DERECHO CIVIL BIENES-PROPIEDAD HORIZONTAL

PRESENTADO POR:

EDSSON CAMILO RODRIGUEZ DAZA

DANIEL HERNAN SILVA MARTINEZ

DOCENTE:
JENNER ALONSO TOBAR TORRES

UNIVERSIDAD LIBRE
FACULTAD DE DERCHO
BOGOTA, D. C
 TABLA CONTENIDO
I. Presentación
II. Justificación
III. Objetivo
IV. Título I: Generalidades
Capítulos
1. Objeto y definiciones
2. De la construcción del régimen de propiedad horizontal
3. De la extinción de la propiedad horizontal
4. De la reconstrucción del edificio conjunto
5. De los bienes privados o de dominio particular
6. De los bienes comunes
7. Coeficiente de propiedad
8. Contribución a expensas comunes
9. Propiedad horizontal como persona jurídica
10. De la asamblea general
11. Del administrado del edificio o conjunto
12. Del consejo de administración
13. Del revisor fiscal y del edificio o conjunto

V. Titulo II: De la solución de conflictos, del procedimiento para las

sanciones, de los recursos y las sanciones
Capítulos
1. De la solución de conflictos
2. De las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias

VI. Titulo III: Unidades inmobiliarias cerradas

Capítulos
1. Definiciones y naturaleza jurídica
2. Áreas sociales comunes
3. Integración municipal
4. Participación comunitaria
5. Obligaciones económicas

VII. Título IV: Disposiciones finales

Capítulos
1. Disposiciones finales

VIII. Critica
IX. Marco de legalidad
 I. PRESENTACION
En el área de derecho civil, debidamente tratando el programa de bienes se deben

de tener en cuenta los conceptos de propiedad y patrimonio, es decir el régimen de

vínculos privados que las personas establecen entre ellas, en búsqueda de

preservar los intereses del sujeto a nivel patrimonial y moral, manteniendo como

base de este estudio la estructura académica del año en curso.

Estando asi las cosas “la propiedad es el derecho real que establece el goce, uso y

disposición de la cosa no siendo contra ley o derecho ajeno”, como lo establece el

articulo 679 de C.C. Partiendo de esta base se hace necesario saber “que los

derechos reales son los que se tienen sobre una cosa sin respecto a determinada

persona; como lo es el de dominio herencia, usufructo, uso o habitación,

servidumbre, prenda, hipoteca (de estos derecho nacen las acciones reales)” como

lo establece el artículo 665 del C.C.

En efecto la propiedad horizontal es una clase de derecho de propiedad que se

define como “la concurrencia de derechos de propiedad exclusiva sobre bienes

privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y las demas áreas y bienes

comunes”. Tema que se desenvolverá en la medida que se le compare con la ley

675 del 2001 (base del tema a tratar) y con el reglamento interno N° 11491 (conjunto

pinar de la fontana).

Partiendo de bases externas sobre este tema, se debe referir la doctrina del maestro

Arturo Valencia Zea en donde la propiedad horizontal pertenece por esencia al

derecho de dominio sobre bienes inmuebles, en virtud en la que una persona titular
de un derecho de propiedad individual tiene sobre un bien y, además comparte con

otro la titularidad del dominio sobre ciertos bienes comunes necesarios para el

ejercicio del derecho; es el régimen de propiedad horizontal impone limitaciones al

ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien objeto de armonía para la

comunidad.

II. JUSTIFICACIÓN

La propiedad horizontal, ejemplifica una manera solidaria de convivir en un ideal

pacifico, que cumple con la funcion social que ha adaptado el codigo civil y

legislación colombiana; manteniendo armonía con los fines sociales de un Estado

Social de Derecho; como su misma ley define su objeto “con el fin de garantizar la

seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la

función social de la propiedad”

La gestión empresarial y el modelo de contribución desarrolla un sistema ecológico

que apunta hacia la adecuada administración de los recursos de una propiedad

respecto a sus copropietarios, bajo parámetros administrativos como lo pueden ser

recortar terreno o aumentar vivienda, aunando la noción de la propiedad privada en

virtud de la necesidad social que enmarca a la propiedad hacia un fin común.

III. OBJETIVOS

 Validar el reglamento de propiedad horizontal con la ley 675 del 2001, la

legalidad.
  Verificar el marco de legalidad de los artículos del reglamento, es decir indicar

si hay irregularidades.

IV. TITULO I: GENERALIDADES

A manera de prólogo, respecto al objeto referido que traza este estudio, se debe

entender inicialmente. ¿Qué es el régimen de propiedad horizontal?, este es “el

sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o

conjunto, construido o por construirse” también se hace énfasis en que es “un

estatuto que regula derechos y obligaciones especificas de los copropietarios de un

edificio o conjunto”. Dicho régimen cuenta con unos principios como lo son:

1. Función social y ecológica. 2. Convivencia pacífica y solidaridad social.

3. Respeto de la dignidad humana. 4. Libre iniciativa empresarial.

5. Derecho al debido proceso.

El régimen debe estar bajo las formalidades, en dicho caso debe estar sometido

como escritura publica para que surja como persona jurídica, donde se le indicara

parámetros como la certificación (representación), procedimiento de bienes

(extinción, reconstrucción, división) y las obligaciones de los propietarios respecto

a los bienes de dominio.

La finalidad de este enunciado es dar a conocer el acoplamiento jurídico del

reglamento hacia la ley ya mencionada, seguidamente de esto se escudriñará el

nexo jurídico que abarca esta normatividad, partiendo de la naturaleza y de las

características de la propiedad horizontal como eje de la función social ya escrita en

el ordenamiento jurídico. La ley 675 del 2001 en su título primero, octavo capitulo:
“Contribución a expensas comunes” (De los bienes comunes) en la que se

implementa el objeto que desarrolla a groso modo la mencionada ley, dando lugar

a la eficacia en contribuciones monetarias.

Ahora bien, deseo descollar la importancia del funcionamiento de la asamblea

general, del consejo de administración y del administrado frente al funcionamiento

de la normatividad vigente para que con ello verifiquemos si cumple los parámetros

de seguridad jurídica, en efecto esto da lugar al consentimiento dado por los

copropietarios para que se les satisfaga sus necesidades y se implemente un

régimen de participación en pro de los bienes comunes, privados y de dominio

particular, por medios de sistemas de toma de decisiones como el quórum.

Podemos condensar lo dicho hasta aquí resaltando la perfecta armonía encontrada

con la ley 675 del 2001 y el reglamento del conjunto residencial; pinar de la fontana,

como núcleo esencial de la propiedad horizontal expresa por dicha ley.

IRREGULARIDADES: El reglamento presenta una ausencia de la verificación de

las formalidades legales, si bien esta sometido bajo escritura pública, no precisa la

subsunción legal, de la ley a reglamento para el efectivo cumplimiento de sus

copropietarios y de todo aquel que se someta al reglamento, nos referimos

concretamente a las generalidades, donde no hay una estructura de la razón de ser

de la propiedad, es decir principios bases de la reglamentación por cuanto esta

ausencia lleva a que el reglamento inicie indicando sobre “De los bienes comunes”;

no obstante los parámetros siguientes se cumplen en armonía con la ley.

NEXO JURÍDICO (ARTICULOS DEL REGLAMENTO- LEY 675 DEL 2001)

Art 33: Participación en las expensas necesarias comunes.

Art 34: Expensas voluntarias.
Art 35: Expensas extraordinarias.
Art 36: Incumplimiento en el pago de expensas.
Art 37: Expensas individuales.
Art 38: Presupuesto.
Art 39: Déficit presupuestal.
Art 40: Norma transitoria.
Art 41: Formación e incremento.
Art 42: Manejo e Inversión.
Art 43: Objeto de la persona jurídica Naturaleza y caracteristicas.
Art 44: Naturaleza y caracteristicas.
Art 45: Existencia y representación legal.
Art 46: Recursos patrimoniales.
Art 47: Órganos de dirección y administración.
Art 48: Orden jerárquico.
Art 49: Integración y alcance de sus decisiones.
Art 50: Representación.
Art 51: Funcionamiento de la asamblea.
Art 52: Naturaleza y funciones.
Art 53: Reuniones.
Art 54: Reuniones por derecho propio.
Art 55: Reuniones de segunda convocatoria.
Art 56: Reuniones no presenciales.
Art 57: Decisiones por comunicación.
Art 58: Decisiones en reuniones no presenciales.
Art 59: Quórum y mayorías.
Art 60: Decisiones que exigen mayoría.
Art 61: Actas.
Art 62: Procedimiento ejecutivo.
Art 63: Impugnación de decisiones.
Art 64: Naturaleza del administrador.
Art 65: Designación.
Art 66: Remuneración.
Art 67: Funciones del administrador.
Art 68: Cesación en el cargo de administrador.
Art 69: Rendición de cuentas.
Art 70: Administración provisional.
Art 71: Conformación.
Art 72: Quórum y mayorías.
Art 73: Reuniones.
Art 74: Actas del consejo:
 Art 75: Funciones del consejo.
Art 76: Designación.
Art 77: Requisitos e incompatibilidades.
Art 78: Funciones.
Art 79: Derechos sobre las unidades privadas
Art 80: Otros derechos.
Art 81: Obligaciones.
Art 84: Solidaridad.
Art 85: Extensión de estas normas.
Art 95: Reparaciones en los bienes privados.
Art 96: Modificaciones en los bienes privados.
Art 97: Reconstrucción obligatoria.
Art 98: Reconstrucción parcial del conjunto.
Art 99: Seguros.
Art 100: Remoción de escombros.
Art 101: Causales de extinción de la propiedad horizontal.
Art 102: Procedimiento.
Art 103: División de la copropiedad.
Art 104: Liquidación de la persona jurídica.
Art 106: Modificaciones al reglamento.
Art 107: Modificaciones al proyecto.
Art 108: Condiciones de salubridad.
Art 109: Condiciones de seguridad.
Art 110: Especificaciones de construcción.
Art 111: Administración provisional.
Art 112: Gastos.

V. TITULO II: DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL

PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y
LAS SANCIONES
La competencia que se contempla sin perjuicio de la propia autoridad jurisdiccional

podrá ser I. Comité de convivencia II. Mecanismos alternos de solución de conflictos

(MASC), es decir que en caso dado de conflictos la ley misma ya regula y prevé

dichas situaciones e intervenciones necesarias para el caso que se refiere, y

consagra que el comité no impondrá sanciones; pues dicho reglamento de

propiedad ya las deberá prever como primer conducto, caso dado de no encontrarse
en él, se remitirá a la ley, por último, conducto se iría a los mencionados MASC. Por

otra parte cabe destacar que todo lo respecto a la solución de conflictos se deberá

hacer en razón de la aplicación o interpretación de esta ley (después de agotar el

primer conducto y encontrar insatisfactoria solución, las razones impugnadas deben

poner en riesgo el bienestar social y la preservación de la armonía en la propiedad,

más allá del interés privado, sin desconocer la importancia de un sujeto de derecho

dentro de un conjunto, todo bajo la razonabilidad y proporcionalidad ), todo con el

fin de controlar la persona jurídica por medio de propietarios, tenedores,

administradores, consejo.

Los periodos del comité de convivencia serán de 1 año (compuesto por 3 o más

personas) que serán elegidos por la asamblea general de copropietarios.

Con respecto al ideal pacifico de orden social, se entiende que la convivencia es de

los factores mas importantes dentro de estos parámetros legales, la forma de

persuadir a un ambiente sano para un mayor manejo entre copropietarios, como

estructura de solventar las discrepancias que se efectúan y se consagran en el título

II, que el reglamento ha seguido paso a paso, con tal similitud hasta generar efectos

sancionatorios por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias o perjuicios

ante bienes de uso común, destacando los procedimientos de concertación entre la

comunidad; aclarando que estos no generan efectos obligatorios en acciones

policivas, penales o civiles, pero que si suscitan secuelas internas practicas en

casos concretos.
 NEXO JURÍDICO (ARTICULOS DEL REGLAMENTO- LEY 675 DEL 2001)

Art 52: Naturaleza y funciones.

Art 62: Procedimiento ejecutivo.
Art 63: Impugnación de decisiones.
Art 64: Naturaleza del administrador.
Art 82: Prohibiciones.
Art 85: Extensión de estas normas.
Art 86: Solución de conflictos.
Art 87: Tribunal de arbitramiento.
Art 88: Clases de sanciones por el incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias.
Art 89: Conductas que dan objeto a la aplicación de sanciones.
Art 90: Debido proceso en la aplicación de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias.
Art 91: Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias.
Art 92: Impugnación de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias.

VI. TITULO III: UNIDADES INMOBILARIAS CERRADAS

Antes de enlazar y encontrar conexidad legal entre la ley y el reglamento, se hace

necesario destacar ¿Qué es una unidad inmobiliaria cerrada? Según la ley “son

conjuntos de edificios, casas y construcciones integradas arquitectónicamente y

funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas

comunes de circulación recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y

de disfrute visual; cuyos propietarios contribuyen en su sustento, el pago despensas

comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento

y mejoras” ¿Qué la constituye? Los administradores sometidos al régimen y que

soliciten por lo menos un numero no inferior al 80%, cabe destacar que es de suma

importancia la participación de las autoridades internas en comunicación con los

copropietarios dentro de estas unidades.

La protección y mantenimiento de los bienes de uso común, está denominada como

el compartir o la simple acción de distribución equitativa dentro del funcionamiento

de los espacios que contribuyen a la naturaleza misma de la propiedad horizontal,

como lo son; parqueaderos, áreas de servicio, zonas verdes, áreas de uso social y

también las funciones de frecuente instalación; rejas, bolardos y demás estructuras

que complementan el uso social de las unidades inmobiliarias cerradas, plasmadas

en la ley y puestas en practica en el reglamento interno, deseo subrayar que la forma

armónica de repartición de ciertas unidades, genera el aglutinamiento de expensas

involucradas y derivadas del quórum para el mantenimiento de las mismas.

NEXO JURÍDICO (ARTICULOS DEL REGLAMENTO- LEY 675 DEL 2001)

Art 52: Naturaleza y funciones.

Art 53: Reuniones.
Art 62: Procedimiento ejecutivo.
Art 64: Naturaleza del administrador.
Art 67: Funciones del administrador.
Art 75: Funciones del consejo.
Art 81: Obligaciones.
Art 83: Uso de los parqueaderos.
Art 93: Mejoras voluntarias en los bienes comunes.
Art 94: Reparaciones en los bienes comunes.
Art 105: Instalación de rejas.
Art 108: Condiciones de salubridad.
Art 109: Condiciones de seguridad.
 VII. TITULO IV: DISPOSICIONES FINALES
La parcelación y el régimen de transición efectúan un control y sometimiento de la

vigencia y validez que deben tener los reglamentos de propiedad horizontal, para

efectuar total seguridad jurídica y subordinación ante las disposiciones de la ley,

previamente de un total acoplamiento armónico.

NEXO JURÍDICO (ARTICULOS DEL REGLAMENTO- LEY 675 DEL 2001)

Existe armonía y total cohesión entre los titulo, capítulos y artículos del
reglamento en concordancia con la ley 675 del 2001.

VIII. CRITICA

Como estudiantes de 2 año nos place el poder haber realizado dicho estudio, que

permite determinar el cumplimiento de un reglamento que esta en vigor, respecto al

régimen que de este se tiene; el validar la información y poder deslindar si hay

irregularidades, indicando el procedimiento a seguir con ellas, es algo que permite

sumergirse en la rama del Derecho Civil y entender cómo encaja con la cotidianidad.

Como decía Carlos Santiago Nino “El derecho, como el aire, está en todas partes”

El tema que se trató, es de suma importancia para el progreso y estructuración que

buscamos en la facultad, en el camino para ser juristas.

En síntesis, la propiedad horizontal no es meramente un concepto que permite

cumplir formalidades, en efecto, es encontrar un equilibrio con la regulación y la

convivencia, establecer parámetros que traerán calidad de vida para todo aquel que

lo entienda más allá de manera coercitiva, para aquel que la entienda en espíritu.
 IX. MARCO DE LEGALIDAD

En primer lugar, si bien es cierto que se encontró una irregularidad en el reglamento

en lo relacionado con las generalidades en el título I, la carencia que se halla no es

causal de interrupción del marco de legalidad del reglamento, dicho de otro modo

no es motivo de acabar con la armonía y el pleno funcionamiento que el reglamento

estipula aun cuando el reglamento carece de contenido, toda vez que el documento

no se le hallan los primeros 32 artículos en los que en caso de necesitarse o de

presentar algún inconveniente respecto a la definición orientadora de la propiedad,

deberá buscarse en donde se registro o buscar alguna copia que permita encontrar

el contenido por el que el reglamento presenta irregularidades y en este se presume

que cumple con dichos parámetros que imputan irregularidades (falta de las

generalidades), pues en concordancia con lo desarrollado, el reglamento fue hecho

en la medida que la legislación solicito, y el no encontrar más irregularidades permite

creer que los artículos restantes complementarían dicho reglamento que en este

momento se encuentra con irregularidades y no son precisamente por concordancia

con la ley, sino por falta de material (el reglamento inicia desde el artículo 33), es

decir que se solicitara que se cumpla con un reglamento completo, tal cual como se

registró, para que de esta forma quede previsto y sea publico el funcionamiento y

situación de dicha propiedad con respecto a la necesidad o uso de algún

copropietario.
En segundo lugar, si se basa en los principios que equiparan el concepto de

propiedad horizontal, se podría determinar que el reglamento cumple plenamente

en espíritu con ellos (aun con la ausencia de contenido), es decir que no solo el

reglamento se encuentra en situación armoniosa con los principios, sino el orden

que hay en dicha propiedad y la buena administración de los últimos años dan

muestra de que se están cumpliendo los fines altruistas que se garantizan como

espíritu de las leyes; como prueba de lo anterior se puede evidenciar que a pesar

de la ausencia del contenido, no ha sido materia de impugnación por alguna

persona, dado que las normas son un principio de legalidad (reglamento) de índole

probatoria y no lo fundamental en la construcción social, en otras palabras, la

regulación es una interiorización de las personas capaces de regularse bajo normas

sociales bases para la convivencia y no excitando pasiones para ir al control social.

En tercer lugar, el reglamento concuerda con los parámetros, es valido y eficaz,

pues no interpone interés, no se arroga derechos que no le corresponde; cumple el

marco de legalidad por cuanto deberá seguir rigiendo, teniéndose de las

indicaciones que se solicitan en el plazo más oportuno, ya que fue materia de

estudio i no se hallo incongruencia que impida su funcionamiento.