-CALCULOS MATEMATICOS DEL VALOR DEL TERRENO

Como se menciono anteriormente ,una vez homogeneizados los inmuebles referenciales se_

leccionados similares a la parcela base de terreno , a la que se va a realizar el avaluo y a

las que se le han realizado los respectivos factores correctivos por :

º Factor de Actualizacion por Fecha de Registro del Inmueble Referencial.

Por medio de la expresión : Vact = Vr x ( 1 + i )^ n → Fc.F = ( 1 + i ) ^n

donde : Vac = Valor Actualizado a la fecha de entrega

del Avaluo ( 21/12/2018) del Precio Unitario del Referencial ( Bs/m2)

Vr = Valor del precio unitario referencial para la fecha

de haber sido registrado el inmueble .

i= Tasa de Inflacion mensual inmobiliaria ó en su defecto interés

de la Banca Hipotecaria ( i = 24 % ), ya que el B.C.V no publica

desde el 2013, los parámetros de Indices de Inflacion , Indices de

Precios al Consumidor ( I.P.C ) , Producto Interno Bruto ( P.I.B ), sin

embargo al obtener el valor final del metro cuadrado , se le apli_

cara un ajuste inflacionario por medio de la Tasa de Variacion

Intermensual Inmobiliaria que suponemos i = 34,928 % .

n = numero de periodos considerados, desde la fecha de entrega del

avaluo hasta la fecha de protocolización del referencial escogido.

º Factor de Correccion ó Ajuste por Area.

Donde se realizaron también cálculos matematicos , de ajuste por área atraves

de la Formula de Meyer , la cual plantea dos ( 02 ) casos :

Caso 1 : Si el Area del Referencia l es menor al Area a Valuar ( Parcela Base)

A ref. < A inm. ( Parcela Base) → Aplicamos : Fc. A = [ 1 - ( Ainm/ Aref ) x X ] + X

Caso 2 : Si el Area del Referencial es mayor al Area del Inmueble a Valuar(Parcela Base)

A ref. > A inm. ( Parcela Base) → Fc. A = [ 1 – ( Aref / Ainm.) x X ] - X.

 Donde : Fc.A = Factor de Correccion por Area.

A ref. = Area del Referencial.

A inm. = Area del Inmueble.

X = Porcentaje de Afectacion entre el 5% y el 10 %.

º Factor de Correccion por Ubicación.

El Factor por Ubicación , se estimara por el grado de mejor ó peor ubicación , del

Inmueble Referencial , con respecto al Inmueble a ser objeto del Avaluo.

Esto es de acuerdo , a diagnosticos de análisis y estudios hechos realizados , que

van del rango : Fc.Ubic desde ( 0.00 a 1.00 ) , a ubicación donde esta el entorno

con respecto a su valor del mercado inmobiliario.

º CALCULOS REALIZADOS APLICANDO EL PROGRAMA STATGRAPHICS CENTURION XV

Una vez introducida la data de valores actualizados y corregidos , y utilizando el

Programa Estadistico STATGRAPHICS CENTURIO XV , introducimos los valores de la

tabla que se muestra a continuación :

REFERENCIALES AREAS VALORES ACTUALES CORREGIDOS

( No ) ( M2 ) ( Bs S / M2 )

01 519,60 14.094,85

02 457,84 23.087,99

03 360,00 148,39

04 413,40 1.221,24

Nota : Se tomaron los datos referenciales de parcelas de terrenos , similares a la

Parcela Base de 422,68 m2, a la que se realiza el avaluo inmobiliario.

-Analizando la Variable Area de los Inmuebles Referenciales Obtenemos :

Estadistica Descriptiva

Resumen Estadístico para AREA DE TERRENO

Recuento 4
Promedio 437.71
Mediana 435.62
Moda
Media Geométrica 433.774
Varianza 4580.34
Desviación Estándar 67.6782
Coeficiente de Variación 15.4619%
Error Estándar 33.8391
Mínimo 360.0
Máximo 519.6
Rango 159.6
Sesgo Estandarizado 0.129352
Curtosis Estandarizada -0.195615
Suma 1750.84
Suma de Cuadrados 780101.

El StatAdvisor
Esta tabla muestra los estadísticos de resumen para AREA DE TERRENO. Incluye medidas de tendencia central,
medidas de variabilidad y medidas de forma. De particular interés aquí son el sesgo estandarizado y la curtosis
estandarizada, las cuales pueden utilizarse para determinar si la muestra proviene de una distribución normal. Valores de
estos estadísticos fuera del rango de -2 a +2 indican desviaciones significativas de la normalidad, lo que tendería a
invalidar cualquier prueba estadística con referencia a la desviación estándar. En este caso, el valor del sesgo
estandarizado se encuentra dentro del rango esperado para datos provenientes una distribución normal. El valor de
curtosis estandarizada se encuentra dentro del rango esperado para datos provenientes de una distribución normal.

Tabla de Frecuencias para AREA DE TERRENO

Límite Límite Frecuencia Frecuencia Frecuencia
Clase Inferior Superior Punto Medio Frecuencia Relativa Acumulada Rel. Acum.
menor o igual 350.0 0 0.0000 0 0.0000
1 350.0 395.0 372.5 1 0.2500 1 0.2500
2 395.0 440.0 417.5 1 0.2500 2 0.5000
3 440.0 485.0 462.5 1 0.2500 3 0.7500
4 485.0 530.0 507.5 1 0.2500 4 1.0000
mayor de 530.0 0 0.0000 4 1.0000
Media = 437.71 Desviación Estándar = 67.6782

El StatAdvisor
Esta opción ejecuta una tabulación de frecuencias dividiendo el rango de AREA DE TERRENO en intervalos del mismo
ancho, y contando el número de datos en cada intervalo. Las frecuencias muestran el número de datos en cada intervalo,
mientras que las frecuencias relativas muestran las proporciones en cada intervalo. Puede cambiarse la definición de los
intervalos pulsando el botón secundario del ratón y seleccionando Opciones de Ventana. Pueden verse gráficamente los
resultados de la tabulación seleccionando Histograma de la lista de Opciones Gráficas.
 Histograma

0.8
frecuencia

0.6

0.4

0.2

0
350 380 410 440 470 500 530
AREA DE TERRENO

Gráfico de Cuantiles

0.8
proporción

0.6

0.4

0.2

0
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO
Analizando la Variable Valores Actuales Corregidos. ( Bs /m2)

Resumen Estadístico para VACTUAL CORREGIDO

Recuento 4
Promedio 9638.12
Mediana 7658.05
Moda
Media Geométrica 2771.17
Varianza 1.20553E8
Desviación Estándar 10979.7
Coeficiente de Variación 113.919%
Error Estándar 5489.84
Mínimo 148.39
Máximo 23088.0
Rango 22939.6
Sesgo Estandarizado 0.440317
Curtosis Estandarizada -1.18089
Suma 38552.5
Suma de Cuadrados 7.33234E8

El StatAdvisor
Esta tabla muestra los estadísticos de resumen para VACTUAL CORREGIDO. Incluye medidas de tendencia central,
medidas de variabilidad y medidas de forma. De particular interés aquí son el sesgo estandarizado y la curtosis
estandarizada, las cuales pueden utilizarse para determinar si la muestra proviene de una distribución normal. Valores de
estos estadísticos fuera del rango de -2 a +2 indican desviaciones significativas de la normalidad, lo que tendería a
invalidar cualquier prueba estadística con referencia a la desviación estándar. En este caso, el valor del sesgo
estandarizado se encuentra dentro del rango esperado para datos provenientes una distribución normal. El valor de
curtosis estandarizada se encuentra dentro del rango esperado para datos provenientes de una distribución normal.

Tabla de Frecuencias para VACTUAL CORREGIDO

Límite Límite Frecuencia Frecuencia Frecuencia
Clase Inferior Superior Punto Medio Frecuencia Relativa Acumulada Rel. Acum.
menor o igual -1000.0 0 0.0000 0 0.0000
1 -1000.0 6500.0 2750.0 2 0.5000 2 0.5000
2 6500.0 14000.0 10250.0 0 0.0000 2 0.5000
3 14000.0 21500.0 17750.0 1 0.2500 3 0.7500
4 21500.0 29000.0 25250.0 1 0.2500 4 1.0000
mayor de 29000.0 0 0.0000 4 1.0000
Media = 9638.12 Desviación Estándar = 10979.7

El StatAdvisor
Esta opción ejecuta una tabulación de frecuencias dividiendo el rango de VACTUAL CORREGIDO en intervalos del
mismo ancho, y contando el número de datos en cada intervalo. Las frecuencias muestran el número de datos en cada
intervalo, mientras que las frecuencias relativas muestran las proporciones en cada intervalo. Puede cambiarse la
definición de los intervalos pulsando el botón secundario del ratón y seleccionando Opciones de Ventana. Pueden verse
gráficamente los resultados de la tabulación seleccionando Histograma de la lista de Opciones Gráficas.
 Histograma

1.6
frecuencia

1.2

0.8

0.4

0
-1 4 9 14 19 24 29
(X 1000)
VACTUAL CORREGIDO

Gráfico de Cuantiles

0.8
proporción

0.6

0.4

0.2

0
0 4 8 12 16 20 24
(X 1000)
VACTUAL CORREGIDO
Estadistica Descriptiva

Por medio del programa , comparamos las dos variables AREA vs V.ACTUAL CORREGIDO y
obtenemos los siguientes resultados :

Resumen Estadístico
AREA DE TERRENO VACTUAL CORREGIDO
Recuento 4 4
Promedio 437.71 9638.12
Mediana 435.62 7658.05
Moda
Media Geométrica 433.774 2771.17
Varianza 4580.34 1.20553E8
Desviación Estándar 67.6782 10979.7
Coeficiente de Variación 15.4619% 113.919%
Error Estándar 33.8391 5489.84
Mínimo 360.0 148.39
Máximo 519.6 23088.0
Rango 159.6 22939.6
Sesgo Estandarizado 0.129352 0.440317
Curtosis Estandarizada -0.195615 -1.18089
Suma 1750.84 38552.5
Suma de Cuadrados 780101. 7.33234E8

El StatAdvisor
Esta tabla contiene el resumen estadístico para las dos muestras de datos. Pueden utilizarse otras opciones tabulares,
dentro de este análisis, para evaluar si las diferencias entre los estadísticos de las dos muestras son estadísticamente
significativas. De particular interés son el sesgo estandarizado y la curtosis estandarizada que pueden usarse para
comparar si las muestras provienen de distribuciones normales. Valores de estos estadísticos fuera del rango de -2 a +2
indican desviaciones significativas de la normalidad, lo que tendería a invalidar las pruebas que comparan las
desviaciones estándar. En este caso, ambos valores de sesgo estandarizado se encuentran dentro del rango esperado.
Ambas curtosis estandarizadas se encuentran dentro del rango esperado.

Comparación de Medias
Intervalos de confianza del 95.0% para la media de AREA DE TERRENO: 437.71 +/- 107.691 [330.019, 545.401]
Intervalos de confianza del 95.0% para la media de VACTUAL CORREGIDO: 9638.12 +/- 17471.1 [-7833.02, 27109.3]
Intervalos de confianza del 95.0% intervalo de confianza para la diferencia de medias
suponiendo varianzas iguales: -9200.41 +/- 13433.4 [-22633.9, 4233.04]

Prueba t para comparar medias

Hipótesis nula: media1 = media2
Hipótesis Alt.: media1 <> media2
suponiendo varianzas iguales: t = -1.67586 valor-P = 0.144782
No se rechaza la hipótesis nula para alfa = 0.05.

El StatAdvisor
Esta opción ejecuta una prueba-t para comparar las medias de las dos muestras. También construye los intervalos, ó cotas,
de confianza para cada media y para la diferencia entre las medias. De interés particular es el intervalo de confianza para
la diferencia entre las medias, el cual se extiende desde -22633.9 hasta 4233.04. Puesto que el intervalo contiene el valor
de 0, no hay diferencia significativa entre las medias de las dos muestras de datos, con un nivel de confianza del 95.0%.

También puede usarse una prueba-t para evaluar hipótesis específicas acerca de la diferencia entre las medias de las
poblaciones de las cuales provienen las dos muestras. En este caso, la prueba se ha construido para determinar si la
diferencia entre las dos medias es igual a 0.0 versus la hipótesis alterna de que la diferencia no es igual a 0.0. Puesto que
el valor-P calculado no es menor que 0.05, no se puede rechazar la hipótesis nula.

NOTA: estos resultados asumen que las varianzas de las dos muestras son iguales. En este caso, la suposición es
cuestionable puesto que los resultados de la prueba-F para comparar las desviaciones estándar sugieren que pueden existir
diferencias significativas entre ellas. Pueden verse los resultados de esta prueba seleccionando Comparación de
Desviaciones Estándar del menú de Opciones Tabulares.

Comparación de Desviaciones Estándar

AREA DE TERRENO VACTUAL CORREGIDO
Desviación Estándar 67.6782 10979.7
Varianza 4580.34 1.20553E8
Gl 3 3
Razón de Varianzas= 0.0000379942

Intervalos de confianza del 95.0%

Desviación Estándar de AREA DE TERRENO: [38.3391, 252.342]
Desviación Estándar de VACTUAL CORREGIDO: [6219.9, 40938.4]
Razones de Varianzas: [0.0000024609, 0.0005866]

Prueba-F para comparar Desviaciones Estándar

Hipótesis Nula: sigma1 = sigma2
Hipótesis Alt.: sigma1 <> sigma2
F = 0.0000379942 valor-P = 7.9511E-7
Se rechaza la hipótesis nula para alfa = 0.05.

El StatAdvisor
Esta opción ejecuta una prueba-F para comparar las varianzas de las dos muestras. También construye intervalos ó cotas
de confianza para cada desviación estándar y para la razón de varianzas. De particular interés es el intervalo de confianza
para la razón de varianzas, el cual se extiende desde 0.0000024609 hasta 0.0005866. Puesto que el intervalo no contiene
el valor de 1, existe diferencia estadísticamente significativa entre las desviaciones estándar de las dos muestras con un
95.0% .

También puede ejecutarse una prueba-F para evaluar una hipótesis específica acerca de las desviaciones estándar de las
poblaciones de las cuales provienen las dos muestras. En este caso, la prueba se ha construido para determinar si el
cociente de las desviaciones estándar es igual a 1.0 versus la hipótesis alternativa de que el cociente no es igual a 1.0.
Puesto que el valor-P calculado es menor que 0.05, se puede rechazar la hipótesis nula en favor de la alterna.

NOTA IMPORTANTE: las pruebas-F y los intervalos de confianza mostrados aquí dependen de que las muestras hayan
provenido de distribuciones normales. Para probar esta suposición, seleccione Resumen Estadístico de la lista de
Opciones Tabulares y verifique los valores de sesgo estandarizado y de curtosis estandarizada.
 Gráfico de VACTUAL CORREGIDO vs AREA DE TERRENO
(X 1000)
24
VACTUAL CORREGIDO
20

16

12

0
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO

AREA DE TERRENO

2
frecuencia

4
-1 4 9 14 19 24 29
(X 1000)
VACTUAL CORREGIDO
 Gráfico Cuantil-Cuantil

(X 1000)
24
VACTUAL CORREGIDO
20

16

12

0
0 4 8 12 16 20 24
(X 1000)
AREA DE TERRENO

- Aplicando ahora los cálculos atraves del programa, otros modelos alternativos estadístico para

observar si existe correlacion de resultados , de algunos de ellos que analizaremos a conti_

nuacion :

a) Modelo de Regresion Lineal.

Relacionando ambas Variables → Y = a +bX

Variable Independiente : AREA

Variable Dependiente : VALOR ACTUAL CORREGIDO.

Obteniendo los siguientes resultados :

Regresión Simple - VACTUAL CORREGIDO vs. AREA DE TERRENO
Variable dependiente: VACTUAL CORREGIDO (Bs S/m2)
Variable independiente: AREA DE TERRENO (m2)
Lineal: Y = a + b*X

Coeficientes
Mínimos Cuadrados Estándar Estadístico
Parámetro Estimado Error T Valor-P
Intercepto -40620.6 35789.6 -1.13498 0.3741
Pendiente 114.822 81.0423 1.41681 0.2922

Análisis de Varianza
Fuente Suma de Cuadrados Gl Cuadrado Medio Razón-F Valor-P
Modelo 1.81162E8 1 1.81162E8 2.01 0.2922
Residuo 1.80498E8 2 9.02489E7
Total (Corr.) 3.6166E8 3

Coeficiente de Correlación = 0.707756

R-cuadrada = 50.0919 porciento
R-cuadrado (ajustado para g.l.) = 25.1378 porciento
Error estándar del est. = 9499.94
Error absoluto medio = 5569.25
Estadístico Durbin-Watson = 2.33421 (P=0.4344)
Autocorrelación de residuos en retraso 1 = -0.322535

El StatAdvisor
La salida muestra los resultados de ajustar un modelo lineal para describir la relación entre VACTUAL CORREGIDO y
AREA DE TERRENO. La ecuación del modelo ajustado es

VACTUAL CORREGIDO = -40620.6 + 114.822*AREA DE TERRENO

Puesto que el valor-P en la tabla ANOVA es mayor o igual a 0.05, no hay una relación estadísticamente significativa entre
VACTUAL CORREGIDO y AREA DE TERRENO con un nivel de confianza del 95.0% ó más.

El estadístico R-Cuadrada indica que el modelo ajustado explica 50.0919% de la variabilidad en VACTUAL
CORREGIDO. El coeficiente de correlación es igual a 0.707756, indicando una relación moderadamente fuerte entre las
variables. El error estándar del estimado indica que la desviación estándar de los residuos es 9499.94. Este valor puede
usarse para construir límites de predicción para nuevas observaciones, seleccionando la opción de Pronósticos del menú
de texto.

El error absoluto medio (MAE) de 5569.25 es el valor promedio de los residuos. El estadístico de Durbin-Watson (DW)
examina los residuos para determinar si hay alguna correlación significativa basada en el orden en el que se presentan en
el archivo de datos. Puesto que el valor-P es mayor que 0.05, no hay indicación de una autocorrelación serial en los
residuos con un nivel de confianza del 95.0%.
 Gráfico del Modelo Ajustado
(XVACTUAL
1000) CORREGIDO = -40620.6 + 114.822*AREA DE TERRENO
24
VACTUAL CORREGIDO
20

16

12

0
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO

Gráfico de Residuos
VACTUAL CORREGIDO = -40620.6 + 114.822*AREA DE TERRENO
5.4
Rediduo Estudentizado

3.4

1.4

-0.6

-2.6

-4.6
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO
-Analizaremos como segunda opción, el modelo de Regresion Exponencial: Y = exp ( a +b * X)

Regresión Simple - VACTUAL CORREGIDO vs. AREA DE TERRENO

Variable dependiente: VACTUAL CORREGIDO (Bs S/m2)
Variable independiente: AREA DE TERRENO (m2)
Exponencial: Y = exp(a + b*X)

Coeficientes
Mínimos Cuadrados Estándar Estadístico
Parámetro Estimado Error T Valor-P
Intercepto -5.55577 4.87008 -1.1408 0.3721
Pendiente 0.030803 0.0110279 2.7932 0.1078

NOTA: intercepto = ln(a)

Análisis de Varianza
Fuente Suma de Cuadrados Gl Cuadrado Medio Razón-F Valor-P
Modelo 13.0378 1 13.0378 7.80 0.1078
Residuo 3.34219 2 1.67109
Total (Corr.) 16.38 3

Coeficiente de Correlación = 0.892166

R-cuadrada = 79.596 porciento
R-cuadrado (ajustado para g.l.) = 69.3939 porciento
Error estándar del est. = 1.29271
Error absoluto medio = 0.749989
Estadístico Durbin-Watson = 3.01884 (P=0.8496)
Autocorrelación de residuos en retraso 1 = -0.630249

El StatAdvisor
La salida muestra los resultados de ajustar un modelo exponenacial para describir la relación entre VACTUAL
CORREGIDO y AREA DE TERRENO. La ecuación del modelo ajustado es

VACTUAL CORREGIDO = exp(-5.55577 + 0.030803*AREA DE TERRENO)

Puesto que el valor-P en la tabla ANOVA es mayor o igual a 0.05, no hay una relación estadísticamente significativa entre
VACTUAL CORREGIDO y AREA DE TERRENO con un nivel de confianza del 95.0% ó más.

El estadístico R-Cuadrada indica que el modelo ajustado explica 79.596% de la variabilidad en VACTUAL CORREGIDO
después de transformar a una escala recíproca para linearizar el modelo. El coeficiente de correlación es igual a 0.892166,
indicando una relación moderadamente fuerte entre las variables. El error estándar del estimado indica que la desviación
estándar de los residuos es 1.29271. Este valor puede usarse para construir límites de predicción para nuevas
observaciones, seleccionando la opción de Pronósticos del menú de texto.

El error absoluto medio (MAE) de 0.749989 es el valor promedio de los residuos. El estadístico de Durbin-Watson (DW)
examina los residuos para determinar si hay alguna correlación significativa basada en el orden en el que se presentan en
el archivo de datos. Puesto que el valor-P es mayor que 0.05, no hay indicación de una autocorrelación serial en los
residuos con un nivel de confianza del 95.0%.
 Gráfico del Modelo Ajustado
VACTUAL
(X 1000) CORREGIDO = exp(-5.55577 + 0.030803*AREA DE TERRENO)
24
VACTUAL CORREGIDO
20

16

12

0
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO

Gráfico de Residuos
VACTUAL CORREGIDO = exp(-5.55577 + 0.030803*AREA DE TERRENO)
4.2
Rediduo Estudentizado

2.2

0.2

-1.8

-3.8
360 400 440 480 520
AREA DE TERRENO