ALCALDÍA MUNICIPAL DE ESTELI

REGLAMENTO DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE

ESTELI 2005-2015

DIRECCIÓN DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL

Con la asistencia técnica y financiera del Programa de Fortalecimiento y Desarrollo

Municipal BID-INIFOM y el Proyecto Integrado Estelí Ocotal del Programa Regional de
Reconstrucción para América Central financiado por la Unión Europea.

ESTELÍ, 27 DE FEBRERO DEL 2005

 PRESENTACIÓN

El Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí constituye su

instrumento normativo técnico legal, de aplicación eficaz y de observancia obligatoria
para toda la ciudadanía, de tal forma que facilite a las autoridades municipales la función
de regulación y control del crecimiento y desarrollo urbano, y de toda obra de
construcción que se realice en el municipio de Estelí, con el fin de garantizar el
cumplimiento de las políticas, lineamientos, objetivos y alcances del plan.

Se formula sobre la base de la competencia del gobierno municipal, otorgada a este a

través de la Ley de Municipios, Ley 40-261 y su Reglamento, que establece la obligación
de ”La planificación, normación y control del uso de suelo y del desarrollo urbano”.
Mediante la función urbanística el gobierno municipal interviene de manera amplia en los
asuntos de los particulares, en la aprobación de permisos de construcción y decisión sobre
el ordenamiento urbano.

El arto 44 de la Constitución Política establece la función social de la propiedad privada,

base del moderno derecho urbanístico, y norma fundamental para que el municipio asuma
la función del ordenamiento del territorio.

De lo anterior se define que el Plan de Desarrollo Urbano de Estelí y su Reglamento son

los instrumentos idóneos de gestión administrativa para una mejor organización y
funcionamiento de la ciudad en concordancia con las líneas estratégicas en el ámbito
nacional y el plan de ordenamiento territorial a nivel municipal.

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 CERTIFICACIÓN Nº 5

El Alcalde Municipal de Estelí hace saber a sus habitantes que el Concejo Municipal, en
uso de sus facultades, ha aprobado el siguiente:

REGLAMENTO DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE

ESTELI

CONSIDERANDO:

I
Que de conformidad con la Ley de Municipios, es competencia del Gobierno Municipal
planificar, normar y controlar el uso de suelo y desarrollo urbano del municipio de Estelí
y que para ello se requiere elaborar Planes de Desarrollo Urbano.

II

Que el Plan de Desarrollo Urbano de Estelí establece los lineamientos y acciones

necesarios para orientar el crecimiento ordenado de la ciudad y permite definir normas y
procedimientos para regular y controlar las obras de construcción, para que estas se
realicen conforme lo establecido en el plan.

III

Que se hace necesario establecer un instrumento técnico y jurídico que permita garantizar
el cumplimiento de lo dispuesto por la alcaldía municipal de Estelí dentro del marco legal
vigente.

POR TANTO

En uso de las facultades que le confiere la Constitución Política de la Republica de

Nicaragua en su articulo 44,117 y las Leyes Nº 40 y 261 de Reformas e incorporaciones a
la Ley de Municipios del 22 de Agosto de 1997, publicadas en la Gaceta Diario Oficial Nº
261 del 26 de Agosto de 1997, en el arto. 7 numeral 5, literales a y c, numerales 6 y 8 y
arto. 28 numerales 4 y 5.

ACUERDA:

Aprobar el “Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Estelí 2005-

2015”.

REGLAMENTO DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE

ESTELI

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 TITULO I

Disposiciones Generales

Capitulo I
De los fines y obligatoriedad

Arto.1. El objeto del presente Reglamento es brindar el marco jurídico necesario para que
la municipalidad de Estelí pueda realizar la planificación y control del uso del suelo y del
desarrollo urbano y suburbano.

Arto.2. El presente Reglamento lo aplica la Dirección de Planificación Territorial de la

Alcaldía de Estelí. De igual forma aplicará las normas complementarias que en el futuro
se dicten.

Arto.3. Las normas de este Reglamento son de observancia general y obligatoria

Arto.4. Ningún terreno se podrá desarrollar, ni estructura alguna será construida bajo
forma o modalidad, sin un permiso municipal o con fines contrarios al presente
Reglamento.

Arto.5. Ningún desarrollo urbano se debe iniciar sin su correspondiente constancia de

uso de suelo conforme y su permiso de construcción.

Capitulo II
De las definiciones

Arto. 6. Para la interpretación de este Reglamento se entiende por:

1. Acera: Espacio comprendido de predisposición a un entre la calzada y la línea del

derecho de vía y según el caso puede estar conformada solo por un andén de concreto,
baldosa, ladrillo, etc. o por un andén, una franja de área verde y un bordillo o cuneta.

2. Aguas grises: son aquellas con contenido de elementos viscosos. Aguas jabonosas de
producción doméstica.

3. Altura Edificable: La altura edificable, es la mayor distancia vertical medida desde el

nivel de la acera de la vía, o del suelo acondicionado, hasta el límite superior de la fachada
frontal. En caso de terrenos con pendiente en el lindero frontal, la distancia se mide al
centro de la fachada.

4. Ampliación: Construcción nueva adjunta a una existente, con la que se integra y se

destina a las mismas funciones de la existente. Supone un aumento en la superficie de la
construcción existente e incluye elementos estructurales y no estructurales.

5. Análisis ambiental: requisito indispensable para obtener el permiso de construcción

por parte de todos aquellos proyectos nuevos o con más de 50 % de remodelación que se
clasifican en la categoría ambiental II.

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6. Anexo: Construcción que depende de una edificación existente, no integrada totalmente
a ella ni destinada a la misma función. Incluye elementos estructurales y no estructurales.

7. Andén: Elemento de la acera destinado para la libre circulación de los peatones.

8. Anteproyecto: Trazado preliminar de un proyecto en el que sin llegar a los últimos

detalles y a sus definiciones precisas, están fijadas sus líneas generales de 1istribución de
ambientes, relación entre ellos, superficies aproximadas, usos, tipos de edificación y otros
grandes rasgos de lo que debe ser posteriormente el proyecto.

9. Aprobación Técnica: Es la aprobación que la Alcaldía a través de la Dirección de

Planificación Territorial emite a un anteproyecto o proyecto de construcción cuando
cumple con todos los requisitos técnicos y legales establecidos en el presente
Reglamento.

10. Área Comunal: Es la extensión territorial de una lotificación o cualquier proyecto de

propiedad horizontal, que el urbanizador reserva para los servicios del equipamiento
comunitario, incluyendo el área verde.

11. Área desarrollada es:

Toda extensión de la ciudad que tenga por lo menos servicios de agua potable, luz
eléctrica y drenaje sanitario técnicamente resuelto (alcantarillado o pozos de
infiltración y letrinas); y
Las superficies de terrenos urbanos donde existan proyectos de urbanización
aprobados por esta Alcaldía y que se encuentre en curso de construcción.

12. Área Libre: Es la superficie de terreno de un proyecto de propiedad horizontal que

incluye espacios abiertos tales como arborización, grama y senderos peatonales. El área
libre está regulada por el F.O.S.

13. Área Urbana: Es el área territorial de la ciudad, debidamente limitada en el plano de

zonificación y uso de suelo urbano de Estelí, y donde se realizan una serie de actividades
ligadas a la vivienda, la producción, el comercio, la gestión de gobierno, los servicios, la
recreación, propias de la vida cotidiana.

14. Área Verde y de Equipamiento Social. Son las mismas áreas comunales o de
reserva de las urbanizaciones, destinadas a las áreas verdes y el equipamiento social, que
todo urbanizador de las zonas ZV1, ZV2 y ZV3 del plano de zonificación y Uso de Suelo,
está obligado a donar a la Alcaldía.

15. Área de Vialidad: Es la parte de la vía que se refiere a la circulación peatonal y

vehicular e incluye generalmente el espacio de otras infraestructuras.

16. Área de industria liviana. Se refiere exclusivamente a la zona en dónde se desarrolla

actividad industrial de tipo liviano con producción a una escala mayor que el nivel
artesanal, preferentemente no nociva, no tóxica, ni contaminante.

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17. Área de industria pesada. Es la zona destinada para localizar industrias que
concentran gran cantidad de empleados, requieren de alto flujo de transporte público,
abarcan manejo de materiales, procesos de producción, producen ruidos y generan
productos o residuos con peligros para la población.

18. Área de infiltración para recarga de acuíferos: son extensiones de terreno que
permiten la infiltración, circulación o tránsito de aguas entre la superficie y el subsuelo.

19. Área Urbana: Es el área territorial de la ciudad , debidamente limitada en el plano

de zonificación y uso de suelo urbano de Estelí , y donde se realizan una serie de
actividades ligadas a la vivienda , la producción , el comercio, la gestión de gobierno, los
servicios, la recreación, propias de la vida cotidiana.

20. Áreas urbanísticamente consolidadas: Son áreas urbanas que en su mayor parte
están edificadas y que cuentan con una red vial conformada, con redes de electricidad,
agua potable, aguas negras, y también aquellas, que aún sin edificar, tienen definido un
trazado vial, cuentan con el servicio de electricidad, agua potable y pertenecen a una zona
determinada de la ciudad.

21. Áreas urbanísticamente no consolidadas: Son áreas urbanas actualmente sin

edificar o con edificaciones que deben ser desplazadas por incompatibilidad de uso de
suelo y que no tienen aún definido un trazado vial , ni tienen redes de electricidad o agua
potable.

22. Áreas para el Equipamiento Social: Áreas destinadas para ofrecer un servicio a la
comunidad; del tipo educativo, sanitario, cultural, de transporte, deportivo y otros
similares.

23. Área de Ocupación del Suelo: Es el área de la proyección horizontal de los edificios
ubicados en un lote. Para efectos de cálculo se mide desde las caras externas de las
paredes y se incluye: aleros mayores de un metro cincuenta centímetros de ancho,
canopias, espacios de circulación techados entre columnas, entre paredes y entre columnas
y paredes, porches mayores de un (1) metro y cincuenta centímetros de ancho, balcones
mayores de un metro cincuenta centímetros de ancho y terrazas techadas mayores de un
metro cincuenta centímetros de ancho. Se excluyen. Las terrazas sin techo, pérgolas y
detalles arquitectónicas menores de un (1) metro.

24. Área Total de Construcción (A.T.C.): Es la superficie total existente y/o a

construirse, de uno o varios edificios dentro de un lote. Para todos los efectos es la suma
de la superficie de ocupación, de todos los pisos incluyendo el sótano y a la azotea, de
acuerdo a las condiciones especificadas en el numeral 23 de este artículo.

25. Áreas de Protección o Restricción: Son áreas del territorio que requieren un manejo
ambiental basándose en medidas correctivas, preventivas o de mitigación, con relación a
los procesos de urbanización, porque su equilibrio ecológico es muy frágil o está en
condiciones de degradación o desastre natural.

26. Área de Producción Mixta. Es el área en dónde se localiza la zona de producción

mixta en la que se desarrolla actividad industrial a escala artesanal y que es compatible
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con la zona vivienda y comercio, siempre y cuando no contamine, altere negativamente la
estética del lugar y la tranquilidad de los habitantes de la zona.

27. Asentamiento Humano: Es el establecimiento de una población, con patrones

propios de poblamiento y el conjunto de sistemas de convivencia, en un área físicamente
localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales, la infraestructura y
el equipamiento que la integran.

28. Bordillo: Elemento físico de demarcación del límite y el nivel de la vía o calzada y
cualquiera de los elementos siguientes: la mediana, los separadores laterales, la franja
verde de la acera o la vía misma.

29. Bosques de Galería: son todos los árboles que crecen en las marcas de una fuente de
agua, que crean un micro clima y medio ambiente saludable favoreciendo la flora y fauna
del lugar (musgos, pequeños peces y la misma corriente de agua).

30. Categoría ambiental I. es la clasificación de proyectos o actividades que deberán

remitirse a MARENA para que cumplan con el procedimiento respectivo para adquirir el
Permiso Ambiental como lo establece el Decreto 45-94 “Reglamento de Permiso y
Evaluación de Impacto Ambiental.

31. Categoría ambiental II. Es la clasificación de proyectos que pudieran tener alguna
incidencia ambiental negativa y que deberá ser evaluado por la Secretaría Ambiental de la
Alcaldía de Estelí.

32. Categoría ambiental III. Corresponde a planes, estrategias, políticas y demás

proyectos con una dimensión macro, y deberán someterse a una revisión de Evaluación de
Impacto Estratégico realizada por la Secretaría Ambiental.

33. Categoría ambiental IV. Es la clasificación de proyectos que no se encuentran

sometidos a ningún tipo de consideración ambiental.

34. Condiciones mínimas de urbanización: Son las condiciones mínimas de

infraestructura que el urbanizador garantizara como trazado de calle, agua potable, luz
eléctrica y de ser posible alcantarillado sanitario.

35. Constancia de Desmembración: Es la autorización extendida por la Alcaldía para la

segregación de lotes dentro de un área desarrollada, con propósitos de inscripción registral
para los casos de transferencia de dominio o constitutivos de gravámenes.

36. Calzada: Elemento del derecho de vía destinada a la circulación de vehículos

37. Carril: Franja de la calzada destinada para la circulación de una fila de vehículos.

38. Corredor Vial: son las tierras destinadas a vías de transporte terrestre.

39. Cuneta: Elemento destinado al drenaje de la superficie de la vía

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40. Chaflán: Esquina de una manzana cortada por un plano vertical generalmente a 45º y
a poca distancia de dicha esquina.

41. Derecho de vía: Es la zona comprendida entre dos líneas de colindancia con
propiedades públicas o privadas que está destinada para servidumbres de las redes
técnicas de agua, energía eléctrica, drenaje sanitario, drenaje pluvial o para la vialidad
pública de las pistas, las avenidas, las calles, los caminos y los cauces del drenaje pluvial
o de los ríos.

42. Desarrollo Urbano: Es un conjunto de obras de infraestructura y edificación que

tienen por objeto el desarrollo cualitativo de las áreas libres o ya construidas de la ciudad.
Las obras se clasifican en: Urbanización, fraccionamiento urbano, proyecto de propiedad
horizontal y renovación urbana.

43. Desarrollo Urbano de Tipo Progresivo: Son los proyectos de desarrollo urbano que
se planean para que inicialmente solo estén dotados de puestos públicos de agua potable,
con lotes y trazado vial debidamente trazados y conformados en el terreno. Para las
restantes obras de infraestructura y equipamiento, aunque ellas también deben estar
planificada y calculadas con todo el proyecto, su realización se permite que sea de manera
progresiva; tal es el caso de las redes de: agua potable domiciliar, electricidad,
alcantarillado sanitario, centro de salud parques, otros. Estos proyectos solo pueden ser
promovidos por el Estado, la Alcaldía o los Organismos No Gubernamental.

44. Elemento estructural de una construcción. Es el solicitado por cargas y resistencias

por él y cuyas fallas implican serios daños al sistema estructural o el colapso del mismo.

45. Elemento no estructural de una construcción. Es el constituyente de un sistema

constructivo cuya función es únicamente soportar la carga de su propio peso.

46. Equipamiento: Es el conjunto de obras y edificios a nivel residencial, vecinal o

barrial para satisfacer necesidades de servicios a la comunidad tales como centros de
salud, escuelas, parques, áreas deportivas, casas comunales, etc.

Según la tipología, se sub-divide en servicios de:

Equipamiento Social:
- educación
- salud
- bienestar social
- actividades comunales
- recreación
- deportes

Equipamientos Diversos:
- policía
- comunicación
- culto religioso
- comercio
- servicios varios
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47. Espacios Públicos: Espacios abiertos de propiedad y uso público, tal es el caso de la
red vial, las plazas, los parques, las áreas verdes públicas, los puentes, los derechos de vía
de las redes técnicas y cualquier otro que la municipalidad clasifique como tal, a fin del
servicio público.

48. Estructura: Sistema de elementos constructivos de una obra, cuya función es la de

resistir las distintas cargas (gravitatorias, sísmicas, eólicas y otras) a que debe estar
sometida la obra durante su vida útil.

49. Evaluación de Emplazamiento: es un análisis de carácter preventivo que permite

evaluar las características ambientales del sitio donde se propone ubicar un proyecto. Este
procedimiento se aplica a proyectos que se clasifican en la categoría ambiental II.

50. Factor de Ocupación de Suelo (F.O.S.): Es el cociente de la división del área

construida de una edificación en planta baja y la superficie del lote de ésta, la cual debe
estar referida en el documento legal de tenencia del terreno.

51. Factor de Ocupación Total (F.O.T.): Es el cociente de la división del área total
Construida de una edificación en todas sus plantas, entre la superficie del lote, la cual
debe estar referida en el documento legal de tenencia del terreno.

52. Fraccionamiento Urbano: Es una urbanización que tiene hasta 10 lotes con acceso
a una vía de dominio publico. Cuando el fraccionamiento urbano tenga más de 10 lotes,
se considera una urbanización.

El fraccionamiento urbano se subdivide en dos:

Fraccionamiento simple; cuando no se requiere la construcción de una nueva vía

de acceso a los lotes resultantes.

Fraccionamiento compuesto: Cuando requiere la construcción de una nueva via de

acceso a los lotes resultantes.

53. Infractor. Es el propietario o responsable de la obra, que contravenga los

reglamentos, códigos y normas del Plan de Desarrollo Urbano del Área del Municipio de
Estelí.

54. Infraestructura: Conjunto de instalaciones o redes técnicas que conforman entre

otros los sistemas de agua potable, alcantarillado sanitario, drenaje pluvial, electricidad,
telecomunicaciones y vías de un terreno público o privada o de la vialidad de la ciudad.

55. Límite urbano: Es la línea que une los puntos de control geo referenciados
localizados en el terreno y en el plano de límites y áreas urbanas de expansión inmediata
es decir el área urbana.

56. Línea de Construcción: Es la línea trazada interna y paralelamente con respecto a los
linderos del lote, de acuerdo a las distancias de retiros indicados en el presente
Reglamento. Estas líneas definen el área de retiro con respecto a los linderos de propiedad
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en donde no se permite ninguna edificación, excepto aquellas especificadas en la presente
Ordenanza.

57. Lindero: Línea cartográfica de un terreno que limita la propiedad de un lote,

separándolo de los espacios vecinos.

58. Lindero Frontal del Lote: Es la línea divisoria entre un lote y un derecho de vía
existente o propuesto, teniéndose tantos linderos frontales como derechos de vías colinden
con él.

59. Lindero Lateral del Lote: es la línea divisoria de un lote con otro y otros lotes, que
no sea frontal ni de fondo.

60. Lindero Posterior o Fondo del Lote: es la línea divisoria del lote, opuesto al lindero
frontal y que separa lotes colindantes.

61. Lote: Es la parcela catastral fraccionada y dimensionada con sus rumbos topográficos,
que ha sido o va a ser desmembrado legalmente de un terreno de mayor superficie.

62. Lotificación: Conjunto de lotes con sus calles y áreas de reserva, debidamente
diseñadas, formando un todo ordenado y relacionado con el resto del medio urbano por
medio de vías de comunicación transitables.

63. Línea de Propiedad: Es el o los linderos de un terreno o parcela que demarca los
límites de la propiedad y la separación de ésta del derecho de vía, o de los terrenos
vecinos.

64. Obra de Construcción. Es el efecto obtenido por la acción de construir o edificar,

abarca la totalidad de la acción como es una edificación o proyecto especial nuevos, o un
aspecto parcial de la misma, tal es el caso de reparación, anexo, ampliación,
reforzamiento, cambio de estructura, remodelación y demolición.

65. Obras de Infraestructura y acondicionamiento de un terreno: Son las obras que se

realizan para habilitar un terreno, sin limitarse a ellas, tales como: movimiento de tierra,
terracería, compactación, pavimentación, encunetado, acera y otras facilidades e
instalaciones de infraestructura como: sistema de distribución de agua potable,
alcantarillado sanitario y pluvial; Tanque séptico y pozo absorbente; distribución de
energía eléctrica y canalización telefónica.

66. Obra Menor. Es toda edificación no repetitiva de una sola planta, de sistema
constructivo simple, reparación, remodelación o reforzamiento, no mayor de setenta (70)
m². Se incluye en esta definición la construcción de muro con altura mayor de un (1)
metro.

67. Pequeña Industria: Es la unidad económica de producción o transformación;

propiedad de uno o varios individuos acreditada como tal por constancia o certificación
del ministerio gubernamental de su competencia.

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68. Permiso de Construcción. Es la autorización que otorga la Alcaldía para dar inicio a
la realización de las obras de construcción.

69. Pié de Monte: unidad geomorfología que separan la planicie del pié de monte y la
ladera de los cerros y lomas. Áreas de protección a las planicies de pié de monte con
pendientes mayores del 15%. Se constituyen en áreas de protección a las planicies de pie
de monte.

70. Plan de Desarrollo Urbano: es el instrumento rector mediante el cual el municipio

define, norma y orienta los usos del territorio urbano articulando los aspectos territoriales
y sectoriales, contribuyendo sustantivamente al plan de desarrollo municipal en el período
2005-2015.

71. Pórtico: Es el espacio frontal exterior de un edificio, cubierto y soportado por

columnas o arcadas.

72. Producción Artesanal: Es la actividad de transformación manual o producción

manufacturera clasificada y certificada como tal por el Ministerio de su competencia.

73. Proyecto de Propiedad Horizontal: Es la construcción de edificios y servicios

públicos sujetos a la ley reglamentaria del Régimen de la Propiedad Horizontal del 08 de
julio de 1971, publicada en La Gaceta Diario Oficial No.215 del 23 de Septiembre de
1971. Se subdivide en dos:

Proyecto de Propiedad Horizontal Indivisible: Todo el proyecto está

sujeto a la ley del Régimen de la Propiedad Horizontal.

Proyecto de Propiedad Horizontal Divisible: Sujeto a la ley de régimen

de la Propiedad Horizontal en lo que concierne a los edificios de vivienda
colectiva y a las áreas libres adyacentes.

74. Proyecto de Renovación Urbana: Es la acción y efecto de transformar, modificar,

reparar, reconstruir o mejorar una obra de desarrollo urbano existente.

75. Proyecto Especial. Es aquella obra no comprendida en las definiciones anteriores

como son, sin limitarse a ellas, las siguientes: cementerios, rótulos, piscinas, tanques,
antenas de radio y televisión, plazas, monumentos, pedestales, gasolineras, puentes,
estacionamientos aislados y parques.

76. Servicios Públicos: Es el conjunto de obras que incluye todas las infraestructuras y el
equipamiento que dispone la administración pública al servicio de la población municipal.

77. Reforzamiento: Incremento de la resistencia estructural de una obra mediante la

incorporación de elementos de refuerzo en la estructura de la obra con el fin de evitar su
colapso.

78. Remodelación: Cambio total o parcial de la configuración de la obra en su espacio o

en los elementos de cierre de la obra (paredes, puertas, techos, ventanas, columnas, etc.)

11
79. Reparación: Rehabilitación parcial o total de una obra de construcción, excluyéndose
lo relacionado a tabiques, elementos decorativos, cambios de revestimiento y acabados en
paredes, techo y piso de la obra.

80. Requerimiento de Suspensión de Obras. Es el documento emitido por la Alcaldía,

con el propósito de suspender la realización de los trabajos de construcción de una obra.

81. Responsable de la Obra. Es el arquitecto, ingeniero, supervisor residente, maestro de

obra, constructor o cualquier persona que aparezca en los planos y documentos que se
encuentren en la Alcaldía. En ausencia de planos y documentos, el responsable de la obra
es el propietario.

82. Restauración: Rehabilitación parcial o total de una obra de construcción con el

propósito de ponerla en el estado original, eliminar el deterioro que ha sufrido y prolongar
su duración.

83. Retiro de Fondo: Es la distancia que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción posterior de un lote.

84. Retiro Frontal: Es la distancia que debe existir entre el bordillo de la cuneta y la línea
de construcción frontal de un lote.

85. Retiro Lateral: Es la distancia que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción lateral de un lote.

86. Tipología: Conjunto de características externas y de espacios interiores en los

edificios, que permite una clasificación de los mismos en grupos con similitudes.

87. Unidad Central: Es el primer nivel en la jerarquía de localización territorial de los

servicios de equipamiento para el área urbana y su área de influencia, a escala Regional,
Departamental o Municipal.
Su capacidad instalada se estima para una población que oscile entre 100 y 200 mil
habitantes.

88. Unidad de Vivienda: Es la estructura física espacial que alberga de una a varias
familias en una misma unidad habitacional.

89. Unidad Distrital: Conceptualmente es un área comunal que corresponde a un

segundo nivel de jerarquía de localización territorial de los centros de servicios de
equipamiento para la ciudad. La Unidad Distrital se compone de cuatro unidades
equivalentes, con capacidad para atender una población que oscile entre 50 y 100 mil
habitantes.

90. Unidad Residencial: Las unidades residenciales corresponden al cuarto nivel de la

jerarquía de las áreas comunales para los centros de servicios de equipamiento de la
ciudad. Su capacidad instalada debe ser para atender un rango poblacional entre un mil y
5 mil habitantes.

12
91. Unidad Vecinal: Conceptualmente es un área comunal en el tercer nivel de jerarquía
de los centros de servicio del equipamiento y deberán estar conformadas por 12 unidades
con capacidad para atender un rango de población que oscile entre 10 y 20 mil habitantes.

92. Urbanización: Es la lotificación de un terreno y la construcción de infraestructuras,

equipamientos y otras edificaciones, con fines de traslación de dominio.

93. Urbanizador: Es todo propietario o inversionista, persona privada, sea ésta natural o
jurídica, que realiza un desarrollo urbano.

94. Uso Permisible: Es el uso permitido en cada una de las zonas, según se estipula en la
zonificación y uso del suelo del Plan de Desarrollo Urbano.

95. Uso del Suelo: Son los diferentes modos de utilización que se hacen de un terreno
para los servicios o funciones urbanas y urbanas regionales.

96. Ventana: Abertura de una pared, con una de sus dimensiones no menor de 0.40
metros y un área mínima de 0.20 metros cuadrados, a través de la cual pueda verse al otro
lado de la pared, pueda o no abrirse o cerrarse.

97. Voladizo: Saliente de obra, generalmente perpendicular a la línea de fachada que

cubre parte del área exterior de la misma.

98. Vuelo: Longitud saliente de un voladizo o balcón, medido perpendicularmente a la

línea de fachada correspondiente.

99. Zona de Aprovechamiento Turístico se refiere a las áreas de interés según el tipo de
turismo:
- Turismo Convencional: comprende las áreas urbanas, costeras y otras con
potencial para el uso y servicio turístico tradicionales.
- Turismo No Convencional: comprende las áreas naturales, históricas y otras
con potencial para el uso y servicio turístico no tradicional.

100. Zonas de Protección: Son terrenos dentro de áreas urbanas o rurales, que por sus
características geográficas, paisajísticas o ambientales; o por formar parte de zonas de
utilidad pública para la ubicación de infraestructuras que den servicios a la población o
sean áreas de amenazas y riesgos no mitigables para la localización de asentamientos
humanos, tienen restringidas sus posibilidades de uso.

- Zona de protección natural. Corresponde a áreas inmediatas al área urbana

relacionadas con la protección natural de sitios de interés, ambiental, científico,
paisajístico, escénico y a la distracción de la población.

101. Zona urbana ocupada. Es el área que ocupa determinado asentamiento y que
presenta trazados de calles, lotificación y en la cual se desarrollan las actividades sociales
y económicas.

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102. Zona urbana de reserva. Son las áreas de un asentamiento que serán utilizadas para
su crecimiento, consolidación y desarrollo. Dentro de la zona de reserva se
identifican cuatro tipos:

103. Zona urbana de expansión. Es la zona constituida por la porción del territorio
municipal destinada al crecimiento urbano, más allá del limite de la zona ocupada, que se
habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento.

104. Zonas de Usos Especiales. Son zonas que por el tipo de actividad requieren una
ubicación especial generalmente fuera de la zona urbana ocupada. Los usos de estas zonas
son para el tratamiento de desechos líquidos y sólidos (lagunas de oxidación, relleno
sanitario), la ubicación de cementerios y aeropuertos entre otros.

Capítulo III
Disposiciones para el Desarrollo Urbano

Arto.7. Altura de estructuras no habitables: En cualquier zona, en que se permitan

monumentos, torres, silos, chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las
instalaciones, no deben tener una altura mayor a la distancia perpendicular que exista del
pie de esta estructura al lindero de propiedad más cercano.

En los casos de miradores y torres para las redes técnicas de infraestructura, deben
complementarse con estudios estructurales y de suelo para determinar la estabilidad de la
estructura.

Arto.8 Altura máxima edificable: no debe exceder un valor igual al ancho de la vía.

Arto.9. Armas, Explosivos y Pirotecnia: No se permiten en ninguna zona residencial

fábricas o depósitos de armas, explosivos y artefactos pirotécnicos, ni podrán localizarse
en un radio de 200 metros de centros educativos, de diversión, de salud, oficinas de entes
centralizados y descentralizados del Estado, iglesias, templos religiosos y seguridad
comunal. Para su funcionamiento, deberán contar con la autorización de las autoridades
respectivas del Ministerio de Gobernación.

Arto.10. Balcones, Pérgolas, Piscinas: La localización de balcones en plantas superiores

al primer piso, será permitida en los retiros frontales, si estos balcones no sobresalen más
del 50% del retiro permisible para esa zona, medido perpendicularmente al lindero de
propiedad.

Se permite además en las áreas de los retiros frontales y laterales la colocación de

pérgolas sin muros, ni cerramientos laterales.

También se permiten piscinas con un retiro de 3.00 metros del lindero o de fundaciones a
estructuras existentes.

Arto.11. Bajantes, Salientes: No se permiten las caídas libres de agua, directamente del
techo, balcón, aire acondicionado o canal a las áreas privadas y públicas de circulación
peatonal.
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Arto.12. Bares, Salones Cerveceros, Billares, Cantinas: No se autoriza la construcción
de establecimientos de expendio y consumo de bebidas alcohólicas destinados a billares,
bares, cantinas y similares dentro de un radio de 400 metros de distancia de una
institución educativa, de salud, edificios de culto religioso, cementerio, oficinas públicas,
cuarteles, planteles de trabajo, teatros, mercados y centros deportivos.

Arto.13. Canopias o Voladizos: En el área del retiro frontal de toda edificación, se

permite la colocación de canopias o voladizos perpendiculares a la fachada, frente a la
puerta de acceso.

Estas canopias o voladizos pueden tener hasta un 50% de la longitud del retiro frontal y
un ancho no mayor del 25% del frente del lote, hasta un máximo de 4.00 metros de ancho
para el uso de vivienda y 8.00 metros para otros usos. Estas canopias o voladizos no
deben tener muros, verjas o vidrios cerrando sus costados.

En lotes para vivienda con área hasta de 250.00 metros cuadrados se permiten canopias,
voladizos o porches de un ancho no mayor del 60% del frente del lote y hasta el lindero de
propiedad frontal.

Arto.14. Cercas en linderos frontales: A) En los linderos frontales se permiten muros

de bloques con una altura máxima de 1.50 metros, medidos desde el nivel natural del lote,
debidamente conformado. Cuando se trata de muros de verjas, barandas, malla o cualquier
otro material que permite una transparencia total o parcial, la altura máxima permitida es
de 2.20. De manera general, cualquier tipo de cerca o muro en el lindero frontal debe
garantizar no cortar la vista desde la vía a la zona del retiro frontal del lote, por igual no
puede obstaculizar el paso peatonal sobre la acera, y debe cumplir con el artículo 11 de
este Reglamento.

B) En la línea de construcción, lateral o de fondo, se permiten muros hasta 3.00 metros de

altura, pudiéndose llegar a 3.50 metros con verjas, barandas, malla o cualquier otra
separación no maciza. En zonas industriales y de equipamiento especializado, la altura de
muro macizo puede alcanzar los 4.50 metros.

C) Cualquier elemento que forme parte o este adicionado a la cerca frontal, debe
colocarse a una altura mínima de 2.20 metros a fin de evitar que dicho elemento pueda
causar daño físico a las personas. Esto incluye alambre de púas, fragmentos de vidrio,
verjas con puntas salientes de un plano paralelo al muro, otros.

D) Quedan exceptuadas de las disposiciones del inciso b los muros o cercas de edificios
que por razones de seguridad, necesitan una protección física especial; pero en todo caso
se requerirá autorización específica de la Dirección de Planificación Territorial y de la
Policía Nacional.

E) No se autorizan cercas de confinamiento o de cierre con alambre de púas o con

cualquier otro elemento que a juicio de la Dirección de Planificación Territorial sea un
peligro para la población en general y particularmente la infantil.

Arto.15. Chaflanes: Para evitar que las edificaciones puedan obstaculizar la visualidad
de los conductores de vehículos en las intersecciones, éstas deben construirse en las
15
esquinas con curva o chaflán fijada por la Dirección de Planificación Territorial según la
intensidad y tipo de tráfico, el ángulo y ancho del cruce y la visibilidad.

Arto.16. Estacionamientos: deben reservarse los espacios adecuados espacios de

estacionamiento en lotes destinados a uso comercial, en grande o mediana escala, la
industria mediana y liviana, las instituciones, las áreas de equipamiento o cualquier
edificación que lo requiera; el área asumida se tiene que justificar adecuadamente
basándose en obras similares considerando el comportamiento futuro tanto de la obra
diseñada como el de obras y vías del sector.

Arto.17. Hotel, Pensión, Motel: Se autorizará la construcción de hoteles, pensiones,

moteles u otros establecimientos destinados al mismo fin, donde se expendan y consuman
bebidas alcohólicas, aplicándole las mismas restricciones del Arto.12.

Arto.18 Lotes Afectados por Derechos de Vía: Cuando un lote, afectado por un
derecho de vía proyectado, no cumpla con las disposiciones establecidas por el presente
Reglamento para la zona en que se encuentra; se considerará como un caso especial.

Arto.19. Lotes no Conformes: No se permite el desarrollo de lotes residenciales que no

llenen los requisitos mínimos de área, longitud y ancho. Se exceptúa de esta disposición
cuando la desmembración de dichos lotes y su inscripción respectiva hubiera tenido lugar
antes de la vigencia de este Reglamento y además que no exista un terreno adyacente
perteneciente al mismo.

Arto.20. Patio Interno o Colindante: Todo patio interno o colindante, no debe ser
menor de dos por tres metros (2.00 x 3.00 metros), pero prevaleciendo el F.O.S.

Arto.21. Protección al Medio Ambiente: En todo desarrollo comercial o industrial

proyectado en cualquier zona del área de la ciudad de Estelí, se deben cumplir las
regulaciones sanitarias y ambientales para mantener la seguridad y el equilibrio ecológico.

Arto.22. Restricciones de lotes en límite de zonas: A todo lote ubicado en límite de

zonas, se le aplicarán los requerimientos de ocupación y subdivisión del suelo de
cualquiera de las zonas colindantes, bajo criterios técnicos establecidos por la alcaldía.

Arto.23. Restricción Del Factor de Ocupación de Suelo (FOS): En el área

urbanísticamente consolidada, los lotes con uso predominante de vivienda, pueden
edificar hasta el 50% del área del lote, es decir el FOS máximo es 0.50. Este artículo no
es válido en la zona en donde se puedan construir edificios multifamiliares y en dos
plantas o más.

Las edificaciones destinadas a uso permanente comercial, industrial, institucional u otras;

no puedan exceder un FOS de 0.65.

Arto.24. Restricciones en suelos con baja capacidad soporte: Las edificaciones en

suelos con baja capacidad de soporte, tales como, arcilla, limo y otros con baja capacidad
estimada menor a 1.5 kg./cm², deben ajustarse a las orientaciones técnicas de la Dirección
de Planificación Territorial de la Alcaldía. Las nuevas edificaciones de dos plantas o más
en suelos de este tipo, requieren de un estudio de suelo y de cálculo estructural, a
16
excepción de aquellas que tengan cargas de pequeña magnitud, bastará que en los planos
arquitectónicos aparezca la firma de un ingeniero estructural registrado en el MTI.

Arto.25. Retiros de la Edificación: Los retiros de la edificación a los linderos del lote
deben ser los siguientes:

1. En el lindero frontal a la vía: Para lotificaciones existentes se debe adoptar el retiro

dominante en cada tramo de vía, o un mínimo de 2.50 metros, prevaleciendo el más
restrictivo de éstos.

2. En los linderos laterales: La separación lateral entre edificaciones debe estar

comprendida entre 0.05 metros ó 0.10 metros, sino es así la separación tiene que ser
mayor de 2.00 metros, no aceptándose valores intermedios entre 0.10 y 2.00 metros.

3. En el lindero de fondo: El retiro mínimo de construcción debe ser 3.00 metros.

Cuando existan letrinas, el retiro de éstas del lindero será de 3.00 metros como mínimo,
garantizando un radio de 6.00 metros de distancia, libre de edificaciones habitacionales.

Arto.26. Del retiro frontal. Se respetará 1.50 mt. para andén peatonal que estará libre de
barreras arquitectónicas y al nivel del bordillo de la cuneta. Se regirá de conformidad con
la Certificación No. 12 de aprobación de Ordenanza Municipal para eliminar las barreras
arquitectónicas y de la NTON 12-006-04 de Accesibilidad.

Arto.27. De las rampas para acceso vehicular. Se prohíbe la construcción de rampas

para el acceso vehicular que alteren el nivel natural de la acera. Principalmente aquellas
construidas con inclinación y que forman con el nivel de la acera una barrera que pone en
peligro la seguridad física del peatón. Así mismo se prohíbe pavimentarlas con ladrillos o
cerámica que no tenga superficie antideslizante. Se regirá de conformidad con la
Certificación No. 12 de aprobación de Ordenanza Municipal para eliminar las barreras
arquitectónicas y de la NTON 12-006-04 de Accesibilidad.

Arto.28. Acondicionamiento de cunetas y aceras. Los propietarios de inmuebles que

pretendan acondicionar las cunetas ó aceras con rampas para facilitar el acceso vehicular
con fines particulares o comerciales, deberán solicitar autorización a la Alcaldía
Municipal de Estelí y someterse a sus disposiciones o normas.

Arto.29. Garajes: Los propietarios de inmuebles que pretendan acondicionar las cunetas
o aceras con rampas para facilitar el acceso de vehículos a garajes, con fines particulares o
comerciales, deberán solicitar autorización a la alcaldía municipal y se regirá de
conformidad con la Certificación No. 12 de aprobación de Ordenanza Municipal para
eliminar las barreras arquitectónicas y de la NTON 12-006-04 de Accesibilidad.

Arto.30. Retiros de líneas de alta tensión: El retiro de las edificaciones a la proyección

perpendicular al suelo de las líneas de alta tensión, debe ser como mínimo de 20.0 metros.

Arto.31. Restricciones para Piscinas, tanques sépticos, fosas de absorción y

sumideros: Las piscinas, tanques sépticos, fosas de absorción y sumideros, deben tener
un retiro mínimo de 3.00 metros con respecto a los linderos laterales o de las fundaciones
de estructuras existentes.
17
Arto.32. Restricción del Factor de Ocupación Total: En el área urbanísticamente
consolidada, el F.O.T. máximo para lotes destinados a uso habitacional es 1.20.

En el área urbanísticamente consolidada, el F.O.T. máximo para lotes destinados a uso

comercial o institucional es 2.60.

Los proyectos de edificación que excedan el F.O.T. máximo establecido o la altura

edificable para cada zona, deberán justificar satisfactoriamente el valor del F.O.T.
utilizado.

Arto.33. Restricciones por Pendiente o Capacidad de Suelo: En cualquier lote dentro

del área de la ciudad de Estelí que tenga una pendiente de terreno mayor del 15%, es
prohibido construir cualquier clase de estructura habitable.

Arto.34. Salientes Decorativos: En los primeros 2.10 metros de altura de una

construcción no se permiten salientes de ningún tipo que sobresalgan de la fachada más de
0.10 metros en la zona de la acera. Cuando el saliente se construya en la zona de retiro
frontal, éste no deberá sobresalir más de 0.50 metros. Después de los primeros 2.10
metros de altura, los salientes pueden sobresalir hasta un 50% del ancho de la acera ó 50%
del retiro frontal, el que sea aplicable.

Arto.35. Ventanas: No se construirán ventanas en la línea de construcción lateral que

tenga menos de 2.00 metros de retiro lateral.

Arto.36. Voladizos de Tejados: Los voladizos de tejados en la zona de derecho de vía,

deben estar construidos de tal forma que no sean un peligro para los peatones o vehículos.
Si están cubiertos con tejas, éstas deben unirse con material cementante; de no ser así,
utilizar plycem o zinc y reducir la pendiente del tejado o realizar cualquier otra obra de
prevención que se requiera.

Arto. 37. Siembra de árboles en linderos. Se prohíbe la siembra de árboles a la orilla de

la línea lateral en una distancia no menor de 2.50mt. que provoque daños a la propiedad
privada.

Arto.38. Construcciones de comodidad u ornato de edificios. Las casas, columnas,

pilastras, gradas, umbrales o cualquier otra construcción que sirva para la comodidad u
ornato de edificios, o hagan parte de ellos, no podrán ocupar ningún espacio de la
superficie de las calles, andenes, plazas, puentes, caminos y demás lugares de propiedad
nacional o municipal. Los que contravengan con esta disposición incurrirán en una multa,
sin perjuicio de demolerse a su costa la parte edificada en los lugares indicados.

Arto.39. Colocación de cercas en vías principales. Se prohíbe en las calles principales

la colocación de cercas de alambres que tengan púas salientes hacia el exterior.

Arto.40. Trazo de nuevas poblaciones y de calles nuevas o prolongación de las calles

viejas. En el trazo para las líneas de construcción de casas o edificios nuevos o
reconstrucción de los viejos, se guardará la línea recta en toda la extensión de la calle.

18
 Capítulo IV
Normas Sanitarias y Ambientales

Arto.41. Arborización: No se permiten nuevas edificaciones en lotes sin arborización

adecuada, siendo el mínimo requerido un (1) árbol por cada 70 metros cuadrados de área
de lote.

Arto.42. Arborización de Estacionamientos: Los estacionamientos públicos deben

arborizarse, a razón de un (1) árbol por cada dos espacios de estacionamiento, como
mínimo.

Arto.43. Cajas de Registro, Charcas: No se permiten cajas de registro, charcas o

drenajes que viertan las aguas grises o las residuales, a las viviendas vecinas, aunque esto
sea provocado por la poca permeabilidad del suelo

En los sitios donde no se cuenta con alcantarillado sanitario, tanto las aguas grises, como
las excretas, deben disponerse adecuadamente. Las aguas grises deben recolectarse
diariamente, pudiéndose regar en la calle, a menos que exista otra forma más adecuada de
disposición. No se permite que las aguas grises sean vertidas de forma tal que corran
directamente sobre las cunetas.

Arto.44. Embaldosado de Patios: El área del lote, no puede ser revestida con materiales
que impidan la infiltración de las aguas en más de un 90% de total de la superficie.

Arto.45. Gasolineras: Sin perjuicio de lo establecido en la NTON 05-004-01 Norma

Técnica Ambiental para Estaciones de Servicio Automotor, las gasolineras o cualquier
distribuidor de petróleo procesado, deben proporcionar tratamiento primario de sus
efluentes, siendo lo mínimo aceptable las trampas de grasa, de las que se removerá el
material en suspensión y el material sedimentado con una frecuencia adecuada, de tal
forma que permita el correcto funcionamiento de la trampa. Las áreas de circulación y
estacionamiento de las gasolineras, cubiertas o no, deben tener pisos con pendientes u
obras adecuadas que permitan el drenaje de cualquier líquido hacia las trampas de grasa.

Arto.46. Incompatibilidad de uso:

A. En la zona con uso predominante de vivienda no son compatible la industria liviana y

pesada, los grandes almacenes, el comercio y los servicios en gran escala.
B. No será permitida la realización de actividades que generen ruido o contaminación
ambiental alrededor del perímetro de hospitales, bibliotecas, escuelas, asilos de ancianos o
centros de beneficio social que lo requiera para el desarrollo normal de sus actividades.

Arto.47. Obras de construcción o demolición: Cuando por motivo de la construcción o

demolición de una obra fuese necesario ocupar temporalmente la calle o acera con
materiales de construcción o maquinaria, el propietario de la obra deberá solicitar
autorización a la alcaldía municipal, previo pago de la tasa correspondiente y cumplir con
las recomendaciones que la misma establezca a fin de evitar daños al medio ambiente y a
terceros.

19
 En cumplimiento de lo establecido en el Artículo 46 del Plan de Arbitrios, para la
autorización del uso temporal de la calle o acera con materiales de construcción o
maquinarias, se deberá cumplir con lo siguiente:
1. Mientras permanezca el material en la calle o acera, disponer de facilidades para la
circulación peatonal.
2. Una vez concluida la construcción se deberán disponer los desperdicios en el lugar
adecuado.
3. La calle o acera se debe dejar en las condiciones en que estaba originalmente.

Arto.48. De las aguas grises. Se prohíbe el desagüe de aguas grises directamente a las
calles, avenidas y carretera.

TITULO II

Zonificación y Uso del Suelo Urbano

Capítulo I
Delimitación de la ciudad y sus áreas de expansión

Arto.49. Es parte de este Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de

Estelí, los planos, referidos a continuación:

- Plano de Zonificación y Uso de Suelo Urbano

- Plano de Organización Jerárquica de Unidades Habitacionales
- Plano de la Jerarquía Vial Propuesta
- Plano de Estrategia de Crecimiento Habitacional

Los originales de estos documentos se guardan en las oficinas de la Alcaldía de Estelí.

Arto.50. Subdivisión de la ciudad y sus áreas de expansión: De conformidad con el

plano de Zonificación y Uso del suelo del “Plan de Desarrollo Urbano” la ciudad y sus
áreas de expansión, se subdivide en 5 unidades: ZONA I Área Urbana Actual, ZONA II
Área de Expansión y Consolidación del Este, ZONA III Área de Expansión Sur y Sur
Oeste, ZONA IV. Expansión y Consolidación Oeste, ZONA V. Expansión y
Consolidación Norte, Nor Oeste y Nor Este y Zona VI Zonas Inundables, Especiales y
Terminales de Transporte.

1. El Área Urbana Actual, comprende: A) El Centro Urbano B) Las áreas Urbanizadas

Este, Oeste y Central de la ciudad y se localizan en el mapa de Zonificación y Uso de
Suelo con las siglas ZUO Zona Urbana Ocupada con un área aproximada de 946.4 ha. Se
localizan los terrenos con edificaciones especiales como el Cementerio, hospital, La
Chácara, zonas recreativas y el vivero municipal que es de protección natural.

2.- Área de Expansión y Consolidación del Este, abarca las zonas ZV2 que mantiene la
propuesta del año 1995 de uso habitacional, se propone su consolidación sin que cambie
su uso “vivienda de densidad media” combinadas con viviendas multifamiliares o en
altura, en el sector Nor Este que caben en la categoría de “viviendas de densidad alta”. Se
20
cuenta con 53 hectáreas. La zona ZP2 Corresponde a las zonas de protección natural,
específicamente el Pié de Monte del Cerro Las Ánimas. La superficie aproximada es de
260 hectáreas. La zona AAI para expansión de la actividad agroindustrial en el sector del
Este- Estelimar, Posee alrededor de 57 hectáreas y la zona ZAT Zona de
Aprovechamiento Turístico, posee características para el aprovechamiento turístico
ecológico.

3. Área de Expansión Sur y Sur Oeste. Comprende la zona ZAT Zona de

Aprovechamiento Turístico: desde La Barranca hasta Las Calabazas con extensión
estimada de 60 hectáreas. con uso de suelo idóneo para el desarrollo de actividades
turístico ecológicas que preserve la naturaleza, la zona ZV1. Zona de Vivienda de Alta
Densidad- Área de Expansión Sur Oeste – El Limón. En este sector se localizan terrenos
aptos para la expansión urbana de uso habitacional, en el que se proponen viviendas de
densidad alta, con una extensión aproximada de 242 ha. zona AECS Área Económica
Comercio y Servicio: consolidación Sur – INFLE – La Barranca. Posee alrededor de 35
hectáreas.

4. Expansión y Consolidación Oeste. Comprende la zona AER Área Económica

Recreativa se propone consolidar el uso previsto en el año 1995 que fue de recreación,
debido a sus paisajes y parajes naturales, aun no ha sido explotado a pesar de su alto
potencial para el desarrollo de este tipo de actividad. Posee alrededor de 81 hectáreas para
ser utilizadas, la zona AIP. Área de Industria Pesada. Expansión Oeste de Industria
Pesada. El tipo de industria a localizar son las que concentran gran cantidad de
empleados, requieren de alto flujo de transporte público, abarcan manejo de materiales,
procesos de producción, producen ruidos y generan productos o residuos con peligros para
la población. El espacio utilizado es de 10 000 mts2 o más; y su volumen de producción
es alto. Esta zona tiene alrededor de 35 hectáreas para el desarrollo urbano y se deberá
establecer un área de amortiguación perimetral forestada. La zona ZP2 Zona de
Protección Natural- Pié de Monte Cerro Grande que se constituye en unidad
geomorfológica de Pié de Monte, la zona ZUE Zona de Usos Especiales Área de
Expansión Oeste Uso Especial; se localizan los terrenos destinados para uso del futuro
cementerio privado que ya ha sido aprobado. Tienen una disponibilidad de 90 hectáreas
para este uso (ZP2 y ZUE). Se deberá regir por los Criterios de Microlocalización de
Cementerios. La zona ZV1. Zona de Vivienda de Alta Densidad- Área de Consolidación
del Oeste-El Jazmín. Con una superficie disponible de 136 hectáreas, es una planicie de
pié de monte que le otorga buenas características para el uso destinado en 1995 de
expansión urbana tradicional. Posee un incipiente desarrollo urbanístico que debe ser
potenciado con equipamiento e infraestructura. Se promoverá la construcción de viviendas
intensivas de densidad alta. La zona ZP1. Zona de Protección Hídrica. Área Sur y Sur
Oeste de Protección Hídrica-Recarga del Acuífero que posee alrededor de 295 hectáreas a
ser utilizadas para alimentar el acuífero debido a que sus suelos poseen gran capacidad de
infiltración.

5. Expansión y Consolidación Norte, Nor Oeste y Nor Este. Abarca el sector

denominado Corredor Norte, Rastro-La Thompson: es la zonas AAI Área de Agro
Industria en los alrededores de las lagunas de estabilización, la zona AIP Área de
Industria Pesada en el sector donde funcionará el nuevo Rastro y la zona AECS Área
Económica Comercio y Servicio en los alrededores de La Thompson. Se cuenta con 93
hectáreas. La zona ZP2 Zona de Protección Natural: Área Nor Oeste Pié de Monte Loma
21
La Cruz, se destina como protección y conservación por ser unidad geomorfológica de Pié
de Monte. Posee alrededor de 80 hectáreas. La zona RAE Reserva Área Económica: Nor
Este de Reserva Actividad Económica. Se estiman cerca de 100 hectáreas. La zona ZV3
Zona de Vivienda de Baja Densidad: Área Norte de Expansión Urbana se ha propuesto el
establecimiento de un uso para viviendas de baja densidad de tipo quintas, en un Corredor
que comprende cerca de 100 metros a ambos límites de la carretera Panamericana desde
La Thompson hasta El Rancho de Pancho. No existe incompatibilidad con el uso
recreativo. Se cuenta con aproximadamente 100 hectáreas. La zona ZAT Zona de
Aprovechamiento Turístico: Área Nor Oeste, debido al potencial turístico recreativo de
tipo ecológico preservando la flora y fauna del sector. Tiene aproximadamente 240
hectáreas. La zona APM Área de Producción Mixta; Área Nor Este de Producción Mixta,
actividad industrial artesanal que es compatible con el uso habitacional y comercial,
siempre y cuando no contamine ni altere estéticamente el lugar. Tiene aproximadamente
325 hectáreas y la zona ZUR Zona de Urbana de Reserva con una disponibilidad de 261
hectáreas. Se ha establecido el uso habitacional con viviendas de densidad media y alta
por lo que se puede disponer de este sector para el crecimiento habitacional y otro tipo de
equipamiento cuyos usos sean compatibles con el habitacional. No obstante en este sector
debe destinarse un área de protección de la ribera del río Estelí en la margen Este y
delimitar las áreas de inundación.

6. Zonas Inundables, En este sector se localizan las Zonas Urbanas Inundables: se

localizan áreas que se inundaron y se identifican en el mapa de Zonificación y Uso del
Suelo con color azul, como consecuencia del huracán Mitch y en las que actualmente
existen viviendas. El sector dispone de 95.0 hectáreas.

Capítulo II
Unidades Habitacionales

Arto.51. Límites de Unidades Habitacionales: De conformidad con el Plano

"ORGANIZACION JERARQUICA DE LAS UNIDADES HABITACIONES". Los
límites de las áreas habitacionales actuales de la ciudad están denominados de la siguiente
manera: Límite de Unidad Central, Distrital, Vecinal, y Residencial.
La ciudad de Estelí, se proyecta con un rango de Unidad Central departamental a corto
plazo y como Ciudad Metropolitana a largo plazo, proporcionando los servicios de
equipamiento a toda el área urbana y su área de influencia: Departamental y Municipal.

Estelí como Unidad Central posee una estructura jerárquica en su organización fisico-
espacial, dividiéndose en Tres Distritos (primer nivel): Distrito I, Distrito II y Distrito III.
Cada una de estas Zonas distritales se subdividen en siete Unidades Vecinales (Segundo
Nivel) las que a su vez se dividen alcanzando el tercer nivel de jerarquía, en Unidades
Residenciales (veinte U.R) Finalmente las unidades Residenciales reorganizan e integran
a los barrios tradicionales, repartos, urbanizaciones progresivas y asentamientos
espontáneos existentes en la ciudad.

22
 Capítulo III
Zonas Urbanas Habitacionales de Expansión

Arto. 52. Zonas de Viviendas de Densidad Alta: corresponde a las siglas en el plano de
Zonificación y Uso del Suelo ZV1: zonas de viviendas que permiten un rango de 56 a 80
lotes por hectáreas, con tamaños promedios entre 125 y 180m² y reservas de áreas de
circulación mínimas del 13% del área total.

A. Uso Predominante: El uso predominante en la zona ZV1 es el de vivienda en

edificio unifamiliar, con vivienda plurifamiliar como uso condicionado que en su conjunto
conforman 104.5 ha.

B. Densidad: La densidad bruta debe estar comprendida entre 56 y 80 viviendas por

hectárea.

C. Factor de Ocupación de Suelo: El factor de ocupación del suelo máximo para la

zona ZV1 es 0.50%.

D. Factor de Ocupación Total: El factor de ocupación total máximo en la zona ZV1 de

1.00

E. Retiro Frontal: El retiro frontal mínimo debe ser el siguiente:

a) 2.50 metros si el diseño de la lotificación incluye al menos una franja de 1.50

metros de área verde entre el borde exterior de la zona para andenes y la línea de
derecho de vía.

b) 3.00 metros si el diseño de la lotificación no cumple con el inciso anterior.

Arto.53. Zona de Viviendas de Densidad Media: en el plano se identifican con las

siglas ZV2 y corresponde al sector no consolidado de La Chácara. En este sector se
combina el tipo de vivienda debido a que los suelos permite desarrollo de edificios
multifamiliares, por tanto se mantiene lo establecido en el Esquema de Ordenamiento
Urbano del año 1995 a partir de una línea imaginaria que las subdivide, en el que se
destina la sub zona hacia el Sur para viviendas de tipo residencial y hacia el Norte para
viviendas de tipo volumétricas.
Arto. 54. Para las viviendas de tipo residencial de la Zona ZV2:

A. Uso Predominante: El uso predominante debe ser el de vivienda en edificio

unifamiliar y plurifamiliar

B. Densidad: La densidad bruta debe estar comprendida entre 18 a 22 viviendas por

hectárea.

C. Dimensiones mínimas del lote: La superficie del lote debe ser mayor o igual a 300.00
metros cuadrados, con una longitud de lindero frontal mayor o igual a 12.00 metros, de
forma que pueda inscribirse en el interior del lote un circulo de 12.00 metros.

23
D. Factor de Ocupación de Suelo: El factor de ocupación del suelo máximo para la sub
zona de tipo residencial es 0.50%

E. Factor de Ocupación Total: El factor de ocupación total máximo en la sub zona de

tipo Residencial es de 0.75.

F. Retiro Frontal: El retiro frontal en la sub zona de tipo Residencial es el siguiente:

a) 2.50 metros si el diseño de la lotificación incluye al menos 1.50 metros de área
verde entre el borde exterior de la zona para andenes y la línea de derecho de vía.
b) 3.00 metros si el diseño de la lotificación no cumple con el inciso anterior

G. Usos Compatibles Son compatibles en la sub zona de tipo Residencial los

equipamientos de educación, salud, cultura, recreación y comercio correspondientes a las
unidades residenciales y vecinales, así como la industria artesanal.

Arto. 55. Para las Viviendas de tipo Volumétricas en la zona ZV2:

1. Uso Predominante. El uso predominante es el de vivienda en edificio plurifamiliar.

2. Densidad. La densidad para la zona debe ser mayor de 40 viviendas por hectárea.

3. Dimensiones mínimas del lote. La superficie de lotes debe ser mayor o igual a 500
metros cuadrados, con una longitud del lindero frontal, mayor o igual a 20.00 metros; de
forma que pueda inscribirse en el interior del lote un círculo de 20.00 metros de diámetro.

4. Retiro Frontal. El retiro frontal de la edificación para la zona sub zona de tipo
volumétrica debe ser de 3.00 a 5.00 metros según el diseño de cada lotificación; no
permitiéndose en ningún caso valores menores.

5. Factor de Ocupación de Suelo: El factor máximo de ocupación del suelo para la zona
es de 0.40%

6. Factor de Ocupación Total: El factor máximo de ocupación total es 1.60

7 Usos Compatibles: En esta zona son compatibles los equipamientos de educación,

salud, cultura, recreación y comercio correspondientes a las unidades residenciales y
vecinales, así como la industria artesanal. El equipamiento para unidades distritales y la
industria liviana son condicionados.

Arto.56. Zonas de Viviendas de Densidad Baja: corresponde a las siglas en el plano de

Zonificación y Uso del Suelo ZV3: zonas de viviendas cuyos lotes superan los 500 mt2.

A. Uso Predominante: El uso predominante en la zona ZV3 es el de vivienda de tipo

quinta.

B. Densidad: La densidad bruta deberá ser alrededor de 10 lotes por hectárea. Un

cuarto de manzana por cada vivienda aproximadamente como mínimo.

24
C. Factor de Ocupación de Suelo: El factor de ocupación del suelo máximo para la
zona ZV3 es 0.25%.

D. Retiro Frontal: El retiro frontal debe ser el siguiente:

 6.00 metros si el diseño de la lotificación incluye al menos una franja de 2.00

metros de área verde entre el borde exterior de la zona para andenes y la línea de
derecho de vía; y
 8.00 metros si el diseño de la lotificación no cumple con el inciso anterior.

Capítulo IV
Zona de actividad económica

Arto. 57. Área Económica de Comercio-Servicio. Corresponde a la zona señalada con

la sigla AECS en el Plano de Zonificación y Uso de Suelo Urbano.

1. Uso Predominante: El uso predominante en la zona AECS debe ser el de las

siguientes actividades: restaurantes, cafeterías, sorbeterías, drive-inn, hoteles, albergues,
moteles, club nocturnos, salones de baile, planteles de maquinaria pesada y liviana,
vulcanizadoras, alquiler de equipo pesado y liviano, alquiler de automóviles y otras
similares de comercio y/o servicio.

2. Dimensiones mínimas del lote: Las dimensiones mínimas del lote deben estar en
correspondencia con la actividad específica a realizar, siendo un área de 300.00 metros
cuadrados lo mínimo permisible. La longitud del lindero frontal debe ser mayor o igual a
15.00 metros.

3. Retiro Frontal: El retiro frontal mínimo es de 5.00 metros.

4. Factor de Ocupación de Suelo. El factor de Ocupación de Suelo máximo es 0.65%.

5. Factor Ocupación Total: El FOT máximo es de 1.30.

6. Vialidad: Cualquier edificación en ésta zona debe evitar invadir el derecho de vía de la
carretera Panamericana que es de 40mt.

7. Usos Compatibles: Son compatibles el comercio diario en mediana escala y la

industria artesanal. La industria liviana es uso condicionado.

Arto.58. Área de Producción Mixta: Corresponde a la zona señalada en el Plano de

zonificación y Uso del Suelo Urbano, con la sigla APM. Esta se clasifica en:

A. Zona de producción mixta industria artesanal y de vivienda localizándose en estas

la actividad industrial de tipo artesanal, comercial, de servicios y vivienda.

B. Zona de producción mixta industria artesanal y comercio localizándose en esta la

pequeña industria que no contamina, el comercio mayorista y almacenaje.

25
C. Son actividades industriales de tipo artesanal aquellas que cumplan con las siguientes
características:

Demanda de servicios públicos e infraestructura similar al uso vivienda.

No depende de usos vecinos complementarios.
Uso compatible con vivienda.
Empleo familiar o menor o igual a 10 personas.
Espacio utilizado similar a una vivienda.
Bajo volumen de producción.

D. Uso Predominante. La zona APM está destinada a industrias y talleres de actividad

ligera, ni nociva, ni contaminante, ni peligrosa. Las instalaciones industriales deben ser de
reducidas dimensiones y mínimas molestias, con requerimientos bajos en infraestructura.

E. Dimensiones mínimas del lote. La superficie del lote debe ser mayor o igual a 300
metros cuadrados con una longitud del lindero frontal mayor o igual a 15.00 metros, de
forma que pueda inscribirse en el interior del lote un círculo de 15.00 metros de diámetro.

F. Factor de Ocupación de Suelo. El factor de ocupación del suelo es 0.65%.

G. Factor de Ocupación Total Máximo. El factor de ocupación total máximo es 1.10.

H. Retiro Frontal: El retiro frontal mínimo en la zona APM es de 5.00 metros.

I. Estacionamiento: En la zona APM cada industria debe establecer en su predio, el

espacio necesario para estacionamiento, carga y descarga de vehículos.

J. Vialidad. El ancho mínimo de las calzadas en la zona APM es de 8.00 metros y el de

las aceras es de 2.00 metros. Las cunetas deben ser redondeadas en los cruces con un
radio de 6.00 metros como mínimo.

K. Usos Compatibles: Son compatibles con el uso de la zona las bodegas, almacenes y
los que el Departamento de Planificación Territorial autorice con criterios técnico
soportado.

Arto. 59. Área de Industria Pesada: corresponde a las señaladas con las siglas AIP en el
plano de zonificación y uso del suelo.

1. Uso Permisible: La zona AIP está destinada a la actividad industrial de tipo pesada. El
tipo de industria a localizar son las que concentran gran cantidad de empleados, requieren
de alto flujo de transporte público, abarcan manejo de materiales, procesos de producción,
producen ruidos y generan productos o residuos con peligros para la población. El espacio
utilizado es de 10 000 mts2 o más; y su volumen de producción es alto y se deberá
establecer un área de amortiguación perimetral forestada.

2. Dimensiones mínimas del lote. Las dimensiones mínimas del lote deben estar en
correspondencia con la actividad específica a realizar, siendo el área mínima de la parcela
de 1 hectárea.

26
3. Factor de Ocupación del Suelo. El factor de Ocupación del suelo máximo es
0.80%.

4. Factor de Ocupación Total Máximo: El factor de ocupación total máximo es 1.25

5. Retiros de la edificación a linderos: Las edificaciones en la zona AIP deben retirarse

de los linderos del lote, una distancia mayor o igual al 75% de la altura de la edificación
en cada colindancia con un retiro mínimo de 5.00 metros.

6. Cerramiento. Los lotes de la zona AIP deben estar cercados, y deben tener una barrera
arbórea en el perímetro del predio.

7. Estacionamiento: En la zona AIP cada industria debe suministrar en su predio, el

espacio necesario para estacionamiento, carga y descarga de camiones.

8. Vialidad: El ancho mínimo de las calzadas en las intercepciones de las vías debe ser
de 10.00 metros y el de las aceras de 3.00 metros. En las intercepciones de las vías éstas
deben ser redondeadas con un radio de 8.00 metros. Se debe evitar que los accesos de
entrada vehicular a las instalaciones industriales, queden directamente unas frente a las
otras.

9. Usos Compatibles: Son compatibles con la zona las bodegas y almacenes.

Arto. 60. Área Agro Industria. Corresponde a la zona señalada con las siglas AAI en el
plano de zonificación y Uso del Suelo Urbano.

1. Uso Permisible: La zona AAI está destinada a la actividad agroindustrial en donde se

combina el cultivo del tabaco, el almacenamiento y procesamiento. Esta actividad
económica no es compatible con el uso habitacional.

2. Dimensiones mínimas del lote. Las dimensiones mínimas del lote deben estar en
correspondencia con la actividad específica a realizar, siendo el área mínima de la parcela
de 1,000 metros cuadrados.

3. Factor de Ocupación del Suelo. El factor de Ocupación del suelo máximo es

0.65%.

4. Factor de Ocupación Total Máximo: El factor de ocupación total máximo es 1.10.

5. Retiros de la edificación a linderos: Las edificaciones en la zona AAI deben retirarse

de los linderos del lote, una distancia mayor o igual al 75% de la altura de la edificación
en cada colindancia con un mínimo de retiro de 3.00 metros.

6. Cerramiento. Los lotes de la zona AAI deben estar cercados, y deben tener una barrera
arbórea en el perímetro del predio.

7. Estacionamiento: En la zona AAI cada industria debe suministrar en su predio, el

espacio necesario para estacionamiento, carga y descarga de camiones.

27
8. Vialidad: El ancho mínimo de las calzadas en las intercepciones de las vías debe ser
de 10.00 metros y el de las aceras de 3.00 metros. En las intercepciones de las vías éstas
deben ser redondeadas con un radio de 8.00 metros. Se debe evitar que los accesos de
entrada vehicular a las instalaciones industriales, queden directamente unas frente a las
otras.

9. Usos Compatibles: Son compatibles con la zona las bodegas y almacenes.

Arto.61. Área Económica Recreativa y de aprovechamiento Turístico. Corresponde a

la zona señalada con las siglas AER y ZAT en el Plano de Zonificación y Uso del Suelo
Urbano.

1. Usos Permitidos: Los usos permitidos en la zona corresponden a actividades

recreativas, de esparcimiento, de reposo, deporte y turismo ecológico, incluyendo quintas
habitacionales.

2. Factor de Uso de Suelo: El factor de uso de suelo máximo es de 0.20%.

Arto.62. Bosques de Protección de Galería a Recuperar y Rehabilitar en Riberas de

Río: Corresponde al color celeste y nombrado como Amenaza por Inundación en el Plano
de Zonificación y Uso del Suelo Urbano.

1. Usos Permitidos: En la zona Amenaza por Inundación, solamente se permiten los usos
recreativos, de reposo y esparcimiento. Se incluyen entre los usos permitidos las
construcciones de barandas, escaleras, miradores, andenes y cualquier elemento destinado
al reposo, paseo y contemplación de la naturaleza.

2. Arborización: Cualquier proyecto de construcción en la zona Amenaza por

Inundación, debe estar acompañado de una arborización adecuada.

3. Ladrillerías: Se prohíbe la localización de ladrillerías en las zonas de Amenaza por

inundación. Los propietarios de ladrillerías autorizados para utilizar terrenos con ese fin,
deben reforestar las áreas explotadas, con un promedio de un (1) árbol por cada 20
(veinte) metros cuadrados. No se autoriza estas excavaciones a menos de veinte metros
del talud de calles o carreteras.

Arto.63. Zonas de Protección: Piedemonte, Zonas de Conservación de Tierras Altas y

Zonas Hídricas: Corresponde a la zona señalada con la sigla ZP1, ZP2 y ZCTA en el
Plano de Zonificación y Uso del Suelo Urbano. Son terrenos con pendientes mayores al
15% y que deben protegerse para evitar deslizamiento o erosión de laderas.

Usos Permitidos: Los usos actuales están permitidos; pero deben ir cambiando a forestal,
agroforestal o silvopastoril.

Arto. 64. Área de Reservas: Corresponden a las zonas “Reserva Área Económica”,
“Zona Urbana de Reserva”, señaladas con las siglas RAE y ZUR.

Usos Permitidos: Para la RAE estas son zonas de reserva para actividades económicas en
mayor o mediana escala y de equipamiento urbano mayor. Estos usos pueden ser
28
militares, hotelero, grandes y medianos centros comerciales, público-administrativo,
cultural recreativo, deportivo y religioso, en casos especiales de industria liviana. Para la
ZUR, se determina para la futura expansión urbana, para uso habitacional de densidad
media y equipamiento compatible con este uso.

TITULO III

Desarrollo Urbano

Capítulo I
Normas y Usos aplicables al Desarrollo Urbano de interés social

Arto.65. Normas aplicables a los desarrollos urbanos de interés social. Para todo
desarrollo urbano de interés social, ejecutado por el Estado o la Alcaldía, podrán
aplicársele las Normas Mínimas de Dimensionamiento de Desarrollos Habitacionales
del M.T.I, todo esto mientras no existan otras normas similares para la ciudad de Estelí.

Estos desarrollos deberán cumplir con los siguientes requisitos:

- Que sean promovidos por la Alcaldía o el Gobierno Central o los Organismos

no Gubernamentales (O.N.G.)
- Que estén ubicados en zonas de viviendas populares
- Que cumplan con los requerimientos mínimos de servicios públicos
- Que tengan constancia de factibilidad de los servicios públicos.

Capítulo II
Disposiciones del Sistema Vial Urbano e Infraestructura

Arto.66. Áreas verdes y de equipamiento social. En las zonas ZV1, ZV2 y ZV3, las
áreas verdes para equipamiento social deben tener un mínimo de 15% y un máximo de
20% de la superficie bruta de la lotificación.

Las dimensiones de los lotes reservados para este fin, serán indicados por la Dirección de
Planificación Territorial según las necesidades de equipamiento en la zona.
Al menos el 80% de las áreas verdes o de equipamiento reservadas, no deben ser
vulnerables a derrumbes, inundaciones frecuentes ni estar en lugares insalubres.
Las áreas verdes o de equipamiento, deben tener suficiente accesibilidad y frente hacia la
vía pública.

Arto.67. Áreas de Circulación. En las zonas ZV1, ZV2 y ZV3, debe reservarse para
áreas de circulación un mínimo de 15% y un máximo de 20% del área bruta de la
lotificación.

Arto.68. Acceso a la vía pública. Todo lote de desarrollo o fraccionamiento urbano debe
tener acceso directo a una vía de dominio público.

Arto.69. Construcciones en áreas urbanísticamente no consolidadas. No se autoriza

nuevas construcciones sin la lotificación adecuada. En las construcciones existentes se
puede realizar obras de consolidación y reformas. No se permiten los movimientos de
29
tierra ni construcción de viales que puedan obstaculizar o comprometer la futura
urbanización.

Arto.70. Costos de Urbanización Mínima. Los costos de proporcionar las condiciones

de urbanización indicadas en este Reglamento, serán asumidos por el dueño de la
lotificación.

Arto.71. Desarrollos urbanos y la variable riesgo. Solamente se aprobarán desarrollos

urbanos en aquellos terrenos que garanticen la seguridad de la población.

Arto.72. Disposiciones para la vialidad en una urbanización.

1. Sistema Vial Integrado. El derecho de vía de las áreas de circulación, debe estar en
correspondencia con la importancia y uso de la vía. El sistema vial debe integrarse al de
las urbanizaciones circunvecinas, conservando el derecho de vía de éstas hasta la
intersección más próxima. Cualquier cambio de este derecho de vía a partir de esta
intersección debe ser justificado.

2. Diseño Vial. Las vías de un desarrollo urbano deben diseñarse garantizando los radios
de giro adecuados, correspondientes al ángulo de la intersección, tipo de vías, intensidad y
tipo de tráfico; con un radio de giro mínimo de 4.0 metros para cunetas en calles que se
interceptan a 90º. La pendiente mínima de las vías será de 1% y máxima de 12%. En
intersecciones se evitará en lo posible diseñar pendientes mayores al 5%.

3. Separación entre calles vehiculares. En las zonas de uso habitacional, la separación

entre calles vehiculares paralelas de un carril, no debe exceder de 100 metros y 200
metros entre calles de dos (2) carriles, de tal forma que se garantice el acceso vehicular
adecuado. El ancho mínimo de carril es de 3.00 metros.

.4. Calles con retorno. No se construirán calles sin retorno adecuado. Los callejones
vehiculares con retorno pueden llegar a tener una longitud de 70 metros.

Arto.73. Normas de movilidad para discapacitados. La vialidad, vehicular o peatonal de

todo desarrollo urbano debe incorporar en su diseño y en la construcción la señalización y
los accesos para los discapacitados. Esto se regirá además por la Certificación No. 12 de
aprobación de Ordenanza Municipal para eliminar las barreras arquitectónicas y la NTON
12-006-04 de Accesibilidad.

Arto.74. En todo desarrollo urbano las intersecciones de vías pueden llegar a tener un
ángulo mínimo de sesenta (60) grados.

Arto.75. La jerarquía vial interna para cada urbanización y proyecto de propiedad

horizontal en particular, debe ser estructurada, según las necesidades del proyecto de la
siguiente manera:

Colectores secundarios que reciban el tránsito de los desarrollos circunvecinos.

Calles de servicio local
Callejones vehiculares
Vías peatonales si el caso lo requiere
30
Arto.76. Cuando un desarrollo urbano está afectado por el sistema distribuidor primario
de la ciudad el urbanizador debe construir las obras correspondientes a las marginales y
aceras.

Arto.77. Cuando un desarrollo urbano está afectado por el sistema colector primario de la
ciudad, el urbanizador debe construir las aceras, dejando acondicionado para ser
transitable en todo tiempo las calzadas.

Arto.78. Cuando un desarrollo urbano esté afectado por el sistema colector secundario de
la ciudad, el urbanizador debe construir todas las obras.

Arto.79. Cuando se trate de colectoras secundarias, calles de servicio local, callejones

vehiculares y vías peatonales de la jerarquía vial interna de un desarrollo urbano, el
urbanizador está obligado a construir todas las obras.

Arto.80. El trazado de las vías vehiculares en un desarrollo urbano debe darse de forma
continua. Cuando por razones de fuerza mayor la continuidad de las vías tenga que
interrumpirse, la distancia entre ejes, debe ser de cuarenta metros (40.00 m) mínimo.

Arto.81. Del dimensionamiento y mojoneado de lotes

A. Mojoneado: Todo lote de una urbanización o fraccionamiento urbano, debe ser

referenciado en el sitio por medio de mojones.

B. Dimensiones mínima de lote de vivienda. La superficie de los lotes para vivienda, a

menos que se indique lo contrario para una zona en particular, debe ser igual o mayor a
160 m², la longitud del lindero frontal debe tener un mínimo de 8.40 metros de forma que
pueda inscribirse en el interior del lote un círculo de 8.40 metros de diámetro. En los lotes
que por falta de Sistema de Alcantarillado Sanitario sea necesario utilizar letrinas, se
deben garantizar 21.00 metros de fondo como mínimo.

C. Lotes con parámetros menores a los obligados. La Dirección de Planificación

Territorial puede autorizar fraccionamientos simples de lotes con dimensiones menores a
las establecidas en el artículo anterior. Estos lotes deben tener un área mínima de:

a) 120.00m² para edificaciones de una planta, con una longitud del lindero frontal de
6.50 metros, de forma que pueda inscribirse en el interior del lote un círculo de
6.50 m de diámetro.
b) 100.00m² para edificaciones de dos plantas, la longitud del lindero frontal no
menor de 5.50 metros, de forma que pueda inscribirse en el interior del lote un
círculo de 5.50 metros de diámetro.

D. Media frontal de lote esquinero. Todo lote esquinero debe medir, en uno de sus
linderos frontales, la longitud del frente mínimo exigido, más la diferencia entre el retiro
frontal y el retiro lateral de la zona.

31
Arto.82. Disposiciones para la infraestructura:

A. Alcantarillado Pluvial: Se prohíbe la conexión de tuberías o sistemas de agua residual

o el vertido de éstos a sistemas de drenaje pluvial, incluyendo canales revestidos.

B. Alcantarillado Sanitario: En las zonas de la ciudad donde se cuenta con Sistema de

Alcantarillado Sanitario, es obligación de los habitantes hacer uso del servicio.

C. Otras Condiciones para la Infraestructura. Los terrenos a lotificarse deben además

cumplir con lo siguiente:

a) Toda lotificación para uso habitacional debe dotarse de sistema de agua potable.
b) Construcción de calles y accesos adecuados, no permitiéndose calzadas de materiales
inestables incluyendo el sonsocuite.
c) Se debe proporcionar el drenaje superficial adecuado, evitándose áreas para edificación
sujetas a inundación.
d) En general, el diseño de la lotificación debe estar acorde con su entorno.

Arto.83. Disposiciones para las aceras de la calle.

1. Ancho de las aceras. Las aceras deben tener una anchura constante en cada tramo de
calle, siendo su límite con la calzada una línea continua, salvo algún caso en que un área
de estacionamiento justificara otra solución.

2. Gradas y rampas en las aceras. Las gradas o rampas de acceso a los edificios no
pueden invadir las aceras públicas. Las rampas permanentes solamente se admiten en la
entrada y salida de aceras y para vencer diferencias de altura en andenes y aceras, en
ambos casos la inclinación de la rampa no puede exceder de 15%, debiéndose utilizar
10% siempre que las condiciones específicas lo permiten. Los propietarios que pretendan
acondicionar las cunetas o aceras con rampas para facilitar el acceso deben solicitar
autorización a la Dirección de Planificación y cumplir con sus disposiciones y normativas.
Esto se regirá por la Certificación No. 12 de Aprobación de la Ordenanza Municipal para
eliminar las barreras arquitectónicas y la NTON 12-006-04 de Accesibilidad.

3. Huecos para árboles. En las aceras, los huecos para árboles o las jardineras, deben
dejar un paso libre para peatones, mayor o igual a 1.50 metro.

4. Obstáculos fijos en aceras. Cualquier obstáculo fijo, no arbóreo, tales como

instalaciones, postes, señales o mobiliario urbano, etc., debe dejar un paso libre para
peatones que sea mayor o igual a 1.50 metros y a una distancia de 0.10 mt. del bordillo de
la cuneta. Se exceptúan los casos especiales en que el ancho de la acera no lo permita y el
obstáculo no puede ubicarse en otro sitio. La autorización para la colocación de estas
instalaciones corresponde a la Dirección de Planificación Territorial de la Alcaldía.

5. Retiro de Obstáculos. Los obstáculos en las aceras, permanentes o no, deben retirarse
de los vértices de las esquinas, evitándose obstaculizar la visual de conductores en los
cruces. El retiro será un mínimo igual al radio de giro indicado en la intersección o 4.00
metros sobre la tangente.

32
6. Reparación de aceras. Los propietarios de aceras están obligados a conservarlas en
buen estado y cuando sea necesaria una reparación, ésta se hará de acuerdo a las
disposiciones de este Reglamento.

7. Superficie de las aceras. Las aceras deben ser planas y antideslizantes, no

permitiéndose elementos que sobresalgan del nivel de la acera, a excepción de los rótulos
indicados en el Artículo 83, numeral 4.

Arto.84. Rótulos y Anuncios

1. Los rótulos y anuncios perpendiculares a la fachada frontal, no deben sobresalir

más de un 50% del ancho de la acera cuando el edificio esté en la línea de derecho
de vía.
2. La altura mínima de rótulos que sobresalen de la fachada frontal es de 2.20 metros
cuando se encuentran en la zona de retiro frontal, y de 3 metros cuando estén en la
zona de la acera.
3. Los rótulos que por características especiales se extiendan a lo ancho de la calle,
no deben obstruir el tráfico vehicular y peatonal, y, tendrán una altura mínima de
4.20 metros sobre el centro de la calzada.
4. Se prohíben rótulos y anuncios en terrenos ejidales y áreas de reserva.
5. Las señales viales se consideran casos especiales, pudiéndose colocar a 2.00
metros de altura en su punto más bajo.

Arto.85. Zonas Industriales. Los desarrollos urbanos en las zonas AAI y AIP deben
tener un 15 a 20% del área de lotificación para circulación, áreas verdes y equipamiento.

Arto.86. Zonas Institucionales y comerciales. Los desarrollos urbanos en la zona AECS

deben tener un 20 a 25% del área de lotificación para circulación, áreas verdes y
equipamiento.

Capítulo III
De la Aprobación de los Proyectos de Desarrollo Urbano

Arto.87. Para obtener el permiso de construcción, toda solicitud de Desarrollo Urbano

debe cumplir con los siguientes requisitos:

A. Aprobación técnica del ante-proyecto

B. Aprobación del proyecto
C. Constancia de aprobación definitiva
D. Constancia de desmembración definitiva
E. Permiso de construcción

Arto.88. La constancia de uso de suelo conforme. Es un requisito para dar curso a

cualquier solicitud de aprobación de un desarrollo, la cual está regulada de conformidad
con el presente Reglamento.

Arto.89. De la evaluación de emplazamiento. Cualquier solicitud de anteproyecto de

desarrollo urbano, que tenga una constancia de uso de suelo conforme y se encuentre
clasificado en la categoría ambiental II del Dirección de Planificación Territorial, deberá
33
cumplir con la evaluación de emplazamiento. La guía de la evaluación será facilitada en la
Dirección de Planificación Territorial de de la Alcaldía de Estelí.

Arto. 90 Del análisis ambiental. Todo anteproyecto que tenga una constancia de uso del
suelo y una evaluación de emplazamiento conforme Y que se encuentre en clasificado en
la categoría ambiental II, deberá realizar un análisis ambiental, de tal manera que se
garantice la incorporación de medidas de prevención y mitigación en el diseño del
proyecto y su monto de inversión. La correspondiente guía para la elaboración del análisis
ambiental se encuentra disponible en las oficinas del Dirección de Planificación Territorial
en la alcaldía de Estelí.

Arto.91. De la solicitud de aprobación del ante-proyecto. Toda persona interesada en

desarrollar una urbanización en el área del Municipio de Estelí, debe presentar a la
Dirección de Planificación Territorial un ante-proyecto de la misma, a fin de verificar de
forma general, si el proyecto se ajusta a las disposiciones legales y técnicas-urbanísticas
del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad y su Reglamento.

Arto.92 La documentación general que debe acompañar a la solicitud de aprobación del

ante-proyecto es la siguiente:

A. Nombre del dueño, datos e información del terreno: inscripción registral, número
catastral, área total del terreno, localización, linderos y uso actual.
B. Nombre que se le dará a la urbanización, número de lotes, uso y carácter de la misma.
C. Servicios públicos que será dotada y la forma de proveerlos.
D. Inversión prevista y plazo en que se pretende realizar la urbanización.
E. Constancia de uso de suelo conforme
F. Evaluación de emplazamiento conforme
G. Análisis ambiental conforme
H. Aval Ambiental
I. Para toda persona privada, natural o jurídica: Título de propiedad del terreno,
debidamente inscrito y con su respectiva certificación de libertada de gravamen.
J. Constancia de factibilidad de conexión inmediata a las redes de infraestructura,
extendida por las instituciones competentes.
K. Información geológica del terreno.
L. Memoria descriptiva del ante-proyecto, conteniendo:

Ubicación y localización del ante-proyecto de urbanización con respecto a la ciudad

y al sector; y exposición del criterio de diseño en las soluciones propuestas en
cuanto al sistema vial, la localización del área comunal, la lotificación y el uso
propuesto del terreno.

M. Cualquier otra información que se estime pertinente a criterio de la Alcaldía de Estelí.

Arto.93. Información complementaria. La documentación anterior se debe acompañar

de dos (2) juegos de planos del ante-proyecto, con la firma del profesional responsable del
proyecto, con su matricula vigente de la Alcaldía de Estelí y la licencia del Ministerio de
Transporte e Infraestructura. El contenido y la escala de los planos deber ser la siguiente:

34
1. Plano de ubicación del proyecto en la ciudad, a escala 1:10,000; si está fuera de ella, se
debe referir la distancia a que está la vía o carretera más cercana. También se debe indicar
los desarrollos circunvecinos, si los hay, al igual que el equipamiento existente en un radio
de setecientos metros (700 metros).
2. Plano con las curvas de nivel geodésico, a un (1) metro de intervalo, en escala 1:1,000
con la siguiente información:

Acceso y trazado de vías con la sección transversal de las mismas, a escala 1:100
Sub-división del terreno
Localización del área comunal
Cuadro de superficie aproximada: total, mínima y máxima de los lotes, total de las
vías, las áreas comunales y de áreas vulnerables a los siniestros naturales, cauces,
(si los hay), además de los correspondientes porcentajes en relación al área total
del proyecto.

Arto.94. Documentación requerida para darle curso a la solicitud de aprobación del

proyecto. Toda solicitud de aprobación de un proyecto de desarrollo urbano debe ser
presentada por escrito ante la Alcaldía, acompañada de la siguiente documentación:

1. Ubicación del proyecto a escala 1:10,000 referida a la ciudad o al kilometraje de las

carreteras, indicando a la vez los desarrollos circunvecinos y su orientación.
2. La poligonal del terreno en escala 1:1,000 con sus curvas a nivel geodésico separadas a
un metro, sus coordenadas, los rumbos y distancias; referidos a un punto estable y
conocido, teniendo el cuidado de indicar la distancia a un cerco o la línea de una
propiedad debidamente certificado. También se debe incluir, (si las hay en la vecindad) las
vías y los cauces, existentes o previsto, servidumbres y los datos de los lugares
vulnerables a cualquier desastre natural: fallas geológicas, áreas de inundación,
derrumbes, hundimientos, etc.)
3. Diseño de la distribución de los lotes con numeración y dimensiones de cada uno,
diseño de conjunto del área comunal de acuerdo al programa de necesidades y de áreas
según las normas técnicas de los servicios de equipamiento para las urbanizaciones, área
de vías y cauces y cuadro de áreas.
4. Descripción de la poligonal exterior, áreas públicas a donarse y sus cálculos
correspondientes.
5. En su caso, diseño del alumbrado público y sistema de distribución eléctrica, red
telefónica, agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial, en escala 1:1,000 con sus
memorias de cálculo, las que deben ser revisadas técnicamente por las entidades
gubernamentales correspondientes.
6. Diseño geométrico de vías tanto en planta perfil a escala 1:1,000 (horizontal) y
secciones transversales en escala 1:100, indicando ubicación de las infraestructuras a
instalarse.
7. En su caso, diseño del espesor del pavimento de las vías de acuerdo a la jerarquía vial
de la urbanización, con su correspondiente memoria de cálculo.
8. Estimado de costos de obras de infraestructura.
9. Cualquier otra información pertinente que la Dirección de Planificación Territorial de
la Alcaldía de Estelí juzgue necesaria para una mejor interpretación del proyecto. El
Análisis Ambiental conforme, en caso que el proyecto se encuentre clasificado en la
categoría ambiental II.

35
Arto.95. De la firma del responsable del proyecto. El proyecto y los documentos
directamente relacionados con el mismo, deben llevar la firma autógrafa del técnico del
proyecto, debidamente inscrito conforme a la matrícula de prestación de servicios de la
alcaldía, de conformidad con el artículo 3 del Plan de Arbitrios Municipal.

Arto.96. De la resolución aprobatoria. Revisado el proyecto y encontrado conforme, la

Alcaldía dictará resolución aprobando técnicamente el proyecto.

Capítulo IV
De la Garantía Legal para Ejecutar proyectos de Desarrollo Urbano

Arto.97. El Urbanizador, cuando se trate de persona natural o jurídica del sector público o
privado, una vez obtenida la aprobación del proyecto, queda obligado ante la Alcaldía de
Estelí, a constituir Fianza suficiente de conformidad con el monto de la obra que asegure
las mismas las que serán realizadas dentro del plazo de tres (3) años que serán
computables desde la fecha de suscripción del documento de la Fianza.

Arto.98. Del ente emisor de la Fianza. La Garantía a que se refiere el artículo anterior,
debe ser emitida por un banco o una aseguradora del sistema financiero nacional,
aprobada por la Superintendecia de Bancos.

Arto.99. Limitantes de la inscripción de los contratos. No pueden inscribirse en el

Registro Público de la propiedad aquellos contratos que tengan por objeto la transferencia
de dominio o la constitución de algún gravamen sobre lotes que integren el proyecto,
mientras se encuentre pendiente la Garantía para la realización de las obras de
infraestructura del referido proyecto, o parte del mismo. Para la inscripción de cualquier
título es necesaria la cancelación previa de la garantía establecida a favor de la Alcaldía de
Estelí.

Arto.100. Tiempo de vigencia de la Fianza. La Garantía responde hasta la conclusión de

las obras de infraestructura, pero si el valor de ésta en el transcurso de su realización sufre
incremento extraordinario por variaciones de precio en los materiales, mano de obra,
deslizamiento de la moneda, o cualquier otra circunstancia, tal Garantía no será cancelada
aunque se hubiera invertido el monto estimado y permanece en vigencia hasta la
realización total de las mismas.

Arto.101. Del momento de la liberación de Gravamen .Cuando se finalicen las obras de

infraestructura antes del plazo señalado, el urbanizador puede solicitar a la Alcaldía de
Estelí de conformidad con la ley la recepción de las mismas y la liberación del Gravamen.

Capítulo V
Del procedimiento posterior a la aprobación del proyecto

Arto.102. De la notificación del inicio de la construcción de las obras. Recibido el

permiso de Construcción por el Urbanizador, éste debe notificar por escrito a la Alcaldía
la fecha en que se dará inicio a la construcción de las obras de infraestructura. A partir de
esta fecha el permiso de construcción tendrá validez por un año.

36
Arto.103. De la supervisión de las obras. La Alcaldía al recibir la notificación del inicio
de la construcción de obras de infraestructura, iniciará la supervisión de las mismas.

Capítulo VI
De las donaciones gratuitas e irrevocables

Arto.104. Otorgado el Permiso de Construcción, el Urbanizador debe donar gratuita e

irrevocablemente a la Alcaldía de Estelí, la superficie de terreno de las futuras vías de la
urbanización y sistema de drenaje pluvial. Esta donación deberá suscribirse ante un
notario público facultado para tal efecto

Arto.105. Donaciones gratuitas e irrevocables y servidumbres de paso. Las donaciones

gratuitas e irrevocables son las indicadas para una urbanización, estipuladas en el artículo
anterior de este Reglamento debiendo constituirse servidumbres de paso a favor de las
entidades gubernamentales correspondientes, cuando las redes de infraestructura
atraviesan el área libre.

Arto.106. Otras donaciones. Otras donaciones que el urbanizador de igual forma deberá
donar gratuita e irrevocablemente:

A la Empresa Nicaragüense de Alcantarillado Sanitario (ENACAL), se deben donar los

sistemas de agua potable y alcantarillado sanitario de la Urbanización.

A la Alcaldía Municipal se donará gratuita e irrevocablemente a través de Escritura

Pública los porcentajes de terreno en concepto de área comunal, áreas verdes, de
equipamiento y de circulación. La Alcaldía Municipal no podrá utilizar dichas áreas para
usos que no sean de beneficio social. Estos porcentajes son computados en base al área
bruta del terreno a desarrollar, la escala del proyecto y las densidades establecidas en el
Título III Desarrollo Urbano del presente Reglamento.

Arto.107. De los procedimientos para las vías de la urbanización. El Urbanizador

deberá conformar y reservar en su urbanización toda la extensión de las vías de
conformidad a lo indicado en el Reglamento del Sistema Vial para la ciudad de Estelí o en
su defecto en concordancia con las disposiciones específicas que para tal fin establecerá la
Dirección de Planificación Territorial, quien a su vez lo hará de acuerdo a los lineamientos
indicados en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí.

Arto.108. De la constancia de aprobación definitiva. Cumplidos los requisitos y

presentada la constancia de las donaciones gratuitas e irrevocables establecidas en el
Título III, Capítulo VI, de este Reglamento, la Dirección de Planificación Territorial
emitirá constancia de aprobación de toda la Urbanización.

Capítulo VII
Fraccionamiento urbano simple y compuesto

Arto.109. Todo nuevo fraccionamiento urbano sobre un terreno que haya sido objeto de
fraccionamiento simple o compuesto con anterioridad, es considerado como una
urbanización, siempre que pertenezca al mismo dueño.

37
Arto.110. De los documentos de solicitud. El Urbanizador interesado en llevar a cabo un
fraccionamiento simple, debe presentar la documentación siguiente:

1. Solicitud por escrito indicando nombres del dueño, datos e información del terreno
(inscripción registral, número catastral, área total, localización, linderos y uso actual),
nombre que se le dará al fraccionamiento simple, tipo y carácter del mismo, número de
lotes.
2. Título de propiedad del terreno, debidamente inscrito y con su respectiva certificación
de libertad de gravamen, ó autorización de uso del suelo extendida por la Dirección de
Planificación Territorial de la Alcaldía de Estelí.
3. Constancia extendida por las entidades gubernamentales correspondientes, acerca de
los servicios públicos existentes.
4. Dos juegos de planos de proyecto

Arto.111. Contenido de los planos. Cada juego de planos del proyecto debe contener lo
siguiente:

1. Ubicación del proyecto a escala 1:10,000 integrada a la ciudad o al kilometraje de las

carreteras, indicando a la vez los desarrollos circunvecinos y su orientación.
2. Levantamiento topográfico del terreno, a escala 1:1,000 conteniendo:
3. Curvas de nivel geodésicas a un metro de intervalo
4. Poligonal exterior con coordenadas, rumbos y distancias, referida a un punto estable y
conocido. Indicando distancias al cerco o líneas de propiedad.
5. Accesos, calles existentes.
6. Estudio de vulnerabilidad del terreno si el caso lo amerita a criterio de la Alcaldía de
Estelí.
7. Cauces si los hay con datos técnicos de anchura;
8. Distribución de lotes con numeración de cada uno

Arto.112. El fraccionamiento simple cuya superficie total sea mayor de diez mil metros
cuadrados (10,000m²), debe posibilitar, si el caso lo amerita, el acceso necesario a los
lotes vecinos. En este caso debe donar a la Alcaldía de Estelí, los derechos de vía y hacer
las obras de infraestructura correspondientes a criterio de la Alcaldía de Estelí.

Arto.113. De la emisión de la constancia de desmembración. Revisado el proyecto y

encontrado conforme, la Alcaldía emitirá la constancia de Desmembración para efectos de
Inscripción Registral.

Arto.114. En el caso de un fraccionamiento compuesto, el urbanizador debe presentar

para su revisión a la Dirección de Planificación Territorial además de lo indicado en este
Reglamento para el fraccionamiento simple; lo siguiente:

1. Cálculos y descripciones topográficas de la propiedad y el terreno a donarse.

2. Planos de planta-perfil a escala 1:1,000 (horizontal) y 1:100 (vertical) y estimado de

costos de obras de infraestructura.

38
3. Cuando se trate de persona natural o jurídica, deberá presentar Fianza correspondiente
para la construcción de las obras de infraestructura. Queda excluida de esta tramitación la
donación de área comunal.

Arto.115. Alcances de las disposiciones del Artículo anterior. Las disposiciones del
artículo anterior, son válidas únicamente para las zonas de vivienda cuando se trate de
terrenos cuya área total sea la original, o producto de una desmembración anterior a la
promulgación de este Reglamento.

Arto.116. De la autorización para toda desmembración de lotes resultantes de un

fraccionamiento urbano o que estén dentro de un área desarrollada debe obtenerse de
previo, la Constancia de Desmembración que autorice la misma.

Arto.117. Requisitos para el notario. Los notarios que autoricen escritura pública en la
que se realice una desmembración en virtud de un fraccionamiento urbano o dentro de un
área desarrollada deben tener a la vista e insertar en dicho instrumento público la
Constancia de Desmembración correspondiente a cada lote.

Capítulo VIII
De los proyectos de propiedad horizontal

Arto.118. El urbanizador que desee llevar a cabo un proyecto de propiedad horizontal

indivisible debe cumplir con lo establecido en el Título III, Capítulo III, de este
Reglamento. Se excluye de este procedimiento lo relativo a lotificación y donación de
áreas.

Arto.119. En un proyecto de propiedad horizontal indivisible, las obras a donarse gratuita

e irrevocablemente son únicamente los sistemas de infraestructura al nivel troncal de la
ciudad, conforme lo estipulado en el artículo 103 de este Reglamento, en acuerdo con las
entidades gubernamentales correspondientes, debiendo proporcionar la continuidad de
dichos sistemas.

Arto.120. El Urbanizador que desee llevar a cabo un proyecto de propiedad horizontal

divisible, debe cumplir con lo establecido en Título III, Capítulo III, de este Reglamento.
Se excluye de este procedimiento lo relativo a lotificación del terreno.

Arto.121. Las obras correspondientes al área libre deben realizarse por el urbanizador.
Las áreas libres y sus obras no son objeto de donación. El área libre no incluye el área
comunal requerida.

Capítulo IX
Renovación Urbana

Arto.122. Requerimientos para la aprobación del anteproyecto. El interesado en llevar

a cabo una obra de renovación urbana debe cumplir con los mismos requisitos del Título
III, Capítulo III, Art.92, del presente Reglamento y presentarlas ante la Alcaldía. En el
caso que la referida obra afecte las áreas públicas previamente donadas a la Alcaldía
Municipal, se debe presentar además, la autorización de dicha institución para proceder en
esos sitios.
39
Si el proyecto no afecta la sub división de la tierra existente en el sitio, se eximirá al
interesado de presentar los requisitos indicados en Art. 92, y todos sus incisos.

Arto.123. Todo proyecto de renovación urbana que afecte sitios de valor histórico, para su
aprobación, debe contar con la autorización del Instituto Nicaragüense de Cultura.

Arto.124. De la aprobación del proyecto. El interesado debe cumplir con los mismos
requisitos que para la aprobación de un proyecto de urbanización se indican en el Título
III, Capítulo III, Art.94, del presente Reglamento. En caso que el proyecto de renovación
urbana no afecte la sub división de la tierra existente del sitio se eximirá al interesado de
presentar los requisitos señalados en Art.94 y todos numerales.

Arto.125. De otros requisitos para el inicio de las obras. Para poder iniciar las obras, el
interesado debe cumplir con los mismos requisitos señalados para una urbanización en el
Título III, del Art.96 al 107 de este Reglamento.

Capítulo X
De los desarrollos urbanos de tipo progresivo

Arto.126. Para la aprobación del anteproyecto se debe cumplir con los mismos
requerimientos que se señalan para la urbanización, en el Título III, Capítulo III Artículo
91 del presente Reglamento, a fin de interponer la solicitud correspondiente.

Arto.127. Para la aprobación del proyecto, se debe cumplir los requerimientos, que para
una urbanización se señalan en el Título III, Capítulo III, Artículo 94, del presente
Reglamento para su debida aprobación.

Respecto al numeral 5 se eximirá temporalmente de presentar el diseño del alumbrado

público y sistema de distribución eléctrica, la red telefónica, alcantarillado sanitario y
pluvial, con sus memorias de cálculo respectivas. Sin embargo, previo a la instalación de
cada uno de estos servicios deberá presentarse la información requerida en este mismo
inciso para su aprobación.

De igual forma se dispensan temporalmente las disposiciones de los numeral .7. y 8. del
mismo artículo, hasta el momento previo a su realización.

Arto.128. Para poder iniciar las obras, la unidad responsable del proyecto debe cumplir
con los mismos requisitos señalados para una urbanización en el Título III, desde el Art.96
al Artículo 107 del presente Reglamento.

Arto.129. Para la aprobación de los fraccionamientos compuestos, la Unidad Responsable

de los mismos debe cumplir con todos los requisitos señalados en el Título III, Capítulo
III, Artículo del 94 al 101 del presente Reglamento al momento de la interposición de la
solicitud de los fraccionamientos urbanos progresivos a excepción del estimado de costos
de obras de infraestructura.

Capítulo XI
Obras de Servicios Públicos
40
Arto.130. En todo el desarrollo urbano las obras mínimas deben realizarse de acuerdo con
las diferentes zonas estipuladas en el Título II Zonificación y Uso de Suelo del presente
Reglamento.

Arto.131. Las obras de infraestructura deben ajustarse a los planos y especificaciones

aprobados por la Alcaldía Municipal quien ejercerá la supervisión que fuere necesaria
para tal fin, en coordinación con las entidades gubernamentales correspondientes.

Capítulo XII
De las afectaciones de obras de infraestructura en un desarrollo urbano

Arto.132. Cuando un desarrollo urbano se encuentre afectado por instalaciones de

infraestructura al nivel troncal, el urbanizador está obligado a ejecutar las obras en
cuestión, debiendo ser compensado por las entidades gubernamentales correspondientes
en la diferencia que se establezca, entre sus necesidades de diseño o requerimientos
mínimos exigidos y la capacidad total de la red.

Arto.133. El urbanizador está obligado a proteger los lotes en las colindancias a distinto
nivel por medio de muros reforzado o en su defecto con taludes de una pendiente máxima
de 65%, convenientemente engramados y protegidos contra la erosión, proveyéndose
además de las obras necesarias para evitar que el drenaje de aguas de lluvias se haga sobre
los terrenos colindantes. En igual obligación está todo aquel que efectúe cortes o rellenos
en su propiedad. Si el interesado prueba con estudios de suelo adecuados la estabilidad del
mismo con otra alternativa, ésta puede ser aceptada.

Arto.134. Aún cuando el total de las obras de infraestructura no estuviesen terminadas, a

solicitud del urbanizador, se declarará la habilitación del sector o sectores cubiertos por
las referidas obras siempre que éstas se hayan ejecutado por bloques completos.

Capítulo XIII
Del Área Comunal

Arto.135. El área comunal debe cumplir con lo siguiente:

1. Formar un todo, o si el caso lo amerita, distribuirse en varias porciones.

2. Los terrenos en que se localice, pueden tener hasta una pendiente máxima del quince
(15%) por ciento.
3. Quedar ubicada de manera tal que tenga suficiente accesibilidad y frente hacia la vía
pública.
4. No estar sometida a derrumbes e inundaciones o en un lugar insalubre.

Arto.136. Para proyectos de propiedad horizontal de vivienda colectiva, ubicados en el

centro de la ciudad y sub centros, el área comunal puede reducirse en la medida en que el
equipamiento social se encuentre previsto o realizado en esos centros.

41
 TITULO IV

Permiso de Construcción

Capítulo I
Requisitos y Tipo de Permiso de Construcción

Arto.137. Previo al inicio de todo proyecto de construcción en el área urbana de la ciudad

de Estelí se debe contar con el correspondiente permiso, extendido por la Dirección de
Planificación Territorial de la Alcaldía Municipal de Estelí, quien debe revisar los planos
y demás documentos que se requieran para la obra y debe otorgar la aprobación técnica
cuando cumpla con el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad y su Reglamento.

Arto.138. Los tipos de permiso de construcción son:

A. Permiso de Infraestructura
B. Permiso de Desarrollo Urbano
C. Permiso de Desarrollo Vial
D. Permiso de Edificación
E. Permiso de Proyecto Especial

El permiso de construcción que se otorgue debe indicar si se trata de nueva obra,

reparación, remodelación, restauración, anexo, ampliación, reforzamiento, cambio de
estructura, demolición o cualquier otro tipo de obra constructiva relacionada con el
Desarrollo Urbano. Todo Permiso de Construcción deberá anotar cualquier consideración
ambiental que deberá tomarse en cuenta durante la construcción.

Arto.139. Para la obtención del Permiso de Construcción el interesado debe presentar

todos los documentos que para tal fin se especifique en el Reglamento del Plan de
Desarrollo Urbano de Estelí, los que deberán estar firmados tanto por el Responsable
técnico de proyecto y el Constructor, quienes deberán tener sus firmas registradas en la
Dirección de Planificación Territorial de la Alcaldía Municipal de Estelí. A lo anterior se
debe agregar las boletas de entero tributarias establecidas por la ley y la matrícula
respectiva que emite Recaudación.

Arto.140. La Dirección de Planificación Territorial de la Alcaldía Municipal de Estelí, al

otorgará el Permiso de Construcción, el que deberá exhibirse en un lugar visible durante
todo el proceso de construcción.

Arto.141. Una vez otorgado el Permiso de Construcción, la obra debe realizarse según los
planos y demás documentos que hayan sido aprobados por la Dirección de Planificación
Territorial de la Alcaldía Municipal de Estelí.

42
Arto.142. Otorgado el Permiso de Construcción, tanto los planos como memorias y
demás especificaciones aprobadas técnicamente, no pueden ser modificados sin previa
autorización de la Dirección de Planificación Territorial.

Arto.143. Las modificaciones en una obra de construcción deben ser sometidas por
escrito, a la Dirección de Planificación Territorial, en caso necesario con la
documentación que justifique la modificación propuesta. Mientras se tramita la
autorización de la modificación, la obra debe suspenderse en el sector a modificar. No se
incluyen las modificaciones de detalles menores, a menos que estos puedan influir
considerablemente en el funcionamiento de la edificación.

Arto.144. Información errónea en la solicitud de Permiso de Construcción. El

suministro de información errónea de forma deliberada es suficiente motivo para que la
Dirección de Planificación Territorial aplique una multa y revocar en cualquier momento
el Permiso de Construcción.

Arto.145. Normas de Protección y Seguridad en la Construcción. Además de las

normas generales de protección y seguridad en la construcción vigentes en el país, la
Dirección de Planificación Territorial de la Alcaldía de Estelí, puede dictar las que estime
conveniente para cada obra. Entre otras son obligatorias las siguientes:

A) Para edificaciones de dos o más plantas proteger la circulación peatonal con techos
sobre las aceras.

B) En todos los casos debe mantener humedecida la tierra de las excavaciones y

terminada la obra el constructor o responsable de la misma debe proceder a la limpieza del
área en general, en cuanto a escombros, materiales de construcción, sobrantes y andamios.
Además debe garantizar el depósito adecuado de los desechos en el botadero de la ciudad
y también reparar cualquier deterioro causado. Durante la construcción de la obra y
cuando no se encuentre personal en ella, ésta debe permanecer cerrada.

Arto.146. La Dirección de Planificación Territorial debe establecer un sistema de

inspecciones y control de las obras, debiéndose hacer una inspección final a las mismas y
al lugar donde fueron depositados los desechos; previa a su ocupación. La obra no puede
ser ocupada sin cumplir dicho requisito.

Arto.147. No se puede cambiar el uso de una obra aprobada en el Permiso de

Construcción sin la previa autorización de la Dirección de Planificación Territorial.

Arto.148. Todos aquellos proyectos que se encuentren clasificados en la categoría

ambiental II, deberán obtener una evaluación de emplazamiento conforme y un análisis
ambiental conforme.

Arto.149. Es obligatoria la constancia de factibilidad de instalación de los servicios

públicos de cada entidad gubernamental conforme a la infraestructura que requiera el
proyecto. Esta constancia debe indicar la localización de las instalaciones que tengan
capacidad para satisfacer la demanda de infraestructura en el proyecto, así como cualquier
otro requerimiento que deba cumplir la conexión y sus obras.

43
 Capítulo II
Registro de Firmas e Incompatibilidad

Arto.150. La Dirección de Planificación Territorial debe llevar un registro de firmas de

arquitectos, ingenieros, maestros de obras y contratistas de la construcción que posean
licencias otorgadas por el M.T.I.

Arto.151. Cualquier profesional con cargo en la Dirección de Planificación Territorial, no

puede ser co-participe de un proyecto o ejecución de obras sujeto a aprobación por dicha
Dirección.

Capítulo III
De las Constancias de Uso de Suelo

Arto.152. Toda persona interesada en obtener información oficial relativa a la

zonificación y normas aplicables a un terreno determinado, puede solicitar a la Dirección
de Planificación Territorial, la Constancia de Uso del Suelo con sus parámetros
edificatorios. La solicitud para obtener la Constancia de Uso del Suelo debe contener los
datos de ubicación y número catastral del terreno en cuestión.

Arto.153. La Constancia de Uso del Suelo y Evaluación de Emplazamiento deben señalar

los usos a que pueden destinarse los terrenos, indicando las normas técnicas y urbanísticas
aplicables. Esta constancia no constituye reconocimiento de propiedad sobre el inmueble,
ni autorización de realizar cualquier tipo de construcción, ni ocupar el inmueble.

Capítulo IV
Aprobación Técnica de los Anteproyectos

Arto.154. La Aprobación Técnica de los Anteproyectos de Infraestructura, Desarrollo

Urbano, Desarrollo Vial, Edificación y Proyecto Especial debe solicitarse por el
propietario o su representante legal a la Dirección de Planificación Territorial.

Arto.155. El interesado deberá acompañar para la revisión y aprobación de todo

anteproyecto además de los requisitos establecidos en el Título III, Capítulo III, Artículo
91 del presente Reglamento la siguiente documentación general:

1. Dos juegos de planos con la información específica para cada tipo de permiso,
debidamente firmadas por el diseñador y por el propietario.
2. Escrito explicativo del anteproyecto
3. Título de Dominio del inmueble.
4. Cualquier otra información que razonablemente sea solicitada por la Dirección de
Planificación Territorial.

Arto.156. Para los Anteproyectos de Infraestructura también el interesado deberá cumplir

con los siguientes requisitos:

1. Ubicación a Escala 1:10,000 del área afectada, con respecto a la ciudad.

2. Área de influencia del anteproyecto, reflejando las superficies tributarias, de drenaje o
áreas a servir según el caso, con curvas de nivel de uno a cinco metros como máximo, a
44
excepción de las redes aéreas de energía eléctrica o telecomunicaciones que no requieren
de curvas de nivel.
3. Interrelación de las instalaciones propuestas con el sistema general existente o
proyectado, según la infraestructura de que se trate.
4. Justificación de la infraestructura en relación con el área del terreno y con las
densidades de población de saturación que tenga prevista servir.
5. Nivel de servicios existentes y propuestos, expresados en términos de las capacidades
de las obras existentes y proyectadas, con la factibilidad de las entidades encargadas de
suministrar los servicios.
6. Estudio físico del terreno del anteproyecto.

Arto.157. Para los Anteproyectos de Desarrollo Urbano se debe completar la información

establecida en el Título III, Capítulo III, Artículo 91 del presente Reglamento con los
siguientes documentales:

1. Constancia de Uso del Suelo

2. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
3. Análisis ambiental cuando se requiera
4. Localización del área a urbanizar, a Escala 1:10,000
5. Plano de lotificación, a Escala 1:500
6. Resumen de la superficie de lotes, áreas verdes y de equipamiento social.

Arto.158. Para los anteproyectos de Espacios Públicos se debe completar la

documentación general estipulada el Título III, Capítulo III, Artículo 91 del presente
Reglamento con los siguientes documentales:

1. Constancia de Uso de Suelo cuando se requiera

2. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
3. Análisis ambiental cuando se requiera
4. Ubicación del Anteproyecto con respecto a la ciudad, a escala 1:10000
5. Interrelación con las vías existentes
6. Secciones transversales típicas de las vías
7. Perfil longitudinal de las vías o planos de curvas de nivel, de uno a cinco metros como
máximo.
8. Criterios de diseños geométrico y de materiales de pavimento

Arto.159. Para los Anteproyectos de Edificación se debe completar la documentación

general estipulada en Título III, Capítulo III, Artículo 91 del presente Reglamento con los
siguientes documentales:

1. Constancia de Uso de Suelo

2. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
3. Análisis ambiental cuando se requiera
4. Localización del lote
5. Ubicación de las obras respecto al área del lote, a escala 1:500 ó 1:200.
6. Planos de plantas arquitectónicas a escala mínima 1:100
7. Cuadro de áreas del anteproyecto y parámetros edificatorios.

45
Arto.160. Para los Anteproyectos de Proyecto Especial, se debe completar la
documentación estipulada en Título III, Capítulo III, Artículo 91 del presente Reglamento
los siguientes documentales:

1. Constancia de Uso del Suelo

2. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
3. Análisis ambiental cuando se requiera
4. Localización del lote
Ubicación de la obra con respecto al área del lote, a escala 1:500 ó 1:200.
Documentos que solicite el Departamento de Planificación Territorial.

Capítulo V
Aprobación Técnica del Proyecto

Arto.161. La aprobación técnica de los proyectos de infraestructura, Desarrollo Urbano,

Desarrollo Vial, Edificación y Proyecto Especial, deben ser solicitados por el propietario o
su representante legal a la Dirección de Planificación Territorial de la Alcaldía Municipal
de Estelí.

Arto.162. Para la revisión y aprobación de todo proyecto se debe presentar la siguiente

documentación general:

1. Título de dominio u otro documento legal que acredite el derecho del solicitante sobre
el inmueble en referencia.
2. Dos juegos de planos y demás documentos completos, todos ellos debidamente
firmados por el propietario, o su representante legal, por el diseñador responsable técnico
del proyecto y por el constructor, cuando se requieran de acuerdo a los Artículos 138 y
149 del Título IV del presente Reglamento.
3. Presupuesto estimado de la obra.
4. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
5. Análisis ambiental cuando se requiera
6. Cualquier otra información que sea solicitada por la Dirección de Planificación
Territorial.

Arto.163. Para los proyectos de infraestructura, se debe completar la documentación

general de que se habla en el Título IV en los Artículo.155 del Capítulo IV y Artículo 161
Capítulo V del presente Reglamento con lo siguiente:
1. Planos de información general con nomenclatura, simbología, datos completos del
proyecto, tabla de cantidades de obra y cualquier otra información que sea conducente.
2. Planos de planta y perfil de las redes de infraestructura y obras complementarias, a
escala 1:1,000 ó 1:500 horizontal y 1:100 vertical, con curvas de nivel a cada metro o
estaciones altimétricas cada 20 metros según sea aplicable. Este inciso no es válido para
redes aéreas de energía eléctrica, telecomunicaciones y otros que la Dirección de
Planificación Territorial autorice.
3. Planos de detalles constructivos y de secciones transversales que muestren los
elementos del derecho de vía, con sus niveles de servicios (cuneta, pavimentos y aceras) y
la posición relativa de la infraestructura propuesta con respecto a la existente, a escala
1:50; 1:250 o escalas intermedias.

46
4. Memoria de cálculo de las instalaciones de infraestructura que se trate y memoria de
cálculo estructural para las zonas que lo requieran.
5. Los juegos de planos y demás documentos deben ir firmados, además del diseñador
general arquitecto o ingeniero responsable del proyecto, por los profesionales diseñadores
sectoriales, cuando el caso lo amerite.
6. Estudio de suelos cuando la Dirección de Planificación Territorial lo juzgue necesario.
7. Autorización de las entidades gubernamentales que corresponde.

Arto.164. Para los proyectos de Desarrollo Urbano se debe completar la documentación

general referida en los Título IV en los Artículo.155 del Capítulo IV y Artículo 161
Capítulo V del presente Reglamento, con lo siguiente:

1. Planos de información general con nomenclatura, simbología y datos del proyecto.

2. Planos del perfil longitudinal de las vías del área a urbanizar
3. Sección transversal típica de las vías
4. Memoria justificativa de la solución adoptada
5. Estudio con propuestas de infraestructura y equipamiento social para el área a urbanizar
6. Estudio con propuestas de infraestructura y equipamiento social para el área a
urbanizar.
7. Evaluación de emplazamiento cuando se requiera
8. Análisis ambiental cuando se requiera
9. Los juegos de planos y demás documentos deben ir firmados por un Arquitecto o
Ingeniero Urbanista como responsable del proyecto.

Arto.165. Para los proyectos de Espacios Públicos se debe completar la documentación

general establecidos en los Título IV en los Artículo.155 del Capítulo IV y Artículo 161
Capítulo V del presente Reglamento, con la siguiente información:

1. Plano de información general con nomenclatura, simbología y datos completos del

proyecto, tabla de cantidades de obras, uso de los terrenos colindantes al proyecto y
cualquier otra información que sea conducente.
2. Plano de planta y perfil del terreno y la obra terminada, a escala 1:1,000 ó 1:500
horizontal y 1:100 vertical, con estaciones altimétricas cada 20 metros o plano con curvas
de nivel cada metro, cuando la Dirección de Planificación Territorial lo considere
adecuado.
3. Planos de detalles constructivos y de secciones transversales, que muestren los
elementos del sistema vial.
4. Estudio de suelos y documentos complementarios.
5. Memoria justificativa de la solución adoptada
6. Memoria de cálculo del diseño geométrico y detalles de las secciones de los
pavimentos.
7. Los juegos de planos y demás documentos deben ir firmados por un Arquitecto o un
Ingeniero como responsable del proyecto.

Arto.166. Los proyectos de edificación se subdividen en los siguientes tipos:

A. Edificios categoría D1: mayores de 150m² de superficie.

B. Edificios categoría D2: entre 81m² y 150m² de superficie.
C. Edificios categoría D3: entre 46m² y 80m² de superficie
47
D. Edificios categoría D4: hasta 45m² de superficie.

Arto.167. Para los proyectos de edificación en edificios de categorías D1,D2 y D3 (en los
casos de más de una planta) se debe completar la documentación general establecida en
los Título IV en los Artículo 158 del Capítulo IV y Artículo 161 Capítulo V del presente
Reglamento con lo siguiente;

1. Plano de información general con tabla de acabados, simbología y cualquier otra

información necesaria para una mejor interpretación del proyecto.
2. Ubicación de la edificación con respecto al lote, indicando retiros frontales, laterales y
de fondo, localización de calles existentes y proyectadas con sus secciones transversales y
las acotaciones que correspondan.
3. Planos de plantas arquitectónicas y techos, fachadas, secciones longitudinales y
transversal, todo ello a escala 1:50.
4. Superficie de cada ambiente con sus acotaciones correspondientes.
5. Planos de planta estructurales, a escala 1:50 con especificaciones de todos los
elementos estructurales, detalles constructivos, esto último a escala 1:10.
6. Ubicación de obras exteriores tales como estacionamientos, aceras, jardinería, muros,
piscinas, terrazas, arborización y otros.
7. Planos de planta y detalles de los sistemas de agua potable, aguas residuales, drenaje
pluvial, instalaciones eléctricas, teléfonos y cualquier otra infraestructura a instalar. Tanto
dentro como fuera del proyecto a escala mínima 1:100 dichas instalaciones deben estar
acordes con los reglamentos de las entidades gubernamentales correspondientes.
8. Memoria de cálculo estructural de las instalaciones de infraestructura cuando el
Departamento de Planificación Territorial lo requiera.
9. Especificaciones Técnicas de la obra incorporadas a los planos o en documentos
escritos.
10. Estudio físico de suelos, cuando el Departamento de Planificación Territorial lo
requiera.
11. En toda reparación o reforzamiento, remodelación o cambio de estructura, el
diseñador debe señalar claramente en los planos, las construcciones existentes,
dimensionándolas y dibujando claramente las partes a reparar, reforzar, extender,
remodelar o cambiar.
12. Todos los documentos deben llevar la firma de un arquitecto o ingeniero debidamente
registrado en la Dirección de Planificación Territorial, como responsable técnico del
proyecto. Los diseños sectoriales deben llevar la firma del técnico o profesional de la
especialidad correspondiente cuando el trabajo lo requiera, debidamente registrado.

Arto.168. Para los proyectos de edificación de categorías D3, de una sola planta, se debe
completar la documentación general establecida en los Art. 161 y 165 del presente
Reglamento, con la siguiente información:

1) Ubicación de la edificación con respecto al lote, indicando retiros frontales, laterales y

de fondo, localización de calles existentes y proyectadas con sus secciones transversales y
las acotaciones que correspondan, todo ello a una escala adecuada.
2) Planos de planta arquitectónica y techos, fachadas, sección longitudinal y transversal,
todo ello a escala 1:50.
3) Superficie de cada ambiente, con sus acotaciones correspondientes.

48
4) Planos de plantas estructurales cuando sea necesario, a escala 1:50 con especificaciones
de todos los elementos estructurales y detalles constructivos, esto último a escala mínima
1:10.
5) Ubicación de obras exteriores tales como estacionamiento, aceras, jardinería, muros
piscina, terrazas, arborización y otros.
6) Planos de planta y detalles de los sistemas de agua potable, aguas negras, drenaje
pluvial, otra infraestructura a instalar, tanto dentro como fuera del proyecto a escala
mínima 1:100. Dichas instalaciones deben estar acordes con los reglamentos de las
entidades gubernamentales correspondientes.
7) Memoria de cálculo estructural cuando sea necesario y de las instalaciones de
infraestructura cuando la Dirección de Planificación Territorial lo requiera.
8) Especificaciones técnicas de la obra, incorporadas a los planos o en documentos
escritos.
9) Estudio físico de los suelos, cuando la Dirección de Planificación Territorial lo
requiera.
10) Todos los documentos deben llevar la firma como mínimo de un constructor
debidamente registrado.

Arto.169. Para los proyectos de edificación en categoría D4 de una sola planta, se debe
presentar la siguiente información:

1. Título de dominio u otro documento legal que acredite el derecho del solicitante sobre
el inmueble en referencia.
2. Localización del lote.
3. Ubicación de las obras respecto al área del lote, indicando los respectivos retiros.
4. Plano de planta arquitectónica
5. Plano de fachadas frontales y laterales, además de cualquier otra información que
razonablemente solicite el Departamento de Planificación Territorial.

Arto.170. Para la demolición de cualquier obra que altere fundamentalmente la estructura

de un edificio, el propietario debe solicitar el correspondiente Permiso de Construcción a
la Dirección de Planificación Territorial, y en él se debe requerir las condiciones técnicas
y de seguridad bajo las cuales se llevará a efecto la obra, así como cualquier otra
información necesaria.

Arto.171. En relación a los casos especiales referidos a: Construcción de Obra o edificio

en mal estado la Alcaldía Municipal ejercerá estricta observancia y aplicabilidad de lo
dispuesto en el Título XXXIV Capítulo II Arto. 1813 y siguientes del Código Civil.

Arto.172. La aprobación técnica de un proyecto se debe otorgar cuando el interesado

haya presentado a satisfacción de la Dirección de Planificación Territorial, los documentos
estipulados en los Artículos 161, 166, 167 y 168 del presente Reglamento, según sea
aplicable en cada caso. Con la aprobación técnica del proyecto y el pago de impuestos
correspondientes se debe otorgar el Permiso de Construcción el que tendrá validez por un
año.

Arto. 173. Cuando el solicitante de un permiso de construcción, considere innecesario

presentar alguno de los planos o documentos requeridos en este Reglamento, deberá

49
solicitarlo por escrito y con la justificación adecuada a la Dirección de Planificación
Territorial para que ésta lo apruebe o rechace.

TITULO V
De las Sanciones y su Aplicación

Capítulo I
De las Sanciones

Arto. 174. Para efectos de las infracciones a lo dispuesto en la Ordenanza de aprobación

del REGLAMENTO DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE
ESTELI, estas se clasifican en base al nivel de riesgo que conlleven en : LEVE, GRAVE
Y MUY GRAVE.

Arto.175. Las infracciones a las disposiciones establecidas en el REGLAMENTO DEL

PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE ESTELI,
independientemente de la responsabilidad civil y penal en que se pudiera incurrir, se
sancionan en la vìa administrativa bajo las siguientes formas:
1. Multas
2. Suspensión de obras
3. Cancelación del permiso de construcción.
4. Demolición
5. Desalojos

Arto. 176.- Los valores de las multas por infracciones, de acuerdo a sus niveles, serán los
siguientes

A.- Leves:
Descripción Multa C$
1. No tener en lugar visible el permiso de construcción. 75.00
2. No tener a disposición la autorización para utilización de la acera o vía. 100.00
3. Las caídas libres de agua, directamente del techo, balcón, aire 100.00
acondicionado o canal a las áreas privadas y públicas de circulación
peatonal
4. No cumplir con lo establecido sobre cercas en linderos frontales, lateral, 100.00
de fondo o de confinamiento.

B.- Graves:
Descripción Multa C$
1. La construcción de balcones en plantas superiores al primer piso, que 200.00
excedan el 50% del retiro permisible para esa zona, medido
perpendicularmente al lindero de propiedad.
2. La construcción de piscinas con retiro menor de 3.00 metros del 500.00
50
 lindero o de fundaciones a estructuras existentes.
3. La colocación de pérgolas con muros, y cerramientos en las áreas de 200.00
los retiros frontales y laterales.
4. Construcción de canopias o voladizos con más del 50% de la longitud 500.00
del retiro frontal y un ancho mayor del 25% del frente del lote, con
mas de 4.00 metros de ancho para el uso de vivienda y mas de 8.00
metros para otros usos y⁄o con muros, verjas o vidrios cerrando sus
costados.
5. Toda esquina sin curva o chaflán que obstaculice la visibilidad del 500.00
conductor.
6. Incumplir las regulaciones sanitarias y ambientales establecidas en la 500.00
normas establecidas en el capitulo I artos 41al 48 del Reglamento del
Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí.
7. Edificar más de lo establecido como FOS en las áreas 500.00
urbanísticamente consolidada predominante de vivienda.
8. Las edificaciones destinadas a uso permanente comercial, industrial, 500.00
institucional u otras; que excedan un FOS de 0. 65.
9. No depositar los escombros o desechos de demolición en los lugares 500.00
autorizados.
10. Incumplir las condiciones bajo las cuales se hubiere otorgado el 500.00
Permiso de Construcción.
11. Obstaculizar o impedir el adecuado funcionamiento del sistema de 500.00
inspección.
12. Los que incumplan lo establecido en el artículo 35 (Ventanas) del 500.00
Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí.
13. El acondicionamiento de cunetas y aceras sin la debida autorización de la 200.00
Alcaldía Municipal de Estelí.
14. Suministro de información errónea o falsa. 200.00

C.- Muy Graves:

Descripción Multa C$
1. El establecimiento de barreras arquitectónicas en andenes 700.00
peatonales.
2. El incumplimiento a los requerimientos de accesibilidad a las 700.00
personas con capacidad diferente.
3. Pavimentar las aceras y rampas con ladrillos o cerámica que no 700.00
tenga superficie antideslizante.
4. El incumplimiento a lo dispuesto en el Reglamento del Plan de 1,000.00
Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí, en cuanto a la
zonificación de las zonas habitacionales.
5. Cambio de uso de las edificaciones aprobadas. 1,000.00
6. El incumplimiento a lo dispuesto para la zonificación de las 1,000.00
zonas de actividad económica, comercio y servicio, área de
producción mixta, área de industria pesada.
7. Realizar una obra de construcción sin tener aprobado el Permiso 25% del valor del
de Construcción correspondiente. permiso de
Construcción.

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8. Cuando las obras de construcción o estructuras respectivas 1,000.00
invaden los derechos de vía, áreas comunales y áreas verdes.
9. El incumplimiento a lo establecido en el arto 68 del Reglamento 700.00
del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí.
10. El incumplimiento a lo establecido en el artículo 7 del 2,000.00
Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí

Arto. 177. En el caso de la infracción en que exista la posibilidad de rectificar la

situación, esta se hará bajo las recomendaciones técnicas de la Dirección de Planificación
Urbana, en un periodo no mayor de treinta días, a partir de la notificación.

Arto.178. Para efectos de las infracciones establecidas en el artículo 176 acápite B

Numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 y 12, en el acápite C en los Numerales 2, 8 y 10,
además de la multa se aplicará la sanción que corresponda, sea esta suspensión de la obra,
demolición o cancelación de permiso de construcción, en su caso.

En el caso particular del Numeral 1 del acápite C establecido en el Artículo 176 además
de la multa si fuese el caso de construcción fija como: gradas, rampas, etc. se aplicará la
sanción de demoler las estructuras; y en el caso de que el obstáculo fuese móvil como:
ventas, rótulos y otros se sancionará con el desalojo de los mismos.

La aplicación de cualquiera de las sanciones establecidas en el Reglamento del Plan de

Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí se ordenará de inmediato, mediante resolución
fundada, fijando un plazo prudencial para que se proceda.

Arto.179. Todos los tributos referidos a la construcción o mejoras y las multas, deben ser
enteradas a la Alcaldía Municipal de Estelí por el solicitante del Permiso de Construcción
y en su defecto por el infractor o infractores de las normas prohibitivas.

Capítulo II
Disposiciones finales

Arto.180. Con esta Ordenanza que aprueba las incorporaciones de normas al Reglamento
de Desarrollo Urbano de la ciudad de Estelí, se derogan todas aquellas disposiciones
anteriores.

Arto.181. La Aprobación de Incorporaciones de Normas al Reglamento de desarrollo

Urbano de la ciudad de Estelí, entra en vigor desde la fecha de su promulgación mediante
Ordenanza Municipal y a partir de su publicación por cualquier medio de comunicación
social sin perjuicio de su ulterior publicación en La Gaceta, diario oficial de la República
de Nicaragua.

Dado en la ciudad de Estelí, a los 27 días del mes de Febrero del año dos mil cinco.

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