Litis sobre derecho inmobiliario

La Ley de Registro inmobiliario define lo que es la litis sobre derecho registrado en su

artículo 28, y lo hace en estos términos: es el proceso contradictorio que se introduce ante
los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho registrado.
También esa labor le ha correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana; en
cambio, el código civil en su articulo 1700 define lo que es una litis y dispone el referido
texto legal que se reputa la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y
contestación sobre el fondo del derecho.

La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en
juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma
registrado, y es que una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del
primer registró. Cas. 5 de abril de 1957. B. J. 561, pag. 689.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación ha sustentado que
para los fines de las litis sobre derecho registrado el terreno se considera registrada desde el
momento que ha intervenido la sentencia final del saneamiento. Aun cuando la operación
material del Registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la redacción de los
acto que realicen estos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo 189 de la Ley de
Registro de Tierras (hoy son los artículos 38 y 39 del Reglamento General de Registro de
Títulos), pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso en que se haya
efectuado materialmente el registro. Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, pag. 5061.

INSTANCIA CONTENTIVA DE LA DEMANDA

Procedimiento que se rige para los fines de la Litis Sobre Derecho Registrado.

El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:

Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente. Este apoderamiento es diferente a la
materia civil ordinaria, ya que las demandas por ante esa jurisdicción se interpone mediante
un acto de emplazamiento en la octava franca de la ley y no mediante instancia.

Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original,
la parte demandante debe notificar en el plazo de la octava franca, es decir dentro de diez
días a partir de la fecha de deposito de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado
de la litis, la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia
introductoria de la demanda depositada en este tribunal.

Ni la Ley de Registro Inmobiliario ni el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra

y de Jurisdicción Original establecen o programan el procedimiento que debe seguir el
demandado por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, una vez le es notificada
la instancia de la litis sobre derechos registrados, contrario a la jurisdicción civil ordinaria,
que una vez le es notificada la demanda o emplazamiento para que comparezca en el plazo
de la octava franca de ley al demandado este debe constituir abogado, toda vez que
comparecer por ante el tribunal en materia civil ordinaria quiere decir constituir abogado;
esto no ocurre así por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que poco
importa que el demandado le de respuesta en términos procesales ala notificación de la
instancia depositada por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, el
demandante deberá en todo caso citarlo para la audiencias conforme con lo que dispone el
articulo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario que dice lo siguiente: las partes deben ser
citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código
de Procedimiento Civil.

El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijara
audiencia, ni realizara ningún tipo de tramite procesal hasta tanto del demandante haya
depositado en la Secretaria del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contra
parte por acto de alguacil.

El articulo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra de Jurisdicción

Original, le impone una sanción al demandante si no cumple con los requisitos exigidos por
el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, al no notificar mediante acto de alguacil
la instancia que este deposito por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente, dentro del plazo de la octava franca, dicha sanción es la
caducidad de la instancia, es decir la misma queda sin efecto.

Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte
demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no se
extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los documento
que acompañaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva instancia.

Es oportuno destacar que el incumplimiento a las disposiciones del articulo 30 de la Ley de

Registro Inmobiliario no implica una prescripción, sino una caducidad de la instancia, ya
que aparentemente la prescripción y la caducidad se confunde y muy a menudo en la
practica se hace difícil saber si se esta ante una u otra institución jurídica.
La caducidad es una figura jurídica distinta de las prescripciones, pues aquella extingue,
restringe o modifica el derecho de accionar que tiene todo individuo, mientras que esta
presume que el titular no ha querido o no ha podido ejercitar el derecho durante un tiempo,
por causas que son conferidas a su negligencia.

La caducidad se puede definir como el perecimiento de la acción por no haber ejercitado al

derecho dentro del término que la ley señala en forma perentoria.

Es obligación del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez
sea depositada la notificación de la demanda a la contra parte, informar al Registro de
Títulos y a la Dirección Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia de la
misma.

También es obligación del Registro de Títulos correspondiente anotar un asiento sobre el

inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que
se esta conociendo en dicho Tribunal.

La publicidad de la litis sobre derecho registrados, prevista en el articulo 135 del

Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, tiene por
finalidad enterar a los terceros de la situación jurídica por la cual esta atravesando el
inmueble, a este tipo de actuación es lo que se denomina oposición, ya que con la misma se
prohíbe a un tercero que haga algo en ausencia del oponente.

Es necesario destacar que el incumplimiento a esta disposición imperativa del articulo 135
del citado Reglamento, constituye una negligencia por parte del órgano llamado a darle
cumplimiento, y en el caso eventual de que dicho incumplimiento afecte a tercero, pues es
el órgano encargado en darle cumplimiento compromete sus responsabilidad, que aquellas
personas que fueron afectada en sus derechos sin negligencia de su parte y actuando de
buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la ley, pueden acudir al fondo de
garantía de inmuebles registrados, en virtud de lo dispuesto por el articulo 39 de la Ley de
Registro Inmobiliario el cual dispone que es la garantía establecida a los fines de
indemnizar aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan
sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.

Una vez anotada la litis sobre derecho registrado por ante el Registro de Títulos
correspondiente, conforme a las disposiciones preestablecidas en el Reglamento de los
Tribunales, los terceros adquirientes son de mala fe, pues no pueden ignorar la oposición
inscrita.

El momento procesal en que debe ser ordenada al Registro de Titulo la cancelación de la

anotación, donde se hizo constar la litis sobre derechos registrados por parte del tribunal
apoderado, es cuando el litigio haya sido decidido; en ninguna fase del proceso el tribunal
puede a pedimento de parte ordenar dicha cancelación, ni tampoco puede hacerlo a través
de una demanda en referimiento, aun la litis de la cual este apoderado, sea temeraria,
improcedente, hay que esperar hasta que el fondo sea decidido y que la sentencia adquiera
la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

LAS AUDIENCIAS CON MOTIVO A UNA LITIS

La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 60 establece que en aquellos procesos que

no son de orden público solo se celebran dos audiencias: la audiencia de sometimiento de
pruebas y la audiencia de fondo.
Como las litis sobre derechos registrado no tiene un carácter de orden publico, sino de puro
interés privado, las pretensiones del legislador han sido que estos procesos se conozcan de
manera sumaria.

LA AUDIENCIA SOBRE EL SOMETIMIENTO DE LA PRUEBA

De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de la
parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez
apoderado para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en que el
demandante deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificación de la instancia o
demanda, conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, el
cual ha sido citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el sometimiento de pruebas, la
cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco días (25) ni mayor a sesenta
(60) días posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal.

Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad
con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que
las partes deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que
establece el Código Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los
siguiente criterios: a) este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien
promueva la fijación de la audiencia, no necesariamente tiene que ser notificada por el
demandante, es por ello que si el Juez o Tribunal la fijada, deberá notificarle al demandante
mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede
conocerla en ausencia del demandante; b) el articulo 61 de la citada ley, no es limitativo en
el sentido que no distingue a cual audiencia es que deben ser citadas la parte, es decir que si
el demandado no comparece a la audiencia de sometimiento de pruebas a la cual fue citado
legalmente, el mismo debe ser citado nuevamente la la audiencia del fondo; y c) la citación
deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de Procedimiento
Civil, y en estos artículos esta establecido el procedimiento para las citaciones prevista por
la Ley de Registro Inmobiliario.

En esta audiencia las partes presentaran un inventario escrito, en el que consignaran y

anexaran los documentos y demás pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en
primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo de sus pretensiones,
el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas relativa a los
hechos y actos que alegan en apoyo a su demanda, y en segundo lugar el demandado le dará
lectura a su inventario de las pruebas en apoyo a su defensa. De este criterio se infiere que
no hay la necesidad de acompañar la instancia que se deposita por ante la Secretaria del
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para conocer la litis sobre
derechos registrados, de los documentos que hará valer el demandante.

La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del párrafo 1 del articulo 60, consagra
la posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba que les resulte
inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este pedimento deberán hacerlo
las partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero para ello es necesario que la
parte que hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que ha hecho las gestiones para
obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el tribunal que ha hecho las
gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el Tribunal
requerida en manos de cualquier persona física o moral, o institución publica o privada, y
en este sentido el párrafo del articulo 63 del Reglamento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria dispone que aquellas pruebas que habiendo las podido conseguir
el interesado, no las haya obtenido por no realizar los tramites en el tiempo y forma
requeridos, no se reputaran inaccesibles.

DIGA LA FORMA DE PRESENTAR LOS MEDIOS DE PRUEBA INCLUYENDO LOS

INFORMATIVOS TESTIMONIALES, TIEMPO QUE SE DEBE DEPOSITAR LA
LISTA DE TESTIGO Y QUE DEBE CONTENER ESA LISTA
En aquellas litis sobre derechos registrados en que por la naturaleza de los hechos que se
pretenden probar, y que sea necesaria admitir las mas amplia libertad de pruebas, como por
ejemplo, una demanda en declaración en simulación intentada por un tercero, una demanda
en nulidad de un contrato por motivos fraudulentos, o cuando el demandante tiene que
establecer la prueba de la mala fe de un tercer adquiriente, entre otras, y el demandante
quiere hacer uso de la prueba testimonial, deberá someter una lista de los testigos que
quiere que sean escuchado, por lo menos cinco (5) días de la audiencia de sometimiento de
pruebas, ya que solo pueden ser escuchados como testigos en una litis sobre derechos
registrados, los que figuren en la lista depositada en el plazo establecido por el articulo 80
del Reglamento de los Tribunales, así mismo, la lista depositada debe contener los nombres
y apellidos, cedulas de identidad y electoral, profesión, domicilio y residencia de cada
testigo, así como su calidad, relación con el caso y los hechos sobre los cuales puede
declarar.

En esta audiencia de sometimiento de pruebas, las partes podrían hacer uso del peritaje
como medio de pruebas, previsto por los artículos 65 de la Ley de Registro Inmobiliario y
87 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como las
disposiciones previstas por los artículos 302 al 323 del Código de Procedimiento Civil
relativo a los informes de peritos.

COMO Y CUANDO DEBEN PLANTEARSE LOS INCIDENTES (LAS EXCEPCIONES,

MEDIOS DE INADMISIÓN, ETC.)

De acuerdo con el articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de

Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-2007, de fecha 12 de julio
del año 2007, dictada por la Suprema Corte de Justicia los medios de excepción deberán ser
presentados a pena de inadmisibilidad de forma simultanea y en la audiencia de
sometimiento de pruebas. De donde se infiere que la parte que plantea un medio de
excepción relativo a la irregularidad del procedimiento deberá presentarlo uno por uno, y
no esperar que el Juez o Tribunal falle el primero, para luego presenta el Segundo o los
demás, porque entonces despues del primero que es presentado los demás si no se presentan
de forma simultanea, resultan inadmisible por extemporáneo.

De conformidad con el artículo 66 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedara fijada por el Juez o
Tribunal la audiencia sobre el fondo, en un plazo no mayor de Treinta días (30).

Es oportuno destacar el hecho de que hay muchos litigantes que pretenden que si las partes
se ponen de acuerdo en concluir al fondo en la audiencia de prueba pueden hacerlo, bajo el
alegato de que la litis sobre derecho registrado son de interés privado y de que las
pretensiones del legislador son que las litis sobre derechos registrado sean conocidas en dos
audiencias, atreviéndose a señalar solo es solo una de las pretensiones del legislador,
nosotros estamos en desacuerdo con ese criterio, toda vez que la Ley de Registro
Inmobiliario es una ley de procedimiento, la cual ha consagrado dos tipos diferentes de
audiencias para las litis que se encaminan por ante los tribunales de la jurisdicción
inmobiliaria, que son la audiencia del sometimiento de prueba y la audiencia de fondo,
pretender que por un acuerdo de las parte se pueda suprimir una de estas audiencias, se
estaría violando el principio de inmediación del proceso, ya que el juez no puede sustituir el
procedimiento, puesto que si bien es cierto que la litis sobre derechos registrado es de puro
interés privado, no es menos cierto que el procedimiento instituido y reglamentado por la
ley de registro inmobiliario es de orden publico, ya que siendo las leyes de procedimiento
de aplicación de interpretación restrictiva, no es posible que un acuerdo de parte pueda
sustituir una fase del proceso, y en ese sentido el principio V de la citada ley establece que
en relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes esta por encima de la Ley
de Registro Inmobiliario.

LA AUDIENCIA SOBRE EL FONDO DEL CASO

En la audiencia sobre el fondo las partes deberán presentar sus alegatos y depositar sus
conclusiones escritas; así mismo, en esta fase del proceso también se podrán presentar los
medios de inadmisión que se consideren oportunos, en virtud del párrafo del articulo 65 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, modificado
por la Resolución No. 1737-2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por la Suprema
Corte de Justicia, el cual dispone que los medios de inadmisión pueden ser propuestos en
todo estado de causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 45 de la ley No. 834
de 1978.

Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus
alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en torno a
las pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera
audiencia; documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no
pueden ser ponderado por el juez o tribunal.

En esta audiencia también se pueden tomar medidas de carácter provisional y medidas

interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun de
oficio por el juez, según las deposiciones previstas por los artículos 32 y 33 de la Ley de
Registro Inmobiliario. Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil
ordinaria se denominan sentencias preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por el
tribunal para poner el expediente en condiciones de ser fallado, o mas bien aquellas que no
dejan ver a favor de que el juez o tribunal va a decidir, porque las mismas prejuzgan el
fondo de la litis, porque las mismas ordenan prueba, verificación o tramite de sustentación;
las cuales están previstas por los artículos 451 y 452 del Código Procedimiento Civil.

Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se
establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho
fin perseguido se puede o no interponer el recurso de apelación correspondiente, ya que las
medidas provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdicción
inmobiliaria son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal
Superior de Tierras correspondiente; en cambio las medidas interlocutorias son recurribles
independiente mente de la sentencia definitiva.

Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas ye
n caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia
para que produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de conformidad
con lo contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de
Tierra y de Jurisdicción Original, el cual dice que las partes en los escritos ampliatorios
solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisitos para su
recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el
acto de notificación del escrito producido a la contraparte.

Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en
cuanta son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el día en
que se le dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes
pretende ampliar esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en
cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción ordinaria, quedan cerrados
cuando las partes han concluido al fondo.

En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente: los

medios de inadmisión con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro inadmisible
en su demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo estado de causa,
y los jueces pueden incluso promoverlos de oficio cuando resulten de la falta de interés o
cuando tengan un carácter de orden publico, esto no pueden ser acogidos por ellos cuando
son propuestos por una de las partes en sus escritos ampliatorios, pues la parte que se
pretende inadmisible no tiene oportunidad de defenderse contra aquella, es decir, que
pueda ser promovida en todo estado de causa, pero de forma contradictoria, antes del cierre
de los debates, lo que no ocurrió en la especie, y en consecuencia, procede casar la
sentencia impugnada. Cas.16 de octubre del 202, B.J. 1103 pags. 275-281.