ANALISIS ACTUALIZADO DECRETO LEY 2.

695/ 79
Saneamiento de la pequeña propiedad raíz

1. Introducción

A lo largo de la vigencia del actual sistema registral se ha constatado la existencia de un gran número
de inmuebles cuyos títulos no se encuentran inscritos en el registro del Conservador de Bienes
Raíces, ya sea por defecto en el título propiamente tal o ya sea por defecto en alguna inscripción
anterior.

Frente a esta situación la Ley entrega un mecanismo importante para sanear los defectos derivados
del Título o la Inscripción, permitiendo al poseedor de un inmueble, obtener mediante una
Resolución Administrativa, emanada de un Organismo del Estado (Ministerio de Bienes Nacionales)
según lo establece el D.L 2.695 /79 la posibilidad de inscribir el inmueble a su nombre en el
Conservador de Bienes Raíces respectivo y pasando a ser dueño posteriormente mediante
Prescripción Adquisitiva.

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2. Algunas consideraciones

El D.L 2.695/79 es una de las normas más cuestionadas, pero constantemente aplicada por los
gobiernos.

Fue publicado en el Diario Oficial de 21 de julio de 1979.

La finalidad de la ley se deduce de su título:

“Fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del
dominio sobre ella”

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3. Objetivo del decreto ley 2.695

Dar solución a lo que usualmente ocurre en inmuebles cuyas transferencias o transmisiones van
quedando fuera del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, lo anterior debido a
que quienes los ocupan materialmente no tienen un título de dominio porque no aparecen como
poseedores inscritos en el referido Registro.

La regularización permite a los poseedores materiales de ciertos terrenos:

Llegar a inscribir a su nombre el inmueble regularizado, en el Registro conservatorio respectivo.

Acceder a la posesión inscrita.

Adquirir el dominio por prescripción adquisitiva.

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4. Descripción previa

La regularización es un proceso extrajudicial que se desarrolla en un expediente administrativo

tramitado por el Ministerio de Bienes Nacionales.

El solicitante debe acreditar que ha poseído materialmente el inmueble sin violencia ni

clandestinidad por un plazo de cinco años.

El Ministerio de Bienes Nacionales, (a través de sus Secretarías regionales) debe estudiar la solicitud
y sus antecedentes y resolver si la rechaza o la acepta.

La resolución que la acepta la solicitud debe ser objeto de publicaciones y avisos, tras lo cual se
admite la oposición de terceros en un cierto plazo.

Si no hay oposición, se dicta una resolución por la que ordena la inscripción de la propiedad raíz a
nombre del solicitante en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Una vez hecha la inscripción, se considera al solicitante como poseedor regular y puede adquirir por
prescripción. No obstante, los terceros que acrediten el dominio u otro derecho real sobre el
inmueble pueden pedir una compensación en dinero en el plazo de cinco años desde la inscripción.

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5. Modificación al D.L 2.695

El 25 de septiembre de 2018 se publicó en el Diario Oficial la ley No 21.108, que introduce

modificaciones al decreto-ley 2.695.

Las modificaciones dicen relación con tres puntos:

1) Exigencia de nuevos antecedentes para la solicitud.

2) Mayores facilidades para la oposición de terceros que puedan ser afectados abusivamente por la
regularización.

3) Extensión del plazo de prescripción y de prohibición de enajenar.

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6. Requisitos.

El solicitante debe estar en posesión material, pacifica, continua y exclusiva por un tiempo no
inferior a 5 años.

El solicitante no tener juicio pendiente en el que se discuta el dominio o posesión del inmueble.
El inmueble a regularizar debe tener un avalúo fiscal no superior a 800 Unidades Tributarias
Mensuales, si es rural y a las 380 UTM, si es urbano.

El inmueble no puede ser Propiedad Fiscal o de Serviu, o no puede ser propiedad Municipal, o estar
afecto a expropiación.

El bien raíz debe tener deslindes claros, sean éstos naturales o artificiales, los cuales deben ser
aceptados por los colindantes (vecinos)

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7. Documentos Requeridos

Certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble, con indicación de superficie (se solicita en el S.I.I.)

Inscripción de dominio vigente de la propiedad (se solicita en el Conservador de Bienes Raíces).

Certificado de Número si el inmueble es urbano), si el inmueble es rural, se requiere Certificado que

indica dicha calidad,

Demás Certificado de no propiedad municipal y de no expropiación, todos emanados de la Dirección

de Obras de la Ilustre municipalidad respectiva.

En caso de que el inmueble se haya adquirido por Compraventa o Cesión de Derechos, Donación,
Promesa de Compraventa, se deberán acompañar dicho documento, y en general cualquier
instrumento que justifique el origen de la posesión (recibos, letras de cambio, etc.)

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8. Si el inmueble pertenece a una comunidad se requiere:

Que el inmueble se encuentre subdividido materialmente y delimitado por más de 5 años.

Es necesario demostrar el pago total del retazo de terreno adquirido en comunidad, y aportar
documentos constitutivos de ella.

Autorización de los demás comuneros.

Que no se haya podido efectuar una partición de bienes o bien, la posesión efectiva sea remota, es
decir, se dificulte reconstruir el lazo de parentesco.

9. Nuevos documentos que se requieren

Los nuevos antecedentes que debe presentar el solicitante:

Certificado de informaciones previas otorgado por la Dirección de Obras municipales respectiva

Certificado de ausencia de litigios del Conservador de Bienes Raíces.

10. Etapas del Procedimiento

1. Presentación de la solicitud por parte del Interesado.

2. Informe jurídico elaborado por abogado de la Unidad de Regularización del Ministerio de
Bs. Nacionales.
3. Envió de oficios a los servicios.
4. Comprobación en terreno de la posesión, realizada por la Unidad de Catastro del Ministerio.
5. Confección de plano e informe Técnico.
6. Notificación al titular del Rol de Avaluó.
7. Elaboración de Resolución que ordena Publicar.
8. Realización de 2 publicaciones en diario de circulación nacional o regional.
9. Certificación de plazo de no oposición.
10. Dictación de resolución que ordena Inscribir al Conservador de Bienes Raíces respectivo.
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11. Oposición por parte de terceros

Los terceros que manifiestan interés sobre el inmueble a regularizar pueden hacer valer sus
derechos mediante dos mecanismos:

 Oposición presentada por el solicitante.

 Acción de Dominio de terceros, denominada Acción Reivindicatoria.

12.- Aumento del plazo de oposición

El aumento de las posibilidades para que terceros puedan oponerse comienza por una mayor
publicidad del proceso de regularización.

Así, se dispone que la publicación de la resolución que acepte la solicitud debe publicarse por dos
veces en un diario o periódico de los de mayor circulación no sólo en la región, como era antes, sino
en los de la comuna, determinados por el Servicio.

Además, los carteles que el Servicio ordene fijar anunciado esta regularización no tienen el plazo de
quince días como era hasta antes de la reforma, sino que deben permanecer “durante todo el
proceso de regularización”, lo que debiera entenderse hasta el momento en que se adquiere por
prescripción la propiedad.

Estos carteles se deben fijar en los lugares públicos que fije el Servicio, pero ahora la ley exige que
se fijen también “en el frontis de la propiedad correspondiente” (art. 11 inc. 1º).

12. Plazo de prescripción (Extensión)

En este punto la nueva ley contempla la extensión del plazo de prescripción que pasa de uno a dos
años contados desde la fecha de la inscripción en el Conservador de la resolución que acoge la
solicitud de regularización y que funge como título (arts. 15 inc. 2º, 16 inc. 1º y 2º y 26 inc. 1º).

Congruentemente con esta regla se modifica el art. 17 que establecía una prohibición de gravar y
enajenar por el plazo de un año desde la inscripción.

Con la reforma, ahora para gravar el inmueble objeto de la regularización (por ejemplo, para
hipotecar o constituir un usufructo) se requieren dos años, antes era de un año.

Para enajenar el inmueble el plazo se aumenta a cinco años, antes era de un año.

Ambos plazos se contarán desde la inscripción de la regularización.

13. Efectos de la resolución que ordena Inscribir.

La Resolución que ordena Inscribir la propiedad a nombre del poseedor en el Conservador de Bienes
Raíces respectivo produce los siguientes efectos:

Ordena inscribir el título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

Ordena inscribir la prohibición de gravar o enajenar el inmueble regularizado por el plazo de dos o
cinco año según corresponda, en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces.

Posteriormente en el transcurso de dos años, el poseedor adquiere el dominio del Bien Raíz, por
Prescripción Adquisitiva.

14. Entrada en vigencia de la nueva ley.

Como la ley no tiene plazo de entrada en vigencia debe entenderse que ha entrado en vigor el día
de su publicación en el Diario Oficial (art. 7 del Código Civil), esto es, el 25 de septiembre de 2018.

Pero, ¿qué sucede con las regularizaciones pendientes?

Se debe recurrir a la Ley sobre Efecto Retroactivo de las leyes.

En cuanto al procedimiento administrativo, se debiera aplicarse el art. 24 de la referida ley que

señala que la nueva ley rige in actum, es decir, se aplica a todas las diligencias, plazos y trámites que
deban hacerse con posterioridad a su entrada en vigor. Se exceptúan los plazos y las actuaciones y
diligencias que se hubieren iniciado antes de que la reforma entrara en vigencia, que se regirán por
la normativa anterior.

En consecuencia, si la solicitud está ya presentada no se requerirá añadir los nuevos certificados que
se exigen;

En cambio, las medidas de publicidad y el plazo para la oposición de terceros se regirán por la ley
reformada.

Pero si el plazo original de 30 días había ya comenzado a correr, se seguirá aplicando ese término y
no el de 60 días de la ley reformada.
En lo que se refiere a la adquisición de la prescripción y a la prohibición de enajenar, hasta antes de
que se inscriba la resolución en el Conservador de Bienes Raíces, la regularización constituye sólo
una mera expectativa, de modo que según el articulo 7 de la LEER, se aplicará la nueva ley desde su
entrada en vigencia y así el plazo de prescripción será de dos años y el de la prohibición de cinco.

Por el contrario, si al momento de entrar en vigor la ley de reforma ya había transcurrido el año
desde la inscripción se habrá adquirido el dominio, y habrá un derecho adquirido que no puede ser
dejado sin efecto por la ley que ahora amplía a dos años el plazo de prescripción.

El dominio se habrá adquirido con los gravámenes que establecía la ley anterior, por lo que no se
aplicará tampoco la extensión a cinco años del plazo de prohibición de enajenar.

Qué sucede si la nueva ley comenzó a regir una vez inscrita pero antes de que se cumpliera el plazo
de un año que establecía la ley anterior para estimar adquirida la propiedad por la prescripción?

Se aplicará a esta situación el art. 26 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de Leyes que dispone:

“la prescripción iniciada bajo el imperio de una ley, y que no se hubiere completado aún al tiempo
de promulgarse otra que la modifique, podrá ser regida por la primera o segunda, a voluntad del
prescribiente, pero eligiéndose la última, la prescripción no empezará a contarse sino desde la fecha
en que aquella hubiese empezado a regir”.

Por lo que le conviene al solicitante la aplicación de la ley antigua.

15. Conclusion

El D.L 2.695/79 ha sido intensamente aplicado con efectos sociales importantes y, de alguna
manera, ha venido a constituir un necesario complemento de las imperfecciones de nuestro sistema
registral.

Pero se ha prestado también para abusos y fraudes, lo anterior referido al termino Regularizaciones
y loteos Irregulares”.

La Corte Suprema y luego el Tribunal Constitucional han debido conocer de muchos recursos de
inaplicabilidad por inconstitucionalidad de sus normas, aunque no se ha logrado un consenso
jurisprudencial sobre su compatibilidad con el texto constitucional.

En general el espíritu de esta norma dice relación con dar certeza y reconocimiento a los poseedores
de inmuebles no inscritos reconociendo su calidad, y permitiendo obtener inscripción para
posteriormente adquirir el dominio mediante prescripción adquisitiva.

Angel Veas Valdes.

Abogado

Docente Universidad de las Americas