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GUÍA PARA LA PRIMERA VIVIENDA

VERSIÓN 2.0
guía PARA la primera vivienda (gpv) 2

Manuel y Melissa

Analistas
Abogados
y Economistas

GUÍA PARA
Banqueros LA PRIMERA VIVIENDA Constructores
y Promotores

Agrimensores
Fiduciarias y Tasadores
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 3

Nuestra guía
es interactiva, contenido 3 Rol de las fiduciarias, el encaje legal
y bono de la primera vivienda 74
Haz click sobre
INTRO 3.1 ¿Qué es una fiduciaria? | Andrés Rivas 71
cada tema y te ¿Qué encontrarás en esta Guía? 04 3.2 Garantía de compra | Gustavo Vergara 82
llevará a la página Agradecimientos 05
3.3 Bono de vivienda de bajo costo | Germania Montás 87
colaboradores 06
correspondiente , Nuestros patrocinadores 07 4 Financiamiento
sobre la publicidad 4.1 Antes de tomar tu préstamo 92

para ir a la sitio web 1 Un caso de estudio: 4.1.1 Licencia para deber 93


1.1 La historia de Manuel y Melissa 09 4.1.2 Crédito responsable 99
de cada institución 1.2 Aportan los economistas y financistas 23 4.1.3 Construye tu historial de crédito | Gustavo Zuluaga 104
financiera y la esquina 1.2.1 Alínea tus objetivos | Juan Camilo González 24 4.2 La solicitud de tu préstamo 108
superior izquierda 1.2.2 Espera el tiempo correcto | Luis Veras 27 4.2.1 Proceso del préstamo hipotecario | Irlonca Tavárez 109
1.2.3 Cada centavo cuenta | Javier León 34 4.2.2 A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal 113
para volver al índice 1.2.4 Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vásquez 36 4.2.3 Evaluación de préstamo | Susana Reid 117
de contenido. 1.3 Aportan los constructores y promotores 39 4.2.4 El valor de la propiedad | Carlos C. García Mena 121
1.3.1 10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martínez 40 4.3 La negociación de tu préstamo 125
1.3.2 Evaluando posibilidades | Fermín Acosta 46 4.3.1 Préstamos para ingenuos 101 126
1.3.3 La inflación a tu favor | Héctor Bretón 49 4.3.2 El futuro hipotecado 128
1.3.4 El momento de comprar | Emil Montás 52 4.3.3 ¿Cómo estructuramos tu préstamo? | Yolanda Guzmán 131
2 La compra de tu vivienda 57 4.3.4 La tasas de interés | Jacqueline Mora 134
2.1 Claves para el contrato de compra | Marielle Garrigó 58 4.3.5 Protegiendo tu inversión | Ernesto Santos 138
2.2 ¡Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana 62 4.3.6 Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muñoz 143
2.3 Revisa bien tus papeles | Héctor Alies 69 5 estimado de tasas 146
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era
vivienda
intro
Todos los “primeros” son memorables: El primer carro, primera novia o novio, primer viaje, etc... Siendo nuestra primera

vivienda uno de los más gratificantes. Sin embargo, esta agradable sensación de tener nuestro primer techo, se puede con-

vertir con facilidad en una pesadilla si no tomamos en cuenta ciertos detalles. Esta guía recopila el punto de vista de los más

destacados profesionales en el ámbito inmobiliario. Sus consejos y recomendaciones señalan los puntos claves que todos

debemos analizar en el momento que decidimos adquirir nuestro primer techo. Hemos organizado este compendio alrede-

dor de la historia de una joven pareja que se empieza a embarcar en su primera vivienda, una situación con la que muchos

de nosotros nos podemos identificar y que estos expertos en la materia tienen para aconsejarnos.
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Agradecimientos
Esta Guía existe gracias a la ge- nomistas de cabecera, Javier León, Los patrocinadores de la GPV, cada GPV, nada sencillo, tratándose de
nerosidad y la desinteresada Harold Vásquez y Jacqueline Mora; uno de ellos, aceptaron su par- 24 colaboradores, 16 patrocinadores
colaboración de sus 24 autores in- los expertos del negocio, Elizabeth ticipación en esta iniciativa de y 6 proveedores distintos, que hicie-
dividuales, que sacaron tiempo de Martínez y Mélido Marte; los pre- educación financiera, sin condicio- ron posible un producto de calidad
sus apretadas agendas para aportar sidentes Fermín Acosta y Héctor namientos, titubeos ni exigencias, en tiempo récord.
sus más de 500 años de experien- Bretón; Emil Montás; mi barra de depositando su confianza en nues- Finalmente, a Anceli Peguero y
cia acumulada. Cada uno de ellos, abogados de lujo, Marielle Garrigó, tras ideas y buena voluntad. Álvaro Chan, los talentosos funda-
inmediatamente, acogió el reto Héctor Alies y Julio César Muñoz; los Sinceramente, ¡gracias! dores de Otaku Media, les debemos
de ser parte de este proyecto, y expertos fiduciarios, Andrés Rivas En la parte editorial contamos con el diseño y la línea gráfica de la Guía
todos supieron valorar su impor- y Gustavo Vergara; mis banqueros el apoyo de Annet Cárdenas, quien de la Primera Vivienda. Ojalá que el
tancia y necesidad en la realidad del de referencia, Susana Reid, Gustavo quiso colaborar con nosotros des- lector esté de acuerdo conmigo en
mercado dominicano. Zuluaga, Irlonca Tavárez y Robin- interesadamente, y a quien le que esta forma, atractiva, moderna
Por eso, nuestro agradecimiento son Portorreal y, finalmente, los debemos buena parte de la calidad y ágil, es la que invita a conocer,
va a Juan Camilo González (desde profesionales de primera línea en mostrada en este producto. página por página, la historia verídi-
Accendo Finanzas en Colombia), sus áreas, Cecilio Santana, Germa- Nicole Mateo y Melissa Morales, ca de Manuel y Melissa.
Luis Veras (nuestro CFA); mis eco- nia Montás, Carlos García y Ernesto del equipo de Argentarium, fueron
Santos. las facilitadoras de la logística de la
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gracias a nuestros colaboradores


JUAN Camilo Luis Veras, Javier Harold Elizabeth FERMíN HéCTOR Emil
González CFA León Vásquez Martínez acosta Bretón Montás

marielle cecilio Héctor andrés gustavo germania gustavo irlonca


garrigó santana Alies rivas vergara montás zuluaga tavárez

Robinson Susana carlos c. Yolanda Jacqueline Ernesto Julio césar


portorreal reid garcía mena guzmán mora santos Muñoz
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gracias a nuestros PATROCINAdores


1.1
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PROMOTORES
CORREDORES

CONSTRUCTORES ANALISTAS

LA HISTORIA
DE MANUEL
COMPRA Y VENTA
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.
ROL DE LAS
FIDUCIARIAS y Melissa
un caso de estudio por argentarium
AGRIMENSORES PROCESOS E
Y TÍTULOS INTERACCIÓN
FIDECOMISOS
REGÍMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONÓMICAS

ANTES LA NEGOCIACIÓN
DE TOMAR LA SOLICITUD DE TU PRÉSTAMO
PRÉSTAMO
DE TU PRÉSTAMO
¿QUÉ
DECIDIR? SE ALQUILA SE VENDE
LICENCIA
PARA DEBER.

CRÉDITO
RESPONSABLE.

PREPARACIÓN
PARA UN
PRÉSTAMO.
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El compromiso LentAMENTE se llega más lejos


Tarde un sábado en la noche, Melissa me escribió Aunque el proceso de adquirir un primer hogar es
al celular: “¡Jefe!”, y me mandó una foto del anillo sencillo, no deja de ser nuevo para la mayoría de
de compromiso que su novio Manuel le acababa las jóvenes parejas, y requiere una planificación,
de obsequiar. Con los dos me unía una relación preparación y acciones previas que deben sope-
profesional y de amistad de muchos años, y
sarse y ejecutarse con tiempo.
celebré aquel compromiso como el mío.
Hacerlo de forma improvisada, por los montos en
Ambos jóvenes profesionales son bien maduros,
riesgo, puede ser devastador.
y tienen claras sus metas individuales y com-
“Yo pienso que Manuel no debe cerrarse a la po-
partidas. Una de ellas, me contó Melissa cuando
sibilidad de alquilar... Es una opción más que
llegó a la oficina el lunes, es su primer hogar.
debe evaluarse, igual que la de comprar una
Esa primera vivienda sería la más grande inver-
vivienda.”
sión de sus vidas, y desde ya habían decidido
Melissa asintió.
organizarse para hacerla de la mejor manera
“Luego nos sentamos a revisar los números de
posible.
alquilar versus comprar, pero en este momento
“¿Están pensando alquilar o comprar?”, le pre-
tan inicial, toca estar abierto a todo”, le comenté
gunté, para ver por dónde iban los planes de los
a mi querida compañera de trabajo.
tórtolos.
“Recuerden algo: Así de importante como es
“Manuel está decidido a comprar, pero yo no la decisión que tomarán ahora, deben saber
estoy tan segura... Pienso que debemos ex- también que no está predeterminada ni grabada
plorar las diferentes opciones. ¿Tú qué opinas, en piedra.”
Alejandro?”.
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“¿A qué te refieres, Alejandro?” preocupa es la distancia, pues aunque las opor-
“Que no necesariamente esa vivienda con la tunidades más económicas están en las afueras
que ustedes inaugurarán su matrimonio será la de la ciudad, tenemos que pensar en el costo de
misma, ni en el mediano, ni en el largo plazo. Con-
transporte para ambos... E incluso en la misma
sideren comenzar pequeño y crecer poco a poco.”
seguridad, que sólo se complica cada vez más.”
“Por ejemplo: El cuando ustedes se casen o
comiencen a vivir juntos determinará la necesi-
dad de su primera vivienda. ¿Será que pueden Primeros pasos
darse un tiempo, para poder irse preparando, y
mejorar en términos personales y financieros?”, “Ya veo, y me alegra mucho que
pregunté. ustedes se están dando tiempo
“Es una posibilidad, claro que sí. Incluso, hemos para tomar su decisión. Aprove-
pensando comprar ‘en planos’ un pequeño apar- chen este período para tomar estas
tamento”, me adelantó Melissa. “Para que nos cinco acciones en lo financiero.”
“Primero: Melissa, aún sin casarse,
dé tiempo a acumular un buen inicial, y podamos
vayan planificando sus finanzas
comenzar debiendo la menor cantidad posible.”
conjuntamente. Comprométanse
“¡Excelente! Y recuerden que de tomar esa ruta, con un presupuesto básico, por lo
deben evaluar la mayor cantidad de proyectos, menos para lograr su primer ahorro
para conocer el historial y solvencia de los cons- programado en común.”
tructores, el perfil de los otros compradores y del “Segundo: Aunque luego revisare-
área donde vivirían.” mos cuánto pueden invertir en una
Melissa sonrió. “Estamos en eso. Algo que me primera vivienda (si es que deciden
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comprar), presupuesten desde ya, un ahorro del A mayor monto, mayor tasa de interés. Con cada Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me
40% de sus ingresos conjuntos para ‘engordar’ RD$10,000 que acumulen, maximícenlo, abrien- confesó: “Siéndote sincera, no. Me da vergüenza
la cuenta del inicial, y también para los gastos do un depósito a plazo fijo con tasas hasta dos hablar de eso en particular... Tiempo atrás tuve
que vendrán de su eventual mudanza.” y tres veces mayores que las cuentas de ahorro. un problemita con una tarjeta de crédito que no
“¿No es mucho 40%, Alejandro?” ¿OK?” le he contado.”
“Quizás. Pero como viven con sus padres, “Perfecto. ¿Y es tan importante depositarlo en “¡Pues piérdela! La vergüenza, quiero decir. Así
oblíguense a ese ahorro. En cualquier caso, una única cuenta de ahorro?” como se intercambian pruebas de laboratorio,
guarden lo más que puedan ahora... y luego un “Sí, Melissa. Luego, cuando el banco o la asocia- deben intercambiarse sus historiales de crédito.
poco más. ¡Ya verás lo conveniente que será ción vaya a evaluar su capacidad de pago, podrá Véanlo como un proyecto en común y apóyense
posteriormente!” constatar que así como fueron disciplinados en para fortalecerse y corregir cualquier debilidad o
“Tercero: Asegúrense de que esos fondos se de- su ahorro, podrán serlo también en el pago de su error del pasado. De eso se trata el matrimonio,
positen en una cuenta de ahorro programada hipoteca.” ¿verdad? Tienen tiempo, incluso para construir y
que ofrecen muchas entidades. “Cuarto: ¿Manuel y tú han revisado su mejorar su score de crédito.”
historial de crédito recientemente?” “Así haremos, Jefe. ¿Y el quinto paso?”

PROMOTORES
CORREDORES
ANTES
LA COMPRA ROL DE LAS DE TOMAR
LA NEGOCIACIÓN
LA SOLICITUD DE TU PRÉSTAMO
CONSTRUCTORES DE TU VIVIENDA FIDUCIARIAS PRÉSTAMO DE TU PRÉSTAMO
VENTAJAS
COMPRA Y VENTA FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES PROCESOS E
Y TÍTULOS INTERACCIÓN
FIDECOMISOS
REGÍMENES BONO VIVIENDAS
DE CONDOMINIOS ECONÓMICAS
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Melissa y Manuel se sentaron juntos frente a mí pregunta: ¿Han siquiera considerado la opción de
para contarme de su compromiso y sus planes alquilar?”
para adquirir una primera vivienda. Algo ansiosa, Melissa ni lo dejó responder: “Pues
Aunque estaban felices, hasta radiantes, por lo no, Alejandro. Aunque le he dicho que tenemos
menos la prometida estaba un poco preocupada que explorar todas las alternativas, Manuel está
con la decisión de si comprar o alquilar su primer cerrado en su decisión. Pero dinos, por favor, si
hogar. crees que es algo que debemos explorar.”
“Líder”, me advirtió Manuel, como dejándome Costos y desventajas del dueño
claro que el tema no se debatiría mucho, “yo “Una decisión de esta envergadura no es para
no creo en eso de alquilar. Será que me sale mi tomarla a ciegas. Está muy bien tener su pre-
papá, pero a mí me gusta la idea de tener lo ferencia, pero tomando en consideración el
mío.” impacto tan grande que comprar una vivienda
Siguió: “¿Pagarle a alguien por usar algo, y que tiene en su situación patrimonial, como mínimo
al final no me quede nada más que el gasto? No les obliga a considerar todas las alternativas.”
creo, no.” “Adelante, Líder, lo escuchamos”, aceptó decir el
Sonreí, pues Manuel expresaba, más que una joven Manuel, resignado ante la influencia de su
idea racional o bien pensada, un sentimiento prometida.
muy humano que todos tenemos de poseer lo “Ambos deben recordar, en primer lugar, que esta
propio, de asegurar el techo de la familia, y de es una decisión, además de emocional y muy
aspirar a una estabilidad y una permanencia que personal, económica.”
es difícil visualizar con un alquiler. “No se cieguen. No permitan que los patrones
“Manuel”, le dije a mi querido pupilo, “Te en- de otros, sean de sus padres o de una idea ro-
tiendo como no te puedes imaginar pero... Una
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mántica de ustedes mismos, les evite tomar un “Realmente, no. Es como dices, Alejandro...”, re-
camino racional.” conoció Melissa, “Ojalá que esta sea una casa de
“En segundo lugar, recuerden algo: Esta no transición, pues la que hemos visto hasta ahora Al momento de
será la primera y única vivienda para su nueva es sólo de dos habitaciones, y nuestro sueño
familia. Como les dije antes, hay un momento (que incluye dos o tres hijos) requiere una casa comprar asumen
para todo, y es casi seguro que en la medida
que su hogar crezca, bien podría ser necesario
algo más grande.”
“Sí, es lo lógico y ojalá que así sea. Pero también
unos costos, a
mudarse a una propiedad más grande.” quiero que piensen en esto: No crean que un veces ocultos,
“Eso lo hemos pensado”, admitió Manuel. apartamento se vende, en todo momento, como
“El punto es”, continué, “que al momento de ‘pan caliente’”.
que podrían no
comprar asumen unos costos, a veces ocultos, “Dependerá mucho del mercado, de la oferta que recuperar en el
que podrían no recuperar en el caso de que luego haya de otras propiedades, del desarrollo y perfil
vayan a mudarse y adquirir otra propiedad en el del residencial donde compren, y de la situación caso de que luego
futuro cercano.” económica del país en general al momento de vayan a mudarse.
“¿Cómo cuáles? Por ejemplo, los gastos involu- vender.”
crados en la adquisición de una propiedad (tanto “Aunque personalmente estoy convencido que
de impuestos como con la banca), además de las los bienes raíces son buenas inversiones en el molesto, Manuel reiteró: “Pero Alejandro, al-
comisiones que tendrán que pagar al corredor largo plazo (digamos, a más de cinco años), quilar es tirar dinero a un zafacón, eso no tiene
que eventualmente les venderá el apartamento.” tampoco puedo asegurarles que si deciden sentido.”
“A mí esos costos no me preocuparan”, les vender en sólo 24 o 36 meses lo podrán hacer
admití, “Si ustedes me aseguraran que estarán fácilmente, ni en las mejores condiciones. Depende, Manuel, ¡depende!
en la casa por un buen tiempo, digamos que 10 ¿Comprenden?” “¿Investigaron los alquileres en propiedades
años. Pero, ¿Es ése el caso?” Esquivándome la mirada, y comprensiblemente parecidas? Ya me dijiste que no. Te sorprende-
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ría saber que hay momentos, como el actual en “Depende, Manuel, depende. Eso lo sabrán al
muchas partes de Santo Domingo, donde una momento de vender.”
propiedad que para adquirirla tendrías que pagar “Ahora bien, ¿Existe la posibilidad de que no
una cuota de préstamo de RD$40,000 la puedes logren vender a un precio que les permita recu-
alquilar por solo RD$20,000.” perar el monto invertido, todos los costos y algo
“Me consta”, asintió Melissa. de ganancia?”
“He visto varias ya, aunque de menor valor.” Ambos jóvenes asintieron: “Existe”.
“Además de los gastos que les señalé anterior- “También sabemos que están perdiendo la
mente, hay otros. Algunos obvios, como son los de oportunidad de poner el millón a producir, bien
mantenimiento, del condominio, de mejoras ne- invertidos y con relativamente poco riesgo,
cesarias (¡que siempre hay que hacer!), de seguros hasta RD$10,000 mensuales. Y ese es un dinero
y hasta de impuestos (el necio impuesto del 1% si que, capitalizándolo, podría servirles para luego
la propiedad excede RD$7.1 millones). Si alquilaran, comprar su casa más grande y con menos
estos gastos correrían por cuenta del propietario, y deuda.”
no de ustedes.” “En conclusión, Melissa y Manuel, deben pensar
“Claro, el costo más importante es el menos un poco más su decisión. Es demasiado impor-
evidente. Me refiero al de oportunidad. Es tante para no hacerlo.”
decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de “De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...”
RD$1,000,000 que pondrían como inicial para el
préstamo hipotecario, ese es un dinero que ya
comprometieron en varilla y cemento.”
Manuel: “Si, Líder. En varilla y cemento, pero
también aumentando en valor.”
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Manuel y Melissa no compraron la vivienda que decidimos ‘posponer la compra’. ¿Que por qué?
tenían vista. Después de pensar en lo que con- Por varias razones.”
versamos, decidieron alquilar. No hablamos más “En primer lugar, ese 20% de inicial representa- También
al respecto, hasta después, cuando regresaron
de su luna de miel.
ba el 100% de todos nuestros ahorros. Una vez le
pagáramos eso al constructor, nos quedaríamos
sabemos que
Quien se me acercó fue Melissa, en el trabajo.
Todavía bronceada de una larga y romántica
sin un centavo, ni siquiera para irnos a Cabarete
de luna de miel como hicimos.”
están perdiendo
estadía en el Norte, me informó, más tranquila, “Recordé lo que siempre has dicho, de la impor- la oportunidad
de su decisión. tancia de tener un fondo de emergencia para
“Jefe: Teníamos pensada una propiedad muy cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas de los de poner
bonita en las afueras de la ciudad. Aunque con-
tábamos con el inicial de 20% del valor del
préstamos.”
“La realidad, Jefe, es que en ese escenario
el millón a
apartamento, la cuota del préstamo igual nos íbamos a estar viviendo de nómina en nómina, producir, bien
iba a salir en RD$36 mil”, me contó Melissa. sin ningún tipo de reserva.”
“Eso está bien. Por lo menos tenían ese inicial. Le dije: “Ustedes dos fueron, más que pruden- invertidos y con
He visto parejas meterse en líos hipotecarios con
sólo 10% del valor de la propiedad, y eso es un
tes, sabios. Al final, no sólo se trata de tener un
techo propio. La idea también es poderlo disfru- relativamente
error”, le dije, como para apoyarla en su decisión.
“Pero…”, muy curioso yo, le pregunté, “¿Qué
tar en paz, y en ese escenario que me cuentas se
exponían a situaciones de mucha tensión.”
poco riesgo,
les convenció para no comprar, sino alquilar su “Así es, Alejandro. Además, Manuel y yo revisa- hasta RD$10,000
primera vivienda?” mos números con lo que nos dijiste de alquilar
Melissa, sonriente, respondió: “Bueno, real- versus comprar, y caímos en cuenta, luego de mensuales.
mente la decisión no fue ‘alquilar’. Más bien, investigar, que una propiedad muy parecida a la
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que íbamos a comprar se alquilaba con RD$16 “¡Pero Melissa! ¡Tú más que ingeniera pareces
mil… Es decir, que tendríamos un ahorro de banquera!”, la relajé.
RD$20 mil… ¡Mensuales!”. “Qué va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pospusi-
Realmente la Melissa siguió: “No, no me mires así. Te conozco. mos comprar por dos razones adicionales. Revisé
decisión no fue Créeme, la idea no es que vamos a gastar ese
dinero. Decidimos que durante los próximos 24
mi historial de crédito por el problemita que tuve
con la tarjeta hace dos años. Aunque saldé la mora
“alquilar”. Más meses lo seguiremos pagando, pero a nosotros
mismos, no al banco.”
hace tiempo, todavía impactaba mi ‘score’ de
crédito. Consulté, y me aseguran que en dos años
bien, decidimos Sonreí. “Explícame más.” de buen manejo ya eso no afectará negativamente
“Manu y yo ya nos habíamos planificado mi acceso al crédito.”
“posponer la para la cuota mensual de RD$36 mil. “Así es. Buena idea. ¿Y la otra?”
La mantendremos. RD$16 mil de alquiler “La estabilidad laboral de Manuel. Aunque a
compra” y los otros RD$20 mil para una cuenta él le va muy bien en su trabajo, todavía no ha
de ahorro programada.” cumplido su primer año, y pensamos que es con-
“Es decir, no le pondremos la mano a ese dinero, veniente, para fines de avalar sus ingresos y
sino que lo combinaremos con el dinero de capacidad de pago frente al banco, que tenga
nuestro inicial, que también lo estamos invir- dos, casi tres, años de ingresos registrados en
tiendo, de tal forma que en aproximadamente nómina.”
18 meses (más o menos), nuestro inicial será del “Eso sí, Alejandro. Cuando llegue el momento
50% del valor de otra propiedad más grande que nos tienes que ayudar a elegir y a negociar
tenemos vista y en la que podremos ver crecer nuestro préstamo hipotecario con el banco.
nuestra familia con tranquilidad.” ¿Nos lo prometes?”
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Dos años después Iba con Melissa rumbo a uno


de los bancos que ella y Manuel estaban consi-
Decidimos En vez de comprometer el 30% de sus ingresos
combinados para el pago de su cuota hipote-
derando para tomar su préstamo hipotecario. En que durante caria, solamente le asignarían un 20%. El otro
el camino, revisamos algunos de los temas que
estaban preocupándoles. los próximos 10% serviría para complementar sus ahorros del
retiro.
La parejita estaba en mucho mejor situación
ahora que de recién comprometidos. Todo había
24 meses lo Evaluaron diferentes alternativas de préstamos hi-
potecarios, y se decidieron por un plazo de 15 años.
marchado, según lo planificado, y tenían una ex- seguiremos Aunque en algunos bancos les vendieron la idea de
celente situación para negociar con los bancos y pagar en 30 años, la descartaron.
las asociaciones de ahorros y préstamos. pagando, pero “Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que la
Melissa había logrado llevar su “score de
crédito” hasta ser AAA+, mientras que Manuel
a nosotros cuota iba a ser más baja, pero con un plazo a 30
años, al año 10 todavía deberíamos lo mismo.”
se estabilizó en su empresa.
Ambos como pareja habían sido lo suficiente-
mismos, no al Le dije a Melissa que aunque me parecía bien
esa idea, era importante que la cuota fuera ma-
mente disciplinados, con mucho esfuerzo, para banco. nejable para ambos.
mantener su plan de ahorro programado, a tal “Sí, lo es. Y tenemos nuestro fondo para emer-
punto que en el tiempo transcurrido lograron que, aunque afortunadamente pasó sin mayor gencias. Voy más allá. Lo tomaremos a 15 años,
duplicar su ahorro inicial, además de haber es- contratiempo, pudimos enfrentarlo financiera- pero cada vez que podamos, haremos pagos ex-
tablecido su fondo de reserva para cualquier mente, manteniendo nuestra paz y estabilidad traordinarios, para saldar más rápidamente.”
emergencia.” financiera.” “Jefe”, me dijo, “Lo que quiero es que nos ayudes
“Tenías razón con lo del fondo de reserva”, Dos factores se aliaron a favor de la pareja: a escoger el mejor banco para el hipotecario.
me comentó Melissa. Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron du- ¿Con cuál nos vamos? ¿O son todos iguales?
“El año pasado pasamos un susto médico plicar el monto del inicial.
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Quedé en tomarme un café con Manuel y Melissa que determinarían la cuota mensual del présta-
en el centro comercial donde ellos habían hecho mo hipotecario de nuestra parejita.
El año pasado la última “tarea” que les había asignado. Luego Había algunos gastos que Melissa desconocía.
pasamos un susto de ordenar algo de tomar, Melissa sacó la com- “Por ejemplo, Alejandro, eso de que me cobra-
putadora para ver: rían una comisión por saldar el préstamo de
médico que, ¿En cuál banco o asociación forma anticipada es nuevo para mí.”
aunque tomarían su préstamo? “Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa políti-
“Esto es bastante más complejo de lo que yo me ca, pero observa que no todas la tienen, y que su
afortunadamente imaginaba, Alejandro”, me adelantó Melissa. severidad dependerá de si les prepagas el prés-
tamo antes de 12, 24 o 36 meses.”
pasó sin mayor “Yo pensaba que para sacar un préstamo, lo
único que importaba era la tasa de interés, pero, “Eso veo, Jefe. También observo que hay di-
contratiempo, al buscar las otras informaciones que me in- ferencias en cuanto a las pólizas de seguro.
dicaste, veo que hay muchas otras variables Algunos bancos aseguran el valor del préstamo,
pudimos enfrentarlo que debemos tomar en consideración”, suspiró y otros el valor de la propiedad.”
financieramente, Melissa. “Correcto. Y es importante que tu vivienda esté
bien asegurada. Al final del día es tu principal
“Así es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste
manteniendo que moverte demasiado. En este mismo ‘mall’ activo, una parte fundamental de tu patrimonio.
nuestra paz están casi todas las entidades financieras donde Independientemente de si tienes un préstamo
tenías que hacer tu tarea y, por lo que veo, lo has o no, espero que siempre mantengas un buen
y estabilidad hecho de mil maravillas.” seguro sobre la propiedad.”
En efecto, frente a nosotros se abrió una hoja de Seguí: “Observa también que el seguro de vida
financiera. Excel donde, entidad por entidad, se desglosaban aplicará para ambos, pues son co-deudores en
las tasas de interés, las comisiones y otros gastos el préstamo. Incluso, hay algunas entidades
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que, además de asegurar el saldo del présta- “No es asunto de miedo, Manuel. Sólo quiero
mo en caso de muerte, lo hacen en caso de asegurarme de que ustedes sepan que ese
discapacidad.”
Eso es un 10.0% que ahora ofrecen algunas entidades
podría variar.”
“Alejandro: En cuanto
a las tasas, ¿Por cuál me voy?
gancho, “¿Que cuánto? No podría decirte, pero en los
últimos años, esas tasas han promediado 12.5%,
¿Tasa fija o variable?” Alejandro. Es y han llegado a subir hasta 15.2%. ¿Volverán a
subir tanto? No lo sé. Quizás no en los próximos
verdad que la 12 o 24 meses, pero es importante saber que
“¡Excelente pregunta! En la medida de lo posible,
mi recomendación es que te vayas por las tasas cuota iba a ser podrán pagar la cuota mensual de llegar a subir
a esa tasa de interés. ¿OK?”
fijas... Y mientras fijas por más tiempo, tanto
mejor.”
más baja, pero “Listo, Alejandro. Estamos claros.”
“Pues si tienen eso claro, brindemos por su
“¿Por qué, Jefe?” con un plazo primera hogar y su primer préstamo hipotecario.
“Es un tema de perfil de riesgo. Siendo éste ¡Muchas felicidades!”
su primer gran préstamo, ya de por sí, ustedes a 30 años, al
están asumiendo un compromiso muy grande.
Aunque ahora mismo las tasas de interés son
año 10 todavía
muy atractivas, debes recordar que no siempre
se quedarán en ese nivel. Es decir, que bien
deberíamos lo
podrían subir a futuro.” mismo.
“¡No me asustes!”, exclamó Manuel, que había
permanecido callado.
1.2
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 23

¿Comprar
o alquilar?
Manuel y Melissa
consultan
Los Analistas
y Economistas:

JUAN Camilo Luís Veras, Javier Harold


González CFA León Vásquez
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 24

1.2.1

Controlando el “Yo quiero” alínea tus objetivos

Juan c amilo gonz ález Un bate y una pelota de béisbol cuestan bierto que fallar aquí, nada tiene que ver con lo
se ha especializado en la investigación, diseño RD $110, si el bate cuesta RD$100 más que bueno o malo que seamos en matemáticas. La
y evaluación de proyectos de aprendizaje en Finanzas, la pelota, ¿cuánto cuesta la pelota? Manuel, no tan buena: la razón por la que fallamos es que
y dirige actualmente Accendo, un Laboratorio
de Educación Financiera en Colombia. Melissa, ¿qué contestarían ustedes a una senci- nuestro cerebro está programado para ahorrar
lla pregunta como la anterior?… energía tomando decisiones rápidas.
¿RD$10? ¿RD$100? ¿RD$20? Es así como -todos los días- terminamos,
He realizado esta pregunta un sinnúmero de aunque no queramos, desviándonos de pensa-
veces, y en el 90% de los casos la respuesta mientos y comportamientos óptimos, y sensatos
resulta incorrecta; muy pocos contestan ade- por tomar “atajos mentales”.
cuadamente: RD$5. Hagan sus cálculos, y lo ¿Por qué es importante esto? Porque ustedes
comprobarán. Si la pelota cuesta RD$10, en- están a punto de tomar una decisión financie-
tonces el costo total sería de RD$120 (RD$10 la ra y, de los millones de decisiones que deberán
pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La respues- tomar en su vida, comprar o arrendar una vivien-
ta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y RD$105 da es una de las que mayor impacto terminará
el bate). teniendo sobre sus Finanzas Personales.
Los frecuentes errores con el resultado de Comenzando por el principio
este simple ejercicio de lógica me motivan – Empecemos por aceptar que una de las mayores
de entrada- a compartir una buena y una no dificultades frente a comprar o arrendar es que
tan buena noticia. La buena es que he descu- no existe un solo lugar donde esté toda la in-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 25

formación que necesitarían para tomar la mejor nomía, o de la opinión de sus familiares y amigos
decisión y, que si lo hubiera, serían tantas las va- esas decisiones parezcan “irracionales”.
riables y escenarios que tendrían que considerar, ¿Cuáles son, entonces, los aspectos
Hay que alinear
que humanamente no contarían con la capacidad
para analizarlos.
emocionales y los aspectos racionales
que juegan a la hora de decidir –y cómo
los objetivos
Aceptemos también que, si bien no hay verdades
absolutas en Finanzas Personales, aprovechar
hacerlo– de cara a comprar o arrendar
nuestra primera vivienda?
personales y
las herramientas que brinda la Educación Finan- El primer ejercicio lo llamaré maten sus teorías familiares con
preferidas, y busca superar lo que los científi-
ciera para evaluar las opciones, permite tomar
decisiones informadas, aunque a la luz de la eco- cos denominan los sesgos de confirmación, es la decisión de
decir descartar las nuevas informaciones que
contradigan sus creencias; también de disponi-
compra o renta.
bilidad, que significa afirmar que algo es cierto,
en función de la facilidad con que se les ocurren que demuestren lo contrario, y evalúen el peso
ejemplos; y de la prueba social: creer que cuántas de los mismos antes de tomarlos por ciertos.
más personas encuentran correcta una idea, más El segundo ejercicio consiste en alinear los obje-
correcta es. tivos personales y familiares con la decisión de
Si antes de decidir, ya tienen opiniones como compra o renta. Para esto pueden preguntar-
“arrendar es darle la plata a otro”, “comprar se: ¿para qué queremos realmente el inmueble?,
significa construir un patrimonio”, “los precios y ¿cómo cambian nuestros planes personales y
de la vivienda siempre suben”, o “con una casa profesionales en caso de comprar o arrendar?
propia, uno siempre tiene un respaldo seguro”, Piensen, por ejemplo, que si son personas que
dense la oportunidad de encontrar argumentos prefieren la flexibilidad y movilidad laboral, así
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 26

como estar siempre cerca de su trabajo, podría impuestos, seguros y cuotas de administración, Sin embargo, siempre será preciso reconocer los
ser más ventajoso arrendar. sería conveniente arrendar, destinando el “ex- sesgos en los que pueden caer al momento de
No olviden los numeritos cedente” de dinero que pagarían en la cuota del elegir, y si a esto le suman un análisis riguroso
Finalmente, hablemos de números. Para esto, es crédito a una inversión. de sus capacidades financieras y del mercado de
necesario, ante todo, que las opciones sean com- En cambio, en el momento en que el costo de la vivienda, tomarán la decisión adecuada para
parables, algo así como sumar manzanas con arrendar sea mayor al costo que pagarían por el ustedes y su familia.
manzanas, y no con peras o mangos. Tanto el in- crédito hipotecario, lo más recomendable sería Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de in-
mueble que arrendarían, como el que comprarían, comprar. tuición: pregunten, investiguen, proyéctense,
deben ser lo más similares posible. -¿Qué es mejor entonces? asesórense y combínenlas en su justa medida,
En este caso, el cálculo más simple para evaluar -No se desesperen, pero la respuesta es es la fórmula para no caer, ni en la ilusión del
la decisión sería: si al sumar las cuotas de depende. Se trata de una evaluación que debe .
control, ni en las trampas del deseo
arrendamiento, éstas son menores, calculadas basarse en sus preferencias, expectativas y pla-
anualmente, a lo que pagarían por los intere- neación financiera, así como en la coyuntura y
ses del crédito, más los costos de reparaciones, perspectivas económicas del momento en que
quieran tomar la decisión.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 27

1.2.2

Mangos en tiempo de mangos espera el tiempo correcto

Luis A . Ver as, CFA


CFA, con más de 10 años de experiencia en mercados financieros internacionales. Actualmente
es Socio-Fundador de Collega Capital, SRL, una firma de asesoría en gestión de patrimonios.

Bueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no le La utilidad y el costo de ser propietario


gusta que le hablen de números, pero en estos de una vivienda.
temas saber hacer sus cuentas es sumamen- Los beneficios de ser propietario de una vivien-
te importante, y a mí me ha tocado darles la da primaria se podrían resumir en que permite la
pequeña charla con las cifras. posesión y disfrute de la propiedad, sus mejoras
Comencemos por decir que la adquisición de la y los derechos que éstos conlleven; funge como
primera vivienda es una de las grandes metas instrumento de acumulación y apreciación de
de la mayoría de las parejas que, como ustedes, capital; provee seguridad financiera; puede servir
desean forjarse un futuro, y proveer un ambien- de colateral para tomar créditos y, algo muy
te estable para su familia. Sin embargo, la ilusión vital, provee tranquilidad emocional.
de lograr objetivos de gran envergadura, muchas Vistos los beneficios, no se pueden obviar los
veces trae consigo la influencia de las emociones costos, como el préstamo hipotecario, que es
al momento de tomar tan importante decisión. que la principal herramienta que permite a los
Es por este motivo que al momento de evaluar la individuos y familias adquirir viviendas.
posibilidad de adquirir una primera vivienda, se ¿Pero qué significa realmente tomar
deben identificar las utilidades a recibir y el costo un préstamo? Desde la perspectiva de los
de obtenerlas. resultados obtenidos, y el costo de dichos re-
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sultados, podemos decir que un préstamo no es 75% del tiempo, por ejemplo, los primeros 15
más que servicio que consiste en el derecho de años de un préstamo de 20 años, el monto de la
usufructuar la propiedad, mientras se acumula cuota correspondiente a interés -gasto-, es signi- En la práctica,
suficiente capital, para completar el valor de ficativamente superior al monto correspondiente a lo largo de la
compra de la propiedad. al principal, es decir a la acumulación de capital.
Una vez realizado esto, es decir, cuando se salda No obstante, tenemos otro importante costo, amortización de
el préstamo en su totalidad, y sólo entonces, es a veces olvidado. El mismo se refiere a la abdi-
cación o renuncia a las rentas financieras que
un préstamo, el
que se adquieren de pleno derecho los demás
beneficios. Dicho de otra manera, se paga un pudiera proveer el capital utilizado para adqui- gasto total por
rir el inmueble. Dicho de otra manera, el costo de
interés (un gasto) por el derecho de ahorrar en
un bien inmueble, mientras se disfruta del uso oportunidad. ese servicio, es
del mismo. En adición, se debe considerar el gasto corres- considerablemente
Como sabemos, un préstamo se satisface me- pondiente a una póliza de seguro, la cual pudiera
diante cuotas periódicas, compuestas por una agregar entre 0.5% y 1% al costo de ser propie- superior al capital
porción correspondiente al interés, es decir, al tario. Finalmente, habría que incorporar algunos
gastos transaccionales, como impuestos, gastos
que está siendo
gasto o costo por el servicio, y otra porción co-
rrespondiente al capital a acumular a favor del de cierre y gastos legales . acumulado.
valor de la propiedad. -Ay, por favor, más al pasito, que no estoy enten-
En la práctica, a lo largo de la amortización de diendo mucho…
un préstamo, el gasto total por ese servicio, es -No hay problemas, Mira Melissa, compilando lo
considerablemente superior al capital que está ya presentado, podemos ver que el costo de ser
siendo acumulado. De hecho, durante la mayor propietario mediante financiamiento se puede
parte de la vida del préstamo, alrededor de un resumir en la tasa de Interés sobre el monto pen-
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diente por saldar; el costo de oportunidad, que nanciada ronda alrededor de entre un 13.4% y un
representa la tasa de rendimiento o la ren- 14.2% anual del costo total de la propiedad, para
tabilidad dejada de percibir sobre los el primer año.
montos acumulados, es decir, sobre Y esto es sólo el gasto; habría que sumarle apro-
el monto del inicial, así como de la ximadamente un 0.9% correspondiente a los
proporción de las cuotas men- abonos a capital, lo cual representa un flujo de
suales correspondientes a caja total de entre un 14.3% y un 15.1% para el
capital. primer año .
También hay que tomar Esto se reduce, conforme pasen los años, pero
en cuenta los gastos de no mucho: para el año 10, el flujo de caja ne-
seguro, los impuestos y los cesario para sustentar la operación todavía
gastos de cierre y legales. representa poco más de un 12%, aun luego de
A los fines de reali- considerar ajustes por inflación y apreciación del
zar un ejemplo-ejercicio, inmueble.
tomemos en consideración Si tomamos un 13% anual como promedio, para
las condiciones prome- los primeros 10 años, del flujo de caja necesa-
dio del mercado actual. Al rio para sustentar una operación de compra, y la
hacer las valoraciones co- comparamos con el mercado de alquileres de la
rrespondientes, se puede ciudad de Santo Domingo, el cual en los últimos
estimar que para un in- tiempos ha promediado alrededor de un 8% del
mueble financiado al 80%, valor del inmueble, vemos un diferencial de flujo
la sumatoria de los gastos de caja que ronda un 5% anual, a favor de la de-
relacionados a una compra fi- cisión de alquilar.
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Complementando al alquiler los demás beneficios de manera prorrateada


Recordemos los beneficios en los cuales seg- desde el origen de la operación, engrosando el
El inquilino, mentamos la utilidad de ser propietario de la valor neto de un individuo o familia. Este capital
vivienda en la cual se reside. Podemos ver rápi- acumulado puede ser utilizado como colate-
ahorrando, damente que el alquiler cubre el primer beneficio ral para préstamos, o mejor aún, para realizarse
invirtiendo, citado, de permitir la posesión y disfrute de la autopréstamos.
propiedad, pues es ése justamente el servicio re- Si proyectamos los cálculos correspondientes, se
e incluso luego de cibido, y por el cual se paga una renta. puede verificar que el inquilino de este ejemplo,
Ahora bien, ¿Cómo obtiene un inquilino los ahorrando, e invirtiendo según descrito, e incluso
hacer ajustes por demás beneficios que obtiene un propieta- luego de hacer ajustes por aumentos de alquiler,
aumentos de alquiler, rio? Ya vimos que en las condiciones actuales habría acumulado al cabo del año 15 un capital
de mercado, un inquilino podría tener un exceso financiero superior al valor de mercado de esa
habría acumulado de flujo de caja superior al de un comprador, en propiedad , incluso después de ajustado por in-
al cabo del año 15 un alrededor 5% del valor total de la propiedad, flación y apreciación.
anualmente. Entonces, dicho inquilino puede uti- Esto significa que, con las condiciones de
capital financiero lizar este exceso de dinero para ahorrar, e invertir mercado que han predominado en los últimos
a través de instrumentos financieros, en adición
superior al valor al monto que tenía intencionado para que sirvie-
años, la opción de alquilar, ahorrar e invertir el
excedente, puede permitir acumular suficien-
de mercado de esa ra de inicial, en caso de compra. He aquí, desde te capital para comprar una vivienda nueva, de
el mismo inicio dela operación, la obtención del contado, cinco años antes de lo que le tomaría a
propiedad. segundo beneficio mencionado: fungir como ins- un comprador en convertirse en único e irrestric-
trumento de acumulación y apreciación de capital. to propietario de su vivienda.
Adicionalmente, se empieza a tener acceso a
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 31

Tranquilidad emocional otros; o incluso pudiera disuadir aprovechar di-


Este beneficio es comúnmente citado como la ligentemente oportunidades profesionales o de
razón principal por la cual muchas personas fa- inversión que requieran rápida acción. La decisión de
vorecen comprar en vez de alquilar, aún cuando
desde el punto de vista económico-financiero,
También existe el riesgo de mudarse en una alquilar y construir
vivienda, y que al cabo de poco tiempo se
sea más racional alquilar. presenten situaciones que convierten a la pro- capital mediante
Ciertamente, no es para menos.
Una pareja que decide alquilar tiene que enfrentar
piedad en menos deseadas, como filtraciones
de difícil reparación, imperfecciones de cons-
el ahorro y la
la incertidumbre de permanencia en una misma trucción que no fueron evidentes en el pasado, inversión financiera
propiedad, mientras trata convertir dicha vivienda vecinos poco civiles, cambios demográficos en
en un hogar para su nueva familia. el sector urbano donde se encuentra, o nuevas trae consigo
Sin embargo, este enfoque tradicional no tecnologías en las más recientes construccio- una importante
permite ver muchos factores emocionales que nes, etc.
pueden verse agravados, en vez de benefi- Todos estos son riesgos que pueden perturbar la tranquilidad
ciados, al utilizar bienes raíces como principal
método de acumulación de capital.
tranquilidad emocional del que compra, mas no
así del que alquila, pues este último puede rápi-
emocional: la
Destacamos la liquidez limitada, lo cual pudiera damente, y con bajo costo, cambiar de vivienda. segregación de los
impedir solventar alguna situación de gran Mientras tanto, el costo promedio de hacer
trascendencia, y para la cual un fondo de emer- líquida una vivienda puede alcanzar hasta un
riesgos de flujo de
gencia no fuere suficiente, por ejemplo, una 15%, cuando se consideran comisiones de venta, caja y el capital
enfermedad terminal, discapacidad, problemas el costo de oportunidad y el costo del dinero
penales, necesidad inmediata de mudarse de durante el período de venta, impuestos, depre- acumulado.
ciudad o país, escapar una revuelta civil, entre ciación de mejoras, entre otros.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 32

Por otro lado, la decisión de alquilar y construir como la descrita, pues si se viera imposibilita-
capital mediante el ahorro y la inversión finan- do de seguir pagando su alquiler, perdería el
ciera trae consigo una importante tranquilidad beneficio del uso de la vivienda, pero su capital
emocional: la segregación de los riesgos de financiero acumulado a través de los años que-
flujo de caja y el capital acumulado. El que daría intacto.
compra mediante financiamiento, condiciona Para finalizar, debemos insistir en resaltar que
la recepción final de los beneficios esperados cada situación es única. Puede haber coyunturas
al cumplimiento con la totalidad de los pagos en las cuales la combinación de condiciones de
pautados a lo largo de la vida del préstamo. crédito excepcionales, un precio de oportunidad,
Esto quiere decir, que una familia que tenga ya características únicas del inmueble y expectati-
18 años pagando religiosamente su hipoteca, por vas de mercado positivas para el sector urbano
alguna situación circunstancial, como pérdida en el cual se encuentra, puedan cambiar radical-
de ingresos, discapacidad, entre otros, puede mente una recomendación.
quedar imposibilitada de realizar los pagos Por eso, cada individuo o familia debe analizar
durante algunos meses, perdiendo así su vivien- su propia condición, la situación del inmue-
da, y con ella, todo el capital que le tomó años en ble que desean evaluar para compra, el entorno
acumular disciplinadamente. económico y de mercado, además de cualquier
En cambio, un inquilino tiene separado su circunstancia que pueda ayudar a la familia a
capital económico de su vivienda, permitiéndo- tomar la decisión que mejor vaya, acorde con sus
le enfrentar con mayor facilidad una situación .
objetivos de vida
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 34

1.2.3

Los números se sacan con pinzas cada centavo cuenta


Javier león H. Actualmente es profesor de finanzas de Aulahispana con 10 años de experiencia en el sector financiero dominicano.

Estimados Manuel y Melissa, antes de decidir- se en las calles de nuestro país un edificio con 5
se a comprar una vivienda, les recomiendo que letreros de “Se Vende”, y que al lado estén cons-
saquen bien los números, como les explicó Ale- truyendo dos edificios nuevos.
jandro. Ésta probablemente sea la decisión De todas formas, si después de pensarlo dete-
financiera más importante de sus vidas; no la nidamente deciden comprar una vivienda, otro
tomen de manera impulsiva. ¡Recuerden que tema que deben de tomar en cuenta es si van
estarán invirtiendo todos los ahorros que han a comprar una vivienda lista o un proyecto en
acumulado al día de hoy y los de los próximos 5, planos.
10 o 15 años! En caso de que se vayan a decidir por la segunda
Según su situación financiera, ustedes estarían opción, deben de hacer nuevamente un análi-
poniendo todos los ahorros de los principales sis al respecto, ya que sin darse cuenta pudieran
años productivos de sus vidas en una sola pro- estar haciendo una terrible inversión.
piedad ilíquida, que no resultaría fácil de vender
“de un día para otro” a un precio razonable de
mercado, y que probablemente no suba mucho ¿A qué te refieres Javier?
de precio en los próximos años, debido a la gran
cantidad de propiedades en venta que hay en el Yo veo que mucha gente compra sus viviendas
mercado actualmente. No es difícil encontrar- en planos. La constructora les imprime un plano
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 35

con un diseño bien atractivo, y le proporciona El costo de oportunidad vayan ganando intereses, y cómprenla más
al comprador la facilidad de poder pagar poco a También hay gente que ignora el costo de opor- adelante, cuando esté lista. Así no asumen
poco. tunidad del dinero que tiene que adelantar, es el riesgo del constructor, se ganan el costo de
Sí, eso es muy conveniente, pero la mayoría de decir, el inicial, y las cuotas que se pagan antes oportunidad, y probablemente puedan negociar
la gente ignora dos factores muy importantes a de que le entreguen la propiedad. Ese costo de mejor precio pagándola de una vez .
la hora de negociar el precio: el riesgo del cons- oportunidad son los intereses que ganarían, si en
tructor, y el costo de oportunidad que paga por su vez de adelantarle dinero gratis a la constructora,
dinero. lo tuvieran invertido, por ejemplo en un certifica-
Todos hemos escuchado sobre proyectos que do financiero bancario.
se han quedado sin terminar, porque quebró la Adelantando dinero están literalmente finan-
constructora, de apartamentos con vicios de ciando a la constructora, y ésta debe pagarles por
construcción o entregados en una fecha mucho usar nuestro dinero.
más tarde que la prometida. Esa es la razón por la cual, al comprar una
El riesgo del constructor se refiere a la proba- vivienda en planos deben exigir un descuento im-
bilidad de que la constructora quiebre, y no les portante en relación con el precio de una similar
entregue el apartamento a tiempo o con las que ya está lista. La proporción de ese descuento
características acordadas. Por eso es muy im- a exigir dependerá de qué tan “buena paga” sea
portante investigar sobre la trayectoria de la el constructor, la cantidad de dinero que tengan
constructora encargada del proyecto que están que adelantar, y el tiempo que falte para la su-
considerando, y la experiencia que han tenido sus puesta “fecha de entrega”.
clientes con ella. En fin, si la vivienda no les sale significativa-
mente más barata en planos, mejor ahorren,
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 36

1.2.4

Ying-yang hipotecario todo tiene su lado bueno y su lado malo

Ha rold vásquez
Doctor en economía, con 15 años de experiencia en Para Manuel y Melissa, Una vivienda es un activo muy seguro, pero nada
enseñanza universitaria sobre temas de economía y Antes de tomar la decisión de comprar o alqui- garantiza que al momento de vender, su valor sea
finanzas. Actualmente trabaja como subdirector del
Departamento Internacional del Banco Central de la lar una vivienda, primero deben tener claras dos mayor que al momento de comprar, sobre todo si
República Dominicana e imparte charlas sobre manejo cosas, en las cuales creo que muchas personas descontamos el efecto de la inflación.
de finanzas personales. están equivocadas. Estas son: Al momento de vender, el valor de la vivien-
“El que alquila está perdiendo su dinero, da dependerá de muchos factores, por ejemplo,
porque lo regala a otro”. Esto es falso. Alqui- la situación económica del país, el desarrollo
lar una vivienda es como alquilar cualquier otro del vecindario, etc., y muchas otras cosas que
servicio, como un carro o pagar por un ticket de ustedes no controlan.
avión. Te beneficias del servicio que recibes, y no Pienso que para una pareja como ustedes, que
incurres en los altos costos de adquirir y mante- inician la formación de una familia, alquilar es
ner ese bien o servicio que estás alquilando. una buena idea. Lo mejor es que aprovechen que
“Es mejor comprar, preferiblemente en planos, viven con sus padres, y ahorren lo más posible
porque el valor de la vivienda siempre sube”. antes de casarse.
Totalmente falso también. Recuerden que la Ya casados, alquilar les podría ayudar a no tener
pasada crisis mundial se originó en el mercado un compromiso tan fuerte como el de una casa
inmobiliario. Yo, que vivía en Estados Unidos en desde el inicio del matrimonio.
ese entonces, vi los precios de las viviendas caer Recuerden que es importante tener cierta holgura
entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta. de recursos para hacer actividades de pareja que
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 37

fortalezcan aún más la relación, y el compromiso y por eso pienso que trabajar en la consolidación años, dependiendo de la duración de la obra, y a
de comprar, más todos los gastos y responsabili- de la unión entre ustedes debe ser su prioridad. la vez conseguir un buen descuento. Pero nunca
dades impositivas que conlleva, puede hacer difícil Finalmente, si definitivamente van a adquirir un olviden que comprar en planos tiene sus riesgos.
realizar otras actividades en pareja. apartamento, yo no recomendaría comprarlo con Hagan sus diligencias de conocer al construc-
Aunque les deseo toda la felicidad del mundo, menos del 20% de inicial, ya que la carga de las tor y, si es posible, verificar otras viviendas que
las estadísticas demuestran que más de la mitad cuotas podría ser muy pesada. haya construido en el pasado.
de los matrimonios fracasan antes de los 5 años, También me gusta la idea de comprar en planos,
ya que pueden programar los pagos a dos o tres

Alquilar les podría ayudar a no tener un


compromiso tan fuerte como el de una casa
desde el inicio del matrimonio.
1.3
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 39

¿Y si
compramos
en planos
no es
mejor? Manuel y Melissa
consultan
a los constructores,
promotores
y corredores:

Elizabeth FERMÍN HéCTOR Emil


Martínez Acosta Bretón Montás
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 40

1.3.1

¡Ok, entremos en detalles! 1o cosas que debes tener en cuenta

E liz abeth m artínez


Asociada en ventas en REMAX Metropolitana,
con 16 años de experiencia en el sector inmobiliario.

Hola, Melissa y Manuel. Veo que no se han puesto de acuerdo aún en si


Me preguntan qué es mejor, comprar o alquilar, pero para comenzar necesito
¿comprar o alquilar? validar lo que sí quieren:
Esta interrogante debe venir acompañada de 1- ¿Quieren 1,2 o 3 habitaciones?
muchas preguntas de mi parte: ¿Me permiten Este es el primer paso para que se den cuenta de
acompañarles en este camino para la toma de los planes. Con una habitación, son ustedes dos
esa decisión? planificando el crecimiento de la familia a unos
Les pregunto, porque muchas veces, los clientes años, y prefieren tener posiblemente un mejor
lo que buscan es la validación de lo que quieren carro, áreas sociales con piscina, gimnasio, tal
escuchar, y mi trabajo no es complacerles, sino vez los estudios superiores son muy importantes
asesorarles en su mejor decisión inmobiliaria. para sus metas, y el aspecto social y los amigos
Un asesor inmobiliario es un buen médico de ca- ahora son vitales para su crecimiento.
becera, con conocimientos de finanzas, profesor, Dos o más habitaciones es para pensar en familia
psicólogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta, coach, y casi de manera inmediata, o porque ya la tienen,
ustedes merecen la mejor atención para que hagan Van a vivir con la suegra, o van a visitar los hijos
lo que más les convenga. de tu pareja los fines de semana.
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2-¿Quieren casa o apartamento? necesariamente le darán valor a la propiedad,


No es verdad que vivir en cualquiera es lo pero sí la van a poner acorde al gusto de ustedes.
mismo. Vivir en un apartamento es para llevar
4- ¿Aquí o allá? ¿En qué les beneficia vivir
una vida más práctica, sencilla y simple, de más en un sector, y por qué no quieren vivir en
acceso a los lugares que necesitan y seguridad. otro?
Si escogen una casa, deben también pensar Verifiquen si les conviene vivir cerca de la suegra,
en si la prefieren en un proyecto cerrado o in- del trabajo, del gimnasio o de la línea del Metro,
dividual, y si están dispuestos a limpiar más, y qué beneficios a corto y largo plazo van a
fumigar, y a tener todas las responsabilidades obtener.
que esto trae. Cuando definan todo esto, la toma de decisión
Descubran el encanto que cada lugar puede entre ambos va a ser más fácil.
proveerles.
5-¿Cuánto nos prestan?
3- ¿Nueva o usada? El préstamo va a ser parte vital para ayudarles a
Si es nueva, saben que la inversión inicial es en dar esa respuesta que buscan.
hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo. Las instituciones bancarias prestan entre el 70 o
Mudarse en algo nuevo trae otras cosas, como el 80, y hasta el 90% del valor de tasación de la
formar juntas de vecinos, los vicios de construc- propiedad, y es por ello que es importante que
ción, y esperar que los vecinos tengan una forma sepan si tienen capacidad crediticia, y cuánto les
de pensar similar a la de ustedes. prestan. Ambos son un apoyo para el otro, por lo
Si deciden mudarse en una propiedad usada, que es importante que los dos tengan un buen
deben tomar en cuenta que posiblemente van a crédito y relación con su banco de confianza.
hacer remodelaciones y actualizaciones que no Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota a
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prestarles para que no se vean comprometidos, trastes, y que quepan sus muebles. ¿Qué nece-
o incurran en incumplimientos con su banco, y se sita cada uno para sentirse cómodo en su nuevo
les dañe su crédito.
6- ¿Cuánto tienen ahorrado
hogar?
8- ¿Qué tiempo quieren vivir en esta nueva
La primera
para el inicial?
Este debe ser un número real, que esté a mano,
vivienda? ¿Uno, dos años, o para siempre? inversión
Unificar este tiempo les ayudará a planificar su
con el que puedan contar de manera inmediata, futuro. no es dónde
y que les sirva para separar la propiedad con un
mínimo del 10% a la firma del contrato.
9- ¿Necesitan a alguien más para tomar
esta decisión? ¿Cuentan con unos pesos de
ustedes
Muchas veces se hacen planificaciones de separar
con bonos de diciembre, doble sueldo y regalías,
regalo o herencia? quieran, sino
La pregunta viene, porque muchos jóvenes prefie-
que en mayo no saben si las van a recibir. Este ren poner una cuenta bancaria para que les regalen dónde ustedes
dinero debe estar en una cuenta para su uso
inmediato.
efectivo, y luego utilizarlo para la compra para de
su casa. Otros, los que tienen más suerte, tienen puedan
7- ¿Cuáles características son un padrino o abuelo que les da un sustancioso
innegociables? regalo en efectivo que facilita la compra.
Tamaño, terminaciones, nivel, y ubicación: Norte, Por eso ustedes deben estar claros dónde van a
Sur, Este u Oeste... Muchas veces los hombres obtener su ingreso.
sólo buscan un espacio fuera de su habitación Si se fijan, estas preguntas dependen de su
donde colocar su televisor y punto. Las mujeres, realidad económica actual y futura, que es im-
en cambio, quieren baños y cocinas nuevos, ha- portante que yo conozca para asesorarles en
bitaciones amplias, lugares de almacenar los esta toma de decisión.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 43

La compra o alquiler de una propiedad es un


cambio de status. Van a un lugar mejor del que
se encuentran ahora: de la casa de sus padres
a su primer apartamento, soñando con todo lo
que no tienen y quieren: una habitación grande,
un estudio, una gran cocina, todo nuevo o en
mejor condición…
…O bajan su status, para organizarse a futuro,
y deciden alquilar o comprar algo más sencillo
hasta que puedan invertir correctamente.
Si deciden comprar o alquilar una vivienda
como primera inversión, además de ponerse
de acuerdo con su pareja, la respuesta sincera
sobre el presupuesto real que tienen es la que
debe guiarles y responderles lo que deben
hacer.
La primera inversión no es donde ustedes
quieran, sino donde ustedes puedan.
¿Qué es mejor? Lo que no les afecte como
pareja, les ayude a crecer financieramen-
te, no les comprometa económicamente, sino
que les rete a mantener su crédito, y en el
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 44

momento justo, tener los ahorros para crecer y La décima pregunta, entiendo que puede surgir
dar el próximo paso, que es hacer la compra de su ahora: ¿Tienen el teléfono de algún agente
segunda vivienda. inmobiliario? Un Agente es
Si deciden comprar, es porque contestaron, y se
pusieron de acuerdo en, al menos, 7 de las 9 pre-
Si la respuesta es sí, procuren que sea reconocido
en el mercado donde quieren comprar o alquilar, el asesor de
guntas formuladas, y las que les quedan son
fáciles de manejar por ustedes.
que les pueda orientar sin apasionamiento pero
con certeza; que les rete para encontrar lo que
su inversión
Les felicito por querer dar el próximo primer paso. quieren y pueden pagar; que pertenezca a una en inmuebles,
Si les asalta la duda en más de 5 preguntas, y no empresa reconocida, y que trabaje a tiempo com-
han logrado ponerse de acuerdo, lo mejor sería pleto; que les indique qué pueden y qué no deben y necesitan
alquilar hasta que estén listos.
Para alquilar, algunas preguntas son importan-
comprar y, principalmente, que les caiga bien, y
que sientan que pueden confiar en él.
uno que camine
tes tenerlas basadas en presupuesto pero es algo
más flexible y menos comprometedor.
Un Agente es el asesor de su inversión en inmue-
bles, y necesitan uno que camine con ustedes a
con ustedes a
Con dos depósitos, un mes por adelantado y el través del tiempo que dure este proceso. través del tiempo
pago de gastos legales es suficiente de inicio,
aunque siempre recomiendo tener un colchón de
En nuestro país, lamentablemente, todos vende-
mos casas o apartamentos, pero yo digo que el que dure este
dos o tres meses de la mensualidad en una caja
secreta por si llega un tiempo de “vacas flacas”.
hecho de que alguien viva en una casa, no indica
que la puede y sepa vender, así como porque
proceso.
Así no quedan mal, ni dañan su credibilidad y tenga un corazón no se convierte en cardiólogo .
crédito. ¡Zapatero a su zapato!
¡Cuenten conmigo para su decisión!
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 46

1.3.2

Definiendo posibilidades los puntos que deben considerar

fermín acosta
Empresario con 20 años de experiencia en el sector Ustedes me preguntan qué es mejor, si comprar Pero, déjenme continuar… también tienen que
de la construcción. Es CEO de Crisfer Inmobiliaria, una
una vivienda o alquilarla, y en verdad, Melissa tomar en cuenta su propia capacidad financiera.
empresa dedicada a la construcción y comercialización 
de viviendas. y Manuel, contestar de manera absoluta a esa ¿Ustedes pueden ahorrar el inicial y sustentar
interrogante podría ser muy arriesgado e im- las cuotas del financiamiento? No, no me res-
preciso, en tanto que esa decisión depende de pondan ahora…
muchas variables, generales unas y particulares Bajo estas consideraciones, si la respuesta fuera
otras, que tienen que ver, no sólo con el monto sí, entonces para ustedes sería mejor comprar.
de la inversión a realizar, sino también, con las Y puedo citarles algunas de las ventajas que
condiciones particulares de los interesados. brinda el ser propietario de su vivienda, como es
Por ejemplo, ¿Cuál es objetivo que ustedes que un techo propio para ustedes y su familia,
tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos significa independencia y estabilidad emocio-
a asumir que es de largo plazo, y que quieren la nal, empoderamiento. Digamos que es el famoso
casa o el apartamento para vivir ahí… “sueño americano”, en su versión criolla.
-¿Y si fuera como inversión? Además, se logra estabilidad en la ubicación, y se
-Bueno, Manuel, ahí, al igual que si es por corto acaban esas mudanzas frecuentes, que a veces
plazo, entonces la evaluación sería diferente, son insoportables.
porque si es como inversión, para ser los propie- Por si fuera poco, la compra de una vivienda
tarios, con ella obtendrían una renta, con la cual, resulta una inversión segura, cuya plusvalía -
a su vez, podrían solventar la hipoteca. digan lo que digan- tiende a superar los costos
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más altos que supone ser propietario en lugar de pendiendo de cuántos miembros son, y también públicos, tales como agua, energía y transporte.
inquilino. de la capacidad para sustentarla… Una casa Ustedes todavía no tienen hijos, pero ya
También hay que considerar que los gastos en muy grande puede significar costos innecesarios vendrán, entonces también tienen que pensar
intereses, normalmente muy altos, son deduci- para los residentes, y, por el contrario, si es muy en si los centros de estudios adecuados para
bles de los impuestos a pagar. pequeña, habrá incomodidad para disfrutarla. sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden
Como joven pareja que son ustedes, Melissa obviar la cercanía o lejanía de los centros comer-
y Manuel, me imagino que estén tratando de ciales y lugares de esparcimiento –eso es muy
hacer planes familiares de largo plazo, y eso que- importante para la calidad de vida-, y los planes
ridos, es otra ventaja que tiene ser dueño de Fermín, nos han explicado para el desarrollo urbanístico de la zona donde
su propia vivienda, por supuesto sin olvidar el también que debemos analizar van a vivir.
la ubicación de la vivienda…
historial crediticio que se forjan al ser propie- Con todo lo que hemos hablado, se me estaba
tarios, porque esa condición les permitirá crear pasando un elemento con el que quizás debería
las bases para realizar múltiples operaciones -Claro que sí, la ubicación es fundamental, dado haber comenzado… ¿Qué tipo de construcción
futuras. el impacto que puede tener esta variable en el quieren? ¿Aspiran a vivir en condominio o en
Ahora bien, si ya definieron su capacidad de desenvolvimiento de la vida de la familia, así una vivienda unifamiliar? ¿De qué materiales la
compra, entonces deben estudiar temas como: como en la valoración futura de la propiedad. prefieren? ¿Qué terminación les gustaría?
¿Qué necesita la familia para su hogar? Por eso es de alta trascendencia estudiar la ubi- Todas esas son preguntas que deben hacerse si
En este punto, estoy hablando de cuántas habi- cación con detenimiento. Una ubicación, que es aspiran a convertirse en propietarios de una vi-
taciones, cuántos baños, número de parqueos, mejor para una familia, no necesariamente sería vienda…, y ya que estamos en este punto, debo
etc., etc… recomendable para otra. advertirles que la construcción es un sector muy
Tengan en cuenta que el tamaño y las facilidades ¿Qué deben tomar en consideración? Por men- invadido, y frecuentemente personas o empre-
de una vivienda deben ir en armonía, tanto con la cionar algunos elementos, si les queda cerca de sas, sin el conocimiento o la experiencia necesarios
demanda de servicios por parte de la familia, de- su lugar de trabajo, y si tienen acceso a servicios deciden construir viviendas, y luego los proyectos
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caen en dificultades que frustran el sueño de fa- pero ustedes pregunten e investiguen si se trata ese es un indicio fundamental de transparencia y
milias como la de ustedes. de una empresa de tradición en el sector de la eficiencia.
Por eso es importante que, si finalmente construcción, y si en su personal hay capacidad Por último, pero no menos importante está el
deciden adquirir la vivienda, sean muy cuidado- administrativa y técnica. saber si el proyecto en el que piensan invertir
sos al momento de elegir a quién le comprarán También cuestionen si esa empresa trabaja está aprobado por las autoridades, es decir, si
su casa. con crédito de un banco o de una asociación. cuenta con todos los permisos correspondientes.
-Ay, Dios mío, Manuel, te lo dije, que las cosas Esa sería una buena señal, en tanto que las Con frecuencia, aunque no lo crean, del cumpli-
no eran tan simples, como salir a comprar una entidades de intermediación financiera son miento de todos estos requisitos sobre los que
casa… extremadamente selectivas al momento de hemos conversado, depende más el éxito de los
-Melissa, si son cuidadosos, como les recomien- otorgar financiamientos a constructores. proyectos que de la propia disposición de los re-
do, no creo que tengan problemas. Cuando estén Otro detalle muy esclarecedor es si la compa- cursos financieros por parte del desarrollador .
buscando casa, encontrarán múltiples ofertas, ñía construye y vende con fideicomisos, porque

Otro detalle muy esclarecedor es si la compañía


construye y vende con fideicomisos, porque ese es un
indicio fundamental de transparencia y eficiencia.
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1.3.3

La inflación a tu favor ¿Qué es mejor? ¿Por qué?

Héctor Bretón S.
La opinión de un constructor Para ver si es mejor alquilar o vender, debemos
presidente de la asociación dominicana de
constructores y promotores de vivienda (acoprovi) Melissa, yo sé que tú estás más interesada en analizar el efecto de la inflación. A veces, el dinero
alquilar, pero sin lugar a dudas, que tengas tu vi- generado en algún instrumento financiero, como
vienda propia le traería tranquilidad y seguridad a los certificados, es mayor a la inflación, y en ese
ti y a los tuyos, lo que se traduciría en un bienes- caso el alquilar no parece mala idea.
tar general, que es directamente proporcional a la Pero, cuando ocurre lo contrario, y la inflación es
salud física y mental de la familia que conforman mayor al rendimiento del instrumento financiero
tú y Manuel. utilizado, la inflación absorbe los intereses gene-
Esa tranquilidad y seguridad proveen el ambien- rados por el instrumento financiero.
te propicio para que puedan seguir generando
Sacando cuentas…
riquezas, algo que sería sumamente difícil si su
Bastarían dos ejemplos de lo que podría suceder
familia viviera en un estado de intranquilidad.
con ustedes:
En este sentido, les pudiera enumerar cientos de
Imaginemos que el precio de la vivienda que
razones sociales y humanas de por qué resulta
iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero
mejor comprar que alquilar. Pero en este momento
como ustedes tenían RD$1,000,000. Enton-
quiero explicarles mi análisis, dejando a un lado los
ces, el préstamo que iban a solicitar era de
aspectos de índole social y humano, concentrán-
RD$2,000,000.00.
dome sólo en el punto de vista económico.
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Supongamos que la compra la iban a realizar en eso le sumamos el ahorro mensual de los
octubre del 2012. En ese momento, el Índice de RD$20,000.00, con los intereses que generan,
Costo Directo de la Construcciones de viviendas RD$524,000.00, más el millón de capital, ahora
(ICDV) que realizan la Oficina Nacional de Es- tú y Manuel contarían con RD$1,690,000.00
tadísticas (ONE) y la Asociación Dominicana de para el inicial; y como la vivienda ahora
Constructores y Promotores de Viviendas (ACO- cuesta RD$3,300,000.00, entonces ustedes
PROVI) para vivienda económica era de 121.04 sólo tendrían que solicitar de préstamo la
puntos. Dos años después (octubre 2014) era de suma de RD$1,310,000.00, en lugar de los
132.87 puntos. RD$2,000,000.00, que eran anteriormente. Ob-
-¿Qué quiere decir eso? viamente hicieron excelente decisión.
- No seas impaciente, Manuel, déjame terminar. -Pero, ¿qué hubiera pasado si la inflación
Eso significa que la inflación en la construcción de hubiera sido mucho mayor?
vivienda fue de apenas 10% en esos dos años, por -Ah, ahí, imaginemos que la inflación en esos
lo tanto, si consideramos que el precio de la vivien- dos años fuera de 30%, para no hablar de las
da fuera directamente proporcional al costo directo hiper inflaciones que hemos tenido, como en los
de su construcción, entonces una vivienda que años 1984, en 1990 o en 2013. En este escena-
en octubre del 2012 costaba RD$3,000,000.00, rio, la vivienda que costaba RD$3,000,000.00,
a octubre del 2014 costaría RD$3,300,000.00, o ahora costaría RD$3,900,000.00, por lo que el
sea, RD$300,000.00 de diferencia. préstamo a solicitar sería de RD$2,210,000.00 Esto, sin tomar en cuenta el aumento de precios
-¿Pero cuánto dinero nos podría generar de inte- (RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00) que normalmente tienen los inmuebles por otros
reses el certificado? en vez de ser 2 millones. factores que normalmente ocurren, como es el
Melissa, eso serían unos RD$166,000.00, En este caso, la mejor decisión para ustedes mejoramiento del entorno, el aumento del costo
considerando una tasa de 8% anual, y si a hubiera sido comprar la vivienda, y no alquilarla. de la tierra, etc.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 51

Otros riesgos
Obviamente, los escenarios en realidad no son
tan simples. También ustedes tendrían que ana-
lizar el riesgo de tener el dinero en un certificado
frente al riesgo de tenerlo en un inmueble.
Sea cual sea el escenario a estudiar, es una
verdad indiscutible que a largo plazo invertir en
un inmueble es una buena idea.
-También nos han dicho que sería mejor alquilar
donde vivimos, y utilizar el dinero en invertir en
un negocio…
-Eso es cierto si el negocio es muy bueno, estable
y rentable. Pero, Manuel y Melissa, ustedes
saben que no siempre los negocios funcionan,
aunque los inmuebles sí siempre aumentan de
valor a medida que pasa el tiempo. En nuestro
país, por lo menos en las últimas décadas,
nunca ha habido una disminución de los precios
de los inmuebles.
Por lo tanto, aparte de las consideraciones per-
sonales de cada persona, la decisión de compra o
alquiler deberá realizarse estudiando el efecto de
la inflación.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 52

1.3.4

El momento de comprar y el asesor inmobiliario

E mil montás
Presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, ¿Comprar o alquilar? He ahí la cuestión… tación de seguridad para ustedes y sus futuros
con más de 15 años de experiencia, Fundador de la En realidad, Manuel y Melissa, ésa es una pre-
Empresa La Costa Destinations, líder en la promoción
hijos, una obligación, que, como cabeza de
y venta de propiedades turísticas de la República gunta que suelen hacerme mucho, y la respuesta familia, vas a sentir tú, Manuel.
Dominicana. definitivamente nunca es la misma, ¿saben por No obstante, primero deben saber si su condi-
qué? Pues, porque va a depender de varios facto- ción es la idónea para comprar una vivienda. Veo
res, tales como tendencia del mercado, situación muchos clientes que cometen el error de comprar
crediticia del individuo, expectativas de los clien- una propiedad obteniendo una hipoteca de hasta
tes, etc. el 90%, y se alegran mucho al decir que son pro-
No se preocupen, trataré de ser lo más llano pietarios de tal o cual propiedad, cuando lo que
posible en mi explicación. han asumido es un enorme pasivo hasta por 30
Si son primerizos –disculpen, pero así les decimos años.
a los compradores de su primera vivienda-, como En nuestro país, las tasas de préstamos son muy
sé que es su caso, van a ver la adquisición de su altas, y tomar una hipoteca podría constituir un
casa como la realización de una meta que se les compromiso mayúsculo.
inculcó desde muy chicos. Mi consejo es que tomen una hipoteca por un
Sin embargo, deben considerar que su casa tiempo no mayor a 15 años, y que la misma no re-
nunca podrá ser vista como una inversión, sino presente más del 60% del valor del inmueble.
como un gasto, o más bien como la represen- Otro consejo es contemplar la fluctuación de la
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 53

tasa, situación habitual en nuestro mercado. Que de precio. Por ejemplo, eso sucedió recientemen-
la cuota a apagar les permita dejar un margen en te en la Florida, entre otros lugares de Estados
caso de variación. Unidos.
Y por último, traten siempre de amortizar el En ese país, producto de la crisis financiera ori-
capital cada vez que puedan, preferiblemente los ginada en el mercado hipotecario a finales del
primeros años. 2007, las propiedades, luego de llegar a valores Mi consejo es
Si su economía es vulnerable, y no cuentan con
unos ingresos constantes y recurrentes, es muy
impensables, comenzaron a bajar drásticamente
de precio, por lo que tener un activo como un in-
que tomen una
riesgoso asumir comprar, aunque posean lo nece-
sario para pagar la hipoteca.
mueble, se convirtió en un dolor de cabeza para
los dueños, al saber que su propiedad cada día
hipoteca por
Recuerden que ser inquilino no es ofensivo, costaba menos, al punto de valer menos que el un tiempo no
podría ser algo transitorio hasta tener una eco- monto de la misma hipoteca.
nomía más sana, e incluso podría ser la mejor ¿Y para comprar?
mayor a 15 años,
decisión en un mercado de devaluación de la
propiedad, cosa que está demostrado que es
Según mi experiencia, cuando las tasas de y que la misma
interés de los préstamos hipotecarios son bajas,
posible… ya la premisa de que las propiedades no y se ofrecen fijas por cierto tiempo, es un buen no represente
bajan de precio, es cosa del pasado…
Está demostrado que en un mercado especulati-
momento para la compra.
También es una excelente oportunidad, si en-
más del 60%
vo y de alzas desproporcionadas, puede pasar.
El mejor momento para alquilar
cuentran propiedades que posean incentivos
fiscales y/o bonos tierra.
del valor del
Basado en el mercado, un buen momento para Por ejemplo, las propiedades que gozan de bonos inmueble.
alquiler es cuando las propiedades están bajando tierras a través de la ley de fideicomiso, o los pro-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 54

yectos que se benefician de incentivos fiscales Deben adquirir no sólo lo que les guste, sino lo
por medio de la Ley 158-01 de Incentivo Turísti- que puedan pagar.
co, y que crea el Consejo de Fomento Turístico Si compran algo que al final no podrán pagar, es-
“Lo primero (CONFOTUR). tarían a punto de tomar su peor decisión, la de

que deben elegir Recomendaciones para la adquisición


Pero, Manuel y Melissa, si finalmente ustedes
comprar una “jaula de oro, con de todo, pero no
la podrán disfrutar”…
es a su agente se deciden a comprar su primera vivienda, lo Recuerden que cuando hay problemas finan-
cieros, la familia paga las consecuencias, y no
inmobiliario, primero que deben elegir es a su agente inmobi-
liario, quien será su asesor inmobiliario. quieren eso, ¿o sí?
quien será su Con él, deben hacer “una confección” de lo que El inicio de la búsqueda
tienen, lo que buscan, su realidad financiera, sus La búsqueda de la vivienda de sus sueños,
asesor.” gustos, expectativas, etc… Manuel y Melissa, comienza luego de que sepan
Mientras más información maneje su agente, cuánto el banco les puede prestar, y que este
mejor será el resultado de su búsqueda. capital represente una cuota aceptable, dejando
Fíjense, que hablo de asesor inmobiliario, no de un margen para imprevistos, como variaciones
un vendedor…, que no es lo mismo. en la cuota, y calculando el capital que pretenden
El vendedor sólo les querrá vender, mientras que aportar, producto de sus ahorros.
el asesor les orientará en lo que más le conven- Además, por supuesto, a todo lo anterior
ga, según su realidad, y hasta les podrá decir que deben sumarle las consideraciones sobre sus
no compren, si es eso lo que les conviene. gustos y preferencias, así como la tipología de
Luego de que elijan a su asesor, con él mismo, la propiedad, es decir, si quieren una casa o un
pre califíquense en el banco, si pretenden apartamento, etc.
comprar a través de una hipoteca.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 55

Pídanle a su agente que primero les envíe por ¿Que dónde pueden conseguir un buen
mail todos los resultados de su búsqueda, para agente?
que vayan descartando desde antes de salir, y Nada más tienen que visitar página de la Asocia-
puedan organizar mejor las visitas o citas con ción de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org.do), y
las propiedades que reúnan las características elegir el que más les convenga. Si no, en la propia
ideales para ustedes. Asociación pueden pedir que les recomienden uno.
Después de que hayan elegido la unidad corres-
pondiente, y que el precio y forma de pago se
ajusten a sus posibilidades, necesitan solicitar la
documentación legal y fiscal de la propiedad. Pídanle a su
Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipoteca-
ria les va a entregar la lista de documentos que agente que
deben presentar a la hora de solicitar su hipoteca,
y aún si no fueran a usar una hipoteca, los docu-
primero les
mentos son muy similares.
En todo esto su agente los podrá ayudar.
envíe por mail
En conclusión, mi mejor consejo para la hora de todos los
comprar, es elegir un buen agente, y recuerden
que el agente no lo pagan ustedes; el agente resultados de
gana una comisión que se la paga el propieta-
rio, por lo que tendrán un verdadero asesor de
su búsqueda.
manera gratuita.
2
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 57

La
Compra
de tu
Vivienda
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 58

2.1

Lo que compras vs. lo que te venden


Algunas claves para el contrato de compra de la primera vivienda

Marielle Garrigó La compra de la primera vivienda es un paso Por ejemplo: ¿Estoy comprando la casa
Abogada con 20 años de ejercicio profesional. trascendental en la vida de toda persona. Evi- que creo que estoy comprando?
Actualmente es directora de la Práctica Corporativa dencia la voluntad de echar raíces en un lugar Legalmente, todo aquel que sufre un daño por
de la firma Medina Garrigó.
y es, además, una operación económica impor- causa de otro, puede acudir a los tribunales de
tante que amerita –como lo han hecho Melissa y justicia para requerir ser indemnizado por quién
Manuel- cuidadosa ponderación. lo causó. Igualmente, instancias administra-
La joven pareja actuó de manera informada y, tivas responden ante reclamos por publicidad
durante el proceso de evaluación, recurrió al engañosa.
oportuno consejo de su asesor financiero. Los re- Sin embargo, esas disputas conllevan gastos,
sultados reflejan la sabiduría de su decisión. económicos, de tiempo, y ni hablar de los efectos
Una vez decidida la compra, toca implementarla. sobre su tranquilidad.
Ese proceso, para ser exitoso, conlleva también Por eso, antes de salir de estampar su firma en
la obtención de información clara y completa; así el acta de recibo del inmueble, o de buscar las
como la intervención de terceros, como los agri- llaves, como comprador, debe sentirse satisfecho
mensores, abogados, asesores de seguro, que lo de que cuenta con un contrato que responde cla-
asistan en su verificación y sobre todo en hacer ramente a una serie de preguntas sobre temas
constar –por escrito- asuntos que, en principio, básicos que, si fuera necesario, permitirán la
parecerían totalmente obvios. rápida solución de cualquier disputa que pudiera
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 59

impactar su derecho de propiedad. * Copia del reglamento de condominio, si lo totalidad o una parte sustancial de los fondos
Debida Diligencia hubiere. avanzados, si fuera preciso terminar el contrato.
Antes de firmar cualquier carta de intención, * Si se trata de un inmueble en uso, reciente-
El Contrato de Compraventa:
oferta de compra o promesa de venta -todas fre- mente desocupado o que cuenta con servicios
Qué incluir y qué eliminar
cuentes en las adquisiciones de inmuebles sobre públicos instalados: evidencia del pago al día de
Recuerde que “el contrato es la ley entre las
planos- o de firmar el contrato de compraven- los mismos.
partes”, y que la “ley es dura, pero es la ley”; por
ta definitivo, el comprador - como han de hacerlo Contrato de Compraventa
también Melissa y Manuel, si finalmente se Una vez acordado el objeto, negociado el precio
deciden a comprar una vivienda-, debe asegurar- y el momento de la entrega; se redactarán uno
se de que el vendedor mantenga a su disposición o varios contratos, que harán la venta perfecta
la siguiente información. entre las partes, y luego -tras su depósito ante el
* Razón social del vendedor, incluyendo docu- Registro de Títulos- frente a terceros.
mentación corporativa con su registro mercantil En el proceso de adquisición de un inmueble
al día. sobre planos, el comprador debe asegurarse de
* Recibo de la DGII en que conste el último pago que contractualmente o el costo de incumplir con
del impuesto sobre la propiedad (IPI), y certifica- la entrega puntual del inmueble sea elevado; y
ción en que conste que el vendedor se encuentra por ende, en las promesas u opciones que sean
al día en sus obligaciones fiscales, incluyendo suscritas, los pagos exigibles al comprador
obligaciones frente al ayuntamiento; deben vincularse a hitos en el proceso de
* Copia del certificado de título que ampara el construcción.
inmueble objeto de la venta, libre de graváme- El uso de agentes escrow o de fiducia-
nes o copia de la mensura o plano del inmueble rias resulta idóneo para asegurarse
aprobado por las autoridades. de que el comprador pueda recibir la
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 60

etapa, es altamente recomendable la inter- 3. Distribución de gastos: El comprador es


vención de un agrimensor que verifique que el responsable por el pago del impuesto de trans-
inmueble a comprar es el mismo que figura en el ferencia, y por los honorarios profesionales
Recuerde que plano presentado por el vendedor. Igualmente, incurridos en el suministro de los servicios que
debe incluirse toda especificación acordada por contrate directamente, y así debe constar en el
“el contrato es las partes, ajustes en la distribución de las áreas contrato.

la ley entre las sociales, por ejemplo. Con anterioridad a la fecha


de entrega del inmueble, el comprador está
4. En lo que respecta a las garantías, el compra-
dor debe asegurarse de conservar la protección
partes”, y que llamado a realizar una inspección de su futuro
hogar, a los fines de verificar que habrá de re-
que le confiere la ley contra los vicios ocultos. En
ese sentido, es recomendable indicar que el ven-
la “ley es dura, cibirlo, tal y como fue descrito en el objeto del dedor le brinda garantía al comprador contra los
contrato.
pero es la ley”. En caso de existir cualquier discrepancia, las
vicios ocultos –como mínimo-, de conformidad
con lo establecido bajo los términos del derecho
partes podrán identificarla rápidamente, y buscar común.
una forma de remediarla de manera satisfactoria 5. Finalmente, es importante recordar que la re-
eso ojo con lo que firma. Algunas cláusulas no para ambas. lación comprador-vendedor, en la mayoría de los
deben faltar, otras están de más. A seguidas la 2. Declaración expresa de que el inmueble ad- casos, no culmina con la entrega de las llaves. Es
muestra. quirido se encuentra libre de toda carga o por eso, que resulta pertinente establecer la obli-
gravamen: Esto es, que al momento de la trans- gación recíproca de cooperar en el suministro de
Las que deben estar…
ferencia del derecho de propiedad no existirán toda la información (incluyendo documentación)
1. Descripción clara del inmueble: Mientras
hipotecas o privilegios registrados a favor de que fuera necesaria para el perfeccionamiento
más específica, mejor. Particularmente, la ubi-
acreedores del contratista o antiguo propietario, de la transacción acordada por las partes, esto
cación y extensión superficial exacta. En esta
incluyendo el fisco y los empleados. es, la transferencia del inmueble de manos del
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 61

vendedor al comprador –por un monto determi- Sin aprobación previa, el costo adicional no debe
nado- libre de cargas y gravámenes, para su uso ser aceptable ni transferible.
y disfrute pacífico con todas las garantías que a 3. Cualquier disposición que conlleve la
tales fines contempla la ley. renuncia total o parcial por parte del comprador
a las garantías de disfrute y uso pacífico del
La relación
Las que se deben eliminar…
inmueble y contra vicios ocultos que contempla
la ley a su favor.
comprador-
1. Cualquier autorización implícita para El uso de términos ambiguos, la entrega de do- vendedor,
modificaciones unilaterales por parte del ven-
dedor: Todo ajuste al inmueble adquirido, sea en
cumentación incompleta, desactualizada o la
ausencia de una persona de contacto para cana- en la mayoría
términos de metraje, distribución o alteraciones
en la zonificación deben ser previamente infor-
lizar cualquier inquietud sobre la adquisición de
la propiedad son un indicador de la cantidad de
de los casos,
mados por escrito al comprador, y su silencio no tiempo que podría conllevar la finalización de un no culmina
deberá interpretarse como aceptación a las mo- contrato adecuado.
dificaciones propuestas. Dichas modificaciones La buena noticia para Melissa y Manuel, y con la entrega
deberán ser aprobadas por escrito por el compra-
dor, y así debe constar en el contrato.
muchas otras parejas y familias como ellos, es
que cuentan con abogados para eso. Ingenieros,
de las llaves.
2. La facultad de incurrir en gastos adicionales contratistas, financieros, abogados, agrimen-
por cuenta del comprador sin notificación previa: sores, tasadores, se encargan de asistirles en la
El vendedor no puede disponer de carta blanca compra de su primera vivienda.
para incurrir en costos adicionales que posterior- La tarea de convertirla en su hogar, descansa por
mente deberán ser asumidos por el comprador. completo en sus manos. ¡Buena suerte!
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 62

2.2

¡Sin agrimensores nada! no te la juegues

Cecilio Santana
A grim ens or, car tóg ra fo, ta sa do r y co nsul to r Melissa, Manuel, me dice Alejandro que ustedes
ca tas t ral. Es profes o r uni ver si ta r i o en l a
fa cultad de ingenie r í a y a r q ui tect ura de l a
están pensando en comprar su primera vivien-
UASD e INTEC , con 4 0 a ño s de e x per i enci a . da. ¿Es así? ¿Ya han visto algo que les interese?
A ct ualm ente labora en l a f i r ma Ceci l i o
S a ntana & As ociad o s, a sí co mo en S a nta na
¿No? Pues cuando encuentren alguna propiedad
S ilves t r e & Asociad o s, S . R . L . en la que de verdad estén interesados, tengan
en cuenta que no es recomendable hacer ningún
tipo de negociación en materia inmobiliaria sin
una consulta previa de un agrimensor.
-¿Un agrimensor?, y ¿para qué?
-Ah, Manuel, es que para comprar una pro-
piedad se deben hacer varias verificaciones y
comprobaciones, pero la gente común se fía de
un profesional del derecho solamente, y eso es
un grave error, ya que las documentaciones de
hoy día, que soportan el derecho de propiedad
deben ser verificadas previamente, realizando un
trabajo de Diagnóstico Catastral.
-¿Y eso qué es?
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 63

La mayoría de los actos de ventas generados


en la actualidad tienen múltiples errores, que se deben
a problemas de ubicación geográfica y de colindancias.
-Les explico, un Diagnóstico Catastral comienza Eso nos dirá si la documentación está errada o base del uso de un profesional de la agrimensu-
por hacer las investigaciones primarias en la sala correcta en la ubicación geográfica, y en la posi- ra calificado. Lógicamente en el mundo del Señor
de consulta, donde se establece la veracidad de ción correcta de la parcela madre. hay de todo, pero esto es como tener un médico
los datos suministrados versus el contenido en -¿El levantamiento parcelario del que de cabecera para la salud, un abogado para los
los datos de los archivos de la sala de consulta. usted nos habla es tan importante? temas legales y un agrimensor para la seguridad
A partir de estos datos, vamos al terreno a -Muchísimo. La mayoría de los actos de ventas de los bienes inmobiliarios.
realizar el levantamiento parcelario previa la generados en la actualidad tienen múltiples -Discúlpenos Don Cecilio, pero nosotros no sabíamos
colocación y ocupación de las placas para la errores, que se deben a problemas de ubica- que el trabajo de los agrimensores resultaba tan vital
georeferenciación satelital, lo que nos permiti- ción geográfica y de colindancias, y eso es en los en eso de comprar una vivienda…
rá hacer los cálculos de las coordenadas de los casos considerados como simples, ya que en los -No se preocupen, no son muchos los que
puntos perimetrales de la propiedad, así como casos complejos, los propios abogados han oca- conocen que la función principal de un profesio-
verificar si la documentación a mano se corres- sionado litis sobre terrenos registrados, por las nal de la Agrimensura, es decir un Agrimensor, es
ponde con la medición realizada, haciendo el confusiones de índole técnico. la de participar en el establecimiento del status
montaje de ese levantamiento en la base carto- La seguridad técnica y jurídica de un comprador físico jurídico de la propiedad en el sistema
gráfica catastral de la jurisdicción inmobiliaria. con una verdadera orientación, debe ser sobre la
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 64

de jurisdicción inmobiliaria, a través de la ley No los quiero abrumar, pero todo eso indepen-
No.108-05 y sus reglamentaciones. dientemente de que los agrimensores también
La función principal Incluso, los agrimensores son considerados como
auxiliares de la justicia por la particularidad de
nos dedicamos a la Cartografía, Fotogrametría,
Batimetría, Geodesia, Sistema GIS y Sistema
del Agrimensor, tener fe pública. Lidar.
Y permítanme explicarles, para que no les quede
es la de participar en -¿Cuáles son sus labores específicas?
-Los agrimensores brindamos nuestros servi- duda, que la formación del Agrimensor en la
el establecimiento del cios técnicos a los sectores público y privado; a actualidad está muy vinculada a los avances
nivel oficial a las instituciones centralizadas y técnico-científicos, a partir de la gran red de
status físico jurídico descentralizadas; y en lo referente a los servicios transbordadores espaciales, lo que ha facilitado
privados, lo hacemos a nivel empresarial, como un gran adelanto en la tecnología, con el apoyo
de la propiedad en el también a nivel individual. de la ciencia informática.
sistema de También los agrimensores nos dedicamos a
ejecutar procesos catastrales, tales como des-
Como ustedes saben, todos esos avances han
contribuido al desarrollo de la comunicación, la
jurisdicción lindes, subdivisión, refundiciones, actualización telefonía, el Internet, la TV por cable, la música,
de mensura, regularización parcelaria, consolida- entre otras aplicaciones del sistema de informa-
inmobiliaria, a través ción parcelaria, y replanteos, entre otras figuras ción geográfica(GIS), a partir del geoide WGS-84,
combinadas que pueden generarse a partir de la dando paso también, y estableciendo la platafor-
de la ley No.108-05 y sus particularidad de cada caso. ma que hoy tenemos en las redes sociales.
reglamentaciones. Además de esta función en la jurisdicción in- Sin confusión en los títulos
mobiliaria, hacemos valuaciones y a actividades Manuel y Melissa, en relación con los certifica-
geocartográficas, más bien llamadas hoy día el dos de títulos, tienen que saber que hay muchas
ejercicio de la Ingeniería en Geométrica.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 65

confusiones hasta de los propios abogados, También, en caso de un préstamo a


ya que a menudo se confunde una Constan- una entidad financiera, antes se emitía
cia Anotada con un Certificado de Título, y esto un documento adicional para esa
se debe generalmente a que los certificados de entidad, llamado Certificado del Acree-
títulos y las constancias anotadas vienen impre- dor Hipotecario, el que era cancelado al
sas en un papel similar en el formato viejo, que momento del saldo de la deuda con la
en la parte superior dice Certificado de Titulo entidad financiera.
No., pero a veces no nos damos cuenta que a ese Hoy día, a partir de la aplicación de la
certificado de título ya se le ha hecho una rebaja, nueva ley inmobiliaria No.108-05, este
y desde el momento que se hizo la rebaja se con- tema ha cambiado mucho en la Direc-
vierte en una constancia anotada. ción Nacional de Registros de Títulos.
Eso se indica en la parte superior e inferior del En primer lugar, el formato de los cer-
contenido del propio documento, pero no todo el tificados de títulos, que ahora son más
mundo lo sabe, por eso es que deben tener a un pequeños, además del uso de diferentes
profesional de la agrimensura que los oriente en colores, según y de acuerdo con la clasi-
ese sentido, para no cometer errores haciendo ficación de cada documento. ustedes, o cualquier interesado, puedan ver lo
una compra de un documento que muchas veces Por ejemplo, los Certificados de Títulos son de que ocurre en cada propiedad deben hacer una
ha sido cancelado. Para evitar esto, también color azul; la Constancia Anotada es de color investigación en la sala de consulta, que tiene ca-
deben hacer un proceso catastral primero antes rosado y la Certificación del Acreedor Hipotecario rácter y uso públicos.
de la compra. es de un color como verde con amarillo. Sin embargo, si quisieran hacer una investiga-
Por si acaso, les explico que el formato viejo Por otra parte, aparece el término “Matrícula” con ción más precisa, deben depositar una solicitud
tiene un tamaño mayor, y las inscripciones apa- un número, y las inscripciones ya no se hacen en puntual de lo que desean en la Dirección Regional
recen en la parte trasera del documento. el reverso de cada documento, sino que para que de Registro de Títulos correspondiente.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 66

Escollos en el camino de la compra esté gestionando un préstamo en una entidad


En el proceso de la adquisición de una vivienda, bancaria por lo general pierda la oportunidad de
yo, como agrimensor, les digo que puede haber hacer el negocio.
varios contratiempos. Los principales tienen que Con decirles que el país ha perdido muchísimas
ver con elementos técnicos y sistemas en el servi- inversiones, tanto nacionales como extranje-
cio que se presta en la propia institución. ras en pequeños, medianos y grandes proyectos,
Es evidente que se requiere de una mayor
gestión de servicios y celeridad para sacar los ex-
pedientes con mayor prontitud, ya que el tiempo
para tramitar un expediente considerado como
normal y sin problemas, oscila entre los seis(6) y
ocho(8) meses, y los expedientes que tienen pro-
Los expedientes
blemas menores sobrepasan el año. que caen dentro
Los expedientes que caen dentro del tema de su-
perposiciones, por lo general están dentro de del tema de
los dos (2) años, ya que la institución no tiene la
capacidad técnica, administrativa y de gestión
superposiciones,
para darles solución a los múltiples proble- por lo general
mas que se le presentan, más aun cuando los
que dirigen están limitados en esas habilidades están dentro de
gerenciales.
-Pero eso es demasiado tiempo…
los dos (2) años.
-Visto así, es lamentable que una persona que
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 67

dada la inseguridad de la propiedad inmobiliaria, relación a lo que teníamos antes, pero todavía
y el problema de la falta de capacidad de la insti- debemos seguir avanzando como para decir que
tución para darle solución rápida a un problema hemos asimilado el nuevo sistema de registro en
de carácter técnico, que en caso de ser resuel- República Dominicana, y que tenemos mayor se-
to, podría traer grandes capitales y, por ende, se guridad jurídica en cuanto a los activos en el país.
generaría una gran actividad económica en be- Por ejemplo se requiere que la Dirección Nacio-
neficio de los servidores privados, las entidades nal de Mensuras Catastrales y las Direcciones
oficiales y la República Dominicana, en general. Regionales aceleren el proceso de revisión de
Desafortunadamente, ni ustedes como compra- los expedientes; que el tema de superposiciones
dores, ni otros adquirientes pueden hacer nada parcelarias sea resuelto con mayor rapidez, en
por el momento, porque se trata de un proble- base al uso de mayor personal técnico y adminis-
ma institucional, y los incumbentes son sordos, trativo, ya que las brigadas topográficas hábiles
mudos y ciegos. son insuficientes para atender todos los casos
En la actualidad, nos sentimos indefensos que se presentan a diario por problema de des-
como ciudadanos y usuarios de la jurisdicción; plazamientos y montajes parcelarios.
se requiere una mayor celeridad en todos los Otra cosa es que se le debe dar mayores facili-
procesos, y esencialmente en la parte de los tri- dades al profesional de la agrimensura para que
bunales, que es donde mayor tiempo se pasan pueda darles seguimiento a sus expedientes, así
los expedientes. como los funcionarios tienen que prestarle mayor
Avances, poco a poco atención a cada expediente en particular, ya que
Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto, las revisiones aparentemente son ágiles, pero
debo decirles que la jurisdicción inmobiliaria, en lograr las firmas de cada expediente es difícil, y
términos generales, ha avanzado mucho con no se entiende el por qué.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 68

El tema de los tribunales de tierras, llámese de orientación para todos los posibles adquirien- Independientemente de todo eso, Melissa y
jurisdicción original o el superior, en verdad opera tes de un inmueble -como ustedes-, que podría Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a
con mucha lentitud, aunque existen excepciones, ser el Colegio Dominicanos de Ingenieros, Ar- todas sus interrogantes, les digo que estoy a su
y algunos expedientes han salido con el tiempo quitectos y Agrimensores (CODIA), la Asociación completa disposición en cuanto a cualquier tema
establecido en la ley y en los reglamentos. Dominicana de Agrimensores (ASODAGRIM), el relacionado con la jurisdicción inmobiliaria, bási-
Por último, creo y entiendo que las instituciones Colegio de Abogados y otras asociaciones y enti- camente en la parte catastral .
de profesionales deben habilitar un espacio de dades relacionadas.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 69

2.3

Piensa en frío Compres a quien compres, revisa bien tus papeles


Héctor Alies
Abogado especialista en Derecho Inmobiliario. Socio Gerente de Alies Rivas Consultores, firma de abogados y consultoría.
Coordinador de la Maestría en Derecho Inmobiliario de la PUCMM.

Consideraciones legales a tomar ustedes, como compradores, determinar quién es


en cuenta el legítimo propietario, y si existe alguna carga,
La información contenida en los Registros de gravamen o afectación que afecte al inmueble.
Títulos es de acceso público para todo aquel in- Por ejemplo, nunca es recomendable adquirir
teresado en conocer el estado jurídico de un un inmueble afectado por una litis, o que posea
inmueble, y se entiende, además, que sobre un varios gravámenes hipotecarios.
inmueble registrado no existen derechos, cargas Para eso, con sólo tener la designación de la
ni gravámenes ocultos que no estén debidamen- parcela, solar o unidad de condominio, ustedes,
te registrados. o cualquier interesado, se pueden dirigir a
En tal virtud, Manuel y Melissa, si ustedes defi- cualquiera de las Salas de Consultas de la Juris-
nitivamente están interesados en comprar una dicción Inmobiliaria, y buscar gratuitamente ese
vivienda, les exhorto a que, antes de realizar inmueble, con la ayuda de un auxiliar para tales
cualquier tipo de desembolso, se informen y co- fines.
nozcan la situación registral del inmueble que Si el resultado se desea con mayor formalidad,
desean comprar. se solicita una certificación del estado jurídico
Hacer esta investigación, les permitirá a del inmueble en el Registro de Títulos correspon-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 70

diente a la ubicación del inmueble. Esta última, paduras, tachaduras o espacios en blanco. Para
casi con toda seguridad, es requerida por los lograr la transferencia, se debe depositar ese
bancos o asociaciones. Tiene un valor actual de documento.
Deben tener RD$500.00.
-¿Y ya?
Ahora bien, deben tener mucho cuidado con los
duplicados por pérdida. Son los más utilizados
mucho cuidado -No Manuel, hay otras cosas sobre las que para estafar o defraudar a una persona.
deben ser advertidos: Siempre fírmenle un con-
con los trato al titular registral. Si en la certificación dice
Vivir en un condominio
El desarrollo inmobiliario que vive la República
duplicados que está casado o que está en copropiedad, re-
cuerden que, en cada caso, la esposa o esposo
Dominicana ha provocado que al momento de
adquirir un inmueble, la primera opción sea un
por pérdida. y los demás copropietarios deben firmar. Eviten
que les vendan la cosa de otro.
apartamento. Esto se debe a cuestiones de se-

Son los más Registrar, registrar y… registrar


guridad, ahorro o a las exigencias por variaciones
en el uso del suelo de determinado sector.
utilizados Ahora bien, después que hayan comprado,
Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto
Sin embargo, esta situación presenta una rea-
lidad irrefutable y a las que muchos le cuesta
para estafar de transferencia, y registren. En nuestro país, adaptarse: se debe convivir simultáneamente en
República Dominicana, lo que no está en el Re- un régimen de propiedad y copropiedad. Por eso,
o defraudar a gistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo, Manuel, Melissa, si compran en un condominio,
una persona. primero en el derecho. No tener su Certificado de
Título, puede perjudicar su acceso al crédito.
de pleno derecho, ustedes pasan a ser parte de
un consorcio de propietarios.
Siempre percátense de que su vendedor tiene en Aunque según la temática hay quórums, las de-
su poder el duplicado del Certificado de Título. cisiones que se tomen son vinculantes para la
No debe tener abreviaturas, interlineados, ras- minoría disidente o los ausentes (debidamen-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 71

te convocados). Es decir, no siempre se decide convivencia y prohibiciones. Por ejemplo: horarios


lo que ustedes, como propietarios, quieran, pero para fiestas, prohibición de mascotas, de lavar el
deben respetar la decisión.
La contribución para el cuidado y mantenimiento
carro en el parqueo, etc.
Si adquieren un apartamento en un condominio,
Revisen bien el
de las áreas comunes es parte esencial de vivir en se vinculan a mantener intacta la fachada, y no reglamento de
un condominio.
No todo queda en la cuota del préstamo
pueden realizar obras nuevas sin la autorización
de la unanimidad de los condóminos presentes condominio,
hipotecario. No olviden que el incumplimiento
en el pago de la cuota de mantenimiento tiene
en la asamblea convocada.
Manuel, Melissa, antes de comprar en un con-
pues en este
consecuencias legales. Para eso la ley ha previs- dominio, investiguen cuáles y cuántos sectores documento se
to un privilegio, que aplica como garantía para el conforman su unidad, y cuáles son las áreas
consorcio de propietarios. Si ustedes no pagan, comunes. No quieran más parqueos de los que colocan, muchas
podrían perder su apartamento.
La cuota de mantenimiento puede ser pro-
les corresponden, aunque su familia crezca (eso
se prevé); no quieran acceder al techo para secar
veces, normas
porcional a cada derecho, o igual entre todos.
Investiguen a cuánto asciende esa cuota antes
la ropa, si el mismo se vendió como pent-hou-
se; no quieran una piscina, si no estaba en el
de convivencia y
de adquirir, y eviten disgustos posteriores. proyecto. prohibiciones.
Deben saber que si compran en un condominio, Con el tema de los parqueos, es muy común que
se someten a un Reglamento que presenta todas muchas personas utilicen parqueos que realmen- (pídanselo a
las disposiciones a las que ustedes estarían
atados. Les recomiendo leerlo previamente (pí-
te no les corresponden, ya sea por confusión, por
la incorrecta indicación al adquirir su unidad o
su vendedor o
danselo a su vendedor o promotor), pues en ese
documento se colocan, muchas veces, normas de
porque los que van llegando van cambiando con-
venientemente la distribución.
promotor).
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 72

¿Quieren estar seguros? Consulten el plano de pleja, según la cantidad de unidades de En todo caso, pregunten si existe un fondo de
división para la constitución de condominio condominio que existan. No crean que es lo mismo reserva para responder a los gastos extraordi-
y la planilla de descripción de unidades, que administrar y mantener un edificio de 8 aparta- narios o urgentes, ordinarios o extraordinarios
también están disponibles en las Salas de Con- mentos que uno de 70. Mientras más unidades, se o innovaciones que afecten a todo el edificio
sultas de la Jurisdicción Inmobiliaria. torna más complejo el cobro, la adopción de deci- o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su
Recuerden que la Administración es simple o com- siones, el respeto al Reglamento o la limpieza. inversión.
Es necesario que el condominio cuente con una
póliza de seguro permanente contra los riesgos
(incendio, terremoto, etc.), por su valor real.
Esto es diferente al seguro que se contrata con
el banco por el valor de la hipoteca.
Cuando ustedes compran en un condominio, ad-
quieren todos los derechos sobre la unidad. No
existe tal cosa como: compro el apartamento y un
parqueo, pero el vendedor se queda con un parqueo
y el porcentaje sobre el terreno. Es un todo.
En definitiva, toda persona que forma parte del
consorcio de un condominio debe preocuparse
por conocer y entender las implicaciones y carac-
terísticas del mismo. Existe la falsa creencia de
que todo lo que sea jurídico es de dominio exclu-
sivo de los abogados, pero no es así: la vida en
condominio debe concitar el interés de todos .
3
g u í a PA R A la primera vivienda ( gpv ) V O LV E R A C O N T E N I D O 73

Rol de las
fiduciarias,
el encaje legal
y el bono para
la compra
de tu vivienda
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 74

3.1

¿Qué es una fiduciaria? protección para tu inversión

Andrés rivas
ha trabajado en sector financiero por más de 20 en Melissa, Manuel, ¿saben en qué consiste el que llamamos Fiduciaria constituye lo que se
diferentes países de Latinoamérica. Actualmente es
Gerente General de la Fiduciaria Popular, S.A.
negocio fiduciario?, porque es importante que conoce como un fideicomiso, y que cada fidei-
conozcan al menos algunos detalles de estas em- comiso se maneja como si fuera una compañía
presas, que resultan de mucha utilidad también separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto,
en el sector inmobiliario… cada fideicomiso tiene sus propias cuentas
-Bueno, algo nos han estado diciendo… bancarias, sus propios activos, sus estados finan-
-Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa, cieros. En fin, es un ente independiente de los
cuyo objetivo primario es custodiar y adminis- otros fideicomisos y de la misma Fiduciaria. Por
trar bienes que le fueron traspasados por sus consiguiente, una Fiduciaria maneja muchos
dueños en beneficios de ellos mismos, o de las fideicomisos.
personas que éstos designaron. Esa labor de ad- -Pero, ¿cómo puede una Fiduciaria para
ministración puede ser tan simple como guardar hacer cosas tan diferentes?
un dinero e invertirlo por un tiempo determina- -No es tan complicado, Manuel. La misión de la
do o tan compleja como administrar los recursos Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que ad-
para gestionar un proyecto para construir hasta ministra está establecida en un contrato. Este
un aeropuerto o una central hidroeléctrica. documento equivale al acto constitutivo de
En forma sencilla, digamos que cada grupo de una empresa o a la constitución, en el caso de
bienes administrados dentro de esta empresa nuestro país, la República Dominicana, por lo
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 75

tanto en ese documento se establecen las reglas dientes, que no pertenecen a ninguno de los
del juego. grupos anteriores.
El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer cumplir Obviando algunas diferencias sobre los ne-
las reglas establecidas en cada contrato, es
como un árbitro en un juego de béisbol, y para
gocios que pueden hacer cada una de ellas, lo
importante de destacar para el consumidor es
El rol de la
eso, además del personal con que cuenta, cada
fideicomiso que administra tendrá los asesores
que todas las Fiduciarias tienen un regulador
que las vigila y asegura que manejen los re-
Fiduciaria
y el personal necesarios para poder cumplir con cursos que le fueron encomendados de forma es cumplir y
las obligaciones establecidas en el acuerdo que
se firmó.
adecuada, y siguiendo las órdenes que reci-
bieron, y que al igual que con las instituciones hacer cumplir
-¿Entiendes, Manuel? Continuando con el símil
del béisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fideico-
financieras y las Administradoras de Fondos
de Pensiones (AFP), a la hora de elegir una Fi-
las reglas
miso con los árbitros necesarios para cubrir todas duciaria, se deben tomar en cuenta todas las establecidas en
las jugadas, y tiene a su disposición la repetición alternativas del mercado, y escoger aquella Fi-
instantánea, para asegurarse que la senten- duciaria donde nos sentimos más cómodos y cada contrato,
cia fue correcta, consultando constantemente el
libro de las reglas de juego.
seguros. Recuerde que está depositando en
ella su confianza y parte de su patrimonio.
es como un
Para culminar la descripción de labor de las
Fiduciarias, es importante resaltar que en la Re-
Especificaciones para el sector árbitro en un
pública Dominicana no todas las Fiduciarias son
inmobiliario
Pero, yendo al centro de la cuestión que nos juego de béisbol.
iguales. Están las que pertenecen a instituciones atañe en esta ocasión, y que es la que les intere-
financieras, las que tienen relación con puestos sa a ustedes. En el proceso de la adquisición de
de la Bolsa de Valores, y las llamadas indepen- una vivienda, principalmente, una Fiduciaria lo
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 76

que busca es brindar seguridad al comprador de hacer al menos las siguientes preguntas:
una vivienda, al proteger sus aportes una vez a. ¿El proyecto se está desarrollando a través
Como seleccionada la propiedad que quiere adquirir en
un proyecto que no se ha construido, o que está
de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregun-
ta es importante, ya que no todos los proyectos
compradores, en la fase de construcción. inmobiliarios se construyen bajo la figura del fi-
En este punto es necesario destacar que deicomiso, por lo tanto no todos los proyectos
deben ustedes, Melissa, Manuel, como comprado- ofrecen a los compradores la seguridad fiduciaria
investigar, res, deben investigar, tanto al promotor de la
vivienda, como el fiduciario que está gestio-
en su inversión.
b. ¿El proyecto tiene la acreditación del INVI
tanto al nando el fideicomiso. De esta forma se sentirán
tranquilos con la inversión inmobiliaria que
como vivienda de bajo costo? Si el proyecto
tiene la acreditación del INVI como un proyec-
promotor de la están por realizar. to de viviendas de bajo costo quiere decir que el

vivienda, como Paso a paso con Melissa y Manuel


En las próximas líneas les explicaremos, paso a
comprador puede acceder, si cumple los requi-
sitos, a ser beneficiario del bono de devolución
el fiduciario paso, qué debe hacer un comprador de una vi- del ITBIS que ofrece el gobierno dominicano para
ayudar a los compradores de su primera vivienda.
vienda, cómo se interactúa con la Fiduciaria, y
que está por qué los proyectos que tienen fideicomisos En caso contrario, si no se tiene la acreditación,
es un proyecto en el cual no se podrá obtener esa
gestionando el son más seguros que los que no lo tienen.
Paso 1.
ayuda del gobierno.

fideicomiso. Hacer realidad un sueño. Una vez el comprador


c. ¿Cuándo se espera comenzar la construc-
ción y entregar la vivienda que estoy interesado
ve un proyecto que le guste, debe llamar a la en comprar? Un punto importante a la hora de
promotora que está desarrollando el proyecto y elegir una vivienda que está en proceso de cons-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 77

trucción es saber el tiempo que tenemos para Paso 2.


pagar el inicial. Ese tiempo permite poder ir La “hora 0”. Ya con el escenario claro, y decidido a comprar
abonando, mes a mes, una cantidad de dinero la vivienda en un proyecto administrado por una Fiduciaria,
acordada en el fideicomiso de preventa, y poder lo próximo que tiene que hacer el comprador o compradora
completar el inicial dentro de un plazo estable- es entregar al promotor la información que éste le pide para
cido. Adicionalmente, estos pagos realizados poder elaborar el contrato de opción de compra.
dentro de un fideicomiso nos ayudan a demos- En este paso existen Fiduciarias que sólo piden información
trar nuestra capacidad de asumir obligaciones. básica, y otras que piden datos adicionales. La recomenda-
d. Las siguientes preguntas que deben hacer ción es que en esta fase entreguen la mayor cantidad de
son en referencia al precio de compra, y conocer información disponible, ya que de
exactamente qué estamos comprando, ¿Qué esa forma la Fiduciaria les podrá
quiero decir con esto? Que debemos preguntar orientar sobre el monto aproxima-
por ejemplo: ¿Cuál vivienda estoy comprando?, do del préstamo que podrá solicitar
¿qué características tiene?, ¿cuáles son los aca- a la institución financiera en el
bados?, y por supuesto ¿cuánto costará?. futuro, y de esa forma tener más
e. Como últimas preguntas antes de tomar la de- claro el escenario desde el inicio.
cisión de comprar, el interesado debe conocer, ¿qué Recuerden que la compra de la vi-
pasa si a la mitad del camino me ocurre algo, y no vienda es una de las inversiones
puedo seguir pagando el inicial, o no me aprue- más importantes que se hace en la
ban el crédito bancario? ¿Tengo que pagar alguna
vida, por lo tanto, para evitar sor-
penalidad? Este tema siempre es importante,
presas en el futuro, es mejor que
porque debemos tomar en cuenta todos los esce-
el comprador esté lo más claro
narios posibles, y conocer sus consecuencias.
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promotor del proyecto, diseñen un plan de pago cuenta del fideicomiso los montos acordados.
Para evitar para el inicial, adaptado a la realidad del cliente. La Fiduciaria le entrega tanto a él o ella, como al
promotor, un estado de cuenta con los aportes
sorpresas en Este plan de pago puede permitir, en muchos
casos, crear un historial de pagos dentro del fi- realizados y los faltantes por realizar.

el futuro, es deicomiso, que le demuestre a las instituciones


de intermediación financiera que el adquiriente
Como se explicó en el paso anterior, este histo-
rial de pagos, realizado dentro del fideicomiso,
mejor que el puede hacer frente a una cuota del présta-
sirve de referencia bancaria, que demostrará a
la Institución Financiera donde se solicitará el
comprador esté mo bancario, y con ello facilitar la aprobación
del préstamo hipotecario a largo plazo nece-
crédito hipotecario de largo plazo la capacidad de
pago del cliente.
lo más claro sario para completar el precio de compra de la
En esta fase, el fideicomiso garantiza al compra-
vivienda.
posible desde Es importante que el comprador no se sienta
dor que el dinero aportado será utilizado única y
exclusivamente para construir el proyecto que él
antes de firmar presionado por el vendedor, y averigüe aproxima-
damente cuándo le podrá prestar su institución
está comprando.
Por otro lado, si el proyecto está en la fase de
el contrato. de confianza y, además, calcule cuánto podrá
pagar como inicial durante el plazo de pre-venta
preventa, y el mismo no fue financieramen-
te viable, por la falta de interés del mercado
y construcción del proyecto.
en el proyecto, al comprador se le devuelve sus
posible desde antes de firmar el contrato. Paso 3. aportes, más los intereses que generaron, mien-
Aunque no todas las Fiduciarias prestan ese Haciendo camino al andar. Con la firma del con- tras los fondos estuvieron disponibles en el
servicio de hacer un pre-análisis financiero, trato de opción de compra o de intención de fideicomiso. Bajo este mecanismo el comprador
esta información es muy importante para que compra, el adquiriente de la vivienda realiza de la vivienda tiene mucha más seguridad que
el comprador o compradora, en conjunto con el sus pagos mensualmente directamente en una cuando compra una vivienda fuera del esquema
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 79

fiduciario, dígase entregando sus aportes direc- parte del cliente, la Fiduciaria lo deposita en la
tamente al promotor o constructor de la vivienda. Dirección General de Impuestos Internos (DGII), y
ésta responderá con la aprobación o rechazo de la
Paso 4.
Casi llegamos. No se desesperen. Faltando pocos solicitud. El fideicomiso
El pago del Bono siempre lo recibirá la Fiducia-
meses para la culminación del proyecto, la Fidu-
ciaria, a través del promotor, contactará al cliente ria directamente de la DGII. Si se recibe antes del
garantiza al
para ir solicitando la aprobación del crédito hi-
potecario en la institución financiera de su
desembolso del crédito hipotecario, será aplicado
como un pago al inicial de la compra de la vi-
comprador
preferencia. vienda, por lo que el monto del crédito solicitado
será más bajo; por otro lado, si es recibido luego
que el dinero
Adicionalmente, si el comprador puede aplicar
al Bono de ITBIS se inicia el proceso de solicitud de obtenido y desembolsado el crédito bancario aportado será
del mismo. En este caso, el cliente debe dirigirse (próximo paso), el monto del Bono será entrega-
inicialmente a la institución que le financiará la do por la Fiduciaria directamente a la institución
utilizado única y
vivienda, y entregarle a la misma todos los do- que dio el financiamiento, como un aporte ex-
exclusivamente
cumentos requeridos por ésta; una vez obtenga traordinario al capital del préstamo, reduciéndolo
la pre-aprobación del crédito, debe dirigir- y, por tanto, la cuota mensual para el adquiriente para construir
también disminuye.
se con esa comunicación escrita al promotor, y
entregársela. Paso 5.
el proyecto
Si aplica para el Bono ITBIS, ha de entregar,
además, los documentos que le solicitará la Fi-
La mejor parte. Una vez concluida la obra, el
cliente recibirá formalmente su vivienda. Este
que él está
duciaria para gestionar su solicitud. Cuando esté proceso se inicia con la firma del contrato de comprando.
completo el expediente de solicitud del Bono por crédito a largo plazo con la Institución Financiera.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 80

El contrato lo firman el comprador, la institución junto con el promotor y un representante de la el mismo por sus vecinos, mantener su propie-
que da el financiamiento, el promotor del pro- Fiduciaria, y firma un documento de aceptación dad en buenas condiciones, y realizar los pagos
yecto y la Fiduciaria. del mismo. mensuales de mantenimiento, si aplica en su
Simultáneamente con la firma del contrato, se ¡Ya somos propietarios! comunidad, algo que es sumamente importan-
pagan los impuestos de transferencia del in- En ese momento, el comprador se convierte en te para que su nueva propiedad no pierda valor
mueble, en caso que aplique, de acuerdo con propietario y, a partir de ese instante, asumirá en el tiempo, y por último, claro está, debe hacer
el valor del mismo, y se hace un acto formal de nuevas responsabilidades, como son cumplir con los pagos de las cuotas del crédito hipotecario a
entrega, donde el comprador revisa su inmueble, el reglamento de condominio, y hacer respetar largo plazo .
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3.2

Garantía de la compra Las preguntas que siempre debes hacer


g ustavo verg ar a
Master en Administración de Empresas (MBA), con énfasis en Finanzas, con más de 18 años de experiencia en el sector financiero con énfasis en la  estructuración, negociación
y administración de productos desde el punto de vista comercial, financiero y legal. (Fondos de Inversión, portafolios de inversión, productos de captación, estructuras
fiduciarias). Ha sido Presidente de Dos Compañías Fiduciarias en Colombia y desde hace 3 años se desempeña como VP Ejecutivo – Gerente General de Fiduciaria BHD

Amigos, si por fin ustedes están pensando en la compra, le preguntó al promotor si contaba
comprar una vivienda, les interesará conocer con la Licencia de Construcción?; ¿le preguntó
algunas de las situaciones y preguntas que de- si contaba con los permisos del Ayuntamien-
berían hacerse, pero que típicamente nadie le to?; ¿se aseguró de que el proyecto que se
plantea al Constructor. También deben saber piensa construir esté permitido con la regulación
qué beneficios tiene la utilización de la figura vigente?;
del fideicomiso en el desarrollo de proyectos ¿le preguntó al promotor, cómo es la estructura
inmobiliarios. de financiación del proyecto?;
Por ejemplo: ¿Compró una vivienda, sin saber si ¿ se aseguró de que su dinero sólo fuera
el solar sobre el cual se piensa desarrollar el pro- utilizado siempre y cuando el proyecto fuera
yecto es de propiedad del promotor?; ¿analizó viable, técnica, financiera y comercialmente?;
los títulos de propiedad del solar sobre el cual ¿compró una vivienda dentro de un
se va a construir el proyecto, para asegurarse de proyecto habitacional que nunca comenzó a
que no el solar no tiene ninguna afectación legal desarrollarse, y si lo hizo, su desarrollo fue
o limitaciones al dominio?; ¿al momento de parcial, no le cumplieron lo prometido, y perdió
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su dinero?; ¿compró una vivienda durante el a desarrollar el próximo proyecto, o para termi-
proceso de construcción, en la fecha de entrega nar el proyecto anterior que se quedó sin flujo de
no había salido el título de propiedad y, por caja, lo que se deriva de proyectos técnicamen- Algunos
ende, no pudo conseguir financiamiento, dado te mal estructurados, que difícilmente pueden
que no se podía hipotecar la vivienda? obtener los diferentes permisos para ser eje- desarrolladores,
-Son muchas interrogantes, en verdad… cutados en regla, considerando, por ejemplo, toman el dinero de
-Sí, Manuel, y todas las preguntas anteriores re- el impacto ambiental, la densidad y niveles de
presentan situaciones reales, que pueden ser altura permitidos, las especificaciones mínimas los compradores
técnicas requeridas para aguantar un terremoto
muchas más, y se han derivado normalmente
de inconvenientes que suelen tener los proyec- o huracán, entre otras posibles dificultades.
del proyecto actual,
tos inmobiliarios al desarrollarse en solares que Lamentablemente, estos inconvenientes difícil- para adquirir por
están sometidos en un proceso sucesoral, en mente son conocidos por los compradores, que
procesos de deslinde, en embargos o litis judicia- siempre confiaron, y jamás se atreven a preguntar
ejemplo el solar
les, o son proyectos que no presentan un estudio si el proyecto en donde estaban comprando tiene en donde van a
previo de factibilidad, su estructura financiera es algún tipo de inconveniente como los listados an-
débil, o tienen un ritmo inferior en la velocidad teriormente a manera de ejemplo. desarrollar el
de las ventas a lo esperado. Garantías del fideicomiso
Pero, Melissa, Manuel, no hay por qué temer,
próximo proyecto,
-¿Cómo puede suceder eso?
-Melissa, debes saber que a veces ocurre que de- para fortuna de ustedes y de todo el país, este o para terminar el
tipo de situaciones tienen una menor proba-
sarrolladores, desafortunadamente, toman el
dinero de los compradores del proyecto actual, bilidad de ocurrencia cuando el proyecto es proyecto anterior.
para adquirir por ejemplo el solar en donde van administrado bajo un fideicomiso. Cuando un de-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 83

sarrollador decide contratar a una fiduciaria para yecto. La fiduciaria suple esa debilidad.
que administre su proyecto bajo un contrato de También la fiduciaria es la que custodia el
fideicomiso, la fiduciaria realiza una debida dili- dinero pagado por los compradores durante una
gencia para verificar la situación jurídica del solar fase denominada factibilidad. Hasta tanto el
en donde se va a desarrollar el proyecto, previen- proyecto sea factible, es decir que tenga un nivel
do la existencia de un riesgo futuro para obtener mínimo de ventas, obtenga los permisos, logre
los títulos individuales de las unidades a ser el financiamiento y la situación jurídica del solar
construidas. haya sido constatada, el dinero de los comprado-
Al ser transferido el solar a nombre del fidei- res es “sagrado”, nadie lo toca, nadie lo utiliza, y
comiso y, al ser la fiduciaria la representante el desarrollador no puede contar con él.
legal de dicho fideicomiso, ésta no permite que En caso de que no se demuestre la factibilidad
el solar sirva de garantía de ningún préstamo, en un período de tiempo pre establecido, la fi-
hasta tanto se cumplan las condiciones que de- duciaria le devuelve el dinero a los compradores,
muestran la factibilidad comercial y técnica del incluyendo los rendimientos que hayan generado
proyecto. los mismos durante el tiempo que estuvieron en
La fiduciaria evalúa la factibilidad técnico-finan- custodia.
ciera del proyecto, evaluando la probabilidad de Contabilidad organizada
éxito del mismo, y decidiendo anticipadamen- A lo largo de todo el proceso de construcción, la
te si administrará o no dicho proyecto. Esto es fiduciaria es la que administra la totalidad del
una garantía para los compradores e inversionis- dinero que ingresa al proyecto proveniente de
tas que no tienen conocimientos técnicos para los compradores, y de los aportes que haga el
decidir comprar o invertir en determinado pro-
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desarrollador, provenientes del crédito para la económico del proyecto, y es la que distribu-
construcción y de los inversionistas. ye dicho resultado entre los beneficiarios del La fiduciaria es
Al ser “la que tiene la chequera del proyecto”, proyecto, es decir desarrollador, inversionistas,
la fiduciaria es la que realiza los pagos a los acreedores, etc. la que realiza
suplidores por la compra de materiales y servicios,
asegurando que el dinero está siendo empleado
El negocio Fiduciario permite cambiar de manera
organizada el modelo de negocio típico del sector
los pagos a
realmente en la construcción del proyecto, y no en edificador, basado fundamentalmente en la los suplidores
el pago de elementos que no tienen nada que ver construcción para vender. Mediante la incorpora-
con el mismo. ción de esquemas por la compra
Un proyecto administrado de esta manera, se
vuelve más “banqueable”, más atractivo para
fiduciarios se permite generar confianza en todos
los agentes del mercado, y reactivar la dinámica
de materiales
que las entidades de intermediación financiera de las ventas con un debido control de riesgos. y servicios,
quieran financiar la construcción del mismo. En términos puntuales, la fiducia inmobiliaria
La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del tiene por finalidad la administración de re- asegurando que
proyecto, asegurando que todo lo que pase por
allí, sea registrado de forma correcta. Cada una
cursos y bienes relacionados con un proyecto
inmobiliario o la administración de los recursos
el dinero está
de las partes involucradas, si así se llegare a asociados al desarrollo y ejecución del mismo. siendo empleado
acordar, tendría acceso a la información finan- Para los compradores significa seguridad el
ciera del proyecto. Información transparente y manejo de sus recursos por una entidad fiducia- realmente en la
confiable. ria, que sólo entrega recursos de acuerdo con el construcción del
Esto indica que, al momento de distribuir utili- cumplimiento de ciertas condiciones, los dineros
dades, es la fiduciaria la que informa el resultado de los compradores no entran al patrimonio del proyecto.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 85

promotor, ni se mezclan con otros proyectos que El negocio fiduciario en el sector inmobiliario do- El uso del fideicomiso facilitará el desarrollo
el Promotor esté ejecutando o piense ejecutar minicano viene a constituir parte fundamental de la actividad edificadora y la concertación de
en el futuro, y dependiendo del tipo de negocio de cualquier proyecto, independientemente del grandes proyectos de desarrollo para el país. La
fiduciario, hasta la transferencia del título en destino, ya sea residencial o no, o de la escala promoción de su utilización a todo nivel abona el
algunos casos es realizada por el fiduciario. del mismo. terreno para seguir construyendo más y mejores
proyectos, también promoviendo la transparencia
.
y la formalidad en el sector
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 86

3.3

Bono vivienda bajo costo despejando dudas

Germ ania Montas


Economista, especialista en Tecnología de Manuel y Melissa, quizás sería mejor que comien- digo que, al día de hoy, se ha establecido que una
Información, con 20 años de experiencia en materia
fiscal. Ha desempeñado posiciones del más alto
ce por recordar que en el año 2011 se promulgó vivienda de bajo costo es aquella que forma parte
nivel en el Área de Tecnología de Información para la Ley 189-11 de para el Desarrollo del Mercado de un Proyecto acreditado como tal por el orga-
los sectores público y privado. Actualmente es socia Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Do- nismo competente, que es el Instituto Nacional
fundadora de Consultores para el Desarrollo.
minicana, que a partir de su artículo 129 introduce de la Vivienda (INVI), y que tienen un precio de
disposiciones para el fomento de los Proyectos hasta RD$2.3 millones.
habitacionales de Bajo Costo. Por tanto, es muy importante que al adquirir
En el artículo 131 de esa misma Ley, se dispone una vivienda, si se está interesado en obtener
un régimen de exenciones fiscales para los cons- el bono, se verifique que el INVI haya calificado
tructores, y en uno de sus párrafos establece un como tal el Proyecto.
denominado “bono o subsidio directo”, en propor- En este sentido, la Dirección General de Im-
ción a la carga fiscal que conlleva la construcción puestos Internos (DGII) publicó recientemente
de la vivienda. un aviso, informando que el valor máximo del
-¿Y qué dice esa ley sobre las viviendas de bajo precio de venta de las viviendas desarrolla-
costo, que según me ha comentado Manuel, das por los fideicomisos que se considerarán
sean las que posiblemente más nos convengan, como de bajo costo, según la Ley 189-11 es de
si vamos a comprar? RD$2,307,060.92.l
-¿Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues te Esa institución explicó que este monto corres-
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ponde al valor ajustado por inflación para el año variar. El monto aproximado del bono es del 10%
-Ok, Ok, comprendo, pero, ¿Ese
en curso. El precio considerado hasta la fecha era bono se aplica a todas las viviendas
del precio.
de RD$$2,225,000.00, según las calificaciones llamadas de bajo costo? Para obtener su bono, deben acercarte a la Fi-
emitidas por el Instituto Nacional de la Vivienda duciaria, que es la entidad que debe realizar el
(INVI). trámite ante la DGII, y externarle que desean
¿Quién administra los bonos?
-No, Manuel, no todas las viviendas aplican para solicitarlo.
Por su lado, el organismo competente para ad- este programa, para que puedan optar, deben En ese momento ya debe estar formalizado con
ministrar los bonos es la Dirección General de adquirir una vivienda que forme parte de un pro- la Fiduciaria el proceso de separación de la vi-
Impuestos Internos (DGII) que, mediante la yecto, cuya construcción se esté ejecutando a vienda, y tiene que haber una entidad financiera
Norma 01-2015, estableció en sus artículos 8, través de un fideicomiso que esté a cargo de una dispuesta a otorgarte un financiamiento.
12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los in- Fiduciaria. -Nos imaginamos que los requisitos son
teresados, pueden aprovechar para obtener un Por consiguiente, el primer paso es ubicar pro- innumerables…
bono para el inicial de su vivienda, o aplicarse al yectos de construcción de viviendas de bajo -Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben
capital insoluto del préstamo, en caso de que el costo clasificadas como tales por el INVI, y presentar una carta del adquiriente, autorizan-
adquiriente haya completado el inicial. que su construcción esté gestionada por una do a la DGII a transferir a favor del fideicomiso el
Este bono, que hemos dicho se trata de un sub- Fiduciaria. monto del bono. También tienen que demostrar
sidio otorgado por el Estado a quienes adquieran Luego, hay que asegurarse que esté debidamen- que no poseen otra vivienda. Esto sustenta-
una vivienda de bajo costo, puede ser utilizado te registrado en la DGII, identificando el número do mediante una Certificación de la Dirección
para abonarlo a su inicial. de unidad y el proyecto habitacional. General de Catastro Nacional. Como ustedes
-Y, ¿a cuánto puede ascender ese famoso bono? ya están casados, en su caso, ambos cónyuges
-El valor del bono es el monto de ITBIS reconoci- deberán cumplir con este requisito.
do por los organismos estatales (DGII-INVI) como Además, como ya les expliqué, debe existir un
parte del costo de la vivienda, por lo que puede contrato de financiamiento para el adquiriente
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 88

con una entidad financiera, y tienen que pre-


sentar documentos que avalen que ustedes
La fiduciaria como adquirientes han realizado algún pago
por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de
será responsable separación.
Otro requisito es presentar copia del contrato
de la entrega tripartito de compra-venta entre la entidad de
crédito, el fideicomiso y el adquiriente, en el que
del bono recibido se haga constar el precio de venta de la vivienda.
Por supuesto, también tienen que llevar una
en favor del copia de la cédula de identidad del o los adqui-

adquiriente para rientes, y para demostrar que ustedes, como


compradores, se encuentran en cumplimiento de

completar el sus obligaciones tributarias, en caso de que sean


asalariados, solamente deben obtener constan-
inicial o abonar cia de las retenciones que les ha realizado su
empleador.
al préstamo. Si el adquiriente posee un negocio que, según
creo, no es el caso de ustedes, Melissa y Manuel,
pues entonces debe obtener una certificación
en una oficina de la DGII o en la oficina virtual de
esta institución.
-¡¡¡Ufff!!! Y dices que no es complicado…
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 89

-Bueno, bueno, pero al menos es un alivio y una


ayuda. Además, deben saber que las solicitudes
Otra información de interés, es que la fiducia-
ria, en nombre del adquiriente, podrá solicitar a
La fiduciaria,
de compensación según la misma norma 1-2015 la DGII una certificación donde haga constar que en nombre del
serán procesadas y tramitadas por la DGII dentro el adquiriente califica para la obtención del bono,
de los 20 días siguientes de su recepción. Sin aunque en ese momento no se disponga de un adquiriente,
embargo, no aplica el Silencio Administrativo, es-
tablecido en el Código Tributario.
contrato definitivo.
Esto es muy útil, porque el trámite puede
podrá solicitar
El bono será otorgado si existieran las asigna-
ciones presupuestarias otorgadas para el fondo
avanzar, utilizando el contrato de promesa
de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y
a la DGII una
especial de reembolso. anexar la certificación de pre-calificación de certificación
La fiduciaria será responsable de la entrega del financiamiento.
bono recibido en favor del adquiriente para com- En esta situación, el desembolso del bono se donde haga
pletar el inicial o abonar al préstamo, según se
acuerde con el comprador.
hará una vez sea depositado el contrato tri-
partito, o depositando una certificación de la
constar que
fiduciaria, indicando que el inmueble se encuen-
tra desarrollado en el 80%.
el adquiriente
En caso de que el beneficiario no llegara a ad- califica para la
¿Algo más que
quirir la vivienda, la fiduciaria deberá devolver el
monto entregado por la DGII como “Bono de Vi- obtención del
debamos saber?
vienda de Bajo Costo”. bono.
4.1
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 91

financiamiento:
Antes
de tomar el
préstamo
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 92

4.1.1

Licencia para deber toma la prueba

Argentarium
A pesar de sus poderes redentores, igual que con tiende en lo que se está metiendo!
el fuego, con el crédito no se debe jugar. Dependiendo de la “nota” obtenida en el
Al crédito recurrimos para una primera vivienda. “Examen para Deber Argentarium” (EDA), se
Al crédito se apuesta para capitalizar las PYMES. podría variar el tipo de educación financiera ofer-
Con el crédito nos “montamos”. A muchos, tada al deudor para que pueda salir airoso de su
el crédito los saca de un lío hasta la próxima crédito.
nómina o el cobro pendiente. En definitiva, ¡qué No dudo que, en algunos casos, y hasta que
difícil sería para muchos (¿demasiados?) vivir sin el potencial deudor se eduque mejor, lo mejor
crédito! sería que se abstenga de firmar un documento
Sin embargo, el crédito no es para todo el mundo. que lo podría llevar a la salvación o la maldición
Estoy convencido de ello, a juzgar por el tipo de económica.
preguntas que recibo de quienes ya son deudores Examen para deber Argentarium
en el mercado bancario dominicano. (eda)
Es tal el nivel de desconocimiento generalizado Instrucciones: El EDA consta de 20 preguntas
sobre este proceso, que estoy convencido que, de opción múltiple. Responder sin consultar con
previo a tomar un crédito bancario, al potencial otros. Tómese su tiempo. Las respuestas correc-
deudor se le debe aplicar un “examen” para ver, tas se publicarán en la columna Argentarium.
no sólo si califica para el préstamo, sino... ¡Si en-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 93

1) Si nunca he tomado un préstamo en el pasado, la a) Así es. a) Así es, además, nadie los entiende.
banca no me prestará: b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
a) Así es. c) No sé. c) No sé.
b) Eso no es cierto.
5) Si me dan la opción, prefiero un préstamo 8) Yo decido dónde tomar el préstamo por la tasa
c) No sé. hipotecario a 40 años que a 12 años. La cuota será de interés que me ofrezcan. A mejor tasa, mejor
2) La única forma de crear historial de crédito es más llevadera, y así podré comprar una casa más será el préstamo.
con un préstamo a cuotas, como los de consumo o grande. a) Así es.
hipotecarios. a) Así es. b) Eso no es cierto.
a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.
b) Eso no es cierto. c) No sé.
9) Es imposible que si tomé un préstamo a una
c) No sé. 6) El plazo de un préstamo no importa. Si quiere tasa de 10%, 18 meses después el interés suba al
3) Para los bancos, es malo que yo esté en “CICLA” saldarlo o pagarlo de forma anticipada, no hay 24%.
o en DataCredito, pues significa que estoy de mayor inconveniente. a) Así es.
alguna forma “fichado” negativamente. a) Así es. Al banco le da igual. b) Eso no es cierto.
a) Así es. b) Eso no es cierto. c) No sé.
b) Eso no es cierto. c) No sé.
10) No importa dónde tomes el préstamo. Banco
c) No sé. 7) Al momento de tomar un préstamo con un es banco, asociación de A&P es asociación de
4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno. Si banco, no sirve para nada leer los contratos con sus A&P. Al final, es lo mismo. Lo importante son las
voy a comprar algo, lo mejor sería que me presten el letras chiquitas, pues son todos iguales, y no hay condiciones del préstamo (como la tasa de interés),
100%, sin yo tener que poner un depósito o inicial. nada que yo pueda hacer para modificarlos: no dónde lo tomo.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 94

a) Así es. 14) Dejar de pagar un préstamo en Banco X ellos. Eso me conviene, para mejorar mi “score”,
b) Eso no es cierto. sólo me afectará en el préstamo que tengo en pues pensarán que tengo menos deuda.
ese banco. Mis demás créditos en otros bancos a) Así es, eso me alegró.
c) No sé.
no afectarán. b) Eso no es cierto.
11) Si puedes, es mejor poner en garantía un a) Así es.
depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa b) Eso no es cierto. c) No sé.
de interés. 18) Las tasas de interés de los préstamos nunca
c) No sé.
a) Así es. Además, no me descapitalizo. bajan. Sólo suben.
b) Eso no es cierto. 15) Si garantizas un préstamo es sólo como a) Así es.
referencia, para que le presten al amigo que estás b) Eso no es cierto.
c) No sé.
garantizando. Ese amigo es el responsable del
12) Si me atraso unos días (15 o 20 pero menos de préstamo, si deja de pagar, es su problema. c) No sé.
30 días) en un préstamo, no pasará nada. Lo que a) Así es. 19) En una feria, la mejor tasa es la más bajita,
no debo es llegar a más de un mes en mora. b) Eso no es cierto. aunque sea fija menos tiempo.
a) Así es. c) No sé. a) Así es.
b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
16) No tiene sentido pagar un préstamo en mora
c) No sé. c) No sé.
de hace muchos años atrás. Mi crédito ya está
13) El banco sólo puede cobrar una cuota de mi “dañado”, y los bancos no me volverán a prestar 20) Luego de saldar un préstamo, no tengo más
préstamo de la cuenta que yo le indique. No puede por aquella mala racha de antes. nada que hacer.
“morder” de mis otras cuentas en ese banco. a) Así es. a) Así es. Salí del lío.
a) Así es. b) Eso no es cierto. b) Eso no es cierto.
b) Eso no es cierto. c) No sé. c) No sé.
c) No sé.
17) Revisé mi buró de crédito. Vi que mi banco no
está reportando un préstamo grande que tengo con
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Resultados de la prueba aciertos y fallos

Luego de una semana aplicando el Examen de interés que me ofrezcan. A mejor tasa, mejor
para Deber Argentarium (EDA), place compar- será el préstamo”. ¿Realmente es así?
tir las respuestas correctas y un primer análisis Lo cierto es que... ¡No! He conocido personas
de quiénes acertaron, y quiénes fallaron en la con préstamos al 23% que quisieron sustituir su
prueba para saber si se está, o no, certificado deuda por una con una tasa de 18%. Estos deu-
para endeudarse. dores, pecando de ingenuos y víctimas de ciertas
La nota de los 1,090 examinados decepcionó: prácticas poco transparentes, no se dan cuenta
Promedió un 67%. Sólo 33 personas (3% del que el nuevo préstamo, luego de cargos y co- Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de las
total) lograron acertar en todas las preguntas. misiones asociados, en vez de costarle 18%, políticas, los estilos de negocio y las fortalezas
Mientras 20% sacó una “nota” superior al 80%, costará... ¡25%! relativas de las diferentes entidades financieras,
36% se “quemó” con notas de 60% o menos. ¿La moraleja? Hasta tanto las autoridades exijan será más o menos conveniente tomar un présta-
Sorprende lo anterior, por una razón bien elemen- que lasa tasas de interés publicada sean tasas mo en banco X, asociación Y que en banco Z o la
tal: ¡Todas las preguntas al EDA que publicamos efectivas (y no nominales, como en la actuali- asociación W.
en la primera parte de esta serie tenían la misma dad), el posible deudor debe sopesar estos costos Por ejemplo, será más conveniente tomar una
respuesta! Es decir, la opción correcta o más asociados antes de tomar un préstamo. deuda hipotecaria en una AA&P, con una políti-
acertada (la “b”) era la contraria a lo afirmado en Una mayoría (64%) piensa que “No importa ca de tasas de interés estables por contar con
cada pregunta. donde tomes el préstamo. Banco es banco, aso- fondos baratos de cuentas de ahorro, que en un
Por ejemplo, 75% de los encuestados afirmaba ciación de A&P es asociación A&P. Al final es lo banco de ahorro y crédito que depende totalmen-
que decidía “dónde tomar el préstamo por la tasa mismo.” te de dinero costoso y volátil.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 96

Vamos a buscar nuestro “Si puedes, es mejor poner en garantía un depó- La importancia de la EDA
historial de crédito. sito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa de Aunque el “examen” es sujeto a muchas mejoras,
interés.” Es decir, la clásica mala práctica que des- su importancia no fue puesto en duda por los
cribimos en “El secuestro del ahorro”. 1,090 participantes de nuestras redes sociales
Sólo 37% afirmó lo contrario: Que sería mejor que lo tomaron.
simplemente utilizar los fondos del depósito a Para el 91%, el EDA es “muy valioso”, y afirmaron
plazo fijo para hacer el gasto planificado, y luego que “ojalá todos lo tomaran antes de tomar un
reponerlo como un ahorro programado, pagán- préstamo”, para así poder tomar decisiones más
dose a ellos mismos... Y evitando pagarle a los acertadas.
bancos hasta 8% por “permitirle” utilizar... ¡Sus Segmentando los resultados por diferentes va-
propios ahorros! riables, también queda claro que los más pobres
Increíblemente, una clara mayoría (55%) piensa son quienes más necesitan el examen para iden-
que “Para los bancos, es malo que yo esté en tificar las áreas de conocimiento a mejorar.
“CICLA” o en DataCredito, pues significa que Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil
estoy de alguna forma ‘fichado’ negativamente.” sólo respondieron correctamente 56% de las pre-
No, estar en un buró de crédito no es negativo, guntas, comparado 74% de los más adinerados
ni implica estar “fichado”. Pensar así ignora que en el estudio.
los burós recogen todo nuestro historial de pago, En otras palabras, quienes más necesitan estas
y que si es positivo, es una herramienta funda- preguntas financieras, antes de endeudarse, son
mental para acceder a nuevos créditos en las quienes más verían perjudicados sus ya magros
mejores condiciones posibles. ingresos.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 97

Finalmente, algo de esperanza: Mientras más ¿La moraleja del EDA? Pienso que la educación
exposición a estos contenidos de educación financiera, mientras más práctica y cercana al
financiera, mayor el puntaje en el EDA y, pensa- momento de la toma de decisión, mayor efec-
mos, mejor el conocimiento del posible deudor tividad tendrá. Estoy seguro de ello. Algo como
para asumir compromisos con responsabilidad. el EDA debe convertirse en herramienta obli- Aquellos
Aquellos que “no se pierden la columna o redes gatoria para que futuros deudores bancarios
sociales de Argentarium” promediaron 72% en el saquen, con tiempo, su licencia para deber. con ingresos
EDA, versus 62% de quienes leen la columna por
primera vez.
inferiores a los
RD$15 mil sólo
respondieron
correctamente
56% de las
preguntas.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 98

4.1.2

El crédito responsable maximiza tu score


Argentarium

Desde hace años, en la República Dominicana, la cos, que tratan de medir una serie de variables
banca está utilizando nuevas herramientas de y datos con la finalidad de obtener información
análisis y seguimiento de riesgos, que en gran valiosa para la toma de decisiones crediticias,
medida han hecho posible la democratización del aplicando evaluaciones actuariales estadísticas
crédito en el país. por medio de programas informáticos especia-
Hasta recientemente, estas herramientas eran lizados retrospectivo y de tendencia inferencial
del dominio solamente de algunos genios que tra- para tal fin.”
bajan en los burós de crédito y los departamentos Quien lo lee, no lo entiende. Tocaría leerlo varias
de riesgos y crédito de nuestros bancos, pero úl- veces para llegar a lo siguiente: un “score” de
timamente la más conocida de ellas, el “score” o crédito es un punto numérico que trata de re-
puntaje de crédito ha hecho su debut público. presentar el nivel de riesgo futuro que un deudor
¿Qué tan genio había que ser para entender los representa para una entidad. ¿Qué es “riesgo”?
nuevos instrumentos? Tomemos, por ejemplo, Para estos fines digamos que es la probabilidad
la definición que la Ley 288-05 de los burós de de que ese deudor, o cliente, deje de cumplir o
crédito, da a los sistemas de “puntaje” crediti- honrar sus compromisos (por ejemplo, el pago de
cio: “una metodología que se basa en modelos de su tarjeta de crédito), en la forma que se había
tipo probabilísticos, matemáticos y econométri- establecido originalmente.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 99

En resumen, un “score” no es más que la apro-


ximación, imperfecta e incompleta, de nuestra
“calificación” de qué tan buen crédito seremos
para una entidad de intermediación financiera.
¿Cómo es que estos modelos trabajan?
El tema va más allá del espacio de este escri-
bidor, pero simplifiquémoslo de esta forma:
existen clientes “buenos” (los que nunca se
atrasan) y clientes “malos” (los que se han atra-
sado). Un modelo de score crediticio identifica
cuáles son las características de cada uno de
estos clientes, de tal forma que sirvan como
base para determinar el perfil de riesgo de
nuevos clientes.
Simplificándolo, imaginemos lo siguiente: en un
análisis estadístico, resulta que el 80% de los
clientes que estaban copando el 100% de sus co, dada esta información, el sentido común nos “scores” de los burós de crédito mismos. Cono-
límites de crédito en sus tarjetas eventualmente llevará a la conclusión de cuáles son los clientes cemos de dos: Caltec Score Predictivo de Data
caían en mora. más y menos riesgosos al momento de dar un Crédito y TuScore de TransUnion.
Mientras tanto, de los clientes que sólo copaban crédito. En su cuenta de Twitter, el gerente general de
50% de sus límites, menos de un 10% terminaba Cada banco tiene su propio sistema de puntaje TransUnion describe su modelo de puntaje de
en mora. Sin tener que ser un modelo estadísti- y, cada vez más, algunos están comprando estos la siguiente forma: “Tu Score es un modelo es-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 100

tadístico de riesgo de crédito que calcula la Como cuando estábamos en el colegio, a muchos
probabilidad de incumplimiento FUTURO de nos interesaría saber cómo los modelos de
pago del consumidor dominicano.” Agrega que “score” o “puntaje” llegan a asignarnos nuestras
Tu Score es el sistema fue desarrollado en el 2011, evaluando notas. De esa forma, cumpliendo X, no excedien-
el comportamiento de crédito de 1,200,000 do- do Y y siempre asegurando que estamos en Z,
un modelo minicanos y utilizando 48 meses de información. podríamos sacar una buena “nota” frente a las

estadístico de El sistema de TransUnion otorga puntos en una


escala de entre 408 y 713 puntos. “Cuanto más
modelos de los bancos o los burós de crédito.
Lamentablemente, no tenemos una receta o
riesgo de crédito alto es Tu Score, menor es el riesgo” apunta
TransUnion y agrega: “Cuando Tu Score está
menú de acciones o condiciones específicas que
aseguren un nivel específico en la escala de pun-
que calcula la entre 693-713 puntos, la probabilidad de incum- tajes. De hecho, hay entidades financieras que
plimiento es de 1.6%”, mientras que si tienes un
probabilidad de puntaje en el rango inferior (408-458), el riesgo
utilizan su propio sistema interno y nuestra
“nota” en esos sistemas ni siquiera nosotros la
incumplimiento es de que las probabilidades de que incumplas
suben a... ¡un 98.5%!
podríamos conocer, a diferencia del sistema de
DataCredito (que es gratuito para el usuario) o
FUTURO de pago Aunque no tenemos igual detalle o explicación de TransUnion (que puede ser comprado y moni-
por parte de Data Crédito, en su caso, el puntaje toreado de forma periódica).
del consumidor oscila en una escala de 150 hasta 950 puntos, Aunque cada sistema es, en cierta forma, una

dominicano. estableciendo que a mayor el puntaje, mejor


riesgo somos para las entidades financieras (ya
“caja negra” (es decir, no sabemos lo que ocurre
internamente), en el inserto describimos una
que nuestra probabilidad de quedar mal o en serie de recomendaciones que la Comisión
mora son menores). Federal del Comercio de los Estados Unidos hace
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 101

a los clientes bancarios de ese país y que, para


los fines, pienso que bien pueden ser de utili-
1. ¿Has pagado tus facturas a tiempo?
Tu historial de pago es un factor significativo en
Algunos sistemas
dad para los usuarios del crédito en la República tu score. Si los informes recientes indican que
tienes facturas o compromisos en atraso, que tu
de “scoring”
Dominicana.
Las entidades financieras, las autoridades y los cuenta ha sido referido a una oficina de cobranza toman en
burós de crédito deben seguir ampliando y edi- legal, es altamente probable de que te afecte tu
ficando a los clientes bancarios del país, los crédito negativamente. consideración si se
existentes y los potenciales, para que conozcan
mejor el cómo se les evalúa utilizando la meto-
2. ¿”Explotaste” tus tarjetas de crédito? han hecho muchas
Muchos sistemas evalúan el monto de deuda
dología de los puntajes de crédito. que tienes en relación a los límites de crédito indagaciones
No se trata de socializar un “truco” para engañar
al sistema de puntaje.
aprobados que tienes a tu favor. Si el monto que
debes está cerca de tu límite de crédito, esto
de crédito en tu
Nuestra aspiración es que se eduquen los usua-
rios del crédito para que sepan con qué vara se
probablemente te afectará adversamente en tu
“score”.
archivo. Si has
les mide, de tal forma que puedan tener el más
amplio acceso posible al crédito y en las mejores 3. ¿Desde cuándo tienes crédito? solicitado muchos
condiciones, conforme a sus propios niveles de Generalmente, los sistemas de puntaje conside-
ran la longevidad de tu historial de crédito. Un
nuevos productos
riesgo y comportamiento.
Recomendaciones para optimizar su score de historial de crédito insuficiente o limitado (o no de crédito,
existente) bien puede afectar tu “score” nega-
crédito:
tivamente, aunque factores como puntualidad esto podría ser
en tu pago y bajos niveles de endeudamiento
pueden neutralizar el tener poco historial.
negativo.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 102

4. ¿Has solicitado crédito últimamente? mente de “revisión” de portafolio o seguimiento.


Algunos sistemas de “scoring” toman en consi- 5. ¿Cuántas cuentas de crédito tienes y qué
deración si se han hecho muchas indagaciones tipo de cuentas son?
de crédito en tu archivo. Si has solicitado muchos Aunque es bueno tener acceso al crédito, tener
nuevos productos de crédito, esto podría ser ne- demasiadas tarjetas de crédito puede tener un
gativo. Se trata sobre todo de indagaciones para efecto negativo en tu “score”. Algunos siste-
apertura de crédito, no aquellas que son simple- mas también toman en consideración qué tipo
de crédito tienes, ponderando favorablemente
cuentas en entidades formales, y castigando si
tienes préstamos de financieras informales, por
ejemplo.
“Recuerda que el crédito es dinero”
Benjamin Franklin,
Educándonos, ganaremos todos.
Fuente: Comisión de Comercio Federal de los
EE.UU .
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 103

4.1.3

Contruye tu historial crédito mutuo o individual

g ustavo zuluag a
Vicepresidente Ejecutivo de Negocios de la Asociación Un préstamo hipotecario para Si no tienen dinero para el inicial, entonces
La Nacional de Ahorros y Préstamos, entidad Melissa y Manuel
financiera donde labora desde el año 2000. deben buscar opciones que se encuentren en
Aunque personalmente no los conocemos, proceso de construcción, que les permitan ir
Melissa y Manuel, nuestro común amigo, Ale- pagando el inicial en cuotas hasta que el inmue-
jandro, nos ha hablado muchísimo de ustedes, ble esté listo, y puedan hacer el financiamiento
y nosotros, aquí en La Nacional, quisiéramos del largo plazo.
ayudarlos, brindándoles algunos consejos y re- Si el crédito de alguno de ustedes o el de los dos,
comendaciones para que puedan tener éxito en no es favorable, entonces primero deben norma-
la solicitud de un préstamo hipotecario, si final- lizar su situación, y luego de que lo hagan, deben
mente se deciden a adquirir su primera vivienda tratar de buscar alguna opción que esté en cons-
como pareja. trucción para que puedan ir construyendo su
A fin de irse preparando para tomar un présta- historial en 10 o 12 meses, y con sus pagos al día,
mo hipotecario, lo primero que deben hacer es estén en condiciones de optar por una opción de
investigar sobre su propio historial de crédito. En financiamiento de vivienda.
caso de ser favorable, si tienen un dinero aho-
Estableciendo prioridades
rrado, deben ir pensando en buscar opciones
La primera meta de ahorros debe ser un esti-
de viviendas que se ajusten a sus necesidades
mado del inicial para la vivienda que les interesa
económicas.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 104

a ustedes. Por eso es necesario estar conscien- depositarlo para evidenciar ingresos.
te de la clase de inversión que desean obtener En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar
basado en los ingresos, y saber qué clase de vi- mensual, para cuando tengan que comprar,
vienda están en capacidad de comprar, qué tomen un préstamo donde la cuota no sobrepa- Ustedes, como
monto de préstamo y qué tasas de interés se el 30% de su ingreso mensual. potenciales
ofrecen en el mercado de acuerdo con su necesi-
dad y su capacidad de pago, además de verificar
Para solicitar su préstamo, ustedes, como joven
pareja que son, deben irse preparando, por lo
compradores
en el sistema financiero qué institución asegura menos un (1) año antes de la compra, porque por analicen
una menor tasa de interés por más tiempo que
les permita cumplir con las obligaciones.
lo general, se evalúa el historial crediticio de los
últimos doce (12) meses de los solicitantes.
su situación
También es fundamental que ustedes, como Además, para ir acostumbrándose a la cuota, personal,
potenciales compradores analicen su situa- es recomendable ir ahorrando en una cuenta y prioricen
ción personal, y prioricen en sus gastos, además
de mantenerse al día en todos los créditos y
de ahorros un valor aproximado a la cuota del
préstamo que ya hayan calculado en las calcu-
en sus gastos.
servicios. ladoras de préstamos que ofrecen las distintas
Asimismo, es recomendable realizar depósitos instituciones.
de todos los ingresos que perciben mensualmen- Si su crédito se encuentra bien, tienen un plan
te en una cuenta de ahorros, porque, aunque de ahorros, y tienen reunido el inicial de un in-
tengan que retirar para sus gastos en el mismo mueble, pueden optar por el trámite de un
mes, esto dejará la evidencia de sus ingresos préstamo de vivienda de manera inmediata, a
mensuales reales, y reflejará sus movimientos. sabiendas de que hay gastos de trámites del fi-
El dinero que puedan recibir de otras actividades, nanciamiento e impuestos que también deben
que no sean propias del salario, también deberán reunirse, además de gastos de mantenimiento,
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 105

elementos de terminación (toldos, herrajes, se- ros, las tarjetas de crédito con uso responsable,
guridad, etc.). así como los préstamos personales, los de
En este sentido, es recomendable que se do- vehículos, y los préstamos con garantía en Certi-

Para cumenten bien sobre las penalidades con la


entidad financiera elegida, con la que previa-
ficados financieros.
Un muy buen manejo de su crédito siempre es
solicitar su mente deben haber iniciado o fortalecido su
relación comercial, ya que esto les puede facilitar
lo ideal, pero cada crédito abierto les reducirá, a
ustedes como potenciales compradores su capa-
préstamo, el proceso en cuanto a documentos requeridos y
acompañamiento y asesoría en la formalización
cidad de pago al momento de ser evaluados, por
lo tanto es bueno que al momento de solicitar
ustedes, del crédito. su préstamo hipotecario eviten tener préstamos

deben irse Algo bueno es que para optar por un préstamo


hipotecario, no se requiere ningún tipo de ex-
vigentes o por lo menos tener pocos préstamos
próximos a finalizar.
preparando, periencia crediticia, pero si ustedes la tienen,
deben tomar en cuenta que los créditos deben
Al momento de solicitar un crédito hipoteca-
rio, NO deben tener atrasos recurrentes y a más
por lo menos mostrar un excelente comportamiento crediticio, de 60 días en facilidades abiertas o de reciente
además, de no olvidar que no deben endeudarse actividad.
un (1) año por encima de su capacidad de pago. Lo importante es procurar realizar todos los

antes de la En el mercado de ahorro y crédito existen


muchos productos que podrían ayudarles a
pagos al día, para que al momento de evaluar su
score crediticio, sea bueno. Nunca elijan un in-
compra. mejorar su perfil en la solicitud de un présta-
mo hipotecario. Algunos recomendables son las
mueble sin documentación y, sobre todo, no se
sobreendeuden.
cuentas de ahorro con depósitos frecuentes, las -Bueno, Melissa, Manuel, hasta aquí nuestras re-
de ahorro programado, los certificados financie- comendaciones, ¿alguna pregunta?
4.2
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 107

financiamiento:
Solicitando
el préstamo
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 108

4.2.1

Proceso del préstamo hipotecario revisando cada paso


irlonc a taVÁrez m.
Actualmente es directora de Negocios de Alaver y tiene 19 años de experiencia en el sector financiero nacional.  

Sí, Manuel y Melissa, estoy al tanto de que nu- familia y, por supuesto, su capacidad de compra,
merosos expertos les han hablado mucho sobre calculando de cuánto disponen para el inicial, y
este tema, pero nunca está de más insistir. Les hasta qué punto pueden endeudarse.
digo y les repito, que la fase de conseguir el fi- En todo el sector financiero formal es muy
nanciamiento para la adquisición de una vivienda parecido el proceso para optar por un crédito hi-
llega, luego de que hayan tomado la decisión potecario, variando más bien en condiciones de
de cuál es la vivienda idónea, es decir después tasas de interés y plazos.
de haber pasado por el proceso de análisis de Para cualquier caso, deben reunir una serie de do-
condiciones de precios, comparando con otras cumentos, comenzando por los de identificación
unidades del área, que se encuentren en venta, e identidad de todos los involucrados en la ope-
o con una tasación; y que ya hayan seleccionado ración. Aquí deben considerar que, al ser casados,
la ubicación más conveniente, por ejemplo, que deben incluir obligatoriamente las informaciones
la vivienda esté situada en una zona céntrica, o de ambos cónyuges, además de los documen-
cerca del lugar donde ustedes trabajan. tos de los vendedores, ya sean personas físicas o
También deben haber analizado las dimensiones representantes de empresas, y los de los apode-
del inmueble, de acuerdo con el tamaño de su rados, si el vendedor, se encuentra fuera del país.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 109

También deben presentar los documentos de Recuerden que la tasación puede ser, además, documentaciones propias ya del proceso de
ingresos, entre los que aplican las cartas de una herramienta útil para negociar un precio Compra-Venta-Hipoteca.
trabajo, los estados financieros personales y las justo con el vendedor. Estas documentaciones incluyen el título de pro-
copias de estados de cuentas. En caso de ser Además, deben presentar el “score” de compor- piedad deslindado, pues no es válido ya para el
pareja, como ustedes, deben incluir la informa- tamiento o buró de crédito, un documento que sector formal el trabajar con Cartas Constancia.
ción de ambos. es normalmente solicitado por el mismo banco Asimismo, deben presentar la certificación de
Mientras más transparentes y documentados a los proveedores de buró de crédito, para esto cargas y gravámenes del inmueble, para verifi-
sean en esta parte, más soporte tendrá su aná- car que esté libre de cargas, ya que en el sector
deben tener en cuenta autorizar la indagación,
lisis de capacidad de pago, y mayores serán las financiero es práctica prestar en primer rango.
porque no es legal que indaguen su historial de
probabilidades de aprobación. Este documento lo tramitan en el Registro de
crédito sin su autorización.
Otra recomendación es no dejar de incluir en su Títulos de cada provincia, y tarda aproximada-
En este punto se adiciona el comportamiento
carta laboral el tiempo que tienen en la empresa mente 10 días en promedio para entregarlo. Su
o institución donde trabajan y la posición que de pago de sus créditos, el tiempo que tienen de vigencia es de 30 días.
ocupan. Les ayudará. experiencia usando créditos y el promedio de los Otro documento a incluir en el expediente es la
montos de préstamos que hayan tomado. certificación de estar al día o que el inmueble a
Seguir por el camino
Es práctica en muchas entidades financieras comprar esté exento del impuesto a las vivien-
En cuanto a la tasación del inmueble, este paso
que los evalúen con estos principales requisitos, das suntuarias y solares urbanos no edificados
implica la participación de uno de los tasadores
autorizados por cada banco o asociación. Sobre más el tener un producto de ahorros con ellos, (IVSS), que se tramita en la Dirección General de
esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los ayuda a que puedan darles la aprobación. Impuestos Internos de cada provincia, y tarda,
servicios y los precios. Elijan el más conveniente ¡En marcha!
como máximo, 3 días para ser entregado.
para ustedes. Una vez confirmada la aprobación, Si el vendedor es una sociedad comercial, algo
deben proceder a diligenciar las que es muy común en los nuevos proyectos,
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 110

entonces corresponde entregar a la entidad fi- También deben presentar el recibo de pago
nanciera para fines de contrato copia de los de los impuestos de transferencia, que as-
Otro documento Estatutos Sociales de la empresa, copia certifi-
cada del Acta de la Junta General Constitutiva
cienden al 3% del valor de la vivienda, y sólo
aplica para viviendas de valor igual o mayor a
a incluir en el y su nómina de asistencia, así como de su Re- RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por
gistro Mercantil vigente, copia de su Registro debajo de ese monto están exentas de este
expediente es la Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta gravamen, que se debe pagar en la Dirección

certificación de de Asamblea General que eligió las autorida-


des actuales y su nómina de presencia, original
General de Impuestos Internos (DGII).
Seguros, seguros
estar al día o que el o copia certificada en la Cámara de Comercio
del acta de asamblea que autoriza la venta del
En relación con los documentos de seguros de
vida, han de estar debidamente firmados, y lo
inmueble a comprar inmueble y designa la persona autorizada a
firmar en nombre de la sociedad.
recomendable es que se informen a fondo sobre

esté exento del Los llamados poderes especiales que se solicitan


este tema, y verifiquen siempre las coberturas
de esta póliza, juntos, como pareja. Melissa y
son válidos en el caso de personas que apode-
impuesto a las ran a otras para representarlos en el contrato.
Manuel, eso es muy importante.
Por montos altos o edad avanzada puede que los
viviendas suntuarias En este punto, deben tomar en cuenta que todo
poder ha de estar debidamente legalizado, y con
adquirientes necesiten hacerse algunos análisis
médicos. Todo dependerá de la póliza.
y solares urbanos no los sellos correspondientes, por eso les reco-
miendo consultar siempre en el departamento
Igualmente importante es que ustedes obten-
gan toda la información posible acerca de las
edificados (IVSS). legal del banco o asociación las especificaciones coberturas de los seguros de siniestros para la
de los poderes, según sea su caso.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 111

propiedad, que también tienen que estar debida- instrucciones acordadas, que pueden ser el pago
mente firmados, cuando los vayan a presentar. a la constructora o al vendedor, como crédito a su
¡Ahora sí! cuenta o a través de saldos.
Una vez completada y correcta la documen- Ustedes pueden elegir su fecha de pago
tación, ya están listos para la elaboración del mensual de acuerdo con su forma de ingresos.
contrato. Es fundamental que ambos, Manuel Planifíquenla bien entre los dos, y tengan
y Melissa, lean bien el contrato antes de firmar, pendiente dejar depositada la primera cuota del
porque estarán rubricando, en un solo documen- préstamo en su cuenta de ahorros.
to, la compra y la hipoteca del inmueble, y el
vendedor la venta. Todo en el mismo documento.
Listas las firmas, incluyendo la del representan-
te de la entidad financiera y la del notario, se Cuiden su
procede a depositar el documento en el Regis-
tro de Títulos de la provincia, con los recibos de crédito,
pagos de impuestos. Este organismo se encarga
de ejecutar la compra-venta-hipoteca, y de paguen al día,
enviar a la entidad financiera el nuevo título de
propiedad a nombre de ustedes con la hipoteca
y mantendrán
inscrita. Este documento lo mantendrá en custo-
dia hasta saldar el crédito.
las puertas
Concluidos los pasos anteriores, la entidad finan-
ciera procede a realizar el desembolso, según las
abiertas.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 112

4.2.2
Siempre deben
A ojo de buen procurar que
banquero este índice
ROBINSON PORTORRE AL
no sobrepase
Presidente del Consejo de Administración de la CoopReservas con 20 años de experiencia en la Banca Dominicana.
Es egresado de la Universidad Autónoma de Santo Domingo en Licenciatura en Administración de Empresas.
el 45% de sus
Post Grado en Comercio Internacional y Finanzas de la Universidad de Barcelona. Posee formación en Capacitación. ingresos, y es el
Decidirse a adquirir su primera vivienda es un La idea es conocer si ustedes, como futuros que permite que
paso y una decisión sumamente importante
para cualquier joven pareja. Por eso, Melissa y
deudores, podrán cubrir con su sueldo las
cuotas mensuales del préstamo, que incluye
los deudores.
Manuel, han hecho muy bien en buscar asesoría el abono al capital, y el pago de los intereses y
con expertos en estos temas inmobiliarios. los seguros. Este índice, les advierto, no debe
Para que ustedes estén al tanto, las entidades superar el 30% de los ingresos.
financieras, al momento de otorgar un crédito Además, los bancos toman en cuenta también la
hipotecario toman en consideración algunas va- capacidad de endeudamiento de los solicitantes,
riables fundamentales, como son su capacidad que en este caso serían ustedes. Este coeficiente
de pago, es decir, el resultado de dividir la cuota resulta de dividir todas las cuotas mensuales y
mensual del préstamo entre el salario mensual obligaciones financieras que tienen los deudores
que ustedes devengan. entre sus ingresos mensuales.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 113

Siempre deben procurar que este índice no so- por los oficiales del banco y los analistas al in-
brepase el 45% de sus ingresos, y es el que cluirlos en sus informes.
También es permite que los deudores, es decir, ustedes, Además, está algo que los bancos llamamos
tengan disponibilidad para afrontar los demás “score predictivo”, que es un indicador estadís-
aconsejable que gastos corrientes y familiares, tales como salud, tico que proyecta la probabilidad de pago de un
no sobregiren sus alimentación, educación, transporte, etc.
-¿Se le quedó por mencionar alguna otra variable?
cliente en los próximos doce (12) meses, sobre
la base del comportamiento de pago en los
límites de tarjetas -Aún me faltan dos que les quiero mencionar, últimos doce (12) meses en las deudas activas.
Este indicador es provisto por los burós de
de crédito, y una Manuel. Por ejemplo, otra variable a conside-
rar es el historial de crédito de ustedes como crédito.

medida prudente solicitantes, que se obtiene mediante una con-


sulta en los Burós de Crédito, donde se analiza
También debo decirles que, en adición a estas
variables principales, en los bancos utiliza-
es que consulten el comportamiento y disciplina de pago. mos otras como colaterales, entre las que les
podría mencionar las pólizas de seguros, el
Por lo general, en los bancos se validan los dife-
su historial de rentes estatus de las deudas activas y anteriores valor de la garantía, la cobertura, la deseabili-
dad de la garantía, y las denominadas “variables
crédito, al menos de los deudores, como los pagos que están al
día, o los que se encuentran vencidos a 30, 60 y sociodemográficas”.
dos (2) veces al 90 días. También se verifica el estatus legal, o si
los deudores están castigados.
Todas estas variables son combinadas en una
herramienta automatizada, como un simula-
año. -¿Y qué pasa con esa información, si es negativa?
dor, que emite un sistema de puntajes o credit
scoring.
-Melissa, todas esas situaciones adversas y el
estatus de los deudores son bien documentados
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 114

Bien calculado
Cada institución financiera define su apetito
de riesgo, y hasta dónde desean llegar en los
créditos otorgados. Casi siempre, los bancos se-
leccionan clientes, cuyo historial de crédito y
predicción no proyecten posibles moras de 90
días.
Los solicitantes no deben presentar atrasos
injustificados o estatus adversos, como inco-
brable, legal o castigado.
Las instituciones financieras parten de un punto
de corte del score predictivo. Por ejemplo: Score
Predictivo mayor o igual a 645, se traduce en un
posible 96% de probabilidad de pago sin moras a
90 días.
Variables y probabilidades
-Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un his-
torial de crédito limpio, pero, ¿Qué pasaría si no
fuera así?
-En las situaciones de clientes sin historial de
crédito, entonces en los bancos utilizamos va-
riables sociodemográficas que nos ayudan a
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 115

calcular probabilidades. Validamos la estabilidad La capacidad de pago siempre será una variable al menos dos (2) veces al año, para identificar
laboral, si el solicitante cuenta con referencias de alto peso para los solicitantes sin score. alertas y posibles situaciones desconocidas.
personales y comerciales, su nivel de bancariza- En los bancos también verificamos los ingresos Y por favor, nunca, nunca, proporcionen in-
ción, etc. mensuales, mediante los movimientos de las formaciones que carezcan de validez, porque
cuentas nominales de los solicitantes, es decir suministrar datos no veraces, lo más probable
los movimientos o estados de cuentas corrientes es que afecte la decisión de otorgarles o no el
o de ahorros. crédito.
Para solicitar un préstamo, específicamente con -¿Alguna otra recomendación a tomar en cuenta
nosotros, en el Banco de Reservas de la Repú- durante el proceso de evaluación del crédito?
blica Dominicana, lo recomendable es solicitar la -Sería excelente que mantuvieran una comu-
lista de requisitos del crédito, y entregar los do- nicación efectiva con su ejecutivo de cuenta,
cumentos e informaciones, para que el Banco para validar cualquier situación oportunamente,
pueda validar los indicadores y situaciones espe- porque los bancos cuentan con herramientas de
ciales a documentar. seguimiento de estatus, tanto telefónica como
Asimismo, si les interesa un préstamo hipoteca- electrónicas.
rio con nosotros, les sugiero realizar los pagos de Otras dos cosas que serían recomendables, es
sus obligaciones puntualmente, tanto de las tar- que informen y documenten a su ejecutivo de
jetas de crédito, como de los créditos en cuotas. cuentas sobre cualquier situación de deterioro
o falta de pago en otra institución financie-
También es aconsejable que no sobregiren sus ra, y mantener un monitoreo de los cambios de
límites de tarjetas de crédito, y una medida pru- estatus en los burós de créditos locales.
dente es que consulten su historial de crédito,
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 116

4.2.3

Evaluación de préstamo ¡Qué analizar!

Susana reid
Cuenta con una experiencia en el sector bancario de
más de 30 años. En la actualidad, se desempeña como
vicepresidente Senior de Riesgos del Banco Dominicano Queridos Manuel y Melissa, sé que el amigo Ale- ofertas a tasas competitivas, incluyendo tasas
del Progreso, tiene a su cargo las áreas de Riesgo jandro les ha estado apoyando en la toma de fijas por un tiempo definido, y plazos hasta 30
Operacional, Riesgos de Mercado y Liquidez, Seguridad
de la Información y Administración Riesgo de Crédito. una decisión tan trascendental como la de ad- años con pagos de cuotas mensuales.
quirir o no ahora su primera vivienda, y ésa es Las entidades de crédito, ante una solicitud de
una de las aspiraciones de progreso que compar- financiamiento para la adquisición, construc-
ten la mayoría de las personas: alcanzar a tener ción o remodelación de una vivienda, realizan
su casa propia, en la cual formar su familia, ver una evaluación de los riesgos que implica el
crecer a sus hijos, y llegar a la vejez con la tran- conceder el crédito, y las posibilidades de re-
quilidad de un techo propio. cuperar el dinero prestado con la rentabilidad
Ese paso importante en la vida, normalmente se ajustada al riesgo asumido.
logra con sacrificios, con planificación y, cada vez Esta evaluación se hace en función de las po-
más, con el apoyo de financiamiento bancario a líticas de crédito vigentes en la institución, las
muy largo plazo. cuales son un reflejo de su estrategia de nego-
Actualmente, déjenme decirles que la oferta cios. Por lo tanto, las exigencias y los parámetros
de créditos hipotecarios es amplia, y existen in- de aprobación varían entre las distintas entida-
centivos que auguran una mayor abundancia de des de crédito.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 117

Factores claves para otorgar un crédito crédito, y de esa forma asegurar la recuperación
hipotecario del dinero desembolsado.
No obstante las diferencias, varios factores son
Los documentos necesarios
En términos
claves a través de las instituciones de crédito
para evaluar el otorgamiento de un crédito hi-
Los documentos solicitados le permiten a la ins-
titución financiera obtener información acerca de
generales, los bancos
potecario, como es la experiencia de crédito e
historial de pago, a través de lo cual se evalúa el
la solvencia económica, los consumos y el perfil exigen una serie de
nivel de exposición de crédito que el cliente ha
de cumplimiento de obligaciones del potencial
cliente. requisitos a la persona
tenido, y la puntualidad en que ha cumplido con
sus compromisos.
Para permitir a la institución recabar información
sobre el solicitante y evaluarlo para el otorga-
que solicita, a fin de
También se analiza su capacidad de pago, tanto
presente y futura, para hacer frente al crédito
miento de un crédito se considera imprescindible determinar que ésta
presentar la cédula y otros documentos de iden-
hipotecario, así como a las demás deudas y obli-
gaciones del deudor.
tidad, a fin de confirmar la identidad y datos contará en el futuro
Otro aspecto tomado en cuenta es la garantía a
del solicitante, incluyendo la edad, la cual en un
crédito hipotecario que en promedio se otorga a
con los ingresos
ser otorgada en respaldo del crédito, evaluada a
través de una tasación.
plazos entre 15 y 30 años es muy relevante.
Por lo general, las políticas de las instituciones
suficientes para pagar
En términos generales, los bancos exigen una
serie de requisitos a la persona que solicita un
establecen que la suma de la edad del solicitante las cuotas del crédito.
y el plazo del crédito no exceda los 65 o 70 años,
crédito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de
según el caso, para asegurar que los pagos se
determinar que ésta contará en el futuro con los
realicen durante el período en que la persona está
ingresos suficientes para pagar las cuotas del
en el mercado laboral, antes de la edad de retiro,
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 118

su capacidad para hacer frente al compromiso de A partir de esta mensualidad, y de los posi-
la deuda hipotecaria y a sus demás acreencias. bles plazos del crédito, determinarán el monto
Como evidencia, se solicita carta del empleador, máximo de crédito que pueden otorgar.
o record de pago de nómina, en caso de asalaria-
dos y si son trabajadores independientes, se pide Las entidades establecen como condición un por
declaración jurada de patrimonio y estados de ciento máximo del ingreso mensual a ser desti-
cuenta que evidencien los ingresos declarados. nado al pago de la deuda, que varía, pero que por
Estados de cuentas con sobregiros recurrentes o lo general se coloca entre 30 y 40%.
con inestabilidad en sus depósitos son factores En relación con el historial de pago, uno de los
que influyen para que un crédito sea denegado. principales insumos para evaluar al cliente es
precisamente el reporte de crédito disponible a
La estabilidad laboral es otro punto que valora través de los buros de crédito acreditados en el
la institución al analizar los ingresos, tomando país. Con esto se valida si el solicitante es buen
en cuenta el tiempo que tiene la persona en la pagador, con énfasis en el historial de los últimos
ocupación, favoreciendo a los que llevan por lo 12 a 24 meses.
menos uno o dos años en la actividad, y que han El tener créditos previos en distintos productos
y esto también toma en cuenta la edad para ca- demostrado constancia y permanencia a través facilita el clasificar para un crédito hipotecario.
lificar para seguro de vida en instituciones que lo de los años. Un historial de atrasos recurrentes, mora actual
soliciten. Asimismo, con respecto a la capacidad de pago o castigos, son criterios que pesan en contra de
Se requiere documentación que compruebe la es- y nivel de endeudamiento, las instituciones fi- la aprobación del crédito, al igual que la exis-
tabilidad de los ingresos, pues las instituciones nancieras evalúan la capacidad mensual de pago, tencia de sobregiros en las líneas disponibles, el
financieras evalúan el nivel y estabilidad de los para determinar el monto máximo de la mensua- tomar muchos créditos al mismo tiempo, y el re-
ingresos que tiene el solicitante, para determinar lidad que el solicitante puede pagar. flejar en el buró frecuentes consultas por parte
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 119

de instituciones financieras, sin que se evidencie potecarios por un importe máximo equivalente
otorgamiento de crédito. al 80% a 90% del valor de tasación de la vivien-
da, sujeto a que la cuota a pagar no sobrepase el
La importancia del “score”
Por último, pero no menos importante, está límite de endeudamiento máximo permitido por En la medida
el famoso puntaje de crédito o “score”, pues sus políticas.
La garantía representa al banco una alternativa
que conozcan los
muchas entidades hoy en día basan su decisión
de crédito utilizando un puntaje de crédito para de recuperar los fondos prestados en caso de in-
cumplimiento, de ahí la importancia que le da el
criterios que utilizan
el solicitante. Un “score” de crédito predice, uti-
lizando técnicas estadísticas, la probabilidad de banco a tener una garantía debidamente forma- las entidades
que una persona honre sus compromisos.
Normalmente, cuanto más alto es el “score”,
lizada y asegurada mediante una póliza contra
todos riesgos. para evaluar y
menor es la probabilidad de que el deudor in- En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una vi-
vienda en el momento y en las condiciones que
conceder los créditos
cumpla en sus pagos. Cuidando su historial de
pago y la gestión de sus financiamientos, un so- uno desea no siempre es posible, pero en la hipotecarios, podrán
medida que conozcan los criterios que utilizan las
licitante puede contribuir a obtener un “score”
favorable. entidades para evaluar y conceder los créditos hi- ir construyendo su
Luego que la institución determina, mediante
los factores explicados arriba, que un solicitan-
potecarios, podrán ir construyendo su perfil de
crédito para poder acceder a ese financiamiento
perfil de crédito para
te es sujeto de crédito, se determina el monto que les permita lograr ese objetivo.
Y tengan la seguridad de que cuánto mejor sea
poder acceder a ese
a prestar, basado en la capacidad de pago del
deudor y el valor de la garantía. su perfil, mejores serán las condiciones, en plazo financiamiento.
Las entidades suelen conceder préstamos hi- y tasa, que podrán disfrutar.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 120

4.2.4

El valor de la propiedad el rol del tasador

Carlos joaquín García


Tasador con más de 15 años de experiencia. Actualmente es “La visión del Tasador”
Gerente de C. G. Estudios & Avalúos, S. R. L., una compañía
-Queridos Melissa y Manuel, veo que tienen mu-
Aunque muchos que se encuentren en la misma chísimas dudas e interrogantes. Sin embargo,
especializada en tasaciones en general, es miembro del
Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc. (ITADO), Valuador situación de ustedes, Melissa y Manuel, podrían para esas inquietudes que me plantearon la
Panamericano UPAV y Master Internacional en Catastro y pensar que la tasación de un inmueble solamen- respuesta es simple: La persona o entidad que
Avalúos de la Universidad de Jaén, España.
te se hace si se va a financiar una vivienda, este
contrata al tasador suele ser la más interesada
proceso tiene múltiples aplicaciones y fines, y se
en determinar el valor del mercado del inmueble,
realiza de acuerdo con el interés de una persona,
que pudiera variar según la necesidad, pero, sea
que, por ejemplo, puede hacer una tasación
quien sea el contratante, el tasador responde a
cuando tenga alguna inquietud sobre el precio
sí mismo, porque debe ser imparcial y desintere-
de la vivienda o inmueble que está en compra
sado de la propiedad que se está tasando.
o venta, o para que sirva como instrumento de
negociación. Importancia de la tasación
-Pero, ¿quién contrata al tasador?, ¿nosotros, Y no olviden que la tasación es fundamental a
como compradores, la empresa o la persona fin de estimar el valor que tiene en el mercado
que nos va a vender la casa, o el banco al que le un inmueble que se pondrá como garantía en un
vamos a solicitar el préstamos?, y sobre todo, préstamo hipotecario. Asimismo, es de utilidad
¿a quién responde el tasador?, ¿a quién lo para informar y orientar al comprador, y también
contrata? al vendedor, cuando vayan a tomar una decisión
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 121

con respecto a la compra o venta de un inmueble.


Otros aspectos en que la tasación es importante
son para establecer la renta de un bien, deter-
minar el valor de liquidación para un proceso de
subasta, calcular la justa compensación en una
Litis judicial o fijar el valor de un inmueble para
fines de repartición entre herederos.
El proceso para realizar una tasación se inicia
con la definición del objetivo de la misma, a fin
de establecer el mejor método a utilizar para de-
terminar el valor del inmueble en el mercado.
Por supuesto, es necesario hacer una visita al in-
mueble para proceder con el levantamiento de
informaciones tales como: el tipo de inmueble,
la descripción y medición de las edificaciones y
mejoras, incluyendo su distribución interna, los
materiales de construcción utilizados, las ameni-
dades de que dispone y sus condiciones físicas,
entre otros detalles.
Luego es preciso hacer un estudio de mercado
de inmuebles parecidos en la zona o zonas cerca-
nas con características similares, que servirán de
base para hacer el proceso de homologación de
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 122

las muestras para determinar el valor, según el factores externos, como fábricas, negocios noc-
enfoque que se utilice. turnos, talleres, iglesias, etc.
-Melissa, te noto aún inquieta, ¿tienes otra Finalmente, se elabora un informe, que por
pregunta? lo general tiene una portada, la tabla de con-
-Sí, los tasadores, al momento de realizar su tenido, la hoja de presentación del trabajo, la
evaluación, ¿toman en cuenta la ubicación geo- certificación del valor, la información de la do-
gráfica de la vivienda? cumentación legal, el análisis de la zona y el
Por supuesto, en una tasación, también es im- vecindario, el mejor y más alto uso, la descrip-
portante analizar la zona y el vecindario en que ción de las edificaciones y mejoras, siempre
está ubicado el inmueble, así como determinar el indicando los materiales, condiciones físicas y
mejor y más alto uso de la propiedad. depreciación.
-Ay, excúseme licenciado por mis tantas pre- Además, debe incluir un análisis del valor, apli-
guntas, pero quisiera saber, ¿qué es lo que más cando los enfoques de valuación, de acuerdo con
impacta positivamente en el valor de una casa? el tipo de inmueble y finalidad del trabajo; las
-Precisamente, entre los elementos que im- observaciones, las condiciones contingentes y li-
pactan más positivamente en el valor de un mitantes; una copia de la documentación legal; la
inmueble se encuentran su localización, condi- localización del inmueble; un plano ilustrativo y
ciones físicas y el entorno en que se encuentra fotografías.
la propiedad, mientras que los que más inciden La validez y vigencia de un trabajo de tasación se
en su depreciación son el deterioro físico o la extiende por un período de tiempo máximo de
falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso 18 meses, siempre y cuando no haya habido una
o abuso de la edificación, así como la contamina- modificación significativa en el inmueble o en su
ción social en el entorno, y la contaminación por entorno u otros factores que pudieran afectar el
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 123

valor, como la tasa de cambio, la inflación, etc. El tasador debe ser preferiblemente miembro
El trabajo de valuación debe ser siempre rea- del Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc.
lizado por un profesional capacitado con los (ITADO), la única entidad en el país que se preo-
conocimientos de las normas y metodologías cupa por la preparación y educación continuada
valuatorias, que esté totalmente informado de de sus miembros y que, además, está avalada y
los cambios económicos, jurídicos y sociales que es miembro de la Unión Panamericana de Aso-
afectan al inmueble. ciaciones de Valuación, (UPAV) .

Melissa,
tenemos que buscar
información
de cómo negociar
el préstamos.
4.3
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 124

financiamiento:
la negociación
de tu préstamo
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 125

4.3.1

Préstamos para ingenuos 101


Argentarium

Si nunca es nuestra culpa, decía Bach el de Juan Así recibimos una oferta para financiar el 90%
Salvador Gaviota, “entonces nunca podremos de nuestra vivienda, a una tasa inicial espectacu-
asumir responsabilidad. Y si no somos responsa- lar y, aunque usted no lo crea en nuestro país, a
bles, siempre seremos víctimas.” Así como en la 30 años de plazo para “aligerar” la cuota.
vida, así en las finanzas. Demasiados son los dominicanos, como yanquis
Frente a tantos embates que recibimos como con- fueron muchos durante la burbuja inmobilia-
sumidores, de servicios financieros o no, nada ria del Norte, que caen en el error de firmar un
peor que tirarse a víctimas y sentirse abusado por contrato de esa naturaleza sin antes ponderar
un proveedor, sea este bancario o no. alternativas y reconocer los riesgos.
De todas las decisiones económicas y patrimo- Primero vamos con la tasa de interés.
niales que asumimos en nuestras vidas, capaz La historia no es nueva, y ya en este espacio
que la más importante sea la adquisición de una es repetitiva: el costo del dinero cambia en el
vivienda propia, muchas veces financiada con un tiempo. A veces mucho. No será el mismo, y aún
préstamo hipotecario. menos en un contrato que durará décadas.
Como en cualquier relación de pareja, todo al Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del
principio luce perfecto. Sólo con el tiempo, los 10% en su préstamo para vivienda que ahora se
cambios y la experiencia, es que caemos en puede estar promocionando (mediadas de 2015),
cuenta que no todo es tan idílico como creíamos. está bien cerca del mínimo de 10.2% que se ha
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 126

disfrutado en ese producto de los últimos cinco rior?¿Sabrá el cliente que esa “economía” en su
(¡y hasta 30!) años. cuota mensual de RD$2 mil pesos la perderá,
Desde el 2010, esa tasa de interés ha llegado a como en efecto la han perdido miles de clientes,
ser muy superior (15.2%) , de hecho, el promedio, con un simple aumento en la tasa de interés de Manuel,
durante estos años de bonanza o tasas extrema- 2% (del 12% al 14%)?
damente bajas ha sido un 12.5%. Me pregunto si el cliente que firma a 30 años ¿A 30 años nos
¿Moraleja? Que es para ese 15% de tasa máxima
que debemos de estar preparados en vez de
sabrá que, cinco años después de haber firmado
su contrato, seguirá debiendo el 98% del pagaré convendría?
asumir una postura de negación o de víctima, que firmó. Mientras, aquel que lo asumió a 10
al ver que el banco nos ajusta el interés como, años habrá amortizado el 36% y el de 15 años el
irremediablemente, lo hará. Muchas veces. 16% de lo debido.
Sigamos. Más variará, por la tasa de interés, la Quien no tiene la capacidad para acumular el
cuota mensual de un préstamo que por el plazo o 20% de lo necesario para adquirir una vivienda, o
el período de tiempo por el que lo asumimos. no la debería comprar en ese momento o, quizás,
Nos engañamos pensando que por firmar el con- debería aspirar a una más económica.
trato a 30 años siempre tendremos una menor Ese pago inicial de un 20% tiene su razón de ser.
cuota. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que solo
Inicialmente, como vemos, es así: la cuota será acumula un inicial de 10% (financiando un 90%)
de sólo RD$10.2 mil a 30 años. Asumiendo, claro, es dos veces más propenso a perder su vivien-
que la tasa de interés se mantiene invariable. da que quien, sabia y prudentemente, ahorra su
Ahora bien, ¿sabrá el cliente que, si en vez de en- 20% de inicial.
deudarse por 30 años lo hace por la mitad del Ojalá estos datos sirvan para evitar, aunque sea,
tiempo (15), su cuota sería sólo RD$2 mil supe- una sola víctima más.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 127

4.3.2

El Futuro Hipotecado
Argentarium

Todos somos hipotecarios ahora, y como parece En sus memorias (recientemente publicadas),
que Argentarium es el único analista que Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva
muestra cierta preocupación con este Federal, que algunos responsabilizan de la actual
fenómeno, pensé que sería conveniente, para crisis hipotecaria de ese país, va más allá. Para
mostrar mis “credenciales hipotecarias”, que el “Maestro”, como le dicen, “mientras más per-
en esta oportunidad comparta con los lecto- sonas tengan vivienda propia, mayor será su
res algunos consejos prácticos sobre estos compromiso con el futuro del país y mejor la es-
préstamos. peranza de lograr la unidad de la nación.”
Es su casa, no lo olvide Desde el punto de vista filosófico, Greenspan
La compra de una primera vivienda es uno de motiva su respaldo a la flexibilización del crédito
esos momentos memorables en la vida. Recuer- hipotecario, para que el derecho de propiedad,
do la compra del hogar de mis hijos y la noticia piedra angular de una economía de mercado, sea
de que la Asociación La Previsora aprobó mi respetado, es básico que sea compartido lo más
solicitud de préstamo. “El hombre que ha traba- ampliamente posible.
jado, economizado y pagado por un hogar, es un En un país como el nuestro, donde el déficit habi-
hombre mejor”, fue una frase lapidaria acuñada tacional es tan profundo, el ahorro monetario tan
por el BNV de antes. frágil, y la industria de la construcción es igual-
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 128

Manuel,
organizados
podemos dar
el gran paso.

mente importante para el bienestar de toda la sistema bancario de la República Dominicana. grandes oportunidades que tenemos como
economía, ¿quién no apoyaría la ampliación del Mientras todos tengamos claros que la mag- nación por delante, sino también conscientes de
crédito a la vivienda? nitud, la velocidad y el alcance del crecimiento sus riesgos. Al igual que las oportunidades, los
La edad de la turbulencia hipotecario en el país es algo sin precedentes riesgos del futuro nos afectarán a todos, sin im-
A este título, el Maestro le agregó a la portada para más de una generación de banqueros, y sus portar que se obtenga (o no) un financiamiento
de su autobiografía: “Aventuras en un nuevo clientes, podemos estar tranquilos. hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el futuro está
mundo.” No puedo dejar pasar el paralelo con Eso sí: entremos a este nuevo mundo mejor in- hipotecado. No hay marcha atrás. Bienvenidos
la dinámica que actualmente caracteriza el formados y conscientes, no solamente de las a casa.
guía PARA la primera vivienda (gpv) 129

Decálogo Hipotecario

1 6
INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE DOCUMENTE SUS INGRESOS
No tome su decisión con una cerveza en mano, luego de disfrutar a Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querrá ver, además
Sergio Vargas en su “feria” hipotecaria favorita. Tómese su tiempo, vis- de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarán),
ite a más de un banco o asociación, investigue las condiciones, el movimiento de sus cuentas para verificar los depósitos que allí
apuntándolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar
mano, negocie de manera informada. de manera recurrente todos sus ingresos será algo imprescindible.

2 7
NO CAIGA EN GANCHOS REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL
Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no será El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe
la tasa que disfrutará por la vida de su préstamo. Cambiará. No decida de historial crediticio más reciente (de los dos proveedores existentes).
cuánto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95% Verifique si tiene algún error. Las cuentas “castigadas” son malas
es excelente, pero ¿Podrá pagarla, si cambia a un 18%? noticias. Si tiene balances en mora, páguele a su antiguo acreedor.

3 8
¿CUÁNTO PUEDES FINANCIAR? “YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE”
Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente entre No dude que esta frase le complicará obtener su crédito. Si nunca
2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de préstamos ha tomado prestado, ¿Cómo se sabrá que es buena paga? Obtenga dos
viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debería tarjetas de crédito, o un préstamo pequeño, y deje rastro de que es un
exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales. buen pagador.

4 9
ESOS COSTOS “SUBMARINOS” MI BANQUERO Y YO
La tasa de interés no es el único costo que asumirá con su préstamo Es buena idea mantener una buena relación con un banco principal
hipotecario. Otros saldrán. Investigue cuáles son antes de comprome- y su banquero, y donde su oficial de cuentas no será movido cada mes.
terse. Ya emergerán los gastos de cierre, gastos legales, seguros de vida Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servirá de
y FHA. ¡No olvide los impuestos de Don Guarocuya! referencia después. Ya verá.

5 10
EL INICIAL A PAGAR IMPORTA EXISTE L A LEY DE MURPHY
Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad, Su vida luce bien ahora. ¿La tasa? 10.95%. La economía crece
no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que a un 10%. Su empresa lo promovió. Su pareja trabaja. Lo bombardean
sea factible según su propio cálculo de capacidad de pago y apetito con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo
de riesgo. El préstamo es para adquirir y mantener su vivienda. da vueltas. ¿Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 130

4.3.3

¿Cómo Estructuramos
tu Préstamo?
Yol anda Guzm án Egresada meritoria de la carrera de Contabilidad de la PUCMM, con más
de 30 años de experiencia en el sistema financiero dominicano.
Desde el 2006 es miembro de la Asociación Cibao de Ahorros y Préstamos,
dondese desempeña como Vicepresidente de Negocios Zona Norte.

Al momento de tomar su primer préstamo hi- de intereses por más tiempo. Optar por plazos Optar por plazos
potecario para la vivienda, Melissa y Manuel, y largos, en cambio, les permitiría reaccionar
todas las jóvenes parejas como ustedes, han de mejor a reducciones o pérdidas momentáneas largos, en cambio,
saber que la decisión acerca del plazo en que lo de ingresos. El plazo de 15 años sería muy con-
tomarán, debe estar vinculada a su nivel de in- veniente como largo plazo. Mientras los plazos les permitiría
gresos y a su capacidad de pago. Tengan en
cuenta que deben tomar un plazo que genere
sean más cortos, las cuotas mensuales serán
más altas; pero tendrán que cubrir menores
reaccionar mejor a
una cuota, que represente, como máximo, el 25% montos correspondientes a intereses. Consi- reducciones o pérdidas
de sus ingresos mensuales. También deben saber deren el plazo de 10 años, un plazo mediano,
que optar por el plazo más largo, les permiti- que ofrece las ventajas anteriores, de forma momentáneas de
rá tener cuotas más bajas y más cómodas; pero, equilibrada.
al mismo tiempo, tendrán que cubrir el pago
ingresos.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 131

Discutiendo el monto es buena idea hacer pagos extraordinarios a sus


En cuanto al monto, pueden financiar hasta el préstamos hipotecarios.
80 % del valor de la tasación de la vivienda. Y si Sería excelente para ustedes, como clientes,
tienen recursos disponibles, sin opción de inver- porque así podrían reducir el tiempo para saldo
tirlos en actividades productivas, les conviene de su deuda, y también ahorrar en el pago de
Les conviene aportar un inicial alto para la adquisición de tu vi- intereses.

aportar un vienda, lo que hará que el monto de su préstamo En este sentido, no olviden ni por un minuto,
sea menor. que los pagos extraordinarios pueden reducir sus
inicial alto para De esta forma, tienen la posibilidad de saldar su niveles de liquidez, por tanto aumenta el riesgo
deuda en menor tiempo, y ahorrar en el pago de de incumplimiento; si cayeran, y no pudieran
la adquisición intereses. pagar las cuotas mensuales, la entidad no reco-
No obstante, deben considerar que, desde la po- nocería, para los fines, el que hayan hecho pagos
de tu vivienda, sición del comprador, mientras menos inicial extraordinarios.

lo que hará que aporten, menor será su riesgo de pérdida, en caso Tasa fija o variable
de que involuntariamente incurrieran en atrasos, A veces, los potenciales compradores se debaten
el monto de su y se produjera la ejecución de su inmueble.
La entidad financiera prefiere que el comprador
entre optar por un préstamo de tasa fija o uno de

préstamo sea aporte un mínimo en el costo de adquisición del


tasa variable. Para tomar esa decisión, ustedes
deben investigar acerca de la tendencia de las
menor. inmueble para compartir el riesgo.
Ahora, si se proponen reducir los costos de fi-
tasas en el mercado.
Si la tendencia es a la baja, no sería bueno para
nanciamiento, en cuanto a tasas e intereses; o si ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el con-
quieren cumplir rápido con ese compromiso; o si trario, la tendencia es al alza, entonces sí les
negociaran una tasa que en el momento era alta, conviene que sea fija.
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Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta por Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese
largo tiempo, no es conveniente; sin embargo, no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa,
aún una tasa alta-fija, les permitirá desarrollar resulta válida la advertencia para cualquier po-
una mejor planificación de sus ingresos. tencial comprador de que no se quiera pasar de La entidad
En una economía como la dominicana, de alta listo mintiendo sobre los ingresos que recibe
volatilidad en las tasas, las tasas fijas son defi- para calificar en la aprobación de un crédito, financiera
nitivamente una opción.
Para concluir, y como consejo a tomar en cuenta
pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve en
su contra, con intereses y cargos por mora.
prefiere que
en lo que respecta a la estructura o las condicio- el comprador
nes de su préstamo hipotecario, antes de firmar
el pagaré, revisen bien y asegúrense de que no aporte un mínimo
exista penalidad por cancelación anticipada o
abonos extraordinarios, porque hoy día, las enti- en el costo de
dades están penalizando a los prestatarios que
realizan abonos extraordinarios.
adquisición
Además, deben conocer cuál es la tasa de mora, del inmueble
el monto de los gastos de cierre, el tiempo de es-
tabilidad de la tasa (tipo de revisión), y, por favor, para compartir
percátense de que el contrato o pagaré no con-
tenga cláusulas abusivas.
el riesgo.
g u í a PA R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v ) V O LV E R A C O N T E N I D O 133

4.3.4

La Tasa de Interés Un gasto o una oportunidad

JaCqueline Mor a Economista, especialista en temas de macroeconomía aplicado a la empresa, con más de 15 años de experiencia.
Actualmente es Gerente General de Analítica Empresarial, una compañía de inteligencia económica y estrategias de negocio.

La tasa de interés es, quizás, el elemento más en junio de 2014. Esta diferencia es significativa
importante a la hora de que ustedes, Melissa y a la hora de tomar un préstamo.
Manuel, tomen la decisión de asumir un endeu- -¿Cómo así?
damiento para adquirir una vivienda. - Por ejemplo, si ustedes hubiesen tomado
-¿Por qué? un préstamo hipotecario a 25 años en junio
- Pues, debido a que es la parte más importan- de 2014, a una tasa de 10%, su cuota hubiese
te de los pagos al banco. De hecho, durante los sido aproximadamente RD$18,500, mien-
primeros 10 años del préstamo, de cada RD$100 tras que este mismo préstamo en agosto del
que ustedes pagan de cuota, aproximadamente 2011 hubiese pagado RD$28,000 de cuota. Sin
RD$89 corresponden a pagos de interés, bajo la embargo, como las tasas de interés en general
tasa de interés actual. no son fijas por mucho tiempo para el prés-
Permítanme explicarles: La tasa de interés para tamo, cuando las tasas bajan, pues se puede
préstamos hipotecarios se ha ubicado en los negociar una disminución de la cuota… pero
últimos 5 años como promedio alrededor del cuando suben, por lo general también aumenta
12%, fluctuando entre 16% en agosto 2011, y 10% la cuota.
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Lo primero Pero, en el caso de un préstamo hipotecario, el


Por si ustedes no saben exactamente qué es la deudor pone como garantía una casa, la cual re-
tasa de interés, eso es lo que nos “carga” o cobra presenta una posibilidad de cobro para el banco.
la institución financiera por poner a nuestra dis- Adicionalmente, por lo general, las familias no
posición una cantidad de dinero, que en este caso quieren poner en riesgo su hogar y, por ende,
es para comprar una vivienda. tienden a tener un mejor comportamiento de
La tasa refleja lo que la institución podría per- pago en los préstamos hipotecarios.
cibir por ese dinero, si lo utilizara para otros
Las tasas y los plazos
fines. En el caso de los préstamos
Por lo general, los préstamos para la vivien-
hipotecarios, su tasa suele ser más baja que
da son a 20 o 30 años, comparado con los 3 y 5
la que se cobra en otros tipos de préstamos,
años para los préstamos personales. Siendo así,
como por ejemplo préstamos de consumo. Por
las instituciones valoran una relación estable a
ejemplo, para el mismo período analizado, la
largo plazo, y esto se refleja en menores tasas de
tasa promedio de préstamos de consumo fue
interés.
de 20%.
¿Quieren saber cómo influencia la tasa de
-¿…? interés en la cuota? Pues bien, atiendan bien,
- Espera Manuel, esta diferencia tiene varias la cuota de un préstamo de vivienda refleja dos
razones, como que cuando una institución cosas principalmente: una es el interés que se
presta a un individuo para, digamos, comprar debe pagar al banco por el dinero prestado no
un televisor o pagar otras deudas, por lo pagado, y otra es el repago del desembolso
general no tiene ninguna garantía real de inicial.
repago, más allá que la disposición a pagar y su Esto último se conoce como amortización, y es
capacidad de pago en el tiempo. lo que realmente iría disminuyendo su deuda
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en el tiempo. Como con el pago de cada cuota, ustedes sería de RD$1,750,000.00, y el pago
ustedes repagarían una parte del préstamo, anual de intereses alrededor de RD$213,000.00.
Al final del primer entonces, con el tiempo, el monto del interés Variaciones… siempre variaciones…
pagado va disminuyendo.
año, la deuda sería Pero, lamentablemente, las tasas de interés no
son constantes en el tiempo, como lo muestra
RD$1,986,500.00. Vamos a verlo con un ejemplo: Imaginen que
van a comprar una vivienda con un precio de
la realidad. Por lo general, Manuel y Melissa, las
instituciones fijan la tasa de interés en prés-
Si la tasa no cambia RD$2,200,000.00, de los cuales van a aportar
RD$200,000.00 de sus ahorros. Es decir
tamos hipotecarios por un período que va de 6

en el tiempo, al final que necesitan un préstamo por un valor de


meses a 2 años. Las fluctuaciones podrían tener
efectos muy negativos sobre su bolsillo si no se
RD$2,000,000.00. Una institución financiera,
del décimo año, la les aprueba un préstamo a 25 años, con una
planifican.
En el ejemplo que les puse anteriormente, si
deuda de ustedes sería tasa de interés de 12%.
La cuota estimada por este préstamo sería
las tasas de interés suben 2 años luego del
préstamo de 12% a 16%, eso les implicaría un in-
de RD$1,750,000.00, de RD$21,065.00 al mes, o RD$252,775.00 al
año. De este monto, durante el primer año,
cremento de la cuota a RD$27,200.00, es decir

y el pago anual de RD$239,273.00 corresponden a intereses, mien-


RD$6,000.00 más, casi un 30% superior a la
cuota inicial.
intereses alrededor de tras que RD$13,500.00 fue la disminución del
capital inicial.
Esos ejemplos que les expliqué antes, nos de-
muestran que las fluctuaciones de las tasas de
RD$213,000.00. Es decir, que al final del primer año, la deuda
sería RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia en
interés deben ser tomadas en cuenta a la hora de
tomar un préstamo de vivienda. Les sugiere que
el tiempo, al final del décimo año, la deuda de si toman un préstamo en momentos de ferias,
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o en períodos de muy bajas tasas de interés, RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 más de lo Ya comprendí,
deben tomar en cuenta que su cuota podría in-
crementarse en el tiempo, y por ende debemos
pagaría de alquiler.
Según su punto de vista: “…el interés es un
hay que dejar
planificarnos para poder asumir al menos un gasto igual que el alquiler, así que por qué pagar el presupuesto
20% de cuota adicional. más”. Sin embargo, mi amigo tomó en cuenta
varias cosas, como que el monto del alquiler se
con espacio
Manuel, Melissa, no olviden que muchos va ajustando en el tiempo, mientras que si las para otros
tienden a dejar su presupuesto sin espacio a la tasas se mantienen en su promedio, él pagaría
hora de endeudarse para un préstamo hipoteca- una cuota prácticamente igual. También analizó gastos además
rio, lo que los hace vulnerables, y a sus familias que el valor del préstamo va disminuyendo en el
también. No cometan ese error. tiempo, y el valor de la vivienda se va incremen-
del hipotecario.
tando, y que en 10 años su ingreso sería más alto,
Finalmente, es importante que tomen en la cuota del préstamo sería constante, y el alqui-
cuenta, que el préstamo de vivienda les da ler sería mayor.
también la oportunidad de tener grandes ga-
nancias. Un amigo me comentó una vez que Es decir que esa tasa de interés representa
el 12% de tasa de interés era exagerado. Él para nosotros, y por supuesto también para
vivía en un apartamento que costaba aproxi- ustedes, la oportunidad de acumular riqueza
madamente RD$1,800,000.00, y pagaba de en el tiempo. Pero recordemos que esa capaci-
alquiler RD$9,000.00. Si él comprara el apar- dad de acumularla es mayor a medida que la
tamento, tendría que pagar de intereses casi tasa es menor .
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4.3.5

Protegiendo tu inversión la importancia del seguro

E rnesto SANTOS Experto en Riesgos y Seguros con 14 años de experiencia en la industria aseguradora. Es autor y coordinador del programa de Maestría
en Seguros de la Escuela de Graduados de UNIBE (EGRU), y ejecutivo en una de las aseguradoras líderes del mercado dominicano.

Melissa y Manuel, lo primero es felicitarlos por tienen previsto adquirir? ¿Qué puede pasarles
tomarse su tiempo para sopesar y buscar consejo a ustedes? ¿Qué pasa si el país es afectado por
respecto de su decisión de adquirir su primera vi- una catástrofe natural?
vienda. Es muy grato conocer que se ocuparon Me refiero a los riesgos a los que estamos ex-
de fortalecer sus finanzas antes de dar el paso y puestos, que forman parte de la vida, y que,
que, al posponer la adquisición, lograron paso a considerando su característica principal, la pro-
paso, mejorar las condiciones económicas para babilidad, no podemos controlar. Como es
afrontar con responsabilidad el compromiso con incierto cuándo podría presentarse ese evento
la entidad financiera y, sobre todo, disfrutar su adverso, es sabio prevenir y prepararse.
hogar en tranquilidad. Sé que el año pasado afrontaron una situación
En este momento, que están evaluando el banco de salud, la cual pudieron resolver sin mayores
para el préstamo hipotecario, deben continuar, problemas, gracias a su fondo de emergencia.
como hasta ahora, ponderando las alternativas e Sepan que ese “susto médico” también pudo ser
implicaciones. cubierto por un seguro de salud sin afectar su
Durante este tiempo, ¿han pensado en los im- reserva, sino que el seguro, conforme a las co-
previstos que pueden afectar sus finanzas? ¿Qué berturas de su plan, habría cubierto sus gastos o
puede suceder a su vivienda alquilada, o la que gran parte de ellos.
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Es importante que tengan presente que ante los un seguro, garantizando el patrimonio familiar,
riesgos, los seguros son la solución más eficaz. y permitiendo, de esta forma, “recomenzar” al
Protección ante los imponderables sobreviviente. Es importante
También consideren que existen daños físicos
Podrán pensar, “¿pero, y qué tiene que ver el
seguro con nuestra decisión?”. Mucho, precisa- a la propiedad, que estando protegida con el que conozcan
mente por lo que puede pasar, y considerando la seguro de incendio, podrán reparar o reconstruir
exposición catastrófica que tiene nuestro país, en caso que sean parciales, o si fueran totales,
cuál es la
la República Dominicana, a huracanes y terre- quedar librados de la deuda, dependiendo de las
coberturas del mismo.
aseguradora
motos, los bancos han tomado medidas para
proteger sus carteras de préstamos hipotecarios. Elementos a tomar en cuenta que respalda
Al momento de contratar el préstamo, notarán
que, además del capital e intereses en la cuota
Entonces, en relación con los seguros deben
tomar en cuenta principalmente lo siguiente:
los seguros.
mensual, figura el costo principalmente de dos Primero: Es importante que conozcan cuál es la
seguros: de vida y de incendio. aseguradora que respalda los seguros. Si bien
En ambos casos, hay una brecha de cobertura,
No quiero preocuparlos, pero la realidad es que los bancos procuran contar con proveedores sol-
que ante la eventualidad de un siniestro, puede
día a día nos enfrentamos-hasta sin percatar- ventes y confiables, es saludable cerciorarse
tener implicaciones desfavorables para ustedes.
nos-, a diversas situaciones que pueden tener que sea una compañía que puede garantizar esa
Lo idóneo es asegurar a valor de mercado.
implicaciones negativas para nosotros, y generar promesa en el tiempo, y conocer a quién contac-
En sentido general, los bancos requieren que
pérdidas de patrimonio. tar ante una reclamación.
este seguro sea vinculado al préstamo, sin
Ante la falta de uno de ustedes, el otro que- Segundo: En lo relativo al seguro de incendio,
opción para el cliente, es decir, no siempre será
daría en una situación vulnerable para hacer consulten a su banco si están asegurando el
posible que contraten el seguro individualmente,
frente a los compromisos asumidos, y lo mejor valor de tasación de la vivienda, o sólo el monto
y hagan una cesión de derecho a favor del banco.
es que el préstamo quede saldado mediante del préstamo.
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Esto así, pues como se trata de una garantía Cuarto: Pregunten por las coberturas contrata-
complementaria del crédito, de esta forma ga- das en ambos casos, y por las exclusiones.
rantizan que la protección se mantenga en vigor. En el caso de incendio, la póliza contempla
Tercero: En lo que respecta al seguro de vida. también las denominadas “líneas aliadas”, que
Consulten si los protege a ambos, al que figure son coberturas, digamos, complementarias. En
como titular y al co-deudor, pues tal como in- algunos casos, podría limitarse sólo a incen-
dicamos previamente, si alguno falta, con la dio, huracán y terremoto. Por consiguiente, aún
indemnización del seguro quedaría saldado el asegurados, ustedes, sin darse cuenta, están
préstamo. descubiertos ante contingencias, tales como
Si es opcional, recomiendo que de todas formas daños por agua, inundación, robo, entre otras co-
lo contraten, pero individualmente (que no esté berturas disponibles.
mancomunada la póliza). Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta
Acérquense a un intermediario de seguros para que éste regularmente sólo tiene la cobertura de
conocer las opciones del mercado y una pro- riesgo, es decir, por fallecimiento. Es importante
tección acorde con su patrimonio e intereses, validar si tiene cobertura por muerte accidental,
respecto de sus planes futuros y más allá del y estar informados de las exclusiones.
préstamo. Además, podrían considerar que sea Quinto: Al momento de llenar el formulario del
con ahorros y también con coberturas adicionales seguro de vida, la verdad y nada más que la
como pago anticipado en caso de enfermedad o verdad. Los seguros de vida deudor como los co-
por incapacidad, entre otras. lectivos, implican un proceso de contratación más
En tal caso, podrán hacer una cesión de derecho a simplificado que al contratarlos de manera indi-
favor del banco por el monto adeudado. vidual. Aunque el cuestionario de salud es más
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limitado, es importante declarar con sinceridad el


historial clínico. No hacerlo puede comprometer
la cobertura. Estamos más tranquilos
Sexto: con relación al seguro de vida, podría
requerir la realización de evaluación médica y al saber que los seguros
análisis clínico, según el monto del préstamo. son parte vital de la
Tengan en cuenta ese proceso para su pla- compra.
nificación y que, ante un riesgo agravado, la
aseguradora podría declinar, y estar en la necesi-
dad de contratarlo individualmente, si el
banco así lo requiere.
Melissa y Manuel, consideren asegurar el conte-
nido de su hogar, que es parte importante de su
patrimonio.
Espero haber contribuido a una buena decisión,
y a que puedan sentirse más tranquilos .
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4.3.6

de los contratos
hipotecarios
Julio cÉsar muñoz Es abogado, especialista en regulación de mercados financieros, con más de 10 años de experiencia
en el área. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.

1. Revisión de penalidad por cancelación 2. Revisión de penalidad por abono fecha de pago prevista en el contrato, pues no
anticipada del préstamo extraordinario al capital todos los días primero, 5 o 15 caen en días labora-
Uno de los aspectos de más relevancia es la exis- La penalidad por abono extraordinario al capital bles. Esto puede producir una desprogramación
tencia o no de penalidad por saldar o cancelar entra en efecto cuando desean amortizar el prés- de la amortización del préstamo, que muchas
anticipadamente el préstamo. Hoy día, debido tamo más rápido que el programa o tabla de veces observan al final de la vigencia del mismo.
a la fuerte competencia entre ofertas de tasas amortización que acuerden con las entidades. En
4. Penalidades por gestión de cobros
para préstamos hipotecarios entre entidades, ocasiones, estos abonos extraordinarios generan
Es importante conocer si se generan cargos adi-
los casos en donde existe la obligación de pagar un monto como penalidad.
cionales cuando el préstamo pasa a un proceso
una penalidad por saldar el préstamo antes del 3. Imputación de los pagos fuera de fecha de gestión de cobros extraordinario, así como
plazo acordado es importante conocerlo, cuál es por feriado el monto y la frecuencia con que se pueden
el alcance de esa penalidad, y el monto o porcen- Las cláusulas de los contratos establecen qué generar dichos cargos. Muchas veces, la entidad
taje que estarían obligados a pagar si deciden sucede cuando los pagos se realizan fuera de la no tiene control de esos gastos, pues provienen
cambiar de entidad.
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de un tercero que presta estos servicios, pero potecario, les corresponde el derecho, y hasta la
siempre el cliente tiene derecho a conocerlos de obligación, de custodiar sus certificados de pro- Es importante
antemano. piedad, conocidos también como duplicados del
dueño. En ocasiones, las entidades ofrecen el
verificar
5. Tarifario de gastos
y honorarios legales servicio de gestionar y retirar el documento ante el costo de las
Los préstamos hipotecarios consignan muchas el Registro de Titulo sin costo adicional para los
obligaciones, formalidades y penalidades que clientes, para que éstos puedan procurarlo por sus penalidades
deben estar previstas en un tarifario comple-
mentario para gastos y honorarios legales. Estos
oficinas. Verifiquen si el contrato establece la po-
testad de la entidad de retener el certificado del
para que
gastos pueden generarse con ocasión de un deudor, o si ofrece la gestión de trámite y retiro planifiques
trámite legal necesario y propio del proceso o de del certificado para luego entregarlo al cliente.
un incumplimiento por parte del deudor. 7. Cobertura de pólizas de vida y
tu compra.
Ustedes, como clientes, tienen derecho a conocer restricciones, exclusiones o períodos de
estos gastos con antelación, aunque, con fre- carencia 8. Inicio del préstamo:
cuencia la entidad financiera no controla estos Los préstamos hipotecarios vienen atados a firma o desembolso
gastos, que provienen de un tercero que presta pólizas de vida y otros riesgos, que son pagadas Las obligaciones del préstamo comienzan desde
estos servicios. por el deudor en las cuotas ordinarias del prés- el mismo momento en que se formaliza. En los
tamo. Es importante conocer las coberturas de casos de financiamiento de compra de vivien-
6. Autorización para retención o entrega
de duplicado del dueño en favor de la estas pólizas, así como las exclusiones y ca- da que será entregada en un momento posterior
entidad financiera rencias que las mismas contienen. También a la firma del préstamo, es importante verificar
A los propietarios-deudores hipotecarios, que deben saber cuáles entidades son las provee- cuándo se inicia el cumplimiento de las obliga-
es en lo que ustedes se convertirán, si por fin doras de estas pólizas y sus solvencias como ciones por parte del deudor, ya sea a partir de la
adquieren su vivienda a través de un préstamo hi- aseguradoras. firma, o del desembolso del préstamo a terceros .
T U C O M PA R A D O R B A N C A R I O
5
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ESTIMADOS DE TASAS SEGún rexi


b aja pr o medi o al t a

8.95 %
12.15 %
16.95 %

para saber tasas y detalles sobre bancos e instituciones financieras entra a rexifinanzas.com
Guía de la Primera Vivienda
© 2015, Alejandro Fernández W.

Diseño y diagramación:
Otaku Media
info@otakumedia.net

Gráficos e ilustraciones:
Istock Photo / Otaku Media

Corrección de estilo:
Annet Cárdenas Vega

Logística: Nicole Mateo F.

Santo Domingo, República Dominicana,


julio 2018

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