Y NO PUEDE ABANDONAR EL INMUEBLE PARA LIBERARSE (ART. 3172
C.C) PORQUE SU PATRIMONIO ES PRENDA COMÚN DE LOS ACREEDORES. POR LO TANTO SE LE PUEDE REMATAR
UNO O MÁS INMUEBLES HASTA CUBRIR LA DEUDA.
SI PEREZ ASUMIO COMO TERCER POSEEDOR, NO FORMA PARTE DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL, ADQUIERE EL
INMUEBLE PERO NO ASUME LA DEUDA. PUEDE LIBERARSE MEDIANTE EL ABANDONO (ART. 3121 C.C). Y EL
ACREEDOR HIPOTECARIO NO PUEDE IR CONTRA LOS BIENES QUE FUERON APARTE DE LA HIPOTECA, O SEA, SU
PATRIMONIO NO ES PRENDA COMÚN DE LOS ACREEDORES POR LO TANTO NO SE LE PUEDE REMATAR NINGÚN
INMUEBLE.

Prácticos REVISADOS!!!
Caso 1: Publicidad Registral. Pido un certificado tal día. Hago la escritura tal otro. Tiene validez el certificado? Si
entró un embargo, qué pasa?

El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de
quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal….

Art. 25.- Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio
correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se
refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Art. 5.- (Según ley 20.089, art. 2).- Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

Si el embargo entra en el período de validez del certificado, que produce un bloqueo registral con las consecuentes
reserva de prioridad y garantía de inmutabilidad de los datos que se dan a conocer, ingresa con la advertencia de que
hay un certificado con plazo vigente, un negocio que se está gestando en relación al mismo inmueble sobre el que se
pretende trabar embargo. Por lo cual, el embargo ingresa de manera condicional. Si se registra el negocio (Se inscribe
la hipoteca), no procede el embargo, en cambio si se deja vencer el plazo del certificado, y el de inscripción de la
escritura, entonces el embardo ingresará

Si en cambio, se dejo vencer el plazo del certificado, se tiene que obtener uno nuevo, y si hay un embardo inscripto
condicionalmente, éste pasara a primer lugar, y constará en el certificado que expida el registro.

Caso 2: Justo título, titulo putativo. Heredero aparente q transfiere un bien, buena y mala fe cuando aparece un
testamento posterior.

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Para que podamos hablar de justo título en la adquisición de un derecho real, debe tratarse, en el caso de inmuebles,
de aquel formalizado en escritura pública, con todos los requisitos legalmente prescriptos, y posteriormente inscripto
en el registro de la propiedad de inmuebles, para que surta los efectos de oponibilidad frente a terceros, a través de
dicha publicidad.
El heredero aparente es un poseedor ilegítimo pero de buena fe; justamente su buena fe se apoya en este título. Acá el
error es en la persona.
Supongamos en este supuesto del heredero aparente, que es una persona que cree ser el único heredero de un
inmueble, porque así ha sido declarado por sentencia; pero ignora la existencia de una sentencia posterior en donde lo
desconoce como heredero y se declara heredero a otra persona. Y fallece este titular de dominio. Este heredero
aparente, que se erige como propietario, y vende a un tercero, entonces como el heredero aparente es de buena fe,
entonces el que adquiere tiene justo titulo, apoyándose siempre en un titulo putativo, es un poseedor ilegítimo pero
tiene un justo titulo. Este heredero aparente que tendría un titulo putativo no es apto para una prescripción decenal.
Pero cuando él vende, el tercero que compra sí tiene un justo título y se inscribe a nombre de ésta persona.
Otra situación sería que quién transmitió era de mala fe, entonces, no hay justo titulo y procede la acción
reivindicatoria.
Caso 3: Un tipo vendía su campo q estaba hipotecado, en la venta hizo tradición y escritura pero el escribano no la
ingresó al registro, entonces el comprador edificó en el campo y empezó a trabajar, a los 6 meses cae el martillero
para ejecutar la hipoteca del acreedor, y te preguntaba si el comprador había adquirido el dominio del campo, y si
estaba bien lo q mando a hacer el acreedor, es decir, a ejecutar la hipoteca.- (ver caso similar más adelante)

El comprador adquiere el dominio, porque tiene título y modo, solo que esa venta no es oponible a terceros, por no
estar inscripta a los fines de su publicidad.

Debido el sistema de la registración, por el cual todos los actos sobre inmuebles, van a ser conocidos o susceptibles de
ser conocidos por todos, el comprador conocía o debía conocer que el campo estaba hipotecado. La garantía puede
hacerse efectiva en manos de quien esté la cosa, por imperio del ius persequendi. Es decir, la cosa puede ser
perseguida en manos de quien sea su titular actual, ejecutada, y aplicarse el precio obtenido, a la satisfacción del
crédito debido al acreedor hipotecario. (Art. 3162). La deuda tiene que ser exigible, y antes se debe haber intimado al
deudor, al pago del capital y los intereses.

Caso 4: Era sobre condominio y te hacía preguntas teóricas en base a la ley, como x ejemplo si el q vivía en el último
piso podía edificar para arriba, o si otro podía pintar las ventanas de afuera de otro color q el q tenían todos (ver ley
de p.h)
(Art. 7): el propietario del último piso no está autorizado a sobreelevar, salvo que se le autorice vía modificación de
reglamento, o sea, que deben reunirse las dos terceras partes de los propietarios.
Art. 5: …. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

Caso 5: Juan le presta a Pedro de manera verbal un inmueble en 1980. Pedro se instala con su familia y de forma
inmediata comienza a realizar mejoras: 2 habitaciones, baño, plantas frutales. En el 2003 Juan le pide el inmueble y
Pedro se niega.
a.- Que acción puede iniciar Juan para recuperar el inmueble?

Acción de reivindicación.

Acá está claro, que siendo difícil la prueba del contrato de comodato, dado que fue verbalmente, le conviene iniciar
una reivindicatoria.
b.- Que defensa puede oponer Pedro?

Primero deberá probar que tuvo acciones materiales posesorias (ej. Hacer las habitaciones)

Pedro va a excepcionarse manifestando que es poseedor animus domini (lo cual puede probar por los actos
posesorios), pudiendo hacerlo, por ej, en las intimaciones previas al desalojo.

A su vez, puede invocar la prescripción veinteñal, o longuis tempore, ya que han transcurrido los 20 años de posesión
publica, pacifica, continua e ininterrumpida requeridos para la prescripción adquisitiva, en los términos del Art. 4016
del CC

c.- ¿Cómo puede ser el resultado de la acción?

Si Juan no logra demostrar ningún acto interrumpido, ni la existencia del contrato de comododato, que transforma a
Pedro en tenedor precario, el resultado será otorgar la razón a Pedro, y concerle

EL SR. GONZALEZ CONSTITUYE HIPOTECA A FAVOR DE RICARDO REYES GARANTIZANDO UNA DEUDA. EL SR.
GONZALEZ VENDE EL INMUEBLE A NICANOR ARROYO. EL SR GONZALEZ NO PAGA LAS CUOTAS DEL CREDITO Y EL
RICARDO REYES QUIERE EJECUTAR EL BIEN Y PARA INICIAR LA DEMANDA SE DIRIGE AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DONDE SE ENTERA QUE EL SR. GONZALEZ VENDIO EL INMUEBLE A NICANOR ARROYOS.
a.- Debe modificar la demanda? Para demandar el cumplimiento de la obligación principal, que es la que está
garantizada con el derecho real de hipoteca, debe dirigirse al deudor, por lo cual, no tiene que modificar la demanda.
Salvo, que al transmitir el inmueble, haya habido una delegación de deuda, hacia el adquirente del bien hipotecado
(Que pasa a ser tercero adquirente), y además de haberse notificado al acreedor hipotecario, ésta haya aceptado la

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cesión de la deuda, y la liberación del deudor). En ese único caso, debe cambiar la demanda. Aclárece, que si no se
hubiera liberado al deudor, quedarían los dos sujetos al cumplimiento, por lo que podría accionarse contra cualquier
de los dos.

b.- Es válida la venta del inmueble? SI, la venta del inmueble es válida, porque enajenar el inmueble (disposición
jurídica), es uno de los derechos que conserva el constituyente de la hipoteca, siempre que dicho acto de disposición
no se traduzca en una disminución del valor del bien hipotecado, que es precisamente, donde se asiente la garantía.
c.- Nicanor Arroyo puede abandonar el inmueble? Si Arroyo recibe el inmueble, sin delegación de deuda, es decir, es
tercero poseedor, puede abandonar el inmueble. Si en cambio, es tercero adquirente, o sea, que asume la obligación,
no puede abandonar el inmueble, y además, sobre los saldos que eventualmente quedaran impagos, responde
personalmente.
d.- Suponiendo que la obligación no es exigible, y Nicanor Arroyo realiza actos que disminuyen el valor del
inmueble. Que acción tiene Pedro? contra quién?

Esto le corresponde a los derechos que tiene el acreedor hipotecario, antes de la ejecución, a los fines de conservar el
valor del bien, que es la garantía de la obligación principal:

- Si los actos no están consumados, se puede pedir medidas cautelares.

- Deterioro consumado:
o Solicitar que se procesa a la estimación de los deterioros, y que se exija el depósito del monto estimado.
o Demandar el suplemento de hipoteca.
- Demandar que el deudor sea privado del beneficio del término, es decir, que se declare la obligación como de
plazo vencido, cuando no deposita el monto de los deterioros, o no amplia la hipoteca.

Caso 6: Juan le vende a Silvia un inmueble con escritura traslativa de dominio e inscripción registral, entregando la
posesión. Silvia paga en el acto $30.000 comprometiéndose a saldar la deuda restante a los seis meses. Silvia no
cumple con lo pactado y vende a un tercero la propiedad.

a) ¿Qué acciones puede iniciar Juan Silvia?

a. Acción personal por cumplimiento de contrato, o resolución.
b) Puede Juan reivindicar el inmueble al tercero que le compra a Silvia?
a. No, porque hubo entrega voluntaria. Tiene que resolver el contrato, para que caiga el título, y ahí caen todos
los posteriores. El tercero, debía conocer ésta situación, por la publicidad registral.

c) ¿Juan es propietario del inmueble hasta que Silvia le termine de pagar?

Si, tiene título y modo. Mientras no se resuelva el contrato, este tiene un derecho de domino sobre el inmueble. << Ojo
yo creo acá que no es propietario

Caso 7: Juan vuelve de España hace seis meses porque su papa está gravemente enfermo y por motivos de su
enfermedad el papá de Juan fallece a los 5 meses. El papá de Juan era propietario de un campo en Río Cuarto,
cuando Juan y su hermano quieren tomar posesión del mismo no pueden porque hay adentro del campo un
inquilino que acredita con un contrato de locación que él le alquilo a Esteban Pérez el campo por 10 años y solo hace
3 años que está cumpliendo ese contrato.

a) Puede Juan iniciar acciones sobre el locador? Cuáles?

El inquilino es tenedor, representante de la posesión de Esteban Pérez.

Juan y su hermano, son sucesores universales, que continúan la persona del causante.

De lo dicho se desprende, que Juan y su hermano, pueden iniciar una acción reivindicatoria contra el tenedor del
inmueble, y éste deberá nombrar aquella persona a la que representa en la posesión, y su residencia, a fin de que la
demanda siga contra él (nominatio auctoris).

b) Que acciones debe iniciar Juan para recobrar el inmueble? ¿Contra quién?

Acción reivindicatoria contra el inquilino.

c) Si pudiera iniciar acciones puede hacerlo solo o debe iniciarlas con su hermano?

Puede iniciarla uno solo de los condóminos. Mientras no esté dividida la herencia, tengo una cuota parte de esa
herencia, y en virtud de ser heredero y tener un interés en esa herencia, al tercero le inicio la acción por todo el
inmueble, y cuando lo recupero, sigo teniendo esa cuota parte, lo recupero para la sucesión. 2679.-
d) Si recupera el inmueble debe respetar el contrato de locación?
No. Se le debe restituir el inmueble desocupado. Art. 1974.

Caso 8: En un Registro un escribano que el 1º de marzo de 2003 pide un certificado en el Registro de la Propiedad
para hacer una escritura traslativa de dominio. En el certificado aparece un embargo del año 1998 y una Hipoteca de
1980. El escribano hace la inscripción y la presenta el 1º de Abril de 2003.

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a) Se puede vender el bien como libre de gravámenes.-
Ni el embargo, ni la hipoteca subsisten, porque caducaron, y esa caducidad se produce de pleno derecho. La hipoteca,
a los 20 años. El embargo, a los 5 años.

b) Que hubiera pasado si el 30 de marzo le llegaba la notificación del embargo.

A partir del 1 de marzo, de produce el bloqueo registral, por el plazo del certificado, mas el plazo para inscribir la
hipoteca. Por lo tanto, el embargo trabado durante el bloqueo, le es inoponible.

( ojo : ver si está bien el mes xq , Si fuera el 30 de mayo si le es oponible.)

c) Que hubiera pasado si el treinta de mayo se pide embargo a nombre del comprador del inmueble
A partir del 1 de abril, se considera titular registral al comprador. Por ende, todo embargo al bien, se inscribe
perfectamente.

d) Que tiene que hacer el registro si cambia la situación jurídica del bien después de haber entregado el certificado?
Lo anota provisoriamente. Si se vence el certificado, y la anotación posterior adquiere prioridad, la debe notificar
fehacientemente.

Caso 9: Pérez y Álvarez tiene un bien en condominio a las siguientes preguntas independientemente unas de otras
contestarlas como si fueras el abogado al cual se consulta.

a) Interviene un tercero que toma la posesión de inmueble.

Pueden ejercer acciones posesorias, o reivindicatoria. Juntos, y separados, por el todo.
b) Pérez hipoteca su parte y en la partición le toca todo el inmueble.
La hipoteca es válida, aún antes de la partición. Si el acreedor ejecuta antes de la partición, sale a subasta la parte
ideal. Y quien adquiere la parte alícuota, será condómino.
Si se quiere hacer una partición, se va a tener que pedir un certificado, entonces surge que hay una hipoteca, por lo
cual va a haber que darle solución a la misma, antes de la partición.
c) Álvarez le niega la posesión a Pérez porque Pérez nunca pago los impuestos.
Lo que hay es un derecho de retención, hasta que Pérez abone lo que debe, es decir, los impuestos de acuerdo al
porcentaje que tenga sobre la cosa.
Caso 10: GONZALES COMPRA UN INMUEBLE MEDIANTE BOLETO DE COMPRAVENTA, ABONANDO LA TOTALIDAD DEL
PRECIO DEL MISMO. ENTRA EN POSESIÓN DEL MISMO DURANTE 8 MESES. TIEMPO DESPUÉS SE DICTA SENTENCIA
EN SU CONTRA POR ACCIÓN DE DESPOJO QUE INTERPUSIERA UN INTRUSO (BARRIOS), LUEGO DE QUE GONZALES Y
UN AMIGO LO ECHARAN DE LA VIVIENDA POR MANO PROPIA HACE UN MES.

A) ES CONFORME A DERECHO LA SENTENCIA SIENDO QUE GONZALES PAGO TODO EL PRECIO?

Si, puesto que Gonzales no puede entrar en posesión por sus propios medios, tiene acciones legales para ello.
Precisamente, lo que buscan las acciones posesorias, es la erradicación de la justicia por mano propia, y la interdicción
de la violencia.
B) PODRÁ INICIAR GONZALES ALGUNA ACCIÓN CONTRA EL INTRUSO?
No. Ni siquiera es titular de un derecho real, por no tener título suficiente, que necesita escritura pública (art. 1184 inc.
1), ya q el boleto de compraventa no es título suficiente para adquirir la propiedad (Derecho Real), pero sí lo es para
adquirir la posesión.
C) SI HUBIESE TENIDO LA ESCRITURA DEL BIEN, HABRÍA TRIUNFADO DE TODOS MODOS LA ACCIÓN DEL INTRUSO?
Sí, porque se protege la posesión, y el fue despojado de su posesión.
D) QUÉ TÉRMINO TENDRÍA GONZALES PARA INICIAR UNA ACCIÓN SI
PUDIERA HACERLO?
Gonzales, debería en primer lugar presentar acción posesoria (xq tiene compraventa pero no escritura) o acción
reivindicatoria. (Debería formalizar su derecho mediante escritura pública, y así intentar una acción reivindicatoria. La
acción reivindicatoria, no prescribe).

CASO 12: Ignacio Pérez le presta la casa de fin de semana a Guzmán. Este se queda, arregla el techo del quincho,
arreglo la pileta, etc. Construye dos habitaciones, un baño para el casero. Invita a un amigo y le dice q es el
propietario mostrándole las facturas de los gastos.
Y te pregunta: (similar al caso 5)
a) Qué relación tiene Guzman con la cosa?... Es poseedor, (porque intervirtió el titulo

b) Quién es el poseedor?... Guzman.

c) Que sucede con las construcciones de Guzman?... Son actos posesorios. Es un poseedor vicioso de mala fe,
por lo tanto está condenado a restituir, es equiparado al deudor moroso, sobre las mejoras no tiene derecho
a la retención.

d) Qué acciones tiene Ignacio para recuperar la casa? Acción de reivindicación.

Caso 13: Un caso de venta pero con hipoteca.

Debe hacerse cargo el comprador?
Acciones reales contra el comprador del acreedor hipotecario?

El constituyente de la hipoteca, puede vender la cosa gravada, lo que no significa que cae la hipoteca.
El acreedor hipotecario, tiene todas las acciones reales sobre el bien hipotecado, antes de la ejecución y en la
ejecución misma.

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Caso 14: Pereyra entrega una casa en alquiler a Fuentes. Fuentes desconoce que Pereyra no es locatario y lo cree
dueño. Fuentes le vende la casa a Altamirano quien desconoce que es comodatario y lo cree dueño.
a) debe indicar en la presente situación problemática quien es tenedor y quien es poseedor, suponiendo que
siempre se ha hecho tradición de la cosa.
b) debe fundamentar su respuesta conforme a la adquisición y pérdida de la posesión.
Fuentes es tenedor, puesto que recibe la cosa con la obligación de restituirla, y reconoce la propiedad en Pereyra
(Aunque solo cree).
Altamirano es poseedor, de buena fe, puesto que como cree que recibe del dueño, está persuadido de ello, cree que
adquiere la posesión de la cosa.
Adquirir la posesión es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí, sin reconocer en otro un mejor
derecho sobre ella. Fuentes, cree que Pereyra es dueño, y le transmite un derecho personal sobre la cosa: una
locación. Es un tenedor interesado, que puede usar y gozar de la cosa, obteniendo beneficios para sí, pero no dejando
de reconocer la propiedad en otra persona.
En tanto que Altamirano, persuadido de que quien le trasmite es el dueño de la cosa, adquiere la posesión de ella, a
título de dueño. Tiene animus domini, y persuadido de que recibió la cosa de su anterior dueño, cree que adquirió un
derecho real, y que lo está ejerciendo.
En materia de posesión el norte es que no puede haber dos posesiones iguales, de la misma naturaleza sobre la misma
cosa, siempre que en un extremo se adquiera la posesión, en el otro extremo debe perderse dicha posesión.
Seguidamente procederé a analizar la circunstancia en que están cada uno de los sujetos intervinientes:
* Pereyra: Posee en nombre de otro, ergo, es simple tenedor de la cosa
Aun cuando Altamirano (representante de la posesión del locador) llegue a subalquilar el inmueble a terceros, sin
decirles que él es un tenedor, y estos crean que conservan la posesión para el sublocador, en rigor lo hacen para el
verdadero poseedor, dado que su mera creencia es inoperante para alterar la relación posesoria.
*Fuentes: acá observen los requisitos de la tradición, en base a eso fuentes es poseedor ilegitimo de mala fe, de tales
requisitos surge que quien trasmitió el bien debía ser poseedor y la transmisión debía asentarse en un título suficiente,
lo cual no se ha suscitado. Pereyra no suscribió un título con entidad para transmitir, pues era un locatario, por lo cual,
Fuentes no adquirió la posesión de un modo bilateral, sino que lo hizo unilateralmente, prueba de ello es que se
condujo como el señor exclusivo de la cosa, al vender el inmueble. Fuentes no puede adquirir bilateralmente la
posesión, si quien hizo tradición de ella no la tenía, es dable tener en cuenta el artículo 2353, que norma la teoría de la
causa, que dice que nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión. El que
comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, debe continuar haciéndolo en tal sentido, y quien comenzó a
poseer por otro debe seguir haciéndolo en tal sentido, siempre que no se pruebe lo contrario. Fuentes ha actuado con
mala fe viciosa por abuso de confianza, esta se configura cuando quien ha recibido la cosa con obligación de restituirla,
no lo hace.
3. ALTAMIRANO: Bilateralmente se pierde la posesión cuando se entrega la cosa a otra persona mediante la tradición y
cuando tal entrega no se lleva con intención de transmitir la mera tenencia, sino la posesión. Teniendo en cuenta la
situación fáctica planteada podremos observar que Altamirano es un poseedor de mala fe, aquí se elimina el vicio,
toda vez que estos se llevan a cabo en la adquisiciones unilaterales. Altamirano es un poseedor de mala fe, porque
conocía o tenía la posibilidad de conocer, lo cual se exige en materia de publicidad registral inmobiliaria. Debiendo
conocer, conocer o no hacerlo es lo mismo. Es de mala fe porque no averiguo en el registro pudiendo hacerlo.

Fuentes ha actuado con mala fe viciosa por abuso de confianza, esta se configura cuando quien ha recibido la cosa con
obligación de restituirla, no lo hace. No obstante, estar obligado a restituir, no solo no lo hace, sino que intervirtio el
titulo para convertirse en poseedor de ese inmueble. Ha realizado actos en pos de los cuales su tenencia, se ha
convertido en posesión, disponiendo de la cosa como si fuere el señor de ella, prueba de ello, es que la vendió. En la
medida en que obtenga ese efecto, privara de la posesión al verdadero poseedor, porque dos posesiones iguales y de
misma naturaleza sobre la misma cosa, no puede existir. Apenas Fuentes ha tomado posesión, ha cesado la posesión
del verdadero propietario.

Caso 15: Marcelo es poseedor de una casa por 10 años y le alquila a Juan por 3 meses, Juan se va de vacaciones y
Enrique entra violentamente a la casa y se queda, los vecinos le avisan a Marcelo:

1) Qué relación respecto a la casa tienen Marcelo, Juan y Enrique?

Marcelo es poseedor legítimo de la casa (estará relacionado con la prescripción adquisitiva)
Juan, es tenedor (al ser locatario, reconoce el señorío en otra persona, él solamente tiene el uso y goce del inmueble)
Enrique es poseedor ilegítimo de mala fe (entra violentamente al inmueble)
2) Q acción tiene Marcelo contra Enrique?
Como poseedor legítimo que es Marcelo, tiene todas las acciones policiales y posesorias contra Enrique, puesto que
éste es un usurpador (poseedor ilegítimo).-
3) Q acción tiene Juan contra Enrique? Fundamente
Juan tiene la acción policial de recupero, que se concede tanto a poseedores (cualquier fuera su naturaleza) como a
tenedores interesados.

Caso 16: Alejandro secuestra los hijos de José, para q le escriture a nombre de Alejandro un campo de 500hs. Van al
Registro y le escritura a nombre de Alejandro, casi inmediatamente se lo vende a Miguel:

1) José le podía hacer acción reivindicatoria contra Miguel?

José tiene dos opciones:
Acción de nulidad de la escritura, puesto que su voluntad fue viciada. Tiene dos años para entablarla. Con
esta acción, cae el titulo, y las partes deben restituirse todo lo que hubieran entregado.
Acción reivindicatoria, ya que Miguel, si bien puede ser un adquirente de buena fe, a titulo oneroso, la hubo
de un enajenante de mala fe (Art. 2777)

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2) Qué acción le podía hacer José contra Alejandro?
José se va a presentar ante el juez y va a entablar contra Alejandro una acción de nulidad (que deberá hacerla antes de
los 2 años a contar desde que cesaron los actos de violencia) puesto que al momento de otorgar escritura a favor de
Alejandro su voluntad se encontraba viciada. Entonces José, debe demostrarle al juez que no fue libre al decidir. Y una
vez que resulte victorioso por la sentencia, entonces ahí si el juez va a ordenar que vuelvan las cosas al estado anterior.
2) Qué podía hacer Miguel? Fundamente.
Miguel debe restituir el inmueble a José una vez terminado el juicio, puesto que éste es su propietario.
Por lo demás, el precio que Miguel le pagó a Alejandro por la compra del inmueble, podrá ejercer acción de reintegro,
con más los daños y perjuicios que le hubiese ocasionado.

Caso 17: El titular del bien lo entrega en usufructo. El usufructuario lo da en uso a un 3º y ese 3º alquila a un 4º,
aparece un 5º y le pide la restitución del inmueble al 3º y 4º, es decir, al usuario y locatario.
López tenía un bien que lo da en usufructo a Pérez. Este, usufructuario, a su vez lo da en uso a Martínez, quién a su
vez, alquila la parte que tenía en uso a Rodríguez.
Fallecido López (propietario de la cosa), aparece Gómez le pide la restitución del bien al que tenía el uso (Martínez).

1- Procede la restitución?
No procede la restitución porque sólo puede pedirla el titular del derecho real. En este caso, esta 5ª persona no tiene
relación alguna con la cosa.

2- Corresponde celebrar el contrato de uso y después de locación?

Es posible, ya que el usufructuario, se le permite constituir derecho de uso, y a su vez, el usuario, puede dar en
locación el bien, ya que de la locación, surgen los frutos civiles, y el usuario puede percibir los frutos necesarios para su
subsistencia y la de su familia. Conforme el 2965, puede alquilar el fundo sobre el que se ha constituido el derecho.

Caso 19: López vende con boleto de compra venta a González y a su vez le otorga escritura a Ibáñez, no puede
González inscribirlo porque ya estaba hecha la escritura a nombre de Ibáñez.
1- Que le aconseja a su cliente el López?
Al primero que se le ha hecho tradición es quién va a triunfar, porque es el que adquirió el derecho real. Por lo tanto,
López, debe entregar la posesión de la cosa, para transmitir el derecho real, y no ser accionado por incumplimiento de
contrato.
2- Tiene derecho real quien tiene escritura?
NO, porque el DR nace puertas afuera del Registro. Se adquiere el DR cuando en un mismo momento se encuentran
reunidos el título (justo título) y el modo (la entrega voluntaria por quien es el propietario, la tradición de la cosa). La
escritura se exige en materia de inmuebles para hacer oponible el DR (YA ADQUIRIDO) frente a terceros.

3- El boleto por sí solo, sirve para acreditar el derecho real?

No. El boleto de compraventa no es titulo suficiente puesto que le faltan las formalidades exigidas por ley,
precisamente, que se haga en escritura pública (art.. 1184 inc.1)
A su vez, el titulo es uno de los elementos, aún falta el modo, la ejecución del título para constituir el derecho real.

4-Que acciones puede iniciar Ibáñez?

Ibáñez no tiene posesión, por lo que lo primero que debe hacer, es reunir a su título, el modo, para adquirir el derecho
real.
Si la cosa esta en manos del vendedor, puede accionar por incumplimiento de contrato.
Si la cosa está en manos de un tercero, podrá reivindicarla, atento a que se le cedieron todos los derechos y acciones
sobre la cosa, incluidas, las acciones reales.

Caso 20: Juan, vive en un edificio, quiere pedir préstamo para lo que quiere hipotecar su departamento. Solicita
reunión del consorcio y plantea:
1- Quiere hipotecar, el consocio le niega porque no quiere que se hipoteque el ascensor ¿es correcta la
postura del consorcio?
No. Juan, quiere hipotecar su departamento, que es una unidad exclusiva, sobre la que es titular dominial, por lo que
puede realizar cuanto acto de disposición jurídica le plazca, sin pedir autorización ni el consentimiento de nadie. (Art. 4
y 14)

2-Quiere hacer una reja en su balcón porque tuvo un bebe y es riesgoso. El consocio le niega la petición ¿es correcta
la postura del consorcio?
No. Primeramente, una reja en un balcón, no afecta la solidez del edifico. Segundo, al balcón de cada departamento,
no es de uso común.
En caso se considerarse que fuera tal, debería llamar a asamblea extraordinaria, para tratar la cuestión.

3- Quiere poner una soga de pared a pared para tender ropa y cercar la terraza para evitar robos en el edificio, el
consocio le niega la petición ¿el consorcio tiene derecho a esta postura?
En principio la postura del consorcio es correcta, puesto que es la terraza un espacio común (teniendo en cuenta que
es el techo de todos), Juan no puede (similar al caso anterior) cubrir sus necesidades ocupando espacios comunes.
Respecto de la cerca, tampoco puede. Salvo que le dé una llave a cada uno para acceder y que todos vean la necesidad
de cercar. El beneficio debe ser común; puesto que si no le estaría restringiendo el acceso, uso y disfrute de a terraza.-

4-Quiere hacer una nueva habitación porque su departamento está en el último piso, consocio le niega la petición
¿es correcta la postura del consorcio?

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Es correcta la postura del consorcio. Juan no puede construir la habitación so pretexto de vivir en el último piso. La
terraza es el techo de todos (espacio común), además estaría modificando su porcentual de uso exclusivo, respecto del
todo. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos. (Art. 7)
(No obstante si el consorcio lo autoriza si!)

CASO 21: UN VECINO DEMANDA A UN CONSORCIO PARA QUE PONGA LAS VENTANAS REGLAMENTARIAS EN EL 2 Y 3
PISO PORQUE SE VE SU PATIO. Y ADEMAS QUE RETIRE LOS APARATOS DE AIRE ACONDICIONADOS DE ESOS PISOS
PORQUE INVADEN SU ESPACIO AEREO EN 50 CM.
El vecino realiza una acción contra el consorcio.

1-Procede la acción?
Respecto de las ventanas, de ninguna manera, pueden considerarse como una servidumbre de aire y luz, no tiene que
afectar la estructura edilicia, en ley de ph. El vecino del edificio, está facultado para levantar una pared, aunque tape
esas ventanas y nadie se lo puede impedir. Priva de una ventaja, pero no produce ningún perjuicio.
Respecto de los aires acondicionados por el lado de los límites y restricciones a la propiedad, además del perjuicio que
está causando.

2- Contra quién procede? corresponde la demanda?

Procede contra los propietarios de las unidades exclusivas, por un hecho suyo, puesto que los equipos de aire fueron
colocados por ellos, y nada tiene que ver el resto de los consorcistas. Emanan acciones personales contra estos
propietarios.

Caso 22: Emmanuel Farías y Esteban porque tienen un bien en condominio, Estela Vargas usurpa el inmueble y se
instala ahí con su familia
-A quien le cabe iniciara acciones a Estela Vargas y cuales serían?
A cualquier de los condóminos, o a los dos juntos, siempre por el todo.
Si son poseedores, y perdieron la posesión, tienen acciones policiales, posesorias propiamente dichas, y acción de
reivindicación.
-Emmanuel había hipotecado su cuota parte y cuando le ejecutaron la hipoteca le había tocado ya en la partición
todo el inmueble.
La hipoteca subsiste por la parte hipotecada, no se extiende al todo.
-Esteban Por qué impide ingresar al otro la inmueble porque él siempre se hacía cargo de los impuestos. ¿Puede
hacerlo?
Si, tiene derecho de retención hasta ser pagado de lo que hubiere desembolsado, más intereses.
Caso 23: Pérez traba embargo sobre una cuota indivisa de un inmueble que estaba a nombre de Ángela. Se hace la
subasta, se la autoriza, se abona el precio, por el comprador, pero no se lo puede poner en posesión del inmueble
porque aparece un ocupante alegando haber adquirido el dominio por usucapión larga (20 años) con una sentencia
dictada a su favor y te preguntaba:
- Puede el comprador oponer su compra en la subasta al título del usucapiente?
No, el usucapiente tiene derecho real. El comprador, todavía no.
- Puede ejercer acción reivindicatoria, alegando el título de Ángela?
No, Angela ya no tiene derecho real alguno.
- Que efectos tiene la sentencia en el juicio de usucapión?
Constituye derecho real para el usucapiente, y lo extingue para el anterior propietario.
Caso 24: A le vende a B un auto entregando la posesión del mismo pero no registran dicha transferencia, luego C le
roba el auto a B y se lo vende a D, éste le hace varios arreglos al auto, luego B denuncia el robo y la policía le exige a
D que le entregue el auto a B, y preguntaba:
- D adquirió el dominio del auto? No
- D podía reclamar a B los arreglos que le había hecho al auto? No, no tiene la propiedad. Aparte se lo robaron al auto
- D podía ejercer acción reivindicatoria a B? no
Caso 25: Juan adquiere la posesión por boleto k luego lo inscribe el vendedor en 1978, este vendedor también lo
había adquirido por boleto k había registrado- juan es desposeído por Altamirano 2 años más tarde.
Caso 26: Ramírez otorga mandato a F para la compra de un inmueble, peralta se entera y le gana y va a la
inmobiliaria. esta le da a peralta las llaves y él le da seña, por su parte F habla con el propietario y hacen boleto de
cvta y tradición-
preguntas quien adquiere la posesión? F, porque entra al inmueble.
Qué situación tiene la inmobiliaria?
k situación tiene el propietario?
Caso 27: Juan le compra a Pedro un inmueble con un inquilino, se lo abona al contado, lo inscriben en el registro y
convienen hacer la escritura a los 60 días cuando el inquilino deje la vivienda; llegan los 60 días y el inquilino
argumenta que cambió su situación y que no tiene a donde ir por lo tanto el no entregara el inmueble. Pregunta:
1) Tiene Juan algún tipo de Acción? contra quien;
a. Puede pedir la escritura pública, con tal de tener un titulo suficiente, y reivindicar el inmueble.
b. Puede iniciar un desalojo.
2) Qué tipo de Acción?
a. Desalojo
b. Reivindicación
3) El juicio de desalojo será la forma más rápida de lograr la desocupación del inmueble? Si…

Caso 28: Pedro tiene un terreno grande y decide subdividirlo en tres terrenos más pequeños, 2 de 200m2 y uno de
300m2; procede a venderlos y logra su objetivo, pero allí le surge el siguiente problema que viene a Ud. (su
abogado) a consultarlo: los propietarios de los lotes más pequeños no tienen agua y el lote más grande posee una

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fuente natural pero no les quiere dar el servicio a sus terrenos vecinos; fundamente que le aconsejaría hacer a
Pedro.
Solicitar una servidumbre forzosa, se sacar agua.
Caso 29: ANTONIA RAMIREZ COMO PROPIETARIA DE UN INMUEBLE LO ALQUILA A RODRIGUEZ EN EL AÑO 1995 AL
MORIR ANTONIA EN 1997, (Y EL TIPO SIGUE EN EL INMUEBLE CON LOS HIJOS) COMO LOS HEREDEROS VIVEN
AFUERA DEL PAIS RODRIGUEZ COMIENZA A CONSIGNAR LOS ALQULERES. EN 1999 EL SR. RODRIGUEZ DEJA DE
PAGAR LOS ALQUILERES Y FALLECE EN ESE MISMO AÑO. SUS HIJOS COMIENZAN A VIVIR EN LA PROPIEDAD Y
RELIZAN MEJORAS Y REFORMAS AL INMUEBLE Y PAGAN REGULARMENTE LOS IMPUESTOS.5 AÑOS DESPUÉS
APARECE UN TIPO Q LES MUESTRA LA ESCRITURA Y LES INICIA UNA ACCIÓN DE DESPOJO, PORQUE LE COMPRO A
LOS HEREDEROS DE LA PROPIETARIA.
EN 2005 EL SR. PANDOLFO PRETENDE DESALOJARLOS CON UNA ESCRITURA DE COMPRVENTA INNSCRIPTA EN REG.
DE INMUEBLES, EL MISMO ADQUIRIO EL INMUEBLE A LO HEREDEROS DE ANTONIA RAMIREZ.
ES DE DESTACAR QUE EN EL EJEMPLO. PASARON 6 AÑOS DE POSESIÓN DE LOS HIJOS DEL INQUILINO.
A. EN QUE NORMA FUNDMENTA EL SR. PANDOLFO (EL COMPRADOR) SU DEMADA DE DESALOJO
B. EN QUE HECHO Y NORMA FUNDAMENTA LOS HIJOS DE RODRIGUEZ SU DEFENSA
C.ADQUIRIO EL DOMINIO DEL INMUEBLE PANDOLFO?
D.PUEDE INICIAR ACCION DE REIVINDICACION PANDOLFO. POR QUE?
1) en que norma fundamenta su defensa el tercero con escritura?
 El tercero, se presenta a adquirir la posesión de un inmueble que compró, y sobre el que quiere adquirir el
derecho real. Si bien aun no lo tiene, los herederos le transmitieron todos los derechos y acciones, por lo cual, puede
iniciar una reivindicación. Art. 2468.
2) En que norma fundamenta su defensa los herederos?
Son continuadores de la persona del causante.
3) Procede el desalojo? Sí.

CASO 30: Esteban Gómez suscribe un boleto de compraventa con Facundo Flores quien heredo la propiedad de su
tío Altamirano, el 10 de julio de 1995.
El 20 de mayo de 1997 la da en locación por diez años.
El 10/3/2006, Gómez es demandado a restituir el inmueble por Pedro Gutierrez, quien es sobrino de Altamirano y
único heredero con testamento posterior al de Flores.
Gómez lo consulta como abogado.
1.- procede la acción de restitución contra Gómez?
Sí, porque recibe por título putativo.
2.- Hubiera variado la situación de Gómez si no hubiera dado en locación?
No.
3.- hubiera variado la situación de Gómez si la demanda hubiese sido presentada el 10/3/1999? No.
CASO 31: Carlos Pérez es propietario de un terreno baldío. Peralta incorpora en ese terreno baldío materiales de
construcción, ladrillos, arena, cal, cemento, ajeno.
Se disputan la propiedad de los materiales entre el propietario del terreno baldío y el edificador. Conteste:
1.- Pérez y Peralta son condóminos? No.
2.- en caso contrario quien es el propietario de los materiales? Peralta.
Caso 32: Hipoteca que pide certificado el 15 de marzo se escritura el 25 y se inscribe el 30. Quién tiene prioridad si
hay un embargo el 14?? y si hay uno el 20 de marzo? Qué pasa si la hipoteca se inscribe el 16 de mayo con respecto a
los acreedores embargantes.
La prioridad la tiene el embargo.
Con el del 20, tiene prioridad la hipoteca. No les es oponible.

CASO 33: Raúl González desde hace tiempo visita distintas inmobiliarias para comprar un terreno con intensión de
hacer una casa pero en forma simultánea pretende adquirir un piano para su hija. Luego de un tiempo González
suscribe un boleto compraventa su favor por el lote 15 de la Manzana 25, minutos más tarde se dirige al lote y el
comprador es puesto en posesión del mismo. Al día siguiente se dirige a una casa de antigüedades y compro un
piano extendiéndosele una factura correspondiente al negocio, debidamente llenado con su nombre, dando detalles
concretos del piano incluyendo en ella el precio y la entrega del mismo en domicilio. Por tal razón en horas de la
tarde el señor González recibe el piano.
a) ¿Es el Señor González realmente el dueño del terreno como para comenzar la construcción de la casa?
El Señor González NO es realmente el dueño del terreno pues no tiene título suficiente, ya que lo que tiene es un
boleto compraventa y para el inmueble necesita la escritura pública y la tradición correspondiente, sólo es un
poseedor ilegítimo de buena fe.
Esto está basado en el Art. 2602 donde nos especifica que es necesario reunir para adquirir un derecho real. “la
tradición debe ser por título suficiente para adquirir el dominio”
b) ¿Es realmente el dueño del piano como para hacerle reformas o llevarlo a reparar?
El Señor González SI es el dueño del piano, en este caso, por tratarse de una cosa mueble, con la factura que se le
extiende con las características mencionadas, es título suficiente y la entrega en domicilio cumple con la tradición de la
cosa. Es decir que el puede disponer libremente del piano.

c) ¿Podría solicitar un crédito con garantía hipotecaria del terreno a los efectos de realizar la construcción?
En este caso el Señor González NO puede solicitar un crédito con garantía hipotecaria sobre el terreno ya que la
Hipoteca es un derecho real que constituye el titular del dominio del inmueble sobre el mismo, garantizando una
deuda al acreedor y en este caso y como dijimos en la respuesta de la primer pregunta González no es el dueño del
lote.
d) ¿Cómo podría verificar si el propietario de la inmobiliaria de apellido Guerra era verdaderamente el dueño
del terreno?

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En este caso González puede verificar mediante un pedido de informe que se realizara al Registro de Propiedad
Inmueble, comprobar si el titular del derecho real del inmueble es quien se lo vendió a él, porque en el Registro de la
Propiedad Inmueble quedan debidamente publicados los derechos reales que posee cada persona con respecto a los
inmuebles.
e) ¿Qué solución habría en caso de verificarse que quien vendió no es el propietario del terreno?
Solicitar la resolución del contrato, a los fines de adquirirlo de quien era el verdadero dueño.
En este supuesto concretamente se recurre al Principio de CONVALIDACIÓN, y decimos pues que si un acto jurídico
que en un principio fuera ineficaz, pues quien lo transmitió no poseía previamente el derecho real, puede luego de su
celebración convertirse en válido retroactivamente al momento en que se otorgó y cumplir todos sus efectos propios.

CASO 34: El Señor Guerra le vende al Señor González un inmueble constituyendo el comprador una hipoteca por el
saldo del precio.
Firma la escritura traslativa de dominio la cual se inscribe en el Registro de la Propiedad. El señor González ha
vendido el inmueble hipotecado al señor Rosales quien comienza a disminuir el valor del inmueble destruyendo la
pileta, el quincho la casa de los cuidadores. No obstante ello, el señor González continúa pagando las cuotas del
saldo de precio. El señor Guerra le consulta:
Como sigue abonando las cuotas de saldo de precio, si sería posible reformar el valor de la casa que es garantía de
saldo de precio.
a) ¿Qué medidas se puede establecer en contra de González?
Podemos mencionar aquí que la Hipoteca es un derecho real que crea entre el inmueble y el acreedor una relación
directa, la cual se mantiene vigente aunque el inmueble sea enajenado, y este acreedor hipotecario continúa teniendo
facultades sobre el inmueble para hacer efectivo el cobro de su crédito, gozando además del ius preferendi y del ius
persequendi.
Es por esto que Guerra puede contra González aplicar lo que establece el Art 3159 del CC y pedirle a González que:
1. Deposite una suma estimativa por los daños causados. (medidas restitutorias)
2. Demandar un suplemento a la hipoteca ( es decir que se le agregue a la anterior algo de más valor para
aumentar la garantía)
Si el crédito fuese a plazo, que es el caso que se nos presenta en este supuesto, el acreedor puede pedir la caducidad
de dicho plazo, como sanción por el daño, es decir exigirle la obligación ya mismo y no beneficiarlo con el término que
le daba el contrato. Ir al juez y solicitar la obligación de plazo vencido, en caso de no pagar el total de lo adeudado, se
hará la ejecución.
¿Se puede establecer alguna medida en contra de Rosales?
El acreedor hipotecario tiene en este caso dos derechos fundamentes el de ius preferendi, que es el derecho de
preferencia sobre la cosa y el ius persequendi, que es el derecho de persecución de la cosa, sin importar quien lo tenga
cuando el deudor lo hubiera enajenado, total o parcialmente. Por lo tanto se podrán aplicar las mismas medidas que
contra González
b) ¿En caso de ejecución, contra quien puedo dirigir la acción?
Por lo mencionado anteriormente, la acción es dirigida contra Rosales que es el actual propietario del inmueble.
CASO 35: El Señor Villalba adquiere un inmueble suscribiendo la pertinente escritura traslativa de dominio, además
de hacerse la tradición, también constituyó hipoteca por saldo de precio a favor del señor Guerra en el mismo acto
en que adquirió. En razón de ser muy elevado el saldo de precio pendiente de pago el vendedor pregunta.
a) ¿En qué término debe entregar al Registro la Escritura para su inscripción?
En este supuesto debemos aplicar los Principios registrales (Ley 17.801) que son las bases fundamentales del
ordenamiento jurídico real.
En este caso el Escribano luego de firmar la escritura traslativa de dominio tiene 45 días corridos, para presentar en el
Registro de Inmuebles la Rogación correspondiente para la inscripción del inmueble a nombre de Villalba. Principio de
Inscripción.
b) ¿Qué consecuencia traería si el Escribano lo ingresa en fecha posterior al vencimiento del término
establecido?
En este supuesto puede inscribirse el inmueble pero ya no se retraerá la inscripción a la firma de la escritura, sino que
simplemente la fecha de inscripción será la de anotación en el Registro, pues por dejar vencer los plazos marcados por ley
se ha perdido la Reserva de Prioridad, y por consecuencia, si en el plazo que demore la inscripción, entran anotaciones
personales, las mismas tendrían lugar antes de esta inscripción mencionada. Principio de prioridad.
c) ¿Puede inscribirse simultáneamente la adquisición de domino y la constitución de hipoteca?
Si pueden realizarse ambas inscripciones tomando simultáneamente considerando lo que se menciona en el Art 16 inc.
d, el cual nos indica que se podrá cuando se traten de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble. Principio de Tracto Sucesivo Abreviado.
d) ¿Sería un inconveniente para el Registro si se hubiere firmado un boleto compraventa en lugar de una
escritura pública, y luego se firma la escritura manifestando las partes que convalidan un derecho real de hipoteca?
En este caso no se podrá presentar directamente en el Registro de la Propiedad, pues para la inscripción de ambos
derechos reales los dos deben estar constituidos por escritura publica y no por boleto compraventa como se plantea
en el supuesto la venta, es lo que reza el Art.3 donde nos presenta los requisitos que deben tener los documentos que
se presenten para la Inscripción Registral. OTRA COSA A TENER EN CUENTA QUE TODOS LO DERECCHOS REALES SE
CONVALIDAN, EXCEPTO HIPOTECA
CASO 36: El señor González adquiere un inmueble pero la escritura fue realizada por el escribano Gutiérrez con
domicilio en Córdoba. El mismo para realizarla solicita el certificado al registro. El registro lo expide con fecha del 1
de marzo de 2000 dándole información de un embargo de fecha de febrero de 1995 y una hipoteca de 1982. El
escribano celebra la escritura el mismo día 01/03/2000, e ingresa el título el día 20/04/2000.
a) ¿Puede vender como libre de gravamen el inmueble?
En este supuesto el inmueble no se puede vender libre de gravámenes ya que en el certificado se está informando una
hipoteca del año 1982, está todavía está en vigencia debido a que la hipotecas caducan a los 20 años, según el plazo
legal y siempre que no se renueven. Si nos detenemos en el embargo que se informa también, este si esta caduco,
pues los embargos caducan a los 5 años de su inscripción sin necesidad de rogación.

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NOTA: EN CASO DE QUE SE TRATE DE HIPOTECAS REALIZADAS POR BANCOS OFICIALES ESTOS NO CADUCAN,
TAMPOCO CADUCAN LOS EMBARGOS (medidas cautelares) CUANDO SON ORDENADOS POR JUECES DE CONCURSOS Y
QUIEBRAS. CUIDADO!!!!!
b) ¿Qué pasaría si el 31/03/2000 ingresa un embargo en contra de Guerra?
En este caso el embargo se tomara, se anotara en forma condicional, y quedaría en espera de la inscripción del título.
En caso de que se cumplan las formas y plazos de inscripción, marcados por la ley y que el inmueble pase a nombre del
señor González, ese embargo no tendera lugar y simplemente perdería efecto, pero si en el transcurso de la inscripción
algo no se cumple o no está acorde a ley, se vencen plazos de presentación o de observación y la inscripción no llegara
a buen término, automáticamente el embargo trabado en contra de Guerra se inscribe y toma efecto legal.
CASO 37: Luis González el día lunes adquiere dos computadoras pagando el precio de contado y por su pecio se le
expidió la factura de compra. Siendo necesario aplicarle modificaciones a los efecto de adaptarlas a los sistemas de
software, el dueño de la casa de venta de computadoras, se compromete a entregarle una el día miércoles y la otra
el lunes de semana siguiente. El día miércoles González recibe en su negocio una de las computadora compradas y
el lunes la otra. Pero no es de las características técnicas adquiridas y por lo cual pago precio. A su vez la
computadora entregada el día miércoles ha presentando fallos y ha sido retirada para su reparación.
a) ¿Adquirió González el domino de ambas computadoras?
En este supuesto hay que considerar dos situaciones distintas:
1. La de la primer computadora que se le entrega al Señor González el día miércoles; de esa
computadora SI adquirió el dominio, dado que para la adquisición de dominio de cosa mueble necesita Título
suficiente como es la factura de compraventa del mismo y como causa de la transmisión del mueble, y Modo que es
la entrega de esta computadora en su domicilio, cumpliendo así el acto que produce la adquisición del derecho es
decir la tradición.
2. La de la segunda computadora que se le entrega al Señor González el día lunes, de esa
computadora NO adquirió el dominio, dado que a pesar de tener Título suficiente (factura) y Modo (entrega en
domicilio, tradición), el objeto que se entrega no es el mismo que se contrató.

b) ¿Qué derecho real tiene sobre la computadora entregada en segundo término?

Sobre la computadora entregada en su domicilio el día lunes, el señor González no tiene ningún derecho real, puesto
que difiere del objeto contratado.

c) ¿Qué podrá reclamarle al vendedor?

En este caso deberá realizar una acción personal contra el vendedor, aplicando la Garantía de Evicción, para que se
le entregue en su domicilio el objeto especificado en el contrato o factura, con las características determinadas y
acordadas.

Caso 38: Manuel Gutiérrez es propietario de un lote baldío y tiene pendiente de pago la deuda con su acreedor
hipotecario. Ante la certeza de que procederán a la ejecución decide vendérselo a Jorge Peralta, para ello concurren
a un escribano que realizo la escritura pero no la ingresa al registro. Peralta construye un galpón en el lote baldío, a
los 6 meses de la firma de la escritura y se hace presente el martillero designando en la ejecución hipotecaria y
pretende colocar un cartel que anuncia la subasta. Requerido el escribano que labro la escritura de venta de
Gutiérrez a Peralta respecto de la Hipoteca este le exhibe el certificado notarial solicitado a tal efecto donde no
constaba la hipoteca.
a) ¿Adquirió Peralta el dominio del inmueble?
Peralta en este supuesto SI adquiere el dominio del inmueble dado que en la adquisición de dominio para los
inmuebles, necesitamos Título (Art 1184 inc.1)que es el acto que tiene por fin transmitir el dominio, mediante escritura
pública, Modo que es la entrega del inmueble mediante la tradición, aquí solo falta la Inscripción del título en el
Registro de la Propiedad para su oponibilidad a terceros, llamada Publicidad, pero debemos aclarar que la inscripción
en el caso de inmuebles en el Sistema aplicado en la Argentina es declarativa.

b) ¿Podrá subastar el martillero designado en la ejecución de la hipoteca?

El martillero designado si podrá subastar el inmueble, dado que el acreedor hipotecario posee el derecho y este
acreedor hipotecario continúa teniendo facultades sobre el inmueble y tiene en este caso dos derechos fundamentes
el de ius preferendi, que es el privilegio sobre la cosa y el ius persequendi, que es el derecho de perseguir la cosa, sin
importar quien lo tenga.

c) ¿Qué podrá reclamar Peralta al vendedor?

En este caso deberá realizar una acción personal contra Gutiérrez, aplicando la Garantía de Evicción, para que se le
devuelva el dinero que este pago por el inmueble, mas los gastos que realizo sobre el mismo, en este caso Peralta
desconoce totalmente la existencia de la hipoteca, dado que en el pedido de informes que realiza el escribano al
registro al momento de realizar la escritura, se ocasiona una fuga registral, no informando la existencia de la
hipoteca sobre el inmueble en cuestión.
CASO 39: Jorge Peralta es propietario de una vivienda y decide entregarla como parte de pago de una compra de un
campo financiando el saldo de precio. Luego de acordado un día y hora determinado van a la escribanía comprador
y vendedor suscribiéndoles la pertinente escritura y constitución de hipoteca por saldo de precio. Lo que se inscribe
en el Registro de Inmueble. El señor Peralta a la semana siguiente de la firma de la Escritura se dirige al campo a los
efectos de ingresar, pero una persona de apellido Rosales, le impide el ingreso y le manifestó que se encuentra en
posesión de dicho inmueble desde hace más de 25 años.
a) ¿Peralta adquirió el dominio del campo?
El señor Peralta no adquiere el dominio del campo, porque recordemos que en la adquisición de dominio para los
inmuebles, necesitamos Título (Art 1184 inc.1.)Que es el acto que tiene por fin transmitir el dominio en este caso

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mediante escritura pública, la cual tiene su respectiva publicidad mediante la inscripción que le otorga oponibilidad a
tercero, pero le falta el Modo que es la entrega del inmueble mediante la tradición, en donde Peralta tenía que haber
constatado que el inmueble estaba vacío de ocupantes y era de las características acordadas con el vendedor.
b) Tiene validez la hipoteca constituida por saldo de precio?
En este caso, la Hipoteca no tiene validez, dado que la misma es un derecho real que constituye el titular del dominio
del inmueble sobre el mismo, garantizando una deuda al acreedor y en este caso Peralta no adquiere el dominio del
inmueble, por lo tanto la hipoteca no tiene validez.
c) Adquiere el dominio de la vivienda quien le vendió campo?
En este caso SI adquiere el dominio de la vivienda quien vendió el campo y le entregaron la misma pues, dado que en
la adquisición de dominio para los inmuebles, necesitamos Título (Art 1184 inc.1.) que es el acto que tiene por fin
transmitir el dominio, mediante escritura pública, el cual lo tiene, Modo que es la entrega del inmueble mediante la
tradición, que aquí existe, y la Inscripción del título en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad a terceros, lo
cual está dado en el supuesto.
CASO 40: Enrique Pérez, Diego Pereyra, Roberto Quinteros, deciden comprar un lote de terreno cada uno de ellos en
un lote existente en Dique los Molinos. Se dirige al domicilio de la sociedad Loteadora y suscribe los respectivos
boletos de compraventa. A los seis meses la sociedad les otorga la escritura, donde se consigna que se le entrega la
posesión del lote A a Enrique Pérez, el lote B a Diego Pereyra y el lote C a Roberto Quinteros, todos corresponden a
la Manzana 25. A los tres meses de escriturar Enrique Pérez concurre al lote a fines de verificar su lote de terreno y
advierte que el alambrado ha sido cortado y se había construido una vivienda precaria, donde habitaban el señor
Rogelio Pozo.
a) Han adquirido la posesión los señores Enrique Pérez, Diego Pereyra y Rogelio Pozo?
En este caso supuesto diego Pereyra y Rogelio pozo han adquirido la posesión de los distintos inmuebles, dado que
para adquirir la posesión de un inmueble se necesita “corpus” lo cual está dado en los tres casos planteados pues los
tres disponen físicamente del inmueble; y “animus” pues los dos que poseen el inmueble se sienten dueño de ella
sin reconoce en otra persona un derecho mayor sobre el inmueble que el que ellos tiene; sin dejar de destacar que
la calificación de la posesión del señor Pereyra es distinta que la calificación de la posesión del señor Pozo, lo cual
detallare en preguntas sucesivas.
b) En caso de haber adquirido la posesión. Qué clase de posesión tiene Pérez, Pereyra y Pozo?
Pérez, no adquirió la posesión.
Pereyra ha adquirido la posesión y es una posesión Legítima pues está adquirido de acuerdo a las disposiciones del
Código Civil, Título suficiente y modo suficiente, y es el ejercicio de un derecho real.-
No así la posesión de Pozo, que se califica en Posesión ilegítima, de mala fe y viciosa, dado que la adquirió por violencia
al romper el alambrado.
c) Cuando adquiere el dominio cada uno de los adquirentes?
Pereyra adquieren el dominio al tomar posesión por la entrega de manera legítima según marca la ley, ejecutando la
titulo, y tomando como modo de Adquisición la Tradición donde el inmueble es entregado por su dueño a cada uno de
estos adquirentes, mediante Título y Modo.
Pérez, adquirirá el dominio, una vez que pueda verse en su terreno, un lugar libre de ocupantes ni contradictores. Es
decir, cuando haya posesión vacua
d) El señor Rogelio Pozo es poseedor. Califique su posesión y explique.
La Posesión que tiene el Señor Pozo se califica en Posesión ilegítima, de mala fe y viciosa, pues la adquirió de modo
insuficiente para adquirir derechos reales, sin título agregándole a esto que lo hace de mala fe, dado que existe
violencia por parte del señor Pozo y violenta por cortar el alambrado e ingresar cuando el dueño verdadero no estaba.

CASO 41: Enrique González decide tomar posesión de la vivienda en estado de abandono aparente. Para ello rompe
la cerradura y coloca una nueva. Comienza a poseer en una forma pacífica desmalezando el jardín, pintando tanto la
parte interna como la externa reponiendo los vidrios rotos, colocando tejas y rejas. Además construye una cancha
de Paddle, un quincho y un asador que explota alquilando para distintos eventos. A los 10 años de haber tomado
posesión recibe una demanda de reivindicación que ha entablado el propietario de nombre Renato Díaz. Al año de
haber sido notificado de la demanda se dicta sentencia haciendo lugar a la misma y ordenando restituir el inmueble.
a) ¿A quién corresponde los alquileres cobrados por el arrendamiento de la cancha de paddle, quincho y
asador?
En este caso primeramente hay que calificar al poseedor Enrique González, desde el punto cero de la adquisición de su
posesión, para poder desde este punto luego evaluar cuales son los derechos y obligaciones que este tiene a la hora de
realizar la restitución del inmueble según marca la sentencia.
En este caso el señor Enrique González, es un poseedor mala fe, dado que para ingresar a la vivienda lo hizo mediante
actos de violencia, y sabiendo que él no era el propietario

Desde este punto podemos entonces evaluar cuales serán las obligaciones de González al momento de restituir el
inmueble.
En este caso los alquileres cobrados por el arrendamiento de la cancha de paddle, quincho y asador son frutos civiles
percibidos, al restituir el inmueble González deberá restituir e indemnizar a Díaz por todos los alquileres que cobró
desde su toma de posesión y por los que por su negligencia no haya percibido. Art. 2438, 2439 C.C.
b) ¿Puede el señor González reclamar a Renato Díaz el reintegro de los gastos de construcción de la cancha, quincho
y asador?
El Señor González no puede reclamar por los gastos de construcción de la cancha, quincho y asador pues no son
mejoras necesarias para la mantención del inmueble. Lo que puede hacer es llevarse las mejoras siempre y cuando que
no afecten al inmueble.
c) ¿Puede el señor González reclamar a Renato Díaz el reintegro de los gastos de construcción de rejas reposición de
vidrios y desmalezamiento?
En este caso solo tendrá derecho de reclamar los gastos necesarios, excluyendo las rejas, que no son considerados
gastos necesarios de manutención, las rejas correrán la misma suerte que los gastos anteriores, puede retirarlas y

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quedárselas si al sacarlas no destruye el inmueble. Y en este caso no tiene derecho a retener el inmueble hasta que se
le abonen las mejoras necesarias, por su calidad de poseedor vicioso de mala fe.
e) ¿Puede reclamar el propietario el valor del inmueble si fuera destruido por un tornado mientras era ocupado por
González?
El propietario si puede hacerlo, ya que el poseedor vicioso de mala fe responde por todos los deterioros, los
provocados por su culpa y los causados por fuerza mayor. Art. 2436 C.C.
En el Supuesto anterior si Gonzales hubiera recibido por tradición que le hiciere quien lo estaba ocupando.-
a) ¿A quién corresponde los alquileres cobrados por el arrendamiento de la cancha de paddle, quincho y
asador?
En este caso el señor Enrique González, es un poseedor de buena fe, dado que para ingresar a la vivienda lo por
tradición ello implica que el dueño por voluntad propia se lo entrega.
Desde este punto podemos entonces evaluar de forma distintas las obligaciones y derechos de González al momento
de restituir el inmueble.
Los alquileres cobrados por el arrendamiento de la cancha de paddle, quincho y asador son frutos civiles percibidos, al
restituir el inmueble González. Los frutos civiles le corresponderán a él y solo deberá restituir e indemnizar a Díaz por
los que perciba luego de recibida la notificación de la demanda y aquellos que se dejo de percibir por su negligencia.
Art. 2423 C.C.
b) ¿Puede el señor González reclamar a Renato Díaz el reintegro de los gastos de construcción de la cancha,
quincho y asador?
El Señor González no puede reclamar por los gastos de construcción de la cancha, quincho y asador pues no son
mejoras necesarias para la mantención del inmueble. Lo que puede hacer es llevarse las mejoras siempre y cuando que
no afecten al inmueble.
c) ¿Puede el señor González reclamar a Renato Díaz el reintegro de los gastos de construcción de rejas
reposición de vidrios y desmalezamiento?
En este caso si tendrá derecho de reclamar los gastos necesarios, excluyendo las rejas, que no son considerados gastos
necesarios de manutención, las rejas correrán la misma suerte que los gastos anteriores, puede retirarlas y
quedárselas si al sacarlas no destruye el inmueble. Y en este caso tiene derecho a retener el inmueble hasta que se le
abonen las mejoras necesarias, por su calidad de poseedor de buena fe.
d) ¿Puede reclamar el propietario el valor del inmueble si fuera destruido por un tornado mientras era
ocupado por González?
El propietario no puede hacerlo, ya que el poseedor de buena fe no responde por todos los deterioros, ni los
provocados por su culpa, ni los causados por fuerza mayor, en este caso solo responderá su hubiera obtenido un
beneficio de la destrucción, que no es el caso del supuesto planteado. Art. 2431 C.C.
CASO 42:
El Señor Guerra le ha vendido un inmueble a González y en aquella oportunidad el
Señor González quedó conforme con el inmueble, luego le encomendó la búsqueda
de un inmueble edificado con el objeto de adquirirlo y destinarlo a adquirir una
renta mensual alquilándolo. Luego de haber concretado la operación González
se acercó a su estudio jurídico y le pidió que evalúe una serie de situaciones
suscitada a consecuencia de haber adquirido un inmueble que está ocupado por un inquilino.-
Le manifestó: “Dr. compre la casa, pague el precio y firme la escritura traslativa de dominio inscribiéndose la misma
en el registro. Me prometieron entregar la casa desocupada los 60 días pero el inquilino Díaz le ha dicho a Guerra
que no tiene donde mudarse por falta de dinero”.
A) ¿A quién debo reclamar la entrega de la casa?
En este caso, puede utilizarse lo que se llama, traditio brevie manu.
De esta manera, podré iniciar un desalojo al inquilino, ya que compro un inmueble sabiendo de la situación.
B) ¿Podría iniciarle el desalojo a José Díaz?
Si la tradición fue realizada por indicación si podrá iniciar el juicio de desalojo, subrogándose González a los derechos
que le trasfiriera Guerra en el contrato. Si no hubiese sido realizada la tradición por indicación González no podrá
comenzar el juicio de desalojo contra Díaz, deberá hacerlo Guerra.
C) ¿Cuál sería el camino más breve para disponer del inmueble desocupado?
En el caso que la tradición se hubiera hecho por indicación González deberá notificar por vía legal fehaciente a Díaz
que el es el nuevo propietario, e iniciar el juicio de desalojo. Si no hubiese sido hecha la tradición por indicación,
Guerra deberá realizar el juicio de desalojo.

Aclaración: Aquí no se presenta problema alguno con respecto a la posesión del inquilino, puesto que este reconoce en
otro la propiedad, el sigue manteniendo su postura de tenedor interesado (locador) simplemente no sale del inmueble
por falta de dinero.
CASO 43:
Estando en su estudio lo llama González para solicitarle una entrevista en razón de haber sido vencido en la acción
de despojo que le inició intruso de apellido Varela, a quien sacó por la fuerza con ayuda de unos amigos del lote de
terreno que le vendieran con un boleto compraventa hace 5 meses el señor Guerra. Habiendo concurrido el día y la
hora correcta le plantea una serie de dudas.
A) ¿Tengo posibilidades de entablar alguna acción para recuperar el inmueble?
En este supuesto González podrá iniciar una Acción Posesoria en sentido estricto de recupero, estas acciones son
defensas judiciales que la realizan los poseedores calificados es decir que cumplen con la anualidad no viciosa, de lo
cual goza el señor González, y deberá hacerlo inmediatamente pues solamente han pasado 5 meses, es decir que
Varela no ha adquirido aún la anualidad y se le podrá aplicar esta acción. Para entablar este tipo de acciones el plazo es
dentro del año.
B) ¿De haber tenido escritura pública en lugar de boleto compraventa también hubiera prosperado la Acción
de desalojo deducido por ese intruso de apellido Varela?
En este caso planteado hubiese sido indistinto, dado que en estas acciones no se están discutiendo derechos reales,
sino que se están discutiendo hechos, realizados sobre el inmueble por cada uno de los actores.

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CASO 44: El señor Guerra lo conoce a usted a través de González adquiere un inmueble hace 10 años al señor Stopa,
con toda la documentación en orden este le ha reclamado muy molesto porque dice que ha corroborado en catastro
de la provincia que conforme a sus registros que el alambrado del campo en el extremo Este debería estar 50 metros
dentro del campo del vecino y ha procedido a correrlo junto a sus empleados, habiéndole iniciado un pleito el
inquilino del campo vecino.-
a) ¿Siendo propietario Stopa y teniendo inscripto la escritura puede ser demandado por el inquilino del campo
vecino al haber corrido el alambrado en razón de la información obtenida por catastro?
En este supuesto Stopa puede ser demandado perfectamente, dado que este, obvio la vía judicial para realizar el
reclamo correspondiente a su derecho real sobre el total de su inmueble, y por mano propia corrió el alambrado
(acción incorrecta), desposeyendo parcialmente al vecino, en este caso representado por su inquilino (tenedor
interesado) de una porción de su inmueble.
b) ¿Si el titulo del señor Stopa estaba a 50m. Dentro del campo vecino y ello ha sido corroborado en catastro
de la Provincia que probabilidades puede tener el inquilino de ganar el pleito?
El inquilino en este caso, va a obtener un resultado favorable en la sentencia del pleito que ha comenzado, dado que
ninguna persona puede por manos propias aunque considere que tiene un derecho mejor o mayor al de otro, hacer
justicia por la fuerza o violencia, sin pasar y probarlo en sede judicial.
CASO 45:
En el Lote de Barrio Las Vertientes ha intervenido el señor Guerra en la venta mediante boleto compraventa en
numerosos lotes. Hace 5 años le vendió por medio de boleto compraventa un lote al Señor García y este se ha
presentado en la inmobiliaria y le ha reclamado por que el Señor Gutiérrez a quien la misma inmobiliaria le vendió
por boleto compraventa el lote colindante ha comenzado a construir en los fondos del lote un departamento
cavando parte de los cimientos en 2 habitaciones en el lote de Nicolás García quien aun lo tiene sin edificar. El señor
Guerra le consulta:
a) ¿Qué puede hacer el señor García para evitar que el Señor Gutiérrez continúe

la obra iniciada?
En este supuesto debemos tener en cuenta que el señor García deberá realizar contra el señor Gutiérrez la Acción de
Obra nueva con despojo, con el objeto de suspender la obra durante la duración del juicio, donde el primero deberá
probar que García está construyendo en su lote, y al final del mismo se mandará a deshacer lo hecho hasta el
momento.
b) ¿Sería mejor a los efectos de enfrentar esta situación que el Señor García obtuviera inmediatamente la escritura
de su lote?
En este caso sería indistinto, dado que la acción a aplicar en una Acción Posesoria, y no una Acción real, no es
necesario probar título, simplemente probar posesión sobre un inmueble determinado y sus dimensiones precisas.
Ver!!!
b) ¿Qué inconveniente podría tener García si antes el señor Gutiérrez logra la escritura

de su lote?
Sería indistinto igual que la pregunta anterior, volvemos a la aplicación de Acciones posesorias y no de Acciones reales.
Ver!!
CASO 46:
El Señor Daniel González es propietario de dos lotes de terreno de 200 ms, de sup. cada uno. Ambos lotes están
ubicados en la zona 9 Norte donde la Provincia realiza las rutas de acceso a la ciudad. Respecto de uno de los lotes el
Estado, le ha pagado la indemnización y ha tomado la posesión. Respecto del otro lote se ha tomado la posesión
llevándose a cabo la obra pero no se ha pagado la indemnización. Para mas cada vez es más fuerte el rumor de que
en el lote que ya cobró la indemnización y otro 4 lotes, colindantes, se construirán un campo de deportes
desviándose el trazado de la ruta.
A) ¿Puede reclamar el pago de la indemnización respecto del lote que tengo ocupado
con obras?
En este caso González si podrá reclamar la indemnización del lote que está ocupado, la indemnización es la suma de
dinero que el expropiante debe pagarle al expropiado, que se considera una reparación económica. Esta
indemnización debe ser justa y previa.
B) ¿En su caso a quien debo demandar y que monto debo pedir?
González debe demandar al Estado ya que este es el sujeto expropiante, y los montos que debe pedir son por lo que
autoriza la ley (Art.10 Ley 21.499) donde nos indica que deberá integrar la indemnización y detalla: a) el valor objeto
del bien, b) los daños que sean consecuencia directa de la expropiación y c) el importe que corresponda por
depreciación monetaria y por los respectivos intereses. Debemos considerar que la expropiación no debe constituir
una fuente de beneficio para el expropiado por eso todo daño que no sea consecuencia directa de la expropiación
debe ser desestimado.
C) ¿Si en el otro lote no se construye la ruta de acceso a la ciudad y se construye el campo de deportes se
puede oponer?
Según lo que nos marca el Art. 17 de la Constitución Nacional, donde indica los requisitos para que proceda la
expropiación y podemos marcar tres elementos esenciales. a) Utilidad Pública, b) Calificación por Ley, c) Indemnización
justa y previa.
Dentro de lo que corresponde al punto b que marca la Calificación por Ley, esta determina el objeto de destino del
inmueble expropiado, el cual no se podrá desviar o cambiar luego de dictada dicha Calificación por Ley.
Es por esta causa que si se cambia el objeto González puede oponer una retrocesión.
CASO 47:
El Señor Juan Ledesma es un vecino y le ha entregado en depósito al señor Carlos Iglesia un equipo de computación
de su propiedad que, en razón de tener este último un comercio de venta y reparación de equipos de computadoras.
El depositario le vende el equipo de computación a Ricardo Reyes y este se lo regala a su primo de nombre Pedro
Naldo. Enterado el señor Ledesma de que Iglesias ya no tiene el equipo de computación sino que lo tiene pedro
Naldo le consulta:

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A) ¿Puede Pedro Naldo negarse a entregar el equipo de computación que es mío, cuando tengo el contrato de
depósito, por el cual lo deje en depósito de Carlos Iglesia?
En este supuesto Pedro Naldo puede negarse a entregarlo perfectamente, ya que el es un poseedor de buena fe, por
haber recibido el equipo de computadora de manos de su primo como un regalo. En materia de mueble cuando el
poseedor es de buena fe la posesión vale título. (Art. 2412). En realidad, la reivindicación se corta en Reyes, que
adquirion a titulo oneroso y de buena fe.
B) ¿Puedo iniciar un juicio a Pedro Naldo para recuperar el equipo de computación?
En este caso no, podré iniciarle juicio, pues el equipo de computación fue transferido a título oneroso en un negocio
del rubro correspondiente, es por esto que no podré aplicar Acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de
buena fe, cuando la cosa no sea ni perdida ni robada, pues no falta ninguno de los requisitos fundamentales para
repeler esta acción.
B) ¿Tendría algún beneficio para mí si le mostrara que a Pedro Naldo se lo regaló

el primo Reyes?
En este caso no cambiaría en nada la situación, dado que se califica la adquisición de Reyes lo cual lo realiza por
título oneroso, en un comercio adecuado, y la cosa mueble no es perdida ni robada (poseedor de buena fe), es decir
que la adquisición que realiza Naldo es de un poseedor de buena fe y por tradición y acuerdo de partes, es decir los
dos son calificados exactamente iguales. (Art. 2412 C.C.)
D) ¿A caso Carlos Iglesias no tenía la obligación de devolverme el equipo?
Si por supuesto que el señor Iglesia deberá devolver el equipo o en su defecto según el contrato de depósito,
indemnizar el dueño del mueble por el valor real del mismo, cumpliendo así el contrato de depósito que firmaron
entre ambos. Pero en esto no está involucrado Reyes porque el no conocía el contrato, solo pago por su equipo de
computación.
E) ¿Qué juicio podría iniciar al Señor Iglesias?
En este caso Ledesma deberá iniciar un juicio contra Iglesia por falta de cumplimiento contractual que en este caso es
el contrato de depósito. Aquí estaremos frente a una acción personal entre Ledesma y González.

CASO 48:
El Señor Juan Ledesma hace dos años caminaba por la vía Pública y le fue sustraído el
Reloj de oro marca Rolex. En la Mañana del día de la fecha cuando caminaba por
una calle céntrica de la ciudad observó en la vidriera de una joyería un reloj
de las mismas características del que le fue sustraído hace dos años.
A) Puedo llegar a conocer si realmente es el reloj que me fue sustraído hace dos años el que está en la joyería?
En el supuesto dado tendrá el señor Ledesma que pedir al propietario de la relojería por vía judicial, que exhiba el reloj
ante el Juez pues Ledesma tiene un interés sobre el reloj y funda su pedido en derecho, que es el robo que se le
efectuare a él en vía pública. (Art. 2417 C.C.). En este caso los gastos de exhibición correrán por parte del señor
Ledesma.
B) Habiendo transcurrido dos años puedo recuperar el reloj?
Si, habiendo transcurrido este período puede tranquilamente recuperar el reloj dado que, la Ley en el Art. 4016 bis.
Nos marca un plazo de tres años para adquirir la posesión de cosas muebles sean robadas o pedidas. Encontrándonos
nosotros dentro del supuesto en los dos años de efectuado el robo.
C) Qué juicio debería entablar para recuperar el reloj?
Ledesma deberá iniciar un juicio de Acción de Reivindicación (Art. 2758 C.C.) hacia el dueño de la relojería si pudiere
comprobar que el reloj que ese exhibe en vidriera corresponde al que el adquirió y que le fue sustraído en vía pública.
Esto lo podrá probar con el número de fabricación y factura que posee este reloj dado a las características y marca del
mismo.
CASO 49:
El Señor Guerra es propietario de una inmobiliaria hace muchos años. El señor Prez vive desde hace 25 años en
Barcelona y es propietario de un terreno baldío en Barrio Residencial en la ciudad de Córdoba. Hace día el señor
Guerra dueño de la inmobiliaria recibe una carta de Pérez que le pide le tase el inmueble y luego lo ofrezca a la
venta. Al llegar al lugar Guerra lo encuentra desmalezado y limpio. Guerra conoce que el señor Pérez no tiene ni
familiares ni amigos y sorprendido le pregunta a un vecino de apellido Rodríguez si conoce quien es la persona que
limpia el lote, y este le contesta que es él porque es la única forma de mantener el lugar sin roedores ni intrusos. El
Señor Guerra le consulta:
a) La circunstancia de haberse ausentado tanto tiempo el Señor Pérez le hace perder la propiedad del lote?
En este supuesto la ausencia del Señor Pérez no da lugar a la pérdida del dominio del lote, dado que uno de los
caracteres del dominio es la PERPETUIDAD es decir esta dura para siempre y no se extingue por la falta de uso, siempre
que no haya sido desposeído por otro, pero en el caso, el vecino que desmaleza, no hace actor posesorios, no tiene
animus domini.
b) Puede el Señor Rodríguez vecino colindante impedir la toma de posesión del lote?
No dado que el señor Rodríguez no es el titular del dominio del inmueble y no le corresponde ese derecho a repeler la
acción de un intruso sobre el lote de Pérez, esta acción de protección de derecho solo la podrá ejercer el titular del
dominio.
c) Puede el señor Rodríguez alegar ser poseedor veinteñal?
Para que Rodríguez pueda alegar ser poseedor veinteñal debió haber tomado posesión del lote, y realizar sobre el
actos posesorios, así como mantener la posesión durante veinte años y comenzar un juicio de prescripción adquisitiva
que haya sido de sentencia favorable hacia él.
Este caso por lo que podemos leer no presenta en Rodríguez ese interés pues solo manifiesta haber limpiado el lote
para evitar roedores o intrusos dentro del mismo.
La intensión de Rodríguez no es la de poseer el lote sino de mantener la seguridad y sanidad de su propio inmueble.
Caso 50: Rosario Gómez dona inmueble a su nieto López, López hipoteca el inmueble donado, y la Sra. rosario
Gómez revoca la donación por ingratitud,

P á g i n a 130 | 144
-Posterior a la revocación, la hipoteca tiene valor?
Si. La revocación deja subsistente la hipoteca.

-Cuál es el efecto de los actos de disposición y administración posterior a la revocación?

EL DONATARIO NO SOLO ESTA OBLIGADO A RESTITUIR LOS BIENES DONADOS, SINO QUE AUN DEBE BONIFICAR AL
DONANTE LOS Q HUBIESE ENAJENADO, E INDEMNIZARLO POR LAS HIPOTECAS Y OTRAS CARGAS REALES CON QUE LO
HUBIESE GRAVADO, YA SEA A TITULO ONEROSO O LUCRATIVO.

-Que efectos tienen en el tiempo la revocación de la donación respecto del dominio?

LOS EFECTOS DE LA REVOCACION DE LA DONACION POR INGRATITUD REMONTAN AL DIA DE LA DONACION

Caso 51: López tenía un bien que lo da en usufructo a Pérez, Pérez que tenía el usufructo del bien, (parte lo da en
uso a Martínez, Martínez alquila la parte que tenía en uso a Rodríguez
Fallecido López, Gómez le pide la restitución del bien al que tenía el uso Pérez y Martínez
- Si es procedente la acción de restitución

NO ES PROCEDENTE LA ACCION DE RESTITUCION (DE GOMEZ Q SEGURO ES UN HEREDERO DEL NUDO PROPIETARIO)
YA Q LOS USUFRUCTOS PUEDEN CONSTITUIRSE POR UN PLAZO DETERMINADO, EL CUAL DEBERA RESPETARSE
AUNQUE MUERA EL NUDO PROPIETARIO. DE NO PACTARSE UN PLAZO, EL USUSFRUCTO DURARA HASTA LA MUERTE
DEL USUFRUCTUARIO. NO PUEDE SER PERPETUO NI CONSTITUIRSE A FAVOR DE UNA PERSONA Y SUS HEREDEROS.

Caso 52:
El señor Gonzáles ha comprobado un lote de 800 metros cuadrados aconsejado por el señor Guerra lo dividen en 3
lotes y construyen en cada uno una vivienda. Con el apoyo del señor Guerra le han vendido a 3 personas distintas las
viviendas pero los adquirentes han empezado a tener problemas entre si. El señor Gonzáles tiene intenciones de
construir con la misma mecánica de comprar, construir, subdividir y luego vender.
Le consultan:
a) Pueden los propietarios de las viviendas construidas en los lotes de las viviendas 1 y 2 sacar agua del lote 3 por
carecer del vital elemento?
Si pueden los propietarios de las viviendas construidas en los lotes 1 y 2, continuar sacando agua del lote 3 por carecer
de ella, porque son Servidumbre Legales y Forzosas, constituidas por el destino del buen padre de familia, y de las
cuales si el dueño del lote 3 se niega a otorgarlas, se puede exigir judicialmente.
b) Puede negarse el propietario del lote 3 de retirar los desagües que convergen en el lote 1?
No puede negarse el propietario del lote 3 a retirar los desagües que convergen al lote 1.-
c) Puede el propietario del lote 2 continuar saliendo a la vía publica por el lote 1 porque así lo hacia cuando Gonzáles
era propietario de los 3 lotes?
Si puede el propietario del lote 2 continuar saliendo a la vía pública por el lote 1 porque así lo hacía cuando González
era propietario de los 3 lotes, por destino del buen padre de familia.
Caso 53: José Valdez tiene intenciones de adquirir un automóvil usado. Para ello a los efectos de conseguirlo a buen
precio ha tomado nota de un aviso publicado en Internet y se ha dirigido a ese domicilio consignado. Luego de ver el
vehiculo concreta la compra. Quien le vende le entrega la documentación que esta a su nombre. Cuando pretendió
realizar la transferencia ante el Registro del Automotor se le dijo que era un automóvil robado y que habían sido
adulterados el número de chasis y motor impidiendo así la inscripción.
a) Transcurrido 3 años podrá iniciar Valdez la Usucapión?
Transcurridos 3 años, no adquiere la propiedad, porque a pesar de que se cumplen la mayoría de los requisitos que
establece el Art. 4016 bis (Art….), no se cumple con el requisito de Buena Fe, y por lo tanto no puede alegar que a los 2
años se adquiere por prescripción las cosas registrables, además tiene sólo el título, ya que en los registros
constitutivos, el modo es la tradición y la inscripción, y por lo tanto para prescribir va a necesitar 20 años de posesión
pública, pacífica, continua y no interrumpida.
b) Puede aducir señor Valdez que es adquirente de buena fe?
Valdez no puede alegar que es adquirente de Buena Fe, porque al ser un registro constitutivo, a la Buena Fe la otorga
la inscripción, y desde la inscripción comienza a computarse el plazo de prescripción de 2 años para las cosas
registrables.

c) En caso de no ser constitutiva la inscripción hubiera adquirido el dominio?

En caso de no ser constitutiva la inscripción, si hubiera adquirido el dominio, porque en los registros declarativos, si
existiese la prescripción de cosas muebles registrables a los 2 años, el plazo de prescripción se computaría desde que
se realizó la tradición de la cosa, porque aquí la inscripción no es constitutiva del derecho real.

CASO 54: El señor Guerra se entusiasmo con la compra de un inmueble en una zona residencial. Este inmueble esta
afectado como fundo sirviente de otro de propiedad de Carlos Fernández.
a) Estando afectado el inmueble con una servidumbre a favor de la finca colindante de propiedad del señor
Fernández, puedo construir otra servidumbre?

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Estando afectado el inmueble con una servidumbre a favor de la finca colindante de propiedad de Fernández, si puedo
constituir una servidumbre, mientras no se afecte a la otra Servidumbre.
b) Puede constituir hipoteca?
Si puede constituir hipoteca dado que el es el titular dominial del inmueble.
c) Que ocurriría si le compro el inmueble al señor Fernández?
En este caso estaremos frente a una Confusión por Consolidación según marca el Art 2928 del CC. Si se diera el
supuesto que si Guerra compra el inmueble a Fernández, pues debe darse que los dos fundos pertenezcan al mismo
dueño.
d) Que ocurriría si demuestro que el señor Fernández hace 11 años que no usa la servidumbre?
Si demuestra que Fernández hace 11 años que no usa la servidumbre, la Servidumbre caducaría, pues esta
servidumbre ya no estaría cumpliendo con su fin y esto haría llegar a la extinción de la misma.
CASO 55: Jorge Gonzáles es usufructuario de un campo destinado a la explotación agrícola. Al constituirse se olvido
de hacer inventario de las cosas muebles y el relevamiento del estado del inmueble. Ello a pesar de estar en estado
de abandono es dispensado por el nudo propietario de afianzar, por ser el usufructuario un pariente. A los 5 años de
iniciado el usufructo el señor Gonzáles decide cambiar el uso del campo a ganadería previo levantar la cosecha de
trigo.
A los efectos de preparar el campo para la nueva explotación, tala todos los árboles y destruye 2 silos para
almacenamiento de granos porque ya tenía comprados para la cosecha. Una semana antes de levantar la cosecha,
fallece quedando pendiente abonar la semilla y los fertilizantes que serian abonados al momento de vender el trigo,
al igual que los sueldos de los peones.
a) Puede el señor Gonzáles cambiar el destino del campo por ser más rentable la explotación ganadera que la
agrícola?
En este supuesto el señor Gonzáles no puede cambiar el destino del campo dado que al hacerlo estaría alterando su fin
y su sustancia.
b) Puede el nudo propietario exigir una fianza a pesar de haberlo eximido al momento de la constitución?
En este caso si puede exigirle hoy una fianza dado que por la destrucción de algunos accesorios se esta cambiando la
sustancia de la cosa y esta menoscabando el inmueble.
c) A quien corresponde la cosecha y a quien se le debe reclamar el precio de la semilla y los fertilizantes como así
también los haberes de los peones?
En este supuesto la cosecha le corresponde ahora al nudo propietario, porque los frutos pendientes al momento de la
extinción del usufructo corresponden a su propietario; por otro lado se va tener que reclamar el precio de las semillas
y fertilizantes, como así también los haberes de los peones, al nudo propietario, porque es el que recibe los frutos
pendientes al momento de la muerte de usufructuario. Esto esta establecido en el Art. 2864 CC.
d) Tendrán algún problema los herederos de Gonzáles por no haber realizado el inventario de los muebles y el
estado de los inmuebles?
Si van a tener problemas los herederos de González por no haber realizado el inventario y determinación, porque van a
tener que devolver todo en buenas condiciones, aunque González lo haya recibido en malas condiciones.

CASO 56: Hace aproximadamente seis meses el señor Guerra le vendió una vivienda al señor Carlos Fernández y este
constituyo usufructo a favor del señor Gigena. El señor Guerra me llama y me manifiesta que cuando se constituyo
el usufructo de Fernández a favor de Gigena quedo todo debidamente aclarado pero ahora existen diferencias y por
ello le solicita que tenga a bien entender a ambos para contestarle las preguntas Fernández le consulta:
a) Puedo pedirle ahora al señor Gigena la fianza que no le exigí si veo que de su parte hay un empobrecimiento
manifiesto?
La fianza y hacer inventario es un derecho que puede exigir el nudo propietario y una obligación del usufructuario y se
puede exigir o pedir en cualquier momento.
b) Puedo constituir una servidumbre de paso a favor de otro inmueble?
En este caso el usufructuario no podrá dar servidumbre de paso a otro, es decir constituir actos jurídicos que el
impidan al usufructuario ejercer derechos que ya tiene, pues el uso del inmueble no le corresponde a el.
c) Puedo ahora constituir una hipoteca?
En este caso podrá constituir hipoteca ya que el nudo propietario tiene derecho a ejercer sus derechos como
propietario siempre que sean compatibles con el usufructo, pero el tercero tiene la obligación de respetar en todas sus
formas el usufructo ya existente.
d) Puedo exigir al usufructuario propiedad de todas las rentas civiles al momento de iniciarse el cobro?
Aquí si puede exigir el nudo propietario al usufructuario el pago de impuestos tasa y obligaciones que graven los
bienes.
A su turno Gigena le consulta:
a) Puedo transformar la vivienda en un negocio de comidas nocturno?
Si puede el usufructuario realizar cualquier acto administrativo dentro del inmueble siempre que este no menoscabe le
valor del mismo ni altere la sustancia y destino.

P á g i n a 132 | 144
b) Puedo quedarme con la propiedad del tesoro que encontré?
No totalmente, pues el tesoro pertenece en un cincuenta por ciento al que lo descubre el mismo, en este caso seria el
usufructuario, y el otro cincuenta por ciento pertenece al nudo propietario. Esto si el busco el tesoro con autorización
del nudo propietario.
c) En que estado debo devolver las cosas recibidas?
El usufructuario tiene la obligación de realizar un inventario de lo que recibe y conservar eso pagando los arreglos que
sean necesarios para su mantenimiento, lo que le permitirá al momento de devolver la cosa, en este caso el inmueble,
en igual condiciones que la recibió.
d) Puedo alquilar el inmueble a una sobrina?
El usufructuario si bien no puede ceder el derecho real de usufructo, puede ceder el ejercicio de este derecho,
pudiendo así darlo en locación, siempre y cuando el se haga responsable ante el propietario de los menoscabos
realizados por el inquilino sobre la cosa.
e) ¿Qué puedo hacer en caso de ser perturbado por actos posesorios de un 3ro?
En el caso concreto de ser perturbado por terceros puedo actuar según marca la Ley acudiendo a las respectivas
acciones posesorias que le corresponden por ser un poseedor del inmueble
CASO 57: Julio Martínez es propietario de un inmueble y se lo vende a Roca con pacto de retroventa el 19/03/99. El
13/02/02 Martínez comunica a Roca su voluntad de recuperar el inmueble. A su vez el señor Roca grabo el Inmueble
con derecho real de hipoteca el día 20/09/00 y hace un año suscribió contrato de locación con el señor Rogelio
Ramírez por el término de 3 años.
a)¿Qué clase de dominio adquirió Roca?
En este supuesto planteado el Señor Roca adquirió un derecho real imperfecto o menos pleno, pues este dominio se
ve afecto en uno de sus caracteres fundamentales que es la perpetuidad, ya que el pacto de retroventa sujeta a una
condición de restitución.
b) ¿Tenía facultades para construir hipoteca y celebrar contrato de alquiler?
El Señor Roca no tenia facultades plenas sobre el inmueble, es por esto que no va a poder hipotecarlo, si podrá
celebrar un contrato de alquiler, en el termino que el disponga materialmente del inmueble cuidando que este
contrato no exceda en el termino de restricción de su posesión de dominio.
c) ¿Qué hecho importa el cumplimiento de la condición resolutoria y cuando readquiere el dominio el señor
Martínez?
El hecho importante del cumplimento de la condición resolutoria es la reventa del inmueble de parte de Roca a
Martínez en el termino de tres años según es designado por ley, el señor Martínez readquirirá el dominio del inmueble
en el mismo momento que se cumpla la condición de retroventa y cumpla con la transferencia según Título y modo.
d) Debe respetar Martínez la Hipoteca y el contrato de alquiler?
La hipoteca el señor Roca podrá constituirla pero este gravamen no es oponible al pacto de retroventa, mientras que el
contrato de alquile si deberá subsistir y ser respetado por ser un acto administrativo
Estudiarlo bn, ya q de estos casos no hay muchos!
CASO 58: Manuel López es propietario de una vivienda de un barrio residencial. Su sobrino de nombre Juan Peralta
ha regresado del extranjero con su familia y no tiene donde ir a vivir. Es por esta razón que el Señor López le
propone que se construya una vivienda en parte de su inmueble que ha destinado a parque. Ante tal ofrecimiento al
cabo de un año el señor Peralta concluyo la construcción y se mudo junto con su familia. Al fallecer el señor López,
hecho que ocurrió a los 2 meses de haberse mudado a la vivienda que construyo, los herederos entienden haber
heredado el inmueble con todo lo construido en el, incluyendo la vivienda de Peralta.
a) Tienen derecho los herederos de López sobre lo edificado por Peralta?
En este supuesto estamos frente a una adquisición de dominio por accesión o adherencia artificial según reza el Art
2587 de CC. Porque esta presente la mano del hombre. Aquí se considera que el dueño del terreno se hace dueño de
lo edificado y plantado, aunque los materiales que se hayan usado en la construcción sean ajenos.
Es decir, en principio el dueño del la casa que construyo Peralta es López, por ende al morir este, sus herederos, tienen
amplios derechos sobre esa propiedad.
b) El edificador debe ser reembolsado de los gastos realizados en la vivienda?
En este caso el edificador, es de buena fe, ya que ha construido esta vivienda con el consentimiento del titular
dominial de terreno, es por esto que los herederos deberán indemnizar a Peralta por los materiales utilizados en esta
construcción, siempre y cuando Peralta pueda demostrar que fue el quien adquirió esos materiales.
c) Los herederos pueden solicitar la demolición de la vivienda construida por Peralta?
En este supuesto no, dado que el edificador actúo de buena fe, con el consentimiento del dueño dominial del terreno,
lo podrían hacer siempre y cuando el edificador haya actuado de mala fe Art. 2589 CC.
d) Cual seria la situación de Peralta si hubiera construido la vivienda aprovechando construir cuando su tío viajo al
extranjero?
Bueno aquí Peralta si hubiera actuado de mala fe por clandestinidad, y su situación cambiaría totalmente dado que no
tendería derecho a una indemnización por materiales.- Aprenderlo bien!

P á g i n a 133 | 144
CASO 59: Pedro Altamirano es propietario de un campo cuyo lindero norte es el río San Antonio. Al cabo de unos
años advierte que en el extremo noreste se ha acrecentado a consecuencia de la formación de una masa de tierra y
arena pero en la misma semana una fuerte tormenta provoca una creciente que arranca varios árboles con trozos de
tierra y a los 3 meses se adhiere a un fundo ribereño aguas abajo distante unos mil metros.
El usufructuario emprende la búsqueda de un tesoro en el mismo campo a consecuencia de habérsele informado
que allí esta escondido pero el tesoro es hallado por los obreros contratados para que hicieran las excavaciones
pertinentes para proveer agua corriente a dicho campos. Aprenderlo bien!
a) Tiene derecho el señor Altamirano a reivindicar los árboles arrancados junto a la tierra de su campo? En su caso,
en que tiempo y como se realiza el computo del mismo?
Primer debemos detallar que Altamirano adquiere el dominio del terreno donde estaban plantados los árboles por
Aluvión, una de las formas de adquirir dominio por accesión, según el Art 2572 CC. No dice que, se produce un
acrecentamiento de tierra que recibe un terreno ribereño en forma paulatina por efecto de las corrientes de agua, y
las plantas que estaban sobre ellas son de dominio de Altamirano por Accesión, Art 2572 del CC, diciéndonos que si
algo se incorpora a una cosa nuestra, pasa a ser de mi dominio por este modo de adquisición.
Al ser arrancadas por la tormenta y depositarlas en un fundo vecino Altamirano pudo haberlas reclamado dentro de
los 6 meses de ocurrido el hecho, pero en este caso no podrá reclamar, dado que las plantas ya se adhirieron al suelo,
es una condición que debe cumplirse paro poder reclamar, que estas no se adhieran al suelo del vecino,
acontecimiento que ya ha ocurrido en el supuesto y no le permitirá a Altamirano reclamar la plantación.
b) Tiene derecho Altamirano al acrecentamiento producido en el extremo noreste. En su caso en virtud de que
titulo?
Como dijimos y aclaramos anteriormente Altamirano, adquiere el dominio del terreno donde estaban plantados los
árboles por Aluvión, una de las formas de adquirir dominio por accesión, según el Art 2572 CC. Y detallando que nos
dice que, se produce un acrecentamiento de tierra que recibe un terreno ribereño en forma paulatina por efecto de las
corrientes de agua, y el título que me habilita a reclamarlo como mí domino o que me otorga esta titularidad es la Ley.
c) A quien corresponde el tesoro descubierto en el campo? Por que título?
Este tesoro al ser descubierto por un empleado, el cual no había estado destinado en su labor para la búsqueda del
tesoro, le corresponde como descubridor en un 50% y el otro 50% le corresponde mitad al dueño de la nuda propiedad
y el al dueño del usufructo, estos dos últimos ambos en partes iguales, pues gozan de un dominio desmembrado.
Debe destacarle que el usufructuario luego de encontrado el tesoro deberá dejar el suelo perfectamente igual que lo
encontró, salga lo que salga.

CASO 60: Guerra tiene poder amplio de disposición y administración de los inmuebles de propiedad del señor Pérez
radicado desde hace mucho tiempo en España.
En el ejercicio de dicho mandato transfirió al señor Gonzáles el inmueble ubicado en Rondeau consignándose la
prohibición de venta para la instalación de un hipermercado y con obligación de devolvérselo a igual precio del que
lo adquirió. A los 38 meses de aquella transferencia de dominio el señor Guerra pretende el cumplimiento de las
obligaciones por parte del señor Gonzáles reclamando que le sea vendido nuevamente a su mandante el inmueble.
Gonzáles le consulta:
a) Tenía prohibido vender a un 3ro que ha instalado un parque de diversiones.
En este caso el Señor Guerra no tenia prohibido venderle el inmueble a este señor que instalo el parque de
diversiones, la prohibición era venderlo hacia alguien que instalara un hipermercado, cabe destacar que en este caso
no sería un poder amplio de disposición y administración lo que se le había otorgado a Guerra sino un Poder Especial
pues hay una limitación y una prohibición.
b) Es nula la venta que realice hace 30 días?
En el supuesto presentado estamos frente a una cláusula de retroventa, donde se respeta la prohibición del poder y se
deja detallada la cláusula legal unida con una declaración de voluntad.
c) En que condiciones fui dueño durante esos 37 meses?
Si nos basamos en el Art 2663 del CC nos da la pauta de la calidad de dominio que tuvo el Señor González durante
estos meses, en el supuesto es un dominio revocable, entonces González no tuvo ningún tipo de dominio en estos 17
meses, por lo tanto no fue dueño, el tercero tuvo un dominio imperfecto afectado en uno de sus caracteres
específicos, la perpetuidad porque este derecho no esta sujeto a durar indefinidamente sino a extinguirse por
vencimiento de plazo.
d) Que responsabilidad tengo frente a este 3ro a quien le vendí hace 30 días y ha instalado un parque de
diversiones?
No hay responsabilidad de parte de el Señor Gonzáles frente a el tercero, dado que este ultimo al firmar el
instrumento publico por el cual se transfiere el dominio, en el mismo se detalla la condición de retrovende y él esta
perfectamente enterado de su situación frente al dominio adquirido
Caso 61: La Bruja del 71 es heredera testamentaria, por testamento firmado en el 92.
En el 2003 vende a Doña Florinda, firmando escritura, hay tradición, todo impecable.
En el 93 aparece otro heredero (Edgar Vivar), que se lo instituye como tal.
a- que título tiene Bruja del 71, por qué ?

Tiene un titulo putativo, ya que lo adquiere de quien no es propietario, sino un poseedor ilegitimo de buena fe.

P á g i n a 134 | 144
b- Que titulo tiene doña florinda, por qué?

Para que podamos hablar de justo título en la adquisición de un derecho real, debe tratarse, en el caso de inmuebles,
de aquel formalizado en escritura pública, con todos los requisitos legalmente prescriptos, y posteriormente inscripto
en el registro de la propiedad de inmuebles, para que surta los efectos de oponibilidad frente a terceros, a través de
dicha publicidad.
El heredero aparente es un poseedor ilegítimo pero de buena fe; justamente su buena fe se apoya en este título.
Supongamos en este supuesto del heredero aparente, que es una persona que cree ser el único heredero de un
inmueble, porque así ha sido declarado por sentencia; pero ignora la existencia de una sentencia posterior en donde lo
desconoce como heredero y se declara heredero a otra persona.

c- Si Edgar Vivar interpone una acción para reclamar, que excepción puede oponer Doña Florinda ?, por qué ?
Edgar es el legítimo propietario, porque hay testamento posterior que anula el anterior.
Doña Florinda puede imponer prescripción decenal. Porque el justo titulo se asienta en uno putativo, porque el que se
lo vendió, tenía la posesión ilegitima pero de buena fe, la buena fe se apoya en el documento base de la posesión.

d- Suponete que RosaFloreno vendió, y se quedo habitando ella... que excepción puedo interponer ? por que?.
Puede interponer desalojo. Porque para que yo pueda ejercer mi dominio, la posesión debe ser vacua sin contradictor.

e- si la Bruja del 71 conocía de la existencia del testamento y pasaron 20 años, que excepcion puede interponer ¿?.
Si pasaron 12 años, puede interponer alguna excepcion?.
Puede interponer la acción de usucapión bicenal, que se da por la posesión (publica, pacifica, continua, e
ininterrumpidas) mas los 20 años.
Si pasan 12 años, y sabiendo del testamento (mala fe), no puede oponer la usucapión breve, porque es requisito la
buena fe y el titulo putativo.

f- Si la Bruja del 71conocía de la existencia del testamento, y en vez de vender, da en Usufructo a Don Ramón. Puede
Ron Damon interponer alguna excepción?
Si, puede interponer la AR, porque es poseedor legitimo, en razón de ello puede iniciarla.
(este caso de la bruja fue contestado por una compa xq yo no lo entiendo! , asi q ver bien el caso!)
CASO 61: UNA ESCRIBANA LE DAN CERTIFICADO EL 10/018, LA INGRESA A LA ESCRITURA EL 15/08, SE LA OBSERVAN
CON ERROR SUBSANABLE EL 30/10.

Si el defecto es SUBSANABLE, se devolverá el documento al solicitante dentro de los 30días, para que lo rectifique.

1- HAY PRORROGA LEGAL AUTOMATICA, PORQUE?

COMPA: Si la hay, ya que se inscribe o anota provisionalmente por 180 días. A pesar del error, por eso es provisional.
YO: Es prorrogable a petición fundada por parte del requirente según art. 9 de la ley 17801 y si el reg. Se excedió en el
plazo de 30 días si hay prorroga legal automática según art. 10 de la 5771.

2- Q PLAZO TIENE PARA CORREGIR ERRORES, PORQ?

30 DÍAS.
el reg. Tiene un plazo de 30 dias y el requirente tiene lo q sobre de los 180 días del art. 9

3- Q TIENE Q HACER SI NO ESTA DEACUERDO CON ESOS ERRORES, ANTE QUIEN DEBE PRESENTARCE PARA
RECURRIR?
Si no está de acuerdo con la observación, deberá solicitar al Registro que RECTIFIQUE la decisión.
4- SI EN EL PRIMER RECURSO NO SALE VICTORIORO Q HACE?
El rechazo del documento registrable por el registrador podrá derivar en los recursos internos y si el registro no
rectifica la calificación, agotado el trámite interno, podrá el interesado promover el contencioso registral.

Explicado más específicamente seria esto:

Según el régimen jurídico argentino si el rogante “...no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar al Registro que rectifique la decisión.” Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción provisional,
si antes no se hubiere concedido, según lo establece la ley registral. Y cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá
vigente la inscripción o anotación provisional. (Reposición o reconsideración - dentro del procedimiento
administrativo).

Si resuelta la cuestión, el Registrador accede a la revocatoria deducida, la inscripción o anotación provisional se

convertirá en definitiva. Si no accede y mantiene su decisión deberá notificar al interesado el decisorio, y quedará
expedita la vía del recurso de apelación ante el Director. Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por
parte también del Director del Registro mediante el recurso de apelación, le quedará al interesado el llamado Recurso
Judicial ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
A LO NATERIRO YO AGREGARIA: Ante la negativa del director del reg. Se deberá Presentar recurso de apelación ante
la cámara civil d la provincia que corresponda.
5- Q TRAMITE SIGUE EL REGISTRO DURANTE EL PLAZO DE LAS OBSERVACIONES?

Suspensión del plazo de inscripción provisional que gozaba el documento, hasta tanto se resuelva la cuestión recursiva.

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Caso 62: una flia fue sorteada y adjudicada con una casa otorgada por el instituto de vivienda de la provincia. Viven
en la casa 1 año y se separan de hecho, el marido abandona el hogar y la mujer pone en venta la casa. XXX compra la
casa, paga a la Sra. XX el dinero que esta pedía. A los 3 meses la Sra. XX aprovechando que XXX no estaba, pone una
carpa en el patio y no se mueve de ahí con sus 5 hijos.

SOLO HAY QUE ANALIZAR LO QUE PIDE QUE ES QUE ACCION PUEDE INTERPONER XX. La posesión no puede ser
turbada arbitrariamente, no importa de qué naturaleza sea esta. Si viene gente y se me instala en el patio a los tres
meses de estar ejerciendo posesión no soy poseedor calificado, por lo tanto no puedo iniciar acción posesoria
propiamente dicha, pero puedo resguardar mi derecho como poseedor acudiendo a la acción protectora del poder
efectivo (acción innominada de manutención) ya que se ha turbado mi derecho de manera arbitraria.
HAY QUE TENER EN CUENTA QUE: LA MUJER NO PUEDE PONER EN VENTA LA CASA, Y LA VENTA ES ANULABLE, YA
QUE NO HAY SEPARACION DE BS CONYUGALES. Por otro laso, xxx es adquirente de buena fe. Y por ultimo hay
turbación de ella y sus 5 hijos por lo q hay q despojar.
REVISAR!
CASO 63: HIPOTECA IMPAGA Y VENTA DEL BIEN HIPOTECADO A UN TERCERO. EL ACREEDOR DEBE INICIA EL PAGO
DE LA HIPOTECA? CONTRA QUIEN? CONTRA EL QUE HIPOTECO O AL QUE COMPRO Y REGISTRO EL TITULO

casos:
1- un hipoteca y un embargo. El embargo esta caduco por los 5 años, pero la hipoteca no. ppio de inscripción.
2- propietario que presta su propiedad, y luego de 20 años la quiere, el tenedor le hizo mejoras.
Acciones reales contra el comprador del acreedor hipotecario

CASO 64: Similar al caso 5: Un caso de un propietario (Gómez), que le presta la propiedad a Pérez que vive con su
familia y realiza mejoras en la propiedad. Gómez sigue pagando los impuestos. 23 años después Gómez reclama su
casa a Pérez y este se opone a devolverla.
Qué acción le corresponde iniciar a Gómez? REIVINDICATORIA
Qué defensas opone Pérez? USUCAPIÓN
Cómo se resolverá el litigio? GANA PEREZ

CASO 65: El señor Guerra ha vendido varias unidades del edificio Florida II, sus unidades exclusivas. En la semana
han ido a verlo 3 personas que compraron unidades exclusivas en dicho edificio. Daniel Gonzáles, Pedro Ledesma y
Raúl Fonseca. Ellos le han reclamado que por la situación en la que estaba los departamentos, ellos no iban a
comprar en ese edificio de haber tenido conocimientos. Además han comenzado a amenazar al señor Guerra con
denunciarlo por haberle ocultado los problemas que ahora tienen. Totalmente confundido Guerra le consulta:

a) Puede impedirle al señor Gonzáles el uso de la terraza aduciendo que tiene un porcentaje muy bajo (1,33%) y
además su propiedad es un local en planta baja?

En este supuesto estamos frente a un derecho real de propiedad Horizontal que consiste en el dominio de una parte
propia y un condominio forzoso sobre las partes comunes, estas partes comunes son accesorias a la parte propia y su
función es facilitarle la funcionalidad al inmueble.
No se le puede impedir al señor González el uso de la terraza aduciendo los porcentajes dado que en toda
propiedad horizontal hay espacios de uso común, no importa el porcentaje que tenga cada propietario, son de uso
común en su totalidad y todos son condóminos dentro de esa parte propia.

b) Pueden cobrarle a Ledesma el 10% de las expensas del edificio cuando su porcentaje es del 4,35% aduciendo
que su unidad ocupa todo el último piso?

En este caso no se le puede cobrar a Ledesma mayor proporción en expensas por aducir que vive en planta baja, solo
deberá pagar proporcionalmente por su parte indivisa, las limitaciones y obligaciones de propietarios que viven en
planta baja o último piso están dados en el Ar. 8 de la ley 13.512 y no son referidas a los porcentajes de expensas.

c) Al no haber abonado las expensas durante 2 meses el señor Fonseca se le puede clausurar el uso del ascensor
donde se encuentra su unidad exclusiva?

El ascensor es una parte común dentro del edificio, lo que implica que todos y cada uno de los propietarios de
departamentos en estas partes son condóminos, si aplicamos las reglas legales de condominio, es por esto que no se le
puede prohibir el uso del ascensor al propietario que deba expensas, deberán exigirle en pago por vías legales.

CASO 66: Jorge Rodríguez y Diego Sánchez, titulares del derecho real de dominio sobre un automóvil Peugeot 307 en
iguales proporciones, se lo venden a Susana Maldonado firmándose un contrato privado provisorio en el que consta
que se ha pagado la totalidad del precio y se le ha entregado a Susana Maldonado el automotor y toda la
documentación necesaria para la inscripción del dominio en el registro, incluyendo el formulario de transferencia
firmado por ambos titulares, siendo a cargo de Susana Maldonado obtener la autenticación de la firma y todos los
gatos para obtener la inscripción a su nombre. Cuando Susana Maldonado concurre al escribano para obtener la
certificación de las firmas, se encuentra con la negativa del escribano de realizar dicha certificación sin que los Sres.
Jorge Rodríguez y Diego Sánchez firmen el libro de intervenciones extraprotocolares reglamentario. Ante ello es que
la Sra. Susana Maldonado intenta citar a Jorge Rodríguez y a Diego Sánchez para que concurran a la escribanía a
firmar el respectivo libro de intervenciones; luego de varios intentos consigue solamente que el Sr. Jorge Rodríguez

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concurra a la escribanía a firmar pero se da con que el Sr. Diego Sánchez ha cambiado de domicilio y no consigue su
paradero. Es por ello que Susana Maldonado vende por boleto privado a Carolina Pérez dicho automóvil
reproduciéndose todas las cláusulas con que se pactó con los Sres. Jorge Rodríguez y Diego Sánchez, entregándole
además del automotor, el correspondiente formulario para la transferencia con el nombre del comprador en blanco.
Cuando Carolina Pérez concurre al registro para averiguar cuáles son los pasos a seguir para lograr la
correspondiente inscripción se entera que durante el periodo que va desde la primera operación hasta la segunda
ha ingresado un embargo en contra del Diego Sánchez y varias multas de transito. El registro procede a inscribir a
nombre de Carolina Pérez el 50% correspondiente a Jorge Rodríguez. Luego de salir del registro y frente a un
descuido Carolina Pérez colisiona contra un auto que se encontraba bien estacionado.

1. ¿Quién es el propietario del automotor?

El propietario del automotor son en condominio por partes iguales Diego Sanchez y Carolina Pérez.
2. ¿Puede tener algún efecto el embargo trabado contra Diego Sánchez? SI o NO ¿Por qué?
Si tiene un efecto, porque se ha trabado embargo sobre la parte indivisa de Diego Sanchez, o sea su 50%, lo que impide
que éste disponga libremente del mismo sin antes levantar el embargo trabado.
3. ¿Frente a toda esta situación, que puede hacer Carolina Pérez?
En este caso puede iniciar acciones en contra de Diego Sánchez a los efectos de que levante el embargo trabado sobre
su 50% y firme el formulario para que ella pueda inscribir el automóvil el 100% a su nombre.
4. ¿Quién es responsable por las multas de tránsito?
Los responsables son ambos, Jorge Rodríguez y Diego Sánchez según lo establece el art. 27 del Régimen Jurídico del
Automotor porque no se había ingresado al Registro ningún cambio de titularidad al momento de ser aplicadas las
multas, ellos dos eran los titulares del dominio, por lo que recaen en cabeza de ellos.
5. ¿Quién es responsable por el accidente de tránsito?
Por el accidente de tránsito responderán tanto Diego Sánchez como Carolina Pérez, ya que son los titulares en partes
iguales del dominio. Según el art. 1 del Régimen Jurídico del automotor porque la transmisión de dominio empieza a
tener efectos desde el momento de su registración.
No se olviden que en cuanto a automotores, la inscripción en el registro es constitutiva del derecho real, por lo tanto
Carolina Pérez es titular del derecho real en condominio con Sánchez y las obligaciones civiles son compartidas.
CASO 67: servidumbre de transito en donde el dueño del fundo dominante obstruye el paso del fundo sirviente, con
la plantación de árboles - justamente en el espacio designado para el paso-. la servidumbre era utilizada tanto para
el dominante, como para el sirviente:
¿puede el fundo sirviente pedirle que saque la plantación?

En este caso y conforme lo establecen los arts. 2795/2796/ 2797 del CC, el titular del fundo sirviente puede entablar
una acción confesoria a los efectos de solicitar que se restablezca su derecho de servidumbre.

¿Puede llevarlos a otro lado? que acciones tiene ante la negativa? SERVIDUMBRE DE PASO.

Si puede trasladarlos a un lugar donde no entorpezca en tránsito y que sea de su exclusiva propiedad, no puede adosar
o agregar cosas a la servidumbre de paso que le provoque a esta una disminución o perjudique o disminuya el valor de
la parte afectada.

CASO 68: Un señor se muda a una casa donde debe compartir el predio con una heladería. La heladería, se dedica a
la fabricación de helados artesanales, por lo que la frecuentan sus empleados, y los ruidos molestos que emergen de
la maquinaria industrial. los ruidos eventualmente, suelen suceder a horarios de la tarde, y durante el verano, ya
que la heladería trabaja hasta a las 5 de la mañana durante esa época. El propietario:

¿A quién le debe reclamar?

En este caso debe hacer un reclamo directo al otro condómino, o sea el propietario de la heladería.
¿Qué acciones tiene en contra de los co-propietarios?
En este caso el condómino podrá iniciar un juicio sumario.
¿Sería procedente el reclamo? fundamente. RUIDOS MOLESTOS DE VECINOS
El reclamo es procedente conforme el art. 2618 que establece que los ruidos, olores o vibraciones de un inmueble
vecino no puede exceder de los normales, aún mediando autorización administrativa para ello. El Juez deberá tener en
cuenta el lugar y las circunstancias, podrá ordenar su inmediato cese o en su defecto establecer una indemnización al
damnificado.
CASO 69: El estado nacional ha declarado la utilidad pública y sujeto a expropiación un terreno donde está
proyectada la construcción de una escuela. Julián Aguirre propietario del terreno en cuestión pretende iniciar la
construcción de una casa en el terreno y es por ello que le solicita autorización a la municipalidad. Atento que la
muni ha tomado en cuenta la declaración de utilidad que versa sobre dicho inmueble LE DENIEGA el permiso a
Aguirre. La Nación no ha iniciado ningún trámite para la expropiación y esto le ocasiona un grave perjuicio
económico a Aguirre, ya que no se le ha pagado el valor del terreno y no puede disponer libremente del mismo.
1) determine cuales son los requisitos para que quede perfeccionada la posesión y establezca si en el caso planteado
se ha perfeccionado la expropiación.
Si se tratare de bienes inmuebles, el expropiante deberá consignar ante el juez respectivo el importe de la valuación
que al efecto hubiere practicado el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Efectuada dicha consignación, el juez le
otorgará la posesión del bien.-
NO ha quedado perfeccionada la expropiación. Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se
ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la
indemnización.-

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2) ¿Cuál es el término que tiene la Nación para comenzar los trámites para perfeccionar la expropiación?
Se tendrá por abandonada la expropiación -salvo disposición expresa de ley especial- si el expropiante no promueve
el juicio dentro de los dos años de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes
individualmente determinados; de cinco años, cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una zona
determinada; y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración genérica.3) Para el
supuesto de que la expropiación haya quedado perfeccionada, que plazo tiene la Nación para realizar las obras? si el
expropiado intima al expropiante para que comience las obras, cual es el plazo que debe transcurrir para que quede
expedita la acción de retrocesión?
Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del dominio al
expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización.
Procede la acción de retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley
expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos años computados desde que la
expropiación quedó perfeccionada en la forma prevista en el artículo 29.
Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado en el artículo 35, a efectos de la
acción de retrocesión el expropiado deberá intimar fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el
destino que motivó la expropiación, transcurridos seis meses desde esa intimación sin que el expropiante le asignara
al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, los que deberá mantener conforme a los
planes de obra aprobados, la acción de retrocesión quedará expedita, sin necesidad de reclamo administrativo
previo.
Si al bien se le hubiere dado un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, deberá formularse el reclamo
administrativo previo.

Para que la retrocesión sea procedente se requiere:

a) Que la expropiación que la motive haya quedado perfeccionada, en la forma prevista en el artículo 29.
b) Que se le dé alguno de los supuestos que prevé el artículo 35 y en su caso de cumplirse lo dispuesto en el artículo
39.
c) Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo que percibió de éste en
concepto de precio o de indemnización, con la actualización que correspondiere. Si el bien hubiere disminuido de
valor por actos del expropiante, esa disminución será deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante. Si
el bien hubiera aumentado de valor por mejoras necesarias o útiles introducidas por el expropiante, el expropiado
deberá reintegrar el valor de las mismas. Si el bien hubiere aumentado de valor por causas naturales, el reintegro de
dicho valor no será exigido el accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido de valor, el monto de
esa disminución no será deducido del valor a reintegrar por el accionante.

4) De haber quedado perfeccionada la expropiación, que figura debería aplicar Aguirre para que le pagaran la
indemnización? cual es el plazo que tiene Aguirre para el reclamo?.
La acción del expropiado para exigir el pago de la indemnización prescribe a los cinco años, computados desde que
el monto respectivo quede determinado con carácter firme y definitivo.

5) Cómo se determina la indemnización del bien sujeto a indemnización?

La indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e
inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se pagará lucro cesante.
Integrarán la indemnización el importe que correspondiere por depreciación de la moneda y el de los respectivos
intereses.
11. No se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo declare afectado a
expropiación, salvo las mejoras necesarias.
12. La indemnización se pagará en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se
efectúe en otra especie de valor.

CASO 70: Se trataba de una persona q vende un inmueble por boleto de compra venta en 1998, en el 2008 el
vendedor, le inicia acción reivindicatoria, porque aun no termino de pagar el comprador.
a) puede iniciar acción reivindicatoria al haber vendido con boleto de compra-venta?
En este caso, el vendedor debería iniciar una acción de ejecución, lo que tiene para reclamar, me parece a mí es un
derecho personal, o sea, iniciar una acción para que el comprador le cancele el importe pactado en el boleto
compraventa. No corresponde la reivindicación, porque si bien el boleto compraventa no es titulo suficiente, es un
instrumento privado celebrado entre partes, por lo que debería atacarlo como incumplimiento de la obligación? Que
piensan chiquis. CORRIJAN
ACA SI ESTA BIEN!
b) el que no pago via excepción entabla la prescripción corta, puede entablarla?
SI PUEDE!
c) q se le aconseja q haga al que vendido?.. No puede iniciar prescripción corta porque el requisito para hacerlo es
tener TITULO SUFICIENTE? (JUSTO TITULO HAY Q TENER)que adolezca de un vicio (ejemplo haber comprado con
escritura, inscripto la misma, hecho la tradición) pero el vendedor no era el titular porque cayó en un error de hecho
(se creía el titular del dominio, pero no lo era) Caso de esos que se creen los herederos y venden, pero después
aparece otro heredero y reivindica la propiedad) Recuerden la prescripción corta solo prospera teniendo Titulo
suficiente.
YO: OJO XQ PARA MI ACA SI PUEDE INICIAR USUCAPION. ESTE CASO CREO Q ESTA MAL CONTESTADO.

CASO 71: Eduardo Quaratto adquiere de Sandra López un inmueble por la suma de pesos $120.000, de los cuales
paga solo al momento de la escritura $75.000, comprometiéndose a saldarlo en un plazo de tres meses.- El titulo se

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inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y se hace entrega material de la posesión. Transcurridos los tres
meses no cumple con su obligación de pagar el saldo de precio. Sandra pretende ejercer las acciones judiciales
pertinentes para obtener la restitución del inmueble.
a. ¿Qué clase de acción judicial podrá intentar Sandra López: real o personal? PERSONAL
b. Si Eduardo Quaratto la hubiere transferido a titulo oneroso a Manuel Salud ¿Sandra López podrá iniciar una
acción reivindicatoria en su contra? Porque? ¿Y si la hubiere transmitido a título gratuito? IUS PERSEQUENDI
c. Sandra López, conserva la propiedad del inmueble hasta que le sea pagado totalmente el precio? NO

Acá lo que puede hacer Sandra López es intentar una acción personal ya que como hizo entrega voluntaria la
reivindicatoria no es procedente y solo le cabe una personal por incumplimiento de contrato
CASO 72: Un hombre tiene un campo hipotecado, y comienza a cortar los arboles que tenia, antes de tiempo.
1- ¿Que puede hacer el acreedor hipotecario? Acciones legales. Fundamento.
2- ¿Qué pasaría si en lugar de arboles tenía una casa, y la destruye totalmente, quedando solo el terreno? ¿si cambiaba
la situación?¿ y si la casa hubiera sido de molida y se vendían los materiales?
3- ¿Qué pasaría si en lugar de propietario, tuviera un derecho de superficie?
4- ¿Qué pasaría si realiza actos de disposición jurídica, para dificultar o imposibilitar la ejecucion de la hipoteca?
5- ¿Que se requiere para que el acreedor pueda dar inicio a las acciones legales?

…después también suele preguntar:

-Si se buscaba disminuir las garantías cómo podía proceder el acreedor y si se producían mejoras se podía reclamar
-Si se podía establecer servidumbres y superficie forestal ¿bajo qué condiciones?
-qué medidas (preguntaba nuevamente) podía tomar el acreedor para resguardar su garantía hipotecaria

CASO 73: Ramírez otorga mandato a F para la compra de un inmueble, Peralta se entera y le gana y va a la
inmobiliaria. Esta le da a peralta las llaves y él le da seña, por su parte F habla con el propietario y hacen boleto de
cvta y tradición-
preguntas quien adquiere la posesión?
Qué situación tiene la inmobiliaria?
Que situación tiene el propietario?
CASO 74: Juan es declarado heredero y a los tres meses de serlo, le vende un inmueble a Pedro. Al cabo de unos
meses, el causante de la herencia nombra otros herederos. Pedro ocupa el inmueble a partir de cuándo se lo
entregaron, el día 30/04/1995. Dos años más tarde, Pedro lo alquila por el término de dos años a Ana. En el año
2007, se presentan los herederos verdaderos y reclaman el inmueble. Hay que descifrar, si el alquiler que hizo
Pedro, puede interrumpir la prescripción decenal. Yo opine que no.

CASO 75:
Pérez hipoteca un inmueble por $20.000,00 en 20 cuotas de $1.000,00 cada una. Pérez le vende el inmueble a
Ramírez, cuando ha abonado hasta la cuota 10 y previa aceptación del acreedor hipotecario. Luego Ramírez al pagar
2 cuotas deja de cumplir con la obligación.
1. ¿Ramírez es un tercer adquirente o tercer poseedor?
2. Cuál es la situación del acreedor hipotecario si el Sr. Pérez es condenado a restituir por ser vencido en acción
reivindicatoria. VA CONTRA QUIEN TIENE EL INMUEBLE
3. El Sr. Ramírez subdivide el lote en 3 parcelas ¿Puede el acreedor hipotecario tomar alguna medida?
4. Registrada la subdivisión en el registro provincial ¿Puede el acreedor hipotecario vender los 3 lotes?
5. En cambio de subdividir se construyen 3 casas ¿qué medidas puede tomar el acreedor p prendario? NO, YA QUE
NO PUEDE DISMINUIR EL VALOR DE LA COSA. SI
6. Genaro construye en el terreno de Ramírez qué lugar ocupa Ramírez? HAY DESPOJO
7. ¿Puede el acreedor ir en contra de Ramírez por las cuotas debidas? de ser así ¿Hasta qué monto? SI, 8 CUOTAS
FALTA CONTESTAR!
CASO 76:
Lorenza flores cuidaba hacia años al Sr. Lorenzo Rodríguez, hijo único de dos inmigrantes italianos que llegaron a la
argentina después de la 2da. Guerra mundial. Éste fallece, y ella es declarada única heredera (del inmueble).-
Ramona Sánchez, adquiere el inmueble manda a realizar los trámites pertinentes en el registro respectivo, de donde
le informan que el mismo no presenta inhibiciones, ni cancelaciones, etc. por lo que se lo inscribe al título con fecha
25 /02/ 1993, ella paga el precio por él t se realiza la tradición.-
Juan Pérez, aparece en el año 2003 con un testamento cerrado con fecha 2/02/ 1993 en donde es declarado
heredero del inmueble, y lo requiere.-

a) ¿Qué título tiene Lorenza Flores? Por qué? Heredero aparente de buena fe
b) ¿Qué título tiene Ramona Sánchez? justo título o título suficiente? Poseedor legitimo de buena fe
c) Si Juan Pérez pretende el inmueble ¿Puede Ramona excepcionar? por qué. usucapión
d) Si Lorenza Flores no hubiera vendido el inmueble, y hubiese continuado viviendo ella allí, sabiendo ella que
existía ese testamento en donde se declaraba a Juan Pérez como heredero y hubiesen pasado 20 años, ¿Tendría
derecho a oponer una usucapión? y si pasaron 12 años? ¿Por qué?.- No , poseedor de mala fe
e) Si Lorenza Flores no hubiese vendido el inmueble pero hubiese constituido una servidumbre activa en el mismo
¿Juan podría oponer excepción? ¿Cuál? por qué? – No

Ver!

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CASO 76: José Valdez tiene intenciones de adquirir un automóvil usado. Para ello a los efectos de conseguirlo a buen
precio ha tomado nota de un aviso publicado en Internet y se ha dirigido a ese domicilio consignado. Luego de ver el
vehículo concreta la compra. Quien le vende le entrega la documentación que está a su nombre. Cuando pretendió
realizar la transferencia ante el Registro del Automotor se le dijo que era un automóvil robado y que habían sido
adulterados el número de chasis y motor impidiendo así la inscripción.
a) Transcurrido 3 años podrá iniciar Valdez la Usucapión?
Transcurridos 3 años, no adquiere la propiedad, porque a pesar de que se cumplen la mayoría de los requisitos que
establece el Art. 4016 bis (Art….), no se cumple con el requisito de Buena Fe, y por lo tanto no puede alegar que a los 2
años se adquiere por prescripción las cosas registrables, además tiene sólo el título, ya que en los registros
constitutivos, el modo es la tradición y la inscripción, y por lo tanto para prescribir va a necesitar 20 años de posesión
pública, pacífica, continua y no interrumpida.
b) Puede aducir señor Valdez que es adquirente de buena fe?
Valdez no puede alegar que es adquirente de Buena Fe, porque al ser un registro constitutivo, a la Buena Fe la otorga
la inscripción, y desde la inscripción comienza a computarse el plazo de prescripción de 2 años para las cosas
registrables.
c) En caso de no ser constitutiva la inscripción hubiera adquirido el dominio?
En caso de no ser constitutiva la inscripción, si hubiera adquirido el dominio, porque en los registros declarativos, si
existiese la prescripción de cosas muebles registrables a los 2 años, el plazo de prescripción se computaría desde que
se realizó la tradición de la cosa, porque aquí la inscripción no es constitutiva del derecho real.
En cuanto a los practicos fueron uno sobre registral ej: pido un certificado tal dia hago la escritura tal otro tiene validez
el certif? si entro un embargo q pasa? etc. basicamente lo de siempre. El otro caso era sobre justo titulo, titulo putativo
y heredero aparente q transfiere un bien, buena y mala fe cdo aparece un testamento posterior, etc

Caso 77: UN SEÑOR ROMERO HACE 10 AÑOS QUE ESTABA EN ESPAÑA, VOLVIO Y A LOS TRES MESES FALLECIÓ.
TENIA DOS HIJOS Y HEREDAN UN CAMPO EN RIO CUARTO. CUANDO QUIEREN INGRESAR Y UN SR. XX NO LOS DEJA Y
LES EXHIBE UN CONTRATO DE LOCACION SUSCRIPTO POR OTRO SR. XXX. UNO DE ELLOS CONCURRE A TU ESTUDIO Y
PREGUNTA:
SI HAY ALGUNA ACCION PARA RECUPERAR EL INMUEBLE? SI DEBEN DEMANDAR LOS DOS HEREDEROS JUNTOS O
UNO SOLO ES SUFICIENTE? (ACCIONES PROTECTORAS DEL PODER EFECTIVO)
CONTRA QUIEN DEBE IR LA ACCION?
SI RESTITUIDO EL INMUEBLE HABIA QUE CUMPLIR CON EL CONTRATO?
CASO 78: PRACTICO: HIPOTECA S/ UN INMUEBLE RURAL, DESTINADO A UNA PLANTACION FORESTAL.
A-QUE ACCIONES EL ACRED. SI SE PRODUCE LA DESFOREST. ANTES DE LO PREVISTO
B- QUE OCURRE , SI TENÍA UNA VIVIENDA , ES DEMOLIDA Y VENDIDOS , SU ESCOMBROS Y MATERIALES..
C_QUÉ ACCIÓN PUEDE PEDIR EL ACREEDOR.
UNA PREGUNTA COMO Q EL TIPO HABIA TALADO ARBOLES EN EL CAMPO HIPOTECADO, ENTONCES TE
PREGUNTABA CON RESPECTO A ESO, PERO NO ME ACUERDO BIEN PERO SE Q UNA PREGUNTA DECIA DE ACUERDO A
LA SUPERFICIE FORESTAL, ALGO ASI
CASO 79: UN PRÁCTICO DE TESTAMENTO INSCRIPTO X TRACTO ABREVIADO, EN DONDE VENDE EL INMUEBLE A
OTRA Y MÁS TARDE OTRO SE PRESENTA COMO HEREDERO. PREGUNTABA Q TITULO TENIA C/U, Q ACCIONES
PODÍAN EJERCER Y UN MONTÓN MÁS.
CASO 80: PRACTICO DIFICILÍSIMO SOBRE PRESCRIPCIÓN Y USUFRUCTO SI SABEN BIEN PRESCRIPCION BREVE Y
LARGA, Y PRESCRIPCIÓN PARA ADQUIRIR EL USUFRUCTO ZAFAS PERFECTO.
CASO 81: UN CASO DE PRESCRIPCION BICENAL (REQUISITOS)
CASO 82: Rodríguez firma un mandato a favor de Peralta para la compra de un Propiedad Inmobiliaria de Loza.
Peralta firma boleto de compraventa y le entregan las llaves.
a) Adquiere posesión Rodríguez?
Posesión en primer lugar es un poder de Hecho; porque el ladrón adquiere la Posesión.
La calificación de la posesión se produce en el Acto adquisitivo de la posesión.
La posesión es LEGÍTIMA o ILEGITIMA, es ILEGITIMA: cuando se tiene sin título o por título nulo o se obtuvo por un
modo insuficiente para adquirir posesión. Atendiendo al SUJETO, yo voy a saber en su conducta si tiene BUENA O
MALA FE. Dentro de la MALA FE a la vez puede haber llegado a la cosa por un modo vicioso y en ese supuesto los
VICIOS son distintos según se trate de muebles o se trate de inmuebles.
BOLETO DE COMPRA VENTA: como es la posesión de inmuebles mediando boleto de compra venta. Conforme al Art.
1184 inc.1° del CC. Todo lo que es adquisición modificación, transmisión de Derechos Reales sobre inmuebles debe ser
hecho en escritura pca. Excepto los adquiridos en subasta judicial, razón por la cual si usted tiene un contrato privado,
no es escritura pública por más que sea una compra venta, por más que la obtuvo del verdadero propietario usted la
obtuvo posesión, no adquirió Derecho Real, como no tiene Título para adquirir el derecho real, usted tiene el modo
pero no tiene el título, usted tiene una posesión ilegitima. Porque sin título el Boleto de compra venta no es título
suficiente tiene problemas de forma, pero a la vez la reforma del año 68, en el Art. 2355 ultima parte reconoció a este
poseedor de un boleto, mediando boleto de compra venta respecto de inmuebles si era de Buena fe: buena fe porque,

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lo obtiene del propietario, diciendo que esa adquisición de posesión era legítima, pero no transformaba en legitima la
posesión misma.
Se considera legítima la adquisición de la POSESIÓN de inmueble de buena fe, mediando boleto de compra venta, Art.
2355 CC.
La Posesión la adquiere Rodríguez. Porque es una posesión legitima adquirida por representante con boleto y entrega
de llaves.
b) Adquiere posesión peralta?
No, en este caso Peralta solo es el Mandatario del Sr. Rodriguez. Por ende no adquiere la posesión del inmueble.
c) ¿Qué clase de posesión adquiere Rodríguez? Rodríguez adquiere una posesión legítima. Se considera Legítima la
adquisición de la POSESIÓN de inmueble de buena fe, mediando boleto de compra venta, Art. 2355 CC.
El prop manifiesta conocer x familiares a peralta:
a) adquiere la posesión peralta? No en este caso como el anterior no adquiere la posesión.
b) Y Rodríguez? Rodríguez si adquiere posesión, porque se suscribe el Boleto de Compra venta a su nombre.
El prop manifiesta conocer x amigos a Rodríguez: a) adquiere la posesión peralta? ídem anterior b)Y Rodríguez?
Ídem anterior.
Peralta solo firma un boleto privado con Loza pero este no le entrega las llaves xq dice q tiene q sacar cosas de la casa.
Adquiere posesión Peralta? No, en el mismo que anteriormente solo es un mandatario, no adquiere la posesión.
CASO 82: un señor que le compra un inmueble a una señora por medio de un boleto de compra ventas y esta no le
entrega las llaves porque tiene muebles y otras cosas. y tres preguntas, como adquiere el inmueble el señor? si es
poseedor? y que acciones le puede iniciar a la señora.
Por lo estipulado el 2355 del CC si adquirió la posesión del inmueble.
a) es poseedor? Si es poseedor, legitimo, no quiere decir que la posesión en si es legítima.
b) Qué situación jurídica tiene Carlos con respecto al inmueble? El suscribió el Boleto de compra venta y lo
adquirió de quien era el dueño, hay posesión legitima.
c) Que acción tiene Carlos contra el tercer adquiriente por boleto? En este caso, boleto de compra venta, yo
entregué voluntariamente no acción reivindicatoria, voy por resolución de contrato. Carlos no tiene Título,
hay que ir al 4030, yo como no tengo título le voy a pedir al juez la acción de nulidad del Acto jdco. Si salgo
victorioso, le he demostrado al juez lo dicho, volver las cosas al estado anterior.
Caso 83:
EL SR. CASTRO CONSTITUYO USUFRUCTO EN FAVOR DE SUS TRES HERMANAS, POR EL PLAZO DE 10 AÑOS. A LOS 3
AÑOS FALLECE UNA DE ELLAS.
EL SR. CASTRO CONCURRE A SU ESTUDIO PARA QUE UD. COMO ABOGADO EVACUA LAS SIGUIENTES DUDAS:
1) PUEDE CASTRO PEDIR UN PORCENTAJE QUE CORRESPONDE EN VIRTUD DE LA LOCACION DEL INMUEBLE A PARTIR
DE LA MUERTE DE LA HERMANA.
1) CASTRO PUEDE PEDIR EL PORCENTAJE QUE LE CORRESPONDE DEL ALQUILER AL HABER FALLECIDO LA HERMANA,
SIEMPRE Y CUANDO EN EL TITULO CONSTITUTIVO NO HAYAN ESTABLECIDO LA CLAUSULA DE ACRECER, SIENDO ASÍ
EL NUDO PROPIETARIO VA RECUPERANDO EL USUFRUCTO. AL NO HABER TERCEROS EL NUDO PROPIETARIO VA
RECUPERANDO EL USUFRUCTO A MEDIDA QUE VAYAN FALLECIENDO LOS USUFRUCTUARIOS.
2) PUEDE PEDIR A LOS HEREDEROS DE LA DIFUNTA QUE CONTRIBUYAN CON LOS GASTOS.
2) NO PUEDE PEDIR QUE CONTRIBUYAN EN LOS GASTOS DEBIDO A QUE EL USUFRUCTO ES INTUITO PERSONA Y AL
FALLECER EL USUFRUCTUARIO ESTE SE EXTINGUE.
3) PUEDE CASTRO CONSTITUIR SEVIDUMBRE DE PASO.
3) NO PUEDE CONSTITUIR SERVIDUMBRE DE PASO, PORQUE AL TRATARSE DE UNA SERVIDUMBRE PREDIAL O REAL
EXIGE LA EXISTENCIA DE DOS FUNDOS PERTENECIENTES A DISTINTOS DUEÑOS.
ARTÍCULO 2971.SERVIDUMBRE REAL ES EL DERECHO ESTABLECIDO AL POSEEDOR DE UNA HEREDAD, SOBRE OTRA
HEREDAD AJENA PARA UTILIDAD DE LA PRIMERA.
ARTÍCULO 2973.HEREDAD O PREDIO DOMINANTE ES AQUEL A CUYO BENEFICIO SE HAN CONSTITUIDO DERECHOS
REALES.
ARTÍCULO 2974.HEREDAD O PREDIO SIRVIENTE ES AQUEL SOBRE EL CUAL SE HAN CONSTITUIDO SERVIDUMBRES
PERSONALES O REALES.
4) SI EN CASO DE ESTAR ESTABLECIDO EN EL CONTRATO QUE LA HIJA DE LA DIFUNTA PUEDA SUCEDERLA.
4) NO PUEDE SUCEDERLA LA HIJA DE LA DIFUNTA, EL ART. 2825CC ESTABLECE QUE NO PUEDE SER CONSTITUIDO
PARA DURAR DESPUÉS DE LA VIDA DEL USUFRUCTUARIO NI A FAVOR DE UNA PERSONA Y SUS HEREDEROS”
Caso 84: UN SR Q TIENE UN INMUEBLE EN USUFRUCTO Y QUIERE ALQUILAR X 5 AÑOS A UNA MUJER Q PRETENDE
HACER REFORMAS PARA PONER UN RESTO BAR.
1. PUEDE HACER ESAS REFORMAS?
No puede introducir reformas porque estaría alterando la sustancia del inmueble, en cuanto a la materia que son las
cualidades de la misma y el destino lo cual debe mantenerse, el cual era para habitar no para poner un resto bar. Por lo
cual producirá extinción del alquiler si no se cumplen con estas exigencias.

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2. PUEDE DAR EN LOCACIÓN EL INMUEBLE.
Si puede dar en locación el inmueble pero solo al concluir el usufructo. Es una facultad de administración.
3. CUÁLES SON LAS CONSECUENCIAS DEL USUFRUCTUARIO SI NO DEJO ASENTADO INFORME DEL ESTADO DEL
INMUEBLE ANTES DE ADQUIRIRLO.
En inmuebles, puede faltar su estado, pero si la constitución del usufructo sobre ellos se ha hecho en escritura pública,
y se ha operado la tradición, existe el derecho real del usufructo. La obligación de practicar el estado no es de orden
público y su omisión, solo trae como consecuencia la presunción iuris tantum de hallarse los bienes en buen estado
cuando el usufructuario los recibió. La descripción del estado del inmueble no es de orden público porque la existencia
del derecho real no depende de esa descripción, que es algo totalmente diferente de la constitución del derecho;
aquella puede ser hecha en instrumento privado, y esta, en cambio, deberá formalizarse en instrumento público. Y si el
derecho real de usufructo sobre el inmueble existe, no cabe duda alguna acerca de sobre qué cosa recae y que deberá
devolver el usufructuario acabado el usufructo, aunque no se haya hecho la descripción del estado del inmueble. Debe
diferenciarse la descripción del estado del inmueble del inventario.
4. PUEDE EL NUDO PROPIETARIO RECLAMAR AHORA LA FIANZA Q NO PIDIÓ AL INICIO?
El nudo propietario entregó el inmueble con la convicción que la persona era muy solvente y responsable y no tendría
inconvenientes. La ley permite que si no exigió previo a la entrega si se puede exigir la fianza posteriormente. La
situación es que si se introducen mejoras que alteran la sustancia, no habiendo exigido la fianza de nada serviría exigir
ahora, pero puedo pedir la resolución del usufructo porque al alterar la sustancia (si así fuera el caso que la mujer
altere para un resto bar, lo que ella haga es responsabilidad del usufructuario porque él fue quien dio en alquiler), es
causal de extinción del derecho real.
5. SI FALLECE EL USUFRUCTURARIO Q PASA CON EL CONTRATO DE LOCACIÓN?
El usufructo puede ser de manera simultánea, por ej a favor de varias personas, pero no de manera sucesiva. Pero esto
lo puede dar en usufructo el propietario, pero no por parte del usufructuario, porque el usufructo finaliza con la
muerte de él.
6. PUEDEN LOS HEREDEROS DEL USUFRUCTURARIO CONTINUAR CON EL USO Y GOCE?
Los herederos del usufructurario no pueden continuar con el uso y goce del usufructo, porque éste se extingue con la
muerte del usufructurario, lo cual es intransferible, porque es personal (intuitu personae).
Caso 85: A le vende a B un inmueble con la correspondiente escritura traslativa de dominio, inscripción en el RPP,
pero el inmueble estaba ocupado por un inquilino de A. Preguntas: a) Relación real de B. b) Puede iniciar acción de
desalojo si se le venció el contrato al inquilino si el contrato hubiera terminado, c) B adquirí el derecho real.
Respuesta A: La relación real que tiene B, es posesión. En efecto, es un poseedor, se comporta como si fuera el titular
del derecho, lo ejerce efectivamente, trata a la cosa como suya, no reconoce un señorío superior, la dispone, puede
reclamarla, ejerce derecho de propiedad en relación con ella. Puede disponer de la cosa en cualquier momento, se
comporta como señor de ella, no reconoce un señorío superior al suyo, quiere comportarse, y de hecho se comporta
como dueño. Es poseedor, sin interesar si tiene efectivamente el derecho de dominio sobre la cosa, y aunque no la
tenga, reviste igualmente tal calidad.
Respuesta B: Si, B, puede iniciar una acción de desalojo respecto del inquilino. Lo primero que debe hacerse es estudiar
el título, y determinar si era un título con entidad para hacer adquirir la posesión, o si por el contrario, era para hacer
adquirir la tenencia. Surge de la situación fáctica planteada que quien detentaba la cosa, lo hacía en carácter de
tenedor. Debe tenerse en cuenta que la tenencia responde a un derecho personal, debe iniciarse una acción personal
porque el título por el cual se le había entregado la cosa, lo obligaba a su restitución. La acción de desalojo, tiene por
objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son
detentados contra su voluntad, siendo un procedimiento breve por el que se persigue la desocupar un inmueble con el
objeto de recuperar la tenencia.
Respuesta C: Si, B, adquirió el derecho real mediando la teoría de título y modo suficiente:
a) Título: Es el contrato, es el acto jurídico que debe cumplir con los requisitos o condiciones intrínsecas y extrínsecas.
Son requisitos extrínsecos en los inmuebles que se lleve mediante escritura pública, “no siendo suficiente, el boleto de
compraventa”, siempre que se refiera a lo que es la adquisición, modificación, transmisión, extinción de derechos
reales sobre inmuebles, excepto los adquiridos mediante subasta judicial. Son requisitos intrínsecos la aptitud para
transmitir, voluntad del transmitente y de quien recibe, que emane del propietario, que tenga entidad para transmitir.
Con el título, solo se tiene un derecho personal, tiene que tener fuerza, presencia por sí mismo, para transmitir,
porque si no en el otro extremo, no se va a poder adquirir.
b) Modo suficiente: Es el acto jurídico que reconoce como causa ese título, es la causa inmediata. Cuando se cumpla la
obligación contraída en el título, con el modo se va a tener adquirido el derecho real, es la ejecución del título. El modo
suficiente es la tradición para adquirir dominio.
Si bien, el principio contenido en el artículo 577, relata que antes de la tradición de la cosa no se considerara adquirido
ni perdido derecho real alguno, solo la tradición por actos materiales hace adquirir la posesión por acto bilateral sufre
excepciones en las denominadas tradiciones abreviadas (traditio brevi manu y el constituto posesorio). Aquí nos
encontramos ante un supuesto de la traditio brevi manu, que es uno de los modos de tradición abreviada. Es un caso
de tradición por indicación, que la Dra. Mariani de Vidal analiza como el segundo supuesto de la traditio brevi manu, es
decir, cuando el que poseía a nombre de propietario, principia a poseerla a nombre de otro; si el propietario de un
inmueble alquilado lo vende a un tercero, el locatario que antes poseía a nombre de vendedor pasa a poseer a nombre
del comprador, aunque siempre permanece tenedor. El momento en que se produce tal cambio, es el de la
notificación, sin interesar para nada su consentimiento.
Si hay relación real, que podes desalojarlo porque se le terminó el contrato, el desalojo es una acción personal y que
ha adquirido el derecho real.

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En un cursillo de verano que esta subido al grupo esta es la corrección que hizo la docente de ese cursillo en una
situación parecida: Aclaración: Aquí no se presenta problema alguno con respecto a la posesión del inquilino, puesto
que este reconoce en otro la propiedad, el sigue manteniendo su postura de tenedor interesado (locador)
simplemente no sale del inmueble por falta de dinero. Si desconoce al propietario, aquel no es poseedor, si sigue en el
inmueble por falta de recursos y lo sigue conoce como poseedor, no es contradictor.

Caso 86: GONZALEZ, presta de manera verbal a PEREZ, en 1980 un inmueble apto para ser habitado. El segundo de
los sujetos mencionados, se instala con su familia y comienza a realizar de manera inmediata una serie de mejoras:
“dos habitaciones, un baño y plantas frutales”. Transcurriendo el año 2003, GONZALEZ, quiere ingresar al inmueble,
sin embargo, PEREZ, se lo impide. Responda estos interrogantes:
a) ¿Qué acción puede iniciar González para recuperar el inmueble?
b) ¿Qué defensa puede oponer el Señor Pérez?
c) ¿Cómo puede ser el resultado de la acción?
a) ¿Qué acción puede iniciar González para recuperar el inmueble?

GONZALEZ, podría intentar iniciar contra PEREZ, una acción emergente de los contratos (desalojo), pero, bajo ningún
punto de vista podrá iniciar una acción reivindicatoria, toda vez que voluntariamente ha prestado el inmueble a PEREZ,
mediando un contrato de comodato. Si la cosa ha sido entregada voluntariamente en el interregno, como causa de la
entrega existe un título, debe verificarse si este título tenía entidad para hacer adquirir la posesión, o si era un título
donde la cosa se entregaba en tenencia. Ha de observarse, que GONZALEZ, entrega a PEREZ, un título en tenencia. Sin
duda, que como la tenencia responde a derecho personal, convendrá iniciar una acción personal, estrictamente una
acción de desalojo, toda vez que, el título en virtud del cual entregó, genera la obligación de quien tiene la cosa en su
poder, de restituir. Puede recuperar la cosa, pidiendo la resolución del contrato, pero bajo ningún punto de vista
pretender una acción reivindicatoria, porque GONZALEZ, mantiene el título, por su parte, PEREZ, no tiene título en
cuanto a la adquisición del derecho real, pero es titular de un derecho personal, y el título en virtud del cual tiene la
cosa, tiene entidad a los efectos de hacer adquirir la posesión (es una posesión adquirida voluntariamente, toda vez,
que hay tradición y se dan todos los requisitos de adquisición de la posesión).

b) ¿Qué defensa puede oponer el Señor Pérez?

PEREZ, puede oponer una prescripción adquisitiva longis temporis, ello radica, en que transcurrieron 20 años en los
cuales no ha mediado interrupción alguna, pues se llevó a cabo una posesión pública, pacífica, contínua e
ininterrumpida. Dispone la norma, que al que ha poseído durante 20 años, sin interrupción alguna no puede
oponérsele ni la falta de título, ni la nulidad, ni mala fe en la posesión. No reconoce un señorío superior al suyo, se
conduce ante la sociedad como propietario, a pesar de que sabe que no lo es. Prueba de ello, es que realizó un número
importante de actos posesorios, construyó dos habitaciones, un baño, coloco plantas frutales. Si bien no son actos
posesorios, al no ser actos materiales, sino actos jurídicos, en ese lapso de tiempo, pagó los respectivos impuestos,
contribuciones, débitos o cuentas, toda vez, que, ese inmueble es el asiento donde PEREZ, se manifiesta con la
sociedad. Todo cuanto realizó, son actos positivos de voluntad, que revelan el propósito de contradecir la posesión de
GONZALEZ. La usucapión permite dejar asentado estos fundamentos:
a) Consolida la posesión, le da fuerza y certidumbre.
b) Facilita la prueba del derecho de propiedad.
c) Incentiva la explotación.
d) Faculta la transmisión.
e) Otorga seguridad jurídica.
De los fundamentos que ut supra he citado, el principal de ellos es la seguridad jurídica, es en virtud de tal fundamento
que la ley deja de lado al verdadero propietario, haciendo titular del derecho real al prescribiente. Con todos estos
fundamentos, se deja de lado al verdadero propietario GONZALEZ, quien durante 20 años, no realizó las pertinentes
acciones, sean posesorias o reales a su debido tiempo, siempre que se sigan los requisitos establecidos en la ley, a
través de un trámite contencioso, donde no puede hacerse eco únicamente de prueba testimonial, sino que además se
requiere también a los efectos probatorios el pago de impuestos, tasas, contribuciones, débitos, cuentas, toda vez que
eso demuestra el animus domini.

c) ¿Cómo puede ser el resultado de la acción?

La acción emergente de contratos, a los efectos de que GONZALEZ, recupere el inmueble, de manos de PEREZ, no
procederá porque han transcurrido veinte años de posesión pública, pácifica, continua e ininterrumpida. En ese lapso
de tiempo, no solo que el prescribiente realizó actos de índole material; construcción de dos habitaciones, baño y
colocación de plantas frutales, sino que, por su parte, también llevo a cabo actos de índole jurídica, como los son el
pago de impuestos, tasas, contribuciones, débitos y deudas, los cuales implican prueba importante para demostrar
animus domini, de parte de PEREZ. Hemos de observar que durante todo ese tiempo, GONZALEZ, no ha iniciado ni las

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respectivas acciones posesorias, ni tampoco las acciones emergentes del contrato. Únicamente, la posesión continua,
publica, pacífica, e ininterrumpida, llevan al prescribiente a adquirir el derecho real, pudiendo repeler, la acción
emergente de los contratos, porque se reúnen los requisitos establecidos por la ley, para adquirir por prescripción. El
modo de adquisición del derecho real por prescripción exige un trámite contencioso, se admiten toda clase de pruebas
pero el fallo no puede basarse en prueba testimonial. Tienen vital importancia con efectos probatorios, el pago de los
impuestos o tasas que graven el inmueble, junto al pago de deudas y débitos, toda vez que demuestran el animus
domini del usucapiente, siendo conveniente que ellos se extiendan durante todo el tiempo de la posesión. La sentencia
dictada en el juicio de usucapión, hace cosa juzgada material, ergo, el propietario anterior pierde su derecho de
dominio, que adquiere el usucapiente, allí el juez dispone la inscripción de la sentencia en el registro de la propiedad
inmueble haciendo perder el dominio a GONZALEZ, y adquiriéndolo PEREZ.

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