You are on page 1of 99

CONTRACTUL DE SCHIMB A BUNURILOR

IMOBILE

Teză de master

1
CUPRINS
REZUMAT..................................................................................................................................
INTRODUCERE ...............................................................................................................................4
1. GENERALITĂȚI PRIVIND CONTRACTUL DE SCHIMB SUB ASPECT DOCTRINAR
ȘI LEGISLATIV
1.1. Noțiunea, analiza doctrinară și reglementarea juridică a contractului de schimb a bunurilor
imobile.....................................................................................................................................8
1.2. Caracterele juridice ale contractului de schimb a bunurilor imobile.....................................17
1.3.Delimitarea contractului de schimb a bunurilor imobile de alte contracte translativ de
proprietate..............................................................................................................................21
2. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB A BUNURILOR IMOBILE.
CONȚIUNUTUL
2.1. Părțile contractului de schimb al bunurilor imobile..............................................................27
2.2. Obiectele contractului de schimb al bunurilor imobile.........................................................32
2.3. Conținutul contractului de schimb al bunurilor imobile.........................................................39

3. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE SCHIMB. PUBLICITATEA


3.1. Încetarea contractului de schimb prin rezoluțiune.................................................................46
3.2. Nulitatea contractului de schimb a bunurilor imobile............................................................56
3.3. Înregistrarea stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb a bunurilor imobile.......63

4. ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE SCHIMB A BUNURILOR


IMOBILE
4.1. Studiu de caz..........................................................................................................................73
4.2. Contractul de schimb.............................................................................................................74
4.3. Acțiunea în instanța de judecată.............................................................................................77
4.4. Hotărârea instanței.................................................................................................................80
4.5. Cererea de apel......................................................................................................................84
4.6. Decizia curții de apel.............................................................................................................88
CONCLUZII.......................................................................................................................................92
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................94

2
INTRODUCERE

În prezent economia Republicii Moldova parcurge o etapă destul de lungă şi grea de tranziție de la
economia centralizată, planificată la economia de piaţa, care presupune permanente căutări şi propuneri
de soluţii noi reale şi viabile, necesare atingerii scopurilor vitale ale societății.
Perioada actuală de timp suportă schimbări radicale în toate ramurile economiei naţionale,
schimbări care necesită neapărat crearea unui cadru juridic adecvat, şi un fundament legislativ riguros.
Codul civil al Republicii Moldova cu siguranţă va permite adaptarea raporturilor civile la noua
realitate şi stabilirea unei bune ordini în relaţiile ce le reglementează. Codul civil al Republicii Moldova
ar trebui să fie principalul instrument de reglementare a raporturilor juridice de înstrăinare a bunurilor
pentru consum, stabilind luciditate şi regulă. Natura oarecum deosebită a acestor raporturi impune
necesitatea unei atenții sporite din partea subiecţilor cât şi a legiuitorului în acelaşi timp.
Actualitatea temei e una evidentă în perioada în care prin intermediul acestui contract se înlesneşte
atingerea scopurilor societăţii şi a necesităţilor individuale. Modul în care se atârnă faţă de acest subiect
e generat de interesul individual al fiecăruia, dar oricum pentru o bună regulă durabilă se impune
respectarea unui șir de reguli obligatorii. Actualitatea rămâne în permanenţă luând în considerație că în
societate circulaţia respectivelor bunuri va fi în continuă dezvoltare.
În literatura de specialitate se abordează pe larg această temă, se tratează cauzele condiţiile, efectele
acestor raporturi. Orizonturile tratării în literatură e condiționat de cât de mult desfăşoară legiuitorul acest
contract prin prevederi referitoare contractului.
Scopul și sarcinile prezentului studiu rezidă în efectuarea unei analize analitice detaliate a cadrului
legal naţional în materie de schimb al bunurilor imobile, pentru a putea fi scoase în evidenţă cele mai
stringente probleme care pot crea dificultăţi în activitatea practică, precum şi în oferirea unor soluţii în
acest sens pentru a preveni apariţia diferitelor incidente ce ar afecta valabilitatea contractului de schimb
al bunurilor imobile. Întru realizarea acestui scop ne-am propus să apreciem aportul înaintașilor în
materia contractuală și cuprinse în monumentele doctrinare ale clasicilor dreptului civil şi să ajustăm
aceste investigații la reglementările actuale pentru a putea oferi unele soluţii de îmbunătăţire a cadrului
legal naţional în domeniu.

3
Ca suport doctrinar la realizarea obiectivelor prezentei lucrări au servit numeroase surse doctrinare
ale autorilor autohtoni şi ale celor străini, cum ar fi: Dogaru I., Pop L., Stătescu C., Gh. Chibac, E.
Constantinescu, S. Băieşu, N. Roşca, A. Băieşu, V. Creţu, E. Cojocari, A. Bloşenco, D. Cimil, ș.a.
Atingerea scopului propus presupune realizarea următoarelor obiective:
- formularea conceptului contractului de schimb al bunurilor imobile, pentru a stabili natura juridică a
acesteia;
- analiza reglementărilor legislaţiei naţionale în domeniul temei abordate pentru a stabili finalităţile
juridice în materie de schimb al bunurilor imobile;
- analiza noțiunilor legale şi a celor doctrinare în scopul individualizării celor mai esenţiale elemente
definitorii ale contractului de schimb al bunurilor imobile, fără de care acest contract nu şi-ar putea
produce efectele scontate;
- cercetarea particularităților contractului privind schimbul bunurilor imobile, pentru a stabili
corectitudinea aplicării normelor de drept material referitoare la condiţiile de formă şi de fond ale
contractului analizat;
- cercetarea și evidențierea efectelor contractului de schimb al bunurilor imobile, elucidate prin prisma
unor prevederi legale din legislaţia civilă a fostelor Republici sovietice şi a unor state europene,
urmărind a stabili gradul de perfecțiune a operei legislative naţionale în raport cu legislaţia statelor
europene.
Considerăm necesar, să venim cu o cercetare științifică competentă pentru o explicație mai
aprofundată asupra acestei probleme, începând cu analiza contractului de schimb al bunurilor imobile, în
contextul contractului nominalizat prevăzut în Codurile civile din ţară şi din alte state, precum şi a
doctrinei şi practicii judiciare de specialitate.
Noutatea științifică reprezintă caracterul novator al rezultatelor obţinute care este determinat de
faptul că prezenta lucrare constituie una dintre primele cercetări ample din domeniu, ce abordează
contractul de schimb al bunurilor imobile în Republica Moldova. Prin studiul dat se realizează nu pur și
simplu un exercițiu teoretic, dar se întreprind măsuri de corelare cu practica și stabilirea orientărilor de
dezvoltare a acestora. Pe acest suport, au fost formulate mai multe concluzii, în vederea perfecționării şi
modificării continue a legislației în vigoare.
Elementele de noutate științifică constau în următoarele:
- formularea conceptului contractului de schimb al bunurilor imobile, prin care s-a determinat natura,
esența și conținutul acesteia ca instituție juridică de drept civil;

4
- identificarea particularităților noţiunii de schimb a bunurilor imobile în contextul temei abordate în
cadrul dreptului civil precum și evidențierea caracterelor specifice ale bunurilor ca obiecte de drept
civil, utilizate la schimbul bunurilor imobile;
- determinarea condiţiilor specifice de schimb a bunurilor imobile, executare şi ale efectelor unui
contract de schimb al bunurilor imobile precum și identificarea caracterelor specifice ale contractului
analizat;
- examinarea particularităților contractului de contractului de schimb al bunurilor imobile față de
contractele asemănătoare precum şi cu cele reglementate de legislaţia din ţară şi din alte state;
- aprecierea cadrului normativ și cel practic a contractului de schimb al bunurilor imobile în Republica
Moldova cu evidențierea impedimentelor și indicarea perspectivelor de dezvoltare.
Importanţa teoretică derivă din însăși denumirea temei: „Contractul de schimb a bunurilor
imobile”, ce are o importanță metodologică la investigarea doctrinei naționale precum și la utilitatea
practică a rezultatelor obţinute, la posibilitatea implementării acestora în activitatea didactică, legislativă,
precum şi în jurisprudenţa naţională.
Sumarul compartimentelor tezei. Teza de licență este structurată după cum urmează: lista
abrevierilor, introducere, patru capitole, concluzii generale şi recomandări, bibliografie, compartimente
care au fost întocmite conform exigenţelor regulamentare stabilite pentru această categorie de lucrări.
În Introducere sunt abordate unele aspecte generale ale tematicii ce vin să justifice actualitatea
subiectelor investigate, este concretizat gradul de cercetare a acestora, fiind specificate: scopul şi sarcinile
pretinse, valoarea științifică şi baza empirică, utilitatea practică a lucrării pentru doctrina şi jurisprudenţa
naţională.
În Capitolul 1 – Generalități privind contractul de schimb al bunurilor imobile sub aspect doctrinar
și legislativ – s-a efectuat o sinteză a suportului metodologic şi teoretico-ştiinţific al lucrării, cuprinzând
monografii, manuale, articole şi alte studii analitice ale doctrinei naţionale şi ale celei străine, în care au
fost abordate, direct sau tangențial, unele subiecte ce vizează tematica prezentei lucrări.
În Capitolul 2 – Elementele contractului de schimb a bunurilor imobile – au fost elucidate
momentele principale și esențiale privind încheierea contractului. Un compartiment aparte în acest
capitol îl ocupă părțile contractului de schimb al bunurilor imobile, la care se atrage o atenție deosebită.
Nu se trece cu vederea obiectul contractului de schimb al bunurilor imobile, la care se face o descriere
aparte.

5
Capitolul 3 – Încetarea contractului de schimb și publicitatea – prin conţinutul său analitic
reprezintă o încercare de a scoate în evidenţă particularităţile de realizare a condiţiilor de încetarea a unui
asemenea contract, abordate prin prisma unor reglementări din legislaţia naţională în vigoare şi din cea
străină referitoare la condiţiile de valabilitate a actelor juridice. Totodată este analizată și problema
înregistrării și stingerii drepturilor izvorâte din contractului de schimb al bunurilor imobile.
Capitolul 4 denumit Partea practică, ne scoate la vedere modele ale contractelor de schimb al
bunurilor imobile, spețe – ce justifică încheierea corectă și ne-eronată a contractului de schimb al
bunurilor imobile, acțiuni în instanța de judecată, precum și hotărâri judecătorești.
Concluziile generale şi recomandările conţin o sinteză a celor mai importante probleme ale
contractului de schimb al bunurilor imobile, care, potrivit cadrului naţional, ar putea genera unele
dificultăţi în practică.

6
1. GENERALITĂȚI PRIVIND CONTRACTUL DE SCHIMB SUB ASPECT DOCTRINAR
ȘI LEGISLATIV

1.1. Noțiunea, analiza doctrinară și reglementarea juridică a contractului de schimb a


bunurilor imobile

Contractele au apărut ca necesitate într-un anumit stadiu de dezvoltare a societății spre a


înlocui formele arhaice și greoaie de schimb în cadrul colectivităților primitive.
Formele de schimb care au precedat contractele, ce se efectuau cu ritual și publicitate între clanuri
și triburi, au fost îndeosebi: darurile reciproce, donațiile și contra-donațiile insolite de servicii reciproce,
iar mai târziu a apărut „trocul' (schimb) [31, p. 126] care în prezent este înlocuit de contractul de vânzare-
cumpărare constituind forma civilizata (cizelata, stilizata) a acestuia. La un moment dat, în dezvoltarea
societății se puteau dobândi orice fel de lucruri în schimbul unui bun, unul și același, mai întâi animalele,
apoi moneda, în orice fel de schimb, creând, astfel, premisele apariției contractului de vânzare-
cumpărare.
Schimbul a apărut încă din cele mai vechi timpuri (chiar înainte de apariţia banilor), fiind primul
contract civil (în ordine istorică), cunoscut şi sub numele de troc [45, p.28]. Anume privit prin această
prismă, dreptul contractelor şi comerţul însuși nu dispun de aceeași vechime. Pe când primele manifestări
ale comerţului au apărut în îndepărtata istorie a culturii omenești, atunci când s-a născut ideea de
proprietate şi a schimbului de bunuri produse peste nevoile de consum, un drept al contractelor
comerciale a luat ființă, desigur, într-o formă primitivă, cea a obiceiurilor, abia odată cu primele
organizări ale societăţii în forma unor state.
Trocul sau cum mai era denumit în societățile timpurii barterul, este specific economiilor de piață
primitive. Barterul, era însă un proces costisitor în termenii timpului cheltuit pentru descoperirea unui
schimb satisfăcător, deoarece acesta presupunea o dublă coincidență a dorințelor.
Trocul, forma primitivă a schimbului, asigură în această perioadă nu numai satisfacerea nevoilor
indivizilor, dar şi pacea triburilor pe durata schimbului de produse. Cuvântul dat şi strângerea mâinii par
a fi fost cele mai vechi mijloace prin care se garanta îndeplinirea exactă şi loială a obligaţiilor asumate
[58, p.139]. Schimbul de mărfuri a fost mult mai simplu când s-a trecut la folosirea unor bunuri de
valorizare sau a unei mărfi intermediare care sunt şi astăzi folosite de unele triburi nomade: sarea,

7
fructele, anumite pietre scumpe, bucăți de metal, scoici, bucăți de piele lucrate, arme, perle, vite sau alte
animale.
În diferite epoci, din diferite motive, diferitele popoare și civilizații au acceptat diferiți mijlocitori
ai schimbului, acestea fiind primele forme de bani cunoscute în societatea omenească. De exemplu:
argila și ceramica, carapacea de broască țestoasă, dinții de delfin, vite, tutun, lână, sare, etc. În cele din
urmă a fost preferat aurul, datorită calităților lui (inalterabil, omogen în stare fizică, divizibilitate fără
pierdere de valoare, ușor prelucrabil, având o valoare mare într-un volum mic, fiind relativ ușor și ieftin
de transportat) [57, p. 54]. La început aurul a circulat în calitate de bani sub formă de bucăți brute, apoi
de lingouri și bare de greutăți egale. Principalul neajuns al acestei situații consta în necesitatea cântăririi
și verificării purității aurului la fiecare act de cumpărare. Acest neajuns a fost înlăturat prin marcarea
lingourilor și barelor, mai întâi de negustori, apoi de căpetenii feudali. Astfel au apărut monedele de aur.
De-a lungul timpului, contractele s-au dovedit a fi pe cât de simple în ce privește formarea lor, pe
atât de cuprinzătoare de activități și fenomene diferite, de aceea de la apariția lor, schimburile de bunuri
și de servicii și în general operațiunile prin care oamenii își satisfac trebuințele materiale și cerințele
spirituale nu au necesitat alte instrumente juridice, ci numai adaptarea contractelor, în acest sens odată
cu dezvoltarea și diversificarea producției, și pe cale de consecință a creșterii volumului schimburilor și
a varietății lui, s-a impus necesitatea unui obiect unic ca măsură a valorii și obiectului de schimb - banul
[46, p. 73].
Schimbul de bunuri și servicii în societățile timpurii se desfăşura pe baza unei înțelegeri mutu-ale,
de obicei, intre vecini. În decursul timpului el se concentra în locuri special amenajate, denumite piețe.
Chiar și azi utilizăm noțiunea de "economie de piață" pentru a ne referi la o societate în care indivizii
(grupurile) sunt specializați în activități productive și își îndeplinesc cea mai mare parte a dorințelor
(nevoilor) prin schimb voluntar acceptante de părțile contractante. Deci, specializarea trebuie însoțită de
schimb.
Mai târziu, grecii şi romanii au construit adevărate imperii comerciale. Orașe ca Alexandria,
Cartagena, Sidon, Tyr, Rodos au avut un comerţ înfloritor. Intensificarea producţiei de bunuri şi a
schimbului au determinat adoptarea unor forme de organizare prin care se asigurau condiţiile necesare
pentru a se întâlni un număr cât mai mare de indivizi la perioade şi în locuri stabilite. Apar astfel târgurile
care au avut un rol însemnat în naşterea şi dezvoltarea relațiilor comerciale.
Contractele, în epoca antică, au constituit un factor civilizator, comercianții fiind pionierii
stimulării producţiei, ai diviziunii muncii şi ai schimbului, nu numai de produse, dar şi de idei. Vestigiile

8
istorice şi unele documente, datând din acele timpuri, fac dovada că relaţiile comerciale dintre indivizi
erau reglementate de niște reguli cutumiare ce permiteau comercianților să se angajeze unul faţă de altul.
Aceste reguli impuse de nevoile economice nu erau nici religioase, nici formaliste. Ele respectau
convențiile private încheiate cu bună credință şi aveau în vedere practicile îndelungate acceptate de
fiecare comunitate în cadrul schimburilor economice.
Chiar dacă aceste reguli nu constituiau în antichitate un drept consuetudinar (normele interne emise
de consuli), în înțelesul actual, se consideră că formau, cel puţin, un uz comercial bine dezvoltat, ieșit
din nevoile comerţului şi adoptat de comercianții vremii.
Prima legislaţie scrisă cu caracter comercial se găseşte în Codul lui Hammurabi (Hammurapi – rege
al Babilonului care a domnit în anii 1792-1749 î.e.n.) [80, p. 24], săpată în piatră cu 2000 de ani î.e.n.
Acest cod cuprinde multe dispoziţii referitoare și la contractele comerciale, cum ar fi: vânzare, schimbul,
împrumut, societate, reglementări contractuale – destul de actuale și în prezent.
Se regăsesc şi dispoziţii care se ocupă de: transport, răspunderea cărăușului, intermediere de titluri
nominative, iar un număr de articole (800-807) se referă la raportul juridic dintre un comerciant (Samallu)
şi o terţă persoană, dintre care una predă celeilalte părți mărfuri sau bani, în scopul de a realiza un câștig.
Cel care dă banii va suporta riscul pierderii lor întâmplătoare, iar cel care-i primeşte (întreprinzătorul) va
suporta consecinţele operației comerciale nereușite, fiind obligat să dea socoteală.
În Republica Moldova relațiile sociale privind schimbul au fost reglementate inițial de Codul civil
al Republicii Sovietice Socialiste Moldovenești adoptat în 26 decembrie 1964 (în continuare Codul civil
al RSSM).
În conţinutul Codului civil al RSSM contractul de schimb fiind reglementat prin prisma art. 255 -
256, prin care se prevedea, că în baza contractului de schimb între părţi se face schimbul unui bun pe alt
bun. Fiecare din participanţii la contractul de schimb este considerat ca vânzător al bunului, pe care îl
dă, şi ca cumpărător al bunului, pe care îl primeşte. La contractul de schimb se aplică regulile
corespunzătoare privind contractul de vânzare-cumpărare, dacă din esenţa raporturilor ce există între
părţi nu rezultă altfel [64, p.37].
Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin legea nr. 1107 din 06.06.2002 [2] reglementează
în Titlul III „Categoriile de obligaţii”, Capitolul II „Schimbul”, art. 823-826 - contractul de schimb. Alte
legi, precum Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului din 2001, Legea
cadastrului bunurilor imobile din 1998, şi acte normative subordonate legii vin să reglementeze totalitatea
raporturilor contractuale, care trebuie să nu contravină prevederilor constituţionale, iar în caz de absență

9
a câtorva reglementări necesare se recurge la analogia legii adică se aplică norma legislaţiei civile care
reglementează raporturi similare.
Definind contractul de schimb, Codul civil al Republicii Moldova din 2002, a preluat dispoziţiile
anterioare, deşi definiţia dată schimbului de Codul civil din 1964 a fost deseori criticată ca incompletă şi
inexactă, pe considerentul că nu reflecta particularităţile care au determinat existenţa de sine stătătoare a
contractului de schimb. Datorită asemănărilor cu contractul de vânzare-cumpărare, în doctrină, schimbul
a fost definit uneori fie ca o varietate a vânzării, soluție pe care nu o împărtășim, deoarece contractul de
schimb are o existenţă de sine stătătoare.
Reieșind din definiţia dată de Codul civil al Republicii Moldova din 2002, art. 823 alin. 1, părţile
contractului de schimb au obligaţia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun
[2]. Doctrina definește contractul de schimb, convenția încheiată între părţi, numiți copermutanți sau
schimbași, care se obligă să-şi transmită reciproc un bun, respectiv dreptul de proprietate asupra acestor
bunuri [2].
Conform Codului civil al Republicii Moldova, părţile contractului de schimb au obligaţia de a
transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun. Fiecare parte a contractului de schimb este
considerată vânzător al bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în
schimb [2].
Lăudabile sunt modificările aduse Codului civil al Republicii Moldova din 2002, care vor intra în
vigoare la 01 martie 2019. Potrivit cărora, legiuitorul a reglementat o secțiune a parte, și anume Secțiunea
71 – Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile. Reieșind din prevederile legale actuale prevăzute în art.
824 Cod civil al Republicii Moldova din 2002, asupra contractului de schimb se aplică în mod
corespunzător regulile contractului de vânzare-cumpărare. Aceste prevederi legale nu au fost supuse
modificărilor. În schimb, art. 8083– 8089 din modificările aduse Codului civil al Republicii Moldova din
2002 ne dau o definire mai amănunțită în ceia ce vizează vânzarea- cumpărarea bunurilor imobile și
respectiv a contractului de schimb al bunurilor imobile. Legiuitorul menționează că atunci când se
schimbă un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț total, niciuna din părți nu poate
invoca nici eroarea și nici viciul material pe motiv că suprafața este mai mică ori mai mare decât a
crezut [2]. Dacă, în schimbul unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură,
suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, copermutantul prim poate cere
copermutantului secund să îi dea suprafața convenită. Atunci cînd copermutantul prim nu cere sau
copermutantului secund nu poate să transmită această suprafață, copermutantul prim poate obține fie

10
reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea chimului bunurilor imobile dacă, din cauza
diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost schimbat [2]. Dacă însă
suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte
din suprafața convenită, copermutantul prim va plăti suplimentul o sultă corespunzător sau poate declara
rezoluţiunea schimbului bunurilor imobile. Atunci cînd însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte
din suprafața convenită, copermutantul prim nu are dreptul la rezoluțiune, dar nici nu este dator să
plătească sulta excedentului.
Pentru a proteja interese părților, o noutate pentru legislația civilă a Republicii Moldova sunt și
prevederile legale ce vor reglementa Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construire.
Aici, legiuitorul determină obligațiile de informare a copermutanților precum și conţinutul contractului
care trebuie să prevadă:
a) numărul cadastral al bunului imobil în construire;
b) numărul şi data eliberării şi expirării autorizației de construire în al cărei temei copermutantul
construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de
construcție;
c) natura dreptului pe care copermutantul îl deţine asupra terenului pe care se construiește (drept de
proprietate sau de superficie), precum şi temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei,
se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege
și, după caz, de actul de constituire a superficiei;
d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției şi altor părţi comune care se transmite
copermutantului;
e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate copermutantului asupra
anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
g) sulta totală şi, după caz, graficul de plată a ratelor;
h) dacă s-a convenit, faptul că copermutantul dobândeşte dreptul de proprietate doar după achitarea
preţului integral (rezerva proprietăţii).
Dispozițiile secțiunii analizate, prevăd că, la contract se va anexa:
a) copia autorizației de construire;
b) copia planului obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.

11
Înainte de încheierea contractului și, la cerere, oricând pe durata executării acestuia,
copermutantul prim este obligat să aducă la cunoștința copermutantului secund:
a) proiectul de construcție și, la cererea copermutantului, să-i furnizeze copii, sub semnătura pe
proprie răspundere a copermutantului prim, a proiectului de construcție sau anumite file solicitate de
copermutantului secund;
b) actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în
condominiu și regulamentul condominiului;
c) identitatea antreprenorului și altor furnizori;
d) faza actuală de executare a construcției.
Schimbul este definit în Codul civil al Republicii Moldova ca fiind „un contract prin care părţile
îşi dau respectiv un lucru pentru altul” iar persoanele care încheie acest contract de schimb se numesc
coschimbasi sau copermutanți. Prin acest contract se realizează un dublu transfer de drepturi, făcându-se
unul contra celuilalt neimplicând nici o sumă de bani sau al vreunui preț, aceasta fiind singura diferență
dinte un contract de schimb și unul de vânzare-cumpărare, regulile fiind aceleaşi în cele doua cazuri.
În contextul studiului nostru, un interes mai pronunțat îl comportă modificările aduce Codului
civil al Republicii Moldova care, au abrogat art. 826, ce prevedea că, partea care poate demonstra că
cealaltă parte nu este proprietar al bunului are dreptul, chiar şi după ce a primit bunul, să refuze
executarea prestaţiei la care s-a obligat. În acest caz, partea poate fi obligată să restituie doar ceea ce
a primit în baza contractului.
În legislația României instituția schimbului bunurilor este reglementată, de actualul Cod civil al
României din 2011 (în continuare CCR), prin intermediul normelor de drept ce reglementează separat,
contractul de schimb. CCR definește acest contract stabilind criteriile care îl delimitează de alte raporturi
asemănătoare si îi determină specificul atât în ceea ce priveşte condiţiile de fond, cât şi în ceea ce privește
efectele.
Având o reglementare proprie în Capitolul II – „Diferite contracte speciale”, art. 1763 – 1765. Art.
1763 reglementează noțiunea contractului de schimb: contractul prin care fiecare dintre părți, denumite
copermutanți, transmit sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul [2].
În ceia ce privește asemănările, la fel ca și legislația civilă a Republicii Moldova, și legislația civilă
a României menționează prin prisma art. 1764 că dispozițiile privitoare la vânzare se aplică, în mod
corespunzător și schimbului. Spre deosebire de CCRM, legislaţia României reglementează cheltuielile

12
schimbului, în care se prevede că în lipsă de stipulație contrară, părțile suportă în mod egal cheltuielile
pentru încheierea contractului de schimb [3].
Legislaţia franceză este precursoarea genului respectiv de contract pentru întregul sistem de drept
continental. Contractul de schimb este utilizat sub denumirea „le contrat d' echange ". Noile modificări
din 21 iunie 2014 aduse legislației civile Franceze reglementează prin prisma art. 1968-1983 doar
contractul de schimb, ne specificând drepturile și obligațiile părților [8].
Prezintă interes şi reglementările Codului civil al Republicii Armenia, adoptat 1998, cu privire la
contractul de schimb. Astfel, în conformitate cu art. 589 CCA, prin contractul de schimb fiecare parte
se obligă să transmită în proprietate un bun contra altui bun [6].
În contextul studiului nostru, un interes mai pronunţat îl comportă compartimentele consacrate
contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, care este reglementat prin prisma art. 561 -570
CC al Republicii Armenia: prin contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile vânzătorul se
obligă să transmită în proprietate cumpărătorului un lot de teren, o încăpere, o construcție, un
apartament sau alt bun imobil [6].
Prezintă interes şi reglementările Codului civil al Republicii Letonia, adoptat la 23.01.1937, pus în
aplicare în 1992, cu modificări esenţiale din 29.08.2017 cu privire la tema dată. Astfel, în conformitate
cu art. 2096-2106 din cod, această instituție se consideră instituţia vânzării, reglementată ca o varietate a
contractului de vânzare-cumpărare. Un loc important în cadrul reglementărilor este acordat calculelor
valorii atât a bunurilor ce servesc pentru schimb, cât şi a bunurilor care vor fi trecute în proprietatea
privată [7].
Codul civil al Ucrainei reglementează schimbul de bunuri, asemănător cu prevederile Codului civil
al RM. Capitolul 54 care se numește „Contractul de vânzare-cumpărare”, paragraful 6, art.715 - 716
reglementează contractul de schimb cu privire la definirea acestuia, drepturile şi obligaţiile părţilor,
obiectul contractului, orice bun mobil sau imobil. Ca și în legislația civilă a Republicii Moldova, și Codul
civil al Ucrainei menționează că asupra contractului de schimb se aplică în mod corespunzător regulile
contractului de vânzare-cumpărare [12].
Nu putem să trecem cu vederea legislația civilă din Georgia, unde contractul de schimb este
reglementat prin prisma art. 521-523 într-un paragraf aparte, și conform căreia fiecare parte din
contractul de schimb este atât cumpărător cât și vânzător și părțile au obligația de a transmite reciproc
bunuri.

13
Codul civil al Federației Ruse reglementează contractul de schimb prin prisma capitolului IV, art.
567-571. Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate celelalte
părți bunuri în schimbul altor bunuri [11].
Din cuprinsul reglementării respective s-ar deduce, în aparență, independenţa acestui contracte faţă
de alte contracte civile. Însă, în actul normativ se face referinţă doar la un singur contract - la contractul
de schimb de bunuri, care este atribuit ca o varietate a contractului de vânzare-cumpărare.
Contractul de schimb pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte care sunt cunoscute civilizaţiei
umane. Reglementarea raporturilor contractului de schimb sunt atestate pe o perioadă de dezvoltare de
aproximativ patru mii de ani.
Actualmente, analiza comparativă a situaţiei în domeniul schimbului de bunuri imobile, conform
dreptului internaţional diferă mult comparativ cu câteva decenii în urmă. Şi aici situaţia poate fi privită
sub două aspecte: în planul cercetărilor naţionale şi în planul cercetărilor din alte state.
În planul cercetărilor în domeniu al altor state decât Republica Moldova, putem cu certitudine
afirma că contractul analizat reprezintă un subiect al unor dispute aprige ale specialiștilor în domeniu,
graţie specificității acesteia. Printre acestea vom menţiona cu prioritate studiile cercetătorilor ruşi,
români, francezi etc.
În literatura de specialitate autohtonă nu se acordă atenţia necesară aspectelor teoretice și practice
instituţiei schimbului de bunuri imobile. Publicațiile sunt cu referință la contractul de vânzare-cumpărare
a bunurilor imobile. Şi din aceste considerente putem concluziona că tema propusă este una actuală şi
importantă.
În lista lucrărilor la tema lucrării analizare se înscrie și cea elaborată de Gh. Chibac, O. Robu, S.
Bruma și N. Chibac „Drept civil: Contracte și succesiuni”, datată din 2014. Din examinarea conținutului
lucrării, se desprinde că, doctrina autohtonă reglementează contractul de schimb al bunurilor imobile mai
mult prin prisma contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile și nu ca o instituție aparte [32,
p. 126].
Sunt importate din punct de vedere științific și lucrările dlui D. Cimil, care în mai multe publicații
se referă la unele aspecte ce au tangență cu tema lucrării. Astfel, în articolul „Importanţa juridică a
negocierii contractelor” din 2011 și ,,Oportunitatea modelelor contractuale legale” din 2012,
”Antecontractul” din 2011, unde autorul detaliat analizează aspectul comparativ și cel legal a
contractului de vânzare cumpărare și de schimb a bunurilor imobile atât din aspect practic cât și teoretic
a legislației în vigoare. După părerea autorului [79, p. 12] contractul de schimb a bunurilor imobile, de

14
cele mai multe ori, se prezintă ca un contract principal și presupune realizarea unui acord la cererea uneia
dintre părţi. În condițiile economiei de piaţă părțile în contractul de schimb al bunurilor imobile sunt
libere la stabilirea valorii bunului ce urmează a fi schimbat. Aceasta nu înseamnă că, în scopul de a
proteja părțile, statul nu poate stabili limitele preţului la unele bunuri pentru ce au o importanţă strategică.
În același timp prezintă interes, comentariul contractului analizat de către D. Cimil în Comentariul
Codului civil al Republicii Moldova, datat cu 2006. O atenţie deosebită acordă autorul particularităţilor
juridice, caracteristice acestui tip de contract, care dau posibilitatea să delimităm schimbul de alte
obligaţii contractuale, inclusiv şi de cel mai apropiat după natura sa contract, ca vânzarea-cumpărarea.
Menționează autorul, că caracterul translativ de proprietate reprezintă criteriul determinativ al schimbului
ca tip aparte de contract. Spre deosebire de alte contracte cu caracter oneros prin intermediul cărora
bunurile se transmit în proprietate, contractul de schimb se caracterizează prin caracterul specific al
contraprestației, care se exprimă prin darea respectivă a unui bun pentru altul, ceea ce înseamnă că
contraprestația îmbracă forma unui alt bun. În temeiul schimbului, în principiu, se exclude returnarea
unui bun analogic, precum şi achitarea costului în bani. Un alt moment semnificativ, care, deşi nu este
expres oglindit în Codul civil al Republicii Moldova, dar reiese din natura obligaţiei de schimb, reprezintă
momentul trecerii dreptului de proprietate asupra bunurilor schimbate. Legislatorul n-a stabilit o normă
specială, referitoare la momentul trecerii dreptului de proprietate în contractul de schimb, dar normele
generale ale Codului civil ce reglementează acest mecanism (art.321 CCRM), precum şi normele
corespondente ale vânzării - cumpărării (art.760 CCRM) nu pot reflecta adecvat aceasta particularitate a
schimbului. Esenţa juridică a acestei particularități poate fi expusă în următoarea formulă, în baza
contractului de schimb dreptul de proprietate asupra bunurilor primite trece la fiecare dintre părţi
simultan, după ce obligaţiile de transmitere a bunurilor au fost onorate de către ambele părţi [36, p.460].
Susținem părerea autorului [36], care în special menționează că, reieşind din caracterul consensual
al contractului, momentul încheierii lui nu poate fi legat de transmiterea de facto a bunurilor, deoarece
schimbul de facto a bunurilor reprezintă executarea unui contract de schimb deja încheiat şi intrat în
vigoare.
În continuare, un spațiu aparte vom acorda examinării materialelor științifice la tema lucrării
publicate în România. În urma cercetării materialelor ştiinţifice, publicate pe tema subiectului analizat în
România, identificăm un ansamblu de studii, variate, care reflectă schimbul bunurilor imobile în
conţinutul manualelor şi monografiilor de drept civil dar împărtășind mai multe opinii.

15
Una din publicațiile doctrinarilor români Fl. A. Baias, E. Chelaru și R. Constantinovici, I. Macovei
este: "Comentariul la Noul cod civil român” datată cu 2013, în care se comentează și reglementările
privind contractul de schimb al bunurilor imobile care este de fapt o noutate, deoarece Codul civil român
vechi, reglementa contractul de schimb simplu. Deși în Cod este reglementat separat și contractul de
schimb, prezintă un interes deosebit reglementările privind regulile aplicabile în cazul înlocuirii bunurilor
sunt apreciate de specialiști ce fac comentarii [23, p. 162].
O amprentă remarcabilă la analiza acestei teme a lăsat-o renumitul civilist român academicianul,
profesor universitar I. Dogaru cu G. Olteanu și L. Săuleanu din 2013. În mod diferit, considerăm reuşit,
este adusă interpretarea caracterelor juridice ale contractului de schimb, în lucrarea, „Drept civil.
Contracte speciale”, care se referă la toate caracterele juridice, evidențiind importanţa acestora. În
viziunea acestora, contractul de schimb este un contract de sine stătător, cu fizionomie juridică proprie.
Este un contract civil – în sensul că aparţine ramurii dreptului civil. Este însă un contract cu o natură
juridică complexă [40, p. 143] .
Doctrina Federației Ruse reflectă contractul de schimb în conţinutul manualelor şi monografiilor
de drept civil cu referință la contractul de vânzare-cumpărare împărtășind mai multe opinii. Astfel,
Брагинский М., Витрянский В., în cartea Договорное право. Книга первая. Общие положения datată
din 2010 analizează contractul de schimb prin prisma contractului de vânzare-cumpărare [67, p. 74].
Actualmente, analiza comparativă a situaţiei în domeniul schimbului de bunuri imobile, conform
dreptului internaţional diferă mult comparativ cu câteva decenii în urmă. Şi aici situaţia poate fi privită
sub două aspecte: în planul cercetărilor naţionale şi în planul cercetărilor din alte state.

1.2.Caracterele juridice ale contractului de schimb a bunurilor imobile

Analizarea contractului de schimb a bunurilor imobile, îndeosebi prin prisma sensului său restrâns,
are importanță în stabilirea ordinii funcționării lui şi este de natură să evite unele confuzii în materie (cum
ar fi, de exemplu, distincția dintre nulitate şi ineficacitate) [62, p. 95].
Fără a diminua rolul şi locul efectelor contractului (obligațiilor civile), ele trebuiesc apreciate în
raport cu poziția ocupată şi menirea lor în desfăşurarea actului juridic.
În consecință, pe scurt, contractul de schimb al bunurilor imobile este o „înțelegere juridică”, adică
o formă calificată a înțelegerii dintre două sau mai multe persoane, care are avantajul de a asigura părții

16
de bună-credință concursul forței coercitive a statului (în cazul în care cealaltă parte nu-şi execută
obligațiile asumate) [64, p. 84].
În contextul de mai sus, voința trebuie raportată la respectul cuvenit față de lege, pentru a deveni
un instrument privilegiat al intereselor societății, în general. Se vorbește astfel, despre voluntarismul
social. În acest context, doctrina opinează în favoarea truismului potrivit căruia „Contractul există de
jure în sine, pentru că el nu este decât expresia juridică a libertății individuale” [56, p. 68].
Caracterele juridice specifice ale contractul de schimb a bunurilor imobile:
- Schimbul reprezintă un contract juridico-civil, prin care părţile se obligă să transmită reciproc
din proprietatea uneia în proprietatea alteia anumite bunuri. În prezentul Cod civil al RM
legislatorul a scos în relief norme noi, menite să reglementeze unele raporturi ce nu s-au aflat
până acum în aria sa de reglementare. Construcția juridică a schimbului, expusă în al.1 art. 823
Cod civil al Republicii Moldova permite să evidențiem particularităţile juridice, caracteristice
acestui tip de contract, care dau posibilitatea să delimităm schimbul de alte obligaţii contractuale,
inclusiv şi de cel mai apropiat după natura sa contract, ca vânzarea-cumpărarea. Astfel
modificările aduse Codului civil al Republicii Moldova și care vor intra în vigoare la 01.03.2019
prevăd prin prisma art. 825 CCRM, Compensarea diferenței de preț - în cazul în care bunurile
schimbate nu au acelaşi preț, diferența de preț poate fi compensată printr-o sumă de bani, numită
sultă, dacă aceasta este prevăzută de contract. Un contract este contract de vânzare-cumpărare,
și nu contract de schimb, în cazul în care sulta depăşeşte prețul bunului care are prețul mai
mic[2].
- Sinalagmatic – schimbul bunurilor imobile este un contract sinalagmatic, întrucât dă naștere la
obligaţii reciproce şi interdependente, fiecare avându-şi cauza imediată în cealaltă: transferul
proprietăţii îşi are cauza în plata preţului, iar plata preţului îşi are cauza imediată (cauza
obligaţiei) în transferul proprietăţii. În acelaşi timp, fiecare parte contractantă este creditor şi
debitor: cumpărătorul creditor, iar vânzătorul debitor al predării lucrului vândut şi al obligaţiilor
de garanţie (pentru vicii ascunse şi evicţiune), vânzătorul creditor, iar cumpărătorul debitor al
obligaţiei de plată a preţului şi de preluare a lucrului vândut. Conform prevederilor art. 704
alin.(1) CC al Republicii Moldova, un contract este sinalagmatic dacă fiecare dintre părţi se
obligă reciproc, astfel încât obligaţia fiecăreia din ele să fie corelativă obligaţiei celeilalte.
Caracterul sinalagmatic (bilateral) al contractului de schimb al bunurilor imobile presupune că
obligaţiile părţilor poartă caracter reciproc. Astfel, obligaţia copermutantului -1 raportează la

17
obligaţia copermutantului 2 de a transmite bunul schimbat. Totodată, în contractul de schimb al
bunurilor imobile apare un specific al corelării obligaţiilor. Astfel, de exemplu, conform
prevederilor art.709, alin.(1) CCRM, dacă una din părţi nu execută sau execută în mod
necorespunzător o prestaţie scadentă decurgând dintr-un contract sinalagmatic, cealaltă parte
poate, după expirarea fără rezultat a unui termen rezonabil pe care l-a stabilit pentru prestaţie sau
remediere, să rezoluționeze contractul dacă debitorul trebuia să-și dea seama, în baza termenului
de graţie, de iminența rezoluțiunii. Această reglementare se aplică atât în cazul când este vorba
despre neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor ce decurg din clauzele
esenţiale ale contractului de schimb al bunurilor imobile, cât şi în cazul când este vorba despre
neexecutarea clauzelor opționale ale contractului pe care părţile sunt libere să le stabilească în
contract în baza art. 667 alin.(1) CCRM. Fiind un contract sinalagmatic, se aplică regulile
specifice acestei categorii de contracte (art.704-711 CCRM) [86, p. 32]
- Consensual – simplul consens (înţelegere), simplul acord de voinţă asupra elementelor esenţiale
ale schimbului de bunuri imobile, valorează contract valabil încheiat, neimpunându-se, în
principiu, îndeplinirea vreunei formalităţi. „Contractul se încheie prin simplul acord de voinţe al
părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.” [39, p. 163].
Acest lucru este prevăzut expres de art. 679 alin. (2) CC RM– sunt esenţiale clauzele stabilite ca
atare prin lege, care rezultă din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia din
părţi, trebuie realizat un acord. Astfel, momentul perfectării contractului de schimb al bunurilor
imobile nu ţine de predarea bunului către copermutanți, deoarece legea nu atribuie transmiterea
bunului condiţiilor esenţiale ale contractului. Condiţiile esenţiale ale schimbului bunurilor
imobile sunt condiţiile referitoare la obiectul obligaţiei şi la preţul acestuia. Schimbul este însă
numai în principiu consensual. Necesită atenție faptul că schimbul terenurilor dobândite în contul
cotelor de teren echivalent până la 0,25 ari nu necesită autentificare notarială[14]. Prin excepţie,
în unele cazuri, schimbul devine contract solemn. Astfel: „drepturile reale asupra imobilelor se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor, pe baza „actului
autentic notarial” [64, p. 96].
- Oneros – părţile contractului de schimb a bunurilor imobile urmăresc fiecare un interes
patrimonial, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă. El intră prin
urmare în categoria contractelor oneroase definite ca fiind acelea în care fiecare parte voiește a-
şi procura un avantaj. Conform art.197 alin.(2) CC RM, contractul cu titlu oneros este actul prin

18
care se procură unei părţi un folos patrimonial pentru obţinerea în schimb a unui alt folos
patrimonial. Înstrăinarea unui lucru fără contraprestație sau pentru un preț derizoriu este nulă
absolut ca vânzare pentru lipsa unui element de valabilitate, dar poate fi recalificată şi considerată
valabilă ca donaţie, chiar cât priveşte predarea bunului în proprietatea părții, această condiţie
caracterizează doar executarea prestaţiei la care se obligă partea, existenţa căreia este determinată
de prezenţa unui contract valabil încheiat. Astfel, atunci când momentul perfectării contractului
de schimb al bunurilor imobile coincide cu predarea de facto a bunului, avem de a face cu
executarea contractului în momentul încheierii acestuia şi nicidecum nu putem vorbi despre
caracterul real al contractului de schimb al bunurilor imobile în cazuri speciale.
- Comutativ – schimbul bunurilor imobile este un contract comutativ întrucât, încă de la încheierea
sa, prestaţiile părţilor sunt determinate şi evaluabile, între ele existând o anumită echivalentă, un
anumit echilibru (şi deci obligaţiile părţilor nu depind de un eveniment viitor şi incert, care ar
face să existe şanse de câștig sau de pierdere) [85, p. 32]. Contractul de schimb al bunurilor
imobile este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor
reciproce sunt cunoscute de părţi la încheierea contractului şi nu depind, ca în cazul contractelor
aleatorii, de un eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de câștig şi pierderea pentru
oricare din părţile contractante. Schimbul bunurilor imobile poate avea ca obiect un lucru viitor,
ceea ce nu-i răpește caracterul comutativ, chiar dacă s-ar putea întâmpla ca bunul să nu poată fi
realizat din motive independente de voinţa părţilor. În acest caz, există o incertitudine, dar nu este
vorba despre existenţa unei şanse de câștig sau pierdere (element specific contractelor aleatorii),
ci despre riscul contractului, care – părţile o știu de la bun început – este suportat de către
debitorul obligaţiei imposibil de executat (res perit debitori), deci de către fiecare parte. Schimbul
bunurilor viitoare este una condițională, astfel încât dacă nu se realizează dacă părţile au denumit-
o „schimbare de bunuri imobile”, cu condiţia de a se dovedi că a existat intenţia de a gratifica
(animus donandi) din partea înstrăinătorului. Fiind un contract oneros, răspunderea părţilor va fi
apreciată mai sever decât în contractele cu titlu gratuit[64, p. 84].
- Translativ de proprietate – se transmite dreptul de proprietate asupra bunului imobil, altei
persoane. Caracterul translativ de proprietate reprezintă criteriul determinativ al schimbului de
bunuri imobile ca tip aparte de contract. Spre deosebire de alte contracte cu caracter oneros prin
intermediul cărora bunurile se transmit în proprietate, contractul de schimb al bunurilor imobile
se caracterizează prin caracterul specific al contraprestației, care se exprimă prin darea respectivă

19
a unui bun pentru altul, ceea ce înseamnă că contraprestația îmbracă forma unui alt bun. În temeiul
schimbului de bunuri imobile, în principiu, se exclude returnarea unui bun analogic, precum şi
achitarea costului în bani. Un alt moment semnificativ, care, deşi nu este expres oglindit în Codul
civil al Republicii Moldova, dar reiese din natura obligaţiei de schimb de bunuri imobile,
reprezintă momentul trecerii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile schimbate.
Legislatorul n-a stabilit o normă specială, referitoare la momentul trecerii dreptului de proprietate
în contractul de schimb al bunurilor imobile, dar normele generale ale Codului civil ce
reglementează acest mecanism (art.321 CCRM), precum şi normele corespondente ale vânzarii-
cumpărarii (art.760 CCRM) nu pot reflecta adecvat aceasta particularitate a schimbului. Esenţa
juridică a acestei particularități poate fi expusă în următoarea formulă, în baza contractului de
schimb dreptul de proprietate asupra bunurilor primite trece la fiecare dintre părţi simultan, după
ce obligaţiile de transmitere a bunurilor au fost onorate de către ambele părţi. Schimbul este, de
regulă, un contract dublu translativ de proprietate, astfel că prin efectul realizării acordului de
voinţă (solo consensu) şi independent de predarea bunurilor se produce nu numai încheierea
contractului, dar operează şi transferul drepturilor de proprietate. Potrivit regulii instituite de
codul civil în contractele translative de proprietate, „cât timp bunul nu este predat, riscul
contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost
transferată dobânditorului. În cazul, pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare
pierde dreptul la contra-prestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie[36, p. 460].
- Instantaneu – schimbul bunurilor imobile este un contract care din punctul de vedere al
transferului proprietăţii de la copermutanți are efecte care se produc dintr-o dată. Așadar, chiar
dacă schimbul se face în rate, transferul proprietăţii nu se poate face decât instantaneu, fie în
momentul încheierii contractului, fie la un alt moment ulterior convenit de părţi sau stabilit de
lege, transferul „în rate” al dreptului de proprietate fiind de neconceput.

1.3. Delimitarea contractului de schimb a bunurilor imobile de alte contracte translativ de


proprietate

Construcția juridică a schimbului, expusă în al.1, art. 823 Cod civil al Republicii Moldova permite
să evidențiem particularităţile juridice, caracteristice acestui tip de contract, care dau posibilitatea să
delimităm schimbul de bunuri imobile de alte obligaţii contractuale, cum ar fi: donația, înstrăinarea
bunului cu condiția întreținerii pe viață, renta cu titlul oneros, inclusiv şi de cel mai apropiat după natura
20
sa contract - ca vânzarea-cumpărarea. Caracterul translativ de proprietate reprezintă criteriul determinativ
al schimbului ca tip aparte de contract.
Delimitarea contractului de schimb de bunuri imobile de contractul de vânzare-cumpărare. Spre
deosebire de alte contracte cu caracter oneros prin intermediul cărora bunurile se transmit în proprietate,
contractul de schimb se caracterizează prin caracterul specific al contraprestației, care se exprimă prin
darea respectivă a unui bun pentru altul, ceea ce înseamnă că contraprestația îmbracă forma unui alt bun.
În temeiul schimbului, în principiu, se exclude returnarea unui bun analogic, precum şi achitarea costului
în bani. Un alt moment semnificativ, care, deşi nu este expres oglindit în prezentul cod, dar reiese din
natura obligaţiei de schimb, reprezintă momentul trecerii dreptului de proprietate asupra bunurilor
schimbate. Legislatorul n-a stabilit o normă specială, referitoare la momentul trecerii dreptului de
proprietate în contractul de schimb, dar normele generale ale Codului civil ce reglementează acest
mecanism[2], precum şi normele corespondente ale vânzării-comparării[2], nu pot reflecta adecvat
aceasta particularitate a schimbului. Esenţa juridică a acestei particularități poate fi expusă în următoarea
formulă, în baza contractului de schimb dreptul de proprietate asupra bunurilor primite trece la fiecare
dintre părţi simultan, după ce obligaţiile de transmitere a bunurilor au fost onorate de către ambele părţi.
Reieşind din caracterul consensual al contractului, momentul încheierii lui nu poate fi legat de
transmiterea de facto a bunurilor, deoarece schimbul de facto a bunurilor reprezintă executarea unui
contract de schimb deja încheiat şi intrat în vigoare.
Analizând normele referitoare la vânzare-cumpărare, ce nu contravin esenței schimbului, putem
face concluzia, că la baza delimitării acestor contracte stau anumite criterii de sistem. Vânzarea-
cumpărarea se bazează pe criteriul obiectului concret (transmiterea cu titlu oneros a bunului în
proprietate), iar schimbul ţine de corelaţia (interacțiunea) a două obiecte reconvenționale. Schimbul este
caracterizat de aceleaşi caractere de gen ca şi vânzarea-cumpărarea, se deosebesc numai prin caracterul
contraprestației. Prezenţa sau lipsa unora dintre caractere are o importanţă pentru procesul de formare a
legii, deoarece permite aplicarea faţă de contract, în cazul nostru faţă de contractul de schimb, a normelor,
condiţionate de acest caracter, în măsura în care ele nu vin în contradicție caracterului special (forma de
marfă a contraprestației).
Contractul de schimb poartă un caracter universal şi poate fi aplicat pentru reglementarea
raporturilor cu participarea oricăror persoane, recunoscute în calitate de subiecți ai dreptului civil. În baza
art.192 a CCRM, Republica Moldova ca stat, participă la raporturile reglementate de legislaţia civila
pe principiul egalității participanților la aceste raporturi. Legea nu stabileşte cerinţe speciale faţă de

21
calitatea juridică a subiecţilor schimbului, însă urmează să ținem cont de faptul că transmiterea reciprocă
în proprietate a bunurilor, reprezintă o modalitate de dispunere a bunurilor, de aceea atât vânzătorul cât
şi cumpărătorul, urmează să fie proprietarii bunurilor schimbate, sau titulari ai altor drepturi, care includ
în sine împuternicirea de a dispune de ele. În cazurile prevăzute de lege sau contract, împuterniciri de
dispoziţie asupra bunurilor pot fi delegate persoanelor, ce nu sunt titulari ai dreptului de proprietate şi
anume într-u executarea de administrare fiduciară[2, art. 1053], comision [2, art. 1061], comisionarul
profesionist[2, art. 1212]. Determinând categoriile de bunuri care pot servi în calitate de obiecte ale
contractului de schimb, legiuitorul face referinţă la normele corespunzătoare ale Codului civil al
Republicii Moldova referitoare la vânzare-cumpărare, deoarece normele ce perfectează schimbul nu
stabilesc reguli deosebite în acest sens, limitându-se la noţiunea de bun[2, art. 285]. Drepturile
patrimoniale, privite în mod separat, nu pot aparţine nici unui subiect cu drept de proprietate, nu se
atribuie la categoria de bunuri, formează obiecte aparte ale drepturilor civile, şi respectiv, nu pot fi
atribuite în calitate de obiecte ale contractului de schimb.
Conform contractului de schimb, este exclusă restituirea bunurilor analogice celor transmise,
precum şi achitarea preţului. Precizăm că schimbul este apreciat în doctrină şi ca „o vânzare dublă”
datorită marilor sale asemănări cu contractul de vânzare-cumpărare (neîntâlnite între două contracte
totuşi, distincte, independente). Astfel, fiecare dintre părţi „este considerată vânzător, în ceea ce priveşte
bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte”.
Spre deosebire de vânzare, în care darea unui lucru implică, prin esenţa contractului, plata unui
preț în bani de către cumpărător, schimbul „presupune în mod necesar darea unui lucru pentru alt lucru”.
Dacă însă echivalentul dat pentru un lucru este o obligaţie de a face sau a nu face, contractul nu mai este
de schimb, ci unul nenumit. Când însă ambele prestații au ca obiect o sumă de bani, operațiunea juridică
nu poate fi calificată vânzare, ci un contract de schimb (de exemplu, 10 bancnote de 5 lei contra bancnotei
de 50 lei). De menţionat că, asemenea vânzării, numai prin natura sa contractul de schimb transmite
drepturi de proprietate între copermutanți, însă el poate mijloci valabil şi alte drepturi reale ori de creanţă.
Este posibil ca valoarea bunurilor ce fac obiectul prestaţiilor părţilor în contractul de schimb să fie
inegală, caz în care diferența poate fi suplinită printr-o sumă de bani numită sultă. Sulta trebuie să-şi
păstreze însă caracterul accesoriu, în raport cu obligaţia principală a părţii care o plăteşte (aceea de dare
a unui bun), deoarece, în caz contrar, contractul va fi calificat vânzare, şi nu schimb
Contractul de schimb poate fi încheiat în privinţa bunurilor viitoare, adică în privinţa bunurilor care
nu le deţin părţile la momentul încheierii contractului, dar le vor dobândi sau le vor produce în viitor.

22
Deseori, în circuitul civil se pune semnul egalității între contractul de schimb şi operațiunea de barter.
Însă, practica judiciară internaţională nu recunoaşte o astfel de echivalență juridică între aceste doua
categorii, deoarece, în contractele de barter este evidentă obligaţia unei părţi de a livra mărfurile în contul
achitării celor recepționate (ca o formă deosebită de efectuare a achitărilor pentru mărfurile livrate).
Obiectul contractului de barter nu totdeauna coincide cu obiectul contractului de schimb, de aceea
normele referitoare la schimb, urmează a fi aplicate faţă de barter nu direct, dar prin analogia legii.
Delimitarea contractului de schimb a bunurilor imobile de contractul de donaţie. Ca și contractul
de schimb a bunurilor imobile, contractul de donație este un contract translativ de proprietate, ceia ce le
face să aibă asemănări comune. Totuşi, spre deosebire de contractul de schimb al bunurilor imobile,
contractul de donație poate transmite în proprietate atât bunuri mobile cât și imobile. Legiuitorul
menționează prin prisma art. 827 CC al RM că contractul de donație este acela în cadrul căruia o parte
numită donator se obligă să mărească din contul patrimoniului său, cu titlul gratuit, patrimoniul
celelalte persoane numită donatar. Așadar, contractul de donație este un contract gratuit, pe când
contractul de schimb a bunurilor imobile întotdeauna este cu titlul oneros, având la bază contraprestația
prestabilită de către părți – un bun imobil, contra altui bun imobil. Un alt caracter care face o deosebire
între contractele analizate, este caracterul sinalagmatic. Contractul de donație este un contract unilateral
spre deosebire de contractul de schimb a bunurilor imobile, și doar în cazul donației condiţionate
prevăzute de art. 834 CC al RM donația poate fi sinalagmatică. Este necesar de ținut cont de faptul că
contractul de donație pentru bunul existent este real și numai pentru bunul viitor – consensual, precum și
că poate fi revocat în cazurile prevăzute de legislație. Tot un moment cheie ce necesită a fi menționat
este faptul că donația este exclusă între întreprinderile lucrative comerciale, spre deosebire de contractul
de schimb al bunurilor imobile, unde legiuitorul pune accent de faptul ca bunul să fie în circuitul civil și
să fie în proprietatea copermutanților.
Delimitarea contractului de schimb a bunurilor imobile de contractul de înstrăinare a unui bun
cu condiția întreținerii pe viață. Ca și alte contracte cu caracter oneros prin intermediul cărora bunurile
se transmit în proprietate, contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață se
caracterizează prin caracterul specific al contraprestației, care se exprimă prin darea respectivă a unui
bun pentru întreținerea pe viață.
În temeiul întreținerii pe viață, în principiu, beneficiarul întreținerii se obligă să de-a celelalte
părți, dobânditorului întreținerii, un bun imobil sau mobil, iar dobânditorul se obligă să asigure
beneficiarului întreținerea în natură – locuință. Hrană, îngrijire și ajutorul necesar pe timpul cât va trăi,

23
precum și înmormântarea (art.839 CC RM). Un moment ce necesită a fi menționat e acela, că la
înstrăinarea bunului cu condiția întreținerii pe viață pot fi transmise atât bunuri mobile cât și imobile, pe
când prin contractul de schimb a bunurilor imobile se transmit doar bunuri imobile. Ținem să menționăm
că contractul de schimb al bunurilor imobile are obligația de a da, pe când la înstrăinarea unui bun cu
condiția întreținerii pe viață – obligația este de a face. Nu putem să trecem cu vederea faptul că în cadrul
contractului de înstrăinare a unui bun cu condiția întreținerii pe viață registratorul din oficiu, aplică
interdicția la ipotecare, înstrăinare etc.
Un alt moment semnificativ, care, deşi nu este expres oglindit în legislația actuală, dar reiese din
natura obligaţiei de înstrăinare, reprezintă momentul trecerii dreptului de proprietate asupra bunului
supus înstrăinării. Legislatorul n-a stabilit o normă specială, referitoare la momentul trecerii dreptului de
proprietate în contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață, de iure – dreptul de
proprietate a bunului transmis trece către dobânditorul întreținerii la momentul înregistrării contractului
de înstrăinare la OCT, dar, de facto – doar după moartea beneficiarului întreținerii cu aplicarea
interdicției.
Delimitarea contractului de schimb a bunurilor imobile de contractul de rentă cu titlul oneros.
Cert este faptul că contractul de rentă cu titlu gratuit nu deţine asemănări, ce ar duce la
confundarea acestuia cu contractul de vânzare – cumpărare sau schimb; însă cu renta oneroasă se
aseamănă, în special prin: caracterul translativ al dreptului de proprietate asupra obiectului contractului
şi în mod corelativ, la obligaţia de plată în sens juridic, care în cazul rentei poate fi atât în bani, cât şi în
natură. Contractul de rentă este acela în cadrul căruia, o parte care este debirentierul, se obligă să achite
periodic cu titlu gratuit sau oneros o redevență către partea cealaltă a contractului numită credirentier.
Acest contract este consensual, este cu titlu gratuit sau oneros fiind oneros în cazul când credirentierul
se obligă să transmită un bun mobil sau imobil ca contra echivalent sau fără a echivala însă ca o
contraprestație a redevenței achitate de către debirentier. Contractul de rentă are un caracter riscant sau
aleatoriu, însă deoarece legiuitorul permite la încheierea contractului de a prezuma și a preveni o
îndeplinire a obligaţiei necorespunzătoare, în cazul dat conform art. 856 alin. 2,CC al RM la rezilierea
contractului debirentierul poate cere restituirea prestaţiei dacă acest moment este expres prevăzut în
contract și invers.
Cât privește deosebirea contractelor analizate în ceia ce ține de executarea lor, putem menționa că
contractul de schimb al bunurilor imobile este un contract de executare instantanee, pe când contractul
de rentă - este de executare succesivă. Prezintă interes și faptul că renta viageră este o liberalitate, iar

24
schimbul este comutativ. Contractul de rentă cu titlu oneros este translativ de proprietate, ceia ce îi face
o asemănare cu contractul de schimb a bunurilor imobile. Deosebirile dintre aceste două contracte însă
sunt mult mai multe. După cum s-a menționat, contractul de rentă cu titlul oneros prevede o
contraprestație iar la sfârşitul rentei, sau la scadență, bunul imobil se transmite în proprietate. Astfel,
potrivit autorilor ruşi M. I. Braghinschii [67, p. 142] şi V. V. Vitreanschii[68, p. 96] caracterul de sine
stătător al contractului respectiv constă în faptul că, spre deosebire de cel de vânzare – cumpărare, el
presupune o altă satisfacție potrivnică[68, p. 99]. Această afirmație poate fi enunțată şi pentru contractul
de schimb. Astfel, în cazul contractului de vânzare – cumpărare, vânzătorul se obligă să predea în
proprietate un bun în proprietatea cumpărătorului, iar acesta se obligă să preia bunul şi să transmită preţul
convenit.
În cazul contractului de schimb – coschimbaşii se obligă să transmită reciproc dreptul de proprietate
asupra unui bun valoarea bunurilor fiind egală sau relativ egală. În contractul de rentă viageră cu titlu
oneros cuantumul plăților de rentă ce îi revin credirentierului nu este determinat la încheierea
contractului, deoarece aceste plăţi se vor efectua până la decesul credirentierului (sau a altei persoane).
Astfel, preţul pentru bunul transmis se va face cunoscut doar la acest moment. Calificarea corectă a
contractului este importantă pentru a cunoaşte cine suportă cheltuielile acestuia, deoarece în cazul
contractului de rentă regula este că, ele sunt suportate atât de credirentier, cât şi de debirentier (aceeaşi
este în contractul de schimb a bunurilor imobile), adică se suportă de ambele părţi în mod egal dacă
contractul nu prevede altfel, în timp ce în cazul vânzării – cumpărării, în lipsă de stipulație contrară, sunt
suportate de către cumpărător.
Continuăm analiza prin faptul că contractul de rentă poate fi atât cu titlul gratuit cât și oneros, pe
când schimbul bunurilor imobile este doar cu titlul oneros, ambii copermutanți, atât copermutantul prim
cât și copermutantul secund urmărind un scop bine determinat și cunoscând mărimea avantajului pe care
îl vor dobândi. Sunt importante din punct de vedere a delimitării și criteriul obligațiilor ce le au părțile.
Astfel, contractul de rentă poate avea un caracter unilateral, pe când contractul de schimb al bunurilor
imobile întotdeauna este bilateral, deci sinalagmatic. O altă delimitare ar consta în faptul că contractul
de schimb a bunurilor imobile, încetează prin transferul dreptului de proprietate, pe când contractul de
rentă – cu aceasta se începe.

25
2. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB A BUNURILOR IMOBILE

2.1. Părțile contractului de schimb al bunurilor imobile

Condițiile esențiale pentru valabilitatea actelor juridice sunt enumerate în cartea I, titlul III,
capitolul II CC al RM, întitulat ,,Condițiile de valabilitate ale actului juridic’’. Printre ele se
menționează: consimțământul, obiectul actului juridic, cauza actului juridic și forma actului juridic.
Capacitatea de a contracta la fel se prezintă ca o condiție esențială pentru validitatea actului juridic ce se
analizează în cartea I, titlul III, capitolul III al CC, întitulat ,,Nulitatea actului juridic’’. Potrivit art. 666,
alin. (2) CC al RM, contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic[35, p. 231].
Spre deosebire de legislaţia Republicii Moldova, Codul Civil al Austriei din 1811 (Algemeines
Burgerliches Gezetzbuch) [79, p. 14] prevede numai două condiții de valabilitate ale contractului, și
anume: capacitatea și consimțământul. Dar Codul Civil al României nu prevede forma ca condiție
esențială pentru validitatea contractului[92, p. 126], însă celelalte condiții de validitate se suprapun.
Așadar, orice contract, pentru a produce efecte, urmează a fi încheiat valabil (respectarea
condiţiilor de validitate ale acestuia). Părţile contractante în cadrul contractului de schimb a bunurilor
imobile sunt denumite copermutanți, dar în practică şi în literatura de specialitate, este foarte des folosit
şi termenul de "coschimbași". Fiecare parte (persoană fizică sau juridică) îşi asumă, prin contractul de
schimb a bunurilor imobile, obligaţia să transmită celeilalte părţi proprietatea unui lucru. Prin urmare,
niciuna dintre contraprestațiile unei părţi nu poate reprezenta, în mod exclusiv, o sumă de bani.
De asemenea, contractul de schimb nu se limitează în mod necesar la numai doi schimbași.
Schimbul poate avea şi caracter multilateral, atunci când se realizează între trei sau mai multe părţi
contractante.
Conform art. 824 Cod civil al Republicii Moldova, în cadrul contractului de schimb, fiecare dintre
părţi este considerată vânzător, cu privire la bunul pe care îl înstrăinează, dar şi cumpărător, faţă de bunul
pe care îl dobândeşte. De aceea, dispoziţiile de la vânzare se aplică şi schimbului.
Părțile contractului de schimb a bunurilor imobile, adică subiecții acestuia sunt:
a) Copermutant1 - poate fi orice persoană fizică sau juridică, căreia după tipul contractului de
schimb a bunurilor imobile în condițiile articolelor 20-22 din CC al RM le este admisă această
calitate; și care deține dreptul de proprietate asupra bunului sau un alt drept real, care i-ar permite
26
să contacteze în vederea înstrăinării bunului. Autorul Bloșenco Andrei[30] se referă la regula
generală, potrivit căreia copermutantul[30, p. 86] trebuie să fie proprietarul bunului sau să dețină
un alt drept real care îi permite înstrăinarea bunului.
b) Copermutant2 - de asemenea, poate fi orice persoană fizică sau juridică[30, p. 143], numai că
trebuie să aibă capacitatea de a contracta. Însă sunt și excepții, incapacități speciale de a vinde și
cumpăra, ca în cazul:
– în cazul schimbului de terenuri agricole, nu pot avea calitatea de copermutanți cetățeanul
străin sau apatridul;
– dacă la licitație se schimbă bunuri atunci, nu pot avea calitatea de copermutant persoana ce
organizează și petrece licitația;
– tutorele și curatorul nu pot avea calitatea de copermutant, precum și soțul, rudele acestora de
până la gradul al patrulea inclusiv, nu au dreptul să încheie contract de schimb a bunurilor
imobile cu persoana pusă sub tutelă sau curatelă (art. 43, alin. (3) CC al RM). Încălcarea
acestei interdicții are ca efect nulitatea contractului de schimb a bunurilor imobile;
– judecătorii, avocații, notarii, procurorii şi executorii judecătorești nu pot schimba drepturi
litigioase sub sancţiunea nulităţii absolute (art.801 CC al RM);
– nici mandatarul nu poate fi copermutant în cadrul contractului de schimb a bunurilor imobile
dacă încheie contract de schimb a bunurilor imobile din numele mandatantului cu sine însuși,
chiar și prin reprezentant (art. 1039, alin. (1) CC al RM) [32, p. 143].
Dacă să analizăm legislația României în această privință interzicea schimbul (vânzarea) între soți
până la adoptarea Codului Civil Român din 2011 - care a eliminat această interdicție, dar reglementează
interdicția de a cumpăra (a schimba) pentru practicienii în insolvență, judecătorii- pentru că consideră că
ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor[54, p. 132].
Față de părțile din contractul de schimb a bunurilor imobile sunt cerute anumite cerințe legale, și
anume:
▪ să aibă capacitatea de a contracta;
▪ să fie titulari ai dreptului de proprietate sau a unui alt drept real în privința bunului[64, p. 101].
Distinct de opinia domnului Trofimov[64], autorii români spun că este fără diferență dacă în
calitate de subiecți ai schimbului de bunuri imobile apar persoanele fizice sau persoanele juridice, părțile
trebuie să aibă capacitatea de a contracta. Capacitatea de a contracta este o condiție esențială pentru
validitatea oricărei convenții, care reprezintă o componentă a capacității civile concretizată în aptitudinea

27
persoanei (fizice sau juridice) de a perfecta contracte (civile sau comerciale) [45, p. 142]. Suntem de
acord cu această idee.
Cu alte cuvinte, capacitatea de a încheia contracte reprezintă aptitudinea subiectului de drept civil
de a deveni titular de drepturi subiective şi obligaţii civile prin încheierea personal a contractelor, mai
fiind numită capacitatea de a contracta.
Cu toate acestea, de regulă, toate persoanele au capacitate civilă de exercițiu, cu excepția celor pe
care legea le declară restrânse în această capacitate sau lipsite de ea[35, p. 271]. Conform art.20 din CC
al RM capacitatea deplină de exerciţiu începe la data cînd persoana fizică devine majoră, adică la
împlinirea vârstei de 18 ani. Pe când Codul Civil Spaniol[10] prevede majoratul civil la vârsta de 23 de
ani. Însă în legislația noastră există și excepții privind capacitatea deplină de exercițiu - minorul
dobândeşte prin căsătorie sau prin emancipare capacitate deplină de exerciţiu la 16 ani. Astfel, art. 21
din CC al RM minorul care a împlinit vârsta de 14 ani încheie acte juridice cu încuviinţarea părinţilor,
adoptatorilor sau a curatorului, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu încuviinţarea autorității tutelare.
Toate actele juridice pentru şi în numele minorului până la împlinirea vârstei de 14 ani pot fi încheiate
doar de părinţi, adoptatori sau tutore, în condiţiile prevăzute de lege[2].
Într-adevăr, potrivit art. 24 din CC al RM - persoanele fizice declarate incapabile sau potrivit art.
25 din CC al RM - persoanele limitate în capacitatea de exercițiu pot încheia contracte de schimb a
bunurilor imobile numai prin intermediul reprezentantului legal.
Pe lângă cele stipulate de legislația RM, mai concis CCR în art. 1652 prevede principiul
capacității, potrivit căruia ,,Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege’’, și
următoarele trei articole se referă la: incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase, alte incapacități de a
cumpăra, incapacități de a vinde. Rezultând că regula este capacitatea, dar incapacitatea excepția. Dar
art. 1180 CC al României dispune că poate contracta orice persoană care nu este declarată prin lege
incapabilă.
O altă condiție de validitate o constituie consimţământul, care la contractul de schimb a bunurilor
imobile poate servi drept moment de constatare a încheiere a acestuia.
Conform art. 199, alin. (1) din CC al RM prin consimţământ înțelegem manifestarea,
exteriorizată, de voinţă a persoanei de a încheia un act juridic.
Pentru ca consimțământul să fie valabil, este necesar:
- să provină de la o persoană cu discernământ;
- să fi fost exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice;

28
- să fie exteriorizat;
- să nu fie viciat[44, p. 261].
Conform regulii generale, consimţământul în contractul de schimb a bunurilor imobile este
realizat atunci când părţile au convenit asupra condiţiilor esenţiale ale contractului. Condițiile esențiale
ale contractului de schimb a bunurilor imobile se referă la: obiectul contractului, preţul, drepturile și
obligațiile părților, forma, termenul şi modul de transmitere a bunului, termenul de garantare a viciilor
bunului schimbat, etc[64, p. 102]. În cazul schimbului unui bun ce este proprietate comună pe cote-părți,
există o cerință ce constă în faptul că pentru încheierea contractului este necesar acordul tuturor
coproprietarilor.
Intenţia de a produce efecte juridice se referă la certitudinea exprimării voinţei de a încheia
contractul de schimb a bunurilor imobile şi de a produce prin acesta efectele concrete.
O altă cerință față de consimţământ este că acesta să fie exteriorizat. Pentru atestarea valabilității
contractului, iar în unele cazuri însăşi faptul încheierii lui este necesară respectarea unei anumite forme.
Astfel, contractul de schimb a bunurilor imobile deseori îmbracă o haină distinctă: simpla manifestare de
voinţă un înscris sau săvârşirea unui act, cum ar fi spre exemplu, transmiterea bunului ce constituie obiect
al contractului de schimb al bunului imobil, etc.
Viciile consimțământului constituie un fapt de exprimare a actului de voinţă însă în virtutea unor
împrejurări, numite vicii, acest act fiind alterat. Astfel, sunt considerate vicii de consimţământ eroarea,
dolul, violenţa şi leziunea[64, p. 102].
Spre deosebire de legislația noastră, legislația română în baza art. 1204 CCR prevede alte condiții
ale consimțământului: trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză[40, p. 201].
Opțiunea este prevăzută pentru contractul de schimb a bunurilor imobile conform prevederilor
art. 792 din CC al RM: „părţile pot conveni asupra dreptului de a achiziționa un bun până la un anumit
moment (opțiunea de cumpărare) sau asupra dreptului de a schimba în aceleaşi condiţii un bun imobil
(opțiunea de vânzare). În privinţa contractelor de opţiune se aplică normele de vânzare-cumpărare dacă
părţile nu convin altfel” [2]. Este necesar de a atrage atenția asupra faptului că obligația de a încheia un
contract de schimb a bunurilor imobile poate lua naștere și prin încheierea unui antecontract[53, p. 869].
Reieșind din sensul art. 679 alin. (3) CC al RM, antecontractul este un act juridic care constituie acordul
de voință prin care una dintre părți (promitentul) sau ambele părți se obligă să încheie în viitor un contract
al cărui conținut esențial este determinat prin prezentul antecontract.

29
Dar dimpotrivă, legiuitorul român introduce o nouă construcție juridică pentru dreptul românesc
în art.1278 CCR din 2011, și anume pactul de opțiune pe lângă promisiunea unilaterală și bilaterală de
vânzare și de cumpărare. Pactul de opţiune este acea convenţie prin care o persoană, denumită promitent
(sau ofertant) face o ofertă irevocabilă de a încheia în viitor un contract, ofertă pe care beneficiarul este
liber să o accepte sau să o refuze într-un anumit termen. Pactul de opţiune trebuie să conţină toate
elementele contractului pe care părţile doresc să-l încheie în viitor, astfel, contractul se va considera
încheiat prin simpla acceptare a ofertei, fără nicio formalitate. Pentru a produce efecte, pactul de opţiune
şi declaraţia de acceptare trebuie să fie făcute în forma cerută de lege pentru încheierea contractului
proiectat. Pactul de opţiune este încheiat între persoane prezente, el cuprinde în sine o ofertă irevocabilă
de a contracta, ofertă pe care beneficiarul pactului este liber să o accepte sau să o refuze într-un anumit
termen[23, p. 1867].
În Federația Rusă la intrarea în vigoare a modificărilor operate la data de 01 iunie 2015 în CC al
FR, legiuitorul rus a introdus norme cu privire la opţiune. Opțiunea de încheiere a contractului, este un
contract care structurează acordarea unei oferte irevocabile de încheiere în viitor a oricărui contract de
drept civil. Cealaltă parte (beneficiarul opţiunii) dobândeşte un drept potestativ (secundar) de acceptare
a ofertei: în cazul realizării acestui drept potestativ şi transmiterii ofertantului acceptării ofertei care este
în opţiune, contractul de bază se consideră încheiat, iar mai departe relaţiile dintre părţi vor fi guvernate
de condiţiile acelui contract[71, p. 903]. Profesorul rus Karapetov consideră că opțiunea diferă de
antecontract.
De asemenea și Codul Civil al Lituaniei (Lietuvos Respublikos Seimas) din 2000 prevede în art.
6309 promisiunea de vânzare să de cumpărare și ca element de noutate este că orice sumă plătită cu
ocazia unei promisiuni de vânzare se presupune a fi un depozit (în avans), cu privire la prețul cu excepția
cazului în care sa convenit altfel[7].
Totuși în comparație cu celelalte legislații, Codul civil al Germaniei, nu reglementează în mod
aparte opțiunea, însă doctrina delimitează următoarele construcții care sunt utilizate pentru opţiune:
contractul privind oferta (Angebotsvertrag), contractul de bază cu clauză de opţiune (Hauptvertrag mit
Optionsvorbehalt), oferta, contractul de opţiune (Optionsvertrag) [9].
Ținem să menționăm, că la încheierea contractelor de schimb al bunurilor imobile necesită a fi
respectate prevederile referitoare la dreptul de preemțiune în cazurile expres prevăzute de lege[83, p. 21].

30
2.2. Obiectele contractului de schimb al bunurilor imobile

Obiect al actului juridic este obligaţia persoanei care a încheiat actul juridic (art. 206, alin. (1) CC
al RM) [2].
După I. Trofimov[64], regula generală după care determinăm obiectul contractului, și anume obiect
al contractului constituie totul ceia cu privire la ce părțile îşi asumă obligaţii şi dobândesc drepturi,
urmează a enunța și categoriile obiectului la contractul analizat.
a) Obiectul intrinsec îl formează:
- Transmisiunea bunului, care presupune actul de transmitere de facto a posesiei asupra bunului de
la un copermutant 1 către celălalt copermutant 2, și de la copermutantul 2 la copermutantul 1. După
prevederile articolului 760 Cod civil al Republicii Moldova, bunul se consideră transmis din
momentul predării efective a bunului fie către o parte, fie către persoana indicată de acesta sau din
momentul punerii bunului la dispoziţia părții dacă bunul urmează să fie predat la locul aflării lui.
Este foarte important de a determina, corect momentul când se consideră executată obligaţia de a
transmite bunul. Astfel, regula principală după care se determină momentul transmisiunii bunului
de la un copermutant către alt copermutant este că o parte a efectuat transmiterea bunului către alta
atunci când a efectuat predarea de facto a bunurilor acestuia sau persoanei indicate de acesta.
Totodată, însă, părţile la încheierea contractului pot stabili şi altă modalitate a momentului
considerării transmiterii bunului. Astfel, după cum prevede articolul 760 Cod civil al Republicii
Moldova, moment al transmisiunii bunului poate fi şi momentul când vânzătorul a asigurat accesul
cumpărătorului la bun pentru a fi recepționat[2, art.760].
- Transmisiunea sultei. Prin sultă înțelegem sumă de bani care reprezentă diferența de valoare
dintre două lucruri care se schimbă[99].
Când există o diferență de valoare între bunurile schimbate printr-un contract de schimb a bunurilor
imobile, această diferență se acoperă prin plata unei sulte. Dacă sulta este mai mare decât valoarea
bunului primit în schimb, atunci actul respectiv va fi unul de vânzare-cumpărare, şi nu de schimb. Cu
alte cuvinte, sulta nu poate depăși valoarea bunului schimbat, deoarece în acest caz actul juridic încheiat
nu ar mai fi schimb, ci o vânzare cu dare în plată (când principala contraprestație o constituie sulta în
bani, și doar o mică parte din valoare acestei contraprestații o constituie bunul dat în schimb)[100].
Astfel, transmisiunea sultei apare drept obligaţie în cazul în care un bun imobil transmis depășește
coerent valoarea celuilalt bun imobil transmis[101]. Copermutantul obligat să transmită sulta nu poate

31
îndreptaţi întârzierea achitării sultei cu întârzierea predării bunului (întârzierea transmiterii bunului poate
servi drept o condiţie rezolutorie atunci când depășirea termenului de predare a avut drept efect caducitatea
actului. În asemenea condiţii copermutantul îndreptățit să primească sulta cere declararea rezoluţiunii
contractului, şi reținerea bunului apare drept o măsură de asigurare a efectelor declarării rezoluţiunii şi nu drept
o neexecutare a obligaţiei copermutantului ca răspuns la neexecutarea obligaţiei de către copermutant) [64,
p.101]. La încheierea contractului părţile pot stabili de asemenea şi condiţii referitor la modul de
transmitere a sultei. Este vorba despre transmiterea sultei direct copermutantului îndreptățit s-o primească
sau transmiterea prin intermediul unor terţe persoane, inclusiv şi prin utilizarea serviciilor instituţiilor
financiare. În acest sens, executarea obligaţiei copermutantului ce trebuie să transmită sulta de a o
transmite se consideră avută loc la momentul când copermutantul sau terța persoană care reprezintă
interesele copermutantului a intrat sau are posibilitatea de a intra în posesia banilor.
- Transmiterea dreptului de proprietate. Din definiţia dată în articolul 753 Cod civil, reiese că odată
cu transmisiunea bunului, copermutanții asigură transmiterea dreptului de proprietate asupra
acestuia. Pornind de la definiţia contractului de schimb a bunurilor imobile putem deduce, că odată
ce primul copermutant este obligat pe lângă transmiterea efectivă a bunului să transmită şi dreptul
de proprietate asupra acestuia, atunci momentul transmiterii bunului poate să nu coincidă cu
momentul transmiterii dreptului de proprietate. Acest fapt poate fi argumentat şi prin prevederile
articolului 214 Cod civil al Republicii Moldova, şi prevederilor Legii cadastrului bunurilor
imobile[14], prin care se stabileşte că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile dobândit
prin contractul de schimb a bunurilor imobile este dobândit din momentul înregistrării în
cadastrul bunurilor imobile. În acest sens, este necesar de a ţine cont de faptul, că la transmiterea
dreptului de proprietate pot fi constatate următoarele situaţii la care se aplică anumite reguli, cum
ar fi:
a) dreptul de proprietate este transmis copermutanților în momentul transmiterii bunurilor, dacă legea
sau contractul de schimb a bunurilor imobile nu prevede altfel;
b) dreptul de proprietate este transmis anterior momentului transmiterii bunului;
c) dreptul de proprietate este transmis ulterior momentului transmiterii bunului.
Prima regulă se aplică în cazul în care nici contractul de schimb a bunurilor imobile, nici legea civilă
nu stabileşte momentul transmisiunii dreptului de proprietate în raport cu momentul transmiterii bunului.
În aşa caz, odată ce copermutanții au transmis posesia sau au acordat accesul la intrarea în posesie asupra
bunului imobil, se va considera că a avut loc transmisiunea dreptului de proprietate.

32
Cea de-a doua şi a treia regulă sunt aplicate în situaţia în care fie legea civilă, fie contractul (este necesar
de ţinut cont, însă de faptul, că odată ce legea prevede imperativ momentul dobândirii dreptului de
proprietate asupra bunului co-schimbat, atunci posibilitatea părţilor de a stabili prin contract un alt termen
se exclude) [64, p.102] prevede că dreptul de proprietate asupra bunului schimbat se transmite anterior
sau ulterior momentului de transmitere a posesiei asupra bunului. Astfel, momentul dobândirii dreptului de
proprietate poate fi considerat momentul încheierii contractului, care efectiv este anterior momentului
dobândirii posesiei asupra bunului, momentul achitării sultei (dacă s-a prevăzut), care de asemenea poate
fi anterior transmiterii bunului, momentul înregistrării contractului, care poate fi ulterior transmiterii
bunului etc. Acest fapt are o importanţă esenţială în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor contractuale.
Astfel, dacă dreptul de proprietate asupra bunului este apărut ulterior momentului de transmitere a
bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventuală neexecutare a obligaţiei copermutantul (vânzător) de
a transmite posesia asupra bunului, copermutantul (cumpărător) va putea cere executarea silită a
obligaţiei de a transmite bunul, pe când în cazul în care dreptul de proprietate a fost dobândit anterior
momentului de intrare în posesia bunului, la o eventuală neexecutare a obligaţiei copermutantului de a
transmite posesia asupra bunului va putea cere revendicarea bunului avut în proprietate.
-
Garantarea în caz de evicţiune. Situaţia în care copermutanții sunt puși în pericolul de a pierde
total sau parţial dreptul asupra bunului schimbat prin intervenţia unei persoane dreptul căreia a
apărut anterior momentului încheierii contractului se consideră caz de evicţiune. Articolul 766
Cod civil al republicii Moldova stabileşte că - în caz de evicţiune cumpărătorul este obligat să
cheme (să atragă) în calitate de copârât vânzătorul. În cazul în care copermutantul îndreptățit nu
atrage copermutantul vinovat în calitate de copârât, ultimul este scutit de răspundere faţă de
copermutantul îndreptățit dacă dovedeşte că atragerea sa în proces ar fi prevenit evicţiunea.
-
Garantarea lipsei viciilor şi garantarea calităţii bunului schimbat. Conform prevederilor
articolelor 763 şi 764 Cod civil al Republicii Moldova, copermutanții în cadrul contractului de
schimb de bunuri imobile sunt obligați să predea bunurile fără vicii materiale şi juridice. În ce
priveşte viciile bunului imobil schimbat, este necesar de a face deosebire între viciile bunului şi
defectele acestuia. Este vorba despre faptul, că uneori la încheierea contractului defectele
materiale ale bunului nu se consideră de către părţi drept vicii ale acestuia. Astfel, în cazul
schimbului unui bun imobil, amplasarea bunului imobil nu poate fi considerat de către părţi drept
viciu al bunului, dat fiind faptul, că în momentul încheierii contractului copermutanții cunoșteau

33
despre aceasta, iar mai mult decât atât îl satisfăcea această stare, deoarece amplasarea respectivă
a influenţat esenţial la micşorarea sultei, sau chiar schimbul bunurilor imobile fără sultă.
Așadar, viciile bunului schimbat pot fi de natură juridică şi materială. Se consideră vicii materiale
acele care posedă defecte sau care au fost predate în cantitatea necorespunzătoare clauzelor contractului.
Vicii juridice sunt cele care presupun dreptul unui terţ asupra bunului schimbat, dar despre care partea nu
cunoaşte. Regula principală care priveşte garantarea viciilor este că copermutanții pot cere înlăturarea doar
acelor vicii despre care nu ştie şi nu putea ști la momentul primirii bunului sau încheierii contractului.
Copermutanții, constatând prezenţa viciilor bunului schimbat înaintează pretenţii cu privire la viciile
bunului imediat ce le-au constatat, dar nu mai târziu de termenul stabilit în contract, sau dacă contractul
nu prevede un aşa termen - nu mai târziu de șase luni din momentul transmiterii bunului[64, 101].
b) Obiectul extrinsec. Cu toate acestea legea prevede că obiectul trebuie să îndeplinească anumite
condiţii:
 să se afle în circuit civil - ca o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor susceptibile
de apropiere, nu pot forma obiectul contractului de schimb a bunurilor imobile lucrurile care
(potrivit legii) nu sunt în comerţ (extra commercium). Prohibiția poate fi „absolută, vizând
bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau de interes public şi, ca
atare, sunt inalienabile”. Sunt inalienabile bunurile de interes naţional sau local, care fac parte
din domeniul public al statului, respectiv al unităţilor administrativ-teritoriale. Bogățiile de orice
natură ale subsolului, căile de comunicație, spaţiul aerian, apele cu potențial energetic
valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice a platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice[16].
Legea privind delimitarea proprietății publice nr.29 din 2018 prevede că bunurile proprietate
publică pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori
închiriate (art.2, Legea nr.29).
Schimbul, vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitație publică. Bunurile proprietate
publică (mobile sau imobile) pot fi date în folosinţă gratuită, pe durată determinată, serviciilor publice
sau persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de „utilitate
publică” .
Bunurile din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale (cât timp nu sunt
trecute în domeniul public) sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, astfel că, la înstrăinarea acestora

34
se vor aplica dispoziţiile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare (în măsura în care prin legea
specială nu se prevede altfel). Conform Legii privind delimitarea proprietății publice nr.29 din 2018
bunurile domeniului privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale sânt alienabile, sesizabile
și prescriptibile și pot fi obiectul oricărui act juridic civil conform procedurilor stabilite, cu excepţia
unor categorii de bunuri al căror circuit civil este limitat în mod expres prin lege (art.6) [16].
Nu se permite transmiterea cu titlu gratuit către persoanele fizice sau persoanele juridice de drept
privat a bunurilor domeniului privat al statului și al unităţii administrativ-teritoriale, cu excepţia cazurilor
în care aceste bunuri:
a) se înstrăinează cu titlu gratuit persoanelor fizice pentru lichidarea consecinţelor calamităților
naturale prin hotărârea Guvernului, în cazul bunurilor proprietate publică a statului, sau prin
decizia autorității deliberative a administrației publice locale, în cazul bunurilor proprietate
publică a unității administrativ-teritoriale;
b) reprezintă terenuri ce se atribuie persoanelor fizice pentru construcția de case individuale în
condiţiile prevăzute de lege;
c) reprezintă bunuri destinate creării parcurilor industriale, conform prevederilor Legii nr. 182/2010
cu privire la parcurile industriale;
d) sunt în folosinţa comună a membrilor condominiului.
Bunurile domeniului privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi:
– înstrăinate/privatizate, depuse în calitate de aport în capitalul social al societăților
comerciale, cu excepţia cazurilor prevăzute în mod expres de legislație;
– urmărite de creditori pentru datoriile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale;
– obiectul unei garanţii reale.
Pentru bunurile din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale sunt valabile prevederile
Constituției, Legii administrației publice locale nr. 215/2001, Legii cu privire la proprietatea publică a
unităților administrativ teritoriale, nr. 523/1999[15]. Nerespectarea acestor prevederi (de ordine publică)
atrage sancţiunea nulităţii absolute.
 să fie determinat sau determinabil - determinând categoriile de bunuri care pot servi în calitate
de obiecte ale contractului de schimb al bunurilor imobile, legiuitorul face referinţă la normele
corespunzătoare ale Codului civil al Republicii Moldova referitoare la vânzare-cumpărare,
deoarece normele ce perfectează schimbul nu stabilesc reguli deosebite în acest sens, limitându-
se la noţiunea de bun (art.285 CC al RM). Drepturile patrimoniale, privite în mod separat, nu pot

35
aparţine nici unui subiect cu drept de proprietate, nu se atribuie la categoria de bunuri, formează
obiecte aparte ale drepturilor civile, şi respectiv, nu pot fi atribuite în calitate de obiecte ale
contractului de schimb.
Necesitatea determinării bunului vândut reiese din mai multe considerente. Corecta apreciere a
naturii, cantității şi naturii bunului dă posibilitate ca părţile să poată confirma executarea deplină şi
corespunzătoare a condiţiilor enunţate la realizarea consimțământului. Astfel, determinarea bunului în
contractul de schimb al bunurilor imobile priveşte stabilirea naturii şi calităţii bunului. Uneori,
determinarea cere indicarea şi altor parametri identificatorii, cum ar fi locul amplasării, numărul de
identificare, numărul de înregistrare etc. Astfel, de exemplu, o construcție este determinată prin indicarea
localităţii în care este situată, apoi strada, numărul cadastral, dimensiunile etc.
Bunul trebuie să fie posibil din punct de vedere fizic (material) şi juridic. În fine, bunul ce constituie
obiectul contractului de schimb al bunurilor imobile trebuie să fie licit şi moral ceea ce presupune
posibilitatea utilizării lui fără careva impact amoral[ 64, p. 102]. Astfel, dacă bunul asupra căruia părțile
sau învoit era pierit total în momentul încheierii contractului, schimbul bunurilor imobile va fi nul,
întrucât obligația copermutanților este fără obiect și fără cauză. Soluția este similară și în cazul în care
se încheie un contract de schimb al bunurilor imobile al cărui bun nu a existat în realitate[45, p. 142].
Contractul de schimb al bunurilor imobile poate fi încheiat în privinţa bunurilor viitoare, adică în
privinţa bunurilor care nu le deţin părţile la momentul încheierii contractului, dar le vor dobândi sau le
vor produce în viitor. Astfel, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, art. 40 5 menționează[14]
că este posibilă înregistrarea construcției viitoare, a încăperilor izolate din cadrul construcției viitoare
şi a dreptului de proprietate asupra acestora. Construcției viitoare, precum şi încăperilor izolate din cadrul
acesteia li se atribuie numere cadastrale provizorii. La înregistrarea construcției viitoare sau a încăperilor
izolate din cadrul acesteia, în registrul bunurilor imobile se aplică menţiunea „bun viitor”.
Construcțiile viitoare care, conform proiectului, sunt divizate în încăperi izolate, la solicitarea
titularului de drepturi, se înregistrează sub formă de condominiu. În subcapitolul II al capitolelor A şi B
din registrul bunurilor imobile se aplică menţiunea „condominiu”, totodată datele despre proprietarul
construcției viitoare nu se înscriu. Încăperile izolate din cadrul construcției viitoare pot fi înregistrate
numai dacă viitoarea construcție este înregistrată sub formă de condominiu. Dreptul de proprietate al
beneficiarului construcției asupra încăperilor izolate, în acest caz, se înregistrează la momentul
înregistrării condominiului. Tranzacțiile cu încăperile izolate din cadrul construcțiilor viitoare pot fi
efectuate numai după înregistrarea construcției sub formă de condominiu. Concomitent cu înregistrarea

36
încăperilor izolate din cadrul construcției viitoare, se înregistrează cota respectivă a proprietarului
încăperii izolate în bunurile comune în condominiu.
Pentru înregistrarea provizorie a construcției viitoare, beneficiarul acesteia depune documentele
ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului sau dreptul de folosinţă (superficie, arendă etc.) a
terenului, dacă dreptul asupra terenului nu este înregistrat, şi autorizația de construcție, iar dacă se solicită
înregistrarea încăperilor izolate din cadrul viitoarei construcții, suplimentar se anexează proiectul
construcției şi declaraţia în condominiu, întocmită de beneficiarul construcției.
Declaraţia în condominiu va conţine informația cu privire la:
- descrierea bunului, inclusiv a fiecărui etaj al acestuia;
- descrierea şi indicarea hotarelor între încăperile izolate, precum şi între acestea şi spațiile comune;
- distribuirea cotelor din bunurile comune în condominiu.
Transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor viitoare, inclusiv asupra încăperilor izolate
din cadrul acestora, va fi înregistrat în registrul bunurilor imobile.
Prevederile prezentului articol se aplică construcțiilor nefinalizate în măsura în care legea nu
prevede altfel, precum și locurilor de parcare din clădire[14].
Deseori, în circuitul civil se pune semnul egalității între contractul de schimb al bunurilor imobile şi
operațiunea de barter. Însă practica judiciară internaţională nu recunoaşte o astfel de echivalență juridică
între aceste doua categorii, deoarece, în contractele de barter este evidentă obligaţia unei părţi de a livra
mărfurile în contul achitării celor recepționate (ca o formă deosebită de efectuare a achitărilor pentru
mărfurile livrate). Obiectul contractului de barter nu totdeauna coincide cu obiectul contractului de
schimb a bunurilor imobile, de aceea normele referitoare la schimbul bunurilor imobile, urmează a fi
aplicate faţă de barter nu direct, dar prin analogia legii.
Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor. Bunurile certe se determină prin prezentarea
caracterelor individuale, indicându-se natura bunului (teren, casă, etc.), poziția (localitatea, strada,
numărul, vecinii etc.) sau alte elemente de identificare.
Imobilele care pot forma obiect al contractului de schimb al bunurilor imobile pot fi şi obiect al
contractului de vânzare-cumpărare. Altfel spus, interdicțiile din materia schimbului bunurilor ce privesc
anumite imobile sunt aplicabile şi contractului de vânzare. Este vorba, în principal, de interzicerea
dobândirii de terenuri aparținând proprietăţii publice etc.

37
2.3. Conținutul contractului de schimb al bunurilor imobile

Prin încheierea contractului de schimb al bunurilor imobile, se produc anumite efecte, urmărite
de părțile contractului. Principiul relativității efectelor actului juridic civil, exprimat în adagiul latin ,,res
inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest’’ impune ca un contract de schimb al bunurilor
imobile să producă efecte numai între părțile acestuia, nu și față de persoanele străine de contract,
neputând nici să profite, nici să dăuneze acestor persoane. În privința reglementării legale a efectelor
contractului de schimb al bunurilor imobile, Codul civil al Republicii Moldova nu reglementează expres
toate drepturile și obligațiile părților acestui contract. De altfel, acest lucru ar fi imposibil, părțile
contractului, putând să stabilească în mod liber clauzele contractuale, precum și drepturile și obligațiile
fiecăruia[49, p. 116].
În opinia noastră, considerăm că merită atenție clasificarea efectelor contractului deschimb al
bunurilor imobile făcută de domnul Trofimov[64, p. 104]. Și anume, contractul de schimb al bunurilor
imobile produce următoarele categorii de efecte:
 efecte ale încheierii contractului. Acestea constituie dobândirea drepturilor și obligațiilor
contractuale de către copermutanți;
 efecte ale executării necorespunzătoare sau neexecutării contractului;
 efecte ale executării contractului. Principalul efect al executării clauzelor contractului de schimb
al bunurilor imobile constituie dobândirea de către copermutanți a dreptului de proprietate asupra
bunurilor schimbate, şi obţinerea sultei, dacă a fost prevăzută.
Efectele contractului de schimb al bunurilor imobile sunt formate din drepturile și obligațiile
părților generate de acest contract[32, p. 271]. Drepturile și obligațiile își au cauza juridică în cealaltă,
astfel se află într-un raport de interdependență.
După cum sa menționat, art. 824 CC al RM prevede că asupra contractului de schimb se aplică
corespunzător regulile contractului de vânzare-cumpărare.
Copermutanții în cadrul contractului de schimb de bunuri imobile sunt alele persoane care transmit
reciproc un bun imobil contra altui bun imobil. Astfel, la încheierea contractului de schimb al bunurilor
imobile părțile au obligația de a:
- suporta cheltuielile de predare și primire a bunului, dacă altceva nu este prevăzut în contract;
- asigura transmiterea dreptului de proprietate;
- transmite bunul imobil în termenul stabilit în contract sau în alt termen ce reiese din contract;

38
- prelua bunul și a confirma faptul recepționării bunului și corespunderii clauzelor contractuale;
- preda și accesoriile bunului odată cu predarea acestuia;
- garantarea în caz de evicțiune;
- plăti sulta (dacă a fost prevăzută în contract)
- primi sulta (dacă a fost prevăzută în contract);
- remite toate documentele referitoare la bunul imobil;
- predarea bunului fără vicii materiale sau de natură juridică,
- înlătură viciile bunului schimbat,
- atrage partea în caz de evicţiune[64, p. 104].
Referitor la obligațiile copermutanților, legislația română prin prisma art. 1764 CC al Român
prevede: obligația de a transmite proprietatea bunului sau dreptul, obligația de predare a bunului, și să-i
garanteze contra evicțiunii și viciilor bunului[39, p. 203].
Obligaţia copermutanților de predare a lucrului schimbat este reglementată în CC al RM la art. 757,
760-761. Însă normele legale sunt supletive, părţile contractului de schimb al bunurilor imobile putând
să stabilească liber conţinutul acestei obligaţii.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului vândut este un efect firesc al contractului de
schimb al bunurilor imobile şi, la prima vedere, ar părea că se produce din momentul realizării acordului
de voinţă. Copermutanții trebuie să se bucure deplin de toate cele trei atribute ale dreptului e proprietate:
posesia (contactul direct cu bunul), folosința (culegerea fructelor) și dispoziția[64, p. 102].
Actul juridic de încheiere a unui contract de schimb a bunurilor imobile naşte raporturi
obligaționale pentru ambele părți, anume din momentul semnării contractului (până la înregistrarea de
stat a bunurilor imobile) partea are dreptul de a cere executarea acestuia, inclusiv predarea bunului[68,
p. 204]. Momentul executării obligației de predare a bunului poate fi momentul predării bunului sau în
momentul punerii la dispoziție a bunului cumpărătorului.
O altă obligație a copermutanților de a preda bunul liber de orice sarcini (se au în vedere cazurile
în care bunul a fost gajat, sau ipotecat). Excepţie de la această regulă sunt cazurile în care părțile au fost
de acord să primească bunul, cunoscând drepturile persoanei terţe asupra bunului. Dar neexecutarea de
către unul dintre copermutanți al obligaţiei sale de predare a bunului poate atrage urmări nefavorabile,
inclusiv obligaţia de a returna pierderile lui din procesul de schimbare[36, p.460].
O normă specială aplicabilă contractului de schimb a imobilelor în Federația Rusă este
reglementată de CC al FR doar în privinţa predării unui imobil de calitate neconvenită. Astfel, în cazul

39
predării de către vânzător a unui bun imobil care nu corespunde condiţiilor stabilite în contract cu referire
la calitate, cumpărătorul poate aplica toate drepturile reglementate de art. 475 CC al FR în privinţa
achiziţionării unui bun de calitate necorespunzătoare, cu excepţia dreptului de a cere de la vânzător
înlocuirea bunului imobil cu un alt bun corespunzător ca şi calitate bunului indicat în contract[67, p. 213].
Copermutanții mai au și obligaţia de garanţie care decurge din principiul că acesta trebuie să
facă tot ceea ce îi stă în putință pentru a-i asigura părții contractante, după predarea bunului schimbat, o
posesiune liniștită şi totodată utilă. Astfel, obligaţia de garanţie prezintă un dublu aspect:
a) trebuie să garanteze liniștita posesiune a lucrului schimbat, deci contra evicţiunii;
b) trebuie să garanteze utila folosinţă a lucrului, adică contra viciilor acestuia, care îl fac
necorespunzător întrebuințării după destinaţia sa[74, p. 24].
Efectele ce rezultă din executarea necorespunzătoare sau neexecutarea contractului. Termenul
”evicțiune” provine din limba latină: evicțio, onis - deposedare, ceea ce înseamnă că o persoana pierde
dreptul sau asupra unui lucru pentru că prin justiție s-a recunoscut unui terț un drept concurent cu al său.
Această persoană poartă numele de ,,evins” [48, p. 128].
Evicţiunea este pierderea de către o persoană a unui drept asupra unui lucru datorită faptului că
asupra aceluiași lucru s-a recunoscut unui terț un drept care anihilează drepturile primei persoane[43, p.
95]. Sau o mai putem defini ca pierderea proprietăţii lucrului (în total sau în parte) sau tulburarea părții
interesate în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, CC al RM[2] prevede că partea este
de drept obligată să-l garanteze pe copermutant de evicţiunea lucrului schimbat, precum şi de sarcinile
care n-au fost declarate la încheierea contractului. În cazul în care un terț mai pretinde asupra bunului
schimbat, copermutantul va repara prejudiciul cauzat copermutantului de drept (art. 767 CC al RM).
Copermutantul este obligat să garanteze atât contra evicţiunii rezultate din fapte personale, cât şi contra
evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.
Referitor la această categorie de efecte se poate de aplicat regula generală, după care drept efect a
executării necorespunzătoare sau neexecutării condiţiilor contractului poate fi cerută de către părţi fie
executarea silită a obligaţiei contractuale, fie rezoluţiunea contractului, fie alte efecte specifice obligaţiei
neexecutare cu sau fără cererea despăgubirii din partea debitorului obligaţiei. Totodată este necesar de a
examina conţinutul anumitor categorii de efecte, care poartă în sine un specific aparte ale acestei
categorii. Astfel, drept efect a neexecutării obligaţiei unui copermutant de a garanta celuilalt copermutant
în caz de evicţiune, acesta suportă sarcina întregii despăgubiri a pierderii dreptului de proprietate de către
o parte. Drept efect al neexecutării obligaţiei de a preda bunul fără vicii materiale sau de natură juridică,

40
copermutantul va înlătura pe cont propriu toate viciile bunului, inclusiv şi va despăgubi daunele cauzate
datorate acestor vicii sau va preschimba bunul cu un alt bun de acelaşi fel.
Tot cu privire la evicțiune, Codul Civil al Federației Ruse din 1995 (art. 460) și Codul Civil al
Ucrainei din 2004 (art. 659-660) prevăd obligația vânzătorului de predare a bunului liber de drepturile
persoanelor terțe. Dar comparativ cu alte legislații, legislația ucraineană (art. 659-660) pe lângă aceasta
prevede și obligația vânzătorului de a preîntâmpina cumpărătorul cu privire la drepturile terțului asupra
bunului, și dacă cumpărătorul este de acord, atunci pot conveni asupra reducerii prețului[67, p. 213].
Tot la subiectul respectiv doctrina română prevede obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru
fapte proprii – indiferent că au fost săvârşite înainte sau după încheierea contractului de vânzare-
cumpărare – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează
prin intermediul unui terţ (indirect). Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el
răspunde de evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea şi-a înscris titlul de dobândire a
imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul
proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut şi creditorul ipotecar trece la realizarea garanţiei.
Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri – deşi cauza evicţiunii este ulterioară vânzării –, deoarece
evicţiunea rezultă din faptul său personal. Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane,
vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, dar dacă nu reușește să-l apere, va fi obligat să suporte
consecinţele evicţiunii, indiferent ca a fost de bună sau de rea-credinţă[44, p. 76].
Conform art. 767 CC al RM, copermutanții răspund pentru evicţiunea care provine din fapta terţei
persoane, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
- fapta terţei persoane este o tulburare de drept;
- cauza evicţiunii este anterioară schimbului;
- cauza evicţiunii nu este cunoscută de copermutant[34, p. 39].
Garanţia contra viciilor lucrului schimbat. Copermutanții trebuie să asigure nu numai folosinţa
liniștită, dar şi utilă a bunului[74, p. 27]. Astfel, copermutantul răspunde de viciile ascunse ale bunului,
dacă din cauza lor bunul este nepotrivit întrebuințării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-
atât valoarea de întrebuințare, încât copermutantul îndreptățit, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi schimbat
sau ar fi solicitat o sultă.
Copermutantul este obligat să predea bunul fără vicii materiale. Este fără vicii materiale bunul
care, la transferarea riscurilor, are caracteristicile convenite. În cazul în care nu s-a convenit asupra
caracteristicilor, bunul nu are vicii dacă:

41
- corespunde destinației stabilite în contract;
- corespunde utilizării obişnuite şi prezintă caracteristici care există în mod obişnuit la bunuri de
acelaşi fel şi pe care copermutantul le poate aștepta ținând cont de felul bunului, în conformitate cu art.
763 al CC al RM.
Trebuie de menţionat că viciile sunt de natură juridică şi de natură materială. Viciu de natura
juridică al unui bun îl poate constitui faptul că, de exemplu, bunul să fie grevat de proprietate asupra lui.
Copermutantul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ
asupra lui), cu excepţia cazului în care copermutantul a consimțit să încheie contractul cunoscând
drepturile terţului asupra bunului. Totuși constituie viciu de natură juridică şi situaţia în care, în registrul
bunurilor imobile, este înscris un drept inexistent[64, p. 105].
Achitarea și primirea sultei. Astfel fiind, în Codul civil al Republicii Moldova și alte acte
normative, pentru contractul de schimb sunt prevăzute numai câteva reguli speciale, în rest schimbul
fiind guvernat de regulile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare. Bineînţeles, pot fi aplicate
numai normele care se potrivesc cu natura și efectele schimbului, referitoare la condiţiile de validitate,
la lucrul vândut (obligaţia reciprocă de predare și de garanţie pentru evicţiune și pentru vicii) etc., nu și
cele referitoare la preț. Dacă însă valoarea bunurilor schimbate nu este egală și echivalența se restabilește
prin plata unei sume de bani, numită sultă, pentru obligaţia de plată a sultei se aplică dispoziţiile privind
plata preţului.
În nici un caz, sulta nu poate întrece valoarea bunului schimbat, căci în acest caz operația nu ar mai
fi schimb, ci o vânzare cu dare în plată accesorie plăţii preţului. Iar unele reguli ale vânzării nu pot fi
aplicate datorită faptului că în cazul schimbului fiecare dintre părţi este și vânzător și cumpărător.
Astfel, nu poate fi aplicată regula suportării cheltuielilor contractului de către cumpărător (se suportă
de ambele părţi în mod egal, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel) și nici regula potrivit căreia clauzele
neclare se interpretează în contra vânzătorului (în cazul schimbului se aplică regula generală: clauzele
obscure se interpretează în favoarea debitorului).
Potrivit art. 825 Cod civil al Republicii Moldova, daca unul dintre copermutanți dovedeşte ca lucrul
primit este proprietatea unui terţ, poate refuza predarea lucrului promis în schimb, putând fi constrâns
numai a întoarce pe cel primit. Rezultă implicit că schimbul lucrului altuia este nul și refuzul de predare
nu este condiționat de anularea contractului. În materie de vânzare, legea prevede numai posibilitatea
suspendării plăţii preţului dacă există vreun pericol de evicţiune, dar numai până ce vânzătorul va face

42
să înceteze tulburarea sau va da o cauțiune[72, p. 29], ceea ce nu se aplică la schimb. În materie de
schimb, copermutantul evins are alegere între două acţiuni:
a) acţiunea prin care cere daune - interese, reprezentând echivalentul valoric al lucrului primit din
care a fost evins (asemănătoare acţiunii în garanţie pentru evicţiune în materie de vânzare) și
b) acţiunea prin care cere întoarcerea lucrului său, reprezentând - în fond - o acţiune în rezoluţiunea
contractului și care prezintă avantajul (de care nu se poate bucura cumpărătorul) că îl pune la adăpost pe
copermutantul evins de riscul insolvabilităţii cocontractantului său.
Evident, ca urmare a rezoluţiunii contractului reclamantul trebuie să restituie și el tot ce a primit în
baza contractului și de care nu a fost evins (de exemplu, suma de bani primită cu titlu de sultă).
În sfârșit, trebuie precizat că copermutantul se bucură de privilegiul vânzătorului numai pentru
garantarea creanţei de sultă, nu și pentru garantarea altor obligaţii, căci acest privilegiu nu este aplicabil
decât în cazul obligaţiilor bănești.
Întrucât imobilele, inclusiv terenurile[14], nu sunt scoase din circuitul civil, ele pot forma obiectul
contractului de schimb, fie că se schimbă proprietatea a două imobile, cu sau fără sultă, fie că în schimbul
transmiterii proprietăţii asupra unui imobil înstrăinatul primeşte alte drepturi. Desigur, imobilele care nu
pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi nici schimbate, iar incapacităţile speciale
vizând dobândirea de terenuri agricole[14], operează și în domeniul schimbului. Celelalte drepturi reale
asupra imobilelor, în măsura în care pot fi dobândite, pot forma și obiectul schimbului. Precizăm că dacă
înstrăinarea proprietăţii în cadrul schimbului (nesimulat) are ca obiect (sau ambele obiecte care se
schimbă) terenuri agricole din extravilan, nu se pune problema exercitării dreptului de preempțiune, el
fiind prevăzut de lege[14] numai pentru cazul înstrăinării "prin vânzare".
De asemenea, prin acordul părţilor, pot fi încheiate antecontracte de schimb (promisiune unilaterala
sau bilaterala de schimb ori pact de preferinţă). Legea mai precizează că schimbul de terenuri între
persoane fizice sau între persoane juridice private ori între persoane fizice și persoane juridice private
se face prin acordul acestora exprimat în forma autentica, dispoziţie aplicabilă, evident, și în cazul în care
un teren se înstrăinează în schimbul unui alt lucru decât teren. Dacă copermutanții sau unul dintre ei este
persoana juridică publică (dar terenul care urmează să facă obiectul schimbului este proprietate privată,
iar nu publica), contractul urmează să fie încheiat în forma autentică cu abilitările prevăzute de lege.
Astfel, de exemplu, daca terenul, sau orice alt bun, obiect al contractului de schimb, face parte din
domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale, încheierea contractului se poate face numai pe
baza de expertiză însușită de consiliul unităţii administrativ-teritoriale proprietare[16].

43
Regulile care guvernează contractul civil de schimb sunt aplicabile și în cazul în care, în interesul
lucrărilor pentru protecţia și ameliorarea solului, de regularizare a scurgerii apelor sau alte lucrări de
interes comun, statul urmează să facă schimburi de terenuri cu proprietarii din perimetru. Și aceste
schimburi se pot face numai cu acordul proprietarilor prin act autentic[15]. În caz de refuz, numai pentru
o cauză de utilitate publică, cu dreapta și prealabila despăgubire, se poate recurge la exproprierea (nu
schimbul) terenului necesar pentru executarea lucrărilor[1, art. 41]. Pentru toate ipotezele în care un teren
se schimbă cu un alt teren, legea precizează că fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului pe
care îl înlocuiește, cu respectarea drepturilor și a sarcinilor anterior și lega constituite[16]. Deși textul nu
precizează, sunt avute în vedere drepturile și sarcinile reale. Dacă un teren este înstrăinat în schimbul
unui alt lucru, subrogația reală cu titlu particular nu se poate produce și drepturile reale constituite asupra
terenului se menţin, în măsura în care sunt opozabile terţilor, regulile de publicitate imobiliară fiind
aplicabile și în materie de schimb. Și dreptul de servitute (sau de superficie) subzistă nemodificat, chiar
dacă se schimbă două terenuri, deoarece este indisolubil atașat (accesoriul) fondului aservit, respectiv
dominant. Celelalte drepturi reale însă (de exemplu, de garanţie imobiliară) se strămută și asupra sultei
plătite sau datorate pentru echilibrarea valorii terenului[2].
Conform legislaţiei Federației Ruse (art. 395 CC al FR), dacă cumpărătorul nu achită la termenul
stabilit preţul pentru imobilul predat de către vânzător în conformitate cu contractul de vânzare-
cumpărare, acesta din urmă are dreptul de a pretinde achitarea sumei stabilite şi a unui procent pentru
întârziere.
Și legislația Română consacră articolele 1707-1715 CCR garanției contra viciilor lucrului, dar
pentru ca această garanție să opereze, sunt necesare de a fi îndeplinite următoarele condiții: viciul trebuie
să fie ascuns (art. 1707, alin. (2) CCR), să fi existat în momentul predării lucrului (art. 1707, alin. (3)
CCR) și să fie grav (art. 1707, alin. (1) CCR).

44
3 ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE SCHIMB. PUBLICITATEA

3.1 Încetarea contractului de schimb a bunurilor imobile prin rezoluțiune

Contractul de schimb a bunurilor imobile valabil încheiat, produce efecte juridice, adică dă naștere
drepturilor şi obligaţiilor pentru părţile acestui contract şi, în condiţiile legii, pentru terţi[4, art. 733].
Ulterior încheierii contractului de schimb a bunurilor imobile însă pot interveni diferite circumstanțe în
rezultatul cărora una sau toate părţile contractului nu mai au interesul ca acesta să producă efecte juridice.
De menţionat că interesul de a înlătura efectele juridice ale contractului de schimb a bunurilor imobile
poate exista atât în cazul în care contractul nu a fost executat din vina uneia dintre părţi (copermutant)
cât şi în cazul în care nu se pune problema executării contractului sau nici una dintre părţile contractului
de schimb a bunurilor imobile nu este vinovată pentru neexecutarea unor clauze din contract. În cazul
cînd există interesul uneia sau a tuturor părţilor de a elimina efectele produse de contract se pune
problema dreptului părţilor de a desființa contractul şi de a înlătura, în măsura în care aceasta mai este
posibil, efectele pe care le-a produs contractul respectiv atât pentru părţi cât şi pentru terţi.
Pentru a defini dreptul uneia sau a ambelor părţi de a desființa contractul, legiuitorul a folosit
termenii de rezoluțiune, reziliere şi revocare[4, art. 733]. Prin rezoluţiunea contractului se înţelege
desființarea retroactivă a contractelor cu executare uno ictu (instantanee) în cazul în care una din părţi nu
execută obligaţiile contractuale. Deci prin declaraţia de rezoluțiune contractul încetează să producă efecte
juridice chiar de la momentul încheierii contractului. Deşi produce efecte retroactiv ca şi în cazul nulităţii
rezoluţiunea se deosebește de nulitate în primul rând prin faptul că temeiurile de rezoluțiune apar abia
după încheierea valabilă a contractului pe cînd temeiurile nulităţii existau la momentul încheierii
contractului, fapt ce împiedică contractul să producă efecte juridice.
Menționăm, că art.733 din Codul civil al Republicii Moldova stipulează regula generală potrivit
căreia un contract poate fi desființat în orice moment prin acordul ambelor părţi. Posibilitatea părţilor de
a desființa contractul rezultă din principiul libertăţii contractului. Cine a încheiat contractul trebuie să
aibă şi dreptul şi de a-l modifica sau de a-l desființa. Aceasta este conform adagiului – Eodem modo quo
oritur, eodem modo dissolvitur (Ce a fost creat prin acord poate fi desființat prin acord) [42, p. 207].

45
Prin voinţa uneia dintre părţi contractul de schimb a bunurilor imobile poate fi desființat numai în
temeiurile şi cu respectarea procedurii stabilite de lege. Această soluție se justifică pornind de la faptul
că contractul de schimb a bunurilor imobile este rezultatul de voinţă al ambelor părţi şi conform regulii
simetriei doar prin voinţa ambelor părţi pot fi aduse atingeri rezultatului voinţei comune. Doar în cazurile
prevăzute de lege una dintre părţi poate afecta în vre-un mod rezultatul voinţei comune.
Pentru desființarea contractului de schimb a bunurilor imobile nu are importanţă buna sau rea
credinţa. Pentru aceasta este suficient să se constate că copermutantul nu şi-a executat obligaţia sau că
există dreptul de a desființa contractul în lipsa unei neexecutări şi faptul că se întrunesc alte condiţii de
care depinde dreptul copermutantului de a desființa contractul. Copermutantul va putea însă să-şi exercite
dreptul de desființare a contractului cu respectarea regulilor cu privire la bună credinţă[2, art. 513],
deoarece toate drepturile trebuie să fie exercitate de către titular cu bună credinţă.
În cazul în care contractul de schimb a bunurilor imobile se desființează din cauza neexecutării
de către una dintre părţi a obligaţiilor contractate desființarea contractului poate fi făcută doar cu
respectarea regulilor cu privire la punerea în întârziere[2, art. 617, 709, 710]. Deci copermutantul, poate
declara rezoluţiunea contractului de schimb a bunurilor imobile doar în cazul în care va notifica despre
neexecutare şi va acorda acestuia un termen suplimentar.
Nu trebuie de confundat desființarea contractului de schimb a bunurilor imobile prin voinţa uneia
sau a ambelor părţi cu încetarea contractului în cazul în care acesta nu mai poate produce efecte juridice
sau nu mai poate fi menţinut indiferent de voinţa părţilor. Astfel contractul va înceta indiferent de voinţa
părţilor contactului în urma decesului (lichidării) uneia dintre părţi, în cazul în care contractul este intuitu
personae şi deci drepturile şi obligaţiile din contract nu pot trece la succesori. Această distincţie este
importantă deoarece doar în cazul în care contractul se desființează prin voinţa părţilor se pune problema
existenţei temeiurilor şi a respectării procedurii desființării iar în cazul în care legea prevede încetarea
contractului efectele acestuia încetează indiferent de circumstanțele cazului.
Legiuitorul prin prisma art.734 CCRM a consfinţit dreptul părţilor de a prevedea în contractul de
schimb a bunurilor imobile clauze exprese privind rezoluţiunea contractului de către una din părţi şi în
alte cazuri decât cele prevăzute de lege şi de a stabili forma acordului din care rezultă clauza cu privire
la dreptul de rezoluțiune. Spre exemplu contractul poate prevedea dreptul de rezoluțiune al unei părţi, în
cazul în care cealaltă parte nu prezintă garanţiile convenite.
Clauza de rezoluțiune poate prevedea mai multe modalităţi în care va opera rezoluţiunea. În primul
rând prin clauza de rezoluțiune părţile pot prevedea dreptul unei dintre părţi de a declara rezoluţiunea

46
contractului de schimb al bunurilor imobile în conformitate cu regula stipulată în articolul 737 CC al
RM. În al doilea rând părţile pot prevedea că contractul de schimb al bunurilor imobile este rezolvit de
plin drept în cazul în care cealaltă parte nu-şi execută obligaţia nici după punerea în întârziere sau somare.
În al treilea rând prin clauza de rezoluțiune părţile pot prevedea că contractul de schimb al bunurilor
imobile este desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau somarea ori respectarea
altor formalităţi, punerea în întârziere sau somarea este obligatorie conform articolelor 617 şi 710 CC al
RM.
Clauza privind dreptul de rezoluțiune trebuie să îmbrace forma stabilită pentru contractul respectiv
dacă legea, contractul de schimb a bunurilor imobile sau uzanțele nu prevăd altceva. În cazul în care
părţile încheie contractul de schimb a bunurilor imobile în condiţii de formă mai riguroase decât cele
stabilite de lege pentru contractul respectiv această formă nu este obligatorie şi pentru clauza privind
dreptul de rezoluțiune, dacă părţile nu au stipulat altceva. În acest caz clauza de rezoluțiune trebuie să fie
încheiată în forma stabilită de lege pentru contractul respectiv, iar forma pentru contractul de schimb al
bunurilor imobile este autentificarea notarială – ca formă prevăzută obligatoriu de lege.
Nu trebuie de confundat clauza privind dreptul unei părţi de a desființa contractul de schimb a
bunurilor imobile cu acordul prin care ambele părţi vor desființa contractul. Dacă în primul caz contractul
este desființat de una dintre părţi şi această parte care declară despre desființarea contractului este
obligată să arate temeiul desființării în al doilea caz contractul este desființat de ambele părţi şi părţile
pot desființa contractul fără a fi necesară invocarea cauzelor desființării.
Regula cu privire la forma acordului privind rezoluţiunea se referă atât la contractul prin care se
stipulează dreptul unea dintre părţi de a desființa contractul de schimb a bunurilor imobile cât şi la
contractul prin care părţile desființează contractul. Deci în cazul în care contractul este rezolvit prin
acordul părţilor acest acord trebuie să îmbrace forma cerută pentru contractul rezolvit, dacă legea
contractul sau uzanțele nu prevăd altfel[42, p.207].
Deşi nu este stipulat expres trebuie de avut în vedere că în cazul în care la încheierea contractului
rezolvit au fost necesare anumite formalităţi acestea vor trebui să fie respectate şi în cazul rezoluţiunii.
Astfel acordul privind rezoluţiunea contractului de schimb a unui bun imobil va trebui să fie înregistrat
la cadastrul bunurilor imobile pentru că în caz contrar copermutantul va fi în continuare înregistrat drept
proprietar al imobilului chiar dacă există un acord autentificat notarial despre desființarea contractului.
Pentru ca declaraţia de rezoluțiune să producă efecte juridic este necesar să se întrunească
următoarele condiţii:

47
a) una din părţile contractului de schimb a bunurilor imobile nu şi-a executat obligaţia contractuală.
Trebuie de avut în vedere că prin neexecutare trebuie să înțelegem orice încălcare a obligaţiilor
contractuale, inclusiv executarea necorespunzătoare sau cu întârziere[2, art. 602];
b) neexecutarea este esenţială. Dacă neexecutarea este esenţială sau nu se va determina reieşind din
circumstanțele concrete ale cazului ținând cont de interesele patrimoniale şi nepatrimoniale pe
care le are creditorul în executarea corespunzătoare a obligaţiei, de gradul de vinovăție şi de alte
circumstanțe relevante. Copermutanții pot stipula în contract criterii în dependență de care să se
stabilească dacă neexecutarea este esenţială sau nu;
c) partea care declară contractul rezolvit şi-a executat obligaţiile care rezultă din contract sau se
declară gata să execute contractul. Deci în cazul în care ambele părţi nu au executat în mod
corespunzător obligaţiile contractuale nici una dintre părţi nu are dreptul de a declara contractul
rezolvit;
d) debitorul obligaţiei neexecutate a fost pus în întârziere în condiţiile legii. În conformitate cu
prevederile Codului civil punerea în întârziere a debitorului este obligatorie cu excepţia cazului
expres prevăzute de lege[2, art. 709, 710] şi creditorul poate să-şi exercite drepturile faţă de
debitor doar după punerea în întârziere a acestuia.
O parte are dreptul de rezoluțiune a contractului de schimb a bunurilor imobile şi în cazul în care
cealaltă parte trebuie să execute prestaţia datorată în temeiul contractului către un terţ. Astfel
neexecutarea este esenţială în cazul în care:
a) prin neexecutare copermutantul a fost lipsit de posibilitatea de a obţine ceia ce aștepta în
rezultatul contractului de schimb a bunurilor imobile. Deci va fi considerată esenţială orice
neexecutare care a împiedicat copermutantul să obţină rezultatul la care a sperat în momentul
încheierii contractului. Pentru aplicarea acestui criteriu se va ţine cont atât de voinţa
copermutantului cât şi de faptul dacă rezultatul pe care-l aștepta putea fi obţinut în mod obiectiv.
Deci în cazul în care copermutantul nu se aștepta la un anumit rezultat care era posibil sau în
cazul în care copermutantul se aștepta să obţină un rezultat care obiectiv nu era posibil
neexecutarea obligaţiei de către copermutant nu va putea fi considerată esenţială în temeiul
acestui criteriu;
b) executarea întocmai a obligaţiilor contractuale ţine de esenţa contractului de schimb a bunurilor
imobile. La aplicarea acestui criteriu este relevantă natura obligaţiilor contractuale pentru care

48
executarea întocmai a obligaţiilor contractuale ţine de esenţa obligaţiei. În acest caz nu este
relevant gradul de neexecutare a obligaţiilor contractuale;
c) neexecutarea este intenționată sau din culpă gravă. De regulă în dreptul civil forma vinovăţiei
nu este relevantă[2, art. 603]. În acest caz însă anume de forma vinovăţiei copermutantului va
depinde dacă neexecutarea este esenţială sau nu. Deci dacă unul dintre copermutanți nu execută
intenţionat sau din culpă gravă obligaţia contractuală, alt copermutant poate rezolvi contractul de
schimb a bunurilor imobile chiar dacă obligaţia nu a fost executată în mod nesemnificativ. La
aplicarea acestui criteriu însă va trebuie să se ţină cont de faptul că drepturile trebuie exercitate
cu bună credinţă. Deci chiar şi în cazul în care copermutantul nu execută intenţionat sau din culpă
gravă obligaţiile alt copermutant nu va putea declara rezoluţiunea contractului de schimb a
bunurilor imobile dacă aceasta este contrar bunei credințe[2, art. 513]
d) neexecutarea dă temei copermutantului să presupună că nu poate conta pe executarea în viitor
a contractului de schimb a bunurilor imobile. Acest criteriu se aplică în special în cazul executării
obligaţiilor în rate. Astfel în cazul în care o rată a fost executată în mod necorespunzător dar
această neexecutare nu este esenţială şi deci nu dă dreptul copermutantului de a rezolvi contractul
de schimb a bunurilor imobile, copermutantul va putea totuşi rezolvi contractul de schimb a
bunurilor imobile dacă există temei să presupună că această neexecutare va persista şi la
executarea ratelor viitoare.
Legislaţia în vigoare nu interzice părţilor contractului de schimb a bunurilor imobile de a stabili
prin contract şi alte circumstanțe în care neexecutarea va fi considerată esenţială şi deci va permite
copermutanților să declare rezoluţiunea contractului. Însă aceste prevederi vor trebui să fie stipulate
ținând cont de principiul bunei credințe. Astfel instanţa poate declara nulă clauza prin care se stabileşte
dreptul copermutantului de a rezolvi contractul de schimb a bunurilor imobile în cazul în care
neexecutarea este neesențială iar rezoluţiunea va prejudicia disproporționat copermutantul care a
întreprins anumite acţiuni în scopul pregătirii executării.
Rezoluţiunea contractului de schimb a bunurilor imobile operează prin declaraţie scrisă faţă de
cealaltă parte[2]. Art.737 CCRM este de a stabili modul în care operează rezoluţiunea. De asemenea se
stabileşte, în scopul protecției drepturilor părţii care nu a executat contractul, că dreptul de rezoluțiune
trebuie exercitat într-un termen rezonabil. Astfel alin. (1) al acestui articol stabileşte regula generală în
conformitate cu care dreptul părţii de a desființa contractul se exercită printr-o declaraţie scrisă adresată
celeilalte părţi a contractului[2, art. 737]. Cerinţa de a notifica cealaltă parte despre rezoluţiunea

49
contractului de schimb a bunurilor imobile va permite acesteia să evite pierderile din cauza incertitudinii
dacă partea a căror drepturi au fost încălcate va accepta sau nu executarea. În acelaşi timp cerinţa privind
necesitatea de a remite o declaraţie scrisă exclude posibilitatea părţii a căror drepturi au fost încălcate de
a specula pe creşterea sau micşorarea valorii prestaţiei în detrimentul părţii care nu a executat contractul
de schimb a bunurilor imobile.
Contractul de schimb a bunurilor imobile se va considera desființat din momentul în care
declaraţia de rezoluțiune a parvenit celeilalte părţi[2, art. 200]. Obligaţia de a demonstra faptul parvenirii
declaraţiei revine părţii care a expediat-o. Deşi este stipulat că declaraţia trebuie să fie făcută printr-un
simplu înscris legiuitorul nu a stabilit expres pentru acest caz efectul nerespectării formei acestui act
juridic. În lipsa unei norme speciale se va aplica regula generală[2, art. 211]. Deci chiar dacă nu va fi
respectată forma declaraţiei aceasta va produce efecte juridice şi contractul de schimb a bunurilor imobile
va fi desființat dar părţile nu vor putea aduce dovada cu martori pentru a demonstra faptul desființării
contractului de schimb a bunurilor imobile.
Reieşind din această dispoziţie rezultă că instanţa de judecată nu este în drept să declare
rezoluţiunea contractului de schimb a bunurilor imobile deoarece desființarea contractului ţine exclusiv
de voinţa părţilor contractului. Instanţa judecătorească va putea să controleze dacă sau întrunit condiţiile
pentru rezoluțiune şi fie să confirme că contractul este rezolvit fie să constate că nu se întrunesc condiţiile
pentru rezoluțiune şi să soluţioneze litigiul dintre părţi fără a ţine cont de declaraţia de rezoluțiune. Numai
în cazul în care prin lege este prevăzut că contractul de schimb a bunurilor imobile se desființează prin
hotărârea instanţei judecătorești partea a căror drepturi au fost încălcate nu va avea dreptul să declare
rezoluţiunea contractului ci va trebui să se adreseze în instanţa judecătorească cu o cerere de rezoluțiune
a contractului de schimb a bunurilor imobile.
Dacă dreptul de rezoluțiune nu a fost exercitat într-un termen rezonabil partea a căror drepturi au
fost încălcate pierde dreptul de rezoluțiune pentru executarea care a fost oferită tardiv sau nu corespunde
în alt mod prevederilor contractului de schimb a bunurilor imobile şi deci va trebui să accepte executarea
oferită de cealaltă parte. În cazul în care ulterior va mai exista o întârziere sau o altă executare
necorespunzătoare care permite părţii a căror drepturi au fost încălcate să desființeze contractul acest
drept se va exercita conform regulilor generale.
Partea care a pierdut dreptul de rezoluțiune a contractului de schimb a bunurilor imobile nu este
lipsită prin aceasta de alte mijloace de apărare a drepturilor. Spre exemplu aceasta va putea cere
despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiilor. Aceste prevederi legale, nu se aplică situaţiilor în care

50
partea care nu a executat contractul de schimb a bunurilor imobile întreabă cealaltă parte dacă aceasta va
accepta executarea obligaţiei după data la care obligaţia trebuia executată. Nu se aplică aceste prevederi
nici situaţiilor în care partea a căror drepturi au fost încălcate află din alte surse că partea care nu a
executat contractul de schimb a bunurilor imobile intenționează totuşi să execute contractul. În aceste
situaţii totuşi buna credinţă[2, art. 513] poate impune părţii a căror drepturi au fost încălcate să informeze
partea care nu a executat contractul de schimb a bunurilor imobile despre faptul că nu va accepta o
executare tardivă. În cazul în care nu va informa partea care nu a executat contractul va putea cere
despăgubiri.
În cazul exercitării dreptului de rezoluțiune, contractul de schimb a bunurilor imobile încetează şi
părţile sunt eliberate de obligaţia de a presta, trebuind să restituite prestaţiile executate şi veniturile
realizate[2, art. 738]. Din momentul în care declaraţia de rezoluțiune parvine celeilalte părţi contractul
de schimb a bunurilor imobile încetează şi toate părţile contractului sunt eliberate de obligaţia de a
executa prestaţiile datorate în temeiul contactului şi în acelaşi timp toate părţile trebuie să restituie
prestaţiile primite şi veniturile pe care le-au obţinut. Obligaţia părţilor de a restitui toate prestaţiile primite
intervine în cazul contractelor cu executare instantanee şi anume această obligaţie face diferența dintre
rezoluțiune şi reziliere. Pentru determinarea efectelor rezoluţiunii trebuie să se ţină cont de faptul că în
cazurile în care obligaţiile urmau să fie executate în mai multe tranșe care pot fi privite ca obligaţii
separate trebuie să fie restituite doar prestaţiile în privinţa cărora au existat temeiuri de rezoluțiune. Doar
în cazul în care partea a căror drepturi au fost încălcate va demonstra că prestaţiile executate în
conformitate cu prevederile contractului nu prezintă pentru el interes în lipsa prestaţiilor care trebuie
restituite sau care nu urmează să mai fie executate acesta va putea cere întoarcerea tuturor prestaţiilor.
Astfel atât partea care a declarat rezoluţiunea contractului de schimb a bunurilor imobile cât şi
cealaltă parte sunt obligate să dea compensaţie în bani în locul întoarcerii prestaţiilor primite în temeiul
contractului rezolvit în cazul în care:
a) în funcţie de caracterul prestaţiei, restituirea în natură este imposibilă. Se va da compensaţie în
bani în locul întoarcerii în natură a prestaţiei în toate cazurile în care nu poate fi întoarsă anume
prestaţia executată de cealaltă parte. Astfel, conform art. 783 Cc al RM copermutanții sunt în drep
să ceară executarea în natură a obligațiilor contractuale, dacă o astfel de cerință este îndreptățită
pentru părți și pentru protecția drepturilor copermutanților, referitoare la bunurile unice, la bunuri
individualizate pentru contractul în cauză sau la alte bunuri pe care părțile nu le pot achiziționa
de la alte persoane sau dacă aceste acțiuni de achiziționare nu au efect;

51
b) obiectul primit este grevat. Conform art. 738 CC al RM obiectul se consideră grevat în cazul în
care copermutantul a constituit în favoare unui terţ drepturi asupra bunului (spre exemplu dreptul
de gaj sau de uzufruct) care diminuează utiliatea bunului pentru celalalt copermutant;
c) obiectul primit este deteriorat. Copermutantul are obligaţia de a restitui obiectul prestaţiei în
starea în care l-a primit. Astfel, prin prisma art. 738 CC al RM obiectul prestaţiei se consideră că
se află în starea în care a fost primit în cazul în care uzura bunului rezultată din folosinţa bunului
conformă destinaţiei acestuia sau conform destinaţiei stipulate în contract.
Obligaţiile părţilor născute din rezoluțiune se execută simultan. Astfel, conform art. 740 CCRM
toate părţile contactului de schimb a bunurilor imobile trebuie să execute obligaţiile corelative născute
din rezoluțiune în acelaşi timp[2, art. 740]. Deci atât cel care a declarat rezoluţiunea cât şi cel care nu a
executat contractul de schimb a bunurilor imobile vor fi ținuți să execute în acelaşi timp obligaţiile lor
privind restituirea prestaţiilor şi a veniturilor obţinute. În cazul în care una dintre părţi nu execută
obligaţia care-i revine cealaltă parte poată amină executarea obligaţiei corelative. Partea care este în
întârziere va fi obligată să plătească despăgubiri şi va suporta riscul imposibilității executării obligaţiilor.
Obligaţiile născute din rezoluțiune trebuie să fie executate simultan indiferent de ordinea în care trebuiau
să fie executate obligaţiile din contractul de schimb a bunurilor imobile desființat.
Dacă părţile nu s-au înţeles în privinţa unui termen de rezoluțiune a contractului de schimb a
bunurilor imobile, celui îndreptățit i se poate stabili de către cealaltă parte un termen rezonabil pentru
rezoluțiune. Dacă nu exercită acest drept până la expirarea termenului, copermutantul poate rezolvi
contractul de schimb a bunurilor imobile numai la expirarea fără rezultat a unui termen de graţie
rezonabil, stabilit de el, sau după o somație rămasă fără efect[2, art. 741]. Această dispoziţie se aplică
numai în cazul în care contractul de schimb a bunurilor imobile nu prevede termenul în interiorul căruia
trebuie exercitat dreptul de rezoluțiune. Cu excepţia cazurilor în care rezoluţiunea intervine indiferent de
voinţa părţilor (spre exemplu în virtutea unei prevederi din contractul de schimb a bunurilor imobile care
prevede că în cazul neexecutării obligaţiei contractul de schimb a bunurilor imobile încetează de drept
sau în cazul în care prestaţia nu mai este posibilă fără culpa copermutantului) copermutantul este în drept
să aleagă între rezoluțiune şi alte metode de protecţie a drepturilor sale (spre exemplu cererea privind
plata despăgubirilor).
Partea care nu a executat contractul de schimb a bunurilor imobile este în drept să stabilească
celeilalte părţi un termen în care ultimul poate exercita dreptul de rezoluțiune doar în cazul şi din
momentul în care se întrunesc condiţiile pentru rezoluțiune. De menţionat că partea a căror drepturi au

52
fost încălcate trebuie să-şi exercite dreptul de rezoluțiune într-un termen rezonabil şi în cazurile în care
termenul de rezoluțiune nu este stabilit prin contractul de schimb a bunurilor imobile sau nu a fost stabilit
de către partea care nu a executat contractul de schimb a bunurilor imobile[2, art. 737].
Dacă dreptul de rezoluțiune nu a fost exercitat în termenul stabilit în contractul de schimb a
bunurilor imobile sau de partea care nu a executa contractul, copermutantul va putea să execute obligaţia
şi cealaltă parte nu are dreptul să refuze executare propusă cu întârziere dacă prestaţia corespunde
celorlalte condiţii contractuale. Dacă însă copermutantul nu va executa obligaţia şi după expirarea
termenului în care trebuia exercitat dreptul de rezoluțiune cealaltă parte va putea să desființeze contractul
de schimb a bunurilor imobile doar după punerea din nou în întârziere a copermutantului[2, art. 617, 709,
710].
Dacă una din părţi din contractul de schimb a bunurilor imobile şi-a rezervat dreptul de rezoluțiune
pentru cazul în care cealaltă parte nu-şi îndeplineşte obligaţia, rezoluţiunea nu produce efecte atunci cînd
cealaltă parte se poate elibera de obligaţie prin compensare şi declară compensarea imediat după ce a
primit declaraţia de rezoluțiune. În conformitate cu art. 743 CCRM chiar dacă se întrunesc toate condiţiile
pentru rezoluțiune declaraţia despre rezoluțiune nu va produce efecte în cazul în care:
a) copermutantul are o creanţă prin care poate compensa creanța celuilalt copermutant;
b) se întrunesc condiţiile necesare pentru compensarea creanţei copermutantului. Condiţiile
necesare pentru compensare trebuie să existe la momentul compensării;
c) declară despre compensaţie imediat după ce a primit declaraţia de rezoluțiune. În acelaşi timp
declaraţia despre compensare va preîntâmpina rezoluţiunea contractului de schimb a bunurilor
imobile doar în cazul în care va parveni copermutantul în termenul cel mai scurt posibil de la data
la care a primit declaraţia de rezoluțiune. Declaraţia despre compensare se consideră că a fost
expediată imediat în cazul în care copermutantul a expediat-o fără întârzieri imputabile celuilalt
copermutant.
Declaraţia despre rezoluțiune nu va produce efecte cu condiţia că creanța copermutantului a fost
compensată integral. În cazul în care creanța a fost compensată parţial declaraţia de rezoluțiune nu va
produce efecte doar în cazul în care partea din creanța care nu a fost compensată justifică dreptul de
rezoluțiune al copermutantului (spre exemplu dacă vom putea considera că partea neexecutată este
esenţială). Această soluție se justifică prin faptul că dreptul de rezoluțiune poate fi exercitat de către
copermutant doar în cazul în care se întrunesc condiţiile prevăzute de lege iar în lipsa acestor condiţii
declaraţia de rezoluțiune nu produce efecte.

53
În cazul în care dreptul de rezoluțiune a contractului de schimb a bunurilor imobile este stipulat
cu condiţia de a se plăti penalitatea, rezoluţiunea este fără efect dacă penalitatea nu a fost plătită până la
declaraţia de rezoluțiune sau concomitent cu ea, iar cealaltă parte, din acest motiv, a respins neîntârziat
declaraţia. Aceasta produce efecte dacă, după respingerea sa, penalitatea este plătită neîntârziat. În aceste
caz nu se pune problema neexecutării contractului de schimb a bunurilor imobile. Aceasta pornește de la
prezumţia că părţile pot stabili în contractul de schimb a bunurilor imobile, că una sau ambele părţi au
dreptul de rezoluțiune a contractului cu condiţia că vor achita o penalitate. Acest drept de rezoluțiune nu
depinde de faptul dacă părţile au executat sau nu contractul de schimb a bunurilor imobile. Partea căreia
contractul î-i acordă dreptul de rezoluțiune este obligată să achite penalitatea anterior emiterii declaraţiei
de rezoluțiune sau concomitent cu această declaraţie. În cazul în care partea care exercită dreptul de
rezoluțiune nu achită penalitatea cealaltă parte poate respinge neîntârziat declaraţia de rezoluțiune din
motiv că nu a fost achitată penalitatea. Se va considera că declaraţia de rezoluțiune a fost respinsă
neîntârziat în cazul în care partea care a primit declaraţia de rezoluțiune va remite celeilalte părţi fără
întârziere care să-i fie imputabilă o declaraţie privind faptul că respinge declaraţia de rezoluțiune pentru
motiv că nu a fost plătită penalitatea şi această declaraţie parvine celui care a declarat rezoluţiunea fără
întârziere.
În cazul în care declaraţia de rezoluțiune nu a fost respinsă aceasta va produce efecte chiar şi în
cazul în care cel care a emis declaraţia nu a achitat penalitatea. Cel care a declarat rezoluţiunea va fi ţinut
să plătească penalitatea şi nu se va putea elibera de această obligaţie prin revocarea declaraţiei de
rezoluțiune. Această soluție se justifică prin faptul că cel care a primit declaraţia de rezoluțiune este în
drept dar nu este obligat să respingă această declaraţie şi doar în cazul în care este respinsă declaraţia de
rezoluțiune nu va produce efecte. Din acest mod, rezultă că declaraţia de rezoluțiune nu va produce efecte
numai în cazul în care aceasta a fost respinsă din motiv că nu a fost achitată penalitatea. Deci dacă
declaraţia va fi respinsă din alt motiv (spre exemplu pe motiv că contractul nu prevede acest drept) şi
acest motiv nu este justificat declaraţia de rezoluțiune va produce de asemenea efecte chiar dacă nu a fost
achitată penalitatea.
În cazul în care declaraţia de rezoluțiune a fost respinsă motivat şi fără întârziere contractul de
schimb a bunurilor imobile va continua să producă efecte şi părţile vor putea rezolvi contractul dacă
există alte temeiuri de rezoluțiune. Declaraţia despre rezoluţiunea contractului va produce efecte chiar şi
în cazul în care a fost respinsă motivat şi fără întârziere dacă cel care a declarat rezoluţiunea va plăti

54
neîntârziat penalitatea. Termenul în care trebuie să fie plătită penalitatea se va determina în fiecare caz
aparte reieşind din circumstanțele concrete ale cazului.

3.2 Încetarea contractului de schimb a bunurilor imobile în cazul declarării nulității

Nulitatea este acea sancţiune de drept, care lipseşte contractul de schimb a bunurilor imobile de
efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă; nulitatea intervine în cazul în
care nu se respectă condiţiile de valabilitate ale contractului[64, p.104].
În legislaţia civilă a Republicii Moldova nu există o definiţie a nulităţii contractelor. În această
situaţie, în literatura de specialitate s-au formulat mai multe definiții ale nulităţii contractelor civile. O
definiţie care s-a impus prin conciziunea sa este aceea care defineşte nulitatea ca fiind acea sancţiune
"care lipseşte contractul de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa
valabilă[66, 215] ".
În lipsa unei definiții a nulităţii actelor juridice în legislaţie, literatura de specialitate abundă în
definiții, care, însă, au numitor comun şi anume acela că, nulitatea este o sancţiune care intervine când
se încalcă o dispoziţie legală, cu ocazia încheierii unui contract civil.
Prin nulitate a contractului civil se va înţelege sancţiunea ce intervine în cazul în care, la încheierea
contractului, nu au fost respectate dispoziţiile legale referitoare la condiţiile de validitate a contractului,
desființându-l[21].
Nulitatea este acea sancţiune care intervine după încălcarea normei de drept, lipsind contractul de
schimb a bunurilor imobile de efectele urmărite la încheierea lui.
O altă definiţie este dată de T. R. Popescu: „nulitatea este o sancţiune care intervine în cadrul
încheierii unor acte juridice cu nerespectarea condiţiilor de valabilitate (de fond sau de formă) impuse
de lege. Actul juridic sancţionat cu nulitatea este lipsit de efectele juridice în vederea cărora a fost
încheiat. El există în mod material, însă nu poate produce efecte juridice, fiindcă legea nu-i recunoaşte
valabilitatea” [55, p. 243]. Momentul în raport cu care se apreciază conformitatea actului juridic cu legea
este acela al încheierii actului juridic.
Nulitatea poate fi definită ca fiind acea sancţiune de drept civil ce desființează actul juridic încheiat
cu nerespectarea normelor juridice. Deci, nulitatea intervine în cazul când, la încheierea actului juridic,
nu se respectă condiţiile de validitate. Cum un asemenea act este contrar legii, el este considerat că nici
nu a existat, iar părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii lui.

55
Pentru statuarea corectă asupra naturii juridice a nulității contractului de schimb al bunurilor
imobile, prevederile Hotărârii cu privire la aplicarea de către instanțele de judecată a normelor ce țin de
reglementarea nulității actului juridic, având ca temei studierea practicii judiciare, Plenul Curții Supreme
de Justiție prin p. 7 explică, nulitatea absolută poate fi invocată de:
- părţile actului juridic (în contracte) sau de autorii acestuia. Întrucât, de regulă, actele juridice produc
efecte juridice numai între părţi, anume acestea au, în primul rând, interes să invoce nulitatea absolută;
- avînzii cauză a actului. Părţilor actului juridic sunt asimilați avînzii cauză ai acestora. Avînzii sunt
persoanele care au dobândit drepturi de la una din părţile actului juridic. Aceste persoane reprezintă o
categorie intermediară, deoarece se aseamănă cu părţile, în sensul că efectele contractului se produc şi
faţă de ele, şi se aseamănă cu terții, întrucât nu au participat la încheierea contractului. Din categoria
avânzilor cauză fac parte, de exemplu, moştenitorii legali, legatarii, persoanele juridice primitoare de
patrimoniu în caz de reorganizare prin dezmembrare (divizare sau separare) ş. a. [21]
În esenţă, deci, nulitatea este sancţiunea care intervine în cazul în care se respectă, la încheierea
actului juridic civil, condiţiile de validitate.
În această concepție nulitatea totală intervine numai atunci când clauzele care contravin legii au
constituit cauza principală şi determinantă a încheierii contractului civil.
Efectul principal al nerespectării condiţiilor de validitate a contractului de schimb a bunurilor
imobile este nulitatea acestuia. În literatura de specialitate nulitatea este determinată drept o sancţiune
care lipseşte contractul sau unele clauze ale sale de efectele contrarii normelor juridice stabilite pentru
încheierea sa valabilă[64, p.102]. În acest sens vorbim, că nulitatea survine atunci când nu se respectă
cel puţin una din condiţiile de validitate a contractului de schimb a bunurilor imobile. În asemenea caz
contractul de schimb a bunurilor imobile se consideră că nu a fost încheiat, iar clauza nulă - că nu a fost
stabilită. În literatura de specialitate instituţia nulităţii, comparativ cu alte instituţii de tipul rezilierea,
rezoluţiunea, caducitatea etc, este privită prin prisma efectelor specifice pe care le creează - declararea
faptului că contractul de schimb a bunurilor imobile nu a fost încheiat şi respectiv nu a produs efecte.
Anume aceasta este distincția principală a nulităţii.
Distingem mai multe categorii ale nulităţii. Astfel, în funcţie de natura interesului apărat, deosebim
nulitate absolută şi nulitate relativă. În funcţie de întinderea efectelor nulităţii, deosebim nulitate parţială
şi nulitate totală. După modul de consacrare legislativă deosebim nulitate expresă şi nulitate implicită.
După tipul condiţiei de valabilitate nerespectată, deosebim nulitate de fond şi nulitate de formă.

56
Nulitatea absolută constituie acel efect, care sancţionează nerespectarea unei norme ce ocrotește
un interes general obştesc sau duce la lezarea unui drept absolut, cum ar fi spre exemplu, limitarea
capacităţii de exerciţiu sau încheierea contractului de schimb a bunurilor imobile cu lezarea intereselor
statului.
Totodată trebuie de remarcat că CC al RM prin prisma art. 217 menționează nulitatea absolută a
actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un interes născut și actual. Iar instanța de
judecată o face din oficiu[2]. Prin sintagma „instanţa de judecată poate invoca nulitatea absolută din
oficiu” se are în vedere ipoteza în care una din părţi declanșează un litigiu civil având ca obiect
executarea unui act juridic (reclamantul solicită obligarea pârâtului la executarea prestaţiei ce îi revine
potrivit acelui act juridic, de exemplu, se cere ca pârâtul să fie obligat la predarea lucrului pe care l-a
schimbat reclamantului), iar instanţa, constatând că actul juridic ce constituie fundamentul prestaţiei
supuse judecății este lovit de nulitate absolută, va respinge cererea de chemare în judecată ca
neîntemeiată, fără însă a pronunța şi nulitatea actului juridic respectiv în dispozitivul hotărârii[21].
Nulitatea absolută nu poate fi înlăturată prin confirmarea de către părți a actului lovit de nulitate, iar
acțiunea în contestarea a nulităţii absolute este imprescriptibilă. Persoana care a întocmit actul juridic
nul nu este în drept să-l confirme, întrucât confirmarea are efect retroactiv, adică stinge nulitatea din
trecut şi validează actul de la originea sa, acest fapt implicând atât prejudicierea drepturilor unor terţi,
cât şi încălcarea normelor imperative ale legii. În mod excepțional, în câteva cazuri poate fi confirmată
şi nulitatea absolută a unor acte[21].
Nulitatea absolută juridică survine în baza temeiurilor prevăzute de lege, care operează în toate
cazurile în care lipseşte una din condiţiile de valabilitate ale contractului, şi anume:
- actele juridice îndreptate spre limitarea persoanei în capacitatea de folosinţă sau de exerciţiu (art.23
alin.(4) CCRM);
- actele juridice încheiate de tutore sau încuviințate de curator prin care se renunţă la drepturile persoanei
puse sub tutelă sau alte acte care duc la înstrăinarea sau micşorarea averii celui aflat sub tutelă (curatelă),
dacă au fost încheiate fără permisiunea prealabilă a autorității tutelare (art.42 alin.(1)CCRM);
- actele juridice încheiate de tutore cu titlu gratuit în numele celui pus sub tutelă sau acordul curatorului
la încheierea de către cel pus sub curatelă a actelor juridice cu titlu gratuit, actele juridice încheiate de
către tutore, curator sau rudele acestora cu persoana pusă sub tutelă sau curatelă (art.43 alin.
(1),(3)CCRM);
- actul juridic încheiat cu nerespectarea formei dacă nulitatea este cerută expres (art.211 şi 213, CCRM);

57
- actul juridic ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri (art.220, CCRM);
- actul juridic fictiv sau simulat (art.221, CCRM);
- actul juridic încheiat de o persoană fără capacitate de exerciţiu (art.222, CCRM);
- actul juridic încheiat de un minor în vârstă de la 7 la 14 ani (art. 223, CCRM).
Nulitatea relativă constituie acel efect, care sancţionează nerespectarea unei norme ce ocrotește un
interes particular sau aduce atingere unui drept relativ. Conducându-ne de HPCSJ, p.13[21] putem spune
că prin nulitate relativă se va înţelege acea sancţiune aplicată unui act juridic întocmit cu nerespectarea
unei norme juridice care ocrotește un interes particular, individual, stabilită în favoarea unei anumite
persoane. Nulitatea relativă nu poate fi invocată decât de către persoanele prevăzute limitativ de lege.
Pentru actele juridice anulabile (lovite de nulitatea relativă), legea prevede posibilitatea declarării
nulităţii prin acordul părţilor. Dacă actul juridic lovit de nulitate relativă nu poate fi desființat pe cale
amiabilă, partea interesată trebuie să se adreseze în instanţa de judecată cu acţiune în anularea actului
juridic.
Nulitatea relativă poate fi invocată de un cerc restrâns de persoane, determinat în mod exhaustiv de
lege. Din sensul art.218 alin (1) CC al RM, rezultă că nulitatea relativă poate fi invocată de :
- partea care a încheiat actul juridic;
- succesorii părţii care a încheiat actul (se referă atât la persoane fizice cât şi la cele juridice);
- reprezentantul legal al minorului sau al persoanei lipsite de capacitatea de exerciţiu (părinţi,
adoptatori, tutori);
- creditorii chirografari ai părţii ocrotite pe calea acţiunii oblice (chirografari sunt creditorii ale
căror creanțe nu sunt garantate prin garanţii personale (fidejusiunea) sau garanţii reale (gajul), ci
numai prin dreptul de gaj general asupra patrimoniului debitorului. Aceste persoane înaintează o
acţiune pauliană acţiune civilă prin care creditorul cere declararea nulităţii actelor juridice făcute
în frauda drepturilor sale de către debitor);
- administratorul insolvabilităţii.
Contractul de schimb a bunurilor imobile este lovit de nulitate absolută devine nul prin
prescrierea legii, pe când contractul de schimb a bunurilor imobile lovit de nulitate relativă se consideră
nul prin cererea părţii. La aceste două contracte se aplică sintagmele nul de drept şi corespunzător -
anulabil[64, p.103]. În literatura de specialitate[64, p.103] nulitatea relativă este sancţiunea ce intervine
în cazul de nerespectare, cu ocazia încheierii unui act juridic, a unei norme de drept care ocrotește un
interes particular, privat. Nulitatea relativă are loc atunci când există temeiuri expres prevăzute în lege,

58
de către instanţa de judecată sau prin acordul părţilor. Ea mai este numită „anulabilitate”, având drept
scop apărarea nu a unui interes general, ci a unui interes personal. Nulitatea relativă intervine în
următoarele cazuri:
- când consimţământul dat la încheierea contractului de schimb a bunurilor imobile a fost viciat
prin: eroare, violenţă sau dol;
- când contractul de schimb a bunurilor imobile a fost încheiat fie de o persoană fără capacitate
de exerciţiu, fie de o persoană după 14 ani;
- când s-a încălcat o dispoziţie legală pentru care legea prevede nulitatea relativă[44, p. 238].
HPCSJ prin prisma p.16 stabileşte actele juridice care pot fi lovite de nulitate relativă. La aceasta
se referă:
- actul juridic încheiat de un minor în vârstă de la 14 la 18 ani sau de o persoană limitată în
capacitatea de exerciţiu (art.224 CC al RM);
- actul juridic încheiat de o persoană fără discernământ sau care nu îşi putea dirija acţiunile (art.225,
CC al RM);
- actul juridic încheiat cu încălcarea limitei împuternicirilor (art.226, CC al RM);
- vicii de consimţământ:
a) actul juridic afectat de eroare (art. 227, CC al RM);
b) actul juridic încheiat prin dol (art.228, CC al RM);
c) actul juridic încheiat prin violenţă. (art.229, CC al RM);
- profitarea de împrejurările grele ale persoanei:
- actul juridic încheiat prin leziune (art.230, CC al RM);
- alte cauze de nulitate :
a) actul juridic încheiat în urma înțelegerii dolosive dintre reprezentantul unei părţi
b) şi cealaltă parte (art.231, CC al RM);
c) actul juridic încheiat cu încălcarea interdicției de a dispune de un bun (art.232, CC al RM).
Nulitatea parţială constituie acel efect, care priveşte încetarea doar a unor clauze ale contractului,
fără ca întreg contractul de schimb a bunurilor imobile să fie lovit de nulitate. Spre exemplu, în cazul în
care la încheierea contractului de schimb a unui teren agricol, părţile stabilesc obligaţia achitării sultei în
altă valută decât leul moldovenesc, această clauză în conformitate cu prevederile Legii nr. 1232 din
25.07.1997 [13], devine nulă, neafectând totodată valabilitatea întregului contract. Nulitatea parţială este
aceea care desființează numai unele efecte ale actului juridic acesta rămânând în ființă şi producându-i-

59
şi celelalte efecte, deoarece acestea nu contravin legii.
În dreptul civil român, nulitatea parţială reprezintă regula, iar nulitatea totală excepţia, aceasta
însemnând că nulitatea unei clauze a actului juridic nu atrage ineficacitatea întregului act, ea mărginindu-
se numai la acea clauză[44, p. 247].
Nulitate totală constituie acel efect, care priveşte încetarea contractului în integru. Astfel, la
încheierea contractului de schimb a aceluiaşi teren agricol, dar unde în calitate de copermutant figurează
o persoană juridică neautohtonă, în virtutea prevederilor Legii privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului, este lovit de nulitate în integru. Nulitatea totală este aceea care
desființează actul juridic în întregime și va interveni ori de câte ori clauza (sau clauzele) care contravine
legii a constituit cauza impulsivă şi determinantă a încheierii actului juridic (exemplu bunurile soților şi
înstrăinarea lor). Drept exemplu, avem decizia CSJ din 19 august 2015 privind declararea nulităţii
contractului de vânzare-cumpărare[22].
Nulitate expresă constituie acel efect, care este prevăzut în mod expres prin lege. Pentru exemplu,
aliniatul (1) al articolului 213 Cod civil al Republicii Moldova, declară în mod expres, că nerespectarea
prevederilor ce privesc forma autentică a contractului de schimb a bunurilor imobile duce la nulitatea
acestuia.
Nulitate implicită constituie acel efect, care rezultă din regimul aplicabil unei condiţii de
valabilitate. Astfel, spre exemplu, articolul 6 al Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-
cumpărare a pământului declară, că calitatea de cumpărător într-un contract de vânzare-cumpărare a unui
teren agricol nu o poate avea o persoană juridică neautohtonă. Această normă, însă, nu declară într-un
mod expres faptul, că nerespectarea acestei condiţii duce la nulitatea contractului, dar faptul dat rezultă
implicit din conţinutul acestui articol.
Nulitate de fond constituie acel efect, care intervine în caz de nevalabilitate a unei condiţii de fond
(conținut). Astfel, nulitatea de fond este acea sancţiune a actului juridic încheiat cu nerespectarea
condiţiilor esenţiale de validitate ale acestuia şi anume: capacitatea de a contracta, consimţământul
valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.
Nulitate de formă constituie acel efect, care intervine la nerespectarea formei contractului de
schimb a bunurilor imobile.
Regula principală care guvernează nulitatea este că, contractul lovit de nulitate se consideră că
nu a fost încheiat, iar clauza lovită de nulitate se consideră că nu a fost stabilită. Această regulă atrage
după sine o serie e urmări, cum ar fi cele, că părţile restituie toate prestaţiile ce le-au fost executate, se

60
anulează toate actele subsecvente acestui contract, cu excepţia contractelor ce privesc dobândirea de bună
credinţă.
Într-adevăr, nulitatea contractelor de schimb a bunurilor imobile prezintă neajunsul că nimicește
aparența creată prin acest act, împrejurare ce poate produce prejudicii atât părţilor, cât şi terţilor. De
aceea, este preferabil să se verifice în prealabil condiţiile de validitate ale contractului de schimb a
bunurilor imobile, pentru a preveni nimicirea efectelor lui, după ce s-a încheiat. O asemenea verificare
prealabilă a fost instituită de legiuitor, doar pentru actele solemne, însă ea lipseşte pentru restul actelor
juridice. Pentru marea majoritate a actelor juridice pentru care nu se cere forma solemnă, părţile au tot
interesul pentru a preîntâmpina distrugerea efectelor actului juridic, să observe prevederile legii civile
înainte de încheierea lui şi să se conformeze lor.
Funcţia sancţionatorie intervine după încheierea contractului de schimb a bunurilor imobile,
având drept scop fie înlăturarea efectelor contrare legii, pe care le conţine acest act, fie încheierea
contractului în totalitate, dacă nu este posibilă menţinerea lui prin îndepărtarea clauzelor stipulate în
disprețul unor dispoziţii imperative ale legii.
De reținut că nu trebuie confundată nulitatea contractului analizat cu ineficiența probatorie a
înscrisului constatator.
Se ştie din materia dreptului probator că pentru dovedirea unor contracte legea cere întocmirea
unui înscris. Acest înscris, pentru a constitui instrument probator trebuie să îndeplinească anumite
condiţii prevăzute de lege. Nerespectarea acestor condiţii atrage ineficiența înscrisului doveditor, ceea ce
înseamnă că înscrisul este lipsit de efectele sale în materie de probă dar nu afectează validitatea operațiilor
juridice, care poate fi dovedită, eventual, prin alte mijloace de probă. Dacă înscrisul reprezintă o condiţie
pentru validitatea chiar a operațiilor juridice, nulitatea înscrisului atrage şi nulitatea contractului de
schimb a bunurilor imobile.
Exemplu: între două persoane s-a încheiat un contract de schimb a bunurilor imobile; deci în momentul
încheierii sale actul respectiv este valabil, obligaţiile părţilor existând reciproc. Dacă însă în momentul executării
acestui contract una dintre părţi nu a îndeplinit obligaţia sa, celălalt contractant - pentru a evita o pagubă mai
mare - poate cere instanţei desfacerea contractului; în acest fel, dacă instanţa îi va admite cererea, el va fi dezlegat
de propria obligaţie.
Delimitarea presupune cunoaşterea conceptelor în cauză, semnalând asemănările şi deosebirile
de regim juridic dintre ele. Nulitatea reprezintă lipsirea de efecte a unui act juridic încheiat cu
nerespectarea normelor privind condiţiile de valabilitate. rezoluţiunea constă în desființarea unui

61
contract, dintr-o dată pentru neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una din părţi. Astfel, ambele
sunt cauze de ineficacitate a contractului; ambele produc efect retroactiv; ambele sunt, în principiu,
judiciare, deoarece presupun o hotărâre a organului de jurisdicție competent.
Deşi are acelaşi efect (desființarea retroactivă a actului), rezoluţiunea se deosebește de nulitate
prin:
 domeniul de aplicare; în timp ce rezoluţiunea se aplică numai contractelor sinalagmatice cu
executare d, nulitatea se aplică oricăror acte juridice. Prin contract sinalagmatic înțelegem - aşa
cum am arătat - acea convenţie care de la data încheierii ei, produce obligaţii reciproce şi
interdependente în sarcina ambelor părţi, obligaţia fiecărei părţi avându-şi cauza în obligaţia celeilalte;
 cauzele care o determină; câtă vreme rezoluţiunea intervine pentru cauze ulterioare încheierii
valabile a actului (neexecutarea culpabilă a obligaţiei uneia din părţi) nulitatea intervine pentru
cauze anterioare sau concomitente încheierii, constând în nerespectarea condiţiilor cerute de lege
pentru valabilitatea actului;
 modul de aplicare; în timp ce în cazul rezoluţiunii, instanţa chiar dacă se dovedeşte neexecutarea
culpabilă a obligaţiei, nu este obligată să pronunțe rezoluţiunea putând acorda mai întâi un termen
de graţie debitorului, în cazul nulităţii judecătorul nu are nici o putere de apreciere fiind ţinut să
constate sau să pronunțe nulitatea dacă sunt dovedite cauzele ei;
 răspunderea pentru daunele pricinuite prin desființarea actului este, în cazul rezoluţiunii, o
răspundere contractuală deoarece între părţi a existat un act valabil, dar în cazul nulităţii este o
răspundere delictuală deoarece actul este desființat tocmai datorită faptului că de la început el nu
a fost valabil[59, p. 33].

3.3. Înregistrarea stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb a bunurilor


imobile

Reglementarea deosebită a actelor juridice privind schimbul bunurilor imobile are drept scop
garantarea exercitării şi apărării dreptului de proprietate. După cum corect s-a afirmat în literatura de
specialitate[72, p. 29], dreptul subiectiv, recunoscut persoanei, a cărui realizare nu este asigurată prin
mijloace de apărare, rămâne a fi doar un drept declarat. Fără posibilitatea fizică de a-şi apăra proprietatea
persoanele nu ar fi motivate să acumuleze capital, iar activitatea economică va fi limitată.

62
Una dintre garanţiile apărării dreptului de proprietate constituie înregistrarea de stat a dreptului de
proprietate asupra bunurilor imobile. Potrivit art. 290 СC al RM, dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sunt
supuse înregistrării de stat[2].
Înregistrarea de stat se efectuează în Registrul bunurilor imobile. Procedura de efectuare a
înregistrării este reglementată atât de Codul civil al Republicii Moldova, cât şi de Legea cadastrului
bunurilor imobile adoptată la 25.02.1998 (în continuare - Legea din 25.02.1998) [14]. Legea respectivă
stabileşte sistemul organelor care efectuează înregistrarea de stat, competenţa lor, particularităţile
înregistrării unor tipuri de bunuri imobile şi a drepturilor asupra lor, răspunderea pentru încălcarea
regulilor de înregistrare. Cadastrul bunurilor imobile este un sistem complex unic unde se înscriu în
evidentă, prin înregistrare de stat, toate bunurile imobile şi drepturile asupra bunurilor imobile care
aparțin cetăţenilor, persoanelor juridice, statului.
Astfel, conform art. 22 din Legea nr. 1543 din 25.02.1998 privind cadastrul bunurilor imobile[2]
exisă un Registru al bunurilor imobile, care este documentul de bază al cadastrului. Dacă datele din
registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele constatate pe
teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepţia cazurilor de eroare tehnică
evidentă.
Registrul bunurilor imobile conţine înscrieri privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate şi
alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, tranzacțiile cu bunuri
imobile şi alte temeiuri ale nașterii, modificării, grevării şi stingerii drepturilor. Registrul bunurilor
imobile se păstrează permanent. În el se indică toate datele referitoare la drepturile asupra bunurilor
imobile în vigoare şi cele stinse. Distrugerea documentelor expirate ce confirmă drepturile asupra
bunurilor imobile, precum şi scoaterea vreunui document din dosarul cadastral sunt interzise. Originalul
documentului care se păstrează în dosarul cadastral, dacă acesta lipseşte în fondul arhivistic, se eliberează
la cererea notarului pentru autentificarea actului juridic sau pentru eliberarea certificatului de moștenitor,
în dosarul cadastral lăsându-se copia documentului autentificată de registrator[14].
Registrul bunurilor imobile se ţine în mod manual pe fișiere de hârtie şi computerizat pe fișiere
electronice. Dacă datele din registrul ţinut şi manual, şi computerizat nu corespund, datele din registrul
ţinut manual se consideră autentice. Registrul bunurilor imobile se ține în format electronic, înscrierile
fiind confirmate prin semnătură electronică. Înscrierile din registrul electronic al bunurilor imobile,
confirmate prin semnătura electronică a registratorului, sunt echivalente, după valoarea lor probantă, cu

63
probele scrise sau mijloacele materiale de probă. Pentru perioada în care registrul bunurilor imobile a
fost ținut în mod manual, pe fișiere de hârtie, și computerizat, pe fișiere electronice, în cazul în care datele
din registrul ținut și manual, și computerizat nu corespund, datele din registrul ținut manual se consideră
autentice. Fișierele de hârtie ale registrului bunurilor imobile pot fi inserate în dosarul cadastral al bunului
imobil sau ținute separat, în modul stabilit de Agenție[14].
În cadrul acestui Registru al bunurilor imobile prin redacția Legii nr. 1543 din 15.02.1998 se
conțin informaţii/date cu privire la fiecare bun imobil separat. Conţinutul şi structura datelor înregistrate
în Registrul bunurilor imobile sunt aprobate de Agenția Relaţii Funciare şi Cadastru (de exemplu, dacă
una şi aceeaşi persoană deţine două terenuri agricole şi o casă cu teren de lângă casă, în registrul bunurilor
imobile va fi înregistrat separat fiecare din aceste trei bunuri[14].
Conform art.23 din Legea nr. 1543 din 15.02.1998 registrul bunurilor imobile se constituie din 3
capitole:
a) a)capitolul A, care conţine înscrieri privind terenul;
b) capitolul B, care conţine înscrieri privind construcțiile sau alte bunuri imobile amplasate pe
teren;
c) capitolul C, care conţine înscrieri privind încăperile izolate sau privind locurile de parcare din
clădire, delimitate în conformitate cu instrucțiunile pentru executarea lucrărilor cadastrale.
Capitolul C se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra construcției şi asupra
încăperilor ei izolate îl deţin diferite persoane.
Înregistrarea stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al bunurilor imobile se
efectuează după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului cadastral al bunului imobil.
Procedura înregistrării stingerii drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, cu excepţia
cazurilor prevăzute de prezenta lege. În cazul în care documentul ce confirmă stingerea drepturilor este
un act al autorității publice sau un contract autentificat notarial, cum ar fi contractul de schimb al
bunurilor imobile cererea de înregistrare se depune de către părţi participante la schimbul bunurilor
imobile. În cazul în care cererea de înregistrare a stingerii drepturilor este depusă de reprezentantul
titularului de drepturi, reprezentantul prezintă procura, contractul de schimb al bunurilor imobile sau un
alt document ce îi confirmă împuternicirile.
Cererea de înregistrare a stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al bunurilor
imobile, însoțită de documentele necesare, poate fi depusă de executantul lucrărilor cadastrale (dacă

64
lucrările executate atrag modificarea documentației cadastrale) sau de întreprinderea ce prestează servicii
imobiliare.
Persoana care depune documentele în numele titularului de drepturi răspunde de veridicitatea şi
legalitatea acestora. În cazul înregistrării stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al
bunurilor imobile care aparţine Republicii Moldova sau unei unităţi administrativ-teritoriale a ei, în
numele lor acționează autorităţile publice autorizate.
În cazurile stipulate de Legea nr. 1543 din 15.02.1998, documentele necesare efectuării înscrierii
stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al bunurilor imobile le prezintă autorităţile
administrației publice, instanțele de judecată sau executorii judecătorești.
Înregistrarea stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al bunurilor imobile include:
a) primirea cererii de înregistrarea stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al bunurilor
imobile şi înregistrarea ei în condica de cereri;
b) notarea în registrul bunurilor imobile a faptului primirii cererii de înregistrarea stingerii drepturilor
izvorâte din contractul de schimb al bunurilor imobile;
c) examinarea cererii primite;
d) emiterea deciziei asupra înregistrării stingerii drepturilor izvorâte din contractul de schimb al
bunurilor imobile sau nesatisfacerii cererii de înregistrare;
e) efectuarea modificărilor de rigoare în dosarul cadastral în cazul modificării componenței bunului
imobil sau a destinației lui ori întocmirea de dosar cadastral în cazul constituirii unui bun imobil;
f) efectuarea înscrierii stingerii drepturilor ce izvorâte din contractul de schimb al bunurilor imobile în
registrul bunurilor imobile;
g) aplicarea parafei de înregistrare a drepturilor ce izvorăsc din contractul de schimb al bunurilor
imobile pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat
înregistrarea;
h) aplicarea parafei de înregistrare a drepturilor ce izvorăsc din contractul de schimb al bunurilor
imobile pe toate exemplarele pe suport de hârtie ale documentelor ce confirmă drepturile în a căror
bază s-a efectuat înregistrarea;
i) îndosarierea documentelor ce confirmă drepturile.
Drept exemplu, avem Decizia Colegiului Civil, Comercial și de Contencios Administrativ lărgit al
CSJ a RM, care prevede că contractul de schimb, care are ca obiect un bun imobil, urmează să fie
înregistrat în modul stabilit de lege, la momentul încheierii acestuia[22].

65
În dosarul cadastral electronic, conform art.26 a Legii nr. 1543 din 15.02.1998 se includ copiile
scanate ale documentelor, a căror autenticitate este confirmată prin semnătura electronică aplicată de
registrator.
Transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil se face împreună cu sarcinile care îl
grevează, cu excepţia cazurilor în care, la momentul transmiterii, aceste sarcini sunt suspendate simultan
sau, până la acea dată, ele au fost îndeplinite ori şi-au pierdut într-un alt mod puterea juridică.
Înregistrarea drepturilor ce izvorăsc din contractul de schimb al bunurilor imobile asupra bunului
imobil se face în temeiul următoarelor documente:
a) actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de legislaţie, în
vigoare la data adoptării lor, precum şi certificatele constatatoare emise în conformitate cu
prevederile Legii nr. 163/2010[19] privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, în
procedura de aprobare tacită;
a) contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislaţiei în vigoare la data adoptării lor;
b) procesele-verbale privind procurarea bunului imobil la licitație, întocmite de executorul
judecătoresc şi confirmate de către instanţa de judecată, sau procesele-verbale de transmitere silită
a dreptului de proprietate asupra bunului imobil, întocmite de către executorul judecătoresc;
c) procesele-verbale ale licitației, actele de ridicare a bunurilor imobile adjudecate şi certificatele de
achitare integrală, eliberate de lichidator, sau actele de ridicare a bunurilor imobile neadjudecate
la licitație şi certificatele de achitare integrală, eliberate de lichidator, ori actele de separare a
bunului imobil din masa debitoare, întocmite de către administratorul de insolvabilitate/
lichidator, şi actele ce confirmă dreptul real sau personal al persoanei care a solicitat separarea
bunului imobil din masa debitoare;
d) titlurile de autentificare a drepturilor deţinătorului de teren şi alte acte (adeverințe) privind
drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autorităţile publice abilitate, în modul stabilit de
legislaţia în vigoare la data eliberării lor;
e) alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate
conform legislaţiei în vigoare la data nașterii sau transmiterii acestor drepturi.
Transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil, conform Legii nr. 1543 din 15.02.1998
art. 55 se face împreună cu sarcinile care îl grevează, cu excepţia cazurilor în care, la momentul
transmiterii, aceste sarcini sunt suspendate simultan sau, până la acea dată, ele au fost îndeplinite ori şi
au pierdut într-un alt mod puterea juridică.

66
Publicitatea imobiliară. Actualmente, cînd, de rând cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de
proprietate imobiliară este pus la baza statului democrat prin prevederi constituţionale, crearea
cadastrului funciar în repertuar european este una dintre exigențele stabilite de instituțiile mondiale,
privind corelarea legislaţiei naţionale rigorilor acestora, şi una din sarcinile conducerii ţării.
În Republica Moldova, dreptul de proprietate atât al persoanelor fizice, cât şi al persoanelor juridice
este garantat prin Constituție[1]. În condiţiile statului de drept şi în concordanță cu prevederile
constituţionale pentru securizarea tranzacțiilor imobiliare, constituirea drepturilor imobiliare, începând
cu anul 1998, se creează cadastrul general, altfel spus, se instituie, în baza evidenţei cadastrale a bunurilor
imobile, un regim de publicitate imobiliară, reglementat prin Legea nr. 1543/1998 şi alte acte
normative[14].
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism de evidenţă
a bunurilor imobile şi, tot odată de înscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura proprietatea.
În acest scop, majoritatea ţărilor post-sovietice au creat s-au creează sisteme de evidenţă şi
publicitate imobiliară. Interesul statului privind înregistrarea bunurilor/drepturilor vizează mai multe
aspecte: dezvoltarea pieţei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale; atragerea
investitorilor străini; determinarea şi extinderea bazei de impunere fiscală; intervenirea expromtă în
situaţii accidentale în conductele de gaze, apă etc. Astfel, statul, înregistrând bunurile imobile şi
drepturile asupra lor în Registrul bunurilor imobile are la dispoziţie acel instrument în exercitarea
împuternicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a intereselor publice şi private în
raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile.
Legea României nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi publicității imobiliare defineşte, în art. 1,
cadastrul general ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin
care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărți şi planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor
şi de proprietar.
Decretul - lege nr.115/1938 dispunea în acest sens: Cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde
arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile anume
prevăzute de lege.
Denumirea Legii Federației Ruse nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 privind înregistrarea de stat a
drepturilor şi a tranzacțiilor imobiliare determină şi esenţa acesteia. Scopul legii menţionate este

67
înregistrarea drepturilor şi tranzacțiilor imobiliare. Nu este însă definit cadastrul însăşi, dar, din cuprinsul
Legii, deducem că în Registrul imobiliar de stat se înregistrează imobilul identificat, atribuindu-i-se un
număr cadastral unic, drepturile asupra lui şi tranzacțiile imobiliare.
Cadastrul general, în curs de creare în Moldova, este structurat în unităţi cadastrale, a căror indicare
pe harta de bază a teritoriului presupune etape de lucrări ale căror volume şi a căror complexitate se
stabilesc în funcţie de:
- vechimea şi calitatea planurilor topografice existente în zonă, starea marcajelor din teren a
punctelor din reţeaua geodezică;
- vechimea şi calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de evidenţă a imobilelor;
- mărimea suprafeței totale şi situarea unităţii administrativ-teritorial, numărul şi suprafața
localităţilor unităţii cadastrale etc.
Potrivit Instrucțiunii nr. 190/1998, sistemul identificării bunului imobil se bazează pe un principiu
unic, la a cărui bază este pus numărul terenului[47, p.90]. Astfel, în calitate de elemente obligatorii ale
numărului cadastral, avem:
- numărul raionului cadastral;
- numărul zonei cadastrale, numărul masivului cadastral, numărul terenului, numărul construcției
amplasate pe teren;
- numărul încăperii izolate a construcției.
Instituţia publicității imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se
asigură accesul liber la informaţie al participanților la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea circuitului
civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile, şi, totodată, ca instituţie ce confirmă constituirea
drepturilor imobiliare înscrise în registrul imobiliar.
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii precise:
a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare, şi a titularilor dreptului de
proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a
dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc. În acest mod, se asigură
securitatea juridică statică, vizând existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, şi cea
dinamică, vizând circulaţia acestor drepturi, de la constituirea şi până la stingerea lor.
Opiniile expuse reprezintă rațiunea de a fi a instituţiei publicității imobiliare pentru cei interesaţi
să constituie, să conserve sau să invoce drepturi de natura celor supuse publicității[47, p. 90]. Codul
civil al Republicii Moldova la art. 496, prevede: În Registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele

68
şi sunt înscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri şi orice persoană interesată poate lua
cunoştinţă de registrul bunurilor imobile[2].
În literatura juridică de specialitate[47, p.90], publicitatea imobiliară este definită ca mijloc de
informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de garantare
a acestora, mijloc de dublă protecţie legală, de ocrotire juridică a drepturilor patrimoniale şi de încredere
în operațiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite într-un înţeles general, acela de securitate
juridică.
În lumina reglementărilor din Codul civil al Republicii Moldova, publicitatea este mijlocul legal de
constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes,
precum şi instrumentul de garantare a acestora, de protecţie juridică şi încredere în operațiunile
juridice, ambele susceptibile de a fi folosite în înţeles general de securitate juridică.
Din conţinutul Legii nr. 1543/1998 deducem o altă definiţie a publicității imobiliare: publicitatea
imobiliară este mijlocul legal de recunoaștere publică a drepturilor imobiliare, de informare, precum şi
instrument de garantare şi protecţie juridică. Definiţiile diferă după cum diferă şi reglementarea
publicității imobiliare de actele normative indicate şi propunem art. 4 al Legii 1543/1998 să fie expus în
concordanță cu art. 321 alin (2) din Codul civil al Republicii Moldova, ori Legea 1543/1998 prevede:
obiecte ale înregistrării sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, alte drepturi
patrimoniale pe cînd C. civ. dispune: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la
data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Pentru a evita confuziile şi
a respecta ideea legiuitorului, efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor, vom expune art. 321, alin (2)
din Codul civil al Republicii Moldova în următoarea redacţie: în cazul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate, între părţi, se dobândeşte la data semnării actului juridic, iar în privinţa terţilor se
dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dacă
admitem constituirea dreptului, atât între părţi cât şi pentru terţele persoane, la momentul înscrierii în
Registrul bunurilor imobile nu este clar cum înregistrăm aceste drepturi dacă ele nu există? Deci
drepturile apar între părţi în temeiul actului juridic şi sunt recunoscute public prin înscriere în Registrul
bunurilor imobile din care moment devin opozabile terţilor. Suntem de părerea că legiuitorul a confundat
constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea publică a drepturilor imobiliare prin înscriere în
Registrul bunurilor imobile.
Soluţia propusă are însemnătate şi în aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerăm
incorect posedarea bunului imobil de cumpărător, riscul până la înscrierea dreptului, fiind pus în seama

69
vânzătorului, or drepturile imobiliare potrivit Codul civil al Republicii Moldova se constituie la
momentul înscrierii acestora în Registrul bunurilor imobile. Mai apar şi alte întrebări? Cînd predăm bunul
imobil, la momentul semnării de către părţi a actului juridic sau după înscrierea dreptului? Cînd se
plăteşte pentru imobilul achiziționat? Dacă dreptul imobiliar se constituie la data înscrierii dreptului
atunci imobilul se predă la această dată, concomitent cu efectuarea înscrierii. Dar cine va ceda imobilul
neprimind plata sau cine va plăti neprimind imobilul?
Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a
existenţei drepturilor reale imobiliare şi oferă date certe privind situaţia juridică a imobilelor,
răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor în cazul
constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau cele
efectuate cu necunoaşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile,
precum şi a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate[54, p. 169].
Avantajele sistemului de publicitate reală a servit ca temei la introducerea, în țara noastră, a
sistemului de publicitate imobiliară ţinut pe imobile şi nu pe persoane[88, p. 28]. Implementarea
sistemului real de publicitate imobiliară este axat pe Legea nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin
care s-a stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operațiunile ce
incumbă instituirea sistemului de publicitate imobiliară şi organele responsabile de executarea
obiectivelor preconizate.
Obiectivele principale ale publicității imobiliare sunt:
1) apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscriși în registrele publice;
2) conferirea transferurilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducându-se la cunoştinţa tuturor
regimul juridic a bunurilor imobile aflate în circuitul civil;
3) asigurarea credibilității creditului garantând înscrierea ipotecii, rangul dreptului înscris în
registrul imobiliar;
4) posibilitatea exercitării, de către organele statului, a controlului necesar privind determinarea
regimului juridic al imobilului;
5) informarea publicului cu privire la imobilele înregistrate şi drepturile instituite asupra lor.
În contextul temei abordate, sistemul de publicitate reală defineşte proprietatea, este utilizat în
scopul constituirii, garantării, al securității şi respectării principiilor juridice, atât pentru cetăţenii ţării
noastre, cât şi pentru cetăţenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliară se creează
mecanismul de evidenţă a bunurilor imobile prin înscrierea, în Registrul bunurilor imobile, a imobilelor,

70
proprietarilor şi drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere
a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica modernă, circumstanță
vectorată de schimbări de paradigmă, în sensul luării în considerare a caracterului limitat al pământului
şi resurselor sale, ceea ce a condus, în timp istoric, la formularea unor obiective complexe,
corespunzătoare exigenţelor mereu crescânde, susţinute de legi şi regulamente, metode şi mijloace,
potrivit etapei de dezvoltare a ţărilor.
Publicitatea imobiliară va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliară, va
facilita transferul sigur de terenuri în proprietate şi va sprijini funcţionarea unui sistem de ipotecare axat
pe dreptul de proprietate ca drept de garanţie.

71
4. ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE SCHIMB A BUNURILOR
IMOBILE

4.1.Studiu de caz

La Judecătoria Chișinău, sediul Centru s-a adresat Pruteanu Vasile cu cererea de chemare în
judecată privind nulitatea contractului de schimb a bunurilor imobile. Menționează Pruteanu Vasile
precum că la data de 20.11.2011 a încheiat un contract de schimb a bunurilor imobile cu Negară Ion.
Obiectul contractului fiind casa de locuit de pe strada Vadul lui Vodă 23 (600 m.p.)și respectiv
apartamentul 93 de pe strada Decebal 64 (71 m.p.). Susține Pruteanu Vasile că a fost dus în eroare în ceia
ce privește încheierea contractului de schimb a bunului imobil și cere nulitatea contractului și restituirea
sultei în sumă de 10000 euro (zece mii euro), precum și cheltuielile pentru autentificarea notarială în
sumă de 5000 lei (cinci mii lei).

72
4.2. CONTRACTUL DE SCHIMB

CONTRACT DE SCHIMB IMOBILIAR

Încheiat astăzi 20.11.2011


la notarul public Țurcan Mirela
str. Kogălniceanu 68, ap.1.

I. PĂRŢILE CONTRACTANTE

1.1. Dl. Pruteanu Vasile, domiciliat în mun. Chișinău, str. Vadul lui Vodă, nr. 23, sectorul Ciocana,
născut la data de 19.06.1967 în r-nul Glodeni, satul Limbenii Vechi, posesorul buletinului de identitate
seria A, nr. 0024568, eliberat de of.48, cod numeric personal 002346891109 în calitate de
copermutant prim, pe de o parte, şi
1.2. Dl. Negară Ion, domiciliat în mun. Chișinău, str. Decebal, nr. 64, bloc 2, scara 2, etaj 9,
apartament 93 sector Botanica, născut la data de 08.06.1972 în r-nul Ialoveni, satul Răzeni, posesorul
buletinului de identitate seria B, nr. 007654, eliberat de of.32, cod numeric personal 008765430987 în
calitate de copermutant secund, pe de altă parte,
au convenit să încheie prezentul contract de schimb a bunurilor imobile, cu respectarea următoarelor
clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI


2.1. Copermutantul prim - declar că dau în deplină proprietate copermutantului secund imobilul
proprietatea mea, situat în bl. Dacia 64 ap. 93, situat la etajul 9, scara 2, blocul 2, din mun. Chișinău,
compusă din două odăi, astfel cum sunt identificate în schița de plan ce face parte integrantă din
prezentul contract.
2.1.1. Am dobândit acest imobil prin contractul de vânzare-cumpărare înregistrat la ARFC sub nr.
cadastral: 006543298;
2.1.2. Evaluez acest imobil la suma de 300000 lei.

73
2.1.3. În schimbul proprietăţii asupra acestui imobil, primesc de la copermutantul secund, dreptul de
proprietate asupra casei de locuit nr. 23, str. Vadul lui Vodă, mun. Chișinău.
2.2. Copermutantul secund declar că dau în deplină proprietate copermutantului prim, casa
compusă din 4 odăi, cu un singur nivel cu 600 m/p. din mun. Chișinău de pe strada Vadul lui Vodă,
împreună cu dreptul de coproprietate asupra părţilor şi dependințelor comune din imobil.
2.2.1. O dată cu proprietatea se transmite şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent în suprafață de
6 sote atribuit pe durata existenţei construcției.
2.2.2. Am dobândită casă prin testament nr. 245 de la bunicii mei.
2.2.3. Evaluez această casă la suma de 400000 lei.

III. DURATA CONTRACTULUI


3.1. Transmiterea proprietăţii asupra imobilului situat în mun. Chișinău str. Dacia 64 are loc de azi,
data autentificării prezentului contract.
3.2. Transmiterea proprietăţii asupra casei nr. 23 situată în mun. Chișinău str. Vadul lui Vodă , are loc
de astăzi, data autentificării prezentului contract.

IV. OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR


4.1. Copermutanții au obligaţia să predea reciproc bunurile care fac obiectul prezentului contract.
4.2. Imobilul menţionat mai sus este liber de orice sarcini, nu este scos din circuitul civil, prin trecere în
proprietatea publică, fiind, în mod legal şi continuu, în proprietatea şi posesia copermutantului prim, de
la data dobândirii şi până în prezent.
4.3. Apartamentul menţionat mai sus este liber de sarcini, nu este scos din circuitul civil, prin trecere în
proprietatea publică, fiind în mod legal şi continuu, în proprietatea şi posesia copermutantului secund
de la data dobândirii şi până în prezent.

V. RĂSPUNDEREA PENTRU EVICŢIUNE ASUPRA BUNULUI IMOBIL


5.1. Copermutanții cunosc situaţia juridică şi de fapt a acestor imobile, ce formează obiectul
prezentului contract de schimb a bunurilor imobile, ca fiind cea descrisă mai sus şi garantează că nu
sunt grevate de sarcini şi răspund reciproc împotriva evicţiunii, conform Cod civil al Republicii
Moldova.

74
5.2. Transmiterea proprietăţii şi posesiunii fiecăruia dintre cele două imobile are loc, fără îndeplinirea
altor formalităţi, de astăzi, 20.11.2011- data autentificării prezentului contract.

VI. CLAUZE FINALE


6.1. Impozitele şi taxele aferente imobilelor sunt achitate, la zi, conform certificatelor nr. 00234 şi nr.
00543, ambele eliberate de Agenția relații funciare și cadastru, urmând ca de astăzi, 20.11.2011- data
autentificării, să treacă în sarcina noilor proprietari.
6.2. Prezentul contract de schimb a bunurilor imobile se face cu plata unei sulte în mărime de 10000
euro (zece mii euro) între copermutanți.
6.3. Taxa de autentificare, şi onorariul notarial sunt suportate de copermutanți, în părţi egale.
6.4. Părţile declară, potrivit legislației în vigoare că vor îndeplini formalităţile necesare pentru
efectuarea operațiunilor de publicitate imobiliară.
6.5. Prezentul contract de schimb a bunurilor imobiliare a fost încheiat într-un număr de 3 exemplare,
câte unul pentru fiecare parte și unul pentru notarul public.

COPERMUTANT PRIM

COPERMUTANT SECUND

75
4.3. ACȚIUNEA ÎN INSTANȚA DE JUDECATĂ

Judecătoria Chişinău
sediul Centru
str. Ștefan cel Mare și Sfânt, 162

Reclamant: Pruteanu Vasile


dom: str. Vadul lui Vodă 23
mun. Chişinău
tel.079554532

Pârât: Negară Ion


dom: bd. Decebal 64, ap.93
mun. Chişinău
tel. 069234732

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ


(privind nulitatea contractului de schimb a bunului imobil)

În fapt, Reclamantul - Pruteanu Vasile deținea în proprietate un apartament cu două odăi de pe


bd. Decebal 64, ap.93 mun. Chișinău, în care locuia împreună cu familia formată din patru copii și soția
acestuia. Având intenția de ași schimba apartamentul sau de ași procura o casă prin suburbiile orașului,
Reclamantul era în căutare a unui imobil.
Reclamantul îl cunoștea pe Pârât - Negară Ion de o perioadă mai îndelungată ca om de încredere,
cu calități inerente. Astfel în vara anului 2011, la o reuniune de prieteni, unde a fost prezent și Pârâtul,
cel din urmă s-a lăudat precum că o Societate Comercială din domeniul construcțiilor intenționează să
procure casa dânsului și încă vreo patru case din zonă pentru a le demola și a reconstrui un bloc locativ.
Menținea Pârâtul, precum că pentru prețul casei li se vor atribui câte două apartamente în blocul nou
construit.

76
Astfel, consultându-se cu familia, Reclamantul a hotărât să ajungă la o înțelege cu Pârâtul pentru a
face schimb de bunuri imobile.
Menționăm, Onorată Instanță, că Reclamantul are patru copii și locuiesc cu toții într-un apartament
cu două odăi. Ideea de a face schimb de bunuri imobile și de a dobândi două apartamente l-ar putea ajuta
să rezolve problema traiului înghesuit cu toată familia. Apartamentul Reclamantului de pe bd. Decebal
64, ap.93, mun. Chișinău era frumos amenajat și cu reparație recentă, fapt pentru care Reclamantul
intenționa să schimbe apartamentul pe casa de locuit a Pârâtului. Casa Pârâtului de pe strada Vadul lui
Vodă 23, mun. Chișinău era veche, rămasă moștenire de la bunicii lui, iar Pârâtul de mult timp nu mai
investise în reparația casei.
Astfel, la data de 20.11.2011, ajungând la o înțelegere în privința schimbului de bunuri imobile,
apartamentul cu două odăi cu suprafața de 71 m.p. a Reclamantului și cu o sultă de 10000 euro (zece mii
euro) pe casa de locuit a Pârâtului cu suprafața de 600 m.p. părțile (copermutanții)au încheiat un contract
de schimb a bunurilor imobile la notarul public Țurcan Mirela de pe str. Kogălniceanu 68, ap.1.
Onorată Instanță, la momentul încheierii contractului de schimb a bunurilor imobile Reclamantul
era încrezut că casa dânsului de pe strada Vadul lui Vodă 23 mun. Chișinău va fi demolată si va fi
construit un bloc locativ. La propunerea Reclamantului de a face schimb de bunuri imobile, Pârâtul a
acceptat solicitând și sulta în mărime de 10000 euro.
Bazându-se pe prietenia de ani de zile ce era dintre Reclamant și Pârât, Reclamantul nu sa îndoit
nici o clipă de afirmațiile false care îi pot fi aduce.
Onorată Instanță, art. 9 din Codul civil al Republicii Moldova prevede că, persoanele fizice și
juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să își exercite drepturile și să își execute
obligațiile cu bună credință, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri.
Totodată, după ce Reclamantul a trecut cu traiul în noua sa casă de pe strada Vadul lui Vodă 23,
mu. Chișinău, nu a mai auzit de la nimeni despre demolările spuse de către Pârât, precum și despre
construcția unui nou bloc locativ.
Au trecut deja cinci ani de la încheierea contractului de schimb a bunurilor imobile, și nici o
Societate comercială nu a intentat un proces de propunere sau de demolare a caselor de pe strada Vadul
lui Vodă 23 mu. Chișinău pentru a reconstrui un bloc locativ nou.
Onorată Instanță, dacă reclamantul ar fi știut că nu vor fi demolate și na fi construit un bloc
locativ nou, nu ar fi acceptat niciodată încheierea acestui contact de schimb a bunurilor imobile. Casa de
pe strada Vadul lui Vodă 23, mun. Chișinău este veche și necesită multe investiții pentru a fi renovată și

77
a avea posibilitatea să fie vândută la un preț de piață mai bun pentru a scoate toate cheltuielile de
întreținere și renovare, iar condițiile de trai nu sunt cele mai bune.
Considerăm, Onorată Instanță, că Pârâtul la dus în eroare pe Reclamant, și intenționat a aruncat
zvonuri pentru a vinde sau a schimba casa pe o cale mai ușoară.
În drept, călăuzindu-ne de dispozițiile art. 9, 227, 513-515 CCRM, precum și art.
1,5,7,29,84,117,166-167 din Codul de procedură civilă a republicii Moldova,

S O L IC I T Ă M:
- admiterea cererii de chemare în judecată privind nulitatea contractului de schimb a bunului imobil;
- anularea contractului de schimb a bunului imobil și stabilirea părților la etapa anterioară
precontractuală încheierii contractului;
- dispunerea întoarcerii sultei în mărime de 10000 euro(zece mii euro) de la Pârât către Reclamant;
- dispunerea încasarea din contul pârâtului în beneficiul Reclamantului a cheltuielilor judiciare,
inclusiv a taxei de stat, suportate de către reclamant la depunerea acţiunii.

Circumstanțele și pretențiile invocate le întemeiem pe următoarele probe:

ANEXĂ
1. Cererea de chemare în judecată - (3 exemplare);
2. Copia buletinului de identitate a reclamantului - (3 exemplare);
3. Copia contractului de schimb a bunurilor imobile - (3 exemplare);
4. Certificatul de la Agenția Relații Funciare și cadastru - (3 exemplare);
5. Dovada achitării taxei de stat.

23.11.2016

78
4.3. HOTĂRÂREA INSTANȚEI

Dosar nr. 2-3337/16


HOTĂRÂRE
în numele Legii
mun. Chișinău

23 martie 2017
Judecătoria Chișinău sediul centru
Instanța de judecată compusă din:
Președintele ședinței
Judecător Ion Țurcan
Grefier Oxana Doicev

a judecat în ședință publică cererea de chemare în judecată înaintată de către Pruteanu Vasile
împotriva lui Negară Ion privind rezoluțiunea contractului de schimb a bunurilor imobile,

a c o n s t a t a t:

Argumentele participanților la proces:


1. La data de 23.11.2016 reclamantul Pruteanu Vasile a depus cererea de chemare în judecată
împotriva lui Negară Ion cu privire la rezoluțiunea contractului de schimb a bunurilor imobile.
2. În motivarea cererii reclamantul a invocat că, a fost proprietarul apartamentului nr. 93 cu două
odăi de pe str. Decebal 64, mun. Chișinău.
3. O perioadă îndelungată a locuit reclamantul împreună cu familia formată din patru copii și soția
acestuia pe adresa sus menționată.
4. În apartamentul pe care îl deținea reclamantul în proprietate a fost făcută reparație capitală și
investiți bani pentru condiții favorabile de trai.

79
5. Menționează reclamantul, că din motive că familia este numeroasă și-a dorit să schimbe
apartamentul nominalizat pe o casă mai spațioasă și mai încăpătoare pentru toți membrii familiei.
6. Mai menționează reclamantul că, se cunoștea foarte bine cu pârâtul, și îl considera un om de
încredere, cu calități inerente, fapt pentru care a crezut zvonurile spuse de pârât privitor la
demolarea casei unde locuia pârâtul și construcția unui nou bloc locativ.
7. În luna octombrie 2011 reclamantul ia propus pârâtului să facă schimb de bunuri imobile încheind
cu pârâtul un contract la notarul public Țurcan Mirela de pe str. Kogălniceanu 68, ap.1. (contractul
se anexează)
8. Mai invocă reclamantul și momentul transmiterii sultei în mărime de 10000 euro(zece mii euro),
pe care le solicită precum și restituirea cheltuielilor pentru autentificarea notarială.
9. Argumentează reclamantul precum că a fost dus în eroare de către pârât, prin faptul că susținea
că casa de pe str. Vadul lui vodă 23 va fi demolată și va fi construit un nou bloc locativ.
10. Peste o săptămână după înregistrarea contractelor la Agenția Relații funciare și cadastru,
reclamantul a trecut în casa schimbată de pe str. Vadul lui Vodă 23, mun. Chișinău.
11. În legătură cu faptul că după expirarea a cinci ani de la schimbul bunurilor imobile nu se
întreprinde nimic, și nici nu se intenționează să se construiască un nou bloc locativ, reclamantul
solicită rezoluțiunea contractului de schimb a bunurilor imobile motivând pe inducerea în eroare
de către pârât pentru a semna acest contract.
12. În ședința de judecată reclamantul a solicitat admiterea cereri de chemare în judecată pe motivele
de fapt și de drept expuse.
13. Pârâtul în ședința de judecată a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind
neîntemeiată și nefondată.

Argumentele instanței:
14. Audiind participanții la proces, studiind materialele cauzei instanța de judecată a ajuns la
concluzia că cererea de chemare în judecată înaintată de reclamantul Pruteanu Vasile urmează a
fi respinsă ca nefondată și neîntemeiată.
15. Din motivele cauzei urmează, că la data de 20.11.2011 Reclamantul benevol și nesilit de nimeni
a încheiat un contract de schimb a bunurilor imobile cu Pârâtul Negară Ion, făcând un schimb de
bunuri imobile.

80
16. Contractul de schimb a bunurilor imobile a fost autentificat notarial la notarul public Țurcan
Mirela, cu consimțământul ambelor părți.
17. Cererea de chemare în judecată a fost depusă de către reclamant după expirarea a cinci ani de la
semnarea contractului de schimb a bunurilor imobile.
18. În conformitate cu art. 259 CCRM termenul se instituie prin lege, hotărâre judecătorească sau
prin acordul părților. Termenele de apărare a drepturilor civile – sunt intervale de timp, înăuntrul
cărora persoanele abilitate sunt în drept să se adreseze în instanța de judecată sau alt organ
jurisdicțional cu pretenția despre apărarea sau executarea silită a dreptului încălcat sau interesului
contestat. La termenele de apărare a drepturilor civile se refera termenele de înaintare a
pretenţiilor și termenele de prescripţie extinctiva.
19. Potrivit art. 267 CCRM termenul general de prescripție în interiorul căruia persoana poate să-și
apere, pe cale judecătorească prin intentarea unei acțiuni în instanța de judecată dreptul încălcat
este de trei ani.
20. Conform art. 271 CCRM acţiunea privind apărarea dreptului încălcat se respinge în temeiul
expirării termenului de prescripţie extinctivă numai la cererea persoanei în a cărei favoare a
curs prescripția, depusa până la încheierea dezbaterilor în fond. Poziția CC RM din 6 iunie
2002 este corectă şi în concordanță cu principiul dreptului civil şi procesual civil – cel al
disponibilității – principiului independenței şi inițiativei în obţinerea, exercitarea şi apărarea
drepturilor civile ( art. 1, 9, 10 CC RM). Principiul disponibilității, adică de statornicire asupra
subiecţilor dreptului civil a posibilității de sine stătător să dispună de drepturile sale materiale şi
procesuale, ceea ce referindu-se la dreptul la prescripţie – presupune aplicarea prescripției numai
la cererea persoanei interesate.
21. Instanța constată, că numai pârâtului îi aparţine dreptul de a refuza reclamantului în acţiune pe
motivul expirării termenului de prescripţie. Trimiterea pârâtului la scăparea de către reclamant a
termenului de prescripţie nu este unicul mijloc de apărare a pârâtului împotriva reclamantului.
Prescripția începe să curgă doar din momentul în care este încălcat dreptul subiectiv sau interesul
protejat de lege. Dacă pretențiile reclamantului către pârât sunt neîntemeiate în fond, prescripția
în general nu începe să curgă. De aceea în acele cazuri cînd pretențiile reclamantului sunt
neîntemeiate în fond, prescripția extinctivă nu începe să curgă, nu poate fi vorba de scăparea lui
şi pârâtul nu este în drept să utilizeze dreptul său de aplicare a termenului de prescripţie.

81
22. Astfel, cu referire la caz, instanța reține că, contractul de schimb a bunurilor imobile a fost
încheiat cu consimțământul ambelor părți, benevol și nesiliți de nimeni.
23. Totodată, instanța reține că, reclamantul primul a propus pârâtului să facă schimb de bunuri
imobile.
24. La fel, instanța reține că reclamantul nu a supus verificării zvonurile aduse ca argument precum
că casa de pe str. Vadul lui Vodă 23 va fi demolată și precum că o Societate comercială va construi
un nou bloc locativ.
25. La fel, instanța a constatat că pârâtul nu intenționa să schimbe bunul imobil, spre deosebire de
reclamant, și că pârâtul nu la dus în eroare pe reclamant.
26. În conformitate cu art. 82 CPC al RM cheltuielile de judecată se compun din taxa de stat și din
cheltuielile de judecare a pricinii.
27. În conformitate cu art. 94 CPC al RM instanța judecătorească obligă partea care a pierdut procesul
să plătească, la cererea părții care a avut câștig de cauză – cheltuielile de judecată.
28. Potrivit art. 421-427 CCRM și art. 94, 238-241 CPC al RM instanța de judecată

H O T Ă R Ă Ș T E:
Cererea de chemare în judecată înaintată de Pruteanu Vasile împotriva lui Negară Ion privind
nulitatea contractului de schimb a bunurilor imobile încheiat la 20.11.2011 – se respinge ca tardivă.
A încasa de la Pruteanu Vasile în beneficiul lui Negară Ion cheltuielile de judiciare legale de
achitarea onorariului avocatului.
Hotărârea cu drept de apel la Curtea de Apel Chișinău în termen de 30 zile de la pronunțare, prin
intermediul Judecătoriei Chișinău sediul Centru.

Președintele ședinței,
Judecătorul Ion Țurcan

82
4.4.CEREREA DE APEL

Dosar nr. 2-3337/16


CURTEA DE APEL CHIȘINĂU

Apelant: Pruteanu Vasile


dom: str. Vadul lui Vodă 23
mun. Chişinău
tel.079554532

Intimat: Negară Ion


dom: bd. Decebal 64, ap.93
mun. Chişinău
tel. 069234732

APEL
Împotriva hotărârii Judecătoriei Chișinău,
sediul centru din 23.03.2017, după cererea
de chemare în judecată depusă de Pruteanu Vasile
împotriva lui Negară Ion privind
nulitatea contractului de schimb
a bunurilor imobile

83
Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău sediul Centru din 23.11.2011, în pricina civilă, după cererea
de chemare în judecată depusă de Pruteanu Vasile împotriva lui Negară Ion privind nulitatea contractului
de schimb a bunurilor imobile, cererea a fost respinsă integral.

Cu hotărârea instanței de fond nu suntem de acord,


o considerăm ilegală și neîntemeiată din următoarele motive:
În cadrul cercetării judecătorești s-a stabilit, că apelantul Pruteanu Vasile deținea în proprietate un
apartament cu două odăi pe bd. Decebal 64, ap.93 mun. Chișinău, în care locuia împreună cu familia
formată din patru copii și soția acestuia. Având intenția de ași schimba apartamentul sau de ași procura
o casă prin suburbiile orașului, Apelantul era în căutare a unui imobil.
Apelantul îl cunoștea pe Intimat de o perioadă mai îndelungată ca om de încredere, cu calități
inerente. Astfel în vara anului 2011, la o reuniune de prieteni, unde a fost prezent și Intimatul, cel din
urmă s-a lăudat precum că o Societate Comercială din domeniul construcțiilor intenționează să procure
casa dânsului și încă vreo patru case din zonă pentru a le demola și a reconstrui un bloc locativ. Menținea
Intimatul, precum că pentru prețul casei li se vor atribui câte două apartamente în blocul nou construit.
Astfel, consultându-se cu familia, Apelantul a hotărât să ajungă la o înțelege cu Intimatul pentru a
face schimb de bunuri imobile.
Menționăm, că Apelantul are patru copii și locuiesc cu toții într-un apartament cu două odăi. Ideea
de a face schimb de bunuri imobile și de a dobândi două apartamente l-ar putea ajuta să rezolve problema
traiului înghesuit cu toată familia. Apartamentul Apelantului de pe bd. Decebal 64, ap.93, mun. Chișinău
era frumos amenajat și cu reparație recentă, fapt pentru care Apelantul intenționa să schimbe
apartamentul pe casa de locuit a Intimatul.
În urma examinării cauze, sa stabilit că casa Intimatului de pe strada Vadul lui Vodă 23, mun.
Chișinău era veche, rămasă moștenire de la bunicii lui, iar Pârâtul de mult timp nu mai investise în
reparația casei.
Astfel, la data de 20.11.2011, ajungând la o înțelegere în privința schimbului de bunuri imobile,
apartamentul cu două odăi cu suprafața de 71 m.p. a Apelantului și cu o sultă de 10000 euro (zece mii
euro) pe casa de locuit a Intimatului cu suprafața de 600 m.p. părțile (copermutanții)au încheiat un
contract de schimb a bunurilor imobile la notarul public Țurcan Mirela de pe str. Kogălniceanu 68, ap.1.
Contractul de schimb a bunurilor imobile a fost autentificat notarial la notarul public Țurcan Mirela,
cu consimțământul ambelor părți.

84
Instanța de fond a stabilit că cererea a fost depusă de către Apelant după expirarea a cinci ani de la
semnarea contractului de schimb a bunurilor imobile. Precum și că, în conformitate cu art. 259 CCRM
termenul se instituie prin lege, hotărâre judecătorească sau prin acordul părților. Termenele de apărare a
drepturilor civile – sunt intervale de timp, înăuntrul cărora persoanele abilitate sunt în drept să se adreseze
în instanța de judecată sau alt organ jurisdicțional cu pretenția despre apărarea sau executarea silită a
dreptului încălcat sau interesului contestat. La termenele de apărare a drepturilor civile se refera
termenele de înaintare a pretenţiilor și termenele de prescripţie extinctiva.
Potrivit art. 267 CCRM termenul general de prescripție în interiorul căruia persoana poate să-și
apere, pe cale judecătorească prin intentarea unei acțiuni în instanța de judecată dreptul încălcat este de
trei ani.
Astfel, cu referire la caz, menționăm Onorată Instanță că, conform art. 271 CCRM termenul de
prescripţie extinctiva începe să curgă de la data nașterii dreptului la acţiune. Dreptul la acţiune
se naşte la data cînd persoana a aflat sau trebuia să afle despre încălcarea dreptului.
Din ce rezultă, că dreptul la intentarea acțiunii pentru Apelant a apărut doar după ce sa convins că
toate vorbele spuse de Intimat sunt false și care au avut drept scop doar inducerea în eroare.
Da, Apelantul a încheiat benevol și nesilit de nimeni contractul de schimb a bunurilor imobile, dar
Apelantul a crezut în vorbele Intimatului, și practic și-a încredinţat soarta familiei sale în mâinile
Intimatului. În afară de aceasta, Intimatul argumenta vorbele sale și prin faptul că cunoaşte Societatea
comercială care va construi blocul locativ.
Onorată Instanță, considerăm că cererea a fost depusă în termen, și solicitările apelantului au fost
legale. Art. 9 din Codul civil al Republicii Moldova prevede că, persoanele fizice și juridice participante
la raporturile juridice civile trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună
credință, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri.
Apelantul a solicitat nulitatea din motivele că a fost indus în eroare prin mijloace dolosive pentru
a încheia acest contract.
Onorată Instanță, dacă Apelantul ar fi știut că nu vor fi demolate și na fi construit un bloc locativ
nou, nu ar fi acceptat niciodată încheierea acestui contact de schimb a bunurilor imobile. Casa de pe
strada Vadul lui Vodă 23, mun. Chișinău este veche și necesită multe investiții pentru a fi renovată și a
avea posibilitatea să fie vândută la un preț de piață mai bun pentru a scoate toate cheltuielile de întreținere
și renovare, iar condițiile de trai nu sunt cele mai bune.

85
Considerăm, Onorată Instanță, că Intimatul la dus în eroare prin mijloace dolosive pe Apelant, și
intenționat a aruncat zvonuri pentru a vinde sau a schimba casa pe o cale mai ușoară.
Călăuzindu-ne de art. 228 din CCRM - Actul juridic a cărui încheiere a fost determinată de
comportamentul dolosiv sau viclean al uneia din părţi poate fi declarat nul de instanţa de judecată
chiar şi în cazul în care autorul dolului estima că actul juridic este avantajos pentru cealaltă parte.
Daca una dintre părţi trece sub tăcere anumite împrejurări la a căror dezvăluire cealaltă parte nu
ar mai fi încheiat actul juridic, anularea actului juridic poate fi cerută numai în cazul în care, în
baza principiului bunei-credințe, se putea aștepta ca cealaltă parte să dezvăluie aceste împrejurări.
Din aceste stipulări legale, considerăm că cererea depusă de Apelant este legală, fondată și depusă
în termen.
În baza celor expuse, cât și potrivit art. 386 (1), 387 lit.c), art. 385 al. 1 lit c) Codului de Procedură
civilă,

s o l i c i t ă m:

1. Admiterea apelului, casarea hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul centru din 23.03.2017,
rejudecarea cauzei și pronunțarea unei noi hotărâri privind admiterea cererii de chemare în
judecată în cauză.
2. Constatarea nulității contractului de schimb a bunurilor imobile încheiat la 20.11.2011.
3. Încasarea din contul Intimatului Negară Ion în beneficiul Apelantului Pruteanu Vasile a
cheltuielilor de judecată.

Anexă:
1. Cererea de apel în 3 exemplare;
2. Dovada achitării taxei de stat.

Apelant Pruteanu Vasile

Data______________

86
4.5. DECIZIA CURȚII DE APEL

Instanța de fond: Judecătoria Chișinău, sediul centru


Dosarul 2a-2590/17 (02-2a -16112-19072017)

DECIZIE

13 Decembrie 2017 mun. Chișinău

Colegiul Civil al Curții de Apel Chișinău

Având în componența sa:


Președintelui completului, judecătorul Minciuna Anatolie
Judecătorii Mihăilă Victoria și Sârbu Victoria

Grefier Mihai Mariana

Examinând în ședința de judecată publică cererea de apel declarată de către Apelantul Pruteanu
Vasile, pe marginea hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 23 martie 2017, adoptată în cauza
civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Pruteanu Vasile către negura Ion cu privire la
nulitatea contractului de schimb a bunurilor imobile,

C O N S T A T Ă:
Pretențiile reclamantului:
23 noiembrie 2016, Pruteanu Vasile a sesizat instanța de judecată cu cerere de chemare în judecată
împotriva lui Negură Ion, prin care a solicitat instanței constatarea nulității contractului de schimb a
bunurilor imobile.

87
În motivele acțiunii se indică, că Pruteanu Vasile a încheiat un contract de schimb a bunurilor
imobile cu Negară Ion în toamna anului 201, potrivit căruia, Pruteanu Vasile a dobândit în proprietate o
casă cu un nivel pe strada vadul lui Vodă 23, mun. Chișinău. Casa nominalizată fiind apreciată conform
certificatului cadastral în valoare de 400000 mii lei. Tot în baza contractului încheiat, Pruteanu Vasile a
transmis în proprietate lui Negura Ion apartamentul de pe bl. Dacia 64 nr. 93 format din două odăi etajul
9, scara 2.
Menționează reclamantul că, a făcut schimb de acest imobil doar cu scopul de a dobândi în
proprietate două apartamente după cum spunea Negură Ion că casele de pe str. Vadul lui vodă vor fi
demolate, fiind procurate de o Societate comercială, și în locul lor for fi construite blocuri noi locative.
Fiind într-o situație financiară precară, având la întreținere 4 copii, disperat că nu are posibilităţi ca să-și
procure un alt apartament mai spațios sau o casă, aflând de la Negură Ion despre ofertele propuse de
Companie în construcții, sa hotărât la schimbul bunurilor imobile.
Mai menționează reclamantul, că Negură Ion, susținea ferm cele propuse de Companie și că nu a
cedat la preș și chiar a solicitat și o sultă în valoare de 10000 euro.
Poziția instanței de fond:
Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 23 martie 2017, cererea de chemare în
judecată înaintată de către Pruteanu Vasile a fost respinsă, fiind dispusă încasarea de la Pruteanu Vasile
în beneficiul lui Negura Ion a cheltuielilor de judecată.
Solicitarea apelantului:
Nefiind de acord cu hotărârea instanței de fond, la 05 aprilie 2017, apelantul Pruteanu Vasile a
declarat apel asupra hotărârii judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 23 martie 2017, solicitând instanței
admiterea apelului, casarea hotărârii și emiterea unei noi hotărâri prin care să fie dispusă admiterea
integrală a cererii de chemare în judecată.
Argumentele părților:
În motivarea cererii de apel se indică că apelantul a fost indus în eroare prin mijloace dolosive pentru
a încheia acest contract de schimb a bunurilor imobile, pe care dacă avea să le știe nu ar fi încheiat.
Astfel, apelantul menționează, că Intimatul era ferm convins că casele de pe strada Vadul lui Vodă
vor fi demolate și în locul lor vor fi construite blocuri locative noi. Precum și că, Intimatul cunoștea
despre dorința Apelantului care era în căutare de un nou spaţiu locativ pentru condiții mai bune pentru
familia sa.
Termenul de declarare a apelului:

88
În conformitate cu prevederile art. 326 al.1 Cod de Procedură Civilă, termenul de declarare a apelului
este de 30 de zile de la data pronunțării dispozitivului hotărârii, dacă legea nu prevede altfel.
Din materialele cauzei rezultă că dispozitivul hotărârii instanței de fond a fost pronunțat public la 23
martie 2017, prin urmare Colegiul Civil constată că apelul este depus în interiorul termenului legal.
Aprecierea instanței de apel:
Analizând legalitatea și temeinicia hotărârii contestate, prin prisma argumentelor invocate de
participanții la proces și a materialelor din dosar, Colegiul consideră, că cererea de apel urmează a fi
respinsă din următoarele considerente.
În conformitate cu art. 385 al. 1, lit. a) Cod de Procedură Civilă a republicii Moldova, instanța de
apel după ce judecă apelul, este în drept să respingă apelul și să mențină hotărârea primei instanțe.
Din materialul probator administrat în cadrul ședinței de judecată a fost stabilit că, la data de 20
noiembrie 2011 Pruteanu Vasile a încheiat un contract de schimb a bunurilor imobile cu Negura Ion. Prin
contractul dat de schimb copermutanții se obligau să transmită în proprietate reciproc un bun imobil.
Studiind contractul de schimb a bunurior imobile autentificat notarial, instanța nu a găsit erori și
constată că a fost încheiat cu consimţământul părților reciproce. La fel, în baza acestui contrat de schimb
a bunurilor imobile, părţile nu au prevăzut careva obligații care pot surveni la momentul încheierii
contractului sau pe viitor, precum și că o garanţie ce ar prevedea dorința apelantului ca casele de pe strada
Vadul lui Vodă să fie demolate și construcția unui nou bloc locativ.
Instanța nu găsește semne ce ar induce în eroare prin mijloace dolosive pe Apelant de către Intimat,
și menționează că, Apelantul era obligat să examineze individual cele auzite și să constate faptele ce îl
interferează.
Astfel, Colegiul civil și de contencios Administrativ al curții de Apel Chișinău ajunge la concluzia,
că apelul depus de apelantul Pruteanu Vasile este neîntemeiat și urmează a fi respins.
În conformitate cu prevederile art. 385-390 Cod de procedură Civilă, Colegiul Civil și de
Contencios Administrativ al Curții de Apel Chișinău,

D E C I D E:
Se respinge apelul declarat de către Pruteanu Vasile pe marginea hotărârii Judecătoriei Chișinău,
sediul Centru din 23 martie 2017.

89
Se menține hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 23 martie 2017, adoptată în cauza
civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Pruteanu Vasile către Negura Ion cu privire la nulitatea
contractului de schimb a bunului imobil.
Decizia este definitivă, cu drept de recurs, la Curtea Supremă de justiție, în termen de două luni, de
la data comunicării deciziei motivate.

Președintele ședinței,
Judecătorul Minciuna Anatolie

Judecătorii Mihăilă viorica


Sîrbu Victoria

90
CONCLUZII

În finalul acestei lucrări rămâne de stabilit care sunt punctele forte ale temei respective, care sunt
priorităţile şi atuurile ei, lacunele şi confuziile ce le creează. Cert e una, contractul rămâne principalul
izvor de obligaţii, prin intermediul său se realizează stabilitatea relaţiilor şi circulaţia bunurilor
şi valorilor. Un adagiu latin, “contractus legem ex conventione occipiunt”,( convenţiile legal făcute au
putere de lege între părţile contractante) scoate în evidenţă forţa juridică a voinţei părţilor
materializată în acest important act juridic.
Importanţa şi eventual rolul contractului de schimb al bunurilor imobile rămâne în evidentă atâta
timp cât orice afacere serioasă are o bază solidă–contractul. Contractul rămâne instrumentul juridic
primordial de realizare a necesităţilor omului şi a societăţii. Buna funcţionare a acestui instrument e
generată de nivelul la care se respectă condiţiile încheierii, executării contractului.
Respectarea prevederilor legislaţiei în materia contractului de schimb al bunurilor imobile duce
nemijlocit la mersul firesc al lucrurilor, evitând neclarități, ambiguități. Contractul trebuie încheiat cu
bună știință și cu bună credinţă, cu intenţia de a produce efecte juridice, cu respectarea condiţiilor de
formă și fond. Respectarea normelor care reglementează încheierea contractului de schimb al bunurilor
imobile, sunt poate nu suficiente, dar capabile să dirijeze contractul. Codul civil al Republicii Moldova
conţine atât un corp de reguli aplicabile contractelor în genere care se referă la formarea valabilă şi
executarea acestuia cât şi reguli aplicabile unor contracte care poartă particularități specifice. Se distinge
deci, pe de o parte existenţa unui drept comun aplicabil tuturor contractelor, iar pe de altă parte un drept
special al contractelor.
Esența lucrării a constat în determinarea conținutului contractului de schimb al bunurilor imobile,
din motiv că raporturile juridice să fie stabilite, să se modifice sau să se stingă conform normelor juridice
prevăzute în Codul Civil al RM referitor la contractul respectiv. Cercetarea condiţiilor specifice de
încheiere, executare, ale efectelor contractului de schimb al bunurilor imobile, și analiza contractului în
plan comparativ cu cele din alte state, nea permis de a determina mai precis natura juridică a acestuia.
Din cele expuse, în cadrul lucrării am realizat următoarele obiective:
1. analiza doctrinei și legislației diferitor state, în studiu comparativ, permite formularea
conceptului contractului de schimb al bunurilor imobile, stabilind natura juridică a acestuia;
2. analizând reglementările legislației naționale în domeniul temei abordate s-a stabilit
finalitățile juridice în materia schimbului de bunuri imobile;

91
3. analizând noţiunile legale şi cele doctrinare, fără de care acest contract nu şi-ar putea produce
efectele scontate, am stabilit scopul individualizării celor mai esenţiale elemente definitorii
ale contractului de schimb al bunurilor imobile;
4. am cercetat particularitățile contractului privind schimbul bunurilor imobile, și am stabilit
corectitudinea aplicării normelor de drept material referitoare la condiţiile de formă şi de fond
ale contractului analizat;
5. am cercetat și evidențiat efecte contractului de schimb al bunurilor imobile, elucidate prin
prisma unor prevederi legale din legislaţia civilă a fostelor Republici sovietice şi a unor state
europene, urmărind a stabili gradul de perfecțiune a operei legislative naţionale în raport cu
legislaţia statelor europene.
În urma efectuării studiului pe marginea temei respective contractul de schimb al bunurilor imobile
am putea concluziona următoarele:
1. Legislaţia nu defineşte clar prevederile ce se referă la aceste contracte, lăsând loc pentru
interpretări diverse, creând ambiguități.
2. Prevederile care sunt menite să dirijeze cursul firesc al evoluţiei contractului de schimb al
bunurilor imobile se dovedesc a fi adesea imposibil de utilizat deoarece reflectă situaţii demult depășite.
3. Populaţia în pofida istoriei suficient de lungi a respectivului contract nu e încă familiarizată cu
el.
În final, nu ne rămâne decât să tindem spre perfecționare continuă în ceia ce priveşte materia
contractelor civile în special a contractelor de schimb al bunurilor imobile respectarea legislaţiei şi
încheierea contractelor cu bună credinţă.

92
BIBLIOGRAFIE

ACTE LEGISLATIVE ȘI NORMATIVE

1. Constituţia Republicii Moldova din 29 iulie 1994. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.1
din 12.08.1994.
2. Codul civil al Republicii Moldova. Legea Nr. 1107-XV din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, nr. 82-86/661 din 22.06.2002.
3. Cod funciar al Republicii Moldova, nr. 828 din 25.12.1991. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, nr. 107 din 04.09.2001.
4. Cod civil Român. În: Monitorul oficial al României nr. 505 din 15 iulie 2011.
http://www.dreptonline.ro/legislatie/codul_civil_republicat_2011_noul_cod_civil.php [accesat
14.10.2018].
5. Codul civil al României, din 26.11.1864, promulgat la 04.12.1864, (abrogat).
http://www.dreptonline.ro/legislatie/codul_civil_republicat_2011_noul_cod_civil.php [accesat
14.10.2018].
6. Codul civil al Armeniei, din 05.05.1998,
www.parliament.am/law_docs/050504HO239eng.doc?lang=eng (vizitat 27.11.18)
7. Codul civil al Republicii Lituania, nr VIII-1864 din data de18 iulie 2000, Vilnius. Cu ultima
modificare pe data de 12 aprilie 2011.
http://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/lt/lt073en.pdf (vizitat 04.10.18)
8. Codul civil Francez din 1804,
https://www.legifrance.gouv.fr/content/download/1950/13681/version/3/.../Code_22.pdf (vizitat
27.10.2018) (vizitat 20.20.18)
9. Codul civil al Germaniei (BGB) din 01.01.1900, www.bundesrecht.de. (vizitat 15.20.18)
10. Codul civil Spaniol, http://www.jus.unitn.it/cardozo/obiter_dictum/codciv/Codciv.htm (vizitat
18.10.18)
11. Гражданский Кодекс РФ. Вторая часть - 01.03.1996 http://www.advocatemoscow.ru/760-glava-
30-grazhdanskogo-kodeksa-rf.html (vizitat la data de 20.10.2018)

93
12. Гражданский кодекс Украины, 2004. http://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-54/
(vizitat 20.10.2018)
13. Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, nr.1308-XIII din
25.07.97. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.147-149 din 26.12.2001.
14. Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543 din 25.02.1998. În: Monitorul Oficial nr. 44-46, nr.
318, din 21.05.1998.
15. Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, nr. 523 din 16.07.1999.
În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 124-125 din 11.11.1991.
16. Legea privind delimitarea proprietății publice, nr. 29 din 05.04.2018. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, nr. 142-148.
17. Legea cu privire la notariat, nr.1453 din 08.11.2002. În: Monitorul Oficial, nr. 154-157 din
21.11.2002.
18. Legea privind achizițiile publice, nr.131 din 03.07.2015. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
nr.197-205 din 2015.
19. Legea privind autorizarea executării lucrărilor de constricție, nr. 163 din 09.07.2010. În: Monitorul
oficial al Republicii Moldova, nr. 155-158 din 03.09.2010.
20. Hotărârea Guvernului republicii Moldova, nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vânzarea-cumpărarea
terenurilor. În: monitorul oficial al Republicii Moldova, nr. 030 din 09.04.1998
21. Hotărârea Plenului Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova, cu privire la aplicarea de către
instanțele de judecată a legislației ce reglementează nulitatea actului juridic civil, nr. 1 din
07.07.2008. În: Buletinul Plenului Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova, 2009, nr.4-5,
pag.4.
22. Decizia Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție
din 19.08.2015. http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=21515 [accesat 14.10.2018].

CĂRȚI ȘI PUBLICAȚII MONOGRAFICE TIPĂRITE

23. BAIAS, Fl., CHELARU, E., CONSTANTINOVICI, R., MACOVEI, I. Noul Cod Civil. Comentariu
pe articole, Ediția a 2-a. Bucureşti: C.H. Beck, 2014. 2960 p.
24. BAIAS, F. A. Simulația: Studiu de doctrină și jurisprudență. București: Rosseti, 2003. 357 p.

94
25. BAIEȘ, S., ROȘCA, N. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică. Chișinău:
USM, 2007. 416 p.
26. BAIEŞ, S. Studiu comparativ privind dreptul civil. Chişinău: USM, 2002.265 p.
27. BAIAS, A. et. al. Comentariul la Noul cod civil român. București: Hamangiu, 2013. 2200 p.
28. BAIEȘU, S., CLIMOVA, A., MIHAILENCO, E., ș.a. Drept civil, Drept succesoral, Drept funciar,
Dreptul muncii, Dreptul familiei. Chișinău: Suporturi de curs - Cartea a III-a, INJ, 2008. 376 p.
29. BLOŞENCO, A. Răspunderea civilă delictuală. Chişinău: ARC, 2002. 218 p.
30. BLOȘENCO, A. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
31. COSTIN, M., COSTIN, M. Dicţionar de drept civil. vol. I. Bucureşti; Lunina Lex, 2010. 212 p.
32. CHIBAC, G., BRUMA, S., ROBU, O., CHIBAC, N. Drept civil. Contracte și succesiuni: Curs
universitar. Chișinău: Univ. de Stat din Moldova, Fac. De Drept, Catedra de Drept civil – Ediția a 2-
a, 2014. 392 p.
33. CHIBAC, Gh., CHIRIAC, A. Curs succint de prelegeri la drept civil. Chişinău: USM, 2000.
580 p.
34. CHIBAC, Gh., BĂIEŞU, A., ROTARI, A., EFRIM, O. Drept civil. Contracte speciale. Vol. III.
Chişinău: Cartier Juridic, 2005. 688 p.
35. CHIBAC, Gh., BAIEȘU, A., ROTARI, A., EFRIM, O. Drept civil: Contracte și succesiuni.
Chișinău: Cartier Juridic, 2010. 568 p.
36. CIMIL, D. Schimbul. Cartea a III, art. 823-826. În: Comentariul Codului civil al Republicii Moldova,
2006, p.460.
37. CIONGARU, E, SECULA, M. Drept civil. Contracte special- curs universitar. Craiova: Fundația
Scrisul Românesc, 2011. 328 p.
38. CĂRPENARU, S. D., STĂNCIULESCU, L., NEMEŞ V. Contracte civile şi comerciale. Bucureşti:
Hamangiu, 2009. 528 p.
39. DOGARU, I. Teoria generală a obligațiilor. Bucureşti: Științifică, 2009. 456 p.
40. DOGARU, I., OLTEANU, G., SĂULEANU, L. Drept civil. Contracte speciale. București: Știința,
2013. 438 p.
41. DAN, R. Contracte civile speciale în noul Cod civil. Note de curs. Universul juridic. București:
Hamangiu, 2013. 468 p.
42. EȘANU, N. Rezoluțiunea, rezilierea și revocarea contractului. Cartea III, art. 733-752. În:
Comentariul Codului civil al Republicii Moldova. Vol.Ii. ed.Ii-a. p.337-368. Chișinău: Arc, 2006.

95
43. HANGA, V. Mic dicționar juridic. București: Editura Lumina lex, 1999. 207 p.
44. FRANCISC, D. Tratat de drept civil. Contracte speciale. Bucureşti: Universul juridic, 2001. 576 p.
45. IOAN, L. Drept civil. Contracte. Brașov: Omnia Uni - S.A.S.T. S.R.L, 1997. 384 p.
46. MALAURIE, Ph., AYNES, L., YVES-GAUTIER, P. Drept civil: Contractele speciale. Trad.: Diana
DĂNIȘOR. București: Wolters Kluwer, 2009. 712 p.
47. MARIAN, S. Drept cadastral și publicitatea imobiliară. USM, 2011, 290 p.
48. MIHALACHE, I. Drept privat roman: Note de curs. Chișinău: Litera AVN, 2012. 268 p.
49. MOTICA, R, MOȚIU, F. Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie și practică judiciară. București:
Editura Lumina Lex, 2001. 328 p.
50. MOȚIU, F. Contracte speciale în Noul Cod civil. București: Universul Juridic ediția a 2-a, revizuită
și adăugată, 2011. 370 p.
51. NASAUDEAN, P. Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. București: Hamangiu, 2011.
52. POALELUNGI, M, FILINCOVA, S. Manualul judecătorului pentru cauze civile. Ediția a II-a.
Chișinău: Tipografia Centrală. 1200 p.
53. POALELUNGI, M., FILINCOVA, S. Manualul judecătorului pentru cauze civile. Ediția a II-a.
Chișinău: Tipografia Centrală, 2013. 1200 p.
54. POP, L. Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor. Tratat, ediţia II, Iaşi: Chemarea, 1998. 286 p.
55. POPA, I. Contractul de vânzare-cumpărare. Studiu comparativ de doctrina si jurisprudența. Ediția
a II-a revăzută și adăugată. București: Universul juridic, 2008. 560 p.
56. POP, L. Tratat de drept civil: Obligaţiile. Vol.2: Contractul. Bucureşti: Universul juridic, 2009. 211
p.
57. PĂTULEA, V., STANCU, Gh. Dreptul contractelor. Bucureşti: C. H. Beck, 2008. 455 p.
58. STĂTESCU, C., BÎRSAN C. Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor. Bucureşti: ALL, 2002. 328
p.
59. STĂNCIULESCU, L., NEMEȘ, V. Dreptul contractelor civile și comerciale în reglementarea noului
Cod civil. București: Hamangiu, 2013. 348 p.
60. TURUIANU, C. Contracte civile speciale. Culegere de practică judiciară. București: C. H. Beck,
2008. 440 p.
61. TURIANU, C. Contracte civile speciale practică judiciară adnotată. Bucureşti: All BECK
2000. 268 p.

96
62. TURIANU, C. Probleme speciale de drept civil. Bucureşti: Fundației Editura de Mâine, 2000.
382 p.
63. TURIANU, C. Curs de drept civil contracte speciale. Bucureşti: Fundației Editura de Mâine, 2000.
438 p.
64. TROFIMOV, Igor. Drept civil. Contracte civile. Chișinău: Academia ,,Ștefan cel Mare’’ a MAI a
Rep. Moldova, 2004 (Tipografia ,,Elena-V.I.’’), 256 p.
65. VOLCINSCHI, V., ȚURCAN, D., CEBOTARI, S., TARLAPAN, A., HÎNCU, V., ș.a. Drept privat
roman. Univ. de Stat din Moldova, Facultatea de Drept, Catedra Drept al Antreprenoriatului.
Chișinău: S. n. (Tipografia ,,Reclama’’), 2014. 400 p.
66. URS, R.. Drept civil contracte civile. Bucureşti: Oscar Print 2002. 432 p.
67. БРАГИНСКИЙ, М.И., ВИТРЯНСКИЙ В.В. Договорное право. Книга первая. Общие
положения. Москва: Статут, 2010. 236 с.
68. БРАГИНСКИЙ М.И., В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества.
Москва: Статут, 2005. 797 p.
69. ГОНЧАРОВ А. А., Маслова А. В. Гражданское право (части общая и особенная): курс лекций.
Москва: Вольтер кливер, 2010. 512 p.
70. ЗАЛЕНССКОГО В.В. Гражданское Право: Учебник для вузов. Москва: Юнити-Дана, Закон и
право, 2003.- 703 c.
71. КАРАПЕТОВ А. Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный
комментарий к статьям 307–453 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Москва:
Редакция 1.0 М-Логос, 2017. 903 p.

CONTRIBUȚII ÎN PUBLICAȚII SERIALE TIPĂRITE

72. BLOȘENCO, A. Înstrăinarea bunurilor imobile prin acte juridice neautentificate notarial. În:
Revista Naţională de Drept., 2005, nr.12, pag.29
73. CAZAC O. Conceptul de neexecutare esenţială a contractului – temei fundamental al rezoluţiunii şi
rezilierii contractelor civile. În: Studii juridice în onoarea prof. univ. dr. Chibac Gh. Chişinău: CEP
USM, 2013, p. 93-117.
74. CERNEI O. Drepturile și obligațiile vânzătorului ca subiect al contractului de vânzare-cumpărare
a trenurilor. În: Legea și viața, nr.7. Chișinău, 2015. p. 24.

97
75. CIMIL, D. Importanţa juridică a negocierii contractelor. În: Revista Naţională de Drept, 2011, nr.
5.
76. CIMIL, D. Oportunitatea modelelor contractuale legale. În: Revista Naţională de Drept, 2012, nr.2.
77. CIMIL, D. Antecontractul. În: Revista Naţională de Drept, 2011, nr. 9
78. CIMIL, D. BOT, A. Valența juridică a clasificării contractelor civile. În: Revista științifică a USM,
2011, nr. 3
79. CIMIL, D. Instituţia calificării contractelor civile. În: Revista Naţională de Drept, 2011, nr. 4.
80. CIMIL, D. Reflecții asupra teoriei contractului civil. În: Revista Naţională de Drept, 2012, nr. 4.
81. CIMIL, D. Criteriile de calificare a clauzelor abuzive. În: Revista Institutului Naţional al Justiției,
2013, nr. 1.
82. CIMIL, D. Obligaţia juridică de informare . În: Revista Institutului Naţional al Justiției, 2013, nr. 3.
83. CLIMOV, A. Elementele contractului de vânzare-cumpărare a terenului. În: Legea și viața, nr.4 din
2006, p. 21.
84. CLIMOVA, A. Formarea bunurilor imobile – un nou aspect al exercitării dreptului de proprietate.
În: Revista Naţională de Drept, nr.1, 2000, p.44-45.
85. CUZNEȚOV, A. Noțiuni definitorii și caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare.
În: Revista Națională de Drept, nr.3, 2017. P. 31-34
86. CĂPĂŢÎNĂ, O. Obligaţia vânzătorului comercial de informare a cumpărătorului. În: Revista de
drept comercial, nr. 10, 1998.
87. GRIBINCEA L. Vânzarea-cumpărarea prin bursă. În: Revista Națională de Drept nr.11, 2002, p.
28.
88. GRIBINCEA L. Vânzarea-cumpărarea prin licitație. În: Revista Naţională de Drept nr.10, 2004,
p.14.
89. POPA, F. Reprimarea clauzelor abuzive. În: Pandectele Române, 2004, nr.2/2004, p. 202-2012.
90. PĂTULEA, V. Obligaţia de informare în formarea contractelor. În: Revista de drept comercial, nr.
1/1996.
91. STANCU, R. Formarea contractelor în dreptul european – dreptul francez şi belgian. În: Revista de
drept comercial, nr.5, 2010 p.113.
92. STANCU, R. Formarea contractelor în dreptul european – dreptul german. În: Revista de drept
comercial nr.7-8, 2010 p.126.
93. RENIȚA, Gh. Configurații privind transferul dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-

98
cumpărare. Chișinău: Studia Universitatis Molodaviae, nr.8(88), 2015. 198-205 p.
94. SMOCHINĂ, A. Contractul de vânzare-cumpărare în dreptul roman: obligațiile părților. Chișinău:
Analele ULIM, Drept, 2004. 126 p., p. 10-12.
95. VÎRLAN, P. Contractul de vânzare-cumpărare la licitație. Analiza juridică a legislației naționale și
internaționale și accepțiunile acestuia. Publicat în: Revista Națională de Drept nr.7, 2016, p. 58.
96. СТЕПАНОВ, Д. Общие положения о договоре. Заключение договора. В: Хозяйство и право,
№ 5, 2009, р. 63.

CONTRIBUȚII ÎN PUBLICAȚII SERIALE ELECTRONICE

97. ANGHEL, D. Comentariile Codului civil. Contractul de vânzare si contractul de schimb (Extras).
București: Editura Hamangiu, 2012. 260 p. ISBN 978-606-522-782-8.
98. Curtea Europeană a Drepturilor Omului
https://ro.wikipedia.org/wiki/Curtea_European%C4%83_a_Drepturilor_Omului (vizitat la data de
10.10.2018)
99. DOGARU, I., ș.a. Bazele dreptului civil. Contracte special. vol. 4. București: C.H. Beck, 2009.
http://dspace.usm.md:8080/xmlui/bitstream/handle/123456789/1546/32_34_Notiuni%20definitorii
%20si%20caracterele%20juridice%20ale%20contractului%2C%20de%20vanzare-
cumparare%20comerciala_0.pdf?sequence=1&isAllowed=y (vizitat de 15.10.2018)
100. MICIOUIU, S. Transferul dreptului de proprietate prin vânzare: studiu de drept comparat.
București: Universul Juridic, 2014. 542 p. ISBN: 606-673-219-2.
http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/transferul-dreptului-de-proprietate-prin-
vanzare_extras.pdf (vizitat la data de 27.10.2018)
101. TILIMPIA, S. Trei motive pentru declararea preţului real în tranzacțiile imobiliare.
102. КАЛПИНА, А. Г. Гражданское право. Часть вторая. Москва: 2002.
http://radnuk.info/ros-pidrychnuk/grajdanskoe/521-gatin/22721-2-2002-542-.html (vizitat la data de
26.10.2018)
103. http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ro&idc=348&id=2803&t=/Legislatia/Drept-
antreprenorial/Codul-Civil/Cartea-a-treia-obligatiile-art512-1431/Comentarii-la-Titlul-III-
CATEGORIILE-DE-OBLIGATII [accesat 14.10.2018].
104. http://jurisprudenta.csj.md/search_hot_expl.php?id=65 [accesat 14.10.2018].

99