Cenitev Benjamin Gomilica

CARIS, d.o.o.
Razlagova ulica 15
Si-2000 Maribor
e: info@caris.si
e: borut@caris.si
m: 031/304-804
POROČILO O OCENI VREDNOSTI PRAVIC NA NEPREMIČNINI
Predmet ocenjevanja vrednosti:
Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224

Turnišče (ID znak: parcela 150 696, parcela 150 695) in zemljišča (ID znak: parcela 150 1914, parcela
150 1915, parcela 150 1916, parcela 150 2027, parcela 150 2028, parcela 150 2029, parcela 150 565,
parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2, parcela 150 1459, parcela 150 1458, parcela 150 1995, parcela
150 1996).
Trţna vrednost – zaokroţeno: 99.300,00 EUR

Trţna vrednost – deleţ stečajnega dolţnika (Angela Balaţic): 73.800,00 EUR
Likvidacijska vrednost – zaokroţeno: 50.200,00 EUR
Naročnik poročila Stečajni upravitelj Tone Jagodic

Uporabnik poročila Stečajni upravitelj Tone Jagodic
Datum vrednotenja 31. 01. 2018
Datum poročila 26. 02. 2018
Datum ogleda 19. 02. 2018
Namen vrednotenja Stečajni postopek
Izvajalec POVN Borut Barlič, Caris d.o.o., Razlagova ulica 15, 2000 Maribor
Lastnik ocenjevane nepremičnine Nepremičnina:
 ID znak: parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2, parcela 150
1459, parcela 150 1458, parcela 150 1995, parcela 150 1996 do
1/2 Angela Balaţic Gomilica 093, 9224 Turnišče in do 1/2 Benjamin
Balaţic, Gomilica 093, 9224 Turnišče,
 parcela 150 695, parcela 150 696 do 3/4 Angela Balaţic Gomilica
093, 9224 Turnišče in do 1/4 Benjamin Balaţic Gomilica 093, 9224
Turnišče,
 parcela 150 1914, parcela 150 1915, parcela 150 1916, parcela
150 2027, parcela 150 2028, parcela 150 2029, parcela 150 565
do 1/1 Angela Balaţic Gomilica 093, 9224 Turnišče.
(vir: eZK izpis z dne 12. 02. 2018).
CARIS d.o.o., Razlagova ulica 15, Si-2000 Maribor, www.caris.si
POVN mag. Borut Barlič, univ. dipl. gosp. inţ.
POVZETEK POROČILA O OCENI VREDNOSTI
Izdelali smo poročilo o oceni vrednosti pravic na nepremičnini, v katerem smo ocenili trţno in likvidacijsko
vrednost naslednjih nepremičnin:
Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224

Turnišče (ID znak: parcela 150 696, parcela 150 695) in zemljišča (ID znak: parcela 150 1914,
parcela 150 1915, parcela 150 1916, parcela 150 2027, parcela 150 2028, parcela 150 2029, parcela
150 565, parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2, parcela 150 1459, parcela 150 1458, parcela 150
1995, parcela 150 1996).
Predmet ocenjevanja je:

- stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224 Turnišče (ID
znak: parcela 150 696, parcela 150 695). Objekta sta zgrajena v skladu s standardi v času izgradnje
(1974 – stanovanjska hiša, 1981 – delavnica). Stanovanjski objekt - stavba št. 383 je stanovanjska
hiša, ki je zasnovana s klasično grajenimi bivalnimi prostori v pritličju in nadstropju. Po podatkih
lastnika je bila leta 2015 na stanovanjski hiši zamenjana strešna kritina. Notranji prostori so
vzdrţevani. Objekt delavnice – stavba št. 152 je pravokotne oblike, masivne gradnje, krit s salonitnimi
ploščami in po podatkih GURS zgrajen leta 1981.
- zemljišča (ID znak: parcela 150 1914, parcela 150 1915, parcela 150 1916, parcela 150 2027, parcela
150 2028, parcela 150 2029, parcela 150 565, parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2, parcela 150
1459, parcela 150 1458, parcela 150 1995, parcela 150 1996) v naravi predstavljajo kmetijska
zemljišča.
Dostop do ocenjevanih nepremičnin je urejen preko zemljišč v lasti lokalne skupnosti.
Pri pregledu zemljiškoknjiţnega stanja smo ugotovili, da so na parcelah ID znak: parcela 150 695 in ID
znak: parcela 150 696 vknjiţene hipoteke, ostale predmetne parcele so proste bremen.
Nepremičnina je ovrednotena kot prosta oseb, stvari in bremen. Podrobnejši bremen je razviden iz
priloţenih ZK vpogledov.
V poročilu smo ocenili vrednost lastninske pravice na nepremičnini. Datum ocenjevanja vrednosti je
31. 01. 2018. Ogled nepremičnine smo opravili 19. 02. 2018.
Pri izdelavi cenitvenega poročila smo uporabili kot podlago vrednosti trţno vrednost. Trţna vrednost je
po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2017) definirana kot »ocenjeni znesek, za katerega
naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti
v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trţenju, pri katerem sta stranki
delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile«.
Glede na vrsto nepremičnine in z njo povezanih pravic na nepremičnini ter glede na namen ocenjevanja
vrednosti, smo preverili moţnost uporabe vseh treh načinov ocenjevanja vrednosti (način trţnih
primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način). V cenitvenem poročilu sta uporabljena
in prikazana način trţnih primerjav in nabavnovrednostni način.
Pri oceni vrednosti po načinu trţnih primerjav smo imeli na razpolago podatke o prodajno – nakupnih
poslih s stanovanjskimi hišami, stavbnimi, kmetijskimi in gozdnimi zemljišči.
Iz analize trga sledi:

- prodajne cene stavbnih zemljišč so odvisne predvsem od mikrolokacije in se gibljejo za podobne
nepremičnine kot je ocenjevana med 5,00 in 8,00 €/m2;
- prodajne cene kmetijskih zemljišč so odvisne predvsem od mikrolokacije in se gibljejo za podobne
- prodajne cene gozdnih zemljišč so odvisne predvsem od mikrolokacije in se gibljejo za podobne
- Na obravnavanem območju (občina Turnišče in okoliške občine: Beltinci, Odranci, Dobrovnik, Velika
Polana in Črenšovci) so prisotne izvedene transakcije stanovanjskih hiš, stavbnih, kmetijskih in
2
gozdnih zemljišč, prav tako se oglašujejo za prodajo. Ugotavljamo, da je nepremičninski trg aktiven,
pri analizi posameznih transakcij najdemo primerljive nepremičnine ocenjevanim nepremičninam.
Nabavnovrednostni način pa smo izvedli na podlagi podatkov gradbenega portala PEG in lastne baze
podatkov (popisi del).
Na donosu zasnovanega načina nismo izvajali, ker ne razpolagamo z ustreznimi podatki o najemninah
podobnih objektov.
Končna uskladitev ocene vrednosti je izvedena z določitvijo uteţi posameznemu načinu ocenjevanja
vrednosti. Upoštevamo način trţnih primerjav in nabavnovrednostni način za stanovanjsko hišo s
pomoţnim objektom in zemljiščem v razmerju 50 % : 50 %, preseţno zemljišče izračunamo posebej po
načinu trţnih primerjav in ga upoštevamo v deleţu 100 %. Način trţnih primerjav je najprimernejša
metoda za izračun ocene vrednosti nepremičnin na aktivnem nepremičninskem trgu.
Na osnovi razpoloţljivih podatkov, izvedenih načinov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe

poročila, opravljenih analiz trga nepremičnin in upoštevanih predpostavk in posebnih predpostavk smo
ocenili, da znaša trţna vrednost pravic na nepremičnini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan
ocenjevanja:
OCENJENA TRŢNA VREDNOST, zaokroţeno: 99.300,00 EUR
Likvidacijska vrednost je po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2017) definirana kot

»znesek, ki bi ga dosegli s prodajo sredstva ali skupine sredstev po kosih. Likvidacijska vrednost naj bi
upoštevala stroške za pripravo sredstev v stanje, primerno za prodajo, kakor tudi stroške same
odprodaje«. Likvidacijska vrednost se lahko določi po dveh različnih premisah vrednosti, ki sta:
- redni posel z običajnim obdobjem trţenja ali
- prisilni posel s skrajšanim obdobjem trţenja.
V cenitvenem poročilu določimo likvidacijsko vrednost skladno z MSOV 104, razdelek 170: Premisa
vrednosti – Prisilna prodaja. Izraz prisilna prodaja se pogosto uporablja v okoliščinah, v katerih je
prodajalec prisiljen prodati, zato ustrezno obdobje trţenja ni mogoče in kupci morda ne morejo opraviti
ustreznega skrbnega pregleda. Cena, ki bi jo v takih okoliščinah lahko dosegli, bo odvisna od narave
pritiska na prodajalca in razlogov, zakaj ustrezno trţenje ni mogoče. Lahko odraţa tudi posledice za
prodajalca, ki ni uspel prodati v času, ki ga je imel na voljo. Cena, ki jo bo prodajalec sprejel v prisilni
prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliščin, in ne okoliščin hipotetičnega voljnega prodajalca v
opredelitvi trţne vrednosti. Prisilna prodaja je opis situacije, v kateri se izvede menjava, ne pa neka
določena podlaga vrednosti.
Prisilna prodaja običajno odraţa najverjetnejšo ceno, ki jo določeno premoţenje verjetno lahko doseţe po
vseh tu navedenih pogojih:
a) izvedba prodaje v kratkem času,
b) za sredstvo veljajo trţni pogoji, ki prevladujejo na datum ocenjevanja vrednosti ali v predvidenem
časovnem obdobju, v katerem je treba delo zaključiti,
c) kupec in prodajalec ravnata preudarno in dobro obveščeno,
d) prodajalec je prisiljen prodati,
e) kupec je običajno motiviran,
f) obe stranki delujeta tako, kot menita, da je v njunem največjem interesu,
g) običajna prizadevanja s trţenjem niso mogoča zaradi kratkega časa izpostavljenosti,
h) plačilo bo izvedeno v gotovini.
Pri oceni posebne vrednosti ob posebnih predpostavkah z običajno prodajo na prostem trgu, smo izhajali
iz ocene trţne vrednosti, ki smo jo določili v predhodni točki poročila ter ocenili določene popravke te
vrednosti glede na predvideno »razprodajo« nepremičnin ob predpostavki nezmoţnosti odplačevanja
terjatev banke. V skladu s slovenskimi računovodskimi standardi 37 (SRS, 2006) ter ZFPPIPP (327. člen)
smo pri oceni likvidacijske vrednosti upoštevali tudi:
3
- presojo stopnje doseganja trţne vrednosti (15,69 %),

- posredne in neposredne likvidacijske stroške - pravne takse, stroški trţenja, stroški odstranitve
premičnin, stroški priprave sredstva na prodajo (10 %),
- čas likvidacije (12 mesecev),
- diskontna stopnja 6,74 %, diskontni faktor 0,9369 (6,31 %).
Skupaj znaša zmanjšanje 32 %.

ocenili, da znaša likvidacijska vrednost pravic na nepremičnini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan
ocenjevanja:
OCENJENA LIKVIDACIJSKA VREDNOST - zaokroţeno: 50.200,00 EUR
Prikaz vrednosti po posameznih ID znakih podajamo v nadaljevanju:
Ocenjena Ocenjena
trţna likvidacijska
Površina Ocenjena
vrednost, vrednost,
Št. zemljišča trţna
k.o. Parc. št. ID znak parcele Lastništvo deleţ deleţ
stavbe po GURS- vrednost
stečajne stečajne
u (m2) (EUR)
dolţnice dolţnice
(EUR) (EUR)
1407/1 parcela 150 1470/1 / 1.284,00 750,10 0,50 375,05 255,03

1407/2 parcela 150 1407/2 / 547,00 319,55 0,50 159,78 108,65
1458 parcela 150 1458 / 5.355,00 4.462,37 0,50 2.231,19 1.517,21
1459 parcela 150 1459 / 908,00 427,95 0,50 213,98 145,50
1914 parcela 150 1914 / 1.170,00 974,97 1,00 974,97 662,98
1915 parcela 150 1915 / 211,00 175,83 1,00 175,83 119,56
150 - GOMILICA
1916 parcela 150 1916 / 760,00 633,32 1,00 633,32 430,65

1995 parcela 150 1995 / 8.308,00 3.915,66 0,50 1.957,83 1.331,32
1996 parcela 150 1996 / 1.063,00 620,99 0,50 310,50 211,14
2027 parcela 150 2027 / 1.817,00 856,37 1,00 856,37 582,33
2028 parcela 150 2028 / 2.329,00 1.360,57 1,00 1.360,57 925,19
2029 parcela 150 2029 / 3.275,00 1.913,22 1,00 1.913,22 1.300,99
565 parcela 150 565 / 2.275,00 1.895,78 1,00 1.895,78 1.289,13
696 parcela 150 696 934,00 5.553,90 0,75 4.165,43 2.832,49
152
695 parcela 150 695 960,00 75.486,25 0,75 56.614,68 38.497,99
383
SKUPAJ: 99.346,83 73.838,48 50.210,17
Maribor, 26. 02. 2018

POOBLAŠČENI OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMIČNIN:
mag. Borut Barlič, univ. dipl. gosp. inţ.
4
KAZALO VSEBINE
1 OSNOVNI PODATKI .................................................................................................................... 6

2 IZHODIŠČA OCENE VREDNOSTI .................................................................................................. 6
2.1 Narava in vir informacij ....................................................................................................... 6
2.2 Obseg opravljenega dela in raziskav pri izvedbi ocenjevanja vrednosti ................................... 7
2.3 Splošne in posebne predpostavke ........................................................................................ 7
2.4 Omejitve uporabe, razširjanja in objave ............................................................................... 8
2.5 Izjava o skladnosti s standardi ocenjevanja vrednosti ........................................................... 8
3 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE ................................................................................................ 8
3.1 Pregled zemljiškoknjiţnega izpiska ....................................................................................... 8
3.2 Površina zemljišča in vrsta rabe ........................................................................................... 8
3.3 Opis izboljšav predmetne posesti ....................................................................................... 12
3.4 Izmere površin (SIST ISO 9836) in podatki GURS-a ............................................................ 13
4 KONČNA USKLADITEV OCENE VREDNOSTI ................................................................................ 14
5 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI ........................................................................................... 18
6 PRILOGE .................................................................................................................................. 19
KAZALO TABEL
Tabela 1: Predstavitev predmeta cenitve ............................................................................................. 6

Tabela 2: Površina zemljišč in stavb po GURS-u ................................................................................. 14
Tabela 3: Primerljive nepremičnine – kmetijska zemljišča - boljša ........................................................ 25
Tabela 4: Primerljive nepremičnine – kmetijska zemljišča - slabša ....................................................... 26
Tabela 5: Primerljive nepremičnine – gozdna zemljišča ....................................................................... 27
Tabela 6: Primerljive nepremičnine – stanovanjske hiše ...................................................................... 32
Tabela 7: Izračun ocene vrednosti stanovanjske hiše s pomoţnim objektom in pripadajočim zemljiščem s
pomočjo načina trţnih primerjav ....................................................................................................... 35
Tabela 8: Primerljive nepremičnine – stavbna zemljišča ...................................................................... 36
Tabela 9: Izračun ocene vrednosti zemljišča s pomočjo metode primerljivih prodaj .............................. 37
pomočjo nabavnovrednostnega načina .............................................................................................. 38
Tabela 11: Vpogled transakcij nepremičnin od leta 2015 do danes ...................................................... 40
KAZALO SLIK
Slika 1: Namenska raba ...................................................................................................................... 9

Slika 2: Makrolokacija ocenjevane nepremičnine ................................................................................. 20
Slika 3: Mikrolokacija ocenjevane nepremičnine .................................................................................. 20
Slika 4: Ortofoto ocenjevane nepremičnine z mapno kopijo ................................................................. 21
Slika 5: Kataster stavb grafika ........................................................................................................... 23
Slika 6: Prikaz izvedenih transakcij s stanovanjskimi hišami na območju Občine Turnišče v obdobju od 01.
01. 2015 do februar 2018 ................................................................................................................. 41
5
1 OSNOVNI PODATKI
V spodnji tabeli je predstavljen povzetek poročila o oceni vrednosti.
Tabela 1: Predstavitev predmeta cenitve
Nepremičnina – predmet Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu

vrednotenja Gomilica 93, 9224 Turnišče (ID znak: parcela 150 696, parcela 150
695) in zemljišča (ID znak: parcela 150 1914, parcela 150 1915,
parcela 150 1916, parcela 150 2027, parcela 150 2028, parcela 150
2029, parcela 150 565, parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2,
parcela 150 1459, parcela 150 1458, parcela 150 1995, parcela 150
1996).
Obseg ocenjevanih pravic na Absolutne pravice
nepremičnini
Naročnik poročila Stečajni upravitelj Tone Jagodic
Uporabnik poročila Stečajni upravitelj Tone Jagodic
Lastnik ocenjevane nepremičnine Nepremičnina:
 ID znak: parcela 150 1407/1, parcela 150 1407/2, parcela 150
1459, parcela 150 1458, parcela 150 1995, parcela 150 1996 do
1/2 Angela Balaţic Gomilica 093, 9224 Turnišče in do 1/2 Benjamin
Balaţic, Gomilica 093, 9224 Turnišče,
 parcela 150 695, parcela 150 696 do 3/4 Angela Balaţic Gomilica
093, 9224 Turnišče in do 1/4 Benjamin Balaţic Gomilica 093, 9224
Turnišče,
 parcela 150 1914, parcela 150 1915, parcela 150 1916, parcela
150 2027, parcela 150 2028, parcela 150 2029, parcela 150 565
do 1/1 Angela Balaţic Gomilica 093, 9224 Turnišče.
(vir: eZK izpis z dne 12. 02. 2018).
Namen vrednotenja Ocena vrednosti za namen stečajnega postopka
Podlaga vrednosti Trţna vrednost, ki je po Mednarodnem standardu ocenjevanja
vrednosti (2017) definirana kot »ocenjeni znesek, za katerega naj bi
voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na
datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in
neodvisnima strankama po ustreznem trţenju, pri katerem sta stranki
Standardi ocenjevanja vrednosti 1. Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti (HPOV, Ur.l. RS
106/2010),
2. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 2017;
uporabo predpisuje HPOV),
3. Slovenski poslovnofinančni standard št. 2 – ocenjevanje
vrednosti nepremičnin (SPS-2; Ur.l. RS 106/2013).
Datum vrednotenja 31. 01. 2018
Datum poročila 26. 02. 2018
Datum ogleda 19. 02. 2018
2 IZHODIŠČA OCENE VREDNOSTI
2.1 Narava in vir informacij
 Podatki o površini zemljišča so povzeti po evidenci GURS, površino objekta smo upoštevali na podlagi
elaborata vpisa stavbe v kataster stavb, izmere so delno preverjene na dan ogleda. Za stavbi št. 152
in 383 je izveden vpis v register katastra stavb. Lastništvo je bilo preverjeno na podlagi elektronskega
vpogleda v zemljiško knjigo preko spletnega portala e-Sodstvo. Na razpolago smo imeli tudi podatke
iz portala PISO, Lokacijsko informacijo št. 3501-01/18-JL, z dne 20. 02. 2018, Gradbeno dovoljenje
6
št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974, Lokacijsko odločbo št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05.
1974, Odločbo o gradbenem dovoljenju št. 351-646/80-7/LE, z dne 07. 10. 1981 in Odločbo o
lokacijskem dovoljenju št. 351-646/80-7/LE, z dne 08. 12. 1980.
Podatki o primerljivih nepremičninah so povzeti iz baz podatkov, ki so javno dostopni (CGS Cenilici,
Trgoskop2, Evidenca trga nepremičnin, Nepremicnine.net in drugi) ali iz internih podatkov podjetja Caris
d.o.o.
Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile znane ocenjevalcu na dan priprave cenitvenega
poročila. S strani ocenjevalca so bili pridobljeni podatki preverjeni v skladu z moţnostmi in prikazani ter
uporabljeni v dobri veri.
2.2 Obseg opravljenega dela in raziskav pri izvedbi ocenjevanja vrednosti
Pri pripravi in izdelavi poročila o oceni vrednosti pravic na nepremičnini smo izvedli naslednje aktivnosti:
 identifikacija naročnika, uporabnikov, namena ocenjevanja in podlage vrednosti,
 identifikacija nepremičnine,
 priprava ponudbe in sprejem naročila
 pregled dokumentov in informacij v zvezi z ocenjevano nepremičnino (tako javne informacije kot tudi
informacije naročnika),
 ogled ocenjevane nepremičnine,
 proučili smo omejitve, ki se nanašajo na nepremičninske pravice za obravnavane nepremičnine,
 proučili smo vpliv, ki ga imajo na uporabo in vrednost ocenjevane nepremičnine veljavni predpisi s
področja urejanja prostora (namenska raba zemljišča in druga urbanistična merila in pogoji za
graditev),
 analizirali smo razmere na trgu nepremičnin v Sloveniji, regiji in občini v kateri se nahaja ocenjevana
nepremičnina in so pomembne za vrednost pravic na nepremičnini obravnavanih nepremičnin,
 analiza podatkov o primerljivih kupoprodajnih transakcijah, ki so primerne za ocenjevanje vrednosti
pravic na nepremičnini ocenjevane nepremičnine,
 analiza podatkov potrebnih za določitev prilagoditev, zaradi razlik v sestavinah primerjave,
 analiza podatkov o prihodkih iz najemnin, ki so primerni za ocenjevanje trţne najemnine za
ocenjevano nepremičnino,
 analiza primerljivih podatkov o stroških, ki so primerni za oceno stroškov zgraditve novega objekta
oziroma izboljšave,
 izvedli smo oceno vrednosti na podlagi zgoraj navedenih ugotovitev in izbranih načinov oz. metod
ocenjevanja vrednosti,
 na osnovi zapisanega smo na koncu naredili končno uskladitev in sklep o oceni trţne vrednosti pravic
na nepremičnini,
 izdelava pisnega poročila o oceni vrednosti.
2.3 Splošne in posebne predpostavke
Poročilo o oceni vrednosti pravic na nepremičnini bo izdelano na osnovi naslednjih splošnih predpostavk:
 Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja.
 Ocena vrednosti temelji na informacijah, ki so bile dostopne na dan ocenjevanja vrednosti.
 Morebitne kasnejše spremembe ne morejo biti in niso upoštevane pri oceni vrednosti.
 Ocenjena je vrednost celotnega sveţnja nepremičninskih pravic oz. absolutne nepremičninske pravice.
V kolikor v poročilu ni drugače navedeno, je nepremičnina, ki je predmet cenitve, ovrednotena kot
prosta oseb, stvari in bremen.
 Predpostavlja se, da je nepremičnina zgrajena v skladu z veljavno zakonodajo. Če preveritev
dokumentacije in skladnost z zakonodajo ni bila mogoča, je to izrecno navedeno, prav tako je izrecno
navedeno v kolikor nepremičnina ni zgrajena v skladu z veljavno zakonodajo.
 Predpostavlja se, da gre za odgovorno lastništvo in odgovorno upravljanje z nepremičnino, ki je
predmet ocenjevanja. Ocenjevalec ne prevzema odgovornosti za morebitne skrite napake na
nepremičnini, na katere je lastnik ali naročnik nepremičnine ni posebej opozoril.
 Vsi zneski v cenitvenem poročilu so podani v valuti EUR.
7
Poročilo o oceni vrednosti pravic na nepremičnini bo narejeno ob upoštevanju naslednjih posebnih

predpostavk:
 Podatki o površini zemljišča so povzeti po evidenci GURS, površino objekta smo upoštevali na podlagi
elaborata vpisa stavbe v kataster stavb, izmere so delno preverjene na dan ogleda. Za stavbi št. 152
in 383 je izveden vpis v register katastra stavb.
 Namenska raba je povzeta po Lokacijski informaciji št. 3501-01/18-JL, z dne 20. 02. 2018.
 Na razpolago smo imeli Gradbeno dovoljenje št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974, Lokacijsko
odločbo št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974, Odločbo o gradbenem dovoljenju št. 351-646/80-
7/LE, z dne 07. 10. 1981 in Odločbo o lokacijskem dovoljenju št. 351-646/80-7/LE, z dne 08. 12.
1980.
2.4 Omejitve uporabe, razširjanja in objave
Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na predmetno vrednotenje in ne

smejo biti uporabljene izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen
uporabe in datum vrednotenja. Uporaba je omejena na naročnika in uporabnike navedene v tem poročilu.
Uporabljanje in fotokopiranje poročila s strani tretjih oseb je prepovedano.
Poročilo je izdelano v pisani, tiskani ter elektronski obliki.

Avtorske pravice so zavarovane. Poročila ali njegovega dela ni dovoljeno posredovati, ponatisniti ali
reproducirati brez dovoljenja avtorja.
2.5 Izjava o skladnosti s standardi ocenjevanja vrednosti
Poročilo je izdelano v skladu z vsemi tremi ravnmi hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti (Ur. l. RS, št.
106/2010, 9/2012, 2/2015) in sicer:
 Zakon o revidiranju (ZRev, Ur. l. RS, št. 65/2008),
 Slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti: Standard SPS 2, Ocenjevanje vrednosti
pravic na nepremičninah (Ur. l. RS, št. 106/13),
 Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti MSOV 2017,
 Kodeks etičnih načel za ocenjevalce vrednosti (november 2012).
3 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE
3.1 Pregled zemljiškoknjiţnega izpiska
Pri pregledu zemljiškoknjiţnega stanja smo ugotovili, da so na parcelah ID znak: parcela 150 695 in ID
znak: parcela 150 696 vknjiţene hipoteke, ostale predmetne parcele so proste bremen.
Nepremičnina je ovrednotena kot prosta oseb, stvari in bremen.
*Podrobnejši bremen je razviden iz priloţenih ZK vpogledov.
3.2 Površina zemljišča in vrsta rabe
Pri oceni vrednosti smo imeli na razpolago podatke iz Lokacijske informacije št. 3501-01/18-JL, z dne 20.
02. 2018 in portala PISO iz katerih izhaja, da gre pri predmetnih parcelah za:
- ID znak: parcela 150 696 in ID znak: parcela 150 695 - stavbno zemljišče, podrobnejša namenska
raba: S - območje stanovanj, SK - površine podeţelskega naselja;
8
- ID znak: parcela 150 1914, ID znak: parcela 150 1915, ID znak: parcela 150 1916, ID znak: parcela
150 1458, ID znak: parcela 150 565 - kmetijsko zemljišče, podrobnejša namenska raba: K1- najboljša
kmetijska zemljišča;
- ID znak: parcela 150 1407/1, ID znak: parcela 150 1407/2, ID znak: parcela 150 1996, ID znak:
parcela 150 2028, ID znak: parcela 150 2029 - kmetijsko zemljišče, podrobnejša namenska raba: K2 -
druga kmetijska zemljišča;
- ID znak: parcela 150 1459, ID znak: parcela 150 1995 in ID znak: parcela 150 2027 - gozdno
zemljišče, podrobnejša namenska raba: G - gozdno zemljišče.
Slika 1: Namenska raba
9
10
Vir: PISO, 2018.
11
Analizo najgospodarnejše uporabe izvajamo v štirih korakih, s katerimi preverimo moţnost uporabe, ki je
pravno dovoljena, fizično moţna, finančno upravičena in daje nepremičnini najvišjo donosnost. Tako
MSOV kot najgospodarnejšo uporabo definira »najverjetnejšo uporabo premoţenja, ki je fizično moţna,
primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo
vrednost premoţenja, katerega vrednost se ocenjuje.«
Ugotovili smo, da optimalno uporabo predmetnega zemljišča, če je neizkoriščeno, daje uporaba v skladu z
urbanističnimi dokumenti. Kot smo ugotovili, je na zemljišču moţna gradnja stanovanjske hiše, kar
predstavlja tudi obstoječi objekt. Obstoječi objekt daje zemljišču najvišji donos, saj stroški rušenja in
priprave zemljišča na novogradnjo presegajo razliko v donosnosti med sedanjim in novozgrajenim
objektom. Če pa upoštevamo izrabo zemljišča takšno kot je predvideno, pa je le-ta tudi najdonosnejša.
Stanovanjska hiša predstavlja funkcionalno zaključeno celoto, glede na trenutne gospodarske razmere
lahko trdimo, da je trenutna raba najgospodarnejša. Kmetijsko zemljišče ocenimo po načinu trţnih
primerjav.
3.3 Opis izboljšav predmetne posesti
Stanje ob ogledu: Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224
Turnišče (ID znak: parcela 150 696, parcela 150 695). Objekta sta zgrajena v skladu s standardi v času
izgradnje (leta 1974 – stanovanjska hiša, leta 1981 – delavnica) in kasnejših obnov.
Stanovanjski objekt, stavba št. 383 je stanovanjska hiša, ki je zasnovana s klasično grajenimi bivalnimi
prostori v pritličju in nadstropju, zasnovana v tlorisu kvadrata. Po podatkih lastnika je bila leta 2015 na
stanovanjski hiši zamenjana strešna kritina. Notranji prostori so vzdrţevani. Objekt delavnice – stavba št.
152 je pravokotne oblike, masivne gradnje, krit s salonitnimi ploščami, trenutno sluţi za hrambo različnih
stvari.
Stanovanjska hiša - stavba št. 383 in delavnica - stavba št. 152
UPRAVNA Gradbeno dovoljenje št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974,

DOVOLJENJA: Lokacijsko odločbo št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974,
Odločbo o gradbenem dovoljenju št. 351-646/80-7/LE, z dne 07. 10. 1981 in
Odločbo o lokacijskem dovoljenju št. 351-646/80-7/LE, z dne 08. 12. 1980
LOKACIJA: Stanovanjska hiša in delavnica leţita na območju stavbnih zemljišč, in sicer

na parcelah ID znak: parcela 150 696 in parcela 150 695.
IZKORIŠČENOST: Stanovanjska hiša je bila zgrajena leta 1974 (vir. GURS). Leta 2015 je bila
menjana streha (vir: izjava dolţnika). Etaţnost objekta je P+N+podstrešje;
P = pritličje, N = nadstropje.
Delavnica je bila zgrajena leta 1981. Delavnica je zasnovana v P; P =
pritličje.
Stanovanjska hiša in delavnica se stikata.
ZASNOVA: Stanovanjski objekt je zasnovan v pritličju in nadstropju, kjer so urejeni
bivalni in pomoţni prostori. Delavnica je zasnovana v pritličju, kjer je temu
primerno zasnovan prostor večjih dimenzij ter manjši prostori.
GRADBENA Objekta sta masivne gradnje, zidana z opeko. Ostrešje je leseno, v obliki
KONSTRUKCIJA: dvokapnice.
FASADA: Fasada objektov je prvotna, izvedena z ometom, brez termoizolacijskega

sloja.
STREHA: Delavnica je krita s salonitnimi ploščami, na stanovanjskem objektu je bila

streha obnovljena v letu 2015 (vir: izjava dolţnika), opečnata kritina.
Kleparski zaključki so izvedeni – barvana pločevina.
12
STAVBNO POHIŠTVO: Okna na stanovanjski hiši so lesena, zasteklitev je dvoslojna. Senčila so

rolete. Vhodna vrata so PVC izvedbe.
Okna v delavnici so kovinskih okvirjev, brez senčil, vrata so tipska.
TLAKI: V stanovanjskem objektu so tla obloţena s keramiko in laminatom. Sanitarije,

predprostor in kuhinja so obloţeni s keramiko, prav tako je s keramiko
obloţen pas med kuhinjskimi elementi.
Tlak v delavnici predstavlja lesen pod.
VERTIKALNE Dostop do zgornje etaţe v stanovanjski hiši je omogočen preko notranjega

KOMUNIKACIJE: AB stopnišča, objekt delavnice je pritličen.
ZIDOVI IN STROPOVI: Stene in stropovi so ometani in pleskarsko obdelani. V sanitarijah so stene

delno obloţene s keramičnimi ploščicami. S ploščicami je obloţen tudi
kuhinjski pas.
Stene v delavnici so ometane in pleskarsko obdelane.
OGREVANJE IN Ogrevanje je urejeno centralno preko radiatorjev, na trdo gorivo.

PREZRAČEVANJE: Prezračevanje je naravno, preko oken in vrat.
ELEKTRIČNA Električna instalacija v stanovanjski hiši je podometna in nadometna v

INŠTALACIJA: delavnici terzajema zunanjo in notranjo razsvetljavo, telekomunikacije ter
razvod moči.
VODOVODNA Objekt je priključen na javno vodovodno omreţje.

INŠTALACIJA:
KANALIZACIJA: Objekt je priključen na javno kanalizacijsko omreţje.
ZUNANJA UREDITEV: Okolico predstavlja gramozno dvorišče in travnate površine. Nepremičnina je

ograjena, teren je raven. Lokacija je dobro dostopna, nahaja se v neposredni
bliţini AC priključka.
3.4 Izmere površin (SIST ISO 9836) in podatki GURS-a
Podatki o površini zemljišča so povzeti po evidenci GURS, površino objekta smo upoštevali na podlagi
elaborata vpisa stavbe v kataster stavb, izmere so delno preverjene na dan ogleda. Za stavbi št. 152 in
383 je izveden vpis v register katastra stavb.
13
Tabela 2: Površina zemljišč in stavb po GURS-u
Leto izgradnje in obnov po GURS-

NTP dela stavbe po GURS-u (m2)
Uporabna površina dela stavbe

Površina zemljišča po GURS-u
po GURS-U (m2)
ID znak parcele
Naslov stavbe
Del stavbe št.
Naziv stavbe
Št. stavbe
Parc. št.
(m2)
k.o.
u
1407/1 parcela 150 1470/1 1.284,00 / / / / / / /
1407/2 parcela 150 1407/2 547,00 / / / / / / /
1458 parcela 150 1458 5.355,00 / / / / / / /
1459 parcela 150 1459 908,00 / / / / / / /
1914 parcela 150 1914 1.170,00 / / / / / / /
1915 parcela 150 1915 211,00 / / / / / / /
1916 parcela 150 1916 760,00 / / / / / / /
1995 parcela 150 1995 8.308,00 / / / / / / /
150 - GOMILICA 1996 parcela 150 1996 1.063,00 / / / / / / /

2027 parcela 150 2027 1.817,00 / / / / / / /
2028 parcela 150 2028 2.329,00 / / / / / / /
2029 parcela 150 2029 3.275,00 / / / / / / /
565 parcela 150 565 2.275,00 / / / / / / /
696 parcela 150 696 934,00 Drug kmetijski
152 1 211,00 211,00 / 1981
del stavbe
695 parcela 150 695 960,00 Gomilica 93, Stanovanje v

383 1 248,40 136,70 Gomilica 9224 1974 samostoječi
Turnišče stavbi
SKUPAJ: 31.196,00 459,40 347,70

Vir: GURS, 2018.
4 KONČNA USKLADITEV OCENE VREDNOSTI
Za potrebe ocene trţne vrednosti pravic na nepremičnini smo izvedli način trţnih primerjav in
nabavnovrednostni način v skladu z določili MSOV 2017.
Pri načinu trţnih primerjav smo izhajali iz dejanskih transakcij. Tako smo analizirali izvedene
transakcije s stanovanjskimi hišami, stavbnimi zemljišči in kmetijskimi zemljišči na portalih CGS Cenilici in
Trgoskop2 ter tudi oglase na portalu Nepremicnine.net. Na podlagi le-teh smo izbrali primerljive
nepremičnine in opravili prilagoditve za izbrane sestavine primerjave. Izbrana enota primerjave je
EUR/m2. Rezultat predstavlja ocena vsake posamezne prodajne cene primerljive prodaje, kot da bi imela
enake lastnosti kot ocenjevana nepremičnina. Za posamezne primerljive nepremičnine smo razporedili
uteţi in kot rezultat dobili ocenjeno trţno vrednost stanovanjske hiše s pripadajočim zemljiščem ter
zemljišč.
V sklopu nabavnovrednostnega načina smo v poročilu ocenili vrednost zemljišča kot da bi bilo
nepozidano s pomočjo metode trţnih primerjav. Nadomestitveno vrednost stanovanjske hiše, kot da bi
bila novogradnja, smo izračunali upoštevaje podatke s portala peg-online. Dobljeno vrednost zmanjšamo
glede na fizično, funkcionalno ter ekonomsko zastaranje. Ocenjeno vrednost stanovanjske hiše s
14
pripadajočim zemljiščem po nabavnovrednostnem načinu predstavlja seštevek vrednosti zemljišča in

nadomestitvene vrednost stanovanjske hiše z zunanjo ureditvijo, zmanjšane za zastaranja.
Prikaz ocene vrednosti po posameznih načinih ocenjevanja vrednosti:
Uteţ
način trţnih primerjav 80.166,01 EUR 50,00%
na donosu zasnovan način 0,00 EUR 0,00%
nabavnovrednostni način 81.914,29 EUR 50,00%
preseţno zemljišče 18.306,68 EUR 100,00%
ind.vred. 99.346,83 EUR

zaokr. 99.300,00 EUR
Pri izdelavi cenitvenega poročila smo uporabili kot podlago vrednosti trţno vrednost. Trţna vrednost je
po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2017) definirana kot »ocenjeni znesek, za katerega
naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti
v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trţenju, pri katerem sta stranki
Glede na vrsto nepremičnine in z njo povezanih pravic na nepremičnini ter glede na namen ocenjevanja
vrednosti, smo preverili moţnost uporabe vseh treh načinov ocenjevanja vrednosti (način trţnih
primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način). V cenitvenem poročilu sta uporabljena
in prikazana način trţnih primerjav in nabavnovrednostni način.
Pri oceni vrednosti po načinu trţnih primerjav smo imeli na razpolago podatke o prodajno – nakupnih
poslih s stanovanjskimi hišami, stavbnimi, kmetijskimi in gozdnimi zemljišči.
Iz analize trga sledi:

nepremičnine kot je ocenjevana med 0,50 in 1,00 €/m 2;
nepremičnine kot je ocenjevana med 0,30 in 0,80 €/m 2;
- Na obravnavanem območju (občina Turnišče in okoliške občine: Beltinci, Odranci, Dobrovnik, Velika
Polana in Črenšovci) so prisotne izvedene transakcije stanovanjskih hiš, stavbnih, kmetijskih in
gozdnih zemljišč, prav tako se oglašujejo za prodajo. Ugotavljamo, da je nepremičninski trg aktiven,
pri analizi posameznih transakcij najdemo primerljive nepremičnine ocenjevanim nepremičninam.
Nabavnovrednostni način pa smo izvedli na podlagi podatkov gradbenega portala PEG in lastne baze
podatkov (popisi del).
Na donosu zasnovanega načina nismo izvajali, ker ne razpolagamo z ustreznimi podatki o najemninah
podobnih objektov.
Končna uskladitev ocene vrednosti je izvedena z določitvijo uteţi posameznemu načinu ocenjevanja
vrednosti. Upoštevamo način trţnih primerjav in nabavnovrednostni način za stanovanjsko hišo s
pomoţnim objektom in zemljiščem v razmerju 50 % : 50 %, preseţno zemljišče izračunamo posebej po
načinu trţnih primerjav in ga upoštevamo v deleţu 100 %. Način trţnih primerjav je najprimernejša
metoda za izračun ocene vrednosti nepremičnin na aktivnem nepremičninskem trgu.

ocenili, da znaša trţna vrednost pravic na nepremičnini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan
ocenjevanja:
15
OCENJENA TRŢNA VREDNOST, zaokroţeno: 99.300,00 EUR
Likvidacijska vrednost je po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2017) definirana kot

»znesek, ki bi ga dosegli s prodajo sredstva ali skupine sredstev po kosih. Likvidacijska vrednost naj bi
upoštevala stroške za pripravo sredstev v stanje, primerno za prodajo, kakor tudi stroške same
odprodaje«. Likvidacijska vrednost se lahko določi po dveh različnih premisah vrednosti, ki sta:
- redni posel z običajnim obdobjem trţenja ali
- prisilni posel s skrajšanim obdobjem trţenja.
V cenitvenem poročilu določimo likvidacijsko vrednost skladno z MSOV 104, razdelek 170: Premisa
vrednosti – Prisilna prodaja. Izraz prisilna prodaja se pogosto uporablja v okoliščinah, v katerih je
prodajalec prisiljen prodati, zato ustrezno obdobje trţenja ni mogoče in kupci morda ne morejo opraviti
ustreznega skrbnega pregleda. Cena, ki bi jo v takih okoliščinah lahko dosegli, bo odvisna od narave
pritiska na prodajalca in razlogov, zakaj ustrezno trţenje ni mogoče. Lahko odraţa tudi posledice za
prodajalca, ki ni uspel prodati v času, ki ga je imel na voljo. Cena, ki jo bo prodajalec sprejel v prisilni
prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliščin, in ne okoliščin hipotetičnega voljnega prodajalca v
opredelitvi trţne vrednosti. Prisilna prodaja je opis situacije, v kateri se izvede menjava, ne pa neka
določena podlaga vrednosti.
Prisilna prodaja običajno odraţa najverjetnejšo ceno, ki jo določeno premoţenje verjetno lahko doseţe po
vseh tu navedenih pogojih:
a) izvedba prodaje v kratkem času,
b) za sredstvo veljajo trţni pogoji, ki prevladujejo na datum ocenjevanja vrednosti ali v predvidenem
časovnem obdobju, v katerem je treba delo zaključiti,
c) kupec in prodajalec ravnata preudarno in dobro obveščeno,
d) prodajalec je prisiljen prodati,
e) kupec je običajno motiviran,
f) obe stranki delujeta tako, kot menita, da je v njunem največjem interesu,
g) običajna prizadevanja s trţenjem niso mogoča zaradi kratkega časa izpostavljenosti,
h) plačilo bo izvedeno v gotovini.
Pri oceni posebne vrednosti ob posebnih predpostavkah z običajno prodajo na prostem trgu, smo izhajali
iz ocene trţne vrednosti, ki smo jo določili v predhodni točki poročila ter ocenili določene popravke te
vrednosti glede na predvideno »razprodajo« nepremičnin ob predpostavki nezmoţnosti odplačevanja
terjatev banke. V skladu s slovenskimi računovodskimi standardi 37 (SRS, 2006) ter ZFPPIPP (327. člen)
smo pri oceni likvidacijske vrednosti upoštevali tudi:
- presojo stopnje doseganja trţne vrednosti (15,69 %),
- posredne in neposredne likvidacijske stroške - pravne takse, stroški trţenja, stroški odstranitve
premičnin, stroški priprave sredstva na prodajo (10 %),
- čas likvidacije (12 mesecev),
- diskontna stopnja 6,74 %, diskontni faktor 0,9369 (6,31 %).
Skupaj znaša zmanjšanje 32 %.

ocenili, da znaša likvidacijska vrednost pravic na nepremičnini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan
ocenjevanja:
OCENJENA LIKVIDACIJSKA VREDNOST - zaokroţeno: 50.200,00 EUR
16
Prikaz vrednosti po posameznih ID znakih podajamo v nadaljevanju:
Ocenjena Ocenjena
trţna likvidacijska
Površina Ocenjena
vrednost, vrednost,
Št. zemljišča trţna
k.o. Parc. št. ID znak parcele Lastništvo deleţ deleţ
stavbe po GURS- vrednost
stečajne stečajne
u (m2) (EUR)
dolţnice dolţnice
(EUR) (EUR)
1407/1 parcela 150 1470/1 / 1.284,00 750,10 0,50 375,05 255,03

1407/2 parcela 150 1407/2 / 547,00 319,55 0,50 159,78 108,65
1458 parcela 150 1458 / 5.355,00 4.462,37 0,50 2.231,19 1.517,21
1459 parcela 150 1459 / 908,00 427,95 0,50 213,98 145,50
1914 parcela 150 1914 / 1.170,00 974,97 1,00 974,97 662,98
1915 parcela 150 1915 / 211,00 175,83 1,00 175,83 119,56
150 - GOMILICA
1916 parcela 150 1916 / 760,00 633,32 1,00 633,32 430,65

1995 parcela 150 1995 / 8.308,00 3.915,66 0,50 1.957,83 1.331,32
1996 parcela 150 1996 / 1.063,00 620,99 0,50 310,50 211,14
2027 parcela 150 2027 / 1.817,00 856,37 1,00 856,37 582,33
2028 parcela 150 2028 / 2.329,00 1.360,57 1,00 1.360,57 925,19
2029 parcela 150 2029 / 3.275,00 1.913,22 1,00 1.913,22 1.300,99
565 parcela 150 565 / 2.275,00 1.895,78 1,00 1.895,78 1.289,13
696 parcela 150 696 934,00 5.553,90 0,75 4.165,43 2.832,49
152
695 parcela 150 695 960,00 75.486,25 0,75 56.614,68 38.497,99
383
SKUPAJ: 99.346,83 73.838,48 50.210,17
Maribor, 26. 02. 2018

POOBLAŠČENI OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMIČNIN:
mag. Borut Barlič, univ. dipl. gosp. inţ.
17
5 IZJAVA OCENJEVALCA VREDNOSTI
 Podatki in informacije, ki so prikazani v poročilu so preverjeni v skladu z moţnostmi ter uporabljeni v

dobri veri, pri čemer verjamemo in zaupamo v njihovo točnost.
 Prikazane analize, mnenja in sklepi so omejeni samo s predpostavkami in omejitvenimi pogoji
predpisanimi v pogodbi o izdelavi in navedenimi v tem poročilu.
 Nimamo sedanjih ali prihodnjih interesov do premoţenja, ki je predmet tega poročila, niti osebnega
interesa ter nismo pristranski glede oseb (fizičnih ali pravnih) katerih se ocena vrednosti tiče.
 Plačilo za storitev v zvezi z oceno vrednosti ni vezano na vnaprej določeno oceno vrednosti predmeta
vrednotenja, ki bi bila ugodna za naročnika.
 Ocena vrednosti je bila izvedena v skladu s Slovenskimi poslovno finančnimi standardi in
Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in Kodeksom poklicne etike ocenjevalca vrednosti ter
omejitvami, navedenimi v uvodu.
 Ocenjevalec vrednosti ima strokovne izkušnje na področju ocenjevanja vrednosti pravic na
nepremičninah.
 Ocenjevalec vrednosti je / ni opravil osebni pregled ocenjevane nepremičnine.
 Pri izdelavi poročila so sodelovale Mateja Goljat Jus, Rebeka Ţivkovič in Tadeja Jesenek.
POOBLAŠČENI OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMIČNIN
V Mariboru, dne 26. 02. 2018 Borut Barlič

Podpis
18
6 PRILOGE
PRILOGA 1: Lokacija ocenjevane nepremičnine

PRILOGA 2: Ortofoto ocenjevane nepremičnine z mapno kopijo
PRILOGA 3: Kataster stavb grafika
PRILOGA 4: Izračun
PRILOGA 5: Izsek iz analize trga
PRILOGA 6: Fotokopija licence SIR
PRILOGA 7: Fotografije
PRILOGA 8: Izjava naročnika oz. lastnika o točnosti predanih podatkov in informacij, in obseg dela
PRILOGA 9: eZK Izpis
PRILOGA 10: Upravna dovoljenja
19
PRILOGA 1: Lokacija ocenjevane nepremičnine
Slika 2: Makrolokacija ocenjevane nepremičnine
Vir: Google maps, 2018.
Slika 3: Mikrolokacija ocenjevane nepremičnine
Vir: Google maps, 2018.
20
PRILOGA 2: Ortofoto ocenjevane nepremičnine z mapno kopijo
Slika 4: Ortofoto ocenjevane nepremičnine z mapno kopijo
21
22
Prikaz celotnega območja:
Vir: PISO, 2018.
RILOGA 3: Kataster stavb grafika
Slika 5: Kataster stavb grafika
Vir: GURS, 2018.
23
PRILOGA 4: Izračun
Način trţnih primerjav
Izbrane sestavine primerjave – kmetijska zemljišča - boljša:

 Čas prodaje – Cene na trgu se neprestano spreminjajo, zato upoštevamo časovni odmik prodaje
nepremičnin. Upoštevamo gibanje cen kmetijskih zemljišč po podatkih GURS za posamezna polletja na
območju Slovenije.
 Lokacija nepremičnin – Na primerljivih transakcijah se oceni višina prilagoditve glede lokacije.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine so v isti ali sosednji občini, na podobnih lokacijah, zato
prilagoditev ne opravimo.
 Oblika – Ocenjevano in vsa primerljiva zemljišča so podobne oblike, zato prilagoditev ne opravimo.
 Raba zemljišča – Ocenjevano in primerljiva zemljišča so si iz vidika namenske rabe podobna. Pri
kmetijskem zemljišču analiziramo spremembo cene v kolikor bi se le-ta odraţala glede na bonitetno
oceno. Prilagoditev ne opravimo.
 Površina zemljišča – Statistična analiza ni pokazala vpliva površine zemljišča na ceno, v izbranem
rangu, zato prilagoditev ne opravimo.
 Dostop – Analiziramo razlike v dostopu med ocenjevano nepremičnino in primerljivimi nepremičninami.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine imajo urejen dostop, prilagoditev ne opravimo.
Izbrane sestavine primerjave – kmetijska zemljišča - slabša:

nepremičnin. Upoštevamo gibanje cen kmetijskih zemljišč po podatkih GURS za posamezna polletja na
območju Slovenije.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine so v isti občini, na podobnih lokacijah, zato prilagoditev ne
opravimo.
 Oblika – Ocenjevano in primerljiva zemljišča so si iz vidika namenske rabe podobna. Pri kmetijskem
zemljišču analiziramo spremembo cene v kolikor bi se le-ta odraţala glede na bonitetno oceno.
Prilagoditev ne opravimo.
 Raba zemljišča – Ocenjevano in primerljiva zemljišča so si iz vidika namenske rabe podobna.
 Površina zemljišča – Statistična analiza ni pokazala vpliva površine zemljišča na ceno, v izbranem
rangu, zato prilagoditev ne opravimo.
Izbrane sestavine primerjave – gozdna zemljišča:

nepremičnin. Upoštevamo gibanje cen gozdnih zemljišč po podatkih GURS za posamezna polletja na
območju Slovenije.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine so v isti ali sosednji občini, na podobnih lokacijah, zato
 Oblika – Ocenjevano in vsa primerljiva zemljišča so podobne oblike zato prilagoditev ne opravimo.
 Namenska raba – Ocenjevano in primerljiva zemljišča so si iz vidika namenske rabe podobna - gozdna
zemljišča.
 Vrsta gozda – Deleţi posameznih drevesnih vrst predstavljajo deleţe volumna drevesnih vrst v
skupnem volumnu (lesni zalogi) sestoja. Deleţi so določeni po posameznih drevesnih vrstah in
skupinah drevesnih vrst. Pri gozdnem zemljišču analiziramo spremembo cene glede na vrsta gozda,
prilagoditev ne opravimo, ker ne razpolagamo s podatki o vplivu na ceno za predmetno karakteristiko.
 Lesna zaloga gozda (v m3/ha) – Lesna zaloga (LZ) gozda nam pove, koliko lesne mase (v m 3) je na
enem hektaru gozda. Je eden glavnih indikatorjev stanja gozda. Predstavlja prostornino vseh ţivih
dreves (s skorjo) s premerom, ki je večji od ali enak 10 cm, merjeno na prsni višini (1,3 m). Pri
gozdnem zemljišču analiziramo spremembo cene glede na letni prirastek (m 3/ha/leto) - prilagoditev ne
opravimo.
 Letni prirastek (m3/ha/leto) – Letni prirastek nam pove, koliko lesne mase (v m3) letno priraste v
gozdnem sestoju (na hektar na leto). Letni prirastek je povprečna letna prostornina prirastka skozi
24
določeno časovno obdobje. Pri gozdnem zemljišču analiziramo spremembo cene glede na letni
prirastek (m3/ha/leto) - prilagoditev ne opravimo.
 Površina zemljišča – Za gozdna zemljišča statistična analiza ni pokazala vpliva površine zemljišča na
ceno, v izbranem rangu, zato prilagoditev ne opravimo.
Rezultat predstavlja ocena vsake posamezne prodajne cene primerljive prodaje, kot da bi imela enake
lastnosti kot ocenjevana nepremičnina. Upoštevali smo tiste prilagoditve, ki se odraţajo na trgu.
Tabela 3: Primerljive nepremičnine – kmetijska zemljišča - boljša
Primerljiva nepremičnina 1
ID posla 356.277
ID posla 346.191
ID posla 311.899
25
Tabela 4: Primerljive nepremičnine – kmetijska zemljišča - slabša
ID posla 345.442
ID posla 346.062
ID posla 337.507
26
Tabela 5: Primerljive nepremičnine – gozdna zemljišča
ID posla 322.264
ID posla 273.986
ID posla 307.104
27
ID posla 327.772
ID posla 340.408
28
Kmetijsko zemljišče – višje bonitete
Prilagoditve
Primerjalni Ocenj.
Zemljišče 1 Zemljišče 2 Zemljišče 3
kriteriji zemlj.
2 2
% EUR/m % EUR/m % EUR/m2
ID znak 356.277 346.191 311.899
Cena 3.850,00 0,90 1.089,60 0,60 14.907,00 1,00
okt. 2017 avg. 2017 dec. 2016
Čas prodaje 0,00 0,00 0,00
0,00% 0,00% 0,00%
Korigirana
0,90 0,60 1,00
cena
občina
Občina Občina Občina
Črenšovci,
Turnišče, Turnišče, k.o. Turnišče, k.o.
Lokacija k.o. trnje v 0,00 0,00 0,00
k.o. Gomilica Gomilica
Prekmurju
Gomilica
0% 0% 0%
podobno podobno podobno
Oblika, naklon pravilna 0,00 0,00 0,00
0% 0% 0%
kmetijsko podobno, BT podobno, BT podobno, BT
Raba 49 48 54
zemljišče, 0,00 0,00 0,00
zemljišča
BT 57 0% 0% 0%
Površina 4.278,00 1.816,00 14.907,00
9.771 0,00 0,00 0,00
zemljišča 0,00% 0% 0%
Skupaj 0,90 0,60 1,00
Uteţi 33,33% 33,33% 33,33%
Ocena EUR/m2 0,83
Ocena EUR 8.142,27
Kmetijsko zemljišče – niţje bonitete
Prilagoditve
Primerjalni Ocenj.
kriteriji zemlj.
% EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2
ID znak 345.442 346.062 337.507
Cena 2.622,00 0,55 1.434,60 0,60 1.625,40 0,60
avg. 2017 avg. 2017 jun. 2017
Čas prodaje 0,00 0,00 0,00
0,00% 0,00% 0,00%
Korigirana
0,55 0,60 0,60
cena
Občina Občina Občina Občina
Turnišče, Turnišče, k.o. Turnišče, k.o. Turnišče, k.o.
Lokacija Gomilica 0,00 Gomilica 0,00 Gomilica 0,00
k.o.
Gomilica 0% 0% 0%
podobno podobno podobno
Oblika, naklon pravilna 0,00 0,00 0,00
0% 0% 0%
kmetijsko podobno, BT podobno, BT podobno, BT
Raba 39 41 41
zemljišče, 0,00 0,00 0,00
zemljišča
BT 39 0% 0% 0%
Površina 4.745,00 2.391,00 2.709,00
8.498 0,00 0,00 0,00
zemljišča 0,00% 0% 0%
Skupaj 0,55 0,60 0,60
Uteţi 33,33% 33,33% 33,33%
Ocena EUR/m2 0,58
Ocena EUR 4.964,43
29
Gozdno zemljišče
Prilagoditve
Primerja Zemljišče 1 Zemljišče 2 Zemljišče 3 Zemljišče 4 Zemljišče 5
lni Ocenj. EUR/ EUR/ EUR/ EUR/ EUR/
kriteriji zemlj. % m2 % m2 % m2 % m2 % m2
ID znak 322.264 273.986 307.104 327.772 340.408
Cena 1.100,00 0,36 1.200,00 0,42 843,75 0,45 934,40 0,40 1.308,25 0,73
mar.
Čas 2017 maj 2016 jan. 2017 apr. 2017 jul. 2017
prodaje 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00
Korigirana
cena 0,36 0,42 0,45 0,40 0,73
občina občina Občina Občina Občina

Občina Črenšovci Črenšovci Turnišče, Turnišče, Turnišče,
Turnišče, , k.o. , k.o. k.o. k.o. k.o.
k.o. Črenšovci Črenšovci Gomilica Turnišče Gomilica
Lokacija Gomilica 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
podobno podobno podobno podobno podobno
Oblika pravilna 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Raba gozdno podobno podobno podobno podobno podobno

zemljišča zemljišče 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
listnat listnat
listnat gozd, listnat gozd,
gozd, listnat listnat Predpanon gozd, Predpanon
Predpanon gozd, gozd, sko Dobovje sko
sko Niţinsko Niţinsko gradnovo in dobovo gradnovo
gradnovo črnojelše črnojelše belogabrov belogabro belogabrov
Vrsta belogabrov vje vje je vje je
gozda je 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Lesna 251 296 263 221 364
zaloga
gozda (v
m3/ha) 177 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Letni 10,71 7,64 10,08 6,64 10,01
prirastek
(m3/ha/le
to) 6,67 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00
Površina 3.061,00 2.849,00 1.875,00 2.336,00 1.802,00

zemljišča 11.033 0% 0,00 0% 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0% 0,00
Skupaj 0,36 0,42 0,45 0,40 0,73
20,00 20,00 20,00 20,00 20,00
Uteţi % % % % %
Ocena EUR/m2 0,47
Ocena EUR 5.199,98
30
Izbrane sestavine primerjave – stanovanjska hiša:

nepremičnin. Upoštevamo gibanje cen po podatkih GURS.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine so v isti ali sosednji občini na podobnih lokacijah, prilagoditev
ne opravimo.
 Leto izgradnje – Ocenjevana in primerljive nepremičnine so bile zgrajene različnega leta. Za odpravo
razlik v tej sestavini primerjave, upoštevamo fizično zastaranje konstrukcije stavb, ter upoštevamo
predvideno ekonomsko ţivljenjsko dobo 80 let.
 Fizične značilnosti – Analiziramo razlike v fizičnih značilnostih med ocenjevano nepremičnino in
primerljivimi nepremičninami. V sklopu te prilagoditve zajamemo morebitne obnove tako ocenjevane
kot primerljivih nepremičnin, upoštevaje podatke portala GURS. Tretja primerljiva nepremičnina je v
boljšem fizičnem stanju od ocenjevane, zato pri tej izvedemo prilagoditev za odpravo razlik na podlagi
ocene dejanskega stanja. Ostale primerljive nepremičnine so podobne ocenjevani, zato prilagoditev ne
izvedmo.
 Površina zemljišča – Za odpravo razlik v površini zemljišča opravimo prilagoditev na podlagi ocene
vrednosti stavbnih in kmetijskih zemljišč, izračunane po metodi primerljivih prodaj.
 Parkiranje – Nepremičnina ima omogočeno parkiranje, zato prilagoditev ne opravimo.
 Uporabna površina - Opravimo odstotno prilagoditev na podlagi statistične analize izvedenih transakcij
v lokalnem okolju. Izkazalo se je, da vpliv uporabne površine na ceno opisuje linearna regresijska
krivulja z enačbo y = 2,457*x+957,62, opravimo rangiranje in statistično analizo upoštevamo le delno.
 Neto tlorisna površina – Opravimo odstotno prilagoditev na podlagi statistične analize izvedenih
transakcij v lokalnem okolju. Izkazalo se je, da vpliv neto tlorisne površine na ceno opisuje linearna
regresijska krivulja z enačbo y = -1,683*B34 + 988,1.
 Drugi objekti oz. deli objektov na parceli – Za odpravo razlik zaradi drugih objektov na parceli,
izvedemo prilagoditev na podlagi ocene vrednosti le-teh s pomočjo nabavnovrednostnega načina pri
vseh petih primerljivih nepremičninah. Tako predmetna, kot primerljive imajo druge objekte na parceli.
Vse primerljive nepremičnine imajo urejen dostop kot tudi predmetno, zato prilagoditev ne opravimo.
Rezultat predstavlja ocena vsake posamezne prodajne cene primerljive prodaje, kot da bi imela enake
lastnosti kot ocenjevana nepremičnina. Upoštevali smo tiste prilagoditve, ki se odraţajo na trgu.
31
Tabela 6: Primerljive nepremičnine – stanovanjske hiše
ID posla 284.066
EUR/m2 386,40
EUR 75.000,00
Občina in k.o. Občina Turnišče, k.o. Turnišče
Čas prodaje julij 2016
Leto izgradnje 1980
Leto obnov /
NTP (m2) 194,10
Površina zemljišča - stavbno (m2) 872,00
Površina zemljišča - kmetijsko (m2) 0,00
ID posla 214.437
EUR/m2 452,49
EUR 80.000,00
Občina in k.o. Občina Turnišče, k.o. Renkovci
Čas prodaje maj 2015
Leto izgradnje 1969
Leto obnov /
NTP (m2) 176,80
Površina zemljišča - stavbno (m2) 3.554,00
Površina zemljišča - kmetijsko (m2) /
32
ID posla 272.827
EUR/m2 556,88
EUR 70.000,00
Občina in k.o. Občina Velika Polana, k.o. Velika Polana
Čas prodaje junij 2016
Leto izgradnje 1974
Leto obnov /
NTP (m2) 125,70
Površina zemljišča - kmetijsko (m2) /
ID posla 244.505
EUR/m2 205,27
EUR 53.000,00
Občina in k.o. Občina Velika Polana, k.o. Brezovica
Čas prodaje november 2015
Leto izgradnje 1989
Leto obnov /
NTP (m2) 258,20
33
ID posla 341.010
EUR/m2 368,93
EUR 57.000,00
Občina in k.o. Občina Črenšovci, k.o. Črenšovci
Čas prodaje avgust 2017
Leto izgradnje 1984
Leto obnov /
NTP (m2) 154,50
34
Tabela 7: Izračun ocene vrednosti stanovanjske hiše s pomoţnim objektom in pripadajočim zemljiščem s pomočjo načina trţnih primerjav
Prilagoditve
Primerjalni Ocenj.
Nepremičnina 1 Nepremičnina 2 Nepremičnina 3 Nepremičnina 4 Nepremičnina 5
kriteriji neprem.
% EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2
ID posla 284.066 214.437 272.827 244.505 341.010
Cena 75.000,00 386,40 80.000,00 452,49 70.000,00 556,88 53.000,00 205,27 57.000,00 368,93
jul. 2016 maj. 2015 jun. 2016 nov. 2015 avg. 2017
Čas prodaje 22,72 49,41 23,39 15,52 0,00
5,88% 10,92% 4,20% 7,56% 0,00%
Korigirana cena 409,12 501,90 580,27 220,79 368,93
občina
občina
občina Velika občina Velika občina
Občina Turnišče,
Turnišče, Polana, k.o. Polana, k.o. Črenšovci, k.o.
Lokacija Turnišče, 0,00 k.o. 0,00 0,00 0,00 0,00
k.o. Turnišče Velika Brezovica Črenšovci
k.o. Gomilica Renkovci
Polana
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
1980 1969 1974 1989 1984
Starost (let) 1974 -12,27 12,55 0,00 -16,56 -18,45
-3,00% 2,50% 0,00% -7,50% -5,00%
boljše
Fiz. značilnosti, podobno podobno
0,00 0,00 S - 2000, -120,00 podobno 0,00 podobno 0,00
stopnja dokončanja S - 2002 S - 2006
O - 1998
Površina zemljišča -
1.894,00 872,00 24,47 3.554,00 -39,74 1.333,00 13,43 2.046,00 -3,64 1.048,00 20,25
stavbno
Površina zemljišča -
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
kmetijsko
PM da da 0,00 da 0,00 da 0,00 da 0,00 da 0,00
109,10 162,30 104,50 114,50 102,70
Uporabna površina 136,70 7,15 -8,14 11,83 3,10 7,94
1,75% -1,62% 2,04% 1,41% 2,15%
Neto tlorisna 194,10 176,80 125,70 258,20 154,50
248,40 -65,59 -106,10 -210,21 6,39 -102,28
površina -16,03% -21,14% -36,23% 2,89% -27,72%
Drugi objekti na
da da 80,42 da 26,28 da 63,75 da -87,99 da 46,04
parceli
Dostop, zunanja
podobno 0,00 podobno 0,00 podobno 0,00 podobno 0,00 podobno 0,00
ureditev
Skupaj 443,30 386,75 339,07 122,09 322,44
Uteţi 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
Ocena EUR/m2 322,73
Ocena EUR 80.166,01
35
Nabavnovrednostni način
Izbrane sestavine primerjave – stavbna zemljišča:

nepremičnin. Upoštevamo gibanje cen stavbnih zemljišč po podatkih GURS za posamezna polletja na
območju Slovenije.
Ocenjevana in primerljive nepremičnine so v isti in sosednji občini, na podobnih lokacijah, zato
 Oblika – Ocenjevano in vsa primerljiva zemljišča so podobne oblike zato prilagoditev ne opravimo.
 Namenska raba – Ocenjevano in primerljiva zemljišča so si iz vidika namenske rabe podobna.
 Komunalna opremljenost – Vsa primerljiva stavbna zemljišča so podobno komunalno opremljena.
 Površina zemljišča – Opravimo odstotno prilagoditev za površino stavbnih zemljišč na podlagi
statistične analize izvedenih transakcij s stavbnimi zemljišči. Za stavbna zemljišča statistična analiza ni
pokazala vpliva površine zemljišča na ceno, v izbranem rangu.
Tabela 8: Primerljive nepremičnine – stavbna zemljišča
ID posla 282.529
ID posla 243.426
36
ID posla 311.902
Tabela 9: Izračun ocene vrednosti zemljišča s pomočjo metode primerljivih prodaj
Prilagoditve
Primerjalni Ocenj.
kriteriji zemlj.
% EUR/m2 % EUR/m2 % EUR/m2
ID znak 282.529 243.426 311.902
Cena 10.000,00 7,29 8.000,00 5,61 7.000,00 5,52
avg. 2016 dec. 2015 feb. 2017
Čas prodaje -0,73 0,14 0,00
-10,00% 2,50% 0,00%
Korigirana
6,56 5,75 5,52
cena
občina Velika
Občina občina Velika Občina
Polana, k.o.
Turnišče, Polana, k.o. Turnišče, k.o.
Lokacija 0,00 Brezovica v 0,00 0,00
k.o. Velika Polana Renkovci
Prekmurju
Gomilica
0% 0% 0%
pravilna pravilna pravilna
Oblika pravilna 0,00 0,00 0,00
0% 0% 0%
Komunalna podobno podobno podobno
0,00 0,00 0,00
oprema 0% 0% 0%
stavbno stavbno stavbno
Raba stavbno zemljišče zemljišče zemljišče
0,00 0,00 0,00
zemljišča zemljišče
0% 0,00% 0,00%
Površina 1.371,00 1.426,00 1.267,00
1.894,00 0,00 0,00 0,00
zemljišča 0,00% 0,00% 0,00%
Skupaj 6,56 5,75 5,52
Uteţi 33,33% 33,33% 33,33%
Ocena EUR/m2 5,95
Ocena EUR 11.262,41
37
pomočjo nabavnovrednostnega načina
Stanovanjska hiša
Glede na stanje upoštevam povprečno dejansko starost objekta:
Kratkotrajne komponente - KK: 19 let
Dolgotrajne komponente - DK: 54 let
Deleţ
Postavke m' Deleţ €/m' Vrednost (v €)
odpisanosti
Ocena nadomestitvenih stroškov za izgradnjo

Nadomestitveni stroški (stanovanjska hiša): 248,40 873,81 217.054,40
Zunanja ureditev: 6,00% 13.023,26
Gradbena dela SKUPAJ: 230.077,67
Dodatni stroški (projektiranje, inţeniring,
4,00% 9.203,11
nadzor, finan. za čas gradnje …):
Nadomestitveni stroški za izgradnjo SKUPAJ: 239.280,77
Zmanjšanje vrednosti stroškov
Nadomestitveni stroški za izgradnjo: 239.280,77
Kratkotrajne komponente - KK: 45,00% 107.676,35
Dolgotrajne komponente - DK: 55,00% 131.604,43
Zmanjšanje vrednosti zaradi zastaranja
1. Fizična dotrajanost
Zastaranje KK: 63,33% 68.195,02
Zastaranje DK: 67,50% 88.832,99
2. Funkcionalno zastaranje: 0,00% 0,00
3. Ekonomsko zastaranje: 13,72% 32.826,53
Zmanjšanje vrednosti SKUPAJ: 189.854,54
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v €): 49.426,24
2
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v €/m ): 198,98
Pomoţni objekt
Glede na stanje upoštevam povprečno dejansko starost objekta:
Kratkotrajne komponente - KK: 21 let
Dolgotrajne komponente - DK: 37 let
Deleţ
Postavke m' Deleţ €/m' Vrednost (v €)
odpisanosti
Ocena nadomestitvenih stroškov za izgradnjo

Nadomestitveni stroški (pomoţni objekt): 211,00 280,00 59.080,00
Zunanja ureditev: 6,00% 3.544,80
Gradbena dela SKUPAJ: 62.624,80
Dodatni stroški (projektiranje, inţeniring,
3,00% 1.878,74
nadzor, finan. za čas gradnje …):
Nadomestitveni stroški za izgradnjo SKUPAJ: 64.503,54
Zmanjšanje vrednosti stroškov
Nadomestitveni stroški za izgradnjo: 64.503,54
Kratkotrajne komponente - KK: 30,00% 19.351,06
Dolgotrajne komponente - DK: 70,00% 45.152,48
Zmanjšanje vrednosti zaradi zastaranja
1. Fizična dotrajanost
Zastaranje KK: 70,00% 13.545,74
Zastaranje DK: 46,25% 20.883,02
38
2. Funkcionalno zastaranje: 0,00% 0,00

3. Ekonomsko zastaranje: 13,72% 8.849,13
Zmanjšanje vrednosti SKUPAJ: 43.277,90
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v €): 21.225,64
SEDANJA GRADBENA VREDNOST OBJEKTA (v €/m2): 100,60
SKLEP O OCENI TRŢNE VREDNOSTI PO NABAVNOVREDNOSTNI METODI

Postavke Vrednost (v €)
Stavbno zemljišče 11.262,41
Stanovanjska hiša 49.426,24
Pomoţni objekt 21.225,64
SKUPAJ (v €): 81.914,29
PRILOGA 5: Izsek iz analize trga
Iz podrobne analize trga nepremičnin v Pomurskem območju smo ugotovili sledeče:

- Na Pomurskem območju je bilo leta 2016 evidentiranih:
 202 prodaji stanovanj, kar je 3 odstotke več kakor leta 2015,
 368 prodaj hiš, kar je 6 odstotkov več kakor leta 2015,
 226 prodaj zemljišč za gradnjo stavb, kar je 22 odstotkov več kakor leta 2015,
 1266 prodaj kmetijskih zemljišč, kar je 3 odstotke manj kakor leta 2015,
 244 prodaj gozdnih zemljišč, kar je 13 odstotkov manj kakor leta 2015,
 21 prodaj pisarniških prostorov, 22 prodaj trgovskih ali storitvenih lokalov in 10 prodaj gostinskih
lokalov.
- Za območje Pomurja, ki vključuje Mursko Soboto z okolico, Goričko, ostanek Prekmurja in vzhodni del
Slovenskih goric, je značilno, da večji del stanovanjskega fonda predstavljajo druţinske hiše, medtem
ko stanovanja v večstanovanjskih stavbah predstavljajo manjši del.
- Promet s stanovanji se je 2016 komaj opazno okrepil, cene pa kaţejo šibek trend rasti, predvsem na
račun rasti cen v Gornji Radgoni in Ljutomeru, ki sov povprečju dosegle okoli 810 €/m2. Cene
stanovanj so bile najvišje v mestni občini Murska Sobota, kjer je povprečna cena rabljenega
stanovanja znašala 900 €/m2. Zalog stanovanj iz nasedlih projektov v Pomurju ni, ţe dolgo pa tudi ni
večjih stanovanjskih novogradenj. V Murski Soboti se je 2016 po dolgem času začela gradnja večjega
stanovanjskega projekta, dveh vila-blokov z dvajsetimi stanovanji, ki naj bi bila dokončana letos.
Zadnji večji stanovanjski projekt v mestu sega ţe v leto 2008, ko je so bili zgrajeni trije bloki s 57-imi
stanovanji v Cvetkovi ulici.
- Podobno kakor s stanovanji, se je na območju Pomurja lani okrepil tudi promet s hišami, njihove cene
pa kaţejo šibek trend rasti. Kljub temu je, predvsem za Mursko Soboto, značilna preseţna ponudba
hiš. V Murski Soboti in okolici so v glavnem naprodaj predimenzionirane dvodruţinske hiše iz
sedemdesetih in osemdesetih let prejšnjega stoletja, ki pa le steţka najdejo kupca. Naprodaj so tudi
starejše hiše, ki niso več primerne za bivanje in se tu pa tam prodajo za nadomestno gradnjo.
Povprečna pogodbena cena za hišo v Murski Soboti in okolici je lani znašala okoli 67.000 evrov
(upoštevano število prodaj je 28, srednje leto zgraditve 1966, povprečna površina hiše 156 m 2,
povprečna površina pripadajočega zemljišča 910 m 2) in kaţe razmeroma močan trend padanja. Na
Goričkem, kjer so sicer hiše tradicionalno najcenejše, saj se običajno prodajajo stare zapuščene hiše,
temu lani ni bilo tako. Povprečna letnica zgraditve prodane hiše je bila 1979. Ob sicer skromnem
evidentiranem prometu je zato povprečna cena znašala 47.000 evrov (leto prej 23.000 evrov),
povprečno leto zgraditve prodane hiše je bilo 1950). Najvišja cena za hišo na območju Pomurja je bila
lani doseţena na območju Murska Sobota in okolica in je znašala 195.000 evrov.
- Tudi v Pomurju je lani po dolgoletnem mrtvilu prišlo do oţivitve trgovanja z zemljišči za gradnjo
stavb, predvsem na račun nakupov za individualno gradnjo druţinskih hiš in poslovnih objektov.
Preteklo leto je bilo evidentiranih okoli 220 prodaj zemljišč za gradnjo stavb oziroma 22 odstotkov več
kakor leta 2015. Povprečna cena zazidljivega zemljišča je bila 11 €/m 2) in se je v primerjavi z letom
prej zniţala za več kot četrtino. Povprečna površina prodanega zemljišča je bila 1270 kvadratnih
metrov. V Murski Soboti in njeni okolici so se zemljišča za gradnjo hiš prodajala po ceni od 9 do 47
39
€/m2, na Goričkem za okoli 7 evrov, v Slovenskih Goricah od 7 do 46 €/m 2 in na ostalem območju

Pomurja od 4 do 88 €/m2 v Moravskih Toplicah.
- Na sicer majhnem in razpršenem trgu poslovnih nepremičnin v Pomurju 2016 ni prišlo do bistvenih
sprememb. Na splošno ponudba pisarniških prostorov ter trgovskih in storitvenih lokalov še vedno
presega povpraševanje. Pri poslovnih prostorih pomurski gospodarski subjekti praviloma dajejo
prednost najemu pred nakupom. Po vzpostavitvi industrijskih con v Gornji Radgoni, Ljutomeru, Murski
Soboti in Odrancih je pri podjetjih v tuji lasti na področju industrijskih nepremičnin zaznati ţivahnejšo
investicijsko in gradbeno dejavnost. Podjetje Carthago, ki proizvaja avtodome, je 2016 zgradilo novo
proizvodno halo v Odrancih in načrtuje še eno. Tudi podjetji Arcont, ki proizvaja bivalne enote in
mobilne montaţne objekte in Elrad, ki se ukvarja z razvojem in proizvodnjo elektronskih naprav,
postopoma širita svoje proizvodne kapacitete v Gornji Radgoni. Enako velja za podjetje Xal, ki
proizvaja svetila, v Murski Soboti.
- Lani je bilo v Pomurju, ki je največje in najbolj kmetijsko intenzivno območje v drţavi, evidentiranih
okoli 1260 prodaj kmetijskih zemljišč oziroma 3 odstotke manj kot leta 2015. Povprečna cena je
znašala 1,00 €/m2 in se v primerjavi z letom prej ni spremenila. S tem se je ustavil sedemletni trend
zmernega naraščanja povprečne cene kmetijskih zemljišč. Povprečna površina prodanega zemljišča je
bila 5700 kvadratnih metrov oziroma 600 kvadratnih metrov več kakor leto prej. Na kmetijskih
predelih ob vzhodnem delu Slovenskih goric je bila povprečna cena zemljišča 1,50 €/m 2 (upoštevano
število prodaj je 111, povprečna površina prodanega zemljišča je bila 9200 kvadratnih metrov), v oţji
okolici Murske Sobote 1,25 €/m2 (upoštevano število prodaj 39, povprečna površina 6200 kvadratnih
metrov), na Goričkem 0,65 €/m2 (upoštevano število prodaj 168, povprečna površina 6100 kvadratnih
metrov), v preostalem Prekmurju pa 0,95 €/m2 (upoštevano število prodaj 374, povprečna površina
4500 kvadratnih metrov).
- Leta 2016 je bilo na Pomurskem območju evidentiranih 244 prodaj gozdnih zemljišč. Evidentirani
promet z gozdnimi zemljišči se je zmanjšal za 13 odstotkov. Povprečna cena je znašala 0,54 €/m 2 in
se v primerjavi z letom 2015 praktično ni spremenila. Povprečna površina prodanega gozdnega
zemljišča je bila 5700 kvadratnih metrov. 1
- trenutna ponudba presega povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin;
- prodajne cene stanovanjskih hiš so odvisne predvsem od mikrolokacije objekta, opremljenosti,
funkcionalnosti in površine prostorov in se gibljejo za podobne nepremičnine kot je ocenjevana med
120 in 400 €/m2;
- cene nepremičnin so v manjših krajih in na slabših lokacijah niţje za 10 do 40 %;
- stroški stanovanjskih hiš v regiji bistveno ne zaostajajo od slovenskega povprečja;
Tabela 11: Vpogled transakcij nepremičnin od leta 2015 do danes
Podatki po CGS Cenilec Nepremičnine.net

Občina Turnišče UE Lendava
Leto 2015/2016 Leto 2017/2018
danes
(01. 01. 2015 – 31. 12. 2016) (01. 01. 2017 – danes)
KUPO-PRODAJNI POSLI
Stanovanjske hiše 9 5 63
Stavbna zemljišča 20 07 20
Kmetijska zemljišča 104 44 3 ( in 1 kmetija)
Gozdna zemljišča 10 5 /
Vir: CGSCenilci in Nepremicnine.net, vpogled na dan 26. 02. 2018.
Opravili smo analizo cen stanovanjskih hiš, stavbnih, kmetijskih in gozdnih zemljišč na območju Občine
Turnišče in sosednjih občin (Turnišče, Velika Polana, Črenšovci in Beltinci) na portalih CGSCenilci,
Trgoskop2 in Nepremicnine.net.
1
Vir: Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2016, GURS, april 2017.
40
Na obravnavanem območju so prisotne izvedene transakcije stanovanjskih hiš, stavbnih, kmetijskih in

gozdnih zemljišč, prav tako se oglašujejo za prodajo. Ugotavljamo, da je nepremičninski trg manj aktiven,
pri podrobni analizi posameznih izvedenih transakcij ne najdemo primerljive nepremičnine ocenjevani
nepremičnini, zato območja analiz razširimo na sosednje občine (Turnišče, Velika Polana, Črenšovci in
Beltinci).
Slika 6: Prikaz izvedenih transakcij s stanovanjskimi hišami na območju Občine Turnišče v obdobju od 01.
01. 2015 do februar 2018
KUPO-PRODAJNI POSLI
Vir: CGS Cenilci, 2018.
Statistična analiza izvedenih transakcij stanovanjskih hiš v obdobju od 01. 01. 2015 do februar 2018 na
območju Občine Turnišče je pokazala, da znaša povprečna neto tlorisna površina prodanih stanovanjskih
hiš na obravnavanem območju 124,08 m2 in povprečna cena 285,25 EUR/m2.
Tabela 12: Statistična analiza izvedenih transakcij (KUPO-PRODAJNI POSLI) s stanovanjskimi hišami na
portalu CGSCenilci na območju občine Turnišče v obdobju od 01. 01. 2015 do februar 2018
Površina Cena
(m2) (EUR/m2)
Povprečje 124,08 285,25

Minimum 68,00 56,82
Maksimum 194,10 502,72
Mediana 114,25 283,09
Vir: Lasten, 2018.
Obširnejšo analizo trga hrani izvajalec v svojem arhivu.
41
PRILOGA 6: Fotokopija licence SIR
42
PRILOGA 7: Fotografije ocenjevane nepremičnine
Nepremičnina ID znak: parcela 150 696, parcela 150 695
Pogled na predmet cenitve in okolico:
Pritličje:
43
44
Nadstropje:
45
Delavnica:
Kmetijska zemljišča:
46
Vir: Lasten, 2018.
47
PRILOGA 8: Izjava naročnika oz. lastnika o točnosti predanih podatkov in informacij, in

obseg dela
Stečajni upravitelj Tone Jagodic
Kot naročnik ocene vrednosti,
IZJAVLJAM,
- da so podatki in informacije, ki sem jih predloţil pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti v zvezi z

obravnavano ocenitvijo, točni in verodostojni, ter da jih ocenjevalec vrednosti nepremičninskih pravic
lahko uporabi kot osnovo za izdelavo poročila o oceni vrednosti.
- da je v skladu z MSOV 101 določen obseg dela, ki zajema:
o ogled nepremičnine;
o identifikacijo izvajalca;
o identifikacijo naročnika;
o identifikacijo uporabnika;
o identifikacijo predmeta cenitve;
o namen ocene vrednosti – ocenitev trţne vrednosti nepremičninskih pravic na dan cenitve za
namen stečajnega postopka;
o podlago vrednosti – trţna vrednost;
o način vrednotenja – način trţnih primerjav in nabavnovrednostni način;
o datum ocene vrednosti;
o omejitvene pogoje;
o skladnost izdelave poročila z MSOV 2017;
o tri pisne izvode poročila.
Vse navedeno je v poročilu vključeno in predstavljeno v pisni ali grafični obliki.
Stečajni upravitelj Tone Jagodic
___________________________
48
12.2.2018 - 7:09
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Informacijski sistem eZK
Redni izpis iz zemljiške knjige

čas izdelave izpisa: 12.2.2018 - 7:09:57
Nepremičnina
tip nepremičnine: 1 - zemljiška parcela
vir ID znaka: 1 - zemljiški kataster
ID znak: parcela 150 565
katastrska občina 150 GOMILICA parcela 565 (ID 4215063)
Plombe:
Z nepremičnino ni povezana nobena zemljiškoknjižna zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno.
Osnovni pravni položaj nepremičnine:
ID osnovnega položaja: 421027

vrsta osnovnega položaja: 101 - vknjižena lastninska pravica
delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
osebno ime: Angela Balažic
naslov: Gomilica 093, 9224 Turnišče
začetek učinkovanja vpisa imetnika 16.12.2004 14:00:00
omejitve:
Vpisana ni nobena pravica ali pravno dejstvo, ki omejuje lastninsko pravico na nepremičnini
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 3/4
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve: Opozorilo: v primeru več omejitev z istim časom učinkovanja vpisa se vrstni red ugotovi na podlagi dodatnih opisov pri
posamezni izvedeni pravici ali zaznambi.
ID omejitve čas začetka učinkovanja vrsta

13262831 01.01.1849 00:00:00 401 - vknjižena hipoteka

delež: 1/4
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
osebno ime: Benjamin Balažic
Pri imetniku je vpisana zaznamba ID 19232308

__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah:

ID pravice / zaznambe 13262831
čas začetka učinkovanja 01.01.1849 00:00:00
vrsta pravice / zaznambe 401 - vknjižena hipoteka
glavna nepremičnina: katastrska občina 150 GOMILICA parcela 695 (ID 745100)
podatki o vsebini pravice / zaznambe
terjatev: 11.073.620,00 SIT
tip dospelosti 2 - do odpoklica
dodatni opis:
11.073.620,00 SIT
Vloženo dne 16. maja 1994. Dn. št. 1405
Po sporazumu o zavarovanju denarne terjatve z dne 5. 5. 1994 in posojilni pogodbi z dne 5. 5. 1994 in 4. 5. 1994 se
vknjiži zastavna pravica za posojilno terjatev Slovenske investicijske banke d.d., Čopova 38 v znesku 11.073.620,00
SIT.
imetnik:
1. matična številka: 5860571000
firma / naziv: NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d., Ljubljana
naslov: Trg republike 002, 1000 Ljubljana
zveza - ID osnovnega položaja:
417311
417312
pravice / zaznambe pri izvedeni pravici / zaznambi:
ID čas začetka učinkovanja vrsta

13534445 16.12.2004 14:00:00 716 - zaznamba spremembe pri hipoteki
18769721 16.06.2017 10:45:51 712 - zaznamba izvršbe
Podrobni podatki o pravici / zaznambi pri izvedeni pravici / zaznambi:

vrsta pravice / zaznambe 716 - zaznamba spremembe pri hipoteki
dodatni opis:
Po sklepu o dedovanju z dne 10.11.2004, opr. št. D 285/2004se zaradi spremembe lastništva izbriše dolžnika
Balažic Jožefa.

dodatni opis:
Po pogodbi o odstopu terjatve zavarovane s hipoteko z dne 08.01.2007se zaradi odstopa terjatve vpiše novi upnik
in sicer Nova Ljubljanska banka d.d. Trg republike 2.

dodatni opis:
Po pogodbi o odstopu terjatve zavarovane s hipoteko z dne 08.01.2007se izbriše upnik.

__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

dodatni opis:

vrsta pravice / zaznambe 712 - zaznamba izvršbe
organ, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LENDAVI
opr. št. postopka I 112/2017
dodatni opis:
Zaznamba izvršbe je vpisana na podlagi sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Lendavi, opr. št. I 112/2017 z dne
16.6.2017. Zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba navedene hipoteke ID 13262831
z dne 16.5.1994.

dodatni opis:
Glej opis pri zaznambi izvršbe
imetnik:
1. EMŠO: podatek ni vpisan
osebno ime: Glej opis pri zaznambi izvršbe
naslov:
417311
417312


terjatev: 0,00
dodatni opis:
Na podlagi tus. sklepa o izvršbi opr. št. In 74/99 z dne 11. 1. 2001se zaznamuje sklep o izvršbi upnika Slovenska
investicijska banka d.d. Ljubljana, Čopova 38, zaradi izterjave terjatve v znesku 17.787.987,70 SIT s pp.
Podrobni podatki o zaznambah pri imetnikih:

vrsta pravice / zaznambe 802 - zaznamba stečaja
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
organ, ki vodi postopek Okrožno sodišče v Murski Soboti
opr. št. postopka St 273/2018
Zaznamba je vpisan pri imetniku:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 3 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 4 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 3/4
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******


delež: 1/4
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******

__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah:

terjatev: 11.073.620,00 SIT
tip dospelosti 2 - do odpoklica
dodatni opis:
11.073.620,00 SIT
Vloženo dne 16. maja 1994. Dn. št. 1405
Po sporazumu o zavarovanju denarne terjatve z dne 5. 5. 1994 in posojilni pogodbi z dne 5. 5. 1994 in 4. 5. 1994 se
vknjiži zastavna pravica za posojilno terjatev Slovenske investicijske banke d.d., Čopova 38 v znesku 11.073.620,00
SIT.
imetnik:
1. matična številka: 5860571000
firma / naziv: NOVA LJUBLJANSKA BANKA d.d., Ljubljana
naslov: Trg republike 002, 1000 Ljubljana
417313
417314


dodatni opis:
Po sklepu o dedovanju z dne 10.11.2004, opr. št. D 285/2004se zaradi spremembe lastništva izbriše dolžnika
Balažic Jožefa.

dodatni opis:

dodatni opis:
Po pogodbi o odstopu terjatve zavarovane s hipoteko z dne 08.01.2007se izbriše upnik.

__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

dodatni opis:

organ, ki vodi postopek OKRAJNO SODIŠČE V LENDAVI
opr. št. postopka I 112/2017
dodatni opis:
Zaznamba izvršbe je vpisana na podlagi sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Lendavi, opr. št. I 112/2017 z dne
16.6.2017. Zaznamba izvršbe učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba navedene hipoteke ID 13262831
z dne 16.5.1994.

dodatni opis:
Glej opis pri zaznambi izvršbe
imetnik:
1. EMŠO: podatek ni vpisan
osebno ime: Glej opis pri zaznambi izvršbe
naslov:
417313
417314


terjatev: 0,00
dodatni opis:
Na podlagi tus. sklepa o izvršbi opr. št. In 74/99 z dne 11. 1. 2001se zaznamuje sklep o izvršbi upnika Slovenska
investicijska banka d.d. Ljubljana, Čopova 38, zaradi izterjave terjatve v znesku 17.787.987,70 SIT s pp.

začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 3 od 4
12.2.2018 - 7:10
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 4 od 4
12.2.2018 - 7:06
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
ID znak: parcela 150 1407/1
katastrska občina 150 GOMILICA parcela 1407/1 (ID 1674152)
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:06
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:06
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
ID znak: parcela 150 1407/2
katastrska občina 150 GOMILICA parcela 1407/2 (ID 2683045)
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:06
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:07
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:08
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:08
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:08
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:08
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:

delež: 1/2
imetnik:
1. EMŠO: 2607974******
omejitve:
začetek stečaja: 02.02.2018 00:00:00
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 2
12.2.2018 - 7:08
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Benjamin Balažic
__________________________________________________________________________________________________________
stran 2 od 2
12.2.2018 - 7:09
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:09
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1
12.2.2018 - 7:09
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Nepremičnina
Plombe:

delež: 1/1
imetnik:
1. EMŠO: 2212952******
omejitve:
__________________________________________________________________________________________________________
stran 1 od 1

Cenitev Benjamin Gomilica

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Cenitev Benjamin Gomilica

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

CARIS, d.o.o.

POROČILO O OCENI VREDNOSTI PRAVIC NA NEPREMIČNINI

Predmet ocenjevanja vrednosti:

Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224

Trţna vrednost – zaokroţeno: 99.300,00 EUR

Likvidacijska vrednost – zaokroţeno: 50.200,00 EUR

Naročnik poročila Stečajni upravitelj Tone Jagodic

POVZETEK POROČILA O OCENI VREDNOSTI

Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu Gomilica 93, 9224

Predmet ocenjevanja je:

Dostop do ocenjevanih nepremičnin je urejen preko zemljišč v lasti lokalne skupnosti.

Iz analize trga sledi:

Na osnovi razpoloţljivih podatkov, izvedenih načinov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe

OCENJENA TRŢNA VREDNOST, zaokroţeno: 99.300,00 EUR

Trţna vrednost – deleţ stečajnega dolţnika (Angela Balaţic): 73.800,00 EUR

Likvidacijska vrednost je po Mednarodnem standardu ocenjevanja vrednosti (2017) definirana kot

- presojo stopnje doseganja trţne vrednosti (15,69 %),

Na osnovi razpoloţljivih podatkov, izvedenih načinov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe

OCENJENA LIKVIDACIJSKA VREDNOST - zaokroţeno: 50.200,00 EUR

Prikaz vrednosti po posameznih ID znakih podajamo v nadaljevanju:

1407/1 parcela 150 1470/1 / 1.284,00 750,10 0,50 375,05 255,03

1916 parcela 150 1916 / 760,00 633,32 1,00 633,32 430,65

SKUPAJ: 99.346,83 73.838,48 50.210,17

Maribor, 26. 02. 2018

1 OSNOVNI PODATKI .................................................................................................................... 6

Tabela 1: Predstavitev predmeta cenitve ............................................................................................. 6

Slika 1: Namenska raba ...................................................................................................................... 9

V spodnji tabeli je predstavljen povzetek poročila o oceni vrednosti.

Tabela 1: Predstavitev predmeta cenitve

Nepremičnina – predmet Stanovanjska hiša z delavnico in pripadajočim zemljiščem na naslovu

2 IZHODIŠČA OCENE VREDNOSTI

2.1 Narava in vir informacij

2.2 Obseg opravljenega dela in raziskav pri izvedbi ocenjevanja vrednosti

2.3 Splošne in posebne predpostavke

Poročilo o oceni vrednosti pravic na nepremičnini bo narejeno ob upoštevanju naslednjih posebnih

2.4 Omejitve uporabe, razširjanja in objave

Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na predmetno vrednotenje in ne

Poročilo je izdelano v pisani, tiskani ter elektronski obliki.

2.5 Izjava o skladnosti s standardi ocenjevanja vrednosti

3.1 Pregled zemljiškoknjiţnega izpiska

Nepremičnina je ovrednotena kot prosta oseb, stvari in bremen.

*Podrobnejši bremen je razviden iz priloţenih ZK vpogledov.

3.2 Površina zemljišča in vrsta rabe

Slika 1: Namenska raba

Vir: PISO, 2018.

3.3 Opis izboljšav predmetne posesti

Stanovanjska hiša - stavba št. 383 in delavnica - stavba št. 152

UPRAVNA Gradbeno dovoljenje št. 351-56/74-31/LE, z dne 15. 05. 1974,

LOKACIJA: Stanovanjska hiša in delavnica leţita na območju stavbnih zemljišč, in sicer

FASADA: Fasada objektov je prvotna, izvedena z ometom, brez termoizolacijskega

STREHA: Delavnica je krita s salonitnimi ploščami, na stanovanjskem objektu je bila

STAVBNO POHIŠTVO: Okna na stanovanjski hiši so lesena, zasteklitev je dvoslojna. Senčila so

TLAKI: V stanovanjskem objektu so tla obloţena s keramiko in laminatom. Sanitarije,

VERTIKALNE Dostop do zgornje etaţe v stanovanjski hiši je omogočen preko notranjega

ZIDOVI IN STROPOVI: Stene in stropovi so ometani in pleskarsko obdelani. V sanitarijah so stene

OGREVANJE IN Ogrevanje je urejeno centralno preko radiatorjev, na trdo gorivo.

ELEKTRIČNA Električna instalacija v stanovanjski hiši je podometna in nadometna v

VODOVODNA Objekt je priključen na javno vodovodno omreţje.

KANALIZACIJA: Objekt je priključen na javno kanalizacijsko omreţje.

ZUNANJA UREDITEV: Okolico predstavlja gramozno dvorišče in travnate površine. Nepremičnina je

3.4 Izmere površin (SIST ISO 9836) in podatki GURS-a

Tabela 2: Površina zemljišč in stavb po GURS-u

Leto izgradnje in obnov po GURS-

Uporabna površina dela stavbe