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vezes o valor do relatório, à apreensão das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e persecução criminal, nos
termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98
Marcio Fenelon
Dezembro/2018
www.atlanticbridge.com.br
Rua Amália Luazes, n. 23, 1º Andar, Sala J, Porto.
Ao Leitor
Prezado,
Não há nada mais satisfatório do que investir em um mercado com liquidez e
preços ascendentes como o de Portugal de hoje. Aumenta a confiança do
investidor e dos empreendedores, que podem transformar seus ativos em
dinheiro com rapidez e lucro.
Portugal se tornou um país extremamente atrativo para investir, empreender ou
simplesmente prestar serviços. Há muito dinheiro rolando entre comissões,
salários, honorários, aluguéis e vendas.
Os corretores conseguem fechar negócios e receber boas comissões, afinal de
contas a demanda é muita alta e vende-se com facilidade.
Os arquitetos estão com as agendas cheias de projetos, principalmente de
reforma de prédios históricos, assim como, há uma enorme demanda por
designers de interior e decoradores.
Os construtores recebem cotações para obras diariamente e estão sempre
procurando por pedreiros, ajudantes, eletricistas, encanadores, azulejistas e
pintores.
Advogados e contadores estão muito ocupados com a abertura de empresa,
análise de contratos e documentação de imóveis.
Os gestores de apartamentos turísticos recebem boas comissões para
administrar imóveis em aluguel de curta duração que dispara a contratação de
serviços de limpeza, manutenção, lavanderia, recepção de hospedes e entrega
das chaves.
Os investidores têm possibilidade de retornos acima da média europeia e
brasileira com aluguéis de curta temporada e aluguel de longo prazo tradicional.
E ainda tem a possibilidade de valorização expressiva com a contínua
atratividade do investimento imobiliário frente às aplicações financeiras
europeias.
Os empreendedores conseguem realizar projetos imobiliários com excelentes
retornos, tanto na venda, como na manutenção em carteira para o recebimento
de aluguéis.
Para os investidores brasileiros o mercado aquecido exige um tremendo
exercício de adaptação. A decisão precisa ser rápida e certeira, pois tem muita
oferta fora da realidade.
Bons investimentos!
Marcio Fenelon
Outubro/2018
Existe uma conjunção de atributos que tornam Portugal uma proposta
simplesmente imbatível para turistas, aposentados e investidores imobiliários.
Segurança
Em um mundo preocupado com o terrorismo e violência, 99% dos habitantes do
planeta devem pensar o mesmo. As únicas exceções serão Islândia e Dinamarca,
únicas capazes de deixar Portugal para trás no Global Peace Index da The
Economist.
Pode falar o que quiser de Paris, mas a melhor experiência para o turista será
mesmo em Portugal. O garçom vai se esforçar para falar a língua nativa, fazer
sugestões e esperar com a mais devotada paciência por sua decisão. Sem
pressa.
Você precisa procurar muito para achar um restaurante que sirva comida ruim.
E ninguém vai ficar gritando com o turista que não entende a língua.
É como receber um parente ou amigo que visita sua cidade favorita pela
primeira vez. Talvez até fiquem meio ofendidos se você não gostar. Portugal tem
prazer e faz questão que o turista goste da experiência.
A possibilidade de alguém viver um desastre é mínima. Afirmo com alto grau de
convicção que Portugal é imbatível na hospitalidade, na vontade de receber
bem, que são componentes essenciais do sucesso do turismo e de posicionar
Portugal como destino para imigrantes.
Não é à toa que tem uma legião de ingleses morando no Algarve, franceses,
holandeses e alemães nas ruas de Lisboa, Porto e Braga, entre outros.
O francês pode economizar até 45% de impostos sobre sua aposentadoria. É um
ganho de poder de compra de até 82%.
O fenômeno das empresas aéreas low cost mudou todo o panorama do turismo.
É possível fazer viagens entre Porto e Lisboa por €9 (sim, você não leu errado, €9
por trecho) e uma conexão Lisboa e Barcelona com meros €30.
Fonte: PwC
Um casal com dois filhos gastará €52 a mais por dia na bela Salamanca. A
diferença de custo seria suficiente para pagar a passagem área. É relevante. E
sempre será assim quando se compara com Portugal. O custo é muito menor do
que outros países do continente.
Comprar uma casa em Londres é cinco vezes mais caro do que Lisboa. A cerveja
é três vezes mais pesada no bolso e o vinho sai pelo dobro. Para quem paga
aluguel, Londres custa quase três vezes mais.
É certo que se ganha muito dinheiro em Londres, o que justificaria um custo de
vida mais alto, mas o ponto é que para o londrino a melhor decisão a se tomar é
ter o salário inglês – através da aposentadoria – e o custo de vida português.
Fonte: Numbeo
Como se não bastasse são poucos minutos de trem ou carro para chegar à
praia. Não é prainha fraca. Areia fofinha e tudo mais. Cenário de nordeste do
Brasil. Só não espere água quente, que é pedir demais, mas tanto ao sul, quanto
ao norte do país, o litoral é um show de imagens.
Ainda há a opção das praias fluviais. Areia e água doce, limpa e cristalina. Espaço
para todo mundo. Ainda no interior, tem montanhas, planícies e vinhedos.
Querendo fazer bonito em todas as frentes, Portugal ainda tem neve. No
inverno sobe-se à montanha para uma estação de ski na Serra da Estrela,
famosa também pelos seus queijos.
Golfista é tudo fanático. Não existe meio termo. Ou joga e é fanático ou desiste
logo de cara. Ter a oportunidade de jogar o ano inteiro é o nirvana atingido na
terra. As temperaturas amenas do Algarve tornam o sonho realidade para os
golfistas europeus. Portugal foi eleito o melhor destino para golfe do mundo nos
últimos três anos (Golf Awards).
Portugal é imbatível em experiências pela conjunção da oferta de praia, campo,
golfe, vinhedos, montanha, história e arquitetura.
A proposta de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o quanto o país entrega
e aquilo que cobra, é uma das melhores do mundo. É um posicionamento
competitivo de alto nível.
Nada como muitas vendas para animar qualquer participante de mercado.
Portugal assinalou €5 bilhões em transações de imóveis residenciais em um
único trimestre de 2018, representando 2,5 vezes mais que 2012.
Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas
Um mercado aquecido é cheio de oportunidades, boas e menos boas, que
dependem da inteligência do investidor em saber escolher, onde e como atuar.
Embora a procura seja grande, não é explosiva, mas encontrou um mercado
com oferta praticamente inexistente. Um imóvel é muitas vezes alugado no
mesmo dia que é anunciado. E nenhum imóvel em condições razoáveis de
conservação e preço demorará mais que um mês para ser alugado.
Já o investidor que pretende contratar ou tocar uma obra desde o seu começo,
os imóveis ficam mais baratos e o yield cresce cerca de 25% a 40% em relação
ao imóvel pronto.
Com receitas crescendo 70% desde 2011, o turismo já compõe 10% do PIB
português e uma grande fonte de receitas para negócios imobiliários.
A ocupação média do Alojamento Local nos principais centros de turismo é de
78% com diárias médias de 127 euros para Lisboa e 105 euros no Porto.
O potencial de retorno do investimento em Alojamento Local, contudo, depende
da relação entre os resultados esperados e o investimento realizado. São quatro
grandes fatores que irão determinar essa rentabilidade: localização,
gerenciamento, tributação e estado inicial do imóvel.
Imóveis localizados no Porto, por exemplo, tem uma expectativa de retorno
cerca de 40% maior do que Lisboa, por ser muito mais barato por metro
quadrado.
O gerenciamento de um imóvel por terceiros custa em média 20% das receitas.
Quem economiza nessa despesa e faz a própria gestão do imóvel garante um
retorno cerca de 58% maior.
Em relação à tributação, imóveis localizados dentro das áreas de reabilitação
urbana (ARUs) tem imposto de renda cerca de 40% menor.
Por último, investir em um imóvel que necessita de reformas, fará com que o
preço de aquisição reduza aproximadamente 20% em relação à um imóvel novo.
Os yields obtidos são maiores, girando na ordem de 8% a 14% ao ano, porém
com muito mais despesas necessárias para rodar um imóvel turístico.
Ganhos na valorização
A mais simples estratégia para aproveitar um mercado vigoroso é comprar um
imóvel e esperar pela valorização. É um negócio de baixa complexidade e que
alta probabilidade de sucesso no momento atual de Portugal.
Em um mercado aquecido, um projeto de qualidade que tenha sido precificado
de forma justa terá um potencial de valorização entre 10% e 25% na entrega.
É uma atividade mais exigente em termos de capital e expertise, porém com
resultados fantásticos em moeda forte.
13 Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal
3. Financiamento
O percentual financiado varia de 60% a 90% do valor de aquisição do imóvel,
dependendo do perfil de crédito, do uso do imóvel – investimento, primeira,
segunda ou terceira moradia, local de residência e do valor da avaliação do
imóvel.
O financiamento para o não-residente é sempre um pouco mais caro, com o
prazo um pouco menor e com percentual financiado levemente inferior.
O brasileiro não-residente pode contar com financiamento de 60% a 70% da
aquisição com spreads da ordem de 1,5% ao ano e prazo máximo de 30 anos
nas condições atuais de mercado.
Com custos tão baixos é um ótimo negócio financiar o investimento imobiliário
em Portugal. É uma forma recomendada de aumentar o retorno do capital
empregado, pois os investimentos têm retorno acima do custo de captação.
4. Tributos, taxas e correlatos
Primeiro um aviso: este texto não deve ser considerado como aconselhamento
tributário e não substitui a consulta a um contador ou advogado.
O IMT incide sobre transações de compra de imóveis da forma semelhante ao
ITBI brasileiro. As alíquotas variam de 0% a 8% dependendo do uso do imóvel e
o valor da transação.
Existem várias hipóteses de isenção do imposto, sendo ainda certo que
empresas de compra e venda de imóveis podem receber isenção a partir do
segundo ano de operação, desde tenham feito alguma transação no ano
anterior.
O imposto do selo é muito similar ao IOF brasileiro, incidindo sobre as mais
diversas operações financeiras. Na transação de aquisição de imóveis a alíquota
é de 0,8%. E haverá um adicional de 0,6% que incide no financiamento
imobiliário, se houver.
Todos os imóveis pagam o IMI – o IPTU português – que tem alíquotas
determinadas por cada concelho (município). Na média a alíquota é de 0,3%
sobre o valor patrimonial tributário, que geralmente é 30% a 50% menor que o
valor de mercado.
Há casos em que incide um adicional de IMI entre 0,7% a 1% para patrimônios
superiores a 600.000 euros.
Sobre o recebimento de aluguel de longo prazo incide imposto de renda de 28%,
podendo deduzir IMI, imposto do selo, condomínio, mediação imobiliária,
manutenção e conservação da base de cálculo.
O imóvel para turistas – conhecido como alojamento local - também pode ser
tributado no regime de imposto simplificado, porém a premissa é um lucro de
35%, ainda com a alíquota de 25% para os brasileiros, resultando em 8,75% (35%
x 25%) sobre a receita.
Se os rendimentos provenientes de desta atividade forem superiores a 200.000
euros por ano, fica automaticamente enquadrado no regime de contabilidade
organizada.
Todas as atividades empresariais pagam imposto sobre o lucro entre 17,5%
sobre o lucro até 15.000 euros e 22,5% sobre o restante. Adicionalmente,
diferente do Brasil, paga-se imposto de 28% sobre os dividendos distribuídos.
Exige-se o pagamento de IVA – equivalente ao ICMS – na atividade de
alojamento local à taxa reduzida de 6%. Para apuração dos valores a pagar
Sobre os ganhos de capital na venda de imóveis incide uma alíquota de 28%. Se
utilizar a totalidade do montante proveniente da venda de um imóvel para a
compra de uma outra casa (destinada a habitação própria e permanente), para
a construção de uma casa ou na compra de um terreno destinado para a
construção, desde que o reinvestimento dos ganhos acontecer no prazo de 36
meses após a transação ou 24 meses antes.
5. Documentos e segurança
jurídica
Reserva
Quando se chega a um acordo entre partes, alguns vendedores pedem uma
formalização rápida através de uma reserva. Esse documento contém uma
descrição do imóvel, valor acordado e identificação de vendedores e
compradores.
Como forma da demonstração de vontade, um comprador irá pagar um sinal
simbólico. É importante entender que o montante deve ser pequeno pois ainda
não sabemos nada da situação do imóvel.
Em Portugal é muito comum que o comprador entregue um cheque para o
corretor que manterá em sua posse como garantia, porém sem descontá-lo.
Due diligence
Due diligence é um nome pomposo para o processo de verificação da
regularidade de um imóvel. O processo envolve a verificação do espaço físico,
das declarações dadas pelo vendedor, das certidões e de outros documentos
que podem ser obtidos em vários registros públicos.
Em determinados locais do país, o comprador deverá publicitar a sua intenção
de comprar o imóvel, podendo para este fim usar o site casa pronta, de forma
que as entidades públicas com direito legal de preferência possam manifestar a
intenção de exercer ou não esse direito.
Para diminuir o risco de perder seu imóvel ou de ser cobrado pelos credores, é
importante fazer uma extensa análise das dívidas e/ou obrigações pendentes de
pagamento através da certidão de teor obtida na conservatória do registo
predial, da caderneta predial no serviço de finanças. Além da verificação de
dívidas de condomínio, eletricidade, água, telefone e gás.
É necessário verificar se as dimensões e fronteiras do imóvel ou terreno são
iguais às que serão apresentadas na Certidão de Teor obtida na Conservatória e
na Ficha Técnica de Habitação (FTH) obtida na Câmara Municipal (para imóveis
edificados depois de 2004) e Licença de Habitação (imóveis edificados depois de
1951).
Todo imóvel colocado à venda em Portugal deve divulgar seu certificado
energético, que é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel
numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos
autorizados pela Agência para a Energia (ADENE).
(vi) Ficha Técnica de Habitação (FTH) obtida na Câmara Municipal (para imóveis
edificados depois de 2004)
Embora não seja obrigatório, é prática mais do que usual que se assine um
contrato de promessa de compra e venda, conhecido como CPCV, que
estabelece as condições da negociação do imóvel.
O vendedor deve exigir o pagamento de um sinal, ainda de valor simbólico,
porém um pouco maior do que uma reserva. A praxe em Portugal é que gire em
torno de 5% a 20%.
Um bom contrato de promessa descreve o imóvel, equipamentos, prazos de
entrega de documentos e realização da escritura. Pode conter cláusulas que
deixam o negócio suspenso por determinado tempo até que se resolva algum
problema que possa aparecer, como por exemplo, até que o imóvel seja
desocupado.
Escritura
A escritura será assinada na presença de um órgão competente (cartórios,
solicitadores, entre outros), sendo comum a entrega das chaves e posse do
imóvel.
Registro
A transferência de um imóvel só encerra de verdade quando houver o devido
registro da transação na conservatória. Enquanto este registro não acontece,
para todos os efeitos o imóvel ainda é de propriedade do vendedor.
Prazo
Os prazos normais para realização das etapas de formalização da compra de um
imóvel são:
1 semana a 1 mês para receber a licença de habitação, caso o vendedor não a
possua.
1 a 2 semanas para negociar os termos do contrato de promessa de compra e
venda.
1 mês para finalizar a transação através do registo na Conservatória do Registo
Predial em nome do comprador.
O Autor
Incorporador, investidor e consultor em Portugal nos últimos 2 anos. Possui 25
anos de experiência na área financeira de grandes empresas brasileiras, sendo
os últimos 10 anos dedicados à análise e captação de recursos para
investimentos imobiliários.
Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com recomendações
de investimento, adquiriu uma visão estratégica dos catalisadores de sucesso
dos mais diversos negócios, beneficiando-se da exposição a dezenas de projetos
nos segmentos de escritórios, imóveis residenciais, loteamentos, shopping
centers e hotéis.