Material ESCUELA Feb 2016

LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA
Feb 10 a Abril 18 de 2016
ESCUELA INTEGRAL DE AVALUOS

URBANOS
arq. Jorge Enrique Franco Cañón

CONTENIDO DE TEMAS
Conceptos Básicos - Nivel Teórico
Conceptos Matemáticos y Financieros

Básicos Geometría Básica
Normas Urbanas y Usos del Suelo
Enfoque de Comparación de Mercado
Enfoque de Costo
CONTENIDO DE TEMAS
Conceptos Básicos - Nivel Teórico
Conceptos Matemáticos y Financieros

Básicos Geometría Básica
Normas Urbanas y Usos del Suelo
Enfoque de Comparación de Mercado
Enfoque de Costo
URBANOS
MODULO I INTRODUCTORIO TEORICO – BASICO

QUE ES UN AVALUO
QUE ES UN VALUADOR
EL ENCARGO VALUATORIO
PRINCIPIOS QUE SOPORTAN LA ACTIVIDAD
CODIGO CONDUCTA
ETICA
INTEGRIDAD
CONFLICTO DE INTERESES
CONFIDENCIALIDAD
IMPARCIALIDAD
REVELACION DE INFORMACION
MARCO LEGAL DE LOS AVALUOS
RIESGO EN EL TRABAJO DE AVALUADOR
LEY DEL VALUADOR 1673 DE 2.013
TEORIAS SOBRE EL VALOR
MERCANTILISTA
FISIOCRATAS
MERCANTILISTAS
URBANOS
CARACTERISTICAS DEL VALOR

TIERRA Y PROPIEDAD
COMPONENTES DE VALIOR
PRECIO, VALOR, COSTO, MERCADO
VALOR DE MERCADO
VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO
MAYOR Y MEJOR USO
UTILIDAD
PLUSVALIA
ECONOMIA URBANA
CICLOS DE LA ECONOMIA
PROGNOSIS INMBILIARIA
MODULO II CONCEPTOS JURIDICOS BASICOS

TITULOS DE PROPIEDAD
ASPECTO MERAMENTE INFORMATIVO
DOUMENTOS BASICOS
CERTIFICADO DE LIBERTAD
URBANOS
MODULO III CONCEPTOS TÉCNICOS BASICOS
1. OBJETO Y TIPOS DE AVALUOS
- COMERCIAL
- RENTA
- CAPITALIZACION
- CONTROL DE INVERSION
- INTANGIBLES
2. PASOS A SEGUIR EN LA EJECUCION

- DEFINICION DEL TIPO DE AVALUO Y ENCARGO
- IDENTIFICACION
- FECHAS
- VISITA AL INMUEBLE
- INSPECCION
- DETALLES A OBSERVAR
- IRREGULARIDADES E ILEGALIDADES
- INVESTIGACION
- METODOLOGIA
- CONSIDERACIONES SOBRE LAS CUALES SE AVALUA
- INFORME
URBANOS
3. MATERIAL FOTOGRAFICO
4. RECOPILACION DE LA INFORMACION
5. NORMAS URBANISTICAS
- USO DEL SUELO
- LEY 388
- POT
- UPZ
- MANZANA CATASTRAL
- LICENCIA DE CONSTRUCCION
- MENSURA EN LOS AVALUOS
- LIQUIDACION DEL AVALUO
MODULO IV DEFINICIONES TECNICAS

- INDICES DE OCUPACION Y DE CONSTRUCCION
- LOTEOS
- AISLAMIENTOS
- INTERCES CULTURAL
URBANOS
- ESPACIO PUBLICO
- ZONAS COSTERAS
- HUMEDALES
- AFECTACION AEROPUERTOS
- RONDAS DE RIO
- AFECTACION VIAL
MODULO V ESQUEMAS Y METODOS VALUATORIOS

CONCEPTO GENERALES
- ESQUEMA COMPARACION DE MERCADO
- APLICACIÓN DE RENTA
- ESQUEMA DE COSTO
TECNICA RESIDUAL
POTENCIAL DE DESARROLLO
APLICACIÓN CONTROL DE INVERSION
APLICACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL
MODULO VI INFORMES
URBANOS
MODULO I INTRODUCTORIO
NIVEL TEORICO - BASICO
CONCEPTOS BASICOS
QUE ES UN AVALUO
TASACION DEL VALOR DE UN BIEN A VALOR
COMERCIAL CON MIRAS A DETERMINAR UNA
TRANSACCION MERCANTIL O UNA HIPOTECARIA
(def. tasación) Fijar oficialmente el precio de una mercancía

determinar el precio de algo
QUE ES UN VALUADOR
PERSONA NATURAL O JURIDICA COMPETENTE Y
CAPACITADA PARA TASAR
CONCEPTOS BASICOS
QUE ES UN VALUADOR PROFESIONAL

PERSONA QUE POSEE LA FORMACION, CUALIFICACIÓN
CAPACIDAD Y EXPERIENCIA NECESARIAS PARA LLEVAR
A CABO UNA VALUACION
QUE ES UN VALUADOR INTERNO

ES AQUEL QUE TRABAJA PARA LA EMPRESA QUE POSEE LOS ACTIVOS, O
EMPRESAS DE CONTABILIDAD RESPONSABLES DE ELABORAR LOS
REGISTROS Y/O INFORMES FINANCIEROS DE LA ORGANIZACIÓN.
POR MOTIVOS DE PRESENTACION O REGULACION NO SEIMPRE ES
ACEPTADO PARA DESEMPEÑARSE COMO VALUADOR INDEPENDIENTE
QUE ES UN VALUADOR EXTERNO

ES AQUEL QUE NI EL NI NINGUNO DE SUS ASOCIADOS
TIENE VINCULO ALGUNO CON SU CLIENTE, CON
AGENTES QUE OBREN A NOMBRE DE SU CLIENTE O
CON EL OBJETO DE AVALUO
CONCEPTOS BASICOS
Conceptos y Principios Generales de Valuación
- EL VALUADOR ANTES DE ACEPTAR DEBE

IDENTIFICAR CORRECTAMENTE EL
PROBLEMA QUE VA A TRATAR
- EL VALUADOR DEBE ESTAR SEGURO

DE TENER EL CONOCIMIENTO Y LA
EXPERIENCIA PARA REALIZAR EL
AVALUO SOLICITADO
- DEBE TENER LA CAPACIDAD TECNICA

PARA REALIZARLO
- DEBE MANIFESTAR SI REQUIERE DE

UN EQUIPO ASESOR O COLABORADORES
CONCEPTOS BASICOS
Conceptos y Principios Generales de Valuación
- DEBE ASEGURARSE QUE LOS
COLABORADORES EXTERNOS TENGAN
LA EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTO
- ANTES DE ACEPTAR EL ENCARGO, DEBE

MANIFESTAR CUALQUIER INHABILIDAD
- NO DEBE ACEPTAR LA ELABORACION

DEL AVALUO CON CONDICIONES
- DEBE IDENTIFICAR CUALQUIERA DE LAS

CONDICIONES CONTINGENTES O RESTRICTIVAS
SOBRE LAS QUE SE BASE LA VALUACION
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
ES LA LINEA DE ACTUACION QUE SIRVE COMO COMPLEMENTO A LAS
NORMAS TECNICAS
1. ETICA
1. INTEGRIDAD
1.1 Un valuador no debe actuar de forma engañosa o fraudulenta
1.2 Un valuador no debe elaborar o dar a conocer un informe a sabiendas

de que contiene opiniones y análisis falsos, imprecisos o parciales
1.3 Un valuador no debe apoyar o participar en un trabajo de valuación en

el cual otros valuadores actuando de manera razonable no considerarían
justificada su actuación.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 1.5 Un valuador nunca afirmará tener una cualificación profesional que

no posee, ni permitirá, a sabiendas, que otros crean de forma incorrecta
que posee tales cualificaciones.
 1.6 Un valuador no deberá realizar, a propósito, afirmaciones o

publicidad falsa, engañosa o exagerada en el afán de conseguir encargos
de valuaciones.
 1.7 Un valuador se asegurará de que cualquier miembro del personal o

subordinado que le asista en el desarrollo de la valuación encargada se
someta a esta NTS.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
2. CONFLICTO DE INTERESES
 2.1 Un valuador nunca prestará sus servicios a dos o más partes

involucradas en el mismo asunto, a menos que obtenga el
consentimiento por escrito de todos los interesados.
 2.2 Un valuador debe tomar todas las precauciones razonables para

asegurarse de que no surja ningún conflicto profesional entre los
intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del valuador, de su
empresa, parientes, amigos o asociados
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 Los conflictos potenciales deben comunicarse por escrito antes

de aceptar el encargo. Si el valuador únicamente tiene
conocimiento del conflicto con posterioridad a la aceptación, lo
deberá comunicar inmediatamente. Si tuviera conocimiento
después de haber realizado la valuación, el conflicto deberá
comunicarse dentro de un período de tiempo razonable.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
3. CONFIDENCIALIDAD
 3.1 Un valuador debe, en todo momento, tratar los asuntos del cliente con
la discreción y confidencialidad apropiados.
 3.2 Un valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que

obtuvo de un cliente, ni los resultados del encargo de un cliente, a nadie
que no esté autorizado específicamente por el cliente, salvo en los casos en
que la obligación surja de la ley, como por ejemplo en situaciones en las que
el valuador deba participar en procesos judiciales o disciplinarios.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
4. IMPARCIALIDAD
 4.1 Un valuador debe llevar a cabo el encargo en la más estricta

independencia, objetividad e imparcialidad, y libre de intereses
personales.
 4.2 Un valuador no debe aceptar un encargo que implique

elaborar informes con opiniones y conclusiones prejuzgadas.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 4.3 El valuador no debe basarse en información fundamental

proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin
obtener la confirmación necesaria de una fuente independiente,
a menos que la naturaleza y el grado en que se base se
establezca como condición restrictiva.
 4.4 El valuador no debe aceptar un encargo de realizar informes

con condiciones hipotéticas condicionales que difícilmente
podrían cumplirse en un período de tiempo razonable
 4.7 Al revisar el informe de otro valuador, un valuador debe

realizar un juicio imparcial y justificar las razones por las que está
de acuerdo o en desacuerdo con las conclusiones de su informe.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
2. COMPETENCIA
 El valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y la

experiencia suficientes para cumplir con el encargo de manera
eficiente según sea el estándar profesional aceptable.
 Sólo aquellos valuadores que cumplan con los siguientes

requisitos deberán llevar a cabo encargos.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
1. PERFIL DEL VALUADOR PROFESIONAL
El valuador debe ser una persona de buena reputación

que:
• 1.1 Tenga el conocimiento necesario para el ejercicio de la

actividad y esté en permanente actualización de los mismos.
• 1.2 Tenga la experiencia adecuada en la especialidad y sea

capaz de valorar el bien de acuerdo con sus características.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
• 1.3 Conozca, entienda y pueda emplear correctamente los

métodos y técnicas establecidas que sean necesarias para
realizar una valuación que goce de credibilidad.
• 1.4 Sea miembro de una entidad nacional reconocida de

valuadores profesionales, o que se encuentre inscrito en un
registro de valuadores público o privado, o que haya sido
designado por tribunales o por una autoridad equivalente.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
2. ACEPTACION DE INSTRUCCIONES
 Antes de aceptar un encargo o de comprometerse a realizarlo,

el valuador debe identificar correctamente el problema a
tratar y deberá estar seguro de que tiene la experiencia y el
conocimiento, o en caso de que el encargo provenga de otro
país que está dispuesto a relacionarse con aquellos
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
3. AYUDA EXTERNA

• 3.1 Cuando se contraten los servicios de colaboradores
externos necesarios para complementar las habilidades del
valuador, éste debe primero asegurarse de que las personas
que le ayuden cuenten con la capacitación y los principios
éticos que se exigen.
• 3.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el

consentimiento del cliente, así como los datos identificativos
de las personas que le asistirán, y el informe de valuación
destacará el grado de su participación.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
4. EFICIENCIA Y DILIGENCIA
 4.1 El valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar

a cabo las instrucciones del cliente, y deberá mantenerlo
informado respecto a sus progresos.
 4.2 Si el seguimiento de las instrucciones impide poder aplicar

dentro de un período de tiempo razonable el suficiente grado de
profundidad en las investigaciones, así como de calidad y del
desarrollo completo del trabajo, deberá abandonarse el encargo.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 4.3 Antes de presentar el informe de valuación, se deberán

recibir las instrucciones del cliente por escrito y/o ser
confirmadas por escrito por el valuador; las instrucciones
estarán suficientemente detalladas para evitar malas
interpretaciones.
 4.4 Un valuador debe realizar las consultas e investigaciones

de forma diligente para asegurarse que los datos de análisis
empleados en la valuación son correctos y que sirven como
base de la valuación.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
3. INDEPENDENCIA
 Los valuadores a quienes se encargue valuaciones bajo las NTS en

materia de valuación, deben cumplir con los requisitos de
imparcialidad, de objetividad profesional y revelación de
información que establecen estas. De forma que estos valuadores,
en principio, cumplirían los requisitos de independencia que
pueden exigirse en la mayor parte de encargos de valuación.
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
4. REVELACION DE INFORMACION
 4.1. Los valuadores deben elaborar y comunicar su análisis,

opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios a través de
informes significativos y no engañosos y que pongan de manifiesto
cualquier aspecto que pueda afectar su objetividad
 4.2. El informe de valuación debe incluir una descripción clara y

precisa del alcance del encargo, de su finalidad y uso que se
pretenda dar
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 4.3. El informe de valuación debe proporcionar suficiente

información para describir el trabajo llevado a cabo, las
conclusiones alcanzadas y el contexto en el que se realizó
 4.4. El valuador debe poner de manifiesto relación directa o

indirecta, personal, o a través de una sociedad, con el bien o la
compañía cuya valuación le pueda ser encargada y que pudiera dar
lugar a un conflicto potencial de intereses
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
 4.5. Cuando el valuador actúe como valuador externo pero que

también ha trabajado para el cliente de forma remunerada, dicha
relación deberá ponerse de manifiesto, para evitar que terceros
que deban basarse en la valuación consideren que la objetividad del
valuador se ha visto debilitada
 4.6. El valuado debe restringir la publicación de una valuación o de

sus conclusiones, cuando no cuente con el consentimiento para
dicha publicación, de manera que el valuador siempre pueda tener
un control relativo sobre la forma y contexto en las valuaciones que
se dan a conocer al público
CONCEPTOS BASICOS
CODIGO DE CONDUCTA
5. ELABORACION DE INFORMES
 5.1. Las valuaciones encargadas pueden referirse a uno o más inmuebles.

El estilo del informe de valuación debe adaptarse a la naturaleza del
encargo y a las necesidades del cliente.
 5.2. El grado de detalle que deberá tener el informe dependerá del uso
que se le dé a la valuación y de la complejidad del bien.
 Cuando se prepara un informe sobre una cartera de bienes para su uso

en auditoría, el nivel de inf detallada que se requiere para cada uno de
los bienes puede ser menos exhaustivo
CONCEPTOS BASICOS
MARCO LEGAL DE AVALUOS Y VALUADORES
PROFESIÓN
Empleo, facultad u oficio que una persona tiene y ejerce con derecho a
retribución.
PROFESIONAL
Pertenenciente a la profesión. Dícese de la persona que ejerce una
profesión. Dícese de quien practica habitualmente una actividad, incluso
delictiva, de la cual vive.
OFICIO
Ocupación habitual. Profesión.
DIICIONARIO DE LA REAL ACADEMIA DE LA LENGUA
CONCEPTOS BASICOS
RESPONSABILIDAD CIVIL
EXTRACONTRACTUAL
El que ha cometido delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado

a la indemnización , sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga
por la culpa o el delito cometido.
Art. 258 Utilización indebida de información privilegiada.
RESPONSABILIDAD PENAL
(Código Penal – de julio 24 de 2001)
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 26. CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA
Toda persona es libre de escoger profesión u oficio. La ley podrá

exigir títulos de idoneidad. Las autoridades competentes
inspeccionarán y vigilarán el ejercicio de las profesiones. Las
ocupaciones, artes y oficios que no exijan formación académica
son de libre ejercicio, salvo aquellas que impliquen un riesgo social.
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 58. CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA
Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el

legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial
e indemnización previa. Este se fijará consultando los intereses
de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el
legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía
administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa,
incluso respecto del precio.
CONCEPTOS BASICOS
SENTENCIA No. C-069/96
TITULO DE IDONEIDAD
La exigencia de títulos de idoneidad para el ejercicio de las profesiones,

en forma independiente…………. obedece a razones superiores del interés
público o social,…….. se cumplan por personas que posean unos
acendrados valores éticos, idóneas intelectualmente y suficientemente
capacitadas y calificadas con base en una formación académica, pues de
este modo se protegen los derechos de la comunidad, contra los
posibles riesgos que puede implicar el desarrollo de sus actividades por
los profesionales de las diferentes ramas, y se atiende a la eficiencia,
eficacia y moralidad del servicio público.
CONCEPTOS BASICOS
SENTENCIA No. C-660 de 1997
Matrícula Profesional - Finalidad

Establecer el requisito de la matrícula profesional tiene como único fin
dar fe de la autenticidad de los títulos que se requieren para ejercer
ciertas actividades que comprometen el interés social y demostrar
que fueron expedidos por instituciones aptas para hacerlo.
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 2150 de 1.995 (presidencia)

suprime y regula procedimiento de
trámites innecesarios
CONCEPTOS BASICOS
TEMAS PRINCIPALES
- SUPRESIÓN DE AUTENTICACIONES Y RECONOCIMIENTO

- HORARIOS EXTENDIDOS DE ATENCIÓN AL PÚBLICO EN
ENTIDADES PUBLICAS
- SUPRESIÓN DEL RECONOCIMIENTO DE PERSONERÍAS JURÍDICAS
- PAGO DE OBLIGACIONES OFICIALES
- PROHIBICIÓN DE LA EXIGENCIA DE LA COMPARECENCIA
PERSONAL
- PROHIBICIÓN DE EXIGIR COPIAS O FOTOCOPIAS DE
DOCUMENTOS EN ENTIDADES PUBLICAS
- PROHIBICIÓN DE RETENER DOCUMENTOS DE IDENTIDAD
- LICENCIAS DE URBANISMO Y DE CONSTRUCCIÓN
- ART 27 AVALUOS DE BIENES INMUEBLES
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 27. AVALUOS DE BIENES INMUEBLES.

Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades
en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las oficinas de los catastros
municipales de aquellas ciudades que la ley ha autorizado, o por
peritos privados inscritos en las Lonjas de Propiedad Raíz.
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 1122 de 1.999 (inexequible)
ARTICULO 73. AVALUO DE BIENES INMUEBLES.

El artículo 27 del Decreto 2150 de 1995 quedará así:
"Artículo 27: Avalúo de bienes inmuebles.

Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas
o que se realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural
o jurídica registrada como avaluador idóneo en el registro que para el
efecto se lleve en esta última entidad. Para el efecto, el Instituto reglamen-
tará los parámetros de evaluación de idoneidad a que se someterán quienes
aspiren a formar parte del registro de avaluadores."
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 266 de 2.000 (inexequible)
ARTICULO 36. AVALUO DE BIENES INMUEBLES.

Modifícase el artículo 27 del Decreto 2150 de 1995, el cual quedará así:
"Artículo 27: Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmuebles

que deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones
administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, las oficinas de los catastros municipales de aquellas ciudades que
la ley ha autorizado, o por peritos privados inscritos en las Lonjas de
Propiedad Raíz ".
CONCEPTOS BASICOS
…SENTENCIA No. C-492 de 1996
Avalúo de Inmuebles
La Corte no encuentra que, en una materia como los avalúos de bienes
para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplen las
entidades públicas en actuaciones administrativas, resulten violados los
derechos de ejercicio profesional, de igualdad o de asociación de
quienes no pertenecen a lonjas de propiedad raíz, por el hecho de que
se exija la afiliación del avaluador a una lonja, su registro en ella o el
respaldo de la misma, para prestar al Estado sus servicios.
Demanda de inconstitucionalidad art 27 dct 2150

CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 1420 de 1.998 (presidencia)

señala las normas y procedimientos, parámetros
y criterio en la elaboración de avalúos
para ciertos casos especiales
Modifica en parte la ley 9ª , decreto 2150,

ley 388, decreto-ley 151 de 1998
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 1º.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen

por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios
para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor
comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes
eventos, entre otros:
-Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa

-Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
-Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía
judicial.
-Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía
administrativa
-Determinación del efecto de plusvalía
CONCEPTOS BASICOS
- Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación
-Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción

del precio objeto de la misma.
-Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los

términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989.
ARTICULO 2o. Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más

probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador
y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones
físicas y jurídicas que afectan el bien.
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 3o. La determinación del valor comercial de los inmuebles la

harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la
entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter
privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar
donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.
ARTICULO 6o. Como zona o subzona geoeconómica homogénea se

entiende el espacio que tiene características físicas y económicas similares,
en cuanto a:
1. Topografía.
2. Normas urbanísticas.
3. Servicios públicos domiciliarios.
4. Redes de infraestructura vial.
5. Tipología de las construcciones.
6. Valor por unidad de área de terreno.
7. Areas Morfológicas Homogéneas.
8. La estratificación socioeconómica.
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 8o. Las personas naturales o jurídicas de carácter privado

que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar
registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada
en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la
valoración.
ARTICULO 9o. Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones

o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo
de inmuebles.
ARTICULO 10. - Las lonjas de propiedad raíz interesadas en que los

valuadores que tiene afiliados realicen los avalúos a los que se refiere el
presente decreto, elaborarán un sistema de registro y de acreditación de
los valuadores.
CONCEPTOS BASICOS
PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACION Y CONTROVERSIA

DE LOS AVALUOS
ARTICULO 12. La entidad o persona solicitante podrá solicitar la elaboración

del avalúo a una de las siguientes entidades:
- Las lonjas o lonja de propiedad raíz con domicilio en el municipio o distrito

donde se encuentren ubicados el o los inmuebles objeto de avalúo, la cual
designará para el efecto uno de los peritos privados o valuadores que se
encuentren registrados y autorizados por ella.
-El Instituto Agustin Codazzi o la entidad que haga sus veces quien podrá
hacer los avalúos de los inmuebles que se encuentren en el territorio de
su jurisdicción
CONCEPTOS BASICOS
LEY 546 de 1.999 (congreso)

Por la cual se dictan normas en materia de vivienda,
se señalan los criterios generales a los cuales
debe sujetarse el Gobierno Nacional para
regular un sistema especializado para su financiación
de vivienda individual a largo plazo
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 1o. AMBITO DE APLICACION DE LA LEY.

Esta ley establece las normas generales y señala los criterios a los cuales
debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado
de financiación de vivienda individual a largo plazo, ligado al índice de
precios al consumidor y para determinar condiciones especiales para la
vivienda de interés social urbana y rural.
PARAGRAFO. Sin perjuicio de lo establecido en la presente ley, las entidades
del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las
cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional del
Ahorro y cualesquiera otra entidad diferente de los establecimientos de
crédito podrán otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal
colombiana o en Unidades de Valor Real, UVR, con las características y
condiciones que aprueben sus respectivos órganos de dirección, siempre
que los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses,
ni se impongan sanciones por prepagos totales o parciales.
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 2o. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA PRESENTE LEY.
1. Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.

2. Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación y a la construcción
de vivienda, manteniendo la confianza del público en los instrumentos de
captación y en los establecimientos de crédito emisores de los mismos.
3. Proteger a los usuarios de los créditos de vivienda.
4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiación de
vivienda a largo plazo.
5. Velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la
capacidad de pago de los deudores.
CONCEPTOS BASICOS
ARTICULO 50. AVALUOS Y AVALUADORES.
sin perjuicio de la competencia que en materia de avalúos corresponde al

Instituto Agustín Codazzi y a los catastros municipales y departamentales
y distritales autorizados por la ley, los avalúos que se requieran para las
operaciones activas y pasivas de que trata la presente ley, serán realizados
por personas pertenecientes a una lista cuya integración y actualización
corresponderá reglamentar a la Superintendencia de Industria y Comercio,
con sujeción a los requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral,
independencia y responsabilidad, en los términos que determine el
Gobierno Nacional.
La remuneración de la labor de los valuadores se hará con base en el

número de metros cuadrados de los bienes inmuebles, aplicando una
tarifa descendente en proporción a la extensión, y con un monto máximo
establecido en el respectivo reglamento del Gobierno Nacional.
CONCEPTOS BASICOS
CORTE CONSTITUCIONAL
Magistrado: José Gregorio Hernández Galindo

Sentencia C-1265/2000 – Septiembre 20 de 2000.
Reglamentación interna de lista de peritos avaluadores/SUPERINTENDENCIA DE
INDUSTRIA Y COMERCIO-Imposibilidad de exigir nuevos requisitos para inscripción en lista
de peritos avaluadores
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
"...las ocupaciones, artes u oficios que no exijan formación académica

son de libre ejercicio (subraya la Corte), salvo aquellos que impliquen un
riesgo social. Esto último - considera la Corte - debe ser identificado y
reconocido de manera expresa por el legislador, por cuanto la regla
general en la materia es la libertad, ….."
CONCEPTOS BASICOS

"...solo la ley podría señalar por vía general las exigencias que serían
aplicables a las personas que quisiesen actuar en esos campos."
"...no pueden las autoridades administrativas tomar para ellas

abusivamente tales atribuciones, ni tampoco podría el propio legislador
trasladar a ellas autorización o facultad para sustituirlo.
CONCEPTOS BASICOS

"Considera la Corte que bien puede la ley en defensa de los intereses de

los usuarios de los créditos y la transparencia de los tràmites....
que exista un registro oficial en el que aparezcan quienes pueden ser
escogidos por las partes para establecer el valor de los inmuebles..."
“… se refieren a la forma en que los peritos avaluadores deberán cumplir

su tarea, sujetos como están a verificación posterior y a responsabilidad
sobre la manera como han actuado, si al hacerlo han transgredido los
enunciados postulados, la Constitución o la Ley"
CONCEPTOS BASICOS

Declarar EXEQUIBLE, sólo en los términos de la presente Sentencia, el

artículo 50 de la Ley 546 de 1999, salvo las expresiones "en los términos
que determine el Gobierno Nacional", que se declaran INEXEQUIBLES.
"...la Superintendencia de Industria y Comercio, al reglamentar lo

concerniente a la integración y actualización de la lista de peritos
avaluadores,... no podrá añadir requisitos o exigencias adicionales a las
de la ley... e inscribirá a todo aquel que, cumpliendo los requisitos
legales así lo solicite.
CONCEPTOS BASICOS
PERITO AVALUADOR-La Ley no califica oficio como de riesgo social/
PERITO AVALUADOR-Calidades/PERITO AVALUADOR-Inscripción en lista
La disposición examinada alude a los requisitos de idoneidad profesional,

solvencia moral, independencia y responsabilidad, pero para esta Corte
resulta incontrovertible que ellos se refieren a la forma en que los peritos
valuadores deberán cumplir su tarea, sujetos como están a verificación
posterior y a responsabilidad sobre la manera como han actuado, si al
hacerlo han transgredido los enunciados postulados, la Constitución o la
ley. La Superintendencia no está habilitada por la norma para exigir
a quien solicite inscripción como perito avaluador que demuestre
mediante documento u otro medio probatorio su idoneidad profesional,
su solvencia moral, su independencia o su responsabilidad.
CONCEPTOS BASICOS
CIRCULAR UNICA
PARA AVALUADORES – 2.001
Superintendencia de Industria y Comercio
Conformación del registro nacional de avaluadores

CONCEPTOS BASICOS
……..pronunciamiento de la Corte Constitucional en sentencia

C-1265 del 20 de septiembre de 2000.
La constitucionalidad de esta norma se declarará únicamente bajo el

entendido de que la Superintendencia de Industria y Comercio, al
reglamentar lo concerniente a la integración y actualización de la lista
de peritos valuadores, sólo podrá referirse a la parte operativa y
administrativa de la misma; no podrá añadir requisitos o exigencias
adicionales a las de la ley para ser inscrito, e inscribirá a todo aquel que,
cumpliendo con los requisitos legales, así lo solicite.
…. El registro nacional de valuadores estará conformado por la lista de

valuadores inscritos ante la Superintendencia de Industria y Comercio..
CONCEPTOS BASICOS
El registro nacional de avaluadores estará organizado conforme a las

siguientes especialidades:
a. Inmuebles urbanos: casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales

comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas
urbanas.
Para determinar si el inmueble es rural o urbano se tendrá en cuenta
la delimitación hecha por las autoridades competentes.
b. Inmuebles rurales: terrenos rurales con o sin construcciones, como

viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego,
c. Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos Históricos.

CONCEPTOS BASICOS
d. Inmuebles especiales: incluye centros comerciales, hoteles, colegios,

hospitales, clínicas, avance de obras, estructuras especiales para proceso,
puentes, túneles, acueductos y conducciones, presas……….
Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen dentro de los
numerales anteriores.
e. Maquinaria industrial y equipo de proceso: equipos eléctricos y mecánicos

de uso en la industria, motores, subestaciones de planta, tableros eléctricos,
equipos de generación, subestaciones ………..
f. Equipos de cómputo: microcomputadores, impresoras, monitores, módems

y otros accesorios de estos equipos, redes……….
CONCEPTOS BASICOS
g. vehículos de transporte terrestre como automóviles, camperos, camiones,

buses, tractores, camiones y remolques.
h. Naves y aeronaves.
i. Negocios: establecimientos de comercio, negocios en marcha, good-will,
primas comerciales, inventarios, materia prima,……...
j. Activos financieros: acciones, futuros, opciones y títulos inmobiliarios, bonos,
ADRs cédulas hipotecarias y títulos valores y valores en general,
k. Arte y joyas.
l. Propiedad intelectual.
m. Recursos naturales: bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones
minerales.
n. Semovientes: semovientes y muebles no clasificados en otra especialidad.
ñ. Otra: en caso de no ser posible la ubicación del bien objeto del avalúo,
teniendo en cuenta su naturaleza y destino.
CONCEPTOS BASICOS
ARTÍCULO OCTAVO. Trámite de las solicitudes: La inscripción hecha en

conformidad con las reglas establecidas en la presente circular, será
automática y la Superintendencia de Industria y Comercio expedirá al
interesado constancia de los datos de su registro, que corresponderá
a la copia del formulario de inscripción debidamente radicado.
ARTÍCULO NOVENO. Información del registro nacional de valuadores:

El registro nacional de valuadores es público y cualquier persona puede
consultar la información que en él reposa.
ARTÍCULO DÉCIMO. Régimen transitorio. Hasta el 1 de julio de 2001 se

entenderán inscritos en el registro nacional de avaluadores quienes
aparezcan en las listas de las lonjas o entidades o agremiaciones de
valuadores .
CONCEPTOS BASICOS
LEY 550 de 1.999 (congreso)

reactivación empresarial y
asegurar la función social de las empresas
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 60. Avalúos y Avaluadores.
Sin perjuicio de las disposiciones legales aplicables al Instituto Geográfico

Agustín Codazzi y demás autoridades catastrales en relación con el avalúo
de bienes inmuebles, el Gobierno Nacional expedirá un reglamento que
contenga normas referentes a los requisitos que deben reunir los avalúos
y los avaluadores, orientadas a que en la práctica de los avalúos se cumpla
con las disposiciones técnicas específicas adecuadas al objeto del mismo;
se tenga en cuenta su uso actual y se reconozcan adecuadamente las
contingencias de pérdida que lo afecten.
Los avaluadores deben contar con los conocimientos técnicos, comerciales.
científicos o artísticos que sean necesarios de acuerdo con las características
del objeto específico del avalúo. Los valuadores no podrán tener con los
contratantes ninguna relación de subordinación, dependencia o parentezco,
ni estar incursos en las causales de recusación a que se refiere el artículo 72
de esta ley.
CONCEPTOS BASICOS
Cuando se trate de avalúos de terrenos o construcciones, la persona

que realice el avalúo deberá estar inscrito en el Registro Nacional
de Avaluadores, en la especialidad respectiva, salvo cuando se trate de
una entidad pública autorizada legalmente para la práctica de avalúos.
La vigilancia del registro nacional de avaluadores estará a cargo de la

Superintendencia de Industria y Comercio.
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 61. Reglas especiales para avalúos de bienes diferentes a

terrenos o construcciones en los acuerdos de reestructuración.
Los avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones que se

requieran para la negociación, celebración o ejecución de los acuerdos
de reestructuración a que se refiere la presente ley, o para probar
pretensiones de acciones judiciales o peticiones de las previstas en esta
ley, serán realizados por personas pertenecientes a una lista cuya
integración y actualización corresponderá reglamentar a la
Superintendencia de Industria y Comercio
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 62. Procedimiento para la selección de avaluadores.

Sin perjuicio de las disposiciones legales aplicables al Instituto Geográfico
Agustín Codazzi y demás autoridades catastrales en relación con el
avalúo de bienes inmuebles, el Gobierno Nacional expedirá normas de
carácter general en las cuales se fijen los requisitos para seleccionar los
avaluadores teniendo en cuenta criterios objetivos. En igualdad de
condiciones de los oferentes del servicio en la respectiva categoría, podrá
emplearse el azar electrónico.
Parágrafo. Hasta tanto el Gobierno expida la reglamentación prevista en

esta ley para la selección y designación de avaluadores, la entidad
nominadora respectiva y la Superintendencia de Sociedades, en ejercicio
de las funciones judiciales que le asigna esta ley, solicitará a las Lonjas
de Propiedad Raíz la determinación del avaluador autorizado y registrado,
tratando de avalúos de bienes inmuebles de acuerdo con lo determinado
por el Decreto 2150 de 1995.
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 422 de 2.000 (PRESIDENCIA)

criterios a los que deben sujetarse
los avalúos
INSTITUTO GEOGRAFICO
AGUSTIN CODAZZI
Reglamenta parcialmente art. 50 de ley 546 y
Artículos 60, 61 y 62 de la ley 550
CONCEPTOS BASICOS
RESUMEN DE TEMAS :
Criterios a los que deben sujetarse los avalúos

Contenido mínimo del informe de avalúo
Calidades de los avaluadores.
Vigencia no podrá ser menor a 1 año
Registro nacional de avaluadores
Facultades de las entidades que llevan las listas
Facultades de la superintendencia de industria y comercio
Procedimiento de selección
CONCEPTOS BASICOS
Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables,

cuyas fuentes sean verificables y comprobables.
Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de

depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelarán.
Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error

y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que

permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de
recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar
todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.
CONCEPTOS BASICOS
Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que,

directa o indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del
avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación
con las partes que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los
establecimientos de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación
de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las
causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de
1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de intereses.
Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la

especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional
de Avaluadores.
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 2°. Contenido mínimo del informe de avalúo.

En desarrollo de los criterios consagrados en el artículo 1°del presente
decreto, los avalúos deberán incluir al menos los siguientes elementos:
Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por
qué es el apropiado para el propósito pretendido.
Explicación de la metodología utilizada.

Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando
la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que
se utilizaron para realizar los cálculos.
El valor resultante del avalúo.

CONCEPTOS BASICOS
La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su

inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de valuadores
Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se

debe indicar el método de depreciación utilizado
Parágrafo. Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999, solamente
serán válidos los avalúos que cumplan los requisitos previstos en el
presente decreto.
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 3°. Calidades de los avaluadores. Para ser inscrito en el Registro

Nacional de Avaluadores, se deberá acreditar para cada especialidad:
Título profesional. Experiencia mínima de tres (3) años en la actividad

avaluadora. Conocimiento de las técnicas propias de las especialidades
en las que realiza avalúos.
Parágrafo. Se entenderá que cumplen con el requisito señalado en el

numeral 1 de este artículo, quienes a la fecha de entrar en vigencia este
decreto cuenten con una experiencia acreditable de al menos diez (10)
años en la actividad avaluadora.
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 4°. Registro nacional de avaluadores. El Registro Nacional estará

conformado por los avaluadores incluidos en las listas de las entidades
autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio para realizar
tal actividad.
Artículo 5°. Entidades que llevaran listas. Las listas que conforman el
Registro Nacional de Avaluadores podrán llevarse por lonjas, agremia-
ciones profesionales o personas jurídicas, autorizadas por la Superinten-
dencia de Industria y Comercio una vez cumplidos los requisitos que fije
dicha Entidad de manera general.
Artículo 7°. Facultades de la superintendencia de industria y comercio.

Para el cabal ejercicio de las facultades de que tratan las Leyes 546 y 550
De 1999, la Superintendencia de Industria y Comercio podrá:
CONCEPTOS BASICOS
Determinar, de manera general, la forma como debe organizarse que

conforman el Registro Nacional de Avaluadores, respecto del registro o
exclusión de éstos.
Resolver sobre la existencia de causales de inhabilidad, incompatibilidad

o motivo de recusación respecto de avaluadores individuales para
trabajos específicos.
Tramitar las quejas que reciba relacionadas con la actividad de las

entidades que llevan las listas que conforman el Registro Nacional de
Avaluadores.
Instruir a sus destinatarios sobre la manera como deben cumplirse las

disposiciones de avalúos, fijar los criterios que faciliten su cumplimiento
y señalar los procedimientos para su aplicación.
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO 466 de 2.000 (PRESIDENCIA)

se establecen tarifas de honorarios de
avalúos
Reglamenta parcialmente art. 50 de ley 546

CONCEPTOS BASICOS
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA En ejercicio de las atribuciones

constitucionales y legales, en especial de las consagradas en el numeral 11 del
artículo 189 de la Constitución Política,
DECRETA
ARTÍCULO1º. HONORARIOS PARA AVALUOS DE INMUEBLES LOCALIZADOS EN

SUELO URBANO.
ARTÍCULO 2º. HONORARIOS PARA AVALUOS DE INMUEBLES LOCALIZADOS EN
SUELO DIFERENTE AL URBANO.
ARTÍCULO 3º. VALOR MÁXIMO DE LOS AVALÚOS.
HONORARIOS PARA AVALUOS DE INMUEBLES UBICADOS EN SUELO URBANO
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 1°. Honorarios para avalúos de inmuebles localizados en suelo

urbano. Las tarifas máximas, descendentes en proporción directa al
número de metros cuadrados de inmuebles urbanos, que podrán cobrar
Los avaluadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de
alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de
1.999, serán las siguientes:
Número de metros cuadrados porcentaje que se aplicará al valor del
inmueble Avaluado del salario Mínimos Diario Legal Vigente
De 0 a 100 15%
De 100 a 200 13.5%
De 200 a 500 12%
De 500 a 1.000 10.5%
De 1.000 a 5.000 6%
De 5.000 a 10.000 3%
De 10.000 en adelante 1.5%
CONCEPTOS BASICOS
Artículo 2°. Honorarios para avalúos de inmuebles localizados en suelo

diferente al urbano. Las tarifas máximas, descendentes en proporción
directa al número de metros cuadrados de inmuebles localizados en
suelo diferente al urbano, que podrán cobrar los avaluadores, cuando
sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones
activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, serán las siguientes:
Número de metros cuadrados Porcentaje que se aplicará al valor del
inmueble Avaluado del salario Mínimos Diario Legal Vigente
De 0 a 2.000 1.5%
De 2.000 a 5.000 1.06%
De 5.000 a 10.000 0.6%
De 10.000 a 20.000 0.3%
De 20.000 a 50.000 0.15%
De 50.000 a 100.000 0.11%
De 100.000 a 500.000 0.07%
De 500.000 en adelante 0.06%
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
CONGRESO DE LA REPÚBLICA
Articulo 1. Objeto. El objeto de esta ley consiste en regular y establecer

responsabilidades y competencias de los avaluadores para prevenir
riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del
acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a
compradores y vendedores o al Estado.
Artículo 2. Ambito de aplicación. A partir de la entrada en vigencia de

esta ley, quienes actúen como avaluadores, valuadores, tasadores y
demás términos que se asimilen a estos utilizados en Colombia, se
regirán exclusivamente por esta ley y aquellas normas que la desarrollen
o la complementen, para buscar la organización y unificación normativa
de la actividad del avaluador, en busca de la seguridad jurídica y los
mecanismos de protección de la valuación
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Articulo 3. Definiciones.
a) Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor

de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones,
criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para
el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo;
b) Avalúo Corporativo: Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de

propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados;
Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente
reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se
encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores;
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
c) Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente

reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se
encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores;
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
d) Registro Abierto de Avaluadores: Protocolo a cargo de la Entidad

Reconocida Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe,
conserva y actualiza información de los avaluadores, de conformidad
con lo establecido en la presente ley;
e) Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por

las actividades y servicios inmobiliarios que involucran las siguientes
actividades: Valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra,
administración, construcción, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles,
promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría
inmobiliaria, entre otras actividades relacionadas con los anteriores
negocios.
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Artículo 5°. Registro Abierto de Avaluadores. Créase el Registro Abierto de

Avaluadores, el cual se conocerá por sus siglas “RAA” y estará a cargo y
bajo la responsabilidad de las Entidades Reconocidas de Autorregulación.
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Artículo 6°. Inscripción y requisitos. La inscripción como avaluador se

acreditará ante el Registro Abierto de Avaluadores. Para ser inscrito como
avaluador deberán llenarse los siguientes requisitos por esta ley:
a) Acreditar en la especialidad que lo requiera:
(i) formación académica a través de uno o más programas académicos
debidamente reconocidos por el Ministerio de Educación Nacional que cubran:
(a) teoría del valor,
(b) economía y finanzas generales y las aplicadas a los bienes a avaluar,
(c) conocimientos jurídicos generales y los específicos aplicables a los bienes
a avaluar,
(d) métodos matemáticos y cuantitativos para la valuación de los bienes y
(e) en la correcta utilización de los instrumentos de medición utilizados para
la identificación o caracterización de los bienes a avaluar, o
(ii) Demostrar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el parágrafo
1° del presente artículo; ,
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Parágrafo 1°. Régimen de transición. Por única vez y dentro de un periodo

de veinticuatro (24) meses contados a partir de la fecha en que quede en
firme la resolución de reconocimiento de la primera Entidad Reconocida
de Autorregulación por la Superintendencia de Industria y Comercio, los
nacionales o los extranjeros autorizados por esta ley que a la fecha de
expedición de la presente ley se dedican a la actividad del avaluador
podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores sin necesidad de
presentar prueba de la formación académica exigida en este artículo,
acreditando:
(i) certificado de persona emitido por entidad de evaluación de la
conformidad acreditado por el Organismo Nacional de Acreditación de
Colombia (ONAC) bajo la norma ISO 17024 y autorizado por una Entidad
Reconocida de Autorregulación, y (ii) experiencia suficiente, comprobada
y comprobable mediante, avalúos realizados y certificaciones laborales de
por lo menos un (1) año anteriores a la presentación de los documentos.
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Artículo 8°. Inhabilidades, impedimentos e incompatibilidad
Artículo 9°. Ejercicio ilegal de la actividad del avaluador por persona no

inscrita.
Artículo 10. Encubrimiento del ejercicio ilegal de la actividad del avaluador

de persona no inscrita.
Artículo 11. Denuncia del ejercicio ilegal de la actividad del avaluador por
persona no inscrita.
Artículo 13. Postulados éticos de la actividad de avaluador.

CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Articulo 9. Ejercicio ilegal de la actividad del avaluador por persona

no inscrita. Ejercer ilegalmente la actividad de avaluador será con -
siderado como simulación de investidura o cargo y será sancionado
penalmente en la forma descrita en el artículo 426 de la ley 599 de 2.000.
Actualmente ejercerá ilegalmente la actividad de avaluador, la persona
que sin cumplir los requisitos previstos en esta ley practique cualquier
acto comprendido en el ejercicio de esta actividad.
En igual infracción incurrirá la persona que, mediante avisos, propaganda

anuncios o en cualquier otra forma, actúe, se anuncie o se presente como
avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores sin el
cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ley o cuando
Indique ser miembro de alguna Lonja de Propiedad Raíz o agremiación de
avaluadores sin serlo
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
Artículo 14. Deberes generales del avaluador inscrito en el Registro Abierto

de Avaluadores. Son deberes generales del avaluador inscrito en el
Registro Abierto de Avaluadores los siguientes:
a) Cumplir con los requerimientos, citaciones y demás diligencias que
formule u ordene la Entidad Reconocida de Autorregulación o cualquiera
de sus seccionales;
b) Cuidar y custodiar los bienes, valores, documentación e información que

por razón del ejercicio de su actividad, se le hayan encomendado o a los
cuales tenga acceso;
c) Denunciar los delitos, contravenciones y faltas contra este Código de

Ética, de que tuviere conocimiento con ocasión del ejercicio de su actividad
aportando toda la información y pruebas que tuviere en su poder, ante la
Entidad Reconocida de Autorregulación y/o Seccionales;
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
d) Respetar y hacer respetar todas las disposiciones legales y reglamentarias

que incidan en actos de esta actividad;
e) Velar por el prestigio de esta actividad;
f) Obrar con la mayor prudencia y diligencia cuando se emitan conceptos

sobre las actuaciones de los demás avaluadores inscritos en el Registro
Abierto de Avaluadores;
g) Respetar y reconocer la propiedad intelectual
Artículo 17. Régimen de Inhabilidades e Incompatibilidades que afectan el

ejercicio.
CONCEPTOS BASICOS
LEY 1673 DE 2.013
ARTíCULO 39°. Esta ley rige seis (6) meses después de su publicación en
el Diario Oficial y deroga el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y la lista a
cargo de la Superintendencia de Industria y Comercio de que tratan los
artículos 60 y sucesivos de la Ley 550 de 1999, así como todas las demás
normas que le sean contrarias.
CONCEPTOS BASICOS
REGLAMENTACION LEY 1673 DE 2.013
CDECRETO 556 de 2.014
DEFINICIONES
Afiliados o Miembros
Actividad Gremial
Inscritos
Registro Abierto Avaluadores
Certificados de aptitud profesional
DE LA ACTIVIDAD DE VALUACION
Categorías de avalúos
Certificados académicos
Régimen de transición
Educación para el trabajo y el desarrollo humano
CONCEPTOS BASICOS
RIESGOS EN EL TRABAJO DE VALUADOR
LA VALUACION NO ES UNA PROFESION EN EL PAIS

SE CATALOGA COMO UNA ACTIVIDAD
AUNQUE ESTA EN PROCESO DE REGLAMENTACION

LA LEY 1673 NO LA ASIMILA A LAS PROFESIONES LIBERALES
NO OBSTANTE EL VALUADOR EN EJERCICIO DE SU ACTIVIDAD

ES ACREEDOR DE TODAS LAS RESPONSABILIDADES
POR ACCIONES U OMISIONES
PREVISTAS EN LA LEY
CONCEPTOS BASICOS
RIESGOS EN EL TRABAJO DE VALUADOR
LAS ACCIONES U OMISIONES PUEDEN OCASIONAR:

DETRIMENTOS COMERCIALES
PERDIDAS CONTABLES
INDUCIR A ERROR EN NEGOCIACIONES
PERDIDAS DE TERCEROS
EL VALUADOR SOLO DEBE EMPLEAR

INFORMACION VERAZ Y COMPROBABLE
JUSTIFICAR SUS CONCEPTOS Y
SOPORTAR CALCULOS Y CONCLUSIONES
CONCEPTOS BASICOS
Teorías sobre valor
Consideran que la oferta

y la demanda definen
MERCANTILISTAS
el precio
(Siglos y este,
XVII y XVIII)
Enaltecían la tierra sobre
a su vez, el valor.
los demás sectores de la
FISIÓCRATAS
(SIGLO XVIII)
Economía, en detrimento de Consideraron
RICARDO,la labor
la industria y el comercio. El o el trabajo
SMITH,como
valor esta ligado a la tierra TEORÍAS SOBRE la base del valor.
MALTHUS
(Finales Siglo XVIII)
EL VALOR
Fundamentan el valor Los hombres determinan

LOS SOCIALISTAS
en el trabajo,
Smith, Ricardo ESCUELA
el valor de los bienes
en la cantidad de de acuerdoAUSTRIACA
con la oferta
Marx
horas-hombre necesarias y la demanda de bienes
para producirlo. y servicios .UTILIDAD
CONCEPTOS BASICOS
Teorías sobre valor
Valor de cambio o comparativo

Depende de dos aspectos:
ESCUELA
Int. la necesidad ALEMANA
que satisface la
AL CONCEPTO DE VALOR propiedad, y externo de su escasez
SUBJETIVO
THUNEN
INTRODUCE
(DENTRO DE LA MISMAEL CONCEPTO
ESCUELA)
DE COSTO
TEORÍAS SOBRE
EL VALOR
El valor es la estimación de un objeto Se concede importnacia a la

UTILIDAD
No se puede hablar
ESCUELA de valor de una
INGLESA ESCUELA
El costo de producción influye en el
mercancía sino con referencia a otra FRANCESA
mercancía con la que se compara PRECIO, sólo a través de cambios en la
oferta
CONCEPTOS BASICOS
Componentes del valor
EL COSTO DE
PRODUCIRLO
UTILIDAD
FACILIDAD DE
QUE PRODUCE UN
TRASFERIRLO
BIEN
LA ESCASEZ O
MERCADO
ABUNDANCIA
LA NECESIDAD O
LIBRE COMPETENCIA
DESEO DE TENERLO
CONCEPTOS BASICOS
EL VALOR SE CREA Y SOSTIENE
UTILIDAD PODER ADQUISITIVO
Potencial Transferibilidad
DESEQUILIBRIO MERCADO EN EQUILIBRIO ESPECULACION
ESCASEZ DESEO
CONCEPTOS BASICOS
CONCEPTOS BASICOS
DEFICIENCIAS DEL MERCADO
AGENTES DEL MERCADO
COMPRADORES = DEMANDA VENDEDORES = OFERTA
$
$
$$$ $$$
$$$
$$$ $$$
MERCADO EN EQUILIBRIO
MERCADO EN DESEQUILIBRIO
CONCEPTOS BASICOS
TERMINOS DE DESEQUILIBRIO
CUANDO HAY UN SOLO VENDEDOR

MONOPOLIO CONTROLA LA CANTIDAD Y PRECIO.
UNICA ALTERNATIVA DEL COMPRADOR
CUANDO HAY UN PEQUEÑO GRUPO

OLIGOPOLIO DE VENDEDORES
LOGRAN CONTROLAR PRECIOS MAS
ALTOS
CUANDO HAY UN UNICO CONSUMIDOR

MONOPSONIO TIENE CONTROL SOBRE PRECIOS
SE DEBEN ACOGER A LAS EXIGENCIAS
Y LOGRA PRECIOS INF. AL MERCADO
CUANDO HAY UN PEQUEÑO GRUPO

OLIGOPSONIO DE COMPRADORES
LOGRAN CONTROLAR PRECIOS BAJOS
LA MAYORIA SON INTERMEDIARIOS
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS DE LA VALUACION
TIERRA Y PROPIEDAD
LO ESCENCIAL DE LA TIERRA PARA EL DESARROLLO, SE CONDENSA EN

LA POSESION, UTILIDAD, TRANSFORMACION Y TRANSFERENCIA
LA VALUACION DE TIERRAS
CON O SIN MEJORAS LA PROPIEDAD ES UN CONCEPTO
ES UN CONCEPTO ECONOMICO LEGAL
EL VALOR LO CREA :
SU UTILIDAD COMPRENDE :
CAPACIDAD DE SATISFACACION
CUALIDADES SINGULARES LOS DERECHOS INTERESES Y
UBICACIÓN BENEFICIOS
INAMOBILIDAD RELACIONADOS CON EL
CAP. DE TRASFORMACION DOMINIO
CALIDAD Y/O PERMANENCIA
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS DE LA
VALUACION
LOS COMPONENTES DEL VALOR EN UN INMUEBLE
TERRENO CONSTRUCCION
EL VALOR Y SU COMPORTAMIENTO ES DIFERENTE

Y SE LLEGA A ÉL POR
UBICACIÓN COSTO
NORMAS EDAD
USO ESTADO
MERCADO DEPRECIACION
BIEN INMUEBLE – PROPIEDAD – ACTIVO
Se define como bien inmueble los terrenos y cualquier otro elemento que
que les haya sido añadido por el ser humano. Se trata de un elemento físico,
tangible junto con todos los anexos tanto sobre como rasante
IVS agrega. ….ejemplo añadidos como por ejemplo edificio, mejoras , así como los
Anexos permanentes, instalaciones mecánicas y eléctricas que proporcionen servicios
al edificio
La propiedad inmobiliaria incluye todos los derechos, intereses y beneficios

relacionados con el dominio de bienes inmuebles. Transferible generalmente
por titulos como las escritura públicas
La propiedad mobiliaria consiste en derechos sobre bienes tangibles e intangibles que

no sean bienes inmuebles. Los bienes correspondientes a la propiedad mobiliaria no
están permanentemente adheridos a los inmuebles y generalmente se caracterizan por
su movilidad.
En la terminología contable, los activos son recursos controlados por una

organización como resultado de eventos pasados y de los cuales se
espera que fluyan algunos beneficios económicos futuros a la organización
PRECIO – COSTO – MERCADO - VALOR
PRECIO : ES LA CUANTIA QUE SE SOLICITA, OFRECE O PAGA

POR UN BIEN O SERVICIO
COSTO : ES EL PRECIO PAGADO PARA CREAR O PRODUCIR MATERIA PRIMA

UN BIEN O SERVICIO
MERCADO : ES EL ENTORNO EN QUE SE COMERCIALIZAN LOS

BIENES ENTRE COMPRADORES Y VENDEDORES A TRAVES DE UN
MECANISMO DE PRECIOS
VALOR : CONCEPTO ECONOMICO QUE SE REFIERE AL PRECIO AL QUE

CON MAYOR PROBABILIDAD REALIZARAN LOS COMPRADORES Y
VENDEDORES UN BIEN DISPONIBIBLE PARA SU ADQUISICION
ES LA
ES UN HECHO
ESTIMACION MAS
CUMPLIDO
PROBABLE
CONCEPTOS BASICOS
VALOR DE MERCADO Y VALORES DISTINTOS
DEL VALOR DE MERCADO
(UNIVALOR – PLURIVALOR)
VALOR DE MERCADO
ES LIGAR EL VALOR CON EL ENTORNO
ES LA CUANTIA ESTIMADA POR LA QUE UN BIEN PODRIA INTERCAMBIARSE

EN LA FECHA DE VALUACION
ENTRE UN COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR
Y UN VENDEDOR DISPUESTO A VENDER
EN UNA TRANSACCION LIBRE
TRAS UNA COMERCIALIZACION ADECUADA
EN LA QUE LAS PARTES HAYAN ACTUADO CON LA INFORMACION SUFICIENTE
DE MANERA PRUDENTE
Y SIN COACCION
CONCEPTOS BASICOS
EL AVALUO ES INDEPENDIENTE A SU FINALIDAD.
VALUAR EN SI, ES UNA FINALIDAD
(anterior concepto de univalor)
NO IMPORTA SU FINALIDAD
EL VALOR ECONOMICO DE LAS COSAS

DEPENDE DEL MERCADO
EL MERCADO NO ADMITE UNA

PLURARIDAD DE VALOR
EL VALUADOR NO ES UN AGENTE MAS
DEL MERCADO – ES UN OBSERVADOR
CONCEPTOS BASICOS
Valor Hipotecario
El valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una
evaluación prudente de la comercialización futura del inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos del inmueble sostenibles a largo
plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual
y los usos alternativos del inmueble. En la determinación del Valor
Hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos
especulativos. El valor hipotecario deberá documentarse de forma
transparente y clara.
CONCEPTOS BASICOS
VALORES DISTINTOS AL VALOR DE MERCADO
SON LOS VALORES CUYA FUENTE DE INVESTIGACIÓN Y CALCULO NO ES EL MERCADO

EL VALOR PUEDE DERIVARSE DE VARIAS FUENTES COMO UTILIDADES, NEGOCIOS, EMPRESAS O
INVERSIONES, BASADAS EN DATOS Y CIRCUNSTANCIAS COMPROBABLES CONFORME AL ENCARGO
EL VALUADOR DEBE ASEGURARSE QUE EN EL USO Y APLICACIÓN DE LAS BASES PARA LA

DETERMINACION DE VALORES DISTINTOS A VALORES DE MERCADO, ESTOS NO DEBERAN
CONFUNDIRSE CON EL VALOR DE MERCADO
SE ASIGNA EL VALOR DEPENDIENDO DE SU FINALIDAD

(anterior concepto de plurivalor)
CONCEPTOS BASICOS
VALOR DE USO :
Es el valor de una propiedad específica para un uso específico, por un usuario
específico y por tanto, no está relacionado con el mercado.
Se enfoca al valor con el que una propiedad específica contribuye a la empresa
de la que es parte, sin atender al uso mejor y más productivo o al monto en que
podría realizarse su venta
VALOR ASEGURABLE :
Es el valor del bien según las definiciones estipuladas en un contrato o póliza de
seguros.
VALOR DE RESCATE:
Es el valor de un bien que ha llegado al final de su vida útil esperada en cuanto a
sus finalidades y funciones originalmente previstas (en el caso de inmuebles
excluyendo el terreno).
En este caso el bien se valora para la finalidad de deshacerse de él.
CONCEPTOS BASICOS
VALOR DE EMPRESA EN FUNCIONAMIENTO O EN MARCHA.
Es el valor de la empresa en conjunto. El concepto gira en torno a la valuación
de una organización en actividad a partir de la cual se puede hacer la asignación
o distribución del valor total de la empresa en funcionamiento a las partes que la
constituyen atendiendo a la forma en que contribuyen al todo, pero ninguno de
esos componentes por sí solo puede servir como base para el Valor de Mercado.
Por tanto, el concepto de asignación o distribución del Valor de Empresa en
funcionamiento o en Marcha sólo puede aplicarse a bienes que sean parte de la
empresa u organización.
VALOR DE LIQUIDACION O DE VENTA FORZOSA.

Es el importe que en términos razonables se podría obtener por la venta del bien
dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal
de comercialización adecuada exigido en la definición de Valor de Mercado.
En algunos Países el valor de venta forzosa en concreto puede también incluir
al vendedor no dispuesto a vender y al comprador o compradores que adquieren
el bien con pleno conocimiento de la situación de desventaja del vendedor.
CONCEPTOS BASICOS
VALOR ESPECIAL:
Se trata de un término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor
superior al Valor de Mercado
Podría surgir, por ejemplo, por la relación física, funcional o económica de un
bien con algún otro bien, como por ejemplo inmuebles vecinos
Este incremento de valor sería aplicable a un propietario o usuario concreto o
a un propietario o usuario potencial del bien más que al mercado en general
VALOR CATASTRAL:
Valor Gravable o Valor a Efectos Fiscales o Catastrales es un valor que se basa
en las definiciones contenidas en el cuerpo normativo sobre gravámenes o
tributación de bienes. Aun cuando algunas jurisdicciones pueden establecer el
Valor de Mercado como base de la tasación, los métodos utilizados para estimar
este valor pueden determinar resultados que difieren del Valor de Mercado como
Base para la Valuación. Por lo tanto, no se puede considerar que este Valor
Gravable o valor a efectos fiscales o catastrales cumpla los requisitos de la
definición de Valor de Mercado.
CONCEPTOS BASICOS
MAYOR Y MEJOR USO
LOS TERRENO SE CONSIDERAN ACTIVOS PERMANENTEMENTE
LAS CONSTRUCCIONES O MEJORAS TIENEN VIDA LIMITADA
PARA EL TERRENO LAS MEJORAS SE VALORAN EN

SE ESPERA SU OPTIMA UTILIDAD FUNCION DE SI SE AÑADEN O SE
SUSTRAEN DEL VALOR DEL
CONJUNTO
ES EL USO MAS PROBABLE DE UN BIEN, SIEMPRE QUE SEA

FISICAMENTE POSIBLE, ADECUADAMENTE JUSTIFICADO, LEGAL Y
TECNICAMENTE PERMITIDO, FINANCIERAMENTE VIABLE,
Y QUE RESULTE EN EL MAYOR VALOR DEL BIEN VALORADO
CONCEPTOS BASICOS
MAYOR Y MEJOR USO
EL USO DE LA TIERRA Y EL SUBSUELO

LOS REGULA Y REGLAMENTA EL ESTADO
PARA OPTAR POR

EL VALOR DE MERCADO Y MAYOR Y MEJOR USO
SE DEBE CONOCER EXTRICTAMENTE LA
REGLAMENTACION URBANISTICA
O RURAL
EL VALOR DE MERCADO DE UN TERRENO BASADO EN EL CONCEPTO

DE MAYOR Y MEJOR USO, REFLEJA
LA UTILIDAD :
CONCEPTOS BASICOS
UTILIDAD
ES LA CAPACIDAD DE UN TERRENO DE SER EXPLOTADO.

EVALUANDO SU UTILIDAD EN TERMINOS LEGALES,
NORMATIVOS, FISICOS, FUNCIONALES, ECONOMICOS, AMBIENTALES
La utilidad es un término relativo o comparativo y no una condición

absoluta.
La utilidad de un terreno urbano se mide normalmente por su capacidad
de desarrollar mejoras. Su valor es una función de la cantidad de
construcciones que se puedan levantar sobre él
La utilidad de un terreno agrícola se mide normalmente por su capacidad
productiva. Su valor es una función de la cantidad y calidad de la
producción agrícola, y/o de la cantidad y calidad de los
edificios y maquinaria vinculados y necesarios para la producción
CONCEPTOS BASICOS
FACTORES DE ALTERACION DE LA UTILIDAD
INESTABIIDAD NORMATIVA
INESTABIIDAD ECONOMICA O FIN DE UN CICLO
AUGE DE UN DETERMINADO USO
CAMBIO DE NORMATIVIDAD
ALTERACION FISICA DEL BIEN
DESEQUILIBRIO DEL MERCADO
AUSENCIA DE MERCADO
CONCEPTOS BASICOS
CUANDO SE ALTERA LA UTILIDAD O POTENCIAL

SE ALTERA EL VALOR DE LA TIERRA
!!!!! POR CONSIGUIENTE NO SE DEBE PREJUZGAR

O PREDETERMINAR UN VALOR !!!!!!
HASTA NO CONOCER LA NORMA QUE DETERMINA

SU DESARROLLO
VALUACION
SE DEBE DESCRIBIR CONCRETAMENTE

SE DEBE DESCRIBIR EL TIPO DE AVALUO

A EJECUTAR
SE DEBE DEFINIR EL TIPO DE VALOR

QUE SE HA SOLICITADO
VALUACION
EL AVALUO SOLO DEBE REFERIRSE A LA LEGALIDAD DE

LOS ELEMENTOS TECNICOS, FISICOS Y JURIDICOS DEL BIEN A VALUAR, EN :
AREAS
NORMAS
USO DEL SUELO
EL AVALUO DEBE SEPARAR CLARAMENTE

POR LO MENOS LOS SIGUIENTES ASPECTOS
INFORMATIVO DEDUCTIVO CONCLUYENTE

CONCEPTOS BASICOS
ECONOMIA URBANA
LA TIERRA URBANA SE AGOTA EN LA MEDIDA DEL

CRECIMIENTO DE LAS CIUDADES
LA REPOSICION SE HACE POR LO GENERAL MEDIANTE

INCORPORACION, POLOS DE DESARROLLO Y POR RENOVACION
LA DEMANDA DE TIERRAS SE PUEDE CUBRIR
INCORPORAR POLOS DE DESARROLLO RENOVACION URBANA

DE SUELO DE EXPANSION HABILITAR MEDIANTE CUANDO HAY OBSOLECENCIA
A URBANO LOCALIZADO MEJORAMIENTO INTEGRAL HABILITAR TIERRA MEDIANTE
EN LA PERIFERIA PARA NUEVOS DESARROLLOS EN NUEVOS USOS Y PROYECTOS
SECTORES AISLADOS DE LA CIUDAD
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Es el incremento en el precio del suelo, como consecuencia de las

acciones urbanísticas que ocasionan su mejoramiento
en los términos de la Ley 388 de 1997.
CONSTITUCION NACIONAL ART. 82

LEY 388 DE 1997 ART. 73,74, 75,76,77, 80, 87
DECRETO LEY 1788 DE 2004 (reglamentación)
ACUERDO 118 DE 2.003 CONCEJO DE BOGOTA
ACUERDOS DE LOS CONCEJOS DE LOS MUNICIPIOS
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Constitución
Artìculo 82. Es deber del Estado velar por la protección de la integridad
del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece
sobre el interés particular.
Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción

urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano
en defensa del interés común.
Ley 388 de 1.997

Artículo 73º.- Noción. De conformidad con lo dispuesto en la Constitución
Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del
espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan
beneficios que dan con derecho a las entidades públicas a participar en
las plusvalías resultantes de dichas acciones.
Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos

de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en
la plusvalía en respectivos territorios.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 74º.- Hechos generadores.
Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía de que trata el
artículo anterior, las decisiones administrativas que configuran acciones
urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de esta Ley, y que autorizan
específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien
incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada,
de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de
Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores
los siguientes:
1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de

parte del suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3. 3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea

elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo

desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de
una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las
cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para
determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y
desarrollo, cuando fuere del caso.
Parágrafo.- Para los efectos de esta Ley, los conceptos urbanísticos de cambio
de uso, aprovechamiento del suelo, e índices de ocupación y de construcción
serán reglamentados por el Gobierno Nacional.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 75º.- Efecto plusvalía resultado de la incorporación del suelo rural al de

expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano.
Cuando se incorpore suelo rural al de expansión urbana, el efecto plusvalía se

estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o
subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes
de la acción urbanística generadora de la plusvalía. Esta determinación se hará
una vez se expida el acto administrativo que define la nueva clasificación del
suelo correspondiente.
2. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas específicas de las zonas o
subzonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y
zonificación, se determinará el nuevo precio comercial de los terrenos
comprendidos en las correspondientes zonas o subzonas, como equivalente al
precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de
zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este precio se denominará
nuevo precio de referencia.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia

entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción
urbanística al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artículo.
El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor
valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la
participación en la plusvalía.
Este mismo procedimiento se aplicará para el evento de calificación de parte

del suelo rural como suburbano.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 76º.- Efecto plusvalía resultado del cambio de uso.
Cuando se autorice el cambio de uso a uno más rentable, el efecto plusvalía se

estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o
subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de
la acción urbanística generadora de la plusvalía.
2. Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del
cálculo del efecto plusvalía en cada una de las zonas o subzonas consideradas,
como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características
similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de
referencia.
3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia
entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción
urbanística, al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artículo. El
efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor
por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de
la participación en la plusvalía
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 78º.- Área objeto de la participación en la plusvalía.
El número total de metros cuadrados que se considerará como objeto de la

participación en la plusvalía será, para el caso de cada inmueble, igual al área
total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada
la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para
espacio público de la ciudad, así como el área de eventuales afectaciones sobre
el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar
contempladas en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo
desarrollen.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 79º.- Monto de la participación.
Los concejos municipales o distritales, por iniciativa del alcalde, establecerán la

tasa de participación que se imputará a la plusvalía generada, la cual podrá
oscilar entre el treinta (30%) y el cincuenta por ciento (50%) del mayor valor
por metro cuadrado. Entre distintas zonas o subzonas la tasa de participación
podrá variar dentro del rango aquí establecido, tomando en consideración sus
calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares
propietarios de los inmuebles.
Artículo 80º.- Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o los
peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas,
establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles
teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y
determinarán el correspondiente precio de referencia tomando como base de
cálculo los parámetros establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esta Ley.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 81º.- Liquidación del efecto de plusvalía.
Con base en la determinación del efecto de plusvalía por metro cuadrado

calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto de la participación
como se indica en el artículo precedente, el alcalde municipal o distrital
liquidará, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes, el efecto
plusvalía causado en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la
misma y aplicará las tasas correspondientes, de conformidad con lo
autorizado por el concejo municipal o distrital.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 83º.- Exigibilidad y cobro de la participación.
La participación en la plusvalía sólo será exigible en el momento en que se presente

declarado un efecto de plusvalía, una cualquiera de las siguientes situaciones:
Ver el Decreto Nacional 1052 de 1998 y el Decreto Nacional 1599 de 1998
1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción, aplicable para el cobro de la

participación en la plusvalía generada por cualquiera de los hechos generadores
de que trata el artículo 74 de esta Ley.
2. Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación
en la plusvalía generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.
Ver el Decreto Nacional 1052 de 1998
3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble aplicable al
cobro de la participación en la plusvalía de que tratan los numerales 1 y 3 del
referido artículo 74.
4. Mediante la adquisición de títulos valores representativos de los derechos
adicionales de construcción y desarrollo, en los términos que se establece en el
artículo 88 y siguientes de la presente Ley.
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA
Artículo 87º.- Participación en plusvalía por ejecución de obras públicas.
Cuando se ejecuten obras públicas previstas en el plan de ordenamiento

territorial o en los planes parciales o en los instrumentos que los desarrollen, y no
se haya utilizado para su financiación la contribución de valorización, las
correspondientes autoridades distritales, municipales o metropolitanas
ejecutoras, podrán determinar el mayor valor adquirido por los predios en razón
de tales obras, y liquidar la participación que corresponde al respectivo
municipio, distrito o área metropolitana, conforme a las siguientes reglas:
1. El efecto de plusvalía se calculará antes, durante o después de concluidas las

obras, sin que constituya límite el costo estimado o real de la ejecución de las
obras. Para este efecto, la administración, mediante acto que no podrá
producirse después de seis (6) meses de concluidas las obras, determinará el
valor promedio de la plusvalía
CONCEPTOS BASICOS
PLUSVALIA LIQUIDACION
DECRETO NACIONAL 1788 DE 2.004 (deroga el No. 1599 de 1.998)
Artículo 12º.- En razón de que el pago de la participación en la plusvalía al
municipio o distrito se hace exigible en oportunidad posterior, de acuerdo con
lo determinado por el artículo 83 de la Ley 388 de 1997, el monto de la
participación correspondiente a cada predio se ajustará, de acuerdo con la
variación de índices de precios al consumidor (IPC), a partir del momento en
que quede en firme el acto de liquidación de la participación.
DECRETO 020 DE 2.011 ALCALDIA DE BOGOTA
Artículo 8º. Expedición y publicación del acto administrativo.
Dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha de su expedición, el

acto administrativo que liquida el efecto plusvalía se publicará mediante tres (3)
avisos en ediciones dominicales de periódicos de amplia circulación en el
Distrito Capital, y se fijará edicto en la sede de la Unidad Administrativa Especial
de Catastro Distrital –UAECD-, según lo establece el artículo 81 de la Ley 388 de
1997.
CONCEPTOS BASICOS
EXIGIBILIDAD
DECRETO 020 DE 2.011 ALCALDIA DE BOGOTA
Artículo 13º. Exigibilidad de la participación en plusvalía. El pago de la
participación en plusvalía será exigible cuando ocurra uno de los eventos
presentados a continuación:
1. Expedición de la licencia de urbanismo o construcción que autoriza a
destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada
2. En los actos que impliquen la transferencia del dominio sobre el

inmueble objeto de plusvalía donde se configuren los siguientes hechos
generadores:
a. La incorporación del suelo rural a suelo de expansión urbana o la

consideración de parte del suelo rural como suburbano y,
b. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación,

bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o
ambos a la vez.
CONCEPTOS BASICOS
DECRETO NACIONAL 019 DE 2.012
Artículo 83. Exigibilidad y cobro de la participación. La participación en la plusvalía
sólo le será exigible al propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se
haya liquidado e inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria un efecto
de plusvalía, en el momento en que se presente cualquiera de las siguientes
situaciones:
1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción, según sea el caso, aplicable
para el cobro de la participación en la plusvalía generada por cualquiera de los
hechos generadores de que trata el artículo 74 de la Ley 388 de 1997.
2. Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación
en la plusvalía generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.
3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, aplicable al
cobro de la participación en la plusvalía de que tratan los numerales 1 y 3 del
referido artículo 74.
4. Adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de
construcción y desarrollo, en los términos que se establece en el artículo 88 y
siguientes de la presente Ley.
PLANES PARCIALES
EN RENOVACION URBANA
PLANES PARCIALES
PLANES PARCIALES
PLANES PARCIALES
PLANES PARCIALES
PLANES PARCIALES
EL PEDREGAL
PLANES PARCIALES
EL PEDREGAL
CONCEPTOS BASICOS
CONCEPTOS BASICOS
OPINIONES SOBRE PLUSVALIA Y PLANES PARCIALES
APARTES DEL SEMINARIO DE CAMACOL Junio 2 de 2009

“ACTIVIDAD EDIFICADORA DE VIVIENDA: BOGOTÁ Y MUNICIPIOS ALEDAÑOS”
“estimaciones de Camacol Bogotá y Cundinamarca indican que para atender las

necesidades habitacionales de los nuevos hogares y disminuir el déficit
habitacional se requiere habilitar 647 Has. anuales. ”
“Si se tiene en cuenta que esta cifra es similar al área incorporada a través de
planes parciales en los últimos ocho años, es evidente que se requieren acciones
urgentes en esta materia.
Insistimos nuevamente en que la administración distrital le de un impulso a la
actividad edificadora desde el plano normativo, con la aplicación, rápida y
eficiente, de los mecanismos jurídicos creados por el Gobierno Nacional
relacionados con la no exigencia de los planes parciales en suelo urbano, y los
criterios para la liquidación de la participación en plusvalía de los proyectos de
vivienda de la ciudad. “
LOS CICLOS DE LA ACTIVIDAD
ECONOMICA
AUGE M2
1995
1988
1981
1999 2001
1977 1986 1991
AÑOS
PROGNOSIS INMOBILIARIA
- RECUPERACION DE LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS
- RECUPERACION DEL MERCADO DE SEGUNDAS
- LOS BANCOS PRESTAN NUEVAMEENTE AL SECTOR INMOBILIARIO
- ESPECULACION DEL MERCADO INMOBILIARIO
- ACTIVOS SOBREAPALANCADOS
- DETERIORO DE LAS CONDICIONES DE LA ECONOMIA
- INCREMENTO EN BANCARROTAS
- ACTIVOS EN CARTERA MOROSA
- LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS RECIBEN DACIONES EN PAGO
POR DEBAJO DE SU VALOR
UBICAR EL AVALUO EN
UBICAR EL AVALUO EN LA JUSTA SITUACION
LA JUSTA SITUACION
- INYECCION DE CAPITAL FRESCO

- LOS ENTES GUBERNAMENTALES ENTRAN - ESTABILIZACION DE LA ECONOMIA
EN LA SOLUCION - RECUPERACION DEL SECTOR INMOBILIARIO
- SE EMITEN DECRETOS, SE DICTAN RESLUCIONES ETC, - REFINANCIACION DE LOS PRESTAMISTAS
- LOS ACTIVOS SE AJUSTAN AL VALOR REAL - EL VOLUMEN DE TRANSACCIONES SE AUMENTA
CONCEPTOS BASICOS
Total
Años y meses Vivienda de interés social Vivienda no VIS
Vivienda
Apartament Apartament
Total Casas Total Casas
os os
1999 77 823 48 444 35 034 13 410 29 379 13 441 15 938
2000 81 699 42 582 35 052 7 530 39 117 21 597 17 520
2001 89 828 41 747 34 522 7 225 48 081 22 886 25 195
2002 107 876 53 423 39 252 14 171 54 453 22 189 32 264
2003 Enero 6 919 1 906 1 393 513 5 013 1 684 3 329
Febrero 7 165 2 291 1 625 666 4 874 2 218 2 656
Marzo 7 100 1 957 1 528 429 5 143 2 116 3 027
Abril 9 860 3 505 1 619 1 886 6 355 2 700 3 655
Mayo 10 358 3 411 2 187 1 224 6 947 2 017 4 930
Junio 6 054 1 719 1 620 99 4 335 1 238 3 097
Julio 9 425 3 069 2 261 808 6 356 1 954 4 402
Agosto 7 578 2 099 1 153 946 5 479 1 778 3 701
Septiembre 8 278 2 843 2 348 495 5 435 1 409 4 026
Octubre 9 408 2 540 1 757 783 6 868 2 667 4 201
Noviembre 8 696 3 391 2 562 829 5 305 2 120 3 185
Diciembre 10 044 4 474 2 842 1 632 5 570 2 100 3 470 67 680

CONCEPTOS BASICOS
2004 Enero 6 356 1 357 795 562 4 999 1 529 3 470
Febrero 6 386 2 688 1 889 799 3 698 1 207 2 491
Marzo 7 913 2 595 1 985 610 5 318 1 332 3 986
Abril 8 053 3 689 2 652 1 037 4 364 1 463 2 901
Mayo 8 462 3 512 2 969 543 4 950 1 963 2 987
Junio 6 781 2 494 2 076 418 4 287 1 943 2 344
Julio 8 454 4 275 3 660 615 4 179 1 507 2 672
Agosto 7 950 3 070 2 638 432 4 880 1 565 3 315
Septiembre 10 241 4 876 4 249 627 5 365 1 567 3 798
Octubre 9 130 4 077 3 922 155 5 053 1 976 3 077
Noviembre 7 160 2 657 1 819 838 4 503 1 731 2 772
Diciembre 7 743 1 515 1 075 440 6 228 3 094 3 134 57 824

CONCEPTOS BASICOS
2005 Enero 8 201 3 666 2 710 956 4 535 1 336 3 199
Febrero 8 463 3 703 2 566 1 137 4 760 1 889 2 871
Marzo 9 195 3 423 2 323 1 100 5 772 2 726 3 046
Abril 6 582 2 225 1 601 624 4 357 2 411 1 946
Mayo 9 062 3 766 2 511 1 255 5 296 1 746 3 550
Junio 10 981 4 107 3 672 435 6 874 1 725 5 149
Julio 6 646 1 857 1 613 244 4 789 1 894 2 895
Agosto 7 655 2 790 2 617 173 4 865 2 459 2 406
Septiembre 8 301 3 387 2 862 525 4 914 2 070 2 844
Octubre 9 115 3 380 3 165 215 5 735 2 458 3 277
Noviembre 10 899 6 436 4 787 1 649 4 463 1 738 2 725
Diciembre 8 740 2 985 2 126 859 5 755 1 915 3 840 62 115

CONCEPTOS BASICOS
2006 Enero 11 991 6 409 4 028 2 381 5 582 1 961 3 621
Febrero 8 253 2 170 1 873 297 6 083 2 339 3 744
Marzo* 9 246 3 323 2 465 858 5 923 1 953 3 970
Abril 6 068 1 536 693 843 4 532 2 251 2 281
Mayo 11 087 4 662 3 106 1 556 6 425 2 202 4 223
Junio 9 379 3 883 1 968 1 915 5 496 2 271 3 225
Julio 10 140 4 317 1 582 2 735 5 823 2 154 3 669
Agosto 11 725 3 750 2 745 1 005 7 975 3 126 4 849
Septiembre 9 721 2 920 2 536 384 6 801 1 849 4 952
Octubre 11 216 4 107 2 518 1 589 7 109 1 767 5 342
Noviembre 10 620 3 923 2 160 1 763 6 697 2 036 4 661
Diciembre 13 217 5 147 3 429 1 718 8 070 1 749 6 321 76 516

CONCEPTOS BASICOS
2007 Enero 11 313 5 207 2 583 2 624 6 106 1 946 4 160
Febrero 13 081 5 285 2 670 2 615 7 796 1 943 5 853
Marzo 13 087 6 400 5 011 1 389 6 687 2 278 4 409
Abril 8 847 1 994 1 622 0 372 6 853 2 804 4 049
Mayo 10 097 3 363 1 463 1 900 6 734 2 261 4 473
Junio 10 694 3 864 2 528 1 336 6 830 2 307 4 523
Julio 11 714 3 541 2 052 1 489 8 173 2 203 5 970
Agosto 12 828 5 567 2 364 3 203 7 261 2 102 5 159
Septiembre 14 842 6 153 4 676 1 477 8 689 3 739 4 950
Octubre 12 481 4 279 2 711 1 568 8 202 2 256 5 946
Noviembre 8 197 2 164 1 779 385 6 033 1 724 4 309
Diciembre 14 061 4 540 2 131 2 409 9 521 2 735 6 786 88 885

CONCEPTOS BASICOS
2008 Enero 12 379 3 529 1 854 1 675 8 850 4 142 4 708
Febrero 9 934 3 213 1 018 2 195 6 721 1 616 5 105
Marzo 7 280 2 391 1 310 1 081 4 889 1 894 2 995
Abril 9 202 3 062 2 481 0 581 6 140 1 703 4 437
Mayo 10 301 2 865 1 126 1 739 7 436 2 085 5 351
Junio 7 147 1 901 1 245 656 5 246 1 391 3 855
Julio 14 858 7 741 3 434 4 307 7 117 2 585 4 532
Agosto 8 974 2 291 1 370 921 6 683 1 891 4 792
Septiembre 14 671 5 246 1 459 3 787 9 425 2 356 7 069
Octubre 9 742 3 686 1 586 2 100 6 056 2 049 4 007
Noviembre 8 657 2 854 2 232 0 622 5 803 1 435 4 368
Diciembre 9 905 3 624 0 994 2 630 6 281 2 828 3 453
2009 Enero 7 530 3 162 2 045 1 117 4 368 1 701 2 667 80 647
Febrero 6 886 2 089 1 150 0 939 4 797 1 351 3 446
Marzo 7 724 3 778 2 112 1 666 3 946 1 560 2 386
Abril 8 585 3 437 1 606 1 831 5 148 1 548 3 600
Mayo 7 569 2 516 776 1 740 5 053 1 462 3 591
Junio 6 727 2 631 1 313 1 318 4 096 1 594 2 502 27 408

CONCEPTOS BASICOS
A2. Número de viviendas financiadas

1996 - 2009 (I trimestre)
Trimestres
Años
I II III IV
Vivienda nueva y lotes con servicios
1996 16 444 16 991 20 244 20 250
1997 16 394 15 718 14 651 14 678
1998 16 767 15 580 15 990 14 388
1999 10 326 7 748 6 802 7 344
2000 5 044 7 244 6 720 9 269
2001 6 875 6 792 6 171 7 657
2002 7 576 7 166 7 748 9 345
2003 10 293 8 497 9 009 8 252
2004 7 804 6 921 7 485 7 528
2005 7 828 6 549 6 775 7 126
2006 7 313 7 611 8 098 11 531
2007 11 656 10 597 12 244 14 365
2008 14 211 14 291 14 091 13 904
2009 12 892
CONCEPTOS BASICOS
Vivienda usada
1996 10 528 11 287 12 305 13 676
1997 11 345 14 352 14 781 17 939
1998 14 173 11 464 8 245 6 150
1999 3 719 1 827 1 956 2 844
2000 1 256 2 984 3 781 4 314
2001 3 566 2 696 2 281 2 073
2002 2 488 4 822 5 323 3 839
2003 2 880 3 072 3 157 3 010
2004 3 079 3 022 4 496 4 617
2005 3 822 5 088 5 380 6 927
2006 6 053 6 374 11 019 12 014
2007 10 712 9 971 9 559 11 419
2008 10 450 11 924 12 064 9 613
2009 7 972
LOS CICLOS DE LA ACTIVIDAD
ECONOMICA
AUGE M2
1995
1988
1981
1999 2001
1977 1986 1991
AÑOS
RESUMEN MODULO
MODULO I INTRODUCTORIO
QUE ES UN AVALUO
QUE ES UN VALUADOR
PRINCIPIOS BASICOS DE LA ACTIVIDAD
TEORIAS SOBRE EL VALOR
ECONOMIA URBANA
CICLOS DE LA ECONOMIA
URBANOS
MODULO II
CONCEPTOS JURIDICOS - BASICOS
LOS TITULOS DE PROPIEDAD
SON DEL ASPECTO MERAMENTE INFORMATIVO DEL AVALUO
NO INCIDEN NI SON DETERMINANTES EN EL VALOR
SOLO SE VALUA LO CONSIGANDO EN LOS TITULOS
NO INTERESA QUIEN NO INTERESA SI HAY SOLO INTERESA LOS

ES EL PROPIETARIO PROCESOS JURIDICOS PROCESOS ADMINIST
PARTICULAR, EL AFECTACIONES Y RESERVAS

EMBARGOS, SUCESIONES, VIALES,
ESTADO, PROINDIVISO
FALSA TRADICION, etc PLUSVALIA, INFRACCIONES
SUCESIONES ILIQUIDAS, etc
URBANISTICAS
SE DEBEN HACER LAS OBSERVACIONES EN EL OBJETO DEL AVALUO

DOCUMENTOS BASICOS REQUERIDOS :

ESCRITURA Y FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA
OTROS
PARA VERIFICAR POSIBLES INCONSISTENCIAS
SOBRE IDENTIFICACION, AREAS, LINDEROS, etc
CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES
CON P.H SIN P.H
ESCRITURAS DE LOTEO,
REGLAMENTO P.H.
ENGLOBE O DESENGLOBE, VENTAS
USO EXCLUSIVO
PARCIALES. VENTAS CESIONES O
AREA PRIVADA
AFECTACIONES, ACTUALIZACION AREA Y
LICENCIA
LINDEROS, BOLETIN DE NOMENCLATURA
PLANOS ARQ.
MANZANA Y/O FICHA CATASTRAL
PLANOS P.H.
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO, etc
MODELO CERTIFICADO DE TRADICION
Y LIBERTAD
Y LIBERTAD
Y LIBERTAD
Y LIBERTAD
IMPORTANCIA DE LA CONDICION JURIDICA
(desenglobe predial)
LOTE B LOTE A
IMPORTANCIA DE LA CONDICION
JURIDICA DE LA PROPIEDAD
PRIMERA ETAPA
FUTURA 2ª ETAPA
1a. etapa
PREDIO
Futura 2ª
etapa
PREDIO A
AVALUAR
1a. etapa
PREDIO
Futura 2ª
etapa
DETALLES IMPORTANTES
A OBSERVAR
CESION TIPO A
SALON PRIMERA
COMUNAL ETAPA
PREDIO
(sujeción a PH )
( sujeción a PH )
( sujeción a PH )
( sujeción a PH )
( legalidad parqueos )
(sujeción a PH)
(sujeción a PH )
(sujeción a PH)
(sujeción a PH)
(desenglobe predial sobre una construcción)
RESUMEN MODULO
MODULO II CONCEPTOS JURIDICOS

BASICOS

RELEVANCIA EN EL AVALUO
URBANOS
MODULO III
CONCEPTOS TECNICOS Y
NORMATIVIDAD URBANISTICA
1. OBJETO Y DIFERENTES TIPOS DE AVALUO
EL OBJETO DEL AVALUO DEBE QUEDAR EXPRESO

EN EL ENCARGO VALUATORIO
DE IGUAL FORMA LA DESTINACION DEL AVALUO
SE DEBE DEFINIR EL VALOR QUE SE HA SOLICITADO DETERMINAR
EL AVALUO DEBE SEPARAR CLARAMENTE

POR LO MENOS LOS SIGUIENTES ASPECTOS
INFORMATIVO DEDUCTIVO CONCLUYENTE

COMERCIAL Vr. COMERCIAL O

Es aquel que se rige por el
DE MERCADO
mercado
QUE EXISTA MERCADO

INVESTIGACION
LA COMPARACION
LA HOMOGENIZACION
FACTORES OBJETIVOS QUE INFLUYEN EN EL AVALUO
MERCADO
ENTORNO, ESTRATO,
SERVICIOS PUBLICOS, NORMAS URBANISTICAS
LOCALIZACION , AREA, FORMA, TOPOGRAFIA,
ESPECIFICACIONES, ACABADOS Y DOTACIONES
FACTORES SUBJETIVOS QUE NO INFLUYEN EN EL AVALUO

LA PRESTANCIA DE QUIENES HABITAN EL EDIFICIO O VECINDARIO
EL BUEN GUSTO, ACCESORIOS Y/O DECORACIONES
VALORES DE IMPUESTOS, AVALUO CATASTRAL
DE ARRENDAMIENTO Vr. DE LA RENTA

Es aquel que se rige por el O ALQUILER
mercado
QUE EXISTA MERCADO

INVESTIGACION
LA COMPARACION
LA HOMOGENIZACION
ESPECIFICOS
Vr. De inversion de obra

OBRA EN CURSO Ejecutada
(variante del método del costo)
Es aquel que corresponde al
Generalmente control de
valor en un obra en construcción.
Inversión en crédito a
Constructor
ÁREAS COMUNES DE P.H.

(variante del método del costo) Vr. DE RECONSTRUCCION
Es aquel que corresponde al con destino a seguros
valor de las áreas y bienes comunes
de una propiedad horizontal
1. OBJETO Y DIFERENTES TIPOS DE AVALUOS
ESPECIFICOS
CONSERVACION ARQUITECTONICA Vr. sujeto al valor
Inmuebles de interés cultural ,Patrimonial arquitectónico, histórico
Hasta Monumentos nacionales o cultural del inmueble
PLUSVALIA
(variante de mercado) Vr. Del beneficio
Inmuebles grabados con algunos de que determina el gravamen
los hechos generadores
PLANES PARCIALES
Vr. Comercial del terreno
Es aquel que corresponde a un predio
con un plan parcial específico
sujeto a un Plan Parcial o parte de él
O aprobado
calculando cargas y beneficios
SERVIDUMBRES Vr. de uso, de acceso, de

Es el que puede determinar el Vr . de tránsito, de conducción de
derechos redes
CAPITALIZACION DE RENTAS
O INGRESOS
CAPITALIZACION DE RENTAS Vr. INMUEBLE

Es el que se rige DEPENDIENDO DE LA RENTA
por la renta de mercado QUE PRODUCE
CAPITALIZACION DE INGRESOS Vr. DEL NEGOCIO

Es el que se rige por las DEPENDIENDO DE SUS
utilidades de un negocio Como : UTILIDADES COMO
Hoteles, Gasolineras, Teatros, etc Hoteles, Gasolineras,
Teatros, etc
(con inmueble o sin él)
Es un calculo de la capitalización
de las utilidades futuras del negocio
traídas a Vr. presente
QUE EXISTA MERCADO

DE RENTA Y INVESTIGACION
COMPARACION
DETERMINAR TASA DE
HOMOGENIZACION
CAPITALIZACION
CUANDO SE TRATA DE NEGOCIO

INCLUYENDO O NO INMUEBLE
Valor comercial del inmueble

más capitalización de las utilidades futuras
del negocio traidas a valor presente
ELEMENTOS QUE LO CONFORMAN

FLUJO DE CAJA
PROYECCIONES DEL FLUJO DE CAJA NETO
TASA DE DESCUENTO
VALOR PRESENTE NETO
INTANGIBLES
La propiedad intangible contempla
los derechos y privilegios concedidos
a propietarios dee activos intangibles
El activo intangible se manifiestan
Por sus características económicas
es obligatorio utilizar los tres
No tienen soporte físico Enfoque salvo que el valuador
Confieren derechos y prerrogativas Logre demostrar la falta de datos
suficientes
Dominios patentes , propiedad intelectual
elementos no materiales
Good Will, Now How,
Patentes, marcas
Empresas
2. PASOS A SEGUIR EN LA EJECUCION DEL
AVALUO
A- CONCRETADO EL ENCARGO VALUATORIO
SE DEFINE EL TIPO DE AVALUO Y DE VALOR
JURIDICOS
Escritura y folio de matrícula inmobiliaria
Pueden haber adicionales como :
Reglamentos PH, Englobes,
Particiones, Cesiones, Afectaciones
TECNICOS
REVISION DE Planos arquitectónicos, de PH, topográficos
DOCUMENTOS Catastrales, áreas, Licencias,
AMBIENTALES Y OTROS
Normatividad, Restricciones, afectaciones
por zonas de reserva, de riesgo, bosques
humedales, rondas de rio, litoral
AVALUO
B - VISITA AL BIEN A VALUAR
AL SECTOR O
AL INMUEBLE
ENTORNO
TIENE COMO PROPÓSITO VERIFICAR :

IDENTIFICACION, UTILIZACION, CARACTERISTICAS Y ESTADO
ADECUACIONES, SEGMENTO DEL MERCADO AL QUE PERTENECE
CONFRONTACION CON DOCUMENTOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL
CONFRONTACION CON NORMATIVIDAD
ARROJANDO DIRECTRICES QUE ORIENTEN EN LA RECOLECCION DE

LA INVESTIGACION
NUNCA SE DEBE HACER VISITA SIN DOC.
AVALUO
IDENTIFICACION DE FECHAS
VISITA INFORME APLICACIÓN DEL VALOR
X X
AVALUO
LA VALUACIÓN NO PODRÁ PRESCINDIR DE LA VISITA O INSPECCIÓN
DEL BIEN OBJETO DE VALUACIÓN.
SI MEDIANTE LA VISITA O INSPECCIÓN SE EVIDENCIA LA EXISTENCIA DE

ESTUDIOS O QUE PUEDAN AFECTAR EL VALOR DEL BIEN OBJETO DE
VALUACIÓN, ESTAS DEBERÁN SER REVELADAS EN EL INFORME DE
VALUACIÓN, ASÍ COMO LAS CONSECUENCIAS ESPERADAS.
SITUACION ESPECIAL DE IMPOSIBILIDAD DE VISITA.
CUANDO ESTA EXPRESAMENTE SOLICITADO EN EL ENCARGO
CUANDO NO FUERA POSIBLE EL ACCESO DEL VALUADOR AL INTERIOR DEL INMUEBLE,

ESTA CIRCUNSTANCIA DEBE SER COMUNICADA AL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN
PARA CONFIRMAR SI EL ENCARGO VALUATORIO SIGUE ADELANTE, O SI SE SUSPENDE
SU REALIZACIÓN.
AVALUO
EN CASO QUE EL VALUADOR CONSIDERE QUE LAS LIMITACIONES DEL ANALISIS SON
TALES QUE EL VALOR REPORTADO NO PUEDA SER ENMARCADO EN LA
DEFINICION DE VALOR DE MERCADO, ESTO DEBE SER CLARAMENTE INDICADO
EN EL INFORME DE VALUACION, ASI COMO LA DEFINICION DEL VALOR ADOPTADO
EN LA VALUACIÓN DE CONJUNTOS ESTANDARIZADOS DE INMUEBLES, SE PERMITE LA

INSPECCIÓN INTERNA DE UN MUESTREO ALEATORIO Y SE DEBE DETERMINAR, DE
COMÚN ACUERDOENTRE LAS PARTES DEL ENCARGO VALUATORIO, EL PORCENTAJE
TÉCNICAMENTE SOPORTADO, DE UNIDADES O GRUPOS DE UNIDADES DE LAS MISMAS
CARACTERÍSTICAS
INSPECCION FISICA INMUEBLE
LOS DOCUMENTOS REQUERIDOS Y REVISADOS

SON INDISPENSABLES EN LA INSPECCIÓN FISICA DEL INMUEBLE
INSPECCION FISICA
(caracterización)
TERRENOS
CON P.H SIN P.H.
VERIFICAR
LOCALIZACION, UBICACIÓN , IDENTIFICACIO Y/O NOMENCLATURA
PLENA IDENTIFICACION
PLENA IDENTIFICACION EN P.H.
CAMBIO DE USO SIN LICENCIA
PROPIEDAD NO DETERMINADA
EN LA MANZANA CATASTRAL
AVANCE DEL
CASA VECINA
PATIO
PROPIEDAD NO DETERMINADA
EN LA MANZANA CATASTRAL
LISTA DE CHEQUEO
TERRENOS
CON P.H SIN P.H
EDAD AREA LOTE AREA

ILEGALIDADES LOTE CONJ. FORMA GEOMÉTRICA FORMA GEOMÉTRICA
ILEGALIDADES CONST. REL. FRENTE-FONDO REL. FRENTE-FONDO
DOTACION DEL CONJ. NORMAS URB. NORMAS URB.
DOTACIONES COMUNALES ILEGALIDADES LOTE ILEGALIDADES LOTE
OBSERVACIONES DE P.H. AFECTACIONES AFECTACIONES
TIPO DE CONSTRUCC. CESIONES CESIONES
ESTRUCTURA ENTORNO Y URBANISMO ENTORNO Y URBANISMO
ACABADOS AREA CONSTRUCCION OCUPACION
DOTACIONES PRIVADAS EDAD MEJORAS
INST. ESPECIALES LICENCIA DE CONSTRUCC CARACTERISTICAS
AREA PRIVADA UNIDAD ILEGALIDADES CONST. USO PREDOMINANTE
USOS EXCLUSIVOS TIPO DE CONSTRUCC. SERVICIOS PUBLICOS
DEPENDENCIAS ESTRUCTURA
ACABADOS ACABADOS
REMODELACIONES DOTACIONES
MEJORAS INST. ESPECIALES
SERVICIOS PUBLICOS REMODELACION
MEJORAS
SERVICIOS PUBLICOS
DETALLES A OBSERVAR
acabados y dotaciones
DETALLES A OBSERVAR
DETALLES A OBSERVAR
DETALLES PARA OBSERVAR
CLOSETS PATIO DE ROPAS

0BSOLECENCIA
funcionalidad - diseño
funcionalidad y diseño
acabados
PROBABLES IRREGULARIDADES
DETALLES PARA INFORMAR
modificaciones y/ o mejoras
equipamento comunal
ubicación y legalidad garajes
ubicación y legalidad garajes
utilidad y legalidad garajes
utilidad y legalidad garajes
reparaciones - mantenimiento
HUMEDADES
reparaciones de importancia
HUMEDAD
MUY IMPORTATE
ilegalidades del inmueble
ANTEJARDIN
CONSTRUIDO
EJEMPLO DE ILEGALIDADES EN LA
CONSTRUCCION
CUARTO PISO
INFRINGIENDO ALTURA DE
LA ZONA
ANTEJARDIN
CONSTRUIDO
INSPECCION FISICA SECTOR
(caracterización)
ANALIZARLO Y CALIFICARLO FISICA,

NORMATIVA Y COMERCIALMENTE
QUE SE DEBE OBSERVAR

VIAS, ANDENES, ESPACIO PUBLICO
TRANSPORTE, USO, ZONAS VERDES,
AMOBLAMIENTO URBANO, CONTAMINACION
URBANISMO
QUE SE CALIFICA
CALIDAD, DETERIORO, DISPONIBILIDAD
OBSOLECENCIA, VIAS SECUNDARIAS,
PPALES, MOVILIDAD, SEGURIDAD
ANALIZARLO Y CALIFICARLO FISICA,

NORMATIVA Y COMERCIALMENTE
QUE SE DEBE OBSERVAR

USO PREDOMINANTE, SOSTENIBILIDAD,
MANTENIMIENTO, NORMAS
LEGALIDAD PREDIAL Y CONSTRUCC.
BARRIO O
URBANIZACION QUE SE CALIFICA
COMPARACION CON EL INMUEBLE
AVALUADO
LO TIPICO O ATIPICO
SI ES MEJOR O INF. AL ENTORNO
ZONA DE RIESGO POR REMOSION
EN MASA
PENDIENTE
ALTA
ZONA DE RIESGO POR REMOSION
EN MASA
ANALISIS DEL ENTORNO
CONSTRUCCIONES DESTACABLES
CALIDAD DE URBANISMO
URBANISMO SIN CONCLUIR
SIN URBANISMO
SIN SARDINELES – ANDENES – PAVIMENTO

VERIFICAR LEGALIDAD SERVICIOS PUBLICOS
2. PROCESO EN LA EJECUCION DEL AVALUO
C - INVESTIGACION
COMERCIAL NORMATIVA
Usos y construcciones ilegales

Captar oferta en venta Detectar Afectaciones
Captar oferta en renta Detectar Cesiones
Detectar invasión esp. publico
Inmuebles nuevos
Plan Vial
Inmuebles usados Vías locales
IDENTIFICAR Afectación por zona de riesgo
INMUEBLES IDENTIFICAR INMUEBLES
COMPARABLES O SECTOR CON LA MISMA
NORMA
INVESTIGACIÓN FISICA
INMUEBLES TÍPICOS Y ATÍPICOS
INVESTIGACION NORMA
VERIFICACION USO Y EDIFICABILIDAD
ILEGALIDADES NORMATIVAS
INVESTIGACION NORMA
PLANO DE ZONIFICACION
INVESTIGACIÓN NORMA
PLANO DE AMENAZAS NATURALES
AVALUO
D - ENFOQUE Y METODOLOGIA
procesamiento de los datos
TENER CLARO EL OBJETO DEL AVALUO
DEFINIR EL TIPO DE Vr. SOLICITADO

ANALISIS COMERCIAL
CON LA RECOPILACION TOTAL DE LA INFORMACION ANALISIS NORMATIVA
ANALISIS FISICO
ESCOGENCIA DE LA (S) METODOLOGIA (S)
APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA ESCOGIDA

AVALUO
E - CONSIDERACIONES SOBRE LAS CUALES SE VALUA
RECOPILACION DE SOPORTES
SE DEBEN DESCRIBIR TODAS LAS CONSIDERACIONES
SE DEBEN DESCRIBIR TODAS LAS OBSERVACIONES
AL TEMA COMERCIAL
AL TEMA NORMATIVA
AL TEMA FISICO
CONCLUSIONES
ADOPCION DEL VALOR

AVALUO
F - INFORME
INFORMATIVA DEDUCTIVA CONCLUYENTE
Información básica
Dirección
Localización Análisis de la Justificación del valor
Títulos informacion Adoptado
Especificaciones
y acabados DESARROLLO METOD. CONSIDERACIONES
Investigación OBSERVACIONES SOBRE LAS CUALES
Mercado, Norma RECOMENDACIONES SE AVALUO
Sector, Edificio,
conjunto, etc
3. HERRAMIENTAS
REGISTRO FOTOGRAFICO
DESTACAR ASPECTOS FUNDAMENTALES QUE APORTEN AL ESTUDIO
DESTACAR ELEMENTOS VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES
NO IMPORTA LA CANTIDAD Y EVITAR TOMAS INUTILES
TERRENOS
CON P.H SIN P.H.
DESTACAR
UBICACIÓN , IDENTIFICACION O NOMENCLATURA, URBANISMO, ENTORNO, USOS
Y CONSTRUCCIONES PREDOMINANTES
REGISTRO FOTOGRAFICO
PARA CUALQUIER TIPO DE AVALUO Y DE INMUEBLE
DESCRIPCION DEL CONJUNTO

DESCRIPCION DEL PREDIO
DESCRIPCION DE LA UNIDAD DESCRIPCION DEL INMUEBLE
ESTADO FISICO
ILEGALIDADES LOTE CONJ. ILEGALIDADES DEL LOTE
DESTINACION
ILEGALIDADES CONJ. CESIONES
AFECTACIONES
ILEGALIDADES CONST. AFECTACIONES
CESIONES
ACABADOS PRIV Y COMUNES ILEGALIDADES CONST.
OBRAS PUBLICAS
DOTACIONES PRIV Y COMUN ACABADOS
ILEGALIDADES PREDIO
INST. ESPECIALES DOTACIONES
VALLA - LICENCIAS
USOS EXCLUSIVOS INST. ESPECIALES
CONFORMAR EL MATERIAL CON EL OBJETIVO DE COMPLEMENTAR

LA INFORMACIÓN RECOPILADA EN LAS VISITAS E INVESTIGACIONES
DETALLES PARA RESALTAR ACABADOS Y
DOTACIONES
DETALLES PARA RESALTAR
DETALLES PARA RESALTAR
AVANCE SOBRE
ESPACIO PUBLICO
ILEGALIDADES NORMATIVAS
CARACTERISTICAS REPRESENTATIVAS
DEL BIEN VALUADO
CARACTERISTICAS REPRESENTATIVAS
DEL BIEN VALUADO
SIN IMPORTANCIA
SIN IMPORTANCIA
SIN IMPORTANCIA
AYUDA TECNICA VISTA CATASTRAL
IMAGEN GOOGLE
recolección de datos
DEBE SER FIEL
DEBE ESTAR TOTALMENTE SOPORTADA
LA RECOPILACION DEFICIENTE DESVIRTUA LA CONCLUSION
SE DEBE TENER EN CUENTA EL ALCANCE DEL ENCARGO, CARACTERISTICAS

DEL BIEN, INVESTIGACIONES ANTERIORES, DOCUMENTOS Y PLAZO
CADA VALUACIÓN ES UN TRABAJO DE INVESTIGACIÓN SEGUIDO DE UN

CONJUNTO DE ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA
DEL MERCADO (OFERTAS EN VENTA COMPARABLES U OPERACIONES
REALIZADAS) CON BASE EN LAS VARIABLES PREDOMINANTES
SE BUSCA LA MAYOR CANTIDAD DE DATOS DE MERCADO CON
ATRIBUTOS COMPARABLES CON LOS DEL BIEN OBJETO DE VALUACION
Y ADEMAS :
- IDENTIFICAR Y DIVERSIFICAR LAS FUENTES DE INFORMACIÓN, YA QUE LAS

INFORMACIONES DEBEN SER CRUZADAS EN CUANTO SEA POSIBLE CON EL
OBJETIVO DE AUMENTAR LA CONFIABILIDAD DE LOS DATOS DE MERCADO.
- IDENTIFICAR Y DESCRIBIR LAS CARACTERÍSTICAS RELEVANTES DE LOS DATOS

DE MERCADO RECOLECTADOS.
- BUSCAR DATOS DE MERCADO CONTEMPORÁNEOS CON LA FECHA DE

REFERENCIA DE LA VALUACIÓN.
- LOS DATOS RECOLECTADOS EN LO POSIBLE, DEBEN CORRESPONDER A UNA

MUESTRA EQUILIBRADA (DATOS DE OFERTAS Y DATOS DE VENTAS).
MIIENTRAS MÁS CERCANAS EN EL TIEMPO Y MÁS PRÓXIMAS EN EL ESPACIO,

MÁS COMPARABLES SERÁN LAS OFERTAS U OPERACIONES REALES DE COMPRA-
VENTA, QUE SE CONSIDERARON PARA HOMOLOGARLAS U HOMOGENIZARLAS
AL BIEN QUE SE VALÚA, CON LO CUAL SE LOGRARÁ MÁS EXACTITUD EN LA
ESTIMACIÓN DEL VALOR.
LA COMPARACIÓN DEL TERRENO QUE SE VALÚA CON LOS TERRENOS

INVESTIGADOS, SE HARÁ PARA CADA UNA DE LAS CARACTERÍSTICAS QUE
SEAN APLICABLES (FRENTE, FONDO, ÁREA, FORMA, TOPOGRAFÍA, USO DEL
SUELO, ENTRE OTROS), TANTO DEL TERRENO POR VALUAR COMO DE LAS
MUESTRAS COMPARABLES.
PARA CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES, SE REÚNE, CLASIFICA, ANALIZA E

INTERPRETA LA INFORMACIÓN DE MERCADO A FIN DE ESTIMAR EL VALOR
MÁS PROBABLE APLICABLE A LA PROPIEDAD POR VALUAR, TOMANDO EN
CUENTA LOS ANTECEDENTES, CARACTERÍSTICAS, ÁREAS, TIPO DE
CONSTRUCCIÓN Y CONDICIONES ACTUALES DE LOS COMPARABLES DEL
MERCADO.
LA COMPARACIÓN QUE SE REALIZA DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA CON LOS

INVESTIGADOS, DEBE SER LO MÁS OBJETIVA POSIBLE, POR LO QUE DEBEN
ANALIZARSE INDEPENDIENTEMENTE TODAS LAS CARACTERÍSTICAS PROPIAS
(TIPO DE CONSTRUCCIÓN, SUPERFICIE, UBICACIÓN, NÚMERO DE NIVELES,
EDAD, CONSERVACIÓN, ENTRE OTROS), TANTO DEL INMUEBLE A VALUAR COMO
DE LAS OFERTAS O VENTAS REALES COMPARABLES.
ES IMPORTANTE QUE EL PERITO VALUADOR IDENTIFIQUE TODAS LAS

CARACTERÍSTICAS ESPECIALES Y GENERALES DEL MERCADO QUE REPRESENTEN
UN PARÁMETRO CON INFLUENCIA EN EL VALOR, ASÍ COMO TODAS AQUELLAS
CONDICIONES QUE SEAN LIMITANTES EN LA ESTIMACIÓN DEL MISMO.
LA RECOPILACION DEFICIENTE DESVIRTUA LA CONCLUSION

TECNICA COMERCIAL / MERCADO JURIDICA
DEL PROPIETARIO
LICENCIAS
DEL INMUEBLE
OFERTA EN SITIO NOTARIAS
DOCUMENTOS
EN MEDIOS CURADURIAS
NORMAS
VENDEDORES PLANEACION DIST.
OFICINAS PUBLICAS
EN TRANSACCIONES AUTORIDADES AMBIENT.
NOTARIAS
OTRAS AUTORIDADES
CURADURIAS
EL OBJETO ES : EL OBJETO ES : EL OBJETO ES :

CONOCER EL INMUEBLE CONOCER LOS DETERMINAR SI CUMPLE CON
Y ENTORNO VALORES DE MERCADO AREAS, LINDEROS, NORMAS
EL ESTADO FISICO, QUE Y COMPARAR EL BIEN PLUSVALIA, RESERVAS
CORRESPONDA A LO VALUADO CON LA VIALES , ZONAS DE RIESGO, ETC
JURIDICO Y NORMATIVO MUESTRA DE LA OFERTA QUE PUEDAN
SI ES TIPICO O ATIPICO ALTERAR EL VALOR
DEBE CONTENER :
USO DEL ENTORNO DEBE CONTENER :
CONSTRUCC. PREDOM FECHA DEBE CONTENER :
ANDENES, SARDINELES EL TIPO DE OFERTA TRADICION LOTEO
CALLES, TRANSPORTE EDAD DEL INMUEBLE AFECTACIONES
AFECTACIONES, CESIONES CARACTERISTICAS CESIONES
ESPACIO PUBLICO SIMILITUD AL AVALUADO LICENCIAS
SI ESTA LIBRE ANTEJ. AREAS COMPROMISOS DE
SI ESTA LIBRE PATIO FUENTE URBANISMO
LA ALTURA PERMITIDA VALOR
ILEGALIDADES LOTE
TIPO DE CONSTRUCC.
ESTRUCTURA
ACABADOS Y DOTACIONES
EDAD Y REMODELACION
BUENO, REG O MALO
SOLO LA INF
INST. ESPECIALES DERIVADA DE LO
ELEM VALORIZANTES TECNICO
ELEM DESVALORIZANTES Y DE UN JUEZ
OFIC-FUNCIONARIO Y TIPO
DE CONSULTA
5. ANALISIS DE LAS NORMAS
URBANISTICAS
EL ESTADO ES QUIEN REGULA EL USO DEL SUELO
NORMAS URBANISTICAS NORMAS AMBIENTALES NORMAS USO AGRICOLA
VIVIENDA RECURSOS NATURALES MINERIA
DE ESTE ORDENAMIENTO TECNICO-JURIDICO SE DERIVAN

LEYES, DECRETOS, RESOLUCIONES, CIRCULARES
SOBRE TODOS LOS TEMAS RELACIONADOS CON AVALUOS
LEY 9ª/89. NORMAS SOBRE PLANES DE DESARROLLO
LEY 105 /93 ADQUISICION DE PREDIOS PARA OBRAS DE INFRA.
LEY 160 /94. ADQUISICION DE TIOERRAS POR EL INCORA

BASE JURIDICA DE LAS NORMAS
URBANISTICAS
DECRETO 2150/95 AVALUO DE BIENES PARA ENTIDADES DEL ESTADO
DECRETO 151/98. COMPENSACION POR TRATAMIENTO DE CONSERVA
LEY 546/99. NORMAS SOBRE AVALUOS Y AVALUADORES - VIVIENDA
LEY 550/99. RECATIVACION EMPRESARIAL
LEY 708/01. INURBE – SUBSIDIO FAMILIAR - AVALUOS
LEY 2024/82. AVALUOS POR OBRAS MINISTERIO DE MINAS
LEY 2580/85. AVALUO DE MEJORAS INDEMNIZACION POR SERVIDUMBRE
DECRETO 1599/98. PARTICIPACION EN PLUSVALIAS
DECRETO 1420/98. DEFINICION DE VALORES Y AVALUOS
DECRETO 466/00. HONORARIOS PARA AVALUADORES

BASE JURIDICA DE LANORMAS
URBANISTICAS
RESOLUC.475/00. MINAMBIENTE BORDE NORTE Y NORORIENTAL
RESOLUCION 2965/95 INCORA. PRACTICA DE AVALUOS
CIRCULAR 2/98. SUPERVALORES AVALUOS EN ESTADOS FINANCIEROS
CIRCULAR 10/01. SUPERINDUSTRIA CONFORMACION RNA
RESOL. 620/08. IGAC – METODOLOGIA AVALUOS
LEY 388 DE 1.997 (modifica parte de la ley 9ª, ley 3ª) y otros
DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
ES LA ESTRUCTURAL MAS RECIENTE RELACIONADA CON
LOS PROCEDIMIENTOS GENERALES DE LA FUNCION PUBLICA DE
URBANISMO, PARTICIPACION EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS, DEL USO
Y TRASFORMACION DE LA TIERRA, LICENCIAS, ORDENO ELABORAR LOS PLANES
DE ORDENAMIENTO DE TODOS LOS MUNICIPIOS DEL PAIS (P.O.T.). SOBRE
PLANES PARCIALES, PLUSVALIA, VIS Y DESARROLLO PRIORITARIO, SERVICIOS PUBLICOS,
CLASIFICACION DEL SUELO
La ley 388 definió la clasificación del suelo
Los planes de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de

los municipios y distritos con base en los paràmetros de la ley en :
Artículo 31º.- Suelo urbano. Constituyen el suelo urbano, las

áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos
por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial
y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,
posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso.
Artículo 32º.- Suelo de expansión urbana. Constituido por la

porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana,
que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan
de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución .
La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de

crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con
infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento
colectivo de interés público o social. Dentro de la categoría de
suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo
concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y
las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y

habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo
desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las
áreas programadas.
Artículo 33º.- Suelo rural. Constituyen esta categoría los terrenos

no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su
destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación
de recursos naturales y actividades análogas.
Artículo 34º.- Suelo suburbano. Constituyen esta categoría las

áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los
usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que
pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de
intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en
servicios públicos domiciliarios
Artículo 35º.- Suelo de protección. Constituido por las zonas y áreas

de terreno localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases,
que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales,
o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación
de infraestructuras para la provisión de los servicios públicos
domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para
la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la
posibilidad de urbanizarse.
SUELO DE EXPANSION
INFLUENCIA Y LIMITACION DE LA NORMA
PLAZA CENTRAL MUNICIPAL
CARRERA 1
CALLE 15 CALLE 21
PREDIO
HUMEDAL TRES
ESQUINASTRES VIA SIBERIA
ESQUINAS MOSQUERA
SUELO DE EXPANSION
AFECTACIÓN VIAL CRA 1: 17.5

MTS = 845,50 M2
ÁREA SECGREGADA
AREA ACTUAL 9.500 M2 9.600 M2
SUCEPTIBLE DE
DESARROLLAR
DESPUES DE
DESENGLOBE
AFECTACIÓN POR RONDA

HÍDRICA Y ZONA DE
AMORTIGUACIÓN
HUMEDAL TRES ESQUINAS
50 MTS
= 3.131,5 M2
SUELO DE EXPANSION
PREDIO
MODELO PLANO NORMATIVO
LIMITE SUELOS
LAS NORMAS URBANISTICAS
Y USO DEL SUELO
LOS (P.OT.) (P.B.O.T.) (E.O.T.) DERIVADOS DE LA LEY 388

SON LOS QUE DETERMINAN TODO EL PLAN GENERAL
DE DESARROLLO DE LOS MUNICIPIOS
INVERSION SOCIAL INFRAESTRUCTURA VIVIENDA Y SUBSIDIO
TRANSPORTE ESPACIO PUBLICO USO DEL SUELO
LOS CONCEJOS MUNICIPALES Y/O ALCALDES APRUEBAN EL P.O.T.

QUE PRODUCEN LAS NORMAS GENERALES
LAS OFICINAS DE PLANEACION REGLAMENTAN NORMAS ESPECIFICAS
LA AUTORIDAD AMBIENTAL ES SUPERIOR

ES QUIEN DA EL CONCEPTO PREVIO
Y USO DEL SUELO
P.O.T. BOGOTA
LA REVISON PREVIA EN ASUNTOS EXCLUSIVAMENTE

AMBIENTALES EN SUELOS RURAL Y DE EXPANSION
CORRESPONDE A LA CAR
LA REVISON PREVIA EN ASUNTOS EXCLUSIVAMENTE

AMBIENTALES EN SUELOS URBANO CORRESPONDE A LA
SECRETARIA DISTRITAL DE AMBIENTE
(ANTERIOR DAMA)
Y USO DEL SUELO
P.O.T. BOGOTA
(ALCALDIA)
DECRETO 619 DE 2.000

DECRETO 469 DE 2.003 (primera revisión)
DECRETO 190 DE 2.004 (compila los ant.)
LAS NORMAS URBANAS
NORMAS AMBIENTALES
CODIGO DE RECURSOS NATURALES
NORMAS DE LA AUTORIDAD MARITIMA
NORMAS DE LA AUTORIDAD AERONAUTICA
ESTRUCTURA ECOLOGICA PRINCIPAL
AUTORIDAD DEL RIESGO
NORMAS URBANISTICAS
USO DEL SUELO EDIFICABILIDAD

POT
PLANES MAESTROS TODA LA CIUDAD
COLECTIVOS DE SALUD
PLANES ZONALES SECTORES EDUCACION-RECREACION PROPIA DE CADA PLAN
REGULARIZACION SECTORES CON CULTURA-ESPACIO PUBLICO
Y MANEJO PPREVENCION
TRATAMIENTOS
CONSOLIDACION RENOVACION CONSERVACION MEJORAMIENTO INTEGRAL DESARROLLO
USOS EDIFICABILIDAD
VIVIENDA
INDUSTRIA INDICE DE OCUPACION
SECTORES Y SUBSECTORES INDICE DE CONSTRUCCION
EQU. COLECTIVOS DOTACIONALES ESCALAS : ACT ECON . EN VIVIENDA % CESIONES
COMERCIO METROPLIT COMERCIO CUALIFICADO DENSIDAD
SERVICIOS URBANA EXIGENCIA PARQUEOS % EQUIPAMENTO
EMPRESA ZONAL
PERSONALES AISLAMIENTOS
VECINAL
ANTEJARDINES
LAS NORMAS URBANAS
CONDICIONES Y RESTRICCIONES
- SOLO BAJO CONDICIONES DE PLAN PARCIAL

- SOLO EN EJES DE ZONAS COMERCIALES
- SOLO EN EDIFICACIONES DISEÑADAS CONSTRUIDAS O ADECUADAS PARA ESTE USO
- SOLAMENTE EN LAS AREAS DE EQUIPAMENTOS
- AISLADAS DE PREDIOS RESIDENCIALES 5.00 METROS
- EN LOCALES HASTA DE 20 METRO
- ACCESO SOBRE VÍA VEHICULAR DIFEER3ENTE A LA MALLA VIOAL ARTERIAL
- CUMPLIR CON DECRETO 300
ESCALA DE LOS USOS
- LOCALES DE AREA DE VENTAS HASTA DE 500 METROS

- LOCALES ESPECIALIZADOS
- SOLO PARA SERVICIOS DE LOGISTICA
- SERVICIOS PERSONALES SOLO TENCISO ESPECIALIZADOS, COMUNICACION
- SERVICIOS EMPRESARIALES FINANCIEROS NO SE PERMITE CAJEROS
- SERVICIOS DE ALTO IMPACTO
- COMERCIO SOLO HA5TA LOCALES DE 60 METROS
Y USO DEL SUELO
EN BOGOTA EL P.O.T. DIVIDIO LA CIUDAD EN 112
U.P.Z. (UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL)
LAS UPZ DETERMINAN LAS NORMAS DE UN SECTOR

ESPECIFICO Y REGULA EL DESARROLLO DE LOS PREDIOS
USOS Y TRATAMIENTOS EDIFICABILIDAD

OTROAS DISPOSISICIONES
VIVIENDA INDICE DE OCUPACION
ZONAS DE DEMANDA DE
COMERCIO INDICE DE CONSTRUCCION
ESTACIONAMIENTOS
MULTIPLE % CESIONES
REQUERIMIENTO POR USO
DOTACIONAL DENSIDAD
REQUERIMIENTO POR AREA
CONSERVACION % EQUIPAMENTO
REQUERIMIENTO ESTRATO
CONSOLIDACION AISLAMIENTOS
DE VISITANTES
RENOVACION URBANA ANTEJARDINES
AREAS COMUNES EN P.H.
DESARROLLO
NORMA COMUN A LAS UPZ

DECRETO 159 DE 2.004 actualizado DECRETO 333 DE 2010
MODELO UPZ - DIF. DE NORMA
SECTORES Y SUBSECTORES
MODELO UPZ - DIF. DE NORMA
SUBSECTORES I y IV
INFLUENCIA TRATAMIENTO
DESARROLLO CON OCUPACION BAJA
HASTA 2 PISOS OCUPACION DEL 28%

DECRETO 562 DE DIC 2.014 - MODIFICA INDICES
EN TRATAMIENTOS DE RENOVACIONJ URBANA
DECRETO 562 DE DIC 2.014 - MODIFICA INDICES
EN TRATAMIENTOS DE RENOVACIONJ URBANA
Antejardines y retrocesos. Se exigen según la dimensión

predominante de antejardín o retroceso contra espacio público
Rampas y escaleras. Se permite endurecer hasta el 40% del
área de antejardín con planos, escaleras o rampas para acceder a la
edificación,
Aislamientos y empates entre edificaciones. Las edificaciones se

deben aislar de todo lindero contra predios vecinos, así:
2. El ancho del aislamiento se puede distribuir hasta en tres
(3) segmentos para generar una volumetría escalonada, caso en que el
segmento inicial no puede ser de
menos de cuatro (4.00) metros y la altura de la edificación entre dos
segmentos no puede ser mayor a cinco (5) veces el ancho del
segmento precedente.
DEFINICIONES TECNICAS
20.00 MT IMPORTANCIA DEL FRENTE
MINIMO 4.00 MT
1/5 DE LA ALTURA EN LA EDIFICABILIDAD
20.00 MT
MINIMO 4.00 MT ALTURA PREDIO COLINDANTE

1/5 DE LA ALTURA
AMPLIO FRENTE LOTE MEDIANERO FRENTE REDUCIDO

MODELO MANZANA CATASTRAL
LOTEO TIPICO O ATIPICO
MODELO PLANO CATASTRAL
RURAL
AYUDA TECNICA PARA LOCALIZAR PREDIOS
( imagen google )
LICENCIAS DE CONSTRUCCION
Y AMBIENTALES

RESUMEN DE TEMAS
Definición de licencia
Clases de licencias
Licencias de Urbanismo , Subdivisión, Parcelación
Subdivisión Rural y Urbana. Reloteo
Licencia de construcción, obra nueva ampliación, adecuación
Reforzamiento estructural - Demolición
Intervención de espacio público e Interés Cultural
Documentos, requisitos, trámites, obligaciones , efectos y vigencia
Reconocimiento de construcciones
Curadores
Artículo 10. Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas
aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas
condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución
interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán
licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el
artículo 8° de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras:
el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de
pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o
ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o
de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:
1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las

normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten,
responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los
inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.
Artículo 64. Reconocimiento de la existencia de edificaciones. El reconocimiento de
edificaciones es la actuación por medio de la cual el curador urbano o la autoridad
municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, declara la
existencia de los desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener tales
licencias siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas
vigentes y que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la
solicitud de reconocimiento. Este término no aplicará en aquellos casos en que el
solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa.
En los actos de reconocimiento se establecerán, si es del caso, las obligaciones para la
adecuación o reforzamiento estructural de la edificación a las normas de
sismorresistencia que les sean aplicables en los términos de la Ley 400 de 1997, sus
decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el
Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente –NSR– 10, y la norma que lo
adicione, modifique o sustituya.
Igualmente se podrán expedir actos de reconocimiento a los predios que construyeron
en contravención de la licencia y están en la obligación de adecuarse al cumplimiento de
las normas urbanísticas, según lo determine el acto que imponga la sanción.
Parágrafo 1°. El reconocimiento se otorgará sin perjuicio de las acciones penales, civiles
y administrativas a que haya lugar.
Los curadores urbanos deberán informar a las autoridades que ejerzan el control
urbanístico de las solicitudes de reconocimiento de construcciones que les sean
presentadas, a fin de que ellas adelanten los procedimientos e impongan las sanciones
del caso.
SANCIONES
LEY 810 DE 2.003 (CONGRESO)

(REGLAMENTA PARTE DE LA LEY 388)
INFRACCIONES URBANISTICAS
SANCIONES Y MULTAS
RESTITUCION DE ESPACIO PUBLICO
PROCESOS DE LEGALIZACION URBANISTICA
OBLIGACIONES DE NOTARIOS Y REGISTRADORES
CURADORES Y JURISDICCION AUTORIDAD MARITIMA
TIEMPO PARA APROBACION POT DEL CONCEJO MUNICIPAL
BANCOS DE TIERRAS
ORDENAMIENTO SUELO RURAL
ACTUACIONES URBANISTICAS
DECRETO 3600 de 2.007

ordenamiento del suelo rural y desarrollo de actuaciones
urbanísticas de parcelación y edificación en este tipo de suelo
1. Estructura Ecológica Principal. Conjunto de elementos bióticos y

abióticos que dan sustento a los procesos ecológicos esenciales del
territorio, cuya finalidad principal es la preservación, conservación,
restauración, uso y manejo sostenible de los recursos naturales
renovables, los cuales brindan la capacidad de soporte para el desarrollo
socioeconómico de las poblaciones.
2. Parque, Agrupación o Conjunto Industrial. Conjunto de industrias

afines o complementarias con condiciones comunes de ubicación,
infraestructura, equipamiento y servicios, que cuenta con un sistema de
zonificación interna de los usos permitidos en el predio o predios en que
se localizan y que están sometidos al régimen de propiedad horizontal.
9. MENSURA EN EL AVALUO
A.C. 88,55 m2
A.P. 81,41 m2
const 78,39 m2
libre 1,42 m2
1,33 m2
9. MENSURA EN EL AVALUO
ERRORES EN LOS REGLAMENTOS
ERRORES EN LOS REGLAMENTOS
MENSURA EN EL AVALUO
AREAS EN TERRENOS URBANIZABLES – APLICACIÓN NORMA
VIA LOCAL
EDIFICIO
EDIFICIO
HUMEDAL EDIFICIO
PARQUEO CESION TIPO B

EQUIP.
COMUNAL
LOTE URBANIZADO
AREAAREA
NETA BRUTA
URBANIZABLE
PARQUEO
EDIFICIO
CESION
TIPO A
EDIFICIO EDIFICIO EDIFICIO
CONTROL AMBIENTAL
VIA LOCAL
VIA PLAN VIAL VIA PLAN VIAL
AREAS EN TERRENOS URBANIZABLES – APLICACIÓN NORMA
VIA LOCAL
EDIFICIO
EDIFICIO
HUMEDAL EDIFICIO

EQUIP.
COMUNAL
LOTE URBANIZADO
AREAAREA
NETA BRUTA
URBANIZABLE
PARQUEO
EDIFICIO
CESION
TIPO A
CONTROL AMBIENTAL
VIA LOCAL
LIQUIDACION DEL VALOR
VALOR UNITARIO
DESCRIPCIÓN ÁREA M² VALOR TOTAL
$/M²
TERRENO 2.984,05 120.000,00 358.086.000,00
CONSTRUCCIONES
Bodega Principal 835,00 220.000,00 183.700.000,00
Bodega No. 2 830,00 180.000,00 149.400.000,00
Almacén 250,00 120.000,00 30.000.000,00
Apto y oficinas 250,00 120.000,00 30.000.000,00
TOTAL 751.186.000,00
DESCRIPCIÓN ÁREA M² VALOR UNITARIO $/M² VALOR TOTAL
Terreno útil 2.984,05 120.000,00 358.086.000,00

Terreno bruto o de
reserva o expansión 5.000,00 15.000,00 75.000.000,00
Bodega Principal 835,00 220.000,00 183.700.000,00
Bodega No. 2 830,00 180.000,00 149.400.000,00
Almacén 250,00 120.000,00 30.000.000,00
Apto y oficinas 250,00 120.000,00 30.000.000,00
TOTAL 826.186.000,00
RESUMEN MODULO
MODULO III CONCEPTOS TECNICOS

Y NORMAS URBANISTICAS
TIPOS DE AVALUOS
PASOS A SEGUIR EN UN AVALUO
NORMAS URBANISTICAS
MENSURA EN LOS AVALUOS
URBANOS
MODULO IV
INDICES
DE OCUPACION Y CONSTRUCCION
LOTEOS
AISLAMIENTOS
INDICES DE OCUPACION Y C0NSTRUCCION – LOTEO TIPICO
PATIO ANTEJARDIN
% OCUPACION
LOTE TIPICO
MEDIANERO ATIPICO
LOTE TIPICO
Fondo
LOTE TIPICO LOTE TIPICO
% OCUPACION ESQUINERO
ESQUINERO
ATIPICO TIPICO
Frente Ppal del lote

INDICE DE C0NSTRUCCION
AREA TERRENO 200 M2

AREA CONSTRUIDA
AREA CONSTRUIDA 800 M2 800 M2
INDICE DE CONSTRUCC. 4
PATIO
ANTEARDIN
AISLAMIENTOS
AISLAMIENTO POSTERIOR
ALTURA
PERMITIDA
AISLAMIENTO
OCUPACIÓN LATERAL
PERMITIDA DESDE 2º. PISO
VECINO
VECINO
ANTEJARDIN
VECINO VECINO
FRENTE LOTE MEDIANERO SOTANOS
CORTE CONSTRUCCION
AISLAMIENTOS
DIFERENCIA EN LA EDIFICABILIDAD
FRENTE LOTE MEDIANERO

SOBRE VIA PRINCIPAL
ALTURA
PERMITIDA 10 PISOS
FRENTE SOBRE VIA SECUNDARIA

VECINO
FRENTE SOBRE VIA

VECINO
PRINCIPAL
ALTURA
PERMITIDA 4 PISOS
FRENTE LOTE MEDIANERO

SOBRE VIA SECUNDARIA
CORTE CONSTRUCCION
AISLAMIENTOS
CALLE 100
CALLE 99
AISLAMIENTOS Y ENGLOBES ACUERDO 6 DE 1990
AISLAMIENTOS Y ENGLOBES ACUERDO 6 DE 1990
LOTEO TIPICO
CRITERIOS SOBRE CONFORMACION DE LOTES
( HARPER )
¼ de área 13% del valor

Fondo

del lote
FUENTE IBAPE
Frente del lote
( HOFFMAN )
½ de área 33% del valor
Fondo
½ de área 67% del valor
FUENTE IBAPE
Frente del lote
( 1/3 - 2/3 )
2/3 de área 50% del valor
Fondo
1/3 de área 50% del valor
FUENTE IBAPE
Frente del lote
APLICACIONES CRITERIOS FRENTE - FONDO
1
CRITERIOS SOBRE AREA Y FORMA
CRITERIOS SOBRE AREA Y FORMA
EJ. RESOLUCION 620 IGAC
URBANOS
INTERES CULTURAL
(CONSERVACION ARQUITECTÓNICA)
INTERES CULTURAL
Decreto 606 de 2.001 (presidencia)

(general)

(compensaciones por el tratamiento)
(trasferencias de derechos )
Decreto 135 de 2.004 (alcaldia)

Decreto 215 de 2.004
(actualizaciones del inventarios)
INTERES CULTURAL
Se refiere a las obras individuales de arquitectura habitacional,

institucional, comercial, industrial, militar y religiosa.
Bogotá cuenta aproximadamente con 7 mil inmuebles públicos y privados

declarados, que se conservan debido a sus valores arquitectónicos,
artísticos o históricos, incluyendo 133 Monumentos Nacionales.
Los inmuebles ubicados en el Centro Histórico se encuentran

inventariados por el decreto 678 de 1994 y los que se encuentran fuera
de este por el decreto 606 de 2001
INTERES CULTURAL
(a excepción del Centro Histórico de Bogotá).

Conforme el Plan de Ordenamiento Territorial y el artículo 3º del Decreto
606 de 2001, los Bienes de Interés Cultural –BIC- del Distrito Capital pueden
estar declarados en las modalidades de Inmueble de Interés o Sector de
Interés Cultural, así:
1. Inmuebles de Interés Cultural (IIC) constituidos por:

Inmuebles localizados en áreas consolidadas: inmuebles
a. localizados fuera de los sectores de interés
b. Inmuebles localizados en áreas no consolidadas:
que se encuentran aislados de los contextos consolidados, localizados en
áreas que no han sufrido proceso de urbanización en suelo urbano, de
expansión o rural del Distrito Capital, y que poseen valores arquitectónicos,
artísticos y ambientales.
INTERES CULTURAL
2. Sectores de Interés Cultural (SIC)
a. Sectores antiguos.
b. Sectores con desarrollo individual.
c. Sectores con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos.
El Decreto 606 de 2001, en su artículo 4º, clasifica los
inmuebles según las categorías de intervención, y según
el POT, así:
1. Conservación Integral.
2. Conservación Tipológica.
3. Restitución: a) Parcial. b) Total.
4. Conservación Monumental o Monumento Nacional.
Recuerde que puede consultar mayor información sobre
estas clasificaciones, revisando la totalidad del
Decreto 606 de 2001.
INTERES CULTURAL
Inmuebles del Centro Histórico

El Decreto 678 de 1994 reglamenta el Acuerdo 6 de 1990 y asigna el
tratamiento especial de conservación histórica al Centro Histórico y a
su sector sur del Distrito Capital, están clasificados según las siguientes
categorías de conservación:
Categoría A (Monumentos Nacionales): son los inmuebles declarados

como tales por Resolución del Consejo de Monumentos Nacionales o
de las entidades competentes.
Categoría B (Inmuebles de conservación arquitectónica):

son aquellos que por sus valores arquitectónicos, históricos, artísticos
o de contexto, deben tener un manejo especial de conservación y
protección.
INTERES CULTURAL
Categoría C (Inmuebles de transición): son aquellos ubicados

en el sector sur, de que trata el Decreto 678 de 1994.
Categoría D (Inmuebles reedificables y lotes no edificados):

son aquellos que pueden ser modificados sustancialmente, o demolerse,
y aquellos no construidos susceptibles de tener desarrollo por
construcción.
BC: inmueble que incluye las dos categorías.
SC: sin categoría.
Usos de Inmuebles representativos

Religioso, Recreativo, Comercial, Habitacional, Institucional, Militar,
Transporte
INTERES CULTURAL
Conceptos básicos de la conservación

(con base en POT)
Conservación Integral. Aplica a los inmuebles que cuentan con valores

culturales excepcionales, representativos de determinadas épocas del
desarrollo de la ciudad y que es necesario conservar como parte de la
memoria cultural de los habitantes.
Conservación Tipológica. Aplica a los inmuebles que poseen valores

arquitectónicos, de organización espacial y de implantación predial y
urbana, que los hacen parte de un contexto a conservar por su
importancia en el desarrollo arquitectónico y urbanístico de la ciudad y
que son representativos de tipos arquitectónicos de la época en que se
Construyeron.
INTERES CULTURAL
CONTENIDO DECRETO 606

Inventario
Intervenciones permitidas
Intervenciones de espacio público
Modificaciones internas
Alturas y sótanos
Parqueaderos
Subdivisiones y Englobes
Restituciones
Usos permitidos
Colindancias y Volumetría
Equiparación con el estrato 1
SECTOR DE INTERES CULTURAL
INMUEBLE DE INTERES CULTURAL
INFLUENCIA Y LIMITACION
CASA DE INTERES
CULTURAL
INMUEBLE AVALUADO
NO INTERES CULTURAL
INMUEBLE DE INTERES CULTURAL
INFLUENCIA Y LIMITACION
ESPACIO PUBLICO
(Decreto 1504 de 1.998) (presidencia)

(manejo del espacio público en los POT)
Ley 810 de 2.003 (presidencia)

(Infracciones urbanísticas)
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
Constitución Política de Colombia de 1.991

ARTICULO 82. Es deber del Estado velar por la protección de la integridad
del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece
sobre el interés particular.
Ley 388 de 1.997

Artículo 37º.- Espacio público en actuaciones urbanísticas.
Las reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las

diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los
propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales,
equipamientos colectivos y espacio público en general, y señalarán el
régimen de permisos y licencias a que se deben someter así como las
sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento
de estas obligaciones, ……….
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
También deberán especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén

sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de
infraestructura vial, de transporte redes matrices y otros servicios de
carácter urbano o metropolitano.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
Decreto 1504 de 1.998 (presidencia de la república)
Artículo 1º. Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del
espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el
interés particular. En el cumplimiento de la función pública del urbanismo,
los municipios y distritos deberán dar prelación a la planeación,
construcción, mantenimiento y protección del espacio público sobre los
demás usos del suelo.
Artículo 2º. El espacio público es el conjunto de inmuebles públicos y los

elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados
destinados por naturaleza, usos o afectación a la satisfacción de necesidades
urbanas colectivas que trascienden los límites de los intereses individuales
de los habitantes.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
Artículo 3º. El espacio público comprende, entre otros, los siguientes

aspectos:
a) Los bienes de uso público, es decir aquellos inmuebles de dominio

público cuyo uso pertenece a todos los habitantes del territorio nacional,
destinados al uso o disfrute colectivo;
b) Los elementos arquitectónicos, espaciales y naturales de los inmuebles

de propiedad privada que por su naturaleza, uso o afectación satisfacen
necesidades de uso público;
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
Artículo 5º. El espacio público está conformado por el conjunto de los

siguientes elementos constitutivos y complementarios:
I. Elementos constitutivos
1. Elementos constitutivos naturales:
a) Areas para la conservación y preservación del sistema orográfico o de

montañas, tales como: cerros, montañas, colinas, volcanes y nevados
b) Areas para la conservación y preservación del sistema hídrico:

conformado por:
i) Elementos naturales, relacionados con corrientes de agua, tales como:

cuencas y microcuencas, manantiales, ríos, quebradas, arroyos, playas
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
2. Elementos constitutivos artificiales o construidos:
a) Areas articuladoras del espacio público y de encuentro, tales como:

parques urbanos, zonas de cesión gratuita al municipio o distrito, plazas,
plazoletas, escenarios deportivos; escenarios culturales y de
espectáculos al aire libre;
b) Son también elementos constitutivos del espacio público las áreas y

elementos arquitectónicos espaciales y naturales de propiedad privada que
por su localización y condiciones ambientales y paisajísticas, sean
incorporadas como tales en los planes de ordenamiento territorial y los
instrumentos que lo desarrollen, tales como cubiertas, fachadas,
paramentos, pórticos, antejardines, cerramientos;
e) De igual forma se considera parte integral del perfil vial, y por ende del
espacio público, los antejardines de propiedad privada.
ESPACIO PUBLICO
PERFIL VIAL
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PRIVADA
CALZADA VEHICULAR
ANDEN ANTEJARDIN
ANTEJARDIN ANDEN
VINCULACION A ESPACIO PUBLICO

UBICACIÓN Y LEGALIDAD GARAJES
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
P.O.T. Bogotà Decreto 469 de 2.003
Artículo 196. El Artículo 260 del Decreto 619 de 2000, quedará así:
"Artículo 260. Normas aplicables a los antejardines.
1. No se permite el estacionamiento de vehículos en antejardín.

2. Los antejardines en áreas residenciales deberán ser empradizados y
arborizados, exceptuando las zonas para ingreso peatonal y vehicular.
3. Los antejardines no se pueden cubrir ni construir.
4. No se permiten escaleras ni rampas en los antejardines.
5. En zonas con uso comercial y de servicios, en las cuales se permita el uso
temporal del antejardín, éste se deberá tratarse en material duro, continuo,
sin obstáculos ni desniveles para el peatón y mediante un diseño unificado
en los costados de manzana. Sólo podrán ubicarse los elementos de
mobiliario urbano adoptados por la Administración Distrital.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
6.Únicamente se permitirán los usos que no requieran almacenaje o

desarrollo de construcciones especializadas. La autorización de este es uso
temporal y exclusiva del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
7. Los antejardines de los establecimientos comerciales podrán habilitarse
para el uso temporal, cuando en la vía en la cual se desarrolla la actividad
comercial, se haya construido el respectivo proyecto integral de
recuperación del espacio público, incluyendo dichos antejardines.
8. En ningún caso el uso temporal del antejardín podrá interferir la
circulación peatonal sobre el andén.
9. El uso del antejardín no confiere derechos adicionales sobre el espacio
utilizado.
10. No se permite el cerramiento de antejardines en zonas con uso
comercial y de servicios.
11. En áreas residenciales se permitirá el cerramiento de antejardines,
cuando así lo establezca la respectiva ficha normativa y se cumpla como
mínimo con las siguientes condiciones:
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
- 90% de transparencia,
- 1.60 metros de altura máxima, con un posible zócalo hasta de 0.40 metros.
La aprobación de estos cerramientos es exclusiva de las Curadurías Urbanas.
12. En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá
mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento, o el correspondiente
Plan de Implantación o de Regularización y de Manejo.
13. En los bienes de interés cultural, el cerramiento de los antejardines
dependerá de las características arquitectónicas, urbanísticas e históricas del
inmueble. En los casos en que los propietarios pretendan realizar
cerramientos cuyas características sean diferentes a las permitidas en los
demás numerales de este artículo, será necesaria la aprobación de la
intervención por parte del DAPD, quien podrá solicitar el concepto técnico
del Comité Técnico Asesor de Patrimonio.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
14. En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá

mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento, o el correspondiente
Plan de Implantación o de Regularización y de Manejo.
Parágrafo. Se entiende por proyecto integral de recuperación del espacio

público, el diseño, la arborización, la localización del mobiliario urbano, la
iluminación, el tratamiento de pisos en andenes y antejardines, el manejo
de calzadas vehiculares y, en general, la organización de los elementos de
espacio público de paramento a paramento.“
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
DECRETO 190 DE 2.001 (compilación del POT)
Artículo 196. Prohibición de estacionamientos (artículo 184 del Decreto 619

de 2000).
1. Esta prohibido el estacionamiento de vehículos en los siguientes espacios

públicos:
a. En calzadas paralelas.
b. En zonas de control ambiental.
c. En antejardines.
d. En andenes.
2. Están prohibidas las bahías de estacionamiento público anexas a cualquier

tipo de vía.
3. Se prohíbe el estacionamiento sobre calzada en las vías del Plan Vial Arterial.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
SENTENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO (MAYO 13 DE 2.004)
ratifica la prohibición de localizar parqueaderos en los antejardines
Menciona que las licencias que otorgaron permiso de localizar parqueaderos

perdieron vigencia desde la entrada en vigencia del decreto 619 (POT).
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
DECRETO 1120 DE 2.000 Dic 2.000

ALCALDIA DE BOGOTA
ARTICULO 2. Normas generales para el uso de los antejardines en ejes

comerciales.
a. Se permite el uso de antejardines en ejes comerciales en los horarios

definidos en las normas de policía para establecimientos de la misma índole.
b. El mobiliario urbano para antejardines deberá recogerse y almacenarse

dentro del local comercial, cuando este no se encuentre en uso o fuera del
horario establecido, por lo cual se entiende que este mobiliario deberá ser
removible.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
c. Las actividades de mantenimiento del andén frente al local, del antejardín

y del mobiliario urbano son responsabilidad del propietario, arrendatario o
poseedor del local comercial. Los antejardines deben permanecer libres de
escombros y de cualquier tipo de residuos sólidos o líquidos.
d. No se permite que el mobiliario ocupe la zona de circulación peatonal,

excediendo la franja de antejardín.
e. Es responsabilidad del propietario, poseedor o tenedor del local comercial

el mantenimiento de las flores y plantas de los separadores tipo MA-30.
ESPACIO PUBLICO
ANTECEDENTES
INVASION DE ESPACIO PUBLICO
POT DE CARTAGENA
3.12.1.1 Marco Legal.
I. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS.
ARTIFICIALES O CONSTRUIDOS.
- Areas integrantes de los sistemas de circulación peatonal y vehicular.
- Los componentes de los perfiles viales.
- Relacionados con el peatón.
- Relacionados con el vehículo.
- Componentes de los cruces o intersecciones.
- Areas articuladoras del espacio público y de encuentro.
- Areas libes.
- Escenarios libres.
- Areas para la conservación y preservación de las obras de interés público.
- Elementos urbanísticos, arquitectónicos, históricos, culturales, recreativos, artísticos y
arqueológicos.
- Areas y elementos arquitectónicos espaciales y naturales de propiedad privada, que
por su
localización, condiciones ambientales y paisajísticas, sean incorporados en los Planes
de
Ordenamiento Territorial.
- Areas integrantes del perfil vial.
POT DE CARTAGENA
3.12.1.13 Clasificación y cuantificación del espacio público en cartagena. Elementos
constitutivos artificiales o construidos:
· Areas integrantes de los sistemas de circulación peatonal y vehicular:
· Zonas de Mobiliario Urbano y señalización: Antejardines, aislamientos laterales,
paramentos y retrocesos de las edificaciones: cercas, culatas.
· Plazas fundacionales: Letreros informativos, bancas, mesas, cercados de zonas
verdes, materas, tipo de arborización, letreros de arborización, esculturas, fuentes.
· Plazas de barrio: Letreros informativos, bancas, mesas, cercados de zonas verdes.
Juegos mecánicos infantiles, zonas duras, zonas verdes, fuentes.
· Plazuelas: Letreros informativos, bancas o esculturas.
· Parques: Letreros informativos, bancas, mesas, cercados de zonas verdes, materas,
tipo de arborización. Juegos mecánicos infantiles, zonas duras, zonas verdes, lagos,
fuentes, escultura.
· Plaza cívica dura: Letreros informativos, bancas, mesas, cercados de zonas verdes,
materas, zonas duras, fuentes, y escultura.
· Plaza institucional: Letreros informativos acerca de la institución. Bancas, mesas,
cercados de zonas verdes, materas, zonas duras, escultura.
· Portales, paseos, camellones: Letreros informativos, bancas, mesas, escultura,
fuentes.
· Murallas, Baluartes, Cortinas, y Fortificaciones en general: Letreros informativos
acerca
PROYECTO INMOBILIARIO
CESION TIPO “A” REINTEGRADA
PROYECTO INMOBILIARIO
CESION TIPO “A” REINTEGRADA
PROYECTOS INMOBILIARIOS
INVASION CESION TIPO “A”
PROYECTOS INMOBILIARIOS
CESION TIPO “A”
ZONA COSTERA
CONTENIDO TEMAS
ZONA COSTERA
ZONA COSTERA Y USO DEL SUELO
AFECTACION AEROPUERTOS
AFECTACION AEROPUERTOS
Cabecera de la pista
CURSOHUMEDALES
BASICO DE AVALUOS
(Decreto 386 de 2.008)
URBANOS
RONDAS DE RIOS
(código de recursos naturales)
RESERVAS VIALES
(acuerdo 180 de 2.005 – obras)
AFECTACION POR HUMEDALES
CALCULO DE LAS AREASURBANIZABLES APLICACIÓN NORMA
SOBRE AREA BRUTA
AFECTACION RONDA HUMEDAL
TOTAL AFECTACIONES
RONDAS Y CESION VIAL
AREA NETA URBANIZABLE
RIESGO DE INUNDACION POR
RONDA DE RIO
PREDIOS
RONDA DE RIO
RONDA DE RIO
AFECTACION VIAL
MODELO PLANO TOPOGRAFICO
URBANOS
SISMORESISTENCIA
LEY 400 DE 1.997
DECRETO 926 DE 2.010 (actualización)

(norma NCR-10)
URBANOS
MODULO V
ENFOQUES Y METODOS VALUATORIOS
CONCEPTOS GENERALES DE LOS ENFOQUES
Y METODOS DE VALUACION
EN ESCENCIA EL AVALUO ES UN TRABAJO DE

INVESTIGACION
DEL TIPO Y OBJETO DE AVALUO DEPENDE EL

PROCEDIMIENTO PARA INVESTIGAR, ANALIZAR Y CONCLUIR
EL PROCEDIMIENTO Y ANALISIS PERTINENTES, LOS

DENOMINAMOS ENFOQUE
CADA ENFOQUE EN SU DESARROLLO Y APLICACIÓN

PARA CADA TIPO DE AVALUO APLICA UN METODO
HAY AVALUOS EN QUE SE UTILIZAN VARIOS METODOS
CONCEPTOS GENERALES
ENFOQUE DE COMPARACION DE MERCADO
METODO DE FACTORES REGRESIONES

DE HOMOGENIZACION MULTIPLES
ENFOQUE DE COSTO
METODOLOGIA DE COSTO DE REPOSICION

DEPRECIADO
TECNICA RESIDUAL
ENFOQUE INGRESO
METODO CAPITALIZACION METODO CAPITALIZACION

DE RENTAS DE INGRESOS
CONCEPTOS GENERALES
ENFOQUE DE COMPARACION DE MERCADO
METODO DE FACTORES REGRESIONES

DE HOMOGENIZACION MULTIPLES
ENFOQUE DE COSTO
METODOLOGIA DE COSTO DE REPOSICION

DEPRECIADO
TECNICA RESIDUAL
ENFOQUE INGRESO
METODO CAPITALIZACION METODO CAPITALIZACION

DE RENTAS DE INGRESOS
1 - ENFOQUE DE COMPARACION
DE MERCADO
EN ESCENCIA ES LLEGAR AL VALOR DE UN BIEN MEDIANTE LA

COMPARACION Y ANALISIS EN EL MERCADO,
DE BIENES DE SIMILARES CARACTERISTICAS.
Este enfoque comparativo considera las ventas y

transacciones de bienes similares o sustitutivos al del bien
objeto de avalúo, así como información y datos obtenidos del mercado,
y establece una estimación de valor utilizando procesos
que se basan en la comparación. En general, el bien que se valúa
(el bien objeto de valuación) se compara con bienes similares
que se han comercializado en el mercado abierto ya sea vendidos,
transados, anunciados u ofrecidos.
VALOR DE MERCADO
ES LIGAR EL VALOR CON EL ENTORNO
ES LA CUANTIA ESTIMADA POR LA QUE UN BIEN PODRIA INTERCAMBIARSE

EN LA FECHA DE VALUACION
ENTRE UN COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR
Y UN VENDEDOR DISPUESTO A VENDER
EN UNA TRANSACCION LIBRE
CON UNA ADECUADA COMERCIALIZACION
CON INFORMACION SUFICIENTE Y SIN COACCION
PROCESAMIENTO DE DATOS
DE LA INVESTIGACION DE MERCADO
ES NECESARIO QUE EXISTA MERCADO

NO ES PROMEDIAR OFERTAS
SE REQUIERE ESTABLECER EL MODELO DE CALCULO
TIENE RIESGOS Y LIMITACIONES
PARTIMOS DE UNA INVESTIGACION SERIA Y SOPORTABLE
BAJO LA HIPOTESIS QUE EL MERCADO NO TIENE RESTRICCIONES
DETERMINAR EL MEJOR Y MAYOR USO
SEÑALAR CUALQUIER HIPOTESIS O CONDICION RESTRICTIVA
TODA LA INFORMACIÓN RECOLECTADA DEBE SER ANALIZADA Y PROCESADA PARA

LA OBTENCIÓN DEL RESULTADO DE LA VALUACIÓN, UTILIZANDO LOS
PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOS DISPONIBLES
DETERMINAR LA MUESTRA EFECTIVAMENTE UTILIZABLE

EL VALUADOR DEBERÁ TENER EN CUENTA TODOS LOS ENFOQUES O MÉTODOS.
EL USO DE CADA ENFOQUE O MÉTODO ES OBLIGATORIO SALVO QUE EL
VALUADOR PUEDA DEMOSTRAR LA FALTA DE DATOS SUFICIENTES U OTRA RAZÓN
VÁLIDA PARA DEJAR DE APLICAR UN DETERMINADO ENFOQUE O MÉTODO.
CUANDO EXISTAN DATOS DISPONIBLES, EL ENFOQUE O MÉTODO DE

COMPARACIÓN DE MERCADO ES EL MÁS DIRECTO Y SISTEMÁTICO PARA
CALCULAR UN VALOR
EN LA COMPARACION DE LOS DATOS SE DEBE DETERMINAR LA METODOLOGÍA

MEDIANTE FACTORES O REGRESIONES MÚLTIPLES
RECOMENDABLE TENER BASE DE DATOS

EN LA RECOPILACION DE OFERTA DE VENTA Y RENTA DE INMUEBLES

LO IDEAL ES LA INFORMACION DE LA COMPRAVENTA CONFIABLE
OBJETO DE LA INVESTIGACION
DESTINO
Conocer el mercado Conformar la muestra
Conocer la magnitud de la oferta de estudio
Posicionar el bien en ese mercado
Establecer el inmueble típico
Compararlo con el inmueble a valuar
Comparar con entorno
Comparar con la norma urbanistica
INVESTIGACION DE MERCADO
APLICACIÓN – LIMITACION - RIESGO
LA MUESTRA
Se debe prever % de depuración re
Por lo dificil de encontrar inmuebles iguales al valuado se debe trabaja con inmuebles
comparables en calidad, ubicación, características intrínsecas
respecto al valor de pedido
El uso indiscriminado de factores puede alterar el valor
Como herramienta en el análisis se utilizan procesos estadísticos, como :

desviacion estándar, coef. de variacion , media aritmetica, tendencia central
HOMOGENIZACION
Determinar los factores de ajuste
Los elementos deben ser lo más representativos
Hace comparable el valor de los inmueble de la muestra, al reconocer las características

Superiores o inferiores al del inmueble tipo
(es hacer equivalente la inf.)

(es volverlas comparables)
No es promediar los valores de la muestra

RECOLECCION DE DATOS
LA MUESTRA DEBE CONTENER POR LO MENOS :
FECHA
FUENTE DE INFORMACION
TELEFONO
DIRECCION
INCLUIR TODA LA MUESTRA OBTENIDA
DEBE SEPARARSE LA PERTINENTE Y NO PERTIENENTE
DEBE SEPARARSE VENTA Y RENTA
TIPO DE INMUEBLE
CARACTERISTICAS
EDAD
ACABADOS
ESTADO
AREA
VALOR GLOBAL Y/O
VALORES UNITARIOS
EN LO POSIBLE INCLUIR OBSERVACIONES
APORTES EN NEGOCIOS
REMATES JUDICIALES
variac
Dat Urbanizaci Tipo de Pis Ed W Acabados /

Fuente Dirección Alc Características
o ón Inmueble os ad C conservación
Pisos en tableta Casa localizada
de gres y tableta sobre vía
de cemento, secundaria,
muros en pañete cuenta con dos
8260554 - Av Cr 12 13 - Centro y pintura, baños y locales
1 Casa 2 35 5 4
300 2004809 68/70 Histórico cocinas con comerciales, tres
enchapes y apartamentos.
aparatos
sencillos, buen
estado
8259156 - Lote sin Lote medianero.

Centro construcción
2 8215350 - Cl 12 Cr 13 Lote 0 0 0 0
Histórico
311 2169295
Pisos en tableta Casa medianera

de gres y mortero de un nivel,
esmaltado con localizada en el
8260554 - Centro mineral, muros sector del centro
3 Cr 11 Cl 12 Casa 1 25 0 0
300 2004809 Histórico en estuco y vinilo, Histórico sobre
baños y cocina vía con bajo
en cerámica comercio.
sencilla
Casa para Casa medianera
2027927 - remodelar, pisos de un nivel,
2273901 - en mortero localizada en el
Centro
4 313 Cr 13 Cl 11 Casa 1 50 6 2 afinado y tableta sector del centro
Histórico
3703603- de cemento, Histórico sobre
314 3013108 necesita vía comercial.
remodelaciones.
Integral
Relación $/M²
Frente:Fond Con Valor % Valor $/M² Integral / /
Frente:Fond Terr. Construc
o str Pedido Neg Depurado Terreno Terreno Constru
o c.
cc.
Frente: 12,50 $ 10,0 $ $ $

1 = 3,2 500 400 $ 200.000 $ 594.000
Fondo: 40,00 330.000.000 0% 297.000.000 434.000 742.500
Frente: 9,00 $ 10,0 $ $

1 = 4,55 369 0 $0 $ 439.024 $0
Fondo: 41,00 180.000.000 0% 162.000.000 439.024
$
Frente: 14,50 $ 10,0 $ $
1 = 2,97 624 159 $ 370.000 $ 519.647 2.037.73
Fondo: 43,00 360.000.000 0% 324.000.000 425.293
6
$
Frente: 11,50 $ 10,0 $ $
1 = 4,26 564 300 $ 100.000 $ 958.296 1.800.00
Fondo: 49,00 600.000.000 0% 540.000.000 905.058
0
LOCALIZACION DE LA MUESTRA
4 1
3
variac
EDIFICIO INMUEBLE OFERTADO
No. Fuente Piso

Dirección Edad Asc. Piso Disp Alc Baño Coc Est Acabados
s
228 13 81 Baldosa cerámica en área
Kr 112F 72C- social, cocina y baños;
1 Sala de 0 6 No 2 Int 3 2 Sem No
21 alfombra en alcobas.
ventas
Baldosa cerámica en área
312 466 51 Kr 112F 72C- social, cocina y baños;
2 1 6 No 1 Int 3 2 Sem No
91 21 alfombra en alcobas.
OBSERVACIONES
Edad Edad del edificio en el que se ubica el inmueble ofertado.
Pisos Numero de Pisos del edificio donde esta localizada la oferta
Asc. Ascensor (si o no) cuenta el edificio del inmueble ofertado.
Piso Piso del edificio en el cual se ubica el inmueble ofertado
Disp Disposición en el edificio (Interior o Exterior) del inmueble ofertado
Alc. Numero de alcobas con que cuenta el inmueble en oferta
Coc Cocina (Int = integral / Sem = Semi integral)
Est Estudio o estar.
(Cub / Desc) No. de garajes (cubierto y/o descubierto) del inmueble ofertado
Dp Número de Depósitos con que cuenta el inmueble ofertado
Área Priv. C. Área privada cubierta o construida del inmueble ofertado
Área Libre Área libre (terrazas y/o balcones) del inmueble ofertado
Valor Descontado Valor tras aplicar el factor de descuento (Fact Dcto) al valor pedido
$/M² Área Priv. C. Valor del M² de área privada descontando Gjes. Dp. y Área libre
$/M² Área libre Valor del M² de área libre
Garajes Area Área

Dp Valor Pedido Valor Descontado $/M² Área Priv. C. $/M² Área libre $/M² Total
Cub Desc Priv. C Libre
1 0 0 59,75 1,30 $ 107.300.000 $ 104.081.000 $ 1.617.747 $ 323.549 $ 1.741.941
1 0 0 59,75 1,30 $ 137.000.000 $ 126.040.000 $ 1.983.669 $ 396.734 $ 2.109.456
0 0 0 56,05 0,00 $ 85.000.000 $ 82.450.000 $ 1.471.008 $0 $ 1.471.008
1 0 0 59,75 1,30 $ 105.000.000 $ 101.850.000 $ 1.580.570 $ 316.114 $ 1.704.603
MEDIA $ 1.663.249 $ 259.099 $ 1.756.752

VALORES PARÁMETROS DESV. ESTÁNDAR $ 222.510 $ 176.522 $ 263.937
TIPO VALOR variac
COEF. CORELCN 13,38% 68,13% 15,02%
Estrato 3
Gje sencillo $ 7.000.000
Gje doble $ 10.000.000
Depósito $ 2.000.000
Fact. Dcto. 3% 8%
Relación AC/Alb 20%
Constructor Vs. Mercado

No
No
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp
Hab
Edi
1 6 32 2 Semintegral No 1 Int 14 0 0
3 6 32 1 Sencilla No 3 Int 14 0 0
4 6 32 1 Sencilla No 6 Int 18 0 0
5 6 32 1 Sencilla No 5 Int 18 0 0
7 6 32 1 Semintegral No 5 Ext 18 0 0
M² + Gjs,
Area Área Valor M² - Gj, Dp,
Acabados Generales % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dep, y Area
Pr Lb Pedido Área Lb.
Lb.
Pisos en cerámica, alcobas
53,60 0,00 $ 55.000.000 8,00% $ 50.600.000 $0 $0 $ 944.030 $ 944.030
con closet, cocina semintegral
39,00 4,00 $ 38.000.000 8,00% $ 34.960.000 $0 $0 $ 869.652 $ 896.410
53,60 0,00 $ 48.000.000 8,00% $ 44.160.000 $0 $0 $ 823.881 $ 823.881
53,60 0,00 $ 55.000.000 8,00% $ 50.600.000 $0 $0 $ 944.030 $ 944.030
53,60 0,00 $ 48.000.000 8,00% $ 44.160.000 $0 $0 $ 823.881 $ 823.881
53,60 0,00 $ 53.000.000 8,00% $ 48.760.000 $0 $0 $ 909.701 $ 909.701
53,60 0,00 $ 55.000.000 8,00% $ 50.600.000 $0 $0 $ 944.030 $ 944.030
Media $ 894.172 $ 897.995
Desviación $ 55.048 $ 53.980
variac
Coef. Correlac 6,16% 6,01%
No
No
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Hab
Edi
Pisos en madera
laminada en la zona
1 Calle 12C Nº 71B -41 3153440026 6 3 2 1 1 4 INT 3 1 0
Social,alfombra en las
habitaciones
Pisos en madera
laminada en la zona
2 Calle 12C Nº 71B -41 5454805 12 6 2 1 1 12 INT 5 1 0 social alfombea baños
modernos cocina
intrgral.
Pisos en madera
laminada en la zona
Calle 12C Nº 71
4 3005558505 6 3 2 1 1 3 INT 4 0 0 social alfombea baños
Ciudad Alsacia
modernos cocina
intrgral.
Pisos en madera
laminada en la zona
Calle12B Nº 71B
5 3124967445 6 3 2 1 1 5 INT 3 1 0 Social,alfombra en las
Mismo Conjunto
habitaciones,cocina
intrgral,zona de lavado
Pisos en madera
laminada en la zona
Calle 12C Nº 71C -30
3 3178420232 12 3 2 1 1 3 INT 5 1 0 Social,alfombra en las
Villa alsacia
habitaciones,cocina
intrgral,zona de lavado
VALORES DE PEDIDO VALORES UNITARIOS
Venta Renta Final/Inferido Venta Final/inferido Renta $/M² Área Priv. C. $/M² Área libre $/M² Total Rel. Vta/Rta
310.000.000 $0 $ 285.200.000 $ 1.711.200 $ 3.206.874 $ 481.031 $ 3.353.716 0,60%
205.000.000 $0 $ 188.600.000 $ 1.131.600 $ 2.838.484 $ 425.773 $ 3.271.466 0,60%
0 $ 1.600.000 $ 258.666.667 $ 1.552.000 $ 2.898.803 $ 434.820 $ 3.041.706 0,60%
310.000.000 $0 $ 285.200.000 $ 1.711.200 $ 3.352.010 $ 502.802 $ 3.848.853 0,60%
170.000.000 $0 $ 156.400.000 $ 938.400 $ 2.741.935 $0 $ 2.741.935 0,60%
PROMEDIO $ 1.408.880 $ 3.007.621 $ 368.885 $ 3.251.535 #¡REF!

DESV EST $ 354.088 $ 259.491 $ 208.669 $ 409.679 #¡REF!
COEF DE VAR 25,13% 8,63% 56,57% 12,60% #¡REF!
Tipo de Acabados / $/M² $/M² Integral / Integral /
Dato Fuente Dirección Urbanización Pisos Edad Alc WC Características Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado
Inmueble conservación Terreno Construcc. Terreno Construcc.
Casa remodelada, con

pisos en ceramica y
DG 82B No. Frente = 5,50
1 3103204415 Minuto de Dios Casa 2 35 3 2 madera laminada, 65,5 85,0 $ 140.000.000 7,00% $ 130.200.000 $ 1.210.084 $ 600.000 $ 1.989.305 $ 1.531.765
72D - 38 Fondo = 11,00
muros en estuco liso
pintado, cocina integral

pisos en ceramica y
DG 82A No. Frente = 5,50
2 3144194241 Minuto de Dios Casa 2 35 4 2 marmol, muros en 65,5 125,0 $ 160.000.000 7,00% $ 148.800.000 $ 1.032.086 $ 650.000 $ 2.273.491 $ 1.190.400
72C BIS - 15 Fondo = 11,00
estuco liso pintado,
cocina integral

pisos en ceramica y
DG 82 A No Frente = 5,50
3 2528831 Minuto de Dios Casa 2 35 3 1 madera laminada, 65,5 72,0 $ 148.000.000 7,00% $ 137.640.000 $ 1.387.930 $ 650.000 $ 2.102.979 $ 1.911.667
72A-21 Fondo = 11,00
muros en estuco liso
pintado, cocina integral

pisos en ceramica y
Tv 73b No. 81F- madera, muros en Frente = 6,00
4 3103027697 Minuto de Dios Casa 2 20-25 5 3 72,0 144,0 $ 185.000.000 7,00% $ 172.050.000 $ 1.089.583 $ 650.000 $ 2.389.583 $ 1.194.792
45 estuco liso pintado, Fondo = 12,00
cocina integral, garaje y
terraza
MEDIA $ 1.179.921 $ 637.500 $ 2.188.840 $ 1.457.156
DESV STND $ 157.262 $ 25.000 $ 177.623 $ 342.608
Vr. Vs. Indice de Const COEF. VAR. 13,33% 3,92% 8,11% 23,51%
Tipo de
Dato Dirección Fuente Pisos Edad Alc WC Características
Inmueble
Pisos en baldosa
ceramica y
1 Cra 66 # 67 - 15 3203889858 Casa Lote 2 45 4 3 madera, regular
estado, no ha sido
remodelada
Casa que tiene 4
aptos
2 Cra 66 # 67 A - 81 3105552409 Casa 3 45 8 4
independientes,
normal estao
Pisos en tapete y
3 Cll 67 A Bis # 60 3125844 Casa 3 45 5 4 madera, normal
estado
Casa en regular
estado, se vende
4 Cra 67 # 67 D 4661100 Casa 3 45 4 3
para construir
1- Vr. Vs Indice de Construcción

$/M² $/M² Integral / Integral /
Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado
Terreno Construcc. Terreno Construcc.
$ $
203,00 180,00 $ 450.000.000 10,00% $ 405.000.000 $ 1.551.724 $ 500.000
1.995.074 2.250.000
$ $
196,00 450,00 $ 550.000.000 10,00% $ 495.000.000 $ 1.377.551 $ 500.000
2.525.510 1.100.000
$ $
210,00 267,96 $ 460.000.000 10,00% $ 414.000.000 $ 1.333.429 $ 500.000
1.971.429 1.545.007
$
162,00 399,00 $ 360.000.000 10,00% $ 324.000.000 $ 1.137.963 $ 350.000 $ 812.030
2.000.000
$ $
MEDIA $ 1.350.167 $ 462.500 2.123.003 1.426.759
DESV STND $ 169.986 $ 75.000 $ 268.628 $ 626.198
COEF. VAR. 12,59% 16,22% 12,65% 43,89%

Tipo de Acabados /
Dato Fuente Dirección Urbanización Pisos Edad Alc WC
Inmueble conservación
Remodelada cambio de
Cll 38 C Sur # 72 M - Provivienda 30- tuberia, pisos de
1 3173927625 Casa 3 4 3
34 Occidental 40 porcelanato y cerámica,
cocina integral.
Pisos de cerámica,
Cll 38 B Sur # 72 M - Provivienda 30- mármol y tapete,
2 3165533045 Casa 3 4 3
75 Occidental 40 cambio de tuberia,
enchapes.
Pisos de cerámica y
Cra 73 C Bis # 38 A Provivienda 30-
3 3202665231 Casa 3 4 3 caucho, no ha sido
- 43 Sur Occidental 40
remodelada
Casa con 2 locales

comerciales en 1º piso,
Apto en la parte
311 505 64 Cra 72H # 37D - 26 Provivienda
4 Casa 2 20 5 3 posterior del primer
23 sur Occidental nivel y alcobas en 2º
piso.

Valor $/M² $/M² Integral / Integral /
Características Terr. Constr Valor Pedido % Neg
Depurado Terreno Construcc. Terreno Construcc.
Frente = 6,00 10,00 $

126,0 220,0 $ 180.000.000 $ 162.000.000 $ 500.000 $ 450.000 $ 736.364
Fondo = 21,00 % 1.285.714
Frente = 6,00 10,00 $

129,6 360,0 $ 230.000.000 $ 207.000.000 $ 486.111 $ 400.000 $ 575.000
Fondo = 21,6 % 1.597.222
Frente = 6,00 10,00

120,0 198,0 $ 120.000.000 $ 108.000.000 $ 405.000 $ 300.000 $ 900.000 $ 545.455
Fondo = 20,00 %
Frente: 7,50 10,00

168 180 $ 170.000.000 $ 153.000.000 $ 535.714 $ 350.000 $ 910.714 $ 850.000
Fondo: 20,00 %
$ $ 618.939
MEDIA $ 481.706 $ 375.000 1.173.413
DESV STND $ 55.241 $ 64.550 $ 334.660 $ 102.760
COEF. VAR. 11,47% 17,21% 28,52% 16,60%

No Pisos No
No. Dirección Fuente Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Conj. Hab
Apartamento con acabados de constructora que

consta de pisos laminados, cocina abierta, baños
con acabados en linea moderna y divisiones en
Calle 64 No. 1 -15
1 3103155859 30 2 2 Integral Si 2 Ext. 1 2 0 vidrio y dos garajes sencillos cubiertos en línea.
(Mismo Conjunto)
(Vista a los cerros orientales).
(Puerta de acceso de seguridad).
(Apartamento vendido)

Calle 64 No. 1 -15
2 3184634525 30 2 2 Integral Si 2 Ext. 1 1 0 con acabados en linea moderna, divisiones en vidrio
(Mismo Conjunto)
y un garaje sencillo cubierto.
(Vista hacia Bogotá).

Calle 64 No. 1 -15 3112792598
3 30 3 2 Integral Si 14 Ext. 1 2 0 con acabados en linea moderna, divisiones en vidrio
(Mismo Conjunto) 5727253
y dos garajes sencillos cubiertos en línea.

Calle 64 No. 1 -15 3112792598
1- Vr. Vs altura
M² - Gj, Dp, M² + Gjs, Dep, y Area
Area Pr Área Lb Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp
Área Lb. Lb.
66,42 4,00 $ 352.000.000 0,00% $ 352.000.000 $ 25.000.000 $0 $ 4.835.561 $ 5.299.289
78,20 6,00 $ 425.000.000 5,00% $ 403.750.000 $ 15.000.000 $0 $ 4.859.375 $ 5.163.043
84,64 6,00 $ 520.000.000 5,00% $ 494.000.000 $ 25.000.000 $0 $ 5.425.729 $ 5.836.484
95,68 6,00 $ 520.000.000 5,00% $ 494.000.000 $ 25.000.000 $0 $ 4.811.243 $ 5.163.043
2- Vr. Vs altura
No Pisos No
Conj. Hab

Calle 64 No. 1 -15
(Mismo Conjunto)

Calle 64 No. 1 -15
(Mismo Conjunto)

Calle 64 No. 1 -15 3112792598

Calle 64 No. 1 -15 3112792598
3- Vr. Vs altura
No Pisos No
Conj. Hab

Calle 64 No. 1 -15
(Mismo Conjunto)

Calle 64 No. 1 -15
(Mismo Conjunto)

Calle 64 No. 1 -15 3112792598

Calle 64 No. 1 -15 3112792598
4- Vr. Vs altura
No
No Baño No. Eda
No. Dirección Fuente Pisos Cocina Asce Disp Gj Dp Acabados Generales
Hab s Pisos d
Edi
Apto con pisos en madera
laminada en el area social
Cll 86A No. 69T - 81
1 Sala Ventas 17 3 3 Integral Si 2 Int 0 2 1 y alfombra en alcobas.
Torres del Sol
Entregas segunto trimestre
de 2012
laminada en el area social
Cll 86A No. 69T - 81
2 Sala Ventas 17 3 3 Integral Si 17 Int 0 2 1 y alfombra en alcobas.
Torres del Sol
Entregas segunto trimestre
de 2012
Cll 95 No. 71 - 11
17 y laminada en el area social
3 Parque central 3134788992 18 3 4 Integral Si Int 0 2 1
18 y alfombra en alcobas.
Pontevedra 3
Entrega inmediata
Cll 97 No. 70C - 49
Sala ventas laminada en el area social
4 Portal de 12 3 2 Integral Si 11 Int 0 2 1
Pontevedra V
Entregas junio 2012
Cll 97 No. 70C - 49
Pontevedra V
Entregas junio 2012
Cll 97 No. 70C - 49
Pontevedra V
Entregas junio 2012
M² + Gjs,
Área M² - Gj, Dp,
Area Pr Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dep, y Area
Lb Área Lb.
Lb.
73,60 0,00 $ 230.000.000 3,00% $ 223.100.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 2.793.478 $ 3.031.250
73,60 0,00 $ 265.000.000 3,00% $ 257.050.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 3.254.755 $ 3.492.527
147,20 57,00 $ 435.000.000 0,00% $ 435.000.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 2.541.083 $ 2.955.163
77,28 0,00 $ 298.000.000 3,00% $ 289.060.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 3.513.975 $ 3.740.424
90,16 0,00 $ 310.000.000 3,00% $ 300.700.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 3.141.083 $ 3.335.182
90,16 0,00 $ 340.000.000 3,00% $ 329.800.000 $ 15.000.000 $ 2.500.000 $ 3.463.842 $ 3.657.941
Media $ 3.164.996 $ 3.422.178

Desviación $ 447.562 $ 357.088
Coef. Var 14,14% 10,43%
Vr. TIPOLOGIA Vs altura

No M² - Gj, M² + Gjs,
No Area Área
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp Acabados Generales Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dp, Área Dep, y Area
Hab Pr Lb
Edi Lb. Lb.
Apartamento para estrenar,
pisos en madera en area social
Mismo
1 313 292 6769 25 2 2 Integral Si 7 Ext 1 2 1 y alcobas en alfombra, baños 84,64 0,00 $ 360.000.000 2,00% $ 352.800.000 $ 16.000.000 $ 2.000.000 $ 3.955.577 $ 4.168.242
Conjunto
en ceramica y diviciones en
vidrio.

Mismo
2 311 202 2043 25 2 2 Integral Si 9 Ext 1 2 1 y alcobas en alfombra, baños 84,64 1,00 $ 370.000.000 2,00% $ 362.600.000 $ 16.000.000 $ 2.000.000 $ 4.056.981 $ 4.284.026
Conjunto
vidrio.

Mismo
3 Sala de ventas 22 3 3 Integral Si 21 Ext 0 2 1 y alcobas en alfombra, baños 138,00 0,00 $ 586.000.000 2,00% $ 574.280.000 $ 16.000.000 $ 2.000.000 $ 4.031.014 $ 4.161.449
Conjunto
vidrio.
Mismo
Conjunto
vidrio.
Mismo
Conjunto
vidrio.
Mismo
Conjunto
vidrio.
Media $ 3.860.857 $ 4.011.467
Por Piso y Area Desviación

Coef. Var
$ 189.851 $ 231.473
4,92% 5,77%
No Pisos
No. Dirección Fuente No Hab Baños Cocina No. Pisos Disp Edad Gj Dp
Edi
Calle 152 No. 14a - 36

1 3341481 11 3 2 Integral 1 Int 3 1 1
Mismo Conjunto
Calle 152 No. 14a - 36

2 3213432091 11 3 2 Integral 4 Int 3 1 1
Mismo Conjunto
Calle 152 No. 14a - 36

3 3006599587 11 3 2 Integral 1 Int 3 1 1
Mismo Conjunto
Calle 152 No. 14a - 36

4 3114449495 11 4 2 Integral 11 Int 3 1 1
Mismo Conjunto
5 Calle 155 No. 9 - 49 3213432091 10 2 2 Integral 2 Int 4 1 0
1- Vr. INTEGRAL Mercado y Area

M² + Gjs,
M² - Gj, Dp,
Acabados Generales Area Pr Área Lb Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dep, y Area
Área Lb.
Lb.
Apto con pisos en Madera

laminada en area social y
81,88 42,00 $ 350.000.000 6,00% $ 329.000.000 $ 18.000.000 $ 2.500.000 $ 3.265.241 $ 4.018.075
alcobas, baldosa en baños, con
estudio.

81,88 0,00 $ 320.000.000 6,00% $ 300.800.000 $ 18.000.000 $ 2.500.000 $ 3.423.302 $ 3.673.669
estudio.

108,56 0,00 $ 300.000.000 6,00% $ 282.000.000 $ 18.000.000 $ 2.500.000 $ 2.408.806 $ 2.597.642
estudio.
Penthouse con pisos en

163,76 0,00 $ 440.000.000 6,00% $ 413.600.000 $ 18.000.000 $ 2.500.000 $ 2.400.464 $ 2.525.647
madera, sala con chimenea.
Pisos en madera laminada en

80,96 0,00 $ 282.000.000 6,00% $ 265.080.000 $ 18.000.000 $0 $ 3.051.877 $ 3.274.209
area social
Media $ 2.909.938 $ 3.217.849
Desviación $ 479.747 $ 654.811
Coef. Var 16,49% 20,35%
2- Vr. INTEGRAL Mercado y Area
Tipo de
Dato Fuente Dirección Pisos Edad Alc WC Acabados / conservación Características
Inmueble
Casa en buen estado, con cuarto

Lote parte plano e
1 3154012572 Vereda el Salitre Lote y Casa 2 10 4 5 de servicio, pisos en madera,
inclinado
mobiliario de linea moderna
Urbanizacion Rio Casa remodelada con acabados

Lote sobre la via ppal, a
2 3134336360 Grande Lote y Casa 2 20 5 7 en madera macisa, mobiliario de
1 km de patios
Vereda el Salitre lujo en baños y cocina
Casa remodelada moderna con

Urbanizacion Rio Lote de terremo parte
acabados en madera macisa,
3 3134233731 Grande Casa 19 Lote y Casa 2 20 4 4 inclinado, con lindero
marmol y granito en baños y
Vereda el Salitre sobre el rio
cocina. BBQ
Urbanizacion Rio Lote de terremo

Casa ppal de 280 m2 y casa de
4 7515335 Grande Lote y Casa 3 15 5 6 inclinado, a 100 metros
servicio de 60
K8 via la Calera de la via
Pisos de marmol y ceramica,

Condominio el Chuzcal. alfombra en alcobas, tina en Lote en condominio
5 2144655 Lote y Casa 2 15 4 5
Vereda el Salitre baño ppal, muros con acabados terreno ondelado
en piedra, chimenea
Casa de dos niveles con pisos en Lote con parte de

6 3144702577 Urbanizacion rio Grande Lote y Casa 2 20 4 4
alfombra y ceramica, baño social terreno plano e inclinado
Mercado Vs Area
Integral / Integral /
Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado $/M² Terreno $/M² Construcc.
Terreno Construcc.
2.500 380 $ 750.000.000 10,00% $ 675.000.000 $ 118.000 $ 1.000.000 $ 270.000 $ 1.776.316
1.773 500 $ 1.100.000.000 10,00% $ 990.000.000 $ 191.765 $ 1.300.000 $ 558.376 $ 1.980.000
4.000 420 $ 1.200.000.000 10,00% $ 1.080.000.000 $ 133.500 $ 1.300.000 $ 270.000 $ 2.571.429
3.200 340 $ 950.000.000 10,00% $ 855.000.000 $ 160.938 $ 1.000.000 $ 267.188 $ 2.514.706
2.000 300 $ 640.000.000 10,00% $ 576.000.000 $ 138.000 $ 1.000.000 $ 288.000 $ 1.920.000
3.480 270 $ 630.000.000 10,00% $ 567.000.000 $ 100.862 $ 800.000 $ 162.931 $ 2.100.000

Tipo de
Dato Dirección Fuente Urbanización Pisos Edad Alc WC Acabados / conservación
Inmueble
Casa totalmente remodelada,
pisos ceramica, baños con
aparatos sanitarios
1 Calle 8 Sur No 15-16 315 349 9710 San Antonio Casa 2 25 4 4 ahorradores, divicion de ducha
en vidrio.
Casa totalmente remodelada

para estrenar, pisos ceramica,
baños con aparatos sanitarios
2 Calle 4 Sur No 16-30 317 270 1675 San Antonio Casa 2 25 6 4 ahorradores, divicion de ducha
en vidrio.
casa en buen estado con

remodelaciones parciales en
3 Carrera 15A No 6-78 Sur 320 866 6195 San Antonio Casa 2 20 3 2 pisos, baños y cocina sencilla
en buen estado.
Casa en buen estado, pisos en
vinisol y listón de madera,
baños con aparatos sanitarios
4 Calle 5 Sur con carrera 19 317 636 7830 San Antonio Casa 2 30 4 3 ahorradores, divicion de ducha
en vidrio.
Casa totalmente remodelada

con cambio en pisos, cocina y
baños, Pisos en ceramica,
5 Carrera 18 No 4-29 Sur 314 4603778 San Antonio Casa 2 25 5 2 baños con aparatos sanitarios
ahorradores.
Relación
Caracteristicas Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado $/M² Terreno
Frente:Fondo
Cuenta con dos unidades
habitacionales independientes cada
una con 2 alcobas, 2 baños, cocina Frente: 10,00
200,00 400,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 442.000
y área social y garaje en primer Fondo: 20,00
piso.
Casa con dos unidades
habitacionales independientes y
Frente: 8,00
garaje en primer piso. Ubicación 176,00 320,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 684.091
Fondo: 22,00
medianera
Cuenta con patio cubierto y terraza.

Ubicación esquinera Frente: 8,00
80,00 160,00 $ 180.000.000 8,00% $ 165.600.000 $ 1.070.000
Fondo: 10,00
Cuenta con primera planta un

garaje cubierto, sala comedor
independiente, cocina basica, baño
social, patio cubierto, segunda
planta tres habitaciones piso en Frente: 5,50
66,00 120,00 $ 160.000.000 8,00% $ 147.200.000 $ 1.321.212
madera, un baño enchapado, Fondo: 12,00
tercera planta habitacion con baño,
terraza descubierta
Cuenta con patio cubierto.

Frente: 7,00
126,00 110,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 1.534.921
Fondo: 18,00
MEDIA $ 563.045
DESV STND $ 171.184
COEF. VAR. 30,40%
Vr. M2 INTEGRAL DE CONSTR Vs. Área ilegal

No Pisos
No. Dirección Fuente No Hab Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Edi
Apartamento nuevo, pisos en
madera laminada en áreas sociales
Cll 160 No. 60-07, mismo 6726688 y alcobas, con estudio y balcón en
1 12 3 2 Integral Si 1 Int 0 1 0 alcoba ppal. Garaje en sótano,
conjunto Sala de Ventas
cocina integral, Entrega Julio 2012


Cll 160 No. 60-07, mismo madera laminada para áreas
3 4190304 12 3 2 Integral Si 6 Int 0 1 0 sociales y alcobas, estudio, balcón.
conjunto
Garaje en sótano, cocina integral

Pisos en madera laminada en área

Cll 160 No. 60-07, mismo
6 3134907734 12 3 2 Integral Si 7 Int 0 1 0 social y alcobas en alfombra,
conjunto
garaje cubierto.
conjunto
garaje cubierto.
conjunto
garaje cubierto.
conjunto
garaje cubierto.
M² - Gj, Dp, M² + Gjs, Dep, y
Área Lb. Area Lb.
60,72 1,50 $ 184.944.000 2,00% $ 181.245.120 $ 10.000.000 $0 $ 2.799.495 $ 2.984.933
69,35 1,50 $ 213.072.000 2,00% $ 208.810.560 $ 10.000.000 $0 $ 2.848.289 $ 3.010.967
60,72 1,50 $ 185.000.000 2,00% $ 181.300.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.800.392 $ 2.985.837
69,35 1,50 $ 218.724.000 2,00% $ 214.349.520 $ 10.000.000 $0 $ 2.927.644 $ 3.090.837
60,72 1,50 $ 194.145.000 2,00% $ 190.262.100 $ 10.000.000 $0 $ 2.946.904 $ 3.133.434
60,72 1,50 $ 185.000.000 7,00% $ 172.050.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.649.174 $ 2.833.498
60,72 1,50 $ 195.000.000 7,00% $ 181.350.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.801.210 $ 2.986.660
70,84 1,50 $ 240.000.000 7,00% $ 223.200.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.990.602 $ 3.150.762
69,00 1,50 $ 225.000.000 7,00% $ 209.250.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.868.970 $ 3.032.609
Media $ 2.848.076 $ 3.023.282

Desviación $ 102.005 $ 95.799
Coef.
Vr. M2 INTEGRAL Diferencial localización Variación 3,58% 3,17%
No
No No.
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asce Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Hab Pisos
Edi
Apto con pisos laminados,
4162700 mesones en mármol y
Cra 74 No. 25G - 69
1 Sala de 11 3 3 Integral Si 7 Int 0 1 0 divisiones en vidrio y
Mismo Conjunto
Ventas accesorios en acero.
Entregas dic 2012
4162700 mesones en mármol y
Cra 74 No. 25G - 69
2 Sala de 11 3 3 Integral Si 7 Int 0 1 0 divisiones en vidrio y
Mismo Conjunto
Ventas accesorios en acero.
Entregas dic 2012
mesones en mármol y
Cra 74 No. 25G - 69
3 3108123496 11 3 2 Integral Si 10 Int 2 1 1 divisiones en vidrio y
Mismo Conjunto
accesorios en acero. Para
estrenar.
mesones en mármol y
Cra 74 No. 25G - 69
4 3132622677 11 3 2 Integral Si 10 Int 1 1 1 divisiones en vidrio y
Mismo Conjunto
accesorios en acero. Para
estrenar.
Cra 74 No. 25G - 69 mesones en mármol y
5 3168235522 11 3 3 Integral Si 5 Int 2 1 0
Mismo Conjunto divisiones en vidrio y
accesorios en acero.

Cra 74 No. 25G - 69 mesones en mármol y
6 3168235522 11 3 2 Integral Si 9 Int 2 1 1
Mismo Conjunto divisiones en vidrio y
accesorios en acero.
M² - Gj, Dp, M² + Gjs, Dep,
Área Lb. y Area Lb.
94,76 0,00 $ 368.000.000 4,00% $ 353.280.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.596.243 $ 3.728.155
114,08 0,00 $ 454.000.000 4,00% $ 435.840.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.710.905 $ 3.820.477
90,16 0,00 $ 340.000.000 4,00% $ 326.400.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.481.588 $ 3.620.231
138,00 0,00 $ 560.000.000 4,00% $ 537.600.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.805.072 $ 3.895.652
73,60 0,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.482.337 $ 3.652.174
90,16 0,00 $ 365.000.000 4,00% $ 350.400.000 $ 10.000.000 $ 2.500.000 $ 3.747.782 $ 3.886.424
Media $ 3.637.321 $ 3.767.186

Desviación $ 138.360 $ 118.244
Vr. M2 INTEGRAL Diferencial por edad y localización Coef. Var 3,80% 3,14%
No
No No.
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asc Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Hab Pisos
Edi
Cl 12C No. 71C - 30 Apto sencillo, con piso

1 3148904955 12 3 2 Integral Si 1 Int 6 1 0
Mismo Conjunto laminado, buen estado.
Cl 12C No. 71C - 30 Apto sencillo, pisos en

2 3005464096 12 3 3 Integral Si 3 y 4 Int 6 1 0
Mismo Conjunto alfombra en todo el apto.
Apto duplex, remodelado

Cl 12C No. 71C - 30
3 3114829571 12 3 2 Integral Si 5 Int 6 1 0 venta realizada menos de
Mismo Conjunto
un mes.
Apto sencillo,
Cl 12C No. 71C - 30 remodelado venta
4 3108114875 12 3 2 Integral Si 6 Int 6 1 0
Mismo Conjunto realizada menos de un
mes.
Apto sencillo, sin

Cl 12C No. 71C - 30 remodelaciones,
5 3112399384 12 3 2 Integral Si 9 Int 3 1 0
Mismo Conjunto alfombra en todo el apto.
Apto ultima etapa.
Apto Duplex Penthouse,

Cl 12C No. 71C - 30 11 y con estudio, piso en
6 3015818580 12 3 3 Integral Si Int 6 2 0
Mismo Conjunto 12 madera laminada
europea, buen estado.
M² + Gjs,
Área M² - Gj, Dp,
Area Pr Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dep, y Area
Lb Área Lb.
Lb.
64,40 0,00 $ 160.000.000 6,00% $ 150.400.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.180.124 $ 2.335.404
68,96 0,00 $ 175.000.000 6,00% $ 164.500.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.240.429 $ 2.385.441
69,00 0,00 $ 150.000.000 0,00% $ 150.000.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.028.986 $ 2.173.913
56,12 0,00 $ 135.000.000 0,00% $ 135.000.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.227.370 $ 2.405.560
57,96 0,00 $ 155.000.000 6,00% $ 145.700.000 $ 10.000.000 $0 $ 2.341.270 $ 2.513.803
69,00 0,00 $ 160.000.000 6,00% $ 150.400.000 $ 15.000.000 $0 $ 1.962.319 $ 2.179.710
Media $ 2.163.416 $ 2.332.305

Desviación $ 141.735 $ 133.801
Vr. M2 INTEGRAL Diferencial por edad y localización Coef. Var 6,55% 5,74%
Tipo de
Dato Dirección Fuente Pisos Edad Alc WC Características
Inmueble
Casa con 3 aptos
apto de 1 y 2 piso
terminado, y apto
1 Cra 87 # 67 - 47 3124133069 Casa 3 30 6 3 del 3 piso en obra
gris, pisos de
ceramica, normal
estado
Acabados originales
pisos en tableta seta
2 Cll 68 # 89 - 44 3012595177 Casa 2 30 4 2 construido en la
parte frontal del lote
pisos de baldosa
ceramica, cocina y
baños enchapados,
3 Cll 69 A Bis 87 A - 89 3145161393 Casa 2 10 5 3 cuenta con un local
en el primer piso
pisos de baldosa
ceramica, cocina y
4 Cll 69 # 87 A - 68 3124243880 Casa 2 30 4 3
baños enchapados,
$/M² Integral / Integral /
Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado $/M² Terreno
Construcc. Terreno Construcc.
126,00 225,00 $ 220.000.000 8,00% $ 202.400.000 $ 892.063 $ 400.000 $ 1.606.349 $ 899.556
320,00 150,00 $ 320.000.000 8,00% $ 294.400.000 $ 755.938 $ 350.000 $ 920.000 $ 1.962.667
77,00 160,00 $ 170.000.000 8,00% $ 156.400.000 $ 888.312 $ 550.000 $ 2.031.169 $ 977.500
128,00 230,00 $ 200.000.000 8,00% $ 184.000.000 $ 718.750 $ 400.000 $ 1.437.500 $ 800.000
MEDIA $ 813.766 $ 425.000 $ 1.498.755 $ 1.159.931

DESV STND $ 89.554 $ 86.603 $ 459.620 $ 540.065
COEF. VAR. 11,00% 20,38% 30,67% 46,56%
Vr. M2 INTEGRAL Diferencial por Indice de Constr

Dato Dirección Fuente Tipo de Inmueble Pisos Edad Alc WC Características
Remodelada en cambio de
tuberia, pisos y baño cocina
hace 4 año aproximadamente,
buen estado
1 Cra 57 # 125 B - 27 3108191548 Casa 2 37 5 4
Acabados originales, se
realizaron algunas
2 kr 57 # 125 B - 50 3118677806 Casa 2 37 4 3 ampliaciones, normal estado
Casa remodelada totalmente,

pisos en porcelanato y
madera, cambio de tubería,
cocina y baños remodelados
3 Cll 125 # 57 - 21 3202804026 Casa 2 35 3 2
Remodelada en cambio de
tuberia, pisos y baño cocina,
buen estado ya fue vendida
4 Kr 58 # 125 B -10 3108191548 Casa 2 37 3 3
Integral / Integral /
Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado $/M² Terreno $/M² Construcc.
Terreno Construcc.
128,00 250,00 $ 460.000.000 7,00% $ 427.800.000 $ 1.584.375 $ 900.000 $ 3.342.188 $ 1.711.200
130,00 240,00 $ 380.000.000 7,00% $ 353.400.000 $ 1.610.769 $ 600.000 $ 2.718.462 $ 1.472.500
228,00 156,00 $ 540.000.000 7,00% $ 502.200.000 $ 1.552.632 $ 950.000 $ 2.202.632 $ 3.219.231
140,00 180,00 $ 450.000.000 0,00% $ 450.000.000 $ 2.057.143 $ 900.000 $ 3.214.286 $ 2.500.000
MEDIA $ 1.701.230 $ 837.500 $ 2.869.392 $ 2.225.733

DESV STND $ 238.463 $ 160.078 $ 519.563 $ 794.641
COEF. VAR. 14,02% 19,11% 18,11% 35,70%
Vr. M2 INTEGRAL Diferencial por Indice de Constr

No
No
No. Dirección Fuente Pisos Baños Cocina Asce Piso Disp Edad Gj Dp Acabados Generales
Hab
Edi
Pisos de madera
Cra 99 A # 70 - 97
laminada y alfombra,
1 Urbanización el 3107687589 8 3 2 Integral Si 8 Int 2 0 0
baños y cocina
pedregal
enchapados
Pisos de madera
2769323 laminada y alfombra,
Cra 71 B # 100 - 11
2 Sala de 12 3 2 Semintegral Si 11 Int 0 0 0 baños y cocina
pedregal Reservado
ventas enchapados, ultimas
ventas
Pisos de madera
Cra 71 B # 100 - 11
pedregal Reservado
ventas
Pisos de madera
Cra 71 B # 100 - 11
pedregal Reservado
ventas
M² + Gjs,
M² - Gj, Dp,
Area Pr Área Lb Valor Pedido % Valor Final Valor Gj Valor Dp Dep, y Area
Área Lb.
Lb.
57,96 0,00 $ 130.000.000 7,00% $ 120.900.000 $0 $0 $ 2.085.921 $ 2.085.921
49,70 0,00 $ 117.000.000 0,00% $ 117.000.000 $0 $0 $ 2.354.125 $ 2.354.125
49,70 0,00 $ 113.000.000 0,00% $ 113.000.000 $0 $0 $ 2.273.642 $ 2.273.642
49,70 0,00 $ 112.000.000 0,00% $ 112.000.000 $0 $0 $ 2.253.521 $ 2.253.521
Media $ 2.241.802 $ 2.241.802

Desviación $ 112.644 $ 112.644
Coef.
5,02% 5,02%
Correlac
Vr. M2 INTEGRAL Dif, POR EDAD

Urbanizaci Tipo de Acabados /
Dato Dirección Fuente Pisos Edad Alc WC Caracteristicas
ón Inmueble conservación
Casa totalmente Cuenta con dos unidades
remodelada, pisos habitacionales
San ceramica, baños con independientes cada una
1 Calle 8 Sur No 15-16 315 349 9710 Casa 2 25 4 4
Antonio aparatos sanitarios con 2 alcobas, 2 baños,
ahorradores, divicion cocina y área social y
de ducha en vidrio. garaje en primer piso.
Casa totalmente Casa con dos unidades
remodelada para habitacionales
estrenar, pisos independientes y garaje
San
2 Calle 4 Sur No 16-30 317 270 1675 Casa 2 25 6 4 ceramica, baños con en primer piso. Ubicación
Antonio
aparatos sanitarios medianera
ahorradores, divicion
de ducha en vidrio.
casa en buen estado Cuenta con patio cubierto
con remodelaciones y terraza. Ubicación
San
3 Carrera 15A No 6-78 Sur 320 866 6195 Casa 2 20 3 2 parciales en pisos, esquinera
Antonio
baños y cocina sencilla
en buen estado.
Casa en buen estado, Cuenta con primera
pisos en vinisol y listón planta un garaje cubierto,
de madera, baños con sala comedor
aparatos sanitarios independiente, cocina
ahorradores, divicion basica, baño social, patio
San de ducha en vidrio. cubierto, segunda planta
4 Calle 5 Sur con carrera 19 317 636 7830 Casa 2 30 4 3
Antonio tres habitaciones piso en
madera, un baño
enchapado, tercera
planta habitacion con
baño, terraza descubierta
Casa totalmente Cuenta con patio
remodelada con cubierto.
cambio en pisos, cocina
San
5 Carrera 18 No 4-29 Sur 314 4603778 Casa 2 25 5 2 y baños, Pisos en
Antonio
ceramica, baños con
aparatos sanitarios
ahorradores.
Relación $/M² Integral / Integral /
Terr. Constr Valor Pedido % Neg Valor Depurado $/M² Terreno
Frente:Fondo Construcc. Terreno Construcc.
Frente: 10,00
200,00 400,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 442.000 $ 400.000 $ 1.242.000 $ 621.000
Fondo: 20,00
Frente: 8,00
176,00 320,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 684.091 $ 400.000 $ 1.411.364 $ 776.250
Fondo: 22,00
Frente: 8,00
80,00 160,00 $ 180.000.000 8,00% $ 165.600.000 $ 1.070.000 $ 500.000 $ 2.070.000 $ 1.035.000
Fondo: 10,00
Frente: 5,50
66,00 120,00 $ 160.000.000 8,00% $ 147.200.000 $ 1.321.212 $ 500.000 $ 2.230.303 $ 1.226.667
Fondo: 12,00
Frente: 7,00
126,00 110,00 $ 270.000.000 8,00% $ 248.400.000 $ 1.534.921 $ 500.000 $ 1.971.429 $ 2.258.182
Fondo: 18,00
MEDIA $ 563.045 $ 500.000 $ 2.090.577 $ 1.506.616

DESV STND $ 171.184 $0 $ 130.658 $ 657.892
COEF. VAR. 30,40% 0,00% 6,25% 43,67%
Vr. M2 INTEGRAL DE CONSTR Vs. Área ilegal

DATOS 1 Y 2 Inmuebles con características similares al inmueble objeto de avalúo en cuanto a norma, área y acabados
DATOS 3 Y 4 Inmuebles con características similares al inmueble objeto de avalúo en cuanto a norma, pero por tener un área relativamente
pequeña en comparación a los datos 1 y 2, sus valores de terreno y construcción son altos.
DATO 5 con características similares al inmueble valuado pero se encuentra localizado en un corredor vial de doble calzada y comercio.
CONVENCIONES
Alc. Numero de alcobas con que cuenta el inmueble.
WC Numero de baños con que cuenta el inmueble.
Otr. Otras dependencias (Lc = local; Dp = depósito).
Terr. Área de terreno.
Constr. área de construcción.
% Neg. Porcentaje de negociación / comercialización aplicado.
Valor depurado Valor del inmueble ofertado aplicado ya el % comercialización.
$/M² Terreno Valor unitario por metro² de terreno.
$/M² Construcc. Valor unitario por metro² de construcción.
Integral / Terreno Valor unitario resultante de dividir el vlr total depurado entre el área de terreno.
Integral / Construc. Valor unitario resultante de dividir el vlr total depurado entre el área de construción.
DESV STND Desviación estandar de la muestra.
COEF. VAR. Coeficiente de Variación de la muestra.
DATOS 1 Y 2 Inmuebles con caracteristicas similares al inmuble objeto de avaluo en cuanto a norma, área y acabados
DATOS 3 Y 4 Inmuebles con caracteristicas similares al inmuble objeto de avaluo en cuanto a norma, pero por tener un área
relativamente pequeña en comparacion a los datos 1 y 2, sus valores de terreno y costrucción son altos.
DATO 5 Inmuebles con caracteristicas similares al inmuble objeto de avaluo, pero se encuentra localizado en un corredor vial
de doble calsada y comercio.
VALOR DE MERCADO DE RENTA
APLICACION EN ARRIENDO INMOBILIARIO
POR LA CUAL SE LLEGA AL VALOR DE LA RENTA QUE
DEBE PRODUCIR UN INMUEBLE BASADO EN EL MERCADO
ARRENDAMIENTO ES UN CONTRATO POR EL CUAL EL PROPIETARIO DE UN BIEN

CONCEDE DETERMINADOS DERECHOS DE USO Y POSESION A CAMBIO DE LA
PROMESA DE PAGAR RENTAS SEGÚN LOS TERMINOS ACORDADOS
CLASES DE RENTAS
INMOBILIARIO
RENTA DE MERCADO
FINANCIERO (Leasing)
POR GANANCIAS DEL ARRENDATARIO VIVIENDA
FUSION DE DERECHOS COMERCIO
LEASING OPERATIVO
LEASEBACK
2. ESQUEMA DE COSTO
ES EL METODO POR EL CUAL SE LLEGA AL VALOR

DEL COMPONENTE CONSTRRUCCION A PARTIR DEL
COSTO DE REPOSICION
COMPONENTE COMPONENTE
TERRENO CONSTRUCION
GENERALMENTE SE OBTIENE
POR MERCADO O POTENCIAL
DEPENDE DE SUS
CARACTERISTICAS
EDAD Y
POR COSTO CUANDO ESTADO
ESTA DENTRO DEL PROCESO
DE URBANIZACION
DE BRUTO A URBANIZADO
EN PROCESO DE URBANIZACION
CONOCIENDO EL VALOR DEL TERRENO DE AREA BRUTA

PODREMOS CALCULAR EL VALOR DEL TERRENO URBANIZADO
BASADO EN :
APLICACIÓN DE NORMAS Y COSTOS DE URBANISMO
AFECTACIONES Y CESIONES COSTOS
HUMEDALES - RONDAS Y ZONAS

DE RESERVA - VIAS FERREAS MOVIMIENTO DE TIERRA
VIAS PLAN VIAL – CESIONES TIPO «A» SERVICIOS PUBLICOS
Y «B» INFRAESTRUCTURA
TRATAMIENTO – DENSIDAD - ACTIVIDAD MITIGACION DE RIESGOS
INDICES DE OCUPACION Y DE CONSTR
PROCESO DE URBANIZACION
VIA LOCAL
EDIFICIO
EDIFICIO
HUMEDAL EDIFICIO

EQUIP.
COMUNAL
LOTE URBANIZADO
AREAAREA
NETA BRUTA
URBANIZABLE
PARQUEO
EDIFICIO
CESION
TIPO A
CONTROL AMBIENTAL
VIA LOCAL
VIA LOCAL
HUMEDAL
CESION TIPO B
LOTE URBANIZADO
AREAAREA
NETA BRUTA
URBANIZABLE
CESION
TIPO A
CONTROL AMBIENTAL
VIA LOCAL
VIA PLAN VIAL
URBANISMO SIN CONCLUIR
ESQUEMA DE COSTO
COMPONENTE DE CONSTRUCION
CONOCER EL VALOR
EN CUALQUIER EPOCA
DE LA VIDA UTIL
LA DEPRECIACION ES EL VALOR
LA REPOSICION ES EL PERDIDO POR
COSTO DE UNA CONSTRUCCION
NUEVA O SUSTITUTA EDAD OBSOLECENCIA
FUNCIONAL
ESTADO FISICO
DEFINICIONES DE INMUEBLES
URBANOS
En cuanto al uso. Los inmuebles urbanos pueden clasificarse en:

vivienda, comerciales, industriales, institucionales, mixtos, entre otros.
En cuanto a la tipología constructiva. Teniendo en cuenta la tipología

constructiva pueden clasificarse en: lotes (terrenos sin construcción),
casas, apartamentos, oficinas, tiendas, locales, galpones garajes, hoteles,
moteles, hospitales, escuelas, cinemas, teatros, clubes r ecreativos,
predios industriales, mixtos, entre otros.
En cuanto al agrupamiento. en loteo, parcelación, condominio de casas,

conjuntos residenciales (casas o apartamentos) Centros comerciales,
complejos industriales, entre otros, teniendo en cuenta el régimen de
propiedad horizontal y/o condominio o no.
CUANTIFICACION DE COSTOS
Costo de Reposición a Nuevo:
Consiste en la determinación de la cuantía monetaria necesaria para

ADQUIRIR O CONSTRUIR UNA EDIFICACIÓN NUEVA EQUIVALENTE
O SUSTITUTA de la construcción objeto de estudio
Costo de Reconstrucción:
Consiste en la determinación de la cuantía monetaria necesaria para

Reconstruir una edificación a nueva idéntica a la construcción objeto de
estudio, en la cual por su condición especial, NO CONTIENE ALGUNOS
DE LOS COSTOS del costo de reposición a nuevo.
Generalmente se utiliza para indemnización de seguros
CUANTIFICACION DE COSTOS
Depreciación.
Se basa en la estimación de la cantidad monetaria equivalente a la

PÉRDIDA DE VALOR QUE EXPERIMENTA UNA EDIFICACIÓN ocasionada
por el paso del tiempo, el uso y cualquier forma de obsolescencia.
Puede ser estimada de forma analítica o por coeficientes.

REPOSICION DE CONSTRUCCIONES
CON BASE EN EL PRESUPUESTO

COSTO DE REPOSICION DETALLADO
A
NUEVO O CONSULTA DE PUBLICACIONES
ESPECIALIZADAS COMO CAMACOL Y
CONSTRUDATA
A PARTIR DEL COSTO DE REPOSICION A NUEVO
SE ANALIZA Y CUANTIFICA LA PERDIDA DE

DEPRECIACION
APTITUD Y CAPACIDAD DE
UTILIZACION DE LA CONSTRUCCION
SE ESTABLECE EL COSTO DE REPOSICION A NUEVO TENIENDO EN

CUENTA CLARAMENTE EL TIPO DE CONSTRUCCION
ESPECIFICACIONES
ESTRUCTURA TRADICIONAL, INDUSTRIALIZADA
MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL, MUROS DE CARGA
ESTRUCTURA Y MATERIALES DE CUBIERTA
ALTURA, FACHADAS, INSTALACIONES
CARACTERISTICAS ZONAS DURAS LIBRES
DE CONSTRUCCION
SIMILAR
ACABADOS
ESTANDAR PISOS, MUROS, TECHOS, CARPINTERIAS
CONSTRUCTIVO COCINAS, BAÑOS, ZONAS COMUNES
DOTACIONES
CALDERAS, PLANTAS ELÉCTRICAS, EQUIPOS
DE PRESION CONSTANTE, ASCENSORES Y
MONTACARGAS, JACUZZI, PISCINAS, SAUNAS
EQUIPAMENTO COMUNAL

VIVIENDA
VIS. VIP. UNIFAMILIAR, BIFAMILIAR
MULTIFAMILIAR
INDUSTRIA
BODEGAS INDUSTRIALES, BODEGAJE
TIPO DE CONSTRUCCION PARQUES INDUSTRIALES
POR DESTINACION
COMERCIO
LOCALES, OFICINAS, CENTROS
COMERCIALES
ESPECIALES
CLINICAS, HOSPITALES
TEATROS

URBANO
INDIVIDUAL, EN SERIE,
CONJUNTO CERRADO
TIPO DE PROYECTO Y
DE CONSTRUCCION
RURAL
CAMPESTRE, AISLADA
PARCELACION

COSTOS DIRECTOS
(materiales y mano de obra)
PRELIMINARES,CIMENTACION,
ESTRUCTURA, MAMPOSTERIA
INSTALACIONES, CARPINTERIAS
BAÑOS, COCINAS
PRESUPUESTO
COSTOS INDIRECTOS
HONORARIOS, IMPUESTOS
LICENCIAS
CONEXIÓN DE SERVICIOS, SEGUROS
ADMINISITRATIVOS, LEGALES
VENTAS Y PUBLICIDAD
COSTO DE CONSTRUCCION
ESTABLECIDOS LAS ESPECIFICACIONES Y EL TIPO DE

CONSTRUCCION SE PROCEDE A ESTUDIAR EL PRESUPUESTO
CAPITULO VALOR INCIDENCIA %
2. EDIFICACIONES - Subtotal $ 27.057.643.244 87,2%
PRELIMINARES DE OBRA $ 723.892.732 2,3%
ESTRUCTURA $ 5.440.749.261 17,5%
ACERO DE REFUERZO $ 2.045.291.204 6,6%
INSTALACIONES SUBERRANEAS - DESAGUES $ 42.855.810 0,1%
MAMPOSTERIA $ 2.812.440.828 9,1%
PAÑETES $ 1.478.134.564 4,8%
PISOS $ 1.683.785.081 5,4%
ENCHAPES $ 252.570.286 0,8%
CUBIERTAS $ 334.200.862 1,1%
HIDRAULICAS Y SANITARIAS $ 873.573.694 2,8%
APARATOS SANITARIOS $ 450.198.574 1,5%



RED DE GAS $ 135.679.579 0,4%
ELECTRICAS $ 1.331.622.280 4,3%
EQUIPOS ESPECIALES $ 662.305.627 2,1%
CARPINTERIA MADERA $ 1.765.533.492 5,7%
CARPINTERIA DE METALICA $ 1.570.997.583 5,1%
CERRADURAS Y HERRAJES $ 180.034.486 0,6%
VIDRIOS-ESPEJOS $ 47.686.400 0,2%
PINTURA $ 1.081.179.000 3,5%
APARATOS COCINAS $ 511.104.403 1,6%
OBRAS EXTERIORES $ 270.527.888 0,9%
CLUB HOUSE $ 645.111.384 2,1%
EQUIPO DE OBRA $ 173.667.000 0,6%
ADMINISTRACION OBRA $ 541.604.440 1,7%
IMPREVISTOS Y AJUSTES INFLACION 2006/07 $ 2.002.896.786 6,5%

3. COSTOS INDIRECTOS (SUB-TOTAL) $ 27.057.643.244 99%
HONORARIOS ARQUITECTONICOS $ 723.892.732 2,6%
HONORARIOS PROYECTO ESTRUCTURAL $ 5.440.749.261 19,9%
HONORARIOS OTROS PROYECTOS $ 2.045.291.204 7,5%
LICENCIA $ 42.855.810 0,2%
IMPUESTOS $ 2.812.440.828 10,3%
COSTOS OFICINA $ 1.478.134.564 5,4%
COTOS FINANCIEROS $ 1.683.785.081 6,2%
COMISION DE VENTAS $ 252.570.286 0,9%
COSTOS NOTARIALES $ 334.200.862 1,2%
COSTOS REGISTRO $ 873.573.694 3,2%
ASEO Y OFICIOS FINALES $ 450.198.574 1,6%


IMPUESTOS Y DERECHOS $ 973.216.063

COSTOS DE VENTAS $ 799.999.999
COSTOS FINANCIEROS $ 1.200.000.000
HONORARIOS $863.799.450
DEPRECIACION DE CONSTRUCCIONES
ESTABLECIDO EL COSTO DE REPOSICION A NUEVO

SE EFECTUA LA DEPRECIACION
LAS CONSTRUCCIONES POR EFECTO DEL TIEMPO U OTRO FACTOR, PIERDEN VALOR.
EL TIEMPO TOTAL QUE PERMANECEN EN PIE SE DENOMINA VIDA UTIL
LA DEPRECIACION ES LA PERDIDA DE VALOR O PRECIO TENIENDO EN CUENTA

EL TIPO DE CONSTRUCCION EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACION
VIDA ECONOMICA VIDA TECNICA VIDA FISICA

ES EL TIEMPO QUE DURA
ES EL TIEMPO QUE DURA
UNA EDIFICACION HASTA ES EL TIEMPO QUE DURA
UNA EDIFICACION PARA EL
CUANDO ES UTILIZABLE UNA EDIFICACION
USO ECONOMICO QUE
EN CONDICIONES
FUE CONSTRUIDA
NORMALES VA HASTA SU
HASTA CUANDO SEA
SIN REPARACIONES RUINA
RENTABLE
IMPORTANTES
OBSOLECENCIA FUNCIONAL
DEPRECIACION FISICA ES RELACIONADA CON LA EDAD Y UN

NORMAL MANTENIMIENTO – NO REMODELACION NI RESTAURACION
DEPRECIACION FUNCIONAL ES RELACIONADA CON EL USO

DEL INMUEBLE – DISEÑOS DE EPOCAS ANTERIORES NO
ADAPTABLES A LA VIDA DE HOY
NO ES COMPARABLE CON LA DEPRECIACION CONTABLE

CUYAS VIDAS UTILES Y FINES SON DISTINTOS
A LOS DE LAS CONSTRUCCIONES
HAY VARIAS TECNICAS PARA SU CALCULO

GENERALMENTE MATEMATICAS, BASADAS ESCENCIALMENTE EN
LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACION
(por edad)
DE LINEA RECTA
ES LA DEPRECIACION UNIFORME LINEAL Y PROPORCIONAL A

LA EDAD TRANSCURRIDA DE LA CONSTRUCCION CONTRA SU VIDA UTIL
DEPENDIENDO DEL TIPO DE CONSTRUCCION SE ESTABLECE LA VIDA UTIL
DEPENDIENDO DE SU ESTADO REFORMAS O ACTUALIZACIONES DE

ESTRUCTURA O ACABADOS SE PUEDE EXTENDER SU VIDA UTIL
USUALMENTE SE UTILIZA UNA VIDA UTIL ENTRE 70 Y 100 AÑOS

EN LA RESOLUCION 620 DEL AGUSTIN CODAZZI SE CALIFICA HASTA 100 AÑOS
ANALIZAMOS UNA CASA UNIFAMILIAR CON EDAD DE 30 AÑOS

SIN REMODELACIONES, ACTUALIZACIONES O MEJORAS
CON AREA CONSTRUIDA DE 139 m2

CON VIDA UTIL ESTIMADA EN 70 AÑOS
COSTO DE REPOSICION $650.000 M2
(por edad)
DE LINEA RECTA
EJEMPLO BASE DEL CALCULO
COSTO DE REPOSICION DE $650.000 m2 X 139 m2 = $ 90.350.000
TIEMPO TRANSCURRIDO DE VIDA / VIDA UTIL 30 / 70 = 42,85 %
DEPRECIACION ACUMULADA $650.000 X 42,85% = $ 278.525
COSTO DE REPOSICION MENOS DEPREC. ACUM $ 650.000 - $ 278.525 = $ 371.475
VALOR DE ACTUAL DE LA CONSTR. $371.475 X 139 = $51.263.550

(por edad)
VALOR CONSTR. $ 51.263.550
100%
80% DEPRECIAC.
$ 278.525 m2
42,85%
60%
40%
Vr
REMANENTE 57,15% $ 371.475 m2
20%
0% VIDA UTIL AÑOS

0 30 70
(por edad)
VALOR CONSTR $ 38.724.010
100%
80%
DEPRECIAC.
57,14% $ 371.410 m2
60%
40%
Vr 42,86% $ 278.590 m2
20% REMANENTE
0% VIDA UTIL AÑOS

0 40 70
(por edad)
100%
80%
71,43% $ 464.230 m2
DEPRECIAC.
60%
40%
20% Vr 28,57% $ 185.770 m2

REMANENTE
0% VIDA UTIL AÑOS

0 50 70
(por edad)
100%
80%
85,71% $ 557.115 m2
60% DEPRECIAC.
40%
20%
Vr
14,29% $ 92.885 m2
REMANENTE
0% VIDA UTIL AÑOS
0 60 70
(por edad)
DE KUENTZLE
ES LA DEPRECIACION NO UNIFORME NI LINEAL NI PROPORCIONAL A LA

EDAD TRANSCURRIDA DE LA CONSTRUCCION CONTRA LA VIDA UTIL
DEPENDIENDO DEL TIPO DE CONSTRUCCION SE ESTABLECE LA VIDA UTIL
SE PROPONE UNA DISMINUCION MAS REDUCIDA EN LOS PRIMEROS AÑOS

MEDIANTE UNA ECUACION Y LINEA PARABOLICA
DEPENDIENDO DE SU ESTADO REFORMAS O ACTUALIZACIONES DE

ESTRUCTURA O ACABADOS SE PUEDE EXTENDER SU VIDA UTIL
ANALIZAMOS LA MISMA CASA

LOS PRIMEROS 10 AÑOS (10 / 70)2 = 2%
POR 20 AÑOS (20 / 70)2 = 8,16 %
POR 30 AÑOS (30 / 70)2 = 18,36 %
COMO SE VE AL PRINCIPIO ES MUY LENTA
(por edad)
100%
DEPRECIAC. D 18,36 $119.340 m2
80%
60%
Vr
40% REMANENTE
Vx-Vr 81,64% $530.660 m2

20%
0% % VIDA UTIL = Vt
0 70%
30 AÑOS
42,85%
(por edad)
100%
D 32,65 $212.225 m2
DEPRECIAC.
80%
60%
Vr
40% REMANENTE
Vx-Vr 67,35% $437.775 m2

20%
0% % VIDA UTIL = Vt
0
40 AÑOS
57,14% 70%
(por edad)
100%
80% DEPRECIAC.
D 51,00% $331.760 m2
60%
Vr
40% REMANENTE
Vx-Vr 49,00% $318.240 m2

20%
0% % VIDA UTIL = Vt
0 70%
50 AÑOS
71,42%
(por edad)
100%
80%
D 73,46% $477.490 m2
60% DEPRECIAC.
Vr
40% REMANENTE
Vx-Vr 26,54% $ 172.510 m2

20%
0% % VIDA UTIL = Vt
0 70%
60 AÑOS
85,71%
(por edad)
DE ROSS
ES UNA DEPRECIACION QUE TAMPOCO ES UNIFORME NI LINEAL NI

PROPORCIONAL A LA EDAD TRANSCURRIDA DE LA CONSTRUCCION
SE PROPONE TAMBIEN UNA ECUACION INTERMEDIA DE LAS DOS

ANTERIORES PARA OBTENER UNA DEPRECIACION NO TAN
ACELERADA NI TAN LENTA
LA VIDA UTIL SE ESTIMA DE IGUAL FORMA Y DEPENDIENDO DE SU ESTADO

REFORMAS O ACTUALIZACIONES DE ESTRUCTURA O ACABADOS
SE PUEDE EXTENDER SU VIDA UTIL
ANALIZAMOS LA MISMA CASA

LOS PRIMEROS 10 AÑOS (20 + 4)1/2 = 12%
POR 20 AÑOS (40 + 8,16)1/2 = 24,08 %
POR 30 AÑOS (60 + 18,36)1/2 = 39,18 %
COMO SE VE AL PRINCIPIO ES MUY LENTA
Y ACELERADA LOS ULTIMOS 20 AÑOS
(por edad)
100%
DEPRECIAC. D 30,60% $ 198.900 m2
80%
60%
40% Vr
REMANENTE
Vx- Vr 69,40% $ 451.100 m2
20%
0% % VIDA
% VIDA
UTIL
UTIL
AÑOS
= Vt
0 70
30 AÑOS
42,85%
(por edad)
100% 44,89%
D $ 291.785 m2
80% DEPRECIAC.
60%
40% Vr Vx- Vr
REMANENTE
55,11% $ 358.215 m2
20%
0% % VIDA
% VIDA
UTIL
UTIL
AÑOS
= Vt
0 70
40 AÑOS
57,14%
(por edad)
100%
D 61,21%
80% $ 91.785 m2
DEPRECIAC.
60%
40% Vr Vx- Vr
REMANENTE
38,79% $ 252.135 m2
20%
0% % VIDA
% VIDA
UTIL
UTIL
AÑOS
= Vt
0 70
50 AÑOS
71,42%
(por edad)
100%
D 79,58%
80% $ 517.270 m2
60% DEPRECIAC.
40% Vr Vx- Vr
REMANENTE
20,42% $ 132.730 m2
20%
0% % VIDA
% VIDA
UTIL
UTIL
AÑOS
= Vt
0 70
60 AÑOS
85,71%
(por estado)
DE HEIDECKE
ES UNA DEPRECIACION QUE ANALIZA SOLO EL ESTADO
FISICO DEL INMUEBLE TENIENDO EN CUENTA TODOS SUS COMPONENTES
CON LA MISMA EDAD SE PUEDE DEPRECIAR CON BASE EN EL ESTADO DE

CONSERVACION
EL ANALISIS DE SUS COMPONENTES PERMITE DETECTAR SI REQUIERE

REPARACIONES, ADECUACIONES O RECONSTRUCCION
ESTRUCTURALES ACABADOS DOTACIONES
REPARACIONES MENORES : REFERENTES A MANTENIMIENTO INTERIOR, EXTERIOR

FACHADA, ENCHAPES, TAPETES, PISOS, HUMEDADES
REPARACIONES MEDIANAS : INSTALACIONES HIDROSANITARIAS, ELECTRICAS
APARATOS SANITRARIOS Y/O DE COCINA, PAÑETES
REPARACIONES IMPORTANTES : CIMENTACION, ESTRUCTURA, CUBIERTA,
HUNDIMIENTOS, INCLINACIONES, CAMBIOS TOTALES DE INSTALACIONES
(por estado)
CALIFICACION ESTADO CLASIFICACION COEFICIENTE

1 NUEVO NO REQ. OPTIMO 0.0
1,5
MUY BUENO 0.032
2 REQUIERE REP BUENO 2,52
POCO IMPORT.
2,5 INTERMEDIO 8,09
3 NECESITA REPAR.
SENCILLAS REGULAR 18,10
3,5
DEFICIENTE 33,20
4 NECESITA REPARA.
IMPORTANTES MALO 52,60
4,5 MUY MALO 72,20

5 PARA DEMOLICION SIN VALOR 100,00
(por edad y estado)
TABLAS DE FITTO Y CORVINI
SON TABLAS QUE COMBINAN LA DEPRECIACION POR EDAD

Y POR ESTADO DE CONSERVACION (LA DE ROSS + LA DE HEIDECKE)
PRESENTA YA EFECTUADO EL CALCULO
LA EDAD NO SE REPRESENTA EN AÑOS RESPECTO A LA VIDA UTIL

SE REPRESENTA EN PORCENTAJE
CALIFICA DE 1 A 5 ESTADOS DE CONSERVACION

CON PUNTAJES INTERMEDIOS
ES EL MEDIO MAS PRACTICO PARA LA DEPRECIACION

PORQUE EVITA EL CALCULO
LA EFECTIVIDAD DEPENDE DEL CRITERIO DE COMO SE CALIFIQUE

EL ESTADO DE CONSERVACION
(por edad y estado)
Edad en %
CLASES
de la vida
1 1,50 2 2,50 3 3,50 4 4,50 5

1 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100
2 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100
3 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 36,43 54,93 76,41 100
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 78,86 100
13 7,34 7,37 9,88 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100
14 7,99 8,00 10,30 15,42 24,53 38,51 56,38 77,18 100
15 8,62 8,65 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100
(por edad y estado)
16 9,29 9,30 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100
17 9,94 9,97 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100
18 10,62 10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100
19 11,30 11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100
20 12,00 12,01 14,22 19,12 28,93 41,22 58,29 78,17 100
21 12,70 12,73 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100
22 13,42 13,44 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100
23 14,14 14,17 16,31 21,09 29,68 42,85 59,30 78,71 100
24 14,92 14,90 17,03 21,77 30,28 43,14 59,85 78,89 100
25 15,62 15,65 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100
26 16,33 16,40 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,26 100
27 17,14 17,17 19,23 23,85 32,14 44,65 60,72 79,45 100
28 17,92 17,95 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100
29 18,70 18,73 20,75 25,28 33,42 45,69 61,46 79,84 100
30 19,50 19,52 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100
31 20,30 20,33 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100
32 21,12 21,15 23,11 27,50 35,40 47,31 62,61 80,44 100
33 21,94 21,97 23,90 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100
34 22,78 22,80 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100
(por edad y estado)
35 23,62 23,64 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06
36 24,48 24,50 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27
37 25,34 25,34 27,23 31,38 38,86 50,13 64,61 81,48
38 26,22 26,24 28,08 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70
39 27,10 27,12 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,92
40 28,00 28,02 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 82,14
41 28,90 28,92 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37
42 29,82 29,84 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60
43 30,74 30,76 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,83
44 31,68 31,70 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06
45 32,62 32,64 34,32 38,08 44,82 54,99 68,06 83,29
46 33,58 33,60 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53
47 34,54 34,56 26,19 39,84 46,39 56,23 68,97 83,77
48 35,52 35,54 27,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01
49 36,50 36,52 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25
50 37,50 37,52 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50
51 38,50 38,52 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75
52 39,52 39,53 41,04 44,41 50,46 59,60 71,33 85,00
53 40,54 40,56 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25
(por edad y estado)
54 41,58 41,59 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100
55 42,62 42,64 44,07 47,26 53,01 61,67 72,80 85,77 100
56 43,68 43,69 45,10 48,24 53,87 62,39 73,30 86,03 100
57 44,74 44,76 46,14 49,22 54,74 63,09 73,81 86,29 100
58 45,82 45,83 47,19 50,20 55,62 63,81 74,32 86,56 100
59 46,90 46,92 48,25 51,20 56,51 64,53 74,83 86,83 100
60 48,00 48,01 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100
61 49,10 49,12 50,39 53,22 58,32 66,00 75,87 87,38 100
62 50,22 50,23 51,47 54,25 58,23 66,75 76,40 87,66 100
63 51,34 51,26 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100
64 52,48 52,49 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100
65 53,62 53,64 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100
66 54,78 54,79 55,93 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100
67 55,94 55,95 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,08 100
68 57,12 57,13 58,20 60,59 64,88 71,36 79,63 89,37 100
69 58,30 58,31 59,36 61,68 65,05 72,15 80,24 89,66 100
70 59,50 59,51 60,52 62,78 66,83 72,95 80,80 89,96 100
71 60,70 60,71 61,70 63,88 67,82 73,75 81,37 90,26 100
72 61,92 61,93 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100
(por edad y estado)
73 63,14 63,15 64,08 66,13 69,81 75,38 82,53 90,85 100
74 64,38 64,39 65,28 67,27 70,83 76,21 83,12 91,17 100
75 65,62 65,63 66,49 68,41 71,85 77,04 83,71 91,47 100
76 66,88 66,89 67,71 69,57 72,87 77,88 84,30 91,78 100
77 68,14 68,15 68,95 70,73 73,91 78,72 84,90 92,10 100
78 69,42 69,43 70,19 71,90 74,95 79,57 85,50 92,42 100
79 70,70 70,71 71,44 73,08 76,01 80,43 86,11 92,74 100
80 72,00 73,00 72,71 74,28 77,07 81,30 86,73 93,00 100
81 73,30 73,31 73,98 75,48 78,14 82,17 87,35 93,38 100
82 74,62 74,82 75,26 76,07 79,21 83,05 87,97 93,70 100
83 75,94 75,95 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100
84 77,48 77,28 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,36 100
85 70,62 78,63 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100
86 79,98 79,98 80,48 81,60 83,60 86,63 90,51 95,04 100
87 81,34 81,35 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,38 100
88 82,72 82,73 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,72 100
89 84,10 84,11 84,51 85,39 86,93 89,38 92,47 96,05 100
90 85,50 85,50 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100
91 86,90 86,90 87,23 87,96 89,27 91,25 93,79 96,75 100
(por edad y estado)
92 88,32 88,32 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 100
93 89,74 89,74 90,00 90,57 91,57 93,15 95,14 97,45 100
94 91,18 91,18 91,40 91,89 92,77 94,11 95,82 97,01 100
95 92,62 92,62 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100
96 94,08 94,08 94,93 94,56 95,15 96,04 97,19 98,53 100
97 95,54 95,54 95,66 95,61 95,35 97,02 97,89 98,89 100
98 97,02 97,02 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 98,26 100
99 98,50 98,50 98,54 99,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100
EJEMPLO:
VIDA UTIL 70 AÑOS

CLASE 1
VALOR DE REPOSICION $650.000 m2
VIDA CONSUMIDA 30 AÑOS
% VIDA CONSUMIDA 42,85 %
% CASTIGO (tabla) 30,74 %
CASTIGO $ 199.810 M2
Vr. ACTUAL $ 451.190 M2
METODOLOGIA DEL INSTITUTO AGUSTIN
CODAZZI
(resolución 672 de 1.998)

(resolución 620 de 2.008) actualización
ANTECEDENTES
Que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artículo 23

establece que las normas metodológicas para la realización de
los avalúos de que trata el decreto serán señaladas por el
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZ I
CONTENIDO
Métodos
Etapas de elaboración de avalúos
Aplicación de los métodos
Avalúos en propiedad horizontal
Compensación por obra pública
Tratamiento de conservación
Cálculo de plusvalía
Areas de cesión
Avaluos en zonas rurales, cultivos, maquinaria
(por edad y estado)
RESOLUCION 762 DE 1.998 ACTUALIZADA POR (620 /08)

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI (ANALIZAN EDAD Y ESTADO)
LA DEFINCION NO DIFIERE DE LAS YA MENCIONADAS
RECOMIENDA MODELOS CONTINUOS Y QUE CONTENGAN

DEPRECIACION
POR EDAD Y POR ESTADO DE CONSERVACION
EL CALCULO SE BASA EN LA TABLA DE FITTO Y CORVINI
TOMA LAS MISMAS DEFINCIONES DEL ESTADO FISICO
IGUALMENTE LA EFECTIVIDAD DEPENDE DEL CRITERIO COMO SE

CALIFIQUE EL ESTADO DE CONSERVACION
(por edad y estado)
ECUACION DEL VALOR A = Vn – (Vn * Y) + Vt
A = VALOR DEL BIEN

Vn = VALOR DE REPOSICION A NUEVO
Vt = VALOR DEL TERRENO
Y = VALOR PORCENTUAL DE DEPRECIACION
X = EDAD TRANSCURRIDA
Clase 1 Y = 0.0052 X² + 0.47 X - 0.1603

Clase 2 Y = 0.0051 X² + 0.4581 X + 2,3666
Clase 3 Y = 0.0043 X² + 0.385 X + 17.968
Clase 4 Y = 0.0025 X² + 0.02216 X + 52.556
Clase 5 Y = 0.0013 X² + 0.01166 X + 75.159
(por edad y estado)
VALOR RESULTANTE DEL CALCULO CON CLASE 1 $451.039 M²

COMPARACION DE DEPRECIACIONES
(por edad y estado)
METODO 30 AÑOS 40 AÑOS 50 AÑOS 60 AÑOS
LINEA RECTA $ 51.263.550 $ 38.724.010 $ 25.822.030 $ 12.911.015
KUENTZLE $ 73.761.740 $ 60.850.725 $ 44.235.360 $ 23.978.890
ROSS $ 62.702.900 $ 49.791.885 $ 35.046.765 $ 18.449.470
HEIDECKE (1) $ 83.040.685
FITTO Y CORV $ 62.715.410 $ 49.927.410 $ 35.507.550 $ 26.544.830
620 IGAC $ 62.694.421 $ 49.785.908 $ 35.033.699 $ 18.088.070

(por edad y estado)
COMPARATIVO DEPRECIACION
LINEAL – FITTO & CORVINI - RESOLUCION 620 DE 2.008 IGAC
INCIDENCIA TERRENO
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE Vr. REMANENTE + Vr. DEL TERRENO
100%
TERRENO
80%
60%
DEPRECIAC. Vr total del
inmueble
40%
Vr
20% REMANENTE
100%
0 30 70 VIDA UTIL AÑOS
INCIDENCIA TERRENO
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE Vr. REMANENTE + Vr. DEL TERRENO
100%
80%
60% TERRENO
40%
20% Vr
REMANENTE
100%
VIDA UTIL AÑOS
0 40 70
INCIDENCIA TERRENO
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $51.263.550 + Vr DEL TERRENO
100%
80%
60%
TERRENO
40%
20%
Vr
REMANENTE
100%
VIDA UTIL AÑOS
0 50 70
INCIDENCIA TERRENO
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $12.911.015 + Vr DEL TERRENO

VALORIZADO O
DESVALORIZADO
100%
80%
60% TERRENO ej. 85%
40%
20%
Vr
100% REMANENTE
VIDA UTIL AÑOS
0 60 70
ESQUEMA DE COSTO
VARIANTES DE APLICACIÓN
DEL
METODO
(por edad y estado)
VARIANTE EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Un apartamento de estrato medio-alto, con muy buenos acabados, 250 m2 construidos

con 12 años de edad y un buen estado de conservación (calificación 2).
Estimamos la vida útil del edificio en 50 años.
Se define el prototipo y encontramos en el mercado que el inmueble multifamiliar

objeto de avalúo tiene un costo directo de $927.000 / m2.
Aplicamos un multiplicador de costos indirectos de 1.8 se establece el costo total

de $1.668.600 M2
(por edad y estado)
Por las características del edificio se establece un coeficiente de área útil

ó privada de 85%: = $1.963.058 m2 de costo total de reposición de la construcción
privada del apartamento.
Definimos como valor residual el 10 % que corresponde al lote y saldo de construcción

final (demolición). Vr. depreciable : $1.766.752 M2 privado
Depreciación total. En la tabla de Fitto & Corvini observamos el dato al frente de

12/50 = 24% y calificación 2. Aparece el dato de depreciación de 17.03%.
Valor de depreciación : $300.878

Valor depreciado : $ 1.465.874
Valor de M2 privado: 212 M2 x $1.465.874 M2

Valor del apto $310.765.280
TECNICAS DEL ESQUEMA DE COSTO
APLICACIONES
Vr. COMERCIAL
RESIDUAL
DE LA TIERRA
(técnica variante de costos)
A partir del valor total del inmueble, se resta el

valor de las construcciones o del terreno
para obtener el valor del otro componente
como residuo
ELEMENTOS QUE LO CONFORMAN

NORMATIVIDAD APLICABLE
MERCADO PRODUCTO TERMINADO
ESTRUCTURA DE COSTOS
TASA INTERNA DE RETORNO
RESIDUAL
DEFINICION Y CONCEPTOS BASICOS
ES LA TECNICA POR LA CUAL SE LLEGA AL VALOR DE UN

INMUEBLE A PARTIR DE SU POTENCIAL DE DESARROLLO
ES HACER UN EJERCICIO DE SIMULACION DE DESARROLLO DE UN

PROYECTO INMOBILIARIO REAL, RENTABLE, CUMPLIENDO LAS NORMAS
URBANISTICAS, BASADO EN EL MERCADO Y EN COSTOS REALES.
A PARTIR DE DETERMINAR EL PRODUCTO TERMINADO, SE ESTABLECE EL VALOR DE SU

VENTA TOTAL Y SE RESTAN LOS COSTOS DE DESARROLLARLO Y SU UTILIDAD,
EL VALOR RESIDUAL ES ELCORRESPONDIENTE AL LOTE DE TERRENO
DESARROLLAR EL MEJOR DESARROLLAR EL PROYECTO MAS

POTENCIAL PERMITIDO DEL LOTE VIABLE EN EL MERCADO
ES EL MAYOR VALOR QUE SE PUEDE PAGAR POR UN TERRENO

PARA UN PROYECTO VIABLE Y RENTABLE EN EL MERCADO
RESIDUAL
ELEMENTOS BASICOS
SE DEBE PLANTEAR UN PROYECTO

REAL DEL MERCADO
PRODUCTO ACORDE A LA DEMANDA
EXIGE CONOCER Y APLICAR

CORRECTAMENTE LAS
NORMAS URBANISTICAS Y
DE CONSTRUCCION :
POTENCIAL DE
AREAS BRUTA, NETA, UTIL,
DESARROLLO AISLAMIENTOS, RETROCESOS,
AFECTACIONES, CESIONES
INDICE DE OCUPACION,
INDICE DE CONSTRUCCION etc
SE DEBE OBTENER EL MAYOR

POTENCIAL REFERENTE A :
CESIONES, AFECTACIONES, VIAS, INDICES, USO
EQUIPAMENTO, DEMANDA DE GARAJES,
AREA CONSTRUIDA Y VENDIBLE
RESIDUAL
ELEMENTOS BASICOS
SE DEBE ESTABLECER EL VALOR

DE LAS VENTAS RESPECTO AL MERCADO
SE DEBE ESTABLECER EL COSTO

TOTAL DE LA CONSTRUCCION
PROYECCIONES PROYECTADO AL TIEMPO QUE
DE DURE SU EJECUCION
INGRESOS Y EGRESOS INCLUYE DIRECTOS - INDIRECTOS
FINANCIEROS – LEGALES - VENTAS
LOS INGRESOS MENOS LOS EGRESOS

ARROJA UN VALOR RESIDUAL PARA EL
TERRENO Y LA UTILIDAD
SU DISTRIBUCION DEPENDE DE LA
TIR DEL PROYECTO, EL RIESGO Y
LA COMPARACION CON LA TASA MEDIA
DEL MERCADO PARA ESTA ACTIVIDAD
POTENCIAL DE DESARROLLO CON BASE EN UN ÍNDICE MÁXIMO DE CONSTRUCCIÓN DE 2,75
AREA DE TERRENO (MAYOR EXTENSIÓN) 20.050,33

AREA DE TERRENO (SERVIDUMBRE) 1.314,00
AREA BRUTA 21.364,33
RESERVA VIAL [AV. CHLE (V-3). TOTAL 0,00% 0,00
SUELO REQUERIDO PARA LA CONSTRUCCIÓN DETOTAL 0,00% 0,00
REDES MATRICES DE SERVICIOS PÚBLICOS Art 17
Dto. 327 de 2.004) Servidumbre acueducto
AREA NETA URBANIZABLE 100,00% 21.364,33
CONTROL AMBIENTAL CONTROL 11,01% 2.353,00
CESIONES (Art. 12 Dto. 327 de 2.004) ZONAS VERDES 17,00% 3.631,94
EQUIPAMIENTO 8,00% 290,55
CESION VIAS INTERNAS CONTINUIDAD MALLA VIAL
LOCAL (Art. 18 Dto. 327 de 2.004) (Cr 98A)
VIAS 10,30% 2.200,00
CESION ADICIONAL (Art 44 Dto 327/2.004) PARQUES 28,79% 6.150,00
AREA UTIL 31,54% 6.738,84
ÁREA VIS (Art 2 Dto. 4259/2.007) 25% 1.684,71
TOTAL VIS 25% 1.684,71
ÁREA NO VIS 75% 5.054,13
INDICE DE OCUPACION (Sobre A.N.U, Art 23 Dto

327/2.004) 0,28 5.982,01
INDICE DE CONSTRUCCIÓN (Básico (Sobre A.N.U,
Art 23 Dto 327/2.004)) 1,00 21.364,33
INDICE DE CONSTRUCCIÓN MÁX (Art 26 Dto

327/2.004) 2,73 58.264,33
AREA VIVIENDA E-3 4.297,30
Nº PISOS 17,00 73.054,14
CIRCULACION 10,00% 7.305,41
AREA DE EQUIPAMENTO COMUNAL PRIVADO
(Art. 39 Dto 327/2.004) 18,75% 13.697,65
CONSTRUIDO (Art. 40 Dto 327/2.004) 4,69% 2.054,65
AREA VENDIBLE VIVENDA 49.996,43
ÁREA PROMEDIO UNIDAD RESIDENCIAL 70,00 Nº UDS 714,00
PARQUEADEROS RESIDENTES REQUERIDOS N x VIV 1/2 357,00
PARQUEADEROS VISITANTES REQUERIDOS N x VIV 1/10 71,00
PARQUEADEROS ADICIONALES N x VIV 1/2 357,00
TOTAL PARQUEADEROS 785,00
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 52.051,08
ÁREA TOTAL PARQUEADEROS 15.700,00
Nº SÓTANOS 3,65
AREA VIS 1.684,71

Nº PISOS 6,00 10.108,26
CIRCULACION 10,00% 1.010,83
(Art. 39 Dto 327/2.004) 53,42% 900,00
CONSTRUIDO (Art. 40 Dto 327/2.004) 13,36% 135,00
AREA VENDIBLE VIVENDA 8.114,70
ÁREA PROMEDIO UNIDAD RESIDENCIAL 55,00 Nº UDS 148,00
PARQUEADEROS RESIDENTES REQUERIDOS N x VIV 1/8 19,00
PARQUEADEROS VISITANTES REQUERIDOS N x VIV 1/15 10,00
PARQUEADEROS ADICIONALES N x VIV 1/4 37,00
TOTAL PARQUEADEROS 66,00
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 8.249,70
ÁREA TOTAL PARQUEADEROS 1.485,00
VENTAS
161.000.000,0
VIVIENDA ESTRATO 3 70,00 0
VIS 55,00 71.500.000,00
VALOR M² VIVIENDA E-3 49.996,43 2.300.000,00 114.991.790.112,49
VALOR M² VIS 8.114,70 1.300.000,00 10.549.113.466,06
PARQUEOS ESTRATO 3 357,00 10.000.000,00 3.570.000.000,00
PARQUEOS VIS 19,00 6.000.000,00 114.000.000,00
TOTAL DE VENTAS 129.224.903.578,55
COSTOS
URBANISMO 21.364,33 0,00 0,00
VALOR DE M² E-3 52.051,08 1.100.000,00 57.256.186.142,97
VALOR DE M² VIS 8.249,70 600.000,00 4.949.821.599,72
VALOR DE M² CIRCULACIÓN E-3 7.305,41 600.000,00 4.383.248.699,94
VALOR DE M² CIRCULACIÓN VIS 1.010,83 500.000,00 505.412.925,90
VALOR DE EQUIPAMENTOS E-3 2.054,65 600.000,00 1.232.788.696,86
VALOR DE EQUIPAMENTOS VIS 135,00 500.000,00 67.500.000,00
VALOR DE M 2² PARQUEOS E3 15.700,00 600.000,00 9.420.000.000,00
VALOR DE M 2² PARQUEOS VIS 1.485,00 600.000,00 891.000.000,00
COSTOS DIRECTOS 60,91% 78.705.958.065,38
LICENCIA 0,50% 646.124.517,89
IMPUESTOS 0,20% 258.449.807,16
TOPOGRAFIA 0,05% 64.612.451,79
ESTUDIOS SUELOS 0,15% 193.837.355,37
DISEÑOS 0,55% 710.736.969,68
GERENCIA 1,55% 2.002.986.005,47
COMISIONES 3,00% 3.876.747.107,36
NOTARIALES 1,00% 1.292.249.035,79
FINANCIEROS 6,00% 7.753.494.214,71

TOTAL COSTOS (IND) 13,00% 16.799.237.465,21
TOTAL COSTOS (DIR + IND) 73,91% 95.505.195.530,60
MARGEN DE OPERACIÓN 26,09%
UTILIDAD 13,05% 16.859.854.023,98
LOTE 13,05% 16.859.854.023,98
VALOR M2 ÚTIL 2.501.892,98
VALOR M2 BRUTO 789.159,03
INFLUENCIA TRATAMIENTO
DESARROLLO CON OCUPACION BAJA

AVANCE DE OBRA
CONTROL DE INVERSION
AVANCE DE OBRA
ES LA TECNICA POR LA CUAL SE LLEGA AL VALOR DE

INVERSION DE UNA OBRA EN UN MOMENTO DETERMINADO
CONOCER EL MANEJO Y
CONTROL DE UNA OBRA
CONOCER LOS COMPONENTES LICENCIAS Y NORMAS

O ITEMS DE COSTO DE PRESUPUESTO DE OBRA
UNA OBRA PROGRAMACION DE OBRA
FLUJO DE CAJA
CONOCER ESPECIFICACIONES PLANOS URBANISTICOS, ARQUITECTONICOS,
ACABADOS Y LAS ESTRUCTURALES , HIDROSANITARIOS,
ACTIVIDADES DE OBRA ELECTRICOS, CONTRATOS DE OBRA
CONCER Y MANEJAR EL
PRESUPUESTO Y CANTIDDAES
DE OBRA
AVANCE DE OBRA
2. EDIFICACIONES - Subtotal $ 27.057.643.244 87,2%
PRELIMINARES DE OBRA $ 723.892.732 2,3%

ESTRUCTURA $ 5.440.749.261 17,5%
ACERO DE REFUERZO $ 2.045.291.204 6,6%
INSTALACIONES SUBERRANEAS - DESAGUES $ 42.855.810 0,1%
MAMPOSTERIA $ 2.812.440.828 9,1%
PAÑETES $ 1.478.134.564 4,8%
PISOS $ 1.683.785.081 5,4%
ENCHAPES $ 252.570.286 0,8%
CUBIERTAS $ 334.200.862 1,1%
HIDRAULICAS Y SANITARIAS $ 873.573.694 2,8%
APARATOS SANITARIOS $ 450.198.574 1,5%

AVANCE DE OBRA
RED DE GAS $ 135.679.579 0,4%
ELECTRICAS $ 1.331.622.280 4,3%
EQUIPOS ESPECIALES $ 662.305.627 2,1%
CARPINTERIA MADERA $ 1.765.533.492 5,7%
CARPINTERIA DE METALICA $ 1.570.997.583 5,1%
CERRADURAS Y HERRAJES $ 180.034.486 0,6%
VIDRIOS-ESPEJOS $ 47.686.400 0,2%
PINTURA $ 1.081.179.000 3,5%
APARATOS COCINAS $ 511.104.403 1,6%
OBRAS EXTERIORES $ 270.527.888 0,9%
CLUB HOUSE $ 645.111.384 2,1%
EQUIPO DE OBRA $ 173.667.000 0,6%
ADMINISTRACION OBRA $ 541.604.440 1,7%

IMPREVISTOS Y AJUSTES INFLACION
2006/07 $ 2.002.896.786 6,5%
PROGRAMACION DE OBRA
1
ACTIVIDADES jul-000 ago-000 sep-000 oct-000 nov-000
1. PRELIMINARES
2. EXCAVACION
3. CIMENTACION
4. INSTALAC. SUBTERRANEAS
5. ESTRUCTURA
6. MAMPOSTERIA
7. PAÑETES
8. PISOS
9. ENCHAPES
10. INS. HIDRAULIC.

2
ACTIVIDADES dic-000 ene-001 feb-001 mar-001 abr-001
1. PRELIMINARES
2. EXCAVACION
3. CIMENTACION
4. INST. SUBTERRANEAS
5. ESTRUCTURA
6. MAMPOSTERIA
7. PAÑETES
8. PISOS
9. ENCHAPES
10. INS. HIDRAULIC.

3
11. ELECTRICAS
12. AP. SANITARIOS
13. CARP. MADERA
14. CERRAJERIA
15. CARP. METALICA
16. EQUIPOS ESPEC.
20. ACABADOS Y PINT.
21. REMATES
21A. PISCINA
22. EQUIP.Y HERRAM.

4
11. ELECTRICAS
12. AP. SANITARIOS
13. CARP. MADERA
14. CERRAJERIA
15. CARP. METALICA
16. EQUIPOS ESPEC.
20. ACABADOS Y PINT.
21. REMATES
21A. PISCINA
22. EQUIP.Y HERRAM.

flujo de caja obra
Flujo de Caja obra

Flujo de caja obra
AVALUO DE AREAS Y BIENES COMUNES
(propiedad horizontal)
EL OBJETO ES EL DE DETERMINAR EL COSTO DE
RECONSTRUCCION DE LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES
EL DESTINO SON LAS POLIZAS DE SEGURO DE TERREMOTO

INCENDIO O SIMILARES DE UNA COPROPIEDAD
CON LAS MISMAS ESPECIFICACIONES

PRESUPUESTO DE OBRA ACABADOS Y DOTACIONES, Y AREAS
CON BASE EN SUS PRIVADAS Y COMUNES ESTABLECIDAS EN EL
CARACTERISTICAS REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIIZONTAL
SOBRE AREA CONSTRUIDA Y LICENCIA DE CONSTRUCCION
DETERMINAR LOS ITEMS QUE EL TERRENO, ALGUNOS COSTOS INDIRECTOS

NO INTERVIENEN EN COMO, SERVICIOS PUBLICOS,
LA RECONSTRUCCION GASTOS LEGALES Y DE VENTAS
DE LOS COSTOS DIRECTOS SE EXCLUYEN COSTOS RELACIONADOS

Y EVENTUALES INDIRECTOS CON LAS AREAS PRIVADAS :
DETERMINAR LOS ACABADOS, DOTACIONES E INSTALACIONES
INHERENTES A LA POLIZA
LEY 675 DE 2.001 DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen
de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra
los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los
mismos.
PARÁGRAFO 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de

seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes
Comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
PARÁGRAFO 2º. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán

afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los
casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de
la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables.
AVALUOS DE AREAS COMUNES P.H.
CON DESTINO A SEGUROS
DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 19. Alcance y naturaleza. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060

de 2009. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten
o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso
o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los
propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su
carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada
de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de
aquellos.
PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de

manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los
planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga
sus veces.
AVALUOS DE AREAS COMUNES P.H.
CON DESTINO A SEGUROS
PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes
son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular,
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán
autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta
autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a
la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada
se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no
afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni
ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el
beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes
del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea
general.
5º. piso
4º. piso
PROPIEDAD HORIZONTAL
(áreas según reglamento)
DESCRIPCION AREAS m.2. VALORES
AREA CUBIERTA CONSTRUIDA 1.100,00

AREAS LIBRES (TERRAZAS) 150,00
AREA PRIVADA VENDIBLE 880,00
CD + CIND POR M2 CUBIERTO $$$$$$$$
CD + CIND POR M2 LIBRE $$$$$$$$
COSTO TOTAL CONSTRUIDO $$$$$$$$
COSTO TOTAL AREA PRIVADA $$$$$$$$

COSTO TOTAL AREA COMUN $$$$$$$$
COSTOS INDIRECTOS IMPUTABLES % C.D. AJUSTADO
LICENCIA 0,45%
SEGUROS 0,15%
IMPUESTOS 0,10%
TOPOGRAFIA 0,04%
ESTUDIO DE SUELOS 0,15%
PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30%
HONORARIOS CONSTRUCCION DELEGADA 10,00%
GERENCIA DE OBRA 3,00%
DISEÑO 1,00%
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,75%
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,23%
DISEÑO ELECTRICO 0,15%
3 . ESQUEMA DE CAPITALIZACION
Método de capitalización de rentas o ingresos.
Es el método que busca establecer el valor comercial de un

bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener
del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por
sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa
de capitalización o interés”
CAPITALIZACION POR RENTAS
POR LA CUAL SE LLEGA AL VALOR DE UN INMUEBLE
POR LA RENTA QUE PRODUCE
ARRENDAMIENTO ES UN CONTRATO POR EL CUAL EL PROPIETARIO DE UN BIEN

CONCEDE DETERMINADOS DERECHOS DE USO Y POSESION A CAMBIO DE LA
PROMESA DE PAGAR RENTAS SEGÚN LOS TERMINOS ACORDADOS
CLASES DE RENTAS
INMOBILIARIO
RENTA DE MERCADO
FINANCIERO (Leasing)
POR GANANCIAS DEL ARRENDATARIO VIVIENDA
FUSION DE DERECHOS COMERCIO
LEASING OPERATIVO
LEASEBACK
ARRIENDO INMOBILIARIO
COMPONENTES DE LA RENTA
CANON TIPO DE INMUEBLE TIPO DE CONTRATO VIGENCIA DE CONTRATO
TIEMPO DE VACANCIA INCREMENTOS USO DEL INMUEBLE INFLACION
IMPUESTOS EPOCA GASTOS DE MANTENIMIENTO ADMON P.H.
INGRESOS MENOS GASTOS = RENTA LIQUIDA
LOS ELEMENTOS PARA EL CALCULO DEL VALOR SON:

Vr. CAPITAL – MERCADO ARRIENDOS – TASA DE DESCUENTO DE LA ACTIVIDAD
RENTABILIDAD DE UNA INVERSION
SE MIDE POR : TASA INTERNA DE RETORNO

VALOR PRESENTE NETO
UTILIDAD Vs CAPITAL
A MAYOR RIESGO MAYOR TASA
RENTABILIDAD INMOBILIARIA
SE MIDE POR : TIEMPO

INFLACION
VALORIZACION EFECTIVA
RENTA LIQUIDA
INVESTIGACION Y COMPARACION DEL MERCADO DE RENTAS

TASA DE CAPITALIACION EN EL MERCADO DE RENTAS
PUEDE SUCEDER QUE LA TASA DE RENTA SEA INVERSAMENTE
PROPORCIONAL A LA VALORIZACION
INVESTIGACION DE MERCADO (ARRIENDOS)

IVESTIGACION Y HOMOGENIZACION DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS
SIMILARES AL ESTUDIADO
INVESTIGACION : INMUEBLES EN ARRIENDO SIMILARES EN

SECTORES SIMILARES
HOMOGENIZACION : CALCULO POR M2 – INSIDENCIA TERRENO –

CALCULO DE LA CONSTRUCCION -
CARACTERISTICAS
PARTICULARES : AREA, FORMA, USO DEL INMUEBLE, USO
PERMITIDO
EXCLUSION DE
SOBREPRECIOS : PRIMAS – GOOD WILL
ECONOMICOS : CONDICIONES PROPIAS DEL CONTRATO
(TIEMPO, INCREMENTOS, MULTAS, ETC)
JURIDICOS : CONDICIONES PARTICULARES DEL CONTRATO
PRORROGAS, OPCIONES DE COMPRA, USOS
CESIONES,
ELEMENTOS DE HOMOGENIZACION
LOCALIZACION : EXTERNO – LINEAL - CENTRO COMERCIAL, CONJUNTO

CERRADO
TIPO DE CONSTRUCCION : CONSTRUCCION PERMANENTE, EDIFICIO
ADECUACION CONSTRUCCION BETUSTA
ESTADO DE CONSERVACION : TIPO DE REPARACIONES O ADECUACIONES
PARA EL NEGOCIO A ESTABLECER
AREA : TIPO SAN ANDRESITO O ALMACEN ANCLA
SOLUCION DE VIVIENDA : No. HABITACIONES Y EQUIPAMENTO
VITRINA : TAMAÑO Y RELACION CON SU FRENTE
RELACION FRENTE FONDO: USUAL 1 A 2 - 1 A 3
SE PUEDE APLICAR EL CRITERIO DE HARPER
ENTRE MAS PROFUNDO PIERDO Vr. POR M2
DEPENDE DEL TIPO DE COMERCIO
FACTIBILIDAD DE RECUPERACION TERRENO
VOLUMETRIA: DOBLE ALTURA – MEZZANINE – PISOS SUPERIORES
PRIMAS : NO SE DEBEN INCLUIR
RESULTADO DE LA INVESTIGACION: (HOMOGENIZADA)
INMUEBLE TIPICO : LOCAL COMERCIAL DEL ORDEN DE 40 m2 EN 1 PISO

PROMEDIO RENTA : $166.000 M2
Vr. COMERCIAL PROMEDIO : $ 20.000.000 M2
RENTA BRUTA INMUEBLE : 10% ANUAL (0,83% MENSUAL)

VALORIZACION : 8% ANUAL
INFLACION : 7%
IMPUESTOS : 1%
RENTA LIQUIDA : 10% ANUAL
TASA MERCADO: 11%
TIEMPO CONTRATO : 5 AÑOS SIN INCREMENTO SUPERIOR AL IPC

MULTA INCUMPLIMIENTO: 3 CANONES
SEGURO : NO
LIQUIDEZ: MEDIA-BAJA 50% VENTA EFECTIVA DEL INMUEBLE

RIESGO : MEDIO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO
RENTABILIDAD: MEDIA
VALOR DEL INMUEBLE (mercado) CAPITAL

VALOR CANON (mercado) RENTABILIDAD
DIFERENCIA DE VALORES (comparación) TASA DE CAPITALIZACION
CAPITAL $ 800.000.000
CANON LIQUIDO $ 6.640.000 (mes 0,83%) Tasa de la actividad
COMPARACION TASA MEDIA DE GANANCIA
INDICADORES ECONOMICOS : INDICADORES QUE REGULAN LOS MERCADOS

INFLACION – IPC – DTF - DOLLAR
RENTABILIDAD NETA : RENTA FIJA (CDT)
RENTA VARIABLE (FONDOS DE PENSIONES VOL.
FONDOS DE INVERSION, ACCIONES, BONOS, TES)
TASA MERCADO (bruta) (11% - inflac (mes 0,33%)

URBANOS
MODULO VI
MODELO DE PRESENTACION DE INFORMES
MODELO GUIA DE PRESENTACION DE
INFORME DE AVALUO
INFORME DE AVALUO
INFORME DE AVALUO
INFORME DE AVALUO
INFORME DE AVALUO
DIFERENTES OPTICAS DE VER UN
INMUEBLE
POR EL PROPIETARIO
INMUEBLE
POR EL COMPRADOR
INMUEBLE
POR EL BANCO
INMUEBLE
POR EL AVALUADOR
INMUEBLE
POR DIAN O CATASTRO

Material ESCUELA Feb 2016

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LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA

Feb 10 a Abril 18 de 2016

ESCUELA INTEGRAL DE AVALUOS

arq. Jorge Enrique Franco Cañón

Conceptos Básicos - Nivel Teórico

Conceptos Matemáticos y Financieros

Normas Urbanas y Usos del Suelo

Enfoque de Comparación de Mercado

Conceptos Básicos - Nivel Teórico

Conceptos Matemáticos y Financieros

Normas Urbanas y Usos del Suelo

Enfoque de Comparación de Mercado

MODULO I INTRODUCTORIO TEORICO – BASICO

CARACTERISTICAS DEL VALOR

MODULO II CONCEPTOS JURIDICOS BASICOS

2. PASOS A SEGUIR EN LA EJECUCION

MODULO IV DEFINICIONES TECNICAS

MODULO V ESQUEMAS Y METODOS VALUATORIOS

(def. tasación) Fijar oficialmente el precio de una mercancía

QUE ES UN VALUADOR PROFESIONAL

QUE ES UN VALUADOR INTERNO

QUE ES UN VALUADOR EXTERNO

- EL VALUADOR ANTES DE ACEPTAR DEBE

- EL VALUADOR DEBE ESTAR SEGURO

- DEBE TENER LA CAPACIDAD TECNICA

- DEBE MANIFESTAR SI REQUIERE DE

- ANTES DE ACEPTAR EL ENCARGO, DEBE

- NO DEBE ACEPTAR LA ELABORACION

- DEBE IDENTIFICAR CUALQUIERA DE LAS

1.2 Un valuador no debe elaborar o dar a conocer un informe a sabiendas

1.3 Un valuador no debe apoyar o participar en un trabajo de valuación en

 1.5 Un valuador nunca afirmará tener una cualificación profesional que

 1.6 Un valuador no deberá realizar, a propósito, afirmaciones o

 1.7 Un valuador se asegurará de que cualquier miembro del personal o

 2.1 Un valuador nunca prestará sus servicios a dos o más partes

 2.2 Un valuador debe tomar todas las precauciones razonables para

 Los conflictos potenciales deben comunicarse por escrito antes

 3.2 Un valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que

 4.1 Un valuador debe llevar a cabo el encargo en la más estricta

 4.2 Un valuador no debe aceptar un encargo que implique

 4.3 El valuador no debe basarse en información fundamental

 4.4 El valuador no debe aceptar un encargo de realizar informes

 4.7 Al revisar el informe de otro valuador, un valuador debe

 El valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y la

 Sólo aquellos valuadores que cumplan con los siguientes

1. PERFIL DEL VALUADOR PROFESIONAL

El valuador debe ser una persona de buena reputación

• 1.1 Tenga el conocimiento necesario para el ejercicio de la

• 1.2 Tenga la experiencia adecuada en la especialidad y sea

• 1.3 Conozca, entienda y pueda emplear correctamente los

• 1.4 Sea miembro de una entidad nacional reconocida de

 Antes de aceptar un encargo o de comprometerse a realizarlo,

• 3.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el

 4.1 El valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar

 4.2 Si el seguimiento de las instrucciones impide poder aplicar

 4.3 Antes de presentar el informe de valuación, se deberán

 4.4 Un valuador debe realizar las consultas e investigaciones

 Los valuadores a quienes se encargue valuaciones bajo las NTS en

 4.1. Los valuadores deben elaborar y comunicar su análisis,

 4.2. El informe de valuación debe incluir una descripción clara y

 4.3. El informe de valuación debe proporcionar suficiente

 4.4. El valuador debe poner de manifiesto relación directa o

 4.5. Cuando el valuador actúe como valuador externo pero que