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RESUMEN
En este interesante artículo se analiza la reciente Ley N° 30933, denominada “Ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”. El autor afirma
que la finalidad de la norma es reducir los plazos para el lanzamiento del inquilino moroso
o que dejó de tener un título que garantice su posesión. Asevera que dicha normativa
es un incentivo para la inversión en el negocio de arrendamiento para viviendas, sin
embargo, señaló que lo crítico será superar los previsibles temores del sector del notariado.
Preliminares
MARCO NORMATIVO
• Ley que regula el procedimiento especial de El 24 de abril de este año se publicó en el
desalojo con intervención notarial, Ley Nº 30933
(24/04/2019): passim. diario oficial El Peruano la Ley N° 30933,
• Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Ley que regula el procedimiento especial de
Morosos, Ley N° 30201 (01/08/2014): passim. desalojo con intervención notarial.
• Ley que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda, Decreto Legislativo Su promulgación es una muestra de que la
N° 1177 (19/07/2015): passim. Ley N° 30210, Ley que crea el Registro de
• Código Civil: arts. 120, 1220, 1697 y 1698. Deudores Judiciales Morosos (publicada el
PALABRAS CLAVE: Contrato / Arrendamiento / 28 de mayo de 2014), que introdujo la cláu-
Lanzamiento / Intervención notarial / Renta variable / sula de allanamiento anticipado en los con-
Recurso al juez tratos de arrendamiento con ciertos requi-
sitos y para causales puntuales1, no fue una
Recibido: 20/05/2019
solución a la problemática de los inquili-
Aprobado: 27/05/2019
nos morosos. No conozco estadísticas de la
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todo, al abogado que lo asesora) y evita dar
COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR espacio a las sólitas articulaciones que son
algo cotidiano en estos procesos. Para ello,
la configuración de las causales para el lan-
Pese a que la Ley N° 30210 acortó zamiento atraviesa por una verificación nota-
los plazos de los procesos, dejó todo rial que, de ser favorable, pone en manos del
en manos de los jueces y no eli- juez un título con mérito ejecutivo. ¿Cómo
minó posibles discusiones antes del funciona?
lanzamiento.
I. Los requisitos de forma, fondo
y de procedimiento de la nueva
Ley N° 30933
aplicación de la Ley N° 30210 que puedan
mostrar si los procesos de desalojo atrave-
1. Las formalidades de los contratos de
saron por una radical disminución en cuanto
arrendamiento
a plazos para lograr la desocupación del
inmueble que, al final, es la razón principal A diferencia de cuanto acontece con los con-
de esta y de la nueva Ley. tratos de alquiler en los que el desalojo del
inmueble se solicita de acuerdo con las reglas
A diferencia de esa ausente estadística, sabe- del Código Procesal Civil, y que no tienen
mos que los procesos de desalojo que no se ninguna formalidad legalmente exigible, y
adecuaron a dicha Ley y que, por tanto, se también en comparación a los requisitos que
regulan por el Código Procesal Civil, pueden demanda la Ley N° 30210 que impone la
tardar cuatro años o más. Y también sabe- forma escrita y la legalización notarial de
mos, por reportes de la unidad de investiga- las firmas, el nuevo régimen ha ido un poco
ción del Poder Judicial, que entre los prime- más allá.
ros cinco tipos de casos que llegan a la Corte
Suprema (y sobre los cuales se admite o se En efecto, el inciso 2 del artículo 4 de la Ley
deniega la casación de las sentencias recu- N° 30933 exige que el contrato esté conte-
rridas) se encuentran precisamente los pro- nido en una escritura pública. Luego me refe-
cesos de desalojo. Si a ello sumamos que, de riré al Formulario Único de Arrendamiento
acuerdo con la investigación que ofreció el de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA),
diario Gestión, el 15 % de los inquilinos son creado por el Decreto Legislativo N° 1177,
morosos, el panorama es aterrador. Decreto Legislativo que establece el Régi-
men de Promoción del Arrendamiento para
Pese a que la Ley N° 30210 acortó los pla- Vivienda.
zos de los procesos, dejó todo en manos de
los jueces y no eliminó posibles discusiones El umbral establecido por la nueva norma
antes del lanzamiento. Es decir, dejó libres a parece alto para aquellos casos en que, usual-
las partes para abrir discusiones sobre la con- mente, las partes no realizan una transacción
figuración de las causas que permitían solici- sobre un inmueble de gran valor y cuya renta
tar el desalojo con el allanamiento expreso suele ser pequeña. Es posible que para ese
y anticipado del inquilino para desocupar el sector la legalización notarial de las firmas
predio si se solicitaba su restitución. no haya representado una exigencia de difícil
cumplimiento y que el beneficio de acogerse
La nueva norma, si bien mantiene el están- a las intenciones de la Ley N° 30210 se haya
dar del lanzamiento judicial, busca cerrar el considerado de superior importancia frente
paso al arrendatario reticente (pero, sobre al pequeño costo de la referida legalización.
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2 La Ley del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049) la califica como instrumento público protocolar:
“Artículo 25.- Instrumentos Públicos Protocolares
Son instrumentos públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora
al protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados que la ley determina”.
A su turno, el artículo 28 del Reglamento (cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo N° 010-
2010-JUS) alude a los requisitos de la introducción que le dan mayor valor que una simple legalización de firmas.
“Artículo 28.- De la introducción
En el contenido de la introducción que recoge el artículo 54 del Decreto Legislativo, deberán tener en cuenta:
a) Respecto del inciso c), no forma parte de los extremos de la fe pública notarial la indicación del estado civil,
domicilio, profesión u ocupación, que se regirá por lo manifestado por los otorgantes y/o los documentos por ellos
presentados.
b) En la comparecencia solo es exigible que el otorgante o interviniente acredite la vigencia del documento nacio-
nal de identidad. En el caso de los extranjeros, se aplicará lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 10 del presente
Reglamento.
c) La certificación de capacidad, libertad y conocimiento efectuada en la introducción a que se refiere el inciso h),
se entenderá efectuada en las fechas de suscripción del instrumento por cada uno de los otorgantes. La certificación
de capacidad bajo responsabilidad del notario, no se extiende a la verificación de desórdenes o patologías mentales
cuya existencia no fuese notoria al momento de la suscripción del instrumento, salvo que el Notario tuviese previo
conocimiento de ellos”.
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no tuvieron acogida y, por esa razón, no creo
COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR que exista una muestra de sus resultados.
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hacer uso del nuevo régimen legal y lanzar al La exigencia de estipular el pago en una
arrendatario del inmueble. cuenta bancaria constituye una garantía para
ambas partes, pues el abono o transferencia,
Su selección, entiendo, ha debido ser cuida- llegado el caso, demostrarán que hubo (o no)
dosamente pensada y definida por el legisla- honramiento de la renta y, en consecuencia,
dor (no solo en esta norma, también en las que procederá (o no) considerar que la reso-
dos mencionadas líneas arriba), dado que lución fue bien ejercida para poner fin al con-
cualquier incumplimiento no podría ser sufi- trato y verificar que se produjo el cese de sus
ciente sustento para resolver el contrato ni efectos legítimamente.
para echar a la calle al ocupante dentro de
un esquema que busca ser eficiente. Tam-
bién aquí acudo a la idea de datos o informa- II. Solicitud de intervención notarial
y recurso al juez
ción objetiva en razón de que no se puede dar
márgenes de duda al notario para verificar la
Una vez que se presente una de las causales,
configuración de las causales.
el propietario podrá presentar una solicitud
Como ya he adelantado, las causales son: de verificación notarial adjuntando el con-
i) el vencimiento del contrato y ii) la falta de trato y la carta notarial de requerimiento de
pago que conduce a la resolución del con- restitución al arrendatario.
trato. Si no se señala cuántas cuotas dan
El notario otorgará cinco días hábiles al
lugar a la resolución, aplicará el inciso 1 del
arrendatario para que se oponga solo en caso
artículo 1697 del Código Civil, esto es, debe-
acredite que se renovó o prorrogó el con-
rán transcurrir dos meses y quince días sin
trato con las mismas formalidades del con-
que se hubiere pagado la renta mensual.
trato original, lo que es una enorme garantía,
Es evidente, a todas luces, que la conclusión o bien que hubo pago en la cuenta señalada
del plazo del arriendo también tiene (debe en el contrato.
tener) matices de objetividad, pues la única
forma de acreditar ello es que el acuerdo Si no hay oposición sustentada, el notario
sigue vivo mostrando, ni más ni menos, una extiende un acta que tiene la naturaleza de
escritura pública de renovación o prórroga o título ejecutivo para el desalojo. Con los
bien de un nuevo contrato de arrendamiento documentos obtenidos se solicita al juez de
cumpliendo con la referida formalidad. paz letrado el desahucio y este debe verifi-
car en tres días hábiles la suficiencia; luego
En cuanto a la falta de pago que termina en ordena el lanzamiento del inquilino y de cual-
la privación de efectos del contrato como quier ocupante y el descerraje si hay resisten-
consecuencia de invocarse la resolución, es cia. Esta orden es impugnable sin suspender
necesario verificar qué dice el contrato: si el lanzamiento. El juez puede pedir apoyo de
en él se ha pactado que basta el incumpli- la fuerza pública.
miento en la cancelación de un mes de renta
(como lo permite el artículo 1698 del Código III. Aplicación específica de esta
Civil). entonces el propietario podrá arreba- nueva Ley y la creación de tres
tarle eficacia al acuerdo e iniciar el camino regímenes legales
hacia el desalojo. Ello cobra mayor impor-
tancia cuando la renta se paga por periodos La única disposición complementaria de la
anuales o con una periodicidad diferente a norma señala que los contratos celebrados
la mensual. al amparo del Decreto Legislativo N° 1711
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se deben adecuar a las formalidades de la No obstante ello, auguro que el recurso a
nueva Ley. este régimen trascenderá el de los contra-
tos de arrendamiento para vivienda. Y ello
Producto de esta precisión, queda claro que no está mal. Por el contrario, si el sistema
la Ley N° 30933 es un régimen distinto al funciona para los contratos de alquiler de
de los contratos de arrendamiento cuyo lan- oficinas, sobre todo, posiblemente los mis-
zamiento se puede solicitar al amparo de las mos inversionistas que alocan sus recursos
normas del Código Procesal Civil y también en este negocio podrían convencerse de que
al de los contratos celebrados bajo la vigen- la recuperación de los locales arrendados
cia de la Ley N° 30210, que sigue viva pero se tornó en un procedimiento corto y poco
que seguramente morirá por inanición y solo costoso y quizá podrían animarse a que su
se aplicará a los que ya se sujetan a ella en la negocio de renta se extienda al de viviendas.
medida que no se ajusten expresa y volun- En otros términos, creo que primero se ten-
tariamente al nuevo marco normativo. Esta drá que experimentar si el modelo satisface
es, quizá, una de las críticas a la nueva Ley, las expectativas de los interesados para que
pues creo que debió convertir en un mandato estos incursionen de manera más segura en el
legal en cabeza de los inquilinos adecuarse a alquiler de casas o departamentos para resi-
la reciente norma si así lo solicitaba el pro- dencia y no solo para locales comerciales,
pietario. Y tratar la resistencia como causal pero esa experiencia posiblemente se tomará
de lanzamiento. de este último rubro.
Sin embargo, es posible que un porcentaje
de contratos de arrendamiento que no puedo 2. ¿Por qué no se buscó aplicar esta
precisar siga recurriendo a la Ley N° 30210 Ley a otra clase de contratos de
“cesión en uso”?
por cuestiones de costo, esto es, si la renta
es pequeña y el pago de la solemnidad que Con esta referencia genérica me refiero a
exige la Ley N° 30933 es considerado ele- casos como los contratos de usufructo, super-
vado para el propietario. ficie, comodato3 y a cualquier otra figura
contractual, típica o no, que implique que el
IV. Lo que no se dijo y (quizá) lo que propietario (o el interesado) entrega la pose-
no pudo decir el legislador sión de un inmueble a un ocupante autori-
zado, sea que realiza o no mejoras, que cons-
truye o no, que lo dedica a fines de vivienda
1. Un régimen que trascenderá el
ámbito legislado o comerciales, y que, en breve, tiene un com-
portamiento similar (no igual) al del arrenda-
La norma tiene un propósito real: el acor- tario y el titular de dominio exhibe (ahora sí)
tamiento de los plazos para el lanzamiento un idéntico interés en recuperar la posesión
del inquilino moroso o que dejó de tener un también por medio de procedimientos cor-
título que garantice su posesión y, a la vez, tos y eficientes.
erigirse en un verdadero y efectivo incentivo
para la inversión en el negocio de arrenda- Si lo que se busca es facilitar la recuperación
miento para viviendas. de un inmueble, por vencimiento de contrato
3 En la medida que su régimen legal no contempla un régimen de rápida recuperación del bien a través de la verifi-
cación del notario.
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tiene la obligación de embarcarse en esas
COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR discusiones en la medida que no tendrá las
herramientas incontrastables que ofrece una
renta fija. Lo previsible es que se abstenga
El propietario, por lo general, se de emitir el acta que declare que validó la
reserva el derecho de auditar las supuesta falta de pago.
ventas mensuales a efectos de deter-
minar si la renta variable es correcta Esta situación no es un problema menor en
aritméticamente hablando. el sector del retail. Por ende, la controversia
que pueda generarse en el cálculo de la renta
variable podrá crear problemas serios en la
recuperación de la posesión del inmueble.
honrado ambos conceptos se habrá satisfe-
cho el principio de identidad del pago a que Se me ocurre que la única receta posible para
se refiere el artículo 1220 del Código Civil4. recurrir al notario sería que las partes pac-
ten que si hay dudas del monto real de la
La pregunta salta inmediatamente a la vista. renta variable, se lleve a cabo una auditoría
¿Y cómo podrá comprobar el propietario ante (por un tercero) vinculante y definitiva que
el notario que la resolución del contrato fue demuestre que hubo un pago insuficiente, y
válidamente ejercida si ni aquel ni el inqui- solo luego de un requerimiento con plazos
lino tienen datos objetivos para demostrar
precisos se resuelva el contrato y no se acre-
que no se pagó la renta correspondiente a un
dite, por el ocupante, que canceló la diferen-
mes salvo que se hubiere validado su deter-
cia en la cuenta bancaria prevista en el con-
minación y pese a su requerimiento no se
trato dentro del término de cura. No sé si el
hubiere pagado la suma correcta? ¿Se tendrá
notario aceptaría este método para acusar
que regular en el contrato que bastará enviar
la falta de pago de la renta variable, pero a
la liquidación y que si no fue impugnada
mí me parece seguro y daría solución a los
dentro de un plazo se entenderá por consen-
inconvenientes que se presentarán ineludi-
tida? ¿Y el derecho a auditar los ingresos
blemente en esta clase de contratos.
para conocer las ventas netas? ¿Y si hubo
error en la liquidación?
4. ¿Y por qué no la falta de pago de
Posiblemente, y frente a tantas interrogan- otras obligaciones dinerarias?
tes, podríamos tratar de buscar y concretar Por otro lado, y para terminar, una de las
fórmulas un tanto más objetivas, pero ello es ausencias notables que advierto en la Ley
altamente difícil si queremos ofrecer datos N° 30933 es la incorporación de la verifica-
ciertos y no controversiales al notario a efec- ción por parte del notario de que el arrenda-
tos de que verifique que no hubo pago. Y si tario no ha cumplido con honrar otras obliga-
hubo un pago de la supuesta totalidad de la ciones dinerarias y que ello ha determinado
renta variable pero el arrendador sostiene que el propietario resuelva el contrato de
que es insuficiente, ¿tendrá el notario que alquiler.
revisar la liquidación e intentar validar el
cálculo de la renta variable? No, nada de ello En efecto, existen algunos (no pocos) con-
ocurrirá y es evidente que el notario no solo tratos de arrendamiento que prevén como
4 “Artículo 1220.- Se entiende efectuado el pago solo cuando se ha ejecutado íntegramente la prestación”.
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