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28/07/2019 E Perícias
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E Perícias
Título original: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS
Enviado por James Camposano em Apr 08, 2014
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Tabela Completa 2 - Manual de Avaliação de
de Ross-Heidec… Avaliação_e_Pe… imoveis
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EUGENIA AUMOND KUHN
LUIS PORTELLA PEREIRA

PATRÍCIA DE FREITAS NERBAS

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Títulos relacionados
https://pt.scribd.com/doc/217021413/AVALIACAO-DE-IMOVEIS-E-PERICIAS 1/199
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Tabela Completa 2 - Manual de Avaliação de Normas Técnicas Modelo Laudo de Curso Avaliaç
de Ross-Heidec… Avaliação_e_Pe… imoveis Para Engenhari… Avaliação de Imóveis…
AVALIAÇÃO DE IM
E PERÍC

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
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Eugenia Aumond Kuhn
Luis Portella Pereira
Patrícia de Freitas Nerbas
Avaliação de Imóveis e Perícias
Edição revisada

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IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
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K98a

Kuhn, Eugenia Aumond
Avaliação de imóveis e perícias / Eugenia Aumond Kuhn, Luis Portela Pere
de 146p.
Freitas: 28
Nerbas.
cm - 1.ed., rev.
re v... - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.

Inclui bibliografa
ISBN 978-85-387-3000-2

1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Pereira, Luís Porte
Nerbas, Patrícia de Freitas. III. Título. 
12-5274.  Útil  Não útil
CDU: 347.23(81)
25 07 12 03 08 12
25.07.12 03.08.12
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Sumário
de Ross-Heidec… Aspectos fundamentais
Avaliação_e_Pe… imoveis daPara
avaliação de imóveis
Engenhari… Avaliação e perícias |7
de Imóveis…
A relação entre
Conceitos | 8 o homem, os bens e a avaliação | 7
Mercado imobiliário: particularidades
par ticularidades | 11
Avaliações e perícias: questões gerais | 11
Aspectos legais da atividade de avaliador | 15
Legislação referenteMembros
à avaliação imobiliária
do Scribd | 16
podem ler e baixar documentos
Exercício profissional |completos.
16 Seus primeiros 30 dias são gratuitos!
O perito judicial | 18
Normas de avaliação | 18 Continue Lendo Com O Teste
Aquisição de leis, resoluções e normas | 19
Produto imobiliário | 21
Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22
Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23
Projetos técnicos | 24
Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26
Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29

Etapas da execução (síntese
(síntese)) | 30
Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34
CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39

Custo Unitário Básico (CUB) | 39
Projeto-padrão | 40
Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721
12.721 | 41
Tipos de orçamentos | 44
Definições
Defini ções e conceito
conceitoss da norm
normaa de avaliaçã
avaliação
o de imóveis
imóveis | 47
47
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47
Constituição da NBR 14.653 | 48

Objetivo da NBR
Classificação dos14.653 | 49
bens | 49 Este documento é...
 Útil | 50
Definições úteis para as avaliações de imóveis  Não útil
Títulos relacionados Documentos | 53
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de Ross-Heidec… Procedimentos
Avaliação_e_Pe… e imoveis
atividades relacionados à avaliação
Para Engenhari… Avaliaçãode imóveis | 55
de Imóveis…
Atividades básicas | 55
Especificações das avaliações | 59
Laudo de avaliação | 60
Procedimentos de excelência | 60
Vistoria para imóveis urbanos | 65

Modelo básico de vistoria | 66
Métodos de avaliação de imóveis | 75

Métodos de avaliação de imóveis | 75
Considerações finais | 81
Revisão | 81
Coleta de dados | 85
Coleta de dados de mercado | 85
Trabalho de campo: fontes de dados | 86
Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90
90
Instrumentos para coleta de dados | 90
Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95
Características dos terrenosMembros
| 95 do Scribd podem ler e baixar documentos
Como avaliar um terreno | 96
Homogeneização | 97
Considerações finais | 102 Continue Lendo Com O Teste
Fundamentos para a avaliação de edificações | 105

Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105
Conclusão
Conclus ão | 112
Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115

Planejamento e gestão urbano-ambiental
urb ano-ambiental | 115

Planta de valores | 118
Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123
Norma e particularidades
par ticularidades | 123
p |
Classificação dos bens rurais | 124
124

Vistoria | 127
Buscar 
Conclusão | 129
Laudo de avaliações | 133

Tipos de laudo | 133
Itens que de
Estrutura devem constar nodolaudo
apresentação laudode| 1avaliação
38 | 134
Redação do laudo | 139
Tabela Completa 2 -Considerações
Manual de Avaliação
gerais de a elaboração
sobre Normas Técnicas
de laudosModelo
139 Laudo de
| 139 Curso Avaliaç
Referências | 143
Apresentação
Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral so
perícias, proporcionando
proporcionando aos iniciantes
iniciantes os fundamentos
fundamentos para o estudo do tema.
tema.
O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos m

 be
são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais
Você está por
entre outras particularidades, são compostos lendo uma
diversos
Útil amostra
Não útil(materiais, sis
produtos
planejamento,, sua construção
planejamento construção eMembros
sua comercialização
comerc ialização
do Scribd podemenvolvem
en volvem
ler e baixaruma grande variedad
grande
documentos
Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são
 Buscar 
básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga a
relacionados às atividades de avaliaçã
avaliação
o propriamente ditas, os módulos iniciais da dis
gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto
construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e
pela NBR 12.72

12.721.
1.
Tabela Completa
Ao longo das demais unidades, são apresentado
2 - Manual de Avaliação de
apresentadoss definições e conceit
Normas Técnicas Modelo Laudo de
conceitos
os da norm
Curso Avaliaç
de Ross-Heidec… atividades
Avaliação_e_Pe… imoveis Para Engenhari… Avaliação de Imóveis…
relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis
relacionados e fu
de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta
imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentad
elaboração de um laudo de avaliação.
Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de emba
adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pere
da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao lon
material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um tod
Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóve
assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No en
aqui os fundamentos para o seu desenvolvimen
desenvolvimento,
to, focando nos aspectos os gerais e m
Ressaltamoss também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definiç
Ressaltamo
para Avaliação de Bens (a NBR 14.653),
14.653), nas partes corresponden
correspondentes
tes a imóveis. Contudo, em ca
diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque inform

Este documento
específicos. Nesse sentido, o empenho e as experiências adquiridas é... da atividad
ao longo
contribuirão progressivamente para a qualidade dos trabalhos.
Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profi
Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profi
 imobiliário, pois é a partir da qualificação dos atuantes no setor que os serviços e 

Buscar produto
aprimorados. Contamos com a sua participação e esperamos que este material contribua pa
interesse pelo estudo!
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Aspectoss fundame
Aspecto
avaliação
avaliação de imóveis e
Você está lendo uma amostra Eugenia
Patrícia de
Esta aula
apresenta-se abrange
a relação aspectos
entre geraisosrelacionados
o homem,
Continue bens
Lendoe aCom àO avaliação
avaliação. de desses
TesteA partir imóve
sível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em segu
ticularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três ques
avaliação de imóveis e perícias:
:: O que são avaliações de imóveis e perícias?
:: Quais são os conheciment
conhecimentos
os básicos necessários para a realização
:: Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?

A relação entre o homem, os bens e a avaliaçã Este documento é...
Útil Não útil
Títulos relacionadosSegundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos component
O homem nesse mercado assume dois papéis: o de ofertante e o de com
O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de com

correspondem às coisas que possuem valor.Buscar 
* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Univers
(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.
** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).
8 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias
O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma

Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa
qualitativa;; julgam-se como bonitas, feias, en
as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as neces
humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas.
Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenv
contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por
levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, c
as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros eleme
criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.
A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se q
postos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simple
No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, entã
ter valor.
Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pel
cionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entant
necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavra
o homem necessita do lúdico. Essa necessidade
Você estáfaz comuma
lendo queamostra
outros atributos, alé
sem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, as
bem-estar,, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são
bem-estar
possuem significado para os homens Membros do Scribd
em geral ou podem ler e baixar
para alguns documentos
homens em específi

Este30
completos. Seus primeiros documento é...
dias são gratuitos!
Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação
Útil conhecida
 Não útilcomo valorar
determinar o valor, é conhecido como valoração
Continue (DICIONÁRIO
Lendo Com OAURÉLIO
Teste ELETRÔNIC
 Buscar 
Conceitos
A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender algu
mentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado.
Valor
O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adi
que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante
diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, val
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abu
o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que s
uma avaliação.
A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte d
mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e consci
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras pal
Aspectos fundamentais da ava
González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultant

resultantee de uma transação ent
vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador – que q
não está sendo forçado –, ambos tendo pleno conhecimento das condiçõe
utilidade da propriedade.
Preço Estesão
documento

é... Segundo a
É importante ter claro que valor e preço não sinônimos.
 se
p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou  Não aútilefetuar, uma
Útilpropõem
Títulos relacionados bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da tra
pelo bem que no nosso foco de interesse é um imóvel O preço obtido 14/199
https://pt.scribd.com/doc/217021413/AVALIACAO-DE-IMOVEIS-E-PERICIAS
pod
pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pod
 mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui
Buscar pecul
(GONZÁLEZ,
(GONZÁLE Z, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas
dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando p
se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que
fora dos valores de mercado
mercado..
Tabela Completa
Mercado
2 - Manual de Avaliação de
Normas Técnicas Modelo Laudo de
Curso Avaliaç
Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo
imobiliário, sua existência depende dos trêsLendo
Continue componentes mencionados no
Com O Teste
bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes inte
Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários
do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos po
exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os subm
de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante.
não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a s
busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois
suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um
seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas pos
benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso.
Concorrência perfeita
Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofert
determinantess na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1
determinante
existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de be
com o potencial do mercado
mercado.. Uma situação como essa faz com que os comp
não possam ou não consigam, individualmente
individualmente ou em grupos, interferir com
seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço
o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, entã
perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.

 Buscar 
No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangív
mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor, os princip
perfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigua
Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em fu

de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?
Tabela Completa 2 - Manual de

Lei da Oferta
de Ross-Heidec… e da ProcuraAvaliação
Avaliação_e_Pe… imoveis
de Normas Técnicas
Para Engenhari…
Modelo Laudo de
Avaliação
Curso Avaliaç
de Imóveis…
O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados

nha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imag
preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de
dos também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vend
estão “favoráveis”
à produção a eles.
de novos E, estando
bens, esses preços
com o objetivo em níveis
de serem elevados, hánotambém
disponibilizados u
mercado
Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma m
bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão
Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente,
simultaneamente, podemos constatar
ços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados
gera-se uma pressão para que os preços desçam,
Membros jápodem
do Scribd que há
ler eum número
baixar grande de v
documentos
do vender. Para que os compradores completos. Seus primeiros
se interessem 30 dias são
em comprar, gratuitos!
passa a ser necessá
Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto
de compradores interessados,
interessados, mais baixos serão os preços.
Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirã
res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desf
dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do merca
produto escasso, os preços voltam a subir.
Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto m
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos esta
gangorra, sempre haverá um momento, chamado
chamado de ponto de equilíbrio (figura 1)
a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados.

É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio
p q , ç , p q
 qualquer momento.
momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo
Buscar  se
cialmente comprador
comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras,
possuir maiores recursos para comprar
comprar,, ele estimulará certo segmento de mercado
podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda p
Aspectos fundamentais da ava
parte dos compradores

te. Pode-se então, aumenta,
dizer, então, aument a, aaquantidade
que passa de bens
haver poucos no mercado,nesse
bens disponíveis em prin
se
número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra
os preços, conseqüentemente, sobem.
Quando acontece de os preços oscilarem constantemente,
constantemente, qual será o
tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de merca
média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a s
normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retom
que se paga em uma determinada transação,
transação, podendo ser inferior ou superi
Mercado imobiliário: particularidades

Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido
de imóveis, especificamente,
especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais com
ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As
analisar esse mercado acontecemVocê por causa das características
está lendo uma amostra especiais dos
veis não são bens homogêneos, ao contrário,
contrário, são compostos por um conjunt
diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entan
diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de
portantes são:
:: longa vida útil – edificações geralmente possuem vida útil entre
da sua constituição; 
:: fixação espacial – imóveis, salvo raras
 exceções, nãoútilpodem ter su
Útil  Não
Títulos relacionados:: singularidade – jamais serão encontrados dois imóveis exatame
d d id
https://pt.scribd.com/doc/217021413/AVALIACAO-DE-IMOVEIS-E-PERICIAS i ã d t i 17/199
i
podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e
 Buscar 
não ocuparão exatamente a mesma posição;
:: alto valor das unidades – especificamente quanto às edificações,
de produção, o que implica um alto valor de comercializa
comercialização;
ção;
:: grande número de agentes – no mercado, trabalhando com o de
cialização desses bens.
Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil o
comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.
Avaliações e perícias: questões gerais

Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns asp
levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não c
ser desenvolvido nas aulas seguintes.
Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia?

Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído
tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou r
sua localização, uso ou vocação”. Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo
da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóve
realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de s
direitos, assimfinalidade,
determinada como
finali determinar
dade, situação indicadores da, 2001,
e data” (ABNT
(ABNT, viabilidade deoutras
p. 3). Em osua utilização
utras palavras,ecc
foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o se
sentado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está se
(GONZÁLEZ, 1997, p. 20). 
A próxima questão a ser esclarecida é o significado
 Útil de perícia . Segundo a N
Não útil
2001, p. 5) perícia é definida como a “atividade técnica realizada por profission
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apura
p ,p g , , p
tivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.” Como
 Buscar 
uma
gestoratividade técnica,
imobiliário. Comomas nem
será todos
visto os tipos
adiante, de perícia
apenas fazem
a perícia paraparte
avaliardabens
atribu
p
profissional desse. Você está lendo uma amostra
Quais são os conhecimentos básicos necessários?

Tabela Completa
Diversos conhecimentos básicos são necessários à fundamentação do trab
2 - Manual de Avaliação de Normas Técnicas Modelo Laudo de Curso Avaliaç
tre eles osAvaliação_e_Pe…
de Ross-Heidec… das áreas de: direito
imoveis imobiliário,
Paramatemática
Engenhari… financeira,
Avaliação engenharia, arq
de Imóveis…
e informática. Essas noções auxiliam o gestor imobiliário a prestar boa assessori
intermediaçõess imobiliárias, mas especificament
intermediaçõe especificamentee para esta disciplina, será preciso
pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas con
arquitetônicos.
Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliá

Entre os diversos serviços que podem ser realizados, as avaliações de imóve
:: vendas em leilões;
:: partilhas amigáveis ou judiciais;
:: determinaçã
determinação
o do valor de imóveis para atualizaçã
atualização
o de ativos;
:: definição do valor de mercado de bens em processos judiciais;
:: extinção de condomínios;
:: determinaçã
determinação
o do valor justo do imóvel para fins de desapropriaçã
desapropriação;
o;
:: composição da planta de valores municipal.
Aspectos fundamentais da avaliação de imóv

Atividades
1. A partir das explanações desta unidade, explique com suas palavras por que o
 Buscar 
às coisas.

2. Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que são pertenc

Continue
pela tecnologia, pela ciência e pela cultura. Lendo Com O Teste

 Buscar 
3. Qual é a diferença entre preço e valor de mercado? Por que eles não são, necess
coincidentes?
4. Explique com suas palavras quais são os componentes formadores do mercado, e

interferem na formação dos preços em um mercado de concorrência perfeita.

 Buscar 
Ampliando
Como dica de estudoconhecimentos
para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretore
reço eletrônico <http://www.cofeci.gov.b
<http://www.cofeci.gov.br>,

r>, e os sites dos Conselhos Regionais de Corretor

veis (Creci), para se ter contato com as notícias da área imobiliária.

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