Gestión Inmobiliaria

CIV 374 - Temas Especiales de Construcción
“Gestión de la Empresa Inmobiliaria”

Sesión 1 – “Introducción”
Ing. Roberto Carlo Barreto Luna

Magister en Administración de Empresas
23 de Agosto de 2012
1
SESION 1: INTRODUCCION
a. ¿Boom inmobiliario o burbuja inmobiliaria?

b. Objetivo de una empresa inmobiliaria
c. Organización de una empresa inmobiliaria
i. Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas
funcionales
ii. Funciones de cada área de una empresa
inmobiliaria
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 2

ESCENARIO MACROECONOMICO
Producto Bruto Interno (PBI)

• Es el indicador de la producción agregada en la contabilidad nacional
• Existen tres formas de concebir el PBI de una economía:
o El PBI es el valor de los bienes y servicios “finales” producidos en la economía durante un determinado
periodo
o El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo. El valor añadido
por una empresa en el proceso de producción es el valor de su producción menos el valor de los bienes
intermedios que utiliza para ello
o El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo
Ejemplo de cálculo del PBI
Compañía siderúrgica Compañía automovilística
Ingresos derivados de las ventas 100 $ Ingresos derivados de las ventas 210 $
Gastos (salarios) 80 $ Gastos 170 $
Beneficios 20 $ Salarios 70
Compras de acero 100
Beneficios 40 $

Ejemplo de cálculo del PBI
• El PBI es el valor de los bienes y servicios “finales” producidos en la economía durante un determinado periodo:
210 $ (valor de la producción final de automóviles. El acero es un bien intermedio que se utiliza para
producir los automóviles)
• El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo:
100 $ (valor añadido de la empresa siderúrgica)

110 $ (valor añadido de la empresa automovilística) = 210 $ - 100 $ (el acero es un bien intermedio)
210 $ (valor añadido total)
• El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo:
80 $ (renta del trabajo de la empresa siderúrgica)

20 $ (renta de capital de la empresa siderúrgica = beneficios)
70 $ (renta del trabajo de la empresa automovilística)

40 $ (renta de capital de la empresa automovilística = beneficios)
210 $ (renta total) (*) Los impuestos indirectos sobre las ventas = 0 (para este ejemplo)

Variación % anual: PBI global y PBI construcción: 2001-2011
20.00
17.4
16.5 16.5
14.8
15.00
Recesión en EEUU Crisis hipotecaria
9.8
10.00 9.0 8.8
7.9 8.4
7.6 7.5
6.4 6.1
5.2 5.2 4.7
5.00 3.9 4.3 3.6
Var.% Anual
1.1
0.2
0.00
-5.00
-6.5 PBI Global PBI Construcción
-10.00
2011 (Ene.-Ago)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente: INEI
Elaboración: CAPECO-Area Estadística.

Comportamiento del PBI: 2008 - 2014

Variación % anual 2008 - 2014
Sectores económicos Peso 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Prom Total
Producto Bruto Interno (PBI) 100.0 9.8 0.9 8.8 6.5 6.0 6.0 6.0 6.3 52.9
Agropecuario 7.6 7.2 2.3 4.3 3.1 4.8 4.4 4.3 4.3 34.6
Pesca 0.7 6.3 -7.9 -16.6 25.2 1.0 2.0 1.2 0.9 6.6
Minería e hidrocarburos 4.7 7.6 0.6 -0.8 2.1 5.8 8.4 9.4 4.7 37.6
Manufactura 16.0 9.1 -7.2 13.6 7.7 5.8 6.0 5.9 5.7 47.1
Electricidad y agua 1.9 7.8 1.2 7.7 6.7 5.8 5.7 5.8 5.8 48.3
Construcción 5.6 16.5 6.1 17.4 4.8 9.8 8.0 8.2 10.0 95.1
Comercio 14.6 13.0 -0.4 9.7 7.5 5.9 5.8 5.8 6.7 57.3
Servicios 50.8 8.6 4.2 7.5 7.3 5.8 5.8 5.7 6.4 54.4
Fuente: INEI, Proyecciones MEF
• La variación anual del PBI de la construcción viene siendo positiva desde el año 2002 y se estima que continuará
así hasta el año 2014 (último año analizado)
• En promedio el PBI de la construcción crecerá un 10% anual desde el año 2008 hasta el año 2014
• El PBI de la construcción crecerá un 95.1% desde el año 2008 hasta el año 2014
• Los países en América Latina crecerán 3.7% en el 2012 (Comisión Económica para América Latina y el Caribe -
CEPAL)
Comparación del PBI en la región.

Índice desestacionalizado (1T08=100%)
108
106
PERU
104
BRASIL
102 COLOMBIA
CHILE
100
98
96 El Perú compara
1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 bien con la región
Fuente: Scotiabank

Porcentaje de Créditos Hipotecarios respecto al PBI en América Latina
70% 65%
60%
50%
40%
30%
24%
20% 15%
11%
10% 5%
3% 3.5% 4%
2%
0%
Panamá
México
USA
Perú
Ecuador
Brasil
Chile
Colombia
Argentina
Fuente: Morris 2009/ Banco Central de Reserva

Lima Metropolitana: Evolución de la tasa de desempleo, según sexo (%)

Tasa de desempleo
Trimestre móvil
Hombre Mujer Total
Nov-Dic 2005 / Ene 2006 7.4 10.7 8.9
Nov-Dic 2006 / Ene 2007 7.7 10.5 9.0
Nov-Dic 20075 / Ene 2008 6.7 9.8 8.1
Nov-Dic 2008 / Ene 2009 7.5 10.5 8.8
Nov-Dic 2009 / Ene 2010 6.9 10.6 8.6
Nov-Dic 2010 / Ene 2011 5.9 9.9 7.7
Nov-Dic 2011 / Ene 2012 5.9 10.0 7.8
Fuente: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE)
• La tasa de desempleo es el cociente entre el número de desempleados y la población activa
• La población activa es la suma de personas ocupadas y las desempleadas
• La tasa de desempleo en América Latina caerá a 6.6% en el 2012 (Comisión Económica para América Latina y el
Caribe - CEPAL)

Evolución de la inflación: 1992 - 2012 (%)

60 56.7
50
39.5
40
30
20
15.4
11.8
10.2
10 6.5 6 6.7
3.7 3.7 3.5 3.9 4.7
2.5 2.1 3.3
1.5 1.5 1.1 0.3
-0.1
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-10
Fuente: INEI – IPC Lima Metropolitana
• El Indice de Precios al Consumidor (IPC) indica el precio medio de los bienes que consumen los consumidores, en
otras palabras, el costo de vida
• Indica el costo monetario de una determinada lista de bienes y servicios en el tiempo. Esta lista, que se basa en un
minucioso estudio del gasto de los consumidores, intenta representar la cesta de consumo de un consumidor urbano
representativo

Niveles Socio Económicos (NSE)

Definiciones
• Se define como hogar, al conjunto de personas que ocupan en su totalidad o en parte una vivienda, comparten
las comidas principales y atienden en común otras necesidades vitales
• Se define como jefe de hogar a aquella persona, hombre o mujer, de 15 años a más, que aporta más
económicamente en el hogar o toma las decisiones financieras de la familia, y vive en el hogar
• El ama de casa es definida como la persona de 15 años o más, hombre o mujer, que toma las decisiones
cotidianas de compra para la administración del hogar
• El nivel socioeconómico de una persona u hogar no se define a partir de sus ingresos sino en función a un grupo
de variables definidas a partir de estudios realizados por APEIM
• Las variables seleccionadas para construir el índice de Niveles Socioeconómicos (NSE) son:
o Nivel educativo alcanzado por el jefe del hogar

o Material predominante en los pisos de la vivienda
o Número de personas que viven permanentemente en el hogar (sin incluir servicio doméstico)
o Habitaciones exclusivas para dormir (incluyendo las de servicio doméstico)
o Equipamiento del hogar: Teléfono fijo, Computadora, Refrigeradora / Congeladora, Lavadora y Horno
Microondas
Fuente: APEIM, Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados

Distribución de personas según NSE
Total Perú Urbano Lima Metropolitana
Fuente: APEIM, Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados

Distribución de NSE en principales ciudades del Perú

Habitantes
(miles)
Lima 21% 35% 31% 13% 9,293.0
Arequipa 23% 34% 32% 11% 834.9
Ica 18% 37% 34% 11% 248.4
Trujillo 21% 32% 28% 19% 751.7
Cusco 19% 25% 36% 20% 397.5
Chiclayo 16% 27% 33% 24% 548.0
Piura 18% 25% 35% 22% 412.2
Chimbote 13% 26% 39% 22% 358.0
Huancayo 14% 25% 35% 26% 343.0
Iquitos 8% 22% 38% 32% 411.3
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
AB C D E
Fuente: APOYO Consultoría

EL MERCADO DE VIVIENDAS EN LIMA
Mejora en indicadores económicos y sociales

Ingreso Promedio por Familia en Lima Cred. Hipotecarios Colocados US$ Millones
1029
US$ 914 4.3%
750 3.7%
684 3.2% 3.4%
558 602
508 2.6%
7,153
5,674
4,108 4,365
2,738
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: Ministerio de Economía y Finanzas de Perú Fuente: SBS
Colocación CH $ %/PBI
Tasa Interés Créditos Hipotecarios %

• Perú se consolida dentro del grupo de países
10.50% con Grado de Inversión en Latinoamérica con
10.00% una clasificación de riesgo de BBB.
9.50%
9.70%
9.00%
9.06 % • Para el período 2011-2013 existen proyectos
8.50%
de inversión en el Perú por US$ 47,693
8.00%
millones.
abr-08
abr-09
abr-10
abr-11
ene-08
jul-08
oct-08
ene-09
jul-09
oct-09
ene-10
jul-10
oct-10
ene-11
jul-11
oct-11
Tasa de Interés MN Tasas de Interes ME

Fuente: ASBANC

Demanda insatisfecha según precio de la vivienda - Julio 2011

Precio de Demanda Oferta Demanda Participación Precio promedio Demanda
la vivienda Precio de la vivienda efectiva inmediata insatisfecha por rango de la vivienda insatisfecha
en US$ en S/. en US$
Hogares Viviendas Hogares % millones de US$
Hasta 4,000 Hasta 11,200 8,127 0 8,127 2.08 4,000 32.5
4,001 - 8,000 11,201 - 22,400 25,017 0 25,017 6.39 6,000 150.1
8,000 - 10,000 22,401 - 28,000 30,027 0 30,027 7.67 58.49% 9,000 270.2 3,234.7
10,001 - 15,000 28,001 - 42,000 60,707 0 60,707 15.51 12,500 758.8
15,001 - 20,000 42,001 - 56,000 68,293 51 68,242 17.43 17,500 1,194.2
20,001 - 25,000 56,001 - 70,000 36,911 76 36,835 9.41 22,500 828.8
25,001 - 30,000 70,001 - 84,000 38,555 259 38,296 9.78 27,500 1,053.1
30,001 - 40,000 84,001 - 112,000 48,771 1,799 46,972 12.00 35,000 1,644.0
40,001 - 50,000 112,001 - 140,000 28,599 1,475 27,124 6.93 45,000 1,220.6
50,001 - 60,000 140,001 - 168,000 14,692 2,177 12,515 3.20 42.39% 55,000 688.3 7,796.0
60,001 - 70,000 168,001 - 196,000 16,826 2,336 14,490 3.70 65,000 941.9
70,001 - 80,000 196,001 - 224,000 13,160 1,314 11,846 3.03 75,000 888.5
80,001 - 100,000 224,001 - 280,000 14,509 1,611 12,898 3.30 90,000 1,160.8
100,001 - 120,000 280,001 - 336,000 2,515 708 1,807 0.46 110,000 198.8
120,001 - 150,000 336,001 - 420,000 472 1,235 -763 -0.19 135,000 -103.0
150,001 - 200,000 420,001 - 560,000 158 1,311 -1,153 -0.29 175,000 -201.8
200,001 - 250,000 560,001 - 700,000 141 489 -348 -0.09 -0.89% 225,000 -78.3 -846.2
250,001 - 300,000 700,001 - 840,000 0 354 -354 -0.09 275,000 -97.4
300,001 - 500,000 840,001 - 1,400,000 0 597 -597 -0.15 400,000 -238.8
Más de 500,000 Más de 1,400,000 0 254 -254 -0.06 500,000 -127.0
Total Total 407,480 16,046 391,434 100.00 10,184.4
Fuente: CAPECO 96.1%

Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran

potencial
Demanda insatisfecha según precio de la vivienda – Julio 2011
US$
Más de 500,000
DEMANDA INSATISFECHA = DEMANDA EFECTIVA – OFERTA INMEDIATA
-254
300,001 - 500,000 -597
• Rango de US$25,000 a US$120,000
250,001 - 300,000 -354
200,001 - 250,000 -348
• 165,948 unidades equivalentes a US$ 7,796 millones
150,001 - 200,000 -1,153
• El 60% de las familias puede acceder a un crédito MiVivienda
120,001 - 150,000 -763
100,001 - 120,000 1,807 • El 30% de las familias vive en una vivienda alquilada
80,001 - 100,000 12,898 • El 60% de las familias tiene un ingreso mensual superior a
70,001 - 80,000 11,846 US$ 800 (S/. 2,160)
60,001 - 70,000 14,490 • El 40% de las familias están conformadas por 3 ó 4 personas
50,001 - 60,000 12,515
40,001 - 50,000 27,124
30,001 - 40,000 46,972
25,001 - 30,000 38,296
20,001 - 25,000 36,835
15,001 - 20,000 68,242
10,001 - 15,000 60,707
8,000 - 10,000 30,027
4,001 - 8,000 25,017
Hasta 4,000 8,127
-10,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000
Fuente: CAPECO y APOYO Consultoría Unidades

Evolución de la Demanda, Oferta y Precios

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Demanda efectiva (und) 193,149 202,459 211,682 238,693 219,977 242,131 280,648 296,921 303,283 325,687 413,560 407,480
Demanda insatisfecha (und) 188,871 198,498 206,722 230,542 206,029 230,718 267,284 283,019 290,501 308,180 399,952 391,434
Oferta de viviendas (und) 5,266 5,138 6,468 13,788 15,719 12,431 14,080 14,408 13,881 18,159 14,365 18,429
Viviendas vendidas (und) 1,605 1,870 3,153 4,510 8,750 12,009 8,850 10,571 13,179 13,381 14,516 21,441
Precios promedio (US$) 80,797 64,621 54,039 37,847 41,546 46,151 51,052 53,629 87,834 95,633 108,787 103,132
Precios por m2 (US$/m2) 724 565 517 426 441 480 516 529 741 814 966 1,008
Demanda efec. - Oferta (und) 187,883 197,321 205,214 224,905 204,258 229,700 266,568 282,513 289,402 307,528 399,195 389,051
Fuente: CAPECO
Comparación año 2011 vs. año 2000

• La demanda efectiva ha aumentado 111% (de 193,149 a 407,480 und)
• La demanda insatisfecha ha aumentado 107% (de 188,871 a 391,434 und)
• La oferta de viviendas ha aumentado 250% (de 5,266 a 18,429 und) → pero no es suﬁciente
• La venta de viviendas ha aumentado 1236% (de 1,605 a 21,441 und) → pero no es suﬁciente
• Los precios promedio han aumentado 28% (de US$ 80,797 a 103,132)
• Los precios por m2 han aumentado 39% (de US$/m2 724 a 1,008)


potencial
Demanda efectiva vs. Oferta de viviendas Demanda insatisfecha = 391,434 und
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
∆ = 389,051 und
Unidades
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Demanda efectiva
Fuente: CAPECO
Oferta de viviendas

potencial
Evolución de ventas de viviendas (und)
47.7% 21,441
13,381
14,516 • Todavía hay una baja oferta
13,179
12,009
10,571
• Este mismo año el déficit
8,750 8,850 habitacional se mantuvo en
aproximadamente 391,434
4,510 unidades
3,153
1,605 1,870
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: CAPECO


potencial
Evolución de ventas de viviendas (und)
35,000
30,000
25,000
Unidades
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2008 2009 2010 2011 Proyecci
2012 ón
Año 2008 2009 2010 2011 2012 1S 2012
Uni da des vendi da s 13,604 13,978 15,631 21,599 30,000 11,075
Va ri aci ón (%) 2.7% 11.8% 38.2% 38.9%
Fuente: TINSA


potencial
Evolución de ventas de viviendas (millones de soles)
10,000
9,000
8,000
7,000
Millones de soles
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2008 2009 2010 2011 Proyecci
2012 ón
Año 2008 2009 2010 2011 2012 1S 2012
Montos (mi l l ones de s ol es ) 2,790 3,840 4,085 6,000 9,000 3,291
Va ri a ci ón (%) 37.6% 6.4% 46.9% 50.0%
Fuente: TINSA

Los precios de las viviendas están aumentando
Evolución de precios por m2 (US$/m2)

4.4%
1,008
966
814
724 741
• La demanda insatisfecha
565
529
supera ampliamente a la
517 516
426 441
480 oferta
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: CAPECO

Los precios de las viviendas están aumentando
Rango de precios 2012 – según nivel socioeconómico
NSE Ingres o famili a r (S/.) Cuota mens ua l (S/.) Va lor de la vivienda (S/.)
desde hasta desde hasta desde hasta
A 10,720 + 4,288 + 590,000 +
AB 7,500 10,720 3,000 4,288 370,000 590,000
B 2,990 7,500 96 3,000 144,000 370,000
C 1,420 2,990 426 1,196 50,000 144,000
D has ta : 1,420 ha s ta : 426 ha s ta : 50,000
Fuente: TINSA
TEA prom = 9%
• El valor de la cuota mensual se calcula en función del valor de la vivienda, la TEA, comisiones
bancarias y seguros
• La cuota mensual debe ser aproximadamente el 30% del ingreso familiar como máximo

Estructura de ingresos de un proyecto inmobiliario de viviendas

Márgenes: Altos precios de terrenos complican el desarrollo de proyectos inmobiliarios
2008 ¿2012?
Costos Terreno Costos
administrativos y administrativos y Terreno
8% - 10% 18% - 20%
financiamiento financiamiento
10% 10%
Margen
20% - 22%
Margen
10% - 12%
Costos de Costos de
construcción
60% construcción
60%
• La mayoría de los bancos no están interesados en proyectos inmobiliarios con márgenes

menores a 8%

Fondo Mi Vivienda: Crecimiento y algunos cambios
Total Créditos FMV otorgados por Año

12,000 350,000 • Continúa el alza en el
10,306
300,000
número de colocaciones
10,000 9,449
con el gobierno actual.
8,221 8,443
250,000
8,000
6,847
200,000
• El gobierno está
5,749 evaluando subir el tope
6,000
4,810
4,469 150,000 del valor de la vivienda
3,585
4,000 3,396
100,000
para acceder a FMV.
2,000 50,000
• También está en estudio
- - bajar la tasa
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
# Colocaciones Miles de US$
Fuente: Fondo Mi Vivienda

Nociones de Demanda, Oferta y Equilibrio de Mercado

Precio
Demanda Oferta
P Equilibrio
Cantidad
C
• La cantidad demandada de un bien o servicio es la cantidad que los consumidores planean comprar en
un periodo dado, a un precio en particular. La cantidad demanda no es necesariamente la misma
cantidad que efectivamente se compra
• La cantidad ofrecida de un bien o servicio es la cantidad que los productores planean vender durante
un periodo dado a un precio en particular. La cantidad ofrecida no es necesariamente la misma
cantidad que la cantidad realmente vendida
• El equilibrio en un mercado ocurre cuando el precio equilibra los planes de compradores y vendedores.
El precio de equilibrio (P) es el precio al cual la cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida (C)
Cambios en la Demanda afectan el Equilibrio de Mercado
Precio Precio
Oferta Oferta
Demanda Demanda' Demanda
Demanda'
P' E'
P E P E
P' E'
Cantidad Cantidad
C C' C' C
Cuando la Demanda aumenta: Cuando la Demanda disminuye:
• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)
• El precio de equilibrio sube (P’ > P) • El precio de equilibrio baja (P’ < P)

Cambios en la Oferta afectan el Equilibrio de Mercado
Precio Precio
Demanda Oferta Oferta' Demanda Oferta' Oferta
P' E'
P E P E
P' E'
Cantidad Cantidad
C C' C' C
Cuando la Oferta aumenta: Cuando la Oferta disminuye:
• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)
• El precio de equilibrio baja (P’ < P) • El precio de equilibrio sube (P’ > P)

¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?
Crisis de las hipotecas subprime en EEUU

Varias fuerzas cuando se combinan pueden ser catastróficas: “El aleteo de varias mariposas
puede causar un huracán“
El consumidor Los intermediarios El gobierno

(constructores, tasadores,
La propiedad es la mejor
inversión.
+ bancos, etc.) + Subvencionaba a los
constructores y el
Justifica endeudarse por Facilitaban las acreencias financiamiento de
eso propiedades a cambio de
beneficio político
Sistema financiero Inversionistas

internacionales
No importaba cuanto
+ apalancamiento utilizaban. + Inyectaron un alto = CRISIS
Al final el costo se lo excedente de dinero a la
pasaron a los políticos y economía de EEUU
éstos a los contribuyentes demandando retornos
pero con un alto riesgo
Privaticemos las ganancias y
socialicemos las pérdidas

• Es una crisis financiera, por desconfianza crediticia, que se extiende inicialmente por los mercados
financieros americanos y es la alarma que pone el punto de mira en las hipotecas basura europeas
desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil
• Factores que se aliaron para dar lugar a la crisis financiera:
o Huida de capitales de inversión, tanto institucionales como familiares, en dirección a los bienes
inmuebles tras el estallido de la burbuja tecnológica (años 2000 y 2001)
o Los atentados del 11 de setiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional
que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente
bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito
o La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria
fundamentada en una enorme liquidez
• La compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado
apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a
comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante
una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una
elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda

• Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en EEUU como crédito subprime, eran un tipo especial de
hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa
solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su
tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un
tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas
• Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o
titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la
entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. El problema
surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce
el verdadero riesgo asumido
• Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los EUUU comenzó a
subir los tipos de intereses para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés
pasó del 1% al 5,25%.
• El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se
convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas
cayeron en buena parte de los EEUU de manera abrupta

• Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y

numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los
inversores o recibir financiación de los prestamistas
• El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1’200.000, lo que llevó a la quiebra a
medio centenar de entidades bancarias en el plazo de un año
• Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la

construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.
• La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de
alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el
incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y
el nivel de ejecuciones (embargos), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo
• La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían

comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito
y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico
inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida,
especialmente, a la falta de liquidez

Burbuja inmobiliaria en España
Año 1998 Año 2002
• Presidente Aznar promulgó la Ley de • Ritmo de la construcción se aceleró

Suelos • Aznar propuso una reforma laboral (reducción de
• Se aumentó el terreno urbanizable derechos laborales)
• Negocio rentable para los empresarios • Esta medida disminuyó la tasa de desempleo
• Se empezaron a construir más viviendas • Se disparó la demanda de mano de obra (nacional
• La mayor oferta hizo que los precios de y extranjera) y el ritmo de construcción de
las viviendas bajaran y se facilitó el viviendas continuó
acceso a ellas • La ley de suelo falló
• El aumento de la demanda de vivienda aumentó
su precio y eso a su vez disparó el precio del suelo
• El precio del suelo subió porque este se tasaba en
función a los beneficios potenciales y esto terminó
subiendo aún más el precio de las viviendas
• El alto margen de las viviendas atrajo
especuladores lo que aumentó más el precio de las
viviendas


Año 2005
• La burbuja ya estaba desatada España 1998 2005
• España en una año construía más Valor promedio de una vivienda (Euros) 100,000 200,000
viviendas que Francia, Alemania e Italia Sueldo promedio (Euros) 1,200 1,200
juntos
• Gracias a la construcción el PBI de Sueldo medio anual 2005 (Euros)
Alemania 41,691
España se disparó
Gran Bretaña 40,051
Belgica 36,672
Evolución de Precios de las Viviendas por m2 Francia 29,047
(Euros/m2)
España 20,438
2,905
2,516 Fuente: Eurostat 2005
1,667
Evolución de la Tasa de Desempleo
954 1,089
915 22.9%
13.9%
9.2%
1990 1994 1998 2002 2005 2007
Fuente: Sociedad de Tasación 1995 2000 2005
Fuente: INE

Año 2005 Año 2007
• Vivienda más cara y sueldos congelados • La deuda de las familias, administraciones

públicas, empresas y entidades financieras era
¿Por qué la gente sigue comprando descomunal
viviendas?
Causa Efecto
• Los bancos rebajaron las exigencias para

Creación
acceder a los créditos de Crecimiento
• Las hipotecas se estiraron a 40 años para riqueza
que las personas puedan pagar las cuotas
• Se pensaba erróneamente que si algún día
una persona no podía pagar las cuotas Origen Causa Efecto
podía vender la vivienda a un mayor precio
(porque éstos siempre suben), pagar las Creación
hipoteca, recuperar la inversión y quedarse Deuda Crecimiento de
con un beneficio riqueza
• La vivienda nunca baja!!!


Año 2008
• La vivienda estaba muy cara

• Las personas tenían que tomar hipotecas a 40 años y vivir en casas muy reducidas
• Había que parar esta burbuja pero nadie sabía cómo
• Estalló la crisis crediticia en EEUU que se contagió por todo el mundo
• De la noche a la mañana los bancos dejaron de prestar dinero
• Los inversores dejaron de comprar deuda
• El pánico se desató
• Como nadie prestaba dinero se produjo un efecto dominó
• El consumo se desplomó
• Se contrajo la economía
• Las empresas empezaron a hacer despidos masivos
• Las familias sin trabajo dejaron de pagar sus hipotecas y éstas fueron ejecutadas
• La demanda de viviendas cayó y por consiguiente los precios de las mismas bajaron
CRISIS

• La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007,
manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y
llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual
• El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por
encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores
externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de
viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito
• El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios,
que según la APCE empezó en diciembre de 2007 y que aún continuaba en 2011, con caídas en la
demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha registrado la mayor caída del precio
de la vivienda de toda la democracia. Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para
absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible
• El cambio del ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado,
la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en EEUU en
agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación
y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de
la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito

• Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la
existencia de la burbuja, calificándola de "mito" interesado, al igual que otros sectores directamente
vinculados al negocio de la construcción, para los cuales no existió una burbuja, sino un simple "boom
inmobiliario“
• Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los
consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda,
insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados
a la crítica social y el ecologismo
• En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura
de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales
compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a
que ésta ocurra para comprar. Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que
los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es
un incremento

Situación actual inmobiliaria en el Perú

• Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes
inmuebles, ocasionado principalmente por la especulación
• El precio de un activo real o financiero experimenta una “burbuja” si su precio de mercado se

encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o
fundamental
• Factores que contribuyen a la aparición de una burbuja inmobiliaria:
o Demanda artificial y especulación

o Facilidades crediticias (tasas de intereses bajas)
o Relajamiento de los criterios para el otorgamiento de créditos a compradores de viviendas y
promotores inmobiliarios
• Factores por los que considero que no hay una burbuja inmobiliaria en el Perú:
o Existe una gran demanda insatisfecha de inmuebles (demanda primaria y fundamental)

o Condiciones macroeconómicas del país favorables
o No hay relajamiento de las condiciones crediticias (baja morosidad)
o El alza de los precios de los inmuebles no se debe a una especulación sino a una escasez artificial
de oferta de suelo y de vivienda que está presionando al alza los precios
FODA del mercado inmobiliario en el Perú

Fortalezas y oportunidades: Riesgos y amenazas:
• En términos agregados, no hay burbuja • Conflictos sociales y agravamiento de la

inmobiliaria crisis mundial: impacto en la inversión
• Crecimiento del empleo formal en 4% privada y el empleo
• Crédito con buenas condiciones para • Incremento de precios de terrenos y
familias y desarrolladores presiones sobre los márgenes
• Mayor presupuesto para el Programa • Mayores restricciones municipales
MiVivienda en el 2012 (licencias, zonificación)
• Crecimiento en número de empresas y • Mayores restricciones para la
en facturación promedio habilitación de agua y desagüe
• Sector servicios, intensivo en demanda • Avance lento de los nuevos programas
de oficinas amplias, crecerá por encima del estado: Generación de Suelo Urbano
del PBI global y Nuestras Ciudades
Según el ojo que lo mire:
• Ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios y “descreme”


¿QUE ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA?
Definición
• Una Inmobiliaria es una empresa que se dedica a comercializar bienes inmuebles
• Un inmueble es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como
jurídicamente
Funciones
o Venta / Alquiler de Departamentos
o Venta / Alquiler de Casas
o Venta / Alquiler de Oficinas
o Venta / Alquiler de Locales Comerciales
o Venta / Alquiler de Terrenos
Objetivos principales
• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus clientes:
“El cliente debe percibir que el inmueble que adquirió satisface sus expectativas (precio,
calidad, estilo de vida, etc.) apreciando el servicio, el respaldo y la seriedad de la inmobiliaria“
• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus accionistas:
“Los proyectos inmobiliarios deben ser exitosos y arrojar los resultados económicos esperados
(ROS, TIR, utilidad, etc.). La empresa debe estar posicionada en el mercado y devolver en
utilidades el aporte de sus socios.

ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas funcionales
Desarrollo Operaciones
• Desarrollo • Gerencia de proyectos • Post Venta

• Arquitectura • Seguridad
• Logística • Lavado de activos
• Gestión de calidad
Comercial Administración y Finanzas
• Ventas • Finanzas • Legal

• Marketing • Contabilidad • Servicios generales
• Control administrativo de ventas • Control de gestión • Tecnología de la
• Servicio al cliente • Recursos humanos información

ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Funciones de cada área de una empresa inmobiliaria
Desarrollo Operaciones
Responsable de la evaluación, negociación Responsable de gerenciar los proyectos

y compra de terrenos para la realización de para que estos logren los resultados
nuevos proyectos esperados
Comercial Administración y Finanzas
Responsable de la comercialización de los Responsable de gestionar y administrar los

inmuebles (ventas y marketing) y de recursos económicos y de brindar el
brindarle la mejor atención a los clientes soporte a todas las demás áreas de la
empresa

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CIV 374 - Temas Especiales de Construcción

“Gestión de la Empresa Inmobiliaria”

Ing. Roberto Carlo Barreto Luna

a. ¿Boom inmobiliario o burbuja inmobiliaria?

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 2

Producto Bruto Interno (PBI)

• Existen tres formas de concebir el PBI de una economía:

o El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo

Ejemplo de cálculo del PBI

Compañía siderúrgica Compañía automovilística

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 3

Ejemplo de cálculo del PBI

• El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo:

100 $ (valor añadido de la empresa siderúrgica)

210 $ (valor añadido total)

• El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo:

80 $ (renta del trabajo de la empresa siderúrgica)

70 $ (renta del trabajo de la empresa automovilística)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 4

Variación % anual: PBI global y PBI construcción: 2001-2011

-6.5 PBI Global PBI Construcción

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 5

Comportamiento del PBI: 2008 - 2014

Comparación del PBI en la región.

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 7

Porcentaje de Créditos Hipotecarios respecto al PBI en América Latina

Fuente: Morris 2009/ Banco Central de Reserva

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 8

Lima Metropolitana: Evolución de la tasa de desempleo, según sexo (%)

Nov-Dic 2005 / Ene 2006 7.4 10.7 8.9

Nov-Dic 2006 / Ene 2007 7.7 10.5 9.0

Nov-Dic 20075 / Ene 2008 6.7 9.8 8.1

Nov-Dic 2008 / Ene 2009 7.5 10.5 8.8

Nov-Dic 2009 / Ene 2010 6.9 10.6 8.6

Nov-Dic 2010 / Ene 2011 5.9 9.9 7.7

Nov-Dic 2011 / Ene 2012 5.9 10.0 7.8

Fuente: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE)

• La tasa de desempleo es el cociente entre el número de desempleados y la población activa

• La población activa es la suma de personas ocupadas y las desempleadas

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 9

Evolución de la inflación: 1992 - 2012 (%)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 10

Niveles Socio Económicos (NSE)

o Nivel educativo alcanzado por el jefe del hogar

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 11

Distribución de personas según NSE

Total Perú Urbano Lima Metropolitana

Fuente: APEIM, Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 12

Distribución de NSE en principales ciudades del Perú

Arequipa 23% 34% 32% 11% 834.9

Ica 18% 37% 34% 11% 248.4

Trujillo 21% 32% 28% 19% 751.7

Cusco 19% 25% 36% 20% 397.5

Chiclayo 16% 27% 33% 24% 548.0

Piura 18% 25% 35% 22% 412.2

Chimbote 13% 26% 39% 22% 358.0

Huancayo 14% 25% 35% 26% 343.0

Iquitos 8% 22% 38% 32% 411.3

Fuente: APOYO Consultoría

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 13

Mejora en indicadores económicos y sociales

Tasa Interés Créditos Hipotecarios %