blog : The Language of Business

How to Use Real Estate Trends to

Predict the Next Housing Bubble
by Teo Nicolais. Nicolais is a real estate
entrepreneur based in Denver. He teaches the
program Real Estate Investment Strategies as
well as courses at Harvard Extension School.

“The next major bust, 18 years after the 1990
downturn, will be around 2008, if there is no
major interruption such as a global war.” Teo Nicolais

— Fred E. Foldvary (1997)

The destructive wave that swept across the US economy in 2008 seemed to
catch the world completely by surprise. The phrase so often used to describe
it, a “financial tsunami,” reinforces the popular belief that the disaster arose
suddenly. 

In reality the build up to the Great Recession could be clearly tracked and its
timing predicted with a stunning degree of accuracy long before the phrase
“collateralized debt obligation” entered the popular lexicon.

The real cause of the crisis is far older, far more interesting, and far more profitable
to understand for those interested in what lies ahead.

The four phases of the real estate cycle
As early as 1876, Henry George observed the curious cycle through which real
estate markets inexorably move. His findings can be summarized (with the help of
Glenn R. Mueller’s refinements) as follows:
Phase I: recovery
We know the characteristics of a recession: high unemployment; decreased
consumption; and decreased company investment in buildings, factories, and
machines. The price of land, essential for economic activity, is at its lowest point in
the cycle.

As population increases so does the demand for goods and services. This
expansion is typically hastened by government intervention in the form of lowered
interest rates (the key ingredient for investment).

With increasing demand and lower investment costs, companies expand their
businesses. They hire more people, build new factories, and buy more machines.
This expansion adds to the demand for land (buildings) on which the economic
activity can take place.

Vacancy across all real estate asset classes (office, retail, residential, etc.) decreases
as companies use previously empty buildings and individuals move into previously
vacant homes.

Phase II: expansion

The transition from recovery to
expansion occurs when
companies and individuals
have bought up or rented
most of the available buildings.
Occupancy begins to exceed
the long­term average. As
unoccupied buildings become
scarce, landowners raise rents.

Since most real estate
expenses are fixed, increased
revenues translate almost
dollar­for­dollar into increased profits. Increased profits attract new development
of vacant land or redevelopment of existing properties.

Basic economics tells us that new supply will satisfy demand and eliminate the
upward pressure on rents and land prices accordingly. But here’s the twist: it takes
a long time to add new inventory to the real estate market once it’s needed.

Market studies must be undertaken. Land sales must be negotiated. Zoning and
permitting must be obtained. Financing for the project must be found (no easy
feat coming out of a recession). Only then does new construction begin. And the
construction itself takes a long time (two to five years for the average
development).

By the time meaningful amounts of inventory start to come online, the overall
economic expansion has been under way—without the benefit of new supply—for
five to seven years. During all of that time, occupancy rates and rents have been
increasing.

In fact, the cycle reaches a point at which rents are not simply going up—they are
going up faster and faster (rent growth is accelerating). Investors build this trend
into their forecasts. And we reach that critical point in the real estate cycle where,
as William Newman documented as far back as 1935, the price of land begins to
reflect not the existing market conditions but rather the anticipated rent growth to
come.

Investors, believing the price is justified by the future growth, overpay for the land
relative to the current market, and start building for a future market. The boom is
officially on.

Phase III: hyper supply
As long as the current occupancy rate exceeds the long­term average, there will be
upward pressure on rents. As long as there is upward pressure on rents, new
construction is financially feasible. This is the case for both the expansion and
hyper­supply phases.

The first indicator of trouble
The delineation point between expansion and market hyper supply is marked by
the first indicator of trouble in the real estate cycle: an increase in unsold
inventory/vacancy.
This occurs as new completions from the mid­expansion phase begin to quench
the market’s thirst for product. With occupancy rates above the long­term
average, rents are still rising but the rate at which they are rising now changes:
rent growth is no longer accelerating, but rather decelerating.

This is a precarious time in the real estate cycle. And what happens next will
determine how severe the upcoming recession will be.

Wise developers, noting the change in direction of rent growth and factoring in
the likely consequence of units currently under construction being completed,
should choose to stop building. If you find such a developer, please let me know.

Phase 4: recession

The second indicator of
trouble
The transition from
hyper supply to recession is
marked by the second
indicator of trouble in
the cycle: occupancy falls
below the long­term average.

New construction stops, but
projects started in the hyper­
supply phase continue to be
delivered. The addition of
surplus inventory leads to
lower occupancy and lower
rents, which significantly
reduces revenue for landowners.

The third indicator of trouble
Finally, investors must watch for the third indicator of trouble: an increase in
interest rates.
The increases in prices throughout the broader economy that accompanied the
expansion and hyper­supply phase will, sooner or later, force the Federal Reserve
to fight inflation by increasing interest rates.

The good news is that this halts any developers still forging ahead in hyper­supply
mode because the increase in borrowing costs makes new developments
financially unfeasible.

The bad news is that it’s too late for the projects started in the midst of the boom.
The music stopped, but there are still people rushing toward the dance floor.

The combination of lower occupancy, lower rent received on those occupied units,
and increased interest expenses (a large fixed cost) quickly erodes landowners’
profits.

There are broader issues from the shutdown of the economy’s largest growth
engine (new construction), but that is for another discussion. Suffice it to say, the
downturn in the Real Estate market has a huge impact on the economy as a whole
which, in turn, pushes the Real Estate market down further.

Vacancy stalks landowners and, as revenues fall below landowners’ fixed costs,
foreclosures follow. The real estate cycle comes full circle and, as Foldvary (2007)
notes, “shrewd investors pick up real estate bargains.”

The duration and frequency of the real estate cycle
Perhaps the most stunning aspect of the real estate cycle is not its inevitability but
rather its regularity. Economist Homer Hoyt, through a detailed study of the
Chicago and broader US real estate markets, found that the real estate cycle has
run its course according to a steady 18­year rhythm since 1800.

With just two exceptions (World War II and the mid­cycle peak created by the
Federal Reserve’s doubling of interest rates in 1979), the cycle has maintained its
remarkable regularity even in the decades after Hoyt’s observation.

Where are we now?
It’s important to remember that the Great Recession was not caused by an
unexpected event. To those who study the real estate cycle, the crash happened
precisely on schedule. It was painful, but it inaugurated the next iteration of the
real estate cycle.

As 2014 begins (eight years after the peak and six years after the crash), real
estate markets across the country are transitioning from the recovery phase to the
expansion phase. Nationally, Mueller’s estimate of the relative position of each
asset class is as follows:

For many cities and asset classes the expansion phase is well under way. According
to Glen Mueller, Boston, New York, Denver, and San Francisco, for example, are
already experiencing incredibly tight rental markets and robust new construction
in apartments.

Those who lived through the financial crisis of 2008 will (we hope) always be
weary of the next major crash. If George, Harrison, and Foldvary are right,
however, that won’t happen until after the next peak in 2024.  

Between now and then, aside from the occasional slow down, the real estate
industry is likely to enjoy a long period of expansion.

Participate in a program
Join Teo Nicolais for his program Real Estate Investment Strategies. Or explore
other finance and accounting programs.

Sources for this article and further readings:

 The Depression of 2008 by Fred Foldvary
 Real Estate Business Cycles: Henry George’s Theory of the Trade Cycle by
Fred Foldvary

 Progress and Poverty by Henry George
 Boom Bust: House Prices, Banking, and the Depression of 2010
by Fred Harrison
 One Hundred Years of Land Values in Chicago by Homer Hoyt 
 The Building Industry and Business Cycles by William H. Newman
 Cycle Monitor – Real Estate Market Cycles by Glen R. Mueller 
Post new comment

Your name: *
Anonymous

E­mail: *

The content of this field is kept private and will not be shown publicly.

Comment: *

 Web page addresses and e­mail addresses turn into links automatically.
 Allowed HTML tags: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt>
<dd> <p> <br> <h1> <h2><h3><h4><h5><h6><img><blockquote>

 Lines and paragraphs break automatically.
More information about formatting options

By submitting this form, you accept the Mollom privacy policy.
Save   Preview

Topics: finance real estate