DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL

23 DE AGOSTO DEL 2019

GARCÍA LÓPEZ ERIKA VIANEY
Facultad de Estudios Superiores Aragón
CONTENIDO
PROCEDIMIENTO REGISTRAL ...........................................................1
El procedimiento ................................................................................1
La solicitud......................................................................................2
Los documentos anexos.................................................................3
El pago de derechos.......................................................................3
Distribución de los documentos .........................................................4
Calificación .........................................................................................5
Inscripción ..........................................................................................6
Suspensión del registro......................................................................8
Denegación del Registro ....................................................................8
Recursos ............................................................................................9
EL BOLETÍN REGISTRAL ...................................................................11
Características .................................................................................11
Función ............................................................................................12
Bibliografía ............................................................................................ A
 1

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento
Podemos definir el procedimiento registral como el conjunto de actuaciones
realizadas desde el momento en que se solicita la registración de un título hasta el
momento en que el registrador resuelve esta petición por parte de la persona
interesada, ya sea suspendiendo, denegando o practicando lo solicitado.

Desde que se presenta un título en el Registro Público de la Propiedad, solicitando

su inscripción hasta que el registrador inscribe, suspende o deniega la práctica del
asiento debido, se desarrollan una serie de actos jurídicos y regulados por la Ley:
petición de inscripción, presentación de documentos, calificación del registrador y,
en su caso, extensión del asiento de inscripción.

En otras palabras podemos decir que el procedimiento registral se inicia a

instancia de parte, siendo excepcionales los casos en los que el Registrador
puede actuar de oficio. Por ello, es imprescindible una petición al Registrador para
que efectúe el asiento que interesa. Este principio se denomina de rogación.

El procedimiento registral culmina con la práctica de la inscripción. La inscripción

es el documento público oficial, asiento registral, en sentido propio, que declara la
constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real por cualquier
título traslativo o declarativo de los inmuebles. Por eso, los titulares de los
inmuebles y derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan
de los mismos contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos
reales o perturben su ejercicio. 1

Así mismo, recordemos que el Registro Público es una institución dotada de fe

pública que otorga seguridad jurídica a los otorgantes de los actos que son
inscribibles a través de su creación, publicidad, oponibilidad, y declaración
registral.

1
http://mexico.leyderecho.org/procedimiento-registral/ 23 de agosto de 2019. 4:30 PM.
 2

La solicitud
Presentación del documento (en la solicitud): Es el documento que se debe anexar
a cualquiera de los documentos públicos antes señalados, precisando si es un
fedatario o particular quien solicita el servicio registral, datos del gestor, operación
a inscribir, folio real, titular registral, ubicación del inmueble, tipo de predio
(habitacional, comercial, industrial).

La solicitud establece la prelación del documento. En los casos de aviso

preventivo, los efectos de la inscripción parten si no se interrumpe el
procedimiento registral, a partir del ingreso del documento.

La solicitud además es un comprobante del pago de los derechos y establece

también el principio de rogación registral. 2

En la solicitud se deben señalar los datos del particular o bien, del Fedatario que
solicita el trámite (notario o corredor), número de escritura o póliza y gestor
autorizado.
Señalar descripción registral, calle, colonia, superficie, denominación del predio,
etc.
Antecedente registral (datos del libro) o folio real
Titular registral, persona física o moral
Firma del particular y sello del Fedatario que solicita el ingreso del documento.
Importe de los derechos a cubrir

En el IFREM, la solicitud se genera a través de una línea de captura que contiene

datos similares que en RPPCDMX.

Al momento de ingresar una escritura o cualquier documento inscribible, el

Registro genera un número de entrada, indicando folio de trámite, hora, día y
calificador que lo recibió.

2
http://www.tramites.cdmx.gob.mx/ts/589/0 23 de agosto de 2019. 5:40 PM.
 3

Los documentos anexos

En el RPP CDMX se ingresa solo la escritura o póliza, la cual debe incluir todos
los documentos del apéndice y en el caso de las escrituras que tengan que ver
con sociedades mercantiles, las formas precodificadas en físico y autorizadas con
la fiel del notario o corredor las cuales deben ir en un cd.

En el IFREM, todo documento deberá ir acompañado de una copia certificada del

instrumento en el caso de escrituras o pólizas de notario o corredor.

El pago de derechos
El artículo 196 del Código Fiscal DF establece las cuotas de registro público por la
prestación de los servicios más comunes. En el caso del IFREM, el pago de
derechos se genera junto con la línea de captura. En el Registro se cobra por
ACTO JURÍDICO a inscribir, es decir, si una escritura contiene dos o más actos
inscribibles, se debe cubrir el servicio registral por cada uno.

EJ: Escritura que contiene adjudicación de bienes por herencia y compraventa EN

IFREM.

Paga:
Nombramiento de albacea
Declaración de Herederos
Aplicación de Bienes por Gananciales
Adjudicación de Bienes por Herencia del DECUJUS
Compraventa por el 100% de los derechos.

Escritura idéntica en RPPCDMX

Aplicación de Bienes por Gananciales
Adjudicación de Bienes por Herencia del DECUJUS
Compraventa por el 100% de los derechos.
 4

Distribución de los documentos

Una vez satisfechos todos los requisitos, se procede a la fase de calificación
extrínseca. La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:

I. El documento presentado sea de los que deben inscribirse o anotarse;

II. El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos en la Ley que lo

rige como necesarios para su validez;

III. En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de

los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier
circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, denominación o
razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante
Notario Público;

IV. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No

habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de los
datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;

V. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del

registro, es decir, que quien transmite sea el titular registral.

VI. Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de

obligaciones de monto indeterminado, por ejemplo, división de hipoteca.

VII. En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo, lo que

significa que para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente
inscrito el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar
afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de
inmatriculación judicial;

VIII. El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el
Código, esta Ley u otras Leyes aplicables, como indispensables para su
inscripción;
 5

IX. No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 8.56 del Código.

Una vez revisado y calificado el documento, se procede a la materialización de la

inscripción en el folio real o mercantil y si tiene un antecedente de libro, se
procede a la migración a folio real electrónico. 3

Calificación
Las secciones en las cuales se divide el REGISTRO PUBLICO DE LA
PROPIEDAD PARA CALIFICACIÓN son AREAS A, B, C, PERSONAS MORALES
Y REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO. Los documentos, acordes a su
naturaleza, deben turnarse a cada área correspondiente.

CALIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO PRESENTADO A INSCRIPCIÓN. En esta

fase el registrador revisará todos los requisitos de fondo y forma del documento,
los anexos o apéndices completos, tracto sucesivo, etc.

SUSPENSIÓN: Si la escritura, póliza o documento carece de algún requisito de

fondo o forma, el registrador suspende la inscripción, proporcionando de 5 a 10
días hábiles para subsanar, de lo contrario procede la salida sin registro.

RECHAZO: Se denomina en la práctica SALIDA SIN REGISTRO, por no haber

subsanado una prevención en tiempo y forma. El documento puede ser
reingresado, perdiendo la prelación original y operando hasta la fecha de su nueva
presentación. Si un documento pasando los 30 días hábiles no se recoge, se
remite al Archivo General de Notarías.

DENEGACIÓN: Se verifica cuando no se cumple un requisito de fondo a criterio

del registrador, en cuyo caso previo recurso de inconformidad ante el propio
Registro, procede el Juicio de Nulidad en el tribunal contencioso administrativo,

3
Reglamento del Registro Público de la Propiedad (En línea). Disponible:

http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=4852447&fecha=06/05/1980 23 de agosto de
2019. 10:00 PM.
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Juicio ordinario civil, para efectos de ordenar la inscripción sobre un derecho de

una persona determinada o bien, el juicio de amparo. Si la resolución es favorable,
deberá inscribirse con la anotación preventiva de su ingreso para recuperar la
prelación original.

RECURSO DE INCONFORMIDAD. El recurso de inconformidad deberá

interponerse por escrito, en un plazo no mayor de 15 días hábiles contados a partir
del día siguiente de la publicación de la suspensión o denegación por parte del
Registrador en el Boletín.

El Titular del Registro en un plazo no mayor de 15 días hábiles siguientes a su

interposición, previa audiencia del interesado resolverá el recurso, dando por
terminada la instancia.

El recurso de inconformidad será desechado de plano en los siguientes casos:

a) Cuando falte la firma del interesado;

b) Ante la falta de legitimación del recurrente;
c) Cuando haya salida sin registro a petición de parte, una vez calificado;
d) Cuando no se haya subsanado mediante los documentos idóneos.

Entrega del documento al interesado: Procede por agotar favorablemente el

procedimiento registral, por estar como SALIDA SIN REGISTRO, rechazado o por
agotar el procedimiento de inconformidad.

Inscripción

Es importante destacar que la legitimación para pedir la inscripción corresponde:

- Al adquirente del derecho.
- Al transmitente.
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- A quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir.

- A quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Las formas de inscripción que utilizan son las siguientes:

I). - Sistema personal. E.U.A. utiliza este sistema, consistente en que todas las
garantías prendarias e inmobiliarias, mediante un Registro Único por cada persona
física o moral, sin proporcionar grandes detalles. La idea aquí es que este Registro
solo establecer una relación de identidad para efectos de acreedores contra
deudores.

II). - Sistema de libros. Es un sistema en el cual un mismo inmueble puede estar

inscrito en varias secciones dentro del Registro Público de la Propiedad y
Comercio principalmente. La sección primera se utiliza para transmisiones de
propiedad, la segunda, gravámenes y limitaciones de dominio, tercera,
sucesiones, etc. Este sistema se denomina SIGA LA FLECHA y tiene el
inconveniente que no cuenta con un principio de unidad.

III). - Sistema de folios. El folio real de acuerdo a la Ley Registral de cada Estado
es el asiento donde se ubica una finca como la unidad primaria de una propiedad
o en el caso del Registro de Comercio, los datos de identificación de una persona
moral. Tiene como principal ventaja agrupar todas las inscripciones sobre un bien
inmueble o persona moral de acuerdo a las secciones primera (propiedad),
segunda (muebles), tercera (personas morales)

IV). - Sistema electrónico. Es el de más reciente creación, el cual se creó con la

finalidad de dotar del acto jurídico la firma electrónica del registrador, del notario y
contar con un respaldo digital de los asientos registrales, mejorando el sistema de
folios reales y mercantiles ordinarios. 4

4
Ídem.
 8

Suspensión del registro

Es procedente la suspensión de la ejecución de una orden judicial de cancelación
de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, aun cuando ya el juzgado
haya librado los oficios respectivos al registro, y aun cuando se hayan hecho ya
las anotaciones respectivas, si también se pidió la suspensión de los efectos
ulteriores de la orden de cancelación referida, consistentes en que no se inscriba
alguna nueva operación con el bien de que se trate; pues, de no haberse
verificado uno de estos registros, no hay de por medio un acto totalmente
ejecutado, ni la concesión de la suspensión, otorgada en estos términos, implica
que se den a la medida efectos restitutorios.

Denegación del Registro

La calificación Registral puede desembocar en la inscripción del documento o en

que se determine la suspensión o denegación de la inscripción.

Por “denegación” del registro entendemos el acto en el cual el registrador

interrumpe el procedimiento Registral por la falta de algún documento. La
suspensión no es propiamente la inscripción que pretende el solicitante, tampoco
en su negación.

Cuando el documento es suspendido denegado se torna al área jurídica del propio

registro, lo cual se publique en la Gaceta Oficial Distrito Federal a partir de
entonces el interesado tiene 10 días hábiles para subsanar las irregularidades
señaladas o recorrer la determinación efecto; el documento se turna a la oficina
para que otra persona capacitada lo califiqué no he mente y confirme o rechace la
primera calificación.
Si le interesa o no cumple dentro del término con los requisitos, uno interponer el
recurso de inconformidad, el documento se pone a su disposición para reiterarlo,
quedando sin efecto de las ciento y la nota de presentación; si no se retira dentro
de 30 días naturales se remite al Archivo General del D.F.5

5
Esquivel Zubiri Jorge Luis, Derecho Notarial y Registral, Trillas, México, 2012, p.262-263
 9

Recursos
Gabino Fraga establece que el recurso administrativo

…Constituye como están hechos como tener en los términos le da la revisión del
plan, a fin de que dicha unidad lo anule lo reforme comprobada la ilegalidad
inoportunidad.
Como elementos característicos del activo puede a la señal siguiente:

1. Le existencia como que afecte un Galaxy un interés legítimo del particular

recurrente.
2. La fijación en la ley de las autoridades administrativas que necee
presentarse.
3. La fijación de un plazo dentro del cual debe interponerse el recurso.
4. Los requisitos de forma y elementos que deben incluirse en el escrito de
interposición del recurso.
5. La fijación de un procedimiento para la tramitación del recurso,
especificación de pruebas, etc.
6. La obligación de la revisora de dictar nueva resolución en cuanto al fondo.6

Procede el recurso de inconformidad contra las resoluciones del registro público

que suspendan o en el servicio registral.
El servicio público conozca del asunto dará entrada a dichos recursos, que se
sustanciará ante el director general; aquel puede ser interpuesto en forma verbal o
de inmediato o por escrito en un plazo no mayor a cinco días hábiles, lo anterior
conforme al reglamento del registro público de la propiedad.

Si el recurso favorable al recurrente cómo hacerle notificará de ello al registrador,

remitiéndose al resolutivo del recurso para su debida inscripción. En caso de que
el recurso confirme la decisión del registrador sin ser favorable del recurrente, el
documento no registrado será puesto a disposición del agraviado.
Es menester señalar que la ley del procedimiento administrativo, en su artículo
primero, fija la aplicación de esta ley en contra de los actos omisiones

6
Gabino Fraga, Derecho Administrativo, 30ª. Ed., Porrúa, México, 1991, pp. 435-436.
 10

provenientes del registro público de la propiedad. Esto se basa en la

interpretación del segundo párrafo del citado artículo:

Las disposiciones de la presente ley son de orden interés público que tiene por
objeto regular los actos y procedimientos de la administración pública del registro
Federal. En el caso de la administración pública, sólo será aplicable la presente
ley, cuando se trate de actos de autoridad provenientes de organismos
descentralizados que afecten la esfera jurídica de los particulares.

Quedan excluidos de la aplicación de esta ley los actos y procedimientos

administrativos relacionados con las materias de carácter financiero, fiscal, en lo
relativo a la actuación del ministerio público en ejercicio de sus funciones
constitucionales y legales, seguridad pública, electoral, participación ciudadana,
del notario, así como de justicia cívica en el Distrito Federal; Las actuaciones de la
Contraloría General, en lo relativo a la organización de responsabilidades de
servidores públicos; y de la Comisión de derechos humanos del Distrito Federal,
en cuanto a las quejas de que conozcan y recomendaciones que formule.

No mencionarse en el distrito la inaplicabilidad de la ley de la propiedad,

entendemos, por simple interpretación, que dicha ley si tiene aplicación en el
procedimiento Registral. Lo anterior cuarto de la ley: la presente ley se aplicará de
manera supletoria a los diversos de iniciación pública del excepto en lo siguiente:
en lo relativo al recurso de inconformidad previsto en esta ley, que se aplicará a
pesar de lo que en contrario dispongan los diversos ordenamientos jurídicos.

Así mismo, lo previsto en el artículo 110, segundo párrafo del Reglamento del
Registro Público.

De acuerdo con lo anterior, entre los medios de defensa que tiene el usuario del
Registro Público en los casos de suspensión o denegación del registro, Están el
recurso de inconformidad ante el superior jerárquico que emitió el acto, y el juicio
de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso y Administrativo del Distrito Federal.

El término para interponer el recurso de inconformidad, conforme al artículo 111

del reglamento del registro público es de 15 días y no de cinco como establece el
artículo 116 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad.
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El recurso de presentarse por escrito, además de cumplir por lo menos con los
requisitos que a continuación se señalan:

1. El órgano administrativo a quien se dirige.

2. El nombre del recurrente y del tercero perjudicado si lo hubiere, así como

dé lugar que señale para oír y recibir notificaciones y documentos.

3. Precisar el acto resolución administrativa que impugna, así como la fecha

en que fue notificado de la misma o bien tuvo conocimiento de esta.

4. Señalarle autoridad emisora de la resolución que recorrer.

5. La descripción de los hechos, antecedentes de la resolución que se recurre.

6. Los agravios que le cause y los argumentos de derecho en contra de la

resolución que se recurre.

7. Las pruebas que se ofrezcan como relacionándolos con los hechos que se
menciona.

Junto con el escrito de recurso debe anexar el documento con el que se acredite
la personalidad del promovente, si es que lo hay, el documento en que conste el
acto o resolución recurrida, la constancia de la notificación y las pruebas que se
acompañen.7

EL BOLETÍN REGISTRAL

Características

Servicio mediante el cual el Gobierno del D.F. a través de la Dirección General del
Registro Público de la Propiedad y de Comercio notifica sobre los diversos
trámites solicitados, circulares, edictos que sean relevantes a esta Institución y
resoluciones de recursos de inconformidad.

7
Esquivel Zubiri Jorge Luis. Op. Cit. p.264-265.
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El beneficio para al usuario es obtener información sobre el estado actual del

trámite solicitado.

Fundamento Jurídico-Administrativo del servicio

Artículos 2, 3 Fracción V y 8 de la Ley Registral para el Distrito Federal.8

Actualmente, el trámite se realiza de forma electrónica en el Portal de la

Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX, en su página web:
http://www.consejeria.cdmx.gob.mx

Función

El boletín registral es el órgano de difusión del Registro Público de la Propiedad,

publicado diariamente junto con la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

El sumario del boletín registral generalmente se compone de las siguientes partes:

• Documentos a disposición de los interesados en la Oficialía de Partes por el

término de 30 días para trámite agotado.
• Documentos preparados cuya diferencia deberá cubrirse a disposición de
los interesados en oficina jurídica por el término de 10 días.
• Documentos suspendidos o denegados, turnados a la Oficina Jurídica.
• Documentos que pasan en la Sección de Bienes Muebles, Personas
Morales, procedentes del Registro de Comercio.
• Documentos turnados por la Oficina Jurídica a la del Comercio.
• Documentos turnados por la Oficina Jurídica a la Inmobiliaria.

8
www.consejeria.cdmx.gob.mx / Domingo 25 de marzo de 2018. Hora: 12:14 p.m.
http://187.141.34.31/index.php/component/content/article/168-tramite/registro-publico-propiedad-
comercio/212-expedicion-de-boletin-registral#descripcion-del-tramite
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• Certificados y otros documentos a disposición de los interesados en la

Oficialía de Partes, por trámite agotado.
• Información general.
Para consultar el resultado del procedimiento registral que nos interesa, sólo basta
buscar nuestro número de entrada en el Boletín Judicial, o bien, el número del
notario que solicitó el trámite, que aparece en la lista en forma progresiva, y con la
razón en clave que emite el registro público. Las claves que utiliza el registro son:

TA. Trámite agotado

IE. Ingreso erróneo
ACL. Aclaración
CF. Corredor público foráneo
CL. Corredor público local
TS. Trámite suspendido
TP. Trámite procedente
TN. Trámite negado
P. Particular
PP. Prescripciones
NL. Notario local
JURD. Documento turnado a jurídico desde
las áreas
REG. A registrador
QE. Queja

Un ejemplo, a fin de visualizar la consulta en el Boletín Registral, es el siguiente:9

TRÁMITES A DISPOSICIÓN DE LOS INTERESADOS

TRAMITE SOLICITADOS POR NL 95
Núm. De Rojo Trámite
entrada
25612 7182 Avisos TA
Prevents.
25613 7183 Avisos TA
Prevents.
25614 7184 Certificados TA

9
Ibidem, p. 266,267.
 A

Bibliografía
Fraga, G. (1991). Derecho Administrativo. México: Porrúa.
Gobierno de la Ciudad de México. (23 de Agosto de 2019). Obtenido
de Expedición del Boletín Registral:
http://187.141.34.31/index.php/component/content/article/168-
tramite/registro-publico-propiedad-comercio/212-expedicion-de-
boletin-registral#descripcion-del-tramite
Lloro, M. S. (13 de Septiembre de 2017). Obtenido de Lawi:
https://mexico.leyderecho.org/procedimiento-registral/
Luis, E. Z. (2012). Derecho Notarial y Registral. México: Trillas.
Secretaria de Gobernación. (6 de Mayo de 1980). Diario Oficial de la
Federación. Obtenido de SEGOB:
http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=4852447&fecha
=06/05/1980