16/7/2019 Cancelación de hipoteca: todo lo que debes saber

Qué gastos tiene la cancelación de una hipoteca

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19 de noviembre de 2018

Cuando firmas una hipoteca quedas sujeto a cumplir con un plazo de amortización
estipulado. Una vez que se hayas cumplido con el pago total, tu deuda queda extinguida
y así mismo se extingue la garantía. Sin embargo, la situación de solvencia de esta
carga sobre la propiedad en el registro de propiedad, no se borra de manera
automática. La liberación de cargas requiere de un acto formal ante el Registro de la
Propiedad.

Por esto, toda persona que acaba de pagar su crédito hipotecario, debe proceder a
tramitar su cancelación registral. Esto con el objeto de dejar constancia ante el
Registro de la Propiedad de que el inmueble está libre de cargas. Este trámite resulta
imprescindible si se quiere vender el inmueble.

La cancelación de hipoteca supone una inversión de tiempo y de dinero que varían

sustancialmente si se decide hacer de forma particular o a través del banco.

¿En qué casos procede hacer la cancelación de hipoteca?

Los casos en los que un propietario deberá de pasar por el registro a realizar una
cancelación para que deje de constar la hipoteca como una carga sobre su vivienda
son:

Cancelación final

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Es el caso en que has finalizado el plazo acordado para pagar todas y cada una de
las cuotas de tu préstamo hipotecario.

Cancelación en casos especiales

Puede suceder que si no estás contento con las condiciones de tu hipoteca y no puedas
subrogarla, resulte beneficioso cancelar y proceder a abrir una nueva hipoteca en
otra entidad. Es necesario recalcar que, en estos casos, la subrogación a otro banco es
más rentable que la cancelación, ya que supone mayores costes.

Paso a paso para tramitar la cancelación de hipoteca

1. Para tramitar la cancelación de hipoteca, deberás comenzar por acudir al banco,
para solicitar el “certificado de deuda cero”. De acuerdo a la reseña del
Banco de España, las entidades financieras deben entregarlo de manera gratuita.
A pesar de esto, los bancos suelen cobrar la expedición de este documento por
hasta 100 euros.
2. El segundo paso es acudir a la notaría. Allí se firmará la escritura pública de
que has cancelado la hipoteca. Necesitarás presentar el certificado de deuda
cero, y además la copia de los DNI´s de los propietarios y Escritura de Compra
del inmueble. Aquí tendrás que abonar los honorarios del notario. El coste
dependerá del importe del préstamo disfrutado. Este trámite ante la notaría
requiere el desplazamiento de los representantes del banco para firmar la
cancelación. Algunos bancos tratarán de cobrarte una comisión por los gastos de
este traslado. Debes tener presente que este cobro no procede y así lo determina
el Banco de España. La firma ante notaría no es un servicio prestado, sino el
cumplimiento de la obligación que tiene la entidad de extinguir las garantías,
toda vez que se le ha pagado la totalidad de las cuotas. Es necesario que tengas
en cuenta que el Notario, aunque gestionará la cancelación de tu hipoteca con la
entidad prestamista, no puede obligar al banco a firmar. Eres tú, quien llegado el
caso, has de acudir al servicio de atención al cliente del banco, o al organismo de
consumo municipal con la hoja de reclamaciones.
3. A continuación, deberás ir a Hacienda para solicitar y completar el formulario
del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Este paso es
indispensable aunque el trámite de cancelación de hipoteca está exento del pago
de este tributo, por lo que el importe a pagar será cero. Así obtendrás el
formulario presentado y sellado por la Oficina liquidadora.
4. Finalmente, con toda la información que has ido recogiendo, la escritura de
cancelación de la hipoteca (de la notaría), el certificado de deuda cero y la copia
del formulario del impuesto tendrás que acudir al Registro de la Propiedad que
levantará la carga, finalizando el proceso. Los gastos registrales cuestan de
media 200 euros, para un préstamo de 25.000 €, su coste exacto dependerá del
importe del préstamo disfrutado.

Si hubieras optado por dejar la cancelación por cuenta de la entidad financiera el gasto
rondará entre los 200 y 600 euros. Además de los costes notariales y registrales.

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Es altamente recomendable pedir inmediatamente después de finalizar este trámite, una

nota simple en el Registro de la propiedad, esto para constatar que, efectivamente, la
propiedad ya no está hipotecada.

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