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APUNTE Nº 4
II UNIDAD. CONTRATOS EN PARTICULAR

PROMESA.

Está regulada en el artículo 1554.

Para Meza Barros es el contrato en que las partes se obligan a celebrar en el futuro
un contrato determinado.
Para Alessandri es el contrato por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato
determinado dentro de cierto plazo o en el evento de cierta condición.
La importancia de este contrato radica en que en ocasiones no es posible, por
diversas circunstancias, celebrar inmediatamente el contrato definitivo, por ejemplo,
porque no tienen los recursos para pagar el precio, porque no se ha alzado un embargo,
porque se espera que se dicte fallo en algún asunto. Así, cumplida la condición o vencido
el plazo, las partes se encuentran en posición de poder celebrar el contrato deseado, y cada
una puede obligar a la otra a hacerlo.
Contrato de promesa no es lo mismo que oferta. La oferta es un acto jurídico
unilateral, en cambio, la promesa supone un acuerdo de voluntades.
La promesa y el contrato prometido son contratos distintos. No coexisten. Uno
sucede al otro. En consecuencia, cada uno tiene sus propios requisitos. Son dos contratos, y
cada uno con su objeto preciso. El objeto del contrato de promesa es la celebración del
contrato prometido; y el objeto del último será el que corresponda a su naturaleza.
Para Meza Barros, el artículo 1554 no se refiere a un determinado contrato, por lo
que puede aplicarse a cualquier contrato prometido, como compraventa, mutuo, sociedad.
Agrega que la promesa sólo puede referirse a la celebración de un contrato real o solemne,
debido a que el 1554 Nº 4 habla de que sólo falte la tradición de la cosa, o las
solemnidades. Excluye los consensuales, porque en ellos la promesa se identifica con el
contrato prometido. No todos los autores comparten esta opinión.
Para Alessandri, la promesa tiene dos características:
1. Es de carácter general: reglamenta la promesa de celebrar un contrato, independiente de
la naturaleza de dicho contrato.
2. Es excepcional y prohibitiva: porque en los términos que está redactado, la regla general
sería que no se acepte la promesa, y excepcionalmente sería válida cuando cumple los
requisitos que la disposición indica.

Requisitos del contrato de promesa.

Deben concurrir los requisitos de existencia y de validez de todo contrato. También
debe cumplir con los requisitos propios de la promesa, si no es así, adolece de nulidad
absoluta, 1554:
1. Debe constar por escrito.
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Es un contrato solemne, en que la solemnidad consiste en que debe constar por

escrito. Es un elemento indispensable para su existencia, si falta la escrituración no hay
promesa, aunque el contrato prometido sea consensual.
Basta otorgar un instrumento privado para que se cumpla este requisito. Ello es así
aunque el contrato prometido requiera escritura pública como solemnidad.
La jurisprudencia se inclina a sostener que en la promesa de venta de bienes raíces
no se requiere escritura pública. Sus argumentos son:
a) La ley exige que conste por escrito, es decir, puede otorgarse por medio de cualquier
documento. Si se exigiera escritura pública, se haría sinónimo de por escrito y ello es
contrario a la ley.
b) El artículo 1801 exige escritura pública para el contrato de compraventa de bienes raíces,
y como las solemnidades son excepcionales, no puede hacerse extensiva a la promesa.
c) Aceptar que la promesa de venta de un bien raíz requiere escritura pública, significa
aceptar que no existe la debida correspondencia o armonía en un mismo artículo, pues si
se exige escritura pública en el Nº 1, sería ilógico el Nº 4 que establece que pueden faltar en
la promesa las solemnidades del contrato prometido.
Además, cuando el legislador ha querido establecer como solemnidad la escritura
pública lo ha dicho expresamente, 1787.
2. Que el contrato prometido sea válido, que no sea de aquellos que las leyes declaren
ineficaces.
El contrato prometido no debe adolecer de vicios de nulidad. Esto es aplicación del
principio general de que el objeto del contrato debe ser lícito, por ello no podría
prometerse la venta entre cónyuges no separados judicialmente y ni entre padre o madre e
hijo sujeto a patria potestad.
Se trata de la nulidad por falta de requisitos de fondo, no de forma, porque estos
últimos se observan al momento de la celebración del contrato prometido.
Respecto a la promesa de compraventa de bienes embargados, pese a lo establecido
en el artículo 1464 Nº 3, en relación al 1810, no hay obstáculo para que pueda celebrarse,
pero se entiende celebrado bajo condición de que puedan ser enajenados a la fecha de
celebración del contrato prometido, es decir, que se hayan alzado para celebrar el contrato
prometido.
3. Estipulación de un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato
prometido.
En nuestra legislación no hay promesa pura y simple, si se pactara adolecería de
nulidad absoluta.
Se debe establecer el momento en que se celebrará el contrato prometido, lo que
constituye el cumplimiento de la obligación de hacer que impone el contrato de promesa.
Ello se hace mediante la estipulación de un plazo o una condición.
No es necesario que el plazo o la condición señale el instante preciso en que el
contrato debe celebrarse, basta con determinar la época en que debe celebrarse, 1494.
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No hay obstáculo en fijar una condición y un plazo al mismo, o uno en subsidio del
otro para el caso de que el primero no ocurra.
Respecto al plazo.
Constituye la forma más certera de determinar la época en que debe celebrarse el
contrato prometido.
Se trataría de un plazo suspensivo porque posterga el cumplimiento de las
obligaciones. El contrato se verifica al vencer el plazo.
Hay fallos que sostienen que el plazo es extintivo, que vencido, se extinguen las
obligaciones derivadas de la promesa, consistentes en ejecutar el contrato prometido. Esto
significaría que no se puede exigirse la celebración del contrato mientras el plazo no se
cumpla, y que cumplido, el derecho para reclamar el derecho habría desaparecido.
La posición más acertada es sostener que se trata de un plazo suspensivo.
Lo que sí pueden hacer las partes es acordar que el contrato definitivo debe
celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido éste, dicha promesa quedará sin efecto.
Esta estipulación constituye un pacto comisorio.
El plazo puede ser expreso o tácito de acuerdo a lo dicho.
Respecto a la condición.
Se discute si la condición debe ser determinada o si también puede ser
indeterminada, si se sabe o no cuándo ha de ocurrir.
Hay fallos que señalan que la condición debe ser determinada, que para el
cumplimiento del hecho incierto debe fijarse época o plazo, estipulada la condición, debe
cumplirse en cierto tiempo.
4. Especificación del contrato prometido, de manera que sólo falten para que sea perfecto,
la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Especificación significa que se individualice de manera que se sepa de qué contrato
se trata y se precisen sus características para evitar confusión y conflictos entre las partes.

Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral.

La doctrina discute su validez.
A propósito de la promesa de venta unilateral, la Corte Suprema resolvió que son
nulas, por lo que exige que la promesa y el contrato prometido de venta, sean bilaterales.
Los argumentos de la doctrina y la jurisprudencia que consideran nula la promesa
unilateral son:
a) No se acepta en nuestra legislación la venta unilateral, especificar significa señalar todos
los elementos de que se compone el contrato, y como en la compraventa uno de los
elementos constitutivos es la reciprocidad de las obligaciones de las partes, no estaría
especificado dicho contrato si sólo se hubieran señalado las obligaciones de una de las
partes.
b) Sería nula de acuerdo al artículo 1478, porque se trataría de una condición meramente
potestativa.
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La mayor parte de la doctrina está por la posición contraria:

a) Individualizado el contrato prometido, lo importante es que no quepan dudas respecto
a éste.
b) Si se exige a las partes que en la promesa se obliguen anticipadamente a cumplir
prestaciones del contrato prometido, se estaría exigiendo cumplir un contrato que todavía
no existe.
c) Si el legislador hubiera considerado necesario que ambas partes se obligaran
recíprocamente, lo habría dicho expresamente, como lo hizo en el caso de los esponsales,
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d) No hay razones morales o jurídicas para prohibir las promesas unilaterales que
responden a una necesidad de la vida de los negocios.

Efectos del contrato de promesa.

El contrato de promesa crea una obligación de hacer, cual es la de celebrar el
contrato objeto de la promesa.
En consecuencia, el acreedor puede pedir al juez que apremie al contratante
incumplidor para que celebre el contrato, y si éste no lo hace dentro del plazo que le señale
el tribunal, puede pedir al juez que lo suscriba a nombre del deudor o que declare resuelto
el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios, 1489, 1553; 531
CPC.

Bibliografía
1. Meza Barros, Ramón. De las fuentes de las obligaciones.
2. Alessandri Rodríguez, Arturo. De los contratos.
3. Alessandri Rodríguez, Arturo. De la compraventa y de la promesa de venta.