DERECHO REAL DE PROPIEDAD y sus formas

especiales
Definición y clasificación

Definición. Son las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación y son útiles al
hombre.

“Todos los objetos que, por útiles y apropiables, sirvan para satisfacer las necesidades
humanas” Cabanellas

Clasificación. El Código Civil tiene una clasificación genérica de bienes inmuebles y bienes
muebles en el art. 442 c.c. Clasificación que doctrinariamente obedece a la posibilidad de
desplazamiento de los bienes.

Bienes inmuebles (Art. 445 CC)

Definición. “Son los que no se pueden transportar de una parte a otra sin destrucción o
deterioro.”

Ejemplos:
1- El suelo, el subsuelo, el espacio aéreo…
2- Los árboles y plantas mientras este unidos a la tierra, y los frutos no cosechados,
3- Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente,
4- Las cañerías conductoras de agua, gas o electricidad, incorporadas al inmueble,
5- Los ferrocarriles y sus vías…
6- Los muelles, y los diques…
7- Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces…

Bienes muebles. “Los que sin alteración alguna pueden trasladarse de una parte a otra.”

Ejemplos: art. 451 CC

2- Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal,
3- Las fuerza naturales susceptibles de apropiación,
4- Las acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas…
5- Los derechos de crédito referentes a muebles, dinero o servicios personales,
6- Los derechos de autor o inventor comprendidos en la propiedad literaria, artística o
industrial.

El CC clasifica los bienes muebles en fungibles y no fungibles, sin embargo en la doctrina

esta clasificación es utilizada de forma genérica para los bienes.

Bienes muebles fungibles. Son los bienes que pueden ser sustituidos por otros de la misma
especie, calidad y cantidad. Art. 454 c.c.

Bienes muebles no fungibles. Son los bienes que no pueden ser reemplazados por otros
de las mismas calidades. Art.454 c.c.

Otras clasificaciones contenidas en el CC:

a. Por su posibilidad de tráfico (art. 443 y 444 CC):
Bienes dentro del comercio y fuera del comercio. Los primeros son aquellos bienes que
pueden ser apropiables toda vez que no estén excluidos del comercio, los segundos son
aquellos bienes que no pueden ser poseídos exclusivamente por ninguna persona ya sea
por disposición de la ley o por su naturaleza.

b. En relación a las personas a que pertenecen: Bienes de dominio del poder público y de
propiedad de particulares, art. 456 CC

Bienes nacionales de uso público común (art. 459 CC)

1- Las calles, parques, plazas, caminos y puentes que no sean de propiedad privada,
2- Los puertos, muelles, embarcaderos, pontones…
3- Las aguas de la zona marítima territorial… los lagos, y los ríos…
4- La zona marítimo terrestre de la República, la plataforma continental, el espacio aéreo…

Bienes nacionales de uso no común (uso especial) art. 459 CC

3- Los ingresos fiscales y municipales,
4- El subsuelo, los yacimientos de hidrocarburos los minerales antes de ser extraídos…
5- Los terrenos baldíos y las tierras que no sean de propiedad privada,
6- Los excesos de propiedades rusticas o urbanas, de conformidad con la ley, y
7- Los monumentos y las reliquias arqueológicas.

Bienes de propiedad privada. Los de las personas individuales o jurídicas que tienen titulo
legal. Art. 460 CC

Clasificaciones doctrinarias:
a- Por su determinación: generales y especiales,
b- Por su posibilidad de sustitución: fungibles y no fungibles,
c- Por la posibilidad de su uso repetido: consumibles y no consumibles,
d- Por su posibilidad de fraccionamiento: divisibles e indivisibles,
e- Por su existencia en el tiempo: presentes y futuros,
f- por la posibilidad de desplazamiento: muebles e inmuebles,
g-Por su composición. Simples, compuestos universales,
h- Por su posibilidad de tráfico: Dentro del comercio y fuera del comercio,
i- por el titular de los bienes: bienes de particulares y bienes del Estado

De los derechos reales: Definición y características

Definición. Es un poder inmediato y directo del hombre sobre un bien.

Características.
1. Poder inmediato y directo,
2. El escaso poderío creador de la voluntad humana,
3. El derecho de preferencia,
4. El derecho de persecución,
5. La posibilidad de abandono.
El escaso poderío creador de la voluntad humana. Se refiere a que los derechos reales son
determinados esto en base al sistema de numerus clausus.
El derecho de preferencia se refiere a “que el titular del derecho real no debe temer al
concurso de acreedores cuando surge un conflicto en la atribución de una cosa, o en la
distribución del precio si la cosa ha sido vendida.” El derecho de persecución consiste en la
facultad concedida al titular del derecho para que por los medios legales pueda utilizar las
acciones legales para recuperar el bien en caso de que otra persona lo hubiere
desapoderado de forma ilegal del mismo.

La posibilidad de abandono se refiere a que el titular del bien puede eximirse de los
gravámenes constituidos sobre el mismo, abandonando el derecho sobre el bien.

La propiedad: Definición, facultades que integran el dominio, extensión y limitación

del derecho. Acciones que nacen del derecho de propiedad

Definición.
Es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la observancia
de las obligaciones que establecen las leyes. Art. 464 cc.

Según la CPRG, la propiedad privada es un derecho inherente a la persona humana… art.

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Facultades que integran el dominio.

1. Facultad de disposición,
2. Facultad de gravar y
3. Facultad de uso y aprovechamiento.

La primera facultad se refiere a la posibilidad que tiene el propietario del derecho real de
enajenarlo y poder disponer de cualquier modo sin ningún impedimento, art. 464 CC

La facultad de gravar se refiere a que el titular del derecho real puede hipotecarlo o constituir
prenda sobre el mismo, en el caso de los bienes inmuebles.

La facultad de gravar "De conformidad con el Art. 27 del Acuerdo 4-18 del CRG se
deroga todo lo relacionado a la Prenda Común regulada en el CC. Esto, para dar paso
a la regulación relativa a Garantías Mobiliarias (que básicamente es la misma figura
con algunas innovaciones) Regulada en el Dto.51-2007.
En razón de lo anterior, derivado de la facultad de gravar los bienes, actualmente se
pueden hipotecar (inmuebles) o constituir garantía mobiliaria (sobre bienes
muebles).

La facultad de usar consiste en “la utilización de de los bienes de acuerdo a su naturaleza

para la satisfacción de las necesidades humanas y el aprovechamiento, que es el disfrute
de los beneficios o frutos que produzca un bien.” Art. 39 CPRG

Extensión y limitación del derecho.

Extensión. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, hasta donde
sea útil al propietario, salvo disposiciones de leyes especiales. Art. 473 c.c.

Limitaciones:
1- Prohibición de hacer excavaciones que dañen al vecino,
2- Obligación de cerrar el fundo,
3- construcciones cerca de edificios públicos,
4- No construir a menos de 2 metros de distancia de una pared ajena o medianera…
5- Prohibición de actos que dañen una pared medianera,
Art. 474-480 c.c.

La limitación más trascendental es la EXPROPIACIÓN regulada en el art. 40 CPRG y 467

c.c.

Leer ley de EXPROPIACIÓN.

Acciones que nacen del derecho de propiedad.

1- Acción de defensa de la propiedad: El propietario tiene derecho a defender su propiedad
por los medios legales y de no ser perturbado en ella, si antes no ha sido citado, oído y
vencido en juicio.

2- Acción reivindicatoria o acción publiciana. Es la acción que le asiste al propietario cuando

un poseedor o detentador lo perturba en su derecho.

Modos originarios de adquirir la propiedad: ocupación, accesión, posesión y

usucapión o prescripción positiva

Ocupación. Es un modo originario de adquirir la propiedad de cosas muebles o

semovientes que no tengan dueño.

Formas de ocupación. Tesoro descubierto, bienes mostrencos, caza y pesca.

Leyes relacionadas:
Ley General de Pesca y Acuicultura, Dto. 80-2002
Ley General de Caza Dto. 36-2004
Ley de Bienes Mostrencos, Dto. 1835.

Accesión
Es un modo originario de adquirir la propiedad consistente en “el derecho que la propiedad
de un bien da al dueño de ella sobre cuanto produce, o sobre lo que se le une
accesoriamente.

Clases: Discreta y continua

Accesión discreta. Es la accesión originada por los frutos naturales o civiles que una cosa
produce, los cuales pertenecen al dueño de la cosa.

Frutos naturales, son los producido espontáneamente por la tierra, las crías de los animales
y demás productos que se obtengan con o sin la industria del hombre.

Mencione algunos ejemplos de frutos civiles:

Accesión continúa. Se subdivide en inmobiliaria, mobiliaria y mixta.

1- Accesión mobiliaria. Cuando dos bienes muebles se unen. Pueden existir 3 clases:

Adjunción. Es un modo originario de adquirir la propiedad por accesión mobiliaria, que

“consiste en la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños, de tal
manera que las dos vengan a formar una solo cosa; pero con la posibilidad de separarlas
o de que subsistan después con independencia.”

También se le denomina CONJUNCIÓN

Conmixtion. Es un modo de originario de adquirir la propiedad por accesión mobiliaria, que

consiste en la “mezcla de varias cosas solidas o liquidas, de la misma o distinta especie,
pertenecientes a distintos dueños.”

Especificación. Forma de accesión mobiliaria “que se produce cuando alguien por su

trabajo, hace algo nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.”

2- Accesión inmobiliaria. Cuando un bien inmueble se le adhiere a otro bien inmueble.

Existen 3 clases:
- Aluvión.
- Avulsión.
- Mutación de cauce y
- Formación de isla.

3- Accesión mixta. Cuando un bien mueble se le adhiere a un bien inmueble. Existen 3

clases: edificación, plantación y siembra.

Posesión
Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al
dominio.

Condiciones para la usucapión. Para que la posesión produzca el dominio se necesita

que este fundada en justo título, adquirida de buena fe, de manera continua, pública y
pacífica y por el tiempo señalado por la ley.

Justo título. Es justo titulo para la usucapión, el que siendo traslativo de dominio, tiene
alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por si solo la enajenación.

USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Es una institución jurídica mediante la cual se adquieren derechos por el transcurso del
tiempo. También es denominada prescripción adquisitiva o Usucapión.

Prescripción de bienes.
El dominio sobre inmuebles se adquiere por prescripción por el transcurso de 10 años,
El dominio sobre muebles se adquiere por el transcurso de 2 años.

Leer ley de TITULACIÓN SUPLETORIA

Formas especiales de propiedad: La copropiedad, medianería y la propiedad
horizontal.

La copropiedad. Es una forma especial de la propiedad en la que un bien o un derecho

pertenece pro indiviso a varias personas. Art. 485 cc.

Los copropietarios también reciben la denominación de condueños, coparticipes y

comuneros.
Clases de copropiedad: voluntaria y forzosa, art. 493 y 494 c.c.
Puede celebrase pacto de indivisión hasta por 3 años prorrogables, art. 493 c.c.

Los copropietarios gozan del derecho de preferencia en el caso de que un condueño quiera
vender su parte alícuota, el cual deben ejercitar dentro de los 15 días de notificados. Art.
491 c.c.
“Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad” art. 492 c.c.

Cese de la copropiedad:
a- división de la cosa común,
b- por pérdida,
c- destrucción o enajenación,
d- consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
Art. 503 c.c.

División de la cosa común:

La división de la cosa común se puede hacer de forma voluntaria y de forma judicial.

En el caso de que sea de forma judicial se hace mediante un juicio oral de división de la
cosa común. Art. 199 y 219-224 cpcym

MEDIANERIA
Es una forma especial de la propiedad, que consiste en la copropiedad en una pared, foso
o cerca que sirve de límite y separación a dos propiedades contiguas. Art. 505 c.c.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una forma especial de la propiedad, mediante la cual distintos pisos, departamentos y
habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento
independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en
condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que
conduzca a dicha vía. Art. 528 c.c.

Diferencias entre piso, departamento y habitación.

Piso. Es el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano
horizontal.

Departamento. Es la construcción que ocupa parte de un piso.

Habitación. Es el espacio constituido por un solo aposento.

Art. 532 c.c.
Requisitos para constituir el régimen de propiedad horizontal:
El inmueble debe estar libre de gravámenes,
El edificio debe estar totalmente construido,
Se debe nombrar a un administrador,
El edificio debe estar asegurado,
Se debe constituir mediante escritura pública,
Se debe emitir un reglamento para la regulación de las reciprocas relaciones de vecindad
y condominio,

La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes:

1- Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su
propiedad;
2- Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio
y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce;
3- Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación;
4- El valor del inmueble y el de cada piso;
5- Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes
comunes limitados a las unidades independientes; y
6- Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

El régimen de propiedad horizontal se debe de inscribir en el Registro especial de la

propiedad horizontal en el Registro de la propiedad, art. 1195-1205 c.c.
La constitución de propiedad horizontal paga por su inscripción en el Registro de la
Propiedad Q250.00 más el pago por cada finca filial.
Se debe inscribir el edificio como finca matriz en la finca con cuyo número aparezca inscrito
el inmueble y cada piso, departamento o habitación que reúna los requisitos que establece
el código civil, se debe inscribir como finca independiente o finca filial. Art. 1197 y 1198 c.c.