El reto de los juegos

Los Panamericanos Lima 2019 ofrecen una ventana de oportunidad para

dinamizar el negocio inmobiliario y poner en vitrina nuevas zonas de la
ciudad. Sin embargo, alcanzar estos objetivos implica superar una serie
de obstáculos. ¿Servirán los Juegos para relanzar Lima o solamente
dejarán elefantes blancos desperdigados por la ciudad?

Escriben: JAIME CORDERO y TERESA RIVAS UGAZ

En 2019, Lima seraá sede durante dos semanas de la reunioá n deportiva

maá s importante del continente americano. Maá s de 9,000 deportistas
llegaraá n para participar en las competencias, y con ellos una
importante cantidad de aá rbitros, jueces, entrenadores, directivos,
periodistas y turistas. Organizar unos Juegos Panamericanos no es
poca cosa: reuniones deportivas de semejante escala sirven para poner
los reflectores sobre una ciudad, acreditar su capacidad organizativa y
su aptitud para acoger acontecimientos masivos. No obstante todo ello,
lo maá s importante –y lo que resulta maá s difíácil de gestionar– es lo que
ocurre luego de que se entrega la uá ltima medalla. Para que un evento
deportivo de esta escala se pueda considerar un eá xito, debe dejar un
legado duradero en la ciudad y el paíás que lo organizoá .

El Peruá ha depositado grandes esperanzas en el proyecto de los

Panamericanos. A los objetivos iniciales se ha sumado una expectativa
econoá mica: lo que inicialmente fue un anhelo postergado (perdimos
ante Toronto la sede del 2015) se ha convertido en una de las cartas
maá s importantes del gobierno para reactivar la economíáa. Junto con la
reconstruccioá n de la infraestructura danñ ada por El Ninñ o Costero, el
MEF considera a los Panamericanos como uno de los principales
motores de crecimiento de la economíáa peruana a traveá s de la
expansioá n del gasto puá blico. La estimacioá n del Marco Macroeconoá mico
Multianual (MMM) es que los Juegos disparen una importante
aceleracioá n del sector construccioá n (que creceríáa 8.8% en 2018) y de la
actividad manufacturera no primaria (que creceríáa 3.3%). Combinadas,
las obras de los Panamericanos y la reconstruccioá n aportaraá n 0.8
puntos porcentuales al PBI de 2018, siempre seguá n el MEF.

Durante 2S17, el Estado invertiraá S/600 millones en obras relacionadas

con los Juegos. Para el 2018, el monto ascenderaá a S/2,306 millones.
Estos fondos se repartiraá n, principalmente, entre ocho grandes
proyectos, ademaá s de una serie de obras complementarias orientadas a
mejorar el transporte en la ciudad, cuyo costo proyectado es S/629
millones.

Villa problemas

De todos estos proyectos, el maá s grande y de mayor impacto en el

entorno urbano es la Villa Panamericana, que costaraá S/313 millones y
acaba de ser adjudicada al consorcio Besco-Besalco. Se trata de un
complejo de 1,090 departamentos (cada uno, de aproximadamente 75
m2) distribuidos en siete de torres de 20 pisos de altura. El proyecto ya
se estaá edificando en Villa El Salvador, en un terreno de propiedad del
Estado anteriormente destinado para ser un gran parque. El jefe del
Comiteá Organizador de los Juegos Lima 2019 (COPAL), Carlos Neuhaus,
ha anunciado que el complejo estaraá listo en febrero de 2019. Entre
julio y agosto de ese anñ o alojaraá a los deportistas que competiraá n en los
Panamericanos y Parapanamericanos. Luego de eso, las unidades se
utilizaraá n como viviendas.

La construccioá n de estas villas se presenta siempre como uno de los

principales retos y oportunidades que plantean los megaeventos
deportivos. Por su tamanñ o y la magnitud de la inversioá n que implican,
estos complejos solo se justifican en la medida en que se conviertan en
una alternativa de vivienda viable a largo plazo e impulsen un cambio
favorable en ciertos sectores de la ciudad. “Estos eventos se utilizan
para regenerar y ‘activar’ ciertas aá reas, como antiguas zonas
industriales o con problemaá tica social”, explica el urbanista Aldo Facho
Dede.

Otro urbanista, Angus Laurie, desarrolloá en una columna publicada en

El Comercio su idea de lo que deberíáa ser la Villa Panamericana: “un
barrio de usos mixtos integrado con la ciudad, que contiene una
poblacioá n diversa, parques puá blicos, destinos para residentes y
visitantes, y donde los residentes pueden estudiar, jugar y trabajar
cerca de su casa. Este es un modelo de ciudad inclusiva”. Entre los
ejemplos de este modelo, quizaá s el maá s conocido sea Barcelona, que
aprovechoá los Juegos Olíámpicos de 1992 para relanzar un amplia zona
ubicada frente al mar. Maá s recientemente, Londres (JJ.OO. 2012) y
Toronto (Panamericanos 2015) tambieá n han aprovechado estos
eventos para ‘relanzar’ y ‘regenerar’ antiguas aá reas industriales y
convertirlas en pujantes zonas residenciales.
¿Estaá la Villa Panamericana de Lima alineada con esta visioá n? Los
expertos consultados para este reportaje consideran que no, y
advierten sobre el futuro de un proyecto que, por su ubicacioá n y
caracteríásticas, se orientaraá fundamentalmente al mercado Mivivienda
o a viviendas de intereá s social. “Va a poder venderse, pero no va a ser
sustentable”, comenta un profesional que participoá en el disenñ o de los
planes urbanos de los Juegos y que pidioá no ser nombrado en este
reportaje. En su opinioá n, la ausencia de servicios y aá reas sociales en la
zona impediraá n que la Villa Panamericana se convierta en un nuevo
foco de desarrollo urbano para Lima.

Otro problema que advierten los expertos estaá relacionado con la

altura de las torres, pues los desarrollos de gran altura son maá s caros
de mantener por los costos que generan ascensores, bombas y aá reas
comunes. “Las viviendas de intereá s social en torres altas se convierten
en un problema para los vecinos y la ciudad, apenas el Estado se retira
como administrador, se degradan raá pidamente ante la poca capacidad
econoá mica y organizativa de sus habitantes para gestionar su
mantenimiento”, advierte Aldo Facho Dede. Por eso, senñ ala que el
modelo ideal para una Villa Panamericana se asemejaríáa maá s a un
complejo de altura media, como las Unidades Vecinales de Matute (la
Victoria) y el Ríámac.

Vender y luego mantener

La ubicacioá n de la futura Villa Panamericana no responde a un plan de

desarrollo urbano coherente, sino a las dificultades para encontrar un
terreno adecuado, advierte el ex miembro de la organizacioá n
consultado para este reportaje. Es conocido que, antes de decidirse por
VES, el COPAL barajoá otros emplazamientos, como el terreno del
hospital Larco Herrera (Magdalena) y el fuerte Hoyos Rubio, en el
Ríámac. Otra alternativa interesante –a juicio de los expertos– era
levantar la Villa Panamericana en lo que actualmente se conoce como
los barracones del Callao. Sin embargo, para utilizar alguno de esos
terrenos era necesaria una decisioá n políática orientada a facilitar las
adquisiciones o expropiaciones necesarias. Ante la falta de este
impulso, se optoá por un terreno que ya era propiedad del Estado y no
requeríáa mayor traá mite.
Con todo, el impacto de la futura Villa Panamericana en el mercado
inmobiliario limenñ o seríáa limitado. Seguá n la Asociacioá n de
Desarrolladores Inmobiliarios del Peruá (ADI Peruá ), actualmente en
Lima hay una demanda de 300 mil viviendas en el rango de S/81,000 a
S/300,000, al que corresponderíáan las nuevas unidades. Esto significa
que las 1,090 viviendas de la Villa Panamericana apenas alcanzaríáan
para cubrir el 0,4% de dicha demanda. Sin embargo, para que ello
ocurra es muy probable que el Estado tenga que dar alguá n tipo de
incentivo, lo cual implicaríáa distorsionar el mercado. Seguá n Aldo Facho
Dede, los elevados costos de habilitar el terreno y sus alrededores
encareceraá n el valor de las unidades, por lo que es altamente probable
que tengan que ser de subvencionadas.

Cabe anotar, tambieá n, que la colocacioá n total de viviendas en Lima para

el 2017 y 2018 se estima en 17,000 unidades, seguá n datos
proporcionados por Jaime Paredes, gerente general de Urbana. Es
decir, la Villa Panamericana representaraá cerca del 10% de las
colocaciones totales en un anñ o. “Si estas viviendas se hicieran
[vendieran] a valores de mercado, su absorcioá n seríáa muy lenta”,
estimoá Andreá s Zubiate, gerente general de Arteco Peruá .

En un contexto en el que las ventas inmobiliarias han caíádo 50% en los

uá ltimos anñ os, uno de los principales problemas que enfrentan los
desarrollos inmobiliarios orientados a los sectores medios y bajos en la
dificultad del acceso al creá dito. En ese sentido, ADI Peruá recomienda
que las unidades de la Villa Panamericana se destinen al personal de
las Fuerzas Armadas o trabajadores del Estado, con precios acordes
con sus ingresos. “Otra opcioá n –senñ ala este gremio– es no vender las
viviendas y aprovecharlas construidas para relanzar el sistema de
leasing inmobiliario (siempre estructurado e implementado
estrateá gicamente y no como se lanzoá originalmente). El alquiler es una
alternativa utilizada en otros paíáses para resolver el deá ficit de
viviendas”.

La Villa Panamericana se estaá construyendo bajo la modalidad de obra

puá blica, lo que quiere decir que, cuando esteá concluida, seraá tarea del
Estado colocar la viviendas. Hasta el momento, no se ha informado queá
procedimiento se usaraá para hacerlo. Esta revista solicitoá entrevistas
con representantes del Ministerio de Transportes y Comunicaciones
(entidad que tiene a cargo el proyecto de los Panamericanos) y con el
presidente del Copal, Carlos Neuhaus. Al cierre de este reportaje,
ninguna de estas solicitudes fue atendida.
La historia reciente tambieá n tiene ejemplos de lo que ocurre con este
tipo de desarrollos cuando no son adecuadamente planificados. Las
infraestructuras construidas para los Juegos Olíámpicos de Atenas 2004
actualmente estaá n abandonadas y muchas de ellas se han convertido
en barrios tugurizados y peligrosos. Maá s cerca de nosotros, la Villa
Panamericana construida para Guadalajara 2011 terminoá abandonada,
pues luego de los juegos ni siquiera pudo recibir la habilitacioá n urbana.
¿Es posible que los Panamericanos de Lima nos dejen un legado de
elefantes blancos o infraestructuras que luego no seremos capaces de
mantener? Esperemos que no.