PUBLICIDAD REGISTRAL

Concepto. Es la actividad realizada por Registros y Notarías, siguiendo las normas y

procedimientos establecidos para tal fin por el ordenamiento jurídico respectivo, con el fin
de que el público interesado pueda conocer, a través de los asientos registrales o notariales,
la situación jurídica de las personas y bienes sujetos a ese régimen de publicidad.
Fundamento legal, Art 28 CRBV concatenado con art 9 y 27 de la Ley del Registro Público
y del Notariado, y del artículo 1928 del Código Civil.
Principio de publicidad. La información del Registro resulta accesible para cualquiera que
tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los derechos Señala artículo 9 de la
Ley del Registro Público y del Notariado): que la fe pública registral protege la verosimilitud
y certeza de los asientos registrales y la información contenida en los mismos es pública y
puede ser consultada por cualquier persona.
Es considerado como el principio de mayor relevancia en materia registral y de él se derivan
los de legitimación y fe pública registral. El principio de publicidad debe ser analizado bajo
dos aspectos:
A. Desde el punto de vista de la publicidad formal como notoriedad de los asientos del
registro. No hay duda de que la publicidad en sentido formal debe estar garantizada en razón
de que el artículo 9 de la Ley del Registro Público y del Notariado dispone que la información
contenida en los asientos registrales es pública y puede ser consultada por cualquier persona.
Como sustento normativo de este principio también debe mencionarse el contenido del
artículo 1928 del Código Civil: «Los registradores darán a todo el que lo pida, copia simple
o autorizada de los instrumentos que haya en su Oficina. Deben igualmente permitir la
inspección de los protocolos en las horas fijadas.
También darán copia simple o autorizada de los documentos que se hayan archivado como
comprobantes de los instrumentos». Estas exigencias también están previstas en los artículos
27 y 40 de la Ley del Registro Público y del Notariado.
B. Desde la perspectiva de la publicidad material como elemento que contribuye a la
legitimación de los derechos inscritos. A esta hace referencia el legislador en la primera parte
del artículo 9 de la Ley del Registro Público y del Notariado bajo la expresión: «La fe pública
registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus asientos». Atiende a la
eficacia de los actos inscritos frente a terceros y está estrechamente relacionado con otros dos
importantes principios derivados: fe pública y legitimación. Este aspecto del principio tiene
diferentes implicaciones atendiendo al sistema registral instaurado en el lugar de que se trate.
IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD:
Por medio de la Publicidad Registral se facilira el acceso a cualquier persona para consultar
e investigar el dato que interesa en la negociación que se propone llevar a cabo; evita la
ocultación maliciosa de gravámenes, de doble venta; y amplía, fomenta y afianza el ahorro
de los inversionistas grandes o pequeños que ven su propiedad garantizada, cuando figura
inscrita en un tipo de registro exacto y seguro.
El objeto: primordial de la inscripción registral es darle publicidad a los documentos y de
producir desde entonces efectos contra terceros.

Casos Prácticos:

En la práctica, el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la

inscribilidad (Art. 1924 Código Civil).

Art. 1924 Código Civil: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades u que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra
terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre
el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede
suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.

Es de hacer destacar que el Legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en

este artículo, pero también nos remite al Art. 1920, referente a los actos que por disposiciones
especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que
deben registrarse.

Art. 1920 Código Civil: “Además de los actos que por disposiciones especiales están
sometidos a la formalidad del registro, deben reglamentarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de
inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de
uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.

3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos anunciados en los dos números
precedentes.

4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de

hipoteca.

5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.

6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la
duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.

7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de
rentas aún no vencidas, por un término que exceda un año.

8ºLas sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las
enunciadas en los números precedentes.
El sistema venezolano sigue el criterio de la oponibilidad a terceros en cuando a que los
instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en el instrumento público
no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal.

CERTIFICADO REGISTRAL/ CERTIFICACIÓN REGISTRAL

Certificado registral. Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en

el que se declara la situación de cargas de una finca o vivienda.

Esta certificación registral es un sencillo trámite que le garantizará la seguridad jurídica de

su inmueble y que debe recabar cada vez que vaya a formalizar la compra de una vivienda.
¿Quién dice ser el propietario lo es realmente?, ¿Recae sobre la vivienda algún tipo de
hipoteca o embargo?... Si quiere comprar sobre seguro y evitar sorpresas desagradables, antes
de firmar un contrato, una escritura, asegúrese.

El Registro de la Propiedad le facilitará la información necesaria para contrastar lo que dice

el vendedor: desde la descripción física de la vivienda hasta la titularidad y las cargas que
sobre ella pueden recaer.

La certificación o certificado registral, a diferencia de la nota simple que tiene valor

puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de
legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección
y amparo de los Tribunales.

TITULAR DEL DERECHO

Persona a cuyo favor se encuentra inscrito un derecho en el Registro de la Propiedad.

Es la persona natural o jurídica que ostenta el derecho real inmobiliario objeto de inscripción
en el Registro de la propiedad. Puede ser titular registral una persona futura que, al menos,
sea determinable. La designación de dicha persona se hará de forma que no pueda
confundirse con ninguna otra. En consecuencia, si el titular registral es una persona natural,
se harán constar en el asiento correspondiente los siguientes datos identificadores, que
aparecerán en el título presentado o se añadirán para proceder a la inscripción: nombre y
apellidos; edad; estado civil; profesión; vecindad; y domicilio. Si es persona jurídica, la
denominación social, domicilio, y nombre y representación de la persona que actúe por ella.
Por otra parte, son inscribibles en el mismo Registro las resoluciones judiciales en que se
declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera
otras circunstancias por las que se modifique la capacidad civil de los titulares registrales en
cuanto a la libre disposición de sus bienes. Cuando el derecho inscrito es el de propiedad, se
dice que su titular es el dueño registral del inmueble.

LOS TERCEROS
El concepto de terceros es propio del Derecho Civil, por ello a los efectos registrales se acepta
el concepto de Derecho Civil, pero dejando establecido que en materia de Registro lo que
importa no es en si tal concepto, sino la situación jurídica del tercero.

Para el Derecho Sustantivo Civil es tercero el que no es parte del contrato y partes son las
personas de los contratantes.

EL TERCERO REGISTRAL. CONCEPTO.-

El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus derechos y por esa razón
no puede afectarle los actos o contratos no inscritos, así como tampoco el derrumbe de la
titularidad de su causante por virtud de causa que no constaba en el Registro al inscribirse su
adquisición.

En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo inscrito y únicamente

inscrito existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es decir, el Tercero es mantenido en su
adquisición, ya que al mismo no se le puede oponer lo no registrado.

El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es “el destinatario de la protección
de la Fe Pública Registral, o aquel Tercer Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho,
resulta protegido por la Fe Pública Registral y ello con indiferencia de cual sea la extensión
e intensidad con que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento”