ASISTENTE EXPERTO EN INMOBILIARIAS Y TEMAS

DE ESCRIBANÍA

Funciones del Registro de la Propiedad Inmueble

 Es una Ley Nacional, para todo el país, a cuyo régimen

deberán sujetarse los Registros de la Propiedad existentes
en cada provincia.
 Quedando librado a la reglamentación local, dentro del
esquema nacional, lo concerniente a la organización
administrativa, funcionamiento y número de los registros,
etc., determinándose que “ las normas y plazos establecidos
por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la
presente ley, conservan plena vigencia.

El Registro de la Propiedad es un ente de carácter público y oficial donde se van

inscribiendo todos los actos y contratos relacionados con la propiedad así como
cargas, gravámenes y derechos sobre los inmuebles.
 El régimen adoptado en nuestro país es
declarativo, la inscripción solo es a los efectos de
la publicidad y de oponer derecho a terceros,
declarando a estos un derecho ya existente entre
las partes.

Cada vivienda ó bien inmueble de nuestro país es una finca registrada con un número
determinado, e inscrito a un tomo, folio y libro figurando igualmente en su número de
inscripción las transmisiones o movimientos que en la vivienda o bien inmueble se hayan
efectuado.

Cada finca se inscribe por primera vez en el registro de la propiedad cuando el constructor
de la vivienda realiza su proyecto y por tanto se le asigna un número en el registro y a
continuación se realiza una división horizontal, asignando con independencia un número
distinto a cada propiedad de un bloque de pisos por ejemplo.

Desde ese momento cada movimiento sobre la finca tiene que estar reflejado de forma
correlativa.

El registro es público, cualquier persona puede consultarlo. En general, los profesionales

matriculados y habilitados a tal efecto, lo consultan en cada ocasión y antes de efectivizar
una transacción.

Además, cualquier interesado podrá pedir la inscripción de los derechos que le

corresponden.
Incluso de aquellos boletos de compraventa de unidades,que estuvieran en el proceso de
construcción y como garantía a futuro.
  Se vincula con la necesidad de inscripción (que

es obligatoria) y sus efectos. Este principio

aparece en los Art.2 y 3 de la ley 17.801, donde se
detallan los documentos que deberán inscribirse
para su publicidad y oponibilidad a terceros (Art.2) y
los requisitos que deben reunir (Art.3)

Los escribanos han de solicitar al registro de la propiedad la nota simple (dominio) de la

vivienda de forma urgente o simple, antes de otorgar la escritura de compraventa.

A esto también se agregan los certificados de inhibición de las personas.

Las partes (comprador y vendedor) no deben renunciar a este derecho.

Con el dominio, se identifica de manera real y segura, quién es el titular a ése momento, y
si la finca se encuentra gravada con cargas o con algún otro derecho como anotaciones
de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, testamentarias,
arrendamientos, opciones de compra, derechos reales en cosa ajena. Etc.

La normativa que fundamenta los procedimientos administrativos que se realizan en

el Registro de la Propiedad del Inmueble se encuentra en:

A - El Código Civil.

B - Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

C - Ley 17.801 (sanc. y prom. 28/6/68). Régimen Nacional de los Registros de la

Propiedad Inmueble, complementaria del Código Civil y su Decreto reglamentario
2.080/80 (T.O 466/99) para su aplicación
en la Ciudad de Buenos Aires y en el Territorio Nacional de Tierra del
Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur

D- Las Leyes 13.512, 14.394,19.550,19.724,22.172 y sus modificatorias.

Es por ello que en concordancia con la legislación vigente, cuando dos o más personas
deciden realizar una transacción inmobiliaria, deben indefectiblemente requerir los
servicios de un notario (escribano), quien en virtud de su incumbencia profesional se halla
facultado legalmente para dar fe del acto y de los documentos que dicho acto genere, de
los cuales deja constancia en su Protocolo.
Ahora bien, si los documentos emergentes de la transacción se mantienen únicamente
dentro de la órbita de dicho protocolo, se transforman en “privados” y solamente son
válidos para las partes intervinientes, pero si tal documentación resulta inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble, a través de esa registración, se produce la publicidad
del acto, requisito indispensable para que la misma adquiera la condición de Instrumento
Público y por ende, resulte oponible a terceros, condición que brinda la garantía jurídica
de la existencia de un derecho, que relaciona a una persona con la cosa inmueble.

En cuanto a la reglamentación vigente y para su publicidad, oponibilidad a terceros y

demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán,
según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Para que los documentos mencionados puedan ser inscriptos o anotados, deberán
reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o

administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros

complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración,
sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos
o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes
esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
  Se vincula con la necesidad de inscripción (que

es obligatoria) y sus efectos. Este principio

aparece en los Art.2 y 3 de la ley 17.801, donde se
detallan los documentos que deberán inscribirse
para su publicidad y oponibilidad a terceros (Art.2) y
los requisitos que deben reunir (Art.3)

Por último les agrego una información relacionada con el tema Catastros

 Es el registro publico que contiene la cantidad, calidad y

estimación de los bienes poseídos por cada vecino para
servir de base en el repartimiento de contribuciones.
 El catastro es el censo o padrón de las fincas urbanas y
rusticas de un país. Dicho padrón se realiza con variados
fines: tributarios, estadísticos, jurídicos etc. El padrón de las
fincas asegura la propiedad raíz y derechos reales que la
modifican han sido puestos de manifiesto.

Los Servicios Web en CABA

En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscriben o anotan (siempre que se

refieran a inmuebles ubicados en la Capital Federal) los documentos que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; y los que dispongan embargos, inhibiciones, y demás providencias
cautelares
Se pueden registrar consultas online del estado de un Trámite (requiere conocer el
número de entrada y la fecha); descargar los formularios digitales necesarios para la
realización de trámites: formularios de informes, Certificados, Solicitudes de inscripción
(Minutas) y ver las indicaciones detalladas y modelos para completarlos.
También las partes interesadas podrán verificar la validez y veracidad de un trámite
expedido vía SIPEL, sin necesidad de estar registrado, para ello deberá contar con el
código que figura en el mismo informe o certificado.
Asimismo, aquellos usuarios registrados en SIPEL podrán efectuar consultas online de
Titularidad sobre Inmuebles (Informe N°3), Anotaciones Personales -Inhibiciones y
Cesiones- (Informe N°2), Solicitar Certificados de inhibiciones (DTR 18/2016 – los cuales
deberán ser suscriptos por el escribano peticionante que posea firma digital avalada por
autoridad certificante a nivel Nacional).
A continuación les muestro cuales don los servicios que requieren registración previa y los
que no la requieren en CABA

Servicios que requieren registración previa

SIPEL

Sistema de Publicidad en Linea

Exclusivo usuarios de Organismos Públicos habilitados
SICOIN

Consulta de Inhibiciones
SICOIT

Consulta de Titulares
Servicios que no requieren registración previa
CONSULTA DE TRAMITES

SIPEL

Obtencion del trámite

SIABO

Sistema de Abonados

El sistema de publicidad en línea (SIPEL) considera lo siguiente:

Información

 CERTIFICADO DE DOMINIO – CERTIFICADO DE INHIBICIONES - INFORME 2

Ingreso Disponible a partir de

Común 07:00 15:45 10:00 hs del segundo día hábil siguiente al del día de la
 Ingreso Disponible a partir de
solicitud
10:00 hs del tecer día hábil siguiente al del día de la
15:46 20:00
solicitud
07:00 11:00 18 hs del día de solictud
Urgente
15:46 20:00 18 hs del día hábil siguiente al día de solicitud

 INFORME 3

Ingreso Disponible a partir de

10:00 hs del segundo día hábil siguiente al del día de la
07:00 15:45
solicitud
Común
10:00 hs del tercer día hábil siguiente al del día de la
15:46 20:00
solicitud
07:00 11:00 13 hs del día de solicitud
Urgente 11:00 15:45 18 hs del día de solicitud
15:46 20:00 13 hs del día hábil siguiente al del día de la solicitud

Al Sistema SICOIN de consulta de Inhibiciones, se debe acceder con Usuario y

Contraseña, lo mismo que al SICOIT que es consulta de Titulares.

En cambio, para acceder a CONSULTA DE TRÁMITES, para Documentos,

Certificados e Informes sobre Dominio se debe acceder conociendo nro. de
entrada y fecha de entrada.

El SIPEL es el sistema de publicidad en línea para verificar la validez y la veracidad

de un trámite, se ingresa con código de entrada y código de seguridad.

El SIABO es el Sistema de Abonados,

A través del Sistema de Abonados el usuario registrado podrá solicitar el alta o la

modificación de los datos de su cuenta, autorizar usuarios adicionales y generar el volante
de pago para adquirir módulos de consulta.
La Provincia de Buenos Aires también cuenta con un importante Servicio Web,, lo
mismo que algunas provincias que han asumido posiciones de vanguardia en el
tema.
  INSTUMENTOS PUBLICOS:
 Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa, según legalmente corresponda. Tener las
formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien esta facultado para hacerlo.

 INSTRUMENTOS PRIVADOS
 Ellos no pueden ser registrados, salvo los casos excepcionales y
expresos que establecen las leyes, a cuyo fin “la firma de sus
otorgantes debe aparecer certificada por escribano publico, juez
de paz o funcionario competente”. Un ejemplo de inscripción de
instrumentos privados seria sobre “régimen de la pre
horizontalidad” (reglamento de copropiedad y administración)

Tramites Inmobiliarios ante AFIP

Los trámites ante AFIP se realizan por todas las operaciones inmobiliarias y locaciones
de inmuebles y son los siguientes:

Los sujetos obligados tendrán que ingresar a través de la página web del
Organismo www.afip.gob.ar, al servicio bajo Clave Fiscal denominado "Registro de
Operaciones Inmobiliarias".Allí deberán inscribirse en el "Registro de Operaciones
Inmobiliarias" mediante su empadronamiento, en forma individual por cada tipo de
operación de las indicadas, dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las
condiciones que determinaron la obligación.

De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como "Constancia

de Empadronamiento"

Cuando se verifique el cese de actividades por las cuales el sujeto resultó obligado a
empadronarse deberá acceder al servicio con Clave Fiscal "Registro de Operaciones
Inmobiliarias", a efectos de registrarlas, dentro del plazo de 10 días hábiles
administrativos de producidas.

¿Quiénes están obligados a cumplir con el régimen de Información?

Los sujetos obligados a empadronarse, que asuman el carácter de locador, arrendador,

cedente o similar, en las operaciones comprendidas (locación de bienes inmuebles,
locación de espacios o superficies fijas o móviles, cesión de derechos reales y/o cesiones
o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos y la
cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a
cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales) y en los contratos previstos
en la Ley N° 13.246 y cualquier otro de similares características, deberán cumplir con el
régimen de información que se establece en el presente título.
En las cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, las
obligaciones deberán ser cumplidas por el sujeto que reviste el carácter de cedente en
tales actos.
Tratándose de bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal por los cuales
corresponde atribuir las rentas provenientes de las operaciones detalladas en el primer
párrafo totalmente a uno de los cónyuges, las obligaciones previstas por los Títulos I y II
de la presente, se configurarán sobre éste únicamente.

La presentación debe realizarse mediante el servicio con Clave Fiscal "Registro de

Operaciones Inmobiliarias", seleccionando la opción "Locaciones y/o Cesiones de
Inmuebles".
El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada,
una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá
ser entregada al locatario -inquilino o arrendatario- o, en su caso, cesionario.

¿Cuándo debe cumplirse con el régimen de información?

La obligación de informar deberá cumplirse hasta el día 26 del mes inmediato

siguiente a aquel en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión,
que determinan la sujeción al presente régimen. En caso que esta fecha coincida
con un día feriado o inhábil, el mismo se trasladará al día hábil inmediato siguiente.

Presentación Anual

Quienes se encuentren obligados al régimen de información, deberán presentar una

declaración jurada anual que contendrá la totalidad de los datos informados en las
declaraciones mensuales de cada año.
La información anual tiene que cumplirse hasta el 26 de marzo del año calendario
inmediato posterior a aquel al que corresponda la declaración, mediante
transferencia electrónica de datos a través del sitio www.afip.gob.ar . Deberá
ingresar con Clave Fiscal Nivel de Seguridad 2 al servicio "Registro de Operaciones
Inmobiliarias" y seleccionar en "Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles" la opción
"DD.JJ. Anual".
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no
existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad "SIN
MOVIMIENTO".

El Impuesto clásico de la transferencia de Inmuebles es el ITI

  Cuando un particular que no realiza como actividad comercial
habitual la compra-venta de inmuebles y desea efectuar en forma
ocasional una venta, permuta, necesita saber que: el escribano
interviniente o el comprador (cuando no exista el primero) le
retendrá al momento de la transferencia una suma equivalente al
1,5 % del monto que surja de la escritura traslativa de dominio,
boleto de compraventa o documento equivalente.
 Si esta vendiendo su UNICA VIVIENDA Y/O TERRENOS con el
fin de adquirir o construir, dentro del termino de un año una
propiedad destinada a casa- habitación propia, podrá tramitar el
correspondiente certificado a efectos de evitar sufrir la retención
antes indicada.

En cuanto a normativa, se deberá tener en cuenta la RG N° 2820 (2010)

En la Dirección de Rentas de CABA podemos realizar un trámite para consultar

por inmueble el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) que se aplica a los actos,
contratos y operaciones sobre inmuebles.

Para actos, contratos y operaciones sobre inmuebles.

Este nuevo instrumento se enmarca en la tarea que esta Administración viene

desarrollando con el firme compromiso de establecer reglas claras y equitativas
para el sistema impositivo. En este caso, el objetivo es transparentar las
operaciones inmuebles, evitando la posibilidad de subfacturación y consecuente
evasión en los montos correspondientes al Impuesto de Sellos.

Así, en el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a

efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el
escribano debe verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la
operación, si lo hubiere, o en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia
fehaciente emitida por esta Administración.

El VIR es el resultado de un trabajo técnico que considera el valor de referencia

del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los
edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial
de edificabilidad dependiendo de la superficie.

En el caso de que el sistema emita un VIR “No disponible”, por tratarse de un

inmueble aún no cargado en la base de datos, la vigencia de esa constancia será
de 10 (diez) días hábiles.
Para aquellas zonas que no se identifique un VIR no se debe tomar acción alguna
al escriturar.

En el caso que el contribuyente no considere correcto el valor de su propiedad

podrá presentar su reclamo ante la Mesa de Entradas de este Organismo (Sede
Central) acompañando:

- Fotocopia de la constancia del VIR emitida vía web.

- Dos tasaciones del bien (antigüedad no mayor de 2 meses) realizadas por
sendas inmobiliarias inscriptas en el Registro de Operaciones Inmobiliarias de la AFIP.
- Fotocopia de la escritura o certificado de dominio.
- Comprobante de pago de ABL de acuerdo lo establece la Resolución N°648-
AGIP/2012

Estos reclamos se tramitarán con carácter prioritario y de urgente despacho.