Tercer encuentro presencial

DSC - 2018

“Los convenios urbanísticos

y el fideicomiso
en la planificación urbana”
Gustavo Bono (23-08-2018)
 Planificación urbana
• La gestión del territorio en ecosistemas urbanos tiene alta complejidad
cualitativa y cuantitativa, proyectándose en dos direcciones principales:

1ª) Contención del “crecimiento urbano” → se canaliza en base a:

✓ La normativa urbana y edilicia.
✓ El ejercicio del poder de policía municipal preventivo.

2ª) La “renovación urbana”, importa una tarea de remediación ante:

✓ Redes de servicios públicos obsoletos, insuficientes o insalubres.
✓ Parcelamientos inconvenientes para un apropiado uso y edificación,
lo que requiere de un “reparcelamiento”.
✓ Edificaciones en mal estado de conservación o defectuosas.
✓ Readecuación de sectores según el perfil adquirido por la zona
✓ Creación de nuevos espacios verdes o áreas de esparcimiento
✓ … etcétera

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 El impacto de estas intervenciones
• Según la envergadura, estas intervenciones urbanísticas
involucran complejos proyectos de un trascendente y plural
“impacto en el ecosistema urbano”, lo que implica:
– 1º) Una alteración considerable y estructural del área de
enclave que, habitualmente, repercute o afecta distintos
“objetos territoriales” de la zona involucrada (inmuebles del
dominio público y privado, sistemas viales o redes de
servicios, etc.).
– 2º) Por ello su evaluación, aprobación, ejecución y aún el
monitoreo ulterior, son todas etapas que requieren de un
necesario “abordaje técnico interdisciplinario”.

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 Aspectos jurídicos
• Según el tipo de intervención será la complejidad y trascendencia de la
“estructura jurídica” que legitime y formalice su viabilidad. Por ejemplo:
– Afectación de bienes privados al dominio público.
– Desafectación del dominio público artificial y traslado al privado.
– Intervención en el dominio público natural (por ejemplo: canalización o
re-direccionamiento de cauces de ríos o arroyos).
– Importantes obras de infraestructura (puentes, pluviales, ensanches).
– Sanción de normas especiales o de excepción en el marco de las reglas
urbanas y edilicias vigentes (alturas, retiros, valores FOS y FOT, etc.).
• Desde el punto de mira subjetivo, estos proyectos requieren de una
pluralidad de actores (personas públicas y privadas), lo que supone una
concertación de sus protagonistas, incluida la participación de la comunidad
(mediante audiencias públicas o a través de otras organizaciones, etc.).
• La legitimidad de estos emprendimientos arraiga en la transparencia,
discusión y consenso que las preceden, y en el seguimiento de su
ejecución, lo que exige un protocolo o procedimiento reglado y eficaz.
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 Convenios urbanísticos
❖ En el marco de la renovación urbana se ha desarrollado la figura de los convenios
urbanísticos, herramienta que acoge la denominada “concertación público-
privada”, vinculando al Estado (generalmente el Municipio) con los particulares y
otras entidades públicas entre sí, canalizando proyectos urbanísticos que, por su
envergadura, producen una considerable alteración en el área de enclave, lo que
exige una precisa evaluación interdisciplinaria del impacto que producirán y su
viabilidad, sobre todo, respecto de las adecuaciones estructurales del sector.
❖ En suma, se trata de “intervenciones urbanas profundas” cuya consideración y
aprobación suele demandar modificación de calles u otros espacios públicos,
realización o sustitución de obras públicas de infraestructura, cuyo proyecto y
financiación debe también incluirse en el plan maestro del conjunto, y debe contar
con un elevado grado de discusión y consenso general de la comunidad.
❖ En ese marco, dichos proyectos suelen exigir una razonable adecuación de las
normas administrativas generales mediante el dictado de una norma especial, lo
cual hace necesaria la intervención de los órganos de gobierno y poderes
legisferantes que verifiquen la conveniencia y transparencia de dichos proyectos.
❖ En consecuencia, se requiere de pautas políticas, jurídicas, administrativas y
económicas aptas para contener este tipo de transformaciones.
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 Fideicomiso
• Como institución jurídica, el fideicomiso supone:
– Creación de un patrimonio de afectación distinto al de sus otorgantes
– Con un destino o fin predeterminado → plan de gestión patrimonial
– De duración limitada: 30 años (salvo que sea en beneficio de una persona
incapaz o de capacidad restringida, supuesto en que podrá extenderse
hasta el cese de la incapacidad o restricción, o su muerte).
• El fideicomiso tiene dos causas de originación:
– Contrato (arts. 1666 y sgtes., CCC)
– Testamento (art. 1699 a 1700 y 2493, CCC)
• El dominio fiduciario se rige por la naturaleza de las cosas sobre las
que recae (arts. 1701 a 1707. CCC).
• Los roles o posiciones jurídicas son cuatro:
– Fiduciante/s → sujeto que transmite los bienes al fiduciario.
– Fiduciario/s → titular de los bienes fideicomitidos (patrimonio especial).
– Beneficiario/s → aquel en cuyo beneficio actúa el fiduciario.
– Fideicomisario/s → destinatario final de los bienes.
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Tercer encuentro presencial
DSC - 2018
Para cerrar este análisis,
imaginemos un proyecto de
intervención urbana desde una
“óptica catastral”
 “Paseo DSC-2018”
• El caso: ➔ Proyecto de intervención urbana que afecta, dentro de
un municipio, los siguientes objetos territoriales:
– La traza y dirección actual de varias calles municipales del sector.
– El subsuelo y espacio aéreo del cauce de un río que atraviesa el municipio.
– Dos fundos ribereños del dominio privado ubicados en cada margen del río.
– Tendidos y redes troncales de servicios que transcurren por las costaneras.
• Además, cabe tener en cuenta:
– El proyecto ha sido ideado por una empresa privada.
– El financiamiento está pendiente de definición (v.gr.: banco, inversores
privados y recursos de la comercialización de unidades, etc.).
• Desde el ángulo que nos interesa, el proyecto implica:
– Desplazamiento, cambio de traza y sentido de circulación de las calles.
– Construcción de dos torres de vivienda (una en cada margen) con locales
comerciales comunicados por un puente peatonal y terraza sobre el río.
– Construcción de Playa subterránea bajo el cauce del río con salida a la vía
pública por ambas riberas.
• ➔ Pensemos el caso desde la óptica de la “Unidad temática 2”.
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