FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE

ARQUITECTURA
DISEÑO URBANO ARQUITECTÓNICO IV Plan
específico del sector “Cortijo Bajo” en el
distrito de Victor Larco Herrera
ALUMNA:
DIOS BAZÁN, TESSY A.
DOCENTES:

ARQ. CÉSAR JULIO SANCHEZ VÁSQUEZ

ARQ. DANIEL ALVAREZ ABANTO

CICLO:
VlII

TRUJILLO – PERÚ
2018
 PLAN ESPECÍFICO DEL SECTOR “CORTIJO BAJO” EN EL DISTRITO DE VICTOR LARCO HERRERA
Resumen Ejecutivo
Contenido
UNIDAD DE GESTIÓN URBANÍSTICA

PLAN ESPECÍFICO

1. NTRODUCCIÓN
2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE TRATAMIENTO
3. SÍNTESIS DE DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN
4. PROPUESTA DE PLAN ESPECÍFICO
4.1. VOCACIÓN TERRITORIAL
4.2. VISIÓN DE DESARROLLO
4.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN
4.3.1. ESTRATEGIA 1:
4.3.2. ESTRATEGIA 2:
4.3.3. ESTRATEGIA 3:
4.3.4. ESTRATEGIA 4:
4.4. OBJETIVOS Y METAS
4.5. INTERVENCIÓN URBANA EN CORTIJO BAJO
4.5.1. Reurbanización del sector N”1 del distrito de Victor Larco “Cortijo Bajo”.
4.5.2. Propuesta de los equipamientos
4.5.2.1. Propuesta de equipamiento de salud: Hospital II-1
4.5.2.2. Propuesta de equipamiento educativo II
4.5.2.3. Propuesta de equipamiento de cultura
4.5.2.4. Formulación del plan urbano ambiental
4.5.2.5. Propuesta de ciclovía en toda la proyección del paseo de las aguas.
4.5.2.6. Ampliación y proyección del paseo de las aguas- Av. Victor Larco
4.5.2.7. Propuesta vial
4.5.2.8. Tipologías de viviendas
4.6. NORMATIVA DE REGLAMENTACIÓN URBANA
4.6.1 Zonificación
4.6.2 Índice de Usos
4.6.3 Parámetros edificatorios

4.7 PLAN VIAL

4.7.1 Propuesta de clasificación vial
4.8 FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE EJECUCIÓN DE INTERVENCIONES
4.8.1 Valor de los inmuebles inmueble
 UNIDAD DE GESTIÓN URBANÍSTICA
La Unidad de Gestión Urbanística - UGU, es un mecanismo asociativo de gestión del suelo, conformado por
personas naturales y/o jurídicas que actúan a partir de un proyecto urbanístico que los une, para desarrollar un
sector o la totalidad del área con fines de Habilitación Urbana con o sin Construcción Simultánea, Reurbanización
o de Renovación Urbana, a través de la elaboración de un PE. Tiene como objetivo garantizar el desarrollo
integral de la ZRE para su ejecución urbanística, mediante integraciones inmobiliarias de predios que pertenecen
a distintos propietarios, tratando de asegurar la preservación del interés público. (Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible. Título VI: GESTIÓN URBANA. CAPÍTULO III.
Artículo 115).
En cuanto a la propuesta urbana de reurbanización, se desarrollara adaptando el mecanismo asociativo de
Unidad de Gestión Urbanística, debido a que en el sector a intervenir “Cortijo Bajo” existe un área que es de
propiedad privada. Dicho terreno, está ubicado entre la avenida Juan Pablo II y la prolongación Juan Pablo II
215 Interiores, este terreno cuenta con un área de 26130.79m² y un perímetro de 654.72ml.
En cuanto a la Unidad de Gestión Urbanística está conformada por los propietarios del terreno privado, Empresa
Agroindustrias Laredo S.A.A., adquirido por el Grupo Manuelita, cuyo terreno cuenta con un área de 26 130.79m²
y un perímetro de 654.72ml., la Municipalidad Distrital de Víctor Larco Herrera y nosotros como empresa
inversionista privada. Para este proyecto urbano de reurbanización se incluye necesariamente a la Municipalidad
Distrital de Víctor Larco Herrera, ubicada en jirón Independencia N°210–Buenos Aires, la cual tiene un porcentaje
equivalente a las áreas de dominio y uso público y a los bienes de dominio privado que se encuentran bajo la
administración municipal.
A través de una Declaración Jurada de la totalidad de los propietarios de los predios involucrados en el área de
trabajo, aceptamos nuestra participación y acreditamos la titularidad del predio correspondiente, con el
compromiso de permitir la adecuada integración inmobiliaria a los predios que la conforman.
 PLAN ESPECÍFICO
1. Introducción

El Plan Específico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es un documento
técnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificación urbana, facilitando la actuación urbanística en
un área cuyas dimensiones y condiciones ameriten un tratamiento integral especial, por su calidad histórica,
monumental, cultural, de interés turístico y de conservación; definiendo intervenciones que permitan optimizar
su uso y generar los estímulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de desarrollo o
renovación urbana. El estudio permitirá definir los objetivos respecto a la optimización del uso del suelo y de la
propiedad predial, la dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios públicos, así como la
calidad del entorno; se sustentará la conservación de la actual zonificación y la propuesta vial, permitiendo su
plena integración interna y externa.

2. Delimitación y características del área

El área de intervención o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia de Trujillo, Departamento de la

Libertad, en el Distrito de Victor Larco Herrera. Este Distrito tiene colindancia con Florencia de Mora y Moche.

Provincia de Trujillo

Distrito de Victor Larco

 El Área de Intervención está ubicada dentro de la urbanización Cortijo Bajo- Sector 1 de Victor Larco Herrera,
entre la Av. Juan Pablo II y la Av. Paujiles, delimitándose de la siguiente forma:

Área de intervención
Sector de Cortijo Bajo
Norte Sur Este Oeste
Av. Paujiles Moche Av. Antenor Orrego Av. Juan Pablo II

ALTITUD:

COORDENADAS:

POBLACIÓN:

3. Síntesis de Diagnóstico del área de intervención.

Fortalezas Debilidades
Extenso y favorable marco normativo para la Edificaciones de mala calidad y en condiciones de alta
planificación y gestión urbana. vulnerabilidad frente a riesgos de desastres.

Usos de suelo que generan densidad poblacional media
y alta
El poder generar la existencia de áreas comerciales y
culturales.
El sector colinda con la Urbanización “Las Flores”, la
cual es una zona económicamente estable.
Cerca de equipamientos importantes que agregan valor
cultural y económico
Colinda con espacios destinados a la recreación
pública, para la mayor satisfacción del nuevo poblador.
Oportunidades
Interés de inversionistas privados para desarrollar
infraestructura pública
Bajo nivel de asignación de recursos municipales para
la renovación urbana y mitigación de riesgos de
desastres.
Se encuentra cerca a la troncal mayor de aguas
residuales.
No existe identidad de la población con la zona de
intervención.
Limitada accesibilidad que restringe movilidad hacia la
Av. Antenor Orrego.
Condiciones ambientales inadecuadas por baja calidad
y cobertura de servicios públicos.
Amenazas
Que no se logre integrar a la zona de intervención con
los proyectos urbanos estratégicos.
 Estabilidad económica que contribuye a la mejora del
ingreso familiar y el acceso al crédito.
Necesidad de la población por el consumo de espacios
públicos, comerciales, culturales,etc.
Crecimiento inmobiliario en el distrito o en la Libertad.
Falta de colaboración y desacuerdos por parte de las
autoridades del distrito.
Incremento en el valor inmobiliario en el distrito de Victor
Larco.
No se consoliden ni se gestionen los planes y las
normativas para la zona de intervención.

4. Propuesta del Plan Específico

4.1.
A partir del diagnósticos y tomando en cuenta las características del sector Cortijo bajo, se ha identificado
que con las intervenciones e implementación adecuada, puede convertirse en un gran potenciador de
oportunidades sociales, culturales y económicas.

Sin intervención Con intervención

Según su localización
 Escaso e inadecuado  Sector con gran parte de uso residencial de densidad
uso del suelo media y alta con gran valor inmobiliario por su
residencial. ubicación cerca a importantes equipamientos.
 Viviendas derrumbadas  Viviendas con amplios espacios, que permitan
por antigüedad y por un realizar adecuadamente las actividades diarias y
sistema constructivo además, con los sistemas constructivos correctos
inadecuado. para la protección y seguridad ante un fenómeno
 Falta de natural.
aprovechamiento de  Oportunidad de potencializar su actividad económica
las principales desde un espacio designado para el rubro en su
actividades vivienda.
económicas del sector.  Áreas residenciales con viviendas renovadas y
 Desaprovechamiento seguras.
de espacios que  Mejora de la productividad de las actividades
pueden ser convertidos económicas y de servicios en base a la mejora de la
en zonas recreativas o movilidad e infraestructura de servicios.
culturales.  Mayor impulso a las actividades culturales en los
diferentes equipamientos propuestos.

Según a la movilidad
 Vías en estado de  Vías con señalización y mantenimiento, mejor flujo y
“trocha”. acceso a zonas residenciales y comerciales.
 No existen veredas,  Veredas, rampas para discapacitados y áreas de
rampas y estacionamiento que evite el congestionamiento.
estacionamientos.  Paraderos para un mejor ordenamiento vial.
 No hay un transporte
público que recorra parte
del sector.
Según a la infraestructura de servicios
  No se abastece todo el
sector con los servicios
de agua, desagüe y luz.
 Ausencia de espacios
verdes de uso público.
 Focos infecciosos en
partes del sector por la
falta de presencia del
servicio de recojo de
residuos sólidos.
 Mejor abastecimiento de los servicios básicos a
todos los componentes que forman parte del sector.
 Incremento de espacios verdes para uso público para
la conservación ambiental y un mejor aspecto
urbano.
 Área tendrá sistema de recolección y tratamiento de
residuos sólidos, mejorando condiciones
ambientales.
 Fiscalización y control por parte del municipio a las
actividades empresariales y conductas de
ciudadanos para erradicar disposición inadecuada
de residuos sólidos y aguas servidas.

4.2. Visión del desarrollo

La visión del desarrollo del área, debe de corresponder a la visión del lugar que forma parte.

Visión de la Ciudad de Trujillo

““Trujillo será una ciudad con enfoque en los espacios públicos que permitan el desenvolvimiento de sus
actividades físicas y sociales, considerando la seguridad para las personas con discapacidad, conservando
su identidad cultural”.

4.3. Estrategias de intervención

El desarrollo de estas estrategias es parte de una investigación que tuvo como base el respeto hacia el
espacio público y además, la consideración de las distintas actividades que se deben de realizar para ganar
la identidad del poblador para con su nuevo sector.

4.3.1. ESTRATEGIA N°1: Conservación y optimización de los usos de suelo del sector de Cortijo Bajo.
Teniendo en cuenta el actual uso de suelo del sector, se aprovechará la designación para
desarrollar el uso residencial medio y alto con viviendas que respeten las diferentes maneras de
vivir de los pobladores.

4.3.2. ESTRATEGIA N°2: Desarrollo de una nueva identidad urbana

Actualmente Cortijo Bajo es un sector con poca población, con una imagen urbana que demuestra
la falta de preocupación e identidad por los mismos pobladores y esto mismo, se refleja en las
construcciones que han sido maltratadas con el paso del tiempo y además con el fenómeno
natural que pasó a inicios de este año. Cabe destacar que se ha considerado como parte del
sector, su actividad económica más practicada y también se tomó en cuenta a los nuevos
pobladores del Cerro Pesqueda que tienen diferentes costumbres respecto a su estilo de vida.
La nueva intervención urbana, está dirigida al cambio del aspecto urbano e integración de este
sector, orientado principalmente a los nuevos servicios, tipos de viviendas y sobre todo, a los
equipamientos, de cultura, comercio, recreación y educación que complementaran las actividades
 comunes con otras más aprovechables e innovadoras. El área de intervención será convertida en
el nuevo espacio integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable.

4.3.3. ESTRATEGIA N°3: Calidad de los espacios y servicios públicos

Se propone un nuevo sistema de servicio vial integrado, que permita el acercamiento directo hacia
los equipamientos propuestos y además, implementación de las calles de la habilitación con
pistas, veredas con las medidas indicadas según normativa para priorizar la peatonalización y la
circulación de los discapacitados. Para una mejor sensación dentro de los espacios públicos, se
incorporaría extensiones de área verde, ambientes amplios y mobiliario urbano completo e
innovador.

4.3.4. ESTRATEGIA N°4: Recuperación ambiental

La nueva habilitación, permitirá la implementación de parques y espacios de uso público; así como
la proyección del paseo de las aguas, que integrará a Cortijo Bajo con el resto del distrito. La
mejora de la infraestructura vial permitirá también el desarrollo de nuevas áreas verdes con
bermas, vías peatonales y ciclovías con arreglos ornamentales de jardinería. La mejora de los
servicios de agua y desagüe requerirán un acuerdo con SEDALID, que garantice el
abastecimiento de agua potable de calidad y se tomará en cuenta la fiscalización del manejo de
las aguas residuales. Otro punto de vital importancia, es el recojo de basura por parte del
municipio, pues se establecerá puntos estratégicos para que la población pueda dejar sus
desechos de acuerdo a su magnitud, aún así, los desechos que se realizan diariamente, deberán
ser dejados en el límite de su propiedad pero respetando los horarios y la estrategia de reciclaje
que se propondrá.

4.4. Objetivos y metas

La misión de este Plan Específico es complementar la planificación urbana; facilitando la actuación

urbanística en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento integral especial, a fin de
lograr un mejor aprovechamiento y articulación del área con la provincia de Trujillo, para lo cual se deberán
alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo:

ESTRATEGIA OBJETIVOS METAS

ÁMBITO DE LA OPTIMIZACIÓN DE USO DE SUELO

ESTRATEGIA N°1: Respetar los usos de suelo ya Mejor aprovechamiento del suelo,
existentes en la zona a intervenir ocupando los equipamiento según del
Conservación y
optimización de uso de la zona y proximidad a otros.
los usos de suelo del Lograr la relación de los diferentes Se diseñaron 3 equipamientos
sector de Cortijo Bajo.
equipamientos propuestos con los diferentes: centro cultura, hospital II,
espacios públicos y las zonas educación II con una adecuada
residenciales. localización y muy próximos a áreas
verdes.
Desarrollo de viviendas RDM y Desarrollo de unidades de viviendas
RDA nuevas

ESTRATEGIA N°2: Espacios públicos, viviendas,

Desarrollo de una nueva
identidad urbana
Mejoramiento de la imagen urbana
Organización y participación
ciudadana
ÁMBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PÚBLICOS
ESTRATEGIA N°3: Mejorar la conectividad y la
integración territorial.
Calidad de los espacios
y servicios públicos
Generar accesibilidad fluida.
ESTRATEGIA N°4: Integración del sector con el
distrito por la proyección del paseo
de las aguas.
equipamientos con una mejor imagen
urbana adaptada al entorno y a los
requerimientos de la población
Organización y Participación Vecinal:
Constitución de un comité vecinal.
Construcción de nuevas vías: Desarrollo
de 3 clasificaciones de vías dentro de la
habilitación.
Eliminación de congestión vehicular y de
barreras: 100% de vías tienen trazo
continuo y cuenta con señalización
Eliminación de congestión de vehículos
que quieran conectarse con el resto del
distrito y mejor imagen urbana.

Abastecimiento de agua y desagüe Eliminación de empozamientos de agua

Recuperación ambiental
de calidad
Recojo de la basura con horarios
establecidos y puntos estratégicos.
4.5. Intervención Urbana en Cortijo Bajo
y aguas residuales que generen mal olor
y mal aspecto urbano.
Eliminación de vertimientos de residuos
sólidos: 100% de residuos sólidos son
recogidos y clasificados.

4.5.1. Reurbanización del sector N”1 del distrito de Victor Larco “Cortijo Bajo”.

Comprende la intervención de un espacio que ha estado aislado de las urbanizaciones más

desarrolladas del distrito de Victor Larco Herrera, siendo de sus mayores problemas la falta de
equipamientos y el desorden residencial. Se busca conectar la habilitación con el distrito, un mejor
flujo vehicular, el aprovechamiento del suelo para generar recursos y el crecimiento económico
con los diferentes equipamientos propuestos.
Componentes del proyecto:

 Intervención en un terreno privado de Agroindustrial Laredo S.A.A, que actualmente es usado

para practicar la agricultura.

Resultado:
 Traza urbana de acuerdo a las necesidades de la población.
 Mejores condiciones ambientales en el Sector.
 Incremento de áreas para viviendas.
 Incremento de espacios públicos, equipamientos y áreas verdes.
 Aprovechamiento de la proyección del paseo de las aguas.
 Mejoramiento de la calidad de vida urbana.
 Revitalización del entorno.

4.5.2. Propuesta de los equipamientos:

4.5.2.1. Propuesta de equipamiento de salud: Hospital II-1

Se busca satisfacer las necesidades básicas y especializadas en cuanto a la salud de los

pobladores del distrito de Víctor Larco Herrera y brindad un equipamiento con accesibilidad
peatonal y vehicular de tal manera que garanticen un efectivo y fluido ingreso al
establecimiento de pacientes y público.

Resultado:
 Satisfacción del servicio del equipamiento a nivel interdistrital.
 Rápida atención del servicio de salud.

Descripción:
 Área del terreno para el proyecto: 8 387.20m².
 Aportes de la habilitación urbana:
 Área libre:
 Altura de edificación: 3 niveles

4.5.2.2. Propuesta de equipamiento educativo II

 Brindar un equipamiento con un ambiente tranquilo, limpio, confortable y alegre que facilite
el trabajo del docente y con variedad de espacios multiusos para el desarrollo de actividades
pedagógicas como deportivas del estudiante.

Resultado:
 Estudiantes, docentes y administrativos más motivados.
 Desarrollo de los estudiantes en diversas actividades enfocadas en la música,
actuación, arte, deporte, baile, agricultura.
 Ambiente tranquilo, claro y luminoso.

Descripción:
 Área del terreno para el proyecto: 13 295.10 m2
 Aportes de la habilitación urbana:
 Área libre:
 Altura de edificación: 2 niveles
 Topografía: El terreno es llano, tiene la compactación suficiente y permite la
proyección del equipamiento en un futuro. No tiene pendientes, ni tampoco corre
peligros de inundación.

 Accesibilidad: Está cerca de la avenida Paujiles, que logra conectar el

equipamiento con el distrito con más facilidad.

 Diseño interior: La arquitectura no será pretenciosa y tendrá un ambiente, tranquilo,

limpio, confortable y alegre que facilite el trabajo del docente y el desarrollo de
convivencia del estudiante. Tendrá espacios abiertos, conectados con el área verde
que tendrá mobiliario para el descanso y recreación de docentes y administrativos.

 Diseño exterior: Se considerará las características del entorno y las

particularidades propias de la geografía, topografía y clima.

Propuesta de componentes funcionales

 Zona Administrativa
 Zona Pedagógica
 Zona Interactiva

4.5.2.3. Propuesta de equipamiento de cultura

Componentes del proyecto:


Resultado:

Descripción:

4.5.2.4. Formulación del plan urbano ambiental

Se busca contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para supervisar, vigilar y

fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas, proyectos y mecanismos
que permitan un desarrollo sostenible y armónico en la zona de intervención.

Componentes del proyecto:

 Plan de Gestión de residuos sólidos
  Coordinación con entidades importantes con el fin de mejorar el servicio de recojo
de basura en la zona, ordenar el reciclaje informal y educar a la población en uso
de los contenedores tanto como segregación en la fuente.
 Instalación de contenedores en puntos estratégicos para generar facilidad en su
recojo.

4.5.2.5. Propuesta de ciclovía en toda la proyección del paseo de las aguas.

Comprende la propuesta de una ciclovía por todo el tramo propuesto del paseo de las aguas.

Componentes del proyecto:

 Elaboración del proyecto de implementación de las ciclovías, así como
dispensadores y estacionamientos.

Resultados:
 Infraestructura en donde ciclista puede desplazarse de forma rápida y segura, sin
invadir el espacio de los peatones.
 Mejoramiento y ordenamiento del tránsito
 Mejor calidad de vida

Descripción:
 Trayectoria:
 Dispensadores de bicicletas:

4.5.2.6. Ampliación y proyección del paseo de las aguas- Av. Victor Larco

Comprende el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios

y servicios públicos.

Componentes del proyecto:

 Elaboración del proyecto de diseño de la proyección del paseo de las aguas.
 Implementación de nuevas vías paralelas al paseo propuesto.

Resultados:
 Incremento de Áreas Verdes
 Incremento de Espacios Públicos
 Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana

4.5.2.7. Propuesta vial

Componentes del proyecto

 Expediente de intervención de las nuevas vías.

Resultado
 Mayor conectividad vial a las nuevas actividades de las zonas.
 Sistema vial reorganizado.
 Mejores accesos vehiculares.
 Revitalización del entorno.
 Prioridad para la zona residencial.

4.5.2.8. Tipologías de viviendas

 Vivienda densidad media:
- Zonificación: RDM
- Área del terreno: 160 m2
- Área libre:30%
- Altura de edificación: 2 niveles
Vivienda densidad alta:

- Zonificación: RDA
- Área del terreno: 160 m2
- Área libre: 30%
- Altura de edificación: 2 niveles

4.6. NORMATIVA DE REGLAMENTACIÓN URBANA

4.6.1. Zonificación
 4.6.2. Índice de Usos
La tabla de Índice de Usos, presenta sólo actividades urbanas que podrían ser compatibles con
la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico de Cortijo Bajo. El
documento de propuesta del Plan Específico presenta solo las propuestas que son compatibles
con la zonificación existente

4.6.3. Parámetros edificatorios

Las tablas de Parámetros Edificatorios presentan las consideraciones que deben tomarse en
cuenta para el diseño de las edificaciones con la zonificación propuesta para la zona de
intervención de Cortijo Bajo.

APORTES DE LA HABILITACIÓN URBANA

CUADRO DE ÁREAS
Área Área Perímetro Carga
Terreno (ha) Terreno (m2) Metropolitana
42.48 ha 424 847.59 m2 2 037.73 ml No existe

NORMAS DE ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL

APORTES DE LA HABILITACIÓN URBANA RDA
Tipo Cuadro de áreas
Recreación Pública Parque Zonal Otros fines
3 (15%) (2%) (4%)
94 959.942 m2 18 991.99 m2 25 322.65 m2

APORTES DE LA HABILITACIÓN URBANA RDM

Tipo Cuadro de áreas
Recreación Pública Parque Zonal Otros fines
3 (15%) (2%) (4%)
12 452.96 m2 1 556.62 m2 3 113.24 m2

DENSIDAD MÁXIMA PERMISIBLE

DENSIDAD MÁXIMA PERMISIBLE

Tipo Área Frente Tipo de Número de lotes
mínimo del mínimo del vivienda (R3)
lote lote
3 160 m2 8 ml Unifamiliar ----------- Lotes
Multifamiliar
6 450 m2 15 ml Comercio z ----------- Lotes
(Compatibilidad)

4.7. PLAN VIAL

4.7.1 Propuesta de clasificación vial

Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de intervención,
en el área de estudio, se propone la siguiente clasificación via
 - Vías expresas
- Vías Arteriales
- Vías Colectoras

4.8. FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE EJECUCIÓN DE INTERVENCIONES

En la Libertad en el año 2018 se iniciarán (y/o continuarán desarrollándose) proyectos de inversión por
aproximadamente US$ 2,904 millones. Hasta la fecha se ha percibido un gran interés por parte de
inversionistas que participan en los sectores agropecuario, minero, construcción, hotelero y comercial,
siendo los empresarios provenientes de Ecuador, España y Chile.

El costo del m2 es variable, si se trata de la zona comercial, como por ejemplo las siete primeras cuadras
de la Av. Larco, el m2 está entre US$ 2,300 a US$ 2,800.

4.8.1. Valor de los inmuebles inmueble

Se realizó el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad inmueble, para lo
cual se tomó como muestra publicaciones de ofertas de bienes inmuebles dentro del área de
influencia directa e indirecta, determinado los siguientes valores.

 Para el cálculo del valor comercial, se tomó los valores de los terrenos cercanos a la
zona, los cuales nos dio un monto de s/. 1354.23 tomando en cuenta 4 precios de 4
inmuebles

Importante: El Total Área Construido se estima

el área construida considerando el tamaño del
lote y el número de pisos hallado en el trabajo
de campo.

El Valor Referencial, tanto de terreno como de

área construida, ha sido calculado en función
del valor referencial de mercado en valor.