Gestoría Inmobiliaria Prof. Daniel R.

Rizzi

DERECHOS REALES DOMINIO POSESION TENENCIA

Artículo 2503:
Derechos Reales: Sobre las cosas
El dominio es el derecho real respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no
se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar
y disponer de la cosa como quiera.

El condominio es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa
propia, por una parte indivisa –indeterminada- del todo.

El usufructo es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso

es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este
ultimo. Es esencialmente temporario e intransmisible.

El uso, al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar una cosa, pero no en su
totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades personales y las
de su familia.

La habitación el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la

utilidad de morar en ella.
El derecho real de servidumbre da únicamente el derecho a una determinada, concreta o
específica utilidad sobre un inmueble ajeno.

La hipoteca es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, un

inmueble que queda en poder del constituyente-deudor- y es gravado-indisponible- en
una suma de dinero.

La prenda es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, una cosa
mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero.
Sobre los muebles registrables –automotores- continua en poder del deudor hasta la
cancelación.

La anticresis es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito

determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos
y los impute a dicho pago.

Propiedad Horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una
cosa propia consistente en una unidad funcional, de un inmueble edificado, que está
integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota
parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
Nota: La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los
Registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

El derecho de Retención
Es una vía de derecho conservatoria de carácter privado, al mismo tiempo que un medio
de presión susceptible de facilitar el pago. Es una garantía indirecta.
- un derecho en virtud del cual el acreedor que tiene una cosa del deudor está facultado
para conservarla hasta el pago de lo que se le adeuda. Además de que se ejercita como
un derecho real que afecta a la cosa sobre la cual se ejerce. privilegio para el locador
sobre todos los bienes que se encuentran en el inmueble arrendado, no
sólo por los alquileres que se le deban, sino también por todas aquellas obligaciones que
se deriven del contrato de arrendamiento

Nemo plus iuris.

Artículo 3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más
extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere.- no se aplica a
las cosas muebles.-
Art. 2412.- La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de
reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.

Facultades materiales del dueño son:

-Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesión; tiene
defensas posesorias. Así como también posee acción reivindicatoria-recuperacion-
-Derecho de usar: puede servirse de la cosa como le plazca.
-Derecho de gozar: puede percibir todos los frutos que la cosa produce por su sólo
título.
-Derecho de disponer materialmente: puede alterar la materialidad de la cosa, cambiar
su aspecto, destruirla, etcétera. El ejercicio de esta facultad es posible siempre que no se
atente contra la propiedad de un tercero.

Facultades jurídicas, tiene:

Derecho de enajenar.
Derecho de gravar-afectar-
Derecho de constituir derechos personales-obligarse-
Derecho de abandonar.

Posesión: Habrá posesión cuando una persona tenga bajo su poder una cosa (corpus)
con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir,
comportándose como si fuera el dueño, aunque en realidad no lo sea ( animus domini).
Tenencia: Habrá tenencia cuando alguien efectivamente tenga una cosa (corpus) pero
reconociendo en otra persona la propiedad de la misma (falta de animus domini)
PRESCRIPCION ADQUISITIVA -USUCAPION

Requisitos

USUCAPION.---------- LARGA: POSESION DE BUENA O MALA FE POR

20AÑOS.---Como dueño+publica+pacifica+interrumpida+actos materiales(cercar-
sembrar-construir-pagar impuestos)+testigos +plano de mensura
PRUEBA: La demostración y las probanzas deberán constituirse en elementos a tal
punto persuasivos que no dejen duda en la convicción del juzgador sobre la efectiva
posesión invocada.

USUCAPION Y COMPRA DE UNA POSESION

Puntos a tener en cuenta si se va a comprar una posesión

- La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La

usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se
realiza contra el dueño original del inmueble.
- La inscripción en un registro de poseedores - ejemplo de la provincia de Córdoba o
Tierras- para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra.
Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la
inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como
poseedor.- Capital Federal y Provincia de Bs As. no tienen Registro.
Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer
conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el
Registro de la propiedad.
- La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como
en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de
un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la
compraventa de un terreno.
- Antes de comprar se debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los
antecedentes del poseedor.
Tener en cuenta que si se va a hacer el juicio de usucapión va a necesitarse toda la
prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos,
testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.
- Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a
través de la acción de reivindicación.
Como poseedor de mala fe, se está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo
construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse
con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.