UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA” DE ICA

INGENIERÍA DE VALUACIONES

INFORME TECNICO

INMUEBLE CASA

MAYO 2019

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CONTENIDO

MEMORIA DESCRIPTIVA
 Nombre del propietario
 Nombre de la persona que solicita la tasación
 Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada
 Fecha a la cual está referida la tasación
 Ubicación
 Linderos y perímetros
 Área del terreno
 Zonificación y uso actual del predio
 Infraestructura de servicio urbano que posee el predio
 Descripción de la distribución de las plantas (pisos)
 Descripción de las edificaciones
 Estado de conservación
 Servidumbres
 Antigüedad de la construcción
 Inscripción en los registros públicos en los casos de requerirse
 Observaciones

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TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

CASA HABITACION
UBICADO PLAZA CASUARINAS - ICA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIO
Teresa Mansilla Ludriguez

1.2. SOLICITANTE
Teresa Mansilla Ludriguez

1.3. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O

REGLAMENTACION EMPLEADA
La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un
documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como
objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos
criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al
fin propuesto.
La metologia empleada es lo desarrollado en clase.

1.4. FECHA DE TASACION

12 de mayo del 2019

1.5. UBICACION

HH.UU Plaza las casuarinas Mz ‘C’ – Lote 7, distrito de Ica, provincia de Ica,
departamento de Ica.

1.6. LINDEROS Y PERIMETROS

Lindero Por el frente Con el pasaje peatonal de 6.00 ml

Lado izquierdo Con el lote N°6 de la misma
manzana con 4.5 ml
Lado derecho Con la calle B
Por el fondo Con el lote N°1 de la misma
manzana con 10.02 ml

1.7. AREA DEL TERRENO

 Área de terreno: 103.01 m2
 Área construida: 68.00 m2

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1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Se encuentra en una zona urbana.
Actualmente es una vivienda unifamiliar de un piso en uso.
1.9. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIO URBANO QUE POSEE EL
PREDIO
Este predio urbano se encuentra en una esquina entre pasaje peatonal que
conecta con el parque central y la calle ‘B’. Cuenta con vías asfaltadas
ampliadas, zona de jardines, veredas perimetrales de concreto con acabado
pulido. También cuenta con servicios de luz eléctrica y servicios de agua
y desagüe en toda la zona.
1.10. DECRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
(PISOS)
La vivienda es para una familia unifamiliar, la cual es de un nivel.
1.11. DESCRIPCION DE LAS EDIFICACIONES
Se trata de un inmueble ocupado por una vivienda unifamiliar la cual se
ubica en Plaza las Casuarinas, Ica.
De acuerdo a la declaratoria de fábrica y de la inspección in sito se pudo
describir las características de la construcción. Según observación del
tasador se obtuvo:
a) 1er piso
- 2 dormitorios
- 2 SS.HH
- 1 comedor
- 1 sal
- 1 cocina
- Zona de lavandería
- Ducto de proyección de escalera
- Patio jardín
Según información de planos de cimentación y arquitectura, se obtuvo:
- Cimiento de concreto ciclópeo + 30% piedra grande
- Sobre cimiento de concreto +´10% piedra mediana
- Muro de ladrillo kk 18 h
- Muro divisorios panderetas
- Estructura de concreto armado como columnas, vigas, etc.
- Loza aligerada en 1 dirección
- Revestimiento con tarrajeo frotachado
- Baños con equipamiento completo (inodoro, lavadero, ducha,
urinario) y piso cerámico blanco
- Todas las puertas son de madera
- Piso parqué en los dormitorios
- Ventanas de acero inoxidable con lunas.
- Tuberías de pvc
- Instalaciones eléctricas empotradas
1.12. ESTADO DE CONSERVACION
Desde el punto de vista ocular se observa en un estado ‘regular’.
1.13. SERVIDUMBRES

1.14. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION

De acuerdo a la declaratoria de fábrica del predio urbano, la construcción
se concluyó el 20 de enero del 2005.

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1.15. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS EN LOS CASOS
DE REQUERIRSE
El inmueble se encuentra inscrito en partida electrónica N° P0905608456,
de la copia literal obtenida de la zona registral N° 453457218-
COFOPRI/OJAICHPPN, sede Ica, área de 103.01m2

1.16. OBSERVACIONES
1.17. DEPRECIACION
Por su antigüedad y estado de conservación, se obtiene de la tabla N°1 con
ayuda de los siguientes datos:
Estado de antigüedad = 14 años
Material estructural predominante = ladrillo
Estado de conservación = regular
El porcentaje así obtenido es de 26%.

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VALORIZACION COMERCIAL

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2. CALCULO DE LA TASACION DEL TERRENO

2.1. VALUACION DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en este caso se tomará como
base el « Valor arancelario urbano » que se encuentra en los Planos
prediales de valores arancelarios de terrenos urbanos en la provincia de
Ica, distrito de Ica.(Anexo)

PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS

 IMAGEN DE GOOGLE MAPS.

HACEMOS LA VALORIZACION DE NUESTRO

TERRENO

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ESTAMOS EN EL CASO DE UN TERRENO CON DOS FRENTE PUBLICOS

DATOS:

 Costo de terreno en pasaje peatonal: $70

 Costo de calle B : $120

1. Considerando el acceso por el pasaje peatonal:

a) A’ = 3 x 12² = 432 m² > 103.01 m²

V.T. = 103.01 m² x V.A.U. = 103.01 m² x $70/m²
V.T. = $7210.7
b) Verificando el lado del lote del terreno
103.01 / 12 = 8.58 < 15 factor = 12 / 15 = 0.8
V.T. = 103.01 m² x (0.8 x $70/m²)
V.T. = $5768.56

2. Considerando el acceso por la calle B:

c) A’ = 3 x 7.1² = 151.23 m² > 103.01 m²

V.T. = 103.01 m² x V.A.U. = 103.01 m² x $120/m²
V.T. = $12361.2

d) Verificando el lado del lote de terreno

103.01 / 7.1 = 14.5 < 15 factor = 7.1 / 15 = 0.47
V.T. = 103.01 m² x (0.47 x $120m²)
V.T. = $5809.8

Determinando el valor máximo:

$12361.2 > $7210.7 > $5809.8 > $5768.56

HACEMOS LA VALORAZION DE LA
EDIFICACION

Valor de la Edificación
Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en la Revista 1/2 de
Construcción para la Costa para el costo por m2, teniendo la vivienda las
siguientes características.

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- Muros y columnas: Placas de concreto armado, ladrillo o similar con

columnas y vigas de amarre de concreto armado.

- Techos: Losa aligerado de concreto armado.

- Pisos: Cerámica y porcelanato.

- Estructuras: concreto armado.

- Revestimientos: tarrajeo frotachado

- Baños: losa blanca nacional.

- Puertas: madera.

- Ventanas: aluminio.

- Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberías de plástico.

- Instalaciones eléctricas: empotrada.

Siendo su área techada (AT) del primer piso 68.00 m2. Se tiene la Declaración de la
propiedad de la edificación que indica su construcción en enero del año 2005 y su estado
de conservación regular.

 Se determinará el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las

características especificadas en la edificación:

1. Muros y columnas (C) : S/. 219.63 /m2

2. Techos (C) : S/. 162.01 /m2

3. Pisos (A) : S/. 265.44 /m2

4. Puertas y Ventanas (D) : S/. 80.15 /m2

5. Revestimientos (F) : S/. 60.54 /m2

6. Baños (C) : S/. 51.52 /m2

7. Eléctricas y Sanitarias (F) : S/. 32.19 /m2

S/. 871.48 /m2

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN
PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2018

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 Se determinará el valor similar nuevo (VSN) por cada piso, aplicando la

formula se tiene:
AT = 68.00 m2

VSN= AT x VUE = 68.00m2 x S/.871.48 /m2

VSN=S/.59,260.64

 Se determinará la depreciación (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de

servicio y el estado de conservación:

D= VSN x [%/ 100]

Como el material predominante es ladrillo y por la antigüedad de la vivienda

que es de 5 años se utiliza la tabla Nª 1 de depreciación emitida el 13 de mayo
del 2007 se asume un valor de 20%.

D=59,260.64x26/100

D=S/.15,407.77
 El valor de la edificación se obtiene de la diferencia del valor similar nuevo
menos la depreciación.

VE= VSN-D

VE=S/.59,260.64 – S/.15,407.77

VE=S/.43,852.87

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DATOS REGISTRALES

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PLANOS

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ANEXOS

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