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PLENOS JURISDICCIONALES

A. Título justificativo de la posesión

§ 2168. Discusión del título posesorio del demandado en el proceso de desalojo por ocupación
precaria. ¿Resulta posible discutir en el proceso de desalojo por ocupación precaria la validez del título que
alega tener el demandado? El Pleno acordó por mayoría: “En el proceso sumarísimo de desalojo por
ocupante precario el juez solo puede analizar la validez o no del título que alega tener el demandado
mediando dos límites: a) El primero de naturaleza procesal que consiste en la restricción probatoria
del proceso sumarísimo, por el que se tramita el desalojo por ocupación precaria; y b) El segundo, de
naturaleza sustancial, cuando estemos frente a supuestos de nulidad manifiesta como la prevista en el
artículo 220° del Código Civil”. (Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en Lima, el día 07-09-
2012. Tema N° 3. Texto completo: <bit.ly/2wZdGky>).

§ 2169. Título ilegítimo. ¿Es precario quien posee un bien con título manifiestamente ilegítimo? El
Pleno acordó por unanimidad: “Que el poseedor de un bien con un título manifiestamente ilegítimo
es precario”. (Pleno Jurisdiccional Civil 2000, realizado en Tacna, del 23 al 26-08-2000. Tema N° 9.A.
Texto completo: <bit.ly/2ydNXoa>).

§ 2170. La relación de parentesco y el título justificativo de la posesión precaria. ¿Tiene o


no la calidad de poseedor precario quien ocupa un inmueble y mantiene vínculo de familiaridad con el
propietario del bien? El Pleno acordó por mayoría “El grado de parentesco que mantiene el ocupante
de un inmueble con el propietario del mismo no constituye título que justifique la posesión y por
ende el ocupante tiene la calidad de poseedor precario, salvo, en aquellos casos en los que en razón
del parentesco el titular del bien tenga la obligación de brindar alimentos a los poseedores del bien o
a los que tiene bajo su cuidado al alimentista, o en aquellos casos en que existen o haya existido unión
de hecho conforme a ley”. (Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en Lima, el día 07-09-2012.
Tema N° 1. Texto completo: <bit.ly/2wZdGky>).

B. Desalojo por precario

§ 2171. La transferencia del bien y el ocupante precario a la luz de la naturaleza de dicha


transferencia. ¿Puede el comprador de un bien inmueble que no ha sido entregado por su vendedor, exigir
el desalojo por ocupante precario? El Pleno acordó por unanimidad: “Si en el contrato de compraventa
se expresa que el inmueble se transfiere ad corpus con todo lo que le pertenece como propio y accesorio,
incluidos entradas y salidas, servidumbre, usos y costumbres, aires, etc., la transferencia del bien es total;
en consecuencia el derecho del vendedor se ha extinguido, […] resulta ser un poseedor precario, como
así lo han establecido diversas jurisprudencias (Casación N° 1803-96 Sala Civil Permanente [§ 2493]).
Si en la escritura de compraventa no se precisa la transferencia de los accesorios, fábrica, construcciones
y partes integrantes, figurando únicamente la referencia a la partida registral, la demanda resultaría
improcedente en tanto el vendedor mantiene la posesión de la fábrica que le pertenece. En virtud del
Principio de Tutela Jurisdiccional Efectiva y de Acceso a la Justicia, las demandas así presentadas deberán
ser admitidas y las circunstancias concretas se resolverán en la sentencia”. (Pleno Jurisdiccional Distrital
Civil en materias Civil, Laboral, Contencioso Administrativo y Penal, realizado por la Corte Superior
de Justicia de Loreto, el día 07-07-2007. Conclusión N° 11. Texto completo: <bit.ly/2wbaogA>).

§ 2172. Desalojo por ocupación precaria. ¿Es precario el poseedor del predio (comprador), con contrato
resuelto de pleno derecho por el demandante (vendedor), que en el proceso de desalojo opone la excepción de
incumplimiento? El Pleno acordó por mayoría: “No es precario el comprador que adquiere un inmueble
mediante un contrato con cláusula resolutoria de pleno derecho, porque para determinar si ha existido
fenecimiento del título, debe examinarse previamente si se han cumplido con los requisitos necesarios
para que opere de manera válida la cláusula resolutoria, lo cual debe ser discutido en una vía más
lata”. (Pleno Jurisdiccional Civil, realizado en Cusco, los días 22 al 25-09-1999. Acuerdo N° 6. Texto
completo: <bit.ly/2vacfNZ>).

§ 2173. Arrendatario que deviene en precario. ¿Puede el arrendatario devenir en precario? Primer
caso: El del arrendatario del copropietario, cuando es demandado por otro condómino. El Pleno acordó
por mayoría: “Que el arrendatario de uno de los copropietarios, respecto del inmueble común, tiene
la calidad de ocupante precario cuando dicho arrendamiento no es ratificado expresa o tácitamente por
los demás copropietarios, pues un condómino no tiene título para arrendar el bien común”. Segundo
caso: El del arrendatario del transfiriente, cuando es demandado por el nuevo propietario. El Pleno acordó
por mayoría: “Que, el arrendatario de un bien enajenado deviene en precario, cuando el arriendo no se
encuentre inscrito, y el nuevo dueño que no se ha obligado a respetarlo, interpone demanda de desalojo
solicitando la restitución del bien transferido”. Tercer caso: El del arrendatario cuando tiene plazo
vencido o se le ha cursado aviso de devolución y es demandado por el arrendador. Primera situación: Cuando
tiene plazo vencido: El Pleno acordó por consenso: “Que el arrendatario no deviene en precario por
el solo hecho de haber vencido el plazo de arrendamiento”. Segunda situación: Cuando el arrendador,
luego de vencido el plazo de arrendamiento, le ha cursado al arrendatario aviso de devolución del predio
arrendado. El Pleno acordó por mayoría: “Que, el arrendatario no deviene en precario, aun cuando el
arrendador le haya solicitado la devolución del bien arrendado”. (Pleno Jurisdiccional Nacional Civil,
realizado en Ica, 1998. Acuerdo N° 1.1. Texto completo: <bit.ly/2ifRpfd>).

Jurisprudencia de la Corte Suprema

A. Título justificativo de la posesión

§ 2174. Concepto de “título”. Cuarto. [El] artículo 911 del Código Civil establece que la posesión
precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma acotada
exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya
desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha
fenecido. El “título” a que refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico
por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie,
anticresis, entre otros, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante,
como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge del anterior propietario del bien o del actual,
inclusive. Tal posición ha quedado establecida por este supremo tribunal, entre otros, en la Casación
N° 2758-2004 (Lima) del 24 de noviembre del 2005 [§ 2175]. (Casación N.° 1426-2006-Lima, de
08-11-2006, f. j. 4. Sala Civil Transitoria. Texto completo: <bit.ly/2xhfOVv>).

§ 2175. Definición de “título”. Cuarto. [El] artículo 911 del Código Civil establece que la
posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma
acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del
bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que
tenía ha fenecido. El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un
acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato,
superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar
del ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge del anterior propietario del bien
o del actual, inclusive. (Casación N.° 2758-2004-Lima, de 24-11-2005, f. j. 4. Sala Civil Transitoria.
Texto completo: <bit.ly/2vLrNeA>).

§ 2176. Definición de “título”. Octavo. [El] artículo 911 del Código Civil exige que se prueben
dos condiciones copulativas: Primero. Que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupación
pretende; y, Segundo. Que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “Título” a
que se refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto
jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato,
superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del
ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge -entre otros- del actual propietario
del bien, o del anterior, inclusive. Tal posesión ha quedado establecida por este Supremo Tribunal en la
Casación N° 2758-2004 (Lima) del 24 de noviembre de 2005 [§ 2175] y en la Casación N° 1426-2006
(Lima) del 8 de noviembre de 2006 [§ 2174]. (Casación N.° 1784-2012-Ica, de 15-10-2014, f. j. 8.
Sala Civil Transitoria [EP, 02-03-2015, Sentencias en Casación N.° 701, p. 60668]. Texto completo:
<bit.ly/2ur0Kq2>).

§ 2177. Justo título: el accionante debe acreditar el derecho de propiedad que ejerce sobre
el bien materia de litis o cuando menos tener derecho a la restitución del bien. Quinto. [En] los
procesos de desalojo por ocupación precaria, atendiendo a la definición establecida por el artículo 900
del Código Civil, el accionante debe acreditar el derecho de propiedad que ejerce sobre el bien materia
de litis o cuando menos tener derecho a la restitución del bien, y por su parte, el emplazado debe probar
tener título vigente que justifique la posesión que ejerce sobre el mismo predio, no siendo objeto de
este proceso dilucidar la validez o no de dicho título. Sexto. [En] el caso de autos, el recurrente alega
poseer los bienes materia de autos por ser propietarios de los mismos en virtud del contrato de compra
venta […] del contrato de asociación en participación […] y de las letras de cambio […], es decir, que
el emplazado ha presentado el título con el que justifica su posesión. Sétimo. [El] Colegiado ha señalado
que dichos documentos no enervan el mérito del título de la accionante porque no producen convicción
ni califican de título que faculte a los emplazados a estar en posesión de los inmuebles materia de litis;
es decir, la Sala de Revisión se ha pronunciado respecto a la validez o eficiencia del citado instrumento,
señalando que éste no puede oponerse al de la accionante, es decir, ha resuelto un conflicto sobre la
propiedad de los bienes materia de autos, lo que no es objeto del presente proceso, además, si le ha
restado valor legal al título del recurrente en todo caso sólo pudo afirmar que su posesión era ilegítima,
mas no precaria […]. (Casación N° 1437-99- Lima, de 16-11-1999, ff. jj. 5-7. Sala Civil Permanente
[EP, 16-11-1999, p. 4407]. Texto completo: <bit.ly/2yd1EUC>).

§ 2178. No procede declarar poseedores precarios a los familiares, pues por mandato
constitucional se debe de velar por el bienestar y el cumplimiento de los deberes de los hijos para
con sus padres. Quinto. [Debe] indicarse lo siguiente: 1. Si bien […] puede señalarse que se está ante
actos de tolerancia que hacen precarios a los demandados, no es menos cierto que en el caso de los
padres existen circunstancias que permiten evaluar su situación de manera distinta. 2. Así existe una
relación entre el copropietario del bien y los demandados que pasa por vínculos directos de parentesco,
y haber vivido juntos en el mismo inmueble. 3. A ello se aúna la edad de los propios demandados […],
los que a la fecha tienen sesenta y dos y setenta y seis años […], conforme fluye de las fichas Reniec.
4. [Este] Tribunal Supremo estima que no resulta razonable señalar que dichas personas son precarias,
tanto por lo expuesto en los acápites precedentes, como por la necesidad de interpretar la legislación
atendiendo a normas constitucionales; en esencia a los valores que informan nuestra Carta Magna y que
se dirigen a la defensa y respeto de la persona y la dignidad humana (artículo 1) y que, en consonancia
con ello, ordena proteger al anciano y a la familia (artículo 4) e indica como deber de los hijos
respetar y asistir a los padres (artículo 6). 5. En esas circunstancias, si se declarara fundada la demanda
contra los demandados […] se infringirían normas de orden constitucional, pues […] se negaría la
propia subsistencia de los padres demandados, lo que implicaría que el rol de solidaridad familiar
fuera seriamente lesionado, postergando derechos fundamentales, todo ello en el contexto de que la
demandada […] ha interpuesto demanda de alimentos contra su hijo […] y demanda de obligación
de dar suma de dinero contra el mismo […]. Por consiguiente, en este caso concreto, los demandados
poseen título para poseer, derivado de las razones que se han expuesto en este considerando. (Casación
N.° 4425-2015-Lima Este, de 19-05-2016, f. j. 5. Sala Civil Permanente [EP, 28-02-2017, Sentencias
en Casación N° 724, p. 89286]. Texto completo: <bit.ly/2hiezxH>).

§ 2179. No solo el documento puede acreditar el derecho a poseer, sino cualquier acto jurídico
que justifique tal situación. IV. […] 4.6. [El] actor pretende que el demandado desocupe y le restituya
el inmueble de su propiedad […], porque según refiere se encuentra conduciéndolo indebidamente,
sin tener contrato firmado a su favor. [El] emplazado sostiene que el terreno materia de litis era de
propiedad de [una entidad financiera], y como tal le fue adjudicado a RNF, quien le transfirió sus
derechos posesorios, ingresando al predio en el año 1994, otorgándole la [asociación de vivienda] la
Certificación de Adjudicación del citado terreno. 4.7. [Los] Jueces Superiores al declarar fundada la
demanda sostuvieron que el actor es propietario del bien sub litis, con derecho inscrito en Registros
Públicos, siendo de aplicación lo previsto en el artículo 2013° del Código Civil, y si bien el demandado
presentó un documento que acreditaría su derecho de posesión sobre el citado inmueble […], dicho
título no ha adquirido fecha cierta, y por lo tanto no puede producir efectos jurídicos válidos para ser
considerado un título y acreditar el derecho de posesión del emplazado, conforme a lo indicado en
la quinta regla de la Casación N° 2195-2011/Ucayali (Sentencia Vinculante) [§ 2167]. 4.8. De lo
antes expuesto, se advierte que la decisión a la que arriba la Sala Superior se contrapone a los criterios
señalados por el IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República, recaído en
la Casación N° 2195-2011/Ucayali, para verificar el derecho del demandado sobre el inmueble, puesto
que no solo se puede justificar con la exhibición de documentos que tengan la calidad de fecha cierta,
sino con cualquier acto jurídico que lo autorice ejercer la posesión del bien, lo cual constituye doctrina
jurisprudencial establecida como vinculante para los Jueces de la República, de conformidad con lo
normado por el artículo 400° del Código Procesal Civil. (Casación N.° 3417-2015-Del Santa, de 21-
04-2016, ff. jj. 4.6 al 4.8. Sala Civil Permanente [EP, 28-02-2017, Sentencias en Casación N° 724, p.
89220]. Texto completo: <bit.ly/2xQontf>).

§ 2180. El vínculo familiar exime de catalogarse como precario al demandado. Titular que
pretende desalojar un bien que ocupan sus tíos y abuelos. Sexto. [Debe] indicarse lo siguiente: 1.
Si bien, en el presente caso, también puede señalarse que se está ante actos de tolerancia que hacen
precarios a los demandados, no es menos cierto que en el caso de los abuelos existen circunstancias
que permiten evaluar su situación de manera distinta. 2. Así existe una relación entre demandante y
demandados que pasa por vínculos directos de parentesco, haber sido titulares del mismo bien y haber
vivido juntos en el mismo inmueble. 3. A ello se aúna la edad de los propios demandados […], los que
a la fecha tienen 92 y 82 años, respectivamente […]. 4. [Este] Tribunal Supremo estima que no resulta
razonable señalar que dichas personas son precarias, tanto por lo expuesto en los acápites precedentes,
como por la necesidad de interpretar la legislación atendiendo a normas constitucionales; en esencia a
los valores que informan nuestra Carta Magna y que se dirigen a la defensa y respeto de la persona y la
dignidad humanas (artículo 1) y que, en consonancia con ello, ordena proteger al anciano y a la familia
(artículo 4) e indica como deber de los hijos respetar y asistir a los padres (artículo 6). 5. [Si] se declarara
fundada la demanda contra los demandados […] se infringirían normas de orden constitucional, pues,
en la práctica, se negaría la propia subsistencia de los abuelos demandados, lo que implicaría que el rol
de solidaridad familiar fuera seriamente lesionado, postergando derechos fundamentales. 6. [En] este
caso concreto, los demandados poseen título para poseer derivado de las razones que se han expuesto en
este considerando. (Casación N.° 2945-2013-Lima, de 23-04-2013, f. j. 6. Sala Civil Permanente [EP,
30-12-2015, Sentencias en Casación N° 710, p. 73164]. Texto completo: <bit.ly/2jLbtqt>).

§ 2181. No es precaria la conviviente del hijo a quien se le otorgó derecho de uso en la casa
de la suegra. Décimo segundo. [Si] bien en autos se ha acreditado que la demandante [la suegra]
cuenta con un título de propiedad inscrito en los Registros Públicos sobre el inmueble materia de
litis, de lo expuesto se puede advertir que el derecho de uso y habitación que otorgó la demandante a
su hijo se extiende […] a la familia de este, es decir, a su conviviente (la demandada) y a sus menores
hijos. Por lo tanto, se entiende que la demandante no solo autorizó sino también consintió que su
hijo […] y su familia habiten parte del inmueble, hecho que se puede corroborar con las partidas de
nacimiento y con el documento nacional de identidad perteneciente a la demandada […] en los cuales
se consigna la dirección del inmueble y con lo dicho por la demandada en su escrito de contestación a la demanda que fue
el hijo de la demandante quien la llevó a vivir en el inmueble donde vienen
haciendo vida convivencial, procreando a sus dos hijos menores de siete y cinco años, respectivamente.
Décimo tercero. [Si] bien es cierto con la carta notarial […], la demandante requiere formalmente solo
a la demandada para que desocupe el inmueble de su propiedad, también lo es que dicho documento
resulta insuficiente, ya que el inmueble materia de desalojo el cual no se encuentra independizado ni se
ha señalado qué parte de él viene siendo ocupado de forma precaria, se encuentra en posesión no solo
por la demandada sino también por el hijo de la actora y sus nietos; entonces no resulta viable pretender
solo desalojar a uno de ellos, más aún y como bien señala la demandada, si mantiene una relación de
convivencia viviendo en el inmueble con el hijo de la demandante; además pretender ello originaría
quebrar la unidad familiar que conforme a nuestra Constitución vigente es protegida por el Estado.
(Casación N.° 1784-2012-Ica, de 15-10-2014, ff. jj. 12-13. Sala Civil Transitoria [EP, 02-03-2015,
Sentencias en Casación N.° 701, p. 60668]. Texto completo: <bit.ly/2ur0Kq2>).

§ 2182. Demandada no tiene la calidad de precaria por tener la condición de heredera forzosa,
por tanto, tiene un título que la habilita como poseedora del inmueble mientras que no se
diluciden los derechos hereditarios que corresponden a los herederos forzosos. IV […] 14. [No]
constituye infracción normativa de los principios de iniciativa de parte el hecho de que las instancias de
mérito hayan concluido […] que la demanda es improcedente al contar la demandada con título que
justifica su posesión por tener la calidad de heredera forzosa de los padres causantes que celebraron un
acto de liberalidad a favor del hijo demandante, toda vez que la obligación del órgano jurisdiccional
en un proceso de desalojo por ocupación precaria no es solo determinar si el demandante cuenta con
derecho para solicitar la restitución en los términos que prescribe el artículo 586° del Código Procesal
Civil, sino también establecer si se da en la demandada la ausencia de cualquier circunstancia que
justifique la ocupación que hace del predio cuya restitución se le solicita. […] 24. En ese sentido, si las
instancias de mérito, básicamente, determinan que la demandada no tiene la calidad de precaria sobre el
predio en litis por tener la condición de heredera forzosa de SAO quien, conjuntamente con su esposa,
otorgó en anticipo de legítima el predio cuya restitución solicita el demandante, esta Sala Suprema
considera que no se incurre en la infracción denunciada, toda vez que, a pesar de que el demandante
acredita su titularidad registral sobre dicho predio con un acto de liberalidad de sus causantes como
lo es el anticipo de legítima, existe en el caso un título que habilita a la demandada, en su calidad de
heredera forzosa, la posesión del inmueble mientras que no se diluciden los derechos hereditarios que
corresponden a los herederos forzosos. (Casación N.° 985-2013-Arequipa, de 22-10-2013, ff. jj. IV.14
y IV.24. Sala Civil Permanente [EP, 01-12-2014, Sentencias en Casación N.° 698, p. 58149]. Texto
completo: <bit.ly/2hk3fB1>).

§ 2183. Aquel que fue preterido en la sucesión intestada no se configura como precario, pues su
vocación hereditaria es título justificativo de su posesión. IV. […] 8. Los hechos descritos impiden
al órgano jurisdiccional considerar al demandado como poseedor precario, pues cuenta con una
circunstancia que justifica la posesión que ejerce sobre del bien, pues tiene vocación hereditaria respecto
a los propietarios originarios del bien, y, si bien fue preterido por su hermana, esto no es óbice para
que peticione los derechos sucesorios que le corresponden como heredero legal, como efectivamente
lo hizo, a través del proceso de petición de herencia […], en el que, además ya ha sido declarado como
heredero […]. Además, su derecho hereditario ha sido debidamente inscrito en las partidas registrales
correspondientes […]. (Casación N.° 4-2013-Lima, de 01-10-2013, f. j. 8. Sala Civil Permanente [EP,
30-07-2014, Sentencias en Casación N.° 694, p. 54341]. Texto completo: <bit.ly/2hjELIn>).

§ 2184. La calidad de poseedor precario no solo se estima a partir de la falta de título, sino
además debe de carecerse de cualquier hecho justificativo del uso y del disfrute del bien. Sétimo.
[En] el primer extremo del recurso de casación […], la demandante sostiene que los demandados
detentan la calidad de precarios, y que los procesos instados en su contra no constituyen título suficiente
para desvirtuar esa calidad. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que reiterada jurisprudencia expedida
por este Supremo Tribunal ha establecido que la precariedad a que se refiere el artículo 911 del Código
Civil no se determina únicamente por la falta de título de propiedad o posesión de quien ocupa el bien, sino que para ser
considerado como tal debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
justifique el uso y disfrute del mismo. (Casación N.° 4072-2010-Cusco, de 09-03-2012, f. j. 7. Sala
Civil Transitoria [EP, 30-11-2012, Sentencias en Casación N.° 673, p. 38251]. Texto completo: <bit.
ly/2xwXjOZ>).

§ 2185. En un proceso de desalojo por precario debe de tomarse en cuenta la relación que existe
entre los sujetos pasivos y el actor (en el presente caso, los demandados son hijos del demandante).
Sexto. [De] lo expuesto se advierte que la Sala Superior se ha limitado a consignar que no existe medio
probatorio que acredite la existencia de un “contrato verbal” entre el actor y los demandados, sin
valorar entre otros medios probatorios conforme lo prevé el artículo 197 del Código Procesal Civil, las
partidas de nacimiento de los litisconsortes necesarios pasivos, quienes son hijos del demandante y de
la demandada […], habidos durante la unión matrimonial, quienes han vivido con el demandante, su
padre, en el inmueble materia de litis desde el año 1974 hasta el año 1987 fecha en que el actor se retiró
del hogar conyugal (conforme lo ha señalado la demandada en su escrito de contestación de demanda),
e incluso después de dicho evento los litisconsortes y su madre han seguido viviendo en dicho bien hasta
la actualidad, aun después de que se disolvió el matrimonio del actor y de la demandada. (Casación
N.° 1588-2011-Lima, de 05-03-2012, f. j. 6. Sala Civil Transitoria [EP, 01-10-2012, Sentencias en
Casación N.° 671, p. 37258]. Texto completo: <bit.ly/2fjXWon>).

§ 2186. La precariedad debe ser entendida como la ausencia de circunstancia que permita
establecer razonablemente la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante. Sexto. […] [La]
precariedad en el uso de bienes inmuebles […] no se determina únicamente por la carencia de un título
de propiedad, de arrendamiento u otro semejante; sino que ésta debe ser entendida como la ausencia
de circunstancia que permita establecer razonablemente la legitimidad de la posesión que ostenta el
ocupante […]. Octavo. […] […] [Habiéndose demandado desalojo por ocupación precaria, resulta]
innecesario que la accionante recurra a un proceso de reivindicación para obtener la restitución del
inmueble, toda vez que ya se discutió y determinó en el proceso de mejor derecho de propiedad que la
propietaria del predio es la demandante. (Casación N° 1444-2010-La Libertad, de 14-12-2010, ff. jj. 6
y 8. Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente [EP, 29-02-2012, Sentencias en Casación N.°
663, p. 33802]. Texto completo: <bit.ly/2xnmelE>).

§ 2187. Al alegar el demandado derecho de propiedad y cuestionar judicialmente la validez


del título del demandante se da una especial circunstancia que justifica su posesión. Sexto. [Si]
bien los actores han acreditado ser propietarios con derecho inscrito en los Registros Públicos del bien
inmueble sublitis, sin embargo, tal derecho de propiedad es negado por el demandado quien incluso
viene cuestionando en sede judicial la validez del título que escolta a la demanda, por lo que se incumple
el tercer requisito del proceso de desalojo por causal de ocupación precaria aludido en el considerando
precedente [que haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del
bien inmueble por la parte demandada], toda vez que, al alegar el demandado derecho de propiedad
y cuestionar judicialmente la validez del título del demandante se da una especial circunstancia que
justifica la posesión del demandado sobre el bien inmueble materia de la demanda. (Casación N.°
2854-2010-Ucayali, de 24-06-2011, f. j. 6. Sala Civil Transitoria [EP, 02-01-2012, Sentencias en
Casación N.° 658, p. 32577]. Texto completo: <bit.ly/2xSUMzD>).

§ 2188. Acta de conciliación otorgado en un proceso de violencia familiar es título suficiente


para acreditar la convivencia y ejercer la posesión legítimamente, siendo que posee además como
madre de los hijos del demandante. Décimo quinto. Que, respecto del Acta de Conciliación otorgado
en el Proceso de Violencia Familiar […], seguido por la recurrente, por el cual el demandante le
autorizó el ingreso, junto con sus menores hijos, al […] (hogar conyugal o de hecho), a razón de haberse
reanudado sus relaciones convivenciales con la demandada; constituye título suficiente para no ser
considerada como ocupante precaria, ya que ejercita su posesión en dicho inmueble como madre de los
hijos del actor. Por tanto, el título que invoca la demandada para poseer las dos habitaciones reclamadas, no ha fenecido,
debiendo por tanto estimarse los agravios expresados en su recurso de casación, en este
extremo. (Casación N.° 3191-2010-Cusco, de 07-06-2011, f. j. 15. Sala Civil Permanente [EP, 02-11-
2011, Sentencias en Casación N.° 653, p. 31861]. Texto completo: <bit.ly/2fAyMhV>).

§ 2189. El desplazamiento patrimonial, a través de acuerdos celebrados previos al contrato,


puede constituirse como título que justifique la posesión. Noveno. [De] la etapa de las tratativas
derivan deberes que deben ser materia de análisis, ya que su contravención puede originar daños y
perjuicios, más aún si la norma ha establecido que aquellas deben ser desarrolladas de acuerdo con
las reglas de la buena fe y común intención de las partes. Siendo así, el desplazamiento patrimonial
desarrollado a favor de la ahora demandada a través de acuerdos celebrados previos al contrato,
constituyen título que justifica la posesión, bajo los términos del artículo 911 del Código Civil, el
mismo que no puede ser dejado sin efecto a través de un proceso sumarísimo, enfatizando que no
se está ante un contrato de anticresis, sino ante acuerdos celebrados en la etapa precontractual, cuyo
mejor análisis debe realizarse en una vía más lata; por ello, el conflicto de intereses sobre la posesión
del inmueble y su restitución, debe ser analizado en la vía pertinente, dejando a salvo el derecho de la
demandante para que lo haga valer en la vía correspondiente. (Casación Nº 3332-2006-Lima, de 16-
05-2007, f. j. 9. Sala Civil Transitoria [EP, 02-10-2007]. Texto completo: <bit.ly/2uDyhfl>).

§ 2190. No existe ocupación precaria: el origen del título del demandado está basado en
vínculos de parentesco. Aceptación de la herencia es tácita cuando el heredero entra en posesión
de la herencia. Véase la jurisprudencia del artículo 660° [§ 1870]. (Casación Nº 2652-2005-Lima
Norte, de 29-05-2006, f. j. 6. Sala Civil Transitoria [EP, 30-11-2006, p. 17931]. Texto completo: <bit.
ly/2wcq1ov>).

§ 2191. La situación de precario supone la ausencia absoluta de cualquier circunstancia


que justifique el uso y disfrute del bien por parte del ocupante. No necesriamente un acuerdo
contractual de arrendamiento determina que la emplazada no es precaria. Cuarto. […] [Para]
que prospere la acción [desalojo por ocupante precaria] es necesario la existencia indispensable de tres
presupuestos: a) que, los actores acrediten plenamente ser titulares de dominio del bien inmueble, cuya
desocupación solicitan; b) que se acredite la ausencia de una relación contractual de arrendamiento
entre los demandantes y la emplazada; c) que para ser considerado precario debe darse la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por parte de la emplazada.
[…] Octavo. [El] concepto de precario […] no hace referencia a que solo un acuerdo contractual
de arrendamiento determinaría que la emplazada no es precaria; más aún si nuestro ordenamiento
jurídico establece una serie de relaciones obligacionales o reales, de naturaleza patrimonial, que podrían
sustentarse, válidamente, como títulos o derechos justificativos de la posesión. […] Décimo. […]
[El] documento sustentatorio del título o derecho posesorio [no tiene por qué necesariamente] ser de
fecha cierta y constar en documento público; sin embargo, este extremo incide, directamente, en el
ofrecido por la recurrente para acreditar su título o derecho posesorio, siendo un elemento probatorio
no susceptible de revisión en sede casatoria en donde el debate es estrictamente jurídico. (Casación
N.° 799-2000-Lima, de 18-10-2000, ff. jj. 4 y 10. Sala Civil Permanente [EP, 02-01-2001]. Texto
completo: <bit.ly/2xndjT3>).

§ 2192. Posesión ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del padre,
nunca va a ser una posesión precaria. Segundo. [C]onforme ordena el artículo 423 del Código Civil
es obligación de los padres proveer el sostenimiento y educación de los hijos, obligación que incluye
la de brindar habitación en concordancia con lo dispuesto en el artículo 418 del mismo Código. […]
Cuarto. [La] posesión ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del padre,
nunca va a ser una posesión precaria, pues su título posesorio es justamente su calidad de hijo. Quinto.
[El] solo hecho de acudir a los hijos con una pensión alimenticia, no exime al padre de la obligación
de proporcionarles vivienda, pues este hecho debe tomado en cuenta a efectos de fijar la pensión, y no
tiene efecto alguno en la calidad posesoria del hijo. Sexto. [De] obtenerse el desalojo de la madre, que ejerce la tenencia del
menor, se estaría obteniendo de forma indirecta el desalojo del hijo, quien no
tiene la calidad de precario. (Casación N.° 3135-99-Lima, de 13-06-2000, ff. jj. 2, 4, 5 y 6. Sala Civil
Permanente [EP, 01-09-2000, p. 6190]. Texto completo: <bit.ly/2fbLeVq>).

§ 2193. El poseedor se convierte en precario si se extingue la obligación principal que le dio


origen al título de poseedor legítimo. Posesión como consecuencia de vínculo laboral. Segundo.
[El] derecho de posesión le ha sido otorgado al demandado como consecuencia de su vínculo laboral
con la empresa actora, es decir, en virtud de un contrato laboral, por ende resulta indisolublemente
ligado a este, convirtiéndose entonces en un elemento accesorio de dicho vínculo. Tercero. [Por]
consiguiente, al haberse producido la extinción del vínculo laboral por despido del trabajador, el
contrato de derecho de habitación también ha corrido la misma suerte, conforme al principio de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, de tal forma que el título de posesión del trabajador demandado
ya feneció, convirtiéndose en precario. (Casación N.° 113-T-97-Ica, de 04-11-1997, ff. jj. 2-3. Sala
Civil Transitoria. Texto completo: <bit.ly/2wKSeys>).

§ 2194. Ampliación del concepto de posesión precaria. Tercero. [El] concepto de posesión
precaria que establece el artículo 911 del Código Civil, comprendiendo en ella al que ejerce sin
título alguno o cuando el que tenía ha fenecido, no se extiende a la posesión inmediata a título de
arrendatario. Cuarto. [La] posesión precaria por fenecimiento del título debe entenderse, entre otros,
a los poseedores temporales con título, en los casos del usufructuario, usuario, superficiario, y acreedor
anticrético. (Casación N.° 1022-95-Ayacucho, de 25-10-1996, ff. jj. 3-4, Sala Civil. Texto completo:
<bit.ly/2xTNawA>).

§ 2195. Para ser poseedor precario es necesario no poseer título alguno sobre el bien. Quinto.
[La] demandante tiene su título inscrito en Registros Públicos y ellos acredita su derecho de propiedad,
para que proceda la demanda desalojo por ocupación precaria se requiere que el demandado posea sin
título alguno y en este caso también cuenta con título de propiedad. (Casación N.° 871-95-Lima, de
14-10-1996, f. j. 5, Sala Civil. Texto completo: <bit.ly/2waM0s2>).

B. CUARTO PLENO CASATORIO CIVIL: ANTES Y DESPUÉS

§ 2196. Que el demandado afirme haber realizado edificaciones en el predio materia de


desalojo -sea de buena o mala fe- no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo
el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Tercero.
Que, al ser apelada dicha resolución, la Sala Superior confirma la sentencia apelada, tras considerar
que: […] 4) En cuanto a la construcción del segundo piso, se tiene que con la Declaración Jurada de
Autoavalúos y Hoja de Resumen [...], los demandados acreditan haber levantado el segundo piso, en un
área de cien metros cuadrados (100m2), el mismo que tiene una antigüedad de un año […]. Sétimo.
En cuanto a la materia de desalojo por ocupación precaria, la Corte Suprema de Justicia de la República
ha dictado el IV Pleno Casatorio en lo Civil, [...] estableciendo como doctrina jurisprudencial, entre
otros, lo siguiente: “5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes: 5.5. Que
cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de
desalojo -sea de buena o mala fe- no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el
sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo
único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca,
dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”.
(Casación N.° 1009-2014-Lima Norte, de 29-05-2015, ff. jj. 3 y 7. Sala Civil Transitoria [EP, 02-05-
2016, Sentencias en Casación N.° 713, p. 76068]. Texto completo: <bit.ly/2wZXy2c>).

§ 2197. En el proceso de desalojo por ocupación precaria no se discute el derecho de propiedad,


sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente
que la justifique. 5.3. [En] el proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la pretensión procesal está
dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis; […] la esencia de dicho proceso no
consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la
posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia
de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; la misma que por su naturaleza, debe ser
de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento jurídico ha dispuesto que dicha
pretensión sea tramitada en la vía sumarísima de conformidad con el artículo 585° y siguientes del
Código Procesal Civil, la cual resulta más breve y expedita, siendo improcedente el ofrecimiento de
medios probatorios en segunda instancia, entre otros, de acuerdo al artículo 559° del texto normativo
acotado. (Casación N.° 1389-2014-Lima, de 25-05-2015, f. j. 5.3. Sala Civil Transitoria [EP, 30-03-
2016, Sentencias en Casación N.° 712, p. 75360]. Texto completo: <bit.ly/2jIr2io>).

§ 2198. En un proceso de desalojo corresponde únicamente analizar si el demandante tiene


derecho a disfrutar la posesión y no a determinar si tiene derecho a la vivienda. Noveno. [La]
sala de mérito ha motivado inadecuadamente su apartamiento del [IV Pleno Casatorio], por cuanto
expone argumentos que no guardan relación con la naturaleza del proceso de desalojo, específicamente
al señalar que no se debate si las edificaciones fueron de buena o mala fe para no afectar el derecho a la
vivienda; sin embargo dicha motivación es inadecuada por cuanto estamos en un proceso de desalojo,
en el que únicamente se discute si el poseedor tiene derecho a ejercerla y si el demandante tiene derecho
a que se le restituya, y no a determinar si tiene derecho a la vivienda […]. (Casación N.° 3440-2014-
Lima Norte, de 23-06-2015, f. j. 9. Sala Civil Permanente [EP, 30-12-2015, Sentencias en Casación N.°
710, p. 73228]. Texto completo: <bit.ly/2jN8cae>).

§ 2199. La calidad de inquilina que pretende arrogarse la recurrente, se extingue con la carta
notarial remitida por los nuevos propietarios, solicitando la desocupación del referido inmueble.
Octavo. Por lo demás, si bien en la cláusula sétima de la Escritura Pública de Compraventa de fecha
14 de setiembre de 2005 se establece que los compradores (hoy demandantes) declaran conocer que el
predio submateria se encuentra ocupado en su totalidad por “inquilinos morosos, ocupantes precarios
del predio”, dicha expresión, en todo caso, no hace más que ratificar la condición de poseedores
precarios de la demandada, así como de los demás ocupantes del predio sublitis y en su defecto, la
calidad de inquilina que pretendería arrogarse la recurrente, la cual se habría extinguido con la Carta
Notarial […] remitida por los nuevos propietarios (hoy demandantes) a la recurrente, solicitando la
desocupación del referido inmueble, así como de todos aquellos que se encuentren en posesión del
predio submateria. (Casación N.° 4801-2013-Lima, de 03-12-2014, f. j. 8. Sala Civil Transitoria [EP,
01-06-2015, Sentencias en Casación N° 704, p. 63754]. Texto completo: <bit.ly/2fbCgHi>).

§ 2200. En un proceso de desalojo no puede discutirse controversia o decisión respecto al


derecho de propiedad. IV. […] 5. En ese contexto, debe entenderse que la causa petendi del desalojo,
tiene por objeto recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece
de título para ello, ya sea por tener una obligación exigible de restituir o por revestir el carácter de simple
intruso; es decir, solamente implica la invocación por parte del actor, de un derecho personal a exigir
la restitución del bien, de manera que no puede discutirse controversia o decisión respecto al derecho
de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes. De forma tal que, los hechos expuestos en
toda demanda de desalojo (por ocupación precaria), deben adecuarse a los supuestos de hecho de propia
norma jurídica que resulta ser aplicable al caso en concreto. (Casación N.° 2359-2013-Lima, de 22-11-
2013, f. j. IV.5. Sala Civil Permanente [EP, 30-10-2014, Sentencias en Casación N.° 697, p. 57485].
Texto completo: <bit.ly/2w7FH8O>).

§ 2201. El juez del desalojo podrá analizar el acto jurídico cuestionado únicamente (solo en la
parte considerativa) si advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio. Sétimo. […]
Tal como se ha establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, el juez del desalojo podrá analizar el
acto jurídico cuestionado únicamente (solo en la parte considerativa) si advierte la invalidez absoluta y
evidente del título posesorio conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, declarando fundada
o infundada la demanda de desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el
que adolece de nulidad manifiesta; prohibiéndose emitir fallo inhibitorio. Dicho ello, qué duda cabe,
que si la nulidad manifiesta de alguno de los títulos de las partes, es la única que puede ser considerada para resolver el
fondo, no corresponde valorar un proceso judicial sobre nulidad de acto jurídico no
concluido, para resolver los autos, menos aún para suspenderlo; en atención a la prohibición de fallo
inhibitorio contenido en el referido pleno. Sino que el juez del desalojo analizará dicha nulidad en el
mismo proceso en mérito a las pruebas aportadas en el mismo. (Casación N.° 1386-2014-Piura, de 08-
01-2015, f. j. 7. Sala Civil Permanente [EP, 30-05-2016, Sentencias en Casación N° 714, p. 78354].
Texto completo: <bit.ly/2wBSDoi>).

§ 2202. El desalojo por ocupación precaria procede si hay declaración judicial de nulidad
del título de la posesión del demandado. Naturaleza y efectos jurídicos de la rescisión y
resolución del contrato son distintos a la nulidad del acto jurídico. 7. [En] cuanto a la denunciada
infracción normativa del artículo 911 del Código Civil, el impugnante [el demandado por ocupación
precaria] refiere que al haberse declarado en [un proceso judicial anterior], la nulidad del contrato de
compraventa [del bien inmueble materia de desalojo], la empresa demandante debió peticionar de
manera accesoria, la restitución del bien inmueble en cuestión, ello en aplicación del artículo 1372 del
Código Civil. Asimismo, refiere que en la Casación N° 1516-2002-Lima [§ 2207], se estableció que:
“Es improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria sustentada en la resolución de pleno
derecho del contrato de compraventa del inmueble y sustentado en el incumplimiento de la prestación
a cargo de la demandante, cuya configuración no puede dilucidarse en esta vía, por lo que la sentencia
de vista y la apelada han violentado el derecho al debido proceso de la demandada así como su derecho
a la tutela jurisdiccional”. 8. Que, al respecto, es evidente que el impugnante confunde la naturaleza
y efectos jurídicos de la rescisión y resolución del contrato con los de la nulidad del acto jurídico. En
efecto, conforme a lo actuado en el presente proceso, aparece que el contrato de compraventa [como
ya se ha señalado el fundamento anterior] fue judicialmente declarado nulo […], motivo por el cual la
jurisprudencia invocada por el recurrente, Casación Nº 1516-2002-Lima, referida a la improcedencia
del desalojo sustentado en un proceso de resolución de contrato, no puede modificar las conclusiones
jurídicas arribadas en las instancias de mérito; tanto más, si la restitución de un bien, formulada
como pretensión accesoria, deviene en facultativa y no obligatoria, tal y como pretende interpretar el
demandado. (Casación N.° 2438-2012-Ucayali, de 02-05-2013, ff. jj. 7 y 8. Sala Civil Permanente.
Texto completo: <bit.ly/2fes3d5>).

§ 2203. No solo quien ostente la propiedad del bien puede demandar desalojo por posesión
precaria. Tercero. [P]ueden demandar el desalojo por ocupante precario todo el que considere tener
derecho a la restitución de un predio, esto es, el propietario y todo el que tiene derecho a que se
le reponga en la posesión; por consiguiente, corresponde en principio verificar si el accionante se
encuentra debidamente legitimado para demandar el desalojo, y posteriormente, si el recurrente encaja
en uno de los supuestos para configurarse como poseedor precario. (Casación N.° 2879-2010-Lima,
de 14-06-2011, f. j. 3. Sala Civil Permanente [EP, 31-08-2012, Sentencias en Casación N.° 670, p.
63818]. Texto completo: <bit.ly/2wyARWj>).

§ 2204. Un arrendatario sí puede sobrevenir en precario cuando se le solicita restitución del


bien. Tercero. [El] mencionado contrato de arrendamiento se convirtió en uno de plazo indeterminado
y el poseedor mantenía el status de “arrendatario” hasta que se le solicite la devolución del bien. La
forma como se pone fin al arrendamiento de duración indeterminada es mediante aviso judicial o
extrajudicial […]; iv) Mediante Carta […] (respecto del cual no existe constancia de recepción pero
que el demandado no niega haber recibido), la ahora demandante comunicó al demandado el “(...) fin
al contrato que Ud. tiene de duración indeterminada”, por lo que de conformidad con el artículo 1365
del Código Civil, transcurrido el plazo máximo de 30 días el contrato de arrendamiento de duración
indeterminada quedó resuelto de pleno derecho, perdiendo así el status de arrendatario que invoca el
demandado; y si bien el demandado afirma que un arrendatario jamás puede ser considerado precario
teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil, sin embargo dicho status se
mantiene mientras esté vigente la continuación del arrendamiento, pero no después que se solicita
la devolución del bien, por lo que el título o causa que justificaba la posesión ha fenecido, siendo condición jurídica del
emplazado la de ocupante precario de conformidad con el artículo 911 del
Código Civil. (Casación N.° 2474-2011-Lambayeque, de 05-03-2012, f. j. 3. Sala Civil Transitoria [EP,
04-07-2012, Sentencias en Casación N.° 668, p. 35866]. Texto completo: <bit.ly/2yeyFiX>).

§ 2205. En un proceso de desalojo por ocupación precaria no se discute la propiedad de lo


edificado. Segundo. [En] la fundamentación de la sentencia casatoria se ha indicado que no se trata
de un lote de terreno, pues en la inspección judicial realizada se han encontrado construcciones de
material noble, y la demandante no ha demostrado ser titular de las mismas; por ello, corresponde
que previamente se dilucide la titularidad de las fábricas en el proceso que corresponda, en donde se
debe determinar si son de buena o mala fe, […]; a ello se añade la precisión realizada por esta Suprema
Sala, en el sentido que tales pretensiones no pueden ser discutidas en un proceso sobre desalojo por
ocupación precaria, dado que se estaría desnaturalizando el mismo. Por ello es que se estableció la
impertinencia en la aplicación de los artículos 911 y 923 del Código Civil, y que la Sala Revisora no
puede pretender desnaturalizar el proceso de desalojo y su finalidad, calificando hechos y situaciones
jurídicas que deben ser analizados y valorados en otra vía, en donde las partes discutan la titularidad
de su derecho, en igualdad de condiciones y no solo la restitución posesoria. […] (Casación N.° 4774-
2009-Lima, de 04-04-2011, f. j. 2. Sala Civil Transitoria [EP, 02-01-2012, Sentencias en Casación N°
658, p. 32575]. Texto completo: <bit.ly/2hkLkdp>).

§ 2206. Existe posesión precaria cuando el contrato de arrendamiento que se alega fue
celebrado con el ex cónyuge que no es el legítimo propietario del inmueble. Sétimo. […] [El]
concepto jurídico de posesión precaria es la que se ejerce sin título ni vínculo contractual alguno con
el propietario, determinándose la precariedad por la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
justifique el uso y disfrute del bien, situación que no se aprecia de autos toda vez que la emplazada
no es inquilina ni arrendataria de la actora puesto que si bien suscribió el contrato aludido con el ex
cónyuge de la accionante, lo que determinaría la existencia de un título, no es menos cierto que la
propiedad del inmueble se encontraba inscrita solo a nombre de la demandante […], en tal sentido,
[…] la demandada no puede alegar el desconocimiento de tal hecho […]. (Casación N.° 2459-2002-
La Libertad, de 28-05-2004, f. j. 7. Sala Civil Permanente [EP, 31-08-2004]. Texto completo: <bit.
ly/2u9eshe>).

§ 2207. No procede la demanda de desalojo por ocupación precaria sustentada en la resolución


de pleno derecho del contrato de compraventa del inmueble y en el incumplimiento de la
prestación a cargo del demandante. Tercero. [Si] ante la pretensión de cualquier acreedor de exigir
el cumplimiento de la prestación a su deudor bajo apercibimiento de resolución del contrato, ésta es
contestada dentro del plazo de ley sustentando su incumplimiento en verosímiles imputaciones de
incumplimiento del propio acreedor en la ejecución de sus prestaciones, ello requiere la dilucidación
de la configuración no de la referida excepción de incumplimiento, lo cual no puede ser efectuado
dentro de un proceso de desalojo por ocupación precaria que se encuentra regulada para los casos
expresamente establecidos en el artículo 911 del Código Civil. Cuarto. […] [Los] recurrentes le
comunican al actor que han suspendido el pago del saldo del precio pactado señalando que éste, como
vendedor, no está cumpliendo con su obligación prevista en el artículo 1549 del Código Civil de
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, dado que no pueden inscribir aún el título del
actor por defectos sustanciales en éste y por existir, incluso elementos que configurarían el delito [de]
estafa; lo que significa que están alegando la excepción de incumplimiento cuya configuración o no, no
puede dilucidarse en un proceso de desalojo por ocupación precaria. Quinto. Que siendo ello así, los
recurrentes han sido sometidos a un proceso que no era el pertinente para definir recién si el contrato de
compraventa de autos había sido resuelto de pleno derecho o no […]. (Casación N.° 1516-2002-Lima,
de 25-09-2002, ff. jj. 7 y 8. Sala Civil Transitoria. Texto completo: <bit.ly/2hkvZxc>).
§ 2208. Continuidad del arrendamiento. Enajenación de bien arrendado. Segundo. [En] el
caso de enajenación del bien arrendado, si el arrendamiento no ha sido inscrito, este continúa hasta
que el adquirente lo dé por concluido, conforme se desprende del artículo 1708 inciso 2 del Código Civil. Tercero.
[Habiéndose] acreditado que el demandado fue inquilino de la anterior propietaria del
inmueble […]. Cuarto. [En] consecuencia, se puede apreciar que en el presente caso el arrendatario
no deviene en ocupante precario, pues posee en virtud de un título, el de arrendatario. (Casación N.°
1501-96-Lambayeque, de 20-02-1998, ff. jj. 2-4, Sala Civil. Texto completo: <bit.ly/2jMJdnc>).

§ 2209. Diferencias entre poseedor ilegítimo y el precario. El poseedor deberá acreditar el título
que justifica su posesión, aunque este tenga la calidad de inválido. Octavo. [Es] preciso diferenciar
la posesión ilegítima de la posesión precaria. El poseedor ilegítimo es aquel cuyo título de posesión
adolece de algún defecto formal o de fondo; […] el poseedor precario es quien ejerce la posesión sin
título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque ya feneció. Para contrarrestar la pretensión en su
contra, el poseedor deberá acreditar el título que justifica su posesión, aunque este tenga la calidad de
inválido, ya que no se configura la ocupación precaria cuando la parte demandada ostenta un título
vigente que justifica su posesión, no siendo objeto de discusión la validez o no de dicho instrumento a
través de este proceso. En tal sentido se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones
1431-1999-Lima, 1781-1999-Callao y 3532-2001-Cusco. Noveno. [Es] el propio Código Civil quien
en el Capítulo Tercero del Título 1, Sección Tercera del Libro V Derechos Reales diferencia claramente
a la posesión ilegítima de la posesión precaria, estableciendo que la primera es la que se detenta con un
título afectado con un vicio que lo invalida (artículo 906), mientras que la segunda es la que se detenta
sin título alguno (artículo 911). (Casación N.° 3520-06-Lima, de 16-05-2007, ff. jj. 8 y 9. Sala Civil
Transitoria [EP, 03-01-2008, p. 21364]. Texto completo: <bit.ly/2jNSJXt>).

§ 2210. Requisitos para la validez de un contrato verbal de compraventa como justo título.
Octavo. [De] la conversación entre la actora y el hermano de la accionada, y lo actuado en autos,
se advierte la existencia de un contrato verbal de compraventa del inmueble sub litis, al existir
consentimiento, precio y cosa, por tanto, resulta evidente que la parte emplazada detenta un título que
justifica su posesión, de conformidad con el artículo 911 del Código Civil, concordante con el IV Pleno
Casatorio Civil. (Casación N.° 2066-2016-Ventanilla, de 24-11-2016, f. j. 8. Sala Civil Permanente
[EP, 02-05-2017, Sentencias en Casación N° 727, p. 91672]. Texto completo: <bit.ly/2sYyKGf>).

C. ACCIÓN DE DESALO JO

§ 2211. Posesión precaria: condiciones copulativas. Sétimo. [El] artículo 911 del Código Civil
establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha
fenecido. La norma acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante
sea la titular del bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título
o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que
emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo,
uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, por lo que reiteradas ejecutorias
la Corte Suprema de Justicia han establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin
contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier
circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante. (Casación
N.° 3520-06-Lima, de 16-05-2007, f. j. 7. Sala Civil Transitoria [EP, 03-01-2008, p. 21364]. Texto
completo: <bit.ly/2jNSJXt>).

§ 2212. Diferenciación entre posesión ilegítima y posesión precaria. Véase la jurisprudencia del
artículo 906° [§ 2152]. (Casación N° 1437-99- Lima, de 16-11-1999, f. j. 4. Sala Civil Permanente
[EP, 16-11-1999, p. 4407]. Texto completo: <bit.ly/2yd1EUC>).

§ 2212a. Acción reivindicatoria y desalojo: diferencias. Véase la jurisprudencia del artículo 927°
[§ 2333a]. (Casación Nº 2160-2004-Arequipa, de 10-05-2006. Sala de Derecho Constitucional y
Social [EP, 31-01-2007, p. 18648]. Texto completo: <goo.gl/w1QyXx>).
§ 2213. Presupuestos y requisitos imprescindibles para que prospere la acción de desalojo.
Noveno. […] [Mediante] la pretensión de desalojo por ocupación precaria se deberá establecer si la
parte demandante ha acreditado su derecho a la restitución del bien inmueble, y respecto al demandado, si tiene un título
que justifica su posesión. En consecuencia, para que prospere la acción de desalojo
por esta causal se requiere la concurrencia inexorable de los siguientes presupuestos: i) Que, el actor
acredite su derecho a la restitución del bien al tener la condición de propietario de éste o encontrarse
dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que legitima
a interponer la presente demanda al arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto
en el artículo 598 del mismo código, considere tener derecho a la restitución de un predio; ii) Que, no
exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado; iii) Que, haya ausencia absoluta de
cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada; y, iv)
Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado ésta resulte ineficaz, es decir,
que la posesión sea ilegítima, que no se ajuste a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de
los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese
fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera
de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo. (Casación N.°
2156-2014-Arequipa, de 15-07-2015, f. j. 9. Sala Civil Transitoria [EP, 02-05-2017, Sentencias en
Casación N.° 727, p. 91722]. Texto completo: <bit.ly/2xhdg9C>).

§ 2214. En sede de casación no puede valorarse el inicio de la relación material del ocupante
con el bien. Séptimo. La parte recurrente, denuncia como causales: a) Infracción Normativa por
interpretación errónea del artículo 911°, 912° del Código Civil; alega que se ha acreditado la calidad de
precaria, sin considerar que la posesión del inmueble se encontró acreditada mediante Acta de posesión,
por [un] juzgado de Paz […] (Acta que no se considera en lo absoluto en los considerandos), es dos
años anteriores al título del dominio descrita por el Ad-quem; asimismo, debe entenderse que siendo un
terreno erizado, la recurrente es la posesionaria primigenia; […] expone que las pruebas aportadas por
el demandante no han sido señaladas en forma puntual, desde qué fecha tiene la condición de ocupante
precaria, así como tampoco el día, mes, y año que viene ocupando supuestamente como precaria el
inmueble materia de litis […].Octavo. [Se] advierte que en relación a la causal contenida en el literal
a) corresponde señalar que el recurso así sustentado en cuanto a la fundamentación expuesta por el
recurrente en su escrito de casación, no puede resultar viable en sede de casación, ya que de su propio
sustento, se advierte que lo que en el fondo pretende es un nuevo pronunciamiento en sede casatoria
de los hechos establecidos por las instancias de mérito; lo cual no es posible su revisión en esta sede, en
tanto que tal pretensión colisionaría frontalmente con la naturaleza y fines del recurso extraordinario
de casación. (Casación N.° 11642-2015-Tacna, de 12-04-2016, ff. jj. 7-8. Sala Civil Permanente [EP,
30-12-2016, Sentencias en Casación N° 721, p. 86557]. Texto completo: <bit.ly/2hiruQ2>).

§ 2215. Proceso de desalojo por precario: no solo es necesario identificar a las partes, sino
además, a pesar de no ser objeto la validez del título, individualizar el bien sub litis. Sexto. [La]
Corte Suprema en el Cuarto Pleno […] ha señalado acorde a lo previsto por el artículo 911° del Código
Civil que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido
por lo que resulta pertinente acotar conforme a los alcances previstos por el artículo 586° del Código
Procesal Civil que en los procesos de esta naturaleza corresponde al accionante acreditar el derecho
de propiedad que ejerce sobre el bien materia de litis o cuando menos tener derecho a la restitución
del mismo y al emplazado probar tener derecho vigente que justifique la posesión que ejerce sobre el
predio no siendo objeto en este tipo de procesos la validez o no del título; […] no basta individualizar
al demandante y al demandado pues también es necesario identificar al objeto litigioso toda vez que
los bienes normalmente constituyen elementos de la realidad externa al constituir los términos de
referencia sobre los cuales se ejercen las facultades y poderes del derecho real […], por ello los bienes
deben estar determinados, es decir, conocerse cuál es su entidad física (o ideal) sobre la cual el titular
cuenta con poder de obrar lícitamente. (Casación N.° 1828-2014-Lambayeque, de 06-07-2015, f. j.
6. Sala Civil Transitoria [EP, 30-03-2016, Sentencias en Casación N° 712, p. 75368]. Texto completo:
<bit.ly/2xe9b8K>).

§ 2216. Si en un proceso iniciado con anterioridad se declara la nulidad del negocio jurídico
(que sustenta el título del demandante), el desalojo no tendría amparo legal alguno. Sexto. [El] Colegiado Superior no
ha considerado que lo que se dilucide en [otro] proceso instaurado con
anterioridad a la presente acción, puede afectar de modo indefectible a esta, pues de declararse la
nulidad del acto jurídico en mención, evidentemente el desalojo no tendría amparo legal alguno, ya
que dicho negocio jurídico constituye el título que sirve de sustento a la pretensión del demandante;
aspecto que al no haber sido observado, indudablemente genera la nulidad de la sentencia de vista por
afectación directa al derecho a la defensa y de manera mediata al derecho a la adecuada motivación de
las resoluciones judiciales, pues la sola mención de que resulta inviable recabar copias de los actuados
del proceso de nulidad de acto jurídico en comento toda vez que ello significaría la desnaturalización
del presente proceso, deviene en insuficiente para garantizar los derechos constitucionales invocados
[…]. (Casación N.° 2529-2014-Lima, de 12-08-2015, f. j. 6. Sala Civil Transitoria [EP, 01-02-2016,
Sentencias en Casación N° 711, p. 74346]. Texto completo: <bit.ly/2fiehd0>).

§ 2217. Poseedor precario: no son oponibles a los titulares registrales aquellos títulos posesorios
que fueron entregados por persona no legitimada para ello. Noveno. [En] autos ha quedado
establecido de forma incontrovertible el derecho de propiedad que detenta la cooperativa demandante
sobre los lotes cuyo desalojo solicitan, propiedad que no pueden adjudicarse las demandadas pues
no han presentado documento alguno que demuestre que tengan tal condición. Los certificados
de posesión que obran en copia legalizada […], como bien concluyen las instancias de mérito, no
pueden oponerse a los títulos inscritos en los Registros Públicos a favor de la cooperativa de vivienda
[…], más aún cuando las demandadas no han acreditado a lo largo del proceso su calidad de socias
fundadoras, ni las sumas abonadas para la adquisición de los inmuebles que ocupan (anteriores a las
fechas de expedición de los indicados certificados), así como tampoco han desvirtuado la ausencia de
facultades de OBF [por no estar legitimado para ejercer como presidente del consejo de administración
de la cooperativa] para la expedición de los indicados certificados. En tal sentido, no se advierte en
qué consistiría la alegada infracción del artículo 923 del Código Civil, que enumera los elementos
distintivos de la propiedad, pues las demandadas no acreditan detentar tal derecho con documento
alguno. (Casación N.° 1537-2013-Junín, de 07-03-2014, f. j. 9. Sala Civil Transitoria [EP, 30-05-2014,
Sentencias en Casación N.° 692, p. 52250]. Texto completo: <bit.ly/2xfslLe>).

§ 2218. No cualquier elemento de prueba ofrecido por el demandado [en este caso, un contrato
privado en el cual se consigna a sus suegros como vendedores y a él como comprador] puede
ser considerado como prueba, menos conceder la categoría jurídica de título. 5. [R]especto a la
pretensión de los demandantes -el desalojo del demandado por ser un ocupante precario- el órgano
jurisdiccional de segundo grado, no ha justificado de forma suficiente por qué las pruebas ofrecidas
por el demandante no resultan válidas para demostrar el hecho objeto de proceso […] en tanto, no
cualquier elemento de prueba ofrecido por el demandado puede ser considerado como “prueba” y
servir para contradecir las ofrecidas con la demanda, menos conceder la categoría jurídica de título, a un
documento [en este caso, un contrato privado en el cual se consigna a los suegros del demandado como
vendedores y al demandado como comprador] que no presentaría garantías mínimas de veracidad de
su contenido […]. (Casación N.° 3346-2012-Lima, de 07-05-2012, f. j. 5. Sala Civil Permanente [EP,
30-05-2014, Sentencias en Casación N° 692, p. 51558]. Texto completo: <bit.ly/2wq1dbZ>).

§ 2219. Quien ratificó su derecho a través de un proceso de mejor derecho de propiedad puede
accionar desalojo por precario a quien fue entregado el bien como anticipo de legítima. Quinto.
Analizada la denuncia casatoria por la causal de infracción normativa material, la misma no resulta
atendible, toda vez, que respecto a que el impugnante no es ocupante precario, porque cuenta con
una minuta de anticipo de legítima […] que le otorgara el padre del demandado, dicha alegación ha
sido ampliamente analizada por las instancias de grado inferior, concluyendo que el demandante ha
acreditado ser el nuevo propietario registral del predio respecto al cual incide la pretensión demandada
y por el contrario, el impugnante no ha demostrado que la posesión que ostenta se ampare en título
posesorio, desde que, el que afirma le ha sido otorgado por el anterior propietario del bien, no puede
ser opuesto al accionante en razón de que el ahora demandante ha obtenido sentencia favorable en el
proceso de Mejor Derecho de Propiedad que le siguiera a los padres del demandado, lo que no puede ser enervado a través
de la causal denunciada; consecuentemente el recurso de casación deviene en
inestimable, al no haber cumplido el impugnante con demostrar la incidencia directa de la infracción
sobre la decisión impugnada. (Casación N.° 3739-2012-La Libertad, de 26-11-2012, f. j. 5. [Sala
Civil Transitoria] [EP, 01-07-2013, Sentencias en Casación N° 680, p. 41300]. Texto completo: <bit.
ly/2hhyMHs>).

§ 2220. Si ha concluido el plazo del arrendamiento y el arrendatario ha permanecido en el bien,


ha continuado la locación conducción bajo sus mismas estipulaciones, por lo que el arrendatario
no puede tener la condición de ocupante precario. Quinto. [El] hecho de que el inmueble sea
del Estado y el arrendamiento dure más de seis años y que el artículo 1688 del Código Civil en su
parte final determina que todo plazo o prórroga que exceda de dicho término se entiende reducido
a dicho plazo, significa que el plazo del arrendamiento ha concluido, pero no convierte al conductor
en ocupante precario. Sexto. [El] artículo 1700 del Código Civil dispone que vencido el plazo del
contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación
tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador
solicite su devolución en cualquier momento. Sétimo. [En] consecuencia, habiendo concluido el plazo
del arrendamiento y habiendo permanecido el arrendatario en el bien, ha continuado la locación
conducción bajo sus mismas estipulaciones, por lo que el arrendatario no puede tener la condición
de ocupante precario (Casación N.° 1022-95-Ayacucho, de 25-10-1996, ff. jj. 3-4, Sala Civil. Texto
completo: <bit.ly/2xTNawA>).

§ 2221. El ocupante precario carece de la legitimidad de la posesión en armonía con el orden


público y las buenas costumbres. Véase la jurisprudencia del artículo V [§ 66]. (Casación N.° 1818-
97-Lima, de 15-05-1998, f. j. 3. Sala Civil Transitoria. Texto completo: <bit.ly/2wAiAaG>).

Jurisprudencia de las Cortes Superiores

§ 2222. El poseedor es precario si de quien adquirió el bien no estaba legitimado para


transferirlo, pudiendo demandar usucapión en otro proceso. Octavo. En el presente caso, considera
el demandado que no tiene la calidad de precario por cuanto el predio le fue entregado por la asociación
pro vivienda […], sin embargo, de forma alguna se ha acreditado que la mencionada asociación haya
tenido la facultad correspondiente para tal acto, pues, como se advierte de la partida registral [...],
es la Municipalidad […] la transferente del bien a la demandante; [en] cuanto a la adquisición del
derecho por usucapión alegado por el demandado, al estar ocupando el bien como propietario desde
el 2002, no corresponde, como así lo ha establecido la Corte Suprema en el Cuarto Pleno Casatorio
Civil, determinarlo en este proceso de desalojo por ocupación precaria, siendo que en todo caso queda
expedito el derecho del demandado para que lo haga valer en la vía que corresponda […]. (Exp. N.°
2013-0062-00-3SC- Código: I-5.e, de 20-08-2014, f. j. 8. Tercera Sala Civil. Corte Superior de Justicia
de Arequipa. Texto completo: Diálogo 210, 2016, p. 111).

§ 2223. Partida de defunción es medio probatorio para acreditar inicio de la posesión. Primero.
En el presente caso, el actor formula demanda de desalojo por precario respecto del bien inmueble
situado en Jirón S, el cual forma parte de una finca urbana en el ángulo que forman la tercera cuadra
de Jirón V y la segunda cuadra de Jirón S, con el fin que la parte demandada cumpla con desocuparlo.
[…] Vigésimo tercero. [El] propio actor reconoce que la demandada tiene en posesión el bien inmueble
sin ningún vínculo contractual, por lo cual implícitamente admite que la posesión no tiene relación
de dependencia o vinculación, por tanto, la ocupación se hace en concepto de dueño (animus domini).
Por otro lado, la demandada acredita que posee el mismo inmueble hace casi 60 años, pues presenta la
partida de matrimonio que señala como domicilio el inmueble ubicado en Jirón Virú […] Rímac […],
así como el pago actual de los servicios públicos domiciliarios, como agua, cuyo titular es la demandada,
y respecto del inmueble materia de este proceso, […]lo que se corrobora por la propia afirmación del
actor en el sentido de que “desconoce la forma como ingresó la demandada”, lo cual implica que se
trata de una posesión muy antigua, de la que se ha perdido memoria. Ahora bien, es cierto que la numeración del inmueble
ocupado en el año 1954 (Jirón V) no coincide con el actual, sin embargo,
debe tenerse en cuenta la antigüedad del hecho, y la posible alteración de numeración, así como, que el
propio actor reconoce la antigua posesión de la demandada, por lo cual en su escrito de demanda indica
que desconoce la fecha de su ingreso al bien; en todo caso, tal duda deberá ser despejada en un proceso
plenario, y no sumarísimo como el presente. Por lo demás, queda claro que la demandada era poseedora
en el año 1994 en virtud de la partida de defunción de su cónyuge […], que indica que domicilia en
el inmueble demandado: Jirón S; en consecuencia, la posesión está comprobada desde esa fecha, lo que
implica que se extiende desde hace más de diez años. (Exp. N.° 11378-2012, de 22-10-2013, f. j. 23.
Primera Sala Especializada en lo Civil. Corte Superior de Justicia de Lima. Texto completo: Diálogo
183, 2013, p. 117).

§ 2224. No es poseedor precario quien acredite propiedad con documento privado. En un


proceso de desalojo por ocupación precaria, el demandado acreditó ser propietario del bien a través de
una copia fedateada de la escritura pública de cesión de derechos y acciones. Esto permitió acreditar la
buena fe del demandado al poseer dicho inmueble e impedir el desalojo. […] Cualquier acto jurídico
es válido para autorizar el ejercicio de la posesión del bien. (Exp. N.° 01811-2013-0-0601-JR-CI-03.
Sala Especializada Civil Permanente. Corte Superior de Justicia de Cajamarca. Texto completo: Diálogo
207, 2015, p. 113).

§ 2225. El parentesco por afinidad no confiere título para poseer el inmueble. Undécimo. Al
respecto, la demandante ha acreditado su derecho de propiedad sobre el inmueble […]; asimismo, la
parte demandada no ha acreditado detentar derecho de posesión alguno sobre el inmueble sublitis, toda
vez que el parentesco por afinidad no le confiere título para poseer el inmueble, tampoco la relación
matrimonial que existió con el causante, pues este vendió el bien a la parte actora, sin que la citada venta
haya sido objeto de nulidad declarada judicialmente mediante sentencia firme […]. (Exp. N° 17638-
2009, de 20-10-2010, f. j. 11. Segunda Sala Civil. Corte Superior de Justicia de Lima. Texto completo:
Gaceta Civil 2, 2013, p. 91).

§ 2226. Si el cónyuge que arrendó el bien se retira del hogar, la cónyuge carece de título posesorio.
Segundo. [Se] alega que con el señor JAAR (persona que firmó el contrato de arrendamiento) tiene un
vínculo matrimonial por tanto tiene título para estar en posesión del inmueble sublitis. Tercero. [Que]
obra […] el escrito de demanda de desalojo por ocupación precaria, cuyo petitorio es que se le restituya
el bien […]; tiene como argumentos de hechos que dicho inmueble fue objeto de arrendamiento, con
el señor JAAR, […]; el mismo que dejó a la demandada en posesión del inmueble […], sin mediar
contrato alguno. […]. Sétimo. [Que] estamos frente a un proceso de desalojo por ocupación precaria;
entonces lo que también se debe analizar es si el sujeto pasivo tiene tal condición. Octavo. [La] persona
a la que se le demandó, doña AMVC, no figura como parte del contrato de arrendamiento […]; que
el argumento de que existe una relación conyugal con la persona que suscribió el contrato, y por tanto
ello le otorga título para ejercer la posesión del bien sublitis, no es suficiente, aunque esta haya probado
con la partida de matrimonio […] de que dicho vínculo existe. (Exp. N.° 1317-2008, de 01-09-2008,
ff. jj. 2-3, 7-8. Cuarta Sala Civil. Corte Superior de Justicia de Lima. Texto completo: Diálogo 129,
2009, p. 128).

§ 2227. Demanda de bien propio iniciada por la demandada no puede considerarse como
título que justifique su posesión. Sexto. [La] demanda de declaración de bien propio iniciada por la
demandada no puede considerarse como título que justifique su posesión por cuanto debe existir una
declaración judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto a la constitución de sociedad de
gananciales sobre dicho inmueble como si hubiera existido matrimonio; esto es, dicho proceso aún se
encuentra en trámite por lo que aún no se ha determinado el derecho que alega sobre el bien. En este
caso la demandada no cuenta con título válido oponible al que emana del Registro Público acreditado
por los demandantes. (Exp. N.° 01038-2011-0-1801-JR-CI-20, de 17-04-2012, f. j. 6. Vigésimo
Juzgado Especializado. Corte Superior de Justicia de Lima. Texto completo: Gaceta Civil 1, 2013, p. 121).

§ 2228. Si existe título y el mismo se encuentra vigente, no existe posesión precaria; más aún
si el demandante ha solicitado el pago de la merced conductiva, reconociendo así que existe un
contrato vigente de arrendamiento. Segundo. […] 2.1. [La] posesión precaria es la que se ejerce
sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; por lo tanto, contrario sensu, si tiene título y el
mismo se encuentra vigente, la posesión se convierte en legítima y no precaria […]. 2.5. [Al] señalar el
demandante que ha solicitado el pago de la merced conductiva, con ello está reconociendo que existe
un contrato vigente de arrendamiento con los demandados y que lo que exige es el pago de lo adeudado
por concepto de renta […]. (Exp. N.º 1378-2008, Resolución del 09-03-2009, ff. jj. 2.1 y 2.5. Segunda
Sala Civil. Corte Superior de Justicia de Lima Norte. Texto completo: Compendio Lima Norte, p. 79
<bit.ly/2svkIxn>).

§ 2229. Demandada es considerada poseedora precaria pues no ha podido acreditar su estado


de convivencia con el anterior propietario del inmueble. Sexto. […] A) Que, el bien materia de litis
ha sido vendido al demandante por su anterior propietario M. G. O.; B) Que, si bien don M. G. O. ha
tenido una relación de convivencia con la ahora demandada […], M. G. O. adquirió el bien materia
de litis […] siendo su estado civil soltero […], habiendo vendido dicha propiedad […] manteniendo
su condición de soltero, de lo que se infiere que no ha tenido ningún impedimento para efectuar
dicha compraventa; debiendo tenerse en cuenta además que el proceso sobre declaración de unión de
hecho […] aún no tiene resolución firme […], por lo que habiendo sido vendido el bien materia de
litis al accionante, resulta evidente que la demandada ha perdido legitimidad para seguir ocupando el
citado inmueble. Que a mayor abundamiento, con la carta notarial […], el demandante requiere a
la demandada para que desocupe el inmueble […], por lo que en todo caso ha fenecido el título que
ostentaba la accionada para ocupar el inmueble materia de litis, por lo que su conducta se inscribe
dentro de los alcances del artículo 911° del Código Civil. (Exp. N.º 2007-2680, Resolución N° 12 del
25-03-2008, f. j. 6. Tercer Juzgado Civil. Corte Superior de Justicia de Lima Norte. Texto completo:
Compendio Lima Norte, p. 83 <bit.ly/2rHAG4p>).

§ 2230. Anticresis. Ocupación precaria. Desalojo. Véase la jurisprudencia del artículo 1092° [§
2622]. (Exp. N.° 98-0096, Huaraz, 15-06-1999. Distrito Judicial de Ancash. Texto completo: Serie de
Jurisprudencia 2, 2000, p. 112 <bit.ly/2tiViQw>).

Jurisprudencia del Tribunal constitucional

§ 2231. No se tutela la justicia por propia mano en el sentido de obstaculizar el acceso al agua y
a la luz a fin de que los ocupantes se retiren del inmueble, pues atenta contra la dignidad humana.
12. [Este] Supremo Colegiado, respondiendo a los cuestionamientos planteados, considera que el corte
de los servicios de energía eléctrica y agua no es un medio constitucionalmente válido para obligar a
la recurrente a desalojar el inmueble donde habita; por el contrario constituye un acto que vulnera la
dignidad de la recurrente, […] dicho acto debe ser repudiado y rechazado en esta sede constitucional.
[La] ponderación, limitación y/o intromisión a los derechos fundamentales de las personas no puede
caer en manos de particulares, sino que necesariamente debe ser efectuada o autorizada por autoridad
estatal, quien en dicha tarea se encargará de privilegiar la protección de intereses públicos relevantes. [El]
mecanismo constitucionalmente válido para proceder al desalojo de la recurrente no es precisamente
el corte de los servicios de energía eléctrica y agua, sino el acudir al proceso judicial correspondiente en
donde por seguro se respetarán los derechos fundamentales de la persona y la dignidad humana; proceso
al que ya ha acudido válidamente la empresa […]. Mientras tanto, el actuar de la empresa no puede ser
permitido ni tolerado por los postulados del Estado Constitucional de Derecho toda vez que vulnera
la dignidad de la recurrente, razón por la cual la demanda debe ser estimada, ordenándose a la empresa
la inmediata reposición de los servicios de energía eléctrica y agua potable. (Exp. N.° 03668-2009-PA/
TC-Cañete, de 20-09-2010 [Web: 20-09-2010 / EP: 10-12-2010], f. j. 12. Texto completo: <goo.gl/
cMd5Gh>).