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1.

Introducción:

La apertura al modelo neoliberal de los Estados Latinoamericanos significó un cambio en la


matriz Estado - Céntrica, y por consiguiente en el modo de producción dentro y en la misma
estructura socio-económica. La planificación urbana no fue ajena a este cambio, se dio la
transición de un Estado como el único planificador y asignador de tipo de población según su
ocupación a un Estado que dejó la mayoría de la oferta urbana - habitacional en manos de la
iniciativa privada. Esta transición dejó el mercado expuesto a irregularidades mientras que la
densidad de la población, y todos los recursos y servicios que necesitan, crecía a ritmos
acelerados en las periferias de las ciudades; de esta manera se fue evidenciado un nuevo
conjunto de problemas y conflictos en torno de la necesidad de vivienda en clases sociales
emergentes. Muchos de ellos no ven más alternativa que aceptar la oferta de los inversionistas
o empresarios privados, dígase, las constructoras, quienes claramente terminan beneficiándose
más del proceso de compra y adquisición de tierra-vivienda.

Respecto a las clases “emergentes” que van haciéndose un espacio desde la periferia, muchos
autores (Bensus Talavera, Rodríguez, Mattos, etc.) se han referido al proceso de densificación
urbana y cómo este proceso (y los escenarios que desencadena) es amortiguado (o no) por el
Estado y sus respectivas instituciones. Este trabajo tiene la intención de realizar el análisis de
este proceso ejemplificado en el caso de la construcción y consolidación del condominio “Alto
San Miguel” por el grupo inmobiliario “Imagina” en el distrito del mismo nombre, en la ciudad
y provincia de Lima, Perú.

Este proyecto inicia su proceso construcción en el 2012 y empieza a comercializarse entre


finales del 2015 e inicios del 2016, en una sección posterior se brindaran una mayor descripción
de este inmueble. Este caso será analizado desde la perspectiva de la densificación urbana y su
dinámica, muchas veces no escritas, con las instituciones u órganos del Estado, en este caso de
la Municipalidad Distrital de San Miguel y también su relación con las entidades financieras.

Esta perspectiva fue elegida debido a un hecho particular que fue identificado durante la
reconstrucción del proceso que llevó a cabo la constructora “Imagina”, que fue haber edificado
en una zona cuyo catastro municipal actualizado define la zona como “Comercio zonal”. Si
bien este cambio fue dado posteriormente debido a una ordenanza municipal de reajuste, no es
difícil darse cuenta que la zona está altamente rodeada por fábricas y algunas pocas
construcciones dedicadas al servicio de un grupo social específico (miembros de un club u
asociación), por lo que, visualmente y en términos de exposición de usuario al ambiente, no
representa un mayor atractivo.

Todo ello nos lleva al cuestionamiento de bajo que criterios y procedimientos se dio a cabo la
construcción del condominio Alto San Miguel, y sobre todo el papel de los actores en este
procedimiento. ¿Su objetivo fue completado a cabalidad? ¿Surgieron actores o procesos no
contemplados por alguna parte? ¿Por que la municipalidad y el mercado benefician y facilitan
a constructoras a edificar en lugares como este? ¿Qué beneficios obtienen los diversos actores
con esto? Más adelante buscaremos dar respuesta a estas dudas.
2. Metodología.

La metodología utilizada es de corte cualitativo. Al ser esta una investigación exploratoria,


tiene como objetivo encontrar evidencia empírica preliminar para poder profundizar el análisis
a partir de este trabajo de investigación. En ese sentido la aproximación al campo puede
dividirse en 3 etapas diferentes. En primer lugar, se realizó una aproximación física a la zona
circundante al complejo habitacional Alto San Miguel. Nuestro objetivo era poder encontrar e
incorporar al análisis las características urbanas de dicha área. De esta forma, se realizaron 2
visitas los días 15 de abril y 25 de mayo en las que se recorrió a pie a lo largo de las avenida
Venezuela y Faucett, y las calles aledañas a esta intersección. Asimismo, se realizó un breve
registro fotográfico de la zona de aspectos que consideramos importantes para el análisis y se
conversó brevemente con los vecinos alrededor del edificio.

En segundo lugar, la siguiente etapa tuvo que ver con la revisión de archivo en tanto se
consideraban como instrumentales para el análisis resoluciones municipales, reglamentos,
mapas de zonificación, noticias relacionadas al complejo habitacional o la zona circundante,
etc. De esta forma, pudimos informarnos de manera más profunda del proceso de compra y
venta del complejo habitacional, de la posición de la municipalidad respecto a esta construcción
y en general de las relaciones que se dieron entre instituciones como bancos y la municipalidad
con la constructora.

En tercer lugar, la última etapa de la aproximación al caso fueron entrevistas telefónicas


concertadas con vecinos residentes del complejo habitacional, así como funcionarios y gerentes
de constructoras que pudieran brindarnos información respecto a la adquisición de terrenos y
las relaciones que sostienen con los bancos. Lo que se pretendía lograr al entrevistar vecinos
era obtener información de fuente primaria con los vecinos del complejo en tanto pudieran
brindar información respecto a los modos de adquisición de los departamentos, los bancos que
los financiaban, los trámites municipales realizados una vez se realizaba la compra. Si bien
nuestra hipótesis está orientada hacia comprender las dinámicas de mercado y políticas que
propician la construcción de este tipo de complejos, creemos importante recabar la percepción
de aquellos quienes viven en estas viviendas.

Sin embargo, existieron múltiples contratiempos y limitaciones en la obtención de información


como la planteamos. En primer lugar, la gran cantidad de resoluciones municipales complicó
la búsqueda de las resoluciones que nos interesaban para esta investigación. Por otro lado,
conseguir las entrevistas fue mucho más complicado de lo que esperabamos, los vecinos se
mostraron reacios a brindar información ya sea en persona o por llamada telefónica. Asimismo,
cabe resaltar que muchos de los vecinos no eran propietarios, sino inquilinos quienes no
contaban con información precisa respecto a los bancos con los que tenía convenio la
constructora y otros.

3. Discusión
Este segmento empezará con una descripción de actores y del objeto de estudio, para luego,
analizar su relación y los conflictos que se encontró en su dinámica y que temas de estudio
transversales a este caso podemos recoger en los temas de densificación urbana.

El condominio “Alto San Miguel”, es un complejo habitacional ejecutado por el grupo


inmobiliario Imagina en la Av. República de Venezuela 5197 en el límite entre San Miguel y
Bellavista (Foto 1). Previa a la construcción del complejo, los terrenos eran parte de un
complejo industrial que se encontraba deshabitado y en desuso1. Este complejo cuenta con ocho
torres de quince pisos con cuatro departamentos por piso lo que, en teoría tiene la capacidad de
albergar 480 familias. Con un promedio de 75 m2 por departamento, el complejo habitacional
cuenta con áreas comunes para el uso de los residentes del mismo. Entre estas áreas están un
parque interior, estacionamientos, una sala especial para que los niños jueguen, una sala de
esparcimiento y socialización para los adultos, un gimnasio, una sala con computadoras e
internet y una sala designada para la lavandería. Si se considera a cuatro personas en promedio
por familia estaríamos hablando de un total de alrededor de 1920 personas que habitan este
condominio2.

‘Alto San Miguel’ se caracteriza por ser un edificio multifamiliar que se encuentra rodeada por
una zona industrial (pues justo al frente cruzando la avenida se encuentra el polígono industrial
O-I Planta Callao y al lado izquierdo se encuentra la compañía farmacéutica Teva Perú S.A.) y
ubicada en una zona que se supone se encuentra designada al comercio zonal. Cercana a
colegios, hospitales, al estar ubicado en la misma avenida Venezuela, permite el rápido acceso
a universidades y centros comerciales o supermercados, ya sea tomando transporte público, con
transporte privado o a pie. En parte posterior del condominio se ubica una zona residencial de
densidad media, en su mayoria, casa contiguas con un promedio de tres pisos (Mapa 1).

Si bien es el único conjunto habitacional terminado en la zona, existen tres proyectos aledaños
en construcción (Fotos 2, 3 y 4). El éxito que han demostrado tener recientemente distintos
grupos inmobiliarios en esta área de la avenida Venezuela demuestra que este se ha
transformado en un espacio atractivo de vivienda para una gran cantidad de personas. Un
motivo de esto podría ser lo conveniente de la ubicación de estos condominios y proyectos. Se
encuentran a pocos minutos a pie o en carro a la avenida Faucett, en donde no solo tienen
supermercados y diversos servicios, sino que también es una avenida que los conecta
directamente con el Callao y que es una vía directa al Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.

Asimismo, al solo salir de los condominios se encuentran distintos paraderos de transporte


público en ambas vías, por lo cual hay también acceso rápido a universidades como lo son la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos y la Pontificia Universidad Católica del Perú y, a
espacios recreativos como lo son el Parque de las Leyendas o el Centro Comercial Plaza San
Miguel o el Shopping Center de San Miguel. Otro factor de atractivo puede ser la oferta de

1
Información obtenida al conversar con vecinos alrededor del condominio.
2
Información obtenida de una producción audiovisual de Urbania promocionando el proyecto:
https://www.youtube.com/watch?v=OGIwr0SYDPQ&t=9s
seguridad que el conjunto habitacional y los demás proyectos ofrecen a los residentes del
mismo, pues independientemente de la ubicación en la que se encuentren, termina siendo una
residencial cerrada con acceso solo a los que en viven y con vigilancia constante, lo cual ofrece
una percepción de seguridad que es bastante valorada en la actualidad por los limeños y
limeñas.

Dentro de los actores que hemos podido identificar de vital importancia para el estudio de este
caso destacan tres. La municipalidad distrital de San Miguel, el grupo Inmobiliario Imagina, y
el conjunto de bancos que brindan crédito a los propietarios y que además pueden tener vínculos
con la constructora. Por su parte la municipalidad como parte de sus funciones en la gestión del
desarrollo urbano ha zonificado el distrito en zonas residenciales, comerciales y de
equipamiento. En nuestra exploración inicial del campo, nos percatamos de la presencia de
múltiples fábricas a lo largo de la avenida Venezuela y alrededor de este complejo habitacional.
Sin embargo, la zonificación según la municipalidad de San Miguel es la de “Comercio Zonal”.

El otro actor importante es el grupo inmobiliario Imagina, esta es una marca registrada de una
empresa de asesoramiento del rubro llamada: Inversiones inmobiliarias del Perú S.A. que inicia
funciones el 2004. Esta se encuentra empadronada en el Registro Nacional de Proveedores para
hacer contrataciones con el Estado Peruano, y ha participado en la construcción de proyectos
que la empresa define como “la mejor solución habitacional” para mejoramiento de la calidad
de vida de sus clientes.

Actualmente Imagina cuenta con 12 proyectos en venta, de los cuales 3 están ubicados en el
distrito de San Miguel, mientras que los demás están ubicados en distrito contiguos a este y con
un ingreso per cápita mayor. Asimismo, es importante mencionar que el grupo Imagina está
asociado a la familia Calderón3, principales accionistas de Ripley, por lo que el Plan Referido
de la inmobiliaria ,que consiste en entrega de gift cards a cambio de que un poseedor de
departamento de está empresa recomiende a otro y se cierre en contrato en 30 días hábiles,
también está conectado a la financiación de la hipoteca en el banco con el que la constructora
trabaja.

Como se mencionó en la introducción, la difusión multimedia del proyecto de “Alto San


miguel” por parte de la constructora Imagina se realiza en el 2012 a mediados de Agosto;
posteriormente se da la construccion y comercializacion de la obra a finales del 2015 e inicios
del 2016. Sin embargo, al compararse la ubicación del complejo habitacional en el catastro
municipal actual, la zona correspondiente está señalada como comercio zonal. Este cambio de
zonificación se da a través de la Ordenanza N° 2146, que aprueba el reajuste integral de
Zonificación de los Usos del Suelo del distrito de San Miguel conformante del Área de
Tratamiento Normativo II de Lima Metropolitana, así mismo esta se da dentro del dictamen N°
179-2018-MMLCMDUVN de la Comisión Metropolitana de Desarrollo Urbano, Vivienda y
Nomenclatura.

3
https://www.latercera.com/pulso/noticia/grupo-inmobiliario-imagina-anuncia-plan-inversiones-us600-
millones-los-proximos-3-anos/309883/
Mediante la revisión de archivo pudimos constatar que efectivamente se han realizado cambios
en la zonificación de diversas zonas de San Miguel en las que se permite ahora construir
edificaciones de mayor tamaño y altura. Si bien el cambio tiene ya una considerable cantidad
de tiempo, es un cambio importante, pues está especificado en el reglamento de zonificación
de Lima. Este indica que las zonas de comercio zonal (como se encuentra ahora zonificado)
deben contar con complejos habitacionales que cumplan con las regulaciones de la zona donde
se encuentran. Es decir, se impulsa explícitamente a la construcción de este tipo de
edificaciones. Siguiendo esta línea, en el “Plan de Desarrollo Local Concertado de San Miguel
2014-2021” elaborado por la Municipalidad de San Miguel, se afirma que “(se) ha logrado que
urbanísticamente el Distrito de San Miguel sea una de las zonas de mayor preferencia entre los
distritos de Lima.” Esto se le atribuye principalmente al mejoramiento de vías, veredas y
parques en el distrito. Sin embargo, en ningún momento se problematiza de modo alguno el
tema de la vivienda y las nuevas edificaciones multifamiliares.

Revisando a profundidad dicho plan, se puede apreciar que los ámbitos que la municipalidad
considera principales a trabajar y tratar son los de modernización institucional y gobernabilidad,
competitividad y crecimiento económico, desarrollo social, medio ambiente y fortalecimiento
urbano, y seguridad ciudadana. Sin embargo, ninguno de ellos se enfoca en el tema de la
vivienda. Es más, en el ámbito de fortalecimiento urbano se tiene como objetivo estratégico el
“fortalecer el proceso urbanístico, de manera ordenado y planificado” (sic.), pero no se
menciona en el documento de qué proceso se habla, ni se hace una referencia directa a la
vivienda. Además, el orden que supuestamente se basa en la zonificación, como se menciona
líneas arribas, no es respetado y se dan excepciones de cambio de zonificación de ciertos
predios.

Por último, un actor que se encuentra presente de manera a veces disimulada son las entidades
financieras. Si bien en principio pareciera que la relación que se trata de describir incumbe más
a constructoras y al estado, no hay que dejar de lado quien llega a financiar dichas constructoras.
En la entrevista n°1 podemos evidenciar dos cosas, en primer lugar, la inmobiliaria “trabaja”
con un banco. Es decir, da facilidades de pago si es que el residente decide pedir un préstamo
de dicho banco en específico. En segundo lugar, si el futuro dueño desea tener su deuda con
otro banco, lo puede hacer, sin embargo en un trámite engorroso y costoso. Es importante
resaltar del rol del banco que financia la construcción de la obra en tanto obtiene una ganancia
de por medio. Esta ganancia se manifiesta en los intereses que cobran a los préstamos que
brindan, tanto de la constructora como de los residentes. En ese sentido, es natural que a las
entidades financieras les interese “invertir” por así decirlo, en uno de estos proyectos, más aún
con las ganancias que llegan a tener. Por ejemplo, el residente entrevistado en la entrevista n°
1 nos cuenta que si bien su departamento costaba aproximadamente ciento ocho mil dólares,
los intereses que le cobran aumentarán este monto a cerca de medio millón de dólares.

En conclusión, las entidades financieras tienen un rol sumamente importante en tanto financian
los proyectos de este tipo, forman alianzas con las constructoras para “facilitar” el pago de los
futuros residentes y, además, “sirven como entidades calificadoras para quienes
acceden a créditos” (Calderón, 2009). Asimismo, como se mencionó, si es que el futuro
residente preferiría no trabajar con ese banco, el proceso para tener la deuda en otro banco es
costoso y dependiendo de la situación legal del inmueble, puede incluso incrementar los
intereses que el banco cobra al préstamo. Es por ello que se evidencia un interés especial por
los bancos en financiar este tipo de proyectos pues es una gran fuente de ingresos para estos.

Habiendo terminado de identificar a los actores relevantes para este caso de estudio, se
empezará la discusión teórica respecto al modelo y procesos que permitieron la construcción
del complejo habitacional.

A grandes rasgos, se puede afirmar que la región latinoamericana fue un proveedor de materias
primas a otros países más desarrollados que se hallaban en procesos de reforzar la consolidación
de sus Estados y la administración de sus gobiernos (Bulmer Thomas). Este modelo de
economías extractiva-exportadora empezó a atraer mano de obra a los centros de recolección y
refinamiento de los commodities, en el caso peruano se evidenció sobre todo en la costa, en el
sector azucarero y algodonero (Thorp y Bertram); pero esta mano de obra fue migratoria y
momentánea, pues cuando finalizaban la temporada de cosecha o periodo de demanda
internacional (pues estaba condiciona a las fluctuaciones económicas exógenas como
conflictos) esta regresaba a su lugar de origen.

El cambio se dio, sin embargo, cuando se adoptó una matriz Estado-Céntrica, es decir el Estado
como actor y ejecutor central de la planificación y producción nacional en todas sus áreas,
evidenciado la adopción del modelo de sustitución por importaciones (ISI) para hacer
competencia a la economía internacional y promover el desarrollo interno. El modelo ISI no
solo se caracterizó por la rápida industrialización de antiguas cooperativas de textiles, alimentos
y minerales, sino que también dio lugar a consideradas aglomeraciones de personas atraídas
por la oportunidad y, sobre todo estabilidad, laboral que presentaba este nuevo modelo
económico (y que dio paso a la creación de sindicatos). Siguiendo la línea del Estado como
(casi) único planificador, se adoptó una forma gestión urbana acomodando a esta gran masa de
capital humano nuevo en complejos habitacionales en bloque casi idénticos y lo más cercano a
las plantas industriales, cabe resaltar que esto se evidencia mejor en países como Argentina y
Chile, pero que otros países latinos también llevaron a cabo bajo la misma lógica.

Al verse limitada y no mostrar grandes resultados, se da el cambio de la matriz Estado-Céntrica


hacia un nuevo modelo neoliberal de mercado; combinados con los procesos tanto de
modernización como modernismo y con una nueva ola migratoria debido al colapso y episodios
de violencia al interior de los países, los centros urbanos y sus periferias empezaron a
representar problemas en planificación, gestión y distribución de suelo y espacio, acceso a
servicios básicos (como agua potable, vías de comunicación , etc) y desigualdad social a los
nuevos gobiernos.

El nuevo desafío de tener que acomodar a estos bolsones de población así como gestionar la
generación que provino del modelo económico anterior vio una válvula de escape en la oferta
privada. Cómo Rodriguez explica, los Estado estuvieron concentrados en la reducción del
déficit que entraron en un sistema de subsidio-crédito para asegurar la participación de las
constructoras; así mismo se dieron otras facilidades a empresas constructoras como exenciones
tributarias a proyectos de “renovación” urbana , facilidades para la compra/adquisición de suelo
y construcción de complejos habitacionales, entre otros. Sin embargo, el mercado de inmuebles
quedo cautivo por los grupos privados, dejando o casi negando la entrada a bolsones de
poblaciones menos favorecidos y sin poder invertir en las periferias.

En ese contexto pero en el Perú, algunas iniciativas estatales posteriores al gobierno de Fujimori
surgen, específicamente en el gobierno de Toledo surge el Fondo Mi Vivienda que en conjunto
con entidades financieras facilitaba la obtención de crédito para el pago de una casa o
departamento. (Bensus - Talavera). Asimismo, se van disminuyendo las regulaciones y
requerimientos para la construcción de edificios de departamentos y otros. Los autores,
sirviéndose del concepto de ciudad compacta y difusa de Abramo, logran identificar una
tendencia respecto a la construcción de edificaciones y las facilidades que se van incrementando
durante la última década. En ese sentido, dan pruebas de que en efecto el centro de Lima
(Barranco, Miraflores, Surquillo, San Isidro, Magdalena del Mar, San Borja, Lince, Santiago
de Surco, Pueblo Libre, Jesús María, San Luis, San Miguel, La Victoria, Lima Cercado, Breña,
y Rímac) no presenta altos índices de densidad poblacional, pero que se está incrementando de
a pocos. Asimismo, las construcciones que se dan en estos distritos son en su mayoría enfocados
hacia sectores con ingresos altos y medio altos. En base a las entrevistas con funcionarios y
directivos de constructoras afirman que muchas de las municipalidades de estos distritos
apuestan por facilitar la construcción de este tipo de complejos habitacionales de gran escala
en miras de incrementar la cantidad de gente que pueda pagar arbitrios y tributos. Asimismo
afirman que en las otras areas de Lima Metropolitana como Lima Este y Lima Sur, son mucho
menores las inversiones en complejos habitacionales de este tipo, y si los hay, suelen estar
deshabitados, pues los dueños no planean vivir en ellos, sino alquilarlos.
¿Qué genera entonces que las municipalidades ansíen tanto el poder tener vecinos que paguen
más impuestos? Esta pregunta puede ser contestada si analizamos los últimos acontecimientos
relacionados a la descentralización. Con el gobierno de Toledo, se dota de mucha agencia a las
municipalidades distritales y provinciales, pero en el caso de Lima, están supeditadas a la
municipalidad provincial. Si bien sus competencias son amplias y van desde garantizar
seguridad y salud, es la municipalidad provincial o algún Ministerio los que definen y actúan
de alguna medida en esos temas. Asimismo, el financiamiento que reciben las municipalidades
es muchas veces desproporcionada a la cantidad de personas que viven en dicho distrito,
favoreciendo a aquellos distritos con clases más acomodadas. Siguiendo esta lógica, una de las
grandes fuentes de ingreso de estas municipalidades es el cobro de impuestos y arbitrios.
Entonces no es de extrañarnos que las municipalidades fomenten la construcción de este tipo
de obras.

Los autores nos hablan de una densificación no planificada, y es que con el giro neoliberal, si
bien las municipalidades tienen (en papel) muchas competencias, el modelo de planificación es
en verdad uno de no-planificación, en la que el rol de proveer de vivienda, donde, como y a que
precio, se deja enteramente a responsabilidad de las constructoras. Es decir, del mercado. Este
mercado, sin embargo, está basado en la especulación. Como se mencionó, muchos de los
departamentos comprados en áreas de lima fuera del centro estaban deshabitadas y los dueños
pretendían alquilar estos lugares. Asimismo, la oferta de departamentos subio sin que los
precios de estos disminuyeran lo que generó una burbuja inmobiliaria que, hasta la fecha,
algunos expertos sostienen sigue creciendo. De esta forma, se da una densificación
habitacional, pero no residencial, es decir, se construyen muchos inmuebles y complejos de
este tipo pero no se encuentran totalmente habitados.

Sin embargo, no es solo el beneficio económico (aunque parece ser algo principal) lo que lleva
a las constructoras y municipalidades a edificar estos complejos. El lugar donde se construyen
parece ser de importancia, en tanto que las construcciones de altura como Alto San Miguel “es
rentable cuando existe gente dispuesta y capaz de pagar por viviendas de menor tamaño (en
comparación con muchas viviendas unifamiliares), a cambio de estar más cerca de nodos de
empleo, ocio, educación, etc”. (Jaramillo citado por Bensus Talavera) Esto parece ser uno de
las principales motivaciones de la construcción del complejo habitacional alto San Miguel, que
en un spot de Youtube se promocionaba como “Un lugar cerca a todo”.

Si bien esto parece ser cierto, por la cercanía a dos universidades, el aeropuerto, un hospital y
un colegio, probablemente la obtención de este predio en específico no se dio de manera
planificada. Los autores en sus entrevistas con gerentes de inmobiliarias reconocen que “la
selección de terreno para construir tiene que ver más con encontrar un terreno vacante con
mínimas condiciones para invertir en él, que con cualquier consideración urbanística”
(2014:42). Además, y como mencionamos en la descripción del caso, si bien el lugar se
encuentra “cerca” a los sitios mencionados, el entorno inmediato del complejo es bastante
desolado, con algunas veredas no construidas y rodeado de complejos industriales tanto activos
como en desuso. Sin embargo, parece ser que se encontraron algunos otros terrenos de antiguas
fábricas los cuales fueron comprados y ahora son proyectos similares a lo largo de la avenida
Venezuela.

En conclusión, podemos afirmar que el caso elegido es un ejemplo claro del proceso de
densificación no planificada que elaboran Bensus y Talavera. Sin embargo, como tal tiene
ciertas particularidades halladas en el trabajo de campo que podrán darnos pistas respecto al
futuro de San Miguel y de este tipo de complejos en esta zona.

4. Hallazgos

En este segmento se mostrarán los hallazgos respecto al complejo habitacional Alto San Miguel
y las particularidades que formaron parte del proceso de construcción de este lugar, así como
su importancia en la discusión teórica.

Como se mencionó en el segmento anterior, muchas de las características que menciona Bensus
Talavera respecto a la densificación no planificada se cumplen en San Miguel, sin embargo, su
texto se orienta mucho más hacia el porvenir de los distritos perifericos y el modelo compacto
que lentamente se les trata de imponer. Sin embargo, creemos que este proceso de densificación
no termina ahí en los barrios “centrales” de Lima. Sino que entra a una etapa de logicas
exluyentes del mercado de tierra. Afirmamos esto en tanto se responde a la pregunta: ¿quién
vive en estos departamentos? Si bien a priori pareciera ser una pregunta que tiene que ver más
con el proceso post-construcción, de hecho por las entrevistas realizadas y la literatura
realizada, se sabe que las constructoras tienen un público objetivo. En este caso en particular,
se pudo saber que la constructora sabía que muchos de los dueños alquilarían habitaciones o
los departamentos completos a terceros. Esto es evidenciado en la entrevista a uno de los dueños
de estos departamentos quien nos indica que “desde el principio yo pensé en comprar este lugar
para alquilarlo luego, yo ya tengo mi casita ya, pero vi una buena oportunidad de negocio,
además es una inversión a futuro”. Asimismo, en las salidas a campo tuvimos la oportunidad
de ver la fachada del edificio llena de anuncios de “se vende” y “se alquila”. Además, el
entrevistado nos dio a entender de que muchos de los dueños reales de estos departamentos no
vivían ahí, y que se habían avisado entre varias personas para comprar y alquilar estos
departamentos.

Así, previa a la construcción del complejo, se podía saber con antelación que este complejo
estaría siendo en su mayoría alquilado. A quién está dirigido este alquiler es materia de otra
investigación, sin embargo, por los contactos que se establecieron, son en su mayoría
universitarios que tratan de buscar habitaciones baratas cercanas a universidades como la PUCP
y San Marcos. También habría que investigar el lugar de origen de estas personas, pues los
contactos que logramos hacer, eran de estudiantes que venían de provincia a estudiar en la
universidad.

Por otro lado, y corroborando la información brindada en Bensus-Talavera, testimonios de


vecinos alrededor del complejo afirmaron el rol de la municipalidad más que como
intermediario, como un ente coaccionador que constantemente elevaba los impuestos prediales
y amenazaba con desalojar si no pagaban. Entendemos que esto es una practica “legal” en tanto
el municipio puede ejecutar ordenes de cobranza coactiva; sin embargo, lo que nos llamó la
atención es que, según los entrevistados, agentes municipales se acercan directamente a la casa
a instar a que vendan sus casas si no pueden pagar los arbitrios, usando de ejemplo a los
recientemente construidos edificios multifamiliares a lo largo de la avenida Venezuela. Esto
nos hace pensar en el conflicto que surge cuando se construyen este tipo de viviendas. A pesar
de ello, no se tiene registro alguno ni testimonio de conflicto en la construcción del complejo
Alto San Miguel, y atribuimos ello a la locación del mismo. El terreno sobre el cual Alto San
Miguel se construye fue, aparentemente, un terreno perteneciente a la fábrica aledaña que se
usaba de depósito. Al disminuir las actividades de esta fábrica, los dueños venden el terreno al
grupo Imagina. La ubicación de dicho complejo tuvo o mucha planeación o mucha suerte, pues
no se encuentra demasiado cerca al hospital naval o del colegio Liceo como para causar algún
conflicto por el ruido. Si bien esta cerca de los terrenos de ambas entidades, no esta cerca de
las edificaciones en si, ni de los pabellones del hospital ni del colegio.

Por otro lado, el conflicto tampoco parece haber surgido con los terrenos del Bazar Naval que
si se encuentran directamente aledaños a la construcción del edificio. Respecto a ello debemos
admitir que no se pudo contactar con representantes del Bazar Naval por lo que no podemos
afirmarlo completamente. Asimismo, hacia el sur, existe una pequeña urbanización y al
preguntar a los vecinos respecto a la construcción de dicho complejo, se nos mostraron
indiferentes. Si bien el ruido fue un problema, consideran que no afectará su modo de vida
directamente. Finalmente, hacia el oeste existen los terrenos de otra fábrica en la cual los
trabajadores nos informaron que no tuvieron mayor inconveniente con la construcción del
mismo.

En ese sentido, si bien la literatura explica que mayormente la elección de compra de terreno
se dá en mayor medida por casualidad que por planeación, creemos que esta zona en específico
de la avenida venezuela presenta una oportunidad enorme para los inversionistas de diversos
grupos inmobilirarios. La gran presencia de terrenos que solían ser fábricas y ahora se
encuentran en desuso es una mina de oro para aquellas constructoras que quieran apropiarse de
estos con el menor conflicto posible. Esta decisión, no puede ser solo una decisión aleatoria o
que responde a la oportunidad, creemos que tiene que haber existido una larga planifiación y
evaluación de los costos/beneficios de construir en este lugar. Imagina es una constructora pero
además, una marca. Y como evidencia su pagina web, es una marca que vende “tranquilidad”,
“confianza”, “seguridad”, “transparencia”, etc. Una marca que asegura que busca lo mejor para
sus residentes y que quiere ofrecer la mejor alternativa de vivienda. En ese sentido, no le
conviene a la marca construir en algún lugar que pueda producirle de alguna manera conflictos
mediáticos. La zona donde se construyó Alto San Miguel es una pequeña bomba de tiempo,
pues se encuentra en el límite entre San Miguel y Bellavista. Incomodar a los vecinos del vecino
distrito podría ocasionar un conflicto que pueda escalar a nivel provincial y detener la
construcción o retrasarla lo cual para ellos es por un lado una pérdida económica y por otro
lado, el desprestigio de su marca.

Definitivamente la municipalidad también contribuye a tratar de evitar los conflictos de este


tipo lo cual se evidencia en primer lugar y más importante al cambio de zonificación a Comercio
Zonal, lo que obliga por ley a construir este tipo de complejos. Así, nos alejamos de la tesis de
Bensus-Talavera, en tanto consideramos que los lugares donde se construyen están planificados
por una lógica del mercado y de la oportunidad, pero también se toma en cuenta de manera
bastante fuerte la forma de evitar cualquier tipo de conflictos, especialmente cuando se tratan
de constructoras que tratan de formar una marca.

4. Conclusiones

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social. Santiago de Chile: SUR. Capítulo 2.

Thorp y Bertram: Parte II: “El nacimiento y la caída de un esfuerzo nacional de desarrollo 1890-
1930”.

Anexos:

Imágenes
Foto 1.

Foto 2.
Foto 3.

Foto 4

Mapas:
Mapa 1

Mapa 2.

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