FACULDADES INTEGRADAS BARROS MELO

YAGO AGUIAR PERES RANGEL DE OLIVEIRA

A IMPORTÂNCIA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA A

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL URBANO

OLINDA/PE
2016
 YAGO AGUIAR PERES RANGEL DE OLIVEIRA

A IMPORTANCIA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA A

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Trabalho de conclusão do curso de

bacharelado em direito, da AESO –
Faculdade Integradas Barros Melo

Orientador: Prof. Eduardo Lessa

OLINDA/PE
2016
 SÚMARIO

INTRODUÇÃO............................................................................................................................................4
CONTRATO................................................................................................................................................5
REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO.....................................................................7
PRINCIPIOS CONTRATUAIS............................................................................................10
CARTORIO...............................................................................................................................................15
HISTORICO....................................................................................................................... 15
A FINALIDADE DO CARTORIO DE NOTAS E DO CARTORIO DE REGISTRO DE
IMOVEIS............................................................................................................................ 17
O CONTRATO DE COMPRA E VENDA......................................................................................................21
CONCEITO........................................................................................................................ 21
ELEMENTOS..................................................................................................................... 22
CLASSIFICAÇÃO.............................................................................................................. 28
DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS........................................................................................................31
A IMPORTÂNCIA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEI E SEU RESGITRO...............................................................................................31
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS......................................................................................33
COMPRA E VENDA ENVOLVENDO PESSOA JURÍDICA.................................................34
VANTAGEM DO INSTRUMENTO PÚBLICO FRENTE AO INSTRUMENTO PARTICULAR.............................31
CONCLUSÃO............................................................................................................................................42
REFERÊNCIA............................................................................................................................................44
 Página 4 de 45

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem por objetivo propor uma ponderação acerca da

importância da formalização do negócio jurídico de compra e venda por instrumento
público e para tanto serão abordados os artigos 108 e 215 do nosso código civil.
Nesse contexto pretende-se demonstrar os riscos que permeiam as partes
contratantes que se configura para aqueles que optam pela não realização do da
escritura pela via pública (por instrumento público).
Esse artigo tem a pretensão de elucidar o conceito da segurança jurídica que
a forma pública pode garantir. Para tanto, é necessário ventilar determinados
conceitos para uma abordagem eficiente, tais como a relevância do contrato, em
especial o de compra e venda, a escritura pública e os requisitos necessários à sua
lavratura nos cartórios de notas. Os temas mencionados serão expostos de acordo
com os procedimentos utilizados no Estado de Pernambuco, apresentando as
vantagens da celebração do negócio jurídico imobiliário, detalhando os inúmeros
benefícios que da sua utilização podem advir as partes e ao negócio, assim,
trazendo a baila sua inegável segurança jurídica para a validação dos negócios
jurídicos imobiliários, independentemente do valor do imóvel envolvido nas
negociações. A motivação para esse estudo desagua no menosprezo referente a
forma pública da compra e venda, tanto pela população, quanto pelo legislador,
como foi observado por Joao Teodoro Silva

A escritura pública, que reflete o ato notarial por excelência, não goza
do devido prestigio nos meios jurídicos: é pouco estudada na
doutrina e desqualificada na jurisprudência. Daí o legislador brasileiro
dar-lhe um tratamento de produto descartável, como vem ocorrendo
em nossa atribulada história republicana. (1999, p.1)

Neste sentido, buscando desmistificar a burocracia e expor para a população

de uma forma geral a importância da lavratura da escritura pública de compra e
venda no ato da aquisição do bem imóvel, o método de pesquisa utilizado será do
tipo qualitativo, dando maior relevância ao aspecto subjetivo, através da coleta de
dados, na forma sistemática e analítica, baseada em pesquisas, principalmente
através de levantamento bibliográfico, na pesquisa através de artigos, livros,
periódicos e na rede mundial de computadores, observando principalmente o que já
foi exposto por respeitados doutrinadores sobre o tema abordado.
 Página 5 de 45

2 - CONTRATO

Uma das grandes engrenagens da modernidade definitivamente é o

contrato. Não é necessário estudo aprofundado para chegar a esse resultado. A
palavra contrato se origina do latim con tractare que pode ser compreendida como
tratar algo com alguém. O Código Civil analisou as relações atinentes aos contratos
sem o definir. Devido a isso, a missão foi dada a doutrina, todavia, não existe um
conceito único e sim plural, mas, em suma contrato significa um acordo entre as
partes envolvidas para criar, legalizar ou extinguir uma relação jurídica.
A partir das informações acima, é possível inferir que ele é um ato humano
que se destina ao fim, via de regra, específico. É pela regra geral esse comando,
pois o contrato pode vislumbrar uma situação futura que, pode vingar ou não.
Quando pactuado, o contrato gera uma coercitividade, ou seja, um dever de
adimplemento entre as partes, ou, uma obrigação de não fazer.
Essa coercitividade tem como alicerce a PACTA SUNT SERVANDA. Essa
expressão simboliza que os pactos tem que ser cumpridos. Conhecido também
como Princípio da Força Obrigatória. Ele assevera que os contratos gera uma
imposição entre as partes. Essa imposição decorre das linhas estabelecidas pela lei,
ou seja, uma parte se vincula a outra pelo contrato. Esse dispositivo se reveste de
uma inalterabilidade.
Se contrapondo a isso existe o REBUC SIC STANDIBUS.

REBUS SIC STANTIBUS representa a Teoria da Imprevisão e

constitui uma exceção à regra do Princípio da Força
Obrigatória. Trata da possibilidade de que um pacto seja
alterado, a despeito da obrigatoriedade, sempre que as
circunstâncias que envolveram a sua formação não forem as
mesmas no momento da execução da obrigação contratual, de
modo a prejudicar uma parte em benefício da outra. Há
necessidade de um ajuste no contrato. Rebus Sic Stantibus
pode ser lido como "estando as coisas assim" ou "enquanto as
coisas estão assim".
Já a cláusula de mesmo nome é a instrumentalização deste
ajuste. É a estipulação contratual ou a aplicação de um
princípio de que, presente a situação imprevista, o contrato
deve ser ajustado à nova realidade. Disto se tem a revisão do
contrato.
 Página 6 de 45

Pode-se dizer que estes princípios (pacta sunt servanda e

rebus sic stantibus), mais que contrapostos, se completam,
porque a teoria da imprevisão é limitadora da força obrigatória.
(Jurisway, 2016, p.1 )

Um cidadão comum em uma cidade pode aderir ou pactuar determinados

contratos todos os dias, seja pelas causas mais simples como compra uma latinha
de Coca-Cola em dias quentes até as mais complexas como adquirir um imóvel ou
um carro. O contrato tem uma participação significativa na vida de todos os
habitantes da nossa sociedade, pois ele é o meio pelo qual se adquire, resguarda,
modifica, transfere ou extingue direitos, é através do contrato que criamos relações
jurídicas diretas com pessoas físicas, ou dotadas de personalidade jurídica.
Sabemos que o ato da vida praticado no decorrer da rotina pode gerar
obrigações, como por exemplo, a ida a um posto de gasolina para abastecer o
tanque do carro. O abastecimento do carro gera a obrigação de pagar o valor da
gasolina. Por esse pequeno exemplo, é certo dizer que os contratos são a principal
fonte de obrigação que há em nosso ordenamento. Nos ensinamentos de Maria
Helena Diniz, o contrato é o acordo de vontade de duas ou mais pessoas destinadas
a estabelecer uma regulamentação de Interesses, com o objetivo final de adquirir,
modificar ou extinguir relações jurídicas.
Orlando Gomes da Silva enfatiza a vontade como a fonte da obrigação. Dela
se originam dois princípios. O da autonomia da vontade e do princípio do
consentimento. Do consenso surge a obrigação, e, essa obrigação se baseia em um
ato de vontade e que para criá-lo é necessário que seja exposto a vontade de
adquirir para si determinada obrigação. Assim, para esse grande doutrinador, o
contrato é um acordo de vontades por meio do qual as pessoas formam um vínculo
jurídico e criam entre si direitos e deveres assegurados á luz do direito positivo.
Impossível falar da história sem mencionar o antigo império romano. Foi
através do poderio romano que o contrato como documento escrito baseado na
vontade começa a ganhar força. O contrato na época era denominado de contractus,
termo que advém do latim e significa contrair, unir alguma coisa, entretanto esse
termo não era o único em direito romano para designar finalidades que se
assemelhavam ao contractus “Convenção, de conventio, provém de cum venire, vir
junto. E pacto provém de pacis si, estar de acordo”. (Venosa, 2013, p.382).
 Página 7 de 45

2.1 REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO

Para a validade de um contrato, é necessário que estejam presentes os

requisitos e pressupostos que o validem e dê a ele força capaz de gerar obrigações
entre as partes pactuantes. Não se pode, por exemplo, obrigar uma pessoa a
assinar um contrato de compra e venda de um determinado bem por meio de
coação, isso fere um dos elementos mais importantes do contrato que a voluntas ou
popularmente conhecido, vontade. Não se pode pactuar com um incapaz, pois se
assim o fizer, o contrato é nulo. Pelo citado, é necessário que sejam observados os
requisitos e pressupostos contratuais por parte daqueles que desejam criar um
vínculo jurídico.
Começaremos a falar da capacidade e da legitimidade. A capacidade é um
elemento que está previsto em nosso ordenamento jurídico, mais especificamente,
na Lei n° 10.406 de janeiro de 2002. Seu artigo 104, inciso I atesta que “A validade
do negócio jurídico requer: I - agente capaz”. A capacidade é elemento primordial
para a concretização de um contrato, tanto que, sua ausência torna o contrato nulo
ou anulável sendo uma das partes pessoa relativamente incapaz. No que se refere a
pessoa relativamente incapaz, Sílvio de Salvo Venosa ensina que a capacidade é a
aptidão da pessoa para exercer por si mesma os atos da vida civil, o código civil em
seu artigo 3° reformado pela Lei Federal n° 13.146, de 2015, que diz que “São
absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores
de 16 (dezesseis) anos”. Desta forma, ele define, de forma taxativa, quem é
absolutamente incapaz.

Para ser pessoa basta que o homem exista, e, para ser capaz,
o ser humano precisa preencher os requisitos necessários para
agir por si, como sujeito ativo ou passivo de uma relação
jurídica. Eis porque os autores distinguem entre capacidade de
direito ou de gozo e capacidade de exercício ou de fato.
(Antônio Chaves)
.....
Capacidade de direito ou de gozo: é a que todos têm e
adquirem ao nascimento com vida, não pode ser recusada ao
indivíduo, sob pena de se negar sua qualidade de pessoa.
Pode ser chamada também de capacidade de aquisição de
direitos.
Todo ser humano possui a capacidade de direito,
indistintamente, estendendo-se aos privados de discernimento
e as crianças, independentemente do seu grau de
 Página 8 de 45

desenvolvimento mental, podendo assim herdar, receber

doações, etc.
Capacidade de fato ou de exercício ou de ação: é a aptidão
para exercer por si só, os atos da vida civil. Por faltarem para
algumas pessoas requisitos como a maioridade, saúde,
desenvolvimento mental, a lei no intuito de protegê-las, exige a
participação de outra pessoa, que as represente ou assista.
Por isso os recém-nascidos e amentais possuem apenas a
capacidade de direito, mas não capacidade de fato.
Aquele que possui as duas capacidades tem a chamada
capacidade plena, já os que só têm a de direito, tem a
capacidade limitada, necessitando que outra pessoa o
substitua ou complete sua vontade, por essa razão são
denominados incapazes.
Legitimação: é uma espécie de capacidade especial exigida
em certas situações, é a aptidão para a prática de
determinados atos jurídicos, como por exemplo, o casado,
exceto no regime de separação absoluta de bens, de alienar
imóveis sem outorga do outro cônjuge (art. 1.647, CC), ou os
tutores ou curadores de dar em comodato os bens confiados a
sua guarda sem autorização especial (art. 580, CC), etc.
Não há que se confundir capacidade com legitimação, pois
esta consiste em averiguar se uma pessoa, perante
determinada situação jurídica, tem ou não capacidade para
estabelecê-la. É como um plus que se agrega à capacidade em
determinadas situações, é uma forma específica de capacidade
para determinados atos da vida civil (Sílvio Venosa).
(Em: UOL Monografia escola, 2016, p.1 )

A Lei Federal n° 13.146 trouxe ao Código Civil reforma significativa na

capacidade, assim, reformulando o rol das pessoas absolutamente incapazes e
relativamente capazes.
Por meio dessa reforma, são relativamente incapazes aqueles maiores de
dezesseis e menores de dezoito anos, os ébrios habituais e os viciados em tóxico,
ou, aqueles que por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua
vontade. A capacidade dos índios continua a ser regulada por legislação especial. A
verificação da incapacidade absoluta na origem do contrato gera nulidade de pleno
direito, entretanto, nos ensinamentos de Maria Helena Diniz, é possível que uma
pessoa que detém o status de absoluto incapaz possa praticar atos contratuais. O
único meio é através de seu representante legal. A vontade do representante não é
autônoma e sim uma vontade vinculada ao do representado, pois ele exerce os atos
em favor e benefício do representado e não próprio.
 Página 9 de 45

No rol dos relativamente incapazes, os contratos não nascem nulo, mas sim
anulável uma vez que os relativamente incapazes podem praticar atos da vida civil
por si só, desde que sejam assistidos pela pessoa física encarregada desse oficio.
No que respeita a legitimidade, o doutrinador Orlando Gomes dos Santos demonstra
que além de ter capacidade, é necessário que a pessoa seja legitima para acordar
determinados bens ou serviços. A legitimidade atua como limitador da capacidade
em determinados atos jurídicos. Sendo assim, ela é o interesse ou autorização para
agir em determinados atos contratos previstos em lei.
A pessoa pode ser capaz, mas pode não ter legitimidade para agir naquele
caso específico. Uma demonstração disso ocorre na seguinte hipótese: a pessoa
sendo casada em regime de comunhão parcial de bens e adquirir um determinado
imóvel na constância do casamento, não pode vender esse imóvel a terceiro sem a
anuência da esposa, pois carece de legitimidade para vender o imóvel. É a chamada
outorga uxória ou marital. É necessário que a esposa venha concordar. Isso
demonstra a existência da capacidade, sem, contudo, ter a presença da legitimidade
para agir.
Outro elemento crucial para a validade do contrato é o objeto. Ele é um dos
requisitos contratuais para a sua validação, seja um objeto móvel, imóvel ou até
mesmo uma prestação de serviço. O objeto é aquilo que as partes almejam alcançar
com o contrato. É necessário que o objeto seja licito, possível, determinado ou
determinável e ter valor econômico. Quando falamos que um objeto deve ser licito,
isso implica dizer que ele não pode ser proibido por lei, logo, não posso comprar
drogas ilícitas e armas de fogo pelo fato de serem proibidas legalmente. Além disso,
o objeto deve ser possível. Ora, não posso vender um terreno no céu, nem casa na
lua. Ele deve ser passível de realização tanto no mundo material quanto no direito.
Ainda deve ser determinado ou determinável. Sabemos que o objeto
determinado é aquele certo. Nesse quesito, é preciso saber tanto a qualidade quanto
a quantidade do produto. Pela compra de um carro na concessionária, sei que ele
chegará exatamente do jeito que pedi. Quando se trata de objeto determinável, os
contratantes têm os elementos mínimos para a individualização desse objeto seja
tanto no gênero quanto quantidade. O valor econômico do contrato permite que seja
aplicada a responsabilidade patrimonial ao inadimplente, para assim ser possível a
reparação do dano causado pela má fé de uma das partes a outrem.
 Página 10 de 45

Em regra, a forma contratual é pactuada livremente, assim, não é necessária

que haja toda uma formalidade como lavratura de forma pública, reconhecimento
das assinaturas e por aí vai. As partes podem fechar o contrato da maneira mais
fácil para eles, seja pela boca ou mesmo em uma folha qualquer. As partes são
livres para optar a forma do contrato, desde que o objeto que está sendo pactuado
não requisite uma formatação exigida por lei, por exemplo, não se pode vender casa
avaliada em um valor superior a 30(trinta) salários mínimos por via particular.
Imóveis acima desse valor devem ser lavrados pela via pública em um cartório de
notas e, posteriormente registrados no cartório de registro de imóveis.
Em um contrato não é necessário expressar os motivos que o levou a querer
pactuar determinado objeto com alguém. Não há relevância jurídica para a causa
que originou o contrato, embora no artigo 166, inciso III conste que “O motivo
determinante, comum a ambas as partes, for ilícito”.
A expressão motivo não está ligada a causa que levou você a pactuar
determinado bem através de contrato. Essa expressão está se referindo ao objeto
pactuado. Lembra que foi abordado logo acima que o objeto do contrato deve ser
licito, possível, determinado ou determinável e tenha valor econômico?
Diante do exposto, não há a necessidade de expressar os motivos que o
levaram a fazer um contrato. O estado não se preocupa com a causa, mas sim com
o objeto que está sendo pactuado.
Todo o contrato gera para as partes prestações. As partes devem cumprir
determinadas prestações para que o contrato seja satisfeito. Essa prestação de dar,
fazer ou até mesmo não fazer, como sabemos, é uma das principais fontes de
obrigação do nosso ordenamento jurídico. Silvo de Salvo Venosa afirma que toda
obrigação tem por objeto uma prestação que corresponde a um dar, fazer ou não-
fazer.

2.2 Princípios

De acordo com o nosso português, princípio é o que serve de base a alguma

coisa. É a causa primeira, raiz, razão, ou seja, são os pilares do contrato. Os
princípios contratuais são divido em duas categorias quais sejam: o princípio da
autonomia da vontade, da obrigatoriedade, do consensualismo, relatividade dos
efeitos do contrato e observância das normas de ordem pública. Os princípios
 Página 11 de 45

sociais do contrato são: o princípio da boa-fé objetiva e da equivalência material do

contrato. Começaremos a tratar dos princípios individuais.
Pelo princípio da autonomia da vontade, as pessoas são livres para contratar
com quem quiser e como quiser, entretanto, nos ensina Silvo de Salvo Venosa que
essa liberdade possui limites. Não há em nosso estado uma liberdade ampla. Esse
limite é justamente o princípio da função social. Tal princípio está legalmente previsto
no artigo art. 421 da Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 que dispõe que “A
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do
contrato”. Ao ler o artigo supracitado, percebe-se o quanto genérico o mesmo é e
que nele não há condição especifica que caracterize limitadores, fazendo apenas
menção a função social. O jurista Miguel Reale elucida que “Em nossa sociedade, o
Estado mostra preocupação com a situação futura de terceiro”. Um exemplo do que
foi citado acima encontra-se na própria Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 que
em seu artigo 187, aclara que “ Também comete ato ilícito o titular de um direito que,
ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou
social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.
Outro princípio é o da obrigatoriedade. Esse tem por base um pilar básico do
direito civil chamado de pacta sunt servanda. Silvo de Salvo Venosa leciona que:

O acordo de vontades faz lei entre as partes, dicção que não pode
ser tomada de forma peremptória, aliás, como tudo em Direito.
Sempre haverá temperamentos que por vezes conflitam, ainda que
aparentemente, com a segurança jurídica. (Venosa, 2013, p.393)

Percebe-se que a aplicabilidade dessa força vinculante que rege o contrato

não é absoluta. Ela é moldável dentro do contexto fático, cujo fim se destina. Para
que um contrato tome a forma valida perante as partes e supostamente possa trazer
efeitos para os participantes, é necessário que haja o consentimento entre as partes.
O princípio do consensualismo anuncia que para que o contrato se torne perfeito,
deve o consenso existir.
Nem tudo em nosso ordenamento é pleno e sempre haverá limitações. As
limitações a este princípio encontram-se nas formalidades exigida pela lei, assim,
determinados contratos não se aperfeiçoam apenas com o consentimento e a
entrega do bem pactuado. É necessário mais, é preciso que sejam impostos a
determinados contratos, uma maior segurança jurídica, desta forma, tendo eles
formas prescritas em nosso ordenamento jurídico como, por exemplo, o contrato de
 Página 12 de 45

compra e venda de imóvel acima de trinta salários mínios. O jurista Paulo Narde
leciona que:

Se de um lado o princípio consensualista favorece a dinâmica das

relações negociais, ao não exigir nada além do acordo de vontades
para a celebração dos contratos, deixando a margem às
formalidades, de outro acarreta preocupações quanto ao valor da
segurança jurídica se aplicando sem limitações. Daí o surgimento,
em nosso Direito, de exceções ao princípio, como a exigência
estabelecida para a venda de veículos que requer formalização em
formulário próprio. (NADER, 2010, p. 30)

Entende-se que o contrato para se tornar perfeito ao ponto de gerar

obrigações com força de lei entre as partes, é necessário o atendimento de todos os
requisitos de validade, estando estes em harmonia com os princípios contratuais. O
contrato só pode gerar efeitos entre as partes em virtude do princípio da relatividade
dos efeitos do contrato. Uma regra tanto quanto coerente em sua essência. Não é
devido contratar João e afetar Maria, que, não tinha nada a ver com o contrato
pactuado. Carlos Roberto Gonçalves nos ensina que “Coerente com o modelo
clássico de contrato, que objetivava exclusivamente a satisfação das necessidades
individuais” (GONÇALVES, 2010, P. 47).
O contrato deve satisfazer a necessidade individual das partes, mas lembre-
se que não há regra sem exceção. O jurista Carlos Roberto Gonçalves assegura que
o limitador desse princípio é o renomado princípio da função social.

A nova concepção da função social do contrato representa, se não a

ruptura, pelo menos abrandamento do princípio da relatividade dos
efeitos do contrato, tendo em vista que este tem seu espectro público
ressaltado, em detrimento do exclusivamente privado das partes
contratantes. (GONÇALVES, 2010, p. 48)

O contrato não é algo que firma única e exclusivamente as partes envolvidas.

Seus efeitos podem ir além. Mais especificamente, sobre outras pessoas.

Princípio da observância da norma de ordem pública. O nome é

autoexplicativo. Para saber disso é necessário que, ao firmar um contrato, sejam
observadas as normas que dirigem e guiam a sociedade. Uma aplicação pratica
desse princípio é a proibição de pactuar compra e venda de arma de fogo por civil
sem determinada autorização. Isso em observância ao objeto pactuado. Sabemos
que a arma de fogo é proibida e restringe-se aqueles que possuem autorização legal
 Página 13 de 45

para tal. Isso significa que se duas pessoas pactuarem armas de fogo (objeto pela
lei é proibido) esse contrato é nulo, pois sua essência foi maculada pela não
observância do princípio observância da norma de ordem pública.
Após abordar os princípios inerentes ao conjunto chamado princípios
individuais dos contratos, passaremos a analisar os denominados princípios sociais
do contrato.
Iniciaremos com o princípio da boa-fé. Esse princípio possui previsão legal no
artigo 422, do código civil de 2002 “Os contratantes são obrigados a guardar, assim
na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-
fé”. Conforme nos ensina o Doutor Miguel Reale:

A boa-fé objetiva apresenta-se como uma exigência de

lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo
qual impõe o poder-dever que cada pessoa ajuste a própria
conduta a esse arquétipo, obrando como obraria uma pessoa
honesta, proba e leal. Tal conduta impõe diretrizes ao agir no
tráfico negocial, devendo-se ter em conta, como lembra Judith
Martins Costa, ‘a consideração para com os interesses do alter,
visto como membro do conjunto social que é juridicamente
tutelado’. Desse ponto de vista, podemos afirmar que a boa-fé
objetiva, é assim entendida como noção sinônima de
‘honestidade pública. (Realer, 2003, p.4)

O Superior Tribunal de Justiça acrescenta que esse princípio não é exclusivo

de um único ramo do direito civil e que ele se estende por todo o ordenamento
jurídico de maneira imperativa.

Um dos princípios fundamentais do direito

privado é o da boa-fé objetiva, cuja função é estabelecer um
padrão ético de conduta para as partes nas relações
obrigacionais. No entanto, a boa-fé não se esgota nesse
campo do direito, ecoando por todo o ordenamento jurídico.
(Jusbrasil, 2012, p.1)

O segundo princípio é o da equivalência material. Ele se materializa na busca

da efetiva igualdade na relação contratual. Paulo Luiz Netto Lobo ensina que “A
equivalência material busca harmonizar os interesses das partes envolvidas, e
realizar o equilíbrio real das prestações em todo o processo obrigacional”. É
requisito necessário para que esse equilíbrio seja alcançado, a observância da
condição fática, real em que o contrato foi estabelecido. A simples igualdade formal
 Página 14 de 45

não é suficiente para alcançar o equilíbrio, é necessário mais. Esse jurista completa
que:

Esse princípio relativiza o princípio clássico do

pacta sunt servanda, que determina que, estabelecidas as
condições do acordo, essas possuem força obrigatória e
devem ser cumpridas a qualquer custo, independentemente da
realidade fática. Isso porque com o reconhecimento de que a
simples igualdade formal não basta para se alcançar a justiça
contratual, foi preciso levar em consideração as condições
reais para a execução do contrato realizado. Assim, o contrato
continua obrigatório, mas à medida que se mantenha dos
limites de equilíbrio entre as prestações. (LOBO, 2002)

Pelo explanado, já é possível adentrar na área pratica dos contratos, tendo

ele foco na área extrajudicial. Especificamente aqueles atos lavrados pelo tabelião
de notas. As chamadas escrituras públicas de compra e venda.
 Página 15 de 45

3 CARTÓRIOS

3.1 HISTORICO

As ações notariais iniciaram-se por conta da necessidade que surgiu das

próprias ações do homem. Essa necessidade visava uma busca maior nas relações
jurídicas.
Antes não se era possível atingir um grau de segurança considerada razoável
do encontrado nos dias atuas. Mesmo hoje com a imperatividade do princípio da
boa-fé objetiva, na pratica, é necessário que até mesmo o contrato mais simples,
tenha uma forma escrita. Esse contrato deve vir acompanhado da devida assinatura
reconhecido em um tabelionato de notas ou protesto.
A oralidade não detém a mesma força que o passado, pois não é fácil provar
a sua veracidade. Como sabemos, a segurança jurídica se aprimora na forma escrita
do negócio jurídico valido. Se há contrato escrito, há evidencia de prova, e, na
justiça, é necessário que tudo que você venha a declarar seja provado. Em face da
falta de segurança advinda dos muitos negócios jurídicos que vinham sendo
praticados pela via oral, criou-se a necessidade do surgimento de uma prova escrita
e formal, quem, se configurava pela escrita.
A história dos agentes notariais não é nova em nossa sociedade. As ações
notariais teve seu início no Egito antigo com as figuras chamadas de escribas que
possuíam o dever de documentar as relações jurídicas da época

Os escribas egípcios foram os primeiros agentes notarias de

que se tem notícia. Pessoas que dominavam a arte da escrita
eram então chamadas a documentar as relações jurídicas e
funcionavam como testemunha qualificada das avenças
(ARRUDA, 2008, p.14).

Precedente a criação das atividades notariais, a propriedade se dava como

efetivamente transmitida não somente pelo contrato, mas, pela exigência da tradição
para a sua formalização. Enquanto o documento era uma forma simbólica de
representação de uma relação jurídica, a transmissão era a cessão efetiva da coisa.
Ela representava um direito real, estabelecendo de fato o proprietário. Mesmo após
todos esses avanços, o homem ainda não havia alcançado um segurança estável na
relação jurídica. Com o passar do tempo, a busca por riquezas para compor o
patrimônio vinha aumentando e com ela, de forma significativa, o número de
 Página 16 de 45

relações jurídicas. O contrato é uma das principais engrenagens da sociedade.

Quanto maior a sociedade, mais relações jurídicas eram praticadas. Acordos eram
firmados e vendas eram feitas. Para se resguarda mais ainda, era necessário um
segurança maior. O povo clamava que o estado intervisse, entretanto, não era
qualquer bem que merecia a devida atenção do estado. O bem que necessitava
dessa segurança eram os de grandes valores. A título de exemplo, os bens imóveis,
terras e casas.
Em nosso país podemos firma que o pontapé inicial para a atividade registral
se deu com o fim do sistema sesmarias e a privatização das nossas terras que
passaram a ser vendidas, surgindo assim uma grande necessidade do registro dos
imóveis.

No Brasil essa especialidade surgiu após a ocupação do solo pátrio pela

coroa portuguesa para garantir poder de mando e controle em nosso país.
Foram então criadas as chamadas Sesmaria. Nesse sistema, significantes
porções de terra eram concedidas a membros abastados da sociedade
portuguesa a fim de fossem cultivadas. Esse sistema não prosperou e,
com seu termino, essas grandes porções de terra improdutiva se
transformaram nos conhecidos latifúndios, que passaram a ser negócio
entre os particulares. É nesse momento por volta de 1850 que surgiu os
registradores imobiliários (ARRUDA, 2008,p 12)

Nos termos da Lei 1.237 de 1864, foi criado o Registro Geral. Esse registro
atraía os direitos reais imobiliários. Os contratos anteriores celebrados geravam
apenas obrigação (COELHO, 2002). Esse acontecimento trouxe mudança nos
negócios jurídicos imobiliários, pois a propriedade não mais se transmitia pela
tradição, pela entrega da coisa, e sim pela transcrição do bem imóvel. Pode-se
afirmar que para o ordenamento jurídico brasileiro, dono é aquele que registra. É a
última pessoa descrita na matricula do imóvel. Percebe-se um enorme avanço no
direito da propriedade porque a tradição real ou simbólica uma vez efetuada, não
deixa vestígio permanente, ao passo que, a transcrição deixa o seu sinal
permanente no livro ao qual é lançado, criando assim, uma história para cada imóvel
nele transcrito.
Após a lei 1.237, foi realizado o Decreto 3.453, em 1865, mencionando que
em três hipóteses não seria exigível a inscrição no Registro Geral. São elas:
transmissões “causa mortis”, nos atos judiciais, nas hipotecas gerais em favor da
mulher casada, dos menores e dos interditos, assim permanecendo até o advento
 Página 17 de 45

do código civil anterior instituído pela Lei Federal n° 3.071, de 1° de janeiro de 1916.
Ele apresentava a necessidade da transcrição para a transferência de domínio ou
constituição de ônus reais. Eles são praticados até os dias atuais.

3.2 A FINALIDADE DO CARTÓRIO DE NOTAS E DO CARTÓRIO DE REGISTRO

DE IMÓVEIS.

A dificuldade encontrada para explicar a finalidade dos cartórios de

notas e de registro de imóveis deve-se ao desconhecimento por parte da população.
Não existe somente esses dois tipos de entidades extrajudiciais. Em nosso país,
existem os cartórios de registro de imóveis, o de registro civil, o de títulos e protesto
e o cartório de notas.
O obstáculo da população reside em saber qual é a competência, bem como
as atribuições desses entes extrajudiciais. O impasse acima referido deve-se a
também a falta de publicidade e interesse por parte dos órgãos competentes para
informar a população acerca da finalidade de cada cartório existente. Só é divulgado
o jargão de que “só é dono quem registra”. Isso faz com que as pessoas não saibam
que é no cartório de notas que o processo de legalização imobiliária começa, tendo
assim, as notas o papel inicial e fundamental para o registro.
As duas serventias têm papeis distintos, mas essenciais para a concretização
da compra e venda desejada pelas partes pactuantes. Cada uma tem sua
importância, finalidade e responsabilidade. Nessa transação, é necessário que os
futuros compradores saibam estabelecer essa diferença. A função do notarial (o
tabelião de notas) é manifestar a vontade das partes que é apresentada pelo
instrumento público. Este instrumento deve agir com a imparcialidade da lei. Deve
também ser dotado de fé pública e, consequentemente, de prevenção de litígios. O
cartório de notas tem a competência para lavrar escrituras públicas, procuração,
testamento, e atas notarias, além de atos, tais como, reconhecimento de firma e
autenticação de fotocópia. Esse ofício é atribuído pela Lei Federal 11.441/00. Ao
notário é cabível executar lavratura de inventários, desde que não haja menores,
incapazes, testamento e ainda lavratura de separação e divórcio. Se, de forma
amigável e o casal não possua filho menor.
Sua competência territorial se estende a todo o município onde se encontra
instalado. Havendo mais de uma serventia no município, haverá livre concorrência.
 Página 18 de 45

Quanto a competência territorial dirigida aos notários, ela vem disposta no artigo 9°
da Lei Federal 8.935/94 que estabelece a vedação de realização dos atos notarias
fora do município e sua competência. O artigo aclara que “Art. 9° o tabelião de notas
não poderá praticar atos de seu oficio fora do Município para o qual recebeu
delegação” (BRASIL, 1994).
A desobediência acerca das competências territoriais pode implicar em
anulação do ato praticado, assim, trazendo sérias consequências às partes
contratantes, podendo até trazer a anulação do ato notarial, entretanto, isso não
implica afirmar que um cidadão do Recife não possa lavrar sua escritura na cidade
de Olinda. O que não pode ocorrer é o tabelião de Olinda se dirigir a Recife para
lavrar o documento.
As competências dos cartórios de notas vão além das descritas acima, pois é
nele que todos os atos praticados e arquivados se tornam público, zelando, o
tabelião pela conservação de documentos, livros, cartões de firma, guias, certidões,
e de todos os documentos que farão parte do arquivo da serventia, possibilitando a
população, quando necessário, realizar consultas de forma segura e rápida.
No que tange ao cartório de Registro de Imóveis, esse tem por competência o
registro de todos os títulos translativos de direito reais, fazer averbações que podem
modificar a situação do imóvel, ou ainda, dos que se apresentam como detentores
de seu direito. Além disso, pode inscrever todos os atos relacionados ao
parcelamento do solo e regularização de condomínios especiais. Sua competência
territorial estende-se a comarca onde se encontra instalado. Em caso de mais de
uma serventia nesse território, a competência será determinada através de divisão
geográfica da aludida comarca.
Diante do exposto, verifica-se que cada unidade tem sua atribuição em razão
da matéria e quase sempre restrita a um território, estando seus titulares e
prepostos, impedidos de exercer seus trabalhos fora dela sob pena de responder
administrativamente por seu não cumprimento, e, por eventuais prejuízos que o seu
ato irregular vier a trazer aos seus usuários. É possível a cumulação de serventias
naqueles locais onde o movimento de cada serventia não comporta isoladamente o
desenvolvimento de seus trabalhos. Elas podem ser agrupadas, funcionando como
se fossem uma única repartição, porém com escriturações separadas. É o que
ocorre normalmente em pequenos municípios, que se apresentam como sede de
 Página 19 de 45

comarca e que tem em um único prédio, e com único titular, as naturezas acima
referidas.
Os cartórios buscam através de profissionais qualificados com formação
jurídica ou conhecimento das normas, prestar informação gratuita, imparcial e de
qualidade as pessoas usuárias dos seus serviços, advertindo-as das consequências
advindas de seus atos, de forma a evitar litigio futuro. Também se socorro do poder
judiciário para sua solução.
Os notários e registradores atuarão sempre como fiscal da lei com o intento
de evitar a nulidade e a falsidade dos atos, pronunciando, portanto, segurança nas
relações jurídicas e negócios jurídicos. Conforme Arruda (2008,p.17), “Os serviços
notarias e de registro são de natureza compulsória de caráter público, cuja
prestação interessa a toda sociedade”. Em relação aos funcionários, as duas
serventias têm um corpo integrado idêntico e são hierarquizados da seguinte forma:
A) Tabelião
B) Substituto Designado
C) Escrevente e
D) Auxiliar.
Os que respondem diretamente pelo serviço notarial (também conhecido
como cartório de notas) são os Tabeliões. No que se refere ao Registro de Imóveis,
são os Oficiais. Tanto o tabelião quanto o oficial são livres para contratar seus
prepostos, todavia, é necessário que os nomes sejam encaminhados ao juízo
competente conforme dispõe a Lei 8.935

Art. 20. Os notários e os oficiais de registro poderão, para o

desempenho de suas funções, contratar escreventes, dentre
eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como empregados,
com remuneração livremente ajustada e sob o regime da
legislação do trabalho. (Brasil, 1994)

A contratação de profissionais pelos Tabeliões e Oficiais para auxiliar nas

atividades desempenhadas pela serventia, vão além da garantia de um atendimento
adequado aos usuários, e, em sua essência visa garantir a publicidade, “Tornando
público determinados atos praticados, colocando à disposição da sociedade, como
um todo, o conhecimento da existência desses relevantes atos”. Isso garante
autenticidade “Haja vista que tudo que é lavrado ou registrado é presumidamente
verdadeiro, em virtude da fé-pública de que gozam tais profissionais”. Também é
 Página 20 de 45

possível assegurar segurança jurídica, “Pois os atos lavrados e os registros

efetuados asseguram direitos”. A eficácia jurídica também é ratificada, desta forma,
produzindo os efeitos esperados do documento lavrado.
 Página 21 de 45

4 O CONTRATO DE COMPRA E VENDA

4.1 CONCEITO

A compra e venda é uma modalidade de contratual regida pela Lei

Federal 10.406, de janeiro de 2002, prevista no título VI, capitulo I que vai do artigo
481 até o 532 da lei supracitada. O artigo 481 nos traz a seguinte informação “Pelo
contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de
certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. Em suma, o contrato de
compra e venda nada mais é do que a troca de um determinado bem por dinheiro.
Essa peculiaridade faz com que esse contrato se diferencie da troca que é
conhecida como permuta ou escambo. Não há dúvida que o contrato de compra e
venda é o contrato mais praticado. O doutrinador Silvo de Salvo Venosa explica que:

Nos grupos primitivos, quando não era

conhecido o valor fiduciário, ou seja, a moeda, a troca (permuta
ou escambo) era o contrato mais importante. A partir da criação
da moeda, a compra e venda passa a desempenhar o papel
mais proeminente no campo contratual. Em singela síntese, a
compra e venda pode ser definida como a troca de uma coisa
por dinheiro. Nesse contexto, cumpre fixar que inexiste na
sociedade moderna contrato mais importante e mais utilizado.
(VENOSA, 2013, p.25)

Ele é dotado de caráter obrigacional. Sendo assim, cria uma obrigação com
força de lei entre as partes. Quando o indivíduo pactua com o outro e efetua o
pagamento visando à aquisição de uma coisa, a outra parte fica obrigada mediante o
pagamento entregar a coisa. Esta modalidade contratual possui como principal
efeito, a transmissão do domínio da coisa do vendedor para o comprador. É
pertinente ressaltar que a propriedade da coisa em determinados casos tipificados
pela lei só se transfere mediante uma forma solene de contrato de compra e venda.
A título de informação, a aquisição de um imóvel com valor superior a 30 (trinta)
salários mínimos só ocorrerá mediante a forma pública lavrada em cartório de notas
e com o devido registro no cartório de imóveis competente. Outro exemplo faz
referência ao automóvel. A propriedade dele só se passa por intermédia da
realização da baixa do veículo e mediante a apresentação do DUT (Documento
Único de Transferência) ao DETRAN (Departamento Estadual e Transito).
 Página 22 de 45

O objeto do contrato de compra e venda são aqueles bens de natureza

corpórea ou incorpórea. Bens corpóreos são aqueles tangíveis, ou seja, são bens
economicamente apreciáveis, tais como os bens móveis, imóveis e semoventes.
Ainda é possível que seja pactuado mediante esse contrato o bem incorpóreo.
Entende-se por bem incorpóreo, aquele que não possui existência no plano físico,
materialmente falando. Ele se encontra em um plano abstrato. São aqueles bens
imateriais tais como os direitos autorais, créditos, direito de propriedade literária,
artística e científica. Além disso, vale ressaltar o seguinte:

Por sua importância econômica, a compra e venda é o contrato mais

importante e mais frequente. Em razão disso, trata-se do contrato
mais minuciosamente regulado pela lei, tanto na hipótese de compra
e venda pura e simples, como nas numerosas cláusulas e
subespécies do contrato-padrão (VENOSA,2013, p.26)

4.2 ELEMENTOS

O contrato de compra e venda tem três elementos primordiais para a sua

composição. São eles: o consentimento, a coisa e o preço.
A coisa é qualquer bem que possua valor econômico no mercado. É o bem
que pode ser desvinculado do patrimônio do vendedor e possa aderir ao patrimônio
do comprador. O objeto da compra e venda deve ser necessariamente um bem,
independente desse bem ser tangível ou intangível, móvel ou imóvel, desde que
suscetível de alienação. Usando a perspectiva de valor comercial, chegamos à
conclusão de que os bens fora do comercio, isto é, aqueles ilícitos (tipo as drogas) e
inidôneos não podem ser objeto do contrato de compra e venda. Também não
podem ser objeto aqueles inalienáveis decorrentes de lei, ou da própria natureza do
bem.
O bem que venha a ser pactuado deve ter existência real ou venha a existir
quando o negócio estiver para ser concluído. Acerca da existência da coisa, Sílvio
de Salvo Venosa destaca que:

A coisa deve ter existência real ou potencial quando do negócio, seja

ela corpórea ou incorpórea. Nem sempre, porém, a coisa vendida é
perfeitamente conhecida no momento do negócio, visto que se
permite a venda de coisas futuras no contrato aleatório (VENOSA,
2013, p.33)

Essa existência em potencial recai sobre bens que irão ser fabricados. Têm-se como
exemplo a compra de automóvel. “X” se dirige á concessionária e, chegando lá,
 Página 23 de 45

pactua contrato de compra e venda para aquisição de veículo. Percebe-se que o

bem não existe na hora em que o acordo é fechado, entretanto, esse bem irá existir
dentro de uma semana que é o prazo referente á entrega do veículo. Silvo de Salvo
Venosa elucida que:

A res ou merx é qualquer coisa suscetível de apreciação

econômica, que pode , sair do patrimônio do vendedor e ingressar no
do comprador. E necessário, obviamente, que a coisa objeto do
contrato de compra e venda esteja no comércio, isto é, seja
suscetível de alienação. Essa noção leva originalmente em conta as
coisas corpóreas; todavia, os bens incorpóreos também podem ser
objeto do negócio, embora para este assuma a Compra e Venda 13
denominações de cessão. Daí a cessão de crédito, cessão de direito
hereditário, cessão de direito de uso de marca, cessão de direito
autoral etc. Contudo, a cessão de direitos possui o mesmo conteúdo
fundamental da compra e venda. As coisas fora do comércio,
inalienáveis, portanto, não podem ser objeto de compra e venda.
(VENOSA,2013, p. 32)

O preço deve ser em dinheiro usando a moeda corrente nacional. Ele é a

contrapartida da entrega da coisa que pode ser acordado de livre forma entre as
partes, entretanto, o pagamento deve ser necessariamente ser efetuado em
dinheiro. Caso fosse por outro meio, não estaríamos diante de um contrato de
compra e venda, e sim de contrato de troca ou permuta. Completando o raciocínio
Silvo de Salvo Venosa menciona que:

O pretium, como vimos, deve ser em dinheiro, pecunia numerata,

sob pena de não ser conceituado o negócio como compra e venda.
Na hipótese de existir pagamento com parte em dinheiro e parte em
outra coisa diversa de moeda, pode ser caracterizada uma troca.
(VENOSA, 2013, p.32)

Continuando, o preço deve ser determinado ou determinável. Fala-se em

preço determinável aqueles que trabalham com a probabilidade, por exemplo, a
compra de lagosta por intermédio do pescador. O valor será equivalente a
quantidade de lagosta que ele trouxer. Vale ressaltar que o preço ele deve ser certo,
justo e verdadeiro. Sofre nulidade aquele contrato fixado com valor arbitrário e
exorbitante por uma das partes envolvidas no negócio jurídico. “A lei considera nula
a compra e venda quando a taxação do preço é relegada ao arbítrio exclusivo de
uma das partes (art. 489)”. (VENOSA, DIREITO CIVIL 2013 CONTRATO EM ESPECIES,
PAGINA 32). O terceiro elemento é o consentimento, é a vontade livre de vícios que
 Página 24 de 45

possam macular o contrato. Ele pode ser entendido de duas formas. A primeira traz
a ideia de bilateralidade contratual. É elemento inescusável que as partes
concordem com aquilo que vai ser pactuado. Num segundo momento, o
consentimento pode também ser considerado como a manifestação isolada de cada
parte, ou seja, o querer de cada um. Pelo exposto, é concebível inferir que é
impossível dissociar o consentimento da vontade. No tocante a vontade, embora
elemento fundamental, ocorrem situações em que ele é dispensável. Vejamos:

Embora a vontade livre e consciente seja a base dos acordos

de vontade, alguns contratos dela prescindem, como no caso
dos seguros obrigatórios, de que são exemplos, o IPVA, o
DEPEM, o seguro habitacional do Sistema Financeiro da
Habitação -SFH, entre outros (seguro rodoviário, de transporte
aéreo, etc.).
É que, nestes contratos o legislador protege o interesse
público, de maior prevalência sobre o interesse particular ou
individual, daí porque, em caráter excepcional, se subtrai esse
caráter dos pactos ditos compulsórios.
Em semelhantes contratos, via de regra, o Poder Público
procura tutelar um bem coletivo, juridicamente relevante, o qual
não é recomendável para a segurança jurídica ficar ao capricho
particular, sob pena de sérios gravames para a coletividade
como um todo e, por via de extensão, para a ordem pública.
Assim como ficaria a situação das vítimas de trânsito, no caso
de o condutor de um veículo que atropela um pedestre, que
não tenha feito o seguro obrigatório?
É de toda evidência que, nestes casos, a liberdade volitiva
deve sofrer intervenção do Estado, em favor da paz social.
Outras vezes, o consentimento, apesar de ocorrer, não pôde
ser contratualmente expresso.
É o caso dos contratos tácitos, muito comuns nas relações
trabalhistas.
Nesta hipótese, o consentimento para o acordo de vontades,
por uma razão qualquer, não consta no documento oficial
representado pela Carteira de Trabalho, haja vista a ausência
de assinatura do empregador na mesma, celebrativa do liame
laboral.
Aí a prova da existência da relação jurídica é normalmente
fornecida pela via indireta, seja através de documentos, seja
através do depoimento de testemunhas.
Há, ainda, uma espécie de contrato atípico, de caráter tão
especial, que a lei lhe emprestou denominação singular.Trata-
se do mandato.
Neste instituto, verifica-se também um ajuste de vontades,
expresso através do consentimento do mandante em favor do
mandatário.
 Página 25 de 45

Como em qualquer outro contrato, as partes investem-se em

obrigações e deveres, e adquirem direitos, patrimoniais ou não.
O mandante responde e assume toda a responsabilidade que o
mandatário, no exercício regular do mandato, em seu nome
praticar.
O mandatário, por outro lado, se obriga a exercer o mandato
com fidelidade e responsabilidade, de acordo e dentro dos
limites de poderes que lhe foram confiados.
Trata-se, sem dúvida, de grande responsabilidade do
mandatário, pois que manipulará direito alheio, em face de
terceiros, o que pode acarretar sérios problemas para o
outorgante. O mandato, do ponto de vista de sua classe,
insere-se entre os contratos conexos.
Um interessante aspecto do estudo dos contratos, diz respeito
à coisa mais importante desse instituto, que a livre e consciente
manifestação da vontade.
Contratos existem que, embora ostentando essa denominação,
inadmitem a intervenção da vontade de uma das partes, no ato
de sua formação.
São os contratos obrigatórios, da categoria dos contratos
ditados, os quais são simplesmente impostos por uma das
partes, cabendo à outra simplesmente acatar as obrigações, ou
adquirir os direitos previstos.
É o caso do IPVA, do Seguro obrigatório sobre veículos
automotores, do seguro habitacional do Sistema Financeiro da
Habitação - SFH, do seguro de acidentes marítimos (DEPEM),
do seguro de transportes de passageiros e cargas, entre
muitos outros.
Nestes contratos, o interesse prevalente é o do Poder Público,
a fim de assegurar o interesse coletivo, figurando o interesse
particular em segundo plano.
É justo e compreensível que, nestas situações, deve a
Administração intervir nas relações jurídicas, a fim de regulá-
las, visando o bem comum.
Esse poder do Estado deriva do Poder de Império que o
mesmo detém sobre todos os seus administrados.
Em tais contratos, em geral, o Poder Público procura tutelar um
bem coletivo, juridicamente relevante, o qual não pode ficar à
mercê do capricho do particular, sob pena de sérios gravames
para a coletividade como um todo e, por via de consequência,
para a ordem pública.
Não fora assim, como então ficaria a situação do atropelado,
cujo veículo causador não esteja protegido pelo seguro
obrigatório contra acidentes pessoais causados por veículos
automotores?
É de inteira pertinência que, em casos que tais, a liberdade
volitiva deva sofrer constrição do Estado, em nome da paz
social.
 Página 26 de 45

Outras vezes, o consentimento, posto que existente, não pôde,

por qualquer razão, ser contratualmente manifestado, tão
comum nas relações trabalhistas.
Aqui, o consentimento para o acordo de vontade não consta do
contrato de trabalho, pois a carteira respectiva, prova da
relação jurídica, muita vez, resta sem assinatura do
empregador.
Para se comprovar a validade do contrato, os requisitos devem
ser demonstrados através de outros elementos de convicção,
como os documentos, e os depoimentos de testemunhas.
Outra espécie excepcional de contrato, é o mandato.
Embora não assuma essa denominação, o instrumento
Procuratório se reveste de todos os elementos característicos
do contrato.
Nesse instituto, temos um acordo de vontades, expresso pelo
consentimento que o mandante opera em favor do mandatário.
Assim como em qualquer outro contrato, as partes assumem
obrigações, sendo que o mandante fica obrigado por todos os
atos que o mandatário, no regular exercício do mandato,
praticar em seu nome.
O mandatário, por seu turno, se obriga a exercer o mandato
com fidelidade, responsabilidade e exatidão.
(Saavedra, 2009, p. 01)

Pelo o que foi acima exposto, existem contratos que para resguardar o
interesse público e segurança da sociedade, têm seu consentimento suprimido, mas,
é preciso cautela. A regra geral é que a vontade é a espinha dorsal (sustentação)
dos numerosos contratos. Não á toa que o vício de consentimento pode prejudicar
o contrato. O Código do Consumidor retrata isso.

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não

obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a
oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo,
ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a
dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. (BRASIL,
1990)

O vício de consentimento tem como resultado um ônus, prejuízo a uma das

partes. São compreendidos como vícios de consentimento cinco modalidades. São
eles: erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão. Lembrando vício de
consentimento não é o mesmo que vício social. Vejamos:

Nos vícios da vontade o prejudicado é um dos contratantes,

pois há manifestação da vontade sem corresponder com o seu
íntimo e verdadeiro querer. Já os vícios sociais
consubstanciam-se em atos contrários à boa fé ou à lei,
 Página 27 de 45

prejudicando terceiro. São vícios da vontade: o erro, o dolo, a

coação, o estado de perigo e a lesão; e vícios sociais: a fraude
contra credores e a simulação.
Passemos à análise de cada um deles:
Erro ou ignorância: neste ninguém induz o sujeito a erro, é ele
quem tem na realidade uma noção falsa sobre determinado
objeto. Esta falsa noção é o que chamamos de ignorância, ou
seja, o completo desconhecimento acerca de determinado
objeto. O erro é dividido em: acidental erro sobre qualidade
secundária da pessoa ou objeto, que não vicia o ato jurídico,
pois não incide sobre a declaração de vontade; essencial ou
substancial refere-se à natureza do próprio ato e incide sobre
as circunstâncias e os aspectos principais do negócio jurídico;
este erro enseja a anulação do negócio, vez que se
desconhecido o negócio não teria sido realizado.
Dolo é o meio empregado para enganar alguém. Ocorre dolo
quando o sujeito é induzido por outra pessoa a erro.
Coação é o constrangimento a uma determinada pessoa, feita
por meio de ameaça com intuito de que ela pratique um
negócio jurídico contra sua vontade. A ameaça pode ser física
(absoluta) ou moral (compulsiva).
Estado de perigo é quando alguém, premido de necessidade
de se salvar ou a outra pessoa de grave dano conhecido pela
outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. O juiz
pode também decidir que ocorreu estado de perigo com
relação à pessoa não pertencente à família do declarante. No
estado de perigo o declarante não errou, não foi induzida a erro
ou coagida, mas, pelas circunstâncias do caso concreto, foi
obrigada a celebrar um negócio extremamente desfavorável. É
necessário que a pessoa que se beneficiou do ato saiba da
situação desesperadora da outra pessoa.
Lesão ocorre quando determinada pessoa, sob premente
necessidade ou por inexperiência, se obriga a prestação
manifestadamente desproporcional ao valor da prestação
oposta. Caracteriza-se por um abuso praticado em situação de
desigualdade, evidenciando-se um aproveitamento indevido na
celebração de um negócio jurídico.
Fraude contra credores é o negócio realizado para prejudicar
o credor, que torna o devedor insolvente.
Simulação é a declaração enganosa da vontade, visando
obtenção de resultado diverso da finalidade aparente, para
iludir terceiros ou burlar a lei. Vale dizer, a simulação é causa
autônoma de nulidade do negócio jurídico, diferente dos
demais vícios. (JUSBRASIL, 2001, p.01)

4.3 CLASSIFICAÇÃO

O contrato de compra e venda é translativo, oneroso, bilateral,

cumulativo, de execução simultânea ou diferida. É translativo quando, através dele,
 Página 28 de 45

transfere-se o domínio e a propriedade de alguns bens. É válido ressaltar que o

nosso ordenamento jurídico estipula que por si só o contrato de compra e venda e
não transfere o domínio e a propriedade de bens. Ele gera entre as partes um dever,
dever esse de realizar e fazer cumprir a transferência. Silvio de Salvo Venosa pontua
que:

E translativo de propriedade porque, como reiteradamente apontado,

é instrumento para a transferência e aquisição da propriedade. Como
vimos, na compra e venda busca-se o efeito real, o qual, contudo,
não é seu elemento integrante em nosso sistema. Da compra e
venda nasce uma série de obrigações, a principal delas é a
transferência da propriedade. (VENOSA, 2013, p. 30)

Pontes de Miranda ressalta o que foi dito acima. Para ele, o contrato de
compra e venda atinge a sua completude mediante a realização de um outro
contrato paralelo ao da compra e venda. Ele denomina como acordo de transmissão.
Jamais um contrato de compra e venda por si só terá o poder de transferir a
propriedade e o domínio. Ele gera entra as partes uma obrigação de fazer. Na
mesma linha de raciocínio menciona o Silvo de Salvo Venosa:

Pelo sistema brasileiro, o contrato de compra e venda por si só não

transfere a propriedade. Desse modo, o vendedor obriga-se a
transferir a coisa, enquanto o comprador, pagando o preço, possui
direito e obrigação de recebê-la. Esse o sentido estabelecido por
nossos Códigos: ''A.rt. 481. Pelo contrato de compra e venda, um
dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". (VENOSA,2013, p. 26)

A transmissão da coisa deve ser realizada no local em que a coisa se achava

a época da venda. Essa regra não é absoluta e é pouquíssima usada ou quase
nunca usada, pois quase todos ao firmarem um contrato de compra e venda,
estipulam o local da entrega do bem. Não há muito que mencionar no que se refere
ao quesito da onerosidade. Ele é oneroso pelo simples fato de ambos adquirirem
mediante ele vantagens econômicas. É por ele que o vendedor recebe certa quantia
em dinheiro enquanto o comprador recebe o bem acordado. Completa Silva de
Salvo Venosa

E oneroso porque supõe equivalência de prestações, ambas as

partes obtêm vantagem econômica. Para o comprador, o direito de
receber a coisa; para o vendedor, o direito de obter soma em
dinheiro, o preço. O preço constitui a contraprestação pela
 Página 29 de 45

transmissão da coisa. Existem interesse e utilidade jurídica para

ambos os contratantes. (VENOSA, 2013, p. 30)

Esse contrato é bilateral pelo simples fato de que cada parte assume
respectivamente uma determinada obrigação.
O comprador deve pagar o preço estipulado e eventualmente receber a coisa.
O vendedor deve receber o preço e entregar a bem pactuado, assim, fica claro que
ambos possuem direitos e deveres distintos.

Trata-se de contrato bilateral ou de prestações correspectivas porque

cada parte assume respectivamente obrigações. O comprador deve
pagar o preço e receber a coisa. O vendedor deve receber o preço e
entregar a coisa. (VENOSA, 2013, p. 30)

Em sua normalidade, o contrato de compra e venda é comutativo pelo fato de

que no momento de sua conclusão, ambas as partes venham a conhecer o
conteúdo de sua prestação.

E contrato geralmente comutativo porque, no momento de sua

conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação.
Admite-se a compra e venda aleatória quando uma das partes pode
não conhecer de início o conteúdo de sua prestação, o que não
suprime os fundamentos básicos do negócio. (VENOSA, 2013, p. 30)

No que concerne a execução do contrato de compra e venda, ele pode ser

simultâneo ou diferido. Para ser um ou outro, irá depender do momento em que se
realize a execução do contrato, isto é, imediatamente após a celebração ou não. No
contrato de compra e venda existe duas fases distintas. A primeira delas é a fase da
celebração contratual. A celebração se aperfeiçoa quando o vendedor se obriga a
transferir ao comprador a propriedade de pleno direito do bem que foi pactuado. A
segunda fase é a da execução contratual, quando a obrigação de transferência da
propriedade é executada pela entrega do bem. É possível que essas duas fases
possam vir imediatamente atrás da outra. Nos contratos de execução imediata eles
podem vir em momentos mais distantes no tempo. Exemplo, nos contratos de
execução futura.

A compra e venda pode ser contrato de execução simultânea ou

diferida, dependendo da vontade das partes. A execução pode
ocorrer de plano, imediatamente, ou então ser postergada para data
futura. A prestação, contudo, deve ser considerada una. Ainda que as
partes avencem o pagamento em prestações, tão só por isso não se
 Página 30 de 45

converte a compra e venda em contrato de duração ou de execução

continuada. (VENOSA, 2013, p.31)

Geralmente o contrato de compra e venda corresponde a um contrato de

execução instantânea, quando a prestação do comprador sucede à do vendedor, no
mesmo momento, porém, o contrato pode assumir características de contrato de
execução duradoura.
A execução é continua em contratos de fornecimento de gás, luz e água.
Nesses casos, a prestação do valor a ser pago está diretamente ligado ao consumo
realizado em cada período do mês. É diferida quando o preço determinado é dividido
em várias prestações. A execução pode ocorrer imediatamente ou então ser
postergada para data futura, mas a prestação deve ser considerada uma, ainda que
as partes avessem o pagamento em prestações, ela por isso não se converte à
compra e venda em contrato de duração ou de execução continuada.

A compra e venda pode ser contrato de execução simultânea ou

diferida, dependendo da vontade das partes. A execução pode
ocorrer de plano, imediatamente, ou então ser postergada para data
futura. A prestação, contudo, deve ser considerada una. Ainda que as
partes avencem o pagamento em prestações, tão só por isso não se
converte a compra e venda em contrato de duração ou de execução
continuada (VENOSA, 2013, p. 31)

Após esclarecer acerca do contrato de compra e venda, iremos focar a forma

pública do contrato de compra e venda. Ela segue a forma solene prevista em Lei
para a aquisição de imóveis com valor superior a 30(trinta) salários mínimos.

5 DA COMPRA E VENDA DE IMOVEIS

5.1 - A IMPORTANCIA DA LAVRATURA DA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA

E VENDA DE IMOVEIS E SEU RESGITRO

É no Cartório de Notas que a escritura é lavrada, ou seja, ela passa a

existir, da forma correta e segura, respeitando todos os requisitos exigidos por lei e
finalmente podendo ser encaminhada para o Cartório de Registro de Imóveis
competente.
É devido a isso que é efetuado seu registro e a transação da compra e venda
do imóvel finalizada. Cada serventia tem sua devida importância e seu espaço nesta
 Página 31 de 45

transação devendo estas ser respeitadas e conhecidas por todos a fim de evitar
problemas futuros.
A importância dessa monografia advém da necessidade de conscientização
da população brasileira, pois na maioria das vezes, quando adquirem um bem
imóvel através do contrato de compra e venda, apenas se preocupam em pagar o
imóvel e automaticamente adquirir a posse do bem. O vendedor apenas se
preocupa em receber a quantia referente a venda do imóvel e, automaticamente
com sua entrega, se esquece da parte burocrática desta relação jurídica. O
procedimento é de suma importância para atingir a eficácia e segurança jurídica
entre as partes e perante terceiros.
Nesse sentido, vale salientar que, quando se realiza uma compra e venda
sem se preocupar com os requisitos exigidos por lei, muitas vezes tal transação
poderá não ter nenhum valor jurídico. Isso enuncia que ela não terá eficácia e
consequentemente, não será possível ingressar com seu registro junto ao cartório
de imóveis, assim, o sonho de milhões de brasileiros vira um tormento, pois a vista
do ordenamento pátrio, quem não registra não é dono. Conforme o artigo 1.245 do
Código Civil “Transfere entre vivos, a propriedade mediante o registro do título
translativo no registro de imóveis”. (BRASIL, 2002).
A falta de cumprimento dos requisitos exigidos por lei, pode acarretar a
hipótese de dupla venda, que ocorre da seguinte forma: após lavrar a escritura
pública de compra e venda, em um tabelionato independente de sua localidade, o
comprador sempre deve registrar no Cartório de Registro de Imóveis, no qual o
imóvel estiver matriculado. É possível, porém, que antes do comprador efetuar o
registro, o vendedor resolva vender o imóvel a outra pessoa, lavrando assim outra
escritura. Isso teoricamente é possível, pois ele ainda é proprietário do bem imóvel,
só o deixando de ser após o registro da escritura na matricula do imóvel, junto ao
cartório de registro de imóveis competente (CAMPO E SANTOS, 2012).
Nessa situação hipotética, na qual o proprietário lavrou duas escrituras do
mesmo imóvel, haveriam dois compradores, cada qual com um título hábil a ser
registrado, a escritura. Ainda de forma hipotética, se a primeira escritura fosse
lavrada em 05.02.2015 e a segunda escritura em 10.03.2015, isso, por si só, não é o
suficiente para determinar que o comprador com a escritura lavrada em fevereiro
seja o novo proprietário, uma vez que para se torna proprietário é necessário o
registro da escritura. Assim, podemos afirmar que, pouco importa a data da lavratura
 Página 32 de 45

da escritura, importando de fato para o legislador a data de seu registro, aferindo-se

pelo protocolo da prenotação no Cartório Imobiliário, consoante artigo 182 e o 186
da Lei 6.015/73 e artigo 1246 do código civil. Desta feita, a escritura que primeiro
ingressar com o registro junto ao Cartório de Imóveis é que tem o condão de
transferir a propriedade, impedindo o registro dos demais, por ventura existentes,
isso se deve ao princípio da propriedade, conforme menciona o artigo 186 da Lei
6.015/73
O número de ordem determinará a prioridade do título, e
está a preferência do direito real, ainda que apresentado pela
mesma pessoa mais de um título simultaneamente
(BRASIL,1973)

A prioridade dá-se, portanto, no tempo, ou seja, quem registrar primeiro se

tornará o novo proprietário do imóvel, assim, uma vez lavrada a escritura, é
essencial providenciar o seu registro o quanto antes. Caso as duas escrituras sejam
lavradas na mesma data referente ao imóvel e apresentadas no mesmo dia junto ao
Cartório de Registro de Imóveis, terá prioridade aquela que fora lavrada em primeiro
lugar, sendo o que foi citado e estabelecida pelo artigo 192 da Lei de Registro
Público, Lei (6015/73) que afirma que deverá ser considerada a hora da lavratura da
escritura para fins de prevalência, mas é comumente utilizando o número do livro de
registro que confirma a cronologia da lavratura de ambos.
Por isso, a importância do cartório de notas na compra e venda de imóveis,
cuja a função do tabelião é de orientar, esclarecer, tirar duvidas, explicar e exigir
todas a documentações previstas em lei, de todas as partes envolvidas no ato e
consequentemente do bem imóvel, para que este título seja apto ao registro no
cartório de imóveis no qual aquele bem pactuado se encontra registrado, surtindo
assim todo os efeitos esperados de uma compra e venda.
5.2 DOCUMENTOS NECESSARIOS PARA A ESCRITURA PUBLICA.

Para a lavratura no cartório de notas da escritura pública de compra e

venda, celebrada entre pessoas físicas, será necessária a apresentação da
documentação pessoal de todos envolvidos na transação, como por exemplo,
carteira de identidade, CPF, comprovante de residência, comprovação do estado
civil e ainda o pacto antenupcial se for o caso. Além da apresentação do original
documentos acima mencionados, deverão ser entregues pelas partes, copia para o
seu devido arquivamento junto a Serventia que irá lavrar a escritura. O inciso 2° da
 Página 33 de 45

Lei 7.433, torna obrigatório ao tabelião consignar, no ato notarial, a apresentação

dos documentos comprobatórios de pagamento do ITBI (imposto de transmissão de
bem imóveis) e essa será apresentada quitada junto ao cartório de notas para a
lavratura da escritura, variando conforme a legislação de cada município.

Art. 1º. Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a

imóveis, além dos documentos de identificação das partes,
somente serão apresentados os documentos expressamente
determinados nesta lei.
§ 1º. O disposto nesta lei se estende, onde couber, ao
instrumento particular a que se refere o artigo 61, da Lei nº
4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049,
de 29 de junho de 1966.
§ 2º. O tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do
documento comprobatório do pagamento do imposto de
transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e
ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.
§ 3º. Obriga-se o tabelião a manter, em cartório, os
documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no
original ou em cópias autenticadas. (BRASIL, 1985)

Já com relação ao valor do ITBI, o mesmo é estabelecido pelos municípios,

variando na sua grande maioria entre 2% e 3% do valor do imóvel, sendo esse valor
auferido sobre a avaliação do valor do imóvel feita pelos auditores fiscais do
município na data da venda. As certidões necessárias e que devem ser
apresentadas e retidas junto à serventia, são: certidão de registro.

Certidão de registro é o documento obtido junto ao Cartório de

Registro de Imóveis onde consta todo o histórico do imóvel
dando segurança aos atos jurídicos, servindo para comprovar a
atual situação jurídica do imóvel, importante para qualquer
negócio, pois demonstra a existência de impedimentos ou
ônus, como nos casos de penhora judicial, hipoteca e
indisponibilidade. (ARRUDA, 2008, p 65)

Certidão de ação reais, pessoais reipersecutória e de ônus reais incidentes

sobre o imóvel:

As certidões relativas a ônus reais dizem respeito às restrições

que incidam sobre a propriedade plena, que acarretam uma
limitação à plenitude do direito. Para que tais limitações
existam, é necessário que o direito a que se referem estejam
registrados ou averbados perante a Serventia Imobiliária, na
matrícula do imóvel. Assim, quem fornece a certidão de ônus
real é o Registro de Imóveis. No que tange às certidões quanto
a ações reais e reipersecutórias, teremos a busca pela
 Página 34 de 45

existência de ações que tenham por objeto o imóvel em

referência. Exemplo disso são ações de usucapião,
demarcatórias, discriminatórias etc. Em tais casos, as certidões
são obtidas no Poder Judiciário por se dar ali a publicidade de
tais dados. Pode ocorrer que ditas informações já tenham
chegado ao Registro de Imóveis, mas isso não significa nele se
terá a plena publicidade e garantia de informações.
(Jusbrasil, 2006, p1)

Certidão negativa de débitos municipais, certidão de feitos ajuizados contra o

vendedor, todas no original, sendo facultada a dispensa das certidões por parte do
comprador, em alguns estados do Brasil, à exceção da certidão expedida pelo
registro de imóveis.
Deve ainda ser lembrado que a maioria das certidões tem validade de 30
(trinta) dias e após o termino desse prazo será necessária a expedição de novas
certidões, para se constatar se não houve mudanças na situação do imóvel e para
que o adquirente do imóvel tenha mais segurança e assim evitar problemas futuro.

5.3 COMPRA E VENDA ENVOLVENDO PESSOA JURIDICA

Caso aconteça de na lavratura da escritura de compra e venda, figurar

como parte, pessoa jurídica, deve-se levar em consideração todos os requisitos
citados anteriormente para as pessoas físicas e mais alguns cuidados e requisitos
adiante abordados.

É necessário verificar se a pessoa que oferece o bem, tem poderes para

efetuar a compra ou a venda, não bastando assim, que um sócio, diretor ou mesmo
o presidente, queria vender um imóvel de uma empresa, para que a venda seja
válida; é preciso ter poderes para isso, ou seja, ser capaz de praticar tais atos. No
caso da compra e venda, envolvendo a pessoa jurídica, deve ser verificado em
primeiro lugar, se a pessoa que comparece oferecendo o bem a venda está
autorizada a praticar o ato, ou seja, tem poderes para assinar a escritura, isso será
observado no contrato de constituição da sociedade e suas alterações contratuais
que devem estar devidamente registradas na junta comercial de cada estado, Caso
a pessoa, não esteja apta, deverá ter uma procuração pública, com poderes
específicos para proceder a venda. Essa procuração deve ter sido outorgada pela
 Página 35 de 45

empresa, por meio de quem detenha poderes para tanto, sendo esse poder
estabelecido pelo contrato social.
Deverá ainda, ser apresentado o cadastro nacional da pessoa jurídica,
a documentação pessoal do responsável, pela empresa, se este estiver sendo
representado, deverá apresentar uma procuração pública e documentos pessoas do
procurador. Em relação a certidão, deve ser apresentada para alienação, caso a
pessoa jurídica compareça como parte vendedora, a certidão de débitos relativos a
créditos tributários federais e à dívida ativa da união que engloba inclusive as
contribuições previdenciárias, conforme prevê o artigo 47 incisos I, letra “b”, da Lei
8.212/91, que estabelece a obrigatoriedade da certidão negativa de debito (CND) da
empresa na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele
relativo.

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida

pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa:
na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou
direito a ele relativo (BRASIL, 1991)

Desta mesma forma que a Lei 4.771, o artigo 48 da Lei 8.212 preceitua
que a pratica de ato com inobservância do disposto no artigo 47, ou seu registro,
acarretará a responsabilidade solidaria dos contratantes e do notário que lavra ou do
oficial que registra o instrumento, sendo o ato nulo de pleno direito para todos os
efeitos

Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no

artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade
solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o
instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
(BRASIL,1991)

Percebe-se, portanto, que a apresentação das referidas certidões, nos casos

em que elas são exigidas, é requisito de validade do negócio jurídico e também de
seu registro.
 Página 36 de 45

6 A VANTAGEM DO INTRUMENTO PÚBLICO FRENTE AO INTRUMENTO

PARTICULAR

Diante do narrado, percebe-se que o resguardo quanto ao estímulo da

escritura pública deve-se essencialmente à segurança jurídica e não um apelo da
classe dos notários para agregar serviços aos seus tabelionatos. A conveniência,
necessidade e até indispensabilidade da intervenção notarial nos negócios jurídicos
envolvendo imóveis é nítida pelo conjunto de razões que adiante serão
apresentados.
A lavratura da escritura pelo Tabelião de Notas, profissional do direito,
aprovado em concurso público de provas e títulos, imparcial, que atua como
intermediador nos negócios, e, dotado de fé pública, permite que o negócio jurídico
seja celebrado com segurança e consiga alcançar o almejado. O Tabelião esclarece
as circunstâncias e o conteúdo do negócio jurídico que será realizado, aconselhando
e prevenindo acerca das consequências do pacto celebrado. Através da
imparcialidade o Tabelião evita irregularidades e, até que nulidades aconteçam, sua
atuação é baseada na lei. Isso garante que o negócio jurídico seja conduzido na
maior transparência possível, deste modo, gerando a tão almejada segurança
jurídica.
Como observado por BRANDELLI (1998), o tabelião realiza, consulta e dá
orientação jurídica necessária para a formalização da escritura pública. Nesse
momento, inclusive, ele atua como fiscal da lei averiguando se o negócio a ser
formalizado não ofende o ordenamento jurídico, pois como oficial público que é,
possui qualidade jurídica cautelar e técnica na sua função notarial.
Em relação ao princípio da imparcialidade presente na atividade notarial,
podemos observar que, com sua aplicação, outros benefícios como a transparência,
validade e eficácia do ato notarial vão permear o negócio. Mediante isso, podemos
afirmar que a imparcialidade notarial é fundamental para a formalização dos
negócios jurídicos imobiliários; pela segurança e garantia que geram em relação às
partes envolvidas. É cristalino que a intervenção notarial traz a segurança jurídica e
auxilia na paz social.
No processo que envolve a lavratura de uma escritura pública, e devido aos
conhecimentos jurídicos que o Tabelião possui, é possível observar e adequar a
vontades das partes à lei buscando exatamente o que estas objetivaram, isto, na
 Página 37 de 45

pratica, acaba diminuindo consideravelmente a possiblidade de lides futuras por

eventual descontentamento de um dos envolvidos.
Ainda neste sentido e conforme os ditames e princípios do notariado latino e
de regras hermenêuticas, o tabelião pode eventualmente se negar a elaborar uma
escritura pública, caso falte documentos, insuficiência ou vícios no conteúdo formal e
material do mesmo, para fins de elaboração da escritura que maculem sua
possibilidade jurídica.
Esclarecendo o artigo 220 do código de normas da CGJ/PE á luz do principio
da legalidade, o tabelião deve apreciar a viabilidade jurídica dos atos cuja pratica lhe
for requerida em face das disposições legais aplicáveis e dos documentos exibidos,
assim, verificando especialmente a legitimidade, interesse das partes, regularidade
formal e substancial da documentação.

Art. 220. O tabelião ou notário exerce as suas funções em

nome próprio e sob sua responsabilidade, devendo observar,
no desempenho das suas atribuições, os princípios da
legalidade, autonomia, imparcialidade, exclusividade e livre
escolha. (BRASIL, CGJ/PE, p.1)

O Tabelião no exercício de suas funções e conforme princípios que regem o

direito notarial, pode se negar a elaborar uma escritura pública caso o objeto seja
ilícito ou que atente, por exemplo, contra a lei, o direito, o Estado, a segurança
nacional, os bons costumes, ou ainda, que tenha consciência da coação ou ato
criminoso para fins de elaboração da mesma, podendo informar à sua corregedoria
sobre tais fatos.
Outro benefício do instrumento público é que os documentos utilizados na sua
lavratura ficam arquivados e preservados em segurança. Esse quadro gera a
possiblidade da rápida, fácil e fiel reprodução futura. O artigo 4° da Lei 8.935/94
ordena que os serviços notariais ofereçam segurança para o arquivamento de livros
e documentos.

Art. 4º Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo

eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo
competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil
acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de
livros e documentos. (BRASIL, 1994)

A publicidade se revela como outra vantagem fundamental. Ela é resultante

da lavratura da escritura pública, conforme observado pelo artigo 1° da Lei 8.935/94.
 Página 38 de 45

O artigo determina aos cartórios de notas que os serviços ali prestados são
destinados a garantir a publicidade dos atos jurídicos, desta forma, a publicidade é
garantida a todas as escrituras públicas lavradas pelo tabelionato de notas, assim,
tornando-se de conhecimento e domínio público.

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica

e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos. (BRASIL, 1994)

A escritura pública também oferece o atributo de força executada. Além disso,

goza de valor probatório e apresenta fé pública, conforme expõe o artigo 215 do
Código Civil.
A fé pública cinge as relações jurídicas de certeza e estabilidade. Ela torna o
documento que expressa a vontade das partes autêntico. Além disso, confere
credibilidade e força probatória para o ato realizado. (COMASSETO, 2002, p.1)

Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é

documento dotado de fé pública, fazendo prova plena. (BRASIL,
2002).

Acerca da responsabilidade do tabelião, o mesmo será integralmente

responsável pelos danos decorrentes dos seus atos. Isto significa que o mesmo
responde não apenas pelos erros cometidos na elaboração, mas também pela
legalidade de todo o processo que envolve a lavratura do instrumento público. Por
consequência, ocorrendo alguma nulidade na escritura, o tabelião arcará com todos
os danos que causar, tanto na esfera civil quanto criminal.
Além de sua responsabilidade, vale destacar a obrigação legal do Notário. É
seu dever fiscalizar o recolhimento de todos os impostos devidos aos cofres
públicos. Nessa condição, sua atuação acaba funcionando com um freio na
sonegação do imposto, posto que o instrumento público no lugar do particular
permite o controle da arrecadação dos tributos, desta forma, fornecendo às
autoridades fazendárias mecanismos válidos no combate a lavagem de dinheiro,
pois cada operação imobiliária feita pelo tabelião é obrigatoriamente comunicada à
receita federal mediante DOI “Declaração de Operação Imobiliária”. Isso possibilita o
seu rastreamento. A obrigação se reforça pelo fato do Tabelião ser parcialmente
responsabilizado, caso não exija a comprovação do pagamento do tributo do imóvel
envolvido, conforme o artigo 30, inciso XI, da Lei 8.935/94.
 Página 39 de 45

Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: XI -

fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos
que devem praticar (BRASIL, 1994)

Quanto a obrigatoriedade do instrumento público para transação imobiliária

envolvendo imóveis de valor superior a 30(trinta) salários mínimos é plausível,
observa-se que é imprescindível a escritura pública, ainda que o objeto da venda
seja apenas uma fração ideal do bem, cujo valor não ultrapasse esse limite, sob
pena de burla ao artigo referido, ou seja, o que determina é o valor integral do
imóvel, mesmo que o negócio só diga respeito a parte do imóvel; se não fosse
assim, poderiam ocorrer fraudes, já que um imóvel de valor superior poderia ser
fracionado e vendido em partes, para evitar a escritura pública. Isto foi confirmado
por votação unanime pelos desembargadores do Conselho Superior da
Magistratura, no julgamento da apelação Civil de número 0007514-
42.2010.8.26.00.70, da Comarca de Batatais, publicado no D.J.E de 23.09.2011,
como se observa abaixo:

“VOTO. Registro de Imóveis – dúvida julgada procedente –

Negativa de registro de instrumento particular de compra e
venda de imóvel, Alienação de 1/14 do bem. Dispensa de
escritura pública quando quando o imóvel tem valor de até 30
salários mínimos irrelevância que o negócio jurídico verse
apenas sobre fração ideal de valor menor, inteligência do artigo
108 do código civil, recurso não provido.

Em face do exposto, acertadamente concluiu o Conselho Superior da

Magistratura, pois o legislador civil referiu-se expressamente ao valor do imóvel e
não ao valor do negócio como parâmetro para a verificação do limite estabelecido
para a obrigatoriedade da escritura pública e, portanto, na medida em que restaram
incontroversos nos autos que o bem adquirido pelos apelantes tem valor superior a
30 (trinta) salários mínimos, mostrando-se inviável a materialização do negócio
jurídico através de instrumento particular, como ocorreu.
Diante de tal fato, é importante deixar claro que o valor do imóvel a ser
considerado para fins de cobrança de imposto devido, será sempre o da avaliação
estadual ou municipal, conforme o tipo de negócio. Assim, não prevalecerá
necessariamente, o valor atribuído pelas partes ao imóvel, já que em inúmeras
situações o valor declarado não coincide com o valor real do bem
 Página 40 de 45

Por fim, para muitos, a justificativa da existência do artigo 108 do Código Civil
seria atribuída à custa da lavratura de uma escritura pública; isso, entretanto, não
reproduz uma verdade absoluta, pois, em vários casos, o custo da
instrumentalização particular ultrapassa o valor de uma escritura pública. Em alguns
Estados, já foi estabelecida uma redução de custas notarias na elaboração de
escrituras públicas em que a validação do negócio admite a forma particular. Ainda
há a possibilidade, em determinadas situações, da gratuidade do ato notarial, se a
pessoa se declarar pobre sob as penas da lei, de acordo com o artigo 982, inciso III
e 1.124-A, inciso III, ambos elencados no antigo Código de Processo Civil.
De pronto, podemos afirmar que a utilização exclusiva da escritura pública
nos negócios jurídicos incidentes em direitos reais sobre imóvel, certamente
reduziria significativamente o número de fraudes e de litígios em juízo, pois, como
acima explanado, o instrumento público tem como principal objetivo a segurança
jurídica.
 Página 41 de 45

7 CONCLUSÃO

O presente trabalho buscou, de forma objetiva, trazer à tona, a verdade

sobre a lavratura do instrumento público, haja vista a crescente onda de
investimento, estímulos e a crescente necessidade da população em adquirir
imóveis, pois, na sociedade brasileira, um passo importante para a estabilidade
familiar passa pela aquisição do imóvel que é um dos bens de maior valor na vida de
muitos cidadãos e tal ato exige muita reflexão e alguns cuidados que só o
instrumento público lavrado pelo Tabelionato de Notas pode ter.
Nesse contexto, o Tabelião de Notas, um profissional do direito, que atua de
forma de forma imparcial, traduz segurança técnica e jurídica aos atos por ele
elaborados, vantagens que não se observam no instrumento particular, que
comumente é elaborado por um sujeito parcial e onde não se assegura a livre
manifestação da vontade dos envolvidos. Isso acaba acarretando um risco as partes
e ao próprio negócio,
A falta de publicidade, de força executiva e de eficácia probatória, peculiares à
escritura pública, também, condenam o instrumento particular, pois conforme
Valestan Milhomem da Costa:

Não há dúvidas que o legislador se distraiu da essência do

artigo 108 do código civil quando flexibilizou a
indispensabilidade da escritura pública para negócios jurídicos
levando em conta o valor do imóvel. (2011, p.1)

A população quando opta pelo instrumento particular, não observa os

cuidados que devem tomar para tornar o negócio jurídico seguro, isto ocorre pela
falta de conhecimento que permeia o tema, acarretando uma insegurança jurídica e,
consequentemente, a privação de seus direitos, tendo em vista que a lei só protege
a quem cumpre os seus requisitos essenciais.
Assim, enquanto a mídia e as autoridades apenas derem ênfase ao jargão de
que “só é dono quem registra”, muitos ainda vão continuar incorrendo no erro de
que, um simples contrato celebrado entre as partes ali envolvidas será o suficiente.
Para que isso mude, deve haver uma mobilização para que a informação seja
transmitida de forma completa, conscientizando a população da importância de todo
o processo, desde a lavratura da escritura pública até o seu devido registro no
Cartório de Registro de Imóveis, evitando assim que as ações judiciais
desnecessárias fossem demandadas.
 Página 42 de 45

Desta feita, podemos afirmar que, enquanto o instrumento particular favorece

a clandestinidade, a evasão fiscal, a lavagem de dinheiro, dentre vários outros
problemas, a escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas e seu registro, traduz
segurança jurídica, sendo a forma mais simples e segura de regularizar a aquisição
do tão sonhado imóvel.
 Página 43 de 45

REFERENCIAS

Bonardi, Bruna Helena, DIREITO DE INCAPAZ disponível em:

http://direitofb.blogspot.com.br/2012/05/direito-de-incapaz.html

Menezes, José Rafael de, Fonte das Obrigações disponível em:

http://rafaeldemenezes.adv.br/assunto/Fonte-das-Obriga
%C3%A7%C3%B5es/5/aula/2

Paulo Lobo, principios contratuais disponível em:

https://jus.com.br/artigos/25359/principios-contratuais

jurisway, O que é "pacta sunt servanda"? disponível em:

http://www.jurisway.org.br/v2/pergunta.asp?idmodelo=8710

Gomes, Daniela Vasconcellos, A imposição do princípio da equivalência

material na teoria contratual contemporânea, disponível em:
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?
n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1173

ARRUDA, Ana Luísa de Oliveira Nazar. Cartórios Extrajudiciais: aspectos civis

e trabalhistas: sucessão trabalhista, estabilidade e regime especial, concurso
público, responsabilidade civil. São Paulo: Atlas, 2008.

BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial, Porto Alegre: Livraria

do advogado, 1998.

BRASIL, Constituição (1988). Constituição Federal disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm

BRASIL, Código civil. Lei 10.406 de 02 de janeiro de 2002. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

BRASIL, LEI 9.514 de 20 de novembro de 1997. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm

BRASIL, LEI 7.433 de 18 de dezembro de 1985. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L7433.htm

BRASIL, LEI 4.380, de 21 de agosto de 1964. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4380.htm

BRASIL, LEI 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8935.htm

DECRETO – LEI N° 93.240, de 9 de setembro de 1986. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm
DECRETO – LEI N° 3.453, de 26 de abril de 1865. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1851-1899/D370.htm#art408
 Página 44 de 45

LEI FEDERAL N° 6015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015original.htm

LEI FEDERAL N° 11.441, de 4 de janeiro de 1973. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11441.htm

LEI FEDERAL N° 8.212, de 24 de junho de 1991. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8212cons.htm

ORLANDI NETO, NARCISO. Retificação do Registro de Imóveis, editora Oliveira

Mendes, 1997

PERNAMBUCO, Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Pernambuco. Código

de normas: dos serviços notarias e de registro do estado de Pernambuco /
corregedoria – Geral da Justiça do Estado de Pernambuco. -Revisada- Recife
ARIPE, 2014. Pagina 571

RODRIGUES, Felipe Leonardo; FERREIRA, Paulo Roberto, Tabelionatos de

notas, Coleção Cartório. São Paulos, saraiva, 2013

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos Registros Públicos,

Volume II, 6° edição, Brasília Jurídica, 1962

SILVA, João Teodoro, menosprezo à escritura Pública. In: Boletim Cartório do

Diário da Leis Imobiliárias (BDI). São Paulo: 3° decêndio dezembro 1999, n°36, p.
25-29

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Dos Serviços Notariais e Registrais no

Brasil Disposto em: http://www.irib.org.br/obras/os-servicos-notariais-e-registrais-no-
brasil

CAMPOS, Carolina Lopes Cançado; SANTOS, Veronica Lopes Cançado dos.

Noções Básicas para A Compra e Venda de Imóveis: Uma busca Pela segurança
Jurídica, para de Minas, n° 3, 107-129, abr.2012

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Editora Forense, Rio de Janeiro,

1982

CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores comentada (Lei 8.935/94).

4. Ed. São Paulo: Saraiva, 2002

COMASSETO, Marian Saccol. A função do Notarial como prevenção de litigio. Porto

Alegre: Norton Editor, 2002.

COELHO, Fabio Ulhôa. Código comercial e legislação complementar anotados.

5. Ed.rev., ampl. E atual. São Paulo: Saraiva, 2002.

GOMES, Orlando. Orlando Gomes, Direito Civil Teoria Geral dos Contratos, Ed,
Saraiva, 2006
 Página 45 de 45

VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil Vol. 2 Teoria Geral das Obrigações e dos
Contratos, Ed, Saraiva, 2013

VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil Volume 3 Contratos em Espécie, Ed,

Saraiva, 2013.

DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro Teoria Geral das
Obrigações, Ed, Saraiva, 2012

JURISWAY. Qual a diferença entre os princípios "pacta sunt servanda" e

"rebus sic stantibus"? Disponível em: <http://www.jurisway.com/jshywhsu>. Acesso
em:

Mendez, Silmara Yurksaityte, DA PERSONALIDADE E DA CAPACIDADE, 2016,

p.1 disponível em: <http://monografias.brasilescola.uol.com.br/direito/da-
personalidade-capacidade.htm>

JUSBRASIL. Princípio da boa-fé objetiva é consagrado pelo STJ em todas as

áreas do direito Disponível em: < http://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100399456/principio-
da-boa-fe-objetiva-e-consagrado-pelo-stj-em-todas-as-areas-do-direito>

DECRETO – LEI N° 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8935.htm>

Souza, Marcus, Saavedra, REQUISITOS DE VALIDADE CONTRATUAL. Acessado em:

<http://www.recantodasletras.com.br/textosjuridicos/13576, 04 de abril de 2005>

JUSBRASIL. Qual a diferença entre vícios da vontade (ou consentimento) e

vícios sociais e o que compreende cada um deles - Disponível em:
<https://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/2219393/qual-a-diferenca-entre-vicios-da-
vontade-ou-consentimento-e-vicios-sociais-e-o-que-compreende-cada-um-deles-
renata-cristina-moreira-da-silva>

JUSBRASIL. Qual a diferença entre as certidões de ações reais, ações

pessoais reipersecutórias e de ônus reais? - Daniela Rosário, Disponível em: <
http://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/86732/qual-a-diferenca-entre-as-certidoes-de-
acoes-reais-acoes-pessoais-reipersecutorias-e-de-onus-reais-daniela-rosario>

Realer, Miguel, boa fé no código civil, 2003, disponivel em:

< http://www.miguelrealer.com.br/artigos/boafe.htm>