Aprovechamiento de Terreno Ubicado en San Antonio Aguas Calientes, Sacatepéquez

Universidad Mariano Gálvez de Guatemala
Maestría en Administración de Negocios
Desarrollo de Proyectos
Docente: M.A. Ing. Herbert Ardón
Aprovechamiento de terreno
Ubicado en
San Antonio Aguas Calientes, Sacatepéquez
Presentado por:
Carlos Maudiel Cisneros Arana – 5120-08-8574 – carlosmca_5@hotmail.com
Guatemala, 31 de Agosto de 2019

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 1
I. TEORIA RELEVANTE .................................................................................... 3
II. CASO .............................................................................................................. 8
A. Objetivos de aprendizaje ......................................................................... 9
1. Objetivo General .............................................................................. 9
2. Objetivos específicos ....................................................................... 9
B. Párrafo de apertura ................................................................................. 10
C. Antecedentes generales del proyecto ...................................................... 12
D. Área específica de interés ....................................................................... 14
E. Situación específica, decisión, problema u oportunidad ......................... 15
F. Alternativas ............................................................................................. 19
1. Alternativas evaluadas ..................................................................... 20
2. Pruebas realizadas........................................................................... 22
3. Resultados operativos de las pruebas ............................................. 22
4. Aspectos Cualitativos ....................................................................... 22
5. Ventas y Desventajas de las alternativas evaluadas........................ 23
6. Inversión ........................................................................................... 25
7. Condiciones de negociación ............................................................ 27
G. Conclusiones .......................................................................................... 28
1. Alternativa Seleccionada – Parqueo ................................................. 28
2. Alternativa Rechazada – Apartame................................................... 28
H. Preguntas ................................................................................................ 29
a. Preguntas y respuestas relativas a los requerimientos ........ ............ 29
b. Preguntas y respuestas relativas a la experiencia ........................... 29
BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................... 30
ANEXO A - DIMENSIÓN DEL TERRENO………………................................... 31
“Conoceréis la verdad y la verdad os hará libres”
P á g i n a -1-
INTRODUCCIÓN
Existen áreas de terreno inhabitables en el casco urbano de la población sin poder

producir ingresos económicos a quienes lo poseen, es posible que debido a la falta de
conocimientos en crear o invertir en un proyecto viable y factible no puedan consensuar un
negocio. Existe la necesidad de establecer e implementar y poner en funcionamiento un
parqueo o la construcción de apartamentos para rentarlas.
Una de las características principales de éste tipo de proyecto, se debe al alto
número de vehículos parqueados en las calles que limitan la buena circulación de quienes
solo transitan por el lugar y el crecimiento de la población que demanda lugares para que
habiten las familias.
El presente trabajo tiene como propósito principal proyectar las gestiones ante una
oportunidad de negocio donde se evalúa la viabilidad y factibilidad en analizar el mercado,
plantear alternativas para adquisición de fondos y propuestas específicas de solución. El
ejercicio del estudio brindara la oportunidad de realizar una reflexión estratégica que
permite al inversionista considerar aspectos relevantes que le permitan explorar
oportunidades para obtener entrada de capital.
El tema se enfoca en evaluar alternativas que permitan explotar al máximo un

inmueble para generar ingresos y tener sostenibilidad para el presente y el futuro a medida
que sea rentable y bien administrado por los propietarios a través de planteamientos que le
permitan tomar la mejor decisión con respecto a la utilización del terreno.
El objetivo principal de este documento es aportar conocimiento hacia los ejecutivos

planteando diferentes alternativas que les permitan tener varias soluciones e implementar
medidas que les permitan realizar correcciones en los diferentes escenarios que se les vayan
presentando conforme el desarrollo de sus carreras profesionales.
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Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos
San Antonio Aguas Calientes, Sacatepéquez Docente: M.A. Ing. Herbert Ardón
P á g i n a -2
El contenido está diseñado para que tenga relación con cada uno de los incisos y que
influya en la teoría relevante, en si el documento presenta conceptos, antecedentes, análisis,
problemas a resolver, alternativas para resolver los problemas como las propuestas de solución,
que se incluyen en las conclusiones y por último en la bibliografía se detalla los libros que
formar respaldan el trabajo académico.

P á g i n a -3-
I. TEORIA RELEVANTE
La decisión de adquirir un terreno baldío y transformarlo en una propiedad es de

mayor relevancia, cabe mencionar que es una de las mejores inversiones que se puede
realizar, ésta propiedad puede convertirse en una casa a la medida o bien implementar un
negocio y si no se hace nada en él, no perderá su valor y en el transcurso del tiempo genera
plusvalía que más tarde se puede revender.
Existen diversas maneras para invertir, en la que podemos mencionar las
dependientes, independientes y mutuamente excluyentes, las dependientes son las que
necesitan tener otra inversión para darle vida a ésta por ejemplo si necesitamos automatizar
el área de producción es necesario comprar computadoras y para poder supervisar el
sistema es necesario comprar un software que permita realizar ésta otra tarea, por lo cual si
deseamos automatizar es indispensable comprar el software de lo contrario no puede
optarse por una opción deben ser las dos para darle vida al proyecto.( Sapag N., 2011, p.20)
Las inversiones independientes no están vinculadas con otros proyectos que se
quieran realizar dentro de una misma organización, no dependen económicamente una de la
otra y no afecta en su funcionamiento, si en una organización se tienen tres proyectos
viables y cuentan con los fondos económicos para realizarlos pero si deciden optar solo por
una, no afectará en lo mínimo sino se toman las otras opciones, por ejemplo, alquilar
apartamentos, construcción de parqueo de automóviles, instalaciones de aire
acondicionado, por lo anterior, si se opta por un solo proyecto no afectaría en lo absoluto
que se excluyan los demás y si se consideran los tres cada una funcionara correctamente.(
Sapag N., 2011, p.21)
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P á g i n a -4-
Figura 1: Tipología básica de proyectos

Fuente: (Sapag N., 2011, p.22)
Un proyecto de inversión debe considerarse como una respuesta de solución a un
problema que previamente se haya detectado, para poder iniciar con una propuesta de
solución se evalúan los costos y el máximo beneficio o rentabilidad que éste pueda tener,
enfocándose en los objetivos que los propietarios hayan determinado para generar
rentabilidad a futuro,(Carbonel J., 2016, p.56). Para realizar un diagnóstico situacional se
deben plantear cuatro pasos previamente identificados, que sean propuestas de solución
alternativas solidariamente excluyentes, estableciendo que cada una de ellas pretende
encontrar la solución al problema planteado en el diagnóstico, a continuación se muestra las
propuestas que deben ser integrales, todas ellas son indispensables para la resolución de un
problema, (Carbonel J., 2016, p.56)

P á g i n a -5-
Figura 2: Proceso de Identificación

(Carbonel J., 2016, p.56)
Uno de los elementos importantes a considerar son los factores que condicionan el
tamaño del proyecto a emprender, es indispensable considerar la demanda del mercado, las
dimensiones del terreno para aceptar su factibilidad. También es necesario tener estrategias
de precios, acondicionamiento adecuado del diseño y comodidad para hacerle frente a la
futura competencia para alcanzar un servicio rentable. (Carbonel J., 2016, p.118)
Considerar el tamaño del proyecto, definitivamente será uno de los factores
condicionantes, se tienen que fijar los límites que sean punto de partida y final, uno de ellos es
la demanda disponible es decir el tamaño del proyecto y lo económico será el precio de venta
del servicio para encontrar el punto de equilibrio. (Carbonel J., 2016, p.120)
El ambiente del proyecto consiste en la fijación clara de las condiciones de la región,
conociendo el ámbito geográfico donde pueda operar para la cual será formulado, es decir, su
entorno que va comprender el área estratégico del proyecto, la superficie, el territorio de
ubicación con el fin de analizar y comprender la oportunidad que las circunstancias brinden.
(Carbonel J., 2016, p.130), los cuales fomentarán un plan estratégico para cumplir el objetivo
de la organización, en un aspecto global los proyectos se aprueban cuando existe una demanda
de mercado, unos clientes que requieran el servicio o producto, también debe considerarse la
legislación legal que no limite la intención del proyecto, que dentro de la legislación del lugar
sea lícita la implementación de inversión. En el diseño de la arquitectura del proyecto los
materiales que servirán para la construcción deben ir acorde al lugar atmosférico, las
condiciones del clima y una alta disponibilidad para no afectar el medioambiente ni a los
futuros empleados que allí se desempeñaran. (Carbonel J., 2016, p.155)

P á g i n a -6-
2008, p. 16). Así mismo, también es necesario realizar el diagnóstico y análisis sectorial, el
cual consiste en evaluar, conocer y entender los cambios sociales, tecnológicos,
económicos y ambientales que impactan el área de influencia del proyecto para diseñar e
implementar un plan estratégico que contemple acciones efectivas dirigidas y asegurar la
obtención de los objetivos. (Córdoba, 2011, p. 20). El proceso de la evaluación del proyecto
de inversión está enfocado en dos diferentes alternativas que brindarán la solución que
admite la resolución del terreno baldío, para llevar a cabo la evaluación es necesario
mostrar el siguiente diagrama que permite evaluar las diferentes fases. (Mellado M., 2007,
p.98)
Figura 3: Proceso de Evaluación

(Mellado M., 2007, p.98)

P á g i n a -7-
Uno de los puntos principales que no se puede descuidar en un proyecto es la calidad

de la gestión, ésta incluye que se especifiquen claramente los procesos y las actividades,
determinando responsabilidades, procedimientos, políticas y objetivos, con el fin de ir
satisfaciendo las necesidades por la cual fue creada la iniciativa, con el fin de ir mejorando
continuamente cada fase, se debe llevar un detalle cuidadoso de los procesos que se van
realizando durante todo el proyecto, una de las fases importantes que gestiona la calidad
moderna es la satisfacción del cliente.(La guía PMBOK, 2012). Con el fin de asegurarse que
el resultado del proyecto fue lo que se deseaba alcanzar en un inicio, el proceso de prevención
ayudará que el proyecto tenga establecidos diseños de prevención de errores para que
inmediatamente sean corregidos en cuanto se reconozcan, una mejora continua apoya en el
ciclo de la planificación, esta es la base para lograr mejorar la calidad. .(La guía PMBOK,
2012)

P á g i n a -8-
II. CASO
El contenido del presente análisis, es desarrollado tomando como objeto de estudio

el terreno baldío ubicado en San Antonio Aguas Calientes del departamento de
Sacatepéquez, dicho terreno por su condición de inmueble genera plusvalía año tras año y
su incremento e valor se reconocería en el momento de una reventa,
Tomando como punto de referencia lo anterior, se puede concretar que es razonable
someterlo a análisis para un proyecto de inversión, considerando que actualmente no cuenta
con una construcción, básicamente está vacío y por las dimensiones territoriales cabe
pensar que tiene las medidas óptimas para implantar un parqueo de vehículos o si fuera
factible una construcción de apartamentos.
En el caso objeto de estudio corresponde en el aprovechamiento del terreno,
implementando un proyecto de inversión que será financiado con capital propio y préstamo
con garantía hipotecaria, se evalúan y valoran los recursos financieros analizando el valor
adquisitivo es por ello la importancia de un plan estructurado que indique la asignación
optima de los recursos para llevar a término la construcción de un proyecto que genere
rentabilidad.
Dentro de los puntos esenciales que se consideraron en el desarrollo del proyecto se
efectuó el análisis de los ingresos estimados, un estudio estimado para determinar los
ingresos anuales, los costos fijos y variables que son atribuidos al proceso de construcción
y mantenimiento, la capacidad de endeudamiento para verificar la capacidad del riesgo de
insolvencia para hacer frente las deudas contraídas a mediano y largo plazo con capital
propio a partir de esto se plantearon las dos posibles alternativas de solución. La aceptación
para optar por una alternativa, representar el estudio integral de los indicadores que
intervienen en el proceso. (Carbonel J., 2016, p. 18)

P á g i n a -9-
A. Objetivos de aprendizaje
1. Objetivo General
Establecer un cuadro comparativo de bases técnicas y financieras de dos
alternativas de solución, optando por la que genere mayor rentabilidad.
2. Objetivos específicos
1. Demostrar la viabilidad del proyecto mediante indicadores financieros.
2. Implementación del estudio financiero para un parqueo de vehículos y un
edificio de apartamentos.
3. Desarrollar una estrategia de marketing para el óptimo posicionamiento en el
mercado.
4. Elaborar un análisis financiero que demuestre la viabilidad del plan de negocios.

P á g i n a -10-
B. Párrafo de apertura
Derivado que la población actual se ha incrementado en el municipio de San

Antonio Aguas Calientes, el número de vehículo particular ha aumentado y continúa
aumentando día a día, las familias también han crecido y necesitan instalarse en un lugar
cómodo para habitar, los cuales demandan necesidades para poder cubrirlas. Considerando
como objeto de estudio un terreno que tiene una extensión aproximada de 373 metros
cuadrados, ubicado en el centro del Municipio de San Antonio Aguas Calientes, nace la
inquietud de aprovechar esta oportunidad para crear un proyecto de inversión el cual genere
rentabilidad en el futuro ya que actualmente por ser inhabitable los aledaños del lugar lo
utilizan para desechar artículos, tomándolo como un basurero, asimismo por medio del
estudio a realizar, puede servir como orientación a otro inversores que así lo requieran.
Por otra parte la propiedad viene generando el pago del impuesto único sobre
inmuebles, por sus siglas IUSI, desde hace más de quince años y no está generando ningún
aumento de capital.
Por estar ubicado en un lugar céntrico del municipio, las demás propiedades
cercanas al terreno están habitadas, cerca al terreno se encuentra funcionando un sanatorio
que no posee con un parqueo propio y no existe un parqueo cercano para que los vehículos
de los pacientes puedan quedarse en un lugar seguro, esto genera un caos en las horas pico,
adicional a ello, existe un restaurante y un hotel cercano que tampoco cuentan con parqueo,
lo que ha ocasionado un atascamiento de vehículos y accidentes, choques entre vehículos,
daño físico de las casas y el peligro para los peatones que transitan en el lugar, adicional a
ello personas del origen y otras que vienen del interior de la República, buscan alquileres de
vivienda que estén ubicados en el centro del Municipio para gozar de la accesibilidad de los
recursos, por lo mencionado anteriormente motiva a implementar alternativas de solución.
De acuerdo a los planteamientos anteriormente identificados y considerando que la
población va en aumento se toma como oportunidad para poder hacer florecer la inversión
en el aprovechamiento del terreno que se encuentra en la ubicación favorable.

P á g i n a -11-
Identificada la oportunidad que se manifiesta, determinando la necesidad de los

habitantes que demandan una mejor comodidad y accesibilidad, es fundamental invertir
para poder alcanzar el mayor provecho del terreno, analizando la ubicación geográfica, las
extensiones de la propiedad, los linderos que tienen salida a calle principal y luego de haber
discutido y analizado con los propietarios, el analista de la constructora que es una empresa
que construye casas, edificios, apartamentos entre otros proyectos de construcción, se
procede a promover el Proyecto de Aprovechamiento de Terreno ubicado en el Municipio
de San Antonio Aguas Calientes, del departamento de Sacatepéquez, el cual consiste en
determinar acciones que se vayan ejecutando a corto, mediano y largo plazo según las
prioridades que se vayan manifestando, éstas ejecuciones deben de ir en concordancia de
los recursos disponibles que cuentan los propietarios dueños del terreno.
Para la gestión del Proyecto de Aprovechamiento del terreno ubicado en San
Antonio Aguas Calientes del departamento de Sacatepéquez, los dueños han decidido
contratar a un Analizador de proyectos de inversión al Ing.CC cuya misión quien definirá
las especificaciones técnicas de la obra, un analista financiero Lic.MA cuya misión será
evaluar y realizar el presupuesto entre otras circunstancias inesperadas, el constructor que
será la empresa contratista que por secreto en protección de la información no es permitido
revelar la entidad que le llamaremos La Constructora cuya misión será materializar la obra
que se haya acordado en el proyecto, el Gestor de Mantenimiento cuya misión será el
acomodamiento físico del terreno, el nivel la limpieza y los peones y albañiles. Ellos unidos
forman parte de un grupo multidisciplinario responsables del proyecto, quienes tienen a
cargo velar para controlar, elaborar, ejecutar e implementar el plan de acción que el
proyecto de Aprovechamiento de Terreno requiera.
Los integrantes del proyecto para la gestión se describen en la siguiente tabla.

P á g i n a -12-
Integrantes que forman el Equipo del Proyecto
NOMBRE CARGO FUNCIONES

Ing. CC Analista de Proyecto Director del Proyecto
Lic. MA Encargado de Presupuesto Analista Financiero
Constructora La Constructora Administrador de la obra
Sr. CM Gestor de Mantenimiento Administrador de personal
de Servicios Varios
Tabla 1: Integrantes del Equipo del Grupo del Proyecto
Fuente: Elaboración propia
C. Antecedentes generales del Proyecto
La ubicación del trabajo se encuentra en una superficie plana de trescientos setenta

y tres (373) metros cuadrados, ubicado a cien (100) metros del parque central del
Municipio de San Antonio Aguas Calientes, Sacatepéquez, los vientos soplan
constantemente a 15 kilómetros por hora de norte a sur.
El estudio del suelo es bastante suave y la superficie en relación al nivel de la calle

está muy bajo por lo que es necesario ingresar ocho camiones de tierra y verificar que la
tierra sea pegajosa para su mejor concentración y estabilidad en la construcción.
El clima en la región está clasificado como cálido y templado, los veranos tienen
una cantidad de lluvia, mientras que los inviernos tienen poca lluvia, el clima es
considerado Cwb, de acuerdo a la clasificación implementada por Koppen-Geiger, cuenta
con una temperatura promedio de 18.2 grados Centígrados con precipitaciones de 1169mm.
(Climate-Data.org, 2019)

P á g i n a -13-
La región está situada al sur-occidente de la república de Guatemala a 7 kilómetros

de la cabecera departamental y a 53 Kilómetros de la ciudad capital, posee una población
aproximada de 11,048 habitantes en el 2019 según información del Instituto Nacional de
Estadística INE, el área urbana es el 100% de la población, debido que las aldeas están muy
cercanas al Municipio de San Antonio por lo cual todos los habitantes cuentan con todos
los servicios de equipamiento urbano, es un lugar turístico por sus balnearios, un mercado
de artesanías, el mirador y él ecológico astillero.

P á g i n a -14-
D. Área específica de interés
Cabe recordar que las inconsistencias que se tienen en el sector donde está ubicado
el terreno son bastante delicadas, la seguridad de las personas se está viendo afectada en su
libre locomoción por el congestionamiento vehicular y por otra parte la insatisfacción de no
encontrar un alquiler donde establecer su privacidad. Éste tipo de situaciones son las que se
pretenden eliminar para ello se tomará en consideración que teniendo el terreno céntrico,
propicio e inhabitable como punto de oportunidad se creará un proyecto de construcción,
factible para el óptimo aprovechamiento. Analizando lo anterior se detallan una de las
causas principales por las que no se ha utilizado correctamente el terreno y se ha dejado
desapercibida la renta que puede generar.
 La falta de conocimiento de los propietarios en no saber cómo invertir.
 Lo inhabitable que año atrás estaba el lugar.
 Existía poca demanda en el turismo.
 El temor de los dueños en no optar una fuente de financiamiento.

P á g i n a -15-
E. Situación específica, decisión, problema u oportunidad
El Municipio de San Antonio Aguas Calientes ubicado en el Departamento de

Sacatepéquez, es un lugar turístico, visitado por turistas nacionales y extranjeros, es
atractivo por tener un Mercado de Artesanías, es una pequeña Ciudad de Antigua lo que la
hace diferente y visitada, cada día su popularidad va creciendo y el Municipio demanda
tener otros servicios para el acogimiento y comodidad de quienes ingresan al lugar,
adicional a ello también se ha vuelto atractivo para que los inversionistas que deseen
invertir en un proyecto lo crean y les permite obtener buena rentabilidad, tal es el caso que
se encuentra cerca del terreno objeto de estudio un sanatorio clínico, un hotel y un
restaurante que con el tiempo han tenido renombre y están siendo muy visitados
adquiriendo los servicios, se puede observar que mes a mes incrementa la demanda de éstos
negocios y por lo atractivo del lugar invita a personas del interior de la República a desear
buscar apartamentos para poder alquilar.
Es por ello que en las calles de la zona de éstos comercios se aglomera el tránsito
vehicular ya que no cuentan con parqueo propio ni uno de ellos y por ser las calles
estrechas el congestionamiento es alto, los dueños del terreno considerando la necesidad
que se tiene y se demanda día a día han identificado éstos problemas que deciden
implementar un proyecto para aportar un servicio y así aprovechar la oportunidad de un
negocio palpablemente rentable.
Fecha Evento Consecuencia
Enero.219 Se reporta accidente Inseguridad en las personas
vehicular
Abril.2019 Llegan con los dueños del Inconformidad en las personas en no encontrar un
terreno, personas que lugar donde poder alquilar.
buscan una vivienda donde
alquilar.
Junio.2019 Reporte de accidente Inconformidad de los habitantes, los vehículos por
Vehículos. orillarse por el congestionamiento no se dan
cuenta y pasan botando un pedazo de pared en una
vivienda.
Tabla : Detalle notificaciones de inconformidad por habitantes en el lapso de enero-junio 2019

P á g i n a -16-
Detectada la necesidad los dueños del terreno se motivan en buscar una fuente de
innovación y para tener un grupo que los apoye con la elaboración del proyecto, contrata
las siguientes personas que a continuación se detallan:
Integrantes que forman el Equipo del Proyecto
NOMBRE CARGO FUNCIONES y

RESPONSABILIDADES
Ing. CC Director del Definir especificaciones técnicas que se
Proyecto van a ejecutar, por medio de un
documento, analizando el proyecto en sus
dimensiones.
Lic. MA Encargado de Analizará el aspecto financiero, creando
Presupuesto proyecciones en relación a las
especificaciones técnicas de la obra.
Constructor La Constructora Genera los planos y diseños de
a construcción para el acomodamiento de la
construcción en el terreno.
Sr. CM Gestor de Administrador de personal de Servicios
Mantenimiento Varios, limpieza del terreno por
plantación innecesaria entre otras
actividades.
Tabla 3: Integrantes del Equipo del Grupo del Proyecto

La integración de quienes conforman el equipo que llevará a cabo el proyecto

fueron personas seleccionadas por los dueños, y con perfiles capaces de realizar la gestión y
llevar a término los objetivos y poner en marcha el aprovechamiento del terreno que se
pretende construir.
______________________________________________________________________________
P á g i n a -17-
La correcta participación de los integrantes del grupo y la coordinación que se

tengan entre niveles de responsabilidad, hará que fluya eficientemente cada una de las
actividades asignadas.
FACTORES Calificación
E B R D
Especificaciones técnicas B.
Terminación del proyecto C.
Fuente proyección del D.

presupuesto
Mantenimiento E.
TOTALES 1E 1B 1R 1D
Puntuación: E: Excelente 1.0

B: Bueno 0.8
R: Regular 0.6
D: Deficiente 0.4
Interpretación: Grado de eficiencia del grupo elegio.
E= 1B+1B+1R+2D
5
E= 1(1.0) + 1(0.8) + 1(0.8) + 1(1.0) = 5.2
5 5
E = 1.04 E=100.00%
Nota: El equipo elegido para realizar el proyecto es el óptimo en su coordinación y rendimiento.
Basándose en los resultados se concluyó que el equipo es el adecuado para realizar

el proyecto de aprovechamiento del terreno ubicado en San Antonio Aguas Calientes,
Sacatepéquez, los requerimientos que deben cumplir para evaluar cada alternativa de
solución son:
1. Debe ser óptimo para lugar (extensión del terreno)
_____________________________________________________________________________
P á g i n a -18-
2. La construcción debe ser de calidad

3. Nivel adecuado del terreno para que en un futuro, en la época de lluvia no se
Inunde.
4. Asignar un técnico especialista en electricidad para que indique las acometidas
Correctas.
5. Seleccionar el plano que cuente con los requisitos buena distribución de los
Recursos, acabados de altura, diseños originales.
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P á g i n a -19-
F. Alternativas
De conformidad con la intención del proyecto de inversión en el aprovechamiento

del terreno se concreta iniciar el proceso de estudio.
Analizando el planteamiento y evaluación de los dos tipos de construcciones que se
pretenden seleccionar conforme a la solicitud y requerimientos del proceso de evaluación
de cada uno se plantean los siguientes detalles.
Propuesta No.1 Construcción de apartamentos para

alquilar
Ubicación: San Antonio Aguas Calientes
Constructora a emplear: La Constructora
Motivo de Inversión: Aprovechamiento de Terreno
Propuesta No.2 Construcción de Un parqueo

Ubicación: San Antonio Aguas Calientes
Constructora a emplear: La Constructora
Motivo de Inversión: Aprovechamiento de Terreno
Zona
Presupuesto
Planos
Tamaño del Terreno
Investigación de Mercado
Alternativas Evaluadas
Pruebas Realizadas
Resultados operativos de las pruebas
Aspectos cualitativos
Ventajas y desventajas de las alternativas
Inversion
Condiciones del negocio

P á g i n a -20-
1. Alternativas evaluadas
De conformidad al objetivo general se prosigue a realizar un estudio financiero

para considerar que alternativa de solución genera mayor rentabilidad.
Propuesta No. 1 Construcción de apartamentos para Alquiler

Estudio de Mercado:
Producto: Esta propuesta va dirigida a familias con un máximo de cuatro
integrantes se construirán 5 apartamentos, que son de dos habitaciones, completamente
acabadas, con todos los servicios de agua, luz y drenaje, también cuenta con sala, comedor,
cocina integral, baño y closet en las habitaciones.
Precio: El precio de la construcción de los apartamentos están de Q99,000.00 cada

una, siento un total de Q495,000.00 el proyecto completo, según datos de la constructora,
se contempla que los precios de alquiler de un apartamento en el Municipio de San Antonio
están pagando a Q5,000.00 mensuales. Los cinco apartamentos generan mensualmente
Q.25,000.00 siendo un total anual de Q.300.000.00, dinero que servirá para seguir
financiando la obra
Plaza: En un Municipio vecino se está construyendo un proyecto de diseño y

extensiones similares al que se evalúa en el presente estudio, la estrategia que se tiene por
el momento es crear precios inferiores a ello y teniendo acabados superiores a los
competidores.
Demanda: Dentro de la población se tiene un 80% de la población que viven varias

familias concentradas en una misma vivienda, quienes buscan alternativas de viviendas ya
construidas para su mayor comodidad.

P á g i n a -21-
Oferta: En el Municipio de San Antonio Aguas Calientes, la construcción

de viviendas está siendo lastimada por la escasez de lotes para invertir en proyectos
de alquileres, es visible que el proyecto que se analiza será una buena oferta
inmobiliaria por las características del producto, la distribución de espacios, el
acabado de interiores, además su ubicación está accesible al transporte urbano, las
escuelas y colegios cercanos, banco, alumbrado público, facilidades de pago en
entidades bancarias.
Los factores anteriores son indispensables para la toma de decisión del
cliente final.
Propuesta No. 2 Construcción de un Parqueo
Producto: Esta propuesta va dirigida a todos los usuarios del restaurante, sanatorio
y hotel que se encuentran cercanos a la propiedad, para la seguridad de sus vehículos en
estar en lugar seguro sin riesgo que lo pasen lastimando los demás vehículos que transitan
en el lugar.
Precio: El precio de la construcción del parqueo oscila entre Q87,000.00 la

construcción completa, según cotización de la constructora se establecen que el precio del
parqueo será a Q10.00, la fracción de tiempo y media hora será de Q5.00, si se mantuviera
lleno el parqueo las 12 horas que estarán abiertas, tendrá una estimación mensual de
Q.30,000.00 mensuales.
Plaza: Cercano al terreno no existen parqueos ni terrenos para construir uno, siendo
éste la única alternativa por el momento sin competidores y con mucha demanda de
vehículos que se estacionan en las calles.
Demanda: El 100% de vehículos que llegan del terreno por servicios en el

Sanatorio, al Hotel ó al restaurante no tienen otra opción más de quedarse en la calle y éstas
requieren un lugar para parquearse pero no existe y además las calles son estrechas lo que
genera inestabilidad y tranquilidad de los dueños porque de un momento a otro los llaman
para que muevan sus vehículos.
____________________________________________________________________________________________
P á g i n a -22-
Oferta: En el Municipio de San Antonio Aguas Calientes, la construcción

de un parqueo es eminentemente necesario, ya que en el municipio no existe ni uno
y tampoco terrenos para construirlo por lo que la construcción de un parqueo en el
terreno objeto de estudio se volverá una oferta inmobiliaria por ser el único e
indispensable en el lugar.
2. Pruebas realizadas
Se definió que se debe solicitar a las autoridades municipales de San Antonio Aguas
Calientes la medición del terreno para validar que la información que se encuentra en
La escritura sea la correcta.
Medición: Determinar la longitud del terreno.

Superficie: Determinar la superficie del terreno
3. Resultados operativos de las pruebas
Se determinó que las medidas del terreno son 373.13 metros al cuadrado para hacer un
y la superficie es plana.
4. Aspectos Cualitativos
Se determinó que el terreno actualmente cuenta con vegetación y que se utiliza como
Bodega de leña para el consumo diario.
____________________________________________________________________________________________
P á g i n a -23-
5. Ventas y Desventajas de las alternativas evaluadas
El equipo de trabajo contratado para el proyecto de inversión, recabó

información relevante para determinar las ventajas y desventajas de cada una de las
alternativas evaluadas.
Propuesta No.1 Ventajas
Patrimonio: Se crea un patrimonio, el dueño al rentarlo recibe una
remuneración, tiene tendencias a elaborar otros niveles para expandir sus
apartamentos, lugar accesible que tiene mucha demanda.
Estabilidad: El dueño garantiza una estabilidad económica que le sostendrá
para muchos años de vida.
Mantenimiento: Espacio seguro y habitable, el dueño decide el momento de
remodelación para un mejor mantenimiento de las instalaciones.
Préstamos y otros asuntos Financieros: Si no se cuenta con fondos
suficientes para la construcción, se puede dar en hipoteca el terreno para facilitar la
obtención del sustento económico.
Propuesta No.1 Desventajas
La construcción tiene un valor monetario alto,
El tiempo de construcción será de 8 meses a un año.
Los apartamentos pueden quedar en espera que los soliciten en un tiempo no
establecido.
Propuesta No.2 Ventajas

Costo de proyecto de menor cantidad
Ingreso y egreso de vehículos constantemente
Personas más seguras por la comodidad de sus vehículos
Ingresos económico constantes se cobrará a Q10 la hora de 6:00 am a 6:00pm
Construcción en 30 días con todos sus servicios y puesta en funcionamiento.
_________________________________________________________________________________________________
P á g i n a -24-
Propuesta No.2 Desventajas

Ingresos mensuales aproximados de Q10,000 a Q15,000.00
Deterioro del piso por el pesor de los vehículos
Remodelaciones constantes
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P á g i n a -25-
6. Inversión
PARA LA PROPUESTA No. 1
PRESUPUESTO
1. 1. Costos Directos Precio Total
1. Sanjeado 5,00.00
2. Ingreso de Tierra para Nivelar el terreno 6,000.00
3. Cimentación 8,000.00
4. Estructura 12,000.00
5. Piso y enchapes 7,000.00
6. Levantado 8,600.00
7. Instalaciones Hidráulicas, sanitarias y gas 5,000.00
8. Instalaciones Eléctricas 6,000.00
9. Muebles y aparatos Sanitarios 20,000.00,
10. Carpintería Metálica 2,000.00
11. Estuco y Pintura 1,500.00
12. Cubierta 1,000.00
13. Equipo y Herramientas 3,000.00
14. Gastos Varios 5,000.00
Total Costos Directos 84,500.00
2. Costos Indirectos
1. Estudio y Diseño 5,000.00
2. Derechos e impuestos 900.00
3. Gastos Generales 3,000.00
Total de Costos Indirectos 8,900.00
Total de Costos por apartamento 99,000.00
Figura xx: Tabla comparativa de ventajas y desventajas de alternativas

PARA LA PROPUESTA No. 2

PRESUPUESTO
1. Elaboración del diseño 5,000.00
2. Una Garita en la entrada al parqueo, con 75,000.00
servicio de ducha y sanitario y un área de
comedor con terraza. Puerta principal,
rampa de ingreso, entre otros detalles.
3. Amueblado de comedor, silla, horno 7,000.00
microondas, y otros elementos.
Total de Gastos 87,000.00
_________________________________________________________________________________________________
P á g i n a -26-
Los valores unitarios presentados por las dos alternativas, muestra el más
bajo valor la Propuesta No.2 con una inversión de Q87,000.00 por la construcción
completa siendo ésta la de valor más bajo, mientras que Propuesta No. 1 asciende a
a cantidad de Q99,000 considerándose la más alta en costo.
Tomando en consideración estos datos recolectados por el Equipo de
desarrollo para evaluar la inversión en las dos propuestas de solución, se concluye
que la opción más favorable es la propuesta No. 2 puesto que presenta el menor
costo en construcción y puede llegar a generar unos Q30,000 mensuales.
_______________________________________________________________________________________________
P á g i n a -27-
7. Condiciones de negociación
CARACTERISTICAS PROPUESTA No.1 PROPUESTA No.2
Tiempo de entrega De 8 a un año En 30 días hábiles
Costo del Financiamiento Q485,000.00 Q99,000.00
Consumo de electricidad Q.8,0000 Mensuales Q.350,000.00
Consumo de Agua potable Q. 400.00 Mensuales Q100.00 mensuales
Consumo de drenaje entre Q.75.000 menuales Q5.00 mensuales
otros
Figura 4: Tabla comparativa de ventajas y desventajas de las dos propuestas de solución evaluadas
Los datos correspondientes a las condiciones de negociación la Propuesta 1

se encuentra en la menos favorable en cuanto al tiempo de entrega, alto costo de
financiamiento y el período de entrega supera las seis veces más tarde que la
propuesta 1.

P á g i n a -28-
G. Conclusiones
Se recomienda invertir en el parqueo porque tiene un valor de Q. 87000.00
1. Alternativa Seleccionada –Parqueo

Conforme al cumplimiento de los requerimientos de los objetivos
específicos predefinidos por el proyecto se presentan dos criterios de decisión
fundamentan la alternativa 2 como la más favorable:
1. La ubicación del terreno es propicia para este tipo de negocio.
2. La inversión es menor a comparación de la Alternativa 1
La sugerencia del parqueo está basada, tomando en cuenta los siguientes

aspectos:
Ofrece un servicio de parqueo a los clientes de un sanatorio y vecinos del sector.
Requiere menos recursos de inversión para ejecutarlo.
Ofrece un servicio de parque ubicado en un lugar centrico a la población.
Se cuenta con un circuito de camaras de seguirdad.
1. Alternativa Rechazada – Apartamentos

Conforme a los requerimientos del proyecto se enumeran dos aspectos que
justifican el porque no se tomo en cuenta esta alternativa.
1. El costo de la inversión es muy elevado.

2. El pago de alquiler de los aparatamentos es muy elevado y no va a corde a
la capacidad economica de los habitantes del sector.
3. El tamaño de los apartamentos es muy pequeño para familias numerosas

P á g i n a -29-
H. Preguntas
Basado en el desarrollo y análisis de resultados de la evaluación del proyecto de

remplazo de aprovechamiento de terreno ubicado en San Antonio Aguas Calientes, se
plantean preguntas relacionadas con el cumplimiento de los objetivos. Estas inquietudes
surgen a raíz del resultado planteado y analizado aplicando criterios de evaluación para
argumentar los resultados obtenidos.
a. Preguntas y respuestas relativas a las interrogantes teóricas
¿Todas las alternativas evaluadas deben cumplir con los requerimientos

planteados?
Es de suma importancia cumplir con los requerimientos que en un principio

se plantean y satisfacer las necesidades que están planteadas evaluando
aspectos que requieren la toma de decisiones acertadas para encontrar el
resultado óptimo que resulte ser el más conveniente para alcanzar los
objetivos planteados del proyecto.
b. Preguntas y respuestas relativas a la experiencia
¿Es necesaria la participación de personas ajenas al proyecto para aportar ideas

para alcanzar los objetivos definidos para el proyecto?
La participación de personas ajenas al proyecto permite ampliar y evaluar

diferentes puntos de vista que influyen de forma positiva en el desarrollo del
proyecto.
El aporte de los involucrados y los no involucrados permite que se

generaran nuevos modelos de pensamiento para crear escenarios que
desarrollan distinto puntos de vista previos a ejecutar un proyecto que puede
ser en beneficio para los pobladores de San Antonio Aguas Calientes.

P á g i n a -30-
BIBLIOGRAFIA
ECO-GRAFIA
https://uacm123.weebly.com/4-gestioacuten-de-la-calidad-del-proyecto.html
https://es.climate-data.org/america-del-norte/guatemala/sacatepequez/san-antonio-aguas-
calientes-48055/
Miguel Angel Mellado (2007). Evaluación de proyectos de Inversión (1ª ed.).

Bogotá, Chile: Universidad Central de Chile.
Norman Gaither (2012). Administración de Operaciones - De la visión a la ejecución

(8ª ed.). México, México.
Sergio Hernandez (2006). Introducción a la administración (4ª ed.). México,

Ediciones S.A.
Nassir Sapag (2011). Proyectos de inversión Formulación y inversión (2ª ed.).

Santiago de Chile, Person Educación de Chile S.A.
Jose Morales (2009). Proyectos de inversión competitivos (1ª ed.). México, Editores
S.A.
Armero Jacob (2019). Proyectos de inversión competitivos (1ª ed.). España, Lumen
S.A.
_____________________________________________________________________________________________

P á g i n a -31-
ANEXO A – DIMENSIÓN DE TERRENO
_____________________________________________________________________________________________


Aprovechamiento de Terreno Ubicado en San Antonio Aguas Calientes, Sacatepéquez

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Identificada la oportunidad que se manifiesta, determinando la necesidad de los

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Integrantes que forman el Equipo del Proyecto

NOMBRE CARGO FUNCIONES

C. Antecedentes generales del Proyecto

La ubicación del trabajo se encuentra en una superficie plana de trescientos setenta

El estudio del suelo es bastante suave y la superficie en relación al nivel de la calle

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La región está situada al sur-occidente de la república de Guatemala a 7 kilómetros

Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos

D. Área específica de interés

Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos

E. Situación específica, decisión, problema u oportunidad

El Municipio de San Antonio Aguas Calientes ubicado en el Departamento de

Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos

Integrantes que forman el Equipo del Proyecto

NOMBRE CARGO FUNCIONES y

Tabla 3: Integrantes del Equipo del Grupo del Proyecto

La integración de quienes conforman el equipo que llevará a cabo el proyecto

La correcta participación de los integrantes del grupo y la coordinación que se

Fuente proyección del D.

Puntuación: E: Excelente 1.0

Nota: El equipo elegido para realizar el proyecto es el óptimo en su coordinación y rendimiento.

Basándose en los resultados se concluyó que el equipo es el adecuado para realizar

2. La construcción debe ser de calidad

De conformidad con la intención del proyecto de inversión en el aprovechamiento

Propuesta No.1 Construcción de apartamentos para

Propuesta No.2 Construcción de Un parqueo

Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos

De conformidad al objetivo general se prosigue a realizar un estudio financiero

Propuesta No. 1 Construcción de apartamentos para Alquiler

Precio: El precio de la construcción de los apartamentos están de Q99,000.00 cada

Plaza: En un Municipio vecino se está construyendo un proyecto de diseño y

Demanda: Dentro de la población se tiene un 80% de la población que viven varias

Aprovechamiento de terreno ubicado en Curso: Desarrollo de Proyectos

Oferta: En el Municipio de San Antonio Aguas Calientes, la construcción

Propuesta No. 2 Construcción de un Parqueo

Precio: El precio de la construcción del parqueo oscila entre Q87,000.00 la

Demanda: El 100% de vehículos que llegan del terreno por servicios en el

Oferta: En el Municipio de San Antonio Aguas Calientes, la construcción

Medición: Determinar la longitud del terreno.