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Principios de valuación

Definición de principio: lo que se toma como base o en primera lugar.

Concebir los principios inherentes a una disciplina es como un reflejo de las


características esenciales que los usuarios o investigadores asumen, y sin los cual
no es posible comprender dicha disciplina.

1. Principio de anticipación. Es cuando se valúan bienes inmuebles que van a


tener beneficios futuros de acuerdo a un análisis de información histórica de
antecedentes similares.
Este principio está relacionado con el enfoque de capitalización de rente,
según el cual la expectativa de obtener beneficio futuros influyen en el valor
de un inmueble.
El principio de anticipación es fundamental para determinar el valor de
capitalización o renta de una propiedad.
“la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversionista por un
inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta) que
piensa obtener en el futuro”.
Este principio también se aplica a la percepción de una comprador o
inversionista que espera que su propiedad le provea beneficios en el futuro
y que con ello se crea valor, es decir, adquiera plusvalía suponiendo que su
valor aumenta con el paso del tiempo.
2. Principio de cambio. Se basa en que en los bienes raíces nada se queda
permanentemente estático, debido a causas externas como: fuerzas
sociales, económicas, gubernamentales y causas internas como:
depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, etc. Dándose en
algunas zonas cambios más rápidos que en otras; es porque el perito
valuador debe de estar para detectarlos y estar al día en los valores del
mercado.
Este principio considera la variación del valor de los inmuebles con el paso
del tiempo.
Un ejemplo de esto sería una plaza comercial o una vivienda.
Centro magno la cual ha pasado por dos etapas diferentes anteriormente
(plaza Vallarta), esto debido a que el valor de un bien cambia a lo largo del
tiempo por las condiciones del mercado y de la oferta y la demanda
3. Principio de oferta y demanda. El costo de cualquier propiedad siempre
estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta
y su relación con la cantidad de compradores en el mercado.
Este principio se ve afectado en relación directa al aumento o disminución
de la población y a la demanda o insuficiencia de inmueble.
Si hay pocos inmuebles en oferta los precios suben, si hay muchos
inmuebles ofertándose los precios bajan, siempre y cuando haya demanda.
Un ejemplo de esto sería que en aquellos mercados en los que estas
fuerzas de valor influyen, entonces los inmuebles se ven afectados por esta
Ley de la Oferta y de la Demanda.
4. Principio de progresión y regresión. Este principio tiene el lugar cuando un
inmueble no es compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo
circulan y tiende a reflejar el valor de estas.
Sostiene que una casa media o económica, aumenta su valor comercial en
una zona residencial de lujo por ser asociada esta zona como de mejor
calidad. Y en forma inversa, una finca de lujo en una zona media o
económica disminuye su valor por ser identificada como de menor calidad
por su mala ubicación con respecto a sus similares.
Una casa económica enclavada en una zona residencial se venderá más
rápida y a un buen precio que cualquiera de su tipo que este en su zona
correspondiente y viceversa.
5. Principio de sustitución. Declara que cunado dos propiedades con las
mismas características o muy similares se ofrece en renta o venta, se
alquila o compra primero la que tenga el precio mas bajo.
Es decir, el valor de un inmueble es equivalente al de otro de similares
características sustitutivas de aquel.
Esto sucede con casas, departamentos, negoscio, etc…
6. Principio de mayor o mejor uso. Es cunado el inmueble produce el mejor
uso en el momento de la valuación y de un futuro razonablemente
proyectado por un tiempo determinado.
Una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más
redituable permitido por el marco legal y físico en que se encuentra
catalogado el inmueble.
El valor final de un inmueble será el que resulte económicamente más
rentable de las opciones posibles.
Nota: el inmueble vale en relación al mejor y mayor uso posible que puede
conseguir en el mercado urbano en un periodo de tiempo dado.
Por ejemplo una oficina tendrá el mejor uso cuando ésta contenga todo
aquello que le permita operar adecuadamente, como un buen número de
cajones de estacionamiento, ubicación adecuada, servicios, etc.
7. Principio de conformidad. El valor óptimo se obtiene cuando en una
comunidad, ciudad, colonia o zona se presenta una calidad similar en las
construcciones, así como un mismo nivel social, cultural y económico entre
sus habitantes.
Es por eso necesario promover estas uniformidades por medio de
reglamentaciones para proteger estas zonas.
Cuando vemos fraccionamientos en los que prevalece la misma
uniformidad en el diseño, dimensiones, calidad, las propiedades obtienen el
máximo valor.
8. Principio de periodos ascendentes y descendentes. Dice que un inmueble
para por tres etapas:
Primera etapa: ascendente o de crecimiento.
Segunda etapa: punto de estabilidad.
Tercer etapa: descendente o declinante.
Estas pueden ser desde por falta de mantenimiento de un inmueble, por la
edad de la finca, cambio de uso de suelo en la zona o cualquier otra razón.
En el cambio de uso pueden pasar de nuevo estas tres etapas.
9. Principio de contribución. El valor de un inmueble depende muchas veces
de las construcciones, mejoras, mantenimiento o adaptación que se les
haga, pero muchas veces estas inversiones no ganaran un valor mayor al
que se hizo en la inversión sino una perdida, es decir la contribución genera
un ingreso máximo hasta cierto límite, después la productividad tiende a
bajar hasta tener resultados negativos.
Una vivienda ubicada en zona de interés social en la cual, los pisos sean de
mármol, recubrimiento texturizado, carpintería de caoba muebles de baño
de lujo con jacuzzi, etc. Al momento de ofertar no hay alguien que pague el
total de lo invertido.
10. Principio de temporalidad. Reconoce que la vigencia del valor concluido en
el avaluó corresponde con la fecha de certificación del mismo sin embargo,
para fines administrativos el avaluó reconocerá seis meses de vigencia
siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las
condiciones generales de mercado inmobiliario.
11. Principio de trasparencia. Los avalúos deben contener la información
suficiente y necesaria para su fácil compresión y sustento.
Para estudiar el valor comercial del inmueble se comprobara que la
información contenida en la documentación, corresponda con la situación
real del propio inmueble.
12. Principio de generalidad. El perito valuador debe aplicar en el análisis los
tres principales enfoques de valuación; el de mercado, el físico y el de
capitalización de renta, aunque se identifique algún como el más adecuado
para el valor conclusivo.

Tarea investigar sobre el tema.

Guía secuencial y ética del valuador.

Recuerda los tres aspectos más importantes cuando compres una casa:
ubicación, ubicación y ubicación.
Valor comercial: el precio más alto probable por el cual un bien se vendería en
un mercado donde comprador y vendedor actúan libremente, con pleno
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan al bien.

Pasos. Guía secuencial de valuación inmobiliaria.

Planteo del problema.

Es la necesidad de un cliente de acudir a un especialista en valuación para


encargarle que efectúe un dictamen de valor, en una fecha determinada, de
uno o varios inmuebles.

Este estudio será efectuado con una opinión razonada por escrito por el perito
valuador en forma independiente e imparcial, siendo soportada toda su
información.

Entrevista preliminar.

 Propósito y determinación del inmueble a valuar.


 Documentación y planos existentes.
 Localización del inmueble.
 Convenio de honorarios.

Objetivo del avaluó: estimar el valor comercial.

Propósito: posible compra – venta – permuta, etc.

Se hará una cita con el cliente para determinar el propósito para el que se
valuara el inmueble, saber que documentación nos puede proporcionar, como:

Escrituras, planos, presupuestos, contratos de compraventa, recibos de gastos


de administración, agua, impuestos prediales, elevadores, gastos de
mantenimiento, en si cualquier otro gasto deducible de la finca, asi como
contratos o datos de las rentas.

Platicar con el cliente respecto a la localización del bien, para que cunado
vayas a la visita no pierdas tiempo.
Establecer un convenio de honorarios con el cliente.

Solicitar un anticipo.

Visita ocular.

Verificar las medidas del inmueble, si coinciden con las proporcionadas por el
cliente.

La medida a la esquina más cerca. Recabar las georreferencias: latitud,


longitud y altitud.

Toma de fotografías tanto internas como externas de la fachada así como del #
oficial, y del entorno.

Archivo de referencias.

Datos de mercado, archivos, fuentes, análisis de costos ventas y comparación.

Toda aquella información actual confiable a la que recurre el valuador para


poder estimar el valor del bien analizado, apoyándose en páginas de internet,
revistas especializadas de valuación, periódicos, libros de costos. Consultar el
libro azul de los bienes inmuebles, periódicos.

Cálculo y análisis de datos.

 Calculo de superficies de terreno, tipos de construcciones y accesorios.


 Estudio de tasa de capitalización y deducciones.
 Aplicación de costo y factor de construcciones.
 Análisis de rentabilidad.
 Comparación de datos del mercado.
 Terrenos, rentas y ofertas de inmuebles similares.
 Valuación de construcciones.
 Estimación de accesorios e instalaciones especiales.

Se refiere a la tarea de cálculo de cantidades numéricas, para después


expresarlas en dinero de cada uno de los apartados del avaluó.
Correlación de información.

Una vez que se ha obtenido el cálculo de cada uno de los apartados del avaluó
es importante conocer la correspondencia o la relación reciproca que se da
entre los inmuebles estudiados e investigados.

Estimación del valor de mercado (comercial).

Es probablemente la parte más importante del avaluó ya que aquí es donde el


perito valuador plasma el resultado estimado al que ha concluido con justicia y
responsabilidad profesional.

Juicio valuatorio por escrito.

Es necesario que el dictamen del avaluó se plasme en un documento por


escrito que avale el trabajo realizado, como evidencia de lo investigo.

Código de ética profesional.

 El fin de un código es la superación de los seres humanos.


 Ética: conjunto de principios morales = valores.
 Honestidad, lealtad, imparcialidad, veracidad, confidencialidad,
compromiso social, para el bien común.
 Competencia laboral.
 Reconocimiento social y prestigio como profesionales.

Ser competente en la especialidad que practica. Porque:

 Promueve la educación en materia de valuación.


 Desarrollo y mejorar las técnicas de valuación.
 Facilita la actualización para la certificación.
 El resultado que se emita deberá ser objetivo y NO estar relacionado
con los deseos o necesidades del cliente.
El código de ética profesional es un instrumento diseñado para facilitar el
cumplimiento y la puesta en práctica de normas y valores, en el que se enfatiza
la ética como punto central de la profesional y su ejercicio.

Su objetivo general es regular el recto quehacer de una profesión con acento


en la propuesta de criterios de acción y conducta.

Es un documento que recoge un conjunto de criterios, apoyados en la


deontología con normas y valores que formulan y asumen quienes llevan a
cabo correctamente una actividad profesional.

¿Por qué son creados los códigos de ética?

 En respuesta a los actuales y futuros conflictos éticos.


 Para ser consistentes con los estándares de conducta.
 Privilegiar la justicia, respeto y responsabilidad.
 Para dar credibilidad a los colegios de profesionistas la misma actividad.

El valuador deberá de cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y


capacidad técnica profesional. Observando las normas de ética mas elevadas
en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y profesional.

El valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión


en la medida de sus posibilidades. Actuando con probidad es decir con
honestidad e integridad y buena fe, cumpliendo siempre con las normas de
derecho vigente.

El valuador no deberá de aceptar la ejecución de un avaluó fuera de su


especialidad sin tener los conocimientos y experiencia para ello, o en su efecto
solicitar el asesoramiento correspondiente.

El valuador deberá de sostener un criterio libre e imparcial


“independientemente los aneños parentesco o beneficio personal”.

En su caso deberá declararlo así el contenido de su informe.


Etc….

Resumen de circular 1202.

Este documento tiene con objetivo homogenizar la información mínima


indispensable que debe contener los formatos guía de avalúos de inmuebles
urbano y suburbanos, que esta circular nos ayudara a poder elaborar un avaluó
de buena calidad, llevando los pasos correspondientes para su dicha
ejecución.

En el capítulo uno que es “Antecedentes”, nos menciona que tiene que llevar lo
básico, que sería el nombre del solicitante, poniendo su nombre completo de la
persona física o moral que requerirá el servicio. A continuación estará el
nombre del perito valuador que este tiene que estar acreditado ante la
Comisión Nacional Bancaria y este valuador tendrá la responsabilidad de su
contenido.

Tendrá el registro de la C.N.B. que esta se indicara con el número y el periodo


de vigencia.

Este apartado es muy importante porque se anotara la fecha del avaluó, o sea
la fecha en que se practicó la visita de inspección al inmueble.

Después se dará a conocer el inmueble que se valúa, indicando si es un lote


de terreno baldío, casa habitación unifamiliar o plurifamiliar.

Se dará a conocer el régimen de propiedad, donde se indicara si es privada o


pública.

El propietario del inmueble, aquí se pone la persona física o moral que ampara
la escritura del inmueble o aquella que expresamente haya señalado el
solicitante.

Después se tendrá que poner el propósito o destino del avaluó, o sea el uso
que se pretende dar a un dictamen valuatorio para los efectos de adquisiciones
o enajenaciones, créditos hipotecarios, seguros, fianzas, entre otros.
También deberá contar con la ubicación, donde se indicara el número oficial,
nombre de la calle a la cual tiene frente, número de lote, de la manzana,
nombre de la colonia, fraccionamiento o barrio, delegación política, sector,
código postal, nombre de la población, municipio y entidad federativa.

Terminando con el capítulo 1 con; No. De cuneta predial, cítese el número de


la cuenta predial y en su caso indicar si es global.

Capítulo 2 “Características Urbanas”.

Empieza diciéndonos con la clasificación de zona, aquí se anotara si es


habitacional y otras variedades. Donde se pueden clasificar entre otras donde
se apreciara en el plan parcial a detalle.

Se mencionara también el tipo de construcción dominante, que mencionara si


en la calle o zona, la dominancia es de casa habitación, su tipo, calidad de
cuantos niveles, o si son edificios departamentales o de oficina, su calidad y
numero de niveles. Entre otros.

Después se menciona el índice de saturación en la zona, aquí se anota el


porcentaje aproximado de construcción con relación al número de lotes
edificados en la zona.

Población, indicar si es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa,


flotante y otra denominación urbanística. También señalar el nivel
socioeconómico.

Contaminación ambiental, si existe, señalarlo y describir su grado y en que


consiste.

Uso de suelo, si existe, señalar las disposiciones que las autoridades


establezcan de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, planes parciales, entre
otros.
Vías de acceso e importancia de las misma, aquí se tiene que describir el tipo
de comunicación, importancia de las vías, proximidad, intensidad del flujo
vehicular, etc.

Servicios públicos y equipamiento urbano que exista en su alrededor del


inmueble, así mencionar como abastecimientos de agua potable, drenaje y
acanillado, red de electrificación, alumbrado público, tipo de luminarias,
parámetro de vialidades, banquetas o aceras, entre otros.

Capítulo 3 “Terreno”

Aquí mencionaremos los tramos de calle/s, transversales limítrofes y


orientación, esto debe de ser igual a como indica en escrituras.

También sus colindancias, deberá citarse la fuente de procedencia.

Área total, para saber el destino del área total se debe citar la fuente de
procedencia.

Topografía y configuración, deberá señalarse los accidentes topográficos del


terreno en cuestión, tales como, pendientes, su incidencia, depresión,
promontorios, etc.

Características panorámicas, deberá señalarse en su caso, todas aquellas


características que ameriten o determinen al inmueble.

Densidad habitacional permitida, es el número de viviendas que podrá


construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendrá de los
planes parciales de desarrollo urbano.

Intensidad de construcción permitida, aquí se señalara el número de m2 de


construcción que pueden edificarse es un terreno, dependiendo su área.

Servidumbres y/o restricciones, señalar aquellas que provengan de alguna


fuente documental como, escritura de propiedad, alineamiento, reglamentación
de la zona, etc.
Condiciones adicionales, aquí se mencionara sobre la calidad de subsuelo,
afectaciones, reglamentos de construcción, nivel de agua freáticas, entre otros.

Capítulo 4 “consideraciones previas al avaluó”

Justificación de aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta,


investigaciones de mercado, criterios de valuación o todos aquellos conceptos que
en forma determinante incidan en el avalúo y se hagan resaltar en este apartado,
tales como: bardas de gran extensión, muros de contención, rellenos
compactados, edificaciones provisionales o de poca cuantía, que no influyan en el
valor del inmueble; existencia de árboles, cimentaciones, construcciones en
proceso, que no justifiquen descripción detallada.

Asimismo, en este capítulo se indicará el procedimiento de valuación a seguir.


En este rubro, podrá ampliarse la descripción del inmueble, haciendo énfasis
en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.

Capítulo 5 “valor físico o directo”

Lote tipo o promedio, en su caso, se adoptara el lote tipo predominante en la


zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o el que señale la
autoridad respectiva.

Valores de calle o de zona, aquí se asentara el valor o valores por metro2, que
serán resultados del análisis proveniente de una investigación exhaustica del
mercado inmobiliario y de los antecedentes que obren en el banco de datos de
la institución o de otras fuentes.

Capítulo 6 Conclusiones.

En este apartado se anotara el valor comercial estimado del inmueble, en


números redondos. Así mismo se anotara la cantidad con letra y la fecha del
avaluó, que deberá corresponder a lo señalado en el capítulo “antecedentes”.

Capítulo 7 valores referidos.