NIC 40

Propiedades de Inversión
Inicio

• Alcance, objetivo y definición

• Registro y valoración inicial

• Valoración posterior

• Transferencias a y de propiedades de inversión

• Enajenaciones y disposiciones

• Revelaciones

• Transición
Clasificación

Activo adquirido
Activo para uso para ser vendido
propio (NIC 16) en el curso
ordinario (NIC 2)

Activo para
Activo mantenidos
obtener plusvalías
para arrendar
o de uso
(Operativo) – NIC
indeterminado
40
(NIC 40)

Activo no corriente
mantenido para la
venta (NIIF 5)
Clasificación

Costo menos depreciación y deterioro (valor

razonable con cargo al ORI)- NIC 16

Al menor entre el costo y el valor neto de realización

– NIC 2

Costos menos depreciación y deterioro (valor

razonable con cargo a resultados)- NIC 40

Al menor entre el importe en libros y el valor

razonables menos costos relacionados con la ventas –
NIIF 5
Definición

• Edificaciones o terrenos (inmuebles) mantenidos por el

propietario o por un arrendatario bajo arrendamiento
financiero para:
• Alquilar bajo un arrendamiento operativo
• Obtener plusvalías de la inversión (engorde)
• Uso futuro indeterminado

• No se mantienen para
• Uso en la producción, prestación de servicios,
suministro de materia prima / servicios
administrativos
• Venta en el curso ordinario de las operaciones
Clasificación

Venta en el curso Ocupado por el Construído para un

del negocio propietario tercero

Inventarios PPYE
NIC 11
NIC 2 NIC 16
Clasificación

Inmueble arrendado
Inmueble ocupado Inmueble en
a terceros bajo
por empleados adaptación inicial
arrendamiento
financiero
NIC 16

Una vez
PPYE
NIC 17 desarrollado:
NIC16
NIC 40
Clasificación

Terrenos Terrenos Terrenos

mantenidos para mantenidos para mantenidos para
valorización a uso futuro venta a corto
largo plazo indeterminado plazo

Inventarios
NIC 40 NIC 40
NIC 2
Clasificación

Adquisición de Adaptación de
Inmueble adquirido terreno para propiedades de
para venta a corto construcción de inversión para venta
plazo viviendas para la posterior
venta

Inventarios Inventarios Inventarios

NIC 2 NIC 2 NIC 2
Clasificación

Derechos mineros,
Activos Biológicos
exploración y extracción

NIC 41 NIIF 6
Arrendamiento financiero

• El derecho sobre la propiedad (NIC 17) que el

arrendatario mantenga sobre un terreno o edificio (en
régimen de arrendamiento financiero), se podrá
contabilizar y registrar como propiedad de inversión si:
• El bien arrendado cumple la definición de
propiedades de inversión.
• El arrendatario utiliza el modelo de valor razonable.

El valor razonable de la propiedad de inversión es la

participación calculada de conformidad con NIC 17, y
no la propiedad subyacente.
Ejemplos de propiedades
de inversión

• Terreno para obtener plusvalías a largo plazo.

• Terreno que se tiene con uso futuro indeterminado .
• Edificio de propiedad de la entidad el cual esta
alquilado en uno o más arrendamiento operativos.
• Edificio desocupado, el cual se empleara para ser
arrendado en uno o más arrendamientos
operativos.
• Inmuebles construidos o mejorados para su uso
futuro como propiedades de inversión.
Clasificación

• No hay una definición clara de edificios, aunque deben

ser inmuebles construidos para ser ocupados (tanques
de petróleo, hangares u otras instalaciones no son
propiedades de inversión)
• Los elementos que forman una parte integral del terreno
son propiedades de inversión (parqueaderos)
• Las instalaciones permanentes de los inmuebles
clasificados como propiedades de inversión, se registran
y valoran como tales.
• El mobiliario de los inmuebles arrendados amoblados,
se registran y valoran como propiedades de inversión.
Doble propósito

Ocupada Alquiler

NIC 16 NIC 40

Los elementos pueden separarse, si se pueden vender o

alquilar bajo contrato de arrendamiento financiero
separadamente
Doble propósito
dueño
Ocupado
por el

Ingresos de alquiler NIC 40

Ocupado por el Ingresos

NIC 16
dueño de alquiler
 Servicios simbólicos
servicios

Ingresos de alquiler NIC 40

Ingresos de
servicios NIC 16
alquiler
Hoteles

• Gestionados por el propietario = NIC 16

• Contratos de gestión – requiere juicio:

• Inversor pasivo = inversión inmobiliaria
• Sólo se han externalizado determinadas
funciones del día a día, y sigue existiendo una
exposición significativa a las variaciones de
flujos de efectivo.
= NIC 16

• Revelar criterios de clasificación

Reconocimiento

• Las propiedades de inversión se reconocen como

activos cuando:

• Es probable los beneficios económicos futuros

que estén asociados con tales propiedades de
inversión fluyan hacia la entidad; y

• El costo de la propiedad de inversión se pueda

determinar de forma fiable.
Medición inicial

• Al costo
• Costos de adquisición (honorarios legales, impuestos,
costos asociados a la transacción)
• Pérdidas operativas iniciales, excluidas
• Importe atribuido en el registro inicial bajo otras NIIF
(NIIF 2)
• Traspaso de la NIC 16 a la NIC 40:
• Costo = costo bajo la NIC 16 cuando la
construcción está finalizada
• Propiedad mantenida bajo arrendamiento financiero:
• Costo de acuerdo con NIC 17
• Permutas: Siguiendo los criterios generales de NIC 16
Medición inicial

• Si el pago por una propiedad de inversión se

aplazase, su costo será el equivalente al precio de
contado. La diferencia entre esta cuantía y el total de
pagos se reconocerá como un gasto por intereses
durante el periodo de aplazamiento.

Una entidad adquiere un terreno en las siguientes condiciones:

Valor del terreno 150.000.000,00

Plazo del pago 1 Año
Uso del terreno Indeterminado

Si la entidad hubiese adquirido un préstamo para pagar dicho terreno

el banco XCSC le prestaría a una tasa del 17% EA.
Medición inicial

Registro inicial

Propiedades de inversión $ 128.205.128,21 VNA(17%;E7)

Registrados por el
método de la tasa
Gastos por intereses 21.794.871,79 efectiva
Valoración posterior

• Aplicar la elección a todas las propiedades de

inversión, con excepciones….

 Valor razonable  Costo

• No deducir costos • Como en NIC16
relacionados con la • Depreciar
venta.
• Deterioro
• Variaciones de VR
contra resultados. • Excepto activos
mantenidos para la
• Excepto si el valor venta (NIIF 5)
razonable no se puede
determinar con • Debe revelarse en
fiabilidad. notas, el valor razonable
(así no se registre en
• No depreciar. contabilidad).
• No deterioro.
Valoración posterior

• Si un inmueble mantenido por el arrendatario, es

arrendado bajo arrendamiento operativo se clasifica
como propiedad de inversión, y se debe aplicar el
modelo de valor razonable

• Una entidad puede optar por:

El modelo de valor razonable o costo para todas las
propiedades de inversión que cubren pasivos que
pagan un retorno directamente asociado al valor
razonable de, o retornos de, activos específicos
incluyendo dicha propiedad de inversión, (entidades
fiduciarias), o
El modelo de valor razonable o costo para el resto de
propiedades de inversión, independientemente de la
opción elegida anteriormente
Cambios en políticas

• NIC 8, señala que se realizará un cambio voluntario

en las políticas contables únicamente si dicho cambio
diese lugar a que los estados financieros proporcionen
información más relevante y fiable sobre los efectos
de las transacciones.
• Es altamente improbable que un cambio del modelo
del valor razonable al modelo del costo proporcione
una presentación más relevante.
• Modelo del costo al valor razonable, se aplica de
forma prospectiva, a pesar de ser un cambio en una
política contable.
Valor razonable

• El precio que sería recibido por vender un activo o

pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes de mercado en la fecha
de la medición. (NIIF 13, 9)

• Se debe tener en cuenta: el valor de mercado de la

propiedad y el ingreso por rentas que se podría
obtener de arrendamientos en las condiciones
actuales.
Valor razonable

• Existe una presunción rebatible, de que la entidad puede

determinar el valor razonable con fiabilidad.
• En casos excepcionales, existe evidencia clara, cuando una
entidad adquiere una inversión, que el valor razonable no
se puede determinar, por que:
• Las transacciones comparables son infrecuentes y
• No se pueden aplicar otros métodos alternativos con
fiabilidad
• En las circunstancias excepcionales anteriores, en las que la
entidad tiene que valorar una inversión al costo siguiendo
la NIC 16 debe:
• Asumir que el valor residual es nulo y
• Puede continuar valorando el resto de las propiedades
de inversión a valor razonable
Valor razonable

• Si una entidad ha valorado en ejercicios anteriores

una inversión a valor razonable, debe continuar con
dicha valoración hasta su disposición (venta) o
cambio de afectación (uso propio o desarrollo para su
venta), aunque las transacciones de mercado sean
poco frecuentes y los precios no estén tan disponibles

• Si se opta por el modelo de valor razonable, se deben

valorar las propiedades de inversión a valor razonable
en cada fecha de balance y éste debe reflejar las
condiciones de mercado en dicha fecha
Valor razonable

• La norma aconseja, aunque no exige que las valoraciones

se realicen por expertos independientes (tasadores).

• No obstante la decisión va a depender de:

• La materialidad de los activos en el balance

• El nivel de fluctuación de precios de mercado
• La facilidad con la que una persona no experta pueda
obtener datos públicamente disponibles y
• Si la entidad tiene empleados con la cualificación
necesaria
Valor razonable

• Una medición a valor razonable es para una

propiedad de inversión de manera concreta
(teniendo en cuenta sus características, y la
forma como los participes del mercado fijan el
precio de dicho activo).
• Se debe tener en cuenta si existe restricción para
vender o usar el activo, y las condiciones y
localización del activo.
Valor razonable

• La mejor evidencia del valor razonable son los precios

corrientes en el mercado principal del activo para
propiedades similares, en la misma localidad y condiciones
y sujetos a arrendamientos o acuerdos similares
• Si estos datos no están disponibles:
• El precio mas ventajoso en un mercado principal, para
el activo.
• Una medición a valor razonable de un activo no
financiero tendrá en cuenta la capacidad del
participante de mercado para generar beneficios
económicos mediante la utilización del activo en su
máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro
participante de mercado que utilizaría el activo en su
máximo y mejor uso. (NIIF 13)
Inversiones posteriores

• Modelo del costo: Siguiendo criterios generales de

NIC 16
• Modelo de valor razonable:
• Inversiones posteriores:
Capitalizar las inversiones posteriores que cumplen
los criterios generales de registro de los activos, y
• Sustituciones:
En las sustituciones puede ser complicado
determinar el valor razonable que debe reducirse del
activo o si la última valoración ya reflejaba la
pérdida de valor del componente a sustituir
Reclasificaciones

NIC 16 (construida Inventarios

NIC 16
por la propia entidad) NIC 2

NIC 40 NIC 40 NIC 40

Valor razonable Valor razonable Valor razonable

(ORI) (resultados) (resultados)

Transferencia debe hacerse a valor razonable.

Reclasificaciones

propiedades de
inversión

Inventarios
NIC 16
NIC 2

El valor razonable
se convierte en
costo
Disposiciones

• Eliminar propiedades de inversión

• En el momento de la venta, o
• Cuando ya no vayan a ser usadas y no se esperan
beneficios futuros de su venta
• Se reconoce como ganancia o pérdida la diferencia entre el
importe en libros y el importe obtenido por la venta
• El importe a obtener de la disposición se registra
inicialmente a valor razonable, sin considerar intereses
implícitos
• Se debe aplicar NIC 37 para el registro de pasivos que se
puedan mantener tras la venta
• Las compensaciones de terceros por deterioros o pérdidas se
registran cuando son exigibles
NIIF para Pymes

• NIC 40 permite elección entre el modelo del

costo y revaluación,
• IFRS para PYMES no permite elección, si una
PYME puede medir el valor razonable de la
propiedad de inversión sin un costo o
esfuerzo desproporcionado debe usar el
modelo de valor razonable con cambio en
resultados, de lo contrario usara el modelo
del costo.
Revelaciones

• Criterios para distinguir entre propiedades de inversión,

PPYE, e Inventarios
• Métodos e hipótesis significativas para determinar el
valor razonable
• Utilización de expertos independientes en valoraciones y
ajustes a la valoración obtenida
• Ingresos por arrendamientos
• Gastos directos de operación de propiedades que
generan ingresos de alquiler y las que no generan
ingresos por alquiler
• Variación acumulada del valor razonable registrada en
resultados en la venta de inversiones entre carteras
valoradas de forma diferente
• Obligaciones contractuales materiales, incluidas
reparación y mantenimiento
Revelaciones

• Modelo del valor razonable

• Reconciliación
• Información sobre propiedades para las que no
se puede determinar el valor razonable
• Si se han clasificado como propiedades de
inversión a arrendamientos operativos
• Modelo de costo
• Reconciliación
• Valor razonable, o
• Información sobre propiedades para las que no
se puede determinar el valor razonable