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Junio de 2012
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MIC 201210 38
Tabla de contenido
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1.1 INTRODUCCIÓN
En la industria de la construcción los procesos de diseño y especificaciones de
edificios se basaban en los requerimientos de los dueños de los proyectos y los
usuarios. Posteriormente al proceso de diseño se involucró al constructor, para
que este participara en las decisiones de diseño, con el objeto de facilitar y
economizar costos durante la construcción del proyecto, ya que se consideraba
que esta etapa era la que más incidencia tenia dentro del presupuesto total del
proyecto.
En los últimos años en los diseños de los edificios, sobre todo de oficinas, se
ha dado mayor importancia a la operación y mantenimiento del inmueble
durante su vida útil, debido a que los costos en que se incurre durante el
funcionamiento del edificio son bastante altos, pues su ocurrencia se da con
una alta frecuencia durante un periodo muy largo en el tiempo.
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1.4 JUSTIFICACIÓN
Durante los últimos años en Colombia, la construcción bajo la filosofía LEED ha
venido aumentando principalmente en los edificios nuevos de oficinas, en la
ciudad de Bogotá. Este ha sido un crecimiento bajo y es implementado
únicamente por compañías de amplio reconocimiento. La adopción de esta
filosofía es importante para mitigar los efectos nocivos que afectan el medio
ambiente, no solo el proceso constructivo sino la operación del edificio a lo
largo de su ciclo de vida.
La implementación de parámetros LEED produce un incremento en los costos
de diseños y de construcción de los edificios, lo que es inconveniente para los
propósitos de venta del proyecto. Sin embargo la adopción de la filosofía LEED
en un edificio también genera incrementos y ahorros en los costos de
administración debidos a la operación y funcionamiento del edificio.
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Se espera que los ahorros sean superiores a los incrementos en los costos de
operación de tal forma que a lo largo del ciclo de vida del edificio, mediante
estos ahorros se pueda recuperar los incrementos en los costos de diseño y
construcción, lo que se traduce en un incremento en el precio de venta del
inmueble.
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Estos ahorros serán utilizados más adelante para cuantificar los ahorros
generados por la implementación de parámetros LEED.
Entre la gran cantidad de datos que se obtuvieron, se presentan dos que son
los que tiene mayor relevancia para el presente trabajo. El primero es el
consumo promedio mensual por m2 el cual se muestra en la Figura 1 y la
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Figura 1. Consumo Mensual de Energía Eléctrica en todos los usos finales por m2 por
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tipo de establecimiento – Bogotá 2006
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DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA.
Caracterización del consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes Establecimientos
Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso
de Energía Final (Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007
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Figura 2. Consumo porcentual por uso final y tipo de establecimiento – Bogotá 2006
3. LEED CONSTRUCTION
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DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA.
Caracterización del consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes Establecimientos
Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso
de Energía Final (Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007
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AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4
(Septiembre, 2011), p. 68.
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Certificado 40-49
Plata 50-59
Oro 60-79
Platino 80 y superior
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ESTADOS UNIDOS. UNITED STATES GREEN BUILDING COUNCIL. LEED 2009 for Core & Shell
Development. p. xiii.
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el diseño y su proceso, el cual debe estar orientado desde un comienzo con las
normas LEED.
Para Obtener la certificación del edificio, se requiere documentar ante El
USGBC con planos, cartas, memorias de cálculo, informes, fotografías y fichas
técnicas, según lo requiera cada crédito. El sistema está diseñado para que el
grupo de profesionales encargado de cada uno de los créditos y prerrequisitos
firmen de manera digital y se responsabilicen de la información suministrada
como soporte.5
5
AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4
(Septiembre, 2011), p. 69.
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LOPEZ, IVAN CAMILO. Implementación de la construcción LEED en Proyectos de Oficinas, Análisis de los
Beneficios Financieros. Bogotá, 2011. Tesis de Maestría. Universidad de los Andes. Facultad de
Ingeniería. Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental
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SUPERNOVA ENERGY SERVICES. Taller Regional para América del Sur Sobre Tecnologías de Reemplazo
para HCFC de Bajo Potencial de Calentamiento Global y Eficientes Energéticamente en el Sector de
Refrigeración y Aire Acondicionado. [presentación Microsoft PowerPoint], Bogotá: s.n., 2010.
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ESTADOS UNIDOS. NATIONAL INSTITUTE OF BUILDING SCIENCE, Life-Cycle Cost Analysis (LCCA). En:
Whole Building Design Guide. [En Linea]. [Consultado 20 may. 2012]. Disponible en
<http://www.wbdg.org/resources/lcca.php>
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BLANCHARD Benjamin y FABRYCKY Wolter, Life-Cycle Cost and Economic Analysis. New Jersey:
Prentice Hall, 1991. 58 p.
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En la Tabla 8 y la Figura 7 se muestran los VPN’s para cada uno de los tipos
de certificación, con diferentes tasas de descuento y un periodo de estudio de
20 años.
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VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica. Apuntes de Clase: Aspectos Financieros en
Ingeniería, [Documento PDF], Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
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VILLARREAL Julio, Indicadores de Bondad Económica (6). Apuntes de Clase: Aspectos Financieros en
Ingeniería, [Documento PDF], Universidad de Los Andes, Bogotá, 2009
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5. CONCLUSIONES
Los costos de operación y mantenimiento de un edificio de oficinas en
Bogotá, a pesar de las diferencias en sus características pueden
agruparse y tipificarse para realizar análisis de ciclo de vida y evaluar
diferentes alternativas de construcción, entre ellas la implementación de
parámetros sostenible.
Es inevitable que la implementación de parámetros LEED para buscar
una certificación incrementa los costos directos e indirectos de
construcción de un edificio, pero también es un hecho que estos
parámetros generan “a-posteriori” ahorros en los costos de operación y
mantenimiento los cuales se ven reflejados en la cuota de administración
que pagaría el usuario. Lo importante es hacer un estudio juicioso de
estos incrementos y ahorros para vender el proyecto como una
posibilidad financieramente atractiva para el potencial comprador.
El incremento en los costos de construcción para aplicar a una
certificación oro, es muy superior a los incrementos que se tienen para
los otros tipos de certificaciones, esto se debe a que las tecnologías
para poder producir energía in-situ aun no son ampliamente utilizadas y
deben ser importadas, por lo tanto la oferta de estas es muy limitada y
los precios son muy altos comparados con los beneficios económicos
que conlleva el uso de dichas tecnologías.
Es indiscutible que con la implementación de parámetros LEED en un
edificio de oficinas producirá ahorros en los consumos de agua y
energía, sin embargo es importante que se haga un seguimiento a las
medidas a implementar durante la construcción y al comportamiento de
los consumos durante la operación para cumplir con las metas de ahorro
que conviertan al incremento en el precio por metro cuadrado de oficinas
en una inversión atractiva.
Debido a los problemas generados por el cambio climático, tale como las
largas sequias o las temporadas largas e intensas de lluvias, ha llevado
al distrito a tomar medidas punitivas sobre las tarifas de energía y agua,
cuando el consumo se exceda de un valor establecido. Esto permite que
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6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
AREAVALO, B & ESPAÑA L. A. Curso LEED. En: Construcción
Sostenible: Materiales y Sistemas, No. 4 (Septiembre, 2011), p. 68.
BLANCHARD Benjamin y FABRYCKY Wolter, Life-Cycle Cost and
Economic Analysis. New Jersey: Prentice Hall, 1991. 58 p.
Construdata, No. 160. Septiembre – Noviembre de 2011.
DEPARTAMENTO DE FISICA, FACULTAD DE CIENCIAS,
UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA. Caracterización del
consumo de Energía Final en los Sectores Terciarios, Grandes
Establecimientos Comerciales, Centros Comerciales y Determinación de
Consumos para sus Respectivos Equipos de Uso de Energía Final
(Volumen 1 de 2). [Documento PDF]. Bogotá, 2007.
ESTADOS UNIDOS. UNITED STATES GREEN BUILDING COUNCIL.
LEED 2009 for Core & Shell Development.
ESTADOS UNIDOS. NATIONAL INSTITUTE OF BUILDING SCIENCE,
Life-Cycle Cost Analysis (LCCA). En: Whole Building Design Guide. [En
Linea]. [Consultado 20 may. 2012]. Disponible en
http://www.wbdg.org/resources/lcca.php
INSTITUTO COLOMBIANO DE NORMAS TÉCNICAS Y
CERTIFICACIÓN ICONTEC, NTC 2050 Código Eléctrico Colombiano.
LOPEZ, IVAN CAMILO. Implementación de la construcción LEED en
Proyectos de Oficinas, Análisis de los Beneficios Financieros. Bogotá,
2011. Tesis de Maestría. Universidad de los Andes. Facultad de
Ingeniería. Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental.
MINISTERIO DE DESARROLLO ECONOMICO, Reglamento Técnico
Normativo del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico.
Noviembre 17 de 2000.
REDES Y PROYECTOS DE ENERGÍA S.A., Bases de Diseño
Esquemático Sistema Eléctrico y de Comunicaciones para Edificios de
Oficinas. Febrero de 2010.
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ANEXOS
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EDIFICIO BANCO DE OCCIDENTE
[Fuente Propia]
CENTRO EMPRESARIAL 128
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Categoría Crédito Nombre Objetivo Requerimientos Medida a implementar Puntos
La localización del edificio debe estar a 400 m o menos de un paradero de autobuses o Localizar el edificio cerca a paraderos de buses o estaciones de
4,1 Alternativas de transporte - Acceso a transporte público Reducir la contaminación y los impactos por el uso de automóviles 6
transmilenio, medidos desde la entrada principal del edificio transmilenio
Promover la biodiversidad a través de la alta proporción entre espacios abiertos y la huella Seleccionar un lote adecuado y minimizar la huella del edificio en
5,2 Desarrollo del lote - Maximizar los espacios abiertos Proveer espacios vegetales abiertos equivalentes al 20% del total del lote 1
del edificio el momento del diseño.
Por lo menos el 50% de estacionamientos bajo techo deben estar cubiertos por
Reducir la isla de calor para minimizar los impactos generados por los microclimas en la vida materiales cuyo índice de reflectancia sea por lo menos de 29, cubiertas verdes o
7,1 Efecto de isla de calor - Sin cubierta Utilizar cubiertas verdes 1
humana y animal paneles solares que se usen para producir energía que remplace el uso de recursos no
renovables
Reducir la isla de calor para minimizar los impactos generados por los microclimas en la vida
7,2 Efecto de isla de calor - Con cubierta Instalar una cubierta vegetal que cubra al menos el 50% del techo del edificio Instalar una cubierta verde en el techo del edificio 1
humana y animal
Publicar un documento ilustrativo que le permita al usuario informarse sobre los Publicar un documento ilustrado que le proporcione al usuario la
9 Guías de diseño y construcción para el usuario Sensibilizar a los dueños y usuarios sobre diseños y sistemas construcción sostenible. criterios de diseño y construcción LEED y de que forma los espacios privados pueden información acerca del diseño, la construcción y los usos del 1
adherirse a esta filosofía ya adaptada para el núcleo y la envolvente del edificio edificio
Categoría Crédito Nombre Objetivo Requerimientos Medida a implementar Puntos
Eliminar el uso de agua potable para el riego de plantas mediante el uso de agua
Durante el diseño realizar un estudio del tipo de plantas mas
1 Eficiencia del agua de riego Reducir o eliminar el uso de agua potable para el riego de plantas. lluvias, reciclaje de aguas grises o utilizando aguas tratadas por una empresa publica 4
adecuado para reducir el agua de riego.
que especifique que es agua para usos no potables.
Incrementar la eficiencia del agua dentro del edificio y reducir la demanda de acueducto y Implementar estrategias que reduzcan en un 40% el uso del agua de acuerdo a la línea Instalar equipos con sensores de agua certificados, sanitarios y
3 Reducción del uso del agua 4
alcantarillado base presentada en el manual orinales ahorradores
Se deben cumplir con las siguientes actividades para la puesta en marcha de los
sistemas de energía del edificio:
* Designar un equipo de puesta en marcha, que revise y supervise todas las
actividades concernientes a la puesta en marcha de los sistemas de energía del edificio
* Dicho equipo debe tener experiencia en al menos dos proyectos
* El equipo de puesta en marcha debe ser independiente de los diseñadores y
constructores del proyecto.
* Debe reportar cualquier resultado, hallazgo o recomendación directamente al
dueño del proyecto.
Contratar un equipo idóneo para la puesta en funcionamiento de
Verificar que el sistema de energía del proyecto este instalado, calibrado y funcionando de * El dueño debe documentar todos los requerimientos del proyecto. El diseñador debe
Prereq. 1 Puesta en marcha del sistema de energía normal del edificio los sistemas de energía lo mas temprano posible, durante la Requerido
acuerdo a los requerimientos del dueño basado en los documentos de diseño y construcción desarrollar estos requerimientos. EL equipo de puesta en marcha debe revisar estos
etapa de diseño del proyecto.
documentos para su ejecución. El dueño y el diseñador son responsables de actualizar
sus respectivos documentos.
* Desarrollar e incorporar los requerimientos de puesta en marcha dentro de los
documentos de construcción del proyecto.
* Desarrollar e implementar un plan de puesta en marcha
* Verificar la instalación y desempeño de los sistemas que se ponen en
SITIOS SOSTENIBLES
funcionamiento.
* Presentar un reporte de todas las actividades del equipo de puesta en
funcionamiento.
Prereq. 3 Manejo normal de la refrigeración Reducir el agotamiento de la capa de ozono ventilación mecánica y aire acondicionado del edificio no usen Requerido
calefacción, ventilación, refrigeración y aire acondicionado del edificio
refrigerantes a base de clorofluorocarbono
Diseñar la envolvente y sistemas del edificio para maximizar el
desempeño energético. Usar un modelo simulado por
Alcanzar niveles de desempeño energético por encima de los requerimientos estándar para MODELACIÓN DE LA ENERGIA DE TODO EL EDIFICIO: Demostrar mediante simulación computador para el evaluar el desempeño energético e
1 Optimización del desempeño energético 10
reducir los impactos ambientales y económicos producidos por el excesivo uso de energía. una mejora del 30% en el desempeño energético del edificio. identificar las medidas de eficiencia energética mas costosas.
Cuantificar el desempeño energético comparado con el edificio
base
Usar métodos de energía renovable, que compense los gastos de energía. La cantidad
Fomentar y reconocer incrementos de energía renovable producida en sitio para reducir los Implementar sistemas para producir energía no contaminante y
2 Renovación de energía en-sitio de energía renovable usada debe ser por lo menos el 1% del total de la energía del 4
impactos ambientales y económicos asociados a la energía que usa combustibles fósil. renovable como paneles solares.
edificio.
Contratar una firma que se encargue de las actividades de puesta en marcha de los
sistemas, adicionales a los requerimientos del prerrequisito 1.
Iniciar el proceso de puesta en marcha en las primeras etapas de diseño y ejecutar Antes de comenzar con las especificaciones de construcción contratar una firma Contratar una firma especializada para la puesta en marcha de
3 Mejoramiento de la puesta en marcha 2
actividades adicionales después de verificado el desempeño de los sistemas independiente de los diseñadores y contratistas, que se encargue de liderar revisar y los sistemas.
supervisar la puesta en marcha de todos los sistemas del edificio. El cual reportará
resultados, hallazgos y recomendaciones directamente al dueño del proyecto.
Prereq. 1 Desempeño mínimo de la calidad del aire interior 62.1-2007 de la Sociedad Americana de Ingenieros de Calefacción, Refrigeración y Aire Requerido
comodidad de los ocupantes especificaciones del Estándar 62.1-2007 o que las excedan.
Acondicionado.
Prevenir o minimizar la exposición al humo de tabaco a los ocupantes del edificio, los
Prereq. 2 Control ambiental del humo de tabaco Prohibir el consumo de tabaco dentro del edificio Prohibir el consumo de tabaco dentro del edificio Requerido
espacios cerrados o los sistemas de ventilación y distribución de aire.
Reducir los problemas de la calidad del aire interior resultantes de la construcción y Desarrollar e implementar un plan de calidad del aire interior durante la construcción sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado,
3 Plan de manejo del aire interior - Durante la construcción 1
promover la comodidad y bienestar de los trabajadores de la construcción y los ocupantes y el aseo final de obra y antes de la entrega del edificio controlar los materiales contaminantes y mantener limpias las
vías de acceso a la obra.
INNOVACION Apoyar y fomentar la integración de los diseños, con los lineamientos LEED para el proceso Por lo menos uno de los miembros del equipo del proyecto debe ser un profesional Contratar al menos 1 profesional LEED como miembro del
2 Profesional acreditado 1
EN DISEÑO de certificación. LEED certificado. equipo del proyecto
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INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA
Tasa de descuento 2,50% acum 5% acum 8% acum 10% acum