AVANCES Y RETOS PARA EL DESARROLLO DEL

TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE (TCHN) El TCHN

es un título valor que representa derechos de cobro sobre un crédito individual con garantía
hipotecaria. Para ello, tanto el crédito como la garantía son inscritos en Registros Públicos
(SUNARP). El crédito puede haber sido otorgado por una entidad financiera o por
cualquier otra persona natural o jurídica.

En el siguiente cuadro, se presentan los principales atributos de este instrumento.

Desde el año 2009 hasta la fecha, se ha observado un avance significativo en la emisión de TCHN
por créditos hipotecarios originados por entidades financieras. Este desarrollo esta asociado
principalmente al Reglamento de TCHN emitido por la SBS43, lo que ha permitido la originación de
estos instrumentos, por ejemplo, de parte de las Empresas Administradoras Hipotecarias (EAH).
Inclusive, algunos grupos financieros estarían utilizando a las EAH como un vehículo para originar
estos títulos, los que luego son adquiridos por las compañías de seguro vinculadas a dicho grupo

Es importante destacar la importancia de mejorar la transparencia en las estadísticas sobre los

TCHN, ya que a la fecha no existe un registro donde se pueda obtener estadísticas acerca del saldo
total o nuevas emisiones de estos instrumentos, a pesar de ser emitidos a través de la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). En el Reporte de Estabilidad Financiera
de noviembre de 2009 se detallaron los retos que en esa oportunidad afrontaban los TCHN, la
mayoría de los cuales aún se mantienen vigentes. A ellos se suman nuevos retos que dificultan el
desarrollo de este instrumento. Entre ellos, destacan los siguientes:

Imposibilidad de negociar instrumentos cuyo obligado principal al pago sea una persona natural. A
pesar que las Sociedades Agentes de Bolsa (SAB) podrían ser los principales promotores de un
mercado secundario de TCHN, a través del Mercado de Instrumentos de Emisión No Masiva
(MIENM), estos intermediarios están imposibilitados de hacerlo debido a que la legislación vigente
no permite que negocien instrumentos cuyo obligado al pago sea una persona natural44.

• Incertidumbre jurídica respecto a la interpretación normativa y tributaria. Por un lado, aún existen
diferencias de interpretación por parte de los magistrados en relación a la responsabilidad del
primer endosatario del TCHN frente al nuevo adquiriente del título, en caso de incumplimiento en
el pago del crédito. Por otro lado, existe incertidumbre respecto a la aplicabilidad del Impuesto
General a las Ventas (IGV) sobre los intereses del crédito otorgado, cuando el acreedor es una
persona natural o una persona jurídica no autorizada por la SBS. Ello genera desincentivos para la
negociación del TCHN entre entidades dentro y fuera del sistema financiero. 44 Las SAB solo estarían
posibilitadas de realizar este tipo de operaciones si se modificara el Reglamento de Agentes de
Intermediación (Art. 35) y el Reglamento del MIENM (Art. 3). TENENCIAS DE TCHN 1/ (Millones de
Nuevos Soles) Dic.09 Dic.10 Dic.11 Dic.12 Dic.13 Jul.14 450 000 400 000 350 000 300 000 200 000
150 000 100 000 50 000 0 1/ En base a información pública disponible (incluye las tenencias de la
empresa de seguros SURA y de Popular SAFI). 57 Reporte de Estabilidad Financiera. Noviembre 2014

• Falta de uniformidad en los contratos y desconocimiento procesal de las notarías. Actualmente,

no existe un formato uniforme de los contratos de préstamo para inscribir y emitir los TCHN;
además, muchas notarías no están informadas acerca del procedimiento de emisión de los TCHN
para entidades que no forman parte del sistema financiero. No obstante ello, algunas entidades
financieras han estandarizado sus contratos y establecido procedimientos estándar con algunas
notarías para agilizar la emisión de los TCHN.

• Falta de procedimientos para facilitar el registro a través de anotaciones en cuenta en CAVALI. Si

bien CAVALI menciona que, operativamente, está preparada para registrar este tipo de títulos, aún
no se tiene certeza sobre el nivel de demanda que tendrían. Asimismo, la falta de claridad respecto
a aspectos tributarios, tal como se señaló más arriba, dificulta una estimación adecuada de la
demanda por el instrumento. En ese contexto, CAVALI continúa buscando una contraparte que
impulse el mercado secundario de estos títulos, de manera tal que se justifique la inversión en el
diseño del proceso de registro de los TCHN.

• Dificultad en la designación de un ejecutor extrajudicial. La legislación actual exige que, en la

eventualidad de una ejecución, el endosatario del TCHN debe designar a una entidad del sistema
financiero, distinta al otorgante del crédito, para que realice la ejecución extrajudicial. Esta
designación es difícil dado que esta actividad no es parte del negocio principal de las entidades
autorizadas a actuar como ejecutores; además, prevalece la percepción de que el proceso de
ejecución extrajudicial genera un bajo margen y un elevado riesgo reputacional.
EMISIÓN DE TITULO DE CRÉDITO
HIPOTECARIO NEGOCIABLE
RESOLUCIÓN No.787-2009- SUNARP-TR-L

SUMlLLA
TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
El título de crédito hipotecario negociable incorpora un crédito y la hipoteca que lo garantiza, la
misma que puede estar constituida sobre más de un predio.
El monto del gravamen debe coincidir o ser inferior con la valorización (comercial) del predio.
Cuando se solicita la inscripción de la emisión de título de crédito hipotecario negociable no es
materia de calificación la hipoteca inscrita contenida en este título valor, sino sólo la
verificación del cumplimiento de los requisitos del artículo 5 de la Res. 685-2007-S8S.
No se requiere que se acredite ante el Registro la autorización del propietario, cuando la
emisión del TCHN haya sido efectuada por entidad del sistema financiero.
No es necesario que la comunicación dirigida al Registro de la emisión de título de crédito
hipotecario negociable efectuada por una entidad del sistema financiero cuente con firmas
certificadas notarialmente ni que las copias del TCHN y del informe de valorización de los
inmuebles se encuentren legalizadas notarialmente.

ANÁLISIS
1. El título de crédito hipotecario negociable, en adelante TCHN, es un título valor negociable
que representa el valor de un crédito y de la garantía hipotecaria del mismo, que corresponden
al titular del título valor.
Originalmente fue regulado por la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, la que estableció
(artículo 239) que era emitido por el Registro Público en el que se encuentre inscrito el
inmueble que se grave con hipoteca, en mérito a acto unilateral que practique el constituyente.
La norma dispuso que el titulo era emitido a la orden del propietario del inmueble, y era de
libre negociación mediante endoso.
2. La Ley de Títulos Valores 27287, publicada el 19.6.2000, derogó el artículo 239 de la Ley
26702 y reguló al título de crédito hipotecario Negociable.
De acuerdo a esta ley, el TCHN sería expedida únicamente por el Registrador Público.
La Ley 27640, publicada el 19.1.2002 incorporó los numerales 4 y 5, al Art. 245 de la Ley de
Títulos Valores, los que señalaron: 245.4 El Título de Crédito Hipotecario Negociable podrá
también emitirse bajo el siguiente régimen:
a) Con o sin intervención de notaría público, puede ser emitido por las empresas del Sistema
Financiero Nacional, u otras entidades que autorice la Superintendencia, acreedoras o no,
cuando la garantía hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el
Registro Público; ( … )”
“245.5.- El Título de Crédito Hipotecario Negociable, sea emitido por el Registro Público, o por
el acreedor con o sin intervención de notario, puede también ser representado mediante
anotaciones en cuenta sin que se requiera de la previa emisión de un título físico (…)”.
De acuerdo a la incorporación efectuada por esta Ley 27640, el TCHN puede ser emitido:
a) Por el Registrador Público; o
b) Por empresas del Sistema Financiero Nacional u otras entidades que autorice la
Superintendencia de Banca y Seguros.
3. En el caso venido en grado, Interbank -empresa del Sistema Financiero es quien ha emitido
el TCHN, encontrándonos por consiguiente frente al segundo de los supuestos, por lo que es
necesario determinar cuáles son – en este caso- los aspectos involucrados en la calificación
registral, teniendo en cuenta que el Registrador verifica la validez del acto, la capacidad de los
otorgantes y el cumplimiento de la formalidad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 2011 del
Código Civil.
4. De acuerdo al numeral 4 del artículo 245, cuando la emisión es efectuada por una empresa
del sistema financiero nacional u otra entidad autorizada por la SBS, se requiere, entre otros
requisitos de lo siguiente:
a) La garantía hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el
Registro Público.
b) El emisor debe contar con la previa autorización del propietario del bien que sirve de
garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado.
c) La emisión se podrá efectuar en cualquier momento posterior a la autorización concedida,
por el solo mérito de ella.
Tenemos entonces que para inscribir el acto de emisión se requiere que previa o
simultáneamente se registre la constitución de la hipoteca y se cuente con autorización del
propietario del predio afectado en garantía.
5. Del mismo modo el Reglamento del TCHN aprobado por la Superintendencia de Banca y
Seguros mediante Resolución SBS N. 685-2007 del 29.5.2007 resulta aplicable:
– A los TCHN emitidos por las Empresas del Sistema Financiero y Cooperativas de Ahorro y
Crédito no autorizadas a operar con terceros.
– A los TCHN emitidos por el Registrador Público que sean endosados a favor de empresas
del sistema financiero.
Así, el artículo 4 señala que las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la
autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito
garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por escrito y tendrán el carácter de
declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley General de Banca
y Seguros.
Ahora cabe preguntarse si es necesario que se presente al Registro la autorización del
propietario del predio.
6. Cuando la emisión del título valor es efectuada por las entidades del sistema financiero u
otras autorizadas para tal efecto, la inscripción de la emisión se hace en mérito a la
comunicación de tal hecho que realice el emisor, siendo que para los fines de tal emisión, de
acuerdo a las normas correspondientes, el ente emisor’ cuente con la autorización previa del
propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso del deudor del crédito garantizado,
autorización que se realiza por escrito y con carácter de declaración jurada, y que en
consecuencia constituye un acto previo para la emisión del TCHN.
Sin embargo, las normas establecidas por la Ley de Títulos Valores y el Reglamento de la
SBS no establecen que este “acto previo” como es la autorización, tenga que ser acreditada
ante el Registro y en consecuencia presentarse el documento en el que conste. Ello por
cuanto es un aspecto que opera extrarregistralmente y por consiguiente es de exclusiva
responsabilidad del emisor.
Por lo expuesto, corresponde revocar el segundo extremo de la observación.
7. Por otra parte, si bien el literal e) del numeral 4 del artículo 245 de la Ley de Títulos Valores,
señala que la comunicación que la empresa emisora curse al registrador tiene el carácter de
declaración jurada, no se exige certificación de firma alguna para que ésta acceda al Registro.
En cuanto al argumento que pretendiendo su acceso al registro debe estarse a lo dispuesto
por el artículo 10 del RGRP, esto es mediante documento con firmas legalizadas
notarialmente, cabe indicar que ésta permite disposición en contrario. Las normas que resultan
aplicables a estos TCHN son la Ley de Títulos Valores y su Reglamento, las cuales no sólo
recogen las normas relativas a la validez del mencionado título valor sino también de los
documentos que dan mérito a la inscripción de la emisión del TCHN, constituyendo entonces
disposición en contrario.
Además, debe considerarse que el acto materia de anotación (emisión del TCHN) no se
encuentra en el documento privado que dará mérito a la inscripción, sino que solo se requiere
la comunicación de la emisión que ya operó extrarregistralemente, por lo que la normatividad
aplicable no ha requerido mayor formalidad, teniendo en cuenta que la presentación de la
comunicación tiene como objetivo poner en conocimiento de terceros y por tanto que sea
oponible a terceros de buena fe, que el TCHN ha sido emitido por la entidad financiera, el que
se encuentra apto para circular.
Consecuentemente, no es necesaria la legalización de firmas.
8. Bajo esa misma línea, el artículo 5 del Reglamento del TCHN, señala los datos que debe
contener la comunicación cursada por la empresa emisora del título al Registrador, señalando
que adicionalmente, deberá adjuntarse copia de la valuación efectuada al inmueble así como
copia del título emitido, en caso éste haya sido emitido físicamente, documentos que la
registradora señala deben ser presentados en copia legalizada notarialmente y no en copia
simple como han sido alcanzados.
Ahora bien, no cualquier documento que se presente al Registro debe reunir la formalidad
señalada por la Registradora, salvo que se trate de documento complementario.
Documento complementario es definido en el segundo párrafo del artículo 7 como aquel que
no fundamenta de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de manera
complementaria coadyuva a que ésta se realice, es decir aquellos que complementan la
calificación del acto principal, respecto del cual se verifica su validez o aquellos que permite
verificar el cumplimiento de los requisitos formales adicionales al acto mismo para que este
acceda al registro.
9. Tratándose de la emisión de un TCHN por una entidad financiera, lo que se inscribe en el
registro es la comunicación que esta entidad efectúa a efectos que sea conocida por terceros
la emisión de un TCHN, por lo que la valorización del bien y el mismo TCHN emitido no son
actos que
complementen la validez del acto a inscribir, que en este caso es la comunicación de la
emisión al Registro, sino que únicamente deben presentarse para ser consultados por
terceros.
Concluyendo entonces podemos señalar que la labor de calificación del Registrador si bien se
ciñe a la verificación del cumplimiento de los requisitos del artículo 5 referidos a la solicitud
que el emisor dirige al Registro, ello no implica que los documentos adicionales que deberá
presentar y que están allí señalados complementen la calificación y por tanto tengan que ser
acompañados en copia legalizada notarialmente.
En tal sentido, no es necesario que las copias de los documentos antes señalados cumplan
con ser presentados en copias legalizadas notarialmente.
Corresponde revocar el cuarto extremo de la observación, de acuerdo a lo expuesto en los
numerales 7,8 Y 9 del análisis.
10. Otro de los extremos de la observación, es que deberá modificarse el gravamen porque la
hipoteca contenida en el TCHN es convencional y no unilateral y por consiguiente no se han
señalado todos los alcances para la emisión del TCHN.
De acuerdo con el artículo 240.1 de la Ley de Títulos Valores, el TCHN se expide a petición
del propietario del bien gravado por hipoteca unilateral.
Esta disposición sólo es aplicable cuando el emisor es el Registro.
Situación distinta se presenta cuando el emisor es una entidad financiera, pues en este caso
se necesita que la garantía que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrito en el
Registro Público; por ello, la hipoteca inscrita que da amparo a la expedición del título, se
sustenta generalmente en actos bilaterales. Entonces, no resulta necesario, la modificación
del acto constitutivo en el sentido que debe tratarse de una hipoteca unilateral.
11. En cuanto a los alcances de la emisión que debe constar en el TCHN, cabe indicar que
esta no es una labor de calificación que le corresponde al Registro, pues a éste sólo le
corresponde verificar:
– Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el Registro o se está
solicitando simultáneamente su inscripción.
– Si no existe alguna otra carga o gravamen que afecte al bien.
– Que la comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de declaración
jurada, contenga lo datos previsto en el artículo 5 del Reglamento del TCHN.
– Que se haya acompañado copia de la valorización del inmueble y del TCHN, este último
cuando corresponda.
Lo señalado se sustenta en que el ente emisor es una entidad del sistema financiero y no el
Registro, siendo que el acto rogado, sólo es la comunicación que la entidad emisora hace al
Registro a efectos de publicitar la emisión del TCHN a los terceros.
Consecuentemente no es necesario que en la comunicación se indique todos los alcances
para la emisión de los TCHN.
Debe por consiguiente revocarse el tercer extremo de la observación.
12. En tanto la hipoteca afecta a los inmuebles inscritos en las partidas electrónicas 11146380
y 11146468 del Registro de Predios, la Registradora señala que la valorización de los
inmuebles se deberá efectuar en forma individual, modificándose la hipoteca, en tanto se debe
emitir un solo TCHN por cada predio; sin embargo, debemos tener en cuenta que el TCHN es
un título valor que incorpora un crédito y la hipoteca garantizada con esta.
Ahora bien, la hipoteca puede recaer sobre uno o varios inmuebles específicamente
determinados, conforme lo establece el artículo 1100 del Código Civil, no estableciendo la Ley
de Títulos Valores o su Reglamento que el TCHN esté referido sólo a hipotecas constituidas
por un solo predio.
Asimismo, lo expuesto por la registradora afecta el principio de indivisibilidad de la hipoteca,
por la cual ésta subsiste por entero sobre todos los bienes afectados, siendo que la
observación no está dirigida en el presente caso ni siquiera a cuestionar los requisitos de
validez a que se refiere el artículo 5 de la Res. 685-2007-S8S referido a la comunicación de la
emisión del TCHN, sino a la hipoteca, acto cuya constitución no debe ser materia de
calificación por el Registro en tanto ésta ya accedió al Registro.
13. Respecto a que la valorización debe ser igual al de valor de realización, se deja constancia
que el artículo 241 inc. e) de la Ley de Títulos Valores y el arto 3 inc. e) del Reglamento de
TCHN exigen únicamente que el monto de valorización del bien sea igual al monto del
gravamen y no que este último deba ser igual al valor de la realización del bien como señala el
Registrador, puesto que, el llamado valor de realización (valor neto de recuperación o venta
esperada) utilizado en el artículo 12 del Reglamento del TCHN tiene fines exclusivamente de
preferencia del crédito frente a
cualquier otro acreedor hasta por esa suma. Es por ello que en la comunicación al Registro,
sólo se requiere la indicación de la valorización del inmueble y no del valor de realización.
Por otra parte, si bien la normativa antes indicada exige la correspondencia entre el valor del
bien con el monto del gravamen, nada obsta para que este último pueda ser menor al valor del
inmueble. Debe entenderse que la valorización del predio siempre será el máximo por el cual
podrá afectarse el bien, ya que en caso contrario no se estaría protegiendo con el gravamen
una parte del crédito. Ello se desprende del literal e) del numeral 241.1 de la Ley de Títulos
Valores que señala que el monto de valorización “será hasta el importe por el cual se
constituye el gravamen hipotecario” (el subrayado es nuestro).
Consecuentemente, se revoca el primer extremo de la observación.
14. Los derechos registrales se encuentran pagados. Interviene como Interviene Vocal
Suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez conforme a lo dispuesto por la Resolución de la
Presidencia del Tribunal Registral N° 32-2009-SUNARP/PT del 17 de febrero de 2009.
Estando a lo acordado por unanimidad;
RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de
Predios de Lima, DISPONER la inscripción del título referido en el
encabezamiento de la presente resolución