Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 14 - Numero 39 - Mes-Ano: 8_2014

La publicidad de la solicitud de iniciodel procedimiento de

cierre de partidas por duplicidad
Carlos Humberto AGUIRRE DE JESÚS*

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TEMA RELEVANTE

El autor analiza el tema de la duplicidad de partidas en los diversos registros que

comprenden a la Sunarp, centrándose en el problema de la escasa publicidad que
tienen en el ordenamiento las actuaciones previas que comprenden el inicio del
procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. Es así que, atendiendo a dicha
problemática, plantea la posibilidad de extender la publicidad registral a la solicitud de
cierre formulada por el interesado, e incluso a la que es advertida primariamente por
las instancias registrales, con la finalidad de contrarrestar las consecuencias
generadas por la defectuosa técnica de las inscripciones que dio origen a la doble
inmatriculación.

MARCO NORMATIVO

• Código Civil: arts. 2012, 2014, 2040 y 2041.

• TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-

SUNARP-SN (22/05/2012): art. 60.

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-

SUNARP-SN (04/05/2013): art. 31 y 3ª disposición transitoria.

• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones

Intestadas, Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN (19/06/2012): arts. 6, 39 y 41.

Introducción

En la Resolución N° 517-2012-SUNARP-TR-L el Tribunal Registral señaló que: “La

configuración de una duplicidad atenta gravemente contra la seguridad jurídica y el
orden del registro, es por ello que busca ponérsele fin mediante un procedimiento
registral denominado cierre de partidas, que generalmente culmina con el cierre de la
partida menos antigua”.

Al advertir un supuesto de duplicidad, los interesados se ven en la necesidad de

acusar la misma ante la Unidad Registral, que como primera instancia administrativa
debe evaluar su procedencia, ello no es una labor sencilla pues presupone una
evaluación técnica previa sin la cual no procederá el inicio de dicho procedimiento, sin
embargo, la demora que implica la tramitación de este procedimiento administrativo
tanto en primera, como en segunda instancia administrativa, es muchas veces
frustrante, pues no siempre se puede advertir de los antecedentes registrales, en el
caso del Registro de Predios, una “duplicidad gráfica”, por lo que resultará
indispensable que los interesados incorporen documentación técnica a los
antecedentes, es decir, generen asientos registrales –mediante actos inscribibles– que
una vez inscrita permitirá evidenciar gráficamente la duplicidad previo pronunciamiento
del área de catastro, y con ello solicitar nuevamente el inicio del procedimiento de
cierre.

Sin embargo, todo ello conlleva tiempo, que sumado al ya transcurrido con la
denegatoria de la solicitud de inicio de cierre por duplicidad, podría adicionarse un
plazo de dos o tres meses más –entre obtención de los documentos que conformarán
el nuevo título y la calificación e inscripción de este– lo que también motiva la presente
investigación, pues en todo ese tiempo, la partida sigue abierta al tráfico jurídico, por lo
tanto, aquellos terceros que contraten con el titular registral no podrán tomar
conocimiento efectivo de la existencia de un potencial conflicto que a la larga pueda
perjudicar su derecho respecto a la partida registral sobre la que tengan algún interés.

Es por ello que debería implementarse un mecanismo que permita hacer de

conocimiento efectivo a los terceros de toda aquella información relevante a sus
intereses respecto a los bienes registrados, pues no de mucho servirá –en el caso del
Registro de Bienes– la buena fe registral consagrada en el artículo 2014 del Código
Civil, ya que el registro otorga oponibilidad y con ello publicidad formal. Sin embargo,
actualmente no está en capacidad de poner en manifiesto dicha información, debido al
vacío del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos que no ha tomado en
cuenta la relevancia que tienen los hechos que sustanciaran el procedimiento
administrativo de duplicidad de partidas que se ha originado como remedio a la
defectuosa técnica de las inscripciones, que es la que genera la doble inmatriculación.

I. Antecedentes

Resulta que hasta antes de la presente investigación, no se había advertido con un

mínimo grado de interés que en los expedientes de duplicidad de partidas provenientes
del Registro de Predios, el procedimiento –en la primera instancia– transcurría muchas
veces por periodos superiores a los 6 meses, no obstante que podría resultar, cuando
menos evidente la duplicidad acusada1, aunque ello no se pudiera comprobar
gráficamente de los antecedentes registrales.

En el Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 se advirtió una tibia

preocupación por la defectuosa técnica de la inscripción –propia de nuestro sistema
registral– amparada, además, por una débil legislación que no se adaptaba a los
avances tecnológicos, es así que solo se reguló en su artículo 1712 el tema de la
duplicidad de partidas, ello evidentemente resultaba insuficiente, sin embargo, ya en el
año 2001 se da el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos –que
actualmente cuenta con un TUO– donde se trata de una manera más adecuada el
tema de la doble inmatriculación y lo que en apariencia se habría conseguido. Sin
embargo, ocurre que se pasó por alto un detalle, que de pronto debía tener un mejor
tratamiento en el Derecho Administrativo –recordemos que este no es un
procedimiento registral–, pero al contar con características muy singulares y al estar de
por medio asientos registrales que contienen derechos protegidos por la fe pública
registral, las disposiciones del Derecho Administrativo resultan inadecuadas para hacer
cognoscible a terceros el hecho de acusar la posible existencia de una duplicidad de
partidas, ya que esta solo se dirige contra el titular registral y recién podríamos decir
que se incorpora a la publicidad jurídica registral con la inscripción del inicio del
procedimiento de cierre de partidas por duplicidad, no obstante para llegar a este
momento debe transcurrir un plazo indeterminado que, como ya dijimos, puede oscilar
entre seis (6) meses a uno (1) o más años y siempre que se cuente con
documentación técnica en los antecedentes registrales –como son los planos para el
caso del registro de predios– que permitan de este modo determinar de manera
categórica la duplicidad de partidas.

Es necesario señalar que el procedimiento de cierre por duplicidad también estuvo

regulado en una norma paralela y aplicable a los predios que se encontraron bajo
competencia del ex Registro Predial Urbano (RPU), esto lo observamos en el artículo
793 del Decreto Supremo N° 001-90-VC donde el órgano competente para resolver la
duplicidad era la Dirección Ejecutiva y que tenía las similares dificultades que
encontramos en la regulación actual, no obstante la decisión administrativa con la que
resolvía la duplicidad no se sustentaba estrictamente en el contenido de los
antecedentes registrales sino que podía recurrir irrestrictamente a la información
técnica obrante en otras entidades, lo que desnaturalizó el procedimiento.

Sin embargo, las inscripciones donde se advierte la mayoría de solicitudes de cierre

por duplicidad –en el caso del Registro de Predios– corresponden a predios en cuyas
partidas no cuentan en sus antecedentes con planos y así existieran, ellos no
contienen elementos técnicos vigentes o actualizados que permitan advertir
plenamente la duplicidad –es decir nos referimos a inscripciones efectuadas con la
desfasada legislación registral en la que no se exigía planos– no obstante qué duda
cabe, que existe conflicto entre los predios involucrados y que la cabida, extensión o
área y linderos de los mismos no será siempre un fiel reflejo de lo que publicita el
registro y ello no siempre se puede advertir de los antecedentes inmediatos de la
partida –donde la presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones
abarca al contenido de los títulos archivados– pues ello como indicamos solo podría
advertirse de un examen minucioso de las partidas de los predios colindantes,
efectivamente cuando adquirimos un derecho inscrito únicamente revisamos la partida
que nos interesa y, por ende, todos sus antecedentes, como cargas y gravámenes,
pero no revisamos las partidas de los colindantes ni los títulos archivados de la
independización o inmatriculación ya que ello, además, requiere de la asistencia
adicional de otro profesional sea ingeniero o arquitecto lo que encarecerá los costos de
un estudio de títulos.

Precisamente la presente investigación pretende dar una solución a la falta de

publicidad que adolece la doble inmatriculación hasta antes del inicio formal del
procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. Ello afecta los intereses de aquellos
terceros que contratan y adquieren derechos de los titulares registrales, por lo tanto,
se propone que el registro se convierta en una herramienta que publicite las
solicitudes de cierre formuladas por los particulares ante la instancia
administrativa competente (actualmente la Unidad Registral de cada zona) así como
también en el caso de las indagaciones iniciadas de oficio –en ocasión de la
calificación de un título– que solo buscan corregir estas deficiencias de la técnica de
las inscripciones y que muchas veces no determinaran el inicio del procedimiento –
generalmente por falta de planos en los antecedentes registrales para el caso de
predios–, pero que serán de mucha importancia para los terceros que pretendan
contratar o adquirir algún derecho de dichas partidas porque en las circunstancias
actuales, estos se encuentran desprotegidos, no siendo suficiente lo previsto en el
artículo 2014 del Código Civil. En efecto, estas anomalías generadas por la defectuosa
técnica de las inscripciones no son enervadas por la fe pública registral, ya que el vicio
generalmente es intrínseco a otra partida (como la matriz), la que necesariamente
deberá vincularse a la afectada, lo que se dilucida administrativamente dando
preferencia a la partida más antigua, pues es lo único que primará en esta instancia y
ello solo se puede determinar al efectuarse una comparación con la(s) otra(s)
partida(s) y los respectivos antecedentes, sin perjuicio de lo que se resuelva finalmente
en la instancia jurisdiccional.

II. Definición

Podemos citar algunas definiciones doctrinarias respecto al tema que nos ocupa:

Así, Gonzales Barrón la define citando a Morales Moreno como “el segundo riesgo que
genera una inmatriculación y que consiste en lesionar titularidades registrales previas
ya sea en forma total o parcial referida a una o varias fincas”4.

Luis Díez-Picazo la define como el “(…) hecho de que una misma finca se encuentre
inmatriculada en dos folios independientes uno de otro. La inmatriculación puede ser
plural si se ha producido más de dos veces. Existe doble inmatriculación cuando las
dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones
(linderos, etc.) estén hechas de una manera distinta. Hay también doble
inmatriculación si una de las fincas coincide solo parcialmente o se encuentra
superpuesta respecto a otra”5.

La jurisprudencia en materia registral también ha efectuado aportes respecto a la

definición del tema de la duplicidad: “Esta se da cuando un predio está inmatriculado
dos o más veces en partidas distintas e independientes una de otra, a nombre de un
mismo titular o titulares distintos”6.

1. Duplicidad en el Registro de Predios

Podríamos decir que al ser la más recurrente y, en otros casos, la más relevante, por
los derechos contenidos en las partidas involucradas, merece un especial tratamiento
en lo que respecta a su publicidad, pues conforme señala el artículo 60 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos recién se pondrá en conocimiento de
los terceros al inscribirse el inicio del mismo en las partidas involucradas.

Un caso de duplicidad frecuente se da cuando se independiza dos veces un mismo

predio, por defecto en la calificación al no advertirse o al no constar en la partida matriz
la anotación marginal de independización del predio materia de duplicidad,
consideramos que este tipo de duplicidad podría denominarse “simple” u “ordinaria”,
por cuanto no sería necesario acreditar la misma con un informe técnico, pues esta
duplicidad se desprendería de los títulos; (1) podría tratarse de un mismo título
presentado dos veces y que genere dos independizaciones o, (2) de tratarse de títulos
diferentes basta la misma descripción e identificación del inmueble siempre en relación
con la partida matriz, donde consta identificado y graficado el mismo.

Otro caso no muy recurrente se da al inmatricularse un predio a fin de inscribir un

embargo, esto no es correlacionado con algún antecedente, entonces al efectuarse la
inmatriculación definitiva, genera la duplicidad y como la primera inscripción –la
generada por el embargo– no cuenta con antecedentes gráficos, pues no se exigía –
hasta hace poco– ninguna documentación técnica para abrir estas partidas, ello es
obstáculo para cerrarlas con la actual normativa, pues se ha establecido
reiteradamente que este procedimiento es netamente técnico.
Efectivamente, esta situación se daba gracias a la disposición prevista en el artículo
817 del Reglamento de las Inscripciones del año 1936 que no fuera recogida por el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del año 2003, pero que fuera
reimplantada con la versión del año 2008 y conservada en la vigente del año 2013, en
su artículo 318 que cuenta con respaldo legal en el artículo 650 (primer y segundo
párrafo) del Código Procesal Civil. Sin embargo, se requiere una adecuada
implementación de dicha disposición, digamos con una directiva en la que se disponga
la creación de un índice9 de estas inmatriculaciones para que luego mediante una
aplicación informática se “crucen” previamente con cualquier inmatriculación o
independización que es objetó de calificación por parte del registrador, tomando como
referencia el nombre del titular registral del predio con el del embargado, es decir, el
sistema debe actuar generando una alerta similar a la que realiza actualmente cuando
se trata de presentantes de notarías cuyos títulos presentados con anterioridad han
sido tachados al haberse detectado su falsedad.

Ahora en los demás casos necesariamente debe efectuarse previamente una

evaluación técnica por parte del área de catastro –ahora a cargo de las Unidades
Registrales– a pesar de que jurídicamente la duplicidad pudiera ser evidente del
estudio de los títulos traslativos de dominio, no obstante hay que tener presente que
este procedimiento es netamente técnico y que la mayoría de los casos se originan en
las inmatriculaciones que no cuentan con un antecedente común.

Vemos en el procedimiento de duplicidad que a partir de la inscripción de la resolución

de inicio del procedimiento, la publicidad jurídica registral contemplada en el artículo
2012 del Código Civil despliega todos sus efectos y en ese momento todos tenemos la
posibilidad de conocer dicha inscripción, es decir, aquella posibilidad (cognosibilidad)
genera presunción de conocimiento efectivo del contenido del asiento ya que la misma
se extendería al título archivado, como viene interpretando últimamente la Corte
Suprema en sus pronunciamientos10.

Ahora bien, algunos consideran incluso que si la resolución de inicio del procedimiento
de cierre de partidas por duplicidad, no es notificada en forma personal a las partes del
procedimiento, por alguna razón que la hiciera irrealizable, su plazo para impugnarla
no se perjudica a pesar de que pudieron tomar conocimiento con la inscripción
efectuada en la partida, lo que conforme a la actual legislación es correcto.

Efectivamente, si bien como indica Morón Urbina11: “Un acto administrativo carece de
eficacia mientras no sea notificado a su destinario o publicado, pero en cambio, no por
ello se encuentra privado de validez. La transmisión (en cualquiera de sus formas)
constituye la condición jurídica para iniciar la eficacia del acto administrativo. El
objetivo, el fin, la integración del acto administrativo, se concreta, desde el momento en
que el interesado a quien va dirigido, toma conocimiento de su existencia. Es
entonces, cuando la actuación adquiere eficacia, no antes ni después”.

Así queda claro que el acto administrativo es válido, sin embargo, su eficacia queda
suspendida hasta cumplir con la notificación personal conforme a lo prescrito en el
artículo 18 de la Ley N° 27444, lo que genera un conflicto con lo previsto en el artículo
2012 del Código Civil.

Lo cierto es que, la presunción de conocimiento prevista en la citada norma, que no es

más que la base donde subyacen los principios registrales, debería suplir la formalidad
en el defecto de la notificación personal que muchas veces se torna en irrealizable, no
decimos que deba ser la regla general, sino más bien una excepción que cuenta con el
suficiente respaldo legal.

2. Duplicidad en los demás registros

En los demás registros ocurre una situación similar, pues podemos preguntarnos qué
pasaría en el Registro de Personas Jurídicas si existieran dos partidas registrales
donde se comprenda a dos sociedades con la misma denominación y que se originan
con un título diferente, pero ocurre que la primera partida es cerrada en mérito a la
décima12 y décima primera13 disposición transitoria de la Ley General de Sociedades
que sancionaba con la cancelación de las inscripciones del Registro de Sociedades
por presunta extinción –al no haber inscrito ningún acto societario desde el 31 de
diciembre de 1986– lo que se efectuaba a través de un procedimiento regulado en
principio por la Directiva N° 012-2000-SUNARP/SN que fue modificada por la Directiva
N° 007-2001-SUNARP/SN, y la segunda es producto de que los interesados al
encontrar cerrada su partida otorguen una nueva escritura pública para constituirla con
la misma denominación, ya que no habría conflicto en el índice por la inscripción de la
extinción ya descrita.

Sin embargo, al disponerse la reapertura de dichas partidas cerradas al haberse

dejado sin efecto el asiento de cancelación por presunta extinción en aplicación del
primer acuerdo aprobado en el XXVII y XXVIII14 Plenos del Tribunal Registral se
generó un conflicto que conllevó a la aparición de duplicidad de inscripciones, pues los
socios que en el acto constitutivo de la nueva sociedad conservaron la misma
denominación, objeto, capital (actualizado a la moneda vigente) e incluso idéntica
conformación del accionariado; ello no obsta para que estos mismos socios al advertir
la reapertura de su partida otorguen la adecuación correspondiente a la Ley General
de Sociedades incorporando el mismo esquema que consta en la nueva sociedad
constituida a razón del cierre dispuesto originariamente por el registro, respecto a la
partida primigenia. En esta situación nos encontramos ante una evidente duplicidad de
partidas con inscripciones compatibles que deberá resolverse cerrando la partida
menos antigua.

Por otro lado, en el Registro de Sucesiones Intestadas hemos podido advertir que uno
de los casos más usuales de duplicidad de partidas es el referido al de la anotación
preventiva de la solicitud notarial o de la demanda de sucesión intestada, ello
obviamente solo se puede generar por la defectuosa publicidad al expedir el certificado
negativo de sucesión intestada y, en otros casos, por negligencia del notario ante quien
se tramita la segunda solicitud que no toma en cuenta los certificados positivos de
sucesión intestada.

Entonces puede ocurrir que conforme reconoce el Reglamento de Inscripciones del

Registro de Testamentos y Sucesiones Intestadas15, puede materializarse una
duplicidad de dos anotaciones preventivas de sucesión intestada (notarial y judicial o
de igual categoría) lo que podría impedir la inscripción definitiva de la sucesión
intestada más reciente, hasta que se resuelva cuál de ellas permanecerá abierta salvo
que –de corresponder– en sede registral se cancele la más antigua por caducidad en
aplicación de la Ley N° 26639, aunque ya la segunda instancia registral16 se ha
pronunciado sobre el particular precisando que esta situación no impide la inscripción
del acta de la sucesión intestada en una de las partidas duplicadas, lo que además
debe ser comunicado a la Unidad Registral para que tome las medidas del caso.

Sin embargo, pueden darse otras situaciones anómalas, como podría ocurrir si el
usuario que inscribió la anotación preventiva de sucesión intestada (notarial) en la
Oficina Registral del Callao, antes de la vigencia del reglamento mencionado en el
párrafo anterior, y luego se formula oposición y el notario omite cursar partes al registro
para cancelar la anotación preventiva; entonces luego de concluido el proceso judicial
(sin anotación preventiva) se solicita la inscripción definitiva de la sucesión intestada
en la Oficina Registral de Lima y no en la Oficina Registral del Callao, porque
supongamos que el fundamento de la oposición fue precisamente el último domicilio
del causante, ocurrirá que al cruzarse la información con la implementación del Índice
Nacional de Sucesiones (artículo 6 del Reglamento en mención) se evidenciará
duplicidad de inscripciones; ello tampoco podría resolverse en el procedimiento
administrativo de cierre por duplicidad de partidas, pues la solución de cerrar la partida
menos antigua no resulta apropiada y, por lo tanto, solo procedería cancelarse la
inscripción más antigua por mandato judicial.

Una situación de duplicidad “aparente” ocurrirá cuando al implementarse el

mencionado índice se advierta de oficio dos inscripciones de sucesión o testamento
referidas al mismo causante o testado en diferentes oficinas efectuadas en mérito a lo
previsto en los artículos 204017 y 204218 del Código Civil. Aquí no estaríamos frente a
una duplicidad de inscripciones, por cuanto la inscripción adicional viene sustentada en
una disposición legal mientras que la restricción para efectuarla –de manera tácita–
nace en una norma reglamentaria.

También podemos apreciar que en el Registro de Propiedad Vehicular pueden

advertirse duplicidades generadas por la inscripción de partes integrantes de los
vehículos, como los motores, cuando estos son trasladados de un vehículo automotor
a otro y se ha generado la inscripción en el registro, esto es perfectamente posible en
principio al no estar incorporado totalmente en el sistema, la información remitida por el
Ministerio de Transportes y Comunicaciones de los llamados “sobres” respecto de los
vehículos automotores que estaban a su cargo hasta antes de asumir competencia
exclusiva la Sunarp.

III. Problemática

Ante la evidencia circunstancial y tal vez no documental de la existencia de una doble

inmatriculación, los terceros que pretenden adquirir derechos respecto a partidas
involucradas en una duplicidad, no tienen forma de conocer cuando menos algún
indicio de que su potencial adquisición pueda verse disminuida o afectada con el
eventual cierre total o parcial de la partida menos antigua.

De acuerdo a la naturaleza de este procedimiento, podemos advertir que la causa que

genera la doble inmatriculación o superposición parcial con otro predio es imputable al
registro y tiene su origen en la defectuosa técnica de la inscripción. Y si bien esta no
podría acreditarse ciertamente con la pobre documentación que obra en los
antecedentes registrales; sin embargo, el conflicto subsiste, pues lo inscrito no se
condice con la realidad extrarregistral, es decir, no existe adecuación; y es así que la
determinación formal de la duplicidad, puede demorar un plazo indeterminado (meses
o años) por lo que en ese transcurso de tiempo pueden celebrarse o disponerse,
negocios jurídicos o afectaciones e inscribirse en las partidas involucradas, sin que
estos terceros adquirentes puedan advertir la existencia de la duplicidad.

Siendo esto así los terceros recién podrán advertir la circunstancia señalada cuando el
jefe de la Unidad Registral lo publicite con la inscripción registral del inicio del
procedimiento de cierre por duplicidad de partidas.
Y si bien, como señala Mejorada Chauca19, el mejor derecho de propiedad no debe
definirse en función de la prioridad de la inscripción de dicho derecho –ya que el
registro no es constitutivo–, por lo tanto, esto debe dilucidarse en función de la validez
y eficacia del título, lo que será merituado en la instancia jurisdiccional; idea que
compartimos. No obstante, no debemos olvidar la finalidad intrínseca del
procedimiento administrativo de cierre por duplicidad, pues con este –aunque no se
produzca el cierre– se advierte a los terceros de la inexactitud detectada.

IV. Un nuevo supuesto de duplicidad

Resulta necesario mencionar que existe otro supuesto excepcional de duplicidad de

partidas, aquel generado por la asunción de competencia del ex Registro Predial sobre
partidas correspondientes al ex Registro de Propiedad Inmueble (práctica frecuente
hasta antes de la unificación de ambos registros con la Ley N° 27755) en donde al
cerrarse la partida de este último registro, tendría que abrirse para este predio una
nueva partida en el segundo registro.

Esta circunstancia no siempre se daba, pues hay casos en los que al cerrar una
partida registral no se aperturaba una nueva donde consten los asientos de la
primigenia, esto genera perjuicio en aquellos terceros que tenían inscritos gravámenes
a su favor pues estos no se trasladaban a la nueva partida, ello debido a que en estos
casos las partidas ya preexistían al cierre y Cofopri disponía el mismo alegando un
traslado nunca efectuado. Por lo tanto, a estos terceros solo les quedaba la opción de
iniciar el procedimiento de cierre por duplicidad, bajo el supuesto especial regulado en
la tercera disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios20.

Pero, ¿cuál es el efecto inmediato de la aplicación de dicho supuesto? Este es

precisamente disponer el levantamiento de la anotación de cierre con la consecuente
correlación en caso de tratarse de partidas compatibles.

Este nuevo supuesto genera también incertidumbre, pues cuando observemos en una
partida registral del ex Registro de Propiedad Inmueble que conste un asiento de
anotación de cierre, por traslado al ex Registro Predial, el que en ningún caso señala
cuál es la nueva partida donde corren los asientos de la trasladada, tendremos que
efectuar una búsqueda en el sistema denominado SARP (donde se encuentran las
inscripciones del ex RPU) a fin de ubicar la partida trasladada; de no encontrarse la
misma, el interesado se quedaría en una especie de “limbo” y solo podría ubicar su
predio mediante una búsqueda catastral.

Por ello, consideramos que se requiere implementar un mecanismo informático que

permita ubicar las partidas cerradas (del SIR) que fueron trasladas al SARP y desterrar
las búsquedas “manuales” en el sistema que originan pérdida de tiempo a los usuarios,
además con ello se detectará de oficio aquellas partidas que no se aperturaron en
dicho registro iniciando de oficio el procedimiento de duplicidad en procura de la
seguridad jurídica vulnerada por la defectuosa técnica registral.

V. El alcance ideal de la publicidad registral en el procedimiento administrativo de

cierre por duplicidad

Ocurre que la falta de publicidad en los procedimientos de duplicidad de partidas –

antes de decretarse el inicio formal del procedimiento– genera, como hemos dicho en
los puntos anteriores, perjuicio para los terceros que adquieren derechos de las
partidas registrales, siendo que la publicidad administrativa resulta ineficaz, se busca
recurrir a la publicidad registral a fin de extender los efectos de la publicidad de dichos
procedimientos administrativos.

El análisis del presente tema tiene una vital relevancia, por cuanto se busca dar una
solución al desconocimiento actual que rodea a la doble inmatriculación, la que solo es
puesta en conocimiento de los terceros al ser recogida por la publicidad jurídica
registral en el momento de inscribirse la resolución de inicio del procedimiento de
cierre de partidas por duplicidad. Sin embargo, hasta antes de esto, es totalmente
desconocido para los terceros la solicitud de inicio, lo que obviamente genera un
expediente administrativo que se rige como cualquier otro por la Ley N° 27444, pero
este procedimiento muy lejos de lo que implica un procedimiento administrativo
ordinario, donde el efecto buscado solo afectará al administrado sujeto a este, tiene la
posibilidad de afectar el derecho de terceros adquirentes respecto a aquello que está
publicitado en la partida registral. Por lo tanto, este procedimiento tiene una naturaleza
especial que debe ser cautelada a fin de reducir el perjuicio que generaría a estos
terceros.

Siendo esto así, creemos que resulta necesario mejorar la publicidad con la que
cuenta actualmente el procedimiento de duplicidad, pues de por sí resulta complicado
dar con la referencia de cualquier expediente administrativo en el que no somos parte.
Entonces, ¿siendo terceros en el mismo, cómo podríamos tomar conocimiento de
dichos actuados? Resulta que actualmente la publicidad de dicho procedimiento no es
expeditiva, sin embargo, otro sería el escenario si el número del expediente
administrativo –del procedimiento de duplicidad– se publicitara en la partida registral –
como sucede con los títulos pendientes–, con ello tendríamos el dato del expediente
administrativo con la sola manifestación de la partida registral (copia informativa o
literal). Por ello proponemos que dicho dato se incorpore a la base de datos del
sistema de información registral (SIR), lo que además debe estar a cargo del jefe de la
Unidad Registral de cada una de las 14 zonas registrales que comprende a la Sunarp.

Efectivamente, de publicitarse la solicitud de inicio del procedimiento (formulado a

pedido de parte o de oficio) se dará más alcances a los terceros respecto al conflicto
que aqueja a la partida de nuestro interés. Muchos podrían decir: pero, ¿qué ocurre si
la solicitud se efectúa en forma maliciosa?, ¿esta solicitud, maliciosa o no, detendría el
tráfico jurídico?

Como todos los derechos que nos son inherentes algunas veces son objeto de un mal
uso o de un ejercicio abusivo que el ordenamiento jurídico proscribe, resulta lógico
suponer entonces que esta propuesta de ser recogida por el reglamento general podría
ser objeto de un mal uso. Sin embargo, debemos: i) primero, evaluar los beneficios que
tal propuesta nos irroga que son muchos pues aquel interesado en un predio, podría
acercarse a la oficina registral y evaluar el expediente administrativo resolviendo si
desea asumir el posible perjuicio que acarrearía el cierre parcial o total de la partida
registral; ii) segundo, debemos evaluar las posibles consecuencias de un mal uso de
esta herramienta que, como dicen algunos, podría detener el tráfico jurídico;
considerando ambos puntos de vista, será el interesado quien decida asumir o no el
riesgo, es decir, tendrá la posibilidad de evaluar y asumirlo de ser el caso, en el
escenario actual no tiene esa posibilidad.

Sin embargo, surge otra interrogante respecto a nuestra propuesta, entrando al

escenario del Registro de Predios: ¿por qué no esperar que la duplicidad sea
determinada previamente por el área de catastro? La respuesta es muy sencilla, el
área de catastro ha demostrado que no es expeditiva y no tiene por qué serlo en estos
momentos, por cuanto no cuenta con una base gráfica oficial sino únicamente
referencial construida o elaborada en mérito a la información gráfica que obra en los
títulos archivados que generan la incorporación o modificación de inmuebles en el
Registro de Predios, por ello se le define como “un sistema de información
estructurada para el almacenamiento, análisis y gestión de diversa información gráfica
georeferenciada y alfanumérica que tiene como objetivo central identificar de manera
unívoca la ubicación georeferenciada de cada predio inscrito, siempre que se cuente
con los datos técnicos en la respectiva partida registral y sus antecedentes
registrales”21. Entonces esta opción, que actualmente se maneja para determinar el
inicio del procedimiento de cierre por duplicidad, no resulta adecuada para los terceros
que permanecen en una situación desventajosa frente al titular registral.

No podemos negar que cuando contemos con un catastro integral, como el propuesto
con la Ley N° 28294, se evitará y detectará efectivamente la doble inmatriculación, lo
cual daría un importante plus de calidad a la seguridad jurídica que busca alcanzar el
Registro de predios22. Sin embargo, como señala Gonzales Barrón23, “debe
reconocerse que el trabajo de coordinación entre el registro y el catastro actual no es
fácil. La experiencia histórica ha demostrado que la labor catastral es compleja y
sumamente onerosa, por lo cual, ni siquiera en los países desarrollados se ha
implementado en su totalidad”.

Siendo esto así, creemos que la inseguridad jurídica ocasionada por el defecto de la
técnica de las inscripciones debe ser combatida con otro mecanismo que puede ser
muy beneficioso para los interesados y que a su vez podría dificultar el tráfico jurídico.
Estimando ambas posturas considero humildemente que debe prevalecer la propuesta
planteada de publicitarse la solicitud de inicio del procedimiento de cierre e
incorporarse una disposición que así lo establezca en el Reglamento General de los
Registros Públicos, a fin de brindar la posibilidad a los terceros de tomar o no un
riesgo, cuantificando lo que ello implica en la partida registral de su interés.

Debe quedar claro, y así debería recogerse al plasmarse reglamentariamente que esta
publicidad no es igual a la de los títulos pendientes, no vincula al registrador en la
calificación, es una previsión, una cautela, similar a la de la “alerta registral” pero no
tiene efecto en la calificación registral.

Conclusiones

1. La regulación actual del procedimiento de duplicidad de partidas no cuenta con

una adecuada publicidad que permita tomar conocimiento efectivo de que respecto a la
partida de nuestro interés existe un conflicto con otra u otras partidas, originado por la
deficiente técnica de inscripción de los títulos que acceden al registro.

2. La deficiente publicidad de este procedimiento pretende ser salvada con una

publicidad registral que llega muy tarde a la cognosibilidad de los terceros, pues la
resolución de inicio del procedimiento de cierre por duplicidad de partidas dista mucho
en el tiempo a la fecha de que esta es acusada por el interesado y eventualmente
confirmada por la instancia administrativa.

3. Entre la presentación de la solicitud de cierre por el interesado o desde que la

duplicidad es advertida por las instancias registrales, hasta la expedición de la
resolución administrativa que declare el inicio del procedimiento de cierre, puede
transcurrir un promedio de seis meses o más, y en ese ínterin no se puede impedir la
inscripción de actos posteriores en las partidas involucradas, los que evidentemente se
verán afectados por el cierre definitivo que disponga el Poder Judicial.

4. Resulta necesario efectuar una modificación normativa que permita emplear la

publicidad registral en tiempo real a la solicitud de cierre formulada por el interesado o
desde que esta es advertida por las instancias registrales, atendiendo a que la
duplicidad se origina en una deficiencia propia del registro.

5. Habiéndose advertido otro supuesto de duplicidad de partidas generado con las

inmatriculaciones que tienen como finalidad inscribir un embargo, resulta indispensable
que se implemente un índice en el Registro de Predios tomando como referencia el
nombre del embargado a fin de correlacionar estos predios con sus inmatriculaciones o
independizaciones definitivas.

6. Se requiere de la implementación de un mecanismo informático que permita

correlacionar las partidas cerradas del ex Registro de Propiedad Inmueble (SIR) que
fueron trasladas al ex RPU (SARP), identificando informáticamente el número de la
nueva partida registral, desterrando de este modo las búsquedas “manuales” (en el
SARP) que actualmente originan pérdida de tiempo a los usuarios, además, con su
implementación se podría determinar la totalidad de partidas (del SIR) que cuentan con
anotación de cierre y que no se trasladaron a dicho registro, con lo que se tendrá que
iniciar de oficio el procedimiento de duplicidad en procura de la seguridad jurídica
vulnerada por la defectuosa técnica registral.

Bibliografía

1. AMADO RAMÍREZ, Elizabeth (2011). “La publicidad registral en el Perú”

(artículo publicado en internet). Recuperado de:
<http://www.derecho.usmp.edu.pe/centro_derecho_registral/revista/Doctrinas/LA
%20PUBLICIDAD%20REGISTRAL%20USMP%202011-2%20EAMADO.pdf>.

2. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. 5ª edición,

Civitas, España, 2008.

3. GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, Jurista

Editores, Lima, 2012.

4. GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario.

Jurista Editores, Lima, 2002.

5. GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de

los Registros Públicos. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2002.
6. MEJORADA CHAUCA, Martín. “Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de
partidas”. En: La propiedad. Mecanismos de defensa. Gaceta Jurídica, Lima, 2014.

7. MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento

Administrativo General. Gaceta Jurídica, Lima, 2011.

8. PORTILLO FLORES, Angélica María. “El catastro y su diferenciación con el

Registro de Predios. Análisis desde una perspectiva conceptual, jurídica y de gestión”.
En: Fuero Registral. Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral. Año X, N° 6,
Sunarp, Lima, diciembre de 2009.

9. Resolución N° 046-2001-ORLC-TR.

10. Resolución N° 517-2012-SUNARP-TR-L.

___________________________

* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres, con estudios concluidos

de posgrado en Derecho Registral y Notarial por la misma universidad. Abogado de la
Dirección Técnica Registral de la Sunarp.

1 Cuando la duplicidad se genera por un vacío legal que origina

inmatriculaciones que no contienen dominio y sin documentación técnica, como en el
caso de las llamadas inscripciones de embargos sobre inmuebles que no cuentan con
inscripción registral.

2 Reglamento General de los Registros Públicos (1968)

Artículo 171.- En caso de duplicidad de inscripciones prevalecerá la más

antigua, descubierta la duplicidad, se dará cuenta a la Dirección, la que, previas las
investigaciones que juzgue convenientes, ordenara el cierre de la partida menos
antigua y que se correlacione ambas partidas mediante notas marginales. Dicha
medida se tomara sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre
el mejor derecho de las personas a cuya solicitud extendieron las inscripciones.

3 Decreto Supremo N° 001-90-VC

Artículo 79.- Cuando haya duplicidad de inscripción de un mismo título,

prevalecerá la más antigua. En este caso el registrador informará de la doble
inscripción a la Dirección Ejecutiva, la cual, previas las investigaciones que juzgue
conveniente, ordenará que se cancele la inscripción menos antigua, notificando a los
interesados.

4 GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, Jurista

Editores, Lima, 2012, p. 195.

5 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, 5ª

edición, Civitas, Lima, 2008, p. 414.
6 Ver: Resolución N° 046-2001-ORLC-TR.

7 Reglamento de las inscripciones de 1936

Artículo 81.- Las anotaciones preventivas se extenderán en la partida respectiva

de cada finca en el Registro de Propiedad, con los requisitos puntualizados en el
artículo 44, en cuanto sean aplicables; y cuando no esté inscrita la finca se abrirá en el
libro respectivo, partida especial.

Cuando la anotación proceda de resolución judicial se trascribirá además esta,

expresando en todo caso los nombres del juez y del escribano.

8 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2013

Artículo 31.- Inmatriculación para anotación de embargo

La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo 650 del

Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que
se refiere el artículo 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será
necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.

En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los

rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19,
en lo que resulte pertinente.

9 Se debería tomar como referencia en dicho índice, el nombre del deudor o

embargado, ya que no debemos olvidar que con estas inscripciones tenemos
descripción del inmueble, gravamen, pero no dominio.

10 Sala Civil Permanente

Casación Nº 1005-2009-Lima

Título archivado como mérito de publicidad registral

La referencia del Registro en el asiento correspondiente, otorga información; por

ende, tal información debe ser debidamente comprobada en todo su contexto, por lo
que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que son los que
finalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto
que no en todas las circunstancias se debe recurrir a dicho medio. Sin embargo, la
excepcionalidad a ello radica cuando concurren las circunstancias especialísimas que
identifican al acto. Estas son en el caso concreto, la referencia de la suspensión de la
adjudicación a un tercero y también, la especialización que debe tener el banco para
su práctica inmobiliaria con efectos crediticios.
 Debe admitirse como cierto, que el banco no arriesga sus créditos, y por lo
tanto, las garantías inmobiliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen
de títulos. Por lo tanto, no basta una simple apreciación de la ficha registral, sino la
búsqueda de todos los componentes que la originan; ello, dado al factor de
especialización referido, por lo que debió recurrirse al título archivado.

11 MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento

Administrativo General. Gaceta Jurídica, Lima, 2011, pp. 180 y 181.

12 Ley General de Sociedades

Disposiciones Transitorias

Décima.- Extinción por prolongada inactividad

Se presume la extinción de toda sociedad mercantil o civil que no ha inscrito

acto societario alguno en los diez años precedentes a la publicación de esta ley. El
Registro cancelará la inscripción.

No obstante cualquier socio, administrador o acreedor de la sociedad puede

solicitar que no se aplique la presunción, para lo cual, dentro de los treinta días de
publicada la relación a que se refiera la siguiente Disposición Transitoria, debe
presentar una solicitud a la correspondiente oficina registral y publicar un aviso según
lo establecido en el artículo 43. Si hubiera oposición a la solicitud esta se tramitará en
el proceso abreviado y la resolución del juez determinará si procede aplicar la
presunción.

La extinción producida en virtud de lo establecido en esta Disposición

Transitoria no afecta en forma alguna los derechos de los socios para con la sociedad
extinguida ni los de los terceros acreedores con ella o con sus socios. Igualmente, no
afecta los derechos y obligaciones de carácter tributario de la sociedad extinguida.

13 Ley General de Sociedades

Disposiciones Transitorias

Décima Primera.- Publicaciones de Sunarp

Para efectos de lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Novena y

Décima, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos publicará, dentro de
los sesenta días de la vigencia de esta ley en el diario oficial El Peruano, sendas
relaciones, a nivel nacional, de las sociedades cuyo periodo de duración esté vencido y
de las sociedades que no hayan solicitado ninguna inscripción en el Registro con
posterioridad al 31 de diciembre de 1986.

Para tal efecto las oficinas registrales, bajo responsabilidad de su titular,

remitirán a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos la información
correspondiente en un plazo que no excederá de treinta días posteriores a la vigencia
de esta ley.
 Vencidos los plazos señalados en las referidas Disposiciones Transitorias, la
respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción de las
sociedades extinguidas respecto de las cuales no se haya presentado solicitud de no
aplicación de la presunción.

14 A través de la Resolución N° 038-2008-SUNARP/PT se acordó dejar sin efecto

el precedente aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral celebrado los días
29 y 30 de noviembre de 2003: “El Registro no podrá dejar sin efecto el asiento de
cancelación por presunción por prolongada inactividad, extendido antes de la vigencia
de la Ley Nº 27673. Criterio adoptado en la Resolución Nº 302-ORLL/TRN del 18 de
junio de 2002”.

Ello en razón a que el pleno del Tribunal concluyo en que la Ley Nº 27673
permite dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción por
prolongada inactividad, que se hubiera extendido, en la medida que según esta ley las
sociedades pueden adaptarse en cualquier momento a la Ley General de Sociedades
y ya no se presume su extinción.

15 Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones

Intestadas

Artículo 39.- Duplicidad de partidas en el Registro de Sucesiones Intestadas

Existe duplicidad de partidas en el Registro de Sucesiones Intestadas cuando

se ha abierto más de una partida registral para el mismo causante de la sucesión
intestada.

Artículo 41.- Duplicidad entre partidas del Registro de Testamentos y el Registro

de Sucesiones Intestadas

Se considera como duplicidad de partidas cuando se han abierto partidas

registrales en el Registro de Testamentos y en el Registro de Sucesiones Intestadas
sobre el mismo causante de la sucesión, salvo los casos en que pueda inscribirse el
testamento y la sucesión intestada de conformidad con el artículo 4 del presente
Reglamento.

16 A través de la Resolución N° 133-2011-SUNARP-TR-A se estableció que: “El

hecho de que existan dos partidas registrales relativas a la anotación preventiva de
sucesión intestada del mismo causante, no impide que pueda inscribirse el acta de
sucesión intestada en una de las partidas duplicadas, sin perjuicio de poner en
conocimiento de la Gerencia Registral dicha situación”.

17 Código Civil

Artículo 2040.- Lugar de inscripción

Las inscripciones se hacen en el registro del domicilio del testador y, además,

en el lugar de ubicación de los inmuebles si se designan en el testamento.
 18 Código Civil

Artículo 2042.- Lugar de inscripción

Las resoluciones a que se refiere el artículo 2041 se inscriben en el registro

correspondiente del último domicilio del causante y, además, en el lugar de ubicación
de los bienes muebles e inmuebles, en su caso.

19 MEJORADA CHAUCA, Martín. “Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de

partidas”. En: La propiedad - Mecanismos de defensa. Gaceta Jurídica, Lima, 2014,
pp. 97-106.

20 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Disposiciones Transitorias

Tercera.- Levantamiento de anotaciones de cierre

En los casos en los que como consecuencia de la asunción de competencia del

ex Registro Predial Urbano se cerraron partidas en el ex Registro de Propiedad
Inmueble sin que se hubieran abierto las respectivas partidas en aquel, la Gerencia
Registral procederá de la siguiente manera:

a) Si la partida cerrada en el ex Registro de Propiedad Inmueble no pudo ser

trasladada al ex Registro Predial Urbano por existir otra partida abierta en este último
para el mismo predio, se dispondrá el levantamiento de la anotación de cierre a efectos
de iniciar el respectivo procedimiento de cierre de partida por duplicidad, si se tratara
de partidas incompatibles o, el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las
inscripciones que no fueron extendidas en la de mayor antigüedad, en el caso de
partidas con inscripciones compatibles. En la misma resolución que ordena el
levantamiento se dispondrá el inicio del procedimiento de cierre o el cierre y
correlación.

b) Si se omitió abrir la partida en el ex Registro Predial Urbano, se dispondrá el

levantamiento de la anotación de cierre en la partida proveniente del ex Registro de
Propiedad Inmueble.

21 PORTILLO FLORES, Angélica María. “El catastro y su diferenciación con el

Registro de Predios. Análisis desde una perspectiva conceptual, jurídica y de gestión”.
En: Fuero Registral. Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral. Año X, N° 6,
Sunarp, Lima, diciembre de 2009, p. 157.

22 Ibídem, p. 156.

23 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 196.

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