Proyecto Sánchez I

Segmento de Mercado Media/Alta

Total de Niveles 5
Total de unidades de Apartamento 10

Descripción Valor Unidad

Área de Solar 480.66 m2
Costo m2 de terreno RD$ 35,000.00 RD$/m2
Costo del Solar RD$ 16,823,100.00 RD$
Área de construcción 1378.51 m2
Costo Directo m2 de construcción RD$ 18,000.00 RD$
Costo Directo de Construcción RD$ 24,813,180.00 RD$
Costo Directo Total del Proyecto RD$ 41,636,280.00 RD$

Descripción de las unidades

Área Área
Área
Área Neta Terraza Terraza
Apartamento Parqueo TECHADA ABIERTA
(M2) M2 M2 M2

101 86.79 25 0 0
201 92.45 25 0 49.3
202 99.6 25 0 0
203 90.14 25 0 0
301 92.42 25 0 0
302 99.6 25 0 0
303 90.14 25 0 0
401 92.45 25 23.36 20.66
402 99.6 25 33.09 15.14
403 90.14 25 25.29 20.66
Totales 933.33 250 81.74 105.76
de las unidades

Área Costo de Costo del terreno Costo total por

Común Construcción en proporción apartamentos
M2 (RD$)

0.768 RD$ 2,026,044.00 RD$ 1,373,638.56 RD$ 3,399,682.56

0.768 RD$ 3,015,324.00 RD$ 2,044,360.99 RD$ 5,059,684.99
0.768 RD$ 2,256,624.00 RD$ 1,529,969.61 RD$ 3,786,593.61
0.768 RD$ 2,086,344.00 RD$ 1,414,521.39 RD$ 3,500,865.39
0.768 RD$ 2,127,384.00 RD$ 1,442,346.11 RD$ 3,569,730.11
0.768 RD$ 2,256,624.00 RD$ 1,529,969.61 RD$ 3,786,593.61
0.768 RD$ 2,086,344.00 RD$ 1,414,521.39 RD$ 3,500,865.39
0.768 RD$ 2,920,284.00 RD$ 1,979,924.77 RD$ 4,900,208.77
0.768 RD$ 3,124,764.00 RD$ 2,118,560.27 RD$ 5,243,324.27
0.768 RD$ 2,913,444.00 RD$ 1,975,287.32 RD$ 4,888,731.32
7.68 RD$ 24,813,180.00 RD$ 16,823,100.00 RD$ 41,636,280.00
 Total de Costo del proyecto
Precio Venta Área Cerrada RD$ 60,000.00 RD$/m2
Precio Venta Área Abierta RD$ 42,000.00 RD$/m2
Costo Directo de Construcción RD$ 24,813,180.00 RD$
Costo del Solar RD$ 16,823,100.00 RD$
Costo Directo Total del Proyecto RD$ 41,636,280.00 RD$
Precio Venta Proyecto RD$ 80,806,920.00 RD$

Precio Venta Precio Venta

Apartamento Area Techada Area Abierta Techada Abierta
101 112.558 0 6,753,480.00 -
201 118.218 49.3 7,093,080.00 2,070,600.00
202 125.368 0 7,522,080.00 -
203 115.908 0 6,954,480.00 -
301 118.188 0 7,091,280.00 -
302 125.368 0 7,522,080.00 -
303 115.908 0 6,954,480.00 -
401 141.578 20.66 8,494,680.00 867,720.00
402 158.458 15.14 9,507,480.00 635,880.00
403 141.198 20.66 8,471,880.00 867,720.00
Totales 1272.75 105.76 76,365,000.00 4,441,920.00
 PV Factor Precio de Venta

6,753,480.00 1 6,753,480.00
9,163,680.00 1 9,163,680.00
7,522,080.00 1 7,522,080.00
6,954,480.00 1 6,954,480.00
7,091,280.00 1 7,091,280.00
7,522,080.00 1 7,522,080.00
6,954,480.00 1 6,954,480.00
9,362,400.00 1 9,362,400.00
10,143,360.00 1 10,143,360.00
9,339,600.00 1 9,339,600.00
80,806,920.00 - 80,806,920.00
 COSTO INDIRECTO DE OPERACIONES
EMPRESA SÁNCHEZ INVERSIONES
VOLUMEN ANUAL OBRAS C.DIRECTO =
CONCEPTO RD$ 41,636,280.00
Cant Costo Unit Total
I. GASTOS TECNICOS ADMINIST.
1. Jefe de Proyectos 12 RD$60,000.00 RD$ 720,000.00
2. Iguala asesoría legal 12 RD$20,000.00 RD$ 240,000.00
3. Iguala asesoría fiscal 12 RD$20,000.00 RD$ 240,000.00
4. Arquitectos 24 RD$40,000.00 RD$ 960,000.00
5. Jefe Dpto. de Costos y Compras 12 RD$35,000.00 RD$ 420,000.00
6. Contador 12 RD$20,000.00 RD$ 240,000.00
7. Diseñador de Interiores 12 RD$50,000.00 RD$ 600,000.00

8. Chofer 12 RD$15,000.00 RD$ 180,000.00

9. Almacenista general 12 RD$14,000.00 RD$ 168,000.00

10. Auxiliar almacenista 12 RD$12,000.00 RD$ 144,000.00

11. Secretaria 12 RD$12,000.00 RD$ 144,000.00
12. Recepcionista 12 RD$12,000.00 RD$ 144,000.00
13. Mensajero 12 RD$12,000.00 RD$ 144,000.00

TOTAL I Total RD$ 4,344,000.00

II. ALQUILERES Y AMORTIZACIONES

1. Alquiler oficina 12 RD$25,000.00 RD$ 300,000.00
2. Mantenim. Equipo de oficina 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
3. Alquiler almacen 12 RD$10,000.00 RD$ 120,000.00
4. Mantenim. Equipo almacén 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
5. Luz oficina y almacén 12 RD$ 4,000.00 RD$ 48,000.00
6. Telefono oficina y almacén 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
7. Mantenim. Autos oficina al 100% 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
8. Mantenim. Camionetas ofic. 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
9. Celular 12 RD$10,000.00 RD$ 120,000.00
10. Fax 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
TOTAL II Total RD$ 900,000.00
III. OBLIGACIONES y SEGUROS
1. Registro Cámara de Comercio 1 RD$ 5,000.00 RD$ 5,000.00
2. Seguros automóviles 1 RD$ 8,000.00 RD$ 8,000.00
3. Seguro camioneta 1 RD$ 8,000.00 RD$ 8,000.00
4. Multipóliza (Robo oficina contenidos, incendios,) 1 RD$50,000.00 RD$ 50,000.00
TOTAL III Total RD$ 71,000.00
IV MATERIALES DE CONSUMO
1. Combustible automóviles al 100% 12 RD$10,000.00 RD$ 120,000.00

2. Combustible camionetas 12 RD$10,000.00 RD$ 120,000.00

3. Impresos oficina 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00

4. Papelería oficina 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
 5. Artículos de limpieza 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
6. Varios 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
TOTAL IV Total RD$ 456,000.00
V. CAPACITACIÓN Y PROMOCIÓN
1. Celebraciones de oficina 4 RD$ 8,000.00 RD$ 32,000.00
2. Publicidad 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
3. Gastos de consumo de Directivos 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
4. Gastos de consumo de Oficina 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
5. Atención a clientes 4 RD$15,000.00 RD$ 60,000.00
TOTAL V Total RD$ 224,000.00

TOTAL ANUAL RD$ 5,995,000.00

Porcentaje de los Costos Directos 14.40%

 COSTO INDIRECTO DE CAMPO
EMPRESA SÁNCHEZ INVERSIONES
COSTO DIRECTO DE OBRAS = Duración: 12 MESES
RD$ 41,636,280.00 OBRA DISTRITO NACIONAL

CONCEPTO Cant Costo Unit Total

I. GASTOS TÉCNICOS Y ADMINIST.

1. Ingeniero Residente 12 RD$25,000.00 RD$ 300,000.00
2. Ayudante Ingeniero Residente 12 RD$20,000.00 RD$ 240,000.00
3. Sereno 12 RD$12,000.00 RD$ 144,000.00 Registro del nombre comercial en la Oficina Nacional
TOTAL I Total RD$ 684,000.00
II. TRASLADO DE PERSONAL DE OBRA
1. Supervisión 24 RD$ 2,000.00 RD$ 48,000.00

TOTAL II Total RD$ 48,000.00

III. COMUNICACIONES Y ACARREOS

1. Teléfono de obra 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00

2. Radio de obra 12 RD$ 2,000.00 RD$ 24,000.00
3. Celulares 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
4. Transporte equipo mayor 12 RD$ 4,000.00 RD$ 48,000.00

5. Transporte equipo menor y enseres 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00

TOTAL III Total RD$ 180,000.00

IV. CONSTRUCCIONES PROVISIONALES
1. Cerca y puertas 1 RD$ 5,000.00 RD$ 5,000.00
2. Oficina 1 RD$15,000.00 RD$ 15,000.00
3. Almacen cubierto 1 RD$10,000.00 RD$ 10,000.00
4. Inst. Hidráulicas provisionales 4 RD$ 3,000.00 RD$ 12,000.00
5. Inst. Eléctricas provisionales 4 RD$ 3,000.00 RD$ 12,000.00
TOTAL IV Total RD$ 54,000.00
V. CONSUMOS VARIOS
1. Consumo eléctrico 12 RD$ 5,000.00 RD$ 60,000.00
2. Consumo agua 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
3. Fotografía 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
4. Letreros 2 RD$ 8,000.00 RD$ 16,000.00
5. Papelería y copias 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
6. Varios 12 RD$ 3,000.00 RD$ 36,000.00
TOTAL V Total RD$ 220,000.00
VI. FIANZAS Y SEGUROS DE CAMPO
1. Fianzas 1 RD$10,000.00 RD$ 10,000.00
2. Seguros 1 RD$80,000.00 RD$ 80,000.00
TOTAL VI Total RD$ 90,000.00

TOTAL ANUAL RD$ 1,276,000.00

Porcentaje de los Costos Directos 3.06%

 INVERSIÓN INICIAL
EMPRESA SÁNCHEZ INVERSIONES

CONCEPTO Cant Costo Unit

Depósito de Alquileres 3 RD$ 30,000.00

Compra de Automovil para Oficina 1 RD$ 800,000.00
Compra de Camioneta para Oficina 1 RD$ 800,000.00
Compra de Equipos de Oficina 1 RD$ 70,000.00
Compra de Mobiliario para Oficina 1 RD$ 100,000.00
Registro del nombre comercial en la Oficina Nacional de la Propiedad Industrial (ONAPI) 1 RD$ 4,755.00
Impuesto de constitución en la Dirección General de Impuestos Internos 1 RD$ 3,000.00
Registro mercantil de la Cámara de Comercio y Producción 1 RD$ 2,500.00
TOTAL

TABLA DE DEPRECIACIÓN
EMPRESA SÁNCHEZ INVERSIONES
Descripción 1 2
Depreciación Automovil y Camioneta (25%) RD$400,000.00 RD$ 300,000.00
Depreciación Equipos y Mobiliario de Oficina (7.5 % y 15%) RD$ 12,750.00 RD$ 23,587.50
 Total

RD$ 90,000.00
RD$ 800,000.00
RD$ 800,000.00
RD$ 70,000.00
RD$ 100,000.00
RD$ 4,755.00
RD$ 3,000.00
RD$ 2,500.00

RD$ 1,870,255.00

N
ONES
3 4 5
RD$ 225,000.00 RD$ 168,750.00 RD$ 126,562.50
RD$ 20,049.38 RD$ 17,041.97 RD$ 14,485.67
 Demanda Anual Estimada
Ubicación Distrito Nacional
Porcentaje según nuestra cartera de precios
6,000,001 - 8,000,000 1.5 %
8,000,001-10,000,000 1.5 %
Demanda efectiva de vivienda 64025 Und
Demanda efectiva en nuestro 1921 Und
mercado
Porcentaje que piensa comprar 18.2 %
Apartamentos
Demanda efectiva de apartamentos 350 Und
en nuestro mercado
Escenario Óptimo (7%) 24 Und
Escenario Normal (4%) 14 Und
Escenario Pésimo (2%) 7 Und
Nuestra oferta anual 10 Und

Nuevos escenarios de acuerdo a nuestra oferta

Escenario Óptimo (7%) 10 Und
Escenario Normal (4%) 6 Und
Escenario Pésimo (2%) 3 Und
 Flujo de Caja Escenario Óptimo
Detalle Año 0 Año 1 Año 2
Inversión Inicial RD$ (1,870,255.00)
Capital de Trabajo Neto RD$ (12,226,820.00)
Ventas Netas RD$ 80,806,920.00 RD$ 84,847,266.00
Costo Directo RD$ (41,636,280.00) RD$ (43,301,731.20)
Costo Indirecto de Operaciones RD$ (5,995,000.00) RD$ (6,234,800.00)
Costo Indirecto de Campo RD$ (1,276,000.00) RD$ (1,327,040.00)
Utilidades antes de depreciación e ISR RD$ 31,899,640.00 RD$ 33,983,694.80
Depreciación Total RD$ (412,750.00) RD$ (323,587.50)
Utilidad antes de ISR RD$ 31,486,890.00 RD$ 33,660,107.30
Impuestos (27%) RD$ (8,501,460.30) RD$ (9,088,228.97)
Ingreso Neto RD$ 22,985,429.70 RD$ 24,571,878.33
Depreciación Total (+) RD$ 412,750.00 RD$ 323,587.50
Flujo de Caja Operativo RD$ 23,398,179.70 RD$ 24,895,465.83
Recuperación CTN RD$ - RD$ -
Valor de Salvamento Neto RD$ - RD$ -
Flujo de Caja Neto RD$ (14,097,075.00) RD$ 23,398,179.70 RD$ 24,895,465.83

Flujo de Caja Escenario Normal

Detalle Año 0 Año 1 Año 2
Inversión Inicial RD$ (1,870,255.00)
Capital de Trabajo Neto RD$ (12,226,820.00)
Ventas Netas RD$ 53,053,200.00 RD$ 55,705,860.00
Costo Directo RD$ (41,636,280.00) RD$ (43,301,731.20)
Costo Indirecto de Operaciones RD$ (5,995,000.00) RD$ (6,234,800.00)
Costo Indirecto de Campo RD$ (1,276,000.00) RD$ (1,327,040.00)
Utilidades antes de depreciación e ISR RD$ 4,145,920.00 RD$ 4,842,288.80
Depreciación Total RD$ (412,750.00) RD$ (323,587.50)
Utilidad antes de ISR RD$ 3,733,170.00 RD$ 4,518,701.30
Impuestos (27%) RD$ (1,007,955.90) RD$ (1,220,049.35)
Ingreso Neto RD$ 2,725,214.10 RD$ 3,298,651.95
Depreciación Total (+) RD$ 412,750.00 RD$ 323,587.50
Flujo de Caja Operativo RD$ 3,137,964.10 RD$ 3,622,239.45
Recuperación CTN RD$ - RD$ -
Valor de Salvamento Neto RD$ - RD$ -
Flujo de Caja Neto RD$ (14,097,075.00) RD$ 3,137,964.10 RD$ 3,622,239.45

Flujo de Caja Escenario Pésimo

Detalle Año 0 Año 1 Año 2
Inversión Inicial RD$ (1,870,255.00)
Capital de Trabajo Neto RD$ (12,226,820.00)
Ventas Netas RD$ 28,845,360.00 RD$ 30,287,628.00
 Costo Directo RD$ (41,636,280.00) RD$ (43,301,731.20)
Costo Indirecto de Operaciones RD$ (5,995,000.00) RD$ (6,234,800.00)
Costo Indirecto de Campo RD$ (1,276,000.00) RD$ (1,327,040.00)
Utilidades antes de depreciación e ISR RD$ (20,061,920.00) RD$ (20,575,943.20)
Depreciación Total RD$ (412,750.00) RD$ (323,587.50)
Utilidad antes de ISR RD$ (20,474,670.00) RD$ (20,899,530.70)
Impuestos (27%) RD$ - RD$ -
Ingreso Neto RD$ (20,474,670.00) RD$ (20,899,530.70)
Depreciación Total (+) RD$ 412,750.00 RD$ 323,587.50
Flujo de Caja Operativo RD$ (20,061,920.00) RD$ (20,575,943.20)
Recuperación CTN RD$ - RD$ -
Valor de Salvamento Neto RD$ - RD$ -
Flujo de Caja Neto RD$ (14,097,075.00) RD$ (20,061,920.00) RD$ (20,575,943.20)
Óptimo
Año 3 Año 4 Año 5 INVERSIONES SÁNCHEZ
Préstamos
Acciones Preferentes
RD$ 89,089,629.30 RD$ 93,544,110.77 RD$ 98,221,316.30 Acciones Comunes
RD$ (45,033,800.45) RD$ (46,835,152.47) RD$ (48,708,558.56) Total
RD$ (6,484,192.00) RD$ (6,743,559.68) RD$ (7,013,302.07)
RD$ (1,380,121.60) RD$ (1,435,326.46) RD$ (1,492,739.52)
RD$ 36,191,515.25 RD$ 38,530,072.16 RD$ 41,006,716.15
RD$ (245,049.38) RD$ (185,791.97) RD$ (141,048.17)
RD$ 35,946,465.88 RD$ 38,344,280.19 RD$ 40,865,667.98
RD$ (9,705,545.79) RD$ (10,352,955.65) RD$ (11,033,730.35)
RD$ 26,240,920.09 RD$ 27,991,324.54 RD$ 29,831,937.62
RD$ 245,049.38 RD$ 185,791.97 RD$ 141,048.17
RD$ 26,485,969.47 RD$ 28,177,116.50 RD$ 29,972,985.80
RD$ - RD$ - RD$ 12,226,820.00
RD$ - RD$ - RD$ 167,229,224.40
RD$ 26,485,969.47 RD$ 28,177,116.50 RD$ 209,429,030.20

Normal
Año 3 Año 4 Año 5

RD$ 58,491,153.00 RD$ 61,415,710.65 RD$ 64,486,496.18

RD$ (45,033,800.45) RD$ (46,835,152.47) RD$ (48,708,558.56)
RD$ (6,484,192.00) RD$ (6,743,559.68) RD$ (7,013,302.07)
RD$ (1,380,121.60) RD$ (1,435,326.46) RD$ (1,492,739.52)
RD$ 5,593,038.95 RD$ 6,401,672.04 RD$ 7,271,896.03
RD$ (245,049.38) RD$ (185,791.97) RD$ (141,048.17)
RD$ 5,347,989.58 RD$ 6,215,880.07 RD$ 7,130,847.85
RD$ (1,443,957.19) RD$ (1,678,287.62) RD$ (1,925,328.92)
RD$ 3,904,032.39 RD$ 4,537,592.45 RD$ 5,205,518.93
RD$ 245,049.38 RD$ 185,791.97 RD$ 141,048.17
RD$ 4,149,081.77 RD$ 4,723,384.42 RD$ 5,346,567.11
RD$ - RD$ - RD$ 12,226,820.00
RD$ - RD$ - RD$ 24,992,633.87
RD$ 4,149,081.77 RD$ 4,723,384.42 RD$ 42,566,020.98

Pésimo
Año 3 Año 4 Año 5

RD$ 31,802,009.40 RD$ 33,392,109.87 RD$ 35,061,715.36

RD$ (45,033,800.45) RD$ (46,835,152.47) RD$ (48,708,558.56)
RD$ (6,484,192.00) RD$ (6,743,559.68) RD$ (7,013,302.07)
RD$ (1,380,121.60) RD$ (1,435,326.46) RD$ (1,492,739.52)
RD$ (21,096,104.65) RD$ (21,621,928.74) RD$ (22,152,884.79)
RD$ (245,049.38) RD$ (185,791.97) RD$ (141,048.17)
RD$ (21,341,154.02) RD$ (21,807,720.71) RD$ (22,293,932.96)
RD$ - RD$ - RD$ -
RD$ (21,341,154.02) RD$ (21,807,720.71) RD$ (22,293,932.96)
RD$ 245,049.38 RD$ 185,791.97 RD$ 141,048.17
RD$ (21,096,104.65) RD$ (21,621,928.74) RD$ (22,152,884.79)
RD$ - RD$ - RD$ 12,226,820.00
RD$ - RD$ - RD$(135,714,353.56)
RD$ (21,096,104.65) RD$ (21,621,928.74) RD$ (9,926,064.79)
 Capital Ponderado (Wi) K K (DI) Wi x K (DI)
RD$ (3,741,363.71) 26.54% 13.00% 9% 2.52%
0 0.00% 0% 0% 0.00%
RD$ (10,355,711.30) 73.46% 18.00% 18.00% 13.22%
RD$ (14,097,075.00) 100% PPCC 15.74%
 Escenario Pésimo Escenario Normal
Inversión Inicial RD$ (14,097,075.00) RD $ Inversión Inicial RD$ (14,097,075.00)
Año 1 RD$ (20,061,920.00) RD $ Año 1 RD$ 3,137,964.10
Año 2 RD$ (20,575,943.20) RD $ Año 2 RD$ 3,622,239.45
Año 3 RD$ (21,096,104.65) RD $ Año 3 RD$ 4,149,081.77
Año 4 RD$ (21,621,928.74) RD $ Año 4 RD$ 4,723,384.42
Año 5 RD$ (9,926,064.79) RD $ Año 5 RD$ 42,566,020.98
VPN (RD$66,721,054.17) RD $ VPN RD$14,791,368.13
TIR Err:523 TIR 42%
mal Escenario Óptimo
RD $ Inversión Inicial ### RD $
RD $ Año 1 ### RD $
RD $ Año 2 ### RD $
RD $ Año 3 ### RD $
RD $ Año 4 ### RD $
RD $ Año 5 ### RD $
RD $ VPN ### RD $
42% TIR 183%