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1 “Año de la lucha contra la Corrupción e Impunidad” UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI FACULTAD
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“Año de la lucha contra la Corrupción e Impunidad”
UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
Fuentes, tratados
EL ARRENDAMIENTO
internacionales y
EL
reglas de
ARRENDAMIEN
conflicto en DIP
CÁTEDRA
: CONTRATOS II.
CATEDRÁTICO : RUBEN ADOLFO CERNA LEVEAU.
INTEGRANTES:
DEGREGORI SANCHEZ, Diana Benilda.
PENADILLO DIAZ David Habacu.
CABRERA GUILLERMO Albert Anthony.
CICLO: IX-“A”
PUCALLPA – PERU
2019

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DEDICATORIA:

Dedicamos este trabajo a nuestros padres que son nuestro apoyo incondicional, para poder superarnos día a día, con esfuerzo y dedicación lo lograremos.

Como también al docente del curso por brindarnos sus conocimientos y experiencias los cuales con parte de nuestra base para la formación profesional.

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ÍNDICE

DEDICATORIA

I

INDICE

II

INTRODUCCIÓN

III

CAPÍTULO I

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ANTECEDENTES

6

2. DEFINICION

6

3. ELEMENTOS ESENCIALES

7

4. IMPORTANCIA

8

5. NATURALEZA JURIDICA

8

6. CARACTERES JURIDICOS

9

7. EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Y LA LEY DEL INQUILINAYO N°

21938

11

8. ARRENDAMIENTO DE COSAS

12

8.1 COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

12

9. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

12

10. CAPACIDAD

13

11. CONSENTIMIENTO

14

12. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS

14

13. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

20

14. QUIENES NO PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

21

15. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

21

4

CAPITULO II

2.1. CESION DEL ARRENDAMIENTO

32

2.2. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO

33

2.3. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO

37

2.4. CONSIGNACION DEL BIEN ARRENDADO

38

2.5. EFECTOS DE LA CONSIGNACION

39

2.6. TRANSFERENCA DEL BIEN ARRENDADO

39

2.7. INDEMNIZACION AL ARRENDATARIO

41

2.8. EL SUBARRENDAMIENTO

42

2.8.1. CONCEPTO

42

2.8.2. CARACTERISTICAS

43

2.8.3. NOTIFICACION AL PROPIETARIO

43

2.8.4. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO

44

2.8.5. VENTAJAS Y DESVENTAJAS

45

2.9.

ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

46

2.10. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

48

2.11. MEJORAS

49

2.12. EL DESALOJO EXPRESS

51

2.8.1.

PROCEDIMIENTO

52

CONCLUSIONES

54

BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………56

ANEXOS

57

5

INTRODUCCION

El presente trabajo es realizado gracias a grandes juristas, que efectivamente hicieron aporte sobre el arrendamiento en el que nosotros como estudiantes de derecho acudimos a sus fuentes para rescatar los aportes de sus teorías de sus opiniones y sus doctrinas.

El termino arrendamiento tiene tres acepciones diferente: a) acción de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda y c)precio con el que se arrienda, bueno el propósito de este trabajo enfoca su estudio dentro del ámbito jurídico, sin omitir el problema social-económico y hasta político en el que se enmarca.

Sin ser exhaustivo el estudio que aquí se presenta, tiene como objetivo primordial informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento.

Es oportuno señalar que tal análisis conlleva el propósito de llamar la atención de autoridades, juristas y de los interesados en el tema, para que el arrendamiento como figura legal sea llevado a la modernización y puede ser resuelto este añejo macro problema social de nuestra metrópoli, pues actualizar la legislación del arrendamiento significa abrir una nueva época a la vivienda en el Perú.

El Código Civil, siguiendo los precedentes del Derecho Romano, regula el contrato de arrendamiento con una concepción unitaria en el artículo 1542° del Código Civil al establecer que el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios, y en los artículos siguientes concreta la definición de cada uno de ellos, así en el artículo 1543° Código Civil en cuanto al de cosas en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, y el artículo 1544° Código Civil en cuanto al de servicios y obras en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Viene por tanto esa concepción unitaria de la tradición romana, y se recoge en las legislaciones modernas y en el Código Civil, por la que se aplicaba la amplia denominación de locación o arrendamiento a todos aquellos contratos que tienen en común ceder el uso o goce de algo mediante un precio.

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CAPITULO I

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1. ANTECEDENTES

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa,

a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las

conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta La locación, en el derecho romano se aplica al acto jurídico por el cual una persona cede a otro el uso o goce de un bien mueble o inmueble o inmueble, consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinado.

1.2. DEFINICIÓN

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Su definición la encontramos en el Art. 1677 del Código Civil, cuando nos dice: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien.

En el contrato de arrendamiento de bienes, supone la entrega temporal de ciertos atributos del dominio de arrendador al arrendatario, a cambio de cierta renta convenida.

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La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico. Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien.

1.3. ELEMENTOS ESENCIALES

De esta definición resulta que son elementos esenciales de este contrato:

a) Los sujetos:

Vienen

arrendatario).

a

ser las

partes

que

intervienen en

el

contrato

El Arrendador que básicamente es el propietario.

El

Arrendatario,

que

entra

en

posesión

y

disfruta

(arrendador

y

de

la

cosa,

temporalmente, pagando un alquiler. Los sujetos deben tener capacidad plena celebrar contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el Art. 140 del Código

Civil. Más exactamente deben tener la capacidad de ejercicio establecida en el Art. 42 del acotado y quienes tengan la facultad respecto a los bienes que administran, conforme lo prevé el Art. 1667 del mimo cuerpo de leyes.

La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene facultad para hacer lo mismo respecto a los comunes, para requiere el consentimiento de ambos cónyuges, a tenor del Art. 315 del Código Civil; sin embargo uno de los cónyuges asume la representación y la dirección de la sociedad en los casos previstos en el Art. 294.

El Art. 1669 del CC. Prevé que el condómino no puede arrendar la parte que le corresponde, por sin consentimiento de los demás y si lo hace el arrendamiento es válido si los copropietarios los ratifican expresa o tácitamente.

El Art. 491 del CC. Establece que los bienes del patrimonio familiar sólo pueden ser arrendados por situaciones de urgente necesidad y con autorización judicial.

8

Por lo tanto, la ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos que tengan la libre disposición de los Bienes, es decir, el propietario, el administrador y el mandatario, que tengan la facultad de administración, sin embargo, señala igualmente quienes no pueden tomar en arrendamiento, tal como se señala el Art. 1668 del CC.

b) El Precio:

Denominado en el Código Civil como la renta, también se le llama merced Conductiva, canon o alquiler.

Las reglas para el pago de la renta son:

- Según lo estipulado en el contrato.

- Si no está especificado en el contrato, la renta s e paga cada mes en el domicilio del Arrendatario.

c) El Objeto:

El objeto del contrato de arrendamiento está constituido por toda clase de bienes, muebles e inmuebles; los mismos que deben contener los siguientes requisitos:

1. Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.

2. El uso debe ser posible.

3. Debe ser de aquellos que se encuentren en el comercio de los hombres

1.4. IMPORTANCIA

En líneas generales sirva para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitación y otras de urgente requerimiento.

1.5. NATURALEZA JURIDICA

La doctrina civilista y clásica, sostiene que el contrato de arrendamiento es un “Acto de Administración” y no de disposición, porque no constituye una enajenación del dominio del bien, ni la concesión al conductor de un derecho real sobre éste, sino que tiende a la conservación del patrimonio.

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Esta tendencia de la legislación, ha reafirmado la opinión doctrinaria, cada vez poderosa, de que el arrendatario de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado. El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES, en la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS - TITULO VI ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO - Disposiciones generales

Articulo 1666º.- Definición “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida” Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida[6]

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles

1.6. CARACTERES JURIDICOS

El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

a. Es individual: Vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

b. Es principal: No depende de otro contrato, es autónomo. Puede haber convenciones accesorias como las cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son independientes.

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c. Es de prestación recíprocas: Porqué hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador como del arrendatario. El arrendador tiene la obligación principal de mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado

y el derecho de percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la

obligación de pagar el alquiler en los períodos convenidos y el derecho de usar

y ocupar el bien.

d. Es oneroso: Porque existe contraprestación. Se prevé las consecuencias del

contrato, tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebración, pueden determinarse los beneficios que habrá de producirle el

contrato

e. Es conmutativo: Se prevé las consecuencias del contrato, tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de Celebración, pueden determinarse los beneficios que habrá de producirle el contrato.

f. Es típicamente de Tracto Sucesivo:

Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en forma sucesiva continua y periódica.

g. Es temporal:

Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo.

La duración del arrendamiento puede ser:

1. Determinada :Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC

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2. Indeterminada: Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o

extrajudicial al otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del acotado)

h.

Es consensual: Por qué no se necesita documento alguno, basta el concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento. Para su existencia es suficiente que ambas partes estén de acuerdo, den su consentimiento y aceptación sobre el bien y el monto de la renta. Sin embargo, esto es inconveniente, porque la palabra no tiene ninguna seguridad y, por lo tanto, hay que celebrarlo en un documento, ya sea público o privado, para que las partes no se aprovechen de esa situación.

1.7.

EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Y LA LEY DEL INQUILINAYO N° 21938

LEY Nº 29636, QUE AMPLIA LA VIGENCIA DEL DECRETO LEGISLATIVO 709, LEY DE INQUILINATO EN EL PERU. Lima, 21 de Diciembre del 2010 Ley que modifica el literal c) del artículo 14º del Decreto Legislativo, Nº 709, Ley de Promoción a la Inversión Privada de Predios para Arrendamiento, prorrogando el plazo de vigencia de los contratos de arrendamiento de inmuebles Cuyo autovaluo es inferior a S/.2,880.00 Nuevos Soles Articulo 1.- Modificación del literal c) del Artículo 14 del Decreto Legislativo N° 709, Ley de Promoción de la Inversión Privada en Predios para arrendamiento, el cual queda redactada en el siguiente texto:

“ARTICULO 14.- Los contratos de arrendamiento de predios urbanos destinados a fines de vivienda comprendidos dentro de Régimen del Decreto Ley 21938, continuaran excepcionalmente y temporalmente regidos por dicho Decreto Ley, Según el valor del autoavaluo del predio correspondiente al año 1991, en la

siguiente:

.( ) c) Los de los inmuebles cuyo autovalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta y 00/100, (S/.2,880.00), vencen indefiniblemente el 31 de diciembre del

forma

2011”.

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ARTÍCULO 2.- NORMA APLICABLE Vencido el plazo mencionado en el literal c) del Artículo 14 del Decreto Legislativo 709 modificado por esta Ley, los contratos de arrendamiento de los predios urbanos indicados en el mencionado literal quedan sujetos exclusivamente a las disposiciones del Código Civil.

1.8. ARRENDAMIENTO DE COSAS

Es aquel por el cual una persona cede a otra el uso de alguna cosa, mueble o inmueble durante un plazo a cambio de un precio que el locatario se obliga a pagar.

1.8.1. COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:

Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos. Ej.: una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las inmuebles se dividen en: inmuebles por adhesión, inmuebles por destinación.

Incorporales: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los créditos y las servidumbres. Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más inexistente.

1.9. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo con mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa

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ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha cosa para efectos de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nación y entidades descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse también el arrendamiento de bienes de las Regioness y municipios y de las entidades descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto al derecho público. Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código Civil por ciertas leyes.

1.10. CAPACIDAD

Arrendador y arrendatario deben tener la capacidad plena para celebrar contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el Art. 140 del Código Civil.

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Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de goce.

1.11. CONSENTIMIENTO

Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

1.12. DIFERENCIA JURÍDICAS

Con

diferencias:

respecto

a

CON

OTROS

las

demás

fiuras

CONTRATOS

Y

jurídicas

encontramos

FIGURAS

las

siguientes

A) CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al

señalar que “

de una cosa, es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que están bien claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato sucesivo” que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administración”.[7]

el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute

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B) CON EL CONTRATO DE PERMUTA.- El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.

C) CON EL CONTRATO DE SUMINISTRO.- Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesión temporal de un bien al arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. este ultimo caso, los medios de locomoción proporcionados por un periodo determinado y el aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad del bien suministrado no sale del patrimonio del suministrante.

Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una “única” prestación, que tiene como contraprestación el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.

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D) CON EL CONTRATO DE COMODATO.-

Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación difiere del comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

E) CON LA PRESTACION DE SERVICIOS.- El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755 como el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de 1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936 que: “La locación de servicios es una variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro código legisla independientemente en el Título VI de esta sección. La locación de servicios se refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la producción”.

Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de bienes de la prestación de servicios y sus correspondientes modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:

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Con la Locación de servicios.- Por la locación de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una retribución, La diferencia con el contrato de arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del arrendador es el bien, mientras que el objeto de la locación de servicios lo constituye casualmente el servicio en sí.

Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos partes (contratista y comitente) se obligan a prestaciones recíprocas consistentes una en hacer una obra determinada y la otra en pagar una retribución.

El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia, para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe ser alterado en su sustancia.

Con Mandato.- La esencia del mandato es que mediante su ejecución se pretende la realización de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e interés. Este es precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros se producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del mandante. Para ello será preciso que se realice un acto de retrasmisión de los bienes adquiridos en ejecución del contrato, del mandatario al

mandante”[9]

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

Con Depósito.- Se ha observado con mucha razón que el contrato de depósito presenta gran similitud con el de arrendamiento porque, en

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ambos tanto el depositario como el arrendatario tienen la posesión de un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien dado en arriendo.

En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite el depositante. Además, el depositante no puede usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización expresa del depositante o del juez. Si infringe esta prohibición, responde por el deterioro, pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o fuerza mayor).

El arrendamiento es un contrato a título oneroso.

El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado (Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).

Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también responsable por la pérdida

y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.

El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien, bajo responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la

obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. No corren a cargo del depositario el deterioro, la pérdida

o la destrucción del bien sobrevenido sin culpa, salvo que no haya hecho lo

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necesario para evitarlos o remediarlos, dando además aviso al depositante en cuanto comenzaron a manifestarse.

F) CON EL MUTUO.-

Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisión del dominio del dinero al prestamista que puede disponer libremente de él.

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana. Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.

G) CON EL USUFRUCTO

Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl. Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las distinga”. No la compartimos

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por

diferenciables.

cuanto

pensamos

que

ambas

instituciones

son

claramente

El usufructo es, un derecho real límitado que se agrupa “con la propiedad para formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología coincide, con las características generales de está clase de derechos. Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su títular puede hacerlos valer “erga omnes” y le confieren un poder inmediato sobre las cosas”.

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si encontrándose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.

1.13. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno

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no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.[11]

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

1.14. QUIENES QUE NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:

1.

El administrador, los bienes que administra.

2.

Aquel que por Ley está impedido. En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

1.15.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico.

El articulo 1678° y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del arrendador:

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse

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inmediatamente donde se celebró el contrato, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para ser usado.

1. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato

o en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble. Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el

arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha entregado

a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el

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arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla general que tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios. Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

2. OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deberá en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme también con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no ser bueno, la obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entrego.

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En que consiste esta obligación: esta es de dos formas: necesarias y locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.

Mejoras útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.

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Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras útiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición de abonarla. Pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario[12]. Terminando el contrato de arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminación del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.

3. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIÓN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:

3.1 A los actos perturbatorios del mismo arrendador. El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.

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Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.

3.2 A los actos perturbatorios de terceros. Respecto a estos es necesario distinguir entre:

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Por consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las indemnizaciones correspondientes.

b) Cuando la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera evicción. Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer término derecho a exigir una disminución proporcionada del precio o renta durante el tiempo subsiguiente.

3.3 A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la recisión del contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el

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arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la resolución. Cuando se habla de rescisión se está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolución, naturalmente en relación con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolución si puede operar.

1.16. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1.16.1. GOZAR DE LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O EL ESPÍRITU DEL CONTRATO. El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.

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El arrendatario empleara en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservación de la cosa, el arrendador tendrá derecho a exigirle indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho más: el de pedir la terminación del contrato, art. 1997 inciso 2. Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la correspondiente reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual así: directamente contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos. 1

1.16.3. PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta. Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto. Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada

Waldo Francisco Núñez, “negocio jurídico y contrato”, editora jurídica Grijley, 2012,pag 299.

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por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento. El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado. Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios, o, en último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitución de ella al arrendador. Duración de la obligación de pagar el precio o renta. El arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, el puede permanecer obligado a pagar el precio después de terminado el contrato, cuando la terminación se produce por culpa suya: en este evento dicha obligación subsistirá durante todo el tiempo que falte para la expiración del plazo de duración del contrato expresamente estipulado, o hasta el día en que el contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por no haberse estipulado termino fijo de duración. El arrendatario sin embargo puede librarse de esta obligación directa proponiendo persona idónea que lo sustituya durante el tiempo siempre que garantice con una caución suficiente que el sustituto cumplirá con lo de su cargo.

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La falta concedida al arrendatario para proponer persona que los sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase de la obligación aludida implica que el arrendatario le imponga al arrendador la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el sustituto señalado por aquel, pues la hipótesis parte de la base de haber

terminado el contrato que ligaba al arrendatario con el arrendador, y por eso no podría entenderse que el sustituto entre a remplazar al arrendatario en tal contrato, a manera de cesionario de este. La relación de arrendamiento entre el sustituto y el arrendador tendrá que ser fruto de un nuevo contrato. Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del arrendador, el arrendatario quedará relevado de la obligación de pagar el precio o renta durante el tiempo que quede faltando para la terminación normal del contrato, y que, de otro lado podrá demandar al arrendador para que le indemnice los perjuicios que la expiración intempestiva del contrato pueda haberle causado. Derecho de retención para el arrendador. Para garantizar al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada,

y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado,

guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

1.16.4. RESTITUIR LA COSA A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa

la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo

mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.

Si

llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone

el

arrendador de la acción de lanzamiento.

1.16.5. DESTRUCCIÓN

PÉRDIDA

O

DETERIORO

DURANTE EL ARRENDAMIENTO.

DE

LA

COSA

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Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presunción demostrando que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito. Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa. Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios:

antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la restitución, art. 2007. Según se desprende del articulo antes mencionado, el desahucio que es el procedimiento que emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a termino indefinido, y que consiste en la notica que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin a arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. Para ese efecto sigue siendo todavía necesario el requerimiento. Como se constituye al arrendatario en mora de restituir. El deudor esta en mora: cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, si en el contrato se expresa que por la mera expiración del término quedará constituido en mora; salvo que la ley en casos especiales requiera la reconvención judicial. Restitución mediante acción de lanzamiento. La acción de lanzamiento es el acto de obligar a dejar una posesión en virtud de sentencia judicial.

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Cuando el que ha sido condenado en ella ha dejado transcurrir el término fijado en el apercibimiento, sin haber desocupado la casa o habitación. El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino en aquellos casos en que la ley sanciona al arrendatario con la restitución inmediata de la cosa arrendada, y la restitución misma constituye la pretensión principal de la demanda respectiva.

CAPITULO II

2.1. CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

De conformidad con lo previsto en Art. 1696° la cesión de arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.

Este tipo de contrato se realiza cuando el arrendatario de un garaje transmite a un tercero los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Asimismo, el arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al arrendador.

El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario frente al arrendador. Ello significa que el contrato de

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arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en arrendatario.

2.2. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Las causales de resolución del contrato de arrendamiento se establecen en el Art. 1697 del Código Civil y puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta quince días. Si el alquiler se conviene en periodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

2. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito por el arrendador.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado?

Nuestro ordenamiento jurídico dispone que la duración de los contratos de arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Sin embargo, a pesar de la duración que se pacte en el contrato suscrito entre las partes, nos podemos encontrar con que, o bien por acuerdo entre las partes o bien por voluntad de una de ellas, se quiera poner fin al arrendamiento antes de llegar la fecha de vencimiento pactada.

Llegados a este punto nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas:

1. Que ambas partes estén de acuerdo en resolver el contrato de forma anticipada

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2. Que sea una de las partes la que quiera poner fin al contrato suscrito

1) Resolución del contrato de mutuo acuerdo

El pacto entre las partes es una de las formas de extinción general de los contratos.

Como no podría ser de otra manera, en los contratos de arrendamiento, arrendador y inquilino, de mutuo acuerdo, podrán poner fin al contrato que en su día llevaron a cabo, dejando sin efecto el mismo a la fecha de la firma del acuerdo.

Para ello, lo más aconsejable es que plasme dicho acuerdo por escrito, debiendo hacer constar las condiciones por las que se regirá tal resolución: si el arrendatario adeuda alguna cantidad, el estado en el que se encuentra el inmueble, si cabe o no la devolución de la fianza, etc.

2) Resolución del contrato instada por una de las partes

2.1. Resolución solicitada por el arrendador

La ley dispone que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento, dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación incumplida o bien a promover la resolución del contrato.

En este sentido, se faculta al arrendador a solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

El impago de las rentas u otras cantidades que corresponda pagar al inquilino. Ante la falta de pago del inquilino, el arrendador tendrá derecho a instar la resolución del contrato, así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.

El impago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.

Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.

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La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Por otro lado, otro supuesto con el que nos podemos encontrar en que el arrendador podrá instar la resolución del contrato antes de que finalice el plazo pactado, aún cuando el inquilino se encuentre al corriente de todas sus obligaciones, es cuando el mismo precise la vivienda arrendada para uso propio o el de sus familiares más próximos.

De esta forma, la ley de arrendamientos urbanos dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá resolver el contrato, estando el inquilino obligado a entregar el inmueble arrendado, si el arrendador le comunica dicha situación con al menos dos meses de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Sin embargo, la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares deberá ser efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que de no ser así el arrendatario se encontrará facultado para exigir o bien ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres años.

Debe tenerse en cuenta que la actual regulación de arrendamientos urbanos (vigente desde junio de 2013), no exige que esta facultad de resolución del arrendador deba hacerse constar en el contrato suscrito entre las partes para

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que el arrendador pueda hacer uso de ella, sino que únicamente se requiere el transcurso del primer año del contrato y que dicha ocupación se haga efectiva dentro de los tres meses siguientes, mientras que con la regulación anterior (Ley de arrendamientos urbanos de 1994), únicamente se podría hacer uso de ella si así se había previsto de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamientos.

2.2. RESOLUCIÓN SOLICITADA POR EL INQUILINO

Tal como sucedía en el caso del arrendador, la ley también faculta al inquilino a instar judicialmente la resolución del contrato en caso de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le son propias en virtud del contrato suscrito, lo que sucederá cuando nos encontremos ante las siguientes situaciones:

Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones de conservación del inmueble a las que viene obligado legalmente.

Cuando el arrendador perturbe de algún modo la utilización de la vivienda por parte del inquilino.

De igual modo, así como con en la legislación anterior únicamente se regulaba el posible desistimiento del arrendatario para los contratos de arrendamiento cuyo plazo fuera superior a 5 años, con la nueva regulación se prevé que el arrendatario podrá desistir libremente del contrato suscrito siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la suscripción del mismo y se haya comunicado tal desistimiento con una antelación mínima de treinta días.

En estos casos, las partes podrán pactar una indemnización por el desistimiento consistente en una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o, en su caso, la parte proporcional que corresponda en caso que el periodo de tiempo incumplido sea inferior a un año.

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2.3. CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:

1. Por concluirse el término fijado por las partes (Art. 1699)

Si vencido el plazo el sin que el arrendador solicite el bien ni el arrendador lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo contrato, sino que hay continuación del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución (Art. 1700 del CC.)

2. En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para

ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, os periodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la que concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento se concluirá al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios. El aviso a que se refiere debe cursarse con no menor de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período si se trata de inmuebles y de no menos de un mes, en el caso de los bienes (Art. 1701).

3. Si en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra aviso prescrito en el Art. 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos. (Art. 1702).

4. Si el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703)

5. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenía (esta arrendando un bien ajeno)

6. Por Muerte Arrendatario. Si dentro de los 90 días del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Por muerte de arrendatario no concluye el contrato, si es que los herederos no manifiestan su voluntad de poner término al mismo. El arrendamiento se trasmite, es un contrato personal, pero no personalismo.

7. Por estar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.

8. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algún albacea.

9. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

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2.4. CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

En caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho

para devolver, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o

no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo (Art . 1706 CC.).

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento (tanto de vivienda como de local), puede suceder que el arrendatario, cumpliendo su obligación de pago, intente materializar la prestación que por contrato tiene asumida, pero que no lo logre bien porque el arrendador no lo acepta, bien por que el arrendador se encuentra ilocalizable o incapacitado.

A esta cuestión responde el Código Civil, cuando en su artículo 1176 se

pronuncia del siguiente modo:

Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a

admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida.

La consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando

el acreedor ausente o cuando esté incapacitado para recibir el pago en el

momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener

derecho a cobrar, o se haya extraviado el título de la obligación.

Este supuesto nace con el objetivo de salvaguardar la intención del arrendatario de cumplir con su obligación, independientemente de que el arrendador facilite o no su cumplimiento.

1.- TIPOS DE CONSIGNACIÓN

a) Consignación Notarial: Mediante la intervención de un Notario. Tiene como pega el elevado coste de la misma, en forma de arancel, pero tiene como punto a favor la celeridad en el procedimiento.

b) Consignación Judicial: Se materializa en el denominado ‘Expediente de Consignación Judicial‘. Se caracteriza por la intervención del órgano jurisdiccional, ante el que se acreditará el ofrecimiento y el anuncio de la

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consignación de la cantidad. Quizás sea el más adecuado para asegurarse el cumplimiento del pago y evitar futuras reclamaciones judiciales.

2.- LA REGULACIÓN DE CONSIGNACIÓN JUDICIAL

En el Código Civil parte del doble equilibrio entre arrendador y arrendatario. Los artículos 1176 a 1181 tienen como punto de partida común la vigencia del contrato de arrendamiento. Así, se garantiza tanto el derecho y el deber de cobrar y de pagar, ambas en su doble vertiente.

Es suficiente con acudir al Juzgado Decano del domicilio del arrendatario e indicar que se desea realizar una consignación judicial de la renta debida porque el arrendador no le acepta el pago para que se le extienda el impreso en el que se indica el número de cuenta y la entidad donde debe realizarse. El siguiente requisito lo marca el artículo 1177 del Código Civil:

Para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación.

La consignación será ineficaz si no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago.

A partir de este momento, la tramitación es sencilla. Tras admitirse la solicitud, se dará traslado de la misma al arrendador, requiriéndole para que acepte el pago. Si se opusiese, el Juez dará por hecha la consignación.

2.5. EFECTOS DE LA CONSIGNACIÓN

Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada (Art. 1707 CC.)

2.6. TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá de siguiente modo (Art. 1708 CC.)

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1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos sus derechos y obligaciones del arrendado.

2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3. Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Cuando el propietario quiere vender su inmueble pero este esta alquilado se genera un problema que bien podría resolverse sin mas molestias para el inquilino y el arrendador:

Caso 1: Propietario tiene oferta de compra, y otra oferta de alquiler. Decidir cual de las dos propuestas no es el tema en este articulo. El tema es si puede aprovechar esta situación de una manera distinta o alternativa. Es decir, ¿podría tomar al Inquilino y a la vez al Comprador? Rpta: Claro que puede. No hay impedimento legal. Solo necesita que el comprador acepte - el Inquilino no es necesario pues no se vera afectado y no

ilegal.

Claro que acá hay una negociación económica porque obviamente el comprador dirá, ¿bueno y mientras espero yo que gano? Posible negociación: La transferencias o ventas suelen demorar, mas aun si media un préstamo para el pago. Así que el actual propietario cobra para si el alquiler hasta la cancelación del precio de compra-venta, y el nuevo propietario cobra a partir de allí. Obviamente hay que poner topes y otras cuestiones legales y para eso se trabaja con un buen abogado especialista en la redacción de los contratos.

es

Caso 2: El propietario alquilo su propiedad y después quiere venderla.

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Doña Begoña que nos dijo "vendan o alquilen, lo que salga primero", y finalmente alquilo su hermosa casa así que todo bien, al inicio. Pero luego de casi 11 meses, lo que cobra como alquiler no le alcanza, y vuelve la angustia, y con ella la necesidad por vender.

Ahora nos llama y otra vez a vender. Pero un momento. Antes de empezar, primero una asesoría con nuestro abogado. Ya sabemos que si puede vender un inmueble alquilado pero acá no hubo acuerdo al respecto con el inquilino previamente, así que tenemos una de dos, o el comprador acepta seguir con el contrato de alquiler o una vez sea propietario va a resolver el contrato de alquiler.

2.7. INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO

Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador que obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario (Art. 1709)

AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR EL BIEN (Art. 1711 CC.)

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:

1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.

2. De los daños y perjuicios correspondientes.

3. De que un tercero se introduzca en él.

Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de Código Civil (Art. 1712).

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2.8. EL SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta. En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero así mismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamándose a éste arrendador. En cada caso hay vinculaciones propias. El subarrendamiento sucede cuando un inquilino formal, cuyo nombre está plasmado en un contrato de arrendamiento, alquila una parte de la propiedad, o la totalidad de la propiedad de la cual es arrendatario, a una tercera persona. Los subarrendamientos pueden ser ejecutados tanto para propiedades residenciales como comerciales. Es importante saber que con un subarrendamiento se está creando una relación legal nueva y distinta entre el arrendatario y la persona a la que se está subarrendando. Al mismo tiempo, la relación entre el arrendatario y su

Al mismo tiempo, la relación entre el arrendatario y su arrendador permanece intacta. 2.8.1. CONCEPTO :

arrendador permanece intacta.

2.8.1. CONCEPTO: Según el Art. 1692 del Código Civil, el subarrendamiento es e arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a

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favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario (Art. 1693)

2.8.2. CARACTERÍSTICAS:

El subarrendamiento ocurre si una persona, que es arrendatario de una propiedad, encuentra a otra persona para que pague parte o la totalidad del alquiler mensual. Esa persona es el subarrendatario.

Los subarrendamientos son a menudo una situación en la que «la lluvia de una empresa es el cielo azul para otra».

Si una compañía ya no tiene necesidad de un espacio en particular, pero aún tiene un plazo restante que cumplir en su arrendamiento, en lugar de pagar una comisión de compra o dejar el espacio vacío, comercializa ese espacio subarrendándolo a un tercero, compensando así algunos de los costos. Por lo general, el subarrendatario deberá cumplir las mismas reglas que el inquilino original.

Un subarrendatario debe saber que la aprobación del subarrendamiento proviene del propietario y de lo que se detalle en el contrato de arrendamiento principal.

Tanto el inquilino como el subarrendatario deben ser informados sobre las leyes locales con respecto al subarrendamiento, asegurarse que el propietario haya dado su aprobación y asegurarse que los derechos en el contrato de arrendamiento original se apliquen al subarrendatario durante el subarrendamiento.

2.8.3. Notificación al propietario

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La mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que se obtenga el consentimiento del propietario para subarrendar. De igual manera requieren la aprobación del propietario sobre cualquier subarrendatario.

Aunque el contrato de arrendamiento no indique nada sobre el subarrendamiento, el arrendatario debe considerar contactar al propietario antes de subarrendarlo, para así contribuir a mantener una buena relación entre ambos.

2.8.4. Responsabilidad del arrendatario

El subarrendamiento no exime al arrendatario de su obligación de pagar el alquiler del arrendamiento original contratado. Tampoco exime su responsabilidad por el costo de las reparaciones ocasionadas por cualquier daño de la propiedad.

Si el subarrendatario no puede pagar, se le solicitará al arrendatario que pague la renta en su totalidad. Esto es porque su nombre es el que se encuentra en el contrato de arrendamiento.

El subarrendatario debe pagar el alquiler y cumplir con los términos del subarrendamiento. Sin embargo, el inquilino principal sigue siendo el responsable final del arrendamiento; por tanto, si el subarrendatario tiene atrasado el alquiler, el propietario tiene la opción de demandar al inquilino original.

2.8.5. VENTAJAS Y DESVENTAJAS

Ventajas

Subarrendar una propiedad alquilada es una excelente forma de minimizar los costos si hay que mudarse fuera de la ciudad o viajar por un período de tiempo prolongado.

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Ya que un contrato de arrendamiento es por un término predefinido, pueden surgir situaciones que imposibiliten que el inquilino original complete el término del contrato.

Por ejemplo, si se alquila un apartamento en Chicago con un contrato de arrendamiento de doce meses y en el cuarto mes se recibe una oferta de trabajo en Boston, se puede decidir subarrendar el apartamento a otro inquilino durante los ocho meses restantes.

El subarrendamiento significa que se puede aceptar el nuevo trabajo y mudarse, sin tener que pagar tarifas costosas para salir del contrato de arrendamiento, o pagar el alquiler de dos apartamentos.

El propietario también se beneficia, porque recibe los doce pagos de alquiler y no tiene que buscar un inquilino reemplazante.

El subarrendamiento también significa que se mantiene interés en el apartamento. Si se decide regresar a Chicago, se puede renovar el contrato de arrendamiento y recuperar el antiguo apartamento.

Desventajas

Subarrendar tiene sus riesgos. Si el arrendatario tiene que mudarse fuera de la ciudad sin planes de regresar, debería buscar finalizar el contrato de arrendamiento con el propietario. Así se evita cualquier posible molestia que pueda surgir por haber subarrendado la propiedad alquilada.

Los subarrendamientos requieren más documentación que los arrendamientos convencionales. No solo es el subarrendamiento en sí, sino el acuerdo de consentimiento del propietario y el contrato de alquiler subyacente, incluidos los apéndices.

Esto requerirá un tiempo adicional en la negociación, involucrando a varias partes. Solo el consentimiento del propietario puede agregar hasta un mes de tiempo adicional, esperando que el propietario responda oficialmente.

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2.8.6. LA RESPONSABILIDAD Cabe destacar, que tú serás el responsable del estado y la conservación del inmueble ante el subarrendatario, es decir, deberás encargarte de las reparaciones que se den por el desgaste natural y el mantenimiento del bien. Luego, podrás solicitar al propietario el reembolso de lo invertido.

Norma Coral, de Coral Celis Abogados & Asociados, indica que, en el caso de que se realice sin permiso o autorización del propietario, el subarrendamiento puede ser causal de resolución contractual del propietario al inquilino, quien puede solicitar el desalojo del subarrendatario.

2.9. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario, apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

1. DESALOJO.- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

2. ACCIÓN PRINCIPAL.- Procede la acción de desalojo como acción principal contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art. 1697 del Código Civil se procede:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se

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vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Condición de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos

que justifiquen su posesión. Se considera ocupante precario al que carece de titulo o cuando el que tenía ha fenecido (art. 911 del Código Civil).

Vencimiento de plazo.- Es procedente la acción de desalojo cuando el

contrato de arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.

• Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art. 590 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.

• Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada así: “Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de

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contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”

2.10. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:

Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la posición o tenencia del bien puede accionar ante el Órgano Jurisdiccional para que se disponga la suspensión de esas perturbaciones y se paguen los daños y perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a la que corresponde al de recobrar.

Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin previo juicio, tiene derecho a accionar para que se le restituya en la posesión del bien y se le paguen los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.

Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en mérito a un contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las cláusulas del contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La acción y el procedimiento están determinados por la ubicación del bien, el domicilio del demandado y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO del Código Procesal Civil.

Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.

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Devolución de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los plazos previstos en el D. Leg. 709.

Reducción de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o hecho no previsto en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede accionar para que le sean devueltas esas sumas.

Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la acción judicial es de desahucio por falta de pago, que se corte el juicio.

Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código Civil.

2.11. MEJORAS

Es usual que un arrendatario requiera modificar el inmueble que ocupa temporalmente, desde pequeños ajustes funcionales como cambiar interruptores o pintura, ajustar una que otra puerta o ventana, hasta alteraciones verdaderamente relevantes como el retiro de una pared, una escalera, o la incorporación de otra habitación. Lo que debe entender el arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto no puede hacer ningún cambio que no esté autorizado por el dueño, por pequeño que sea. En algunos casos los contratos de arrendamiento señalan expresamente la prohibición de

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hacer reformas de cualquier índole, consignando incluso penalidades contra el infractor.

Lo cierto es que los arrendatarios igual hacen cambios en el predio creyendo que se trata de un tema menor, y no es así. Las modificaciones gozan de un

régimen legal que distingue entre los cambios menores, que se llaman “mejoras” y las “construcciones” (artículos 917 y 941 del Código Civil). El gasto realizado por el poseedor debe ser reembolsado por el propietario cuando las mejoras fueron “necesarias” para evitar la destrucción o deterioro del inmueble,

y siempre que se haya avisado oportunamente al arrendador. También se

reembolsan las mejoras funcionales (“útiles”) que hacen más valioso el predio.

El régimen legal de las mejoras puede convenirse de modo distinto al previsto en la ley, de modo que, por ejemplo, si se pactó que las eventuales modificaciones no serían reembolsadas el arrendatario no recibirá nada. Ahora bien, si se quiere lograr este efecto, no basta estipular la prohibición de cambios, pues el reembolso es un derecho del arrendatario aun si estaba impedido de modificar el inmueble. Se tiene que consignar expresamente que no hay reembolso.

Las construcciones, es decir los cambios que implican alteraciones más graves

y que no son necesarias para la conservación del bien, como la incorporación

de nuevas instalaciones que se integran al predio, no son reembolsadas al poseedor si es éste las realizó a sabiendas que no están permitidas (dolo), incluso puede ser obligado a retirarla a su costo. Caben en este rubro las edificaciones propiamente dichas, cualquiera sea su magnitud, pero también

las remodelaciones o adecuaciones no autorizadas. Si el arrendatario actuó en

la

creencia de que contaba con el permiso (buena fe), tiene la opción de exigir

al

ocupante que le compre todo el predio, o quedarse con lo edificado pagando

su valor. Sin embargo es muy difícil que un arrendatario se ubique en este último supuesto, ya que su propia condición conlleva la prohibición de modificar el inmueble. También en esta materia el contrato de arrendamiento puede estipular algo distinto a la ley, admitiendo un eventual reembolso para

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construcciones autorizadas, o eliminando por completo esa posibilidad y consignando penalidades contra el poseedor que edifica.

Para calcular el reembolso se debe verificar el estado de los bienes incorporados vía mejoras o construcción, según se encuentren al momento de la devolución del predio a su propietario. Si procede el reembolso y el dueño no paga la suma debida, el arrendatario puede ejercer el derecho de “retención”, es decir negarse a devolver el inmueble hasta que le abonen la deuda

La verdad es que la legislación no es muy adecuada en el asunto que nos ocupa. Hay que prestarle especial atención a los contratos de arrendamiento para regular el tema según las características de cada predio y atendiendo al uso que se le dará. El contrato lo puede casi todo, solo basta ser claro y previsor para que el negocio camine bien, sin sorpresas para las partes.

2.11.1. ¿CÓMO SE CLASIFICA LEGALMENTE LAS MEJORAS?

Según el artículo 916º del Código Civil, las mejoras son clasificadas en tres tipos:

1. Mejoras Necesarias: Aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien.

2. Mejoras Útiles: Las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y la renta del bien.

3. Mejoras de Recreo: Aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

2.12. LEY DEL DESALOJO EXPRESS

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA APLICAR ESTA MEDIDA?

Con la aprobación en el Congreso de la ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, más conocida como 'desalojo notarial

su

promulgación y entrada en vigencia.

express',

solo

falta

el

refrendo

del

presidente

Martín

Vizcarra

para

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La medida, que se aplica a través de un notario, permite solicitar a la policía que obligue al inquilino a abandonar un inmueble si se demuestra el incumplimiento del contrato, en un proceso que tomaría entre 20 a 30 días.

En primer lugar, el ‘desalojo notarial expresssolo será posible para predios inscritos en los Registros Públicos.

Asimismo, "el contrato de arrendamiento deberá ser elevado a escritura pública e inscrito en la partida registral del inmueble", precisa. Es imprescindible que, dentro de las cláusulas del arrendamiento, se incluya el allanamiento anticipado de autorización al desalojo notarial y una renuncia expresa a no extender tácitamente el plazo de arrendamiento, con la firma de ambas partes.

Cabe mencionar que la norma solo podrá aplicar contra inquilinos que no hayan cumplido con el pago de dos meses de renta o contra quienes hayan culminado su contrato y no desalojen el inmueble.

2.12.1.

PROCEDIMIENTO En caso de cumplir con los requisitos previamente descritos, el propietario deberá enviar una carta notarial al inquilino para el desalojo y, si no acata, se recurrirá al notario.

Le entregará la documentación correspondiente como el contrato, título de propiedad, documentos de identidad, entre otros y el notario enviará una carta al arrendatario con un plazo de 3 a 5 días para que pueda demostrar que se encuentra al día en los pagos o que el alquiler sigue vigente.

De no demostrar la regularización, el notario enviará la documentación a un juez de paz quien emitirá una orden de desalojo de manera automática.

De esta manera se programará con la Policía Nacional y se llevará a cabo el ‘desalojo express’. Si es que el inquilino no cumple con obligaciones

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derivadas del contrato de arrendamiento, las partes podrán recurrir a las autoridades competentes en el fuero arbitral o judicial.

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CONCLUSIONES

El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien.

En el contrato de arrendamiento de bienes, supone la entrega temporal de ciertos atributos del dominio de arrendador al arrendatario, a cambio de cierta renta convenida

Tiene como elementos esenciales: Los sujetos, el precio y el objeto materia de arrendamiento.

En líneas generales sirva para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitación y otras de urgente requerimiento

En cuanto a sus caracteres jurídicos estos son: Individual, principal, de prestaciones reciprocas, oneroso, conmutativo, típicamente de tracto sucesivo, temporal y consensual.

La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.

En caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para devolver, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.

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Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada

Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador que obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario.

El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta.

Lo que debe entender el arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto no puede hacer ningún cambio que no esté autorizado por el dueño, por pequeño que sea. En algunos casos los contratos de arrendamiento señalan expresamente la prohibición de hacer reformas de cualquier índole, consignando incluso penalidades contra el infractor.

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BIBLIOGRAFIA

1. MARIO CASTILLO FREYRE, Magíster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que lleva su nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Católica del Perú.

2. CARBONELL LAZO Y OTROS. “CODIGO CIVIL” Comentado, Concordado y anotado. 12 reimpresion 2013.

3. MANUEL JESUS MIRANDA CANALES, “DERECHO DE LOS CONTRATOS”, ediciones jurídicas; Lima Peru. 10 edición, 2012 pág. 371-420.

4. GACETA JURIDICA – “CODIGO CIVIL COMENTADO” Tomo VI, VII- Tercera Edición ; Abril 2015- pag 299.

5. DIALOGO CON LA JURISPRUDENCIA – “CODIGO CIVIL EN SU JURISPRUDENCIA” Priera edición – MAYO 2017 edit. Gaceta Juridica, 2010, pág. 573.

6. WALDO FRANCISCO NUÑEZ MOLINA, Abogado de la Universidad San Martín de Porres, “EL NEGOCIO JURIDICO- ediciones Legales- editorial San Marcos Lima 2010; pag 2015 228.

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CONTRATO PRIVADO DE ARRIENDO

Conste por el presente contrato de arriendo de bien inmueble que suscriben de una parte: don MAURO DÍAZ NÚÑEZ, identificado con DNI. Nº 00040250, domiciliado en el Jr. Aguaytía Nº 180, de ésta ciudad, a quien en adelante se le denominará “EL PROPIETARIO”, y de otra parte doña GRACIELA MELÉNDEZ MOZOMBITE, identificada con DNI. Nº 43152890, domiciliado en el pasaje Aguaytía Nº 180, interior, Cuartos Nº 1 y 2, de ésta ciudad, a quien en lo sucesivo se le llamará “LA ARRENDATARIA”, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO.- “EL PROPIETARIO” declara ser dueño del inmueble ubicado en el pasaje Aguaytía Nº 180, en cuyo interior se encuentran construidos 03 habitaciones de material noble, con techo de calamina, cielo raso de madera, puertas y ventanas de fierro, piso de cemento pulido, que cuentas con energía eléctrica, agua potable y desagüe, servicios higiénicos propios, de 4.00 metros de largo, por cuatro metros de ancho, que suman un área de 16.00 m2, cada uno, signados como Cuartos números 1,2 y 3, respectivamente.

SEGUNDO.- Por medio del presente contrato “EL PROPIETARIO” da en calidad de arriendo las habitaciones signados como Cuartos 1 y 2, del inmueble descrito en la cláusula anterior, los mismos que serán destinado para uso exclusivo de vivienda.

TERCERO.- Las partes acuerdan que el plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, que comenzará a regir desde el día 01 de febrero de 2012 al 07 de julio de 2012, fecha en que “LA ARRENDATARIA” se compromete a devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo prórroga de común acuerdo entre las partes.

CUARTO.- La merced conductiva pactada por el arrendamiento del bien inmueble antes descrito, es la suma de CIEN NUEVOS SOLES por cada habitación, que suman en total (S/.200.00) mensuales, que serán pagados en forma adelantada “LA ARRENDATARIA”, a la firma del presente contrato, y la renta acordada el primer día de cada mes, hasta el vencimiento del mismo; sin embargo, el consumo de energía eléctrica, agua potable y desagüe, así como otros tributos municipales y fiscales, será asumidos por “EL PROPIETARIO”.

QUINTO.-Por el mérito del presente acto jurídico, “LA ARRENDATARIA” se obliga y compromete a cuidar las habitaciones materia del presente contrato, dando cuenta a “EL PROPIETARIO”, sobre algunas circunstancias por el deterioro que pudiera sufrir las mismas por motivos fortuitos o de fuerza mayor; sin embargo, se hace responsable por los daños ocasionados, por negligencia, mal uso del bien, destinarlos a otro uso, u otras causas ajenas a las ya mencionadas.

SEXTO.- Queda acordado expresamente, que “LA ARRENDATARIA” no podrá destinar por ningún motivo el bien que arrienda materia del presente contrato, si autorización de “EL PROPIETARIO”, a otros usos, que no sea el de vivienda.

CLAUSULA DE ALLANAMIENTO.-

SEPTIMO.- Las partes, en ejercicio de la libertad contractual, establecen que los arrendatarios, asumen la clàusula de allanamiento, por el cual se someten al compromiso de allanarse al desalojo del local

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comercial alquilado, en caso de incumplir con el pago de 02 meses y quince días, o en caso de concluir el plazo del arrendamiento sin devolver el local comercial alquilado. Compromiso legalizado notarialmente.

OCTAVO.- El incumplimiento de los términos contenidos en las cláusulas cuarta y sexta del presente contrato, traerá como consecuencia la rescisión del contrato en forma automática, y la entrega del bien inmueble a su propietario en forma inmediata, sin mediar plazo alguno, quien podrá retomar y ocuparlo sin necesidad de intervención de ninguna autoridad, por el sólo mérito del presente documento.

Leída que fue el presente documento, las partes se ratifican en su contenido procediendo a firmarlo en dos ejemplares, en la ciudad de Pucallpa a los 25 días del mes de febrero de 2018.

MAURO DÍAZ NÚÑEZ

DNI.

Nº 00040250

“EL PROPIETARIO”

ARRENDADOR

GRACIELA MELÉNDEZ MOZOMBITE DNI. Nº 43152890

“LA ARRENDATARIA”