BUROCRACIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL

16 primeiros
passos para se
aprovar um
projeto na

a
Prefeitura

LEILA BRITO
 Sumário

1. Introdução ............................................................................................................................ 1
2. Os 16 (dezesseis) primeiros passos para aprovar o projeto na prefeitura................ 1
2.1. Entender o porquê a aprovação é importante ....................................................... 1
2.2. O que acontece se construir sem o Alvará? .......................................................... 1
2.3. O que é Habite-se? .................................................................................................... 2
2.4. Porque precisa fazer Averbação em Cartório do imóvel? ................................... 2
2.5. Primeiros passos para abrir um escritório .............................................................. 2
2.5.1. Tudo começa pelo planejamento ......................................................................... 3
2.5.2. Pesquisa de mercado ............................................................................................ 3
2.5.3. Defina seu público-alvo ......................................................................................... 4
2.5.4. Localização .............................................................................................................. 4
2.5.5. Elabore estratégias de divulgação ....................................................................... 4
2.6. Registro no Conselho da classe: CREA e CAU .................................................... 5
2.7. Inscrição municipal ..................................................................................................... 5
2.8. Entenda a Prefeitura onde irá construir .................................................................. 6
2.9. Plano diretor ................................................................................................................ 6
2.10. Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) ............................................................ 6
2.11. Zoneamento ............................................................................................................ 7
2.12. Código de Obras..................................................................................................... 7
2.13. Escolha do lote........................................................................................................ 8
2.14. Ficha técnica do lote .............................................................................................. 9
2.15. Índices e parâmetros urbanísticos ....................................................................... 9
2.15.1. Taxa de ocupação (TO) ............................................................................... 10
2.15.2. Coeficiente de aproveitamento (CA) ......................................................... 12
2.15.3. Coeficiente de permeabilidade mínima ..................................................... 14
2.15.4. Afastamentos mínimos das divisas ........................................................... 14
2.15.5. Número de vagas para garagem/estacionamento .................................. 15
2.15.6. Passeio público ............................................................................................. 15
2.16. Como aprovar o projeto para ter o alvará de Construção? ............................... 16
3. Conclusão .......................................................................................................................... 16
 Lista de ilustrações

Figura 1 - Exemplo de corte em planta baixa .............................................................. 10

Figura 2 - Exemplo de corte em planta baixa .............................................................. 11
Figura 3 - Exemplo de afastamentos .......................................................................... 15
Figura 4 - Exemplo de Índices e Parâmetros Urbanísticos .......................................... 15
 1. Introdução

Sabe por que quando falam sobre aprovação de projeto na prefeitura a

maioria das pessoas se assustam e preferem não fazer? Porque o excesso de
etapas para tal procedimento, a burocracia, que geralmente é resultado de uma
falta de eficiência por parte dos órgãos governamentais, torna o processo
desafiador para quem precisa enfrentá-lo.
Sabe-se que no Brasil quando alguém decide fazer a construção
regularizada, com todas as liberações necessárias, se depara com uma
burocracia exagerada. São inúmeros formulários e documentos para preencher
e apresentar, diversos órgãos governamentais nos quais precisa comparecer,
várias taxas existentes a serem pagas, as quais encarece o processo. Além de
tudo isso, para finalizar e autorizar o início da obra demora muito tempo.
Estes desafios deixam o resultado mais caro e demorado, fazendo com que
as pessoas desistam. Algumas vezes, elas não se interessam nem em conhecer
os serviços que os escritórios de engenharia e arquitetura oferecem. E, a pior
parte disso é que muitos não sabem os problemas que podem enfrentar por
construírem uma obra clandestina e irregular.
O objetivo deste e-book é esclarecer sobre a importância de se ter um
Responsável Técnico pela obra, e ainda esclarecer quais as funções dos
profissionais da construção civil, como os engenheiros, os arquitetos, os técnicos
e tecnólogos de edificação.

2. Os 16 (dezesseis) primeiros passos para aprovar o projeto na prefeitura

2.1. Entender o porquê a aprovação é importante

Ter o projeto aprovado na Prefeitura significa ter a emissão do Alvará de

Construção. Esse documento, dependendo da sua região pode ter outro nome,
como por exemplo, alvará de execução e licença. Ele é emitido pelas prefeituras
municipais atestando que a construção irá atender a legislação vigente e que
existe o Responsável Técnico pelo elaboração do projeto e pela execução da
obra.

2.2. O que acontece se construir sem o Alvará?

A obra poderá sofrer multas e ser embargada. Além disto, o proprietário do

terreno estará assumindo a responsabilidade civil e criminal se houver algum

1
acontecimento desfavorável, como por exemplo, o imóvel vizinho sofrer algum
dano, alguém se ferir na obra, algum colapso no futuro na construção, entre uma
infinidade de sinistros que podem acontecer por falta de acompanhamento
profissional.
No Brasil, a fim de facilitar a identificação das obras legalizadas e evitar
problemas com a fiscalização foi determinado que todas as construções devem
ter a placa identificando o Responsável Técnico com seus dados para contato e
o número do Alvará emitido pela Prefeitura.

2.3. O que é Habite-se?

Com o Alvará, depois que a obra foi finalizada, é necessário que a Prefeitura
local emita o Certificado de Conclusão de obra, em alguns lugares é conhecido,
dependendo do Município, como Habite-se, auto de conclusão, auto de vistoria,
entre outros.
Através desse documento que se comprova que o imóvel foi construído
segundo as exigências estabelecidas pela Prefeitura para a aprovação do
projeto e autorização do início da utilização do imóvel, ou seja, garante que está
pronto para a habitação.

2.4. Porque precisa fazer Averbação em Cartório do imóvel?

Para conseguir registrar a propriedade da construção é necessário

apresentar no Cartório de Registro de Imóveis o Projeto assinado por um
Responsável Técnico, juntamente com o Alvará de Construção e o Habite-se,
que provam a conclusão da obra.
Outra vantagem é que se houver o interesse da comercialização através de
financiamentos, os bancos não aceitam caso a construção não esteja legalizada,
com isso há a desvalorização da propriedade.

2.5. Primeiros passos para abrir um escritório

Ser empresário é um sonho comum entre muitos que ainda estão na

faculdade e também entre graduados que, hoje, atuam como empregados. Para
esses públicos, não faltam boas dicas para abrir um escritório e tirar suas ideias
do papel.

2
 Para trabalhar regularizado e evitar problemas com o fisco, mesmo que seja
um profissional autônomo, liberal e sem CNPJ o ideal é contratar um Contador,
que irá cuidar e acompanhar a vida contábil e financeira do escritório, será o
responsável pelo recolhimento efetivo de todos os tributos associados às
atividades exercidas.

2.5.1. Tudo começa pelo planejamento

O plano de negócios, para se tornar um empresário, é um valioso documento.

É nesta etapa que irá responder qual será efetivamente o negócio que irá iniciar.
Isso inclui prever:

• Quais serviços irá prestar;

• Se o escritório será generalista ou escolherá uma segmentação;
• Qual será o seu público-alvo;
• Em qual diferencial você irá apostar para vencer a concorrência;
• Qual a viabilidade da sua proposta de empresa no mercado atual;
• Qual a necessidade de investimento inicial e sua capacidade de
atendê-la.
2.5.2. Pesquisa de mercado

É necessário que haja uma pesquisa mercadológica bem feita, visto que as
decisões relacionadas a novos empreendimentos contêm certo grau de
incerteza, tanto das informações em que estão baseadas, quanto das suas
consequências.
É possível coletar dados confiáveis regularmente obtidos e organizados por
entidades pública ou privadas. Estas informações podem estar em:

• Prefeituras Municipais;
• Secretarias de Estado;
• Órgãos do Governo Federal;
• Entidades de classe;
• Universidades;
• IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística);
• Sebrae (Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas);
• Associações comerciais, industriais e sindicatos;
• Centros de pesquisa, cooperativas e agências de desenvolvimento;
• Centros tecnológicos;
• Jornais, revistas e publicações especializadas.

3
 Uma boa opção é a consulta direta, ou seja, perguntar aos concorrentes, aos
clientes, aos possíveis clientes, aos fornecedores ou aos funcionários. Perceber
a estratégia dos concorrentes e observar seus pontos fortes e fracos.
Conhecer o perfil do cliente que irá trabalhar, estilo de vida, características
comportamentais, hábitos de consumo, escolaridade, renda, dentre outros.

2.5.3. Defina seu público-alvo

Entender as necessidades dos clientes para garantir a satisfação é

imprescindível ao lançar um produto no mercado, por isto tem que ficar bem
definido para a empresa quem será o público-alvo.
Para que uma pesquisa seja eficaz, deve passar pelas seguintes etapas:

• Defina o objetivo da pesquisa: o que você quer descobrir com ela?

Pode ser para definir a qualidade e a variedade dos produtos ou
ajustar preços, por exemplo.
• Estabeleça quem é o público-alvo da pesquisa: são os fornecedores,
os consumidores ou os concorrentes? O público é definido com base
no objetivo da pesquisa.
• Defina o tamanho da amostra da pesquisa, isto é, quantas pessoas
deverão respondê-la.
• Elabore um roteiro básico de perguntas.
2.5.4. Localização

Atualmente, com o avanço da internet, muitas empresas estão abrindo sem

portas abertas, ou seja, não possuem um local fixo para receber seus clientes.
Isto deve-se ao fato dos produtos fornecidos ficarem expostos em sites ou nas
redes sociais. Quando é necessário fazer uma reunião presencial podem-se
alugar salas comerciais que cobram por hora de uso, ou irem em cafés. Esta
estratégia é ótima para que está iniciando e possui poucos recursos financeiros.

2.5.5. Elabore estratégias de divulgação

Desde os primeiros passos do seu escritório e durante toda a existência dele,

é preciso se preocupar com marketing. Elabore uma estratégia, afinal, se não
houver divulgação planejada, como atrair clientes? Crie o nome da sua empresa,
o logotipo, faça cartões de visita com e-mail, telefone e redes sociais.

4
 É preciso saber como o público-alvo gosta de ser acessado para que o
investimento em propaganda tenha o melhor retorno possível e isto dependendo
do perfil de cliente. Cada vez mais, é no meio online que estão os melhores
resultados, mas tudo depende de estratégia, seja nas redes sociais, ao montar
seu site, seja na criação e na alimentação de um blog, por exemplo.
Dicas bônus:

• Antes de iniciar entenda e conheça todas as responsabilidade que terá

como profissional.
• Sempre agregue valor ao cliente.
• Estude e atualize-se constantemente.
• Contrate um advogado para te auxiliar com os contratos de prestação
de serviço.
2.6. Registro no Conselho da classe: CREA e CAU

Os profissionais formados em Engenharia, Arquitetura, Tecnólogo ou Técnico

em Edificações, para terem os projetos aprovados na Prefeitura da cidade onde
irão iniciar a construção, precisarão do Registro no Conselho da classe.
Atualmente denominados CREA, Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia, e CAU, Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
Esse registro é feito após a conclusão da graduação pelo respectivo site,
através do fornecimento de dados e envio dos documentos solicitados. Após
validada a inscrição no conselho, deverá ser paga uma taxa anualmente para
que possa exercer a profissão. Só assim poderá ser emitido a RT,
responsabilidade técnica, que garante que o profissional é o responsável pelo
projeto a ser aprovado na Prefeitura.

2.7. Inscrição municipal

Em seguida, deverá ser feita a Inscrição Municipal do profissional na cidade

na qual o projeto será aprovado e construído. Essa inscrição é feita através de
um número de identificação do contribuinte no Cadastro Tributário Municipal e,
a partir de então, deverá ser pago o imposto chamado ISSQN anualmente.
Somente assim, fica validado que o profissional exerce uma atividade legalizada
naquela cidade.

5
 Desta forma, o especialista estará apto para iniciar o seu escritório e começar
a atender os seus clientes mesmo que seja sem portas abertas.

2.8. Entenda a Prefeitura onde irá construir

Com a preocupação de construir as cidades cada vez melhores as Prefeituras

Municipais elaboram as Leis de Uso e Ocupação do Solo, que definem as
normas gerais para o desenvolvimento de cada uma delas. Ou seja, para cada
cidade é pensada nos princípios e orientações para a utilização e ocupação do
espaço urbano, com o objetivo de garantir o desenvolvimento da cidade de forma
equilibrada e sustentável.

2.9. Plano diretor

Para explicar sobre o planejamento urbano brasileiro, o instrumento que tem

maior importância é o Plano Diretor, cuja realização é obrigatória para municípios
com mais de 20 mil habitantes. Isso se deve ao fato de que os parâmetros para
as organizações das cidades estão estabelecidas no Estatuto da Cidade (lei
10.257/2001), o qual determina as Normas de ordem pública e interesse social
com a função de regular o uso da área urbana priorizando a qualidade de vida
dos cidadãos e a preservação do meio ambiente.
Com o objetivo de corrigir as disformidades do passado, como o crescimento
de modo desordenado de muitas cidades brasileiras, o que levou a degradação
do meio ambiente, a falta de saneamento básico, de educação e saúde, entre
outros, o planejamento urbano possibilita a indução positiva do desenvolvimento
incluindo a sustentabilidade e qualidade de vida.
Desta forma, o Plano Diretor se torna a ferramenta principal para o
planejamento das cidades do Brasil, sendo o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana, que garante os benefícios da urbanização,
induzindo um desenvolvimento mais abrangente e sustentável.

2.10. Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS)

É importante planejar o desenvolvimento de cada cidade para garantir a

melhoria da qualidade de vida da população, a evolução social e econômica e a
proteção do meio ambiente. Por tudo isso, torna-se necessário pensar
individualmente no planejamento ideal de área, delimitando as restrição à

6
ocupação urbana, levando em conta a infraestrutura já existente, os custos com
as futuras adaptações, preservar e respeitar a natureza ambiental, a paisagem
e a cultura local. Tudo isso é definido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, que
é encontrada no Plano Diretor Municipal.
Para a construção civil o que isso significa?
Embora seja estranho, a propriedade urbana mesmo sendo privada deve
obedecer um plano com função social. Ou seja, o dono do terreno não pode
construir o que ele quiser e deverá obedecer o que foi determinado por lei para
a ocupação daquela região. Por exemplo, se o terreno está em uma zona que
permite exclusivamente estabelecimentos comerciais, o proprietário não poderá
fazer uma utilização mista e querer construir o comércio embaixo e uma moradia
em cima.

2.11. Zoneamento

O território municipal é dividido em partes compostas por grupos com

características semelhantes relacionadas a ocupação, cultura, economia, meio
ambiente e a infraestrutura urbana, chamadas de zonas e apresentadas pelo
Zoneamento na Lei de Uso e Ocupação do Solo. Cada uma delas possuem suas
respectivas normas de uso e ocupação, que são elaboradas para garantir o
planejamento de uma cidade. Simplificando, é o documento que define os
centros de comércio e serviços mais importantes a partir de critérios de facilidade
de acesso por transporte público, geração de trabalhos e arrecadação de
impostos.
Para manter a cidade organizada é necessário levar em consideração a
definição de usos e atividades e os parâmetros referentes às edificações, que
são divididos em categorias, e se referem ao tipo de utilização do local, como
por exemplo, se será residencial, comercial ou industrial. Cada zona possui
normas quanto à possibilidade de usos, não sendo permitidos aqueles os que
contrariem o que diz no zoneamento. Desta forma, uma área da cidade pode
permitir o uso residencial e comercial de pequeno porte, e não permitir industrial,
por exemplo.

2.12. Código de Obras

7
 É o conjunto de leis municipais que permite a administração exercer
adequadamente o controle e a fiscalização do espaço construído e seu entorno.
O código é elaborado de acordo com cada município e possui as Normas
Técnicas para todos os tipos de construções. Ele define os procedimentos para
aprovação dos projetos, licenças para execução das obras, metodologia para
fiscalização da execução destas obras e aplicação de eventuais penalidades no
caso de descumprimento da lei.
Na prática, o código de obras integra os cuidados que devemos ter tanto com
a legislação urbana municipal, quanto com as normas já estabelecidas por outros
órgãos públicos ou reguladores em relação à construção civil, e deve ser
estudado juntamente com as leis do Plano Diretor do município que englobam
aspectos como Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento do lote,
essenciais para a correta concepção de um projeto.
Para a construção civil:

2.13. Escolha do lote

A maior falha que os clientes cometem quando vão começar a construir é

comprar o terreno e depois contratar um escritório de Engenharia e Arquitetura.
Isso se deve ao fato de algumas pessoas não saberem que existe uma
determinação feita pelas Prefeituras, que diz qual o uso permitido para cada
terreno, chamada de Zoneamento e identificada na Ficha Técnica do lote.
“Zoneamento é um tradicional instrumento do planejamento urbano,
caracterizado pela aplicação de um sistema legislativo que procura regular o uso
e ocupação do solo.” Ou seja, através dele será determinado em qual lote poderá
ser construída uma ou mais residência, um comércio, um prédio, um shopping,
uma indústria e assim por diante.

8
 Portanto, o ideal é que primeiro o profissional faça o estudo para verificar em
quais os locais que poderão ser feita a construção que o cliente deseja. Em
seguida, esse estudo é encaminhado para um corretor de imóvel que irá orientar
na compra impecável.
É importante o cliente entender que ele não pode construir o que quiser em
um terreno. Existem, além da Lei de Uso e Ocupação, os recuos obrigatórios,
frontal, lateral e fundos, taxa de ocupação máxima, taxa de permeabilidade
mínima, coeficiente de aproveitamento, número de vagas para garagem, entre
outros fatores, que irão garantir a regularização do imóvel perante aos órgãos
competentes.
Sem respeitar as Leis de construção civil a obra não terá o Alvará de
Construção e isso é crime, além de todas as desvantagens citadas acima.
Portanto, o escritório de Engenharia e Arquitetura deve ser contratado para que
seja planejada a construção desde a compra do lote.

2.14. Ficha técnica do lote

Com o lote definido deverá ser solicitado o maior número de informações

sobre ele na Prefeitura, que irá fazer a aprovação atrás do documento
conhecimento como Ficha Técnica do lote, esse irá informar, por exemplo, a
determinação zoneamento, dos recuos obrigatórios, os índices e parâmetros
urbanísticos, se possui viela sanitária e demais dados cadastrais disponíveis.
Essas informações são pré-requisitos para a correta elaboração dos projetos e
devem ser conhecidas antes de iniciar os estudo de layout para evitar erros na
composição.

2.15. Índices e parâmetros urbanísticos

É o conjunto de regras que devem ser obrigatoriamente aplicadas às

construções com o objetivo de controlar o padrão de ocupação do solo. É
definido particularmente por cada município e de acordo com as zonas em que
se encontram, e deve ser aplicado em cada lote.
Assim, garante controlar o total de área construída, a forma das edificações
e a quantidade de pessoas que irão viver em cada área das cidades.
Alguns índices geralmente usados:

9
 2.15.1. Taxa de ocupação (TO)

Com a função de limitar o crescimento urbano excessivo a taxa de ocupação

é a porcentagem do terreno que poderá ser ocupada pela projeção da edificação.
Esta possui um valor máximo determinado por Lei e particular para cada
zoneamento.
Como calcular a TO?
Fórmula:

(área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros pavimentos)
=
área total do lote

Área total construída é contabilizado por todas as partes cobertas. Cuidado

com os ambientes que possuem pavimento com pé direito duplo e escadas, em
razão de não ser contado como área a parte inferior que não possuem cobertura.

Figura 1 - Exemplo de corte em planta baixa

10
Figura 2 - Exemplo de corte em planta baixa

Neste caso, é importante somente o plano da implantação, já o número de

pavimentos não influencia, uma vez que não é relevante para este cálculo o
quanto a construção cresça na vertical.
É válido observar que se nos demais pavimentos tiver área que ultrapasse a
projeção do pavimento térreo, como por exemplo sacadas (observe a figura do
Corte A-A’), este excedente deverá ser colocado no cálculo da TO.
Porém, quando se tratar de beirais da cobertura necessitará consultar o
código de obras municipal para verificar qual a medida máxima permitida que
não é contabilizada como área construída. Por exemplo, se o determinado for
beiral de até 1,00m de largura e a construção estiver com 0,80m deverá ser
considerado para o cálculo do TO somente a projeção do pavimento térreo e não
a cobertura. Agora se a mesma estiver com 1,20m deverá ser considerado a
projeção da cobertura.

Exercício 1 – Um terreno de 10m x 25m, com TO de 80%, determinado pela

código de obras municipal da cidade onde você irá construir. Qual a metragem
máxima da construção, sendo térrea e com cobertura com beiral de 0,80m?
Admite-se neste município que beiral de até 1,00m não entra na área construída.

Resolução - Como calcular a taxa de ocupação em m²:

Área total do terreno: 10m x 25m = 250,00m²
Taxa de ocupação máxima: 80%

11
Sendo: 80% x 250,00m² = 200,00m²
Neste caso, a metragem máxima permitida para a parte térrea é de 200,00m².

Exercício 2 – Um terreno de 10m x 25m, com construção térrea de área

125,13m². Qual a TO?

Resolução - Como calcular a taxa de ocupação em porcentagem, quando tem

a área construída:
Área total do terreno: 10m x 25m = 250,00m²
Área total da construção: 125,13m²
Taxa de ocupação máxima: X%
250,00m² = 100% X=
,
=50,052%
,
125,13m² = X%
125,13 x 100 = 250,00 x X
Neste caso, a porcentagem da TO para a parte térrea é de 50,052%.

2.15.2. Coeficiente de aproveitamento (CA)

Assim como o TO o CA é utilizado para limitar o crescimento urbano

excessivo e também possui um valor máximo determinado por Lei e particular
para cada zoneamento. A diferença é que o CA determina a área total que
poderá ser construída por lote. Ou seja, é o coeficiente que multiplicado pela
área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que poderão ser
construídos. Observe que para este caso deverá ser somado as áreas de todos
os pavimentos.
Como calcular o CA?
Fórmula:

á"#$ %&%$' (&)*%"+í,$ ,# %&,&* &* -$./0#)%&

!= ou
á"#$ %&%$' ,& '&%#

Á234 56547 68952:í;4 = ! ∗ Á234 56547 ;6 7653

12
 Para o cálculo da área total construída de todos os pavimentos deverá ser
levado em consideração todas as partes com cobertura e não incluir as áreas
como, por exemplo, piscinas descobertas.

Exercício 1 – Um terreno de 10m x 25m, com CA de 2, determinado pela

código de obras municipal da cidade onde você irá construir. Qual a metragem
máxima da construção?

Resolução - Como calcular o coeficiente de aproveitamento em m²:

Área total do terreno: 10m x 25m = 250,00m²
CA máximo: 2
Sendo: 2 x 250,00m² = 500,00m²
Neste caso, a metragem máxima permitida é de 500,00m².

Exercício 2 – O TO do exercício 1 é de 80% e a altura máxima da construção

determinada por Lei é de 7,00m. O que o profissional pode propor ao seu
cliente que o procurou querendo uma residência?

Resolução - Como calcular a taxa de ocupação em m²:

Área total do terreno: 10m x 25m = 250,00m²
Taxa de ocupação máxima: 80%
Sendo: 80% x 250,00m² = 200,00m²
Neste caso, a metragem máxima permitida para a parte térrea é de 200,00m².
Sendo o CA de 2 e a altura máxima de 7,00m:

Poderá ser construído uma residência com dois pavimentos de 200,00m²

cada um, tendo o pé-direito de 2,80m e cobertura com altura de 1,40m. Assim,
a área total construída será de 400,00m² e a altura máxima da casa será de
7,00m, o que está dentro do permitido.
Sabendo que é na legislação municipal que se encontrará estas
determinações, o profissional poderá fazer sua criação utilizando os dois
parâmetros, TO e CA, para elaborar o layout da construção.

13
 2.15.3. Coeficiente de permeabilidade mínima

As legislações dos municípios brasileiros exigem que uma porção do terreno,

privado ou público, seja permeável, esta é chamada de taxa de permeabilidade.
Ou seja, o espaço destinado do lote que não será concretado e terá a capacidade
de absorção da água da chuva pelo solo.
Como calcular o Coeficiente de permeabilidade mínima?
Fórmula:
Á234 56547 =32>3á?37 = 63@ABA3853 ;3 =32>34CA7A;4;3 >í8A>4 ∗ Á234 56547 ;6 7653

Exercício 1 – O município exige 15% de taxa de permeabilidade em um

terreno de 250,00m². Qual a metragem mínima que deverá ficar sem
pavimentação impermeável?

Resolução - Área total do terreno: 250,00m²

Coeficiente de permeabilidade mínima: 15%
Sendo: 15% x 250,00m² = 37,50m²
Neste caso, a metragem mínima permitida é de 37,50m².

2.15.4. Afastamentos mínimos das divisas

Estes afastamentos correspondem as distâncias que devem ser respeitadas

entre as edificações e calçadas, abrangendo os recuos frontais, laterais e fundo,
tendo como referência as linhas de divisa dos terrenos. Isto é uma
obrigatoriedade definida por cada prefeitura, com a justificativa técnica de que
estes distanciamentos garantem a insolação e ventilação adequadas,
principalmente para os ambientes internos, mas também para os espaços
públicos, como por exemplo as calçadas.
Pode construir o que quiser na área do recuo obrigatório?
Esta é a resposta que mais causa questionamento para os proprietários, uma
vez que é negada a utilização destes espaços para construções, porém são
cobrados os devidos impostos normalmente. Mas é válido lembrar que estas
exigências foram feitas através de estudos pensados para a melhoria do
crescimento urbano e desenvolvimento da cidade.

14
Figura 3 - Exemplo de afastamentos

Figura 4 - Exemplo de Índices e Parâmetros Urbanísticos

2.15.5. Número de vagas para garagem/estacionamento

No planejamento urbano brasileiro é comum o quesito de um número mínimo

de vagas de estacionamento para todas as construções. A justificativa técnica é
a possibilidade que os motoristas têm de saírem rápido e, também, a não
necessidade de estacionarem nas vias públicas, evitando congestionamentos.

2.15.6. Passeio público

Parte da via pública, que normalmente faz divisa com o terreno, reservada
para a circulação dos pedestres. Sua construção tem que respeitar o que for
determinado pela legislação vigente, pensando na acessibilidade, nos
equipamentos de infraestrutura, nas sinalização e na vegetação.

15
 2.16. Como aprovar o projeto para ter o alvará de Construção?

Depois de elaborar o layout da construção, obedecendo a legislação da

prefeitura, deverá submeter o processo para avaliação nos órgãos competentes,
como as secretarias de Habitação, de Obras, Urbanismo, etc. Para isso, será
preciso fornecer cópias físicas ou digitais do projeto, contendo, em alguns casos,
a planta baixa, cortes, elevações, fachada, cobertura, entre outros que serão
definidos pelas normas municipais.
Normalmente, antes da aprovação acontecer é necessário fazer a análise de
processo, ou seja, deverão ser protocolados todos os documentos, obedecendo
os exigências do município, para os profissionais da prefeitura avaliarem se o
que foi elaborado realmente está de acordo com as regras específicas da cidade.
E é normal que preciso realizar algumas correções e adaptações no projeto para
que ele possa ser aprovado.
Por último, com as adaptações feitas, o projeto deve ser submetido a uma
nova avaliação a fim de conseguir a aprovação final, o que significa a emissão
do Alvará de construção.

3. Conclusão

Estes são os primeiros passos para que a aprovação de um projeto se torne

menos burocrática. Entender o que deverá ser feito deste o início diminui o
esforço gasto para a conclusão do processo. Então conheça os critérios usados
pela cidade que irá trabalhar e garanta a qualidade do seu trabalho.

16